GRUPO NO.

ARRENDAMIENTO,
SUBARRENDAMIENTO Y DESAHUCIO

Antecedentes del
Arrendamiento

En el Derecho Romano:
No se conoca el arrendamiento, sino que exista el
contrato de locacin de cosas, de obra y de servicios.

El arrendamiento se confunda con la compraventa, debido

a que se entregaba una cosa a manera de venta, por un
tiempo determinado.

Posteriormente

Se agruparon bajo el concepto de locatio conductio: la cesin de

una cosa para su goce, la prestacin de un trabajo o servicio y
la de una obra, todas a cambio de una remuneracin o renta.
Y por ultimo, en el siglo II antes de Cristo, la locatio conductio se
defina como el contrato por el cual una persona (locator) se
obliga a ceder temporalmente a otra (conductor) el disfrute de
una cosa corporal o incorporal, mueble o inmueble, a cambio de
una retribucin (merces).

Definicin de Arrendamiento

Segn la ley:
El artculo 1880 del Cdigo Civil establece que el arrendamiento
es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar uso o
goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar
por ese uso o goce un precio determinado.

Otros Autores:

Para Borda, "el contrato de locacin es aquel por el cual una

persona llamada locador, se obliga a entregar el uso y goce de una
cosa durante un cierto tiempo a otra llamada locatario que a su vez
se obliga a pagar un precio en dinero".
Snchez Medal, refiere "que por el contrato de arrendamiento, una
persona llamada arrendador se obliga a conceder el uso o goce
temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un cierto
precio".
Puig Brutau, manifiesta "que es el contrato de tracto sucesivo por
el que una de las partes se obliga a mantener a la otra en el goce o
uso de una cosa, durante un tiempo determinado, a cambio de un
precio cierto, generalmente pagado por perodos y en cuanta
proporcional a su duracin".

Subarrendamiento

Se da cuando el arrendatario concede, a su vez, en

arrendamiento la cosa arrendada, sea total o

parcialmente; es decir, cuando respecto de una
misma cosa existen dos contratos sucesivos de
arrendamiento.

En el primer contrato, a las partes se les

denomina arrendador y arrendatario, en
el segundo contrato (subarrendamiento),
se les llama subarrendador (antiguo
arrendatario) y subarrendatario.

Adems

Este contrato, posee substantividad propia, es un

contrato de arrendamiento con todas sus
caractersticas hecho por el arrendatario, con las
condiciones a l concedidas o con las circunstancias
especiales que vengan con la tercera persona, pero
manteniendo en firme las relaciones contractuales
con el arrendador.

No hay accesoriedad en el subarrendamiento con

relacin al arrendamiento, pues el objeto de aqul no es
el cumplimiento de otra obligacin, tal como lo
establece:

el artculo 1589 del Cdigo Civil y adems las

partes del contrato de arrendamiento, no son
las mismas del contrato de subarrendamiento,
aunque el arrendatario lo sea en ambos
contratos.
Segn el artculo 1890 del Cdigo Civil, el
arrendatario tiene derecho a subarrendar la
cosa, si no se le ha prohibido expresamente en
el contrato.

Definicin de Subarrendamiento,
segn algunos autores:

El autor Miguel ngel Zamora, define el subarrendamiento

como el contrato en virtud del cual una persona llamada
subarrendador, se obliga a conceder el uso o el goce temporal
de un bien, del que a su vez es arrendataria en diverso contrato,
a otra persona llamada subarrendataria, quien se obliga a pagar
como contraprestacin un precio cierto".
Por su parte Barbero, seala que la subcolocacin (para
nosotros subarrendamiento), como para el propietario la
locacin, es para el arrendatario un modo de goce indirecto de
la cosa a l arrendada, es decir, mediante subconcesin del goce
directo a otra persona, contra una prestacin.

Tipos de Subarrendamiento:

El subarrendamiento puede ser total, cuando el

arrendatario entrega todo el bien arrendando, pero
manteniendo sus relaciones contractuales con el
primitivo arrendador.

Puede ser parcial, cuando el arrendatario tan solo

permite parte del uso de la cosa arrendada.

Efectos Jurdicos de
Subarrendamiento

El uso y goce de la cosa por parte del subarrendatario,

debe hacerse de conformidad con lo convenido en el
contrato de arrendamiento. Artculo 1891 del Cdigo
Civil.

Las relaciones entre el arrendatariosubarrendador y el subarrendatario, se

rigen exclusivamente por lo convenido en
el contrato de subarrendamiento.

Efectos Jurdicos de
Subarrendamiento

El subarrendatario es solidariamente responsable con el

arrendatario y ante el arrendador, por todas las
obligaciones contradas por el arrendatario en el contrato
de arrendamiento, de conformidad con el artculo 1891
del Cdigo Civil.
El subarrendador-arrendatario responde
hacia el subarrendatario por los daos y
perjuicios derivados de la terminacin
prematura del contrato de arrendamiento.

Efectos Jurdicos de
Subarrendamiento

El subarrendatario no es parte en el juicio de desahucio

que el arrendador pudiera seguir contra el arrendatariosubarrendador, pues entre arrendador y subarrendatario
no hay vinculacin directa.
El arrendatario-subarrendador tiene legitimacin para
exigir al subarrendatario el cumplimiento de las
obligaciones contradas por ste en el contrato de
subarrendamiento y an para exigir el desahucio del
subarrendatario.

De las Mejoras

Barbero define las mejoras "como las obras del

arrendatario que, sin asumir una fisonoma individual,
confieren a la cosa en un aumento de valor.
Adems, tanto en la doctrina como en las diferentes
legislaciones, el tema de las mejoras se estudia con
relacin a la determinacin de la parte que tiene la
obligacin o el derecho de realizarlas y al derecho del
arrendatario de ser reembolsado del costo de las que
realice".

Mejoras segn la Ley:

Segn el Art. 1915 del Cdigo Civil:

Faculta al arrendatario realizar en la cosa arrendada, las
mejoras que quiera gozar durante el arrendamiento y
que no alteren la forma de la cosa. Es derecho del
arrendatario, introducir a la cosa arrendada mejoras
que no cambien su forma, estructura o substancia y que
den mayor comodidad o permitan disfrutar mejor de la
cosa.

Clasificacin de las Mejoras:

De conformidad con el artculo 1916 del Cdigo Civil

Necesarias

Las que tienen por objeto impedir la

destruccin o el deterioro de la cosa.

tiles

Aumentan el valor y renta de la cosa.

De Recreo

Sirven para el ornato, lucimiento o

mayor comodidad.

 Mejoras Necesarias: constituye precisamente lo que

se denomina reparaciones necesarias y que
corresponde al arrendador realizar por su cuenta,
como parte de su obligacin de conservar la cosa en
estado de servir al arrendatario.

Mejoras tiles: estas s son verdaderas mejoras, que

tienden a aumentar el valor de la cosa y que
acrecientan, facilitan o hacen ms til, bella o
cmoda la cosa arrendada.

 Obligacin de abono de mejoras: El arrendatario tiene

amplia libertad para realizar en la cosa, las mejoras tiles
y de recreo que le plazcan, y tiene derecho a pedir
reembolso toda vez que se hubiere acordado, o si el
arrendamiento termina antes del vencimiento del plazo,
por causas no imputables al arrendatario.

Mejoras no abonables: Seran las que realiza el

arrendatario sin que exista pacto expreso o tcito de
abono de mejoras o porque el contrato de arrendamiento
termin por vencimiento de su plazo o por motivos
imputables al arrendatario.

Naturaleza Jurdica del Arrendamiento

Primeramente cabe mencionar que:

Es un contrato traslativo, de uso y disfrute, por el
cual el arrendatario goza del bien, de sus frutos pero
a cambio del pago de una renta.

Confiere un ttulo de mera tenencia, porque el

arrendatario no tiene el ttulo de propietario, sino
que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este
caso).

Los criterios de su naturaleza

son:

Es un derecho Personal:

El arrendamiento slo produce un derecho de carcter

personal; cuando existe un sujeto activo o uno o muchos
sujetos pasivos, los cuales ya activos, ya pasivos, no pueden
ser sino personales.

Pueden otorgar estos contratos aquellos que tengan la

capacidad mnima necesaria para contratar, siempre que
posean la facultad de gozar de la cosa.

Los criterios de su naturaleza

son:
Es un derecho Real:

Los partidarios de esta doctrina francesa y espaola

sintetizan que todo arrendamiento tiene una cosa por objeto
y desde este aspecto, todo derecho de arrendamiento es
real.
Es un derecho Mixto:

La doctrina estima que se puede distinguir entre el

arrendamiento no inscrito y el inscrito, el primero le asigna
una naturaleza personal y al segundo una naturaleza real.

Clases de Arrendamiento:

Arrendamiento de cosas: En ste se crea un vnculo

personal, en virtud del cual puede exigir el arrendatario,
el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre l la
obligacin de pagar la renta convenida.

Arrendamiento de servicios: en ste contrato el

arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados
servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo
convenidos mediante un pago.
Arrendamiento de obra o locacin de obras: En este
contrato una persona se compromete con otra a realizar
una obra o un trabajo determinado mediante el pago de
un precio.

Reglas comunes del Contrato de

Arrendamiento

Es esencialmente temporal: un arriendo perpetuo

equivaldra a una enajenacin y por eso el artculo 1880
del Cdigo Civil, establece que el arrendamiento se
estipula por cierto tiempo.

Al arrendamiento no se le impone ninguna clase de

formalidades externas, es decir que no necesita que
se le estipule por escrito.

Caractersticas del Contrato de

Arrendamiento

Consensual: se perfecciona mediante el simple acuerdo de

voluntades en cuanto a las obligaciones que recprocamente
asumen las partes.

Principal: porque tiene existencia independiente y subsiste por

s solo.

Bilateral: porque surgen obligaciones correlativas a cargo de

ambas partes. El Arrendador se obliga a entrega la cosa y el
Arrendatario a pagar la renta.

Caractersticas del Contrato de

Arrendamiento

Oneroso: en el arrendamiento existe un cambio entre una

utilidad de una cosa y un precio.

Temporalidad: El tiempo debe ser determinado sin que sea

necesaria una determinacin absoluta, ya que puede pactarse un
arrendamiento de duracin indefinida en cuanto dependa del
cumplimiento de una condicin o de la voluntad de alguna de
las partes.
Conmutativo: Porque cada una de las partes contratantes da lo
equivalente de lo que recibe.

Caractersticas del Contrato de

Arrendamiento

De tracto sucesivo: porque durante un tiempo determinado, la

cosa objeto del arrendamiento, estar en poder del arrendatario
y a su vez ste pagara peridicamente una renta que no concluye
en el mismo momento.
De goce o de uso: por medio del contrato de arrendamiento se
concede el uso o goce de la cosa arrendada, no la propiedad de
la misma.
Nominado: porque el Cdigo Civil, se encarga de calificarlo y
desarrollarlo.

Regulacin Legal

El contrato de arrendamiento se encuentra regulado

entre los artculos 1880 al 1941 del Cdigo Civil, entre
su regulacin aparecen elementos personales, reales y
formales.

Elementos Personales:

Arrendador: Es la persona que se obliga a conceder

el uso de la cosa.
Arrendatario: Llamado tambin locatario o inquilino
como le denomina Manuel Ossorio, que se le llama
as al que paga el precio por el uso o goce de una
cosa, por la prestacin de un servicio o a la ejecucin
de una obra.

Elementos Reales:

La cosa: al tratar este elemento la doctrina es

unnime en entender que puede ser objeto de este
contrato todas las cosas cuyo uso o goce este en el
comercio de los hombres.

El precio: tambin conocido como renta

constituye el elemento esencial del contrato
de arrendamiento. Debe ser cierto y
determinado y consistir en dinero o en
cualquier otra cosa equivalente.

Elementos Formales:

Por tratarse de un elemento consensual en esencia, no

requiere formalidad alguna, salvo cuando se va a
inscribir en el Registro General de la Propiedad que
debe constar en escritura pblica, segn lo requieren los
artculos 1125 numeral 6 y 1576 primer prrafo del
Cdigo Civil.

Obligaciones y Derechos
del Arrendador:

(Regulado en el Cdigo Civil de los artculos 1897 al 1902 y 1917)

Entregar al arrendatario la cosa en estado de servir al
objeto de arrendamiento y a percibir la renta establecida.
Poner en conocimiento del arrendatario, en el acto de
celebrarse el contrato, los vicios ocultos de la cosa y las
limitaciones y gravmenes que puedan perjudicarle.
Mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa
durante el arrendamiento.

Obligaciones y Derechos
del Arrendador:

No estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa

arrendada a no ser por causa de reparaciones urgentes e
indispensables.
A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante
el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones
necesarias.
A defender el uso de la cosa contra un tercero que pretenda
tener o quiera ejercer algn derecho sobre ella.
A pagar los impuestos fiscales y municipales que gravitan
sobre la cosa.

Obligaciones y Derechos
del Arrendatario:

(Regulados en los artculos del 1903 al 1914 del Cdigo Civil)

Pagar la renta el da en que reciba la cosa, en los plazos, forma
y lugar convenido.

A servirse de la cosa solamente para el uso convenido.

A responder de todo dao o deterioro que el bien arrendado
sufra por su culpa o la de sus familiares, dependientes y
subarrendatarios
A devolver la cosa, al terminar el arrendamiento, en el estado
en que se le entreg.

Obligaciones y Derechos
del Arrendatario:

Avisar al arrendador de las perturbaciones de derecho y la

necesidad de realizar reparaciones necesarias.

A no pagar la renta si se ve impedido sin culpa suya, del

uso total de la cosa arrendada y otras especificadas.
Es responsable del incendio del bien objeto del
arrendamiento, a no ser que provenga de caso fortuito,
fuerza mayor o vicio de construccin.

Casos Especiales de Terminacin

del arrendamiento:

El artculo 1940 del Cdigo Civil establece los casos especiales

para dar por terminado el contrato de arrendamiento:

Cuando el arrendatario no est solvente con el pago de la

renta y adeuda por lo menos dos meses vencidos.
Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para
habitarla a l y su familia, siempre que compruebe esta
circunstancia.
Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables
para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad o
vaya a construirse nueva edificacin.

Casos Especiales de Terminacin

del arrendamiento:

Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del

arrendatario o de sus familiares o dependientes, que no sean
producidos por el uso normal del inmueble.
Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades
que sean necesarios para la instalacin de sus dependencias,
oficinas o servicios.
Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o
cualquiera otra actividad lcita, siempre que no tenga otro
inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin.

Otras Causas de Terminacin:

El Cdigo Civil en el artculo 1929 establece tambin

otras causas por las que se puede dar por terminado el
arrendamiento:
Por convenio expreso.
Por nulidad o rescisin del contrato.
Por prdida o destruccin de la cosa arrendada; y
Por expropiacin o eviccin de la cosa arrendada.

La Rescisin del arrendamiento

se puede dar:

(Regulado en el artculo 1930 del Cdigo Civil)

Si el arrendador o el arrendatario faltan al cumplimiento de

sus respectivas obligaciones.
Si tratndose de una finca rstica, el arrendatario abandona
las plantaciones existentes al tiempo de celebrar el contrato o
no las cultiva con la debida diligencia.
Si entregada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario
garantizar el pago de la renta, se niega a hacerlo o no lo hace
en el trmino convenido.

La Rescisin del arrendamiento

se puede dar:

Por subarrendar contra prohibicin expresa del arrendador.

Por usar el arrendatario la cosa arrendada con fines contrarios a la

moral o al orden pblico o a la salubridad pblica.
Por muerte del arrendatario, si sus herederos no desean continuar
con el arrendamiento.
Por mayora de edad del menor, rehabilitacin del incapaz o vuelta
del ausente; en los arrendamientos que hubieren celebrado sus
respectivos representantes con plazo no mayor de tres aos.

Inscripcin de Contratos de
Arrendamiento

Segn el artculo 1125 numeral 6 del Cdigo Civil, se deben

inscribir en el Registro General de la Propiedad los contratos
de arrendamientos en los casos siguientes:

Cuando el plazo del mismo sea mayor de tres aos.

Cuando se hubiera pagado la renta anticipada por ms de
un ao.
Cuando lo requiera alguno de los contratantes.

Desahucio o Desocupacin

Definicin:
Desahucio es una diligencia llevada a cabo en la seccin de
ejecucin de un juicio y que consiste en desalojar a los inquilinos o
arrendatarios de un bien inmueble para darlo en posesin del
propietario legtimo.

El desahucio es la accin en virtud del cual una de las

partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar causa, ejerce el
derecho de poner trmino a un contrato por tiempo indefinido.

Desahucio o Desocupacin

Demanda de Desalojo:
Es el conjunto de acciones legales efectuadas por el
propietario de un inmueble a los fines de lograr que el
inquilino, a requerimiento del propietario y en atencin
a la ley, abandone o sea expulsado del inmueble.

Regulacin Legal del Desahucio

En nuestro ordenamiento jurdico civil se regula el

juicio de desocupacin o desahucio en el Captulo III,
del Ttulo III, comprendiendo los Artculos del 236 al
243 del Cdigo Procesal Civil y Mercantil.
Segn el artculo 229 del Cdigo Procesal Civil y Mercantil, se
puede tramitar en Juicio Sumario los asuntos desahucio o
desocupacin.

Regulacin Legal del Desahucio

Al referirse al desahucio, el artculo 237 del Cdigo Procesal

Civil y Mercantil estipula que: la demanda de desocupacin
puede ser entablada por el propietario, por el que ha
entregado un inmueble a otro con la obligacin de
restiturselo o por los que comprueben tener derecho de
poseer el inmueble por cualquier ttulo legtimo.
Para garantizar las resultas del juicio el demandante tiene el
derecho de pedir el embargo de bienes suficientes para
cubrir las responsabilidades a que est sujeto el demandado,
segn el contrato de arrendamiento celebrado.

Regulacin Legal del Desahucio

Al no oponerse, el demandado, a la demanda planteada, dentro

del plazo fijado para tal efecto, se ordenar la desocupacin
fijando los siguientes plazos:
1)
2)

Quince das si se tratare de casas o locales de habitacin;

Treinta das si se tratare de establecimiento mercantil o
industrial; y,
3) Cuarenta das si se tratare de fincas rsticas.
Estos trminos son irrenunciables e improrrogables.
En el juicio sumario de desahucio nicamente son
apelables la sentencia y los autos que resuelvan las
excepciones previas.

Aspectos principales de un Contrato

de Arrendamiento o
Subarrendamiento

Se puede suscribir en contrato privado o en Escritura

Pblica.

Qu informacin debe incluir el contrato?

Nombre y datos generales del propietario o de la persona con
las facultades legales para rentar la propiedad (arrendador).
Nombre y datos generales de la persona que va hacer uso de la
cosa (arrendatario).

Nombre y datos generales del fiador o aval, en caso que esta

figura se incluya en el contrato.

Aspectos principales de un Contrato de Arrendamiento o

Subarrendamiento
Qu informacin debe incluir el contrato?
El objeto o propsito del contrato (dar en arrendamiento el
inmueble).

El arrendador debe manifestar que es propietario del inmueble

(debe describir la ubicacin del inmueble y todas sus generales).
El Monto del contrato de arrendamiento y la forma de pago. En la
forma de pago debe describirse si el pago de la renta es mensual,
por ao u otro plazo, si es anticipada o vencida, con o sin
requerimiento de pago. Se debe acordar si el pago ser con
cheque, en efectivo o de otra forma. Si se pagar en el domicilio
arrendado, en el domicilio del arrendador o si se depositar en
una cuenta bancaria y en cul.
Detalles del depsito (si as lo solicitara el arrendador), el monto y
las condiciones para que se devuelva al arrendatario al finalizar el
contrato.

Aspectos principales de un Contrato de Arrendamiento o

Subarrendamiento
Qu informacin debe incluir el contrato?
Tambin se debe determinar la penalizacin en caso de que el
arrendatario no pague a tiempo.

El Plazo del contrato (6 meses, 1 ao, 3 aos, etc.), debe

indicarse la fecha de inicio y la fecha de finalizacin.
Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto
del mantenimiento de la propiedad.
Se debe establecer a cuenta de quien correr el pago de los
servicios (agua, luz, telfono, etc.).

Las condiciones fsicas y legales en que se entrega, los derechos

que tendr el arrendatario respecto del inmueble, si podr o no
hacer modificaciones o mejoras en l.

Aspectos principales de un Contrato de Arrendamiento o

Subarrendamiento
Qu informacin debe incluir el contrato?
Uso y limitaciones del inmueble. Se debe aclarar si es para uso
habitacional, comercial o de oficinas, si se puede dar en
subarrendamiento, etctera.

Habr que determinar si es o no prorrogable o improrrogable y las

condiciones para cada caso.
Garanta: sta puede ser un depsito y/o un fiador o una fianza.
Las causas de rescisin del contrato.

Los derechos de uso del arrendador durante el plazo del contrato (si
podr entrar a la propiedad o no, podr utilizarla en alguna
situacin, etctera).
La manera en que se resolvera, en caso de ser necesaria, una disputa
legal entre el arrendador y el arrendatario.
Clusula de cierre y firmas de los comparecientes.


Esquema de Juicio Sumario

Materia del Juicio Sumario (199CPCYM).

1 Los asuntos de arrendamiento y de desocupacin.
2 La entrega de bienes muebles, que no sean dinero.
3 La rescisin de contratos.
4 La deduccin de responsabilidad civil
5 Los interdictos, y
6 Los que por disposicin de la ley o por convenio de las partes, deban seguirse en esta va.

DEMANDA
61, 106, 107
CPCYM

ACTITUD DE DEMANDADO
El plazo de contestacin de la demanda, es de 3
das(233CPCYM). La interposicin de excepciones
perentorias y reconvencin deben alegarse en el
momento de contestar la demanda

EMPLAZAMIENTO
3 das, contados a partir del da siguiente a la
notificacin
233 CPCYM

PRUEBA
El perodo de prueba se
desarrolla en un plazo de 15 das,
234 CPCYM.

EXEPCIONES PREVIAS
Se interpone dentro del 2 da del
emplazamiento, el trmite es
incidental. 232 y 116 CPCYM

VISTA
La vista se realiza dentro de un
plazo no mayor de 10 das, 234
CPCYM

Apelacin
Solo es apelable la
sentencia, 235 Y 602
CPCYM

SENTENCIA
La sentencia deber
pronunciarse dentro de los 5
das siguientes a la fecha de la
vista, 234 CPCYM