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RESUMO
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O tema da produo habitacional via mercado relevante aos estudos sociopolticos, na medida em que a efetivao de empreendimentos por parte dos promotores imobilirios cristaliza as disputas
que eles travam por mercados, por regulaes e pela influncia sobre o
planejamento pblico, alm de ser capaz de atenuar ou aprofundar o
dficit habitacional e promover ou reduzir a segregao socioespacial.
Apesar da relevncia do tema, apenas recentemente as cincias sociais
tm voltado a enfatizar a produo habitacional e as instituies polticas que a circunscrevem.
verdade que, com o desmantelamento do Banco Nacional da Habitao em 1986, o pas enfrentou uma profunda fragmentao institucional da poltica habitacional,1 mas diversas medidas incrementais
e setorialmente orientadas vinham sendo adotadas desde a segunda
metade da dcada de 1990, sem que substantivas investigaes fossem realizadas no perodo. A produo habitacional voltou a ser um
tema proeminente nas investigaes das cincias sociais quando resultados vultosos comearam a surgir a partir da abertura de capital
de algumas empresas na Bolsa de Valores, da expanso do acesso ao
crdito habitacional e da introduo do Programa Minha Casa Minha
Vida. Isso sugere que a produo cientfica fica muitas vezes refm da
conjuntura poltica, em prejuzo de anlises sistemticas a respeito da
conformao do ambiente poltico e do que est acontecendo quando
os resultados ainda no so aparentes.
Tal sucesso de medidas incrementais resultou na conformao do
Sistema Financeiro Imobilirio, um arcabouo jurdico de segurana
aos investidores imobilirios que recebeu como principal crtica a sua
incapacidade em lidar com o dficit habitacional da populao mais
pobre que no podia acessar o crdito. Alm disso, havia a expectativa
de que a financeirizao das principais empresas incorporadoras significasse uma elitizao da produo. Ao contrrio, verificou-se por
meio deste estudo o aumento da produo para a baixa renda, ao mesmo tempo que se mantiveram patamares considerveis de produo
para as rendas mdia e alta.
Os resultados desta investigao mostram ainda que passamos
para um novo ciclo da produo imobiliria residencial e que ao
longo da srie histrica, junto variao do segmento econmico
atendido, variou a espacializao dos lanamentos e incrementou-se tendencialmente a organizao do mercado imobilirio frente
renda das famlias.
Tais dimenses, descritivas da incorporao imobiliria residencial em So Paulo, sero abordadas em quatro sees, alm desta introduo e das consideraes finais. A primeira delas constitui uma
descrio da produo imobiliria no referido perodo, incluindo
caractersticas gerais dos empreendimentos e os ciclos que ensejam
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a produo. Na segunda seo, so apresentados os tipos de incorporadoras que atuam no territrio e o que isso significa em termos
de produto habitacional lanado. A terceira seo traz uma anlise da
distribuio espacial dos lanamentos ao longo dos ciclos. Por fim, a
ltima seo analisa a relao entre o preo dos imveis e a renda mdia da regio onde se localiza o empreendimento. A literatura especializada ser apresentada quando pertinente.
A DINMICA DOS LANAMENTOS IMOBILIRIOS
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10.000,00
9.000,00
8.000,00
7.000,00
6.000,00
5.000,00
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
0,00
180,00
140,00
120,00
100,00
80,00
60,00
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40,00
20,00
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1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Grfico 1
Preo mdio do metro quadrado e rea til mdia das unidades
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Grfico 2
Valor total e nmero de unidades lanadas no mercado
30.000.000.000,00
70.000
25.000.000.000,00
60.000
20.000.000.000,00
50.000
40.000
15.000.000.000,00
30.000
10.000.000.000,00
20.000
5.000.000.000,00
10.000
80.000
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5
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7
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Grfico 3
Tipo de produto imobilirio por ciclo de produo
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Ciclo 1
Baixa Renda
Ciclo 2
Mdia Renda
Ciclo 3
Mdia Alta Renda
Alta Renda
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O incorporador imobilirio a figura responsvel pela articulao entre todos os agentes que sero envolvidos para levar adiante
uma edificao. Regido pela Lei Federal 4.951/1964, o incorporador
quem encomenda a uma empresa construtora a produo de um edifcio ou casa e se encarrega, na outra ponta, de comercializ-la. Alm
disso, suas atribuies incluem a escolha e compra do terreno, a mobilizao do capital necessrio, a contratao dos projetos de arquitetura
e engenharia, a adaptao do projeto regra de zoneamento aplicada
ao lote, a obteno do alvar para venda e construo e, em alguns casos, a urbanizao do entorno.
Foi possvel constatar para todo o perodo um total de 3.178 diferentes incorporadoras envolvidas nos lanamentos residenciais aparecendo como nicas responsveis pela incorporao ou em associao
com outra(s) empresa(s). Esse nmero cai para 2.585 construtoras
e 1.853 vendedoras; 561 empresas desempenharam as trs etapas do
empreendimento uma ou mais vezes, 1.437 empresas incorporaram e
construram e 157 empresas incorporaram e venderam sem envolvimento na etapa de construo.
A parcela de incorporadoras que lanaram empreendimentos aumentou em 50% entre o primeiro e o segundo ciclo, passando de 1.076
para 1.642 diferentes empresas. Do segundo para o terceiro ciclo, houve diminuio em torno de 17,5% (de 1.642 para 1.355 diferentes empresas envolvidas em lanamentos), o que, junto ao total de unidades
lanadas, sugere uma tendncia de concentrao de lanamentos em
nmero menor de empresas.
A parcela de incorporadoras que se associaram a outra para
lanar um empreendimento era inexistente durante o primeiro e
o segundo ciclos, passando para associaes em duzentos lanamentos no terceiro ciclo. Os motivos das parcerias so diversos e
incluem entrar em novas regies geogrficas, acessar novas regies e segmentos simultaneamente, expandir-se para segmentos de
menor renda, ampliar oportunidades nos mercados tradicionais,
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FIGURA 1
Lanamentos imobilirios residenciais no ciclo 1 (1985-1993)
Ciclo 1 (1985-1993)
Lanamentos Imobilirios
Limite de Distritos
Limite de Municpio
Tipo de Lanamento Imobilirio
Fonte: elaborao prpria com base nos dados brutos da Embraesp.
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FIGURA 2
Lanamentos imobilirios residenciais no ciclo 2 (1994-2004)
Ciclo 2 (1994-2004)
Lanamentos Imobilirios
Limite de Distritos
Limite de Municpio
Tipo de Lanamento Imobilirio
FIGURA 3
Lanamentos imobilirios residenciais no ciclo 3 (2005-2013)
Ciclo 3 (2005-2013)
Lanamentos Imobilirios
Limite de Distritos
Limite de Municpio
Tipo de Lanamento Imobilirio
Fonte: elaborao prpria com base nos dados brutos da Embraesp.
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gRFICO 4
Preo mdio do metro quadrado e renda mdia do
chefe de famlia por rea de ponderao (1985-1991)
12.500,00
Preo (R$)
10.000,00
7.500,00
5.000,00
2.500,00
0,00
0,00
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gRFICO 5
Preo mdio do metro quadrado e renda mdia do
chefe de famlia por rea de ponderao (1994 - 2000)
12.500,00
Preo (R$)
10.000,00
7.500,00
5.000,00
2.500,00
0,00
0,00
2.000,00
4.000,00
6.000,00
Renda (R$)
gRFICO 6
Preo mdio do metro quadrado e renda mdia do
chefe de famlia por rea de ponderao (2005-2010)
12.000,00
10.000,00
Preo (R$)
8.000,00
6.000,00
4.000,00
2.000,00
0,00
0,00
Fonte: elaborao prpria a partir dos dados brutos da Embraesp e Censos (1991, 2000 e 2010).
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Trata-se de uma aposta de que pessoas com outros perfis de renda e estilo de vida migrem para a regio e de que outros incorporadores nela
empreendam, consolidando o novo uso. Esse processo modifica os
preos em geral praticados no lugar, a natureza do comrcio e servios
e as relaes sociais antes existentes. Com a consolidao da mudana
de ocupao e a atrao de um novo patamar de renda, o preo geral
de venda que se esperava obter a princpio a partir do qual os demais custos sero descontados aumenta, ocorrendo assim o que se
tem chamado de valorizao imobiliria. Portanto, o mecanismo
de mudana de ocupao do solo que provoca o aumento no preo
dos imveis em determinada regio e torna os preos gradativamente
mais atrelados renda.
CONSIDERAES FINAIS
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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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