CONTRATOS

Falta de precio cierto

Precio determinable

Contrato innominado

Boleto de compraventa

Nulidad relativa

Pacto comisorio tcito

Mora

Resolucin

Mirko Manuel c/ Guaraglia Jos Mariano y otra s/ Resolucin de

Contrato Daos y Perjuicios
Tribunal: Excma. Cmara de Apelacin Civil y Comercial - Sala I
Causa: 50.316

R.S.: 62/05

Fecha: 31/03/05

RECURRIDA

/// la

ciudad

de Morn, Provincia

TREINTAIUN das del

de

Buenos

Aires, a los

mes de marzo de dos mil cinco, reunidos en

la Sala I del Tribunal, los seores Jueces de la Excma. Cmara

de Apelacin en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial
de Morn, doctores Juan Manuel Castellanos, Liliana Graciela
Luduea y Jos Eduardo Russo, para pronunciar sentencia en los
autos caratulados: "Mirko, Manuel c/ Guaraglia, Jos Mariano y
otra

s/

resolucin

de

contrato

daos

perjuicios"

habindose practicado el sorteo pertinente (art. 168

de la

Const. de la Provincia de Buenos Aires y 266 del Cdigo de

Procedimientos Civil y Comercial), result que deba observarse
1

el

siguiente

orden:

Dres.

LUDUEA-

CASTELLANOS-RUSSO,

resolvindose plantear y votar las siguientes:

C U E S T I O N E S

1ra.: Es justa la sentencia apelada de fs. 406/410?

2do.: Qu pronunciamiento corresponde dictar?

V O T A C I O N

A LA PRIMERA CUESTION: la seora Juez doctora Luduea, dijo:

I.406/410,

interponen

Contra
ambas

la

sentencia

partes

definitiva

recurso

de

de

fs.

apelacin,

que

libremente concedidos, son sustentados con las expresiones de

agravios

de

fs.

482/487

(demandados)

493/495

(actor),

replicadas a fs. 498/500 y 504/505, respectivamente.

El Sr. Juez a quo declar la nulidad de la
promesa de venta suscripta entre el actor Manuel Mirko -como
vendedor- y los codemandados Jos Mariano Guaraglia y Nelly
Anselma Miguela -como compradores-, de fecha 14 de enero de
1988, con relacin al inmueble sito en la calle Navarro n 611
de San Antonio de Padua (Partido de Merlo); condenando a las
partes

restituirse

mutuamente

lo

recibido

en

virtud

del

contrato anulado. Consecuentemente, el actor deber devolver a

los compradores la suma actualizada de A 2.500 y stos debern
restituir a aqul el inmueble antes referido. Las costas fueron
impuestas en el orden causado.

II.- Ambas partes se agravian de la sentencia

apelada por considerar que el Sentenciante fall extra petita
al declarar de oficio la nulidad del boleto de compraventa.
Disienten con el Magistrado en cuanto ste considera que la
cuestin involucra el inters general y que -por ende- est
facultado para decretar la nulidad del contrato sin que exista
peticin de parte al respecto.
En particular, los accionados afirman que la
cuestin no afecta el orden pblico ya que la simple promesa de
venta no constituye, ni crea, ni transmite, ni modifica ningn
derecho real, por lo tanto no es aplicable el artculo 2614 del
Cdigo Civil invocado por el Juez de Grado. Asimismo, sealan
que

el

precio

pactado

por

las

partes

es

determinable

conforme las pautas dadas por el perito interviniente en autos.

Agregan que -a todo evento- el vicio no sera manifiesto y que
por lo tanto la nulidad sera relativa y afectara nicamente a
las partes. Solicitan la revocacin del fallo y la admisin de
las defensas oportunamente opuestas al progreso de la accin y
no tratadas por el Juez de Grado.
Por su parte, el actor niega que el precio sea
indeterminable y considera que para desentraar el alcance que
las partes dieron a las distintas clusulas del contrato en
cuestin debe estarse a la regla del artculo 1198 del Cdigo
Civil. Afirma que ambos litigantes comprendieron de qu manera
se

cancelara

Sentenciante

el

saldo

fall

ultra

de

precio

petita

al

que

declarar

-por
la

ende-

nulidad

el
del

boleto de compraventa. Por tal motivo solicita la revocacin de

la sentencia en crisis y la admisin de su pretensin.

III.- Conforme surge del boleto de compraventa

obrante a fs. 3, de fecha 14 de enero de 1988, el accionante
vendi a los demandados el inmueble sito en la calle Navarro n
611

de

San

Antonio

de

Padua,

Partido

de

Merlo.

Como

contraprestacin los compradores entregaron la suma de A 2.500

y se comprometieron a edificar en los altos de la vivienda del
vendedor (sita en la calle San Juan 1.381 de la misma localidad
y partido) una habitacin con bao y vestidor, dos habitaciones
de tres metros con cincuenta centmetros por tres metros con
cincuenta centmetros y otro bao. En el mismo instrumento se
dej sentado que la posesin se entregara en el mes de febrero
de 1988, aclarando el vendedor que "la vivienda se encuentra en
sucesin de su antiguo titular, lo que ser subsanado a la
brevedad" (sic) y que se escriturara entre ambas partes.
El

Sentenciante

calific

el

contrato

en

cuestin como una dacin en pago (art. 779), modo de extincin

de las obligaciones al que se le aplican las reglas de la
compraventa slo cuando el precio de lo que se recibe ha sido
determinado

(art.

781),

luego

de

efectuar

una

disquisicin

entre el contrato de compraventa y el de permuta.

Coincido con el Sr. Juez de Grado en cuanto
sostiene que la convencin celebrada entre las partes no es una
compraventa en los trminos del artculo 1323 del Cdigo Civil,
ya que carece de precio cierto en dinero, elemento esencial en
esta

clase

de

contratos

(art.

1349

Cdigo

Civi);

ni

puede

reputrsela como permuta conforme el artculo 1485 del mismo

cuerpo, toda vez que no hay intercambio de una cosa por otra.
Tampoco le es aplicable lo previsto en el artculo 1356 cdigo
citado para contratos con precio mixto (prestacin en dinero y
entrega de cosas), ya que en la especie se pact la entrega de
un

inmueble

cambio

de

de

una

cantidad

de

dinero

el

cumplimiento de una obligacin de hacer.

En

atencin

los

trminos

en

que

fue

redactado el instrumento de fs. 3, considero que las partes se

hallan

vinculadas

mediante

un

contrato

innominado

atpico

(artculo 1143 Cdigo Civil; Bueres-Highton, "Cdigo Civil...",

T.3-C,

Ed.

Hammurabi,

pg.381),

al

cual

analgicamente

corresponde aplicarle las reglas de la compraventa (artculos

15, 16, 1323 y concordantes del

Cdigo

citado).

El Sentenciante estim que el contrato de fs.

3 careca de precio determinado e, incluso, determinable, razn
por la cual -tratndose de la venta de un inmueble- el mismo
sera nulo (artculo 1355 Cdigo Civil). Asimismo, entendi que
en

la

cuestin

tratarse

de

se

un

hallaba

acto

interesado

jurdico

el

relativo

orden
a

la

pblico

por

constitucin,

modificacin, transmisin o extincin de derechos reales sobre

inmuebles (argumento artculo 2614 C.C.), razn por la cual la
nulidad

era

absoluta

manifiesta,

pudiendo

debiendo

as

declararla de oficio (artculos 1037, 1038 y 1047 C.C.).

Considero que el boleto de compraventa por s
solo no constituye, modifica, transmite ni extingue derechos
reales
Civil),

(artculos
por

lo

1184
que

inc.

tampoco

1,

1185,

encuentro

1187

2505

interesado

al

Cdigo
orden

pblico en el caso, sino que -por el contrario- entiendo que la

eventual nulidad del convenio por indeterminacin del precio de
la

operacin,

afectara

nicamente

las

partes

que

suscribieron el contrato.
Al respecto ha sealado el Superior Tribunal
que

los

boleto

artculo
de

1185

compraventa

1187

los

del

Cdigo

efectos

Civil

propios

acuerdan al

de

un

contrato

preliminar por el que las partes se han obligado recprocamente

a hacer escritura pblica y la escrituracin ulterior al boleto
opera

con

eficacia

traslativa,

en

tanto

integra

las

formas

exigidas y se erige en un ttulo suficiente para transferir el

dominio (Ac. 42.565 del 19/6/90; Ac. 69.336 del 17/5/00).
Ello as, la nulidad que viciara el boleto de
compraventa
ende,

no

-de

existir-

corresponde

su

sera

de

carcter

declaracin

(artculos 1037, 1046 y 1048 Cdigo

sin

relativo

pedimento

y,

de

por

parte

citado).

Sin perjuicio de ello, tampoco comparto que el

precio pactado por las partes sea indeterminable. En primer
lugar, porque ambas partes coinciden en que saben exactamente
cul

es

la

obra

que

los

compradores

deben

realizar

para

cancelar el saldo de precio por la venta del inmueble de autos,

no constituyendo la cuestin un tema sometido a la jurisdiccin
del Juez de Grado (artculos 34 inc. 4 y 163 inc. 6 C.P.C.C.;
artculos 1137, 1197 y 1198 C.C.).
En

segundo

trmino,

porque

la

perito

arquitecta interviniente efectu un clculo del valor de plaza

de

la

realizacin

calculando

el

de

costo

la

del

obra

prometida

metro

cuadrado

por
y

la

el

comprador,

superficie

construir, y tomando como pauta una obra de calidad similar a

la

planta

pericia
artculo

baja

de

fs.

ya

existente

316/361

en

la

vivienda

explicaciones

de

del
fs.

actor (ver
372

383;

474 C.P.C.C.).
Tales consideraciones me llevan a concluir no

slo que la indeterminacin del precio de la venta del inmueble

sito en la calle Navarro n 611 (San Antonio de Padua) no es
tal, sino tambin que de existir la misma no importara la
nulidad absoluta del contrato celebrado entre las partes por no
verse

afectado

en

el

caso

el

inters

general

ni

el

orden

pblico (artculos 21, 1037, 1038, 1046, 1048, 1137, 1197, 1198
y concordantes Cdigo Civil). Por lo tanto, propongo revocar la
sentencia apelada de fs. 406/410 en cuanto declara de oficio la
nulidad de la promesa de venta suscripta entre las partes y
condena a las misma a restituirse mutuamente lo recibido en
virtud de tal convencin.

IV.- Corresponde entonces abocarme al anlisis

de la pretensin esgrimida por el accionante y las defensas y
excepciones opuestas por los demandados (argumento artculo 273
C.P.C.C.).
Se
obligaciones

demanda

emergentes

del

en

autos

boleto

de

la

resolucin

compraventa

de

las

celebrado

entre las partes, fundada en el incumplimiento por parte de los

demandados (compradores) del pago del precio consistente en una
construccin a realizarse en la vivienda del actor; con ms los
daos y perjuicios provocados.

Oponen los demandados al progreso de la accin

excepciones

de

falta

de

accin

fundada

en

que

no

se

encontraran reunidos los recaudos establecidos por el artculo

1204

Cdigo

diferido

Civil-

para

esta

prescripcin,
etapa.

cuyo

tratamiento

Subsidiariamente,

plantea

fue
la

prohibicin legal de resolver el contrato celebrado entre las

partes, con fundamento en lo dispuesto en los artculos 7 y 8
de la ley 14.005.
El

pacto

comisorio

previsto

en

el

artculo

1204 del Cdigo Civil e invocado por el accionante en sustento

de su pretensin, puede ser definido como el elemento natural
de los contratos con prestaciones recprocas, que otorga a las
partes la facultad de resolver las obligaciones emergentes de
ellos, en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su
compromiso. Su finalidad es otorgar proteccin a aquel de los
contratantes de buena fe que cumpla con sus compromisos, frente
a quien deja de hacerlo, quebrando as el equilibrio de las
convenciones
Mesa;

Cdigo

libremente
Civil...,

pactadas

(Salas-Trigo

actualizacin,

T.4-A,

Represas-Lpez
Ed.

Depalma,

pg. 674).
Para poder ejercitar la facultad resolutoria
que

prev

la

norma

antes

aludida

es

preciso

que

haya

un

incumplimiento serio por parte del demandado y que quien la

invoca haya cumplido a su vez con sus obligaciones.
Ello as, es menester para el progreso de la
accin que el demandante acredite la mora de los demandados en
el

cumplimiento

de

las

obligaciones

emergentes

del

contrato

obrante a fs. 3 (artculos 508, 509, 510 y 1204 Cdigo Civil; .

375 C.P.C.C.).
Segn se desprende de la simple lectura de la
clusula segunda del boleto de compraventa, los demandados se
comprometieron a realizar una edificacin en la vivienda del
actor para saldar el precio de venta del inmueble de la calle
Navarro n 611. Claramente puede advertirse que no se estipul
ningn plazo para la concrecin de dicha prestacin, razn por
la cual, para constituir en mora al comprador, el vendedor
debi haber requerido judicialmente la fijacin de un plazo en
los trminos del artculo 509 prrafo 3 del Cdigo Civil.
Tal
accionante,

quien

actividad

-por

el

no

fue

desplegada

contrario-

pretendi

por

el

vanamente

constituir en mora a los demandados mediante la intimacin a

dar cumplimiento con lo convenido en un plazo unilateralmente
establecido por l (ver carta documento obrante a fs. 4).

puede

afirmarse

Como

corolario

que

la

de

presente

la

situacin

accin

de

descripta,

resolucin

de

contrato se entabl sin haber constituido vlidamente en mora a

los accionados (artculo 509 Cdigo Civil).
A tal circunstancia que por s sola obsta al
progreso de la accin- puede agregrsele que el accionante no
ha acreditado haber dado cumplimiento a lo convenido en la
clusula tercera del boleto en cuestin. En efecto, conforme
surge de las constancias obrantes a fs. 96, 152 y 153, el
vendedor an no est en condiciones de escriturar a favor de
los compradores por no ser titular de dominio del inmueble de
autos. Si bien considero que, en base a los instrumentos de fs.

152 y 153, la obligacin asumida por el actor

prima facie no

puede ser considerada como de cumplimiento imposible tal como

afirman

los

demandados-,

lo

cierto

es

que

la

fecha

el

accionante no est en condiciones de transmitir el dominio del

bien inmueble objeto de la operacin.
Ello as, la negativa de los compradores a
integrar al precio ya abonado en dinero (conf. clusula segunda
del boleto), la construccin de la obra prometida, se presenta
como

una

opcin

ms

que

razonable

dadas

las

circunstancias

expuestas, no pudiendo el accionante reclamar judicialmente el

cumplimiento
encontrarse

de
en

la

obligacin

situacin

de

de

su

poder

contraparte

cumplir

con

sin

la

asumida

recprocamente (artculo 510 Cdigo Civil).

El mecanismo resolutorio de un contrato slo
puede ser ejecutado por quien ha cumplido u ofrece cumplircon las prestaciones a su cargo, exigencia que se desprende de
las normas contenidas en los artculos 510, 1203 y 1204 del
Cdigo

sustancial,

recprocas

de

no

ambos

funcionando

contratantes

cuando
se

las

encuentran

obligaciones
incumplidas

(Cm. Civ. y Com. TL, causa B 10.275 R.S. 21-15 del 26/3/92).
A
sealarse

que

el

modo

de

accionante

sntesis
intent

de
por

lo

expuesto

medio

del

puede

presente

proceso resolver el contrato que lo una a los demandados,

haciendo uso del denominado pacto comisorio tcito que prev el
artculo 1204 del Cdigo Civil, pero omiti constituir en mora
a la parte contraria (artculo 509 prrafo 3 Cdigo Civil) y
no acredit estar en condiciones de cumplir con las propias

10

obligaciones

asumidas

en

virtud

del

boleto

de

compraventa

objeto de estos autos (artculos 510 y 1204 Cdigo Civil).

Por

tales

fundamentos,

considero

que

la

demanda de resolucin de contrato y daos y perjuicios incoada

por Manuel Mirko contra Jos Mariano Guaraglia y Nelly Anselma
Miguela, debe ser rechazada.

V.- En atencin a la solucin propiciada en

los considerandos precedentes, las dems defensas y excepciones
planteadas por los accionantes en su contestacin de traslado
de demanda se han tornado abstractas, razn por la cual deviene
innecesario su tratamiento.

VI.- Como los agravios dan la medida de la

competencia de esta Alzada (artculos 260, 261 y 266 C.P.C.C.),
propongo revocar la sentencia apelada de fs. 406/410 en cuanto
declara de oficio la nulidad de la promesa de venta suscripta
entre

las

partes;

rechazar

la

demanda

de

resolucin

de

contrato y daos y perjuicios entablada por Manuel Mirko contra

Jos Mariano Guaraglia y Nelly Anselma Miguela; con costas de
ambas

instancias

al

accionante

vencido

(artculos

68

274

C.P.C.C.), difiriendo la regulacin de honorarios (art. 31 ley

8.904).
Voto, en consecuencia, por la NEGATIVA

la

misma

cuestin

los

seores

Jueces

doctores Castellanos y Russo, por iguales fundamentos, votaron

tambin por la NEGATIVA.-

11

A LA SEGUNDA CUESTION, la seora Juez doctora Luduea, dijo:

Conforme
corresponde

revocar

la

se

ha

votado

sentencia

la

apelada

cuestin
de

fs.

anterior

406/410

en

cuanto declara de oficio la nulidad de la promesa de venta

suscripta entre las partes; y rechazar la demanda de resolucin
de contrato y daos y perjuicios entablada por Manuel Mirko
contra

Jos

Mariano

Guaraglia

Nelly

Anselma

Miguela;

con

costas de ambas instancias al accionante vencido (arts. 68 y

274 C.P.C.C.), difiriendo la regulacin de honorarios (art. 31
ley 8.904).
ASI LO VOTO

Los

seores

Jueces

doctores

Castellanos

Russo, por los mismos fundamentos, votaron en anlogo sentido.-

Con lo que termin el Acuerdo dictndose la

siguiente:
S E N T E N C I A
Morn, 31 de

marzo de 2005.-

AUTOS Y VISTOS: De conformidad al resultado

que arroja la votacin que instruye el Acuerdo que antecede,
por unanimidad se revoca la sentencia apelada de fs. 406/410 en
cuanto declara de oficio la nulidad de la promesa de venta
suscripta

entre

resolucin
Manuel

de

Mirko

Miguela.

las

partes;

contrato
contra

Costas

de

Jos
ambas

se

daos
Mariano

rechaza

la

perjuicios
Guaraglia

instancias

al

demanda

entablada
Nelly

accionante

de
por

Anselma
vencido,

difiriendo la regulacin de honorarios.

Fdo.:

Dra.

Castellanos,

Liliana
Dr.

Santiago Lirussi.12

Jos

Graciela
Eduardo

Ludua,
Russo.

Dr.

Ante

m:

Juan

Manuel

Dr.

Esteban

13