INFORME DIAGNSTICO Y PATOLOGA DE UNA ESCUELA

PLAN DE MANTENIMIENTO DEL C.B.E.G. DE LA REPBLICA FEDERAL DE

ALEMANIA

UNIVERSIDAD DE PANAM
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEO
GESTIN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
PLAN DE MANTENIMIENTO DE UN EDIFICIO
PLAZA 58
PROFESOR CRISTBAL GMEZ SEVILLANO
PRESENTADO POR:
CONTRERAS, EMILY
DEL ROSARIO, TATIANA
DIAZ, EIVAR
MENDOZA RICHARD

PRIMER SEMESTRE
GRUPO 5-N1

Introduccin

En el caso de edificios de oficinas, son muchas las sedes corporativas o edificios singulares que tienen subcontratada a
una empresa mantenedora que les ofrece servicio integral. Pero en el caso de una patrimonialista el concepto cambia.
Todo y que el objeto es el alquiler de oficinas, es muy importante el estado de conservacin de los inmuebles para poder
alquilarlos, de forma que el estado de un correcto mantenimiento influye muy directamente sobre el negocio. Ninguna
empresa que se precie dejara en manos de un externo una parte de ella esencial para el buen funcionamiento del
negocio. Es por eso que este sistema no es utilizado en este tipo de empresas.

Objetivos
I.
II.
III.
IV.

Prevenir riesgos y costes extras en accidentes.

Preservar la integridad de las personas y bienes tanto del edificio como de las personas que residen.
Contribuir a la mejora de confort y de la calidad de vida.
Reparar y acomodar todos los daos y problemas en la infraestructura del edificio.

Localizacin de proyecto

Calle 58, Obarrio;

Corregimiento de Bella Vista, Distrito de Panam, Provincia de Panam.

Descripcin del proyecto PLAZA 58

Fecha de Inicio de Construccin: Noviembre 2013. Se estim el plazo de construccin en 18 meses; contados a partir de la obtencin
del permiso de construccin.
Nmero de Plantas: Consta de 9 Plantas. Se dividen as: La Planta baja destinada para Comercios; 4 plantas de estacionamientos (424
estacionamientos); 4 Plantas destinadas a Oficinas; y como adicin de ltimo minuto, la azotea ser utilizada para un restaurante.
-

reas de construccin:

SITIO

ESTACIONAMIENTOS

rea de Sitio

3,350 m2

Pro Forma

25 m2 rentables / auto

rea de Retail:

1,465 m2

Previsto

26.3 m2 rentables / auto

Oficinas

9,690 m2

Eficiencia Global

34.4 m2 rentables / auto

rea de Desarrollo

11,155 m2

de Garage

CUS* Resultante

3.3

rea Bruta

26,356 m2

*CUS: Coeficiente de Uso de Suelo

Glosario de trminos

ALTURAS
Alturas de Oficinas

4.3 m

Alturas de

3.2 m

1.

Proyecto: Toda medida a nivel de diseo con el objetivo de aumentar la proteccin y durabilidad de la estructura, por

ejemplo, aumentar el espesor del recubrimiento del refuerzo, reducir la relacin agua-cemento del concreto, especificar
tratamientos protectores superficiales, etc.

2.

Ejecucin: Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la ejecucin propiamente dicha, incluyendo en ese mismo

perodo la obra recin construida, implica un costo cinco veces superior al costo que se hubiese ocasionado si esta medida
hubiera sido tomada a nivel de diseo, para lograr el mismo grado de proteccin y durabilidad de la estructura.

3.

Mantenimiento Preventivo: Toda medida tomada con antelacin y previsin, durante el perodo de uso y

mantenimiento de la estructura. Como ejemplo puede ser citado la 2 eliminacin del moho cido y la limpieza de la
fachada, resanes y remedios de las superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes, renovacin y construccin
de botaguas, goteras, pretiles y otras medidas de proteccin.

4.

Mantenimiento Correctivo: Corresponde a los trabajos de diagnstico, pronstico, reparacin y proteccin de las

estructuras que ya presentan manifestaciones patolgicas, o sea correccin de problemas evidentes.

5.

Reparaciones extraordinarias: Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios cuando se

produzcan las situaciones siguientes:

Averas extraordinarias derivadas de la accin anormal de agentes climatolgicos o ambientales.
Desperfectos extraordinarios derivados de la vejez anticipada de los componentes, instalaciones, etc. del edificio a causa
de efectos y vicios ocultos en el diseo o la calidad de la construccin.

6.

Planificacin del mantenimiento: su planificacin se basa en la durabilidad de sus elementos componentes y es

importante adems la tipologa de cada construccin, la calidad y durabilidad de los materiales utilizados, la calidad de
ejecucin de la obra, el mantenimiento adecuado, las reparaciones inmediatas de los deterioros, el uso adecuado del
inmueble acorde siempre con el proyecto y el cuidado correcto de toda la edificacin y sus exteriores porque en la medida
en que todos estos factores se cumplan, estaremos prolongando la vida til de la edificacin.

Instrucciones del manual de mantenimiento

Se recogen, de forma sistemtica y ordenada, las instrucciones de mantenimiento y conservacin de los elementos
constructivos e instalaciones, establecindose la periodicidad y frecuencia de las inspecciones y comprobaciones a
realizar, los encargados de efectuarlas, los elementos, partes o aspectos a verificar, vigilar o revisar y las actuaciones
de entretenimiento, manutencin, limpieza, tratamiento o reparaciones a llevar a cabo. Para ello, se adopta la misma
clasificacin y ordenacin de los elementos constructivos e instalaciones que en las recomendaciones de uso y, en
determinados casos relativos a instalaciones concretas, se formulan las advertencias previas pertinentes. Concluye
esta parte con un plan esquemtico en el que tratan de resumirse las operaciones de mantenimiento.

APNDICE
I.
II.
III.
IV.

Planos adicionales del Proyecto (Secciones)

Renders del Proyecto
Cuadros de reas
Notas Finales de materiales de Fachada

SECCIONES DEL PROYECTO

SECCIN LONGIUDINAL

SECCIN LONGIUDINAL

SECCIN TRANSVERSAL

Descripcin de elementos

PLANTA DE COMERCIOS

PLANTA DE ESTACIONAMIENTOS (100 -400)

PLANTA DE OFICINAS (500 -800)

RENDERS DEL PROYECTO

CUADRO DE REAS

(Detallado)

NOTAS FINALES DE MATERIALES DE FACHADA

Operaciones de mantenimiento
Paredes y
Revestimientos
exteriores
PERIODICIDAD
CADA 5 AOS

INSPECCIONES
ESTADO DE PINTURAS
ESTADO DE ELEMENTOS
SALIENTES

ACTUACIONES

ENCARGADO

Conclusin
Para concluir este trabajo debemos destacar la importancia del mantenimiento preventivo ya que, de acuerdo a la
realizacin de estas operaciones sistemticas en funcin del tiempo y el servicio, logramos garantizamos los campos de la
seguridad, limpieza, conservacin del inmueble, el confort, y el funcionamiento de los espacios. Las instrucciones de
mantenimiento van encaminadas a conocer las operaciones que peridicamente se precisan acometer en el edificio para
preservar la funcionalidad y esttica del mismo durante la vida til para la que el edificio se ha proyectado.
Luego de realizar la inspeccin ocular, hemos concluido que la inspeccin y revisin de los equipamientos e infraestructura
permite descubrir el grado de obsolescencia de los mismos y la probabilidad de avera, esta informacin representara una
reduccin de los costos de mantenimiento, ya que la revisin se realiza antes de que se produzca el dao mayor. En
cualquier caso, el usuario de la vivienda ha de asumir la responsabilidad derivada de los daos provocada por un uso
indebido.

Recomendaciones
I.
II.
III.
IV.
V.

Establecer diferentes programas de mantenimiento para cada edificio, de acuerdo a las especificaciones de cada uno.
Seguimiento del cumplimiento de los programas de mantenimiento.
Vigilancia e inspeccin peridica de cada edificio.
Supervisin y control de los gastos de mantenimiento y conservacin del edificio.
Estudio y propuestas de mejoras y renovaciones de las instalaciones cuando sea necesario.

Bibliografa
I.

http://proyecta.com.pa/plaza-58-obarrio.zc

II.

FOLLETO Mtodos, conceptos y ejercitacin didctica. GESTIN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

III.

Manual de uso y mantenimiento del edificio. COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE CANARIAS. Demarcacin de
Tenerife, La Gomera y El Hierro

IV.

MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS. EPSEB Escuela Politcnica Superior de Edificacin de Barcelona