Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
como um
canteiro de
negcios:
a produo da habitao e do espao urbano pelos grandes promotores imobilirios
no Brasil e na Frana. O caso das aglomeraes urbanas de So Paulo e de Paris.
niversidade de So Paulo
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
Membros da banca:
sumrio:
agradecimentos
15
resumo
21
abstract
27
rsum largi
33
introduo
41
59
Identificando agentes e
territrios
61
captulo 1
parte 1
Identificando territrios:
RMSP e IDF
95
captulo 2
Identificando agentes da
incorporao imobiliria: um
grande mercado nas mos
de poucos atores. Definies.
Histrico das incorporadoras
escolhidas
127
Estado, polticas
neoliberais e
financeirizao: novos
contextos polticos e
econmicos para a
produo privada da
habitao
131
captulo 3
Anos 1980-2000, contexto
macroeconmico e poltico
internacional: o Neoliberalismo
parte 2
captulo 4
145
captulo 5
187
parte 3
Da economia ao territrio
217
captulo 6
221
Da economia ao territrio:
consideraes sobre cursos
financeiros na produo da
habitao em IDF e na RMSP
captulo 7
Sete grupos incorporadores
em dois territrios: Geografia
da produo imobiliria
residencial em 2010 em IDF e
na RMSP
243
305
captulo 8
Fotografias da habitao
331
Discusso, Limites de
pesquisa e perspectivas
353
Bibliografia
parte 4
agradecimentos
18
A Carolina e Rafaela Frediani, que tiveram pacincia e compreenso com o arquiteto que empregaram para projetar e conduzir a reforma do Espao Bambino, esse
ano.
Aos dezesseis camaradas do Master, pela troca quotidiana, e a todos que me apoiaram direta ou indiretamente na Frana e no Brasil: Amlie Martin, Andrea Valrio,
Audrey Burlotto, Ccile Altaber, Damien Delaville, Elias Vidal, Emmanuelle, Eric e
famlia Andreani, Florence Caron, Hugo e Paola Costa, Juliana Guilheri, Mariana
Veauvy, Marion Maisonobe, Marine Smeuler, Mathias Rouet, Matthieu Drevelle,
Nicolas Persyn, Paola Mazzella, Shouliang e Tingting Chen, Suryesh Chatwani.
A todos aqueles que me inspiraram nessa redao.
Aos meus pais, Maria Celina e Benedito Abreu, que mesmo diante de todas as limitaes, no cessaram de me incentivar a cada etapa de meu percurso. E enfim, a toda
minha famlia, a qual, ainda que s vezes distante, nunca deixou de estar presente.
19
resumo
vislumbram o negcio imobilirio, que realizam investimentos no fundirio, contratam colaboradores, viabilizam o projeto e produzem moradias em larga escala.
Nos pases em questo, a concentrao da produo habitacional nas mos desses
poucos merece destaque. No coincidentemente, no momento da mundializao de
capitais, esses grandes promotores so tambm os grupos financeirizados do mercado
imobilirio francs e brasileiro, h menos de uma dcada. Nessa lgica, ocorre uma
aproximao do mercado financeiro ao da produo imobiliria, com exigncias de
adaptaes (de gesto, mas tambm de produo) de uma esfera sobre a outra.
Assim, observa-se que uma parte importante do parque de novas habitaes nesses
pases est sendo construda ou transformada de acordo com as estratgias econmicas deste pequeno grupo de atores, cada vez mais sujeitos aos interesses de seus acionistas, no raramente especuladores estrangeiros, que buscam reproduzir seu capital na
esfera abstrata e especulativa do mundo das finanas. Suas operaes tm um nico
objetivo: obter os maiores lucros possveis em mercados cuja expanso garantida,
sem nenhuma preocupao com qual tipo de mercadoria venha a ser produzida,
sem interesses com os impactos territoriais desse tipo de produo ou com a produo
do espao.
Quando o mundo financeiro se aproxima do mercado imobilirio e principalmente
da produo habitacional, objeto de nosso estudo as operaes bursteis podem
gerar vultosos dividendos para aqueles que investem seu capital nas aes de uma
incorporadora imobiliria; a incorporadora, por sua vez, recebe essa soma de investimentos como uma injeo de recursos que so apropriados para dominar o acesso
terra substrato irreprodutvel e imprescindvel para a reproduo do capital sob a
forma imobiliria expandir mercados e aumentar a produo.
O Estado tem um papel central nesse contexto. E no apenas no sentido de viabilizar
a produo do espao urbano, levando infraestrutura, mas tambm atuando para assegurar a valorizao dos capitais privados dos incorporadores e de seus investidores,
nacionais e internacionais. Percebemos interferncias dessa natureza na Frana de
Sarkozy, com lei que incentiva o consumo de residncias novas para investimento locativo, num momento em que a poltica habitacional do pas, to marcante nos anos
dourados do planejamento apresenta-se sucateada; mas tambm vemos atuao
semelhante no Brasil de Lula, com o programa de reativao da economia atravs de
forte incentivo produo imobiliria residencial.
24
25
26
abstract
globalization of capital, these major developers are also the groups of the French and
Brazilian real estate markets that have gone through financialization for less than a
decade. In these terms, there is an approximation of the financial market to housing
production, with demands for management and production adaptations of a sphere
over the other.
Thus it is observed that an important part of the sites for new housing in these countries
is being built or transformed in accordance with the economic strategies of this small
group of actors, increasingly subject to the interests of its shareholders, not rarely
foreign speculators, who seek to multiply their capital in the abstract and speculative
sphere of the financial world. Its operations have a single goal: to obtain the largest
profits as possible in markets whose expansion is guaranteed, with no concern for what
kind of merchandise will be produced, without caring about environmental impacts
of this type of production or with the production of space .
When the financial world gets close to the real estate market - and especially of
housing production, the object of our study - the stock market operations can generate
substantial dividends for those who invest their capital in shares of a real estate
developer; the developer, in return, receives this sum of investments as an injection
of resources that are appropriate to increase production and expand markets, seeking
to control the access to land, an essential substrate for the multiplication of capital in
the form of real estate.
The State plays a vital role in this context. And not only in the sense of enabling
the production of urban space providing infrastructure, but also acting to ensure
the valorization of the developers` and investors` private capital, both national and
international. We perceive such interferences in the France of Sarkozy, with a law that
encourages the consumption of new homes for rental investment at a time when the
countrys housing policy, so remarkable in the golden years of planning presents
itself as a total failure, but we also see a similar initiative in Lula`s Brazil, with the
program to reactivate the economy through strong incentive to residential real estate
market.
Based on these findings and on the study of the phenomenon in the largest urban
conglomerations of these countries, the research aims to map how the new economic
estrategies of the major real estate developers in Brazil and France emerge and
30
materialize, questioning the effects on market output of that which is, at least legally,
a citizens right and a State`s duty.
31
rsum largi
de lhomme, il est vrai aussi que la production prive de logements stablit selon des
mthodes de production de type capitalistes, telle que celles du march immobilier,
des intrts des agents, de la plus value, de lexploitation de la force de travail dans les
chantiers...
Les agents les plus importants de cette production capitaliste et prive du logement
sont les promoteurs immobiliers (en brsilien, pour dsigner la figure du promoteur,
nous nous servons surtout de lexpression incorporador imobilirio , gnralement
au fminin, soit incorporadora imobiliria ) ; le promoteur est lacteur qui visualise
lopportunit dune affaire, qui fait des investissements pour lachat du foncier, qui
articule les divers acteurs de la chane de production du logement .
Au Brsil, la concentration dagents dans lensemble de la production de logements
formels1 nest pas ngligeable. Dans lagglomration urbaine de So Paulo2, presque
40% de toutes les units rsidentielles produites en 2010 ont t ralises par les dix
plus grands promoteurs du pays3.
1 Il faut dire que la plupart de la population na pas accs au march immobilier formel. La solution
historiquement employe par ces citoyens, est lauto-construction au sein des quartiers les plus loigns du
centre-ville, l o se trouvent du foncier sans affectation claire, comme les friches urbaines. Ce commentaire
est, pourtant, trop simpliste. Pour mieux expliquer au lecteur franais la crise du logement au Brsil, il nous
faudrait revenir 1850, expliquer la Loi des Terres, la fin de lesclavage, la naissance des plus importants
centres urbains, ce qui nest pas possible dans le cadre de cette recherche.
2 So Paulo est la plus grande agglomration urbaine du pays et la plus importante de lHmisphre Sud,
o habitent prs de 22 millions de personnes, soit 11% de la population nationale.
3
35
En France, aujourdhui, les gros promoteurs immobiliers sont les responsables pour
le tiers de toute la production prive de logement4. Il sagit, donc, dun gros march
domin par seulement quelques agents.
En moins dune dcennie et dans le cadre de la mondialisation des capitaux5, ces
promoteurs ont t galement les groupes les plus financiariss des marchs immobiliers
franais et brsilien.
Dans cette perspective, il existe un net rapprochement entre les marchs financiers et
le march de limmobilier, avec des adaptations (de gestion, mais aussi de production)
dune sphre sur lautre bien sr ; ce qui entraine des consquences importantes pour
la production de lespace urbain.
Nous sommes en face dun moment historique, assez complexe comprendre, dans
lequel une partie importante du parc de logements de nos villes slabore selon la
logique conomique de ce petit chantillon dacteurs. Ces derniers sont chaque fois
plus susceptibles aux intrts des investisseurs internationaux, des grands fonds de
pension, des groupes de private equity, qui aujourdhui prennent toute leur place dans
lactionnariat de ces promoteurs. Leurs gestions et la conduction de leurs affaires sont
dsormais regles par la logique de la valorisation financire, la production ntant
plus quune partie de ce circuit complexe.
LEtat y joue un rle majeur. Non pas seulement dans la mesure o il amne
linfrastructure et les rseaux divers aux espaces urbains, mais galement et surtout,
comme supporteur de la valorisation financire de ces promoteurs et des capitaux
des investisseurs internationaux qui y placent leurs actifs. Dans le cadre de la crise
financire et conomique mondiale, dmarre aux Etats-Unis avec les prts subprime,
le politique mne un rle majeur vers la rcupration des marchs de limmobilier et
du financier. La politique conduite par Nicolas Sarkozy (droite), avec le lancement
dun nouveau dispositif fiscal dincitation linvestissement locatif Loi Scellier
en janvier 2009, rejoint ainsi celle du prsident Lula (dit de gauche) au Brsil, avec
la cration du programme MCMV (Ma maison, ma vie), avec la promesse de faire
4 J. Polard. Acteurs conomiques et rgulation politique: les promoteurs immobiliers au centre des
politiques du logement dans les rgions de Paris et de Madrid. Thse de doctorat en Sciences Politiques.
Paris: Sciences Po, 2009.
5 F. Chesnais, (org.). La finance mondialise : racines sociales et politiques, configuration, consquences.
Paris: La Dcouverte, 2004.
36
construire, par le march, 1 million de logements neufs partir de 2009. Ces deux
politiques sont ainsi des instruments incontestables de sustentation du march.
Dans cette tude, nous verrons plus fond comment fonctionne chacune de ces
politiques, et nous pourrons remarquer leffet que ces instruments jouent sur les
performances financires des promoteurs cots en bourse, et galement sur la
production effective de logement dans les annes qui se suivent 2009.
Ce mmoire est structur en quatre parties, au-dl de cette Introduction.
Dans la premire partie, Identification des agents et des territoires , nous
prsenterons en deux chapitres les territoires tudis, soit la Rgion mtropolitaine
de So Paulo et la Rgion le-de-France, en termes socio-politiques, conomiques et
urbains (chapitre 1). Dans le deuxime chapitre, nous travaillerons sur les origines
de la promotion immobilire professionnelle en France et au Brsil, bien comme
lhistorique des promoteurs immobiliers tudis (Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues
Immobilier et Icade, en France ; Cyrela Brazil Realty, Living, Gafisa S.A., Tenda
et PDG6 Realty, au Brsil), en partant de leurs parcours historiques, les expansions
gographiques de leurs marchs, leurs stratgies employes pour devenir des leaders
du march du logement dans leurs pays.
La Partie 2, Etat, politiques no-librales et financiarisation : des nouveaux cadres
politiques et conomiques pour la production prive du logement , a t partage
en trois chapitres (3, 4,5). Ainsi dans le chapitre numro 3, on remonte aux annes
1980 pour chercher les racines sociales et politiques de la financiarisation au sein des
pays imprialistes et la formation dun nouvel ordre mondial. En revanche, dans ce
chapitre, nous navons pas pour but de revisiter toutes les thories concernant le nolibralisme. Il sagit plutt de centrer nos recherches sur les origines du moment o la
finance prend sa place hgmonique au sein de lconomie internationale.
Dans le quatrime chapitre, nous tudierons ensuite la financiarisation en ces
termes les plus larges : ses dfinitions, son processus de gnralisation autours du
monde, les procdures et les consquences de louverture de capital en bourse des
plus grands promoteurs immobiliers en France et au Brsil. Ainsi, nous tudierons
la financiarisation de la production immobilire rsidentielle, en prsentant les
6 Que le lecteur franais ne se trompe pas: le sigle PDG qui forme le nom du plus rcent grand promoteur
immobilier brsilien signifie Poder De Garantir (soit Pouvoir DAssurer), nayant alors rien voir avec
la clbre abrviation pour prsident-directeur gnral .
37
particularits des promoteurs franais et brsiliens, en vrifiant les justificatifs qui ont
conduit ces promoteurs en bourse. Nous clturons ce chapitre avec une analyse de
lvolution historique de la performance financire de leurs actifs, en faisant attention
aux effets de la crise financire de 2008 et la reprise financire de chacune de ces
entreprises, partir de 2009. Dans le dernier chapitre de la Partie 2, nous tudierons les
dispositifs crs par les tats brsilien et franais : mesures de support la production
et la consommation de limmobilier rsidentiel neuf (Programme Ma maison, ma
vie, au Brsil, et la Loi Scellier, en France), comme des mthodes de sustentation du
march (immobilier mais aussi financier) en tant que politiques anti-cycliques.
Dans la Partie 3, De lconomie au territoire (divise en trois chapitres, numrots
du 6 au 8), nous cherchons tablir une relation directe entre performance financire
voire boursire de chacun des promoteurs et leur production immobilire effective
(chapitre 6). Puis, nous faisons une analyse dans le septime chapitre, sur lactivit de
production de logements dans lanne 2010 ; la plus importante de toute la premire
dcennie du XXIme sicle en termes de nombre de logements lancs ou rservs, en
essayant de comprendre comment se passe la reproduction du capital en investissements
immobiliers dans le territoire de lle-de-France et de lagglomration urbaine de So
Paulo. Le chapitre 8 clture cette partie, avec des analyses sur le logement que chacun
des promoteurs ont produit au long de lanne 2010, dans les territoires tudis. La
qualit architecturale, les modles standardiss, linsertion urbaine seront quelquesuns des sujets pris en compte.
Plus quavec une simple conclusion, cette recherche sachve avec une partie
appele : La ville comme un chantier daffaires: des nouvelles limites pour la place
de larchitecture et de lurbanisme lge de la mondialisation financire . Nous
reviendrons sur les sujets travaills tout au long de la recherche mais avec en plus de
nouveaux lments, comme les effets de la financiarisation sur le rle des architectes
et des amnageurs urbains, la polmique sur la formation dune bulle immobilire du
logement dans les deux pays en consquence de la financiarisation des promoteurs
ajoutes des politiques de lEtat. Il sera alors temps dexposer les limites de la recherche
et de proposer de nouvelles perspectives qui pourront tre tudies probablement
dans le cadre dune thse.
38
Mots-cls : promoteurs immobiliers production prive du logement logementmarchandise financiarisation de la production immobilire Rgion le-de-France
So Paulo Loi Scellier Programa Minha Casa Minha Vida standardisation.
39
introduo
transformao urbana, como as questes patrimoniais, sociais e ideolgicas presentes em projetos pblicos e de mercado1. A pesquisa procurou identificar os principais
atores desses processos urbanos e me permitiu aprofundar um pouco a discusso que
vinha sendo feita ao longo de trabalhos de graduao, principalmente o debate relacionado produo do espao urbano e ao mercado imobilirio, que ento j vinha
se aproximando do mercado financeiro.
Ao mesmo tempo, tive a oportunidade de trabalhar como monitor de duas disciplinas
da graduao, Fundamentos Sociais do Design, ministrada pelos professores doutores
Marcos Braga e Maria Irene Szmrecsnyi, na graduao em Design desta faculdade,
e Fundamentos Sociais da Arquitetura e Urbanismo 1, na graduao em Arquitetura
e Urbanismo, em turma ministrada apenas pela Profa. Dra. Maria Irene. Nessas duas
monitorias aprendi muito, trabalhei muito, e me aproximei de uma bibliografia mais
prpria sociologia e economia, o que foi extremamente importante para o desenvolvimento de estudos futuros2. Tambm na mesma poca, participei em conjunto
com amigos da graduao e da ps-graduao da FAU3, da criao do ncleo EPA!
(Espao, Projeto e Ao!), de carter de extenso universitria, no qual discutamos a
importncia da ao direta em projetos de habitao, principalmente, junto aos movimentos populares, e pude tambm assistir a reunies pblicas do Grupo de Trabalho
sobre Mercado Imobilirio do Laboratrio de Habitao de Assentamentos Humanos
(LabHab) desta instituio.
Em 2008, tive ainda a honra de ser convidado pela Profa. Dra. Mariana Fix para
atuar como assistente de pesquisa em sua tese de doutorado. Nessa ocasio tive a
oportunidade de acompanhar a crise dos emprstimos subprimes nos Estados Unidos
e de observar a existncia dos mecanismos predatrios das hipotecas aplicadas s moradias. Obtive uma melhor compreenso das consequncias sociais deste fenmeno
as execues hipotecrias (foreclosures), os despejos e o crescente desemprego naquele
pas e fui sendo sensibilizado pela temtica da financeirizao. Na ocasio, ain-
1 Uma das discusses deste trabalho foi publicada pelo IPHAN-SP, no contexto do concurso Pesquisando
Nosso Bairro: Bom Retiro e Luz, de 2008. A pesquisa foi apresentada para lderes do movimento popular
em So Paulo, no Frum Centro Vivo, e na Escola Superior de Arquitetura de Nancy, Frana (ambas em
2009).
2
Parte dessa bibliografia foi utilizada para a redao do captulo 3 do presente trabalho.
3 Entre eles, Carolina Oukawa, Chico Barros, Pedro Nakamura, Gabriel Fernandes, Juliana Grenffel,
Natlia Gaspar, Rafael Pereira, entre outros. Agradeo a todos pelas trocas e amadurecimento.
44
da sem entender muito todo aquele processo, pude perceber a dimenso que aquele
fenmeno estava tomando, ao articular-se com o mercado imobilirio.
Esse conjunto de experincias extracurriculares me foram extremamente formadoras.
Assim, logo aps a finalizao da pesquisa de iniciao cientfica e de todas essas atividades correlatas, embarquei para quinze meses de estudo e pesquisa em Paris (cursando o ltimo ano da especializao nvel Master em urbanismo e planejamento urbano
na Universit Paris 1 Panthon-Sorbonne). No quadro desse Master, percebendo a
raridade de novos estudos sobre a promoo imobiliria habitacional naquele pas,
produzi entre 2009 e 2010 uma dissertao intitulada La ville comme un chantier
daffaires: la production de lhabitation et de la ville par les grands promoteurs immobiliers en le-de-France, orientada pelos professores Sylvie Fol e Xavier Desjardins,
ambos urbanistas e gegrafos. Realizada a defesa4, tive a oportunidade de integrar a
equipe do arquiteto urbanista Rodolphe Cousin em sua agncia de urbanismo na Ilha
da Reunio, departamento francs situado no Oceano ndico, prximo costa africana oriental, onde trabalhei como urbanista durante seis meses, atuando, sobretudo,
em planos de reabilitao de habitaes e bairros insalubres.
De retorno ao Brasil desde abril de 2011, em conversa com a orientadora Vera
Pallamin surgiu a ideia de continuarmos o estudo realizado em Paris, estendendo a
discusso para So Paulo, com o objetivo de produzir uma anlise comparativa das
novas formas de atuao das grandes incorporadoras imobilirias na produo privada da habitao, nos dois pases.
O tema da pesquisa e, sobretudo, o mapeamento das transformaes nas estratgias
econmicas daqueles agentes era relativamente raro na Frana. Passadas as dcadas
de 1970 e 1980, as pesquisas acadmicas que continuaram a abordar o tema no
foram to numerosas quanto no Brasil onde, curiosamente, a Academia foi muito influenciada pelos estudos franceses dos anos 70. Algumas teses de doutorado voltaram
a abordar o papel das incorporadoras imobilirias na produo privada da habitao
na Frana a partir dos anos 2000, geralmente debruadas sobre aspectos polticos ou
relativos expanso urbana, periurbanizao, habitao social, e aos discursos de
sustentabilidade (ecoquartiers, por exemplo). Pouco so estudadas as estratgias econmicas dos promotores imobilirios, exceto quando partem da anlise do mercado
4 A defesa da pesquisa foi realizada em Paris, na Sorbonne, no dia 27 de setembro de 2010, presidida
pelo gegrafo Prof. Dr. Francis Beaucire e composta pelo arquiteto e Prof. Dr. Antoine Brs, alm dos dois
orientadores.
45
imobilirio tercirio, assunto sobre o qual as pesquisas so mais numerosas, tratando inclusive da securitizao de edifcios tercirios (Ludovic Halbert, Ingrid NappiChoulet, Vincent Renard, Dominique Lorrain, entre outros). Notamos, entretanto,
que no h um enfoque na problemtica da financeirizao da produo, muito menos da habitao. No Brasil, alguns pesquisadores parecem convergir para a formao
de uma Escola sobre a financeirizao imobiliria, como Adriano Botelho (2005),
Svio Miele (2008), Lucia Shimbo (2010), Beatriz Tone (2010), Pedro Arantes (2010),
Luciana Royer (2010), Mariana Fix (2007, 2011), entre outros.
Por sua vez, inmeros trabalhos j foram produzidos sobre a dinmica da produo
imobiliria na Regio Metropolitana de So Paulo. So trabalhos de concluso de
curso, pesquisas de iniciao cientfica, mestrados e doutorados que estudam a produo habitacional a partir de seus aspectos espaciais, de paisagem, de morfologia e
tipologia. Nossa pesquisa deve passar pela discusso desses princpios de produo
e modificao do espao urbano metropolitano, seja na grande So Paulo, seja na
grande Paris, embora no tenha sido possvel aprofundar esse enfoque no mesmo
nvel que esses outros trabalhos o fizeram. Acreditamos, inclusive, que tal aprofundamento no seja metodologicamente recomendvel, visto que o plano de trabalho
proposto j abarcava um nmero bastante completo de assuntos a serem abordados
num Trabalho Final de Graduao, a ser desenvolvido ao longo de um ano. Nos contentamos, portanto, em discutir a produo da habitao e da cidade pelos grandes
incorporadores imobilirios nos dois pases atravs da anlise das estratgias econmicas desses agentes, das caractersticas do bem imobilirio produzido, da padronizao
dos espaos urbanos e da habitao como mercadoria.
Esperamos que o produto final deste Trabalho Final de Graduao contribua para a
compreenso das novas configuraes econmicas, polticas e urbansticas sob as quais
a produo da habitao vem sendo submetida nesses dois grandes centros urbanos.
I.II.II Objetivos
O principal objetivo deste trabalho compreender as consequncias que o sistemamundo neoliberal, no contexto da mundializao dos capitais, traz sobre o territrio
atravs da abertura de capital dos grandes incorporadores imobilirios na produo
privada da habitao. A comparao deste cenrio entre duas importantes regies
metropolitanas mundiais (uma dita central, outra dita perifrica) nos permitir identificar as caractersticas desse processo num plano internacional.
5 Como veremos ao longo do trabalho, a Gafisa S.A. uma incorporadora brasileira de capital aberto na
Bolsa de Valores de So Paulo e naquela de Nova York. a nica empresa estudada que se capitaliza em
dois mercados financeiros.
47
Os grandes grupos de incorporao e promoo imobiliria produzem habitao antes de tudo como mercadoria. Essas habitaes-mercadoria so frequentemente padronizadas. Produo da moradia em larga escala, uniformizada.
O Estado assume posicionamento claro de suporte ao mercado, seja ele financeiro ou
imobilirio. Essa sustentao se materializa por meio da criao de mecanismos de
incentivo valorizao do patrimnio privado destes grupos de promoo imobiliria,
no Brasil e na Frana. Estes mecanismos, por sua vez, geram consequncias diretas
sobre a produo privada da habitao e sobre a valorizao do capital financeiro
destes grandes grupos.
48
Sobre o mito das cidades globais nos pases perifricos, no Brasil: J. S.W. Ferreira, M.
Fix, R.Rocco.
Os trs autores publicaram suas pesquisas acadmicas (doutorado, no caso de Joo
Sette W. Ferreira e Roberto Rocco; mestrado, no caso de Mariana Fix), discutindo os
mitos de uma So Paulo nos moldes das cidades globais de pases centrais. Os autores
so importantes para o debate do caso paulistano e para a anlise dos efeitos de um
hipottico processo de internacionalizao da cidade segundo os moldes vindos dos
pases centrais.
49
Da estrutura econmica dos mercados imobilirios, das mutaes do circuito imobilirio e da evoluo da lgica econmica e financeira das grandes incorporadoras:
M. Fix, J. Pollard, L. Shimbo, I. Nappi-Choulet, A. Botelho, S. Miele, C. Topalov, M.
Mouillart, M. Ball, L. Halbert, G. Marty, relatrios anuais de desempenho financeiro
publicados pelos incorporadores.
50
Este conjunto de autores nos guiou na discusso da estrutura econmica dos incorporadores franceses, e serviu para a discusso do caso brasileiro. De Christian Topalov,
referncia internacional dos estudos econmicos do mercado imobilirio francs dos
anos 1970 aos 1980, Guy Marty, ator mainstream do mercado imobilirio francs
de hoje (Marty presidente do Institut dEpargne Immobilire et Foncire); juntamente com outros pesquisadores contemporneos (Michael Ball, professor na Reading
University de Londres; Ludovic Halbert, pesquisador do Centre National de la
Recherche Scientifique, em Paris; Mariana Fix, doutora em Economia pela Unicamp;
Adriano Botelho e Svio Miele, da Geografia da USP; Michel Mouillart, pesquisador
do mercado imobilirio residencial na Frana) fizeram face complexidade do objeto
de estudo. A tese de Julie Pollard, sobre a incorporao imobiliria na Frana e na
Espanha nos ajudou na compreenso da problemtica francesa, e seu artigo publicado na revista Sociologie du Travail foi importante para esmiuarmos as polticas de
investimento locativo com reduo fiscal na Frana.
Os relatrios financeiros so dossis publicados pelos prprios incorporadores, como
parte das exigncias de transparncia de mercado de toda empresa de capital aberto.
Estes relatrios, normalmente disponveis na internet, trazem informaes importantes acerca das atividades realizadas pelo grupo em questo, bem como as justificativas
(sob a tica otimista dos promotores, evidentemente) para determinado desempenho
financeiro e produtivo, em determinado perodo do recorte histrico considerado no
relatrio. Eles responderam a muitas de nossas questes sobre a poltica de conduo
dos negcios e investimentos desses agentes, sendo teis diante da impossibilidade de
se obter entrevistas.
Maricato, Nabil Bonduki, entre outros), assim como queramos ter tido mais tempo
para estudarmos a tese recente de Luciana Royer, sobre a financeirizao da poltica habitacional no Brasil (Sistema Financeiro Imobilirio, Sistema Financeiro da
Habitao...). Concentramos nossos esforos, no entanto, na discusso sobre o programa Minha Casa Minha Vida, atravs da leitura do artigo cientfico de Mariana Fix e
Pedro Arantes, alm da prpria Lei Nacional que implanta o programa.
imobilirios empiricamente, a partir pesquisas extensas em diversas fontes. Para a anlise dos empreendimentos lanados pelas incorporadoras na Regio Metropolitana de
So Paulo (RMSP), contamos com uma base de dados oficial, e, portanto, s tivemos
de analis-la e dela extrair as informaes de que necessitvamos.
Com isso, pudemos fundamentar a discusso sobre qual tipo de habitao atualmente produzido na grande So Paulo e na grande Paris, alm de nos aproximarmos de
uma classificao dos tipos de habitao que so produzidos por cada incorporadora,
no que tange localizao, tipologia, ao preo do metro quadrado, rea til mdia.
Cartografias foram realizadas num esforo de mapearmos os eixos de interesse e de
atuao desses grandes grupos nas duas regies metropolitanas.
da abertura de capital de grandes empresas privadas no Brasil e na Frana e a generalizao do fenmeno em diversos setores da economia. nesse momento que trabalhamos a questo da financeirizao da produo imobiliria residencial, apontando
particularidades de promotores franceses e brasileiros, verificando as justificativas de
algumas delas para a abertura de capital e o que significou para essas empresas tal
transformao. Fechamos o captulo indicando a evoluo histrica do desempenho
financeiro de cada incorporadora, dando destaque para os efeitos da crise financeira
de 2008 sobre a valorizao acionria dessas empresas e apontando como, a partir
de 2009 ocorreu a recuperao financeira desses agentes de produo habitacional.
Por fim, no quinto captulo, ainda na Parte 2, mostramos como os Estados brasileiro
e francs, por meio de polticas de incentivo ao consumo e produo da habitao
(Programa Minha Casa Minha Vida, no Brasil, e Lei Scellier, na Frana) sustentam o
mercado por meio dessas medidas anti-cclicas.
A Parte 3, Da economia ao territrio, parte de toda a discusso realizada nos captulos precedentes, compreendendo quem so os agentes, quais so suas histrias
e em qual contexto poltico e econmico atuam, para analisar o que e como esses
promotores produzem em termos de moradia nas respectivas regies metropolitanas
mais importantes do Brasil e da Frana. Ela se estrutura em trs outros captulos, numerados do 6 ao 8.
No captulo 6 buscamos relacionar o desempenho financeiro em Bolsa de cada um dos
promotores com a produo imobiliria por eles efetivamente produzida. No stimo
captulo, fazemos uma breve anlise sobre a produo da habitao no ano de 2010,
buscando entender como a reproduo do capital em investimentos imobilirios se
espacializa nas duas aglomeraes urbanas estudadas. J no captulo 8, estudamos as
caractersticas das moradias produzidas por essas incorporadoras: arquitetura, insero urbana, tecnologia, caractersticas fsicas, padronizao6 e preos de comercializao; por fim, apresentamos exemplos de empreendimentos que foram construdos em
2010, nos nas metrpoles em questo.
Mais do que uma simples concluso, a ltima parte deste trabalho dedicada, para
alm da discusso dos temas levantados ao longo do trabalho, ao questionamento
56
dos limites deste estudo e proposio de novas linhas de pesquisa que podero ser
desenvolvidas futuramente.
57
parte 01:
captulo 01:
Identificando territrios: RMSP e IDF
rios, sociais e econmicos que ocorrem sobre dois territrios, acreditamos ser imprescindvel apresentarmos quais territrios so esses, dando assim base para uma melhor
compreenso dos processos analisados ao longo de todo o trabalho.
Nesse captulo, optamos por ilustrar como so estruturados os dois territrios estudados, em termos de diviso poltica, configurao demogrfica, desenvolvimento hu-
mano, econmico e urbano, entre outros critrios que possam ser pertinentes, caso
a caso. As imagens abaixo (Figura 1) indicam o posicionamento dessas regies na
diviso poltico-territorial de cada pas.
63
2 A gesto do colegiado tem durao de dois anos, e o primeiro presidente escolhido foi o prefeito da
capital, G. Kassab. Os demais membros so os prefeitos dos 39 municpios, 17 secretrios de Estado e dois
representantes da Assemblia Legislativa do Estado de So Paulo (ALESP).
3 Em reportagem de Janaina Garcia, os modelos de gesto metropolitana tomados como referncia so os
de Londres, Madrid e Barcelona. Cf: J. Garcia, Prestes a ser oficializada, regio metropolitana de So Paulo
ter inspirao em metrpoles europias, In: Uol Notcias, 18 de maio de 2011. Disponvel no portal
(visitado em outubro de 2011): http://noticias.uol.com.br/cotidiano/2011/05/18/regiao-metropolitanade-sao-paulo-deve-ser-oficializada-em-duas-semanas.jhtm
64
Secretaria
de
6 Dados de 2008 do IBGE. Esse PIB equivalente quele do Chile e corresponde 18,9% do PIB
brasileiro.
7
65
RMSP
Municpios
Mancha Urbana
Rios | Represas
15
30 km
66
67
10 Todos os dados desse pargrafo foram obtidos junto Fundao SEADE, estatstica para 2008.
11 Os mapas so de autoria de Fbio Pontes, a partir de dados das pesquisas Origem-Destino realizadas
em 1997 e 2007, pelo Metr, e constam no corpo de seu Trabalho Final de Graduao em Arquitetura e
Urbanismo. Cf: F. Pontes, Diretrizes de projeto para a ampliao da rede de metr de So Paulo. (Trabalho
de concluso de curso). So Paulo: FAUUSP, 2010.
12 PNUD/IBGE, 2000.
13 R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, So Paulo metrpole, p. 220.
68
a proximidade fsica gere encurtamento das distncias sociais, j que cada um desses
grupos est assentado em sistemas urbanos isolados 14.
Ao contrrio do que ocorre em le-de-France, como veremos no item a seguir15, na
RMSP as maiores densidades demogrficas so encontradas nas margens da mancha
urbana, em locais onde a infraestrutura urbana precria ou at mesmo inexistente.
A questo habitacional e do mercado imobilirio brasileiro esto diretamente ligadas
a isso. Nos anos 50, em So Paulo, todo o proletariado (...) teve de resolver seus
problemas de moradias com seus prprios recursos, providenciando casas autoconstrudas em loteamentos, grande parte deles clandestinos nos terrenos dos baixios entre
reas industriais ao longo das ferrovias. Apesar disso, a carncia de casas populares foi
crescendo ininterruptamente, como sabemos bem at hoje 16. Desprovida de condies que lhe garanta o acesso moradia formal, dentro de um mercado imobilirio
historicamente constitudo para a minoria, grande parte da populao, excluda, teve
de encontrar suas prprias alternativas para resolver o problema do acesso moradia;
nesse processo, a conivncia do Estado foi importante, e diversos loteamentos irregulares e favelas conformam a expanso urbana de So Paulo, principalmente no final
dos anos 80, quando da crise econmica e do fim do Banco Nacional da Habitao17,
principal veculo da poltica habitacional brasileira de 1964 a 1986.
A observao do mapa de evoluo populacional (Figura 5) corrobora o que acaba
de ser dito. Enquanto bairros e distritos centrais vm perdendo populao de 1997 a
2007 (e mesmo antes disso), a populao das periferias cresce em ritmo avassalador,
consequncia dos abismos sociais e de polticas pblicas excludentes que sempre marcaram a produo da cidade no Brasil.
14 Ibidem, idem.
15 Em meados do sculo XX e, principalmente, aps a Segunda Guerra Mundial, surgem favelas nas
periferias de Paris, em decorrncia da falta de opo por moradias e em conseqncia da destruio causada
pela guerra. O Estado francs atuar fortemente construindo conjuntos de habitao social nessas antigas
reas de favelas, erradicando esse tipo de moradia e de ocupao do solo j nos anos 70. Se a insalubridade
deixa de existir nessas reas, contudo, esses continuaro a ser referidos como bairros sensveis, dada a
problemtica social que ali continua concentrada. Passaremos por essa discusso novamente no captulo 5
desse trabalho.
16 C. Lemos, Prefcio, In: M. R. A. de Sampaio (org.), A promoo privada da habitao econmica e a
arquitetura moderna, p. 7.
17 Voltaremos a trata do Banco Nacional da Habitao (BNH) mais adiante, ainda que rapidamente, na
Parte 2 do trabalho.
69
R$ 1800 ou menos
R$ 1801 - 2200
R$ 2201 - 3000
R$ 3001 - 4000
Mais de R$ 4000
OBS: a mdia da regio
metropolitana de R$ 2,211
Limites de distritos e municpios
0
15
30 km
70
71
Densidade populacional
2007
Menos de 50 hab./ha
50 - 74 hab./ha
75 - 99 hab./ha
100 - 124 hab./ha
125 - 149 hab./ha
150 hab./ha ou mais
OBS: a mdia da regio
metropolitana de 109 hab./ha
Limites de distritos e municpios
0
15
30 km
Figura 4 [Mapa] RMSP Densidade demogrfica (habitantes por hectare) em 2007. Fonte: F. M.
Pontes, Diretrizes de projeto para ampliao da rede de metr de So Paulo (TFG FAUUSP, 2010).
72
73
Variao populacional
1997/2007
-16% ou menos
-15% a 0
0 a +15%
+16% a +30%
+31% a +45%
+46% a +60%
+61% ou mais
OBS: a mdia da regio
metropolitana foi de +16%
Limites de distritos e municpios
0
15
30 km
74
75
As imagens a seguir mostram formas de ocupao do solo, contrastes socioterritoriais que conformam a paisagem urbana dessa que uma das maiores metrpoles do
planeta.
76
Figura 7 Foto Jardim Anlia Franco, Zona Leste da capital. Atuao do mercado
imobilirio na produo de torres residenciais em bairros historicamente marcados
por uma tipologia mais horizontal. O aumento da densidade construtiva, contudo,
no necessariamente acompanhado de aumento de densidade demogrfica. Fonte da
imagem: R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, So Paulo metrpole, p. 203.
77
Figura 8 Vista da favela de Paraispolis com bairro do Morumbi, ao fundo. Fronteira urbana do mercado
imobilirio e do acesso moradia formal. Fonte da imagem: R. Meyer, M. Grostein, C. Biderman, So
Paulo metrpole, p. 221.
dissements, cantes e municpios (communes)18. Paris um caso parte: alm de capital do Estado francs e da Regio le-de-France, o nico municpio com estatuto
de Departamento da o fato de a cidade ser dividida em arrondissements, j que
guarda o estatuto de um Departamento, sem que esses sejam divididos em municpios,
o que comprometeria a unicidade do municpio. As Regies e os Departamentos so
governados por prefeitos, nomeados por decreto pelo Presidente da Repblica, sugestionado pelo Primeiro Ministro. As regies contam tambm com Conselhos regionais,
responsveis pela deliberao de diretrizes de desenvolvimento e de planejamento.
Esses Conselhos so dirigidos por um presidente e os conselheiros so eleitos em sufrgio universal, assim como os prefeitos (maires) das municipalidades (communes),
tambm definidos por eleies diretas.
A Regio le-de-France, ilha da Frana, o territrio francs escolhido para nosso
estudo. Ela bastante representativa no quadro da dinmica imobiliria francesa,
onde atuam praticamente todos os grupos de incorporao imobiliria, e onde tambm os preos do setor so os mais elevados19. Uma vez que o prprio mercado imobilirio francs atuante em escala nacional toma como referncia a dinmica imobiliria
franciliana 20, sua escolha como objeto de estudo mostra-se pertinente, permitindo
um melhor entendimento da produo habitacional local, sem perdermos de vista
fenmenos que influenciam essa produo em escala nacional.
Alm de Paris, integram-se Regio sete departamentos: Hauts-de-Seine, SeineSaint-Denis e Val-de-Marne (formando assim a chamada Pequena Coroa21 urbana), Val-dOise, Yvelines, Essonne e Seine-et-Marne (compondo a chamada Grande
Coroa22 urbana). Ao total, 1.281 municpios compem o territrio. A Figura 9 ajuda
a compreender essa diviso poltica.
18 At a dcada de 1980, o Estado francs era muito centralizador. Com as leis de descentralizao
implantadas a partir de 82, o poder local ganha maior dimenso poltica e recursos financeiros provenientes
do Estado, ocorrendo o fortalecimento dos departamentos e das comunas. Nos anos 90, as intercomunalits
(intercomunalidades) passaro a ser implementadas na prtica, conferindo maior autonomia s coletividades
territoriais locais, que passam a se articular para resolverem coletivamente polticas como gua, esgoto,
equipamentos institucionais de alcance intercomunal. Sobre esse assunto, bem como sobre seu histrico,
conferir J. Girardon, Lintercommunalit. Paris: Ellipses Marketing, 2008.
19 A nica Regio que possui um imobilirio to elevados quanto le-de-France Provence-Alpes-CtesdAzur (PACA), na costa mediterrnea em fronteira com a Itlia e a Sua.
20 Traduo direta do gentlico francilien, referente Regio Ile-de-France.
21 Tambm chamada de Primeira Coroa (Petite Couronne, Premire Couronne).
22 Em francs, Grande Couronne.
79
le-de-France
2010
Seine-Saint-Denis
Hauts-de-Seine
Val-de-Marne
Val-dOise
Yvelines
Essone
Seine-et-Marne
PARIS
2
5
3
7
Ile-de-France
Departamentos
Mancha Urbana
Rio Sena
15
30 km
80
81
82
"rea urbana"
de Paris
"Periferia" de Paris
Paris (cidade central)
Coroa periurbana:
comunas "urbanas"
Coroa periurbana:
comunas "rurais"
Outras "reas
urbanas" de IDF
Cidades centrais
"Periferias"
Coroa periurbana:
comunas "urbanas"
Coroa periurbana:
comunas "rurais"
Comunas de IDF fora de
qualquer "rea urbana"
Fora de "rea urbana":
comunas "urbanas"
Comuna "urbana": comuna pertencente a uma "unidade urbana"
Comuna "rural": comuna no ligada a qualquer "unidade urbana"
Figura 10 le-de-France: rea urbana de Paris, comunas urbanas e comunas rurais. Fonte: IAU.
Alm da influncia do plo urbano parisiense na conformao das dinmicas do territrio franciliano, percebe-se uma grande determinao dos eixos de circulao viria
e da rede de transportes frreos na estruturao dos espaos urbanizados. O modelo
dedos de luva, como os urbanistas franceses chamam a expanso urbana em torno
desses eixos, observvel quando analisamos atentamente a extenso da mancha urbana pelos eixos de mobilidade metropolitana, nos dois mapas que se seguem: rede
rodoviria (Figura 13) e rede de transportes frreos metropolitanos (Figura 12), ambos
produzidos pelo Institut dAmnagement et dUrbanisme de le-de-France, o IAU.
Se a infraestrutura de transporte assume papel decisivo na determinao de eixos de
expanso e consolidao urbana, ela tambm confere Ile-de-France uma capilaridade de fluxos (de mercadorias, de pessoas) muito importante. O territrio cortado
por rodovias nacionais, departamentais, comunais e vias expressas. Quanto aos transportes ferrovirios, vale destacar trs dimenses: a rede de transporte municipal parisiense (formada por 14 linhas de metr 213km e trs linhas de bonde 31,4km - ,
implantados e coordenados pela RATP26), a rede metropolitana regional (cinco linhas
26 Rgie Autonome des Transports Parisiens, Empresa Pblica Autnoma de Transportes de Paris.
83
84
85
le-de-France: Densidade
demogrfica (1999)
Menos de 25 hab./ha
25 - 50 hab./ha
50 - 100 hab./ha
100 - 300 hab./ha
Mais de 300 hab./ha
Limite departamental
Espao construdo
Principais cursos d'gua
10 km
86
87
Metr
Corredor de nibus
Trem metropolitano
"Transilien"
Trem intermetropolitano
TER e grandes linhas
Trem alta velocidade
(TGV)
Trem metropolitano
"RER" (pacote)
Limite departamental
Espao construdo
Principais cursos d'gua
10 km
88
89
le-de-France: Malha
rodoviria (2003)
Via expressa
Rodovia nacional
Rodovia departamental
Limite departamental
Espao construdo
Principais cursos d'gua
10 km
90
91
Abaixo, algumas imagens que representam o tipo de ocupao e uso do solo predominante de trs setores: Paris, municpios da Pequena Coroa e Grande Coroa.
Figura 14 Paisagem Paris: grande densidade construtiva e demogrfica, gabarito uniforme, tecido
urbano histrico. Ao fundo, direita, bairro de negcios de La Dfense (fora de Paris). Ao fundo,
esquerda, torres residenciais dos anos 1970. Fonte: foto do autor, 2009.
92
93
Figura 16 Paisagem Grande Coroa IDF: uso predominantemente rural, expanso de ncleos residenciais
horizontais prximos a vias de circulao rpida e transportes pblicos, no raramente vinculados a um
pequeno ncleo urbano medieval. Na imagem, paisagem de Val dOise, ao Norte de IDF. Fonte: acervo
pessoal do autor, 2010.
94
captulo 02:
dentificando agentes da incorporao imobiliria: um grande
mercado nas mos de poucos atores. Definies. Histrico das
incorporadoras escolhidas.
reproduo da cidade e das mutaes urbanas. Logo, um ator singular nos estudos
de planejamento urbano e nas discusses de polticas pblicas para a cidade. Entender
como estes atores atuam revela-se ento indispensvel para a compreenso dos fenmenos de transformao urbana sob os quais as cidades contemporneas esto
sujeitas.
A produo privada e de mercado da habitao submetem-se s lgicas da empresa
capitalista, uma vez que as incorporadoras se estruturam como tal. Olivier Weinstein
coloca a grande empresa capitalista como agente central das transformaes econmicas pelas quais passa o sistema capitalista desde o sculo XIX, mas destaca que sua
atuao condicionada a outras esferas. Assim, a empresa uma das instituies
centrais, se no a instituio central do capitalismo moderno. Ela no a nica o
mercado, a finana e o Estado moderno tiveram seu papel; a natureza da firma, suas
caractersticas essenciais e suas transformaes histricas s podem ser compreendidas quando relacionadas com esses ltimos 37. Dentro dessa perspectiva, importante estudar a produo habitacional a partir de uma anlise interna desses promotores,
sem esquecer, contudo, suas atuaes no mercado, suas transformaes financeiras e
o papel do Estado na criao de mecanismos que incitem a produtividade dessas sociedades e o mercado em que atuam. nesse sentido que nosso trabalho se estrutura.
Procuramos ento investigar qual o papel dos principais agentes do mercado imobilirio nas duas metrpoles em questo. Percebemos que, em ambos os casos, a
37
O. Weinstein. Pouvoir, finance et connaissance: les transformations de lentreprise capitaliste entre le
XXe et XXIe sicle, p. 7.
97
produo imobiliria concentra-se nas mos de poucos atores. Estes, por sua vez, esto
cada vez mais sujeitos a influncias externas, internacionais. A produo de moradias,
nesse contexto, assume propores nunca antes verificadas.
A importncia econmica dos servios imobilirios (produo, comercializao, conselho, administrao de bens e ativos) inegvel; na Unio Europia, eles representam
10% do PIB. Na Frana, atuam em todos esses servios mais de 76 mil empresas,
empregando mais de 300 mil trabalhadores38. L, a produo imobiliria nacional
controlada por um nmero limitado de atores: um tero de tudo o que construdo
em territrio francs metropolitano (Frana continental) realizado pelos dez maiores
promotores privados da construo civil39.
Na Regio Metropolitana de So Paulo, essa participao ainda maior. De acordo
com dados da Embraesp40, em 2010, 39,24% da produo imobiliria era detida por
um grupo de dez grandes incorporadoras.
A incorporao imobiliria parece ento ser um terreno de gigantes. Disso obtemos
uma primeira constatao: tanto em pases ditos centrais, como a Frana, quanto em
pases ditos perifricos41, como o Brasil, parte significativa do parque imobilirio residencial privado est sendo produzido ou transformado a partir das lgicas decorrentes
de um processo econmico comum a todos esses grandes incorporadores.
E por apresentarem majoritariamente a mesma configurao econmica, h cerca de
dez anos, estes grupos conseguem se expandir rapidamente, buscando valorizaes
progressivas, capazes de responder s expectativas de seus investidores. Assim, a financiarizao, como expresso maior da economia mundializada, no apenas garante a
esses agentes maior poder de investimento, mas trazem para a escala local interesses
de investidores que, muitas vezes, so estrangeiros ao mercado e ao pas onde investem. De certa forma, a abertura de capital das incorporadoras abre as portas das
transformaes urbanas para atores mesmo internacionais.
38
Cf. P. Zivkovic et al., Financiarisation de limmobilier : la rponse innovante du groupe BNP Paribas.
In: Les entretiens de la Maison Dore. [Relato de evento]. Paris, 23 nov. 2006.
39
Cf. POLLARD, J. Acteurs conomiques et rgulation politique Thse IEP de Paris 2009.
40
41
Ao longo da pesquisa, e principalmente nas prximas etapas do desenvolvimento desse TFG, perceberemos que em matria de promoo imobiliria, a delimitao centro-periferia deixa de fazer sentido,
uma vez que os processos se passam de maneira quase contemporneas, com estratgias em comum e
formas de produo habitacional bastante semelhantes.
98
Dentro desse contexto complexo e polmico que envolve tantos interesses privados
e pblicos, estudar os principais atores da incorporao imobiliria nos permite ir
ao cerne desse processo. Para estudarmos o fenmeno na Frana, escolhemos quatro dos dez maiores promotores imobilirios atuantes naquele pas: Nexity, Bouygues
Immobilier, Kaufman & Broad e Icade. Para o estudo do fenmeno brasileiro, optamos por trs grandes grupos, demasiado complexos: Cyrela Brazil Realty, Gafisa S.A.
e PDG Realty, atentando para duas marcas populares, pertencentes a esses grupos:
Living e Tenda.
Antes de prosseguirmos com a anlise dos promotores escolhidos, importante recuperarmos o histrico dessa forma de produo capitalista da habitao, alm de
definirmos os termos incorporador ou promotor imobilirio.
42
C. Topalov, Les promoteurs immobiliers : contribution lanalyse de la production capitaliste du
logement en France, p. 15.
99
O fato que, a partir das primeiras dcadas do sculo XX, a importncia do papel
assumido pelo pequeno burgus na construo imobiliria recuada e novas formas
de financiamento, majoritariamente estatais, entram em cena. O Estado, atravs da
injeo de capital de circulao pouqussimo remunerado no financiamento de habitaes populares (HBM, HLM43) e, posteriormente, a partir dos anos 1930, ao
associar capitais pblicos e privados no surgimento das primeiras empresas de economia mistas de Paris (parceria entre capitais pblico e privado) contribuiu para a
formao da promoo habitacional na Frana do entre-guerras. A conseqncia a
apario de um conjunto complexo de organismos de promoo que constituem um
setor pblico e semi-pblico que precede largamente o desenvolvimento da promoo
privada 44. De fato, se empresas privadas de construo j atuavam naquele pas no
final dos anos 20, preciso reforar que naquele contexto essas construtoras atuavam
majoritariamente no setor de obras pblicas e construo pesada, no atuando, portanto, na construo civil nem tampouco na incorporao imobiliria. o caso da
construtora familiar do empresrio Bernard Arnaud, origem histrica de Nexity, que
s passar a atuar com incorporao nos idos dos anos 70.
A partir da dcada de 1950, outras medidas estatais foram implementadas. Ainda
segundo Topalov, os incentivos construo e os emprstimos especiais do Crdit
foncier45 (1950) asseguram o financiamento a longo termo de operaes imobilirias
(...). Esses emprstimos, consentidos a taxas sensivelmente inferiores quelas de mercado, permitem o desenvolvimento rpido de uma nova forma social de circulao do
capital: o acesso propriedade, que conduz a um comprometimento maior da parte
das rendas familiares consagrada moradia. (...) Sobre essas bases, nasce a promoo
imobiliria profissional, uma nova categoria de gestores do capital de circulao, agora privado, de rotao rpida 46.
Dentre as empresas francesas que estudamos, apenas a Icade se lanou promoo
imobiliria profissional da qual fala Topalov, nos anos 50. Mas a Icade, como veremos
adiante, uma estrutura muito particular, visto que uma incorporadora originada
43
HBM: Habitation Bon March (habitao em conta), modelo de promoo pblica de moradia
posteriormente substitudo pelo HLM: Habitation Loyer Modr (habitao a aluguel moderado social).
44
45
Crdit Foncier de France uma instituio financeira criada em 1852 para financiar operaes
imobilirias.
46
100
Ibidem, idem.
Locateur douvrage.
49
Lei No. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomnio). Ttulo II, Das incorporaes.
101
50
Defendemos em pesquisa de Iniciao Cientfica sobre o tema que, ao contrrio do que normalmente veiculado sobre o assunto, o bairro no abrigava apenas a elite, mas tambm uma pequena classe
mdia, para quem haviam sido pensados lotes menores, mais estreiros, onde se instalou uma tipologia alinhada aos recuos, com exceo daquele de fundos. Sobre o tema e a evoluo histrica do bairro, conferir:
H. R. S. Carvalho, Campos Elseos: um bairro, um patrimnio, uma cidade. Um caso histrico de mutao
urbana e de patrimnio pblico da cidade de So Paulo. (Relatrio Cientfico de Pesquisa). So Paulo: FAU
USP, FAPESP, 2009.
102
Europa, entre outros. De acordo com Raquel Rolnik51, esses bairros projetados para a
elite receberam as primeiras experincias de legislao de uso e ocupao do solo, de
carter restritivo, para controlar o acesso terra e garantir o a
exclusividade
dos
empreendimentos.
Para Carlos Lemos52, a preocupao com obter a casa prpria recente, datando dos
anos 40, quando da Lei do Inquilinato53. At ento, a forma de moradia preponderante em So Paulo eram as casas de aluguel para a classe mdia, os cortios para o operariado e os palacetes para a elite. Mas se olharmos esses fatos histricos pelo prisma
da teoria de Topalov, ainda que rentistas
o lucro com a construo e venda
ou visando
ram em aplicar seu numerrio em imveis de aluguel e, nessa poca, o prdio de apartamentos j era fato corriqueiro e aceito por todos, deixando de apresentar a velada
fama de ambiente promscuo 54.
Enquanto atividade capitalista nos termos de Topalov, a promoo imobiliria surge
no Brasil em meados do sculo XX, com o impulso gerado pelas mudanas nas cenas
poltica e econmica do pas, com a tentativa de industrializao por substituio de
importaes e com o processo de urbanizao e verticalizao dos centros urbanos,
intensificados pelo xodo rural ps Segunda Guerra55. Surge nesse momento, aos
finais da dcada do armistcio, a figura do incorporador imobilirio, o promotor de
ofertas de uma nova mercadoria, o apartamento em condomnio 56. Nos anos 50,
elas surgem ainda no formato de construtoras, para depois evolurem para empresas
incorporadoras construtoras ou simplesmente incorporadoras.
51
Baseamo-nos em notas de aula, referentes ao curso Instrumentos de Planejamento, ministrado pela
Professora em 2011, na FAU USP.
52
C. Lemos, Prefcio, In: M. R. A. de Sampaio (org.), A promoo privada da habitao econmica e
a arquitetura moderna, p. 6.
53
A Lei do Inquilinato foi instaurada em 1942 por Getlio Vargas para, nas palavras de Carlos Lemos:
demagogicamente proteger o inquilino da sanha argentria do locador, naqueles dias em que a falta de
moradias comeava a ficar flagrante e indicando a incapacidade da promoo privada de abastecer de
telhados novos a cidade de crescimento populacional descontrolado. C. Lemos, op. cit., p. 7.
54
Ibidem, p. 7.
55
56
103
O fato que a histria das prprias incorporadoras que compem nosso objeto de estudos nos do indcios de quando esse mercado ganha importncia no Brasil. Dentre
as empresas brasileiras que estudamos, listamos aquelas cujas origens so mais antigas:
a construtora Goldfarb (que hoje faz parte da PDG Realty) criada em 1952, em So
Paulo; dois anos mais tarde surge, no Rio de Janeiro, a construtora Gomes de Almeida
Fernandes Ltda., ncleo histrico da Gafisa; a Cyrela fundada em 1962, tambm
como construtora, em So Paulo; a construtora Tenda criada em 1969, em Belo
Horizonte. Para alm de nossos objetos de estudo, podemos citar a MRV Engenharia,
fundada em 1979 em Contagem, Minas Gerais; a Tecnisa, em 1977 e a Rossi, em
1980, ambas em So Paulo.
Portanto, o modelo de empresa capitalista de construo e incorporao imobiliria
parece se consolidar no Brasil a partir dos anos 1950, atrelado a reformas econmicas e polticas. A Lei de 1964 vem regulamentar a prtica de uma atividade que, j
nos anos 60, se anunciava como o modelo de produo privada habitacional a ser
consolidado.
57
propriamente
ditos. Faz-se necessrio, contudo, pontuarmos qual a definio que utilizamos nesse
trabalho, partindo da confluncia de todas as demais que j foram citadas.
Dizemos que o promotor (ou incorporador) imobilirio o agente (a empresa, o grupo, a instituio) que lana um programa imobilirio, que visualiza as oportunidades
de negcio, que se ocupa da aquisio e incorporao ou diviso das parcelas e lotes
adquiridos, de modo a viabilizar o projeto. ele tambm quem estabelece o programa
de necessidades do edifcio a ser projetado, de seu partido arquitetnico, dos critrios
57
Promotor e Incorporador imobilirio so termos para a mesma figura, o primeiro sendo mais comum em territrios francfonos (promoteur immobilier) e o segundo sendo mais comum no Brasil. Aqui,
o termo frequentemente utilizado no feminino, fazendo referncia s empresas incorporadoras, e no ao
indivduo incorporador em si, como ocorre na Frana. Ao longo do trabalho, optamos principalmente pela
denominao brasileira, no feminino, mas nos permitimos empregar o termo no masculino, bem como a
traduo literal do termo francs (promotor, portanto) para evitarmos repeties excessivas.
104
105
trs grandes torres de habitaes de alto padro, construda pela Gafisa construtora,
parceria que os corretores locais tinham ligeira dificuldade de assumir.
Sem mais tardar, passamos para o estudo do histrico das incorporadoras escolhidas
para essa pesquisa, tanto no Brasil, quanto na Frana.
106
2.3.1.1 Nexity
Lacteur intgr de limmobilier 63.
63
107
Seu nome atual recente, data de 1995, mas as origens empresariais de Nexity remontam aos anos 1920. A incorporadora provm da venda, em 1974, da empresa
familiar de Bernard Arnault, de construo de edifcios e obras pblicas (BTP, btiments et travaux publics), criada em 1926 na cidade de Roubaix (situada no Norte
da Frana, a 10km de Lille e a 200km de Paris). A essa nova estrutura empresarial,
agora voltada para a incorporao imobiliria residencial, mas ainda controlada por
Bernard Arnaud, foi dado o nome de Ferret Savinel.
Em 1989, aps a diversificao de suas atividades em direo produo de residncias principais64 e de sua expanso para outras Regies do pas, a sede social da empresa retira-se da pequena cidade de Roubaix, situada na Regio Nord-Pas-de-Calais,
para se instalar na capital da Regio le-de-France, em Paris, agora com o nome de
Grupo George V.
Em seguida, em 1990, ainda sediada em Paris, numa estratgia de expanso geogrfica de mercados, e se aproveitando do aquecimento do mercado imobilirio residencial naquele pas, a empresa se expande e se implanta em Madrid, na Espanha. Em
1995 a famlia Arnault cede o grupo George V (antiga Ferinel) Compagnie Gnrale
dImmobilier et de Services (Companhia Geral Imobiliria e de Servios), momento
no qual houve o agrupamento da empresa com diversas outras sociedades imobilirias
menores. Naquele ano, como j dissemos, o grupo passa a se chamar Nexity.
A expanso de Nexity continua em 2001 com sua implantao em Lisboa, Portugal,
e em seguida em 2002, em Bruxelas, Blgica. De 2001 a 2003, o grupo confirma a incorporao imobiliria como centro de suas atividades para, j em 2004, se lanar na
Bolsa de Valores de Paris, Euronext, no primeiro mercado. No mesmo ano, a direo
geral de Nexity e diversas de suas ramificaes se instalam em La Dfense, bairro de
negcios na periferia de Paris. Em 2005, Nexity inicia suas atividades de incorporao
em Milo, Itlia.
Em 2007, com um acordo entre Nexity e o grupo bancrio Caisse dEpargne, (Caixa
de Poupana), ocorre o que orgulhosamente o grupo afirma como o nascimento
do primeiro ator integrado das competncias imobilirias, e Nexity integra a si as
64
Residncia principal uma traduo direta de um termo em francs referente casa prpria,
primeira propriedade imobiliria de um indivduo. Aquele que compra sua residncia principal chamado
de primo-accdant ou accdant la proprit, que nesse trabalho chamaremos de primeiro-proprietrio.
108
109
70
Cf. Prospecto de apresentao do grupo, de 2011, disponvel em: http://www.nexity.fr/files/file/
plaquettes/2011/Nexity_Brochure_Corporate_2011_fr.pdf
110
71
72
73
Correspondentes soma de 10.921.954 aes , vendidas ao preo de 55 euros por ao, isto , mais
de 600 milhes de euros. Cf. http://www.ketb.com/ketbmedia/UK/biblio/KB%20HOME_VA_VF.pdf
74
Grupos de private equity so fundos de investimento que investem em empresas com potencial de
crescimento. A idia a de alavancar a capitalizao de corporaes de destaque em seus setores de atuao, visando lucros extraordinrios quando de sua revenda, anos mais tarde. Sobre os grupos de private
equities, ser melhor trabalhado na Parte 2 desse trabalho.
75
A PAI Parteners uma das mais antigas instituies de private equity na Europa, tendo suas origens
no banco de investimentos francs Paribas. Hoje ela atua em diversos pases, com escritrios em Paris,
Copenhague, Londres, Luxemburgo, Madrid, Milo e Munique. A PAI Parteners se interessa por negcios
com empresas cujo capital social parte de meio bilho de euros. Uma curiosidade, em toda a Europa a equipe formada por cerca de apenas 50 especialistas em diversos mercados, o que denota o nvel de abstrao
desse trabalho. Cf. paipartners.com
76
Autorit des Marchs Financiers (Autoridade dos Mercados Financeiros), entidade francesa de controle das operaes e negociaes financeiras que ocorrem no pas. Trataremos do papel dessa instituio
no captulo 4 da Parte 2.
77
111
78
112
que compem o ndice CAC 40 da Bolsa de Paris, onde participa com 1,06% do volume de papis negociados pelo ndice79.
Dos anos 1950 pra c, o brao de incorporao imobiliria do grupo Bouygues S.A.
atua em praticamente todo o continente europeu, sobretudo na promoo de torres
de escritrios e habitao na Espanha, Polnia, Blgica e Portugal.
A incorporadora do grupo Bouygues fechou o ano de 2010 com um acmulo de 2,418
bilhes de euros portanto alguns milhes a menos que os resultados da incorporadora lder de mercado, Nexity dos quais 2,310 bilhes de euros advinham apenas da
promoo imobiliria residencial 80 (95% da receita, portanto).
2.3.1.4 Icade
Nous donnons vie la ville 81.
A Icade uma incorporadora bastante particular, e foi escolhida para nosso estudo
exatamente devido a essa particularidade. Ele o nico incorporador originrio de
um organismo puramente financeiro, a Caisse des Dpts et Consignation (CDC).
A CDC, por sua vez, foi criada ainda em 1816 como uma estrutura bancria do
Tesouro e dos estabelecimentos pblicos para contribuir ao suporte do curso dos emprstimos do Estado. Hoje um grupo pblico que atua em misses de interesse geral
em apoio s polticas pblicas conduzidas pelo Estado e pelas municipalidades, atuando no financiamento habitacional e de numerosas polticas pblicas, como construo
de infraestruturas de transporte e hospitais 82.
79
O ndice CAC 40 (Cotation Assiste Continue 40 Cotao Assistida Contnua 40) um ndice
fictcio que demonstra o desempenho do mercado financeiro na Bolsa de Paris. Ele rene as aes das 40
maiores empresas de capital aberto da Frana e, dentre elas, a Bouygues S.A. e a Vinci so as duas nicas
do ramo da construo a integrarem o ndice, implementado em 1988.
80
O ano de 2010 para Bouygues Immobilier foi bastante particular, sobretudo no que concerne promoo de bens imobilirios tercirios. Nos anos de 2008 e 2009, por exemplo, a participao do mercado
tercirio no foi to modesta, ficando na casa de 38% e 30% dos fechamentos anuais, respectivamente.
Uma queda de 33% da receita proveniente da incorporao de imveis tercirios, portanto, assolou a incorporadora, o que pode indicar uma retrao do mercado nesse segmento.
81
82
Retirado da apostila do curso Mcanismes montaires et financiers, ministrado por Dominique
Durant na ENSAE, Paris, em 2009-2010, p. 47. Traduo livre nossa, a partir do francs.
113
A histria da Icade parece acompanhar as evolues das polticas pblicas de habitao francesas da segunda metade do sculo XX: tendo surgido em 1954 portanto
no contexto do Estado de bem-estar social e das polticas de produo de moradias
em grandes conjuntos habitacionais modernistas nas bordas das grandes cidades83 ,
sob o nome de Socit Centrale Immobilire de la Caisse des Dpts (SCIC), ela foi
uma das entidades que mais produziu habitao de interesse social naquele momento,
sobretudo em regio parisiense. A misso da ento SCIC era, portanto, a de promover
habitaes sociais para rgos pblicos e semi-pblicos de gesto de habitaes sociais
(bailleurs sociaux). E ela permanece atuando exclusivamente nesse setor at os anos
1980 quando, ao final da dcada, possua um parque de habitaes sociais locativas
formado por 200 mil unidades84.
Nos anos 90, j numa fase histrica de montagem do neoliberalismo na Frana, a
sociedade imobiliria da Caisse des Dpts passa a atuar na promoo de habitaes
de mercado e na incorporao de imveis tercirios. Aps diversas transformaes
na sua estrutura interna e na composio de seu capital, em 2003 a SCIC se torna
Icade (Immobilire de la Caisse des Dpts). Nessa dcada, a Icade passa a vender seu
parque habitacional locativo, inicialmente em comercializaes de pequeno porte, at
aquela que ficou conhecida como a maior venda de moradias na histria do pas: em
novembro de 2009, a Icade realizou a venda de 34 mil unidades residenciais em lede-France, sobretudo, arrecadando na operao 1,65 bilho de euros. Para erradicar
esse tipo de servios na estrutura da empresa, previa-se a venda ao longo de 2009 e de
2010 de um total de 29.452 moradias, num total de 600 milhes de euros, dos quais
devero ser repassados 300 milhes para os acionistas da companhia85, sendo que a
Caisse des Dpts (detentora de 59% das aes de Icade em 2009) obter 180 milhes
de euros, e os fundos de penso irlandeses City North Developments sero remunerados com 15 milhes de euros, segundo o Le Monde.
Sem querermos nos estender muito nesse aspecto da histria da incorporadora, que
talvez merecesse uma pesquisa exclusivamente dedicada ao estudo de suas transformaes, o fato que se o objetivo inicial da filial imobiliria do banco pblico de
83
84
Snat (France), Cession du ple logement de lImmobilire Caisse des Dpts, In : JO Snat, de 29
de janeiro de 2009. Cf. http://www.senat.fr/questions/base/2009/qSEQ09010409S.html
85
B. Bissuel, I. Rey-Lefebre, Icade: les bailleurs sociaux victimes dun scandale dEtat ?, In : Le
Monde, 31 de dezembro de 2009.
114
investimentos Caisse des Dpts era o de promover a habitao social, numa alternativa produo social locativa estatal, a Icade foi gradualmente se retirando do
mercado social para entrar no mercado mais lucrativo da promoo imobiliria terciria, quando muito da habitao, voltada para a classe mdia86. Como j disseram
B. Bissuel e I. Rey-Lefebvre, o que choca que Icade um tipo de mutante. A
operadora imobiliria, que cumpria misses de interesse coletivo nos trinta gloriosos
se transformou em uma sociedade cotada em Bolsa preocupada em bem servir seus
acionistas 87.
Cotada em bolsa desde abril de 2006 e com um capital somado em 1,4 bilho de
euros em dezembro de 2010, a pluralidade frentes de atuao de Icade faz dela uma
estrutura muito complexa, indo da incorporao residencial promoo de centros
comerciais, o que a torna ainda mais diversa de seu formato original. Ainda segundo
informaes do prprio grupo, a Icade tem se esforado h cerca de trs anos para
instaurar a terceirizao de suas atividades. Assim, a Icade parece querer retornar s
origens de seu grupo sede, a Caisse de Dpts, atuando com atividades exclusivamente financeiras. Entretanto, esta caracterstica apenas nossa interpretao de uma tendncia do grupo, que pode vir a acontecer, mas que de fato no dever se consolidar
imediatamente.
Hoje, esse to complexo agente da produo das cidades francesas, possui uma clientela to diversificada quanto as atividades que desempenha: do total das promoes
imobilirias residenciais, 28,5% so destinadas a indivduos que compram sua casa
prpria, 29,6% aos bailleurs sociaux (organismos investidores de locao social), 2,9%
so investidores institucionais e 38,9% so investidores privados (pessoas fsicas que
compram imveis para revenda ou locao).
Outra particularidade de Icade em relao s demais incorporadoras escolhidas que,
com a entrada de Serge Grzybowski no cargo de diretor geral da empresa, em 2007,
a Icade foi elevada ao estatuto de Socit dInvestissement Immobilier Cote (SIIC).
O mecanismo de funcionamento de uma SIIC fora criado pela Lei das Finanas n
2002-1575, de 30 de dezembro de 2002. Trata-se de um regime de sociedades de
capital aberto em um mercado regulamentado francs, cujo capital social no seja
86
Este fato ficar evidente mais adiante, quando demonstraremos o produto tipo de cada um dos promotores na regio le-de-France, na Parte 3 deste trabalho.
87
115
88
116
89
Modelo de associao entre empresas, sem que haja perda de autonomia jurdica de cada uma delas.
117
90
Chama-se de follow-on as novas ofertas de aes realizadas por empresas j listadas, e que j fizeram,
portanto, suas ofertas pblicas iniciais de aes, OPA ou IPO, na sigla em ingls. Sucessivos follow-on
podem ser realizados ao longo do tempo, o que permite companhia de continuar se capitalizando.
91
Instituto de pesquisas em finanas criado em 1986, atuante em pases diversos do continente americano, entre eles Brasil, Chile, Argentina, Peru, Mxico e Estados Unidos.
92
S. Fontes, Construtoras devem voltar Bolsa, mas com nimo contido, In: O Estado de So Paulo,
28 de junho de 2009.
118
A Cyrela Brazil Realty uma das cinco empresas do setor da construo civil que
compem o ndice da Bovespa, o Ibovespa93. Dentre as empresas que participam94,
seus papis tm a segunda maior participao, com 1,73% do total.
No ano passado, a empresa se consolida no Uruguai e na Argentina, e em um total de
16 estados brasileiros, e fecha o ano tendo produzido ao todo 35 mil habitaes, para
105 mil clientes 95.
93
O Ibovespa um ndice fictcio que rene em uma carteira terica papis das principais empresas
cotadas na Bolsa de So Paulo. Ele surge em 1968 e usado para avaliar o desempenho dirio do mercado
financeiro da Bovespa, j que os papis das 68 empresas que o compem representam 70% do total de
capital negociado. Cf.: http://www.bmfbovespa.com.br, visitado em outubro de 2011.
94
As empresas da construo que compem o Ibovespa, em 2011, so, por ordem de importncia de
participao: PDG Realty (PDGR3), Cyrela Brazil Realty (CYRE3), MRV Engenharia (MRVE3), Gafisa
S.A. (GFSA3) e Rossi Residencial (RSID3).
95
Dados e histrico da companhia obtidos atravs do stio do grupo (www.cyrela.com.br) e de pesquisa
quantitativa da EMBRAESP, disponvel no endereo eletrnico: http://www.embraesp.com.br/pesquisas/
Rankings%20Incorporadoras%20-%202010.htm
96
Mesmo medidas governamentais como o programa Minha Casa Minha Vida falham ao no conseguir atingir a maior parte do dficit habitacional brasileiro, aquele que engloba as famlias de at trs
salrios mnimos de renda. Faremos discusso mais aprofundada sobre esse tema ao longo do captulo 5 da
Parte 2 desse trabalho.
119
Contudo, como estratgia de mercado, a marca Gafisa continua a ser vinculada apenas para empreendimentos residenciais dos segmentos mdia, mdia-alta e alta renda
(unidades com preo superior a R$200.000,00). A Gafisa possui tambm uma marca
voltada para desenvolvimento urbano e negcios fundirios, a Alphaville, com a venda
de lotes de 70 a 500 mil reais. Todas as marcas e faixas de preo correspondem a uma
gama variada de estados, logo, de mercados. Juntas, as marcas atuam em 22 estados,
portanto, com maior abrangncia geogrfica que aquela que foi tida como lder do
mercado nacional em 2009, a Cyrela.
A histria da Gafisa comea nos anos 1950. Em 54, foi criada a Gomes de Almeida
Fernandes Ltda. (GAF), atuando como incorporadora nas cidades do Rio de Janeiro e
So Paulo. A empresa mantm o perfil de empresa familiar at 1997, quando ocorre a
fuso com parte do capital da GP Investiments S.A.97, formando a Gafisa S.A. (sociedade annima, ainda de capital fechado). A participao com a Gafisa deixa de existir
aos poucos, iniciando-se com os primeiros desinvestimentos realizados em 2002; em
2006 a GP adquire aes da Gafisa, mas esse percentual no significativo.
Em 2005, antes mesmo de se financiarizar, 32% do capital social da empresa adquirido por uma financeira internacional, a Equity International Management. Ou
seja, quase um tero do capital social de uma das maiores incorporadoras brasileiras,
grande produtora de unidades residenciais em diversas cidades do Brasil, torna-se
internacional antes mesmo da abertura de capital da companhia. Estamos diante da
prpria internacionalizao da produo habitacional de mercado no Brasil, num
momento em que os novos agentes dotados de grandes somas de capital vm investir
em empresas brasileiras do setor, sob a forma de grupos de private equity. Por sua vez,
essa injeo de capital estrangeiro parece ter contribudo para transformaes mais
importantes na estrutura financeira e de gesto da incorporadora, visto que no ano
seguinte, logo no incio de 2006, a empresa abre capital na Bolsa de Valores de So
Paulo, disponibilizando aes equivalentes a 47% do capital social da companhia.
Tambm em 2006, firmou-se um acordo atravs do qual a Alphaville Urbanismo S.A.
foi totalmente adquirida pela empresa (a se consolidar 100% como Gafisa em janeiro
97
A GP Investiments S.A. uma empresa de private equity que se afirma lder do gnero na Amrica
Latina. Como toda empresa do ramo, seu objetivo o de valorizar empreendimentos injetando capital
para garantir o crescimento da companhia, visando sua revenda. A GP Investiments foi fundada em 1993,
e no Brasil j atuou capitalizando grupos como Globo, Playcenter, Hoppi Hari, S Supermercados, ABC
Supermercados, Restaurante Fogo de Cho, BRMalls, BR Properties, entre outras.
120
Figura 19 imagens do dia em que a Gafisa passa a ser listada na Bolsa de Nova York.
esquerda, fachada da New York Stock Exchange com faixa comemorativa da Gafisa debaixo
da bandeira estadunidense. (fonte: relatrio financeiro da Gafisa). direita, empresrios
da Gafisa, confiantes, comemoram o sucesso do primeiro IPO (fonte: site da Gafisa).
Ltda. Em outubro do mesmo ano, agora acionista majoritria da Tenda, a Gafisa passa a administrao da Fit para a Tenda, conciliando assim incorporao e construo
de habitaes de mercado popular dentro de sua estrutura.
Ainda em maro de 2007, a Gafisa realizou uma Oferta Pblica de Aes (OPA, IPO
na sigla em ingls) nos Estados Unidos, o que resultou na circulao de aproximadamente 78,6% de todo o capital social da companhia ao final da oferta. Ao final
121
122
Poder de garantir.
A PDG Realty, como a Icade na Frana, uma estrutura de investimentos imobilirios que surge de um banco101. No caso da PDG, essa criao bastante recente,
datando de 2003. Trata-se de uma estratgia de expanso de negcios do fundo gestor
de ex-scios do Banco Pactual, dentre eles Gilberto Sayo, dono da financeira Vinci
Partners.
Logo em 2006, apenas trs anos aps sua criao, a PDG torna-se uma estrutura
independente. Em 26 de janeiro de 2007, a PDG abre capital na Bolsa de Valores de
So Paulo, arrecadando apenas nessa operao uma soma de R$440 milhes, aumentando o patrimnio lquido da empresa para R$680 milhes102. Desde ento, a PDG
assume uma estrutura pulverizada do capital, isto , sem o controle majoritrio de
algum dos antigos fundadores. No mesmo ano, a PDG adquire duas grandes empresas
do setor imobilirio: a Goldfarb (incorporadora e construtora do segmento econmico) e a CHL (incorporadora e construtora do Rio de Janeiro) 103.
Uma das particularidades da PDG, o que visto como uma grande vantagem do
ponto de vista dos investidores financeiros e dos analistas em geral, a de adquirir empresas construtoras, sem, contudo, se apropriar da incorporao e construo decorrentes. O fato que a poltica de aquisio empresarial da PDG baseia-se no modelo
de holding, i.e., as empresas que so absorvidas pela PDG mantm-se independentes
101 Contudo, Icade fruto de um investimento de um banco pblico voltado para investimentos em
programas sociais, sobretudo, enquanto que a PDG originria de um banco privado de investimentos.
102 Cf. PDG Realty, Comentrio de Desempenho 4T06 e ano 2006. Arquivo no disponibilizado no
portal da PDG, mas econtrado no endereo: http://www.acionista.com.br/home/pdg/resultados_4T06.
pdf
103 No conseguimos descobrir em que ms preciso ocorre a primeira aproximao da PDG com as
duas construtoras citadas acima. O primeiro relatrio financeiro da PDG data do primeiro trimestre de
2007, quando da abertura de capital da empresa. Nesse relatrio, j anunciado o aumento da participao
da PDG no conjunto de aes (ainda no comercializadas em Bolsa) da Goldfarb, de 49% para 70%. Isso
nos leva concluso de que a primeira compra de aes da Goldfarb pela PDG teria ocorrido entre janeiro
e fevereiro de 2007.
123
124
105
Cf. Uma empresa em construo, In: Isto Dinheiro, 09 de julho de 2008. N. 562.
106
P. Canado, Incorporadora PDG compra a Agre, In: O Estado de So Paulo, 04 de maio de 2010.
Isso posto, percebemos que o bilionrio espanhol atuou individualmente como uma
empresa do tipo private equity107, ao comprar empresas com potencial de crescimento,
alavanc-las e revend-las no mercado financeiro em um curto prazo de tempo. E isso
se confirma com afirmao de um executivo prximo a Enrique Bauelos, em entrevista ao Estado de So Paulo: Bauelos, que segundo o executivo estaria insatisfeito
com o desempenho financeiro da Agre, queria uma empresa com olhar financeiro
e no de engenheiros 108. A compra da Agre pela PDG ocorreu de forma virtual,
financeira, apenas atravs de negociaes envolvendo transaes e fuses de aes das
companhias.
Em pouco mais de oito anos de existncia, a PDG Realty j produziu 70 mil unidades
habitacionais em mais de 360 empreendimentos, em mais de cem cidades, saindo do
completo anominato para a liderana da incorporao imobiliria brasileira, junto
com a Cyrela Brazil Realty (dados da Embraesp, 2010). Hoje a empresa atua em 17
estados brasileiros e Distrito Federal. Em janeiro de 2011 optou por unificar suas marcas, sem contudo alterar o esquema de gesto e produo, holding. Em agosto, a empresa foi nomeada pela Revista Isto Dinheiro com o ttulo de Melhor da Dinheiro
2011 no segmento Construo Civil Leve, que levou em considerao mais de 500
das maiores empresas do Brasil e a nica lista do gnero que analisa as companhias
no s pelo seu desempenho, mas tambm leva em conta indicadores de sustentabilidade financeira, recursos humanos, inovao, qualidade, responsabilidade social e
ambiental e governana corporativa 109.
A PDG Realty afirma ser a nica empresa imobiliria cujo capital 100% pulverizado, isto , sem reteno de parte do capital por acionistas majoritrios pertencentes
direo do grupo. tambm a empresa do setor de construo com a maior participao no ndice da Bovespa, o Ibovespa, com 2,26% da carteira. Tambm afirma ser
o maior grupo imobilirio das Amricas e procura atrair investidores atravs de um
discurso sobre a confiana: confiana que se constri a cada dia, respeitando compromissos, cumprindo o prometido, garantindo sempre a qualidade dos seus empre-
107
Sobre as private equities, trataremos melhor do assunto ao longo da Parte 2 dessa pesquisa.
108
Ibidem, idem.
109
125
parte 02:
129
130
captulo 03:
Anos 1980 2000, contexto macroeconmico e poltico internacional:
o Neoliberalismo.
chamar de Neoliberalismo uma nova ordem mundial que vinha sendo imposta ao
mundo pelos pases imperialistas a partir dos anos 802. Globalizao, livre mercado,
133
Equivalente ao banco central nos Estados Unidos, tambm conhecido pela abreviao Fed.
6
Os autores consideram a interveno como um golpe devido violncia poltica. E continuam
mostrando os efeitos danosos que se seguiram: controle de salrios, arruinamento dos sistemas de proteo
social, desemprego, crescimento lento e crises nos pases perifricos, entre outras (cf. G. Dumnil e D. Lvy,
op. cit., p. 85).
7
Ibidem, idem.
9
As sociedades annimas em si tambm so criao deste perodo, e consistem numa transformao
da gesto e da organizao administrativa do antigo modelo de empresa capitalista de base familiar. A ento
nova empresa em forma de sociedade annima se estrutura como uma sociedade de capitais, marcada pela
diviso do capital social da empresa em aes. Os maiores detentores dessas aes controlam a empresa e,
num primeiro momento, os acionistas majoritrios costumavam ser os antigos patronos do empreendimento. A essa empresa, que pode ser de capital fechado ou aberto, a literatura costuma chamar de chandleriana,
j que o assunto fora destrinchado minuciosamente em pesquisas de Alfred Chandler, nas primeiras dcadas
do sculo XX. Sobre o assunto, conferir, por exemplo, O. Weinstein, Pouvoir, finance et connaissance: les
transformations de lentreprise capitaliste entre le XXe et le XXIe sicle.
10
Primeiramente nos Estados Unidos, com a adoo da teoria de John Keynes pelas polticas estatais,
de carter anticclico (o plano New Deal a consolidao inicial dessa teoria) exportada ento internacionalmente como modelo de soluo para a crise econmica adotada em momentos de crise at hoje,
como veremos mais adiante. De maneira resumida e grosseira, trata-se de uma teoria que prima pelo forte
controle estatal da economia, segundo a qual cabe ao Estado criar mecanismos de incentivo produo,
gerando efeitos benficos em cadeia para diversos setores da economia.
134
11
Como j vimos no captulo histrico dos promotores imobilirios estudados, foi o caso do grupo
Bouygues, que se aproveitou da situao poltica do momento para se desenvolver como empresa de contruo e obras pblicas, se ramificando futuramente para o setor da incorporao imobiliria.
12
Cf. E. Hobsbawn. Os anos dourados. In: A Era dos extremos: o breve sculo XX.
13
Cf. M. Fix, Financeirizao e transformaes recentes no circuito imobilirio no Brasil. Tese
Doutorado, 2011.
14
Esse modelo de interveno urbana e de promoo de habitao social, contudo, foi muito criticado
pela sociedade francesa a partir dos anos 90, mas sobretudo nos anos 2000. Alegou-se que este tipo de
soluo habitacional gera comunidades em guetos, e que muito frequentemente, essas cits HLM no
possuam urbanidade necessria para que no se tornassem bolses dormitrios. Situaremos melhor esse
momento histrico, ainda que rapidamente, no captulo 5 deste trabalho, quando tambm trataremos de
como o Estado francs passou em 50 anos de provedor de habitao queles que se encontravam no dficit
habitacional para provedor de meios pelos quais o indivduo pudesse acessar o mercado.
15
Sabemos que as condies polticas so bastante distintas daqueles pases centrais para o Brasil. A
citao do caso brasileiro neste pargrafo visa unicamente criar um panorama sobre como, naquele momento, o Estado brasileiro vinha atuando em polticas habitacionais, sem a pretenso de nos estendermos
na discusso dessa questo.
16
Em artigo crtico ao Programa Minha Casa, Minha Vida, de 2009, Pedro Arantes e Mariana Fix
afirmam que, durante a ditadura militar no Brasil, grande parte dos subsdios pblicos concedidos em
polticas habitacionais eram tomados pela classe mdia, em detrimento da grande parcela da populao,
mais necessitada. Cf. P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao.
In: Correio da Cidadania, junho 2009.
135
19
refere-se empiricamente aos efeitos da recuperao das taxas de lucros das empresas
privadas britnicas e ao retorno da concentrao de ativos20 por suas elites.
Do ponto de vista das empresas privadas, alegava-se que as polticas keynesianas empregadas por diversos Estados, da crise de 1929 quela de 197321, conferiram uma
diminuio da taxa de lucro das empresas. Esses fenmenos foram contabilizados
nos dois grficos que se seguem, ambos de autoria de Grard Dumnil e Dominique
Lvy22. O primeiro grfico mostra a evoluo das taxas de lucro das empresas privadas
nos Estados Unidos e Europa (mdia de trs pases: Alemanha, Frana e Reino Unido)
17
18
19
Cf. Os campees do neoliberalismo. In: Veja, setembro de 2003. Apud: S. Leblon, A exumao do
discurso neoliberal na mdia. In: Carta Maior, 13 de outubro de 2008.
20
Por ativos, cabe aqui todas as dimenses referentes ao capital, dos meios de produo (maquinrio,
propriedades), ao capital entesourado, s aes e ttulos financeiros.
21
A crise de 1973 ficou conhecida pelo choque do petrleo, quando pases membros da OPEP
criaro medidas de embargo de fornecimento de petrleo aos pases europeus e aos Estados Unidos. O
embargo gerou o caos na economia internacional, j que os recursos eram e so ainda fundamentais para
a base produtiva da indstria capitalista. As conseqncias macroeconmicas desse choque se manifestaro
sob a forma de uma crise econmica internacional, afetando, inclusive, o mercado imobilirio tercirio
francs, o qual, diante daquele cenrio de retrao do crdito e aumento da inflao na Europa, associados
a um estado de superproduo e acmulo de empreendimentos vazios desse tipo, entrar em profunda
recesso da qual s comear a se recuperar em meados dos anos 80, com a diminuio do estoque de empreendimentos vagos. Cf. I. Nappi-Choulet, Les mutations de limmobilier: de la finance au dveloppement
durable, p. 20-21.
22
O grfico da evoluo das taxas de lucro foi produzido a partir de dados da NIPA (BEA), Fixed
Assets Tables (BEA), OCDE, Comptes Nationaux Franais (INSEE) e integra o artigo O neoliberalismo
sob a hegemonia norte-americana, op. cit. O segundo grfico foi publicado no artigo Capital Resurgent,
e utilizado por D. Harvey em A brief history of neoliberalism, op. cit.
136
Figura 20 [Grfico]. Taxa de lucro (%) da Economia privada na Europa e nos Estados Unidos.
Do grfico acima (Figura 20), constatamos que, tanto nos Estados Unidos, quanto na
Europa, a taxa de lucro das empresas privadas foi drasticamente diminuda dos anos
60 aos 70, saindo da casa dos 20% para chegar a quase 13% em 1980. No entanto,
Chesnais nos chama a ateno para o fato de que, justamente de 1955 a 1975, a economia capitalista internacional, at ento caracterizada por um crescimento desigual,
convergiu durante aqueles vinte anos em direo a uma maior tendncia de equivalncia24. Contudo, a partir de 1979, com a instaurao de polticas ditas neoliberais
23
24
Cf. F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finana mundializada, p. 57; M. Husson, Les casseurs de lEtat social. Paris: La Dcouverte, 2003.
137
nos pases envolvidos pelo estudo dos autores, as taxas de lucro voltaram a subir, para
atingirem quase o mesmo patamar daquele encontrado em 1960, agora no ano 200025.
O segundo grfico (Figura 21) deixa evidente que ao final da dcada de 70, a elite
dos Estados Unidos, representando assim uma parcela da elite mundial, no mais
concentrava em suas mos um percentual de riqueza equivalente quase a metade
dos ativos do pas existentes em 192926; ao contrrio, tratava-se do momento histrico
onde a concentrao da riqueza era a menos acentuada no sculo XX. As polticas neoliberais de Ronald Reagan (presidente dos Estados Unidos em dois mandatos,
de 1981 a 1989), marcadas principalmente pela desregulamentao, corte de gastos
25
Entretanto, Harvey, ao analisar as taxas de crescimento mundial de 1960 a 2000 (a partir de dados
da World Commission on the Social Dimension of Globalization), comprova que a neoliberalizao faliu
nesse sentido, com taxas praticamente constantes de 1980 a 2003. Cf. D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 154.
26
A comparao entre pocas, no entanto, s pode ser feita no sentido relativo, uma vez que o nmero
bruto de pessoas que corresponde a 1% da populao americana em 1930 e em 1970 outro, assim como
o total de ativos do pas, tambm mais importante nas ltimas dcadas do sculo XX, em relao ao incio
do mesmo sculo. Dentro dessas consideraes, a curva nos permite analisar a concentrao de ativos nas
mos de poucos, uma das reivindicaes das elites mundiais daquele momento.
138
pblicos e reduo da regulao da economia pelo governo, podem ser vistas, sob essa
tica, como um esforo oficial pela retomada do poder de classe das elites por meio
da desigualdade social 27.
Para David Harvey, podemos, portanto, interpretar a neoliberalizao antes como
um projeto utpico para realizar um plano terico de reorganizao do capitalismo
internacional ou como um projeto poltico para restabelecer as condies para acumulao de capital e restaurar o poder das elites econmicas. (...) o segundo desses
objetivos foi, na prtica, preponderante. (...) A utopia terica do argumento neoliberal tem primeiramente trabalhado como um sistema de justificao e legitimao
de qualquer atitude necessria para justificar esse objetivo. A evidncia sugere, alm
disso, que quando os princpios neoliberais se chocam com a necessidade de restaurar
ou sustentar o poder das elites, esses princpios so mesmo abandonados ou tornam-se
to modificados a ponto de serem irreconhecveis 28.
Harvey mostra ainda que teoricamente, o Estado neoliberal deveria favorecer fortes direitos propriedade privada, o Estado de direito, e as instituies de mercados
de livre funcionamento e livre comrcio 29. Dentro de uma concepo em que as
corporaes so juridicamente definidas como indivduos (no Brasil, pela figura da
pessoa jurdica, na Frana pela personne morale), papel do Estado garantir a liberdade total de direitos de todos os indivduos. O Estado deve, portanto, usar de seu
monoplio de meios de violncia para preservar essas liberdades a qualquer custo.
Consequentemente, a liberdade de negcios das corporaes (legalmente vistas como
indivduos) de operarem dentro dessa malha institucional de livre mercado e livre
comrcio vista como um bem fundamental. A empresa privada e a iniciativa empreendedora so tidas como chaves para a inovao e para a gerao de riqueza 30.
Mas como ocorreu o aumento dos lucros das empresas privadas dos pases onde o neoliberalismo se assumiu como poltica de Estado, ou em que medida o neoliberalismo
27
Harvey mostra que a volta da concentrao de ativos nas mos das populaes mais abastadas no
aconteceu apenas nos Estados Unidos, mas o mesmo ocorreu tambm na Rssia, no Mxico, na China e
nos pases da Europa do Leste. A Frana, contudo, foi uma das poucas excees, com retrao da desigualdade social entre 1978 e o final da dcada de 1990. Cf. D. Harvey. op.cit., p. 16. Traduo livre nossa.
28
29
30
Ibidem, idem.
139
ofereceu ferramentas que permitissem essa retomada de lucros31? Uma das respostas
questo o aumento da liberdade de capitais dentro da nova fase de hegemonia
financeira. O grfico abaixo, tambm produzido por Dumnil e Lvy32, estabelece
uma comparao entre as curvas de lucro de empresas privadas financeiras (financial
corporations bancos, fundos de investimento e instituies financeiras), e de sociedades no financeiras, ambas nos Estados Unidos, de 1960 a 2000.
31
Evidentemente, essas corporaes continuavam e continuam a extrair a mais-valia tambm pela
explorao de sua fora de trabalho, agora ainda mais fragilizada. Franois Chesnais afirma que os assalariados foram as verdadeiras vtimas desse processo, desconhecendo os acontecimentos polticos maiores.
Trabalho barato, pouco protegido, subcontratao internacional e flexibilizao do emprego so algumas
dessas formas de explorao atuais. Cf. F. Chesnais, O capital portador de juros, In: A finana mundializada, p. 55.
32
D. Harvey, A brief history of neoliberalism, p. 158, Apud G. Dumnil e D. Lvy, Capital Resurgent,
p.111, 134.
140
A partir do grfico acima (Figura 23), percebemos a montagem histrica de uma recuperao da importncia das operaes financeiras nos Estados Unidos. As financial
corporations (no grfico representado pela curva em linha pontilhada), que tiveram
seus lucros recuados quase que continuamente de 1960 a 1975, passam a obter lucros
cada vez mais importantes a partir dos anos 80. Nesse recorte histrico, um pico de
recuperao rpida ocorreu entre 1975 e 198033, para cair novamente em 1980
mesma taxa que era encontrada em 1975. O que nos interessa principalmente nesse
grfico, no entanto, a atestao de que, a partir de 1980, portanto logo aps o golpe
de 79, o lucro das empresas financeiras aumentou a ritmo intenso, enquanto que as
empresas no financeiras prosseguiam com uma evoluo de lucro praticamente constante. Contudo, as crises que ocorreram internacionalmente nos anos 90 mostram a
fragilidade deste setor, fazendo despencar a taxa de lucro deste tipo de sociedade entre
os anos de 1996 e 2001, para equivalerem-se aos mesmos ndices obtidos em 1975,
perodo de menor lucro dessas corporaes.
Nos anos 80 34, portanto, ser montado um cenrio poltico que preze pela retomada
de poder das elites mundiais e dos lucros das grandes corporaes capitalistas atravs
de uma nova onda de hegemonia financeira. atravs da abertura de capital que as
empresas privadas buscaram recuperar lucros e desempenhos antes s vistos no perodo que precedeu quebra da Bolsa de Nova York, em 1929. Svio Miele35, citando
Arrighi36, sustenta essa idia: o momento histrico em que ocorre financeirizao da
economia aquele de crise37. As reformas estatais que passaro a ocorrer a partir de
ento sero essenciais para a transformao vista nas estruturas das empresas privadas, porque antes que ele [capital portador de juros] desempenhasse um papel
econmico e social de primeiro plano, foi necessrio que os Estados mais poderosos
33
O que apontado por Franois Chesnais como resultado da valorizao das transaes financeiras
pelos petrodlares.
34
Sinais de recuperao do papel das finanas j vinham sendo percebido nos Estados Unidos desde o
fim da Guerra Fria, e em pases como a Frana a partir dos anos 70.
35
S. A. de F. Miele, O lugar dos investimentos imobilirios-financeiros na reproduo capitalista da
Metrpole de So Paulo. In: Diez aos de cambios en el Mundo, en la Geografa y en las Ciencias Sociales,
1999-2008. Actas del X Coloquio Internacional de Geocrtica, Universidad de Barcelona, 26-30 de mayo
de 2008. <http://www.ub.es/geocrit/-xcol/345.htm>
36
37
Continuando a observao de Miele, importante salientar que o momento de acumulao que
vivemos, considerando o plano da reproduo capitalista geral, pode estar em crise, mas estes capitais individuais no esto, pois conseguem se valorizar e produzir acumulao. Cf. S. Miele, op. cit., p. 5.
141
40
39
L. Shimbo, Habitao Social, Habitao de Mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de Doutorado), p. 98.
40
41
Cf. Crise bancaire: le casse du sicle, In : Manire de voir, 119. Disponvel em : http://www.mondediplomatique.fr/mav/119/
142
42
Alguns dos prprios estudiosos do assunto, Dumnil e Lvy, se recusam a analisar o Neoliberalismo
como uma doutrina una e universal, j que afirmam existir diferentes configuraes de polticas neoliberais
de acordo com a poltica executada em cada pas. Cf. G. Dumnil e D. Lvy, O neoliberalismo sob a hegemonia norte-americana, In: F. Chesnais, A finana mundializada.
144
captulo 04:
Tudo finana. Definies, processos de abertura de capital de
empresas privadas, financeirizao da economia e do setor imobilirio
pectos da vida cotidiana das sociedades ps-industriais. A financeirizao toma dimenses importantes na produo de setores at ento bastante tradicionais, como a
agroindstria43 e o mercado da construo civil, segmentos onde as mudanas foram
substanciais. Em ambos os casos, o produto final parece reduzido em mera comodity,
como ser apresentado mais adiante, na Parte 3 deste trabalho, ao discutirmos a padronizao (ou standardizao) da habitao que deriva desses novos circuitos de
produo.
No nos interessam nessa pesquisa os fenmenos estritamente financeiros que envolvem a habitao como bem negocivel por ttulos financeiros44, mas antes os processos
pelos quais a finana se apropria ou transforma a produo capitalista da habitao
de mercado, atravs de novas configuraes na estrutura financeira e de gesto dos
grandes grupos de incorporao imobiliria.
Dentro de um recorte histrico, j discutimos no captulo anterior que a ordem neoliberal trouxe consigo a prevalncia da financeirizao, do capital financeiro, sobre a
economia. Mas como definir a financeirizao? Tanto a Academia quanto o mercado
43 Nas grandes potncias agroexportadoras, como o Brasil, a financeirizao da produo agroalimentar
passa pelo chamado Mercado Futuro, criando-se ttulos correspondentes previses de produo das safras
futuras, antes que elas sejam efetivamente produzidas. Aps a converso dos gros em papis, estes so
negociados no mercado internacional de investimentos financeiros, atravs das bolsas de mercado futuro,
onde estes papis so comercializados.
44 No setor imobilirio, vimos recentemente as conseqncias da transformao de moradias em ativos
financeiros nos Estados Unidos, com a crise dos emprstimos de tipo subprime. Sobre esse ltimo assunto,
entre outros, conferir a tese de Mariana Fix, Financeirizao e transformaes recentes no circuito imobilirio no Brasil, 2011.
147
148
49 Franois Chesnais destaca o pioneirismo de Michel Aglietta nos anos 90, ao perceber ento transformaes na economia norte-americana, caracterizadas por um regime de crescimento patrimonial como
o capitalismo do amanh em pases de capitalismo avanado. Cf. F. Chesnais, La thorie du rgime
daccumulation financiaris: contenu, porte et interrogations. Attac, 2002. Disponvel em: http://www.
france.attac.org/archives/spip.php?article882 .
50 Diversos artigos e pargrafos foram includos lei original de 1976 em leis de 1997, 2001, 2007 e 2011,
o que indica a adaptao da legislao em relao s configuraes do mercado.
149
51 Guardando as variaes locais, comisses desse tipo se apresentam em diversos pases j que o processo de abertura de capital internacional e em geral derivados da experincia americana, que fez escola.
Em explicao de Lucia Shimbo, trata-se de um colegiado ligado ao Ministrio da Fazenda, que tem
por atribuio disciplinar, normatizar e fiscalizar o funcionamento do mercado de valores mobilirios e a
atuao de seus protagonistas (as companhias abertas, os intermedirios financeiros e os investidores). Cf.
L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre estado, empresas construtoras e
capital financeiro. (tese de doutorado). Universidade de So Paulo, So Carlos, 2010. Na Frana, o papel de
controle financeiro desempenhado por colegiado da AMF, como j descrito acima.
52 Em sua tese, a autora optou por no identificar a empresa, e preferiu design-la de empresa construtora pesquisada, ou pela sigla ECP.
53 A questo fundiria de fato o principal entrave para a financeirizao da produo imobiliria. Ela
sempre foi um n na produo capitalista da casa e da cidade, e agora o principal entrave para a financeirizao da produo imobiliria. Como a terra no reprodutvel e finita, para que a produo possa
continuar acontecendo preciso que haja o monoplio desse substrato. Diversos autores estudaram essa
fascinante questo que sem dvidas constitui o problema central das cidades brasileiras. Cf. Murillo Marx,
Luis Cesar Q. Ribeiro, Christian Topalov, Ermnia Maricato, entre outros.
150
151
triunfaram 57. Essa afirmao de Chesnais deixa claro que, nesse novo momento surgido com a revoluo conservadora de Thatcher e Reagan, a fim de aumentarem
seus lucros, rentabilidades e possibilidades de crescimento, a empresa financeirizada
altera seu foco, da obteno de lucro pela comercializao da produo, para a rentabilidade de seus papis e dos papis de seus acionistas. Duas formas distintas de organizao empresarial e de produo, dois modos diversos de acumulao de riquezas.
Ao estudar em sua tese de doutorado o caso da abertura de capital de determinada
construtora, Lucia Shimbo narra as promessas que o ento diretor da companhia teve
de fazer em diversos roadshows, de quadruplicar sua produtividade, para atingir a
cifra de 40 mil unidades residenciais lanadas por ano58.
A diferena desses dois modos de acumulao bem ilustrada pela metfora de
Vincent Lpinay59: se para produzir preciso explorar recursos e matrias-primas,
transformando-as, a derivao como o antroplogo do MIT denomina a estratgia de criao de valor atravs da abstrao funciona como um parasita, cujo mecanismo de sobrevivncia consiste em nutrir-se da riqueza produzida pelo hospedeiro,
sem, contudo compromet-lo excessivamente (exaurir seus recursos a ponto de matlo exigiria ao parasita encontrar um segundo hospedeiro). Nessa metfora, seriam
parasitas de determinada sociedade annima seus investidores como um todo, dos
menores (pequenos acionistas individuais) aos maiores (como fundos de penso ou
grupos de private equity60). Nesse sentido, a produo deixa de ser o cerne da corporao. Ela passa a interessar o suficientemente para garantir a constante valorizao financeira da empresa e dos dividendos esperados por seus investidores; o que se produz
e, sobretudo, como se produz, parece ser mera eventualidade dentro desse processo.
Essa possibilidade de formulao do sistema capitalista, na qual parece se privilegiar
a acumulao abstrata quela derivada da produo efetiva, contudo, j havia sido
57
58 L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre estado, empresas construtoras e capital financeiro, p. 157. No nosso estudo, as relaes entre evoluo financeira e produtividade das
incorporadoras imobilirias analisadas sero trabalhadas separadamente, no captulo 6 da Parte 3.
59
Baseamo-nos em sua aula proferida no curso Introduction of Social Studies on Finance, op. cit.
60 Empresas de private equity so estruturas que vislumbram a possibilidade de grandes lucros na aquisio de uma empresa de potencial produtivo limitado, transformando-a numa lgica de gesto financeira.
Aps a transformao da empresa, num curto prazo de tempo (poucos anos, no mximo) essa revendida,
normalmente em processos de transaes de aes, o que gera para a sociedade de private equity lucros
vultosos.
152
prevista por Karl Marx e por Keynes, o que nos lembra Luiz Gonzaga Belluzzo:
Marx, como Keynes, desvendou no capitalismo a possibilidade da acumulao de
riqueza abstrata, desvencilhada dos incmodos da produo material 61.
Mas como j dissemos, o que nos propomos a estudar so as relaes existentes entre
economia e territrio, finanas e imobilirio, para conhecer as novas formas de construo do espao, em um contexto de economia mundializada. J listamos at aqui
alguns elementos que nos ajudam a compreender a nova conjuntura econmica e o
processo histrico de aproximao dessas duas esferas. Agora, discutiremos a nova
configurao organizacional e produtiva das principais empresas de incorporao
imobiliria residencial francesas e brasileiras atravs da evoluo do desempenho dessas empresas no mercado financeiro.
62
(Bolsa de Paris), Dinin respondeu em uma entrevista rdio francesa BMF: o desejo
de entrarmos em Bolsa se explica porque o mercado imobilirio est numa tima fase
e acreditamos que essa fase v persistir durante um bom tempo. Os gerentes e diretores da Nexity so acionistas com uma participao de cerca de 16% do capital e no
colocam nada no mercado. Quando de nossa introduo na Bolsa, vamos persistir a
61
62 A Euronext existe desde o ano 2000, e rene importantes bolsas de valores europias numa nica
estrutura. Fazem parte dessa estrutura as Bolsas de Amsterdam (sede), Paris, Bruxelas, Londres e Porto . A
Bolsa de Nova York (NYSE) foi incorporada pela Euronext em 2007.
153
sermos acionrios de nossa empresa, porque nela acreditamos63. Hoje o nosso conjunto de acionistas essencialmente formado pelos fundos LBO64, tempo de passar
outra coisa, nossa empresa adulta, ela precisa de uma estrutura financeira reforada
e por isso que entramos na Bolsa. Fizemos bilhes de euros em volume de negcios
no ano passado, equipamos mais de 10.000 famlias com moradias, e pensamos ento
a partirmos para a Bolsa 65.
Explicao muito similar a essa foi proferida pela Icade. De acordo com o grupo, em
informao divulgada no seu site, a incorporadora criada a partir da Caisse de Dpts
et Consignations66 abriu seu capital na bolsa no ano de 2007 porque esse novo estatuto permite simplificar suas estruturas e aperfeioar seu modelo de empresa tornando-a
mais performtica em termos de desenvolvimento e rentabilidade. Em 2007, suas
aes fecharam o ano sendo negociadas ao preo de 84,50 euros, uma das maiores
cotaes j registradas do mercado imobilirio-financeiro francs.
De acordo com Julie Pollard, um argumento utilizado recorrentemente porta sobre
o desejo de se manter independente e de poder gerir seus [das incorporadoras] desenvolvimentos mais livremente do que se continuassem vinculados a um grande grupo
bancrio ou de construo 67. De fato, como j dissemos, o objetivo de captao de
recursos e expanso de mercado central na deciso de uma empresa abrir capital
63 Presenciamos na Frana um receio da parte dos promotores ao abrirem capital em Bolsa. Se por um
lado eles se mostravam confiantes, como de praxe, por outro, mostravam-se sempre bastante cautelosos em
relao a essa insero: ns entramos em Bolsa, mas nossas finanas so controladas por ns mesmos
uma dessas declaraes, que presenciamos quando entrevistamos um dos responsveis pelo setor habitacional da construtora Eiffage, em novembro de 2009. Como j foi comentado mais profundamente em nota
de rodap no captulo 3, o acionariato de trabalhadores pode ser compreendido dentro da lgica estatal
de incentivo participao do trabalhador como investidor da empresa privada na qual trabalha, como
tambm servir de estmulo produo da companhia.
64 Fundos LBO: do ingls leveraged buyout, em portugus usa-se o termo fundo de alavancagem.
Grosso modo, consiste num investimento baseado em mecanismo de propulso financeira de uma companhia, realizado por outra companhia, em geral financeira, num procedimento de alto risco, e, portanto, de
maior potencialidade de lucro. A empresa que participa de um fundo desse tipo obtm um retorno maior
do que se ela obtivesse um financiamento comum no mercado.
65
66 A Caisse des Dpts, como usualmente conhecida pelos franceses, uma instituio financeira pblica, criada em 1816, controlada pelo poder pblico (representantes do Banco da Frana, do Parlamento e
do Senado). Apesar de pblica, atua tambm em setores de concorrncia de mercado, como o imobilirio,
atravs da incorporadora Icade (Immobilier de la Caisse des Dpts).
67 J. Pollard. Acteurs conomiques et rgulation politique: les promoteurs immobiliers au centre des politiques du logement dans les rgions de Paris et de Madrid. [Tese de Doutorado]. Institut dEtudes Politiques
de Paris, Sciences Po, Paris, 2009.
154
68 A frase do empresrio, originalmente publicada por Danilo Volochko, em 2007, foi recuperada na tese
de Lucia Shimbo, op. cit., p. 104.
69
70 Cf. P. Zivkovic et al., Financiarisation de limmobilier : la rponse innovante du groupe BNP Paribas.
In : Les entretiens de la Maison Dore, p. 6. [Relato de evento]. Paris, 23 nov. 2006.
155
Guy Marty71 qualifica como tardia a entrada do mercado imobilirio francs e europeu na lgica financeira. Sua explicao a de que, devido a uma dificuldade de
medir o valor do imvel face a ondas de mudanas econmicas to rpidas, o sistema
financeiro se concentrava sobretudo nos bens mveis; alm disso, dentro de um cenrio de instabilidade econmica marcado pela inflao72, propriedades imobilirias
eram investimento seguro, graas ao valor refgio 73 que o imobilirio representava.
Mas finda a inflao na Europa, os objetos antes vistos apenas pelo valor refgio so
includos no mercado financeiro. Para o autor, esse processo marcado por trs fases: a primeira (1997-1999) era caracterizada por um procedimento especulativo; a
segunda (1999-2001) como conseqncia do desaparecimento dos mercados habituais e a terceira (2001-2002) como simplesmente uma procura por lugares de investimento alternativos 74. O mtodo de diviso evolutiva do mercado imobilirio em trs
etapas tambm empregado por Julie Pollard, em sua tese de doutoramento. Para ela,
o mercado imobilirio francs conheceu, desde os anos 1980, um processo de transformao ancorado em trs momentos: incorporao dos pequenos incorporadores
pelos grandes grupos; segmentao dos incorporadores independentes e, por fim, a
internacionalizao dos capitais privados do setor da construo. Esta ltima etapa
a principal caracterstica da insero desse mercado na economia dita mundializada.
Mas assim como Marty, Ingrid Nappi-Choulet afirma que a financeirizao do imobilirio francs fenmeno novo, datando principalmente do incio do sculo XXI.
preciso atentar, entretanto, para o fato de que, nesse ponto, a autora assim como
Zivkovic, que havia descrito o estgio atual das relaes entre finanas e imobilirio como um bal fantstico emprega o termo financeirizao sob a tica da
transformao do imvel como um ttulo financeiro (i.e., securitizao), concepo
diferente daquela que estamos abordando nesse trabalho. Nessa perspectiva, a autora
afirma que o fenmeno acontece, na Frana, sobretudo com os bens imveis no
71 Marty diretor do Institut de lEpargne Immobilire et Foncire (Instituto de Poupana Imobiliria e
Fundiria, IEIF), portanto, agente central desse mercado na Frana. Cf. G. Marty, Urbanisme, amnagement, immobilier... et financiarisation. In : Les Cahiers, v.145, out.2006, pp.78-84.
72 preciso lembrar que na Frana, desde 1972, as taxas de inflao s comearam a cair a partir
de 1982, saindo da importncia de 15% em mdia para atingir uma variao em torno de 3% ao ano,
mantendo-se constante nessa proporo at atualmente, para sermos sintticos. No Brasil, a instabilidade
econmica s foi controlada aps a implantao de uma poltica severa de aumento dos juros, e da criao
do Plano Real, na segunda metade dos anos 1990.
156
73
74
77 O crdito a mdio prazo para construo e aquisio de imveis residenciais surge na Frana logo
aps o trmino da Primeira Guerra Mundial, sendo que de 1931 a 37 a instituio responsvel pelo fornecimento de crdito era a Caisse des Dpots et Consignations, passando para as mos da Banque de France
de 1937 a 1987. Em 1950 a Banque de France passa a estabelecer critrios para definir aspectos fsicos das
moradias que seriam construdas, para poderem se beneficiar do crdito. Cf. B. Lefbvre, M. Mouillart, S.
Occhipinti, Politique du logement : 50 ans pour un chec, p. 13.
157
mercados daquele grande grupo francs provavelmente fator importante para uma
entrada em Bolsa to antecipada em relao aos demais promotores imobilirios estudados, cuja financeirizao se instala nos anos 2000. Bouygues Immobilier entra em
Bolsa, portanto, como conseqncia da financeirizao de todo o grupo, e no pode
ser compreendida como fato relevante para a histria da financeirizao imobiliria
francesa.
Na Frana, como j foi citado no captulo 2, a primeira empresa exclusivamente do setor imobilirio a abrir capital foi a companhia estrangeira Kaufman & Broad, no ano
2000. Naquele momento, a incorporadora ainda era controlada pela norte-americana
KB Home, um dos principais promotores imobilirios nos Estados Unidos, reconhecida por seus empreendimentos residenciais suburbanos. A deciso de insero em
bolsa da filial francesa passa, portanto, por decises de estratgia de mercado e de
financiamento realizada nos Estados Unidos, que previram o aquecimento da economia e as projees favorveis referentes ao mercado imobilirio residencial na Europa.
A segunda a abrir capital foi a lder do mercado, a Nexity, em 2004, seguida pela
Icade, em 2007. portanto na primeira dcada do sculo XXI que a financeirizao
da produo habitacional na Frana se instala, de fato.
O fenmeno no se restringe Frana. Em todo o mundo, em apenas seis anos, de
2000 a 2006, a capitalizao em bolsa de empresas do imobilirio foi dobrada78. E
assim como na Frana, no Brasil, a aproximao do imobilirio s finanas, precisaria
passar por um quadro de transformaes macro na estrutura regulamentar financeira
e poltica, num primeiro momento, e aos investimentos advindos dos fundos de penso, logo depois. Desse modo, segundo Lucia Shimbo, o caso brasileiro teria ocorrido
em duas fases: a primeira, de 1993 a 2004, caracterizada pela criao de um cenrio
poltico e regulamentar favorvel79, e a segunda, de 2005 a 2010, na qual a financeiri-
158
zao ocorreu de fato, com a entrada em Bolsa das grandes companhias imobilirias
do pas.
Nessa perspectiva, o processo de abertura de capital das empresas da construo civil
no Brasil pode ser compreendido, dentro de um contexto de reforma do quadro financeiro a partir dos anos 90 com o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI, em 1997)
e como uma reao (de busca por financiamentos alternativos) s limitaes que vinham sendo impostas por leis nacionais80, como aquela que impedia a transferncia
de recursos, por uma incorporadora, de um de seus empreendimentos, debilitado
financeiramente, para outro que se encontrava em melhor situao. A abertura de
capital atravs da oferta pblica de aes permitiria assim uma rpida alavancagem
financeira, nas palavras da autora, evitando o endividamento da empresa com uma
instituio financeira. Alm disso, foi a entrada em Bolsa desses grandes agentes da
produo imobiliria brasileira que lhes permitiu obter recursos para novos investimentos e para a aquisio de construtoras menores, atuantes em outros estados ou
com enfoque em outro perfil de consumidor81, normalmente mercado popular82.
Pedro Arantes e Mariana Fix, em artigo crtico ao Programa Minha Casa, Minha
Vida, tambm recuperam o processo histrico de abertura de capital das incorporadoras brasileiras e demonstram como transformaes em aspectos legais, no acesso
ao crdito, ao financiamento habitacional foram importantes para a elaborao de
um pano de fundo favorvel: em um primeiro momento, a partir de 2003, houve
ampliao da faixa de financiamento habitacional compulsrio do FGTS e SBPE
para o setor imobilirio, o que promoveu a ampliao dos prazos de financiamento
e a reduo nos juros 83. o que Lcia Shimbo coloca ao falar da existncia de um
trip que sustenta os antecedentes da onda de abertura de capital das construtoras: o
contexto favorvel da estabilizao econmica, a queda dos juros dos financiamentos
e o fomento pblico e privado para o crdito imobilirio formaram um trip (...) que
80 Lcia aponta, citando D. Volochko, as leis do Incontroverso, do Patrimnio de Afetao,
Sociedades de propsito especfico. Cf. L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 102.
81 A autora se baseia em dados contidos na Pesquisa Anual da Indstria da Construo, de 2006, publicada pelo IBGE. Cf. L. Shimbo, op. cit., p. 104.
82 Na Frana, a incorporao de pequenos promotores pelos grandes promotores no ocorre como conseqncia da financeirizao, mas principalmente como suporte para ela, uma vez que essas junes podem
ser vistas como alavancagens necessrias para uma atuao mais ostensiva dessas empresas.
83 P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao. In: Correio da
Cidadania, agosto de 2009.
159
alavancou tal crescimento 84. Pedro Arantes e Mariana Fix completam: associado
a isso, desde 1997 j existe o instrumento da alienao fiduciria, que facilita ao
credor a tomada do imvel no caso de inadimplncia, ampliando as garantias para o
setor privado. A partir de 2006, as principais empresas construtoras e incorporadoras
abriram seu capital na Bolsa de Valores, capturando bilhes de reais em poucos meses 85.
Em entrevista revista Caros Amigos86, Raquel Rolnik complementa as explicaes
sobre como o processo de financeirizao do imobilirio teria ocorrido no Brasil. De
acordo com a professora, inicialmente ocorre uma experincia de abertura de capital de grandes empresas, dentre as quais sete grandes construtoras brasileiras. Essas
empresas buscavam captar capital financeiro para aumentar sua escala de produo
num movimento que j havia acontecido antes, inclusive da Amrica Latina. As sete
grandes empresas construtoras captam recursos, compram terras, montam projetos
para fazer um lanamento de produtos imobilirios nas cidades brasileiras e a vem a
crise financeira 87. A onda de abertura de capital das incorporadoras brasileiras ocorre
entre 2006 e 2007. Nesse perodo, passam a ser cotadas na Bovespa: Cyrela Brazil
Realty (2005), Gafisa S.A., Even, Brookfield Incorporaes (2006), MRV Engenharia,
Tecnisa, PDG Realty, Tenda e Rodobens (2007). Vale lembrar que a Rossi Residencial
j havia realizado suas primeiras investidas em Bolsa no ano de 1997.
Voltando ao estudo do perodo pr-crise, vimos que, ao abrirem capital, as incorporadoras tornam-se pblicas, saindo de um modelo de gesto pautado na corporate governance para entrarem numa gesto estratgica financeira. Nesse contexto,
espera-se uma retrao do poder de gestores que at ento controlavam a empresa,
como ncleos familiares histricos ou antigos administradores. Isso contudo no
regra. A empresa pode sim tornar-se pblica e continuar detendo parte importante
84 L. Shimbo, Cidades mdias carimbadas: a produo imobiliria por empresas construtoras de capital
aberto, In: P.C.X. Pereira (org.), Negcios imobilirios e transformaes scio-territoriais em cidades da
Amrica Latina, p. 49.
85 P. Arantes, M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao. In: Correio da
Cidadania, agosto de 2009.
86 Direito moradia versus especulao imobiliria. In: Revista Caros Amigos, ano XV, n.169, 2011, p.
14.
87 No artigo, a autora prossegue sua explicao enumerando as relaes entre esse processo de abertura de capital e a crise financeira de 2008, iniciada nos Estados Unidos, tambm de origem imobiliria.
Retomaremos sua fala mais adiante, quando discutiremos as relaes polticas entre Estado e as gigantes da
construo civil no Brasil, atravs do programa Minha Casa, Minha Vida.
160
161
Posio acionria *
(setembro de 2009)
Posio acionria
(outubro de 2011)
Razo Social
Cotao unitria
na Bolsa desde
Posio acionria
2007
2005
jan/06
Abyara Planejamento
Imobilirio
jul/06
Dados no encontrados.
Inexistente no prego.
out/06
Dados no encontrados.
Inexistente no prego.
jan/07
Dados no encontrados.
Agra Empreendimentos
Imobilirios S.A.
abr/07
Dados no encontrados.
Inexistente no prego.
Construtora Tenda
out/07
Dados no encontrados.
Participaes
CNPJ: 073.178.600/0001-18
Gafisa S.A.
CNPJ: 001.545.826/0001-07
CNPJ: 002.950.811/0001-89.
* Fonte: tese Lcia Shimbo (dados referentes ao ano de 2007) e colaborao do autor (dados 2009 e 2011) a
partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatrios financeiros anuais e semestrais.
Em nossa tabela, a categoria outros equivale tanto aos acionistas minoritrios quanto porcentagem de ativos
negociados em free-float.
Fonte: produo do autor a partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatrios financeiros anuais e
semestrais.
162
163
Do mesmo quadro, vemos tambm que a Agra, a Klabin Segall e a Abyara89 j eram
empresas listadas na Bovespa antes de sua fuso em torno da Agre, ocorrida em 2009;
incorporada pela PDG, os papis da ento Agre fundem-se aos da PDG, donde a inexistncia de ttulos da companhia em negociao em Bolsa, atualmente.
Alm disso, nota-se a existncia de alguns agentes em comum, que atuam investindo
em diversas incorporadoras simultaneamente. o caso, por exemplo, da Blackrock
Inc., que em 2011 detm porcentagem equivalente a 5,30% das aes da Cyrela e, ao
mesmo tempo, possui 5,10% do capital social da Gafisa e 7,21% daquele da PDG. A
Blackrock uma das maiores empresas de investimentos financeiros no mundo, atuando em 25 pases com um total de mais de nove mil funcionrios espalhados no total de
seus escritrios e demonstra interesse particular nas companhias listadas nas Bolsas de
Valores de pases emergentes, citando entre elas a Bovespa e a Bolsa de Hong Kong90.
Esse fenmeno no , contudo, exclusividade do mercado financeiro-imobilirio brasileiro. Na Frana, dentro de nosso objeto de estudo, outra empresa de investimentos de importncia internacional atua como acionista importante da incorporadora
Kaufman & Broad. Como j dissemos no captulo 2 deste trabalho, parte acionria
que cabia sede norte-americana foi vendida ao fundo de penso PAI Partners91,
detendo em dezembro de 2010 um total de 88,74% das aes da companhia, a qual,
se no mais americana, tambm no pode ser chamada de francesa, visto que a composio de seus acionistas sobretudo de origem internacional. A PAI est entre os
principais atores europeus do Private Equity. PAI gera e aconselha fundos de investimento dedicados s operaes LBO92 por um montante global de 8 bilhes de euros.
Desde 1998, PAI realizou 35 operaes de LBO em 9 pases europeus. PAI Partners
89 Tivemos dificuldades em encontrar dados precisos sobre o histrico dessas incorporadoras antes de
suas fuses. Relatrios financeiros desses grupos, por exemplo, no so mais encontrados na Internet.
90
http://media.corporate-ir.net/media_files/irol/11/119943/2010AR_Final/index.html
91 A PAI Parteners uma das mais antigas instituies de private equity na Europa, tendo suas origens
no banco de investimentos francs Paribas. Hoje ela atua em diversos pases, com escritrios em Paris,
Copenhague, Londres, Luxemburgo, Madrid, Milo e Munique. A PAI Parteners se interessa por negcios
com empresas cujo capital social parte de meio bilho de euros. Uma curiosidade, em toda a Europa a equipe formada por cerca de apenas 50 especialistas em diversos mercados, o que denota o nvel de abstrao
desse trabalho. Cf. paipartners.com
92
164
Em portugus usa-se o termo fundo de alavancagem, como j tratado no item 4.1 desse trabalho.
93
94
Cf. M. Fix, So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem, p. 50.
95 J. Lyons, Dark side of Brazils rise, In: The Wall Street Journal, 13 de setembro de 2011. Sobre a possibilidade de formao de bolha imobiliria, no Brasil e na Frana, discutiremos na Parte 4 desse trabalho.
165
Figura 25 Fluxo de Capitais estrangeiros pelo mundo em 2001 e 2011. Fonte: Wall Street Journal.
96 A Frana o pas europeu com o menor percentil de populao proprietria, com 58%. A demanda
nacional estaria em torno de dois milhes de unidades (nmero aproximado de famlias em situao de
habitao precria, mal logement). No Brasil, a questo mais sria, j que o dficit da ordem de 7,2
milhes para o ano 2000, de acordo com dados da Fundao Joo Pinheiro. Cf. P. Arantes, M. Fix, Como
o governo Lula pretende resolver o problema da habitao, In: Correio da Cidadania, 6 de agosto de 2009.
97 Mariana Fix explica em sua tese de doutorado os motivos pelos quais os Estados Unidos no reconhecem a moradia como um direito, o que para a pesquisadora elemento central para as prticas de especulao financeira atreladas ao sistema de hipotecas imobilirias. No Brasil, ainda de acordo com Mariana,
o que ocorre o contrrio: dado o enorme dficit habitacional do pas, e dentro de um circuito imobilirio
fortemente influenciado pelo Estado (Programa Minha Casa, Minha Vida), os prprios promotores imobilirios divulgam a situao calamitosa que a habitao no Brasil, impulsionando assim o Estado a continuar
criando mecanismos polticos de incitao do mercado imobilirio.
166
98 Citando a tese de Carolina Castro, Lcia Shimbo elenca esses elementos como fatores de interesse das
direes das incorporadoras em entrarem em Bolsa. Cf. L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 117.
167
Razo
Social
Bouygues
S.A.
Cotao unitria
na Bolsa desde
1970
Posio acionria
2006
*SCDM uma empresa controlada por Martin e Olivier Bouygues, filho e neto de Francis
Bouygues, fundador da empresa.
** O FSI em 2009 era detido em 51% pela Caisse des dpts e 49% pelo Estado francs.
Fonte: produo do autor a partir de dados publicados pelas incorporadoras em relatrios
financeiros anuais e semestrais.
Posio acionria
2007
Posio acionria
2008
Posio acionria
2009
Posio acionria
2010
Posio acionria
2010
- 18,7% SCDM*;
- 18,2% SCDM*;
- 19,2% SCDM*;
- 18,6% SCDM*;
- 27,3% SCDM*;
- 18,1% SCDM*;
- 15,4% Assalariados
- 18,3% Assalariados
- 22,6% Assalariados
- 19,8% Assalariados
Bouygues;
Bouygues;
Bouygues;
Bouygues;
(F. Pinault);
- 34,3% Outros
- 30,5% Outros
- 40,3% Outros
internacionais;
(F. Pinault);
acionistas internacionais;
acionistas interncionais;
acionistas internacionais;
internacionais;
- 38,4% Outros
- 28,8% Outros
- 21,8% Outros
franceses.
acionistas internacionais;
acionistas franceses.
franceses.
acionistas franceses.
franceses.
- 26,1% Outros
acionistas franceses.
Kaufman
& Broad
2000
- 85,65% empresas
- 88,74% empresas
- 88,74% empresas
International Inc.;
Partners;
Partners;
Partners;
Develop. Group;
- 18,04% Outros.
Broad S.A.;
- 0,69% Assalariados
Broad S.A.;
- 0,46% Assalariados
- 0,55% Assalariados;
K&B S.A.;
- 0,77% Assalariados
- 49,8% Outros.
- 8,96% Outros.
- 9,33% Outros.
K&B;
- 9,32% Outros.
Nexity
2004
161.692.835 euros
39,5% CNCE
- 40,8% Caisses
- 41,9% CE Holding
- 42,1% Caisses
32.338.567 aes
- 11,6% Administradores
dEpargne Participations;
Promotion;
d'Epargne (BCPE
e assalariados Nexity;
- 10,3% Administradores
- 9,5% administradores e
Group);
- 18,8% Administradores e
e asslariados Nexity
empregados Nexity;
- 10,3% Administradores
assalariados Nexity;
et consignations ;
e empregados Nexity;
d'Investissement**,
d'Investissement**
- 72% Outros.
Assurances ;
- 5% Generali ;
- 5,1% Generali ;
d'Investissement**;
- 38,2% Outros.
- 38,5% Outros.
- 38% Outros.
- 5,2% Generali;
- 36,9% Outros.
Icade
abr/06
49.193.780 aes
49.194.091 aes
49.293.131 aes
51.802.133 aes
- 0,89% Autodeteno;
- 0,96% Assalariados;
Dpts;
Dpts;
Dpts;
- 43,33% Outros.
- 0,79% Autodeteno;
- 0,82% Assalariados;
- 0,81% Assalariados;
- 0,77% Assalariados;
- 36,67% Outros.
- 0,91% Autodeteno;
- 0,92% Autodeteno;
- 0,89% Autodeteno;
- 36,69% Outros.
- 39,65% Outros
- 42,56% Outros.
- 35% Outros
168
169
100
Atividades realizadas pela empresa durante seu funcionamento, ao longo de um ano. Cf. Art.
175 da Lei Nacional 6404.
171
imobilirio nos dois pases quando comparados aos demais setores cotados em Bolsa,
assim como recuperaes do valor fictcio dessas companhias face s intervenes dos
Estados.
Antes de estudarmos caso a caso, faz-se necessrio explicarmos como ler os grficos
que se seguem. As flutuaes de valores das aes de cada companhia so representadas pelos planos em destaque, em cinza, identificados com o nome de prego das
aes de cada incorporadora. As linhas identificadas por CAC 40 ou Ibovespa
representam os ndices das bolsas de Paris e de So Paulo. No eixo horizontal est
representada a variao do tempo e, no vertical, duas escalas: uma em porcentagem
aplicada para a variao do ndice, CAC 40 ou Ibovespa, e uma em euros ou reais,
referente aos preos aplicados curva de aes.
J fizemos notas sobre esses ndices na Parte 1 do trabalho, mas acrescentamos a explicao agora no corpo do texto. O ndice CAC 40 (Cotation Assiste Continue 40
Cotao Assistida Contnua 40) um ndice fictcio que demonstra o desempenho
do mercado financeiro na Bolsa de Paris. Ele rene as aes das 40 maiores empresas
de capital aberto da Frana e, dentre elas, a Bouygues S.A. e a Vinci so as duas nicas
do ramo da construo a integrarem o ndice, implementado em 1988. O Ibovespa
um ndice fictcio que rene em uma carteira terica papis das principais empresas
cotadas na Bolsa de So Paulo. Ele surge em 1968 e usado para avaliar o desempenho dirio do mercado financeiro da Bovespa, j que os papis das 68 empresas que
o compem representam 70% do total de capital negociado. Do Ibovespa, as trs
incorporadoras brasileiras que estudamos fazem parte, e contribuem com uma representatividade total de 5,26% do total de papis assimilados pelo ndice.
Isso posto, passaremos agora a estudar as evolues dos desempenhos das incorporadoras imobilirias nos mercados financeiros, a comear pelas francesas.
em 2007.
Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Bolsa de Paris, Euronext. A linha vertical
mais intensa demarca o incio do ano 2009, quando a Lei Scellier comeou a valer
(valores em euros).
A comparao entre a curva de aes da Kaufman & Broad com o ndice CAC 40
mostra que de 2002 a 2009 as aes da incorporadora estavam mais valorizadas do
que a mdia dos papis das maiores empresas americanas. Essa caracterstica no
nica Kaufman & Broad, podemos observar esse fenmeno em todos os grficos seguintes, referentes a empresas imobilirias cotadas na Bolsa de Paris. Se recuperarmos
o histrico do processo de abertura de capital das empresas do imobilirio na Frana,
perceberemos que esse perodo coincide com aquele no qual apresentamos o despertar do interesse dos investidores, nacionais e estrangeiros, pelo mercado imobilirio,
dentro de um contexto em que os investidores buscavam investimentos alternativos.
173
Alm disso, podemos associar a valorizao ocorrida nesse perodo ao panorama internacional, nacional e local favorvel atuao do mercado imobilirio, entrada
de investimentos internacionais atrados pelas boas projees de crescimento do setor
naquele pas e pela euforia econmica na cena internacional. Com o estouro da bolha
dos emprstimos imobilirios de tipo subprime, nos Estados Unidos, tudo se retrai; assistimos a uma desvalorizao muito significativa dos papis daquela que se diz a mais
importante produtora de moradias suburbanas para as famlias francesas, e tanto, que
no final do ano de 2008 as aes da Kaufman & Broad assumiram recorde mais baixo
de sua histria, ficando o valor da ao inferior a 10 euros. Nesse momento, voltam a
se encontrar as curvas do ndice CAC 40 com as de aes da Kaufman & Broad. Em
2008, no entanto, o governo francs se mobiliza para a criao de um mecanismo de
incentivo ao consumo de moradias novas, o que passa a ser bem visto pelos investidores e permite uma recuperao rpida, principalmente quando comparamos com
o grfico das aes da americana KB Home, negociadas na Bolsa de Nova York (Fig.
27, abaixo).
Lembremos que, se a entrada em Bolsa da filial francesa Kaufman & Broad ocorre em
2000, ela deixa de estar vinculada KB Home, norte-americana, apenas em 2007.
Fomos ento pesquisar qual a situao financeira e acionria da KB Home na Bolsa
de Nova York, no momento da venda de sua filial francesa, e percebemos que, naquele
momento, a empresa enfrentava dificuldades de mercado, evidentemente, dentro de
um cenrio de estouro da bolha subprime. A justificativa dada pela sede americana
174
Figura 28 - [Grfico] Evoluo das cotaes de Nexity na Euronext, de Paris. Fonte: Yahoo
Finance, baseado em dados da Bolsa de Paris, Euronext. A linha vertical mais intensa demarca
o incio do ano 2009, quando a Lei Scellier comeou a valer. (valores em euros).
175
176
101
102
garantia de renda quando de uma nova crise econmica. Para esses investidores, a
casa individual no serve, num primeiro momento, como moradia propriamente dita,
mas como um patrimnio financeiro. Em compensao, o relatrio afirma que existe
uma grande parte dos clientes de Nexity que compram as residncias produzidas pelo
grupo para conseguirem sair do aluguel103.
O caso da Bouygues S.A. tambm interessante. Posto que o grupo no atua unicamente no mercado imobilirio, mas tambm em diversos outros setores da indstria e
dos servios, ele no identificado diretamente pelos investidores como um promotor
imobilirio. De fato, Bouygues Immobilier representa somente 7% do volume de negcios da Bouygues S.A.104. Desse modo, o investidor, querendo aplicar seu capital em
aes de setores em alta valorizao como a produo imobiliria o fora naquela
poca no seria atrado a investir na Bouygues S.A., donde a explicao por no
termos encontrado valorizao to importante quanto aquela observada para as aes
das duas primeiras incorporadoras francesas.
Figura 29 - [Grfico] Evoluo das cotaes do grupo Bouygues S.A. na Bolsa Euronext,
de Paris. Fonte: Yahoo Finance, baseado em dados da Euronext. A linha vertical mais
intensa demarca o incio do ano de 2009, quando a Lei Scellier comeou a valer.
103
Para esses indivduos, o Prt Taux Zro, i.e., crdito taxa zero de juros, acordado pelo comprador e uma agncia bancria que aderisse ao programa (sendo remunerada pelo Estado com algumas
isenes) parece ser mais adequado. No entanto, ainda que os relatrios financeiros das incorporadoras
vinculem esse tipo de crdito a uma garantia da ampliao de mercado, esse mecanismo foi pouco utilizado,
de fato, por ser extremamente complexo e pouco claro, ao menos at 2011, quando ele ser reinventado no
formato do PTZ+ (Prt Taux zro plus). Dessa forma, pouco provvel que a recuperao acionria das
incorporadoras se deva confiana dos investidores em relao a esse instrumento, mas sim Lei Scellier,
releitura de outros dispositivos de incentivo ao investimento locativo que funcionavam muito bem, em termos de incremento produo imobiliria residencial e s vendas.
104
Clculo do autor a partir de dados divulgados no relatrio financeiro da Bouygues S.A. para o
ano de 2010. Cf. Bouygues S.A., Document Rfrence 2010, p. 14.
177
ainda hoje atua como seu acionista majoritrio. Assim, riscos de falncia e incertezas
de continuidades dos negcios desse promotor so bastante minimizados em relao
s companhias privadas, mais sujeitas s adversidades do mercado.
A recuperao aos efeitos da crise financeira ocorreram desde novembro de 2008,
para se tornarem mais estveis a partir de janeiro de 2009; a maior cotao naquele
ano ocorreu aos 12 de outubro, com ao vendida a 75,25 euros. Atualmente, tambm
as aes da Icade sofrem desvalorizao, e eram cotadas a 55,62 euros no dia 19 de
setembro de 2011.
O segundo semestre de 2011 parece no ser bom momento para as captaes de
recursos financeiros em Bolsa, mas essa no caracterstica apenas de Icade. Se voltarmos para analisar os grficos de Kaufman & Broad, Nexity e Bouygues S.A., ou se
avanarmos aos prximos para observarmos os cursos financeiros das incorporadoras
brasileiras, perceberemos uma onda de desvalorizao financeira generalizada. O atual contexto econmico internacional, com a retrao econmica dos Estados Unidos
e com as crises na Grcia e na Europa como um todo, decisivamente um elemento
determinante nessa queda.
179
107
105
Na verdade a porcentagem um pouco menor, de 58,4%, obtidos a partir da soma das participaes de Janus Capital Management LLC, Sloane Robinson LLP e outros. Para os percentuais, ver quadro
1 neste captulo. Para o artigo, cf. A. Aranha, Lula: o melhor presidente para o setor imobilirio. In: Brasil
de Fato, 30 de junho de 2011.
106
107
L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre Estado, empresas
construtoras e capital financeiro (Tese de doutorado), p. 26.
180
35
30
25
20
15
10
5
01/07/11
01/07/10
01/07/09
01/07/08
01/07/07
01/07/06
0
01/07/05
valor da ao em reais
Figura 31 [Grfico]. Evoluo das cotaes da Cyrela Brazil Realty na Bovespa. Fonte:
grfico de produo do autor, baseado em dados das cotaes dirias da companhia na
Bovespa, obtidas junto com o setor de investimentos do banco Crdit Suisse. Agradeo
aos amigos que intermediaram a obteno desses dados. A linha vertical em destaque
marca o ms de julho de 2009, quando o programa MCMV implantado.
181
Figura 32 [Grfico] - Evoluo das cotaes da Gafisa S.A. na Bovespa. Fonte: Yahoo Finance, baseado
em dados da Bovespa. A linha vertical cheia, mais intensa, demarca o ms de julho de 2009, quando o
programa MCMV foi implantado.
Casa, Minha Vida pelo governo federal. Apenas nessa operao, a incorporadora
consegue arrecadar 1,2 bilho de reais.
Antes de prosseguirmos com a anlise da evoluo acionria da Cyrela, analisemos
o caso da Gafisa S.A. e da PDG Realty. A Gafisa S.A. realiza sua oferta primria de
aes na Bovespa (OPA ou IPO) em janeiro de 2006 e, em pouqussimo tempo, como
podemos observar pela Figura 32, suas aes so valorizadas e chegam cotao em
torno de 25 reais em pouco mais de dois meses. Assim como as aes da Cyrela, os
papis da Gafisa S.A. se valorizam entre 2006 e 2007, para atingirem a maior cotao
de sua histria na Bovespa, em torno de 34 reais.
Em meados de 2007, seguindo a tendncia de retrao do mercado financeiro internacional, os valores das aes da Gafisa despencam to rapidamente quanto se valorizaram em 2006. Em janeiro de 2008, seus papis so cotados a um tero do valor
que demonstravam no auge de 2007, e continuaram a cair ao longo dos meses que se
seguiram, para valerem pouco mais de um real no final daquele ano.
Das trs incorporadoras brasileiras que estudamos, apenas pudemos estudar o desempenho acionrio comparado ao ndice Ibovespa no caso da Gafisa S.A.109. A Gafisa
uma das empresas que compem o ndice da Bolsa de So Paulo e, ao contrrio da
Bouygues S.A. que na Frana tambm participava da composio do ndice da Bolsa
109
Isso se deve ao fato de que nem a Cyrela nem a PDG publicam os resultados bursteis com recuo de mais de um ano. Por sua vez, portais eletrnicos especializados em finana, como o Yahoo Finance,
que utilizamos para obter os grficos das aes das demais incorporadoras, no conseguem gerar imagens
comparativas entre o curso das aes das duas brasileiras com o ndice Ibovespa, ou qualquer que seja.
182
daquele pas, por ser a Gafisa uma empresa exclusivamente atuante no circuito de produo imobiliria, a valorizao do setor de 2006 a 2008 mais evidente nesse caso.
Do dia 25 de janeiro de 2007, quando a PDG Realty realiza sua primeira oferta de
aes na Bovespa, at meados do ano seguinte, a PDG conseguiu capturar uma soma
de 1,2 bilho de reais110, apenas com a abertura de capital111. Da Figura 33, vemos que
a empresa parte em janeiro de 2007 com aes cotadas a 3,30 reais, caindo para 2,30
em abril daquele ano, para se recuperar e atingir preo varivel em torno de 6 reais
de meados de 2007 a meados de 2008, quando voltam a cair at atingir o valor mais
baixo de seu curso histrico, dia 21 de novembro de 2008, valendo 1,88 reais.
Mas se compararmos com as demais incorporadoras brasileiras, as aes da PDG
Realty levaram um pouco mais de tempo para sofrerem com os efeitos da crise econmica mundial. Enquanto as aes da Cyrela Brazil Realty e da Gafisa S.A. sofrem
grandes desvalorizaes j no segundo semestre de 2007, as aes da PDG s vero
uma diminuio de valor aps o segundo semestre de 2008. A revista Isto Dinheiro
dir que a pujana da PDG Realty consiste no fato de ser uma empresa de gesto diferenciada, ainda mais focada na gesto financeira que suas concorrentes: o setor imobilirio passou do paraso ao inferno no mercado de capitais. De vedetes da Bovespa,
muitas aes de empresas do setor transformaram-se em micos. Nesse cenrio, imagine o que aconteceria com uma companhia com nome enigmtico e desconhecido
do grande pblico. Mais: e se ela no assentasse um nico tijolo ou no vendesse um
s apartamento? Pois bem, os papis dessa companhia, a PDG Realty, valorizaramse 43,4% desde seu IPO, em janeiro do ano passado, at a quarta-feira 2, segundo a
Economatica. Nascida como um investimento particular dos scios do Banco Pactual,
hoje UBS Pactual, a PDG uma holding de participaes em companhias imobilirias. Seus executivos pouco entendem de cimento e pregos, mas conhecem profundamente os meandros do mercado financeiro. De certa forma, a PDG uniu dois mundos
complementares, ao levar para um setor tradicional e predominantemente familiar os
mais modernos instrumentos de financiamento e captao de recursos - numa espcie
de casamento de duas engenharias, a financeira e a civil. Trata-se de uma frmu-
110
Curiosamente, o mesmo montante arrecado pela Cyrela Brazil Realty quando de sua terceira
oferta pblica de aes.
111
Cf. Uma empresa em construo: por que as aes da PDG Realty se valorizam, enquanto o
setor imobilirio desaba nas bolsas, In: Isto Dinheiro, edio 562, de 09 de julho de 2008.
183
12
10
8
6
4
2
25/01/11
25/01/10
25/01/09
25/01/08
0
25/01/07
valor da ao em reais
Figura 33 [Grfico]. Evoluo das cotaes da PDG Realty na Bovespa. Fonte: grfico de produo do autor, baseado em dados das cotaes dirias da companhia na Bovespa, obtidos junto com o setor de investimentos do banco Crdit Suisse. Agradeo aos amigos que intermediaram a obteno desses dados. A linha
vertical cheia, em destaque, marca o ms de julho de 2009, quando o programa MCMV implantado.
la que, tudo indica, ser a marca registrada do mercado imobilirio brasileiro nos
prximos anos 112.
Mas, contrariando todo o otimismo da equipe redatora da revista, a crise afetou sim
o curso das aes da PDG, o que aconteceu meses aps a publicao daquele artigo,
provavelmente como conseqncia do agravamento da crise financeira, que tomava
dimenses de crise econmica. Atingindo a menor cotao em novembro de 2008, a
recuperao de valores das aes se instala no incio de 2009, assim como acontece
com a Gafisa S.A. e a Cyrela Brazil Realty.
A valorizao dos papis das incorporadoras aqui analisadas (e no apenas das brasileiras, mas tambm das francesas) que, grosso modo, evoluam em ritmo ascendente
desde 2006, descontinuada com a chegada da crise norte-americana. A crise financeira evolui para crise econmica e, diante desse cenrio, os investidores optam por
guardar seu capital em meios mais seguros, gerando toda uma onda de liquidao
desses papis que passam a valer pouco ou quase nada.
O perodo mais crtico para as incorporadoras analisadas foram aqueles meses entre o
final de 2008 e o comeo de 2009. No Brasil, quando os papis da Gafisa S.A. e da
112
Cf. Uma empresa em construo: por que as aes da PDG Realty se valorizam, enquanto o
setor imobilirio desaba nas bolsas, In: Isto Dinheiro, edio 562, de 09 de julho de 2008.
184
PDG Realty passaram a valer menos de dois reais, enquanto que a Cyrela resistia com
seus pouco mais de cinco reais a cada ao. Esse momento histrico, como vimos em
item anterior, tambm foi danoso para a capitalizao das incorporadoras francesas,
que mantiveram na poca cotaes histricas abaixo de 10 euros o papel, com exceo do grupo Bouygues S.A., por motivos j explicados.
Por que ocorre a revalorizao dos papis dessas companhias brasileiras, timidamente,
a partir de janeiro de 2009? Por que ocorre a recuperao das incorporadoras francesas a partir do final de 2008? A cogitao sobre provveis intervenes governamentais no sentido de promover uma recuperao do mercado de produo habitacional,
cujo efeito multiplicador na economia no pode ser desconsiderado lembremos do
bastante difundido jargo francs: si le btiment va, tout va 113 , de fato, uma das
explicaes possveis. Quando essas intervenes estatais so implantadas, a relao
torna-se incontestvel.
Em todos os grficos de aes de incorporadoras brasileiras e francesas inseridos nesse
captulo, percebemos a retomada dos investidores e a revalorizao dos papis dessas
companhias. No caso brasileiro, apenas para citar um dado suplementar, o setor de
empresas da construo civil listadas na Bovespa foi o que mais se valorizou ao longo
do primeiro semestre de 2009, recuperando-se em 87%, graas previso de lanamento do programa Minha Casa, Minha Vida114. Mas em maro de 2011, diante
do pronunciamento do governo de se realizar um corte de 5,1 bilhes de reais no
oramento do programa dentro da reforma oramentria realizada pelo Ministrio
do Planejamento, com cortes totais da ordem de 50 bilhes de reais115 , os valores
das aes das companhias imobilirias sofreram queda, o que levou os empresrios
das grandes incorporadoras afirmarem que o governo precisava ter um pouco mais
de cuidado ao tratar de temas que afetam companhias com aes negociadas em
Bolsa
113
116
A expresso pode ser traduzida para: se o setor da construo civil vai bem, tudo vai bem.
114
Dados da Economtica publicados no jornal O Estado de So Paulo. Esse dado foi publicado,
por sua vez, no artigo de Pedro Arantes e Mariana Fix, sobre o programa MCMV. Cf. P. Arantes, M. Fix,
Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao no Brasil, In: Correio da Cidadania, julho
de 2009.
115
Cf. Programa Minha Casa, Minha Vida tem corte de R$5,1 bilhes, In: Correio Braziliense, 28
de fevereiro de 2011.
116
S. DAmorim, F. Foreque, J. Lage, Corte no Minha Casa, Minha Vida derruba aes de construtoras, In: Folha.com, 03 de maro de 2011.
185
Direcional e Gafisa, que atuam no programa, viram a cotao recuar 7,29%, 6,9%,
6,34% e 4,53%, respectivamente, nos dois primeiros dias da semana 117. Para a corretora financeira Ativa118, aquele era o momento de se investir na aquisio de aes das
companhias do setor imobilirio, uma vez que j se previa o lanamento da segunda
edio do MCMV para o segundo semestre, com grande valorizao dos papis das
incorporadoras. Segundo a reportagem da Folha.com, no dia 02 de maro as aes
das incorporadoras voltavam a recuperar parte de suas perdas.
Ao longo desse captulo pudemos perceber quais as justificativas que fizeram os grandes agentes de incorporao imobiliria recorrerem ao mercado financeiro como soluo para capitalizar e ampliar recursos. Vimos tambm que a financeirizao confere a esses promotores maior pujana e lhes permite produzir em maior escala. Mas
tambm percebemos que aquilo que lhes confere poder tambm os torna mais frgeis.
Face s instabilidades macroeconmicas, aos pronunciamentos oficiais do governo,
entre outros fatores, esses agentes se mostram vulnerveis e precisam recorrer ao suporte do Estado (ou solicitar mudanas de direcionamento das polticas pblicas) para
lhes garantir o relance de suas atividades.
Trataremos das formas recentes de atuao do Estado no suporte ao mercado imobilirio, tanto no Brasil como na Frana, no captulo 5, a seguir.
186
117
Ibidem.
118
Ibidem.
captulo 05:
Sem polticas pblicas de habitao, instrumentos polticos
para o mercado
189
esse impasse terico quanto ao papel do Estado, mas deixa claro, assim como o fizeram Dumnil e Lvy, que de um lado, espera-se que o Estado neoliberal se afaste e
monte a cena para a atuao do mercado, mas por outro lado supe-se que ele seja
ativo na criao de uma atmosfera favorvel para os negcios e para se comportar
como uma entidade competitiva na poltica mundial 45. Csaba Dak completa: se
tais governos [Reagan e Thatcher, como exemplos centrais de governos neoliberais]
de fato reduziram os benefcios sociais e privatizaram um certo nmero de empresas
estatais (algumas delas, segundo regras muito diferentes das do mercado), eles tambm
alargaram sua prpria interveno em uma ampla gama de reas, desde o envio de
polcia contra operrios em greve, ao aumento das despesas do Estado para socorrer
(grandes) bancos em falncia, e at tentar (embora tenham falhado nisso) intervir no
mercado monetrio mundial, o derradeiro regulador financeiro, e criando cada vez
mais instrumentos de controle do Estado em nveis supranacionais46
Em um artigo de 2009, Julie Pollard47, citando Bruno Jobert48, explica que na Frana,
a a virada neoliberal, longe de significar o desaparecimento do Estado, se constitui, sobretudo, como uma ferramenta de reafirmao poltica e cita outros trabalhos
mais recentes49, que mostraram que o suporte pblico ao mercado poderia produzir
novos modos de fazer estatais e que a progresso da concorrncia [de mercado] e a
afirmao do Estado podiam andar lado a lado 50 .
Dentro de um contexto em que o Estado torna possvel a financeirizao, mas no
deixa de assumir um papel poltico central, ainda que esse papel se manifeste pela
sustentao incondicional ao mercado, a globalizao das perdas causadas pela crise
de 2008 parece ter sido respondida, dentro de nosso objeto de estudo, por uma globalizao de solues encontradas pelos Estados para o suporte ao mercado, ainda
que ao menos no discurso esses dois governos sejam apresentados em formatos
45
46
47
J. Pollard, Soutenir le march: les nouveaux instruments de la politique du logement. In: Sociologie
du Travail, n. 52, 2010, p. 325. Traduo livre nossa.
48
B. Jobert, Le tournant no-libral en Europe: ides et recettes dans les pratiques gouvernementales.
Paris : LHarmattan, 1994.
49
J. Levy, The State after Statism: New State Activities in the Age of Liberalization. Cambridge MA:
Harvard University Press, 2006.
P. Hassenteufel, Sociologie politique: laction publique. Paris : Armand Colin, 2008.
50
190
191
Art. 1o O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - tem por finalidade criar
mecanismos de incentivo produo e aquisio de novas unidades habitacionais, requalificao de imveis urbanos e produo ou reforma de habitaes rurais, para famlias com renda mensal de at dez salrios mnimos e compreende os seguintes subprogramas: Programa Nacional de Habitao Urbana (PNHU), Programa Nacional
de Habitao Rural (PNHR), grifo nosso.
Pelo PNHU, dentro do Programa MCMV, cabe Unio conceder subveno econmica ao beneficirio pessoa fsica no ato da contratao de financiamento habitacional (Art. 2.). Essas subvenes so autorizadas a chegarem ao teto de dois bilhes
e quinhentos milhes de reais55, e devero ser geridas pela Caixa Econmica Federal
(Art. 9.). Como no se trata de uma poltica habitacional, e como o programa fora
elaborado dentro do Ministrio da Casa Civil, o Ministrio encarregado no unicamente o Ministrio das Cidades, mas tambm o Ministrio da Fazenda, o que deixa
clara a importncia da dimenso econmica do Programa como um todo.
A Unio autorizada a conceder subvenes num total de um bilho de reais para
serem investidos em municpios de at 50 mil habitantes, com beneficirios cuja renda
familiar mensal no ultrapasse trs salrios mnimos, atravs do Banco Central do
Brasil ou de agentes financeiros do Sistema Financeiro da Habitao (SFH).
Alm de definir os valores e limites das subvenes individualizadas destinadas a cada
beneficirio, de delimitar a remunerao das instituies financeiras por operaes
realizadas e de dispor das quantidades, condies e modalidades de ofertas pblicas
de subvenes, ao Poder Executivo Federal tambm dado o poder de definir quais
tipologias habitacionais, quais os padres de habitao 56 e quais formas de infraestrutura urbana sero aceitos no carter desse Programa57. Os recursos so divididos
regionalmente, pelo Executivo Federal, a partir de prioridades por ele elencadas, o
que exclui da discusso o Ministrio das Cidades.
A Unio tambm fica autorizada a conceder subveno econmica ao Banco
Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social (BNDES) para financiamento de
55
Para o PNHR era previsto, em 2009, o teto de quinhentos milhes de reais em subvenes.
56
Curiosamente, percebemos a existncia de um conceito de padro habitacional mesmo em um
documento oficial do governo, uma Lei Nacional, a partir do qual todas as habitaes devero ser reproduzidas. Voltaremos a esse assunto quando tratarmos da standardizao da produo habitacional, ou da
habitao como commodity, na terceira parte deste trabalho.
57
192
infraestrutura em projetos de habitao popular (Art. 33), e esse montante pode chegar at o valor de cinco bilhes de reais.
A Lei do programa MCMV probe o remembramento de lotes destinados construo de moradias dentro do escopo do MCMV (Art. 36). A vedao dever durar 15
anos a partir da assinatura do contrato. O programa tambm prev a regularizao
fundiria de loteamentos irregulares, desde que garantindo o mnimo de habitabilidade, urbanidade, salubridade, evitando reas de risco, e se articulando com polticas
setoriais de habitao, meio ambiente, saneamento, entre outros. tambm objeto do
Programa facilitar o acesso terra das populaes mais pobres e garantir a aplicao
das Zonas Especiais de Interesse Social existentes nos Planos Diretores municipais.
No entanto, se o programa prev a construo de 400 mil unidades habitacionais
para famlias de 0 a 3 salrios mnimos, ele falha por no ser possvel de ser aplicado
em todo territrio nacional. Raquel Rolnik, em entrevista revista Caros Amigos58,
lembra que o preo da terra em regies metropolitanas muito maior do que em
pequenas cidades interioranas do pas e, dessa forma, nas grandes cidades, o subsdio
governamental para as famlias com essa faixa de renda estaria indo totalmente para o
preo da terra e no apenas porque o preo do solo urbano consolidado mais caro
do que o do solo rural, por exemplo, mas porque inexistem instrumentos de gesto
do solo urbano, o que permite que suas variveis sejam totalmente condicionadas
lei mais bsica do mercado: a da oferta e da procura. Isso inviabiliza a execuo do
programa para essa faixa de renda nos grandes centros urbanos. Esse fenmeno j
tinha sido alertado em 2009 por Mariana Fix e Pedro Arantes, em um importante
artigo de reflexo crtica acerca do programa que ento acabava de ser lanado pelo
governo Lula: o pacote, tal como proposto, ir estimular o crescimento do preo da
terra como um todo (...), favorecendo ainda mais a especulao imobiliria articulada
segregao espacial e captura privada de investimentos pblicos. Assim, a poltica
habitacional de interesse social se tornar cada vez mais invivel, dado o crescimento
do preo dos terrenos, o que poder ser, ironicamente, mais uma justificativa, por parte do mercado e da tecnocracia, para que se atenda apenas as faixas de rendimento
acima de 3 salrios mnimos 59.
58
Cf. Direito moradia versus especulao imobiliria. Entrevista com Raquel Rolnik. In: Caros
Amigos, ano XV, n. 169, abril 2011, pp. 12-17.
59
Cf. P. Arantes e M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao, In:
Correio da Cidadania, 2009.
193
Rolnik afirma tambm que o Programa MCMV pode ser compreendido dentro da
lgica do processo de financeirizao da produo de mercado da habitao no Brasil.
A professora defende que, num primeiro momento, comeou-se uma onda de abertura de capital das corporaes privadas de diversos setores, dentre as quais sete empresas do mercado da construo civil. Com a mobilizao de recursos adquirida, essas
empresas passaram a viabilizar investimentos, atravs da compra de terrenos e da
montagem de projetos imobilirios a serem desenvolvidos nas reas urbanas no Brasil.
Diante da crise financeira internacional de 2008, Raquel Rolnik afirma que essas
sete empresas corriam o risco de falir, mas pediram socorro junto ao Ministrio da
Fazenda e ao Governo Federal. Ento o Ministrio da Fazenda constriu o que Rolnik
afirma ser uma medida anticclica keynesiana tpica: recorreu construo civil
para evitar o resfriamento da economia brasileira e, ainda, criar um mercado para as
habitaes que as incorporadoras imobilirias estavam prestes a lanar; Rolnik afirma
que as incorporadoras estariam prestes a produzir um parque de 250 mil casas, ao
que o governo multiplica por quatro, criando o programa Minha Casa, Minha Vida.
Para Mariana Fix e Pedro Arantes, o governo federal negou possibilidades de construo de habitaes populares dentro de uma lgica de formao social (o que aconteceria atravs do fortalecimento dos movimentos sociais organizados e da transformao
de um estado de ingerncia da burocracia pblica) para privilegiar uma lgica de mercado, na qual os interesses privados se sobressaem aos coletivos, sobretudo queles das
coletividades locais e municipais, uma vez que a elas no dada alternativa a no ser
aprovar os projetos planejados pelas construtoras e incorporadoras imobilirias; eles
mostram, ainda, que apenas 3% do total do subsdio pblico destinado proviso
de habitaes fora da lgica de mercado, por cooperativas autogeridas, por exemplo.
Nega-se a gesto pblica da cidade, a importncia do planejamento urbano, a atuao e mobilizao dos movimentos populares. A lgica privada permite aos agentes
do mercado imobilirio produzir o que querem, como querem e onde querem.
provvel ainda que os municpios sejam pressionados, nas cidades mdias (acima de
50 mil moradores, e que sero o alvo principal da investida), a alterar a legislao de
uso do solo, os coeficientes de aproveitamento e mesmo o permetro urbano, para
viabilizar economicamente os projetos. As companhias habitacionais e secretarias de
194
60
Ibidem, idem. Mais adiante, os autores afirmam que (...) o governo federal ao invs de atuar para
reverter esse quadro de entraves gesto pblica e de fragilidade do associativismo popular, reconhece que
a eficincia, enfim, est mesmo do lado das empresas privadas.
61
A. Aranha, Lula: o melhor presidente para o setor imobilirio. In: Brasil de Fato, 30 de junho de
2011.
195
estatal inicial para a construo de todo esse cenrio, que seria coroado em 2009 com
o pacote MCMV.
O MCMV veio dar sustentao a transformaes importantes que vinham ocorrendo dentro das estruturas empresariais do grande capital imobilirio brasileiro. Assim,
dentre as incorporadoras estudadas nesse trabalho, a Cyrela Brazil Realty e a Gafisa
S.A. desempenharam papel de destaque nessa atividade. Em 2005, a Cyrela havia
criado a marca Living, selo que desvinculava a produo de habitaes populares
mercado ao qual a Cyrela queria se expandir daquela de alto padro que havia consolidado o nome da empresa no mercado imobilirio paulistano e brasileiro. Naquele
mesmo ano, em 2005, a empresa realizou uma joint venture com a Agra, a MAC, a
Plano & Plano e a Goldsztein e, dois anos mais tarde, outra realizada, agora com a
incorporao das empresas Concima, Cury, Cytec, SKR, Lder e IRSA. Com essas
junes empresariais, a Cyrela expande seus mercados geogrfica e comercialmente,
incorporando tanto seus modos de fazer quanto seus clientes.
No caso da Gafisa, como j tratamos na Parte 1 deste trabalho, a expanso para o
mercado popular tambm passou pela criao de uma marca dentro da empresa, a
FIT Residencial, em 2007, portanto dois anos mais tarde que a iniciativa da Cyrela,
ao criar a Living. Mas foi a incorporao da construtora mineira de destaque nacional na produo de moradias populares que permitiu incorporadora se preparar
para atacar o filo que viria a ser viabilizado, sobretudo, com o programa MCMV.
importante lembrar que, diferentemente dos casos narrados com a Cyrela, a Gafisa
no incorporou a Tenda pela criao de uma joint venture, mas por uma operao
exclusivamente financeira, atravs da compra de aes da construtora na Bolsa de So
Paulo, que ocorreu em dois momentos: em outubro de 2007 (mesmo ano da criao
da marca FIT) com a compra da maior parte das aes da Tenda, e em dezembro
de 2008, quando a Gafisa S.A. incorpora a si todas as aes da Tenda, que deixa de
existir no prego.
A aquisio da Goldfarb pela PDG tambm parece mais um exemplo desse fenmeno. No entanto, a particularidade consiste no fato de que a PDG j produzia moradias
mais econmicas que as duas outras grandes incorporadoras brasileiras, e a Goldfarb,
por sua vez, produz habitaes de padro (em termos de preo e rea til) intermedirio entre o modelo popular (Tenda, Living) e o alto padro (Gafisa, Cyrela) 35.
Em todo caso, em 2007, portanto antes da aquisio da Goldfarb, a PDG j obtinha
196
57,7% de sua renda lquida anual (i.e., 41,5% do lucro lquido) pela produo e comercializao de unidades residenciais para o segmento econmico, enquanto que o
setor padro mdio trazia companhia 16,7% da receita lquida e 24,7% advinha do
segmento mdio-alto62. Assim, a aquisio da Goldfarb pode ser interpretada como
uma consolidao da incorporadora no mercado prioritariamente popular, enquanto
que a incorporao da Agre deve ser vista como uma expanso de mercado.
Os moldes desse programa, que mantido e ampliado no governo da Presidente
Dilma Roussef (PT) trata a questo habitacional no Brasil como questo de mercado,
que deve ser resolvida em quantidade, e no em qualidade. No se pode esquecer que
o modelo inspirador para essa poltica aquele mexicano, que fora identificado, estudado e apresentado pelos agentes mainstream do mercado imobilirio brasileiro ao
Ministro da Fazenda, Guido Mantega, em setembro de 2007, quando do 79. ENIC
(Encontro Nacional da Indstria da Construo). A inquietao partiria ento de
Joo Cludio Robusti, presidente do SindusCon-SP, ao se indagar como um pas como
o Mxico teria conseguido erradicar seu dficit habitacional a partir de uma interveno econmica que tomava o prprio FGTS brasileiro como referncia63. Aps uma
viagem quele pas e seis meses de produo de um relatrio em conjunto com a FGV
Projetos, chegava ao Ministrio da Fazenda dez propostas para estimular a habitao,
propostas estas que foram bem recebidas.
A incorporao da questo habitacional e da cidade como um negcio declarada:
observamos que no Mxico o modelo de financiamento torna a produo de moradia popular um negcio atrativo para construtoras e agentes financeiros. Esta uma
das chaves mais importantes para entender porque a iniciativa privada se encantou
com o modelo mexicano e lana conjuntos habitacionais de dezenas de milhares de
unidades habitacionais naquele pas. por este motivo, nossas propostas incluem um
novo programa de financiamento com recursos do FGTS, uma racionalizao na concesso de subsdios para que mais famlias possam se beneficiar e uma securitizao
para mitigar riscos inerentes ao financiamento da baixa renda 64, grifo nosso, destacando como a iniciativa privada encara a produo habitacional dentro desse modelo:
62
63
O relato de J. C. Robusti pode ser lido no Editorial da Revista Construo de outubro de 2007,
publicada pelo prprio Sindicato da Indstria da Construo em So Paulo.
64
197
198
moradias. Com um oramento pblico previsto 75% superior quele da primeira edio (125,7 bilhes de reais contra 71,7 bilhes anteriormente), aumentou-se o preo
mdio das moradias de baixa renda (de 42 mil reais para pouco mais de 55 mil, agora)
bem como o tamanho mdio dessas unidades habitacionais (de 35m2 para 39,6m2
para casas; de 42m2 para 45,5m2 para apartamentos). Contentamo-nos em elencar
esses elementos j que, por fins metodolgicos, no estenderemos a discusso segunda edio do programa.
Veremos a seguir que a apropriao da habitao e do mercado de sua produo
como um instrumento de relance da economia e de gerao de mais-valia imobiliria
no se restringiu ao Brasil, mas tambm foi a medida encontrada pelo governo francs
face crise financeira e econmica internacional.
199
indagar onde estaria a Frana dos proprietrios; ao passo que no outono de 2008,
apenas um ano aps sua posse, mas dentro do cenrio de crise econmica iminente,
j se organizava a montagem do dispositivo Scellier67, dentro da reforma da Lei de
Finanas, que estava prevista para aquele ano.
Durante pesquisa realizada na Frana a partir de 2009, percebamos que a valorizao burstil das principais incorporadoras francesas apontava indcios de recuperao aps meses de queda contnua, em 2008. Evidentemente influenciadas pela crise
inicialmente financeira que assolou o mundo a partir daquele ano, crise de origem
imobiliria, os principais promotores franceses viam seus patrimnios serem desvalorizados bruscamente, levando alguns desses grupos beira da falncia. Mas meses antes
da virada de ano 2008-2009, os papis de algumas dessas incorporadoras mostravam
indcios de recuperao. Tratava-se o que defendemos em nossa pesquisa realizada na Sorbonne de um efeito da especulao acerca da previso de lanamento do
dispositivo Scellier, montado meses antes pelo Elyse.
E de fato, o dispositivo mostrou-se como um socorro s incorporadoras imobilirias
francesas, incitando o setor da produo e comercializao de bens imobilirios residenciais novos, agora produzidos majoritariamente para atender demanda levantada pelo dispositivo. Ento, comparativamente, se observarmos que a interveno do
governo brasileiro no mercado imobilirio como resposta crise se consolidou numa
lei nacional cujo objetivo era o de incentivar a produo habitacional pelo mercado
e a aquisio da casa prpria ainda que para uma parcela insignificante do dficit
habitacional brasileiro , na Frana, os mecanismos criados podem ser entendidos de
uma maneira dupla: permitir o acesso propriedade para quem no possui a casa
prpria68 e contribuir para os esforos do Estado no sentido de continuidade do desmonte das polticas pblicas de habitao social locativa, que marcaram o cerne das
polticas habitacionais francesas durante dcadas.
67
verdade que outros mecanismos de incentivo ao acesso casa prpria j existiam e continuam a
existir depois de 2009 naquele pas. At 2011, eles representavam uma srie de mecanismos complexos que
tornavam suas aplicabilidades menos eficientes. Em 2011, no entanto, h a criao do Prt Taux Zro
Plus (PTZ+), que rene em si os antigos mecanismos de crdito: Prt Taux Zro, Prt Conventionn, Prt
Social Location-Accession e o Pass-Foncier. Quanto poltica de habitao social locativa, outros vrios
dispositivos existem, sem impactar diretamente no mercado da promoo imobiliria privada.
68
Hoje sabe-se que grande parte das aquisies que foram beneficiadas pelo dispositivo Scellier desde
2009 decorrem de investimentos de particulares abastados. Cf. Scellier: grave erreur (promoteurs), In:
Le Figaro, 9 de novembro de 2011. O dispositivo incita o consumo da habitao nova, mas aumenta a
concentrao de renda e patrimnio nas mos das famlias ricas.
200
72
69
Se a Lei Scellier se apresenta em 2009 como uma resposta crise com potencialidades muito maiores, sua origem remonta h algumas dcadas e deve ser entendida tal como processo, no lugar de uma
interveno pontual. Buscaremos mostrar isso nesse captulo.
70
A partir dos anos 1950, um grande fluxo migratrio de pases europeus menos desenvolvidos comeou a trazer Paris, principalmente, populao portuguesa e espanhola numerosa. Tivemos a oportunidade
de conhecer famlias portuguesas que chegaram naquela poca, nos anos 60, e que viviam em favelas no
Norte de Paris. De acordo com seus testemunhos vivos, em muitas daquelas ocupaes falava-se portugus
e no francs. Num segundo momento, dcadas mais tarde, o fluxo de migrantes advinha principalmente
da frica, sobretudo do Maghreb, regio que passaria por processos de descolonizao da Frana no correr
dos decnios que se seguiram.
71
Desjardins, gegrafo e professor da Universit Paris 1 Panthon-Sorbonne, co-orientou nossa pesquisa realizada na Frana. Na nota, referimo-nos expresso utilizada em seu artigo Le logement social
au temps du nolibralisme, In: Mtropoles, n.4, 2008. URL : http://metropoles.revues.org/3022
72
C. Topalov, Les promoteurs immobiliers : contribution lanalyse de la production capitaliste du
logement en France, p. 18.
73
O radical bidon utilizado na expresso do jornalista do Le Monde, R. Gauthier, adjetiva o termo
ville com um substantivo equivalente a sucata. Essa cidade de sucata, foi a designao encontrada
pelo jornalista francs para denominar o bairro espontneo e precrio que estava surgindo naquela cidade,
em 1953. Hoje o termo foi incorporado no vocabulrio francs bem como na Academia para referir-se a
favelas, ainda que seja comum o emprego de slums e favela em estudos de caso.
201
74
Subvenes do Estado para organismos pblicos e semi-pblicos de construo de habitao de
interesse social (majoritariamente de finalidade locativa) quando um empreendimento do tipo planejado.
Apesar de se caracterizar por uma lgica bastante particular, caracteriza-se da atuao do Estado na construo de moradias sociais e populares, da o termo ajuda pedra, ou seja, ajuda do Estado atravs
da construo. Pedra, por sua vez, em referncia histrica tecnologia de construo francesa, que adota a
alvenaria de pedras calcrias como tcnica mais recorrente para a construo de edifcios (haussmannianos,
por exemplo) e obras pblicas.
75
OPHLM e OPAC, por exemplo, substitudos em 2007 por um nico rgo, o OPH.
76
De certa forma, a crtica que feita assemelha-se quela que fizemos sobre o caso brasileiro, quando
questionamos a inexistncia de urbanidade Conferir, por exemplo, E. Prteceille, La sgrgation sociale at-elle augment? La metrpole parisienne entre polarisation et mixit. In: Socits contemporaines, n. 62,
2006.
77
Aparentemente a populao residente foi banida de seus direitos, e a demolio teria sido feita sem
que houvesse novas moradias para a populao envolvida. O evento foi registrado em documentao
fotogrfica por Martin Argyroglo.
78
Cf. J. Pollard, Soutenir le march: les nouveaux instruments de la politique du logement. In :
Sociologie du Travail, n.52, p. 324.
79
202
81
A.-M. Fribourg, Evolution des politiques du logement depuis 1950, In: M. Sgaud, C. Bonvalet, J.
Brun (orgs), Logement et habitat: ltat des savoirs. 1998. Apud: J. Pollard, op. cit., p. 324. Traduo nossa.
82
Cf. B. Lefbvre ; M. Mouillart ; S. Occhipinti ; R. Quillot, Politique du logement : 50 ans pour un
chec.
83
203
Diferentemente das polticas do tipo aide la personne ou aide la pierre, o mecanismo dos dispositivos fiscais no consiste numa passagem de recursos pblicos para
um particular ou uma instituio de promoo de habitao social. A natureza da
ajuda fiscal outra: normalmente configurada pela iseno ou reduo de impostos,
o Estado deixa de recolher parte das contribuies e encargos do beneficiado. Nesse
sentido, no investimento pblico que sai, mas receita que deixa de entrar aos
cofres pblicos.
Se os dispositivos fiscais de investimento locativo beneficiam os potenciais pequenos
investidores, Julie Pollard nos lembra que os diversos atores econmicos do setor de
produo da habitao so os grandes beneficiados das ajudas indiretas, mas substanciais, provindas do Estado, entre eles os conselheiros e corretores imobilirios, os
construtores e os incorporadores. Mas so esses ltimos os maiores dependentes dessas
polticas, tanto devido ao aporte que essas operaes representam no montante de
suas operaes, como no esforo de montagem de programas especficos para usufruir
84
J. Pollard, Soutenir le march : les nouveaux instruments de la politique du logement. In : Sociologie
du Travail, n.52, 2010.
204
85
86
H. Michel. Proprit. In: Propritaires : politiques publiques et groupes dintrt dans le secteur
immobilier en France. Thse de lEHESS, Paris, 2000. Apud: J. Pollard, op. cit.
87
205
poltico de cada partido: os governos de direita empregavam dispositivos fiscais visando ao aumento em quantidade do parque de habitaes locativas, enquanto que
a esquerda se mostrava mais preocupada em produzir habitaes guardando uma
poltica de controle dos aluguis88.
Caso notvel foi a criao em 1996 de um dispositivo fiscal de amortizao digressiva
sobre a produo privada de habitao, durante presidncia de Jacques Chirac, de
direita, no qual o Ministro do Equipamento, dos Transportes, da Habitao e do
Turismo era Pierre-Andr Prissol. Com o dispositivo Prissol que levou o nome do
ministro, como de tradio naquele pas o nmero de moradias vendidas pulou de
26 mil (1995) para 55 mil, em trs anos89 (em quatro anos o Prissol induziu a construo de 150 mil novas moradias) porque, ao contrrio dos dispositivos precedentes
(Quils e Mhaignerie), a amortizao permitia uma deduo de at 80% do valor do
bem imobilirio comprado!
Com o retorno da esquerda ao Elyse, em 1999, o dispositivo substitudo por outro,
agora chamado de Besson, e no apenas reduzia as possibilidades de amortizao a
um teto de 65% do preo de compra do imvel, como reorganizava a distribuio
das taxas de amortizao, estendendo-se por mais tempo, alm de limitar a renda
dos locatrios e controlar os aluguis empregados, o que desestimulou o investimento
locativo, reduzindo a produo pela metade ao final da vigncia do dispositivo Besson,
em relao ao anterior, dito Prissol.
Em 2002 a direita volta ao poder, e com ela, um novo dispositivo fiscal, mais prximo
do Prissol, agora sob o nome de Robien, que incitou a venda de 185 mil novas residncias de 2003 a 2005. Em 2006, o dispositivo reformulado, j que as questes relativas habitao deixam de fazer parte do escopo do Ministrio do Equipamento e
passa a entrar na pauta do Ministrio do Emprego, da Coeso Social e da Habitao,
ento sob chefia do ministro J.-L. Borloo. reforma do dispositivo Robien, entra em
cena o Borloo social. Ser apenas em 2008 que um novo modelo de dispositivo fiscal
ser pensado, durante a gesto do deputado Franois Scellier, que organizou um relatrio propositivo sobre o tema.
O grfico a seguir (Figura 36) mostra que nas ltimas dcadas, a produo habitacional francesa foi bastante sustentada por esse tipo de poltica.
206
88
89
Figura 36 [Grfico]. Produo da habitao pela incorporao imobiliria na Frana por tipo
de programa: primeira moradia e investimento locativo. Fonte: produo nossa a partir de tabela
de dados levantados por Julie Pollard, em Soutenir le march, Sociologie du Travail.
Dessa forma, nas duas ltimas dcadas, a incorporao imobiliria na Frana encontra no plano poltico respaldo mais ou menos certo para o bom desempenho de suas
atividades, graas ao suporte pblico a negcios imobilirios privados. Nesse sentido,
a poltica habitacional francesa a partir dos anos 90 parece ter se reduzido a uma
sucesso de dispositivos fiscais que conversam com a orientao poltica do governo
do Estado, ainda que o Prt Taux Zro (PTZ) tenha sido criado em 1995 para conceder crdito a juros zero aquisio da primeira residncia. Mas se o PTZ possui um
oramento com limite pr-estabelecido, os dispositivos fiscais se caracterizam exatamente pelo no-controle do poder pblico sobre quem e quantos aderem a esse tipo de
investimento, de modo que as ajudas fiscais, acordadas abertamente, apresentam-se
como um cheque em branco, o que no acontece no caso das ajudas destinadas
habitao social 90.
Em todos esses anos, as diferenas partidrias pareciam se manifestar apenas no teor
da aplicao desses instrumentos: medidas mais restritivas e controle de aluguis mais
forte como caractersticas da orientao da esquerda que causavam a diminuio
das vendas de residncias novas para locao , medidas mais liberais que visavam a
90
207
208
Mas o que vem a ser a Lei Scellier? Promulgada em 1. de janeiro de 2009, a chamada
Lei Scellier faz parte da Lei das Finanas de 2009, e um dispositivo de incentivo ao
investimento locativo por pessoas fsicas. Consiste em um instrumento de desfiscalizao (no sentido de retrao dos impostos) sobre a renda daquele que investe na compra de imvel residencial novo para destin-lo ao locativo, por uma durao determinada. Ela permite a esses investidores (independentemente de renda ou de estado civil)
comprarem uma propriedade residencial no necessariamente o investidor precisa
ser proprietrio de sua residncia principal , necessariamente nova92 se beneficiando
da reduo considervel de seus impostos sobre a renda. A contrapartida est no fato
de que o investidor obrigado a destinar a propriedade recm-adquirida (ou cujo
contrato de compra em estado futuro de construo tenha sido recm-assinado) para
locao por, no mnimo, nove anos e, no mximo, quinze.
A lei foi reajustada sucessivas vezes de 2009 at agora. Em sua formatao original,
apenas com as redues de impostos, uma residncia nova podia sair 25% mais barato
92
A aquisio da residncia deve se proceder em VEFA, isto , vente en tat futur dachvement
(venda [do imvel] em estado de concluso futura). Ou seja, preciso comprar o imvel na planta, como
se diz coloquialmente no Brasil. Essa determinao indica o interesse em estimular a produo de novas
unidades habitacionais, e no de consumir o parque de moradias j existente.
209
210
Scellier
9 anos
Scellier Social
15 anos
211
a respeitar o teto do aluguel recomendado pelo Estado, que varia de acordo com o
tipo de imvel e com sua localizao geogrfica. Essas localizaes definidas pela lei
baseiam-se em estudos oficiais que apontam desequilbrio entre a oferta e a demanda
de moradias locativas. Pela Lei Scellier, os municpios franceses so divididos em cinco
zonas passveis de receber investimentos Scellier, zonas essas que tambm definem o
valor mximo dos aluguis para imveis adquiridos com as vantagens do programa
Scellier. Essas zonas so:
- Zona A bis: Paris e 68 cidades da Regio le-de-France (Pequena Coroa);
- Zona A: demais cidades da aglomerao parisiense, parte da Regio Cte dAzur
(litoral Hyres-Menton) e a aglomerao urbana em territrio francs ao redor de
Genebra, Sua (conurbao internacional);
- Zona B1: as aglomeraes urbanas francesas de mais de 250 mil habitantes, a Grande
Coroa ao redor de Paris, algumas aglomeraes urbanas atpicas (preo do metro quadrado excepcional), o interior da Cte dAzur, a Crsega e os departamentos de almmar (Guadalupe, Guyana Francesa, Martinica, Ilha da Reunio);
- Zona B2: as aglomeraes francesas de mais de 50 mil habitantes e de menos de 250
mil habitantes, o restante de le-de-France, algumas zonas litorneas ou fronteirias
onde o preo do m2 seja elevado;
- Zona C: o restante do territrio nacional.
No entanto, a Lei Scellier s aplicada nas zonas A bis, A, B1 e B2. Excepcionalmente,
o Ministrio da Habitao pode fornecer autorizaes especficas para algumas cidades da zona C apresentando uma forte demanda locativa. As imagens a seguir (Figura
38) ilustram esse zoneamento na Frana metropolitana e em le-de-France.
Percebe-se forte concentrao em grandes centros urbanos e em regies de alta demanda imobiliria, no estritamente locativa, como a Regio le-de-France e a costa mediterrnea da Regio Provence-Alpes-Cte-dAzur, por exemplo. Da imagem,
percebemos que alm dessas reas principais, o dispositivo se aplica principalmente nos grandes plos urbanos metropolitanos, como Lille, Nancy, Strasbourg, Lyon,
Grenoble, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Orlans, Rouen, entre outras.
Como o dispositivo Scellier um instrumento de incentivo ao investimento locativo, e como os valores desses aluguis so controlados pelo poder pblico, achamos
212
pertinente apresentar qual o valor mdio desses aluguis. Esses valores so apresentados no Quadro 3, a seguir, por zona e por preo por metro quadrado.
Na Frana assim como ocorre no Brasil com a adaptao de empreendimentos residenciais concebidos para atender aos limites estabelecidos pelo MCMV , as incorporadoras tambm criam empreendimentos especialmente voltados para a lei Scellier,
incentivando os investidores a comprarem onde, dentro dessas zonas, os promotores
desejam promover a construo e, porque no, a expanso urbana, to temida na
Academia e nas municipalidades francesas.
Alm disso, as incorporadoras se apropriam deste dispositivo para incentivar mesmo aquelas famlias mais modestas a investirem no imobilirio, criando servios de
consultoria especializados no dispositivo legal. Em propagandas veiculadas no site da
Nexity, por exemplo, dizia-se que o que preciso saber que esse dispositivo pode
ser uma resposta a diferentes objetivos: proteger sua famlia, construir um patrimnio
213
Zona
Scellier
Scellier social
Zona A bis
21,70
17,36
Zona A
16,10
12,88
Zona B1
13,00
10,40
Zona B2
10,60
8,48
Quadro 3 Preos mximos de aluguis autorizados por zona pela Lei Scellier 2011.
Fonte: elaborao do autor a partir de dados da Lei de Finanas 2011.
214
96
97
Idem.
98
99
100
Cf. Frana anuncia medidas para equilibrar dficit at 2016, In: Folha.com, 07 de novembro de
2011.
215
Ao anncio, os promotores imobilirios reagiram com repdio. Marc Pigeon, presidente da Federao dos Promotores Imobilirios (FPI), afirmou em uma conferncia
de imprensa realizada dia 09 de novembro de 2011: um grave erro. Se suprimimos
o financiamento do setor privado, no momento em que os investimentos pblicos
esto em baixa, com qual dinheiro vai-se financiar a habitao, quando os franceses
consagram um quarto de suas receitas nesse setor?. E mais, para Pigeon o governo
no tem noo da gravidade da situao da habitao e do seu peso na economia
nacional, e causa rude impacto no poder de compra dos franceses 101. O presidente
de Nexity, incorporadora que viu os preos de suas aes carem em 11% no dia do
anncio oficial102, tambm se pronunciou: a supresso da Lei Scellier no rentvel
para o poder pblico. Ela vai permitir uma economia de 1 bilho de euros. Mas deixar de ganhar 1,9 bilho de euros com impostos TVA103 104.
O PTZ+, pacote formulado em 2011 para facilitar o crdito taxa zero para famlias
que queiram adquirir a casa prpria, nova ou no, tambm sofrer redues, mas no
ser suprimido; em compensao, para se beneficiar ser preciso que o imvel seja
novo, excluindo-se a possibilidade de se obter crdito taxa nula de juros para aquisio de imveis antigos. Dessa forma, o governo assume que, face crise, a primeira
poltica a ser cortada deveria ser aquela de carter menos social, o dispositivo Scellier,
mas transfere uma parte do apoio que conferia s incorporadoras para o PTZ+, garantindo suporte estatal mnimo aos agentes da produo capitalista da moradia.
Na prxima parte iremos analisar as possveis relaes existentes entre mercado financeiro e produo habitacional, alm de pesquisarmos quais so e onde ocorreram as
mobilizaes de capital nos campos de estudo, e de discutirmos a habitao produzida
pelos agentes estudados nos dois pases.
101
102
Cf. France to end Scellier housing tax break next year, In: Property Investor Europe News, 09 de novembro de 2011. Disponvel em: http://www.pie-mag.com/articles/2133/france-to-end-scellier-housingtax-break-next-year/, visitado dia 10 de novembro de 2011.
103
A TVA, Taxe sur la valeur ajoute, o imposto sobre produtos e bens de consumo, e se aplica apenas
no consumidor final, de modo a isentar os impostos sobre a cadeia produtiva.
104
216
J.-Y. Gurin, Le prt taux zro rduit, le Scellier supprim, In: Le Figaro, 08 de novembro de 2011.
parte 03:
Da economia ao territrio
O captulo 6 relana a discusso sobre as interfaces existentes entre estratgias econmicas das incorporadoras e suas produes imobilirias. quando buscaremos estabelecer possveis relaes entre o desempenho financeiro desses agentes da produo
da habitao e a produo da habitao em si.
Em seguida, no captulo stimo, apresentaremos uma cartografia dos investimentos
219
captulo 06:
Da economia ao territrio: consideraes sobre cursos financeiros na
produo da habitao em IDF e na RMSP.
demonstramos at aqui que a abertura de capital das empresas incorporadoras pode ser compreendida como estratgia de capitalizao sem endividamento para financiar seus projetos e expandir seus mercados. Julgamos
1 Baseamo-nos em observaes realizadas em cerca de vinte relatrios financeiros anuais que estudamos
para o caso das incorporadoras francesas.
2
Quando esses nmeros foram disponibilizados, contudo, optamos por inseri-los igualmente ao nosso
estudo. o que acontece com o caso Kaufman & Broad, que ser apresentado adiante, nesse captulo.
224
seja efetivamente lanado em canteiro de obras 40% das unidades em mdia devem
ter sido pr-vendidas, podemos compreender o nmero de reservas como parte do
nmero de lanamentos fechados em determinado ano para um futuro prximo. No
Brasil, os dados da Embraesp pautam-se j no nmero de lanamentos.
Uma ltima observao parece-nos importante: com exceo do caso Bouygues
Immobilier j que as aes do grupo Bouygues S.A. correspondem a todas as atividades do grupo em todos os demais aqui estudados podemos cogitar interpretaes
da valorizao financeira sobre a reproduo do capital imobilirio, porque as demais
incorporadoras estudadas atuam unicamente na incorporao imobiliria, o impacto
dessa atividade produtiva na reproduo de seu capital direto. Desse modo, suas
aes negociadas em Bolsas de Valores representam parcelas de um capital social advindo da produo imobiliria e, sobretudo, residencial.
Nos itens que se seguem, buscaremos interpretar relaes existentes entre a produo
imobiliria (dimenso concreta) e as flutuaes financeiras (dimenso abstrata) das
incorporadoras estudadas, com o objetivo de melhor compreender o funcionamento
desse sistema imobilirio-financeiro.
3 L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: a confluncia entre Estado, empresas construtoras
e mercado financeiro (Tese de doutorado), p. 26.
225
3500
35
3000
30
2500
25
2000
20
1500
15
1000
10
500
0 1S 2S 1S 2S 1S
2000 2000
Gafisa
2S 1S
2S
1S 1S 1S 2S 1S 2S
Tenda
1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 0
Figura 39 [Grfico] Gafisa S.A.: curso das aes na Bovespa e unidades residenciais lanadas por
semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de curva de aes disponvel no
site Yahoo Finance e de dados do nmero de lanamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.v
4
A Gafisa S.A. tambm cotada cotada na Bolsa de Nova York, como j dissemos na Parte 2 desse
trabalho.
226
Valor da ao em Reais
227
228
229
35
7000
6000
30
5000
25
4000
20
3000
15
2000
10
1000
1S 2S
2000 2000
1S 2S 1S
Cyrela
Living
2S 1S
2S
1S 1S 1S 2S 1S 2S
1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S
Figura 40 [Grfico] Cyrela Brazil Realty: curso das aes na Bovespa e nmero de unidades
residenciais lanadas por semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: Elaborao do autor a partir de cotaes
da empresa na Bovespa e de dados do nmero de lanamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.
Valor da ao em Reais
tambm apresentou resultados expressivos, o que permitiu s companhias dar continuidade aos seus planos de expanso. Os investidores, principalmente estrangeiros,
identificaram o mercado imobilirio como um nicho de crescimento em um ambiente com demanda reprimida e abundante oferta de crdito. Com a recuperao da
confiana do consumidor observada ao longo do ano, os lanamentos puderam ser
intensificados e fecharam em nveis prximos aos de 2008. Alguns movimentos contriburam para a recuperao do setor, entre eles a fixao das menores taxas de juros da
economia brasileira e o lanamento, pelo governo federal, do programa Minha Casa,
Minha Vida, que possibilita o acesso de classes mais baixas ao mercado imobilirio.
Outra novidade bem-vinda foi a ampliao do limite de valor para financiamento via
Sistema Financeiro de Habitao (SFH) e uso de recursos do Fundo de Garantia do
Tempo de Servio (FGTS), cujo teto passou a R$ 500 mil antes, apenas imveis at
R$ 350 mil podiam ser financiados. A pronta recuperao dos nveis de emprego e o
consistente aumento da renda dos brasileiros tambm mantiveram estvel a demanda
das classes mdia e alta. Como resultado, o ano de 2009 terminou com nvel recorde
de financiamento imobilirio 11.
O programa MCMV teve impacto positivo para os empresrios da promoo imobiliria. As aes da Cyrela tiveram importante valorizao e, nesse cenrio de grande
euforia, a Comisso de Valores Mobilirios autorizou a incorporadora a emitir novas
aes, buscando reforar a capitalizao de sua produo. Os lanamentos realizados
na RMSP entre 2009 e 2010 foram superiores queles realizados em 2007 e 2008:
13.969 unidades contra 12.149, respectivamente.
231
6000
12
5000
10
4000
3000
2000
1000
1S
2002
2S
2002
PDG
1S
2003
2S
2003
1S
2004
Goldfarb
1S
2004
1S
2005
2S
2005
Klabin Segall
1S
2006
2S
2006
Agre
1S
2007
2S
2007
1S
2008
2S
2008
1S
2009
2S
2009
1S
2010
2S
2010
1S
2011
Figura 41 [Grfico] PDG Realty: curso das aes na Bovespa e nmero de unidades residenciais
lanadas por semestres (2000-11) na RMSP. Fonte: Elaborao do autor a partir de cotaes da
empresa na Bovespa e de dados do nmero de lanamentos fornecidos ao autor pela Embraesp.
12
232
Valor da ao em Reais
Na RMSP, podemos dizer que a PDG s passou a ter uma produo imobiliria relevante a partir da aquisio da Goldfarb, em 2007, no mesmo ano em que a companhia
abriu capital na Bovespa. Com o sucesso da oferta pblica primria de aes na Bolsa,
e com a capitalizao resultante de 440 milhes de reais, o capital da companhia se
elevou para 680 milhes de reais ao final daquele ano e, dessa forma, a incorporadora
conseguiu coletar recursos que lhe permitiram aumentar sua escala de produo.
Assim, do quarto trimestre de 2006 para o quarto trimestre de 2007, houve um aumento de 72% no nmero de unidades residenciais lanadas em todo o pas13. O
desempenho de escala de produo na RMSP, contudo, foi muito superior: se at
2006 a companhia no havia lanado sequer uma unidade residencial na metrpole
paulista, ao final de 2007 esse nmero havia saltado para 5.192 unidades, das quais
3.628 foram lanadas no segundo semestre daquele ano. Essa transformao da escala
de produo na RMSP e em todo o Brasil foi assim responsvel por um aumento da
receita lquida da PDG Realty em 162% de dezembro de 2006 a dezembro de 2007,
e pode ser compreendida como conseqncia da consonncia de fatores como a abertura de capital na Bovespa, o momento favorvel para o mercado imobilirio e a
disponibilidade de crdito.
Observando a Figura 41 podemos distinguir dois momentos que marcaram a
produo da incorporadora na RMSP aps sua abertura de capital. A primeira fase
foi de 2007 a 2009: esse momento, embora seja marcado pela maior produtividade
da companhia na RMSP (total de 15.025 unidades novas), o nmero de lanamentos
passa a ser decrescente de 2007 a 2009, coincidindo com a desvalorizao acionria
da empresa no mercado financeiro; alm disso, esse perodo marcado pela atuao
da subsidiria Goldfarb na realizao desses empreendimentos. A segunda fase vai de
2009 a 2011: a empresa recupera maior pujana tanto no mercado imobilirio quanto
naquele burstil. O nmero de lanamentos em 2010 no se aproximou do recorde
que fora obtido de 2007 a 2008, mas com recursos capitalizados pela segunda oferta
de aes no final de 2009, e com o aquecimento do setor promovido pelo MCMV,
apresentou recuperao em relao ao que fora produzido em 2009.
13
Cf. PDG Realty, Apresentao dos resultados do 4. Trimestre e ano de 2007, p. 17.
233
7
6
5
4
3
2
1
2002
2003
2004
2000
2001
apartamentos
total
casas
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Figura 42 [Grfico] Frana: nmero total de unidades residenciais reservadas por ano (2000-10).
Fonte: produo do autor a partir de dados do Ministre de lEquipement, divulgados
como anexo no relatrio financeiro de 2010 da Kaufman & Broad.
234
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
10553
10919
10808
11854
7307
2006
2007
2008
2009
2010
70
60
50
40
30
20
10
0
Valor da ao em Euros
Figura 43 Nexity: curso das aes na Bolsa de Paris e unidades residenciais reservadas por ano (2006-10)
em IDF. Fonte: elaborao do autor a partir de curva de aes da companhia disponvel no site Yahoo
Finance e de dados sobre o nmero de reservas obtidos nos relatrios financeiros anuais da incorporadora.
235
A retrao acontecida em 2008 clara: aquele ano fechou com uma queda de 33%
no total de reservas. Mas naquele ano tambm ocorreu uma queda significativa no
valor das aes, da ordem de 42% em comparao ao preo referente a 2007. A implantao da Lei Scellier permitiu uma recuperao relativamente rpida: em 2009
o nmero de reservas de unidades habitacionais novas produzidas por Nexity se elevou marca de 10.808, apenas 111 unidades abaixo do desempenho de 2008, auge
do boom do mercado residencial at a chegada da crise, e j superior em relao
ao que Nexity propunha produzir em 2006. recuperao do mercado imobilirio,
acompanhou-se recuperao da avaliao da empresa no mercado financeiro, com
valorizao de 300% no preo das aes (de 10 euros cada no incio de 2009 para
cerca de 30 euros no incio de 2010).
Alm disso, uma das estratgias no negligenciveis da Nexity foi a criao, em 2008,
do setor Nexity Villes et Projets, responsvel por atuar conjuntamente com as comunas
para a criao de operaes de renovao urbana, promoo de parques de habitao social, entre outros. Dessa articulao, Nexity garante a totalidade das produes
habitacionais nessas operaes, o que a torna mais poderosa. Essas investidas geram
maior confiana no investidor, que se sente mais atrado a realizar aplicaes nas aes
da companhia.
Nossa hiptese de reao do mercado imobilirio-financeiro face implantao do
dispositivo Scellier confirmada em declarao da prpria incorporadora: desde a
retomada bastante dinmica do investimento locativo no primeiro semestre de 2009,
graas ao dispositivo Scellier, a participao dos investidores privados continuou a aumentar para atingir um pico de 58,8% de nossos clientes em 2010 15. Ainda naquele
relatrio, lia-se que apenas 17,4% das habitaes reservadas em 2009 destinavam-se
a projetos de primeira residncia, da primeira casa prpria. Isso deixa claro que a
recuperao da produo da incorporadora Nexity s aconteceu graas ao suporte do
governo Sarkozy ao mercado imobilirio-financeiro, pois a populao que se arriscou
no sonho exclusivo de adquirir a casa prpria, naquele ano, ainda foi muito inexpressiva. Alm disso, em 2009 a Frana registrava recorde de desemprego na dcada, com
15
236
10% de sua populao ativa sem trabalho formal, 9,6% em 2010 e previses de 9,2%
de desempregados para 201116. Esses dados nos do embasamento para entender
porque o dispositivo Scellier foi usado essencialmente como investimento de famlias
mais abastadas.
Em apenas seis meses de Lei Scellier, Nexity j observava um aumento da procura dos
investidores particulares, que em junho de 2009 somavam 47% das comercializaes
de habitao promovidas pelo grupo, contra 40% para o mesmo perodo de 2008. A
explicao dada pela incorporadora clara: as vantagens fiscais promovidas pela Lei
Scellier seduzem um grande nmero de investidores 17, que consideram o produto
imobilirio como um produto de poupana a longo termo, podendo beneficiar de
um efeito de valorizao importante 18. Naquele mesmo perodo, a venda dedicada
a famlias que compravam sua casa prpria sofreu forte queda em relao ao total de
operaes realizadas, saindo de 45% das transaes em junho de 2008 para apenas
29% em junho de 200919. No final de 2009, a porcentagem de vendas de Nexity aos
pequenos investidores foi ainda maior, chegando a 52%, contra 33% em dezembro
de 200820.
16
17
18
Ibidem, idem.
19
Ibidem, p. 7.
20
237
Nmero de unidades
12000
10000
8374
8000
50
8156
6000
4000
2000
0
60
10056
6651 6266
4892
4799
2354
2006
unidades reservadas
2007
2008
unidades lanadas
2010
Figura 44 [Grfico] Kaufman & Broad: curso das aes na Bolsa de Paris e unidades
residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaborao do autor a partir
de curva de aes da companhia disponvel no site Yahoo Finance e de dados sobre o
nmero de reservas obtidos nos relatrios financeiros anuais da incorporadora.
nessa poca a empresa tambm passava por transformaes importantes no nvel organizacional, j que acabava de deixar de ser um brao europeu de uma das maiores
incorporadoras dos Estados Unidos, para se assumir como uma sociedade de capital
internacional, sediada na Frana.
Em termos de lanamentos promovidos pela Kaufman & Broad, o ano de 2007 foi
destaque na segunda metade da primeira dcada do sculo XXI. A marca de 10.056
unidades lanadas em obras deve ser compreendida como resultado de um nmero
importante de reservas que vinham sido consolidadas anos antes e durante o prprio
ano de 2007. A crise assolou de maneira ainda mais significativa o lanamento de canteiros de obras Kaufman & Broad, j que em 2008 apenas 2354 unidades saram do
projeto e em 2009 somente 2.139 comearam a ser construdas, em todo o territrio
nacional.
Mas assim como as demais incorporadoras atuantes na Frana, a recuperao de
Kaufman & Broad ocorreu graas interveno poltica do Estado francs, com a nova
Lei das Finanas, que estabeleceu, entre outras determinaes, o dispositivo Scellier.
Para melhor se apropriar desse mecanismo, e buscar assim se recuperar de uma crise
de dois anos, o grupo instalou em cada Regio responsveis comerciais dedicados
venda aos investidores particulares (produtos Scellier). Para tanto, Kaufman & Broad
se articula com redes especializadas: bancos, conselheiros financeiros, empresas espe-
238
30
20
10
2139
2009
40
Valor da ao em Euros
cializadas, para vender certos produtos e mais particularmente para vender os programas que podem beneficiar de redues fiscais 21. Em 2010, 62% das reservas
foram realizadas por investidores, enquanto os primeiro-proprietrios representavam
apenas 16% da clientela da K&B.
6000
5000
4465
5057
4884
4000
3000
5153
2000
1000
0
120
100
80
3052
60
40
2006
2007
2008
2009
2010
Valor da ao em Euros
20
0
Figura 45 [Grfico] Icade: curso das aes na Bolsa de Paris e unidades residenciais
reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaborao do autor a partir de curva
de aes da companhia disponvel no site Yahoo Finance e de dados sobre o nmero
de reservas obtidos nos relatrios financeiros anuais da incorporadora.
O comportamento da atividade da Icade, no que tange s reservas de unidades habitacionais produzidas pela incorporadora, tem comportamento similar ao de Nexity.
O ano de 2008 atuou como um separador de guas, ou seja, como inflexo entre
uma produtividade pr-2008 (que estava em clara progresso) e a recuperao a partir
de 2009 (e que assumiu, diga-se de passagem, j naquele ano desempenho superior ao
de 2007). Nesse sentido, 2010 representou o coroamento da produtividade da incorporadora, que no apenas consolidou sua recuperao ps-crise financeira internacional, como assumiu o melhor desempenho da dcada!
O mercado do residencial se recuperou em 2010. Os fatores que permitiram essa
correo so em parte devido a uma demanda estruturalmente forte de habitao, que
21
239
14307
10777
11465
11230
8015
2006
2007
2008
7320
2009
Jun.2010
5769
2010
Jun.2011
Figura 46 [Grfico] Bouygues Immobilier: curso das aes na Bolsa de Paris e unidades
residenciais reservadas por ano (2006-10) em IDF. Fonte: elaborao do autor a partir
de curva de aes da companhia disponvel no site Yahoo Finance e de dados sobre o
nmero de reservas obtidos nos relatrios financeiros anuais da incorporadora.
O caso Bouygues Immobilier talvez o mais complicado de ser estudado. Talvez seja
at mesmo pouco representativo, visto que, como j descrevemos anteriormente, a
incorporadora apenas um dos braos do gigante grupo Bouygues S.A. uma das
40 maiores empresas privadas da Frana, com atividades que vo da incorporao
imobiliria s telecomunicaes, passando pela construo bruta internacional e pela
atuao em plataformas de petrleo de modo que a atividade imobiliria residencial
forma apenas uma pequena parte da receita e das aes do grupo.
22
240
90
80
70
60
50
40
30
20
0
Valor da ao em Euros
23
241
UIQWZM[QV[]UW[XIZIOIZIV\QZI
XZWL]trWKWV\QV]ILI
KIXQ\ITQbItrWXIZIVW^W[
TIVtIUMV\W[IY]Q[QtrWLM
MUXZM[I[KWVKWZZMV\M[M`XIV[rW
OMWOZnNQKIMKWV[\Q\]QtrWLMJIVKW
LM\MZZI[MV\ZI^M
5MZKILWNQVIVKMQZW
IJ[\ZItrW
5MZKILWQUWJQTQnZQW
XZWL]trW
M[\yU]TWXIZII\ZItrWLM
QV^M[\QUMV\W[NQVIVKMQZW[
^ITWZQbItrWIKQWVnZQIUIQWZ
KIX\ItrWLMZMK]Z[W[XWZXIZ\MLI
QVKWZXWZILWZI
242
captulo 07:
Sete grupos incorporadores em dois territrios: Geografia da
produo imobiliria residencial em 2010 em IDF e na RMSP.
imobilirio nas metrpoles que compem nosso objeto de estudos. Buscaremos compreender como ocorre o processo atual de espacializao dos investimentos imobilirios a partir de um olhar sobre os lanamentos residenciais promovidos, em 2010,
pelas incorporadoras estudadas no Brasil e na Frana.
Esse estudo partiu de um mtodo de investigao emprico, sobretudo no caso francs,
uma vez que para mapearmos a produo imobiliria residencial em le-de-France,
tivemos de nos basear em publicaes dos lanamentos, canteiros de obras e das unidades residenciais comercializadas por cada promotor, em seus portais eletrnicos, na
Internet. Com esses dados, construmos uma base de dados suficientemente complexa, que nos permitiu realizar esse estudo. Para a Regio Metropolitana de So Paulo,
dispomos de uma base de dados mais slida, obtida junto Embraesp24.
Tambm ser possvel indicar as formas como essa produo habitacional ocorre sobre cada um dos territrios, alguns de seus impactos, as regies que atraem mais investimentos dos promotores e que, por sua vez, determinam a evoluo de nossas cidades.
Ser assunto dessa parte, igualmente, a discusso da habitao-mercadoria produzida
por esses agentes.
Partindo do princpio que a questo fundiria indispensvel para a produo da
habitao e para a reproduo do capital imobilirio, julgamos importante comearmos esse captulo com uma breve nota sobre a questo da terra nessas aglomeraes e
sobre a poltica de aquisio de terrenos das incorporadoras analisadas.
24
Por intermdio do Prof. Emlio Haddad e de Samantha Furlan, a quem deixo meus agradecimentos.
245
25
Conferir, por exemplo, C. Topalov, E. Maricato, L.C.Q. Ribeiro, P. Cuturello, entre tantos outros.
246
Ibidem, idem.
247
da articulao entre grupos financeiros e propriedade privada do solo, acrescentaramos a esses exemplos os principais agentes de produo imobiliria atuantes no pas.
Afinal, como vimos, munidos de somas vultosas de capital, em grande parte de origem
internacional, as incorporadoras lanaram-se ampliao de seus bancos de terras,
compostos principalmente de solo urbano.
A terra entrave em qualquer regime de produo imobiliria capitalista. Na Frana,
hoje, isso no diferente. Mas as origens mercantis da propriedade da terra so pouco
mais antigas do que no Brasil. A propriedade privada do solo, dita propriedade imobiliria no Direito francs, instaurada na Frana com a Revoluo Francesa, institucionalizada com o Cdigo Napolenico, hoje formatado no Cdigo Civil (artigos
546, 552 e 546). Antes de 1804, a propriedade fundiria confundia-se com a propriedade da Coroa (princpio da inalienabilidade do domnio da Coroa) e, nesse sentido,
a transferncia do solo real para outrem seria considerado como cesso de parcela do
territrio francs. Napoleo I muda isso ao instaurar o Cdigo Civil dos Franceses,
determinando que a propriedade de uma coisa, seja mobiliria, seja imobiliria, d
direito a tudo o que ela produz, e sobre aquilo que ela se une, seja naturalmente, seja
artificialmente. Esse direito se chama direito de acesso (Art. 546) e, nesse sentido, a
propriedade do solo traz consigo a propriedade do que est sobre o solo e no subsolo
(Art. 552).
Hoje, institucionalizado o acesso terra como direito propriedade privada, encontramos um mercado de terras consolidado em ambos pases. Nuances entre as polticas de aquisio fundiria empreendidas pelos promotores imobilirios estudados,
contudo, podem ser percebidas, essencialmente quando estudamos algumas das incorporadoras francesas.
Dentre elas, comecemos com o estudo do caso da Nexity. Em seus relatrios anuais,
disponveis e consultveis na Internet, a incorporadora francesa no revela claramente
como conduz sua poltica de aquisio de terras. Mas o apelo que faz em seu portal
eletrnico31 bastante elucidativo: em 2011, encontramos propaganda divulgando os
planos da incorporadora de constituir-se de um banco de terras mais importante, que
pudesse garantir sua produtividade constante; inserimos uma imagem dessa propaganda abaixo (Figura 47).
31
248
Figura 47 Nexity procura terrenos em toda a Frana (propaganda). Fonte: site da incorporadora,
visitado em outubro de 2011.
Na imagem, l-se: Nexity procura terrenos em qualquer lugar da Frana para realizar os edifcios residenciais e as casas de amanh. Contate-nos logo!. Ao acessar o
link, o internauta convidado a preencher um pequeno formulrio, indicando a rea
de seu terreno e a localidade, alm de dados pessoais para contato. Ainda que contedo simblico do apelo seja menos explcito do que o era em 201032, a imagem incita
proprietrios de terreno a oferec-los incorporadora, destacando o n da terra:
para que a cidade possa continuar a avanar33, e com ela a produo de casas e edifcios to caros para a sociedade francesa, faz-se necessrio o aumento do patrimnio
fundirio da companhia.
As demais incorporadoras divulgam informaes em seus relatrios anuais de desempenho, e o contedo veiculado variado. A Bouygues Immobilier, por exemplo,
prefere demonstrar sua capacidade de identificar bons negcios fundirios especulativos desde indcios de recuperao do mercado, ps-crise de 2008: Bouygues
Immobilier demonstrou tal capacidade [performante] adaptando rapidamente suas
estratgias e estruturas de custos quando da crise de 2008 e, em seguida, adotando,
desde os primeiros sinais de retomada no comeo de 2009, uma estratgia ativa de
32 Em 2010, a Nexity divulgava em seu portal eletrnico um link cuja linguagem visual era digna de
anncios do far-west americano. No anncio, lia-se: WANTED: Nexity cherche des terrains partout em
France!, deixando clara a semelhana do teor de seus projetos de expanso fundiria com o que fora a
corrida ao oeste americano, na poca da colonizao dos Estados Unidos.
33 Visitando empreendimentos residenciais de Nexity em terrenos anteriormente rurais em pequenas
cidades da grande coroa urbana de Paris, como no municpio de Bailly-Romainvilliers, por exemplo, lia-se
slogans como Nexity: La ville avance (Nexity: a cidade avana) em placas fixadas nos canteiros de obras.
249
250
34
35
Ibidem, p. 142.
36
37
Ibidem, p. 382.
pelas sociedades incorporadas pelo grupo ao longo do exerccio no qual foram realizadas tais incorporaes) representaram um investimento total de 129 milhes [de
euros] para o exerccio de 2008, 288 milhes para o exerccio 2007 e 267 milhes para
o exerccio 2006. A Kaufman & Broad dispe de suas prprias equipes especializadas
na pesquisa fundiria e na montagem das operaes. Essas equipes vo busca de
terrenos, os estudam sob seus aspectos administrativos, jurdicos, comerciais e tcnicos
e estabelecem um posicionamento financeiro do projeto que poder ser realizado sobre o terreno. Essas equipes pesquisam terrenos respondendo aos critrios de seleo
fixados pelo grupo no que tange, principalmente: localizao geogrfica (prximo de
uma cidade dinmica beneficiando de uma boa imagem para os empreendimentos
horizontais de casas individuais e no centro ou nas proximidades de uma aglomerao urbana atraente, produzindo assim boa imagem38 para os empreendimentos de
apartamentos); o entorno, proximidade de plos de empregos, de transportes em
comum, de equipamentos pblicos como creches e escolas, de comrcios e cinemas, de
espaos verdes de infraestruturas esportivas: golf, piscina...; da qualidade dos terrenos
(do solo, da insolao); dos critrios de investimento do grupo: terrenos permitindo
realizar, de maneira geral, para os conjuntos de casas individuais, empreendimentos
de 15 a 90 casas e para os apartamentos operaes de 10 a 200 unidades, respeitando uma taxa de margem bruta provisria mnima de 20%. O controle da qualidade
dos terrenos efetuada pela Kaufman & Broad. Um estudo da natureza do solo de
terrenos cuja aquisio desejada, compreendendo geralmente um estudo sobre a
poluio e o passado fundirio sistematicamente encomendado a um escritrio de
estudos especializados. Para os programas horizontais de casas individuais, um estudo
tcnico das vias e das redes de infraestrutura diversas conduzido para determinar
o montante de obras para viabilizao do terreno, permitindo de fixar o custo global
do desenvolvimento do terreno. Desde sua origem, a Kaufman & Broad dotou-se de
uma equipe de tcnicos especialistas em infraestrutura urbana. Essa equipe prepara o
projeto de implantao do empreendimento e segue o desenvolvimento do terreno
. Com essas informaes, Kaufman & Broad garante aos seus investidores que pro-
39
251
Se a localizao fator importante, a fora do capital bilionrio das grandes incorporadoras para o domnio pleno dos melhores lugares revela-se central. O contraste do
poder de atuao de uma grande incorporadora face impotncia de uma pequena
evidente. Em entrevista que realizamos40 com a filial de incorporao de uma construtora de envergadura nacional, a Eiffage Immobilier, no departamento de Oise,
norte da Frana, a questo da localizao dos empreendimentos de loteamentos e
casas individuais foi por ns investigada, junto com uma equipe de outros trs estudantes. Matthieu Dassonville, responsvel pelo plo de empreendimentos da Eiffage
Immobilier, revela: os melhores terrenos so rapidamente adquiridos pelas grandes incorporadoras, terrenos prximos a plos urbanos, redes de transporte, equipamentos
e eixos de circulao. No entanto, a preocupao em relao localizao tambm
relatada41 por uma pequena incorporadora do norte da Frana, a Sogefoncier: eu
no compro terrenos em ladeiras e ruins, assim como no compro terrenos em plena
zona rural. Eu tenho terrenos 30km de Beauvais (Millot), onde trs quartos dos compradores so parisienses originrios das Antilhas. Em zona periurbama, eles precisam
ter dois carros, e encontram dificuldades em relao ao fato de que no h escolas,
colgios, comrcio. Para as crianas, no um local adaptado. Resultado: tenho 15
lotes que no so vendidos h dois anos. preciso necessariamente que os terrenos
estejam situados proximidade de rodovias nacionais e autopistas! 42. Entretanto,
ficava claro que os melhores terrenos j pertenciam aos grandes incorporadores, o
que deixa pouca opo para os menores promotores, locais. Essa discusso sobre as
diferenas de atuao entre promotores locais e promotores internacionais, contudo,
foge um pouco do escopo dessa pesquisa. Acreditamos, porm, ser importante inserirmos essa pequena contraposio em relao s localizaes dos empreendimentos
imobilirios, que explica a lgica de atuao e de territorializao de investimentos
dos grandes promotores imobilirios naquele pas.
No Brasil, as incorporadoras imobilirias tambm demonstram a importncia de se
constituir um landbank, como por aqui essas empresas preferem denominar suas reservas fundirias. Assim, a Cyrela Brazil Realty declara que sua terceira oferta pblica
de aes na Bovespa ocorreu exatamente nesse objetivo: Realizamos ainda operaes
40
41
42 Fala de G. Roche-Fossiez, proprietria da pequena incorporadora local Sogefoncier. Entrevista concedida ao autor e M. Drevelle, M. Maisonobe e M. Hucault, no contexto de uma pesquisa da Sorbonne.
252
. Em 2007, 81% dos 129 terrenos obtidos naquele ano pela incorpora-
46
dora (somando um valor geral de vendas da ordem de dez milhes de reais) foram
resultados de transaes por permuta de unidades residenciais, ou seja, sem qualquer
desembolso por parte da companhia.
43
44
45
Ibidem, p. 32.
46
Ibidem, p. 11.
253
48
Ibidem, p. 38.
49
254
especulativo de sua atuao fica claro na seguinte afirmao: 52% do nosso banco de
terreno foi comprado antes de 2009 e assim grande parte dele j passou por expressiva
valorizao 51. A transparncia das aquisies fundirias da companhia constatada
tambm quando da publicao da evoluo desse banco de terrenos, como mostra o
grfico (Figura 48) produzido pela companhia.
Quebra por Ano de Aquisio do Bando de Terrenos (%)
4,3%
2006
36,5%
2007
11,5%
2008
13,0%
2009
20,8%
2010
14,0%
2011
Constatamos desse grfico que, efetivamente, 52,3% do banco de terras da incorporadora PDG Realty, existente em 2011, foi obtido antes do lanamento do MCMV,
e mais, que 40,8% de todo o banco de terras da companhia foi obtido imediatamente aps sua abertura de capital na Bovespa (somando-se as porcentagens das
aquisies de 2006 e de 2007). Do total dos quase seiscentos empreendimentos potencialmente construveis nesses terrenos, a incorporadora j definiu que 50% das
51
255
unidades habitacionais que nele sero promovidas (72.623 unidades, num total de
146.649 unidades) sero do segmento popular de at 130 mil reais, portanto, passveis
de receberem financiamento do MCMV. Outras 14.297 unidades (10% do total que
ser produzido nos terrenos) sero da faixa de 130 a 170 mil reais, tambm dentro do
financiamento MCMV. Os 40% restantes sero divididos em unidades nas faixas de
170 a 500 mil reais (32% do total de unidades previstas, com financiamento do SFH)
e acima de 500 mil reais (9%, financiamento de mercado) 52.
Isto posto, confirma-se a afirmao de Luis Csar Ribeiro: a renda da terra urbana
conduz-nos concepo da especulao imobiliria como resultado necessrio das
formas pelas quais se realiza a acumulao do capital na produo imobiliria 53.
Tendo sido discutida a questo da incorporao fundiria, partiremos agora para o
estudo da produo residencial sobre esses terrenos, comeando pelo caso da RMSP.
Todos os dados foram obtidos em: PDG Realty, Resultados do 2. Trimestre de 2011, p. 13.
53
256
57 P.C.X. Pereira (org.), Dinmica imobiliria e reestruturao urbana na Amrica Latina (2006);
Negcios imobilirios e transformaes scio-territoriais em cidades da Amrica Latina (2011).
257
lanados na RMSP pela soma de lanamentos da Cyrela, Living, Gafisa, Tenda, PDG,
Goldfarb, Klabin Segall e Agre. Desses 36, 17 foram lanados em 2007 e a Goldfarb,
a Tenda e a Cyrela lideraram os lanamentos (com 14, 10 e 8 empreendimentos horizontais, respectivamente). Em 2009 e 2010, nenhum conjunto residencial horizontal
fora lanado por essas empresas na RMSP.
A geografia dos empreendimentos residenciais promovidos na Regio Metropolitana
de So Paulo pelas grandes incorporadoras estudadas em 2010 pode ser traduzida
pelo mapa da Figura 49, a seguir.
Ao analisarmos o mapa da Figura 49, percebemos que a reproduo do capital imobilirio no territrio da RMSP fortemente marcado por uma setorizao dos lanamentos de determinadas incorporadoras de acordo com as caractersticas socioeconmicas dessas reas. Antes de tudo, o que determina essa especializao territorial
o preo da terra. Evidentemente, o preo da terra na capital paulista superior quele
de outros municpios da regio metropolitana. Nesse sentido, uma concentrao maior
de lanamentos realizados pelas marcas Cyrela, Gafisa e PDG encontram-se dentro
da capital, enquanto que os empreendimentos Living e da Tenda, majoritariamente
voltados aos chamados mercados econmico e popular, so mais dispersos na RMSP.
Dentre aqueles empreendimentos localizados na Regio, o mais distante do centro da
capital o Vila Nova Urups Suzano, em Suzano, incorporado pela Living. O mais
central o Mood, da Cyrela, localizado na Rua Alvaro de Carvalho, prximo ao viaduto Nove de Julho. Com as duas marcas58, a Cyrela Brazil Realty conseguiu produzir
do empreendimento mais central ao mais distante do centro da capital.
O Quadro 4, a seguir, mostra os valores mdios que eram praticados pelas incorporadoras estudadas, por marca, nos lanamentos realizados em 2010 na RMSP, assim
como o tamanho mdio das unidades produzidas, por rea til. Ele traz tambm valores resumidos para cada incorporadora. Assim, percebemos que as menores unidades
mdias lanadas na RMSP em 2010 eram aquelas das marcas populares e econmicas, a menor delas sendo da marca Tenda (44,93m2), seguido da Living (50,62m2) e
da Goldfarb (67,33m2). Em termos de preo total, as mais acessveis eram aquelas
produzidas pelas trs marcas populares, na mesma ordem. Em termos de preo do
metro quadrado, porm, ocorre uma pequena diferena: o menor preo praticado era
58
258
Preo Total
Preo por m2
Tenda
44,93
122.888,25
2.756,18
Living
50,62
132.544,67
2.608,44
Goldfarb
67,33
211.577,78
3.131,00
Gafisa
113,65
563.178,23
5.348,00
PDG
116,22
585.209,46
4.798,19
Cyrela
113,92
684.071,31
5.877,43
Agre
145,21
781.535,38
4.863,63
Preo Total
Preo por m2
Gafisa S.A.
79,29
343.033,24
4.052,09
82,27
408.307,99
4.242,94
PDG Realty
109,59
526.107,54
4.264,27
Quadro 4 Valores mdios das unidades habitacionais lanadas por marca e por grupo na RMSP em
2010. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.
259
L L
PG
GG
P
L
GG C C
CC
P
C
G
C PA P
PG
P
PA
C L
G
PA
P
C G
PG
PA
G
PG L L
P
G
P G
L
TT
GG
T
G
G
Cyrela
Living
Gafisa
Tenda
PDG
PA
PDG + AGRE
PG
PDG + Goldfarb
L
L
T
T
L
RMSP
PA G T
Municpio de So Paulo
Mancha Urbana
Rios | Represas
Aeroporto
Trem | Metr
15
30 km
260
261
Portanto, as unidades mdias mais caras haviam sido lanadas pelas marcas
Agre (R$781.535,38), Cyrela (R$684.071,31), PDG (R$585.209,46) e Gafisa
(R$563.178,23). Em termos de rea til, a maior unidade mdia foi produzida pela
Agre (PDG Realty), seguidas pela marca PDG, Cyrela e Gafisa. Cyrela e Gafisa
lanaram unidades mdias praticamente da mesma metragem, com a diferena de
menos de meio metro quadrado. As relaes preo por metro quadrado mais elevadas, contudo, so das duas marcas mais consolidadas no mercado paulistano, Cyrela
(R$5.877,43/m2) e Gafisa (R$5.348,00/m2), seguidas da Agre (R$4.863,63/m2) e da
marca PDG (R$4.798,19/m2).
Se considerarmos todas as unidades lanadas, agrupando-as s trs incorporadoras,
vemos que a PDG Realty, apesar de surgir com a meta de focar nos mercados econmico e popular, a incorporadora que lanou as unidades menos populares na RMSP,
naquele ano, em termos de rea til mdia, preo mdio e preo mdio do metro quadrado. Dentre as trs incorporadoras brasileiras, a Cyrela Brazil Realty apresentou
valores intermedirios para sua unidade mdia e a Gafisa S.A., graas Tenda, foi a
responsvel pelo lanamento da menor e menos cara unidade mdia.
A seguir, apresentaremos a espacializao dos lanamentos imobilirios realizados por
pelas incorporadoras estudadas, que totalizaram 14.657 unidades em 2010 em toda a
regio metropolitana.
Tenda
Gafisa S.A.
So Paulo
1805
746
2551
897
950
1847
Total
2702
1696
4398
Quadro 5 Gafisa S.A.: unidades lanadas em 2010 na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de
dados primrios da Embraesp.
Gafisa S.A.
empreendimentos residenciais
lanados em 2010 em So Paulo
e demais municpios da RMSP
Gafisa S.A.
unidades residenciais lanadas
em 2010 em So Paulo e demais
municpios da RMSP
42%
48%
58%
52%
So Paulo
So Paulo
Figura 50 [Grfico] Geografia dos empreendimentos e unidades lanadas pela Gafisa S.A. em 2010
na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.
uma Zona Especial de Interesse Social59 de tipo 3 (ZEIS 3), e trataremos com mais
ateno desse caso no captulo seguinte.
Outras observaes podem ser tiradas da cartografia da Figura 51. Percebemos quatro empreendimentos da marca Gafisa que, curiosamente, so construdos quase que
seguindo um eixo de valorizao imobiliria da cidade: partindo da Vila Mariana
(empreendimento Smart Vila Mariana), passando pela Vila Olmpia (empreendimento Igloo Vila Olmpia), pelo Brooklin (Vision Brooklin) e por Santo Amaro (empreendimento Stelatto). Concentrados no setor sudoeste da cidade, o mais valorizado pelos
principais agentes do mercado imobilirio paulistano, alguns desses empreendimentos apresentam o preo do metro quadrado mais caro dentre os empreendimentos
lanados pela marca Gafisa, na RMSP, em 2010: o caso do Igloo Vila Olmpia
(R$9.718,49/m2) e do Smart Vila Mariana (R$8.703,37/m2) 60.
Ainda em relao aos lanamentos da marca Gafisa, chama a ateno dois empreendimentos situados no extremo oeste da mancha urbana consolidada da grande
So Paulo. Trata-se da quarta fase do empreendimento Parque Barueri Condomnio
Clube, localizado em frente ao lago de um parque municipal da cidade de Barueri.
Ali, o preo da terra menos elevado com certeza determinante no preo do metro
quadrado da unidade (R$3.427,60/m2).
Alm dos empreendimentos iniciados na ZEIS da Barra Funda, a marca Tenda
realizou, em 2010, dentro dos limites municipais de So Paulo, outros trs lanamentos: o Residencial Viver Itaquera (unidade comercializada a R$2.723,97/m2),
em Guaianazes; o Residencial Vista Club (R$ 3.683,63/m2), no Campo Limpo; e
59 Zonas Especiais de Interesse Especial so instrumentos urbansticos previstos no Estatuto das Cidades
e consistem em determinaes de reas de interesse social, demarcadas na lei de Zoneamento e no Plano
Diretor do municpio. O objetivo dessas demarcaes o de garantir a promoo de habitao social nos
limites de cada permetro demarcado. No Plano Diretor de So Paulo, existem quatro tipos de ZEIS, a
saber: ZEIS 1 (favelas, loteamentos irregulares, onde deve ocorrer regularizao fundiria e produo de
habitao de interesse social), ZEIS 2 (terrenos subutilizados onde devem ser construdas habitao de interesse social e equipamentos culturais e sociais), ZEIS 3 (terrenos e imveis vazios ou subutilizados em reas
urbanas consolidadas com oferta de empregos e servios no entorno, onde deve ser produzida habitao de
interesse social, com ateno para a gerao de emprego e renda), ZEIS 4 (glebas ou terrenos localizados
em rea de proteo aos mananciais, onde deve ser produzida habitao de interesse social para populao
moradora em reas de risco).
60 O Vision Brooklin, localizado ao lado do Jardim Edith, prximo ponte estaiada da Avenida Roberto
Marinho, nova centralidade financeira da capital, tinha sua unidade mais cara vendida ao preo de
R$6.739,69 o metro quadrado. O empreeendimento Stelatto, na Marginal do Rio Pinheiros, possua sua
unidade mais cara vendida ao preo de R$5.661,31 o metro quadrado.
264
265
Cyrela
Living
G
GG
TT
GG
T
G
G
GG
Gafisa
Tenda
PDG
PDG + AGRE
T
G
PDG + Goldfarb
G
G
RMSP
GT
Municpio de So Paulo
Mancha Urbana
Rios | Represas
Aeroporto
Trem | Metr
15
30 km
Figura 51 [Mapa] Gafisa S.A. (Gafisa e Tenda): cartografia dos empreendimentos imobilirios
residenciais lanados em 2010 na RMSP.
266
267
61
61
268
E. Horn, Mensagem do Presidente, In: Cyrela Brazil Realty, Relatrio Anual 2009, p. 4.
269
Cyrela
Living
Gafisa
Tenda
L L
L
L
C
C
L
L
C C
CC
PDG
PDG + AGRE
C
C L
PDG + Goldfarb
L L
RMSP
Municpio de So Paulo
Mancha Urbana
Rios | Represas
Aeroporto
Trem | Metr
15
30 km
Figura 53 [Mapa] Cyrela Brazil Realty (Cyrela e Living) : cartografia dos empreendimentos
imobilirios residenciais lanados em 2010 na RMSP.
270
271
Living
So Paulo
2054
2209
4263
1820
1820
Total
2054
4029
6083
Figura 52 [Grfico] Geografia dos empreendimentos e unidades lanadas pela Cyrela Brazil Realty
em 2010 na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.
Agre
Glodfarb
PDG Realty
So Paulo
1983
957
1398
2940
RMSP
1012
224
324
1236
Total
2995
1181
1722
4176
Quadro 7 PDG Realty: unidades lanadas em 2010 na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de
dados primrios da Embraesp.
272
marca PDG, 1.722 da marca Goldfarb (totalizando 2.995 unidades pela metodologia
da Embraesp), e 1.181 unidades da Agre. A Agre lanou 81% de suas unidades capital, percentil equivalente ao nmero de unidades da Goldfarb na cidade de So Paulo.
A marca PDG, exclusivamente, lanou um total de 585 unidades na capital (bairros
do Tatuap, Vila Mariana, Butant e Vila Guilherme).
Considerando a produo total do grupo na RMSP em 2010 (cf. Figura 53), percebemos que a porcentagem de unidades e de empreendimentos realizados no municpio
de So Paulo e na Regio praticamente equivalente. A grande maioria dos empreendimentos da PDG Realty (71%) e das unidades (70%) foram lanados na capital.
Porcentagens prximas que indicam significativa constncia entre o nmero de unidades lanadas por empreendimento dentro e fora dos limites municipais da capital.
Na cartografia abaixo, Figura 54, percebemos alguns lanamentos do grupo claramente alinhados ao eixo de transporte metrovirio, como os empreendimentos
Spettacolo Tatuap (96 unidades, R$5.252,00/m2), Parque Anlia Franco (100 unidades, R$6.168,00/m2) e LEssence Mooca (em parceria com a Agre, 324 unidades,
R$6.063,00/m2), ao longo da linha vermelha (leste-oeste) do Metr.
O empreendimento mais caro da PDG Realty foi lanado pela marca PDG, o Soul
Mad, na Vila Madalena, com 44 unidades. Ali, o metro quadrado mais barato ultrapassa os dez mil reais, e o mais caro fica por R$11.961,11, no momento do lanamento. Hoje, o valor deve ser muito superior a esse.
Importante ressaltar relativa concentrao de alguns lanamentos nos municpios do
ABC, como So Bernardo do Campo (Domo Life, da Agre), Santo Andr (Royale
Noble Rsidence Prestige, da PDG), So Caetano do Sul (Premier Espao Cermica,
Reserva Espao Cermica, da PDG), em terrenos antes de uso industrial. No caso
dos empreendimentos Premier Espao Cermica e Reserva Espao Cermica, foi demolido um grande complexo industrial que guardava na gleba de quase 14.000m2
parte da memria pblica do passado industrial da cidade de So Caetano, aquela
que, como afirma a incorporadora, citando a Organizao das Naes Unidad, a
cidade nmero 1 do Brasil63. Hoje, no terreno, esto sendo construdas 448 unidades
273
PDG Realty
unidades residenciais lanadas
em 2010 em So Paulo e demais
municpios da RMSP
PDG Realty
empreendimentos residenciais
lanados em 2010 em So Paulo
e demais municpios da RMSP
29%
30%
71%
70%
So Paulo
So Paulo
Figura 53 [Grfico] Geografia dos empreendimentos e unidades lanadas pela PDG Realty em 2010
na RMSP. Fonte: elaborao do autor a partir de dados primrios da Embraesp.
habitacionais em trs prdios baixos, com poucos andares, evitando grandes reas de
sombra, o que garante a ventilao natural do ambiente 64.
Ainda que no faa parte de nosso recorte metodolgico, vale atentarmos para o fato
de que a marca PDG lanou em 2011 o empreendimento Urbe, no centro de So
Paulo, na Rua lvaro de Carvalho, no muito distante do Mood promovido pela
Cyrela. Confirma-se assim o interesse das grandes incorporadoras em promover negcios imobilirios para a classe mdio-alta paulistana no centro de So Paulo. a
gentrificao do centro65 e o retorno cidade66 da elite que o deixou nos idos dos anos
195067.
274
66
67
275
Cyrela
Living
Gafisa
Tenda
PG
PA P
P
PA
PA
PG
PA
P
PDG
PA
PDG + AGRE
PG
PDG + Goldfarb
PG
PG
P
P
RMSP
PA
Municpio de So Paulo
Mancha Urbana
Rios | Represas
Aeroporto
Trem | Metr
15
30 km
Figura 54 - [Mapa] PDG Realty (PDG, Agre, Goldfarb): cartografia dos empreendimentos imobilirios
residenciais lanados em 2010 na RMSP.
276
277
Valores Mdios
Nexity
Bouygues
Immobilier
Icade
Kaufman &
Braod
Nmero de comodos
rea em m2
98
64
72
93
300.233,00
242.641,00
325.600,00
353.365,00
Preo por m2
3.063,60
3.791,27
4.393,00
3.903.96
278
69
279
Mistos
Vertical - apartamentos
Loteamentos
Total
48
31
31
26
24
24
23
16
12
6
Nexity
7
0
Bouygues Immobilier
6
0
Icade
280
na aglomerao parisiense, com um total de 48 empreendimentos. Foi a Nexity tambm quem empreendeu o maior nmero de lanamentos verticais (26) e tambm de
lanamentos horizontais (12), alm de ser a nica incorporadora a ter produzido loteamentos (4). Nexity e Icade lanaram seis empreendimentos mistos cada.
As incorporadoras Bouygues Immobilier e Icade lanaram 31 empreendimentos
cada. Elas lanaram tambm o mesmo nmero de empreendimentos verticais (24), e
divergem pouco no nmero de lanamentos horizontais 3 para a incorporadora do
grupo Bouygues e 1 para a aquela da Caisse des dpts e de lanamentos mistos 4
lanamentos para a Bouygues Immobilier e 6 para a Icade.
A Kaufman & Broad a incorporadora que menos lanou empreendimentos em IDF,
com um total de 23. Ela foi a segunda em nmero de lanamentos horizontais (7) e a
terceira em termos de lanamentos verticais (16).
Em nmeros brutos, em IDF, a empresa que mais lanou empreendimentos em 2010
foi a Nexity (48), seguida da Bouygues Immobilier e Icade (31 lanamentos cada) e,
por ltimo, Kaufman & Broad, com 23 lanamentos. No que tange ao territrio, a
Figura 56 nos permite ter uma idia da geografia desses investimentos imobilirios
residenciais no territrio franciliano.
preciso dizer que o mercado imobilirio em Paris muito especfico, sendo raras as
ofertas de moradias novas. Predomina a comercializao de apartamentos em imveis
antigos, dos sculos XVIII e XIX, sobretudo. A promoo imobiliria nova fica atrelada rara disponibilidade fundiria, a menos que uma grande operao urbanstica
seja implantada, como as ZAC (Zone dAmnagement Concert, i.e., zona de planejamento participativo), instrumento de planejamento francs de parceria pblicoprivada para a transformao de bairros pouco dinmicos, como reas de passado
industrial ou de ptios de manobra ferroviria72.
Em 2010, dos 133 lanamentos que identificamos em le-de-France, apenas um deles
foi realizado em Paris intra-muros. Incorporado pela Nexity, o Quintessence 73, si72 So exemplos de ZAC em Paris as operaes que transformaram reas industriais nos anos 70 a 90 em
bairros verticalizados de uso misto, como as experincias da Place dItalie (13. arrondissement, ao sul), do
Front-de-Seine (15. arrondissement, prximo torre Eiffel) e de Paris Rive Gauche (15 arrondissement,
esse, com verticalizao menos intensa). Daremos exemplos mais detalhados e atuais de ZACs em construo no captulo 8, quando apresentaremos estudo de caso.
73 Infelizmente, enquanto estvamos em Paris, poucas informaes haviam sido disponibilizadas sobre o
empreendimento, atualmente em obras, com previso de entrega para o segundo semestre de 2012.
281
282
expanso imobiliria residencial. Nas figuras 57 a 60, apresentadas mais adiante, confirmamos aquilo que foi apontado no item 7.1 desse captulo, quanto s localidades
Nexity - empreendimentos
residenciais lanados em
2010
2%
0%
30%
36%
70%
62%
Icade - empreendimentos
residenciais lanados em 2010
0%
0%
50%
45%
50%
55%
Paris
Grande Coroa
Pequena Coroa
283
284
285
le-de-France
Lanamentos residenciais promovidos em 2010
pelas incorporadoras estudadas
I B
B N
N
N
N
I
K NBI
N K
K I
B K
B
BI B I N
I
K B
N I I
I B KI N
B
N
B
K I
N
N N
N
K
B I K N
N
B
K
B
I N
I BI
N K B
B BI B K
N
N I I
B B
B
I BB I K I
N
B B N
N
K
K
N N
N I
I
N
I
B
N
I
N N
K
I
B
B
K
N N
N
I
B
B
I
Bouygues Immobilier
Icade
Mistos
Loteamentos
Apartamentos
N K
Horizontal
Nexity
Ile-de-France
Paris | Pequena Coroa
Mancha Urbana
Rio Sena
Aeroporto
N
0
15
30 km
286
287
le-de-France
N
I
K NBI
N K
B K
B
BI B I N
I
K
N
I
N I
I
I
B
N
B
N
N
K
N
B
K
B
I BI
N K B
B BI B K
N
N I I
B B
B
I B I K I
N
B B
K
K
I
I
I
K I
K B
N
Bouygues Immobilier
Icade
Nexity
Ile-de-France
Departamentos
N
B
Mistos
I B
Loteamentos
Horizontal
Apartamentos
Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto
15
30 km
288
289
le-de-France
Mistos
Loteamentos
Horizontal
Apartamentos
Lanamentos de loteamentos,
identificados em 2010, todos Nexity
Bouygues Immobilier
Icade
Nexity
Ile-de-France
Departamentos
Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto
15
30 km
290
291
le-de-France
N
K
B N
Bouygues Immobilier
Icade
Nexity
B
I
Ile-de-France
N
N
B
N
K
K
Mistos
Horizontal
Loteamentos
Apartamentos
Departamentos
K
K
Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto
N
0
15
30 km
Figura 59 [Mapa] le-de-France: cartografia dos lanamentos horizontais realizados por Nexity,
Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier e Icade em 2010.
292
293
le-de-France
N
N
I
Mistos
Horizontal
Apartamentos
Loteamentos
Bouygues Immobilier
Icade
N
I
N
N
I N
Nexity
N
I
Ile-de-France
Departamentos
Mancha Urbana
I
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto
15
30 km
Figura 60 [Mapa] le-de-France: cartografia dos lanamentos mistos realizados por Nexity, Kaufman
& Broad, Bouygues Immobilier e Icade em 2010.
294
295
Nexity
N
N
Mistos
Horizontal
Apartamentos
N
N
Loteamentos
Bouygues Immobilier
N
N
Icade
N N
N
N
N
N
N
Nexity
N
N
N
N
N
N N
Ile-de-France
Departamentos
N N
Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto
N
0
15
30 km
Figura 61 [Mapa] - Nexity: cartografia dos lanamentos residenciais realizados em IDF em 2010.
296
297
K
K
K
Bouygues Immobilier
K
K
Icade
K
K
Mistos
Horizontal
Loteamentos
Apartamentos
Nexity
K
K
K
K
Ile-de-France
Departamentos
K
K
Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto
15
30 km
298
299
Bouygues Immobilier
Mistos
Loteamentos
Apartamentos
Horizontal
B
B
B
Icade
B
B
B
B
B
B
Bouygues Immobilier
B
B
B B
B B
BB
B B
Nexity
Ile-de-France
B
B
Departamentos
Mancha Urbana
B
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto
15
30 km
Figura 63 [Mapa] Icade: cartografia dos lanamentos residenciais realizados em IDF em 2010.
300
301
Icade
Lanamentos residenciais em Ile-de-France, exerccio 2010:
edifcios verticais, conjuntos horizontais de casas individuais
e empreendimentos mistos (vertical e horizontal)
I B
B N
N
N
N
I
K NBI
N K
K I
B K
B
BI B I N
I
K B
N I I
I B KI N
B
N
B
K I
N
N N
N
K
B I K N
N
B
K
B
I N
I BI
N K B
B BI B K
N
N I I
B B
B
I BB I K I
N
B B N
N
K
K
N N
N I
I
N
I
B
N
I
N N
K
I
B
B
K
N N
N
I
B
B
I
Bouygues Immobilier
Icade
Mistos
Loteamentos
Apartamentos
N K
Horizontal
Nexity
Ile-de-France
Municpio de Paris
Mancha Urbana
Rio Sena
Ferrovias principais
Aeroporto
N
0
15
30 km
Figura 63 [Mapa] Icade: cartografia dos lanamentos residenciais realizados em IDF em 2010.
300
301
304
captulo 08:
Fotografias da habitao
quanto na Grande Paris, excessivas semelhanas entre os edifcios residenciais lanados pelo mercado imobilirio. primeira vista, essas similaridades se apresentam
exclusivamente quanto s linguagens, ao estilo ou esttica 77. As semelhanas,
77 Para ilustrarmos com um nico exemplo, lembremos da onda de empreendimentos imobilirios residenciais lanados ao estilo neoclssico, a partir de meados anos 90, mas principalmente nos anos 2000.
Elementos como frontes, cornijas e pastiches diversos eram (e so, pois esse modelo ainda recorrente)
aplicados nas fachadas de diversas torres dos lanamentos residenciais voltados para a classe mdia e alta,
sobretudo. As incorporadoras voltadas para o mercado popular criaram produtos passveis de receber apliques do mesmo estilo a partir de meados da dcada passada, como veremos em algumas ilustraes, a
seguir. A linguagem neoclssica no a nica empregada em empreendimentos dessas companhias, contudo: tambm existem outros estilos como o contemporneo, tradicional, moderno, ou qualquer outra
designao que os incorporadores imobilirios desejem empregar
307
308
79
80
81
Ibidem.
admitem operar com modelos padronizados82 de unidade habitacional, reproduzidos e aplicados em qualquer terreno a ser incorporado. caso assumido pela Tenda
(4 modelos padronizados, para edifcios verticais e conjuntos horizontais) e pela Fit
Residencial (5 modelos padronizados eram produzidos pela subsidiria da Gafisa S.A.
que foi incorporada pela Tenda), tratados na tese de Lcia Shimbo83. De acordo com
a autora, a Living no informa se possui modelos padronizados de habitao e, em
sua tese, Shimbo no informa sobre a padronizao na Cyrela, Goldfarb, Agre, PDG
e Gafisa84.
Contudo, como apontamos anteriormente, no s as marcas populares padronizam
sua produo projetual. A Cyrela Brazil Realty, por exemplo, pratica a padronizao
projetual tanto para habitaes lanadas pela Living, quanto pela marca Cyrela. Em
entrevista com dois ex-arquitetos da Cyrela Brazil Realty, um ex-funcionrio da Living
e outro que trabalhava na Cyrela, foi-nos informado que ambas as marcas possuem,
em sua estrutura empresarial, um departamento de viabilizao de projetos, formado
por arquitetos. O papel do arquiteto nesses departamentos ento resumido ao desenvolvimento do que eles chamam de famlias de produtos e insero de projetos
padronizados aos terrenos de cada empreendimento.
As famlias de produtos so projetos padronizados, prontos para serem aplicados
em qualquer terreno. Em cada famlia so padronizadas as unidades, o layout do
pavimento-tipo, as fachadas, as instalaes hidrulicas e eltricas, os acessos... Tudo.
Codificada, sabe-se o quo utilizada determinada famlia pelo nmero de vezes
que esse cdigo reproduzido, no conjunto das obras. Quando o mesmo projeto ou
mesma famlia aplicado em terrenos distintos, as diferenas de cada empreendimento se restringem ao encaixe do edifcio projetado no lote, sendo papel do arquiteto
adequar o modelo j padronizado s limitaes de recuo, planejar os acessos e os itens
de lazer, que normalmente tambm so padronizados: quadra poliesportiva, playground e salo de festas para empreendimentos populares, piscina, espao gourmet,
82
83 Cf. L. Shimbo, Habitao social, habitao de mercado: as confluncias entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro, Tese (Doutorado), p.139.
84 Outras empresas que admitem trabalhar com poucos modelos de unidade habitacional, e que esto identificadas na tese de Lcia Shimbo so: MRV Engenharia (1 modelo para conjunto horizontal, 2
modelos para verticais), Inpar (2 modelos econmicos e 1 supereconmico), Rossi Residencial (2 modelos
horizontais e 1 vertical), Rodobens Consrcios Imobilirios (1 modelo para empreendimentos horizontais e
outro para verticais). Cf. L. Shimbo, op. cit., pp. 139-140.
309
garage band, child care, espao fitness, atelier, espao pet, bosques, praas, e toda
sorte atrativos que ajudem a valorizar o empreendimento, para os padres alto e
mdio.
As caractersticas geogrficas, climticas, urbansticas e culturais, portanto, no chegam nem a ser cogitadas nesse processo. Trata-se de uma forma de produzir moradia
pelo mercado de maneira padronizada, em escala e em srie, como foram pensadas as
primeiras linhas de montagem industriais, no modelo fordista. No por acaso, a comparao com a indstria automobilstica feita por empreendedores da construo
civil, que trabalham na padronizao da produo de moradias populares: a idia
fazer apartamento em escala. A Fiat no faz o carro, Uno, o mesmo tal? A idia,
grosso modo, a gente fazer do mesmo jeito. Apartamento de dois quartos como se
fosse em srie 85.
Uma amostra dessa produo padronizada da habitao disponibilizada a seguir,
com imagens retiradas dos portais eletrnicos de comercializao de moradias das
incorporadoras estudadas no Brasil. Na figura 65, temos maquetes eletrnicas e fotografias de empreendimentos residenciais lanados pela Tenda em 2010 na RMSP,
hoje em construo. Vemos quatro empreendimentos verticais, mas apenas dois produtos. Assim, o mesmo projeto do empreendimento lanado no Itaim Paulista foi
reproduzido, em Itaquera e em Osasco86. Outro produto vertical da Tenda foi lanado
em Cotia, mantendo a linguagem de pastiches neoclssicos aplicados a uma arquitetura padronizada, construda em alvenaria estrutural87.
85 Depoimento de um engenheiro que trabalhava na empresa construtora pesquisada por Lcia Shimbo
em sua tese de doutorado. Cf. L. Shimbo, Cidades mdias carimbadas: a produo imobiliria por empresas construtoras de capital aberto, In: P. C. X. Pereira, Negcios imobilirios e transformaes scioterritoriais em cidades da Amrica Latina, p. 51.
86 Sem considerar que esse empreendimento-tipo pode ter sido tambm reproduzido em outros municpios para alm da grande So Paulo e em outros anos.
87 Para atrair a classe mdia brasileira (visto que os empreendimentos econmicos se destinam a um perfil
de clientes cuja renda familiar est em torno de seis a dez salrios mnimos, i.e., at 5.450 reais mensais) algumas incorporadoras tm optado pelo mascaramento das formas de habitao popular atravs do aplique
de elementos neoclssicos nas fachadas, imitando o estilo dos edifcios lanados pelos mesmos grupos de incorporao para um perfil da populao de renda mais elevada. Essa discusso merece ser tratada em outra
pesquisa, e deve levar em considerao a teoria sobre o capital simblico de Pierre Bourdieu. Infelizmente,
no foi possvel avanar sobre essa teoria nesse trabalho.
310
Figura 65 Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle,
Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Resedencial Valle , Verde Cotia | Tenda (Gafisa S.A.), Residencial
Alta Vista, Itaim Paulista, So Paulo | Tenda (Gafisa S.A.), Residencial Portal das Rosas, Osasco | Tenda
(Gafisa S.A.), Residencial Viver em Itaquera|Itaquera, So Paulo
Fotografias da habitao. Tenda: Padronizao da produo imobiliria na
RMSP em 2010. Fonte: portal eletrnico de vendas da incorporadora.
Na Figura 66, vemos alguns dos lanamentos realizados pela Living em 2010, na
RMSP e podemos perceber as semelhanas dessa produo habitacional padronizada. So lanamentos realizados nos bairros de Campo Limpo, Pirituba, Cangaba,
Curu e na cidade de Guarulhos, todos semelhantes, todos propondo solues arquitetnicas similares para espaos geogrficos diferentes.
As imagens da Figura 67 representam empreendimentos produzidos pelas marcas voltadas ao mercado de padro mdio e alto. Aqui, percebe-se que a uniformizao
ainda est presente em diversos projetos. Eles parecem entre si, e mesmo entre produtos de outras empresas.
Figura 66 Living (Cyrela Brazil Realty), Liber Park Campo Limpo Campo Limpo, So Paulo | Living
(Cyrela Brazil Realty), Liber Park Campo Limpo, Campo Limpo, So Paulo | Living, Liber Bosque
Clube, Pirituba, So Paulo | Living ,Mais Cangaba, Cangaba, So Paulo | Living ,Vitria Pirituba,
Pirituba, So Paulo.| Living, Mximo Guarulhos, Guarulhos | Living, Mais Curu, Curu, So Paulo
Fotografias da habitao. Living: Padronizao da produo imobiliria na
RMSP em 2010. Fonte: portal eletrnico de vendas da incorporadora.
311
Figura 67 PDG, Pq. das Flores Res. Butant, Butant, So Paulo | Goldfarb (PDG Realty),
Giardiro Imperiale, Vl. Prudente, So Paulo | Agre (PDG Realty), Pq. das Flores Res. Bosque,
Butant, So Paulo | Cyrela, Mood, Centro de So Paulo | PDG, Vert. Cidade Universitria,
Butant, So Paulo | Cyrela, Luzes da Mooca Spazio Lume, Mooca, So Paulo | Cyrela, Luzes da
Mooca Sardenha, Mooca, So Paulo | Gafisa, Mosaico, Vila Madalena, So Paulo
Fotografias da habitao: PDG, Goldfarb, Agre, Cyrela: padronizao da produo
imobiliria na RMSP em 2010. Fonte: portal eletrnico de vendas das incorporadoras.
88 Professor associado ao Instituto de Geografia da Universidade Paris 1 Panthon-Sorbonne. Baseamonos em comentrio por ele proferido quando da defesa de nossa pesquisa naquela instituio, em setembro
de 2010.
312
Figura 68 Kaufman & Broad, Les Jardins Debussy, Comuna: Neuilly-sur-Marne | Kaufman & Broad,
Les Jardins des Dames, Comuna: Freneuse | Bouygues Immobilier, Altha, Comuna: Argenteuil |
Kaufman & Broad, Le Clos Raphael, Drancy | Bouygues Immobilier , Les Balcons de la Vale, Chatenay
Malabry | Bouygues Immobilier , Lart de vivre, Comuna: Chatou | Bouygues Immobilier , City Flachat,
Comuna: Asnieres-sur-Seine | Bouygues Immobilier , Primavera, Nanterre
Fotografias da habitao: Frana, edifcios residenciais empreendidos em lotes
de esquina. Fonte: portal eletrnico de vendas das incorporadoras.
89 Nesse sentido, em termos de forma de ocupao do solo, a legislao urbanstica vigente conforma
bastante o que pode ser construdo, formalmente, no interior dos lotes urbanos. Ao determinar obrigatoriedades como recuos laterais, frontal e de fundos, fixando uma taxa de ocupao e um coeficiente de aproveitamento por zona, a legislao urbanstica brasileira define um modelo volumtrico que pode ser erigido em
cada parcela, diferente daquele que autorizado na Frana. Os produtos resultantes so portanto diferentes
em relao aos pases, mas similares entre si, enquanto reflexos da mesma legislao, sob a lgica do lucro
mximo e do mximo aproveitamento dos terrenos.
313
Figura 69 Kaufman & Broad, Comuna: Chatenay Malabry | Kaufman & Broad, Les Jardins de la
Vale, Comuna: Chatenay Malabry | Bouygues Immobilier | Bel Agora | Comuna: Cergy | Bouygues
Immobilier, Botanellia, Comuna: Saint Fargeau, Ponthierry
Fotografias da habitao: padronizao Frana, edifcios residenciais
laminares. Fonte: portal eletrnico de vendas da incorporadora.
O caso dos trs projetos de Nexity, com a mesma imagem de reproduo, o que naquele ano tambm ocorria em dois programas de Kaufman & Broad, prova a reduo
da habitao produzida pelos incorporadores imobilirios mera mercadoria. Ainda
que as imagens expostas acima no possam abarcar todas as dimenses que envolve o
projeto de uma moradia, o simples fato de se empregar uma nica maquete eletrnica
para representar empreendimentos em localidades to distintas, denuncia o que est
em jogo na produo imobiliria residencial nesses pases: lucros mximos, custos
mnimos e, para tanto, a padronizao dos projetos e dos espaos construdos vista
como caminho para tanto. Seria portanto incoerente afirmar que o grande capital
imobilirio tem consagra pouca importncia para a elaborao de seus projetos: sua
Figura 70 Nexity, Le Domaine des Hayettes, Cidade: Bernes sur Oise | Nexity, Le Clos Racine,
Comuna: Darmantin en Goele | Nexity, Le Domaine du Parc, Comuna: Saint Pierre Du Perray | Nexity,
Le Clos Brinvilliers, Comuna: Villiers sur Orge | Kaufman & Broad, Le Bois de lAunaie, Comuna: Saint
Germai-Laxis | Bouygues Immobilier, Le Domaine du Bois Noble, Comuna: Evry Gregy | Kaufman
& Broad, Les Jardins Saint Martin, Freneuse | Kaufman & Broad, Les Jardins des Aubins, Comuna:
Bruyeres-sur-Oise
Fotografias da habitao: padronizao Frana, casas unifamiliares.
Fonte: portal eletrnico de vendas das incorporadoras.
314
elaborao importante sim, mas uma vez que a famlia de produtos est configurada, basta repeti-la quantas vezes for possvel, que as grandes incorporadoras imobilirias atribuem maioria de seus projetos, em detrimento de aspectos to caros como
a qualidade ambiental e espacial dos lugares que produzem.
No caso extremo, isto , no caso onde os projetos sejam idnticos em bairros e municpios diversos, o que se faz no arquitetura, mas sim a produo em srie de um
produto padronizado, como qualquer outro. O mesmo se aplica para lanamentos
imobilirios que no possuem necessariamente a mesma imagem sntese de representao, mas que trazem um nico conceito de moradia, um modelo padronizado
produzido em srie.
A padronizao intensiva pode construir paisagens urbanas bastante problemticas. O modelo mexicano citado pelo Secovi como exemplo a ser seguido no Brasil,
para resolver a questo do dficit habitacional brasileiro pela lgica do mercado um
exemplo. A urbanidade decorrente de empreendimentos desses tipos nula. A paisagem excessivamente homognea, como se tivesse sido produzida em uma linha de
montagem fordista, nega a idia de cidade ao garantir o acesso moradia. Moradia,
nesse sentido, compreendida como mero habitculo fsico, alheio s relaes sociais
e ao direito cidade.
As Figuras 71 e 72 ilustram o resultado do espao construdo nessa lgica de reproduo do capital imobilirio atravs da repetio excessiva de casas padronizadas, na
Frana e no Brasil. Dois modelos que usam da padronizao para pblicos diversos.
A Figura 71 mostra um conjunto residencial horizontal em Marne-la-Vale, regio
le-de-France. O loteamento foi construdo com uma via nica helicoidal, inserindo-se
no meio de um campo de golfe. A soluo encontrada para o desenho urbano do loteamento est longe de ser interessante do ponto de vista urbanstico, onde predomina
a segregao social de uma classe mdia francesa, predominando o transporte individual como meio de deslocamento principal. A Figura 72 mostra um empreendimento
horizontal construdo do segmento popular nos limites urbanos de Campinas. Ali, a
segregao espacial que ocorre principalmente de uma populao menos favorecida, que encontra nesses empreendimentos ofertas que se adquam ao seu poder de
compra, quando associados aos subsdios do Minha Casa, Minha Vida. A mesma casa
repetida centenas de vezes em uma nica gleba, onde passam a morar algumas milhares de pessoas semi fechadas em um parque residencial que no se distingue muito do
315
modelo mexicano apresentado nesse trabalho, nem tampouco das solues habitacionais para a populao de baixa renda durante o perodo da ditadura militar no Brasil
(para ficarmos apenas em dois exemplos, lembremos da Cidade de Deus, no Rio de
Janeiro, e da Cidade Tiradentes, na zona leste de So Paulo). As duas figuras mostram
ento exemplos de construo padronizada de casas sem a produo de cidades.
A padronizao da habitao produzida pelas grandes incorporadoras refere-se, antes, total reduo da arquitetura lgica mercantil, reduo da moradia a um produto e reduo das cidades em espao de mera reproduo do capital imobilirio,
sem projeto pblico, sem reflexo coletiva de que cidade se quer construir.
316
317
319
e do pas. Mas ainda que as quatro torres sejam construdas pela mesma marca do
grupo Cyrela, os empreendimentos so destinados a pblicos diferentes. As 380 unidades do Condomnio Vitria Pirituba destinam-se a famlias do segmento popular,
passvel de receber investimentos do Minha Casa, Minha Vida. Esse um caso que
merecia ser estudado com mais ateno: alm de se adequar aos limites do MCMV,
o empreendimento teve suas unidades totalmente vendidas no feiro da Caixa
Econmica Federal, e construdo em uma ZEIS. Um estudo de caso detalhado investigaria, portanto, diversos aspectos da produo de moradias pelo mercado para o
segmento popular, articulando uma anlise do instrumento urbanstico de ZEIS e das
formas de financiamento propostas com recursos do MCMV.
Todo o entorno imediato do empreendimento, num raio de aproximadamente quinhentos metros, dever ser transformado radicalmente nos prximos anos, e merece
ser acompanhado pelos pesquisadores interessados pelas questes relativas cidade.
320
A disponibilidade de um terreno de aproximadamente 150.000m2 vazio desde a sada dos equipamentos esportivos do clube dos funcionrios do Banespa, colocado
venda, j despertou o interesse de vrias incorporadoras92. Outros terrenos na rea
tambm j foram comprados para empreendimentos residenciais. H poucos anos,
um terreno antes ocupado por uma metalrgica (Spama) foi transformado em duas
torres residenciais, em frente ao ponto onde hoje a Living realiza seus lanamentos.
No muito longe dali, a cerca de cem metros, ainda na Avenida Raimundo Pereira de
Magalhes, a PDG Realty acaba de lanar um empreendimento que ter duas torres,
com unidades totalmente vendidas em poucos dias. A Cyrela Comercial Properties,
empresa de negcios imobilirios do setor tercirio de Elie Horn (tambm de capital
aberto), adquiriu em 2009 um terreno no encontro da Avenida Raimundo Pereira de
Magalhes com a Marginal do Rio Tiet, e pretende investir ali uma soma de 210
milhes de reais para construir 200 lojas de um novo shopping center93.
Diante de tanto interesse do capital imobilirio em se expandir sobre o territrio, o
futuro da comunidade de 250 famlias que formam a favela do Spama nos parece estar
em aberto. Segundo corretor da Living por ns entrevistado, a Cyrela j teria iniciado
a tramitao para a compra do terreno onde h trinta anos94 existe a favela. No entanto, a comunidade se apresenta articulada a lideranas da Unio dos Movimentos de
Moradia de So Paulo, Defensoria Pblica e afirma j ter dado entrada ao pedido de
usucapio. Tambm apresenta algumas vitrias junto Sabesp95, que recentemente
autorizou a instalao de um sistema de abastecimento de gua potvel na rea.
H trinta anos, as famlias que habitam a comunidade do Spama tm naquele espao
suas referncias histricas e pessoais. A casa, a escola, o acesso ao transporte pblico, a
vida no bairro, lhes garante um mnimo direito cidade. Suas relaes com aquela terra e com o espao fundamentam-se substancialmente no valor de uso96, enquanto que
92 Segundo entrevista informal realizada com um corretor da Living, no canteiro de obras do empreendimento Vitria Pirituba. Segundo ele, uma das interessadas seria a MRV Engenharia.
93 Cf. Cyrela compra terreno para construir shopping na Marginal Tiet, Portal Exame, 01 de dezembro
de 2009.
94 Informao dada pela liderana comunitria. De acordo com ela, a primeira criana nascida na comunidade hoje tem 27 anos e continua habitando o local.
95 Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo, empresa de economia mista cotada na
Bovespa desde 2002.
96 Ainda que saibamos da existncia de mercados imobilirios informais no interior das favelas, com a
compra e venda de barracos e casas, por exemplo, a
321
97 CARLOS, A. F. A. O lugar e as prticas cotidianas. In: O espao urbano: novos escritos sobre a
cidade, 1.a ed, So Paulo: FFLCH, 2007, p. 41.
322
323
todos os direitos de construir das villes nouvelles) 101. Assim, os projetos dos promotores imobilirios encontraram apoio importante para sua realizao com a articulao do prefeito, que conseguiu mover todos os entraves urbansticos e polticos para
essa expanso.
Na nova zona urbana da cidade, de 2010 a 2012 devero ser construdos cerca de
631 novas moradias, entre casas e apartamentos. Nesse conjunto, diversas incorporadoras sero beneficiadas, entre elas Nexity (71 novas unidades), Icade (40 unidades),
Kaufman & Broad (44 unidades) e Bouygues Immobiliers (82 unidades, j construdas). Se estimarmos uma mdia de quatro pessoas por unidade residencial, teramos
com essas mais de seiscentas unidades novas, um acrscimo populacional de 2524
habitantes, ou seja, algo equivalente a 45% da populao atual do municpio102.
A Kaufman & Broad continua realizando lanamentos que usam do fetiche historicista e buclico. O Le parc Julia103, por exemplo, era descrito pela incorporadora, em
2010, da seguinte maneira: 35 casas, 7 apartamentos, 3 casas sobrepostas. Lotes vastos para abrigar toda a famlia. Luxo. Trabalhadas arquitetonicamente com balces.
A 600m do centro da cidade, e prximo ao golfe104. Na mesma rea de expanso
urbana, Nexity realiza um empreendimento com apartamentos em pequenos prdios
e algumas casas, o Rsidence de lair du temps, com unidades de dois a seis cmodos.
101 Cf. http://www.bailly-romainvilliers.fr/bailly_romainvilliers/menu_principal/democratie_locale/
les_interventions_du_maire, consultado em agosto de 2010.
102 Resta saber se essas unidades sero habitadas. Parte delas se inserem no perfil do investimento locativo
Scellier, mas quando estivemos no terreno, as casas e prdios que j haviam sido lanados no pareciam ser
habitados. No podemos afirmar, contudo, se isso seria um efeito do dispositivo Scellier, ainda que efetivamente seja possvel.
103 Disponibilizamos dados sobre a localizao geogrfica e caractersticas das unidades residenciais desse
empreendimento no captulo 7.
104 Descrio retirada do portal eletrnico de vendas do grupo, http://www.ketb.com/immobilier-neuf/
vente-apparts-maisons-villas.aspx, consultado em maio de 2010.
324
325
107 Cidade limtrofe com Paris, oeste, localizada na Pequena Coroa de IDF, no departamento de Hautsde-Seine, em arrondissement e canto hommino.
108 No pretendemos nos estender muito na anlise da montagem desse caso, aqui nos interessa mais
apontar como ocorre a atuao das incorporadoras nessa operao, especificamente. O leitor interessado
poder acompanhar o caso em maiores detalhes em: H. R. S. Carvalho, La ville comme um chantier
daffaires: la production du logement et de la ville par les grands promoteurs immobiliers en Ile-de-France.
109 Sociedade Annima de Economia Mista Val de Seine Planejamento, rgo semi-pblico responsvel pela execuo dos projetos e conduo de obras (matrise douvrage, como dissemos no captulo 1).
326
Figura 77 vista area do conjunto da ZAC Ile-Seguin Rives de Seine, em BoulogneBillancourt. No centro da imagem, a gleba do trapzio. No meio do rio Sena, a ilha Seguin.
Ao fundo, direita, a torre Eiffel. Fonte: site da prefeitura de Boulogne-Billancourt, 2010.
que devero ser construdos mas que no possuem projeto especfico, a ser definido
pelas incorporadoras.
Ao total, devero ser construdos 382.300m2 de habitaes, das quais um tero de
carter ajudado
HLM
111
110
110 Entra nessa porcentagem as habitaes sociais, mas tambm moradias estudantis e para jovens
profissionais.
111 Em entrevista com o responsvel pelo Servio municipal de direito do solo, Monsieur Lroux, que
acompanhava de perto toda a operao, perguntamos se a multiplicidade de formas arqutitetnicas levariam em conta a heterogeneidade da populao, garantindo o lugar de populao menos favorecida na
nova cidade. Sua resposta foi decididamente negativa.
112 Cf. P. Arantes, O grau zero da arquitetura na era financeira. Disponvel em: http://www.scielo.br/
pdf/nec/n80/a12n80.pdf
328
apartamentos de cinco cmodos, rea mdia de 117,5m2, vendidos a 925 mil euros,
como descrevemos no captulo 7. O empreendimento realizado em frente ao parque
Billancourt, o que o valoriza ainda mais. Se recuperarmos os dados da unidade mdia
da Icade, apresentados no captulo precedente, veremos que a unidade mdia promovida em 2010 pela Icade, em IDF, possua 4 cmodos, 72m2 e custava 325.600 euros.
As unidades produzidas no Seine de vie sur parc so, portanto, efetivamente menos
populares do que aquela unidade mdia franciliana que a incorporadora produz.
A Nexity, com seu empreendimento Parc en Seine, prev para 2014 a entrega de apartamentos em frente ao parque Billancourt, assim como o empreendimento da Icade,
que viemos de apresentar. Nesse caso, a Icade lana unidades de 19,7 a 143,4m2. Mas
a diversidade de tamanhos de unidades no significa tampouco diversidade social.
Afinal, poucos so aqueles dispostos a pagar de 6.908 a 9.949 euros o metro quadrado
de uma unidade habitacional.
O caso de Boulogne-Billancourt nos mostra uma outra forma de expanso do capital
imobilirio, aqui articulado ao poder pblico para a transformao da cidade, que
apaga seu espao industrial e se adqua, assim, aos princpios contemporneos de
espetacularizao do espao pblico.
329
330
parte 04:
ste trabalho foi realizado como produto final de sete anos de reflexes,
333
Limites da pesquisa
Dentre as nossas dificuldades, o tempo disponvel para a realizao da pesquisa foi
uma das principais. Propusemo-nos a compreender a produo capitalista da habitao a partir de vieses econmicos, financeiros, polticos e sociais, mas alguns desses
pontos exigiram um esforo e concentrao maiores. Questes relacionadas s diferenas jurdicas, ao funcionamento dos mercados financeiros, estruturao poltica
dos territrios tiveram de ser trabalhadas com cautela.
Outros temas importantes tiveram de ser tratados superficialmente, principalmente
os casos prticos apresentados do captulo 8. Julgamos importante, contudo, indicar
a importncia do acompanhamento desses casos, sem querermos com isso restringir
novos estudos de caso exclusivamente a esses as possibilidades. Acreditamos que os casos apresentados, sobretudo aqueles brasileiros, podem nos trazer informaes-chave
para a compreenso dos mecanismos de funcionamento de alguns instrumentos urbansticos associados a polticas pblicas, at ento pouco estudados, alm de serem
importantes politicamente, no que diz respeito ao acompanhamento das comunidades
mais frgeis envolvidas nos processos.
Questes de disponibilidade de dados tambm so limites dessa pesquisa. O mtodo
empregado para o mapeamento da atividade imobiliria em le-de-France foi essencialmente emprico, diante do fato de que, na Frana, nenhuma das instituies concernidas ao estudo aceitaram nos repassar suas bases de dados oficiais. Alm disso, no
que tange aos dados produzidos no captulo 6, no dispnhamos de informaes sobre
o nmero de lanamentos imobilirios por incorporadora francesa, mas sim o nmero
de reservas. Apesar de j termos explicado as razes para essa diferena, acreditamos
ser importante continuarmos o estudo utilizando de dados oficiais de lanamentos, e
no apenas de reservas (ainda que, em geral, a maior parte dessas reservas terminem
em canteiro de obras).
Seria preciso obter dados da produo total de habitao das grandes incorporadoras
estudadas antes da abertura de capital, ano a ano, e comparar com o nmero de lanamentos anual aps a entrada em Bolsa. Isso nos traria elementos novos para comprovar, efetivamente, o maior desempenho desses agentes na produo da habitao e
da cidade, atravs da financeirizao da produo.
334
O recorte metodolgico nos imps outras limitaes no caso dos casos brasileiros: a
discusso sobre a urbanidade dos grandes empreendimentos horizontais construdos
para contemplar financiamentos do programa MCMV. Isso se deveu escolha de
agentes e de um territrio no onde essa questo no era posta. Para o modelo mais
popular de habitao, que vem sendo promovido aos moldes do MCMV, deveramos ter escolhido outras empresas, fortes nesse mercado, como a Rodobens Negcios
Imobilirios, a MRV Engenharia ou a HM Engenharia. Felizmente, esse assunto foi
abordado na tese de Mariana Fix, atualmente no prelo, contribuio importante para
o mapeamento dos fenmenos urbanos citados.
Gostaramos tambm de termos abordado a questo da transformao urbana em
bairros de passado industrial em So Paulo, que hoje constituem novas fronteiras da
expanso do capital imobilirio-financeiro. Sobre a transformao da morfologia urbana em bairros pericentrais da cidade de So Paulo: a substituio de tipologias de
residncias unifamiliares em bairros de origem operria por grandes torres verticais,
que incorporam diversos lotes menores e o transformam em um nico grande terreno,
permitindo a construo de torres: muda-se a urbanidade das ruas, a densidade demogrfica do bairro, a memria da cidade, tudo isso em nome do qu? Da expanso
do mercado imobilirio.
Seria importante tambm mapear a influncia de instrumentos como a outorga onerosa do direito de construir na verticalizao dos empreendimentos na cidade de So
Paulo. Essa pesquisa seria de grande interesse para compreendermos como um instrumento urbanstico tem afetado o territrio ao permitir que as incorporadoras construam alm do que previsto pelo Plano Diretor de So Paulo1.
Seria importante tambm termos realizado um nmero maior de entrevistas, com representantes das incorporadoras e com tcnicos do poder pblico, mas o tempo curto
foi fator limitante nesse aspecto.
A essas limitaes empricas, associam-se limitaes tericas.
1
Iniciamos a busca dessas informaes em conjunto com Isabela Armentano e Fernanda Mota em
trabalho da disciplina Instrumentos Urbansticos, ministrada pela Profa. Dra. Raquel Rolnik na FAU USP,
no segundo semestre de 2010. No foi possvel, contudo, chegarmos a uma concluso mais definitiva at o
fechamento desse trabalho.
335
Limitaes tericas:
Algumas de nossas limitaes so de fundo terico. Seria importante trabalharmos as
teorias desenvolvidas por pesquisadores de diversas reas, para conseguirmos aprofundar a crtica. Entre eles, Henri Lefebvre (A produo do espao); Pierre Bourdieu
(capital simblico); Luciana Royer (financeirizao da poltica habitacional no Brasil);
Ermnia Maricato, Nabil Bonduki, entre outros (polticas habitacionais brasileiras desde o BNH); Jean-Claude Driant, entre outros (histrico das polticas habitacionais
francesas).
336
O surgimento dos setores de incorporao imobiliria nos bancos franceses (pesquisa por ns desenvolvida na Frana, mas que merece ser aprofundada por outros
pesquisadores);
As polticas de substituio de programas de habitao social HLM, com a destruio
de conjuntos modernistas construdos no ps-Guerra e as reivindicaes da populao
concernida;
As relaes existentes entre os loteamentos periurbanos franceses e os subrbios
norte-americanos;
No momento em que o dispositivo Scellier venha a ser extinto, em 2013, quais novas
configuraes de incentivo produo habitacional de mercado sero traadas pelo
Estado francs?
Nas pesquisas comparadas entre ambos pases, ou nos pontos de reflexo pertinentes
ambos os casos:
Aprofundamento das questes relativas aos efeitos do mercado financeiro sobre a produo habitacional capitalista;
Acompanhamento das transformaes das posies acionrias das incorporadoras,
investigando a importncia de capitais estrangeiros na constituio acionria desses
grupos;
Investigao mais aprofundada das transformaes nas estruturas de projeto e de incorporao antes e depois da abertura de capital;
As diferenas entre incorporadoras nacionais e internacionais dos grupos menores de
incorporao imobiliria
A articulao entre instrumentos urbansticos que visem o cumprimento da funo
social da propriedade com a poltica de financiamento habitacional e os programas
Limites da padronizao: at que ponto a padronizao da produo habitacional capitalista empregada em espaos geogrficos distintos? Estudos de casos comparando
a produo das incorporadoras brasileiras atuantes em pases latinoamericanos e das
incorporadoras francesas que atuam em pases europeus;
337
Discusso
Ao trmino desse trabalho, no acreditamos ser pertinente fecharmos com um captulo de concluses, mesmo porque a reflexo acerca do tema ainda est em construo.
Pesquisas acadmicas importantes vm sendo realizadas por pesquisadores brasileiros,
e, na Frana, o fenmeno ainda pouco estudado. Propomos ento um fechamento
atravs da forma de discusso, um pouco aos moldes da Academia francesa, mas
que nesse caso consideramos mais apropriado.
Se a conformao do capitalismo atualmente na esfera da acumulao financeira
recente nos ditos pases centrais, tanto mais o naqueles chamados perifricos. As
razes desse fenmeno devem ser compreendidas como um esforo das elites e das
grandes corporaes dos pases imperialistas dos anos 80 em retomar a acumulao
do grande capital a nveis antes vistos somente durante a primeira fase de hegemonia
financeira, descrita por Dumnil e Lvy. No final dos anos 80, as polticas neoliberais
configuram-se como veculos dessa estratgia, na qual a finana reassume papel hegemnico. Nesse sentido, uma onda de abertura de capital das corporaes e sociedades
annimas marcar a economia internacional, dando um papel s Bolsas de Valores
como no se via desde os anos 1920, e a financeirizao passa a ocorrer em setores da
economia e da sociedade at ento bastante tradicionais, como a produo de alimentos e a produo capitalista da habitao.
338
2
E. Maricato, K. Leito, Notas sobre globalizao, crise e cidades no Brasil, In: Novos padres de
acumulao urbana na produo do habitat: olhares cruzados Brasil-Frana, p.108.
339
internacional, iniciada em 2007 nos Estados Unidos, evoluindo para crise econmica
internacional nos anos seguintes. Nesse momento, em que tanto as incorporadoras
brasileiras como as francesas haviam acabado de se lanarem em Bolsa, o Estado assume, mais uma vez, papel central de garantidor das condies de mercado.
Os Estados intervieram com a criao de leis que implantam programas e dispositivos
de estmulo produo e ao consumo de imveis residenciais novos, enquanto medidas anticclicas. Os programas adotados nesses pases foram claramente associados a
um objetivo duplo: solucionar o problema do dficit habitacional e cooperar para o
reaquecimento da economia. No caso francs, uma dimenso suplementar deve ser
considerada: a retomada dos incentivos fiscais para estimular a produo habitacional
nova e os investimentos locativos Lei Scellier vm de encontro com o desmonte
das polticas keynesianas de habitao, quando o Estado francs ainda atuava produzindo moradias destinadas a programas de aluguel social. Contraditoriamente, em
um governo que dizia fazer da Frana um pas de proprietrios, ao trmino de pouco
menos de trs anos, percebe-se a falncia dessa poltica, tanto em termos de viabilidade financeira para os cofres pblicos, quanto pelo fato de ter trabalhado para angariar novos patrimnios imobilirios para uma populao essencialmente abastada.
Polticas de crdito taxa zero de juros para estimular a aquisio da casa prpria
ficaram em segundo plano na gesto Sarkozy. Face crise econmica, vem-se ainda
mais reduzidas, poucos meses aps a reao do Estado face aos questionamentos da
populao, sobre onde estaria a Frana dos proprietrios. O que no nada bom
para um poltico que planeja ser reeleito nas prximas presidenciais.
A poltica estatal brasileira, de incentivo ao mercado imobilirio residencial, apresentou-se mais eficiente. Tanto do ponto de vista da materializao dos investimentos
tendo sido atingida a meta de um milho de unidades lanadas quanto do prisma
eleitoreiro; ao menos, garantiu a reeleio do partido dito de esquerda, agora em seu
terceiro mandato consecutivo. Mas aqui, diferentemente do que ocorrera na Frana,
o modelo de interveno foi moldado pelos prprios incorporadores imobilirios, que
se reuniram com o governo e lhe mostraram como proceder para evitar a crise do
setor. A esse projeto privado para uma poltica pblica, articula-se o discurso popu-
340
3
Cf. Presidente Lula participa da abertura do 79 Enic, Secovi-SP, 04 de outubro de 2007. Disponvel
em: http://www.secovi.com.br/noticias/presidente-lula-participa-da-abertura-do-79-enic/1960/
4
Para voltarem a cair anos mais tarde, diante do agravamento da crise econmica.
341
342
6
9.
numa euforia tal que remete o imaginrio das pessoas ao receio de bolhas imobilirias,
palavras que se tornaram mais prximas do vocabulrio da populao desde a crise
de 2007. Face ao aumento intensivo dos preos dos imveis residenciais, no Brasil e
na Frana, surgem indagaes sobre a montagem de bolhas imobilirias nesses pases.
Quanto ao Brasil, o aumento da renda e a criao da lei de alienao fiduciria,
associados diminuio das taxas de juros, fez o crdito imobilirio alcanar ndices
recordes (37 bilhes de reais no primeiro semestre de 2011, alta de 55% em relao
ao mesmo perodo de 2010)8. Para Luis Frana, da Abecip9, as pessoas comearam a
procurar mais, a demanda era muito grande por imvel, ento a voc tem um ajuste
nos preos dos imveis 10.
Sinais de bolha podem ser observados quando h um descolamento do preo de venda dos imveis com o preo do aluguel, e quando ocorre deslocamento entre preo de
venda e custo de produo. Otimista, em entrevista ao Jornal da Globo, o presidente
do Sindicato da Indstria da Construo do Rio Grande do Sul, Moacyr Schukster
interroga: Por que poderamos ter uma bolha? Ou pela supervalorizao do imvel
ou pela falta de renda de quem vai pagar a prestao. Se ns tivermos essas duas
pontas bem cuidadas, ns no teremos nenhum problema 11. Entretanto, em So
Paulo, aqueles dois sinais de bolha se manifestam. Segundo Samy Dana, da FGV-SP,
em entrevista ao Jornal da Globo, em So Paulo, os preos subiram muito, sobretudo
o preo de imveis novos, a gente no v o aluguel acompanhando 12. Segundo a
reportagem do Jornal da Globo, nos ltimos trs anos, em So Paulo, houve aumento
de 85% nos preos de venda dos imveis, enquanto que o aluguel aumentou em 38%
no mesmo perodo13.
Em julho de 2011, o Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da Universidade
de So Paulo publicou em uma de suas cartas peridicas um artigo chamado Alerta
8
Cf. Acesso ao financiamento ajuda os brasileiros a comprarem casa prpria, Jornal da Globo, 17
de agosto de 2011. Disponvel em: http://g1.globo.com/jornal-da-globo/noticia/2011/08/acesso-aofinanciamento-ajuda-os-brasileiros-comprarem-casa-propria.html, visitado em agosto de 2011.
9
10 Cf. Acesso ao financiamento ajuda os brasileiros a comprarem casa prpria, Jornal da Globo, 17 de
agosto de 2011.
11 Cf. Entenda as causas do crescimento nos preos dos imveis no Brasil, Jornal da Globo, 17 de agosto
de 2011.
12
Idem.
13
Idem.
343
de Bolha 14. Na publicao, o professor declarava que os preos dos imveis residenciais e comerciais, estes mais, tm crescido no mercado brasileiro alm do que
explicvel pela sua estrutura de custos. Preos crescentes no so sinnimos de bolha,
mas preos crescentes sem explicao na estrutura de custos so efeitos de desorganizao do mercado e identificam a ocorrncia de bola. E explicando o fenmeno
ocorrido, o professor da Poli cita as vantagens do mercado imobilirio como lugar de
investimento: preos crescentes no so causas de bolha, mas so efeitos de existncia
de demanda desarticulada de mercado, influenciada pela sensao de que o produto
de real estate, mesmo prejudicado pelos seus atributos de rigidez e liquidez, representa
um ativo no qual possvel fazer posies especulativas de curto prazo com expectativa de resultados expressivos.
O grfico a seguir (Figura 81) de autoria do Ncleo de Real Estate da Poli. Atravs
dele, o professor Lima Jr. explica que no primeiro semestre de 2011, em So Paulo, os
preos residenciais subiram na amostragem global, 14,4%, o que se traduz em um aumento recorrente mensal equivalente a 2,21%, contra 5,6% de variao do Incc-fgv15,
equivalente a 0,91% recorrente mensal, metade da taxa de crescimento dos preos.
Para acompanhar a curva de custos, o ndice de preos deveria estar em junho-2011
em 185,66, contra os 203,37 medidos pela Fipe. Em outras palavras, a curva mais
fina refere-se ao ndice de preos medido pela Fipe-zap. Para que o comportamento
do mercado imobilirio paulistano no se apresentasse desordenado, essa curva deveria acompanhar o mesmo ritmo de progresso que aquela referente aos custos de
produo, medidos pela FGV (curva mais espessa, na parte baixa do grfico). A relao entre os dois ndices dada pelo desconto do ndice Fipe-zap pelo efeito Incc-fgv
(curva intermediria, no grfico). Desse modo, o professor percebe um descolamento
dos preos em relao ao custo de produo desde dezembro de 2010, no mercado
imobilirio de So Paulo. A curva correta representada com a bifurcao mais espessa na parte superior da curva do ndice Fipe-zap.
344
Figura 81 [Grfico] Evoluo dos ndices de preo de venda dos imveis residenciais
novos em So Paulo e da curva de custos de produo. Fonte: NRE-POLI.
O jornal The Wall Street Journal j publicou artigo indicando que a entrada de capital estrangeiro na economia brasileira (segundo pas a receber maior soma nos ltimos anos, aps a China), alimenta a formao de uma bolha imobiliria no pas.
As informaes contidas no grfico da Figura 81, associadas s informaes sobre
descolamento entre preos dos imveis e alugis, indicam, portanto, que graas ao
aquecimento do mercado imobilirio residencial, obtido com a abertura de capital das
incorporadoras e com as polticas implementadas pelo governo federal, em So Paulo,
estamos passando por uma bolha imobiliria.
Na Frana, face alta importante nos preos dos imveis residenciais na Frana, da
ordem de 140% desde o final da dcada de 90, os especialistas esto divididos. Michel
Mouillart admite que o aumento de preos existe, mas no acredita na hiptese de a
alta dos preos ser efeito de uma bolha imobiliria na Frana. Ele destaca aspectos
sociolgicos relativos alta dos preos: preciso dizer que a alta dos preos impediu
as famlias modestas de adquirirem a casa prpria, alm de participar segregao
345
social nas aglomeraes urbanas 16. J de acordo com Marc Tonati17, a bolha imobiliria est formada h alguns meses 18 e, para ele, o principal indcio o descolamento
entre o crescimento dos preos dos imveis em relao ao crescimento da renda da
populao francesa. Ele estima que a bolha no deve estourar, mas desinchar com
uma queda dos preos de 5 a 10% de maio de 2011 a meados de 2012, quando das
eleies presidenciais. Para o Centre danalyse stratgique, centro de estudos estratgicos ligado ao governo francs, existe uma bolha imobiliria na Frana e, para seus pesquisadores somente quando a bolha estoura que sua existncia se impe a todos 19.
Figura 82 [Grfico] Evoluo dos preos dos imveis novos na Frana e relao com o custo da
construo. Fonte: Centre dAnalyse Stratgique, 2011.
16 M. Mouillart, entrevistado pelo peridico La vie Immo. Cf. Une bulle immobilire en France ? Cest ce
quen pensent les experts, La vie Immo, 23 de maio de 2011. Disponvel em: http://www.lavieimmo.com/
interview-immobilier/une-bulle-immobiliere-en-france-ce-qu-en-pensent-les-experts-11677.html
17
18 Cf. Une bulle immobilire en France ? Cest ce quen pensent les experts, La vie Immo, 23 de maio de
2011.
19
346
Idem.
20 Centre dAnalyse Stratgique. Lvolution des prix du logement en France sur 25 ans. La note danalyse
N. 221, abril de 2011, p. 10.
21 Lembremos que, nesses pases, como o Brasil (onde 70% da populao excluda do mercado formal
de habitao), esses agravantes vm apenas a se somar a uma estrutura de excluso social que posta
priori.
347
Figura 83 [Grfico] Evoluo da mdia dos preos por metro quadrado dos apartamentos
novos comercializados na regio le-de-France, de 2006 a 2011. Fonte: LaVieImmo.
crescente das polticas pblicas urbanas, que penam cada vez mais a atingirem os objetivos que elas assinam, que seja a diversidade social ou a luta contra a urbanizao
dispersa. Essa ltima observao nos conduzir a nos perguntar sobre a eficcia das
polticas pblicas e as condies de suas implementaes 22.
Mais do que impor consequencias ao territrio, a financeirizao das incorporadoras
imobilirias as torna internacionais, seja do ponto de vista da expanso geogrfica de
seus investimentos, seja quanto s origens de seus capitais. Assim, srios problemas
comeam a existir no contexto poltico. Qual o lugar para a poltica urbana nesse novo
momento histrico? Qual o lugar do planejamento urbano e das polticas habitacionais nesse novo contexto? Como gerir a cidade enquanto planejadores, urbanistas,
rgos e instituies pblicas, quando outros atores chegam em cena?
Para Christian Topalov, uma mudana nesse domnio seria apenas possvel se a situao fosse conduzida por uma lgica no-capitalista, para alm dos interesses privados de mais-valia. Nesse caso, a habitao seria possvel, mas ela no seria uma
mercadoria, j que sua produo seria realizada fora de uma lgica capitalista.
Constatamos, no entanto, que uma produo em massa dessa habitao mdia problemtica. Ela deve passar pela promoo pblica, ou no caso de permanecer privada,
ela precisa da manuteno de elementos no-capitalistas no sistema de produo e
22
348
circulao. As polticas habitacionais que emergiram com o Welfare State iam nesse sentido. Essas que marcam hoje os anos de crise visam, ao contrrio, a fazer da
habitao uma mercadoria como todas as outras. Elas j se confrontam mesma
realidade incontornvel 23. Assim, a formulao de uma poltica pblica de proviso
de habitao em massa conduzida ou sugerida por promotores privados pode ser algo
claramente perigoso.
Como contrapartida habitao conduzida por promotores privados, necessrio
pensar o papel que os movimentos populares assumem na cidade, principalmente
aqueles que reivindicam o direito moradia, trabalhado na presente monografia.
Esses movimentos traduzem a polarizao da habitao, entre ser um direito e uma
mercadoria. Uma colocao interessante feita em obra coletiva dos autores Bruno
Lefebvre, Michel Mouillart, Sylvie Occhipinti: Ora, se reconhecemos a existncia de
um direito moradia, isso pressupe que reconheamos a existncia de um ou vrios
responsveis. Na verdade, mesmo se o Estado possui um papel particular, cada um de
ns responsvel desse direito. Jogar a habitao numa lgica de mercado talvez
esquec-la 24. E se, segundo Chesnais, as empresas de capital aberto passam a atuar
principalmente para promover o lucro dos investimentos na esfera financeira, isso se
comprova com a fala do agente mainstream francs, Guy Marty: podemos lamentar
que as finanas submetam todos os critrios, que sejam a qualidade arquitetnica ou a
utilidade econmica ideia nica de rentabilidade previsvel de um imvel 25.
As articulaes dos movimentos populares em luta pelos direitos moradia e cidade, parecem ser um caminho, uma esperana onda de reproduo do capital sob
as formas do imobilirio, que reduz um direito, lugares de vida, valores de uso, em
mercadoria, valores de troca. Face expanso do capital imobilirio, agora ainda mais
poderoso, visto que articulado e alimentado pelo capital financeiro, os movimentos
sociais precisam ser reforados.
No plano poltico, discutindo as conseqncias da tomada da cidade pelas finanas,
Vincent Renard lamenta que inexistam instrumentos urbansticos que controlem a
influncia das finanas sobre o espao na Frana, mas podemos validar a observao
23
24
349
tambm para o Brasil , em direo a equilbrios a longo termo: certamente, a habitao h sculos faz parte de um mercado, h um preo a ser pago para ocupar a casa
dos seus sonhos, ou ento encontrar a interseco de seus sonhos e de suas possibilidades. Mas a violncia das arbitragens financeiras impulsionada pela carncia de mecanismos de planificao estratgica para garantir grandes equilbrios a longo termo26.
Os agentes privados que investem nas companhias imobilirias se interessam apenas
no lucro financeiro, nos dividendos, na possibilidade de especulao, como admite
Guy Marty, da IEIF, ao dizer que a entrada do capital internacional no setor imobilirio no ocorre pelo amor pedra. Esses investidores, fundos de penso internacionais, empresas de private equities, e investidores particulares, tm ento a vantagem de no terem de se preocupar com as conseqncias da reproduo desse capital
sobre o territrio. Diante disso, com a intensificao das atividades imobilirias, o
territrio pouco importa e, as polticas pblicas locais, que deveriam controlar a ao
desses agentes, mostra-se vulnervel, quando no conivente, face a esses processos.
A produo da habitao, nesses moldes no mais pode ser chamada de arquitetura,
assim como os espaos produzidos no mais apresentam valores de projetos de cidade.
Espao construdo parece ser o termo que nos resta para abordar esses aspectos da
cidade contempornea.
No momento em que a especulao gera riquezas de uma ordem estratosfericamente
superior ao avano da economia real, em que as trocas financeiras assumem valores
muito superiores aos do PIB mundial, j foi dito que o poder das finanas deve ser
desmantelado. Chesnais aposta nos movimentos sociais e na militncia juvenil como
esperana para solucionar essa questo. Acreditamos na importncia da luta poltica
junto aos movimentos populares para a defesa das populaes que so mais afetadas
quando, para manter o lastro material da reproduo capitalista, o capital imobiliriofinanceiro os ameaa na escala local. A pesquisa acadmica outra frente importante,
nos trazendo elementos para a compreenso das reais dimenses dos fenmenos ligados produo capitalista da habitao e da cidade na era da acumulao financeira.
Essas pesquisas nos apontariam caminhos a serem seguidos na poltica pblica, em
26
350
Ibidem.
351
bibliografia
356
357
FRIBOURG, A.-M. Evolution des politiques du logement depuis 1950. In: SGAUD,
M., BONVALET, C., BRUN, J. (orgs.). Logement et habitat: ltat des savoirs, Paris :
La Dcouverte, 1998.
GIRARDON, J. Lintercommunalit, Paris: Ellipses Marketing, 2008.
GROTTI, T. A recente produo de habitao popular em reas consolidadas de So
Paulo: um discusso sob a tica da avaliao ps ocupao. Monografia (Trabalho de
Concluso de Curso) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So
Paulo, So Paulo, 2011.
HARVEY, D. A produo capitalista do espao, So Paulo: Annablume, 2005 a.
_____. A brief history of Neoliberalism, New York: Oxford University Press, 2005 b.
HASSENTEUFEL, P. Sociologie politique: laction publique, Paris: Armand Colin,
2008.
HELLEINER, H. States and the reemergence of global finance. From Bretton Woods
to the 1990s, Ithaca/Londres: Cornell University Press, 1994.
HOBSBAWM, E. Os anos dourados. In: A Era dos extremos: o breve sculo XX, 10
ed., So Paulo: Companhia das Letras, 2008.
HUSSON, M. Les casseurs de lEtat social, Paris: La Dcouverte, 2003.
KRUGMAN, P. La mondialisation nest pas coupable: Vertus et limites du librechange, Paris: La Dcouverte, 2000.
JOBERT, B. Le tournant no-libral en Europe: ides et recettes dans les pratiques
gouvernementales, Paris: LHarmattan, 1994.
LEAL, S., LACERDA, N.(orgs.). Novos padres de acumulao urbana na produo
do habitat: olhares cruzados Brasil-Frana, Recife: Editoria Universitria UFPE, 2010.
LEFBVRE, B. et al. Politique du logement: 50 ans pour un chec, Paris: LHarmattan,
1991.
LEMOS, C. Prefcio. In: SAMPAIO, M. R. A. De (org.), A promoo privada da
habitao econmica e a arquitetura moderna, So Carlos: Rima/FAPESP, 2002.
358
LEVY, J. The State after Statism: New State Activities in the Age of Liberalization,
Cambridge MA: Harvard University Press, 2006.
MARICATO, E. Indstria da construo e poltica habitacional. 209p., Tese
(Doutorado) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo , Universidade de So Paulo,
So Paulo, 1984.
_____.(org). A produo capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial, So
Paulo: Alpha-Omega, 1979.
MARX, K. O Capital. Livro 1, 25 ed., Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 2008.
_____. O Capital. Livro 2, 8 ed., Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 2008.
_____. O Capital. Livro 3, 1 ed., Rio de Janeiro: Civilizao Brasileira, 2008.
MICHEL, H. Proprit. In: Proprit, Propritaires: politiques publiques et groupes
dintrt dans le secteur immobilier en France. 567p, Tese (Doutorado) cole des
hautes tudes en sciences sociales, Paris, 2000.
MIELE, S. A. O lugar dos investimentos imobilirios-financeiros na reproduo
capitalista da Metrpole de So Paulo. In: Diez aos de cambios en el Mundo, en la
Geografa y en las Ciencias Sociales, 1999-2008, Actas del X Coloquio Internacional
de Geocrtica, Barcelona, Universidad de Barcelona, 26-30 mai. 2008. Disponvel
em : http://www.ub.es/geocrit/-xcol/345.htm
MOUILLART, M., POTIER, Y. Logements et exclusions : le point de vue de
lconomie, Paris : ACMIL, 1998.
NAPPI-CHOULET, I. Les mutations de limmobilier: de la finance au dveloppement
durable, Paris : Autrement, 2010.
PAIVA, C. C. A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a
cidade no capitalismo contemporneo, Tese (Doutorado) Instituto de Economia,
Universidade Estadual de Campinas, Campinas, 2007.
POLLARD, J. Acteurs conomiques et rgulation politique: les promoteurs immobiliers
au centre des politiques du logement dans les rgions de Paris et de Madrid, Tese
(Doutorado) Institut dEtudes Politiques de Paris, Sciences Po, Paris, 2009.
359
construtoras de capital aberto. In: Paulo Cesar Xavier Pereira. (Org.). Negcios
imobilirios e transformaes scio-territoriais em cidades da Amrica Latina. So
Paulo: FAUUSP, 2011, v. , p. 49-72.
SILVEIRA, R. L., PEREIRA, P. C. X., UEDA, V. (orgs.). Dinmica imobiliria e
reestruturao urbana na Amrica Latina, Santa Cruz do Sul: EDUNISC, 2006.
SIMON, A., MALLE, R. Introduction la finance et lconomie de limmobilier,
Paris : Economica, 2009.
SZMRECSANYI, T. (org). Histria Econmica da cidade de So Paulo, So Paulo:
Globo, 2004.
360
http://compresse.bnpparibas.com/applis/wCorporate/wCorporate.nsf/
docsByCode/ADIA-78SDZQ/$FILE/CR_FR_financiarisationimmobilier[1].pdf
ZUKIN, S. Landscapes of power: from Detroit to Disney World, Los Angeles:
University of California Press, 1993.
361
h t t p : / / w w w. p e r s e e . f r / w e b / r e v u e s / h o m e / p r e s c r i p t / a r t i c l e /
geo_0003-4010_1960_num_69_373_14601
BEAL, V., ROUSSEAU, M. Nolibraliser la ville fordiste. Politiques urbaines postkeynsiennes et re-dveloppement conomique au Royaume-Uni: une approche
comparative. Revue Mtropoles, n.4, pp. 160-202, 2008. Disponvel em: http://
metropoles.revues.org/3502
BONNEVILLE, M. Les mutations de la gestion immobilire urbaine : nouvelles
pratiques et nouveaux acteurs. Revue de Gographie de Lyon, Lyon, v.64, pp. 135139, 1989.
BOURDIEU, P. et al. Un placement de pre de famille. In: Actes de la recherche en
sciences sociales, Paris, v. 81, n. 1, p. 6-33, 1990. Disponvel em: http://www.persee.
fr/web/revues/home/prescript/article/arss_0335-5322_1990_num_81_1_2924
DESJARDINS, X. Le logement social au temps du nolibralisme. Mtropoles, n.4,
2008. Disponvel em: http://metropoles.revues.org/3022.
DRIANT, J-C. Politiques de lhabitat et crise du logement. La Documentation
Franaise. Problmes politiques et sociaux, Paris, n944, jan. 2008.
_____. et al. Politiques du logement et mutations socio-conomiques des territoires,
Revue Enjeux Logement, n2, jan-fev. 2008, pp.59-137. Disponvel em: http://www.
lab-urba.fr/articles/driant_Revue_Enjeux_Logement_N2.pdf
EPSTEIN, R. Gouverner distance. Quand lEtat se retire des territoires. Esprit,
Paris, nov. 2005. Disponvel em: http://www.esprit.presse.fr/archive/review/article.
php?code=13412
HALBERT, L. Villes, rseaux et mondialisation. Cahiers franais, Paris, n.328, pp. 1823, 2005. Disponvel em : http://hal.archives-ouvertes.fr/docs/00/20/18/09/PDF/
Halbert_Cahiers_francais_2005.pdf
LORRAIN,
D.
Urban
Capitalisms:
European
Models
in
Competition.
362
BISSUEL, B., REY-LEFEBRE, I. Icade: les bailleurs sociaux victimes dun scandale
dEtat?. Le Monde, Paris, 31 dez. 2009. Disponvel em: http://www.amisdelavenir.
fr/spip/IMG/pdf/icade.pdf
Bientt le krach immobilier? La Vie Immo, 8 de agosto de 2011. Disponvel em:
http://www.lavieimmo.com/prix-immobilier/bientot-le-krach-immobilier-12526.
html
OS CAMPEES do neoliberalismo. Veja, So Paulo, set. 2003. Apud: LEBLON, S.
A exumao do discurso neoliberal na mdia. Carta Maior, 13 out. 2008. Disponvel
em:
http://www.cartamaior.com.br/templates/materiaMostrar.cfm?materia_id=15291
CANADO, P. Incorporadora PDG compra a Agre. O Estado de So Paulo,
So Paulo, 04 mai. 2010. Disponvel em: http://www.estadao.com.br/noticias/
impresso,incorporadora-pdg-compra-a-agre,546503,0.htm
COSTA, A. C. Construo civil enfrenta gargalo na mo de obra. In: Veja, 11 dez.
2010.
CRISE bancaire: le casse du sicle. Manire de voir, Paris, n.119, out.-nov. 2011.
Disponvel em: http://www.monde-diplomatique.fr/mav/119/
CESSION du ple logement de lImmobilire Caisse des Dpts. JO Snat, 29 jan.
2009. Disponvel em: http://www.senat.fr/questions/base/2009/qSEQ09010409S.
html
DAMORIN, S., FOREQUE, F., LAGE, J. Corte no Minha Casa, Minha Vida
derruba aes de construtoras. Folha.com, So Paulo, 03 mar. 2011.
Uma
empresa
2008,
n.
em
562.
construo.
Isto
Disponvel
em:
Dinheiro,
So
Paulo,
09
jul.
http://www.istoedinheiro.com.br/
noticias/4182_UMA+EMPRESA+EM+CONSTRUCAO
FARIA, R., Torres econmicas, In: Revista Tchne, Ed.130, jan.2007.
FERNANDES, S. Fazenda reduz estimativa de crescimento do PIB de 2011 para at
4%. Folha.com, So Paulo, 11 out. 2010.
364
365
MARICATO, E. Questo urbana foi rifada pelo governo Lula, pelo PT e aparentemente
pelo governo Dilma. Correio da Cidadania, 2011, entrevista concedida a Valria
Nader e Gabriel Brito.
MONEGIER, L. Immobilier: Krach, boom, bulle? La Vie Immo, 18 de julho de
2011.
NAPOLITANO, G., SALGADO, E. Uma aposta no popular. In: Exame, 28 de maio
2009.
ONAGA, M. PDG e Agre criam maior incorporadora do pas. In: Revista Exame.
com, 03 de maio de 2010.
PDG Realty assume 100% da Goldfarb. In: Portal Exame, 04 de maro de 2009.
PDG Realty aumenta participao na Goldfarb e pode ficar com 100% da empresa.
In: Valor Online, 22 de nov. 2007.
Programa Minha Casa, Minha Vida tem corte de R$5,1 bilhes. Correio Braziliense,
Braslia, 28 fev. de 2011.
RAYMOND, H. Habitat, modles culturels et architecture. Architecture dAujourdhui,
Paris, n.174, pp.50-53, jul.-ago., 1974.
ROBUSTI, J. C. Na rota correta. Revista Construo, So Paulo, p.3, out. 2007.
ROLNIK, R. Direito moradia versus especulao imobiliria. Caros Amigos, ano
XV, n. 169, abril 2011, pp. 12-17, entrevista concedida a Brbara Mengardo, Ceclia
Luedemann, Dbora Prado, Otvio Nagoya, Paula Salati, Tatiana Merlino.
SCELLIER: grave erreur (promoteurs). Le Figaro, Paris, 9 nov. 2011.
TULLY, S. Inside the trillionaires club. Fortune Magazine, 17 de agosto de 2009.
Uma empresa em construo: Por que as aes da PDG Realty se valorizam, enquanto
o setor imbobilirio desaba nas bolsas. Isto Dinheiro, ed.562, 09 de julho de 2008.
Une bulle immobilire en France ? Ce quen pensent les experts... La Vie Immo, 23 de
maio de 2011. Disponvel em : http://www.lavieimmo.com/interview-immobilier/
une-bulle-immobiliere-en-france-ce-qu-en-pensent-les-experts-11677.html
366
Leis brasileiras
Lei Nacional N 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomnio). Ttulo II,
Das incorporaes.
Lei Nacional N 6.404, de 1976, Art. 175. (Dispe sobre as Sociedades por Aes).
Lei N 11.977, incisos I ao IV. Artigo 6B. (Dispe sobre o Programa Minha Casa,
Minha Vida).
369