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Sumario:
Introduccin
1.- Dominio y propiedad
2.- Definiciones
3.- Principios acerca de la propiedad, consagrados en la Constitucin Poltica de la
Repblica
4.- Caractersticas
5.- Evolucin histrica del derecho de propiedad
6.- Formas de propiedad
7.- Facultades inherentes al dominio
8.- Contenido pasivo del derecho de propiedad
9.- Objeto del dominio
10.- Diversas clases de propiedad
Introduccin.
Por su naturaleza y trascendencia, cabe precisar que no existe unanimidad acerca de
las concepciones fundamentales de la propiedad. Su concepto y especialmente las
facultades que confiere, o desde otro punto de vista, las limitaciones que debe soportar el
propietario, as como la clase de bienes susceptibles de propiedad privada, son motivo de
interminables controversias. El planteamiento jurdico se relaciona aqu, ms que en otras
materias, con las concepciones filosficas, econmicas, sociolgicas y polticas.
Como concepto general, entendemos la propiedad como el derecho que confiere al
sujeto el poder ms amplio sobre una cosa. En principio, lo faculta para apropiarse, en
forma exclusiva, de todas las utilidades que un bien es capaz de proporcionar. En cambio,
los dems derechos reales otorgan poderes limitados sobre la cosa, slo autorizan
aprovechamientos parciales.
1.- Dominio y propiedad.
En el campo jurdico, la palabra propiedad es usada por algunos como sinnimo de
dominio. La doctrina moderna se pronuncia en este sentido, que acoge nuestro Cdigo
Civil al sealar en el artculo 582 que el dominio se llama tambin propiedad.
Otros atribuyen a estas palabras distintos significados. Ciertos autores aplican la
expresin dominio slo al derecho real que recae sobre cosas materiales, y el trmino
propiedad -que consideran ms genrico-, lo emplean respecto de todo gnero de derechos
susceptible de apreciacin pecuniaria. As, se podra hablar de propiedad de un crdito o de
una herencia, reservando la expresin dominio a las cosas muebles e inmuebles corporales.
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independiente y, cuando menos, virtualmente universal, sobre una cosa corporal. Se habla
de seoro unitario, para explicar que todas las posibles facultades jurdicas sobre la cosa
estn concentradas en la propiedad, no como derechos distintos, sino como pertenencias de
la misma propiedad. Se agrega que este seoro es independiente, porque slo el derecho
de propiedad, entre los derechos reales, es perfectamente autnomo. Y se dice que este
seoro es virtualmente universal, para dejar en claro que, an cuando puedan coexistir
derechos reales distintos sobre la misma cosa, stos no implican participacin en la
propiedad, sino cargas que la comprimen -como dice Dusi-, sin quitarle la virtud ltima de
desenvolverse y recobrar su natural universalidad.
3.- Principios acerca de la propiedad, consagrados en la Constitucin Poltica de la
Repblica.
En el captulo III, denominado De los derechos y deberes constitucionales, la
Constitucin Poltica de la Repblica consagra los principios fundamentales acerca del
derecho de propiedad. Especficamente, en el artculo 19 nmeros 23 y 24, que se refieren,
respectivamente, al derecho a la propiedad y de la proteccin de sta, una vez adquirida
por su titular. Podemos sintetizar estas normas en los siguientes trminos:
1. La Constitucin consagra la libertad para adquirir el dominio de toda clase de bienes,
excepto aquellos que la naturaleza ha hecho comunes a todos los hombres o que deban
pertenecer a la nacin toda y la ley lo declare as (es decir, las cosas incomerciables). Una
ley de qurum calificado y cuando as lo exija el inters nacional puede establecer
limitaciones o requisitos para la adquisicin del dominio de algunos bienes.
2. La Constitucin asegura a todas las personas el derecho de propiedad en sus diversas
especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales.
Al aludir la Constitucin a las diversas especies de propiedad, se pretende abarcar
tanto aquella que se reglamenta en el Cdigo Civil, como las normadas en leyes especiales,
como por ejemplo la propiedad indgena. Hemos aclarado con antelacin, que hay dominio
tanto sobre cosas corporales, como tambin sobre derechos.
3. Slo la ley puede establecer los modos de adquirir la propiedad, de usar, gozar y
disponer de ella.
4. Slo la ley puede establecer las limitaciones y obligaciones que deriven de la funcin
social de la propiedad. Esta funcin social comprende cuanto exijan:
* los intereses generales de la nacin;
* la seguridad nacional;
* la utilidad pblica;
* la salubridad pblica; y
* la conservacin del patrimonio ambiental.
5. Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre que recae o de
alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino:
* en virtud de una ley general o especial que autorice la expropiacin;2
* que dicha expropiacin tenga por causa la utilidad pblica o el inters nacional;
* que dicha causa haya sido calificada por el legislador.
Aunque la Constitucin no lo indica, evidentemente existe otro medio por el cual una persona puede ser
despojada de su dominio en contra de su voluntad: en virtud de una sentencia judicial.
La Propiedad Juan Andrs Orrego Acua
En sntesis, si bien nuestro CC. reconoce el carcter absoluto del dominio, el poder
soberano del propietario, ello debe entenderse dentro de los lmites naturales del dominio:
la ley y el derecho ajeno.
La jurisprudencia y por cierto el legislador, han quedado ampliamente facultados
para conducir la institucin mediante estas limitaciones, que posibilitan elaboraciones para
que cumpla adecuadamente su funcin social.
Algunos autores sustituyen el carcter absoluto del dominio por la caracterstica de
generalidad, en cuanto el propietario logra obtener toda la utilidad o provecho que la
cosa puede proporcionar, sin necesidad de texto o autorizacin especial, salvo las
limitaciones derivadas de otros derechos reales sobre la misma cosa.
Se seala igualmente que es un derecho independiente, en cuanto no presupone
la existencia de otro derecho real.
En tal sentido, se compara el dominio con otros derechos reales que carecen de la
generalidad del dominio, otorgando al titular slo algunas facultades especiales, como el
uso y goce, las que adems son dependientes, pues presuponen la existencia de un dominio
radicado en otra persona. Son derechos sobre cosa ajena (ius in re aliena). Esto ocurre con
todos los dems derechos reales, salvo el derecho real de herencia, que coexiste con el
derecho de dominio mientras no se verifique la particin de la herencia.
C) Derecho exclusivo: porque, por su esencia, supone un titular nico facultado para usar,
gozar y disponer de la cosa, y por ende, para impedir la intromisin de cualquiera otra
persona. En otras palabras, el derecho de dominio se atribuye a un titular en forma
privativa, de manera que no puede haber dos o ms propietarios sobre una misma cosa con
poderes absolutos. En otras palabras, esta caracterstica impide que sobre una misma cosa
existan dos derechos independientes al mismo tiempo.3
Las operaciones de demarcacin y cerramiento son manifestaciones de la
exclusividad del dominio (arts. 842 a 846; 876 y 878; 942 del CC).
La exclusividad del dominio no obsta a que puedan existir sobre la cosa otros
derechos reales junto al primero, sin que este, por tal circunstancia, se desnaturalice. En
este caso, slo ocurre que los otros derechos reales limitan la libertad de accin del
propietario.
Acerca de la exclusividad del dominio, la doctrina se ha planteado si el condominio
se opone a esta caracterstica. No hay tal oposicin. Para algunos, cuando una cosa
pertenece en comn a dos o ms personas, ya no se tratara rigurosamente de un caso de
dominio, sino de condominio o copropiedad, figura jurdica distinta al dominio. Para otros,
el dominio y la copropiedad son el mismo derecho, que pertenece en el primer caso a una
sola persona y en el segundo caso a varias; para los que sustentan esta tesis, la copropiedad
tambin es compatible con la exclusividad, porque este carcter de la propiedad slo
implica que no puede haber sobre una cosa, al mismo tiempo, dos derechos de propiedad
independientes; en la copropiedad no los hay, pues cada uno de los comuneros tiene una
parte del derecho y no el total.
En virtud de esta caracterstica, el dueo est dotado de la llamada facultad de
excluir, por la cual puede impedir a los dems el uso y goce de la cosa de que es
propietario. La doctrina sin embargo, ha elaborado algunas excepciones a esta facultad:
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Barcia Lehmann, Rodrigo, Lecciones de Derecho Civil Chileno. Los Bienes, Santiago de Chile, Editorial
Jurdica de Chile, Tomo IV; ao 2008, p. 30.
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* El derecho de uso inocuo: es el que se tiene en una cosa propiedad de otro, para obtener
un provecho, sin causar al dueo perjuicio alguno o causndolo en medida insignificante
(El CC. Suizo lo establece expresamente). Un ejemplo en nuestra legislacin, sera la
servidumbre de trnsito.
* El derecho de acceso forzoso: es el que se le reconoce al dueo o administrador de una
cosa, para entrar transitoriamente a una propiedad ajena, a ejecutar algn acto relativo a la
utilizacin de aqul objeto. Por ejemplo, para recoger frutos cados en el predio vecino,
para reparar un muro, etc. Los arts. 620 (relativo a las abejas fugitivas y el derecho del
dueo de la colmena para recuperarlas) y 943 (los frutos que dan las ramas que sobrepasan
el deslinde con el predio contiguo pertenecen al dueo del rbol) responden a esta
excepcin.
* El principio del mal menor: se estima que cualquier persona, ante un peligro inminente,
puede aprovecharse de una cosa ajena para salvar otra cosa o un bien jurdico de mayor
valor que el dao que pueda causar. Nuestro Cdigo Civil, sin embargo, rechaza este
principio en el comodato, pues el artculo 2178, advierte que el comodatario responder an
del caso fortuito, Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la
suya, ha preferido deliberadamente la suya.
Estos casos se vinculan a la nocin de funcin social del dominio y contribuyen a
definir la verdadera dimensin del derecho de propiedad.
D) Derecho perpetuo: el dominio es perpetuo, en cuanto no est sujeto a limitacin de
tiempo y puede durar tanto como la cosa; en si mismo no lleva una razn de caducidad y
subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de l. Por tanto, el propietario
no pierde su derecho por no usar la cosa de que es dueo ni tampoco porque un tercero, sin
la voluntad del dueo o contra ella, ejerza actos de dominio. El propietario slo pierde su
derecho si deja poseer la cosa por el tercero durante el tiempo requerido por la ley para que
ste adquiera el dominio de ella por prescripcin (art. 2517 del CC).
En la doctrina, se dice que el carcter perpetuo no es obstculo a que se pueda hacer
depender la extincin del dominio de ciertas causas establecidas y previstas en el momento
mismo de su adquisicin. En este sentido, se afirma que el derecho de propiedad es
potencial o normalmente perpetuo, pero no irrevocable. En otras palabras, el derecho de
propiedad sera generalmente perpetuo, pero tal caracterstica sera de la naturaleza y no de
la esencia del derecho, pues nada obsta a que surja un derecho de propiedad temporal. Tal
sera el caso de la propiedad fiduciaria, o sea, la que est sujeta al gravamen de pasar a otra
persona, por el hecho de verificarse una condicin. Algunos autores denominan
propiedades imperfectas a las temporales.
Adicionalmente, tambin puede ocurrir que se pierda el dominio, contra la voluntad
del dueo, por causas legales, tales como la nulidad o la resolucin.
5.- Evolucin histrica del derecho de propiedad.
El enfoque histrico que haremos, se centrar primordialmente en la propiedad raz,
atendida su preeminencia econmica a lo largo de la Historia, sin perjuicio que el valor de
los bienes muebles se ha incrementado en grado importante a partir de la Revolucin
Industrial.
A) Pueblos primitivos.
La Propiedad Juan Andrs Orrego Acua
el cual se vende una cosa ajena es justo ttulo y habilita para iniciar la posesin regular y
adquirir el dominio por prescripcin ordinaria (siempre que no se pruebe la mala fe del
comprador al momento de comprar).
Otro aspecto que difiere en el Cdigo Civil francs y en el nuestro, y que es una
consecuencia del dismil tratamiento dado a la venta de cosa ajena en uno y otro, es el
relativo a los riesgos por la prdida o deterioro de la especie o cuerpo cierto que se debe
(artculos 1550 y 1820).
C) Edad Media.
A la cada del Imperio Romano de Occidente, la simplificacin lograda en la poca
de Justiniano se pierde y en su reemplazo surge un sistema an ms complejo que aqul que
haba precedido a Justiniano, asentado en el feudalismo y que se mantuvo prcticamente
hasta fines del siglo XVIII. A partir de arrendamientos perpetuos y numerosos otros
contratos, se fueron configurando una especie de concesiones, como el feudo y el
censo, en cuya virtud se fue descomponiendo el dominio entre el titular de la cosa y el
"concesionario" de la misma. El seor era el titular del dominio, mientras que el
vasallo o tenanciero era quien realmente detentaba u ocupaba la tierra, pero sin tener la
propiedad. Con el tiempo, por la extensin del derecho de disfrute del vasallo y por la
perpetuidad de su situacin de vinculacin a la tierra, se le fue considerando tambin como
una especie de propietario. El seor tena entonces el dominio discreto y el vasallo el
dominio til; qued as estructurado un sistema con dos propietarios sobre una misma
cosa, sin que hubiere divisin entre ellos, pero concebidos como derechos de propiedad de
distinta naturaleza. Esta descomposicin se lleg a ampliar, producindose una escala
jerarquizada de titulares. Al final del medioevo, se acenta el derecho del vasallo, el
dominio til, de modo que se llega a tener a ste como el propietario, tan slo con una carga
o servidumbre en favor del primitivo seor, carga respecto de la cual van apareciendo
intentos por extinguirla. Se concluye con una especie de expropiacin al antiguo seor,
desplazndose imperceptiblemente la propiedad al tenanciero.
D) La Edad Moderna.
Se enfrentaron dos difciles problemas heredados del medioevo: uno de carcter
poltico, consistente en separar la soberana de la propiedad; y otro de carcter social,
encaminado a terminar con la divisin de la propiedad en mltiples titulares y a conseguir
su definitiva unificacin.
Para lograr lo primero, se configura la nocin de Estado, en torno al monarca,
debilitndose el poder de la nobleza. Para obtener lo segundo, se reconoce paulatinamente
que el titular del dominio til era el verdadero dueo de la finca. As, al estallar la
Revolucin Francesa, ya era propietario el poseedor material, si bien su propiedad estaba
gravada con cargas perpetuas. La revolucin aboli sin embargo los ltimos vestigios de la
propiedad feudal, al declarar suprimidas, con o sin indemnizacin, la gran mayora de
aquellas cargas.
E) Epoca actual.
1 Uno de justicia: creados los bienes para servir al hombre, a todos los hombres, ellos
tambin deben realizar aqul valor. Y esta realizacin se desenvuelve en dos facetas:
equidad en el reparto, de modo que todos tengan acceso a ellos, el menos en lo ms
indispensable para una aceptable calidad de vida, y equidad en su aprovechamiento, de
modo que, perteneciendo las cosas a dueos privados, stos deben explotarlas, obtener de
ellas beneficio, no simplemente detentarlas por ostentacin de poder, y esa explotacin,
aprovechando inicialmente al propietario, reporte tambin beneficios a la comunidad
(funcin social).
2 uno conservacionista: esta nocin se ha impuesto ltimamente con gran persistencia, ante
los problemas ambientales, y en ciertas ocasiones entra en conflicto con el progreso
material.
Este conservacionismo se refiere principalmente a dos mbitos: el de la naturaleza
(artculos 19 N 8 y 24 inciso 2 de la C. P. de la R.) y el del patrimonio cultural (por
ejemplo, Ley N 17.288 sobre monumentos nacionales).
Estos dos principios, que la doctrina reciente seala que deberan estar siempre
presentes en la elaboracin, interpretacin y aplicacin de los textos legales, influyen tanto
en la decisin sobre la titularidad, en el sentido de preservar un objeto en poder del Estado
o entregarlo al dominio de los particulares, como en la regulacin especfica de la
propiedad privada, mediante la introduccin de limitaciones a la misma. Estas
limitaciones, que atenan el carcter absoluto del dominio, estn diseminadas por todo el
CC. y en numerosas leyes especiales. Hay ocasiones en que las limitaciones son tantas o tan
intensas, que llegan a paralizar la actividad del propietario, al punto que para l sera
preferible que le expropiaran, para obtener la justa indemnizacin. Se habla en este caso de
limitacin extrema. En realidad, en tal evento bien podra concluirse que hay una
verdadera expropiacin no declarada formalmente, de modo que a los tribunales quedara la
alternativa de declarar: o que cierto texto legal excesivamente limitativo es inaplicable por
inconstitucional por ser violatorio del derecho de propiedad, o que rigiendo, ha producido
la expropiacin del objeto, por lo que debe pagarse la justa indemnizacin. Un ejemplo de
esta situacin, parece proporcionarlo la legislacin que establece limitaciones en predios en
los cuales hay especies forestales en extincin.
6.- Formas de propiedad.
La concepcin tradicional del dominio no slo se ha caracterizado por imponer
escasas limitaciones a la propiedad, sino tambin por ostentar una regulacin uniforme, con
normas aplicables a la generalidad de los bienes, cualquiera sea su naturaleza. En este
sentido, podemos afirmar que los artculos 582 y siguientes del Cdigo Civil, configuran un
estatuto comn de la propiedad. Pero progresivamente han ido apareciendo en la
legislacin normas modificatorias de las reglas comunes, destinadas a una determinada
categora de bienes. En un comienzo, estas normas diferenciadas eran escasas y no
alcanzaban a constituir un estatuto relativamente completo. La propiedad continuaba siendo
una sola, con algunas reglas especiales, por ejemplo, cuando el objeto del dominio era un
predio rstico, un yacimiento minero, el producto del talento, etc. Pero con el tiempo,
fueron aumentando tales disposiciones especiales, hasta llegar a constituir verdaderos
estatutos particulares, reguladores de todos los aspectos fundamentales de la materia,
rigiendo las normas comunes slo de manera supletoria. La doctrina empez entonces a
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destinarla a oficinas o bodegas). Las facultades del propietario slo estn limitadas por la
ley y el derecho ajeno. No sucede lo mismo con los titulares de otros derechos: el habitador
no puede servirse de la casa para tiendas y almacenes (art. 816, inc. 2); el arrendatario, a
falta de pacto expreso, slo puede servirse de la cosa arrendada en armona con su destino
natural o que deba presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas
(art. 1938, inc. 1); el comodatario, por su parte, no puede emplear la cosa sino en el uso
convenido, o a falta de convencin, en el uso ordinario de las de su clase (art. 2177).
a.1.4) El uso y su relacin con la facultad de goce.
En la prctica, es inusual que la facultad de uso se manifieste aisladamente. Suele ir
acompaada con la facultad de goce, con la cual se refunde. Por eso, en la definicin del
dominio en nuestro CC. (art. 582) al igual que en su modelo francs, no se menciona
separadamente esta facultad, lo que ha llevado a la doctrina a entender que el legislador la
incluye en la facultad de goce. En otros preceptos el uso tambin est comprendido dentro
de la facultad de goce: arts. 764 (definicin de usufructo); 1915 (definicin de
arrendamiento); y 811 (definicin del derecho real de uso). Pero lo anterior no significa que
tal supuesto sea un hecho necesario, que siempre ocurra. El CC. se refiere especialmente a
esta facultad en diversas disposiciones, como por ejemplo: arts. 575, 1916, 1946, 2174,
2220. En otros artculos, se refiere separadamente a las facultades de usar y gozar, como
por ejemplo en los arts. 592, 595, 598 y 602.
Por lo dems, ciertos derechos recaen en cosas no fructferas, es decir que carecen
de la aptitud para producir frutos naturales, limitndose al mero uso: por ejemplo, el
derecho a usar una biblioteca ajena; con mayor razn el usuario est desprovisto del goce
en el ejemplo citado, si tenemos presente que su derecho es personalsimo, y por tanto no
puede arrendar los libros cuyo uso se le ha permitido, para obtener una renta (o sea, frutos
civiles): art. 819.
En sntesis, la facultad de uso, en el hecho y en la teora, es una facultad del derecho
de dominio; autnoma, no se confunde con el goce y puede constituir por s sola el objeto
de un derecho.
a.2) Facultad de goce.
a.2.1) Concepto.
Llamada tambin Ius Fruendi, es la que habilita para apropiarse los frutos y los
productos que da la cosa.
a.2.2) Fundamentos de la adquisicin de los frutos.
Precisamente en virtud de la facultad de goce el dueo de la cosa pasa a serlo de los
productos y frutos de ella. Nuestro CC. sin embargo, como el CC. francs, justifica la
adquisicin de los frutos y productos por el modo de adquirir llamado accesin (art. 643),
concepcin intil y falsa, como dice la doctrina. La verdadera accesin es justamente lo
contrario de la produccin. En efecto, mientras en virtud de la primera o accesin continua
una cosa pierde su existencia propia identificndose con otra, por la segunda, llamada
accesin discreta, una cosa nueva adquiere existencia destacndose de aquella de que
formaba parte. En realidad, la accesin discreta, la que tiene lugar por produccin, no es
sino el ejercicio de la facultad de goce o disfrute.
a.2.3) Frutos y productos.
Cabe precisar que no obstante aludir inicialmente el art. 643 slo a los productos y
luego hacer sinnimos a los productos y los frutos, la doctrina y la jurisprudencia
diferencian unos de otros. Algunos destacan que los frutos son los que la cosa da
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En el mismo sentido, dispone el art. 171 del Cdigo de Minera: Tratndose de arrendamiento o de
usufructo de pertenencia, se entender que la explotacin hecha conforme al ttulo constituye uso y goce
legtimo de ella y el arrendatario o el usufructuario no ser responsable de la disminucin de sustancias
minerales que a consecuencia de tal explotacin sobrevenga. / Lo dispuesto en el inciso anterior es sin
perjuicio de la observancia de las normas sobre polica y seguridad mineras.
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art. 1126. Interpretando la disposicin a contrario sensu, se deduce que si se lega una cosa,
prohibindose su enajenacin, y sta comprometiere derechos de terceros, la clusula sera
eficaz ante la ley. Y este principio, concluyen los partidarios de la clusula relativa, no debe
circunscribirse a los legados, porque el art. 1126 recogera una concepcin jurdica general
contenida en la legislacin.
La jurisprudencia, en algunos casos, ha aceptado la validez de la estipulacin, por
tiempo determinado y prudente y con justificado motivo; en otras ocasiones, la ha
rechazado, de manera que no existe unanimidad en las sentencias.
En cuanto a la sancin en caso de infringir la clusula relativa, sera la
indemnizacin de perjuicios a que resulta obligado quien enajena la cosa, si no puede
deshacerse lo hecho; se produce el efecto de una obligacin de no hacer (art. 1555), porque
tal sera el carcter de la clusula de no enajenar. Y si se trata de un contrato bilateral, se
aplica el art. 1489: se resuelve el contrato que contiene la clusula, por incumplimiento de
la misma, con indemnizacin de perjuicios. Atendiendo a esto ltimo, se dice que la
clusula implica una verdadera condicin resolutoria, que opera cuando el obligado a no
enajenar, enajena. Entonces, respecto del tercero adquirente, le alcanzarn o no los efectos
de la resolucin, de conformidad a lo previsto en los arts. 1490 y 1491. Ser determinante
en tal caso, si el tercero estaba de buena o mala fe.
8.- Contenido pasivo del derecho de propiedad.
a) Las obligaciones reales.
Las obligaciones reales, tambin llamadas propter rem, son aquellas que incumben
al propietario o al poseedor de una cosa por el solo hecho de serlo. Presentan dos
particularidades fundamentales:
1) El deudor se determina atendiendo a la persona que es propietario o poseedor de la cosa;
el deudor es tal por ser dueo o poseedor de la cosa. De ah el nombre de obligaciones
propter rem, o sea, en razn o por causa de la cosa.
2) La obligacin se traspasa al sucesor particular en forma automtica: cambia el titular de
la posesin o del dominio, y cambia tambin, al mismo tiempo, el sujeto pasivo de la
obligacin, sin que sea necesaria ninguna estipulacin especial de transferencia o
declaracin del causahabiente de hacerse cargo de la obligacin.
Esta obligacin sigue a la cosa y grava a los adquirentes sucesivos, desvinculando
por lo general al enajenante. Por ello, la obligacin real es una especie de obligacin
ambulatoria.
Ejemplos de obligaciones propter rem:
art. 614, obligacin que tienen los dueos de las tierras contiguas a la playa a favor de
los pescadores, en una franja de ocho metros;
art. 858, obligacin de contribuir, a prorrata de sus derechos, en las expensas de
construccin, conservacin y reparacin del cerramiento;
art. 859, acerca de los rboles medianeros;
art. 942, en relacin a la accin posesoria especial, que puede interponerse si un rbol
extiende sus ramas sobre suelo ajeno o penetra en l con sus races;
art. 1962, obligacin de respetar el contrato de arrendamiento.
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inmateriales, como las producciones del talento o del ingenio (art. 584). Y para no dejar
dudas de que las cosas incorporales pueden ser objeto de dominio, concede la accin
reivindicatoria para los otros derechos reales con excepcin del derecho de herencia, que
tiene la accin de peticin de herencia (arts. 891 y 1268, 1269, 704 y 2512,
respectivamente). Finalmente, declara el CC. que se puede reivindicar una cuota
determinada proindiviso de una cosa singular (art. 892) y la cuota de una cosa incorporal.
10.- Diversas clases de propiedad.
a) Segn su extensin o integridad de facultades, la propiedad puede ser plena o nuda.
Plena es aquella que autoriza al propietario para ejercer todas o la plenitud de las facultades
que contiene: uso, goce y disposicin. Nuda propiedad, es la que no permite al dueo
ejercer las facultades de uso y goce, en razn de que sobre ella pesa el derecho real de
usufructo (art. 582, inc. 2). Al dueo, le resta slo la facultad de disposicin, jurdica y
material.
b) Segn su duracin, se distingue entre propiedad absoluta, que no est sometida a
duracin o trmino, y propiedad fiduciaria, que est sometida al evento de traspasarse a otro
si se cumple una condicin (arts. 733 y 739).
c) Segn el nmero de sus titulares o sujetos activos: propiedad individual, plural
(condominio o copropiedad) o colectiva, si el propietario es una persona, varias personas
(asumiendo a veces una forma asociativa, cuando se forma una persona jurdica, como en
el caso de las cooperativas) o el Estado.
d) Segn el punto de vista de la naturaleza del objeto sobre el que recae: propiedad civil,
intelectual, industrial, minera, indgena, copropiedad inmobiliaria, etc.
LA COPROPIEDAD
Sumario:
1.- Generalidades
2.- Definicin de copropiedad
3.- Naturaleza jurdica de la copropiedad
4.- Tipos de comunidad
5.- La comunidad en el C.C.CH
6.- Fuentes de la indivisin
7.- Clases de indivisin
8.- Derechos de los copropietarios
9.- La coposesin
10.- La Copropiedad Inmobiliaria: Ley N 19.537 (ver apunte especial)
11.- Extincin de la comunidad
1.- Generalidades.
En un sentido amplio, hay copropiedad o comunidad cuando un mismo derecho
pertenece a dos o ms sujetos conjuntamente. En la verdadera comunidad, communione pro
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indiviso, el derecho de cada comunero se extiende a toda y cada una de las partes de la cosa
comn.
Suele hablarse tambin de una comunidad pro diviso, en la que el derecho de cada
titular recae sobre una parte fsicamente determinada de la cosa nica, parte que
correspondera exclusivamente al respectivo titular. As, por ejemplo, en un edificio de
departamentos, el terreno y dems bienes comunes como escaleras, ascensores, pasillos,
etc., son objeto de una comunidad indivisa entre los diversos propietarios de los
departamentos (o unidades, segn los denomina la Ley nmero 19.537 sobre
Copropiedad Inmobiliaria); pero cada una de estos, pertenece exclusivamente a su titular;
sobre las unidades existe entonces una comunidad pro diviso. Otro ejemplo de comunidad
prodiviso es el de los bloques de construccin destinados a estacionamientos de vehculos,
en los cuales existe una comunidad pro indiviso sobre el edificio y sus bienes comunes,
pero una comunidad pro diviso sobre cada box o estacionamiento.
En realidad, la verdadera comunidad es la pro indiviso. La comunidad pro diviso es
slo un conjunto de propiedades concurrentes en un mismo objeto, cuyas partes,
constitutivas cada una de un derecho perteneciente exclusivamente a un titular distinto,
estn unidas o coligadas.
En la doctrina y en las legislaciones, existe una notable anarqua acerca del
significado de las palabras indivisin, comunidad, condominio y copropiedad. Para
algunos, todas ellas son sinnimos. A juicio de otros, la copropiedad o condominio es una
comunidad que tiene por objeto cosas singulares, y la indivisin, elementos activos de una
universalidad de derecho, como la herencia. Para la doctrina nacional dominante, indivisin
y comunidad son conceptos sinnimos y de alcance genrico, y copropiedad o condominio,
conceptos sinnimos entre s y de alcance especfico. Siguiendo este punto de vista, podra
decirse que hay comunidad o indivisin cuando varias personas tienen sobre la totalidad de
una misma cosa y sobre cada una de sus partes derechos de idntica naturaleza jurdica o un
solo derecho, que puede ser el dominio, el usufructo, la servidumbre, la herencia. Cuando
tal derecho es el dominio, la indivisin o comunidad toma el nombre especfico de
copropiedad o condominio. La comunidad o indivisin sera el gnero y el condominio o
copropiedad la especie.
2.- Definicin de copropiedad.
Es el derecho de propiedad que sobre el total de una misma cosa y sobre cada una
de sus partes tienen dos o ms personas conjuntamente. El derecho de cada copropietario
recae sobre toda la cosa y cada una de sus partes y no sobre una parte materialmente
determinada de la misma.
3.- Naturaleza jurdica de la copropiedad.
Dos teoras se han planteado para explicarla:
a) La concepcin clsica, inspirada en el Derecho Romano, sostiene que la copropiedad no
es un derecho esencialmente distinto del dominio, sino una simple forma, modalidad de
este. Slo acontece que el dominio est fragmentado entre varios titulares; la parte de cada
propietario no es una parte material de la cosa, sino una parte ideal del derecho entero.
b) Segn otra concepcin, propuesta entre otros por Capitant, la copropiedad constituye un
derecho real, pero distinto del dominio; otorga a su titular el derecho de adquirir parte de
La Propiedad Juan Andrs Orrego Acua
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podran serlo cuando pertenecen a un solo titular (caso en el cual, como es obvio, no hay
comunidad), mientras que cuando pertenecen a dos o ms titulares, seran universalidades
de hecho, pues no tendran pasivo comn.
a.2) En la concepcin romanista, al operar la particin de bienes se asigna a la adjudicacin
un efecto atributivo. La comunidad puede terminar por varias causas (art. 2312), siendo una
de ellas la particin. Ella puede efectuarse a su vez por acuerdo entre los comuneros; por
juez partidor; o por disposicin del causante, cuando la comunidad es de origen hereditario.
La particin es el conjunto de actos tendientes a distribuir los bienes comunes entre
los comuneros en proporcin a sus cuotas. La adjudicacin es el acto por el cual el
comunero recibe un bien determinado de la comunidad, en pago de su cuota.
Conferir efecto atributivo a la adjudicacin, significa resolver que cuando a un
comunero se le adjudica un bien, l es dueo de ese objeto desde el da de la adjudicacin;
constituye por tanto ttulo traslaticio de dominio (la adjudicacin atribuye dominio).
El efecto atributivo se opone al efecto declarativo de la adjudicacin, por el cual se
considera que el adjudicatario es dueo del objeto adjudicado desde el da en que se origin
la comunidad. Se le confiere por tanto un efecto retroactivo; se considera, por una suerte de
ficcin, que ha sido dueo exclusivo de ese bien desde el da en que se origin la
comunidad, y recprocamente, se estima que nunca tuvo derechos en los dems bienes
adjudicados a los otros adjudicatarios. La adjudicacin entonces, declara un dominio ya
existente, constituye ttulo declarativo de dominio.
La importancia de optar por una u otra alternativa, se puede observar en las
hipotecas o gravmenes celebrados con terceros, por uno solo de los comuneros, sin
consentimiento de los otros. Por ejemplo, uno de ellos constituye una hipoteca o un
usufructo sobre un objeto de la comunidad, que despus le es adjudicado al mismo
comunero. Con el efecto atributivo, la hipoteca o el usufructo fueron constituidos por quien
no era dueo, porque lo es slo desde la particin. Con el efecto declarativo, los constituy
el dueo, pues lo es desde que se origin la comunidad.
Nuestro CC. sin embargo, a pesar de seguir la concepcin romana de la comunidad,
se apart de la misma en lo que respecta a la caracterstica en anlisis, optando por
consagrar el efecto declarativo de la adjudicacin, de acuerdo a los arts. 1344 y 718. Por
ende, en el ejemplo citado, si el bien respecto del cual el comunero hipotec su cuota se
adjudica en definitiva a otro comunero, la hipoteca caduca, pues se entiende que aqul que
la constituy, nunca tuvo derechos sobre la cosa en cuestin. A la inversa, si el inmueble se
adjudica al comunero que haba hipotecado su cuota, la hipoteca subsiste, aunque habra
que preguntarse si slo sobre la cuota que se hipotec o si se ampla a todo el predio.
Somarriva cree que la hipoteca sigue restringida a la cuota. Personalmente, creemos que se
extiende ahora a todo el inmueble (arts. 2417 y 2421).
a.3) Se ha planteado si existe o no comunicacin entre la cuota y los bienes que integran la
universalidad. La concepcin romana las considera comunicadas. Esta comunicacin existe
en dos sentidos: por un lado, significa que la cuota en la universalidad se aplica o imprime
en cada uno de los bienes que la integran y en cada parte de ellos (as, si en la comunidad
existe un inmueble y un automvil, cada comunero tiene una cuota en uno y otro bien); y
por otro lado, recprocamente, significa que la naturaleza de los bienes queda impresa o se
refleja en la cuota, de modo que la naturaleza de sta ser la que tengan aquellos. As, si en
la comunidad slo existen muebles, la cuota es mueble; si slo hay inmuebles, la cuota ser
inmueble. La dificultad surge cuando hay bienes de ambas clases.
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