Expensas Comunes

Concepto:

El art. 8 de la Ley 13.512 establece que cada propietario tiene a su cargo en

proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario,
las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del
edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad,
comodidad y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las
primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones
dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios en
mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor renta.
Un concepto mucho ms claro es que las expensas son todas las erogaciones que
deban efectuarse con motivo de la utilizacin y conservacin de las partes comunes del
edificio (v.gr. calefaccin, iluminacin, artculos de limpieza, honorarios del
administrador, portero, etctera). Lo que excede al uso comn, a lo necesario, entran
ya en las erogaciones de innovaciones y obras nuevas del art. 7.

Son obligaciones propter rem: as lo define el art. 17, al establecer que

la obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y
primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos en la extensin del art. 3266 del Cdigo Civil, aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisicin. Ergo, la deuda la tiene la
unidad funcional y no el sujeto dominus de dicho inmueble.
Tienen privilegio: Son un crdito con privilegio: conforme art. 3901 y 2686
del Cdigo Civil.
El llamado fondo de reserva: se suele formar para la atencin de gastos
extraordinarios, indemnizaciones por despido, accidentes, etctera, al personal
subordinado u otros gastos especiales e imprevisibles; no surge de la ley, por lo
que slo puede existir en la medida de que surja del reglamento.
Quin es el titular del crdito por expensas: siempre el Consorcio de
Copropietarios.
Quin es el deudor de las expensas: del art. 8 surge claro. Lo debe el
propietario. Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.
Casos discutidos:
Titular por boleto de compraventa: en clase dijimos que el titular por
boleto no es demandable. Pero ojo, en Colombo-Kiper (t. V, p. 10) dicen que s
sera posible, si no obstante el titular por boleto aun no es dueo ni tampoco
parte del consorcio, si en el boleto fue pactado que desde la entrega de la
posesin toma a su cargo los impuestos y gastos de administracin,
mantenimiento, etc., entonces s se crea una comunidad juridica entre l y los
restantes copropietarios que justifica la aplicacin analgica de la ley 13.512.
Por tanto, sera viable una accin directa contra el titular por boleto que ya
ocupa el departamento prometido en venta y aprovecha los beneficios del
rgimen comunitario estatuido por la ley de PH (Doctrina Cmara Nacional Civil,
sala D).

 Ms aun: si el titular por boleto y poseedor fue tratado como si fuera

copropietario y as figurase en la lista de obligados al pago de expensas, no
podr fundarse luego en que no es propietario para excepcionarse del pago de
dichas erogaciones , todo lo cual sera desconocer sus propios actos (Cmara
Nacional Civil, sala B; en contra de toda legitimacin del tenedor por boleto:
Aren, Beatrz)
El inquilino: en clase dijimos que no. El locatario no es legitimado pasivo. No
importa si en el contrato de locacin se pact que l pagar las expensas. En
todo caso es el locador quien en virtud de esa especial relacin contractual
tendr legitimacin para reclamarle el crdito
correspondientes; pero el
obligado es en definitiva el corpropietario y no aquellos con los que l
contrate.
Sociedad conyugal: si los dueos registrales fueren una sociedad conyugal
debo demandar a los dos en su carcter de sociedad conyugal
Y a quin se notifica: 1256 del Cdigo Civil: se demanda a la sociedad
conyugal, esa sociedad est representada presuntamente por el marido. Con
intimar al marido, es suficiente. La ley presume que se enteran los dos.. Se
demanda a la sociedad conyugal montoto-montota.
Dueo que figura casado: si el titular registral figura como Casado con ...
demando slo a esta persona puesto que tiene ese bien como de administracin
reservada para s.
Adquirente por subasta: s, puede ser demandado si ya pag el precio y
tiene la posesin:. La subasta se perfecciona con el pago de precio y la posesin
y all nace el derecho real (Art. 1184 Cdigo Civil que dice ...Deben ser hechos
en escritura pblica, con excepcin de los que fuesen celebrados en subasta
pblica.., art. 586 del CPC que habla de la perfeccin de la venta.)

El cobro de las expensas comunes:

La ley 13.512 no estableci la ejecutividad del crdito por expensas, pero tal
solucin ha devenido de la norma procesal. Dice el art. 522 (524 del CPCN):
ARTICULO 522: Crdito por expensas comunes. Constituir ttulo ejecutivo de crdito por
expensas comunes de edificios sujetos al rgimen de propiedad horizontal.
En el escrito en que se promueva la ejecucin debern acompaarse certificados de deuda que
renan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si ste no los hubiere
previsto, deber agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio,
celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las
expensas. Asimismo, se acompaar constancia de la deuda lquida y exigible y del plazo
concedido a los copropietarios por abonarla, expedido por el administrador o quien haga sus
veces.

Otros medios: Ello no obsta la posibilidad de la va del 519 ni el cobro ordinario

por la va sumaria del 320 segundo prrafo inciso c.
Cmo se conforma un ttulo ejecutivo de este tipo?.
Hay que estarse a la letra del art. 522:

1) Primero: me fijo si el reglamento dice cmo debe conformarse. De estar all

dispuesto, debo seguir lo que figure en el reglamento.
2) Segundo (...si este no los hubiera previsto...) debera agregar copia
protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de
conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las
expensas. Esto nunca ocurre puesto que en las asambleas no se aprueban y
liquidan expensas; mxime cuando las asambleas son anuales y las expensas
son mensuales o bimestrales. Adems, el libro de actas jams se protocoliza.
Ergo, este supuesto es de imposible cumplimiento.
3) Tercero: debo acompaar la constancia de deuda lquida y exigible y el
plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedido por el
administrador o quien haga sus veces. Este es del denominado certificado de
deuda. Lo del plazo para abonarla no se suele cumplir en la prctica aun
cuando el reglamento lo prevea. Si el reglamento prev que previo a la ejecucin
deber enviarse carta certificada intimando, por ms que el reglamento lo diga,
si eso no se cumple, no podr excepcionarse vlidamente el deudor.
La ejecucin procede igual, puesto que la mora es automtica.
1) En Colombo-Kiper el criterio es distinto. No dicen que la mora es
automtica como marc la mina en clase, sino que se suple la intimacin
con el mismo mandamiento de intimacin de pago y citacin de remate;
ergo, a partir de all corrern intereses (tomo V, p. 5)
Cmo es este certificado?
Lugar y fecha.
Toms Marino, en mi carcter de administrador del Consorcio de Copropietarios
Nombre blabla, ubicado en la calle_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _, N _ _ _ _ , de la localidad de_
_ _ _ __ _ _, CUIT N _ _ _ _, certifico que la Unidad Funcional Nro 23 (no es necesario
el piso, pero s la Unidad Funcional; puedo poner o no el nombre del deudor; en
la demanda s), posee una deuda por expensas comunes que asciende a la suma
de $14.35,76.-, discriminado por perodos temporales y de montos,
discriminados los intereses, etctera.
Datos numricos......Siguiendo Maridiano c/ Shuttenberg y Eiffel c/ Di Biagi, slo es
necesario poner Mes-ao a mes-ao $ X (sin que sea necesario marcar cunto de X
corresponde a intereses y cunto a capital)
Firma y sello aclaratorio: .....
Apellido y nombre del firmante:........
Nombre de la Administracin:........
Domicilio legal del administrador:........
CUIT:............

Qu se dijo en Consorcio de Propietarios Edificio Maridiano c/ Shuttenberg,

Juan Mauricio s/ Ejecucin?
Debate: Puede la falta de discriminacin de la suma reclamada ejecutivamente en
concepto de deuda por expensas comunes, ser fundamento de una excepcin de
inhabilidad de ttulo?
Mayora: No, no puede, siempre y cuando el certificado de deuda haya sido realizada
conforme a lo que establece el Reglamento.
Zampini agrega dos cosas:
(1) El juez siempre tiene la facultad de pedir medidas para mejor proveer, y mandar al
administrador a completar y mejorar el detalle del certificado adjuntado y

(2) si de la documentacin acompaada por el accionado (y no negada por la actora,

como podra ser una liquidacin mensual de expensas) y de ella surge una aplicacin
abusiva o excesiva de los intereses o incorporacin de rubros que no corresponden, s
podra mandar a que el administrador reformule el certificado.
Minora (Font, Caseaux): Caseaux, primer disidente dice lo obvio: las expensas no
son obligaciones de ejecucin peridica (se paga un total nica obligacin pero
dividido en cuotas) sino que cada una de las expensas es una obligacin con vida
propia: propia prescripcin, mora, etctera. La discriminacin de la deuda, entonces, es
imperativa sin importar qu diga el reglamento: se salvaguarda as el derecho de
defensa de las partes.
"CONS. PROP. EDIF. EIFFEL XI C/ DI BIAGI NORBERTO DOMINGO S/ COBRO
EJECUTIVO, una inter de sala III.
La sala III en este caso dijo que no obstante lo dicho en el plenario referido antes,
donde la ausencia de discriminacin de rubros no es bice para ejecutar la suma all
contenida, s resulta necesario que estn explcitos en el certificado los perodos que
componen la suma total, aun cuando respecto de cada perodo no se diga qu tajada
del total le corresponde ni se discrimine entre inters y capital.
Ello en virtud de que lo contrario atentara contra el derecho de defensa del ejecutado.
Lo curioso es que en el caso analizado el certificado hecho por el consorcio estaba
hecho conforme el Reglamento (cosa que si seguimos Shuttemberg) sera per s hbil,
pero en este caso dijo que aun as ...eso por s slo no lo torna hbil, toda vez que no
se ha identificado mnimamente la deuda reclamada...).
Es una manera suave y sutil de dejar de lado su propio plenario.

Qu acompaamos en la demanda:
1) Certificado de deuda en original.
2) Copia del reglamento, para corroborar el certificado y el administrador asignado all,
para verificar la unidad funcional, para ver liquidacin de expensas cmo son sus
formas, intereses, perodos, etctera, para ver quin es el legitimado activo (de all
surge quin es el consorcio). Siempre tengo que acompaar el reglamento.
1) Tipo de copia: copia SIMPLE (pensar que son muy grandes). Basta la simple,
entre partes. Porque forma parte del ttulo de propiedad. Si es el consorcio contra
un tercero all ser el original o copia certificada.
3) Si el administrador fue designado luego, adjunto acta de asamblea donde se lo
design. No estar protocolizada, por lo que ser una copia simple, si es frente a un
copropietario y copia certificada si es frente a tercero.
4) Si el administrador extendi poder para un abogado, adjuntar copia simple del
poder GENERAL otorgado por el administrador al letrado.
5) Informe de dominio de la unidad funcional.
6) Si hubo intimaciones extrajudicial (carta documento), la acompao igual.

Legitimado activo (La falta de legitimacin activa se excepciona

por la va de la excepcin de inhabilidad

de ttulo. Al tener un defecto en sus elementos constitutivos, el documento es inhbil) :

Siempre es el

Consorcio, dado que es el titular del Crdito.

Pondremos Consorcio de propietarios Edificio Montoto, con domicilio legal en XX
(domicilio del reglamento y no el de la administracin) y constituyendo domicilio
procesal en calle Pepito n 2456, de nuestra ciudad.
Competencia: el juez del lugar del edificio. Es decir, el lugar de la unidad
funcional, salvo que en el reglamento se hubiere establecido un lugar distinto.

Domicilio del deudor: hay que tener presente que en la mayora de los
reglamentos, se da por constituido el domicilio de cada uno de los copropietarios
en las distintas unidades funcionales; para cualquier contingencia all se
entiende constituida la unidad funcional. Al estar en un instrumento pblico es
vlido. Ergo, si el propietario no se preocup de denunciar su domicilio real
(tpico en casos de edificios de temporada), ser notificado en el del reglamento.
Si hubo denuncia, all haremos la notificacin como domicilio denunciado.
Intereses: los reglamentos prevn las tasas de inters (pactado, convenido) para
el caso por mora de la obligacin. Pero ac tenemos los lmites o topes en
materia de intereses que ya estn previsto para algunos ttulos; en los
consorcios el tope vigente surgen del plenario Consorcio San Martin 2654 c
Campora, Elsa, sala II, del 22 de agosto de 1996, que limita los intereses al
30% anual (se eleva en este caso dado que los intereses son un castigo plus
por la necesidad de esa plata para que el consorcio pague esa plata). Ojo, es el
30% si lo pactado lo excede, sino ser lo pactado en el reglamento.