Pedro Pina Ruiz V1B PDF

UNIVERSIDADPOLITCNICADEMADRIDESCUELATCNICASUPERIORDEARQUITECTURA[ETSAUPM]
PROGRAMADEDOCTORADOCONSTRUCCINYTECNOLOGAARQUITECTNICAS
TESIS:DESARROLLODEUNMODELODEPREDIMENSIONADODECOSTESDE
CONSTRUCCINENELPROYECTOARQUITECTNICO
Resumen:
Elobjetivodelapresenteinvestigacineseldesarrollodeunmodelodeclculo
rpido, eficiente y preciso, para la estimacin de los costes finales de
construccin,enlasfasespreliminaresdelproyectoarquitectnico.
Se trata de una herramienta a utilizar durante el proceso de elaboracin de

estudiosprevios,anteproyectoyproyectobsico,nosiendoportantopreciso
para calcular el predimensionado de costes disponer de la total definicin
graficayliteraldelproyecto.
Se parte de la hiptesis de que en la aplicacin prctica del modelo no se

producirn desviaciones superiores al 10 % sobre el coste final de la obra
proyectada.
Para ello se formulan en el modelo de predimensionado cinco niveles de
estimacin de costes, de menor a mayor definicin conceptual y grfica del
proyectoarquitectnico.
Los cinco niveles de clculo son: dos que toman como referencia los valores
exgenosdeventadelasviviendas(promocininicialypromocinbsica)y
tresbasadosenclculosdecostesendgenosdelaobraproyectada(estudios
previos,anteproyectoyproyectobsico).
Elprimerniveldeestimacindecarcterexgeno(nivel.1),secalculaenbase
a la valoracin de mercado de la promocin inmobiliaria y a su porcentaje de
repercusindesuelosobreelvalordeventadelasviviendas.
Elquintoniveldevaloracin,tambindecarcterexgeno(nivel.5),secalcula
apartirdelcontrasteentreelvalorexternobsicodemercado,loscostesde
construccinylosgastosdepromocinestimadosdelaobraproyectada.
Este contraste entre la repercusin del coste de construccin y el valor de

mercado,suponeunainnovacinrespectoalosmodelosdepredimensionado
decostesexistentes,comoprocesometodolgicodeverificacinyvalidacin
extrnseca, de la precisin y validez de las estimaciones resultantes de la
aplicacin prctica del modelo, que se denomina Pcr.5n (Predimensionado
costesdereferenciacon.5nivelesdeclculosegnfasededefinicinproyectual
/ideacinarquitectnica).
DESARROLLODEUNMODELODEPREDIMENSIONADODECOSTESDECONSTRUCCINENELPROYECTOARQUITECTNICO
TESISDOCTORAL:TOMOI/IIIPEDROPINARUIZARQUITECTO
Los otros tres niveles de predimensionado de costes de construccin

endgenos,seestimanmedianteclculosanalticosinternosporunidadesde
obra y clculos sintticos por sistemas constructivos y espacios funcionales, lo
que se lleva a cabo en las etapas iniciales del proyecto correspondientes a
estudiosprevios(nivel.2),anteproyecto(nivel.3)yproyectobsico(nivel.4).
Estosclculostericosinternossonfinalmenteevaluadosyvalidadosmediante
laaplicacinprcticadelmodeloenobrasdeedificacinresidencial,delasque
seconocensuscostesrealesdeliquidacinfinaldeobra.
Segnvaevolucionandoyseincrementaelniveldedefinicinydesarrollodel
proyecto, desde los estudios previos hasta el proyecto bsico, el clculo se va
perfeccionando en su nivel de eficiencia y precisin de la estimacin, segn la
metodologaaplicada:[aproximacionessucesivasenintervalosfinitos],siendola
hiptesis bsica como anteriormente se ha avanzado, lograr una desviacin
mximadeunadcimaparteenelclculoestimativodelpredimensionadodel
costerealdeobra.
El clculo del coste de ejecucin material de la obra, se desarrolla en base a

parmetros cbicos funcionales tridimensionales del espacio proyectado y
parmetrosmtricosconstructivosbidimensionalesdelaenvolventeexterior
decubierta/fachadaydelahuelladeledificiosobreelterreno.
Loscostesfuncionalesyconstructivosseponderanencadafasedelprocesode
clculo con sus parmetros temticos/especficos de gestin (Pg), proyecto
(Pp) y ejecucin (Pe) de la concreta obra presupuestada, para finalmente
estimarelcostedeconstruccinporcontrata,comoresultadodeincrementar
al coste de ejecucin material el porcentaje correspondiente al parmetro
temtico/especificodelaobraproyectada.
El modelo de predimensionado de costes de construccin Pcr.5n, ser una

herramienta de gran inters y utilidad en el mbito profesional, para la
estimacin del coste correspondiente al Proyecto Bsico previsto en el marco
tcnicoylegaldeaplicacin.
Segn el Anejo I del Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE), es de obligado

cumplimientoqueelproyectobsicocontengaunaValoracinaproximadade
la ejecucin material de la obra proyectada por captulos, es decir , que el
Proyecto Bsico ha de contener al menos un presupuesto aproximado, por
captulos,oficiostecnologas.
El referido clculo aproximado del presupuesto en el Proyecto Bsico,

necesariamente se ha de realizar mediante la tcnica del predimensionado de
costes,dadoqueenestafasedelproyectoarquitectnicoannosedisponede
clculos de estructura, planos de acondicionamiento e instalaciones, ni de la
resolucinconstructivadelaenvolvente,porcuantonosehandesarrolladolas
especificacionespropiasdelposteriorproyectodeejecucin.
Estaestimacinaproximadadelcostedelaobra,essencilladecalcularmediante
la aplicacin prctica del modelo desarrollado, y ello tanto para estudiantes
comoparaprofesionalesdelsectordelaconstruccin.
Como se contiene y justifica en el presente trabajo, la aplicacin prctica del

modelo para el clculo de costes en las fases preliminares del proyecto, es
rpida y certera, siendo de sencilla aplicacin tanto en vivienda unifamiliar
(aisladasypareadas),comoenviviendascolectivas(bloquesymanzanas).
Tambin,elmodeloesdeaplicacinenelmbitodelavaloracininmobiliaria,
tasaciones, anlisis de viabilidad econmica de promociones inmobiliarias,
estimacindecostesdeobrasterminadasyengeneral,cuandonosedispone
delproyectodeejecucinyseaprecisocalcularloscostesdeconstruccindelas
obrasproyectadas.
Adems, el modelo puede ser de aplicacin para el chequeo de presupuestos

calculados por el mtodo analtico tradicional (estado de mediciones
pormenorizadas por sus precios unitarios y costes descompuestos), tanto en
obrasdeiniciativaprivadacomoenobraspromovidasporlasAdministraciones
Pblicas.
Por ltimo, como lneas abiertas a futuras investigaciones, el modelo de

predimensionadocostesdereferencia5nivelesdeclculo,sepodraadaptar
yaplicarparaotrosusosytipologasdiferentesalaresidencial,comoedificios
de equipamientos y dotaciones pblicas, valoracin de edificios histricos,
obras de urbanizacin interior y exterior de parcela, proyectos de parques y
jardines,etc..
Estaslineasdeinvestigacinsuponentrabajosparalelosalaqudesarrollado,y
queamododeavanceparcialserecogenenlascomunicacionespresentadasen
losCongresosinternacionalesScieconf/Junio2013,RicsCobra/Septiembre2013
yenelIVCongresonacionaldepatologaenlaedificacinUcam/Abril2014.
THESIS:DEVELOPMENTOFACONSTRUCTIONCOSTSCALINGMODELINTHE
ARCHITECTURALPROJECT.
Summary:
Theaimofthisresearchistodevelopafast,efficientandaccuratecalculation
model to estimate the final costs of construction, during the preliminary
stagesofthearchitecturalproject.
Itisatooltobeusedduringthepreliminarystudyprocess,draftingandbasic
project.Itisnotthereforenecessarytohavetheexact,graphicdefinitionof
theprojectinordertobeabletocalculatethecostscaling.
Itisassumedthatnodeviation10%higherthanthefinalcostoftheprojected
workwilloccurduringtheimplementation.
To that purpose five levels of cost estimation are formulated in the scaling
model, from a lower to a higher conceptual and graphic definition of the
architecturalproject.
The five calculation levels are: two that take as point of reference the
exogenous values of house sales (initial development and basic
development), and three based on calculation of endogenous costs
(preliminarystudy,draftingandbasicproject).
Thefirstexogenousestimationlevel(level.1)iscalculatedoverthemarket
valuationofrealestatedevelopmentandtheproportionthecostoflandhas
overthevalueofthehouses.
The fifth level of valuation, also an exogenous one (level.5) is calculated

fromthecontrastbetweenthebasicexternalmarketvalue,theconstruction
costs,andtheestimateddevelopmentcostsoftheprojectedwork.
This contrast between the repercussions of construction costs and the

marketvalueisaninnovationregardingtheexistingcostscalingmodels,asa
methodologicalprocessofextrinsicverificationandvalidation,oftheaccuracy
and validity of the estimations obtained from the implementation of the
model,whichiscalledPcr.5n(referencecostscalingwith.5calculationlevels
accordingtothestageofprojectdefinition/architecturalconceptualization)
The other three levels of endogenous construction costscaling are
estimatedfrominternalanalyticalcalculationsbyprojectunitsandsynthetic
calculationsbyconstructionsystemsandfunctionalspaces.Thisisperformed
during the initial stages of the project corresponding to preliminary study
process(level.2),drafting(level.3)andbasicproject(level.4).
Thesetheoreticalinternalcalculationsarefinallyevaluatedandvalidatedvia
implementationofthemodelinresidentialbuildings,whoserealcostsonfinal
paymentoftheworksareknown.
As the level of definition and development of the project evolves, from

preliminary study to basic project, the calculation improves in its level of
efficiency and estimation accuracy, following the applied methodology:
[successiveapproximationsatfiniteintervals].Thebasichypothesisasabove
has been made, achieving a maximum deviation of one tenth, in the
estimatedcalculationofthetruecostofpredimensioningwork.
The cost calculation for material execution of the works is developed from
functional threedimensional cubic parameters for the planned space and
constructive two dimensional metric parameters for the surface that
envelopesaroundthefacadeandthebuildingsfootprintontheplot.
Thefunctionalandbuildingcostsareanalyzedateverystageoftheprocessof
calculationwiththematic/specificparametersofmanagement(Pg),project
(Pp)andexecution(Pe)oftheestimatedworkinquestion,andfinallythecost
of contractual construction is estimated, as a consequence of increasing the
cost of material execution with the percentage pertaining to the
thematic/specificparameteroftheprojectedwork.
The construction costscaling Pcr.5n model will be a useful tool of great

interest in the professional field to estimate the cost of the Basic Project as
prescribedinthetechnicalandlegalframeworkofapplication.
According to the appendix of the Technical Building Code (CTE), it is

compulsorythatthebasicprojectcontainsanapproximatevaluationofthe
materialexecutionofthework,projectedbychapters,thatis,thatthebasic
projectmustcontainatleastanapproximateestimatebychapter,tradeor
technology.
ThisapproximateestimateintheBasicProjectistobeperformedthroughthe
costscalingtechnique,giventhatstructuralcalculations,reconditioningplans
anddefinitivecontructiondetailsoftheenvelopearestillnotavailableatthis
stage of the architectural project, insofar as specifications pertaining to the

laterprojecthavenotyetbeendeveloped.
This approximate estimate of the cost of the works is easy to calculate

through the implementation of the given model, both for students and
professionalsofthebuildingsector.
Asexplainedandjustifiedinthiswork,theimplementationofthemodelfor
costscalingduringthepreliminarystageisfastandaccurate,aswellaseasy
to apply both in singlefamily houses (detached and semidetached) and
collectivehousing(blocks).
Themodelcanalsobeappliedinthefieldoftherealestatevaluation,official
appraisal, analysis of the economic viability of real estate developments,
estimate of the cost of finished projects and, generally, when an
implementation project is not available and it is necessary to calculate the
buildingcostsoftheprojectedworks.
Themodelcanalsobeappliedtocheckestimatescalculatedbythetraditional
analytical method (state of measurements broken down into price per unit
costdetails),bothinprivateworksandthosepromotedbyPublicAuthorities.
Finally, as potential lines for future research, the five levels of calculation
costscalingmodel,couldbeadaptedandappliedtopurposesandtypologies
otherthantheresidentialone,suchasservicebuildingsandpublicfacilities,
valuation of historical buildings, interior and exterior development works,
parkandgardenplanning,etc
Theselinesofinvestigationareparalleltothisoneand,bywayofapreview,
can be found in the dissertations given in the International Congresses
Scieconf/June 2013, RicsCobra/September 2013 and in the IV Congress on
buildingpathologyUcam/April2014.
DOKTORARBEIT:ENTWICKLUNGEINESMODELLSFRDIE
VORDIMENSIONIERUNGDERBAUKOSTENDESARCHITEKTONISCHEN
PROJEKTS
Abstract:
Das Ziel dieser Forschung ist die Entwicklung eines schnellen, effizienten und
genauen Kalkulationsmodells, um die endgltigen Baukosten in der
VorbereitungsphasendesarchitektonischenProjekteszuveranschlagen.
Es handelt sich um ein Tool, das whrend des Ausarbeitungsprozesses der
Vorstudien, des Vorentwurfes und der Bauvorlage verwandt wird. Deshalb
braucht man nicht, die gesamte graphische und wrtliche Beschreibung des
Projektszuhaben,umdieVordimensionierungderKostenzukalkulieren.
Es geht von der Hypothese aus, dass bei der praktischen Anwendung des
Modells keine Abweichungen auftreten werden, die hher als 10% der
endgltigenBaukostensind.
HierzuwerdenimModellfnfKostenveranschlagungsstufenformuliert,dienach
derkonzeptuellenundgraphischenBeschreibungdesarchitektonischenProjekts
sortiertwerden.
Zwei der Kalkulationsstufen sind auf die exogenen Verkaufspreise der
Wohnungen (Anfangsphase der Immobilienentwicklung und Grundphase der
Immobilienentwicklung) bezogen. Die anderen drei Stufen grnden sich auf
endogenen Kalkulationskosten der geplanten Bau (die Vorstudien, den
VorentwurfunddieBauvorlage).
DieersteexogeneVeranschlagungsstufe(1.Stufe)wirdimZusammenhangmit
der Marktwertermittlung der Immobilienentwicklung und dem
Bodenauswirkungsprozentsatz im Vergleich mit dem Verkaufspreis der
Wohnungenkalkuliert.DiefnfteVeranschlagungsstufe(5.Stufe),diegleichfalls
exogenist,wirdanhandvondemGegensatzzwischendemAussenmarktwert,
der Baukosten und der geschtzten Aktionkosten der geplanten Bauarbeit
kalkuliert.
Dieser Vergleich zwischen der Auswirkung der Baukosten und dem
MarktwertbedeuteteineInnovationbezglichdervorhandenenModellefr
die Vordimensionierung der Kosten. Das Modell bringt mit sich einen
methodischen Nachweis und Validierungsprozess der Veranschlagungen, die
ausderpraktischenAnwendungdesModellsresultiertwurden.DiesesModell
wird Pcr.5n (Predimensionado costes de referencia con .5niveles de clculo
segnfasededefinicinproyectual/ideacinarquitectnica)genannt.Esheit
auf Deutsch 'Vordimensionierung der Referenzkosten mit 5 Kalkulationsstufen
entsprechendderPhaseplanerischerDefinition/architektonischerIdee'.
DOKTORARBEIT:ENTWICKLUNGEINESMODELLSFRDIE
VORDIMENSIONIERUNGDERBAUKOSTENDESARCHITEKTONISCHEN
PROJEKTS
Abstract:
Das Ziel dieser Forschung ist die Entwicklung eines schnellen, effizienten und
genauen Kalkulationsmodells, um die endgltigen Baukosten in der
VorbereitungsphasendesarchitektonischenProjekteszuveranschlagen.
Es handelt sich um ein Tool, das whrend des Ausarbeitungsprozesses der
Vorstudien, des Vorentwurfes und der Bauvorlage verwandt wird. Deshalb
braucht man nicht, die gesamte graphische und wrtliche Beschreibung des
Projektszuhaben,umdieVordimensionierungderKostenzukalkulieren.
Es geht von der Hypothese aus, dass bei der praktischen Anwendung des
Modells keine Abweichungen auftreten werden, die hher als 10% der
endgltigenBaukostensind.
HierzuwerdenimModellfnfKostenveranschlagungsstufenformuliert,dienach
derkonzeptuellenundgraphischenBeschreibungdesarchitektonischenProjekts
sortiertwerden.
Zwei der Kalkulationsstufen sind auf die exogenen Verkaufspreise der
Wohnungen (Anfangsphase der Immobilienentwicklung und Grundphase der
Immobilienentwicklung) bezogen. Die anderen drei Stufen grnden sich auf
endogenen Kalkulationskosten der geplanten Bau (die Vorstudien, den
VorentwurfunddieBauvorlage).
DieersteexogeneVeranschlagungsstufe(1.Stufe)wirdimZusammenhangmit
der Marktwertermittlung der Immobilienentwicklung und dem
Bodenauswirkungsprozentsatz im Vergleich mit dem Verkaufspreis der
Wohnungenkalkuliert.DiefnfteVeranschlagungsstufe(5.Stufe),diegleichfalls
exogenist,wirdanhandvondemGegensatzzwischendemAussenmarktwert,
der Baukosten und der geschtzten Aktionkosten der geplanten Bauarbeit
kalkuliert.
Dieser Vergleich zwischen der Auswirkung der Baukosten und dem
MarktwertbedeuteteineInnovationbezglichdervorhandenenModellefr
die Vordimensionierung der Kosten. Das Modell bringt mit sich einen
methodischen Nachweis und Validierungsprozess der Veranschlagungen, die
ausderpraktischenAnwendungdesModellsresultiertwurden.DiesesModell
wird Pcr.5n (Predimensionado costes de referencia con .5niveles de clculo
segnfasededefinicinproyectual/ideacinarquitectnica)genannt.Esheit
auf Deutsch 'Vordimensionierung der Referenzkosten mit 5 Kalkulationsstufen
entsprechendderPhaseplanerischerDefinition/architektonischerIdee'.
die Leistungsbeschreibungen die auf der sptere Ausfhrungsentwurf bezogen

sindwurdennochnichtentwickelt.
Die praktische Anwendung des entwickelten Modells bietet sowohl Studenten
alsauchFachleutedesBaubereichseineeinfacheWeise,umdieVeranschlagung
derBaukostenzukalkulieren.
Wie es im Laufe von diesem Arbeit bewiesen wird, ist die praktische
Anwendung des Modells fr die Kalkulation der Kosten in der
Vorbereitungsphasen des Projekts schnell und genau, nicht nur auf
Einfamilienhuser (Einzelhuser und Doppelhuser) sondern auch auf
Mehrfamilienhuser(WohnhochhuserundHuserblcke).
DarberhinauskanndasModellimRahmenvonderImmobilienbewertung,von
der Wertbestimmungen, von der Durchfhrbarkeitsstudien der
Immobilienentwicklungen, von dem Kostenvoranschlag der abgeschlossenen
Bauten usw. verwandt werden. Allgemein wenn man ber keinen
AusfhrungsentwurfverfgtunddieBaukostenzukalkulierenerforderlichist,ist
diesesModellgeeignet.
EbenfallskanndasModellntzlichsein,umKostenvoranschlgezuprfen,die
durch die traditionelle analytische Methode sowohl in privaten als auch in
offentlichenBauwerkekalkuliertwurden.
Zum Abschluss wrde es zur zuknftigen Forschungsrichtungen gehren, das

Pcr.5n Modell anzupassen, damit es nicht nur auf Wohnungsbauten sondern
auch auf die Schtzung der historischen Gebude, auf externe und interne
stdtebauliche Erschlieung der Parzellen, auf Grten und Parks usw.
angewandtwrde.
DieseForschungsrichtungenbedeutengleichlaufendenArbeiten,diezusammen
mit der hier entwickelten Arbeit einhergehen. Eine Vorabversion dieser
Arbeiten kann man in der Fachvortrge finden, die auf der internationalen
KongresseSCIECONF/Juni2013undRICSCobra/September2013undaufdem4.
nationalenKongressfrBauschdenUCAM/April2014vorgelegtwurden.
TESIS:DESARROLLODEUNMODELODEPREDIMENSIONADODECOSTESDE
CONSTRUCCINENELPROYECTOARQUITECTNICO
TOMOI:TESIS
Pg
Resumen/Summary/Abstract...................................................................................1
ndicesumarioporcaptulos..................................................................................10
ndicedetalladoporepgrafes................................................................................11
NDICESUMARIO:
1.INTRODUCCIN,HIPTESISYOBJETIVOS..........................................................16
2.ANTECEDENTESYESTADODELACUESTIN.....................................................44
3.METODOLOGAAPLICADAENELDESARROLLODELAINVESTIGACIN..........84
4.ESPECIFICACIONESYCLCULOSTERICOSDEL
MODELO[Pcr.5n(Aq/Rs)]:ANLISISYDESARROLLOINTERNO....................169
5.EVALUACINPRCTICADELMODELO[Pcr.5n(Aq/Rs)]:ANLISISY
VALIDACINEXTERNA.....................................................................................254
6.CONCLUSINPRCTICAYTERICA................................................................316
BIBLIOGRAFA.........................................................................................................343
TOMOSIIyIII:ANEXOS
ANEXOS[A,B,C,DyE]:TomoII
ANEXOS[F,G,H,IyJ]:TomoIII
Directores:
Autor:
FedericoGarcaErvitiGemaM.RamrezPacheco
PedroPinaRuiz
DoctorArquitecto
DoctorArquitecto
Arquitecto
10
INDICEDETALLADO:
Pg
1.INTRODUCCIN,HIPTESISYOBJETIVOS..........................................................16
1.1.Introduccin:origenyfinalidaddelclculodecostes.........................16
1.2.Justificacindelatesis:convenienciayoportunidad..........................24
1.3.Hiptesisformulada...............................................................................30
1.4.Objetivospropuestos.............................................................................32
1.5.Resumencapitulo1:hiptesisyobjetivos...............................................................38
2.ANTECEDENTESYESTADODELACUESTIN.....................................................44
2.1.Antecedentessobreestimacincostesdeconstruccin.....................44
2.2.Estadodelacuestin:mtodosdereferenciasobre
predimensionadoyclculocostesdeconstruccin................................53
2.2.1.Referenciaautoresbsicos.53
2.2.2.Clasificacinprocedimientosde
predimensionadoyclculodecostes....55
2.2.3.Clasificacionesmtodosdepredimensionado
decostes...60
2.2.4.MtodossintticostipoMs1:
[comparacin/valoresmedios]....64
[simulacin/interpolacin]....66
[economtrico/computerizado]....69
[generacin/sistemas].....73
[optimizacin/funcional]....75
2.2.9.Tablasntesismtodosdepredimensionadocostes
deconstruccin....78
2.3.ResumenCaptulo2:estadodelacuestin.............................................................80
3.METODOLOGAAPLICADAENELDESARROLLODELAINVESTIGACIN..........84
3.1.Propuestametodolgica:descripcin/representacingeneral..........84
3.2.Descripcin/representacinsectorialdelametodologa:..................90
3.2.1.Conceptosydefinicionesbsicas..........................................90
3.2.2.Descripcinsectorialyconceptualdelametodologa..........95
11
3.2.3.Basesdepreciosinternasybancoexternodecostes
deproyectos...........................................................................100
3.2.4.Clasificacinsistemticacaptulosdeobra.........................126
3.2.5.Criteriosdemedicinyvaloracin.......................................138
3.2.6.Tipologasdeedificacinresidencial.....................................142
3.2.7.Representacingraficayconceptualpornivelesde
clculodelmodelo...............................................................150
3.2.8.Metodologaclculosinternos.............................................154
3.2.9.Metodologacontrasteexterno...........................................157
3.2.10.Anlisisyevaluacindecontingencias..............................161
3.3.ResumenCaptulo3:metodologadelainvestigacin...........................................164
4. ESPECIFICACIONES Y CLCULOS TERICOS DEL MODELO [Pcr.5n (Aq/Rs)]:

ANLISISYDESARROLLOINTERNO.................................................................169
4.1.Especificacionesyclculostericosinternosnivel.1:
Valoracinpromocininicial(KsgyKhV)............................................169
Estudiosprevios(Basededatos,/M3global,FgyFa).....................181
Anteproyecto(Basededatos,/M3localesporusos,/m2
sistemasconstructivos,Kpqy%Pt)....................................................215
Proyectobsico(Basededatos,/m2funcionales,
parmetrosponderadores[Pg/Pp/Pe],captulosNTEyCTE)...........224
Valoracinpromocinbsica(GpyBp)..............................................238
4.6.Resolucindeincidenciasdeclculostericosinternos...................245
4.7.ResumenCaptulo4:especificacionesyclculostericosinternos........................248
5. EVALUACIN PRCTICA DEL MODELO [Pcr.5n (Aq/Rs)]: ANLISIS Y

VALIDACINEXTERNA...........................................................................................254
5.1.Anlisisyevaluacinpornivelesdeclculodelmodelo....................254
5.2.Contrasteentreclculosinternosdelmodeloycostesreales.........256
5.3.Anlisisydiscusinsobreclculostericosyresultadosprcticos:
fichas,tablasdecostesyparmetrosponderadores..........................262
5.4.Validacinderesultadosinternos/externos:armonizaciny
contrasteentrehiptesisytesis.................................................................278
5.5.Desarrolloejemplosdeaplicacinprcticadelmodelo
[Pcr.5n(Aq/Rs)]:ArquitecturaResidencial..........................................284
5.6.ResumenCaptulo5:evaluacinprcticaexterna...................................................313
12
6.CONCLUSINPRCTICAYTERICA.................................................................316
6.1.Conclusinpracticadelmodelo[Pcr.5n(Aq/Rs)]...............................316
6.2.Conclusintericasobrepredimensionadodecostesde
Construccin..........................................................................................319
6.3.Tablassntesisdeaplicacindelmodelode
predimensionadodecostesenarquitectura
residencial:(Ua+Up/Cb+Cm)...........................................................325
6.4.Produccincientficaylneasabiertasafuturas
investigaciones....................................................................................336
BIBLIOGRAFAGENRICAyTEMTICA...............................................................343
13
TOMOSIIyIII:ANEXOS
TOMOII:ANEXOSA,B,C,DyE
ANEXOA:Clculodegastosgeneralesybeneficiodecontrata:parmetrosde
proyecto, gestin y ejecucin: Pp + Pg + Pe, correspondiente al curso de
doctorado Seminario sobre anlisis de costes en la construccin, impartido
porelprofesorGarcaErviti,Federico(ETSAUPM,curso1995/96).
ANEXOB:Estimacindelvalordemercadodeviviendasenbaseasucostede
construccin: Ksg, correspondiente al curso de doctorado Tcnica de
valoracin de inmuebles, impartido por el profesor Fernndez Pirla, Santiago
(ETSAUPM,curso1997/98).
ANEXO C: Mtodo sinttico para clculo presupuesto de referencia en
proyectosdeArquitecturayUrbanismo,elaboradoporPinaRuiz,Pedroparael
ColegioOficialdeArquitectosdeMurcia.(COAMU2002)
ANEXOD:Basesdeprecios/costesdereferenciautilizadasparaclculosinternos
(captulo4):1988/1992/1996/2000/2004/2008/2011/2013.
Pinacoteca:BancodecostosenobrasdeArquitecturayUrbanismoenEspaa
Ecum:Basedeprecios/costesdeconstruccinenlaRegindeMurcia:
EdificacinyUrbanizacin
ANEXO E: Clculos analticos internos del modelo (captulo 4) y sntesis de

resultados1980/2012[Ua+Up/Cb+Cm].
14
TOMOIII:ANEXOSF,G,H,IyJ
ANEXO F: Fichas muestras de 240 proyectos testigos/comparables
(1980/2012)clasificadosportipologas(Ua+Up)(Cb+Cm)yniveldeclculo.1
(Valoracinpromocininicial)yniveldeclculo.2(Estudiosprevios).
ANEXO G: Fichas muestras de Proyectos testigos/comparables clasificados

PORTIPOLOGASYNIVELESDEESTIMACIN,(captulos4y5)desarrolladosen
cincofasesdedefinicinproyectualeideacinarquitectnica(2002/2012).
ANEXO H: Clculos mtricos internos de proyectos contenidos en las

fichas tipolgicas del modelo de predimensionado de costes
[Exterior+Interior+Empotrado].
ANEXO I: Ensayos de contraste externo y validacin de resultados (captulo 5)

mediante aplicacin prctica del modelo, sobre costes reales de proyectos y
obras de viviendas unifamiliares aisladas (Ua) + unifamiliares pareadas (Up) y
colectivasenbloques(Cb)+colectivaenmanzana(Cm)(2012/2013).
ANEXO J: Anlisis costes de Edificacin en Espaa y Alemania (Elaboracin

propiayBKI2012).
15
1. INTRODUCCIN,HIPTESISYOBJETIVOS.
1.1.Introduccin:origenyfinalidaddelclculodecostes
1.2.Justificacindelatesis:convenienciayoportunidad
1.3.Hiptesisformulada
1.4.Objetivospropuestos
1.5.ResumenCapitulo1:hiptesisyobjetivos
16
...LouisKahnerapartidariodeejercerla
profesindurante30aosydespushacer
una tesis doctoral, para dedicarse a la
enseanza.(Roldan,2002)
Entre los aos 37 al 26 antes de Cristo, Marco Vitruvio Polin, en la

introduccinasulibrodcimo,hacereferenciaaunaantigualeyduraala
verdad, pero nada injusta, que se aplicaba en feso grande y hermosa
ciudad de Grecia segn la cual el arquitecto quedaba obligado a calcular el
presupuestociertodelcostefinaldelaobra.(OrtizySanz,1787).
Aceptado y aprobado el presupuesto, todos los bienes del arquitecto

quedaban hipotecados por la Administracin Pblica promotora de la obra,
hastasuliquidacineconmicafinal.
Cuando se cumplan las previsiones econmicas inicialmente aprobadas, el

arquitecto quedaba liberado de la hipoteca de sus bienes y reciba como
reconocimientodecretoshonorficos.
Si la obra se liquidaba con un incremento econmico que no superase en

msdeunacuartapartedelpresupuestoaprobado,sepagabadelosfondos
pblicos,sinqueelarquitectoquedesujetoapenaalguna.(Blnquez,2007).
Perosielcostefinaldelaobraexcedadeunacuartaparte,esteexceso,era
sufragadoacuentadelosbieneshipotecadosalarquitecto.
Vitruviojustificabaestaprcticaconelargumentocontenidotextualmenteen
laedicindeLosdiezlibrosdeArquitectura:
Oxala que los Dioses inmortales hubieran hecho que esta ley estuviese
tambin establecida en el pueblo romano, no solo en los edificios pblicos,
sinotambinenlosprivados!!
[...]puesnorobaranimpunementelosignorantes;sinoquesoloprofesaran
laArchitecturalosinteligentes;noseveranlospadresdefamiliasometidos
gastos insoportables hasta empobrecerse; y finalmente los Architectos
mismos,portemoralapena,daranunclculomsajustadoydiligentedelos
17
gastosfuturos,paraquelospadresdefamiliaviesenterminadossusedificios
conloqueprevieronantes,conpocoms.
Figura1.1/1.PortadadelosdiezlibrosdeArquitecturadeVitruvio
Fuente:JosephOrtiz(1787)
Vitruviofinalizalaintroduccinasulibrodcimo,conunareflexin:
[...] el promotor que tiene previsto destinar 400 libras para una
obra, dara con gusto otras 100 libras, una cuarta parte ms del
presupuesto inicial, con la esperanza de ver la obra terminada,
peroquienseverecargadoconunagastodeunamitadms
deloprevistoinicialmente,perdidalaesperanzayconsuhacienda
maltrecha,llegandoinclusoadesistirdesupropsitodeterminar
laobraproyectada[...].(Ortiz,1787).
SuponaVitruvioqueladuraleyaplicadaenlaantiguaGrecia[...]modificada
y acomodada a nuestros tiempos y estado de cosas propiciara un mayor
esmeroyprecisinenlosclculos,paraquelosgastosdelaobrapreviamente
presentados, sean cosa cierta, y que todos sus aparejadores, discpulos,
oficiales, sobrestantes y dems dependientes del arquitecto procedieran
todoselloscon[...]laequidad,cienciaydesintersqueconvienealaverdad,
18
U
UNIVERSIDADPOL
LITCNICADEMAD
DRIDESCUELATCNICASUPERIOR
RDEARQUITECTUR
RA[ETSAUPM]
PROGR
RAMADEDOCTOR
RADOCONSTRUCC
CINYTECNOLOGAARQUITECTNIICAS
alajussticiayalho
onordelArcchitecto,tan
ntoenelaccopio,costeeybondadd
delos
materia
ales,comoeenelempleeodebidodeeellos.
Lo anteeriormente descrito sobre el libro dcimo de Vitruvio

o, queda esscrito
hacia el
e ao 35 del siglo I an
ntes de Crissto, actualm
mente supropuesta esstara
plenam
mentevigente.
Cinco dcadas
d
deespus de lo
o anteriorm
mente rese
ado sobree los escrito
os de
Vitruvio
o, y segn cuentan en
n los evangelios San Mateo
M
y Saan Marcos, Jess
tenacomooficio eldeTekttnyMae
estro,ejerciendoyco
ompartiendo
ocon
ooficiodeC
ConstructoryMaesttrodeobra.
SanJosselmismo
En los evangelioss apcrifoss, se descrribe a Jes

s como un artesano
o con
conocim
mientos dee carpintero
o, herrero, albail y cantero,
c
esttando por tanto
habituaado al em
mpleo del martillo, comps, plomada y nivel, como
c
herram
mientas pro
opias de su
u oficio de
e Tektn,, trmino que se traaduce
posteriormenteco
omocarpin
nteroyque tambineranasnom
minadosal inicio
denuestraeralosartesanossdelaconsttruccin.
Figura1..1/2.JesseneltallerdeJo
os(Tekton)
Fuente:www.Arqweb
b/vitrum/(31//08/2011)
Loanteeriormenteexpueston
noshacesup
ponerqueJJess,queeesnombradopor
sus diiscpulos y
y seguidores como Arkhitektn, es d
decir, maaestro
constru
uctor,por suoficioerraconocedo
ordelosdieezlibrosdeearquitectu
urade
Vitruvio
o, hipttesis maantenida por SnchezMon
ntaa, Carlos,
(www.aarqweb/vitrrum/versuss.asp31/08//2011),ybasadaenlaasimilitudd
delas
parbo
olas de Jes
s y el con
ntenido de los Diez libros de A
Arquitecturaa de
Vitruvio
o.Citamosd
dosreferen
nciasdeestaarelacin:
DESARR
ROLLODEUNMODELODEPREDIMEENSIONADODECO
OSTESDECONSTR
RUCCINENELPRO
OYECTOARQUITECTNICO
TESISDOCTTORAL:TOMOI/III PEDROPINA
ARUIZARQUITEC
CTO
19
9
Mateo 7 [2427] 7:24 Cualquiera, pues que me oye estas

palabras, y las hace, le comparar a un hombre prudente, que
edific su casa sobre roca. 7:26 Pero cualquiera que me oye
estaspalabrasynolashace,lecompararaunhombreinsensato,
queedificsucasasobrearena.
En el captulo IV del libro III, Vitruvio hace referencia especfica a De los

cimientos,tantoenlugaresslidos,comoenlosquenoloson....
Lucas 14 [2829] 14:28 Porque Quin de vosotros queriendo

edificarunatorre,nosesientaprimeroycalculalosgastos,aversi
tieneloquenecesitaparaacabarla?
Noseaqueechadosloscimientosynopudiendoacabarla,todos
cuantos lo vean comiencen a burlarse de l, diciendo: Este
hombrecomenzaedificarynopudoacabar
EnelcaptuloIIdellibroI,Vitruvioyaanunciaelactualyvigenteprincipiode
prudenciaencuantoalaestimacindelosgastosdelasobras:
``Ladistribucinesundebidoempleodelosmaterialesysitio,yun
econmicogastoenlasobras,gobernadoconprudencia).
Semantienepuesenestaintroduccin,laideadequeenelorigendenuestra
eraentreelsigloIantesdeCristoyelsigloIdespusdeCristo,yasetenan
conocimientos tanto sobre procedimientos constructivos, como de mtodos
deestimacindeloscostesfinalesdelaobra,estandopenadoelarquitecto
que tuviese desviaciones econmicas superiores al 25% del presupuesto
previsto para la obra (ms de una cuarta parte), segn describe en el
proemio del libro dcimo Marco Vitruvio Polin, cuyo texto se ha
fragmentado al comienzo de esta introduccin, y que a continuacin
transcribimoscompleto:
En feso, grande y hermosa ciudad de Grecia, dicen hay una

antigua ley, dura a la verdad pero nada injusta, segn la cual el
arquitecto quedaba obligado bajo pena a calcular el presupuesto
ciertodelaobra.
20
Comoreferenciadeestaintroduccinsobreorigenyfinalidaddelclculode
costes, citamos textualmente la carta que le enva el ingeniero militar
SebastienlePrestedeVauban(16331707)siendoMinistrodelaGuerra,asu
majestadLouisXIVconfecha17dejuliode1683:
Monseor:
[...] Hay algunos trabajos, en los ltimos aos, que no se han

terminado y que no se terminarn, y todo ello, Monseor, por la
confusin que causan las frecuentes rebajas que se hacen en sus
obras,loquenosirvemsqueparaatraer,comocontratistasde
las Reales Obras, a los ms miserables, pillos o ignorantes, y
ahuyentaraaquellosquesoncapacesdeconducirunaempresa.Y
yo, ingeniero de Su Majestad, a su persona Reverendsima digo
algoms,ydigoqueellosretrasanyencarecenconsiderablemente
las obras, porque esas economas y rebajas tan buscadas son
imaginarias,yqueuncontratistaquepierdehacelomismoqueun
naufrago que se ahoga: agarrarse a todo lo que puede; y
agarrarse a todo, en el oficio de contratista, es no pagar a los
suministradores, dar salarios bajos, tener los peores obreros,
engaar a todos sobre todas las cosas y, siempre, ir pidiendo
misericordiacontraestoyaquello[...]
[...] Y de ah, bastante, Monseor, para hacerle ver la

imperfeccin de esa conducta; abandnela su Seora
Reverendsimapues,y,ennombredeDios,restablezcalabuenafe:
encargarlasobrasauncontratistaquecumplaconsudeberser
siempre la solucin ms barata que podris encontrar para
conducirbienyprestolasRealesObrasdeSuMajestad.
Hacemostambinreferenciaenestaintroduccinsobrefinalidaddelclculo
decostes,porsuimportanciaysignificacinenrelacinconlasdesviaciones
actualmenteadmisibles,alvigenteTextoRefundidodelaLeydeContratos
del Sector Publico (Ley, 3/2011), que en sus artculos 311 y 312, regula las
penalizaciones a aplicar sobre los tcnicos proyectistas cuando se producen
desviacionesdecostesfinalesdelaobrasobrelasprevisioneseconmicasde
la contratacin, artculos que por su inters en relacin con la investigacin
queacontinuacinsedesarrolla,transcribimosliteralmente:
21
Artculo311:Indemnizaciones.
1. Para los casos en que el presupuesto de ejecucin de la obra

prevista en el proyecto se desviare en ms de un 20 por ciento,
tanto por exceso como por defecto, del coste real de la misma
como consecuencia de errores u omisiones imputables al
contratista consultor, la Administracin podr establecer, en el
pliego de clusulas administrativas particulares, un sistema de
indemnizaciones consistente en una minoracin del precio del
contratodeelaboracindelproyecto,enfuncindelporcentajede
desviacin,hastaunmximoequivalentealamitaddeaqul.
2. Elbaremodeindemnizacionesserelsiguiente:
a) En el supuesto de que la desviacin sea de ms del 20 por

ciento y menos del 30 por ciento, la indemnizacin
correspondienteserdel30porcientodelpreciodelcontrato.
b) En el supuesto de que la desviacin sea de ms del 30 por

ciento y menos del 40 por ciento, la indemnizacin
correspondienteserdel40porcientodelpreciodelcontrato.
c) En el supuesto de que la desviacin sea de ms del 40 por

ciento, la indemnizacin correspondiente ser del 50 por
cientodelpreciodelcontrato.
3. Elcontratistadeberabonarelimportededichaindemnizacinen
el plazo de un mes a partir de la notificacin de la resolucin
correspondiente, que se adoptar, previa tramitacin de
expedienteconaudienciadelinteresado.
Artculo312:Responsabilidadpordefectosoerroresdelproyecto.
1. Con independencia de lo previsto en los artculos anteriores, el

contratista responder de los daos y perjuicios que durante la
ejecucin o explotacin de las obras se causen tanto a la
Administracin como a terceros, por defectos e insuficiencias
tcnicas del proyecto o por los errores materiales, omisiones e
infracciones de preceptos legales o reglamentarios en que el
mismohayaincurrido,imputablesaaqul.
22
2. La indemnizacin derivada de la responsabilidad exigible al

contratista alcanzar el 50 por ciento del importe de los daos y
perjuicios causados, hasta un lmite mximo de cinco veces el
precio pactado por el proyecto y ser exigible dentro del trmino
de diez aos, contados desde la recepcin del mismo por la
Administracin, siendo a cargo de esta ltima, el resto de dicha
indemnizacincuandodebasersatisfechaaterceros.
Porltimo,researencuantoafinalidaddelclculodecostes,queel
Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE), hace referencia en su Anexo
I.2.V. a la obligatoriedad de incluir en el proyecto bsico, un
presupuesto aproximado por captulos de obra, estimacin que
necesariamente se ha de realizar mediante modelos de
predimensionadodecostesdeconstruccin.
23
24
1.2.JustificacindelaTesis:convenienciayoportunidad
Elclculoanalticotradicionaldelpresupuestodelproyecto,productodelas
medicionesdelasunidadesdeobraporsuspreciosdescompuestos,presenta
habitualmente desajustes y desviaciones econmicas y est caracterizado
empricamenteporlasconsideracionesquesesintetizanacontinuacin:
(a) El mtodo analtico de clculo de costes, precisa del proyecto de

ejecucin terminado para elaborar el presupuesto de la obra
proyectada, y ello a buena cuenta, es decir, con el presupuesto
abiertoaposiblesincrementosdecostes.
(b) Normalmente en la obra realmente ejecutada, aparecen excesos de

medicionesenlaliquidacinobrarespectoalasmedicionesrealizadas
sobrelosplanosdelproyectodeejecucin.
(c) Durante el proceso de ejecucin de obra, se generan precios

contradictorios de unidades de obra, no incluidas en el estado de
medicionesdelproyectodeejecucin,originandoestosimprevistosun
incrementodelcostefinaldelaobra.
(d) Tambin se producen normalmente incremento de costes por

adicionales, reformados y/o proyectos complementarios sobre las
obrasinicialmenteproyectadas.
Como justificacin de la Tesis, se parte de la premisa de que el mtodo

analtico con carcter general, comporta considerables desviaciones de
costes finales de obra en relacin con la estimacin econmica inicial
previaalcomienzodelasobras.
Encontraposicinconloanteriormenteexpuestosobreelprocedimientode
clculoanalticotradicional,elclculosintticodepredimensionadodelcoste
deconstruccinporcontrata,productodelasuperficieconstruidavolumen
edificado por sus costes en /m /m, en funcin de los parmetros
ponderados que caracterizan el proyecto , su gestin y ejecucin que se
evalan econmicamente, presenta ciertas ventajas sobre el mtodo de
clculotradicional,queenumeramosacontinuacin:
(a) Posibilitael clculodelpresupuestoenlosestadiosyfasespreviasal
proyectodeejecucin,esdecirquesepuedeestimarelpresupuesto
25
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)
de la obra en las fases de estudios previos, anteproyecto y proyecto

bsico.
La estimacin econmica del coste de la obra proyectada, es posible

realizarlaconmedicionesglobalesdelasunidadesfuncionalesdela
obra, y por ser mediciones de clculo sencillo, se puede lograr
resultados ciertos en la estimacin del coste final de la obra
proyectada.
Disponiendodeunabasedecostesfiable,contrastadaempricamente,
y por el propio mercada, ajustando a costes reales los mdulos a
emplearenelmodelodepredimensionado,tantopormetrocuadrado
construido como por metro cbicoedificado, es posible el clculo de
costes finales a precio cierto y cerrado, evitando por tanto
incertidumbres poco aconsejables, en el proceso de promocin y
gestininmobiliaria.
Calculadoelcostedelaobraproyectadamedianteelmtodosinttico,
elxitofinaldelcumplimientodeestasprevisioneseconmicashade
estarrespaldadoporunproyectobiendefinidodocumentalmente,con
planos especificados y detallados a nivel suficiente como para que
puedandirigirlasobrastcnicosdiferentesalosproyectistas.
Debidamente cumplimentado lo anteriormente expuesto,en relacin

con las prestaciones y calidad del contenido del proyecto
presupuestado, quedara garantizado que las desviaciones de costes
finales estn acotadas en entornos mnimos y razonablemente
aceptables en relacin con los costes de contrata inicialmente
previstos y calculados, mediante modelos testados de
predimensionadodecostes.
Validados y contrastados los resultados econmicos calculados con

modelos de predimensionado de costes, con costes reales de
mercado, se podran conseguir obras sin desviaciones econmicas, lo
cual supondra una inyeccin de sinergia positiva parael sector de la
Construccin en nuestro pas, poco habituado a lograr que sea
concordante el coste inicialmente previsto con el coste al final del
procesodepromocininmobiliaria.
26
En cuanto a conveniencia y oportunidad, exponer que la presente

investigacinpuedeserconsideradadeintersacadmicoyprofesional,por
cuantolostemaseconmicossonactualmentedelmximointerstantoa
nivelglobal,comosectorial.
Por tanto disponer de modelos de predimensionado de costes finales de la

obra que puedan ser utilizados desde el inicio del proceso de ideacin
arquitectnica, ser de inters profesional, sintetizando a continuacin los
argumentosbsicosqueavalansuconvenienciayoportunidad:
1. LaTesisesconveniente,paraevitarlassancionesqueparapromociones
inmobiliarias de las Administraciones Publicas, prev la Ley 3/2011 de
ContratosdelSectorPblico,enrelacinconloserroresydesviaciones
presupuestarias de los costes previstos en los proyectos. En
promociones privadas, tambin pueden exigir a los tcnicos
explicaciones y/o indemnizaciones por errores en el presupuesto
contenidoenelproyecto.
2. La Tesis es conveniente, dado que el vigente Cdigo Tcnico de la
Edificacin (CTE, 2006) obliga segn el contenido del Anejo I.2. V, a
incluir en el proyecto bsico un ``presupuesto aproximado por
captulos de las obras proyectadas, que necesariamente se ha de
calcular con modelos de predimensionado de costes, por no disponer
aun en esta fase proyectual, del proyecto de ejecucin totalmente
definidoyterminado.
3. La Tesis es conveniente, dado que se pretende que los usuarios del
modelo investigado y desarrollado lo puedan aplicar en las diversas
fases de ideacin arquitectnica y desarrollo del proyecto, en cinco
niveles estereoscpicos de definicin, por mbitos y usos globales,
sectorialesypormenorizados:
- .1:Valoracinaniveldepromocininicial.
- .2:Costedecontrataaniveldeestudiosprevios.
- .3:Costedecontrataaniveldeanteproyecto.
- .4:Costedecontrataaniveldeproyectobsico.
- .5:Valoracinaniveldepromocinbsica.
4. La Tesis es oportuna, ante el mnimo desarrollo en nuestro pas de

``modelosdepredimensionadodecostesdeconstruccin.
27
5. La Tesis es oportuna, dado que se precisan modelos y mtodos de

clculo de costes razonables y razonados que logren predecir los
costesciertosdelasobrasproyectadas.
6. La Tesis es oportuna, puesto que los programas comerciales de
predimensionado de costes, no deberan ser considerados modelos
pues no modelizan el proyecto como ente espacial, sino que
simplemente calculan los costes a partir de la planta, es decir que
fundamentan las estimaciones econmicas en los metros cuadrados
construidosyportantorepercutentodosloscostes3Dsobre2D,locual
suponeunaprdidadeprecisinenlaestimacineconmicaresultante.
Se pretende que el Modelo desarrollado, sea de aplicacin prctica en

TasacionesyValoracionesdeedificiosenfasedeproyecto,(Pina,2013c)obras
enejecucinoenedificiosterminados,ytambinqueseadeaplicacinpara
el clculo de costes de reconstruccin de edificios, afectados por patologa
integralcongravesdaosestructurales.
Reconociendo que el mtodo analtico/tradicional es imprescindible para el

controlyejecucinmaterialdelaobra(Estadodemedicionespormenorizadas
y precios descompuestos con asignacin detallada de componentes, que
posibilita el control pormenorizado de rendimientos de mano de obra y
consumos de materiales), siendo este proceso analtico/tradicional
ineludiblemente la plataforma previa y soporte bsico de clculo, para la
posteriorobtencindecostessintticosqueposibilitanlosclculosinternos
por metro cuadrado construido y/o por metro cubico edificado para la
construccindelmodelodepredimensionadodecostes.
Se mantiene la idea de que durante el proceso de ideacin del proyecto

arquitectnico, es ms adecuado la aplicacin del mtodo sinttico
/predimensionado, procedimiento ms contemporneo e innovador que el
tradicional/histrico por su avanzada edad (utilizado desde el origen de
nuestra era) pues, as como los sistemas constructivos y tecnologas se han
desarrolladoyperfeccionadoalolargodelahistoria.
Losprocesos,mtodosymodelosdeclculodelpresupuestoeconmicode
la obra en nuestro pas no han evolucionado, en este sentido citar aqu la
teora del profesor Carvajal Salinas contenida en su libro Uniproducto
multiproducto(Carvajal,1992a), sobre el que haremos referencia ms
pormenorizadaenelcaptulo2,Antecedentesyestadodelacuestinsobre
28
procedimientosdeclculodecostesdeconstruccin,endichapublicacinel
profesorCarvajalmantienelateoradequelaobraysupresupuestohade
sertratadocomouniproducto,enlalneadelaproduccinindustrializada,
que nos oferta el precio nico del producto final fabricado y no como
multiproducto.
SiguiendotambinlateoradelprofesorParicioAnsuategui,contenidaensu
libro El predimensionado de costos en la vivienda, citamos literalmente ,
[...] a travs del proceso de diseo, el tcnico ha de ir tomando decisiones
proyectuales,delascualesdesconoceculessuinfluenciaeconmicasobre
elcostefinal/realdelaobraproyectada[...](Paricio,1971).
La publicacin anteriormente referenciada, es una adaptacin espaola del

mtodo ARC (Apreciacin rpida y racional de costos), del profesor francs
M.CharlesNol.
Senecesitapuesunmtodo``racional,directoyrpidodeclculoparasuplir
estacarenciatcnica,encuantoalaestimacinypredimensionadodecostes
de construccin en el proyecto arquitectnico, sin necesidad de redactar
estadosdetalladosdemedicionessobreproyectosdeejecucin,paraconocer
el coste estimado de cada alternativa planeada durante el proceso de
proyectacinarquitectnica.
29
30
La investigacin pretende dar respuesta positiva a la hiptesis bsica

inicialmente formulada, y es que se pretende que en el clculo del
predimensionadodelcostedeproyectosdearquitecturaresidencial,selogren
desviaciones mximas del 10 % sobre el coste final de la obra, es decir la
mitad del mximo error admitido por la Ley 3/2011 (Ley de Contratos del
Sector Pblico) , en sus artculos 311 y 312, donde se determina que la
mximadesviacinparaqueeltcnicoproyectistanoseapenalizadoesel
20%sobreelcosterealdelaobra.
Esdecirqueseplanteacomohiptesisbsicaobtenerunaprecisinrazonable
en el predimensionado de los costes finales de la obra proyectada, y por
tantoquelasdesviacionesensusniveles4y5deaplicacin,seaninferioresal
10% permitido por la C.E.E., sobre el presupuesto de la obra inicialmente
contratada.
Esta desviacin es la mxima razonable desde la perspectiva de la

``seguridadeconmicatantoparalaconstruccin,comoparalapromocin
inmobiliaria.
31
32
El objetivo de la presente investigacin es el Desarrollo de un modelo de

predimensionado de costes de construccin, en los estadios previos al
proyecto de ejecucin, que cumpla la hiptesis nica enunciada en el
epgrafe1.3.respectoalclculoconprecisinsuperioral90%.
En el proyecto de Tesis se delimitaba la investigacin a proyectos de

ArquitecturaResidencial(exceptuandolasviviendasunifamiliaresporsugran
variedad formal). Pensamos ya desde el inicio, que el modelo podra ser de
aplicacin tambin a viviendas unifamiliares y a edificios de equipamiento
pblico.
De hecho la primera aproximacin/germen del modelo fue en Julio del ao

1990, para estimar los costes de construccin del Edificio de la Asamblea
Regional ubicada en la ciudad de Cartagena, actuando el doctorando como
peritorepresentantedelaAdministracinRegional,paracontrastar/validarla
liquidacindeobraterminadapresentadaporlaEmpresaConstructora,que
pretendaunincrementodecostesdel93,69%respectoalpresupuestodela
obrainicialmentecontratada,segnelsiguientedetalle(Pina,2013c):
Presupuestoinicialmentecontratado(Pi)=207.498.586pesetas(1986)
Presupuestoliquidacindelaempresa(Pl)=401.912.353pesetas(1989)
Pl:Pi=+93,69%(ms194.413.767pts.respectoapresupuestoinicial)
Costefinalestimacinperitos(Cf)=359.345.713pesetas(1989)
Cf:Pi=+73,18%(menos42.566.640pts.respectoapresupuestoliquidacin)
33
Figura1.4/1.RepresentacinconceptualdeloscinconivelesdelModelo.
Fuente:Elaboracinpropia.
Como objetivos propuestos, se pretende lograr aplicando el modelo

desarrollado,desviacionesponderadasenlossiguientesintervalosdemenora
mayorniveldedefinicindelproyecto:
-
Enelnivel.1,valoracinpromocininicial,+/25%,cuartapartesegn
librodecimodeVitruvio.
En el nivel .2, correspondiente a estudios previos, +/ 20%, mximo

error permitido por la Ley 3/2011 de Contratos con las
AdministracionesPublicas.
Enelnivel.3,anteproyecto,+/15%deerrormximoadmisible.
Enlosniveles.4y.5,correspondientesaproyectobsicoyvaloracin
promocinbsica,desviacionesinferioresal10%,porcentajetambin
legalmente admitido como liquidacin de obra por incremento de la
medicinfinaldeobra,respectoalestadoinicialdemedicionesdel
proyectodeejecucin.
34
Figura1.4/2.Grficaconceptual%desviacionessegnniveldeclculo.
Por tanto adems de la hiptesis bsica, el Modelo, tambin pretende dar

respuestaa:
1. Que el modelo a desarrollar adems de certero, sea rpido, y de
sencilla aplicacin prctica. Se pretende inculcar y propiciar el uso
cotidiano del predimensionado de costes en el sector de la
construccin de nuestro pas, mediante el clculo estimativo basado
en parmetros bidimensionales y tridimensionales (M3) y ello en
coherenciayconcordanciaconelempleohabitualdeestaherramienta
detrabajoenotrospasesdelaC.E.E.(Alemania,Inglaterra,Francia,
etc.)yenAmrica(E.E.U.U.,Canad,Per,Mjico,etc.)
2. Queelmodelosuperelametodologacontenidahabitualmenteenlos
mtodosdepredimensionadobasadosenlaestimacindecostespor
metro cuadrado construido en planta. es razonable predimensionar
los costes de construccin del Museo Guggenheim de Bilbao Frank
Gehrypormetrocuadradoconstruido?
Seproponecomoobjetivo,unmodelodepredimensionadodecostes
estructurado en base a sistemas constructivos y espacios
funcionales, costes que se irn definiendo y estimando durante el
proceso de proyectacin/ideacin arquitectnica (aproximaciones
sucesivasenintervalosfinitos).
35
3. El Modelo formulado est avalado por la historia, tanto en su origen

conceptual, como en su desarrollo metodolgico: Vitruvio: belleza +
utilidad + firmeza versus Modelo Pcr: envolvente exterior + espacio
interior+huellacimentacin.
La hiptesis bsica contenida en el anterior epgrafe y los tres objetivos

anteriormente reseados, son las inicialmente formulados para el desarrollo
delapresenteinvestigacin,dirigidahaciaelclculoeconmicosectorialde
los costes de construccin por contrata de la arquitectura residencial, pero
apuntamos aqu que el objetivo global de la presente Tesis tambin es
marcar direcciones/lneas futuras de investigacin para la estimacin de los
costesdeconstruccindelaciudad,porejemplounsectordeunaHectrea,
esdeciruncuadradode100x100metrosdeladocuntocostaraconstruir
una hectrea de ciudad compacta? o qu inversin sera precisa para
acometer todas las obras de urbanizacin y edificacin de un ensanche
intensivounaurbanizacinextensiva?
Por eficiencia, se ha limitado necesariamente el alcance de este trabajo al

contenidoprevistoenelproyectodeTesisaprobadoporelDepartamentode
Construccin y Tecnologa Arquitectnicas de la Escuela Tcnica Superior de
Arquitectura de la Universidad Politcnica de Madrid, es decir centrar la
investigacin en la arquitectura residencial, unifamiliar (pareada) y colectiva
(bloqueymanzana),peroincorporndoletambinlasviviendasunifamiliares
aisladas,tipologanoprevistaenelproyectodeTesis.
Tambin se pretende como objetivo derivado de la aplicacin del Modelo

desarrollado,reconduciralosproyectistas,tcnicosyprofesionalesdelsector
delaconstruccinhaciauncambiodementalidadencuantoalametodologa
en el procedimiento de clculo de los costes de construccin de las obras
proyectadas.
Se plantea invertir el tradicional mtodo de clculo de costes del

presupuesto de obra a su inicio, por la moderna tcnica de
predimensionado de costes finales de ejecucin por contrata, tambin
considerando los gastos generales y el beneficio legal de la empresa
constructora.
Por tanto, el motivo bsico que ha inspirado la presente Tesis Doctoral, ha

sidoeldesarrollarunmodeloracionalyciertoparaelclculodeloscostes
36
finalesdeconstruccindelasobrasproyectadas,yelloduranteelprocesode
ideacin del proyecto arquitectnico, es decir, durante las fases previas al
proyectodeejecucin:
-
.1PROMOCININICIAL
.2ESTUDIOSPREVIOS
.3ANTEPROYECTO
.4PROYECTOBSICO
.5PROMOCINBASICA
Por ltimo y como objetivo aadido/sobrevenido durante el proceso de

desarrollo de la Tesis, se pretende tambin dar respuesta al clculo del
presupuesto aproximado que obligatoriamente debe contener el Proyecto
Bsico segn Anejo 1.2 V. del Cdigo Tcnico de la Edificacin (CTE), que
especficamentedeterminaqueenlorelativoalPresupuestohadecontener
al menos Valoracin aproximada de la ejecucin material de la obra
proyectadaporcaptulos.
Elpresupuestoaproximadoreferenciado,hadeestardentrodelosmrgenes
de error/desviaciones vigentes sobre los costes finales de obra
anteriormente pretendidos como objetivo de la presente investigacin, es
decir lograr desviaciones mximas del coste final estimado de las obras
proyectadas menores al 10%, por ser este el porcentaje mximo admitido
porlaAsociacinEspaoladeTcnicosenEconomadelaConstruccinyser
elporcentajemximoadmitidoenlaCEE.
Lograresteobjetivo,seradegranmeritoeintersdadoqueactualmenteen
nuestro pas la desviacin media es normalmente superior, siendo mayor el
coste final de las obras que el inicialmente previsto, y aun ms elevada la
desviacin en obras de promocin pblica, que en obras de promocin
privada, pero en ambos casos estos incrementos del coste de la obra, estn
porencimadelareferenciaeuropeadel10%,comoincrementomximodel
costefinaldelaobrarespectoalpresupuestoinicial.
37
1.5.ResumenCaptulo1:hiptesisyobjetivos
38
1.5.ResumenCaptulo1:hiptesisyobjetivos
ElCaptuloprimero,secomponedelossiguientesepgrafes:
1 Introduccin:origenyfinalidad.
2 Justificacindelatesis.
3 Hiptesisformulada.
4 Objetivospropuestos.
5 Resumencapitulo1:hiptesisyobjetivos.
Elorigendelatesisfue1996,aoenqueredactayapruebaelproyectodetesis,queestaba
estructuradoentresapartados:
(I)
Introduccin/formulacin
(II)
Plan/medios
(III)
Objetivosprevistos
Bibliografa
En el primer apartado (I), se haca referencia al escaso desarrollo en nuestro pas del
predimensionadodecostes,referenciahoyanvigente.Elmodelopretendeserdeaplicacin
en las fases previas al proyecto de ejecucin, es decir en las fases de estudios previos,
anteproyectoyproyectobsico.
Enelsegundoapartado(II),referenteaelplanymediosautilizarduranteeldesarrollodela
investigacin,inicialmenteeranmodestos,unescalmetroyunasimplecalculadoraerany
sonsuficientesparalacumplimentacin/rellenodelosdatosprecisoscontenidosenlascinco
fichas sntesis del Modelo, con estos dos instrumentos (escalmetro/calculadora) y las tres
basesdedatosenlasqueseapoyanlosclculosinternos/externos,sonsuficientesparalograr
desviacionesmenoresqueconelmtodoanalticotradicional.
Durante el largo proceso de investigacin, tambin se ha utilizado la hoja de clculo Excel,

tantoparalasoperacionesinternas,comoparaelchequeo/validacinexternadelModelo.
TambinsehaincorporadoelconceptodeprestacionescontenidasenelCdigoTcnicode
laEdificacin(CTE),ampliandoportantolaclasificacinsistemticadelaNormasTecnolgicas
delaEdificacin(NTE),queseproponaenelproyectodeTesis,paraclasificar/estructurarpor
captuloselpresupuestopredimensionado.
Por ltimo en cuanto al plan previsto, en relacin con la utilidad de la investigacin, el

predimensionadodecostesporelmtodosintticoserdeinters,tantoparaelsectordela
construccin,comoparalapromocininmobiliaria,puesesmuyconvenienteacertarenel
pronsticodelcostefinaldecontrata,porseresteimportedegranimportancia,alestarenuna
promocinconprestaciones/calidadnormalentornoal40%sobreelvalortotaldemercado
delproductoinmobiliario:
Vm(28%Rs)+(40%Cc)+(32%GpBp)
39
En el apartado (III), del proyecto de Tesis, se recogen los objetivos previstos, que son los
indicados en el propio ttulo de la Tesis, es decir, desarrollar un modelo de
predimensionado de coste de construccin en las fases previas al proyecto de ejecucin,
quesearpido,precisoydesencillaaplicacinprctica.
Sehacenacontinuacin,cuatroreseasrelativasalclculoestimativodelcostedeobras,
doshistricasydoscontemporneas:
LaprimerareseahistricaesMarcoVitruvioPolin,quehacialosaos37a26antesde
Cristo,hacareferenciaensulibrodecimoaunaleyduraperonadainjusta,mediante
lacualelarquitectoerapenadosiladesviacindelcostefinaldelaobrasuperabauna
cuartapartedelpresupuestoinicialmenteaprobado.
La segunda resea histrica es Sebastin de Vauban (1663/1707), ingeniero de su

MajestadLuisXIV,queencartaqueledirigeasuReyconfecha17deJuliode1683,le
aconsejaba,quenoseadjudicasenlasobrasalacontratamsbaja,puesesasbajaseran
ficticias,yademsellocomportadefectosdeejecucinydilatacionesenlosplazos,dado
quealcontratistaquepierdehacelomismoqueelnaufrago,agarrarseatodoloque
puede..no pagar a los suministradores, salarios bajos,...engaar a todos sobre
todas las cosas y siempre irpidiendo misericordia por esto y aquello, la solucin ms
barataserencargarlasobrasauncontratistaresponsablequecumplaconsudeber.
Laterceraresea,decarctercontemporneo,eslaLey3/2011decontratosdelSector
Publico, en cuyos artculos 311 y 312, se detalla el baremo de penalizaciones para los
tcnicos redactores de proyectos y directores de obra, cuando las desviaciones son
superiores al 20% , siendo estas penalizaciones porcentuales crecientes en relacin
directaalasdesviacioneseconmicasporexcesodelpresupuestofinaldelaobra.
Y por ltimo la cuarta resea, tambin de carcter contemporneo y directamente

relacionada con el clculo aproximadodel coste de la obra proyectada, es el Cdigo
TcnicodelaEdificacin,queensuAnejoI.2.V,prescribequeelProyectoBsicodebe
contener una Valoracin aproximada de la ejecucin material de la obra proyectada
porcaptulos,pudiendoimplementarestadeterminacindelCTE,mediantelatcnica
delpredimensionadodecostes.
En la aplicacin del modelo desarrollado en la presente investigacin, adems de la

valoracinporcaptulosdelcostedeEjecucinMaterial,tambinesposibleefectuarel
clculo estimativo del presupuesto de contrata de las obras proyectadas, siendo este
clculounvaloraadidodelModelodesarrollado.
RespectoalajustificacindelaTesis,describimoslaspeculiaridadesmascaractersticasdel
clculotradicionalanalticoydelclculopredimensionadosinttico,enmarcandoenestas
peculiaridadeslajustificacinynecesidaddelainvestigacin:
Elclculotradicionalanaltico,precisademedicionespormenorizadasydelproyectode
ejecucin terminado. Las obras proyectadas se han de ejecutar segn estas descripciones
detalladas,noobstanteelniveldedetalle,normalmentedurantelaejecucindelaobraes
40
habituallaaparicindeprecioscontradictoriosporobrasimprevistasnocontenidasenel
presupuestoinicialdelasobrasproyectadas.
Tambin son habituales los incrementos del coste inicial por defectos de las mediciones
contenidas en el proyecto de ejecucin, as como adicionales, reformados y proyecto de
obracomplementariaalainicialmenteproyectada.
El presupuesto queda pues abierto a incrementos de costes, adems del legalmente

reconocidoderevisindeprecios,mediantelafrmulapolinmicaqueseincorporaensu
caso a la contratacinde la obra,est tambin condicionado en elmtodo analtico,a
incrementos del coste final de obra, por excesos de medicin, reformados,
complementariosyadicionales.
El clculo predimensionado sinttico, por el contrario no necesita del proyecto de

ejecucin perfectamente definido, ni de mediciones pormenorizadas, basta con el
anteproyecto proyecto bsico y mediciones globales de los sistemas constructivos y las
unidades funcionales, estimando el coste final, (no el presupuesto del coste al inicio
(pre)delaejecucindelaobra),ytodoelloenelmarcodelpresupuestocerradoycon
desviaciones acotadas en mrgenes razonables de inferior magnitud porcentual que los
resultantesdelaaplicacindelmtodoanaltico,tendiendoestemtodosintticohacialo
quecomnmentesedenominaenelsector,llaveenmanopresupuestocerrado.
En cuanto a la conveniencia y oportunidad de la presente Tesis, apuntamos

telegrficamentelassiguientescuestiones:
1 La Tesis es conveniente, para evitar las sanciones previstas en la Ley 3/2011 de

ContratosconlasAdministracionesPblicas.
2 La Tesis es conveniente, para cumplir con las determinaciones del CTE, (Cdigo
TcnicodelaEdificacin)respectoalpresupuestoaproximadoporcaptulosparael
Proyectobsico.
3 La Tesis es conveniente, pues posibilita la aplicacin del modelo en las fases
previasdeideacinarquitectnica.
4 La Tesis es oportuna, ante el mnimo desarrollo en Espaa de Modelos de
5 La Tesis es oportuna, dado que el sector de la Construccin necesita, modelos y
mtodosdeestimacindecostes.
6 LaTesisesoportuna,parasuperarelsimpleclculopormetrocuadradoconstruido
y tender hacia la estimacin por metro cubico edificado, tal y como se calcula
habitualmenteenotrospases.
Losobjetivospropuestossepuedensintetizarconceptualmenteen:
1 Clculoestimativodeloscostesfinalesdeobradeusoresidencial.
2 Que el modelo sea una herramienta til para el sector de la construccin y

promocininmobiliaria.
41
3 Que las desviaciones/errores cometidos en la aplicacin del Modelo, sean

menores a los resultantes de la aplicacin del clculo analtico tradicional de
medicionesdetalladasporloscostesestadsticosdelasunidadesdeobra.
Sepretendenlograrestosobjetivos,mediantecinconivelesdeclculodelModelo:
Nivel.1:esteprimerniveldeclculosecorrespondeconlaValoracindelapromocin
inicial(Vpi),ynoprecisaplanosparalaestimacin,simplementeconelconocimientodelas
superficiesconstruidasdecadausoserasuficiente.
Nivel.2:enelsegundoniveldeclculocorrespondealCostedeestudiosprevios(Cep),
senecesitaraparalaestimacin,croquisamanoalzadaaescaladelproyecto,yconocer
eltotaldemetroscbicosproyectados.
Nivel3:eltercerniveldeestimacincorrespondealCostedeanteproyecto(Cap),ya
seranecesarioparalosclculos,lasplantas,alzadosyseccionesaescala,paracalcularun
avancedepresupuesto,enbasealossistemasconstructivosenvolventes//empotradosen
elterrenoyalosespaciosfuncionalesubicadossobrelalneadetierraybajolacotacero.
Nivel4:estecuartoniveldeclculo,secorrespondeconelCostedelproyectobsico
(Cpb), siendo necesario disponer para la estimacin econmica, de los planos a escala y
acotados de plantas, alzados y secciones, para obtener las mediciones de los sistemas
constructivos y de las superficies de los espacios funcionales, obteniendo finalmente el
presupuestoporcaptulos.
Nivel5:enesteultimonivel,sevuelvealchequeodelcostedeconstruccinrespecto
al valor de mercado de la obra proyectada, correspondindo por tanto a la Valoracin
promocin bsica (Vpb), que se calcula con el proyecto bsico y estimando su valor de
mercado,validandoelclculopreviamenteefectuadoenelnivel.1(Vpi),correspondientea
Valoracinpromocininicial.
Para cada uno de los cinco niveles referenciados, se propone inicialmente como objetivo
logrardesviacionesporcentualesinferioresa:
Nivel.1:(Vpi)<25%
Nivel.2:(Cep)<20%
Nivel.3:(Cap)<15%
Nivel.4:(Cpb)<10%
Nivel.5:(Vpb)<10%
Y como hiptesis bsica/principal, en la aplicacin de los cinco niveles de clculo del

Modelo, se propone lograr unas desviaciones inferiores al 10% del coste final/real de la
obraproyectada.
Partimos de la idea, de que el modelo debe cumplir adems de la hiptesis bsica,

tambinhadecontenerlossiguientesatributos:
1 Queseagilydesencillaaplicacinprctica.
42
2 Que contenga propuestas innovadoras respecto a los mtodos habituales de

estimacindecostespormetrocuadradoconstruido.
3 Que se desarrolle conceptualmente segn teora Vitrubiana: belleza+ utilidad+
+firmeza.
4 Que el modelo calcule el presupuesto caso a caso, es decir, singularizando el
predimensionadodecostesparalaconcretaobraproyectada.
43
2.ANTECEDENTESYESTADODELACUESTIN
2.1.Antecedentessobreestimacincostesdeconstruccin.
predimensionadoyclculocostesdeconstruccin.
2.2.1.Referenciaautoresbsicos.
2.2.2.Clasificacinprocedimientosdepredimensionadoyclculo
decostes.
2.2.3.Clasificacionesmtodosdepredimensionadodecostes.
2.2.4.MtodossintticostipoMs1:[comparacin/valoresmedios]
2.2.5.MtodossintticostipoMs2:[simulacin/interpolacin]
2.2.6.MtodossintticostipoMs3:[economtrico/computerizado]
2.2.7.MtodossintticostipoMs4:[generacin/sistemas]
2.2.8.MtodossintticostipoMs5:[optimizacin/funcional]
deconstruccin.
2.3.ResumenCaptulo2:estadodelacuestin.
44
Cuandodecidimosedificar,
Primero estudiamos el terreno y luego
trazamoslosplanos;
Ycuandonosimaginamoslacasa,
Calculamoselcostedesuconstruccin;
Ysivemosquesupera
nuestrasposibilidades
No podemos sino dibujar unos nuevos
planosdemenoresproporciones,
orenunciarporcompletoaconstruirla.
William Shakespeare, Enrique IV, parte II,
acto1.(Valderrama,2007)
En el ao 1760 antes de Cristo, se promulg el cdigo Hammurabi, primer

tratado legal que ha llegado hasta nuestros das, y que est actualmente
expuestoenelMuseodelLouvredePars.
Ensustresmetrosdealturacontienegrabadassobrebasalto282leyes,donde
hacems de 3.700 aos se recogan los preceptos legales que regulaban las
costumbresycomportamientos,deloshabitantesdeBabilonia.
El cdigo contiene 6 leyes que estaban especficamente relacionadas con el

sectordelaconstruccinyconeloficiodeconstruirdelarquitecto:
Ley228:Siunarquitectohizounacasaparaotroylatermin,elhombrele
dardehonorarios,dossiclosdeplataporSARdesuperficie
(Siclo: antigua unidad monetaria y de peso utilizada en Mesopotamia, con masa de 8,415
gramosdeorooplata).
(SAR:unidaddemedidasuperficialequivalentea35metroscuadrados)
Ley229:Siunarquitectohizounacasaparaotroynolahizoslida,ysila
casa que hizo se derrumb y ha hecho morir al propietario de la casa, el
arquitectosermuerto.
Ley230:Siellohizomoriralhijodelpropietariodelacasa,semataralhijo
delarquitecto.
Ley231:Sihizomoriralesclavodeldueodelacasa,daralpropietariode
lacasa,unesclavoequivalente.
45
Ley232:Silehahechoperderlosbienes,lepagartodoloquesehaperdido,
y porque no ha hecho slida la casa que construy, que se ha derrumbado,
reconstruirasupropiacostalacasa.
Ley233:Siunarquitectohizounacasaparaotroynohizobienlasbases,ysi
unnuevomurosecay,elarquitectorepararelmuroasucosta.
Vitruvio,ensusdiezlibrosdearquitecturanostransmitequeantiguamenteel
arquitecto era a la vez empresario y proyectista, por tanto, en las leyes del
cdigo de Hammurabi, ha de entenderse que se refiere a esta figura de
arquitecto/constructor.
Por tanto, hace ms de 3.700 aos ya se legislaba sobre costes de

construccinysobreresponsabilidaddelejercicioprofesional.
ConGrecianosencontramosenterritoriomsfamiliar,elarquitectoerams
bien un maestro artesano, como los constructores de barcos griegos. En
realidad, el trmino griego architekton significaba nada ms que maestro
carpintero.(Kostof,1977).
TambinsetieneconocimientodequeenGreciasecalculabanloscostesde
construccin previamente al inicio de las obras, aceptndose unas
desviacionesfinalesdeobradeunmximodel25%,segnsehacereferencia
enelproemiodellibrodcimodeVitruvio.(OrtzySanz,1787)
Para describir los antecedentes historicos sobre el clculo de los costes de

construccin,serelataacontinuacinensntesisloscontenidosdellibroEl
arquitecto:historiadeunaprofesin,publicacindelaquefuecoordinador
elhistoriadorSpiroKostof.
Enelcaptulo1dellibro(Kostof,1997),enreferenciaalaantiguaGrecia,se
cita la existencia de una inscripcin en una tableta de piedra, de un edificio
construido en el ao 330 a.C. para contener los aparejos de la marina
ateniense:
El arquitecto principal fue Filn, nativo de Eleusis y autor del prtico

monumental para Telesterion de Eleusis. El documento trata de las
especificaciones y medidas y el modelo que proporcione el arquitecto, as
comodetodaslastareasarealizarporloscontratistasylafechadeentrega
enlosmomentosacordadosporelcontratoparacadaunadedichastareas.
46
La inscripcin del arsenal y la de Eleusis, ms que documentos prcticos de

trabajo,eran,probablemente,partedelregistropblicoqueseacostumbraba
allevarsobretodoslosproyectosqueutilizabanfondospblicos.Elanotarlos
detalles de toda transaccin necesaria en el proceso de construccin de
convirtienunapasinparalosGriegos.
Ciertos aspectos del proyecto, de inters para el ciudadano medio, eran

laboriosamente grabados en tabletas de piedra y expuestos como
documentospblicos.
Los numerosos fragmentos descubiertos, demuestran que las inscripciones

abarcanunampliocampodeasuntoslegales,financierosyprcticos,desdela
intencin de construir y supervisin de las ofertas de contratacin, hasta la
calidaddelamanodeobra.
Con la llegada de Alejandro Magno la profesin de arquitecto comenz a

tenerunagrandemanda.Durantelostrescientosaossiguientes,elperiodo
llamadohelenstico,losarquitectosdisfrutarandelosbeneficiosdeesteauge
de la construccin, tanto en la creacin de nuevas ciudades, como en el
rejuvenecimientoyexpansindelasexistentes.
Algunos arquitectos hacan las contratas como trabajo extraordinario. Un

ejemplo es Kalikrates, uno de los arquitectos del Partenn, que hizo la
contratadelaconstruccindelasmurallasdeAtenas,unaobragigantescaen
cuantoadimensinyenvergadura.
Cuando el arquitecto empez a ser slo arquitecto, trabajaba de varias

formas. Poda recibir un encargo, independientemente o asociado con otros
arquitectos,paraunedificioimportanteensuciudadofueradeella,opoda
sernombradoarquitectoasueldodeunaciudadodeunodelosprincipales
lugares religiosos donde habra trabajo. Hubo arquitectos funcionarios del
estado, al menos, a partir del siglo IV a.C.: Las ciudades helensticas solan
tener un departamento encargado de la construccin, dentro de la
administracinmunicipal.(Kostof,1977)
El salario de un arquitecto funcionario no era alto. Los principales y ms

afamados arquitectos tenan tarifas muy altas; deca Platn, que no podas
compraraunarquitectodeprimeraclasenipor10.000dracmas
47
Eneldiseodeunedificiopblico,comountemplo,elarquitectotrabajaba
estrechamenteunidoaunacomisindeconstruccin.Ladecisindeconstruir
eratomadaporlaasamblea,consejociudadano,oporunconsejofinanciero
enelcasodeuncentroreligioso.
Estosorganismosgobernantesestablecanelpresupuestoparalaedificacin
proyectada, autorizaban el desembolso de fondos y nombraban la comisin
de construccin. El dinero provena de crditos administrativos especiales y
desuscripcionespblicas.
El coste de un templo nuevo era considerable, se ha calculado que el

Partenncostentre460y500talentos,porcuantolosingresosanualesde
Atenaseran400talentos.
Laprimeratareadelacomisinseriacolaborarconelarquitectoenlalabor
deconseguirdiseosqueseajustaranalaspreferenciasestticasdelapoca
yalpresupuestoasignado,ascomoenmateriadeformayconstruccin.
Unavezqueelarquitectoylacomisinseponandeacuerdosobreeldiseo
deledificio,publicabanlastareasquehabaquecontratar,lacostumbreera
asignareltrabajoenpartes,enlugardehacerlotodoaunsolocontratista.
Lasubastadecadacontratacomenzabaconunanunciopblico,elarquitecto
y la comisin, examinaban las ofertas y daban la concesin al mejor postor.
Correspondaalarquitectoredactarlasespecificacionesdetalladasparacada
trabajoydespus,elcontratistaseraelresponsabledeconseguirlamanode
obraylosmaterialesnecesariosparasucontrata.
Cadacontratoestabarespaldadoporunavaldelcontratista,segnsupoder
financieroysuposicinsocial,puestoquenohayindicacionesclarasdeque
hubierabeneficios,losfiadoresparecenhaberparticipadoenelprocesodela
edificacinpblicacomounaespeciedeserviciocvico.(Kostof,1977).
Entrelosaos37a26antesdeCristo,duranteelreinadodeAugusto,Vitruvio
elaborasucompendioDiezlibrosdeArquitectura,dondeseexplaysobre
asuntos histricos relativos a una profesin tan grande como esta..
ytambinhizoreferenciasobreasuntosdendoleeconmico:
[...]puesnorobaranimpunementelosignorantes;sinoquesoloprofesaran
laArchitecturalosinteligentes;noseveranlospadresdefamiliasometidos
48
gastos insoportables hasta empobrecerse; y finalmente los Architectos

mismos,portemoralapena,daranunclculomsajustadoydiligentedelos
gastosfuturos,paraquelospadresdefamiliaviesenterminadossusedificios
conloqueprevieronantes,conpocoms.(OrtizySanz,1787)
En el captulo 2 del libro (Kostof,1977), se hace referencia a que los

arquitectosromanoshacanmaquetasarquitectnicascondiversosobjetivos
ademsdeparalaejecucindeobra,comoeraparacolocarlasenlastumbas
delarquitectoydelaspersonasquehabanencargadolaobra.
Losplanosdelproyectoarquitectnicosonmsrarosdeencontrar,quelos
planos y dibujos de trabajo a pi de obra, llegando hasta nuestros das
nicamente fragmentos de planos de edificios realizados en mosaicos,
grabadossobremrmolosobretabletasdearcilla.
En cuanto a los aspectos econmicos citar que el administrador romano

PluvioelJoven,alescribirdesdeunaprovinciaorientalalEmperadorTrajanoa
Roma,lesolicitabaunarquitectoquelefueseavalorarunasobrasdondese
habanexcedidoloscostos,yrecibeestarespuestadelEmperador:
No te pueden faltar arquitectos; toda provincia tiene hombres capacitados

para este trabajo. Es un error creer que pueden enviarse ms rpido desde
Roma,cuandosuelenveniranosotrosdesdeGrecia
En cuanto a mtodos de trabajo del arquitecto romano, trascribimos

literalmenteelpensamientodeVitruvio,respectoaldibujoycostetotaldeun
edificio:
Las formas de disponer las cosas [species dispositionis] son estas: plano
[ichonographia],alzado[ortographia]yperspectiva[scaenographia].Unplano
sehaceutilizandocorrectamenteelcompsylaregla,pormediodelocualse
establecenlospermetrosadecuadosparaeledificio.Unalzadoeslaimagen
de una fachada, dibujada de modo que muestra la apariencia final. La
perspectivaeselmtododedibujarlafachadajuntoconlascarastraseras,en
lasquetodaslaslneasconfluyenenelcentrodeuncrculo.
Unarquitectodebeserunhombredeletrasquepuedallevarunregistrode
obras tiles. Por su habilidad en el dibujo, ser capaz de hacer dibujos
sombreadospararepresentarelefectodeseado..pormediodelaaritmtica,
sesumaelcostetotaldeunedificioysecalcularlasmedidas;perolosdifciles
49
problemas del diseo son resueltos por medio de reglas y mtodos

geomtricos.(Kostof,1977).
Los artesanos y trabajadores romanos estaban organizados en grupos, de

acuerdo con sus especialidades. Las fuentes respecto a la edificacin y la
construccinsonabundantes,yhansidoexhaustivamenteestudiadas.
Las asociaciones de artesanos del mismo oficio comenzaron probablemente

comoclubssociales,entrecuyospropsitosestabalaseguridadmutuadeun
funeralapropiadoyelcuidadodelafamiliadelfallecido.
AmedidaqueseextendiysehizomsintensalainfluenciadelEstado,estas
organizaciones se hicieron mayores y estuvieron bajo la supervisin del
Gobierno, al menos para los proyectos y obras ms importantes en las
grandesciudades.
Lamayoradelasespecialidadesrelacionadasconlaconstruccintenanun
collegium, como se llamaban tales asociaciones: los herreros y los
forjadores,losceramistasylosladrilleros,carpinteros,canteros,etc.
Haba un collegium de obreros de la construccin, y uno de expertos en

demoliciones,losfabricantesdemosaicos,ajustadoresdeestucos,orfebresy
otrosartesanosestabanorganizadosdemodosimilar.Estaordenadadivisin
de los trabajadores facilitaba la planificacin y construccin de los enormes
proyectosquetanamenudoemprendanlosromanos.(Kostof,1977).
Estascuadrillasbienorganizadas,eranfundamentalesparaconstruirgrandes
edificios,laprogramacindelaobra,elmontajedeescalerasyandamios,el
avanceordenadodelapuestadeladrillos,yladisponibilidaddelosmateriales
adecuados en el momento y sitio preciso, todo tena que ser dirigido por el
arquitecto,que,enelsigloId.C.,tendraqueserungestordeobraconmayor
dedicacinqueenperiodosanteriores.
ParalapocaposterioraVitruvio,notenemostextosquedescribaneltrabajo
del arquitecto, pero si tenemos una descripcin detallada del personal,
equipo, organizacin y acuerdos a cargo del Departamento de Aguas de
Roma,escritaporSextoJulioFrontinoalrededordel100d.C.
Frontino haba sido cnsul, y gobernador de Bretaa, y era autor de libros

sobretcticaytopografamilitar.
50
Eraunodeesoshombresquehacanfuncionarelimperio,y,obviamente,un
hombre con el tipo de educacin que haba descrito Vitruvio, de hecho,
mencionaaVitruvio,ydicequeVitruvio,elarquitecto,habaactuadoenel
campodelatecnologahidrulica:
FrontinoparecehabersidosacadodesuretiroporelEmperadorTrajanopara
asumirsusnuevasresponsabilidades.Ladescripcindesuoficinaysupersonal
sugiere algo as como una asistencia, y la ordenada formacin del personal,
asequible a un gran arquitecto estatal en el apogeo del imperio.(Kostof,
1977).
La profesin de arquitecto, por lo que se deduce de las investigaciones

publicadas,nocambisustancialmenteconlallegadadelcristianismo.
LainfluenciadelEmperadorsobrelasobrasmssingulareseratanimportante
ms que anteriormente, ello se deduce de las especificaciones de
Constantino a Macario, Obispo de Jerusaln, sobre el diseo y construccin
delSantoSepulcro:
.Respecto a la bveda de la Baslica, me gustara saber si, en vuestra

opinin, debera llevar artesonado, o estar acabada de algn otro modo; ya
que, si va a ser artesonado, puede adornarse tambin con oro. Queda a
VuestraSantidadinformarrpidamentealosmagistradosarribamencionados
cuntos obreros y artesanos y qu cantidad de dinero se necesitan e
informarme a m directamente no slo sobre los mrmoles y las columnas,
sinotambinsobreelartesonado,siconsiderisqueesteltimoespreferible
(carta de alrededor del 328 d.C., mencionada por Eusebio en su Vida de
Constantino).(Kostof,1977)
Procopio,historiadordecorteyfuncionario,describepormenorizadamentela
construccindeSantaSofa,quefueiniciadaenelao532yconsagradaenel
ao537d.C.,unfragmentodesusescritosdiceas:
El emperador, sin preocuparse de las cuestiones del gasto, hizo grandes

presionesparainiciarlasobrasdeconstruccin,yempezareuniratodoslos
artesanosdelmundoentero.YArtemiodeTalles,elhombremscultivadoen
elhabilidosoarteconocidocomoelartedelaedificacin,noslodeentresus
contemporneos, sino tambin en comparacin con los que haban vivido
mucho antes que l, contribuy al entusiasmo del emperador, dirigiendo
51
debidamente las tareas de los diversos artesanos, y preparando, de

antemano,losdiseosdelafuturaconstruccin.
Junto a l estaba otro maestroconstructor, de nombre Isidoro, nacido en

Mileto,unhombreinteligenteydignodeasistiralemperadorJustiniano.En
realidad, esto tambin era una seal de cmo Dios honraba al emperador,
queElyalehabaproporcionadoloshombresqueleseranmstilesparalas
tareas que esperaban ser realizadas. Y uno se podra maravillar, con mucha
razn,anteeldiscernimientodelpropioemperador,anteelhechodeque,de
todoelmundo,fuecapazdeseleccionarloshombresmsadecuadosparala
msimportantedesusempresas.
52
decostes.
deconstruccin.
53
2.2.Estadodelacuestin:mtodosdereferenciasobrepredimensionadoy
clculocostesdeconstruccin.
Como introduccin al estado de la cuestin, se resean a continuacin los
autoresbsicosquehansidoreferenciadelpresentetrabajo:
ParicioAnsuategui,Ignacio(1971);PredimensionadodeCostosenla
Vivienda,ServiciodepublicacionesdelColegioOficialdeArquitectos
deCataluayBaleares,EditaA.T.E.(AsesoraTcnicadeEdiciones).
Carvajal Salinas, Enrique (1992a); Uniproducto o Multiproducto.

EditadoporelColegio OficialdeAparejadoresyArquitectos Tcnicos
deSevillayLasPalmas.
Carvajal Salinas, Enrique (1992b); El predimensionado de coste en

Arquitectura: Modelos P2CT y P2CR. Editado por la Consejera de
Obras Pblicas y Transportes. Direccin General de Arquitectura y
Vivienda.JuntadeAndaluca.
Fernndez Pirla, Santiago (1992); Valoracin de bienes inmuebles

Ed.ConsejoSuperiordelosColegiosdeArquitectosdeEspaa.
Cheung, Franco Kai Tak (2005); Development and Testing of a

Method for Forecasting Prices of MultiStorey Buildings during the
Early Design Stage: the Storey Enclosure Method Revisited.Tesis
Doctoral.QueenslandUniversityofTechnology.
BKI(2012);BKIBaukosten2012.Teil1,Ed.RudolfMuller.
54
decostes.
deconstruccin.
55
2.2.2.Clasificacinprocedimientosdepredimensionadoyclculodecostes.
Para clasificar genricamente los procedimientos de predimensionado y

clculo de costes de construccin, tomamos la tradicional clasificacin
conceptual que para la valoracin de inmuebles propone el profesor
FernndezPirla,ensuspublicacionesArquitecturalegal(Fernndez,1985)y
Valoraciones de bienes inmuebles (Fernndez, 1992), y que tambin es la
clasificacin adoptada por el profesor Valderrama en su publicacin
Medicionesypresupuestos(Valderrama,2007).
La clasificacin general a que se hace referencia en las tres publicaciones
anteriormente referenciadas, en clara similitud con el predimensionado y
clculodeestructuras,eslasiguiente:
(1) Procedimientos sintticos, de predimensionado del coste de
construccin.
(2) Procedimientosanalticos,declculodetalladodeloscomponentesde
laconstruccin.
Segn el profesor Fernndez Pirla, los mtodos sintticos pueden dar
resultados suficientemente aproximados mediante la aplicacin de
modelosdepredimensionadodecostes,cuandosepreciseunavaloracin
aproximadadelcostedeconstruccin,oparalaelaboracindetasaciones
inmobiliarias, pudindose realizar este clculo simplificado por volumen
del edificio o por metro cuadrado construido por plantas, diferenciando
sus costes cada una de ellas, en funcin de su uso (Fernndez, 1985 y
1992).
Laaplicacinconceptualdelmtodosinttico,tambinestavaladoporla
teora de uniproducto, desarrollada por el profesor Carvajal Salinas en
supublicacinUniproductomultiproductoenelqueproponelaidea
de unidad del producto arquitectnico (Carvajal, 1992a), publicacin
queporserunadelasreferenciasbsicas,sobrelaquesehaestructurado
conceptualmenteelModeloPcr.5n,setranscribenacontinuacinalgunos
prrafos extrados de la publicacin citada, que ilustran y definen
conceptualmentelaideadeunidaddelproductoarquitectnico:
56
..actualmenteenEspaasesiguelapautadefraccionarelproducto
constructivo en las clsicas unidades de obra, de contenido elemental,
existiendounatendenciadendoleinternacional,quepropugnaladivisin
delaconstruccinenunidadesfuncionales,demayoralcanceconceptualy
econmicoquelasprimeras.
..hay dos formas distintas de planteamiento. Por un lado, la
contratacin a tanto alzado tipo fijo por metro cuadrado construido,
dondesemuestraelproductoconstructivocomonico.Porotro,elabono
delostrabajosporunidadesdeobra,dondeseadmitequeelconjuntoa
construiresunasumadeproductosqueensambladosconfiguranlaunidad
terminada,esdecir,cadaunidaddeobraesunproductoensimismo..
La apreciacin del producto constructivo como nico o mltiple dar
lugar, respectivamente, al tratamiento de la construccin como
UNIPRODUCTOMULTIPRODUCTO
peroladistincinentreuniproductoymultiproductovamsallde
laconsideracinformaldeunpresupuesto.Esunaideafundamental,ms
elevada, situada muy por encima de cuestiones de segundo orden como
puedeserlaconfeccindeunpresupuesto.(Carvajal,1992a)
..el producto constructivo, tanto en su fase de concepcin,
materializacinestadoacabado,esunaunidad,propiedadenvirtudde
lacualnopuededividirsesinquesuesenciasedestruyaoaltere.
.si eliminamos de un edificio de viviendas la escalera o prescindimos
de las zonas hmedas etc.es fcil demostrar la Unidad que bajo el
aspectofuncionalconstituye.
.a nivel de concepcin, en la redaccin del proyecto o en sus pasos
iniciales a travs del croquis y el anteproyecto es entendido por el
proyectistacomounelementonico
Si se extrae esta nocin de producto del contexto de la industria de la
construccin, los tornillos sern el producto para quien los elabora y la
lavadora para el fabricante de electrodomsticos, aunque este haya
utilizadocomofactordeproduccinunmaterial,tornillo,resultantedeun
proceso de manufacturacin anterior, ejecutado por otro agente
subcontratista.
57
Elfabricantedelavadorasvenderaldistribuidorusuariosuproductoa
unprecioporunidad,cerradoconvenido,almargen,delaformadepago
establecida. Aquel no redactara a este factura con enumeracin de los
elementos que contiene la lavadora con sus precios unitarios (Carvajal,
1992a)
Silaideaestrasladadaalaconstruccin,elladrilloserelproductopara
el instalador y as sucesivamente. De esta manera, el producto para el
constructor ser de obra terminada, sea cual fuere el criterio de abono
pactado contractualmente entre l y el promotor. El ladrillo y la
instalacindefontaneraesparaelconstructorunmaterialyunproducto
semielaboradoyambosunfactordeproduccin.
.la construccin es un producto nico, sea cual fuere el modo de
confeccin de los presupuestos en proyecto la forma de abono de los
trabajospactadaentrelosagentesanteriormentereferidos.
en oposicin al concepto anterior, el tratamiento multiproducto es
consideradocomoladescomposicin,segnundeterminadocriterio,del
producto constructivo en partes, estimando cada una de ellas, como un
productoensmismo.(Carvajal,1992b)
..dicho de otra forma, mientras se sigan redactando los presupuestos
como multiproducto se seguir fomentando la realizacin de proyectos
pocodefinidos
Ante este panorama, es mucho ms fcil y de mayor efectividad la
valuacinaniveldeproyectomedianteModelosdepredimensionadode
Costedevalidezcontrastada.
Por tanto, se concluye como sntesis de este epgrafe de clasificacin
genrica sobre procedimientos de predimensionado y clculo de costes,
conelsiguienteesquemaconceptual:
58
PROCEDIMIENTOS
ESTIMACIN
COSTES
DE
SINTTICOS:Predimensionadodecostes,pormetro
cuadradoconstruidouotromtodoidneo.
TEORAUNIPRODUCTO:estimacinsimplificada.
ANALTICOS:Clculodecostes,mediantemedicionesde
unidadesdeobrayprecioscompuestosdescompuestos.
TEORAMULTIPRODUCTO:estimacinexhaustiva.
Figura2.2.2/1:Sntesisconceptualsobreclasificacindeprocedimientosdeestimacinde
costesdeconstruccin.
59
decostes.
deconstruccin.
60
Reseamosacontinuacinlaspropuestasdeclasificacin,quesobremtodos
sintticos de predimensionado de costes, contienen las siguientes
publicaciones:
(A)ClasificacindesarrolladaenellibroMedicionesypresupuestos
(Valderrama,2007):
(A1)Estimacinporpromedios(MdulosColegiales).
(A2) Combinacin de proyectos (Base de datos costes reales

deobrasterminadas).
(A3) Interpolacin por captulos (estructura, envolvente,

particiones,acabados,instalaciones.)
(A4)Propuestashistricas(MtodoARCprofesorParicio)
(B) Clasificacin contenida en la publicacin Precio tiempo y

arquitectura,(Garca,2001):
(B1)Mtododeinterpolacin(Basededatoscostes+Datos
deedificacin).
(B2) Mtodo de propuesta esquemtica. (Distribucin del

presupuestoporcaptulos).
(B3)Mtododedescripcinformal(MdulosColegiales).
(B4) Mtodo de predimensionado de costes (programas

informticos:presto/arqumedes)
(B5) Mtodo anlisis de unidades funcionales (dormitorio,

bao,saln,mtodoARCprofesorParicio)
61
(C)
Descripcin sinttica de mtodos y modelos de
predimensionado de costes segn la publicacin Predimensionado
decosteenarquitectura(Carvajal,1992b):
(C1)Estimacindecostedeunedificio(costeglobalenbasea
unidadesfuncionales,clasificadasenrboljerarquizado).
(C2) Estimacin del coste de los trabajos de rehabilitacin

(segn cdigos y coeficientes, relacionados con el grado
deintervencin).
(C3)MtodoARC(Apprciationrapideetrationneldecstes.
AdaptacinespaolaporelprofesorParicio).
(C4)MtodosexpuestosenCongresodeOttawacelebradoen
elao1984:
1 SYRE (evaluacin sinttica por comparacin con
edificiosimagen).
2 ACE(simulacinporordenador).
3 LIFE(procesoprueba/error,conestructuraenrbol)
4 ABES(definicinyevaluacindeldiseoporfasesenel
tiempo).
(C5) Modelos cibernticos de predimensionado de coste

construidossobrecriteriosmultiproductivos:
ModeloP2CT(desdeclasesdetipologas).
ModeloP2CR(porcoeficientesreferenciales).
(D)
Tesisdoctoralesrelacionadasconestimacindecostes:
(D1)UlaciaEtxeberria,(1997).Anlisisdecostosybeneficios
de los edificios residenciales y espacios urbanos. Escuela
TcnicaSuperiordeArquitecturadeDonostia.
(D2)JimnezAyala(2003).Gestindeloscontratosdeobras
en las Administraciones pblicas: estudio de los orgenes y las
causasdelashabitualesdesviacionespresupuestarias.ETSIIde
laUNED.DepartamentodeIngenieradeConstruccin.
62
(D3) Cheung Kai Tak (2005). Development and Testing of a

Method for Forecasting Prices of MultiStorey Building during
theEarlyDesignStage:TheStoreyEnclosureMethodRevisited
School of Construction Managemet and Property Queenland
UniversityofTechnology.
(D4) Montes Delgado (2007). Nuevo modelo de

presupuestacin de obras, basado en modelos productivos.
Escuela Tcnica Superior de Arquitectura de Sevilla.
DepartamentodeConstruccionesArquitectnicas.
(D5) De los Santos Granados (2010). Anlisis

multidimensional de la estructura del coste en las obras y su
integracin en el resultado de la empresa constructora en
funcin del establecimiento de objetivos. Escuela Tcnica
Superior de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de la
UniversidadPolitcnicadeMadrid.DepartamentodeIngeniera
Civil:Construccin.
(D6)ValverdeLorenzo(2012).Lasdecisionesdelproyectoy
los costes de construccin en la vivienda rural, aplicado al
estudio de la vivienda autopromovida en la provincia de
Cceres.EscuelaTcnicaSuperiordeArquitecturadeMadrid.
DepartamentodeConstruccinyTecnologaArquitectnicas.
63
decostes.
2.2.4.MtodossintticosMs1:[comparacin/valoresmedios]
deconstruccin.
64
2.2.ANTECEDENTESYESTADODELACUESTIN
Referencias/tipoMs1:
(A1)(Valderrama,2007):promedios/mduloscolegiales.
(B3)(Garca,2001):descripcinformal/mduloscolegiales.
(C4.1)(Carvajal,1992b):SYRE/Comparacinedificioimagen.
Ms1:[comparacin/valores medios]= comparacin con valores y costes de

mercado/coeficientes de tarifas Colegios de Arquitectos. (Rango estadstico:
bajo=menosde24muestras/testigos).
En base a la definicin [intervalos/contenidos] del mtodo sinttico de

predimensionadodecostestipoMs1ylasreferenciastipoqueserelacionan
en el encabezado de este epgrafe, procede enumerar los mtodos que se
agrupancomotipoMs1:[Comparacin/valoresmedios]:
Ms1(a):Mtododelospuntosdereferencia(Brandon,1984)
Ms1(b):MtodosdeestimacindelosColegiosdearquitectos.
Ms1(c):MtodoSYRE(Soderberg,1984)
65
decostes.
deconstruccin.
66
(A2)(Valderrama,2007):Combinacindeproyectos.
(A3)(Valderrama,2007):Interpolacindecaptulos.
(B1)(Garca,2001):InterpolacinBDcostes+Datosedificacin.
(B2)(Garca,2001):Distribucinporcaptulos=propuestaesquemtica
/interpolacindevalores.
(C2)(Carvajal, 1992b): obras de rehabilitacin por coeficientes y

cdigos.
(C4.2)(Carvajal, 1992b): ACEsimulacin por ordenador con otros

proyectos.
(D1)(Ulacia Etxeberria,1997): Anlisis de costos y beneficios de los

edificios residenciales y espacios urbanos. Escuela Tcnica
SuperiordeArquitecturadeDonostia.
Ms2: [simulacin/interpolacin]= evaluacin con Base de datos externas al

proyecto evaluado/interpolacin de valores en entornos de similar calidad y
prestaciones. (Rango estadstico: medio= ms de 24 y menos de 120
muestras/testigos).

agrupancomotipoMs2:[simulacin/interpolacin]:
67
Ms2(a):EstimacinsintticasegnBancodeCostosenobrasdeArquitectura
yUrbanismo:(Pina,1989,1991)
Lapublicacincontieneunmtodosintticoparalaestimacindecostespor
metrocuadradoconstruidode:
(AQ)Arquitectura.
(UR)Urbanismo.
(RT)Restauracin.
(RH)Rehabilitacin.
En los cuadros/matrices, de costes, se establecen cinco escalones de

modulacindelcoste/calidad:sencilla,media,buena,muybuena,yexcelente.
Tambinenloscuadrosdecosteseespecifica,enlascolumnaslosnivelesde
calidad y en las filas grupos de coste segn sus caractersticas temticas.
Entrandoenverticalyenhorizontal,seobtieneelcostedeejecucinmaterial
del nivel de calidad seleccionado, al que incrementndole el (%) porcentaje
correspondientedegastosgeneralesybeneficiolegaldelconstructor,yensu
casoponderadomediantelosparmetrostemticos,dacomoresultadoel
coste unitario por metro cuadrado construido del uso seleccionado, coste
unitario que multiplicado por los metros cuadrados construidos, resulta el
costedecontratadeledificio.
Los atributos asignados a cada uno de los cinco tipos de calidad, quedan
definidasencincofichas,dondesedetallaporcaptuloslasprestacionesde
las partidas de obra ms representativas en cuanto a su significacin
econmica.
Ms2(b):MtodoACE(Maver.1983)
68
decostes.
deconstruccin.
69
(B4)(Garca,2001):Programasinformticos:presto/arqumides.
(C4.3)(Carvajal, 1992b): LIFE: estructura en rbol, procesoprueba/

error.
(C5)(Carvajal, 1992b): Modelos cibernticos P2CT y P2CR, por

tipologasycoeficientesreferenciales.
(D2)(Jimnez Ayala, 2003). Gestin de los contratos de obras en la

Administraciones pblicas: estudio de los orgenes y las causas de las
habituales desviaciones presupuestarias. ETSII de la UNED.
DepartamentodeIngenieradeConstruccin.
(D4)(Montes Delgado, 2007). Nuevo modelo de presupuestacin de

obras, basado en modelos productivos. Escuela Tcnica Superior de
Arquitectura de Sevilla. Departamento de Construcciones
Arquitectnicas.
(D5)(DelosSantosGranados,2010).Anlisismultidimensionaldela
estructuradelcosteenlasobrasysuintegracinenelresultadodela
empresa constructora en funcin del establecimiento de objetivos.
EscuelaTcnicaSuperiordeIngenierosdeCaminos,CanalesyPuertos
de la Universidad Politcnica de Madrid. Departamento de Ingeniera
Civil:Construccin.
(D6)(ValverdeLorenzo,2012).Lasdecisionesdelproyectoyloscostes
deconstruccinenlaviviendarural,aplicadoalestudiodelavivienda
autopromovida en la provincia de Cceres. Escuela Tcnica Superior
de Arquitectura de Madrid. Departamento de Construccin y
TecnologaArquitectnicas.
70
Ms3: [economtrico/computerizado]= Bases de datos masivas, modelos de

regresin mltiple y modelos neuronales, con tratamiento computerizado
medianteprogramasinformticos.(Rangoestadstico:muyalto=msde480
muestras/testigos).

agrupancomotipoMs3:[economtrico/computerizado]:
Ms3(a):Mtodoestimacindecostesdelaedificacinporindicadores(ITEC,
1988)
Ms3(b):MtodoLIFE(Rusell,MorrisonyTong,1984)
Ms3(c):ModelosP2CTyP2CR(Carvajal,1992b)
Ms3(d):PRESTOprogramapredimensionado(soft)
Ms3(e):ARQUIMEDESprogramapredimensionado(Cype)
Ms3(f):ECUMprogramaestimacincostes(Pina,2004)
Ms3(g): (Tesis doctoral). Modelo de presupuestacin de obras basado en

modelosproductivos.(Delgado,2007)
Ms3(h): (Tesis doctoral). Gestin de los contratos de obras de las

administracionespblicas.(Jimnez,2003)
Ms3(i): (Tesis doctoral). Anlisis multidimensional de la estructura de coste.

(Santos,2010)
Ms3(j): (Tesis doctoral). Las decisiones de proyecto y los costes de

construccin en la vivienda rural, aplicado al estudio de la vivienda
autopromovidaenlaprovinciadeCceres.(Valverde,2012)
Ms3(K): Estimacin conceptual de costes de proyectos de construccin con

anlisisderegresinyredesneuronales.(Sommez,2004)
71
Ms3(l):Modelodecostedelosoperadoresespacialesusandoregresionesno
paramtricas(Jiang,LeeyHe,2006)
Ms3(m): Determinacin mediante regresin mltiple de los costes de

construccinenNigeria(NindapoeIyagba,2007)
Ms3(n): Mtodo predimensionado de coste de proyectos de construccin

utilizandoredesneuronalesartificiales.(ArafayAlqedra,2011)
Ms3(): Modelo del impacto de riesgos en los costes de los proyectos de

construccinejecutadostradicionalmente.(Odeyinka,2007)
72
decostes.
deconstruccin.
73
- Mtodo caja/piso: estimacin en base a medicin del rea total

exterior,lasalturasylassuperficiestilesdecadapiso,multiplicados
por factores de ponderacin relacionados con las caractersticas de
cadarecinto.
- (D3)Tesisdoctoral.CheungKaiTak,(2005).DevelopmentandTesting
ofaMethodforForecastingPricesofMultiStoreyBuildingduringthe
EarlyDesignStage:TheStoreyEnclosureMethodRevisitedSchoolof
Construction Managemet and Property Queenland University of
Technology.
Ms4: [generacin/sistemas] = creacin ideacin del especfico proyecto a

evaluarmediantesumodelizacin/conceptualizacinespacialyevaluacinde
loscomponentesdelossistemasconstructivos,sobreuncatlogodeposibles
opciones. (Rango estadstico: alto= ms de 240 y menos de 480
muestras/testigos.)

agrupancomotipoMs4:[generacin/sistemas]:
Ms4(a):Mtodoestimacindecostoscaja/piso.(James,1954)
Ms4(b):(Tesisdoctoral)Desarrolloyvalidacindeunmtodoparaestimacin
de costes de edificios, durante las fases previas de diseo: revisin del
mtodocaja/piso.(Cheung,2005)
74
decostes.
2.2.8.MtodossintticosMs5:[optimizacin/funcional]
deconstruccin.
75
(A4) (Valderrama, 2007): propuestas histricas ARCUnidades

funcionales.
(B5)(Garca,2001):anlisisdeunidadesfuncionales.
(C1)(Carvajal,1992b):costeglobalporunidadesenrbol.
(C4.4) (Carvajal, 1992b): ABES: definicin y evaluacin del diseo por
faseseneltiempo.
Ms5: [optimizacin/funcional]= construye especficamente el modelo con la

mxima precisin posible, mediante seleccin de un conjunto de decisiones
(Carvajal, 1992b) y en relacin con su nivel de prestaciones y calidad /
Composicindelaevaluacineconmicaenbaseaunidadesycomponentes
funcionales, posibilitando el predimensionado por fases segn el proceso de
ideacindelproyecto.(Rangoestadstico:alto=msde240ymenosde480
muestras/testigos).

agrupancomotipoMs5:[optimizacin/funcional]:
Ms5(a):MtodoARC(Apreciacinrpidayracionaldecostes)(Paricio,1971)
ElmtodoARC,pretendefomentarunanuevamentalidadrespectoalclculo
depresupuestos.
ElautordelmtodoeselprofesorfrancsM.CharlesNol,ingenierojefede
serviciodelC.S.T.B.deParisyqueelprofesorParicio,importaaEspaa.
Comosuttuloindica,pretendeserunmtodoracional,directoyrpido,til
paraelclculodepredimensionadodepresupuestos,dividiendolaobraen
elementos funcionales a la manera de pensar el proyecto, analizando las
relacionesexistentesentresuperficieypermetro,conestadosdemediciones
esquemticosquesustituyenalcomplejoestudiodelestadodemedicionesde
todoelproyecto(Paricio,1971).
76
Elmtodooriginalcontiene5categoraseconmicasencuantoalacalidadde
laconstruccin,sibienenlaadaptacinespaola,nicamentedesarrollatres;
muyeconmico,econmicoymedio.
Tambin resea la dificultad para la correcta aplicacin del mtodo, de

disponerdepreciosvaloresactualizados.
Estructura el clculo de costes separando las viviendas, del edificio como

infraestructura global que acoge en sus alveolos las viviendas con sus
elementos horizontales, verticales y equipamiento de instalaciones, tambin
contieneespecificacindevariablesenrazndeloqueelmtododenomina
rganosdeledificio:cimentacin,cubierta,murosdestano,elequipode
instalaciones,
El coste de las viviendas como relleno de los alveolos del edificio, se calcula
descomponindola en elementos horizontales, verticales, fachadas, baos,
cocina, trasteros.y ello segn el numero de planta, tipo de fachada,
superficiedepatios,deterrazas,delavaderos,etc.analizandolainfluencia
sobreelcostodeunaseriedevariables,talescomolasuperficiesyalturas,la
existencianodeterrazas,tipodeestructura,etc..
La publicacin contiene una serie de bacos y grficos, que determinan los

parmetros de coste de las unidades funcionales, pero que ralentizan el
clculo del predimensionado de costes, no siendo realmente un mtodo
rpidodeestimacindecostes.
Ms5(b):MtodoABES.(Neely,1984)
Ms5(c): Mtodo de estimacin del coste de construccin basado en

elementosfuncionales.(YamanyTas,2007)
77
decostes.
deconstruccin.
78
2.2.9.Tablasntesismtodosdepredimensionadocostesdeconstruccin.
Mtodos
[intervalos/contenidos]
Referenciastipo:
ModeloPcr.5n
sintticos
Ms1
[comparacin/valoresmedios] Mduloscolegiales Niveles.1y.5
Ms2
[simulacin/interpolacin]
BDcostes+datos
Nivel.2
Ms3
[economtrico/computerizado] LIFE/P2CTyP2CR
Nivel.4
Ms4
[generacin/sistemas]
CajaStorey
Nivel.3
Ms5
[optimizacin/funcional]
ARC/ABES
Nivel.4
Figura2.2.9/1:Propuestasntesissobreclasificacinmtodossintticos.
En la estructuracin y formalizacin del modelo, se parte del

posicionamiento voluntarista, de que en sus cinco niveles de clculo, se
recojan el 80% de los mtodos de predimensionado que se incluyen en la
figura 2.2.9/1, es decir que el modelo contempla el espectro de mtodos
sintticosdepredimensionadodecostesdeltipoMs1+Ms2+Ms4yMs5.
79
2.2.2.Clasificacinprocedimientosdepredimensionadoy
clculodecostes.
deconstruccin.
80
2.3.ResumenCapitulo2:estadodelacuestin
Elcaptulosegundo,secomponededosepgrafes:
1 Antecedentessobreestimacincostesdeconstruccin
2 Estado de la cuestin: mtodos de referencia sobre predimensionado y clculo
costesdeconstruccin.
Como antecedentes para el clculo de presupuestos de obra, se hace referencia a los

Bancos de costes editados anualmente en nuestro pas por las Comunidades Autnomas,
(Andaluca, Baleares, Catalua, Madrid, Valencia,), si bien advertimos la ausencia de
unidaddecriterio,encuantoasusclasificacionessistemticas`porcaptulosdelosprecios
unitariosydescompuestos,alnoadaptarselasBasesdepreciosalaclasificacindelcdigo
estndar,propuestoporlaJuntadeAndaluca,FormatoIntercambioEstndarBaseDatos
Construccin(FIEBDC).
Tambin los Colegios profesionales editan Bancos de precios/costes, siendo el de mayor

difusineldelColegiodeAparejadoresyArquitectosTcnicosdeGuadalajara.
Existentambintresrevistastcnicasdeperiodicidadtrimestral,Mdos,ConstrucyBoletn
econmico de la construccin, que adems de precios y costes descompuestos, tambin
contienencostespormetrocuadradoconstruidodeviviendas,navesindustrialesyviario.
Referenciamostambincomoantecedentessobreestimacindecostesdeconstruccin,los
MdulosdelosColegiosdeArquitectos,quesibiensuobjetivobsicoeraparaelclculode
loshonorariostcnicos,tambinseutilizabanparalaestimacindeloscostesdeejecucin
materialdelasobrasproyectadas.
Cuando se liberaliza el mercado de honorarios profesionales y quedan suprimidas las

tarifas, es la compaa aseguradora Asemas, la que publicita los costes de ejecucin
materialdelasobras,consumdulobaseycoeficientescorrectores,ajustndosemslos
resultados a los costes reales de mercado, que los mdulos colegiales anteriormente
referenciados.
Para los clculos internos del presente trabajo de investigacin, se han utilizado dos
publicaciones/fuentes que estn conceptualmente integradas en una, y ambas
publicaciones se han estructurado con los mismos criterios dado que el doctorando es el
promotor/autorde:
- Bancos de costos de obra de arquitectura y urbanismo en Espaa, que

contiene precios unitarios, descompuestos y costes por metro cuadrado
construido.(Pina,19881991).
- Ecum: Base de precios/costes en la Regin de Murcia, que tambin

contienen en coherencia con el banco de costos/origen, precios unitarios,
descompuestosycostespormetrocuadradoconstruido.(Pina,19922012).
81
Encuantoaestadodelacuestin,referenteamodelospreexistentessobreestimacindecostesde
construccinenelproyectoarquitectnico,hacemosreferenciaalosdosmanualesbsicoseditados
ennuestropas,cuyosautoressonlosprofesoresParicioAnsuteguiyCarvajalSalinas:
ModeloARC(ApreciacinRacionalCostos),importadoanuestropasporelprofesor
ParicioAnsutegui,frutodeunabecadeinvestigacindelInstitutodeInvestigacin
deParis,adaptandoyeditandosutrabajo,elColegiodeArquitectosdeCatalua,en
elao1971.(Paricio,1971)
Modelos P2CT y P2CR (Predimensionado de Coste desde clases de Tipologas y

Predimensionado de Coste por Coeficientes Referenciales), modelos desarrollados
por el profesor Carvajal Salinas, sobre el contenido conceptual de su publicacin
Uniproducto Multiproducto, ambos trabajos publicados en el ao 1992.
(Carvajal,1992by1992a).
Fuera de nuestro pas, existen referencias, modelos y publicaciones, que contienen

mtodos/modelos de predimensionado de costes, por ejemplo en Alemania con
periodicidad anual se publica BKI (Baukosten Gebude), que contiene en sus tres tomos,
precios unitarios (I), descompuestos (II) y costes por metro cbico (III), (/M3.BRI), por
metrocuadradoconstruido(/m2.BGF)ycostespormetrotil(/m2.NF),yalcontrariode
loqueocurreenEspaa,estaeslanicabasededatosoficialquesepublicaenAlemania,
(BKI,2012).
Algo similar ocurre en cuanto a las tarifas oficiales de honorarios profesionales, editadas
porlaAdministracinAlemanaydeaplicacinentodoelpas,situacinquecontrastacon
la actual desregulacin espaola, que prohbe la publicacin de Tarifas de honorarios,
tradicionalmente editadas por los Colegios Oficiales de Arquitectos y por su rgano
superior,elConsejoSuperiordelosColegiosdeArquitectosdeEspaa,segnRealDecreto
2512/1977, de 17 de Junio, por el que se aprobaron las Tarifas de honorarios de los
Arquitectosentrabajosdesuprofesin.
En Amrica del Norte, tambin hay tradicin en la aplicacin de mtodos y modelos de

predimensionado de costes, estimaciones que en sus fases previas son calculadas por
volumen (pi cbico), y en estadios de proyectacin ms avanzados, aplican parmetros
superficiales(piecuadrado).(Fortune/Hinks,1996).
Enelao1984,secelebroelCongresodeOttawa(Canad),quefueunhitomuyimportante
sobre el estado de la cuestin en cuanto al dimensionado de costes. En este Congreso se
presentaron56ponencias,delascualeshacemosreferenciaalascuatromssignificativas
enrelacinconlapresenteinvestigacin:
- MtodoSyre:basadoenelmtododecomparacin.
- MtodoACE:basadoenelmtododesimulacin.
- MtodoLife:cuyametodologaesladelprocesoprueba/erroryelclculo
seestructuraenrbol.
- MtodoAbes:quecalculalasestimacionesdecostessegnladefinicindel
diseoporfases.
EnEspaa,existenactualmentecuarentaempresasquecomercializanprogramasdegestin
analtica de mediciones y presupuestos, pero nicamente seis disponen de mtodos
sintticos de estimacin de costes de construccin, todos ellos basados en los metros
82
cuadradosconstruidosyponderandoloscostesenfuncindelascalidadesatribuidasalas
unidadesdeobradequesecomponeelproyectoaejecutar.
LosseisprogramascomercializadosenEspaason:
- ProgramaAUTOPEM(ColegiodeArquitectosdeValencia)
- ProgramaESTIM(InstitutoTecnologadeCatalua)
- ProgramaPRESTO(Soft)
- ProgramaPREMETI(Atayo)
- ProgramaECUM(elaboracinpropiadeldoctorando)
- ProgramaARQUIMEDES(Cype/versinsimilaraAUTOPEM)
Tablasntesismtodosdepredimensionadodecostes:
Mtodos
Referenciastipo:
sintticos
Ms1
[comparacin/valoresmedios] Mduloscolegiales
Ms2
BDcostes+datos
Ms3
[economtrico/computerizado] LIFE/P2CTyP2CR
Ms4
CajaStorey
Ms5
ARC/ABES
ModeloPcr.5n
Niveles.1y.5
Nivel.2
Nivel.4
Nivel.3
Nivel.4
Figura2.3/1Tabla/propuestade[intervalos/contenidos],clasificacinmtodossintticosde
Fuente:Elaboracinpropiaenbasea2.2.
Enlaestructuracinyformalizacindelmodelo,separtedelposicionamientovoluntarista,
de que en sus cinco niveles de clculo, se recojan el 80% de los mtodos de
predimensionado que se incluyen en la figura 2.3/1, es decir que elmodelo contempla el
espectrodemtodossintticosdepredimensionadodecostesdeltipoMs1+Ms2+Ms4y
Ms5.
83
3.METODOLOGAAPLICADAENELDESARROLLODELAINVESTIGACIN
3.1.Propuestametodolgica:descripcin/representacingeneral.
3.2.Descripcin/representacinsectorialdelametodologa:
3.2.1.Conceptosydefinicionesbsicas.
3.2.2.Descripcinsectorialyconceptualdelametodologa.
3.2.3. Bases de precios internas y banco externo de costes de
proyectos.
3.2.4.Clasificacinsistemticacaptulosdeobra.
3.2.5.Criteriosdemedicinyvaloracin.
3.2.6.Tipologasdeedificacin.
3.2.7.Representacingrficayconceptualpornivelesdeclculodel
modelo.
3.2.8.Metodologaclculosinternos.
3.2.9.Metodologacontrasteexterno.
3.2.10.Anlisisyevaluacindecontingencias.
3.3.ResumenCaptulo3:metodologadelainvestigacin.
84
La Tesis est compuesta por tres tomos, que a su vez se estructuran en los
siguientesCaptulosyAnexos:
TOMOI
Captulo1Introduccin,hiptesisyobjetivos.
Captulo2Antecedentesyestadodelacuestin.
Captulo3Metodologaaplicada.
Captulo4Especificacionesyclculostericosinternosdelmodelo.
Captulo5Evaluacinpracticaexternadelmodelo.
Captulo6Conclusinprcticayterica.
Bibliografa.
TOMOII
AnexoATrabajodoctorado(Pp+Pg+Pe)curso1995/96
profesorGarcaErviti,Federico.
AnexoBTrabajodoctorado(Ksg)curso1997/98
profesorFernndezPirla,Santiago.
AnexoCTrabajoparaCOAMU(Clculomtodosinttico)
ao2002PinaRuiz,Pedro.
AnexoDBasedeprecios(costesdereferenciaECUM)
aos1988a2013.
AnexoEClculosanalticosinternos(Ua+Up/Cb+Cm)
aos1980a2012
TOMOIII
AnexoFBasedecostesde240proyectos(.1y.2)aos1980a2012
AnexoGBasedecostesdeproyectos(.1.2.3.4y.5)aos2002a2012
AnexoHClculosmtricosdeproyectos(E+I+e)
AnexoIEnsayosexternosyvalidacinsobrecostesreales/finales
AnexoJAnlisiscostesdeEdificacinenEspaayAlemania
85
U
UNIVERSIDADPOL
LITCNICADEMAD
DRIDESCUELATCNICASUPERIOR
RDEARQUITECTUR
RA[ETSAUPM]
PROGR
RAMADEDOCTOR
RADOCONSTRUCC
CINYTECNOLOGAARQUITECTNIICAS
Segn se ha refeerenciado anteriormen

a
nte en el epgrafe
e
correspondien
nte a
hipteesisformulaada,lapresenteinvesstigacinsedesarrollaenelmarcode
la deffinicin de tesis docto
oral, por taanto se preetende elab
borar un trabajo
originalderiguro
osainvestig
gacincienttfica,tcniccaoartsticcasobrema
ateria
E
y siignificar por su
que est en relaccin con lass enseanzzas de la Escuela
contenido y exten
nsin, una aportacin
a
positiva all estudio deel tema sob
bre el
queverrse.
Enesteepropsito seplantea lapropuestametodolgicapara eldesarrollodel

presente trabajo de investiigacin t
cnica, que versa so
obre contenidos
relacionados con la enseanza de la Esscuela y quee supondr una aportacin
odepredim
mensionado
odecostes.
positivaasobreelteematratado
Ladesccripcinde lametodologapropu
uestayaplicadaparaeeldesarrolllodel
modelo
odepredim
mensionado
odecostes,seestructu
uraendosn
niveles:
Descripcinmetodol
gicaglobal:conceptossgenerales//sumarios
Descripcin metodolgica sectorial: concceptos y ccriterios bsicos
aplicadosaalmodelo.
Lametodologaglo
obal,aplicaadaenlaTesissehaesstructuradoenlastresfases
tradicio
onalesdelp
procesodeiinvestigaci
ncientficaa:
Fase(A):In
ntroduccin
n.Antecedentes/Metod
dologa:cap
ptulos1,2y3.
Fase(B):Anlisis.Evalluacin:cap
ptulos4y5.
pitulo6.
Fase(C):Sntesis.Conclusin:cap
Figura3..1/1:Representacingrficcageneraldelametodologaaplicada
Fuente:Elaboracinp
propia.
DESARR
ROLLODEUNMODELODEPREDIMEENSIONADODECO
OSTESDECONSTR
RUCCINENELPRO
OYECTOARQUITECTNICO
TESISDOCTTORAL:TOMOI/III PEDROPINA
ARUIZARQUITEC
CTO
86
6
Sedescribenacontinuacinlastresfasesanteriormentereferenciadas:
Fasemetodologa(A):INTRODUCCIN.ANTECEDENTES
Esta primera fase (A), comprende el captulo 1. Introduccin, objetivos e

hiptesisformuladasyelcaptulo2.Antecedentesyestadodelacuestin.
Enelcaptulo1,seplanteaelorigenyjustificacindelaTesis,sehaceuna
brevereseahistricaydelalegislacinvigentesobreestimacindecostes
de construccin y sus posibles penalizaciones cuando se producen
desviaciones sustanciales sobre los costes finales reales de las obras
proyectadas. Tambin se especifican y definen los objetivos propuestos e
hiptesisformuladayporltimosejustificalaconvenienciayoportunidaddel
modelodepredimensionadodecostesdesarrollado.
El captulo 2, hace referencia a los diversos mtodos y modelos de

predimensionado de costes de construccin durante el proceso de
proyectacinarquitectnicaensusfasespreviasalproyectodeejecucinyse
citan los antecedentes existentes sobre clculo de costes por mtodos
tradicionalesylosmtodos/mdulosactualmenteutilizadosenelsectordela
construccin, es decir que el captulo segundo, contiene los antecedentes
sobreelestadodelacuestin.
En el captulo 3, se describe la metodologa seguida en el trabajo,

desarrollndola a nivel global (conceptos generales) y a nivel sectorial
(conceptosycriteriosbsicos).
Fasemetodolgica(B):ANLISIS.EVALUACIN.
Esta segunda fase (B), se desarrolla en el captulo 4. Clculos tericos del

modeloyenelcaptulo5.Evaluacinpracticadelmodelo.
El captulo 4, contiene los clculos internos efectuados con la metodologa

analtica tradicional, sobre proyectos y costes reales de obras, obteniendo
as los costes de unidades mnimas funcionales (aseo, dormitorio, cocina,
lavadero, saln, etc....), los costes de los sistemas constructivos de las
envolventes(cubiertayfachadas)yelcostedelahuelladeledificiosobreel
terreno(acondicionamientodelterreno,cimentacin,stanos,etc....).
87
Tambin se han estimado los porcentajes y coeficientes correspondientes a

losparmetrosdegestin,proyectoyejecucin,queponderanlosresultados
de los clculos de ejecucin material de la obra proyectada al modo
tradicional de incremento porcentual de gastos generales y beneficio del
contratista, pero ms pormenorizado y singularizado, para la obra
concretamentepresupuestada.Porltimo,enestecaptulo4,seanalizanlos
resultados tericos internos del modelo y se estructuran mediante fichas y
tablas, para posibilitar su contraste y validacin con los clculos y
evaluacionesexternasdecostesfinalesrealesdeobras.
Elcaptulo5,versasobreelanlisisyevaluacinexternadelmodeloPcr.5n
(Predimensionadocostesdereferenciacon5nivelesdeclculo),aplicandoel
modelotericosobreproyectosqueseconocensuscostesreales/finales
de liquidacin de obra. Contrastados los clculos internos obtenidos en el
anteriorcapitulo4,conloscostesexternosdemercadodeeste5captulo,
seanalizanestosresultadosdecontraste/evaluacin,sediscutenyporltimo
searmonizanlosresultadosobtenidosentrelosclculostericosinternosy
los obtenidos con los clculos prcticos externos, validando finalmente el
cumplimientodelahiptesisbsicainicialmenteformulada,relativaalograr
que los errores/desviaciones del predimensionado de costes, sean inferiores
al10%delcostereal/finaldelaobra.
Fasemetodolgica(C):SNTESIS.CONCLUSIN.
Y por ltimo la fase (C), corresponde al captulo 6. (Conclusin prctica y

sntesisterica.
En el captulo 6 de la Tesis, se sintetizan las conclusiones tericas y las

conclusionesprcticas,formalizadasliteralmenteymediantetablasresumen
de ejemplos tipo de aplicacin prctica del modelo para cada una de las
cuatro tipologas analizadas. Tambin se resumen en sntesis todos los
captulos de la Tesis. Por ltimo, se desarrolla la reflexin global/final y se
sugierenposibleslneasabiertasparafuturasinvestigaciones.
Enresumen,enlametodologaespecficamentedesarrolladaparalapresente
investigacin,sehacentradoelesfuerzoeneldesarrolloterico/practicode
un procedimiento de clculo sinttico, para lograr el cumplimiento de la
hiptesis referenciada y pormenorizada en el epgrafe 1.4, y ello ante la
necesidadeintersdetectadoporelpredimensionadodecostes,tantoanivel
profesional en el ejercicio liberal, como en las Escuelas de Arquitectura. Por
88
extensin de lo anteriormente argumentado, el modelo ser de aplicacin

prcticacomoherramientatildetrabajoenelreadelaeconomaaplicada
a la arquitectura, para los tcnicos proyectistas y agentes inmobiliarios que
intervienenyoperanenelsectordelaconstruccin.
Portanto,seplanteaeldesarrollodeunametodologadetrabajoquepermita
conseguir un modelo de predimensionado de costes eficiente(y no
simplementeeficaz),queposibiliteevaluarconcertezayrapidezelcostefinal
deobrasdearquitecturaresidencial,utilizandoladocumentacingrficadel
proyectoensusfasesprevias,esdecirquenoesprecisoqueesttotalmente
definidoaniveldeproyectodeejecucindeobraytodoellocondesviaciones
inferioresalasproducidasmedianteelclculoanalticotradicional,acotando
estas desviaciones segn la hiptesis bsica anteriormente referenciada, en
valores inferiores al 10 % delcoste final de las obras, es decir en lograr una
desviacin mxima de una decima parte en el clculo estimativo del
predimensionadodelcostedelaobra
89
proyectos.
modelo.
90
3.2.Descripcin/representacinsectorialdelametodologa.
Denominaremos al Modelo [Pcr.5n]: Predimensionado costes de referencia,
con 5 niveles de clculo, segn fase de definicin proyectual/ideacin
arquitectnica,esdecirqueelModelotomaensudenominacinencriptadalas
inicialesdecadapalabra/conceptoquelodefine.
Elmodelodepredimensionadocostesdereferenciaquesedesarrollaeneste
trabajo, cubre los cinco niveles de la clasificacin sistemtica sintetizada en el
Captulosobreestadodelacuestin,concretamenteelepgrafe2.2.9,ytambin
abarca los cinco niveles de los estadios de ideacin previos al proyecto de
ejecucindeobra:
Mtodos
Modelo
Faseproyectual
sintticos
Pcr.5n
Niveles.1y Valoracionesinicialy
Ms1
[comparacin/valoresmedios]
.5
bsico
Ms2
Nivel.2
Estudiosprevios
Ms3
[economtrico/computerizado]
Nivel.4
Costeproyecto
Ms4
Nivel.3
Costeanteproyecto
Costeproyecto
Ms5
Nivel.4
bsico
Figura3.2.1/1:Tablaconceptosbsicos.
CadaunodeloscinconivelesdeclculodelModelo,quedarepresentadocon
ellogotipoquesedetallaacontinuacinyqueenadelanteseincorporacomo
sea de identidad a cada una de las fichas que definen los c5 niveles de
clculodelModeloPcr.5n.
Elnivel .1,correspondeala
fasedeValoracinpromocin
inicial.
Figura3.2.1/2:Representacinconceptualnivel.1delmodelo.
91
fasedeCostesestudios
previos.
fasedeCostesde
anteproyecto.
fasedeCostesdeproyecto
bsico.
92
fasedeValoracin
promocinfinal.
CDIGOS/SIGLAS UTILIZADOS EN EL DESARROLLO Y APLICACIN DEL

MODELOPcr.5n
(I)=Exterior.
(II)=Interior.
(III)=empotrado.
A=UNIFAMILIAR
A1=aislada.
A2=pareada.
B=COLECTIVAB1=bloque.
B2=manzana.
Bp=Beneficiosdepromocin.
C=COLECTIVACap=Costeanteproyecto.
Cb=Colectivabloque.
Cc=Costedeconstruccinporcontrataenm2construidosM3edificados.
Cd=costeejecucinmaterialdeslocalizado.
Cep=Costeestudiosprevios.
Cg=costeejecucinmaterialgeoreferenciado.
Cm=Colectivamanzana.
Cpb=Costeproyectobsico.
CTE=CdigoTcnicodelaEdificacin.(R.D.314/2006).
Fa=factordeactualizacin.
Fg=factorgeogrfico.
Gp=Gastosdepromocin.
Kpq=coeficienteprestaciones/calidad.(.3y.4)
Ksg=coeficientesuelo/gestin.
93
m2c=metrocuadradoconstruido.
m2h.V=metrocuadradohomogeneizadoatodovivienda.
M3e=METROCBICOedificado.
NTE=NormasTecnolgicasdelaEdificacin.(R.D.3565/1972).
Pcr.5n=Predimensionadocostesreferenciacon5nivelesdeclculo.
Pe=parmetrodeejecucin.
Pg=parmetrodegestin.
Pp=parmetrodeproyecto.
Pt=parmetrotemtico=Pg+Pp+Pe
Sr=Suelorepercutidoporm2construido.
U=UNIFAMILIAR
Ua=Unifamiliaraislada.
Ue=urbanizacinexteriordeparcela.
Ui=urbanizacininteriordeparcela.
Up=Unifamiliarpareada.
Vm=Valordemercadoporm2construido.
Vpb=Valoracinpromocinbsica.
Vpi=Valoracinpromocininicial.
94

proyectos.
modelo.
95
Sobre los criterios bsicos del modelo y la base metodolgica general descrita
anteriormente [(A) Introduccin/antecedentes, (B) Anlisis/evaluacin, (C)
Sntesis/conclusin], se sintetiza a continuacin la metodologa sectorial
especficamente desarrollada para el modelo de predimensionado de costes,
centrando la descripcin sectorial sobre la fase B del proceso metodolgico y
haciendoespecialmencinalosconceptosbsicoscontenidosencadaunode
loscinconivelesdeclculoprevistosparaelmodelo.
Tambin se hace referencia por su importancia, a la fase final de contraste

externo,enlacualsechequeanysevalidanlosdatosyclculosinternoscon
costesrealesdeobrasterminadas,delasqueseconocensucosteatravsdela
certificacinfinaldeliquidacindeobra.Secalculanaslasdesviacionesdelos
costesestimadosconelmodeloysevalidany/oensucasosecorrigenyajustan
losresultadosobtenidos.
Elmodeloestsustentadoporlasbasesdeprecios/costesdeconstruccin,que
acontinuacinsereferenciansintticamente:
(BP.1)Basesdepreciosunitarioscum.
(BP.2)Bancodecostesdeproyectos.
(BP.3/4)Bancodecostesdesistemasconstructivosyunidadesfuncionales.
Laprimerasbasedeprecios,(BP.1),hasidocum(Basedeprecios/costesdela
construccin de la Regin de Murcia: Edificacin y Urbanizacin), que se
componede2.218preciosdeunidadesdeobra.(Pina,19922012).
Apartirdeestabasededatos,seestimanmedianteclculoanaltico,loscostes
desistemasconstructivosyunidadesfuncionales,tomandosuscaptulo(I)BP
Precios unitarios Materiales de Edificacin (M) y su captulo (II) BPPrecios
compuestosdeEdificacin,paracalcularloscostesdelossistemasconstructivos
(/m2 cubierta, /m2fachada, /m2 cimentacin,) y los costes de las
unidades funcionales (/m2 saln, /m2 bao, /m2 dormitorio/M3
saln,/M3bao,/M3dormitorio..),esdecirquela(BP.1)hasidolabase
dedatosapartirdelacualsehacreado/estructuradolabasedecostes(BC.2),
con cuyos contenidos se han realizados los clculos precisos para el
predimensionadoenlosniveles.3(Anteproyecto)ynivel.4(Proyectobsico)del
ModeloPcr.5n.
96
Elmodelodisponedeunasegundabasedecostesinternos(BC.2),soportedel
clculo del predimensionado en el nivel.3 (anteproyecto) y nivel .4 (proyecto
bsico), y contiene clculos analticos pormenorizados de 720
dependencias/unidades funcionales de las que se han calculado sus costes
sintticos unitarios por metro cuadrado construido, mediante clculo
tradicional analtico pormenorizado, es decir que se han calculado los
presupuestos de cada dependencia con mediciones y precios de todas las
partidas/unidades de obra que componen dichas dependencias/espacios
funcionales(AnexoE).
Adems tambin se ha calculado el coste de las superficies envolventes

cubierta/fachada y el coste de la parte empotrada en terreno
(stano/cimentacin),ytodoelloparalascuatrotipologasanalizadas(Ua+Up/
Cb+Cm).
La tercera base de costes/ muestras del modelo (BC.3), es el soporte de las

estimacionesdelnivel.2(estudiosprevios),yestcompuestapor240proyectos,
quecontienen3.740viviendas,conlossiguientesporcentajescorrespondientes
acadaunadelascuatrotipologasdesarrolladas(AnexosFyG):
Ua: Unifamiliaraislada= 63proyectos(26%)

Up: Unifamiliarpareada = 47proyectos(20%)
Cb:
Colectivabloque= 70proyectos(29%)
Cm: Colectivamanzana= 60proyectos(25%)
SUMA= 240proyectos(100%)
Por tanto la muestra es suficientemente representativa para justificar los

objetivos previstos y justificar la hiptesis formulada, por sobrepasar
ampliamenteelmnimode69Uds./muestrasparaestarenelniveldeconfianza
del95%ycongarantadelograrunadesviacintpicamenoral10%(Valverde,
2012).
Comoideabsica/conceptualdelmodelo,separtecomoorigenconceptual,de
la triloga contenida en el libro decimo de Vitruvio relativa a los tres atributos
bsicosdelasobrasdeArquitectura:Belleza+Utilidad+Firmeza.
97
Figura 3.2.2/1: Representacin grfica conceptual del modelo Pcr (Predimensionado costes de
referencia)
Los costes de la utilidad, se asemejan a la funcionalidad de las dependencias

interiores, es decir a los espacios funcionales. Los costes de la belleza, se
relacionanconceptualmenteconlaimagenenvolventeexterior,esdecir,conla
cubierta y fachada. Por ltimo, los costes de la firmeza, se identifican con la
huelladeledificiosobreelterrenoyconlossistemasconstructivos,yespacios
funcionalesqueseempotranenelterreno,esdecirlacimentacinyensucaso
tambinlosstanos.
A nivel ms tcnico de desarrollo conceptual, se relacionan a continuacin los

nivelesdeestimacinyclculodecostesdeconstruccindelmodelo,desdela
primera idea al inicio del proceso de promocin inmobiliaria, hasta la
terminacindelaejecucin/liquidacindelaobradeedificacinybalancefinal
delprocesodegestininmobiliaria,deestosdieznivelesdeclculo,elmodelo
desarrollalos5nivelespreviosalproyectodeejecucin:
.1Viabilidadpromocininicial
.2CosteestudiospreviosModeloPcr.5n
.3Costeanteproyecto
.4Costeproyectobsico
.5Viabilidadpromocinbsica
.6Costeproyectodeejecucin
.7Viabilidadpromocindeejecucin
.8Costeejecucindeobraporcontrata
.9Costefinal/liquidacindeobraporcontrata
.10Balancefinal/cierreeconmicodelapromocin
98
Figura3.2/2:RepresentacingrficasectorialdeFASE(B)delametodologa
Comosntesisanivelmetodolgico,lasBasesdepreciosyBancosdecostesque
sehanutilizadoenelpresentetrabajodeinvestigacin,hansidotres:
[BP.1](BasedepreciosAnexoD),soportedeloscostesanalticosysus
resultados sintticos de unidades funcionales, se compone de 2.218
preciosdeunidadesdeobra.
[BC.2] (Banco de costesAnexo I/H), soporte del nivel .3 y nivel .4, se

compone de 720 unidades constructivas (.3) y funcionales (.4). Para el
contrasteyvalidacindelmodelo,sehanensayado48proyectos,el50%
delaBC.3delmodelo(24proyectos)yotro50%noincluidosenlabase
de datos de proyectos del modelo: 6 proyectos x 4 tipologa = + 24
proyectos: ( Anexo I), siendo testados en este contraste y valoracin
delmodelo336unidadesfunciones(AnexoH).
[BC.3](BancodecostesAnexoF/G),soportedelnivel.2,estcompuesta
por240proyectos(3.740viviendas)AnexoF
99

proyectos.
modelo.
100
3.2.3.Basesdepreciosinternasybancoexternocostesdeproyectos
Como anteriormente se ha hecho referencia, en el presente trabajo de

investigacin se han utilizado tres bases de datos que a continuacin se
describenconmayordetalle:
BP.1BASEDEPRECIOSUNITARIOSECUM:
La base de precios unitarios (BP.1) inicialmente utilizada en la Tesis ha sido
Ecum(Basedeprecios/costesdeconstruccinEdificacinyUrbanizacinen
la Regin de Murcia), (Pina, 19922012) base actualizada partiendo de las
anteriorespublicacionesdeldoctorandoquesuscribe,denominadasBancode
Costos en obras de Arquitectura y Urbanismo, (Pina, 19881991)que fueron
declarada de inters profesional por el Consejo Superior de los Colegios de
ArquitectosdeEspaaenPlenodelda20deEnerode1989,publicaciones
quequedanreferenciada,enelAnexoD,segnlasiguientecronologa:
Bancoorigen1988/89(preciosdemateriales)
Banco genrico1989/90 (precios descompuestos y presupuestos de obras
completas)
Bancotemtico1991/92(cuadroscoste/calidad)
Ecum1992/93(precioscompuestos)
Ecum 1994/95 y siguientes hasta ECUM/pinacoteca.14 (2014) precios
compuestosdeedificacinyurbanizacin.
Aspues,sehanutilizadoenlainvestigacinlasdiversaspublicacionesdela
BASEDEPRECIOS/ECUM,desdesuorigenenelao1988,hastaelao2012,
publicaciones cuyo origen fue un listado de costes de unidades de obra,
elaboradoparaelAyuntamientodeMula(Murcia)enelao1985,yquefue
un sencillo catlogo de precios de unidades de obra a los efectos de
valoracin de obras menores, pequeas rehabilitaciones, y estimacin del
costedeejecucinmaterialdeobrasdeadaptacin,reformayreparacin.
Hacer referencia tambin, que la publicacin ECUM, ha sido apoyada y

reconocida por el Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia, y tambin fue
declaradadeintersprofesionalporlaJuntaGeneraldelda20deDiciembre
de1988,enelmbitodelaComunidadAutnomadelaRegindeMurcia.
FICHATCNICAECUM:1992/93:(2.218precioscompuestos)
101
(a)Proyectosyobrasqueseinicienduranteelao1992primertrimestrede
1993.
(b)Precioscompuestosdeejecucinmaterial,incluyendoun10%demedios
auxiliares y costes indirectos (Alburquerque, 1978), es decir que se ha
considerado un valor porcentual medio recomendado en la publicacin
referenciada, entre el 8% y el 13%, correspondiendo proporcionalmente un
10%alamanodeobraindirectasobrelamanodeobradirectaproductivayla
misma proporcin porcentual del 10% para medios auxiliares y costes
indirectos,aplicadosobreeltotaldeloscostesdematerialesymaquinaria.
Este 10% considerado de medios auxiliares y costes indirectos, es el lmite

mximo estimado en la publicacin EDETCO, que aplica unos mrgenes
porcentualesentreel6%y10%,tomandoennuestrocasodelladopositivode
laseguridadencuantoalaestimacindecostescomoporcentajedecostes
indirectosymediosauxiliareselmayorvalordelintervalo,esdecirun10%,y
noincluyendoenesteporcentaje,loscostesrelativosaseguridad/salud,niel
plan de control, ni tampoco el tratamiento de residuos que sern
contemplados en captulos de la obra independientes y con presupuesto
propio.
(c)ElIVANOestincluidoenlospreciosdeECUM.
(d)Lospreciosyrendimientoscontenidosenloscostesresultantes,hansido
calculadosestadsticamentesobreunaobradecategoranormal/tipocuyas
caractersticasquesedetallanacontinuacin,portantoestospreciossehan
de ponderar segn las concretas situaciones de mercado (crisis
euforia/cresta valle) y como queda reseadoen la publicacin, los precios
hansidoestimadosenbasealassiguientescaractersticas/tipo:
Coyunturaeconmica:normal.
Tipologa de obra: vivienda colectiva en bloque aislado 8 plantas de altura
(VIII)
Cantidad de obra: 3.500/4.000 metros cuadrados construidos, es decir en
tornoa35/40viviendas.
Antelacoyunturadecrisisenelsectordelaconstruccinduranteelltimo
perododelapresenteinvestigacin,sehamantenidoelcriterioestadstico
decoyunturanormalrespectoalcosteasignadoalasunidadesdeobradela
BasedePrecios(BP.1),enlaideainicialdecalidaddeejecucinsimilaralas
definidasenlasNormasTecnolgicas(NTE)ycoherenciaconlasprestaciones
102
y prescripciones bsicas contenida en el Cdigo Tcnico (CTE,2006), y todo

ello en el amparo y respecto para con el arte del buen hacer en
arquitectura.
Portanto,lospreciosestadsticoscontenidosenlaBP.1(ECUM),debern
serponderadosysingularizadosparacadaunadelasconcretasobrasdelas
que se estimen sus costes de contrata final de obra, y ello mediante la
aplicacin sobre el coste de ejecucin material deslocalizado de los
parmetros temticos (Anexo A), que ponderan los aspectos fsicos del
proyecto, los parmetros de gestin y los de ejecucin temporal de las
obras:
Costedecontrata=CostedeejecucinmaterialxParmetrotemtico
EnelanexoA,sedetallanloscoeficientesqueafectanacadaunodelostres
parmetros temticos y que se han de aplicar sobre el coste de ejecucin
material:
Pg=parmetrodegestin(contratacin/coyuntura:PROMOTOR)
Pp=parmetrodeproyecto(fsicos/mtricos:TCNICOS)
Pc=parmetrodeejecucin(ubicacin/plazo:CONSTRUCTOR)
Lacuantificacindeestostresparmetros,sehanefectuadoenbaseacostes
realesdemercado,debidamentecontrastadosconempresasconstructorasde
lasdiversasescalasytamaosqueoperanenelsector.
En el anexo D, se incluye en sntesis la Base de precios ECUM, tal y como

anteriormentesehizoreferencia,eslabaseorigenquesehautilizadopara
los clculos analticos de los sistemas constructivos y unidades funcionales,
Base de Precios clasificada/estructurada en 32 captulos segn el ndice
detallado en el epgrafe 3.2.4. Clasificacin sistemtica captulos de obra,
haciendoaquespecialmencinaqueparalaelaboracindeECUMhansido
consultadas las 952 empresas que se detallan en el directorio de la
publicacin, agrupadas por captulos, con referencias de ubicacin y
localizacin,constandoendichabaseorigenenpginadecoloramarillo,los
siguientesdatos:
DENOMINACINDELAEMPRESA(producto/actividad)
POBLACIN(telfonoydireccin).
103
Portodoloexpuestoycomoresumen,frutodelcontrasteyevaluacindelos
datoseconmicosrecabadosdecadaempresa,desusproductos,servicios
fabricados,seleasignaronpreciosestadsticosapiedeobraacadamaterial
y componentes de las unidades de obra de que se compone el Banco de
precios/costesECUM(Basedeprecios/costesdeconstruccindelaReginde
Murcia), siendo tambin de aplicacin la (BP.1) en todo el mbito nacional
debidamente actualizados sus contenidos en cada edicin y ponderados sus
costes mediante Fg (Factor geogrfico), y singularizndolos mediante la
especficaaplicacindelostresparmetrostemticos(Pg+Pp+Pt),delaobra
proyectada,resultandoaselclculodelcostedelproyecto,delqueseestima
su presupuesto supuesto previo del coste de contrata calculado
mediantelatcnicadepredimensionadodecostes.
Tambin se han utilizado para los clculos internos de la investigacin, las

publicaciones, programa Ecum y bases de datos desarrolladas por el
doctorandoybsicamentehansidolassiguientes:
Banco de costos de obras de arquitectura y urbanismo en Espaa

(1988/1992).
Mtodosintticoparacalculopresupuestodereferenciaenproyectos
dearquitecturayurbanismoCOAdeMurcia(2002).
Base de precios/costes de construccin de la regin de Murcia:
edificacinyurbanizacin(1992/2012).
ECUM .6 y .7 Programa Estimacin Costes de construccin por
UnidadesMtricas(2002/03y2004/05).
Figura3.2.3/1:Publicacionessobrecostesdeconstruccin.
104
(B) BC.2 BANCO DE COSTES DE SISTEMAS CONSTRUCTIVOS Y UNIDADES

FUNCIONALES.
La segunda base de datos (BC.2), est compuesta por costes de ejecucin

material de las unidades funcionales y costes de sistemas constructivos,
ambos, obtenidos de la Base de precios Ecum/origen de clculos analticos
(BP.1), a partir de los cuales se han estimado los referidos costes de las
unidadesfuncionalesqueconformanlosproyectosdeviviendasytambinlos
costes de ejecucin material de los sistemas constructivos, datos
economtricos necesarios para el clculo del predimensionado de la obra
proyectada.
Labasededatos(BC.2),constade720costescompuestos(AnexoE),ysobre
ella se fundamenta el clculo estimativo correspondiente al nivel.3
(Anteproyecto) y al nivel .4 (Proyecto bsico), en los cuales los clculos se
pormenorizan por costes individualizados de cada uno de los espacios
funcionalesysistemasconstructivosdelproyectoevaluado.
De este ltimo clculo se obtiene el importe de ejecucin material, que

finalmente se ha de ponderar por el factor geogrfico y los parmetros
temticos,paraobtenerloscostesdecontrata(IVAnoincluido).
Se reproduce a continuacin las fichas tipo de uno de los proyectos

contenidosenlabasedecostesinterna(BC.2)yunextractodelascincofases
de los clculos internos efectuados en el desarrollo del modelo, fases de
clculoqueseexplicanenelepgrafe3.2.8:Metodologaclculosinternos:
105
Figura 3.2.3/1: Proyecto tipo vivienda colectiva en bloque (B1.2), contenido en la Base de
datos interna (BC.2), correspondiente a costes de sistemas constructivos y unidades
funcionales.(AnexoE)
106
107
108
Figura 3.2.3/4: (BC.2) Clculos internos de proyecto tipo viviendas colectivas en bloque
(B.1.2),enlasfasesdeclculoAyBdemedicionesyvaloracionesanalticas.(AnexosDyE)
109
(B.1.2), en la fase de clculo D correspondiente a valoraciones analticas de los espacios
funcionalesysistemasconstructivos.(AnexosDyE)
110
(B.1.2), en la fase de clculo D correspondiente a valoraciones analticas de los espacios
funcionalesysistemasconstructivos.(AnexosDyE)
111
(B.1.2),enlafasedeclculoCcorrespondientealclculodecoeficientesdehomogeneizacin
atodovivienda.(AnexoE)
112
(B.1.2),enlafasedeclculoCcorrespondientealclculodecoeficientesdehomogeneizacin
atodovivienda.(AnexoE)
113
(B.1.2), en la fase de clculo D correspondiente a valoracin sinttica por metro cuadrado.
(AnexoE)
114
(AnexoE)
115
(AnexoE)
116
(B.1.2), en la fase de clculo E, que corresponde a verificacin, contraste y validacin de
resultadosdelosclculosinternos.(AnexoE)
(C)BC.3BANCOEXTERNOCOSTESDEPROYECTOS
117
La tercera Base de datos, sobre la que se apoya el presente trabajo, es el

Banco externo Costes de proyectos (BC.3), sobre el que se fundamenta el
nivel.2declculoestimativodelmodelo,correspondientealafaseproyectual
deestudiosprevios.
Se compona en origen de 286 proyectos, banco externo de costes que

convenientemente depurado, perfeccionado, y eliminando de la (BC.2) los
proyectos cuyos costes referenciados en las fuentes consultadas, eran
manifiestamente errneos por exceso por defecto, quedando finalmente
compuestoelbancodecostespor240proyectos.
Las fuentes de las que se han extrado los proyectos, sus datos nominales,
ubicacin,referenciasycostedeconstruccin,hansidolassiguientes:
Bienales de Arquitectura (I + II + III + IV + V + VI + VII + VIII + IX + X + XI =
1980/2011)
BD(SOFT,2000):Costes+datosdeedificacin(CDI+CDII+CDIII):viviendas.
ColeccinCatlogosdeArquitectura(Munilla/Lera:viviendasunifamiliaresy
viviendascolectivas).
Habitarelpresente:viviendaenEspaa.
ECUM/pinacoteca:bancodecostesenobrasdeArquitecturayUrbanismo
(Edicin.11992/93ysiguienteshasta2014).
Empresasconstructivasypromotorasdembitolocalyestatal.
Proyectosyobraspropiasdeldoctorando.
Proyectosyobrasajenasaldoctorando.
Urbamusa:UrbanizadoraMunicipaldelAyuntamientodeMurcia.
ConcejaladeViviendadelAyuntamientodeMurcia.
(Encadaunadelasfichasdela(BC.2)nivel.2sehareferenciadolafuente)
Losporcentajesfinalesdelos240proyectoscontenidosenla(BD.2)respecto
altotaldelabasedepurada,sonlossiguientes:
Proyectosdeviviendaunifamiliaraislada:26%
Proyectosdeviviendaunifamiliarpareada:20%
Proyectosdeviviendacolectivabloque:29%
Proyectodeviviendacolectivamanzana:25%
SUMA:100%
118
Un mayor detalle y cuantificacin de cada tipologa se desarrollara en el

epgrafe 3.2.6 Tipologas de edificacin, baste adelantar aqu que la
muestrade(BP.3)estsuficientementediversificadayesrepresentativadesu
universo,paralosclculosestimativoscorrespondienteaestudiosprevios,a
efectuar en el nivel .2 del modelo, el cumplimiento de la hiptesis base del
modelo,yparaverificarunaprecisinenelpronsticodeunasdesviaciones
mximasdel10%respectoalcostefinaldelasobrasproyectadas.
Se reproduce a continuacin las cinco fichas tipo de uno de los proyectos

contenidosenlaBasedeCostesexternadeproyectos(BC.3):
119
Figura3.2.3/13:(BC.3)Proyectotipoviviendacolectivaenbloqueaislado(Cb),contenidoen
la base de datos externa, correspondiente a nivel .1 de Valoracin promocin inicial.
(AnexosFyG)
Fuente:MarianodelaVillayelaboracinpropia.
120
(AnexosFyG)
121
(AnexosFyG)
122
(AnexosFyG)
123
(AnexosFyG)
124
(AnexosFyG)
125
proyectos.
modelo.
126
3.2.4.Clasificacinsistemticacaptulosdeobra
LoscaptuloscontenidosenlaclasificacinorigendelaBasedepreciosECUM
1992/93sonlos32quesedetallanacontinuacin(BP.1):
Captulo1 Maquinaria.
Captulo2 Encofradosydesencofrados.
Captulo3
Hormigonesdeobra.
Captulo4 Morterosypastas.
Captulo5 Demoliciones.
Captulo6 Movimientodetierras.
Captulo7 Cimentaciones.
Captulo8 Saneamientoyventilacin.
Captulo9 Estructuras.
Captulo10 Albailerayrevestimientoshmedos.
Captulo11 Cubiertas.
Captulo12 Revestimientossecosycantera.
Captulo13 Soladosyalicatados.
Captulo14 Carpinterainterior.
Captulo15 Carpinteraexterior.
Captulo16 Cerrajera.
Captulo17 Fontaneraygas.
Captulo18 Aparatossanitarios.
Captulo19 Contraincendiosyantirrobos.
Captulo20 Electricidadysonido.
Captulo21 Calefaccin.
Captulo22 Climatizacin.
Captulo23 Instalacionesespeciales.
Captulo24 Vidriosypinturas.
Captulo25 Varios.
Captulo26 Controlde obra.
Captulo27 Seguridadehigiene.
Captulo28 Obracivilpavimentos.
Captulo29 Mobiliariourbanoyjardinera.
Captulo30 Infraestructurasdeurbanizacin.
Captulo31 Firmesysealizacinviaria.
Captulo32 Electrificacinyalumbradopblico.
127
Es decir, que en origen la Base de precios ECUM, se estructuraba

conceptualmente con la clasificacin cronolgica, habitual y
tradicionalmenteempleadaenlasBasesdepreciosdelosaos80yprincipios
delos90,dadoqueestaeralaclasificacinporcaptulosquenormalmentese
empleabaenaquellosaos,enlospresupuestosdelosproyectosyobrasde
edificacin.
Enposterioresediciones,durantelosaos1998al2009seadaptalabasede
precios Ecum a la clasificacin sistemtica contenida en la NTE (Normas
Tecnolgicas de la Edificacin), siendo esta clasificacin ms adecuada
tcnicamente para la creacin y mantenimiento de las Bases de datos de
preciosycostes,enlalneamarcadaporlaFundacinyCodificacindebases
deDatosdelaJuntadeAndalucaylapropuesta/formatoFIEBDC(Formato
IntercambioEstndarBasedeDatosdelaConstruccin),queapoyndoseen
la clasificacin sistemtica de las NTE, propona que todos los Bancos de
costesdelpasempleasenlamismaclasificacinsistemtica(FIEBDC,2002).
As se posibilita el intercambio de datos entre diferentes base de precios,
estableciendo/consensuando un formato estndar que lo hiciese posible, lo
cualsupusounconsiderableavancesobrelaconvenienciayoportunidadde
normalizar al menos la clasificacin por captulos de los presupuestos,
pudiendo as contrastar los datos/costes finales obtenidos mediante el
mtodoanalticodepresupuestacin,conlospredimensionadoinicialesya
su vez estos predimensionados con los resultados econmicos finales de las
obras, como retroalimentacin, correccin, perfeccin... de las estimaciones
efectuadas.
Ademsaldisponerdelamismaestructuradecaptulos,tambinsepodran
chequear entre s presupuestos iniciales y finales en diferentes
situaciones/emplazamientodelageografanacional,ytodoellomanteniendo
bsicamentelaclasificacinsistemticacontenidaenlasNormasTecnolgicas
de Edificacin (NTE, 1972), la cual por su importancia y significacin
detallamos a continuacin haciendo aqu especial mencin a que el Modelo
Pcr.5n desarrollado, tambin posibilita el predimensionado por captulos,
segnNTEyelCTE(CdigoTcnicodelaEdificacin):
Las NTE clasifican los captulos de obra por FAMILIAS, Subfamilias/Normas y

segnordenalfabticodelaprimeraletradelcaptulo(A/C/E/F/I/P/Q/R):
1Familia(A):Acondicionamientodelterreno(2subfamiliasy6Normas)
2Familia(C):Cimentaciones(5subfamiliasy15Normas)
3Familia(E):Estructuras(8subfamiliasy43Normas)
128
4Familia(F):Fachadas(5subfamiliasy18Normas)
5Familia(I):Instalaciones(9subfamiliasy51Normas)
6Familia(P):Particiones(3subfamiliasy8Normas)
7Familia(Q):Cubiertas(3subfamiliasy12Normas)
8Familia(R):Revestimientos(3subfamiliasy19Normas)
SUMA:8FAMILIAS(38subfamiliasy172Normas)
Las familias de la NTE, como anteriormente qued expuesto, coinciden

sensiblemente con la propuesta contenida en FIEBDC (Formato Intercambio
EstndarBasededatosdeConstruccin).
Referenciamos esquemticamente segn la clasificacin sistemtica que

prev las Normas Tecnolgicas de la Edificacin, las 8 familias, las 38
subfamiliasylas173Normasquesedesarrollanensuseno:
CLASIFICACINSISTEMTICANTE
FAMILIA
SUBFAMILIA
NORMA
(A) Acondicionamiento del
ADDDemoliciones
(AD)Desmontes/1
terreno 1
ADEExplanaciones
ADT Tneles
ADV Vaciados
ADZ Zanjasypozos
(AS)
Saneamientos/2
ASDDrenajes
(CC)
Contenciones/3
CCMMuros
(C)Cimentaciones 2
CCP Pantallas
CCT Taludes
(CE)Estudios/4
CEG Geotcnicos
(CP)Pilotes/5
CPE Encepados
CPI Insitu
CPP Prefabricados
(CR)Refuerzos/6
CRC Compactaciones
CRI Inyecciones
129
CRR Recalces
CRZ Zampeados
(CS)Superficiales/7
(E)Estructuras 3
(EA)Acero/8
CSCCorridas
CSLLosas
CSV Vigasflotantes
CSZ Zapatas
EAAArcos
EAE Espaciales
EAF Forjados
EAP Prticos
EAS Soportes
EAT Trianguladas
EAV Vigas
EAZ Zancas
(EC)Cargas/9
ECG Gravitatorias
ECR Retraccin
ECS Ssmicas
ECT Trmicas
ECV Viento
(EF)Fbrica de/10
EFB Bloques
EFH Hormign
EFL Ladrillo
EFP Piedra
(EH)
Hormign
EHAArcos
armado/11
EHB vigasBalcn
EHJ Jcenaspared
EHLLosas
EHM Membranas
EHN
Ncleos
rigidizadores
EHP Prticos
EHR
forjados
Reticulares
130
EHSSoportes
EHTTrianguladas
EHU
forjados
Unidireccionales
EHV Vigas
EHZ Zancas
(EL)
Aleaciones
ELEEspaciales
ligeras/12
ELP Pilares
ELT Trianguladas
ELV Vigas
(EM)Madera/13
EMA Apuntalamientos
EME Encofrados
EML Laminadas
EMT Trianguladas
(EP)
Hormign
EPCCubiertas
pretensadas/14
EPF Forjados
EPV Vigas
(EX)Mixtas/15
(F):Fachadas 4
EXS Soportes
EXV Vigas
(FC)
Carpintera
FCAAcero
de/16
FCH Hormign
FCI aceroInoxidable
FCL aleacionesLigeras
FCM Madera
FCP Plstico
(FD)Defensas/17
FDB Barandillas
FDC Cierres
FDP Persianas
FDZ Celosas
131
(FF)Fbricade/18
(FP)
Prefabricadas/19
FFB Bloques
FFL Ladrillo
FFV Vidrio
FPCmurosCortina
FPP dePaneles
(FV)Vidrios/20
(I)Instalaciones 5
(IA)
Audiovisuales/21
IAAAntenas
IAB Buscapersonas
IAI Interfona
IAM Megafona
IAT Telefona
IAV
Vdeo circuito
cerrado
IAX telex
(IC)
Climatizacin/22
FVE Especiales
FVP Planos
FVT Templados
ICAaireAltavelocidad
ICB aireBajavelocidad
ICC Calderas
ICF Frogeneradores
ICR Radiacin
(ID)
de/23
Depsitos
IDAAgua
IDC Carbn
IDF Fueloil
IDG Gaseslicuados
(IE)Electricidad/24
IEA Alumbradopblico
IEB Bajatensin
IEF Fuerza
IEG Generadores
132
IEP Puestaatierra
IER Redexterior
IET Transformadores
(IF)Fontanera/25
IFA Abastecimiento
IFC aguaCaliente
IFF aguaFra
IFP Potabilizacin
IFR Riego
IFT Tratamiento
(IG)Gas/26
IGA Airecomprimido
IGC Ciudad
IGL Licuados
IGN Natural
IGO Oxgeno
IGV Vaco
IGW Vapor
(IP)Proteccin/27
IPF contraelFuego
IPP Pararrayos
IPR contraelRobo
IPX
contra las
radiaciones
(IS)Salubridad/28
(IT)Transporte/29
ISA Alcantarillado
ISB Basuras
ISD
Depuracin y
vertido
ISH Humosygases
ISS Saneamiento
ISV Ventilacin
ITA Ascensores
ITE
Escaleras
mecnicas
ITM Montacargas
ITP cintasdePersonas
ITT Tubosneumticos
133
(P)Particiones 6
(Q)Cubiertas 7
(PM)
Mamparas
PMAAcero
de/30
PML aleacionesLigeras
PMM Madera
(PP)Puertasde/31
PPA Acero
PPM Madera
PPV Vidrio
(PT)Tabiques/32
PTL deLadrillo
PTP Prefabricados
(QA)Azoteas/33
QAAAjardinadas
QAN Notransitables
QAT Transitables
(QL)Lucernarios/34
(QT)Tejadosde/35
(R)Revestimientos 8
(RP)
Paramentos/36
QLC Claraboyas
QLH
de Hormign
traslcido
QTFFibrocemento
QTG Galvanizados
QTL Lminas
QTP Pizarra
QTS Sintticos
QTT Teja
QTZ Zinc
RPAAlicatados
RPC Chapados
RPE Enfoscados
RPF Flexibles
RPG Guarnecidos y
enlucidos
RPL Ligeros
RPP Pinturas
RPR Revocos
RPT Tejidos
134
(RS)
Suelos
escaleras/37
RSBBaldosas
RSE Entarimados
RSI Industriales
RSL Laminados
RSM Moquetas
RSP Piedraartificial
RSS Soleras
RST Terrazos
(RT)Techos/38
RTC Continuos
RTP Placas
Las bases de precios ECUM.4 (1998/1999) y sus siguientes ediciones hasta

ECUM.9 (2008/2009), se estructuraron en base a la clasificacin sistemtica
de la NTE, adoptando sus ocho Familias/Captulos e incorporando la
Subfamilia(IF)Fontaneraysanitarios,pornoestarstaSubfamiliacontenida
en las NTE, y adicionndole cinco captulos ms, correspondientes a
demoliciones,equipamientointerior,urbanizacininterior,seguridad/saludy
controldecalidad:
NDICE (1D) PRECIOS COMPUESTOS UNIDADES OBRA EDIFICACIN (E):

ECUM.9
(ECONOMA/PRECIOS CONSTRUCCIN DE LA REGIN DE MURCIA:
EDIFICACINyurbanizacin).
PARTEII:Clasificacinsistemticaunidadescompuestasdeobrasyproyectos
deedificacinsegnNTEEDIFICACIN(E1D:
00.Cap.(EO).DEMOLICIONES
01.Cap.(EA).ACONDICIONAMIENTODELTERRENO
02.Cap.(EC).CIMENTACINYPANTALLAS
03.Cap.(EE).ESTRUCTURASOBRAYPREFABRICADAS
04.Cap.(EF).FACHADASOBRAYPREFABRICADAS
05.Cap.(EI).INSTALACIONESEDIFICACIN
5.1.(EIA) Audiovisuales
5.2.(EIC)Climatizacin
5.3.(EID)Depsitos
5.4.(EIE)Electricidad
135
5.5.(EIF)Fontaneraysanitarios
5.6.(EIG)Gas
5.7.(EIP)Proteccin
5.8.(EIS)Salubridad
5.9(EIT)Transporte
06.Cap.(EP).PARTICIONESINTERIORESDEOBRAYPREFABRICADAS
07.Cap.(EQ).CUBIERTASYAZOTEAS
08.Cap.(ER).REVESTIMIENTOSINTERIORES
09.Cap.(ET).EQUIPAMIENTOINTERIOR
10.Cap.(EU).URBANIZACININTERIOR
11.Cap.(EX).SEGURIDADYSALUD
12.Cap.(EY).CONTROLDECALIDAD
En el modelo de predimensionado que se desarrolla en la presente

investigacin, se prev que en su nivel .4 (proyecto bsico), la clasificacin
porcaptulosdelaobraproyectada,ofrezcatresposiblesalternativasparala
descomposicin del corte total de ejecucin material por captulos,
alternativaaseleccionaropcionalmenteporelusuariodelmodelo:
3CAPTULOS,(segnnivel.3delModelo):
CapIEXTERIOR(Cubierta+fachadas)
CapIIINTERIOR(Accesos+viviendas+locales).
CapIIIEMPOTRADO(Stanos+cimentacin).
6CAPTULOS,(segnCTE):(*)
Cap1SISTEMAESTRUCTURAL
Cap2SISTEMAENVOLVENTE
Cap3SISTEMACOMPARTIMENTACIN
Cap4SISTEMASACABADOS
Cap5SISTEMAINSTALACIONES
Cap6SEGURIDAD/CONTROLYRESIDUOS.
(*)Elcdigotcniconocontieneclasificacinsistemticadetalladaparala
estructuracin de los captulos del presupuesto de obra, por tanto se ha
tomado como referencia para la presente propuesta de clasificacin lo
referido en el ANEJO I del CTE: Contenido del proyecto/I Memoria
descriptiva/2 Memoria constructiva: (2.1) Sustentacin del edificio + (2.2)
Sistema estructural + (2.3) Sistema envolvente + (2.4) Sistema de
compartimentacin + (2.5) Sistema de acabados + (2.6) Sistema de
136
acondicionamiento e instalaciones, aadindole un ltimo capitulo para

seguridad,controlytratamientoderesiduos.
9CAPTULOS,(segnNTE):
Cap1ACONDICIONAMIENTODELTERRENO(A)
Cap2CIMENTACINYPANTALLAS(C)
Cap3ESTRUCTURAHORIZONTALYVERTICAL(E)
Cap4FACHADASPRINCIPALESEINTERIORES(F)
Cap5INSTALACIONESDEEDIFICACIN(I)
Cap6PARTICIONESINTERIORES(P)
Cap7CUBIERTASYAZOTEAS(Q)
Cap8REVESTIMIENTOINTERIORES(R)
Cap9SEGURIDAD/CONTROLYRESIDUOS(X)
Esdecir,los8captulos/familiascontenidasenlaNTE,msunnovenocaptulo
dondeseconsideraranloscostesrelativosaseguridad/controlytratamiento
deresiduos.
Se considera conveniente en el presente trabajo de investigacin, que

adems de estimar el presupuesto aproximado de ejecucin material, (*)
tambin posibilitar la estimacin del coste de contrata de las obras
proyectadas, mediante la tcnica del predimensionado de costes, y as se
proponecomounodelosobjetivosdelmodelo.
Por ltimo, reiterar la prescripcin del CTE, contenida en su Anejo I

Apartado V Presupuesto/presupuesto aproximado (*), relativa a que el
proyecto BSICO ha de contener una Valoracin aproximada de la
ejecucinmaterialdelaobraproyectadaporcaptulos.(CTE,2006)
137
proyectos.
modelo.
138
Loscriteriosgeneralesdemedicin,tantoenalturacomoenplanta,hansido
lossiguientes:
ENPLANTA:superficieconstruidaovolumenedificadomedidoaejede
particiones entre diferentes dependencias, excepto las dependencias
con fachadas, que se miden por el exterior del volumen capaz
edificado.
ENSECCIN:medicinaejesdelosforjadosentreplantasexceptoel
forjadosuperior/apoyodecubiertaquesemedirporsucarasuperior
y el forjado inferior solera en su caso que se medir por su cara
inferior.
ENALZADO/CUBIERTA:lasuperficietotaldelafachadamedidaporsu
cara exterior y con similar criterio para las cubiertas, ambas medidas
porsusuperficieexteriorincluyendotodosupermetro.
Portantoconestosmismoscriteriossehademedirpararealizarlos
clculosestimativosenaplicacinprcticadelmodelodesarrollado,y
elloconlassiguientesprecisionessegnniveldeclculo:
Nivel.1:VALORACINPROMOCININICIAL.
Medicin: por metro cuadrado construido, que se
transformaran, a metro cuadrado homogeneizados a todo
vivienda (m2h.V), mediante los coeficientes de
homogeneizacincontenidosenlafichadelnivel.1
Valoracin:enbasealvalordemercadodeventadeunmetro
cuadradodevivienda(/m2c).
Nivel.2:COSTEESTUDIOSPREVIOS.
Medicin:pormetrocbicodeedificacinglobalmedidoporla
cara externa del solido capaz, tanto del volumen edificado
sobrerasante,comoelconstruidobajorasante(M3).
Valoracin:tomandomuestras/testigosdelabasedecostes.3
(BC.3),contenidasenlafichasdelnivel.2declculoestimativo
(/M3), y ponderando este coste de referencia global, por los
factoresgeogrficos(Fg)ydeactualizacin(Fa).
139
Nivel.3:COSTEANTEPROYECTO.
Medicin: por metro cuadrado de superficie total (m2) de la
envolvente de cubierta y fachada, medidas por sus caras
exteriores y superficie de huella del edificio sobre el terreno,
tambinenmetroscuadradostotales.
Los ascensores se mediran por unidad y los espacios
funcionales globales por metro cbico (M3), medidos por sus
carasexterioresdesuvolumencapaz.
Valoracin:lasenvolventesyhuellasevaloranenurosporm2
de superficie total (/m2c). Los ascensores se valoran por
unidad, en funcin del nmero de plantas del edificio y los
espacios funcionales interiores locales , se valoraran por
metro cubico (/M3), estos costes locales, tomados de las
basesdeprecios/costes(BP.1)y(BC.2),seponderaranconel
correspondiente coeficiente de prestacin/calidad (Kpq), por
su factor geogrfico segn ubicacin de la obra y por el
parmetro temtico global estimado por el Modelo para cada
tipologa.
Nivel.4:COSTEPROYECTOBSICO.
Medicin:laenvolventeexteriorsemidepormetrocuadrado,
discriminandoentrepartesmacizasyhuecas,tantodefachadas
como en cubiertas (m2c). Tambin las dependencias de las
superficies funcionales pormenorizadas y las superficies de
stano/huelladeledificiosobreelterreno,tambinsemedirn
pormetrocuadradoconstruidoenplanta.
Valoracin: todos los sistemas constructivos, superficies
funcionales por usos, y apoyo del edificio sobre el terreno, se
valoraranenmetroscuadrados(/m2),ysernponderadospor
el coeficiente de prestacin/calidad (Kpq), el factor geogrfico
(Fg), por los tres parmetros temticos de gestin, proyecto y
ejecucin (Pg, Pp, Pe), que estn relacionados con l para
quien,quycmoseconstruye.
140
Nivel.5:VALORACINPROMOCINBSICA.
Medicin:semideporsuperficieconstruidahomogeneizadaa
todovivienda(m2h.V),conelmismocriterioqueenelnivel.1
deValoracinpromocininicial.
Valoracin: la estimacin del coste de construccin, se calcula
enbasealvalorunitariodemercadodeunmetrocuadradode
vivienda, estimado en el nivel .1 de clculo del modelo, y ello
mediante la tcnica del coste residual de construccin,
obtenido como residuo que queda al sustraer al valor de
mercado unitario, (Vm) el suelo repercutido sobre un metro
cuadrado de vivienda (Sr) y tambin deducir a este resto, los
gastosdepromocinyelbeneficiodelpromotor(GpyBp).
Por tanto siguiendo esta tendencia contempornea en cuanto a criterios

sintticosparalasmedicionesyvaloracionesrealizadasduranteelproceso
de presupuestacin consistente en compactar los componentes de los
precios descompuestos, transfiriendo/recuperando los planos como la parte
del proyecto que lo define tanto dimensional como conceptual y
tecnolgicamente, y simplificando las descripciones excesivamente
pormenorizadasdelospreciosdescompuestos.
Se propone en el desarrollo del Modelo Pcr.5n, integrar en Unidades

Constructivas Compactas las partidas superficiales y las partidas espaciales,
todosloselementoscomponentesdelasdiversasunidadesdeobradelasque
se componen el sistema constructivo presupuestado (cubierta, fachada,
cimentacin, ..) la unidad funcional (saln, bao, dormitorio,..) y todo
ello sin olvidar la conceptualizacin del modelo basado en el proceso de
ideacin arquitectnica, es decir en la visualizacin espacial (exterior +
interior + empotrado) de la arquitectura, de la que se pretende predecir su
coste cierto final, acotando econmicamente el razonable coste de
construccindelaobraproyectada.
141
proyectos.
modelo.
142
En trminos generales las edificaciones pueden proyectarse aisladas o

formandomanzanaconotrasedificaciones.
Paraelusoresidencial,sesubclasificanestosdosgrupos,enfuncindesuuso
unifamiliarocolectiva,aspuessevanaanalizaryevaluarcuatrotipologasde
edificacinparausoresidencial:
A1Unifamiliaraislada(Ua)
A2Unifamiliarpareada(Up)
B1Colectivabloque(Cb)
B2Colectivamanzana(Cm)
SeadjuntanacontinuacinunafichatipodelBancodecostesdecadaunade
las4tipologasanalizadas,extradasdelaBasedecostesexternaBC.3.
143
Figura3.2.6/1:FichatipodelBancoexternoCostesdeproyectos(BC.3)correspondienteala
tipologadeviviendaunifamiliaraislada.(Ua)
144
tipologadeviviendaunifamiliarpareada.(Up)
145
tipologadeviviendacolectivabloque.(Cb)
146
tipologadeviviendaColectivamanzana.(Cm)
147
Tambin hacemos referencia, con similar consideracin a las tipologas

contenidas en la BD.2, que contiene los clculos analticos de las unidades
funcionalesenbasealoscontenidosdelaprimeraBasedepreciosdelatesis
depreciosunitarios(BD.1Ecum).
Las 4 tipologas consideradas en el presente trabajo de investigacin,

caractersticas bsicas y subclasificacin para con la Base de datos interna
(BD.2), con cuyos precios se han calculado los costes de los sistemas
constructivosyespaciosfuncionales,hasidolasiguiente:
(A)VIVIENDASUNIFAMILIARES
(A1)Unifamiliaresaisladas(Ua)
(A.1.1)Volumetracubica.
(A.1.2)Volumetralineal/rectangular.
(A.1.3)Volumetrasingular.
(A2)Unifamiliarespareadas(Up)
(A.2.1)Entremedianera.
(A.2.2)Adosadas.
(A.2.3)Hileras.
(B)VIVIENDASCOLECTIVAS
(B1)Colectivasenbloque(Cb)
(B.1.1)Bajaaltura.
(B.1.2)Plantacuadrada.
(B.1.3)Plantalineal/rectangular.
(B2)Colectivasagrupadas(Cm)
(B.2.1)Manzanacerradaapatioconaccesonico.
(B.2.2)Manzanacerradaconvariosaccesos.
(B.2.3)Manzanacerradaconpatiointerior.
148
Lascaractersticasbsicasdecadagrupotipolgico,sonlassiguientes:
(A)VIVIENDASUNIFAMILIARES:
- Propiedadvertical
- Hasta3plantas
- Escaleraindividual
- Sinascensor
- Aisladas:4fachadas
- Pareadas:2fachadas
(B)VIVIENDASCOLECTIVAS:
- Propiedadhorizontal
- Igualmsde4plantas
- Escalerascompartidas
- Conascensor
- Bloque:4fachadas
- Manzana:2fachadas
149
proyectos.
3.2.7.Representacingrficayconceptualpornivelesdeclculo
demodelo.
150
3.2.7. Representacin grfica y conceptual por niveles de clculo del

modelo.
Figura3.2.7/1:Representacinconceptualygrficadelnivel.1
151
152
153
proyectos.
3.2.7.Representacingrficayconceptualpornivelesde
clculodelmodelo.
154
Losclculosinternosdelmodelo,sehanestructuradoparadotaralasfichas
decadaniveldeclculodelosdatosprecisosparaefectuarlaestimacinde
costesconlosdatoscontenidosenlapropiafichadelnivelcorrespondiente,
simplementeincorporndolelasmedicionespropiasdelconcretoproyecto
aevaluareconmicamente.
La metodologa seguida en los clculos internos sobre los que se basa el

modelo,sehandesarrolladoen5fases[AaE],quesereferencianydescriben
a continuacin y de las que anteriormente se hizo referencia grfica en el
epgrafe3.2.3,enlafigura3.2.3/8ala3.2.3/12:
(1) FASEA:MEDICIONESANALTICAS(AnexoE)
Elaboracin y chequeo del estado de mediciones de todas las
unidades de obra de los proyectos que conforman la base de datos
interna (BC.2), y ello con criterio homogneo en cuanto a medicin
(descontandohuecos).
(2) FASEB:VALORACINANALITICADELOSESPACIOSFUNCIONALES
YSISTEMASCONSTRUCTIVOS.(AnexosDyE)
Mediantepresupuestacinanalticatradicional,esdeciroperandocon
un estado de mediciones completo y detallado, (midiendo cada local
porsuejededivisionesconotrosespaciosfuncionales)ytambincon
una base de datos de costes de confianza, en cuanto a su
correspondenciaconcostesrealesdemercado,secalculanloscostes
por metro cuadrado de los sistemas constructivos envolventes
(cubiertayfachada),loscostesdelosespaciosfuncionalessobrelnea
detierra(bao,dormitorio,pasillo,saln,.),losespaciosfuncionales
bajo lnea de tierra(stanos garajes, trasteros, instalaciones,..) y el
sistema constructivo/cimentacin como superficie/huella del edificio
sobreelterreno.
(3) FASE C : CLCULO DE COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIN A

TODOVIVIENDA:Kh.V(AnexoE)
Relacionando cada uno de los coste resultantes de los espacios
funcionalesobtenidosdelafaseB,conelcostemediodelavivienda,
155
se obtienen los coeficientes de homogeneizacin, que permiten

transformarlosdiversosusosproyectandoasuperficieequivalentea
todovivienda(Sm2h.V).
Portantoparacalcularlasuperficietotalahomogeneizadadeledificio
a todo vivienda, bastar hacer el sumatorio de los productos
resultantes de las superficies construidas volmenes edificados de
los diferentes usos del edificio, por sus respectivos coeficientes de
homogeneizacin(Kh).
(4) FASED:VALORACINSINTTICA.(AnexoE)
En base a los costes calculados en la Fase B, de los espacios
funcionales, sistemas envolvente y huella del edificio, multiplicados
porlasuperficiedecadaunodeellos,seobtieneaselpresupuestode
ejecucin material del edificio, coste que se ponderara con los
parmetros temticos equivalentes a los gastos generales y al
beneficiodelaempresaconstructora,parafinalmenteestimarelcoste
deconstruccinporcontrata.
(5) FASE E : VERIFICACIN, CONTRASTE Y VALIDACIN DE

RESULTADOS.CLCULOSINTERNOS.(AnexoE)
Finalmente se contrastan los resultados obtenidos mediante clculos
analticos(FaseB),conloscostesresultantesdelclculosinttico(Fase
D), verificando que son concordantes, procediendo por tanto a su
validacin,paraserutilizadosenlaaplicacindelmodelo,sobreotros
proyectosexternos,delosqueseconocensucosteciertofinalde
obra.
156
3.2.3.Basesdepreciosinternasybancoexternodecostesde
proyectos.
3.2.7. Representacin grfica y conceptual por niveles de
clculodelmodelo.
157
Paraquetenganciertavalidezlosmtodosdedimensionadodecostes,han
deestarcontrastadosconreferenciasydatoseconomtricosexternosaellos.
As se procede, en este trabajo, en cuanto a contraste entre los clculos

internosdelmodelodesarrolladosenelCaptulo4,ysuevaluacinprctica,
medianteanlisis y validacin de los resultados del contraste efectuado que
secontienenenelCaptulo5.
Se hace aqu referencia, al contenido conceptual de la carta reseada al

iniciodeestetrabajo,queleremiteelingenieromilitarSebastinlePrestede
Vauban a su Majestad Luis XIV el da 17 de Julio del ao 1683, en la que le
transmite su dictamen tcnico relativo a que no es garanta suficiente
adjudicarlasobrasalconstructormsbarato,paraqueelresultadofinalsea
el ms econmico, es decir, que uno de los condicionantes para acertar
en el predimensionado de costes, es pronosticar qu tipo de empresa
constructora va a ejecutar la obra, en funcin de sus caractersticas,
conscientes de que diferentes empresas contratistas para una misma obra,
tambinpuedesuponerdiferentescostesdeliquidacindeobra,yellosegn
las peculiaridades y caractersticas del potencial constructor (Carvajal,
1992a).
Consciente de esta circunstancia, decisiva para estimar el coste de

construccin por contrata, el modelo Pcr.5n propone no limitar la
estimacin al coste de ejecucin material (PEM) , sino que entre sus
objetivos tambin est el predimensionado del coste de contrata, lo cual
implica hacer predicciones econmicas sobre el potencial constructor que
podra ejecutar la obra, estando esta circunstancia ponderada mediante la
aplicacin de tres parmetros temticos: Pg + Pp + Pe, que especifican,
gradan y definen las circunstancias previsible sobre gestin de obra (Pg),
caractersticas tcnicas del proyecto (Pp), y las concretas especificaciones
sobrelaejecucindelaobraproyectada(Pe).
Portantoesevidentequenosehadecontemplarelclculodecostescomo
un procedimiento endgeno propio y exclusivo de los costes de ejecucin
material de la propia obra, puesto que adems de la incidencia
microeconmicaanteriormentereseadarelativaalaempresaqueejecutar
laobra,hayotrascuestionesdenivelmacroeconmicocomoporejemploen
158
qufasedelcicloeconmico,seestmientrasqueseofertanyconstruyela
obra(crestaovalle),elbalancedelproductointeriorbrutodelpasdondese
ejecutalaobra,sutasadeparo,sucrecimientodemogrfico,quecondiciona
lademandadeviviendasyportantosuvalordeventayporendesucostede
construccin.
Por lo anteriormenteexpuesto, en los niveles .1 y .5 del modelo, se plantea

como metodologa del clculo estimativo, iniciar y finalizar el clculo del
predimensionado, tomando como primera y ltima referencia para estimar
los costes de construccin, (Cc) los valores de mercado (Vm) del producto
vivienda que se pone en el mercado con unos determinados costes de
fabricacin, siendo este el coste de construccin para prestaciones/calidad
normal,eldemayorpesoeconmicosobreeltotaldelestudioeconmicode
viabilidaddelapromocininmobiliaria.
En el Captulo 5 Evaluacin practica del modelo: anlisis y validacin

externa,seexplicapormenorizadamentelostrabajosdecontrasterealizados
entre los clculos internos del modelo y el contraste externo con otros
proyectos de los que se conocen sus costes reales/finales de liquidacin de
obra, pues como ha quedado anteriormente expuesto, no se pretende
calcularsimplementeelpresupuestodelaobraalinicio,sinoelcostefinal
cuando est totalmente terminada y funcionando, tal y como es
recomendable terminar las descripciones de las tradicionales partidas y
unidadesdeobradelestadodemedicionesdelospresupuestosanalticos.
En la parte inferior izquierda de la figura 3.2/2: Representacin grfica

sectorialdelaFASEBdelametodologa,sereseaCONTRASTEEXTERNO,
remitiendo al Anexo I, en el cual se incluyen proyectos externos que han
servidocomomuestra/testigosdeaplicacinprcticadelmodelo,ytambin
se hace referencia en la Figura 3.2/2, al Anexo H, donde se incluyen los
clculosparaobtenerloscostesde336unidadesfuncionales.
Porltimo,sedetallanlasfasesquesehanseguidocomometodologaparael
contrasteexternodelmodelo:
1Depuracindelabasededatosdeproyectosexternos(BC.3).
2Ensayo/chequeoportipologas(Ua+Up/Cb+Cm).
3Evaluacindelosclculosdecontrasteexternopornivelesde
clculo(.1/.2/.3/.4y.5)
159
4Validacinderesultados.
5Ajustedelmodelo.
6Anlisisydiscusin.
160
3.2.3.Basesdepreciosinternasybancoexternodecostesde
proyectos.
3.2.7. Representacin grfica y conceptual por niveles de
clculodelmodelo.
161
1) Paraquinydnde?
2) Quycunto?
3) Cmoycundo?
Las contingencias que se han detallado durante el desarrollo de la

metodologa, bsicamente han sido preparar el Modelo para que pueda dar
respuestasrazonablesyrazonadas,alastresdoblespreguntasplanteadasen
elencabezamientodelpresenteepgrafe.
Larespuestaacadaunadeellas,seplantea,medianteladefinicindelostres
parmetrostemticos(Pg+Pp+Pe).
Elprimerparmetrodegestin,respondealaprimeracuestinrelativaapara
quienvadestinadalaedificacinydondeseubicalapromocininmobiliaria,
cuestiones que normalmente decide el promotor y cuya cuantificacin
econmicasedefinirenelepgrafe4.4.Especificacionesyclculostericos
internosnivel.4,medianteelparmetroPg(gestin).
Elsegundoparmetrodeproyecto,respondealasegundacuestinplanteada
respectoaqueformatieneloproyectadoyqucantidaddeobrasepretende
construir, cuestiones que desarrollan los tcnicos, siguiendo las
predeterminacionesdelpromotordelasviviendas.Larepercusineconmica
enelreferidoepgrafe4.4,seestimarmedianteelparmetroPp(proyecto).
El tercer parmetro de ejecucin, responde a la tercera cuestin planteada

relativaacomoseconstruyeyenquplazosdeejecucindelaobra,ambas
cuestionesquedannormalmentedepartedelconstructor,perosiguiendolas
indicaciones y mandatos del promotor. La cuantificacin econmica se
estimartambinenelepgrafe4.4.,medianteelparmetroPe(ejecucin).
Quedara analizar y evaluar otras contingencias de carcter supletorio tales

como:
1 Criteriosdemedicindeterrazas(Sc%?)
2 Comoestimarlosfactoresdeactualizacin(Fa).
3 Convenienciayoportunidaddedibujostipocorema
4 Validezdelasbasesdedatosexternas.
162
5 Comocalcularelvalordemercado.
6 Criterios de seleccin muestras representativas del universo
analizado.
7 Intervalosdeconfianzaparacadaniveldeclculo.
8 Porcentajesdeimprevistosaincluirenlosclculos.
Todas estas contingencias enumeradas, tanto las tres bsicas, como las
8 supletorias, tendrn cumplida respuesta en los Captulos 4 y 5,
correspondientesaclculosinternosyevaluacinexternadelmodelo.
163
proyectos.
3.2.7.Representacingrficayconceptualdenivelesdeclculodel
modelo.
164
3.3.SntesisCaptulo3:metodologadelainvestigacin
Lapropuestametodolgica aplicadaenel desarrollodelainvestigacinseestructura endos

apartados:
1Descripcin/representacingeneraldelapropuestametodolgica.
2 Descripcin/representacin sectorial de la metodologa propia del modelo, con
especificacindesusconceptosbsicos.
Lapropuestametodolgicageneralseestructuraenbasealosclculostericosinternosysu
contrasteconproyectosexternos,delosqueseconocenlosresultadoseconmicosfinalesde
liquidacindeobra.
Chequeando y validando estos datos internos, mediante contraste con costes externos al
modelo,seanalizan,discutenlosresultadosysevalidancorrigenlasincidenciasdetectadas.
Por ltimo, se elaboran las conclusiones tericas y prcticas, para que el modelo sea una
herramienta til de trabajo y adems se apuntan y detallan posibles lneas futuras de
investigacin.
Se describen a continuacin los clculos internos/anlisis y discusin de resultados,

correspondientealafaseBdelprocesometodolgico:
Labasededatosinterna(BD.2)constade240proyectosquesehansintetizadoscadaunode
ellosen6fichasformatoA4,correspondindoleunA4acadaunodelos5nivelesdeclculo,de
que se compone el modelo, excepto para el nivel .4, que por ser el clculo estimativo por
espaciosfuncionalesmsdetalladoypormenorizado,sedesarrollaendosformatosA4.
Loscinconivelesdeclculossonlossiguientes:
Nivel.1Valoracinpromocininicial(Vpi)
Nivel.2Costeestudiosprevios(Cep)
Nivel.3Costeanteproyecto(Cap)
Nivel.4Costeproyectobsico(Cpb)
Nivel.5Valoracinpromocinbsica(Vpb)
Paracadaunodeestosniveles,seanalizaranlasincidenciasquesehanproducidoduranteel
proceso de la investigacin, y se ajusta el modelo mediante el contraste de los resultados
internos de clculo, con los costes externos de mercado, proponiendo razonadamente la
resolucin de las incidencias detectadas, previa discusin y contraste interior/exterior de los
clculosefectuados.
Se referencia a continuacin sintticamente los conceptos bsicos de cada uno de los cinco
nivelesdeclculodelmodelo.
.1(Vpi)VALORACINPROMOCININICIAL:
Elcostesecalculamediantem2h(metroscuadradoshomogeneizados),obtenidosapartirdela
transformacindetodoslosmetroscuadradosdeledificioconsusdiferentesusos,todosellos
sehomogenezanalcosteequivalenteametrocuadradodetodovivienda.Multiplicando
estasuperficietotalhomogeneizadaporelcosteunitario/m2construidodevivienda.
165
Estecostedelmetrocuadradoconstruidodeviviendaseobtienemedianteunasimpledivisin
entre el valor de mercado de la venta de un m2 de vivienda (numerador), dividido por el
coeficiente (Ksg) que contiene el valor del suelo, gestin y beneficio de la promocin,
(denominador).Porltimomultiplicandolacantidaddem2homogeneizadosatodovivienda
por el coste unitario de construccin de un metro cuadrado de vivienda, se obtiene como
resultadoelcostedecontratadeledificioproyectado.
Tambin se podr estimar con facilidad el porcentaje de Suelo repercutido (Sr) por metro
cuadradoconstruido,siendosteporcentaje%Sr,elvalordeKsgmultiplicadopordiez,(Vase
justificacindeesteparmetroenAnexoB).
.2(Cep)COSTEESTUDIOSPREVIOS:
Elpredimensionadoenestenivel.2,seefectapormetrocubicoedificado(/M3e),ponderado
pordosfactores:
Factorgeogrfico(Fg)
Factordeactualizacin(Fa)
Estenivel.2depredimensionadodecostes,seapoyaenlabasededatos(BD.2),quealmodoy
maneradelclculodevaloracionesporelmtododecomparacin,tomadelaBD.2[3/6/12]
muestras /testigos, segn la precisin deseada para el clculo estimativo del concreto
proyectoquesepretendeevaluar.
Al coste volumtrico unitario de referencia del proyecto evaluado (/M3e),se actualiza
mediante el factor Fa y se georeferencia a su concreto emplazamiento mediante el factor
geogrfico,esdecirqueelcostedeconstruccinporcontrataseriguala:
Cc=M3proyectadosx[/M3promediodemuestras/testigos/similaresxFgxFa]
.3(Cap)COSTEANTEPROYECTO:
Esteniveltercerodeclculoeselnivelclave/ncleobsicodelmodelo.Laestimacinserealiza
operando con los costes de la envolvente (I: cubierta y fachada), sumndole los costes por
metro cbico de los espacios/locales interiores del edificio proyectado (II: locales, escaleras,
ascensores,viviendas,trasteros)esdecirlosvolmenesconstruidossobrelalneadetierra
y a estos dos captulos (I) y (II), se le incorpora tambin como tercer captulo, el coste de la
cimentacinyensucasodelstano(III:cimentacin,stano,/garaje,instalaciones.),osea,
todoslosespacios/localessituadosbajolalneadetierra.
Estesumatorio(I)+(II)+(III),seponderaconelparmetrotemticoPt,queconceptualmentese
correspondeconelincrementoporcentualtradicionalmenteaplicadoaloscostesdeejecucin
material,correspondientesagastosgeneralesdelaempresaconstructoraydesumargende
beneficio industria legal (19/20% de GG/BI), pero en este nivel .3, se asigna un porcentaje
diferente para cada tipologa y ello como porcentaje ponderador de los costes de ejecucin
materialporelfactorgeogrfico(Fg)quesitaenelconcretolugarlaobrapresupuestada:
Pt/Unifamiliaraislada29%
Pt/Unifamiliarpareada24%
Pt/Colectivabloque18%
Pt/Colectivamanzana21%
166
.4(Cpb)COSTEPROYECTOBSICO:
En este nivel .4, se continua en la idea descrita para el nivel .3, pero desagregando sus
elementos componentes para cada uno de los tres captulos (I) Exterior + (II) Interior + (III)
Empotrado, con lo cual se logra mayor exactitud y precisin en el clculo del presupuesto
ejecucinmaterialporunidadesconstructivasyporunidadesfuncionalespormenorizadas:
Captulo(I)EXTERIOR:costedem2construidosdecubierta+fachada.
Captulo(II)INTERIOR:costedem2construidosdeestructura+particiones+instalaciones+
revestimientos.
Captulo(III)EMPOTRADO:Costeporm2construidosdestano+cimentacin.
En este nivel .4, el parmetro temtico genrico (Pt) tambin se desagrega en tres
subparametrosespecficos:
Pg=parmetrodegestin
Pp=parmetrodeproyecto
Pe=parmetrodeejecucin
Pt=Pg+Pp+Pe
Esta subdivisin del parmetro temtico Pt, permite una mayor precisin en el clculo
estimativoyportantonosproporcionaunamayorfiabilidadalmodelo.
Previamentealaaplicacindelparmetrotemtico,aligualqueenelnivel.3,loscostesde
ejecucinmaterialdeslocalizados,(esdecir,sinconcretaubicacin),sehandeponderarpor
el factor geogrfico que georeferencia los costes deslocalizados sobre el concreto
emplazamientodondesesitalaobraproyectada.
Porltimoladescomposicinporcaptulosdelpredimensionadodecostes,sepuedeestimar
mediante los tres captulos anteriormente descritos (exterior + interior + empotrado), y/o
tambin mediante los seis captulos contenidos en la clasificacin sistemtica de las NTE
(NormasTecnolgicasdeEdificacin),conlaasimilacin/adaptacinqueplanteamosdesde
estetrabajodeinvestigacin,estructurandoelresultadoen9captulossiguiendolasdirectrices
de la documentacin que han de contener los proyectos segn CTE (Cdigo Tcnico de la
Edificacin).
.5(Vpb)VALORACINPROMOCINBSICA
En este ltimo nivel de estimacin se vuelve a emplear en el predimensionado, el valor de
mercado,puesmediantesuformulacintradicionalcomoelsumatoriodelsuelorepercutido
(Sr), ms loscostesde construccin(Cc)y mslosgastos/beneficiosdelpromotor (Gp/Bp) y
despejandoenestaformulacinelcostedeconstruccin,demodosimilaracomosecalculael
valorresidualdelsuelomedianteelmtodoesttico,seestimaelcostedeconstruccin(Cc),
como residuo que queda de restar al valor de mercado, la repercusin de suelo y los
gastos/beneficiosdelpromotor,todosestoscosteshomogeneizadosametroscuadradosde
vivienda.
Loqueseverificaenestenivel.5sondoscuestionesbsicas:
1 Si con el coste de construccin estimado, la promocin inmobiliaria es viable

econmicamente.
167
2SielvalordelcoeficienteKsgdelnivelinicial.1,(Vpi)esporcentualmentesimilarasuvalor
estimadoenesteltimonivel.5declculodepromocinbsica(Vpb).
Por ltimo, indicar que tambin es posible la estimacin del coste sin necesidad de efectuar
todoslosclculosdeloscinconivelesdelmodelo,puestoqueelmodeloposibilitaelclculo
porniveles.Enelcasodenicamentedisponerdelosdatosgrficosy/onumricosdeunsolo
nivel de clculo, como por ejemplo disponer desde el inicio de la estimacin del proyecto
bsico,esposibleirdirectamentealnivel.4(Cpb)Costeproyectobsico,siendonoobstante
recomendablepredimensionarelcosteaplicandolos5nivelesdeestimacindelModelo.
168
4.ESPECIFICACIONESYCLCULOSTERICOSDELMODELO[Pcr.5n(Aq/Rs)]:
ANLISISYDESARROLLOINTERNO
Valoracinpromocininicial(KsgyKhV)
Estudiosprevios(Basededatos,/M3global,FgyFa)
Anteproyecto (Base de datos, /M3 locales por usos, /m2
sistemasconstructivos,Kpqy%Pt)
Proyectobsico(Basededatos,/m2funcionales,parmetros
ponderadores[Pg/Pp/Pe],captulosNTEyCTE)
Valoracinpromocinbsica(GpyBp)
4.6.ResolucindeincidenciasdeclculostericosInternos
4.7.ResumenCaptulo4:especificacionesyclculostericosinternos
169
Labaseterico/prcticasobreloquesefundamentaelnivel.1declculodel
modelo, es el trabajo monogrfico de doctorando desarrollado en Mayo del
ao 1998 en el curso titulado Tcnicas de Valoracin de inmuebles,
impartido por el profesor Fernndez Pirla en la Escuela Tcnica Superior de
Arquitectura de Madrid (Departamento de Construccin y Tecnologa
Arquitectnicas).
El trabajo monogrfico desarrollado se titula Clculo del valor de mercado

(Vm) de viviendas obra nueva, en base a estimacin de su coste de
construccin(Cc),seintegracomoANEXOBalapresenteinvestigacin,pues
como a continuacin se justifica, tiene relacin temtica con el
predimensionado de costes de construccin, que es el objetivo bsico y
motivoprincipaldelapresenteTesisDoctoral.
Elreferidotrabajomonogrficodedoctorado,seestructurasegnelsiguiente
ndice:
Exposicindemotivos.Conceptosyobjetivos.
Anlisisyprocesodeclculo.
Sntesisyconclusionesterico/prcticas.
(B)Bibliografa.
(D)Documentacindeapoyoycontrastemercado.
(1) En la exposicin de motivos y como objetivo del trabajo, se pretenda

estimarelvalordeuncoeficientedenominadoKsg,querelacionaseelvalorde
mercado(Vm)conelcostedeconstruccinporcontrata(Cc),yellosegnuna
sencillahiptesisdepartida,yfuequealigualqueexisteunarelacindirecta
entre la repercusin de suelo y el valor de mercado, tambin existe una
relacin directa entre el coste de construccin por contrata y el valor de
mercadodelinmuebleproyectado:
Vm=KsgxCc
Se trataba pues de estructurar una tabla y su representacin grfica en

coordenadasx/y,similaralaquereferenciaelporcentajederepercusinde
sueloconelvalordemercado,peroenlugardel%derepercusindelsuelo
(Rs),serepresentaraelvalorderepercusindelcostedeconstruccin(Cc).
170
El clculo de Ksg, se circunscriba a las tres calidades habitualmente

contenidasenlaspublicacionesespecializadasdelosaos90:
(KA)=Calidadalta.
(KB)=Calidadmedia.
(KC)=Calidadeconmica.
Se haca referencia en el trabajo monogrfico, a la posibilidad de interpolar

calidadesintermediasentrecadaunadelastresprincipales.
Tambin se pretenda explorar otras posibles aplicaciones del

predimensionado de costes de construccin por contrata, investigando la
posibilidaddeestimardemodosencilloyrpido,elValordeMercadodeuna
viviendamedianteunmtodosinttico,partiendoexclusivamentedelcoste
de construccin y del coeficiente Ksg, y todo ello debidamente razonado,
motivadoyfundamentadomedianteclculosanalticosysintticos,incluidos
enelapartadoAnexo(D),delreferidotrabajomonogrficodedoctorado.
(2)Enelanlisisyprocesodeclculo,seacotelmbitoterritorialdelestudio
a Madrid yMurcia, y para las trescalidades anteriormente referenciadas de
(KA),(KB)y(KC).
El clculo se realizo mediante aproximaciones sucesivas en base a los

siguientesnivelesdeconocimientoeinformacin:
(I) EstimacindelarelacinfuncionalentreVm/Cc.
(II) Estimacindecoeficientesdedepreciacin.
(III) Contrasteentrevalorcatastralymercadoreal.
(IV) ExplotacindatosdeArquitasa.
(V) Descomposicin porcentual sinttica de los costes/gastos que
intervienenenlacomposicindelvalordemercado.
En base a lo anteriormente expuesto, se realizaron los clculos internos

precisos tendentes hacia la obtencin de unos primeros intervalos de valor
delcoeficiente(Ksg)enMadrid/Murciayparalastrescalidadesprevistas.
Estos valores inicialmente estimados de Ksg, se contrastaron con

costes/valores externos de publicaciones especializadas y valores reales de
mercado,resultandounosvaloresfinalesparaelao1998de:
171
(Ksg)1998 (KA)
(KB)
(KC)
Madrid
4,30 3,10 2,30
Murcia
3,35 2,70 2,20
Figura4.1/1:CuadrovaloresdeKsgparaelao1998
Del anlisis grafico y analtico efectuado, as como de los resultados de

contrasteexterno,seconcluyequeexisteunarelacindirectaentreKsgyel
porcentajederepercusindesuelo,queparavalorescomprendidosentreel
20%yel45%,resultasersurelacindirecta,delordende[10,40%y+9,80%],
y ello segn clculos de Tabla (3) y Tabla (8) del trabajo monogrfico
referenciadoycontenidasenelANEXOB.
4. CLCULOS TERICOS DEL MODELO [Pcr.5n (Aq/Rs)]: ANLISIS Y

DESARROLLOINTERNO
4.1.Clculostericosinternosnivel.1:Valoracinpromocininicial
construccin:Ksg
Curso de doctorado: Tcnica de valoracin de inmuebles. Profesor
FernndezPirla,Santiago(1996/97)
Figura 4.1/2: Repercusin porcentual de suelo y de los costes de construccin respecto al

valordemercado.
Fuente:FernndezPirla,Santiagoyelaboracinpropia.
172
(3) Como conclusiones tericas, se haca referencia a las siguientes

cuestiones:
(a) ExisterelacindirectaentreVmyCc.
(b) Laformulacinesdesencillayrpidaaplicacin:Vm=KsgxCc
(c) Lasdesviacionesestnentornoal10%.
(d) Elpredimensionadodecostes,tambinesdeutilidadprcticapara
estimarelvalordemercadodeviviendas.
(e) Mediante coeficientes de depreciacin, se podra utilizar en
viviendasquenoseandeobranueva.
(f) Tambin se deduce que se puede estimar el porcentaje
razonable de repercusin de suelo, simplemente multiplicando
pordiez,elcoeficienteKsg.
(g) Los valores catastrales de los aos 90, no fueron una referencia
til,porsermuybajosrespectoavaloresrealesdemercado.
(h) Paramejorarlasestimaciones,sehabrandeampliarlascalidades,
entornosterritoriales,tipologasconstructivas,etc
(i) Entodocaso,ademsdelpredimensionadodelvalorsintticode
mercado, tambin se habra de calcular la valoracin razonada,
motivadayfundamentada,medianteclculosanalticos.
Como sntesis de lo hasta aqu expuesto respecto al ANEXO B, se detalla a

continuacin un ejemplo de aplicacin prctica para el clculo del Valor de
mercado, del coste de construccin y de la repercusin del suelo por metro
cuadradoconstruido,aplicandoelmtodosintticoreferenciado:
173
4. CLCULOS TERICOS DEL MODELO [Pcr.5n (Aq/Rs)]: ANLISIS Y

DESARROLLOINTERNO
4.1.Clculostericosinternosnivel.1:Valoracinpromocininicial
construccin: Ksg Curso de doctorado: Tcnica de valoracin de
inmuebles.ProfesorFernndezPirla,Santiago(1996/97)
Figura 4.1/3: Aplicacin prctica estimacin costes de construccin y estimacin valor de

mercado.
Fuente:ANEXOByValoracionesurbansticasytasacionesinmobiliarias(Pina,2013)
Asensucontrariorespectoalobjetivodelreferidotrabajomonogrficode
doctorado, y en relacin con el nivel .1 de estimacin del coste de
construccin mediante la tcnica del predimensionado, invirtiendo el
objetivoperseguidoyenlugardeestimarelvalordemercadopartiendodesu
coste de construccin, en este nivel .1 de Valoracin promocin inicial, se
propone estimar el coste de construccin por contrata (Cc) que le
correspondera a un cierto valor conocido de mercado, valor en /metro
cuadrado de venta, que es un dato accesible y conocido inicialmente al
procesodeclculosestimativosdeloscostesdeconstruccin,esdecirestimar
el coste unitario de construccin (/m2c) a partir del valor unitario de
mercado(/m2c).
Para posibilitar la estimacin de los diferentes usos del edificio completo

(escaleras, zagun, viviendas, locales, garajes,.) se propone homogeneizar
lassuperficiesdelosdiversosusos,todasellassetransformanacostemetro
cuadrado de vivienda, mediante coeficientes de equivalencia
econmico/superficial, coeficientes extrados del ANEXO E, donde mediante
clculos analticos internos del modelo, se obtienen las relaciones de
174
transformacin de los diferentes usos de las superficies construidas del

edificio, a superficies equivalentes a todo vivienda (m2h.V), relacionando
estos coeficientes de homogeneizacin, con sus costes econmicos
proporcionales, y ponderando las diferentes superficies respecto al ratio
costemetrocuadradodevivienda.
Por tanto, en este primer nivel de clculo del modelo (Pcr.5n), conociendo
nicamente el valor unitario inicial de venta de las viviendas, es posible
estimar el coste razonable de construccin de todo el edificio, aplicando la
homogeneizacin de superficies y mediante la sencilla formulacin
consistenteenestimarelcostedecontrata(Cc)comovalorunitarioresultante
de la divisin entre el valor de mercado unitario y Ksg. Este valor de Cc,
multiplicado por todos los metros homogeneizados del edificio, da como
resultado el predimensionado de coste de construccin en este primer nivel
declculo(Cc).
Vm
Cc.0==/m2cy/m2cxm2h.V=Cc
Ksg
La especificacin de la ficha en formato A4, para el clculo del

predimensionadodecostedeconstruccinanivel.1deValoracinpromocin
inicial,seestructurasegnelsiguientemodelo.1:
CLCULOS TERICOS DEL MODELO [Pcr.5n (Aq/Rs)]: ANLISIS Y

DESARROLLOINTERNO
Ksg
Kh.V
Anexo E
Figura: 4.1 /4: Ficha tipo nivel .1, significando Ksg y Kh.V: Coeficiente suelo/gestin y
coeficientehomogeneizacinatodovivienda.
175
Laaplicacinprctica,comoseapreciaessencilla,puesbastaconincorporara
laficha.1,elvalordemercado(/m2c),seleccionarelcoeficienteKsgsegn
las prestaciones/calidad del edificio proyectado, calculando con estos dos
datos el coste unitario de un metro cuadrado de vivienda (Cc.0), y
homogeneizar los diversos usos a todo vivienda, siendo la estimacin del
costeaestenivel.1,elproductoentreelcosteunitariodevivienda(/m2c),
poreltotaldemetroshomogeneizadosatodovivienda(m2h.V)
Se adjunta a continuacin cuatro fichas (una de cada tipologa),

correspondientealnivel.1,delossiguientesproyectos:
Aq/Rs/Ua/064/2010:ViviendaunifamiliarenAbarn(Murcia).
Aq/Rs/Up/005/2005: Vivienda unifamiliar pareada en Las Palmas de
GranCanarias.
Aq/Rs/Cb/056/2009: 132 Viviendas bloque aislado en Vallecas
(Madrid).
Aq/Rs/Cm/061/2011:2ViviendasmanzanacerradaenMurcia.
176
Figura4.1/5:Fichatiponivel.1/unaviviendaunifamiliar(Ua)enAbarn(Murcia)
Fuente:FranciscoGarcaEgeayelaboracinpropia.
177
Figura 4.1/6: Ficha tipo nivel .1/ Vivienda unifamiliar pareada (Up) en Las Palmas de Gran
Canarias.
Fuente:XBienal07/08yelaboracinpropia.
178
Figura4.1/7:Fichatiponivel.1/132viviendascolectivasenbloque(Cb)enVallecas(Madrid).
Fuente:XIBienal09/10yelaboracinpropia.
179
Figura4.1/8:Fichatiponivel.1/2viviendacolectivasenmanzana(Cm)enMurcia.
Fuente:LuisClavelSanzyelaboracinpropia.
.
180
181
Figura 4.2/1: Coste final de obra Base de datos costes de proyectos (BC.3) Tipologa
Unifamiliaraislada(nivel.2)
182
TIPO/
N ORDEN
Aq/Rs/Ua/001
Aq/Rs/Ua/002
Aq/Rs/Ua/003
Aq/Rs/Ua/004
DENOMINACIN
SITUACIN
FUENTE+OBSERVACIONES
Casa de Gases
Gerona
X Bienal 07/08
Vivienda unifamiliar en Sanxenxo
Sanxenxo, Pontevedra
VIII Bienal 03/04
Vivienda unifamiliar, vivienda en Gondomar
Gondomar, Pontevedra
Costes+Datos de Edificacin -SOFT
Casa en Paderne
Lugo
XI Bienal 09/10
VIII Bienal 03/04
Aq/Rs/Ua/005
Casa M-Lidia
Gerona
Aq/Rs/Ua/006
Vivienda unifamiliar en Herville
Mos, Pontevedra
Catlogos de Arquitectura/munilla-lera 1
Aq/Rs/Ua/007
Vivienda unifamiliar en Pradorredondo
Bustarviejo, Madrid
Aq/Rs/Ua/008
Casa en el Delta del Ebro
Tarragona
IX Bienal 05/06
Aq/Rs/Ua/009
Vivienda en Corrubedo
La Corua
II Bienal 91/92
Aq/Rs/Ua/010
Vvienda unifamiliar, Larrabain 6
Derio, Vizcaya
Aq/Rs/Ua/011
Casa Estvez
Salcedo, Pontevedra
I Bienal 80/90
Aq/Rs/Ua/012
Vivienda unifamiliar, Casa Gutirrez
Colmenarejo, Madrid
Aq/Rs/Ua/013
Casa de Silicona
La Florida, Madrid
IX Bienal 05/06
Aq/Rs/Ua/014
Casa Jordi Cantarell
Gerona
V Bienal 97/98
Aq/Rs/Ua/015
Vivienda unifamiliar, Avenida de Mas Fuster
Valldoreix, Barcelona
Aq/Rs/Ua/016
Casa CH
La Garriga, Barcelo
Aq/Rs/Ua/017
Vivienda unifamiliar, en Nuestra Sra. de la Almudena
Torrelodones, Madrid
Aq/Rs/Ua/018
Vvienda unifamiliar en San Lorenzo de Balafia
Ibiza
Aq/Rs/Ua/019
Casa Terzagui
Salamanca
V Bienal 97/98
Aq/Rs/Ua/020
Vivienda unifamiliar, calle albahaca
Torrelodones, Madrid
Aq/Rs/Ua/021
Casa de Piedra
El Escorial, Madrid
V Bienal 97/98
Aq/Rs/Ua/022
Vivienda unifamiliar, vivienda-estudio c/Lousado
Gondomar, Pontevedra
Aq/Rs/Ua/023
Casa Navarro
Zaragoza
I Bienal 80/90
Aq/Rs/Ua/024
Vivienda unifamiliar
Matadepera, Barcelona
Aq/Rs/Ua/025
Vivienda unifamiliar, Casa Pencho
Aq/Rs/Ua/026
Casa Salgot
Cabrera de Mar, El Maresme,

Barcelona
Gerona
I Bienal 80/90
Aq/Rs/Ua/027
Vivienda unifamiliar en Ames
Santiago de Compostela
III Bienal 93/94
Aq/Rs/Ua/028
Casa en Can Caralleu
Barcelona
III Bienal 93/94
Aq/Rs/Ua/029
Casa TDA
IX Bienal 05/06
Aq/Rs/Ua/030
Vivienda unifamiliar, Paseo Tossal
Puerto Escondido, Oaxaca,

Mxico
Valldoreix, Barcelona
Aq/Rs/Ua/031
Casa Cruz-Estany
L'Ametlla del Valls, Barcelona
Aq/Rs/Ua/032
Vivienda unifamiliar en Lasarte, Oria
Vitoria
Aq/Rs/Ua/033
Vivienda El Guix de la Meda
Gerona
I Bienal 80/90
Aq/Rs/Ua/034
Vivienda unifamiliar, Casa Echanove
Hoyo de Manzanares, Madrid
Aq/Rs/Ua/035
Vivienda unifamiliar en Ulleta
Vitoria
Aq/Rs/Ua/036
Vivienda unifamiliar, Casa Fresquet
Barcelona
Aq/Rs/Ua/037
Vvienda unifamiliar en Rubayo
Rubayo, Cantabria
I Bienal 80/90
Aq/Rs/Ua/038
Casa Bianna
La Garrotxas, Gerona
IX Bienal 05/06
Aq/Rs/Ua/039
Vivienda unifamiliar Thunstall
Gardelegui, Vitoria
Aq/Rs/Ua/040
Casa Sanvisens
Aq/Rs/Ua/041
Vivienda unifamiliar, calle de les Alzines
Playa del Ros, Cadaqus,

Gerona
San Vicen de Montalt, Barcelona
Aq/Rs/Ua/042
Vivienda unifamiliar en Colonia de San Pedro
Art, Mallorca
Aq/Rs/Ua/043
Vivienda en Armentia
Vitoria
III Bienal 93/94
Aq/Rs/Ua/044
Casa Sala
Anetlla del Valls, Barcelona
Aq/Rs/Ua/045
Casa de las Estrellas
Rota, Cdiz
Aq/Rs/Ua/046
Casa
La Corua
I Bienal 80/90
Aq/Rs/Ua/047
Vivienda unifamiliar en Irache
Pamplona
Aq/Rs/Ua/048
Casa A-M
Barcelona
Aq/Rs/Ua/049
Casa G.B
Seoro de Gerraiz, Navarra
Aq/Rs/Ua/050
Casa M&M
Cerdanyola del Valls, Barcelona
VII Bienal 01/02
Aq/Rs/Ua/051
Tres viviendas unifamiliares entre limoneros
Murcia
I Bienal 80/90
Aq/Rs/Ua/052
Vivienda al lmite de la ciudad
Lliria, Valencia
IV Bienal 95/96
Aq/Rs/Ua/053
Vivienda unifamiliar en Port de la Selva
Gerona
III Bienal 93/94
Aq/Rs/Ua/054
Vivienda unifamiliar en Igualada
Barcelona
X Bienal 07/08
Aq/Rs/Ua/055
Casa Turgano
Pozuelo, Madrid
I Bienal 80/90
Aq/Rs/Ua/056
Casa Kessler
Aq/Rs/Ua/057
Casa Sendn
Urbanizacin Ciudad Campo,

Madrid
El Pinar de Las Rozas, Madrid
Aq/Rs/Ua/058
Casa en San Gervasio
San Gervasio, Barcelona
II Bienal 91/92
Aq/Rs/Ua/059
Vivienda unifamiliar en Las Matas
Las Matas, Madrid
II Bienal 91/92
Aq/Rs/Ua/060
Vivienda unifamiliar Casa Os
Laredo, Cantabria, Espaa
IX Bienal 05/06
Aq/Rs/Ua/061
Casa Lpez Bueno
Huelva
IV Bienal 95/96
Aq/Rs/Ua/062
Casa Mikaela
Gorraiz, Navarra
Aq/Rs/Ua/063
Tres viviendas unifamiliares "A Derrasa""
Sta. Marta de Moreiras, Orense
I Bienal 80/90
IV Bienal 95/96
Figura4.2/2:CostefinaldeobraBasededatoscostesdeproyectos(BC.3)TipologaUnifamiliaraislada(nivel.2)
183
TIPO /
N ORDEN
FECHA
PROYECTO
INICIO
OBRA
FECHA FINAL
OBRA
TOTAL
COSTE ()
TOTAL
m2c
/m2c
TOTAL
M3e
/M3e
TIPO /
CATEGORA
Aq/Rs/Ua/001
Aq/Rs/Ua/002
Aq/Rs/Ua/003
Aq/Rs/Ua/004
2004
1998
1991
2008
2005
2007
2003
1996
2010
70000
45000
76821
110000
90
80
120
97
778
563
640
1134
315
328
384
338
222
137
200
325
2
3
2
1
Aq/Rs/Ua/005
Aq/Rs/Ua/006
Aq/Rs/Ua/007
Aq/Rs/Ua/008
Aq/Rs/Ua/009
Aq/Rs/Ua/010
Aq/Rs/Ua/011
Aq/Rs/Ua/012
Aq/Rs/Ua/013
Aq/Rs/Ua/014
Aq/Rs/Ua/015
Aq/Rs/Ua/016
Aq/Rs/Ua/017
Aq/Rs/Ua/018
Aq/Rs/Ua/019
Aq/Rs/Ua/020
Aq/Rs/Ua/021
Aq/Rs/Ua/022
Aq/Rs/Ua/023
Aq/Rs/Ua/024
Aq/Rs/Ua/025
Aq/Rs/Ua/026
Aq/Rs/Ua/027
Aq/Rs/Ua/028
Aq/Rs/Ua/029
Aq/Rs/Ua/030
Aq/Rs/Ua/031
Aq/Rs/Ua/032
Aq/Rs/Ua/033
Aq/Rs/Ua/034
Aq/Rs/Ua/035
Aq/Rs/Ua/036
Aq/Rs/Ua/037
Aq/Rs/Ua/038
Aq/Rs/Ua/039
Aq/Rs/Ua/040
Aq/Rs/Ua/041
Aq/Rs/Ua/042
Aq/Rs/Ua/043
Aq/Rs/Ua/044
Aq/Rs/Ua/045
Aq/Rs/Ua/046
Aq/Rs/Ua/047
Aq/Rs/Ua/048
Aq/Rs/Ua/049
Aq/Rs/Ua/050
Aq/Rs/Ua/051
Aq/Rs/Ua/052
Aq/Rs/Ua/053
Aq/Rs/Ua/054
Aq/Rs/Ua/055
Aq/Rs/Ua/056
Aq/Rs/Ua/057
Aq/Rs/Ua/058
Aq/Rs/Ua/059
Aq/Rs/Ua/060
Aq/Rs/Ua/061
Aq/Rs/Ua/062
Aq/Rs/Ua/063
2001
1998
1996
2004
168500
72000
60858
32000
90152
96881
19232
85584
270000
100369
172677
600000
110730
220000
132223
151930
300506
117588
83580
210354
174257
210354
150253
192324
126000
235585
134000
177299
76945
179793
419560
319973
89769
240000
174294
300000
514220
240000
270455
601012
169503
70619
288486
601012
432729
240400
270455
96162
117127
488400
72121
360607
504311
420708
531000
531000
199006
550000
721214
170
120
150
120
185
166
190
175
190
212
227
350
217
330
225
261
234
233
257
268
285
290
250
220
360
341
265
250
286
301
420
383
348
262
270
340
361
250
400
400
237
470
471
475
600
585
556
450
521
407
500
500
800
700
817
699
717
950
1673
991
600
406
267
487
584
101
489
1421
473
761
1714
510
667
588
582
1284
505
325
785
611
725
601
874
350
691
506
709
269
597
999
835
258
916
646
882
1424
960
676
1503
715
150
612
1265
721
411
486
214
225
1200
144
721
630
601
650
760
278
579
431
510
420
435
456
555
483
617
560
627
636
726
1120
651
1056
675
835
702
746
771
804
855
869
875
715
1080
1090
930
944
1001
1014
1344
1245
1044
1048
1057
1080
1083
1141
1200
1200
806
1338
1413
1425
1950
1872
1724
1800
1824
1832
1850
2065
2640
2240
2778
2448
2508
3110
5688
330
171
140
70
162
201
31
153
431
158
238
536
170
208
196
182
428
158
108
262
204
242
172
269
117
216
144
188
77
177
312
257
86
229
165
278
475
210
225
501
210
53
204
422
222
128
157
53
64
267
39
175
191
188
191
217
79
177
127
1
2
3
3
2
3
3
3
1
3
2
1
3
2
2
2
1
3
3
2
2
1
2
1
3
2
3
2
3
2
1
1
3
2
2
2
1
1
1
1
2
3
2
1
2
3
1
3
3
1
3
2
1
2
1
2
3
3
2
1998
1980
1997
2002
1996
1996
2000
1996
1998
1996
1993
1993
1993
1977
1998
1993
1988
1993
1993
2005
1998
1996
1996
1984
1996
2000
1995
1988
2002
1995
2001
1998
1997
1991
1997
1999
1977
1993
1998
1995
1999
1984
1995
1990
2004
1986
2001
1993
2003
1993
1999
1980
1993
2009
1997
2000
1982
1998
2004
1997
1997
1997
1996
1994
1995
1995
1993
1999
1997
1995
2000
1978
1999
1999
1985
1995
2005
1993
2003
1999
1999
2006
1992
2001
1983
2000
2006
1997
1998
2001
1998
2001
1997
1995
1997
1996
1987
2001
1996
1989
1994
1994
2006
2001
1999
1998
1984
1999
2002
1995
1989
2006
1997
2003
2001
2000
1993
1999
2001
1980
1996
2001
1998
2001
1986
1995
1993
2008
1990
2002
1994
1992
1992
2005
1995
2002
1989
Figura 4.2/3: Coste final de obra Base de datos costes de proyectos (BC.3) Tipologa Unifamiliar aislada
(nivel.2)
184
Figura4.2/4:CostesfinalesdeproyectosTipologaUaprestaciones[N+B+E](nivel.2).
Figura4.2/5:CostesfinalesdeproyectosTipologaUaprestaciones[E](nivel.2)
185
Figura4.2/6:CostesfinalesdeproyectosTipologaUaprestaciones[B](nivel.2)
Figura4.2/7:CostesfinalesdeproyectosTipologaUaprestaciones[N](nivel.2)
186
Unifamiliarpareada(nivel.2)
187
TIPO/N
ORDEN
Aq/Rs/Up/001
Aq/Rs/Up/002
Aq/Rs/Up/003
Aq/Rs/Up/004
Aq/Rs/Up/005
Aq/Rs/Up/006
Aq/Rs/Up/007
Aq/Rs/Up/008
Aq/Rs/Up/009
Aq/Rs/Up/010
Aq/Rs/Up/011
Aq/Rs/Up/012
Aq/Rs/Up/013
Aq/Rs/Up/014
Aq/Rs/Up/015
Aq/Rs/Up/016
Aq/Rs/Up/017
Aq/Rs/Up/018
Aq/Rs/Up/019
Aq/Rs/Up/020
Aq/Rs/Up/021
Aq/Rs/Up/022
Aq/Rs/Up/023
Aq/Rs/Up/024
Aq/Rs/Up/025
Aq/Rs/Up/026
Aq/Rs/Up/027
Aq/Rs/Up/028
Aq/Rs/Up/029
Aq/Rs/Up/030
Aq/Rs/Up/031
Aq/Rs/Up/032
Aq/Rs/Up/033
Aq/Rs/Up/034
Aq/Rs/Up/035
Aq/Rs/Up/036
Aq/Rs/Up/037
Aq/Rs/Up/038
Aq/Rs/Up/039
Aq/Rs/Up/040
Aq/Rs/Up/041
Aq/Rs/Up/042
Aq/Rs/Up/043
Aq/Rs/Up/044
Aq/Rs/Up/045
Aq/Rs/Up/046
Aq/Rs/Up/047
DENOMINACIN
SITUACIN
Tupper Home
Vivienda para un pintor y dos gatos
Vivieda unifamiliar, Casa Carmen
vivienda unifamiliar
Casa Ruz
vivienda unifamiliar, vivienda en la Colonia
Gell
Vivienda estudio para un pintor
Dos dplex en el Campo del Prncipe
2 viviendas
Casa Herrera
Viviendas pareadas
Madrid
Cartagena, Murcia
Madrid
Granada
Las Palmas de Gran Canaria
Santa Coloma de Cervell,
Barcelona
Cartagena, Murcia
Granada
Alczar de San Juan, Ciudad Real
El Garrobo, Sevilla
Valldoreix Sant Cugat del Valls,
Barcelona
Armentia, Vitoria
Ciutat Vell, Barcelona
Guadajira, Badajoz
Rubi de Bracamonte, Valladollid
La Alberca, Murcia
Palenciana, Crdoba
Cijuela, Granada
Mutilva Baja, Navarra
X Bienal 07/08
X Bienal 07/08
V Bienal 97/98
X Bienal 07/08
Grgal, Almera
Huelma, Jan
Habitar el presente
Habitar el presente
Isla Redonda, pedana de cija,

Sevilla
Lantejuela, Sevilla
Guecho, Vizcaya
Santa Cruz de la Sers, Huesca
El Puerto de Santa Mara, Cdiz
I Bienal 80/90
Habitar el presente
VII Bienal 01/02
Aravaca, Madrid
Cantimpalos, Segovia
Guadalajara
Juan Grande, Isla Gran Canaria
Matosinhos, Portugal
San Jernimo, Sevilla
Cllar, Granada
Barcelona
La Doctora, Sevilla
Brenes, Sevilla
Habitar el presente
I Bienal 80/90
IV Bienal 95/96
Sevilla
Boadilla del Monte, Madrid
Madrid
Sevilla
V Bienal 97/98
I Bienal 80/90
Carmona, Sevilla
Rabasa, Alicante
Vallecas, Madrid
Aravaca, Madrid
Cudillero, Asturias
Sevilla
Habitar el presente
III Bienal 93/94
I Bienal 80/90
Vallecas, Madrid
III Bienal 93/94
2 viviendas-estudio
Casa Mas
4 viviendas
8 viviendas POPP
7 viviendas
13 viviendas VPO autoconstruidas
15 viviendas sociales
viviendas para profesores universidad de
Navarra
18 viviendas VPP en Grgal
19 viviendas de autoconstruccin en
Huelma
15 viviendas de promocin pblica
20 viviendas autoconstruidas
8 viviendas
viviendas en Santa Cruz de la Sers
25 viviendas en rgimen de
autoconstruccin
10 viviendas adosadas de precio tasado
Viviendas bioclimticas en Cantimpalos
24 viviendas VPP en Sigenza
35 viviendas de VPO
Casas patio en hilera
28 viviendas unifamiliares
42 viviendas de promocin pblica
4 casas unifamiliares en hilera
34 viviendas unifamiliares crecederas
41 viviendas sociales de Promocion
Pblica
44 viviendas VPO en Santiponce
20 viviendas unifamiliares adosadas
22 viviendas unifamiliares
Edificio de viviendas en la calle Ramn y
Cajal
56 viviendas VPO
36 viviendas VPO. En Rabasa
65 viviendas, locales y garajes de VPO
28 viviendas en la calle Sextante
87 viviendas de VPO
vivienda colectiva, manzana 1.2 en "Los
Bermejales"
52 viviendas en Camino de la Vereda IV
VIII Bienal 03/04

VII Bienal 01/02
II Bienal 91/92
I Bienal 80/90
I Bienal 80/90
V Bienal 97/98
II Bienal 91/92
188
Aq/Rs/Up/001
Aq/Rs/Up/002
Aq/Rs/Up/003
Aq/Rs/Up/004
Aq/Rs/Up/005
Aq/Rs/Up/006
Aq/Rs/Up/007
Aq/Rs/Up/008
Aq/Rs/Up/009
Aq/Rs/Up/010
Aq/Rs/Up/011
Aq/Rs/Up/012
Aq/Rs/Up/013
Aq/Rs/Up/014
Aq/Rs/Up/015
Aq/Rs/Up/016
Aq/Rs/Up/017
Aq/Rs/Up/018
Aq/Rs/Up/019
Aq/Rs/Up/020
Aq/Rs/Up/021
Aq/Rs/Up/022
Aq/Rs/Up/023
Aq/Rs/Up/024
Aq/Rs/Up/025
Aq/Rs/Up/026
Aq/Rs/Up/027
Aq/Rs/Up/028
Aq/Rs/Up/029
Aq/Rs/Up/030
Aq/Rs/Up/031
Aq/Rs/Up/032
Aq/Rs/Up/033
Aq/Rs/Up/034
Aq/Rs/Up/035
Aq/Rs/Up/036
Aq/Rs/Up/037
Aq/Rs/Up/038
Aq/Rs/Up/039
Aq/Rs/Up/040
Aq/Rs/Up/041
Aq/Rs/Up/042
Aq/Rs/Up/043
Aq/Rs/Up/044
Aq/Rs/Up/045
Aq/Rs/Up/046
Aq/Rs/Up/047
TIPO /
N ORDEN
FECHA
PROYECTO
INICIO
OBRA
FECHA
FINAL
OBRA
TOTAL
COSTE
()
TOTAL
m2c
/m2c
TOTAL
M3e
/M3c
TIPO /
CATEGORIA
2006
2005
1995
2006
2007
2008
1998
1998
2005
1994
2003
2002
1992
1999
1999
1983
2000
1989
1997
1992
2003
1994
1999
2004
2004
2000
1999
1987
2005
2002
2000
1992
2004
1986
1999
2001
2001
2000
1996
2002
1997
2000
2002
1987
2001
2004
1994
1996
1986
1993
1994
48000
214000
113748
72121
117733
127685
195328
120000
55065
156263
200000
120202
480810
119706
300506
504850
406029
412815
661000
796804
427027
586911
667040
480809
980000
907716
841417
891145
1857000
454990
2693509
853970
1231897
1745000
848284
1569359
1149699
2015975
3818319
825865
1771514
2270802
2644453
3220307
797255
1198436
2073492
66
234
167
200
212
235
212
290
297
263
321
500
428
639
873
1400
1172
1176
1390
1513
1590
1305
1718
1780
2164
2149
2400
2485
2437
2905
3033
2563
3468
3096
3794
3953
4166
5608
5025
5490
5239
5640
7380
7840
8000
8817
5642
727
915
681
361
555
543
921
414
185
594
623
240
1123
187
344
361
346
351
476
527
269
450
388
270
453
422
351
359
762
157
888
333
355
564
224
397
276
359
760
150
338
403
358
411
100
136
368
251
702
518
600
678
752
710
827
921
920
1005
1576
1610
2045
2619
4550
3529
3771
4460
4539
4769
4176
5295
5340
6419
6447
7006
7207
7311
8715
9587
8099
10752
11139
11383
11970
12498
18226
15075
17568
15600
16920
21126
24304
24800
25766
17490
191
305
220
120
174
170
275
145
60
170
199
76
299
59
115
111
115
109
148
176
90
141
126
90
153
141
120
124
254
52
281
105
115
157
75
131
92
111
253
47
114
134
125
133
32
47
119
1
1
1
3
2
1
1
3
2
1
1
1
1
2
3
1
3
2
2
2
3
2
3
1
3
3
3
1
1
2
1
3
3
2
3
3
3
3
1
3
3
3
2
2
3
3
2
2000
1991
2001
1996
1991
1996
1997
1981
1995
1988
1995
1991
1999
1989
1997
1998
1999
1997
1995
1985
1991
1997
1996
1990
1996
1996
1997
1993
1998
1982
2002
1991
1997
1998
1996
1997
1991
1983
1993
1990
1995
1996
1993
1996
1994
1998
2000
1984
1998
2000
1990
1993
1989
1987
1997
1997
1997
2001
1999
1995
1981
1991
Figura4.2/10:CostefinaldeobraBasededatoscostesdeproyectos(BC.3)Tipologa
189
Figura4.2/11:CostesfinalesdeproyectosTipologaUpprestaciones[N+B+E](nivel.2).
190
Figura4.2/12:CostesfinalesdeproyectosTipologaUpprestaciones[E](nivel.2).
Figura4.2/13:CostesfinalesdeproyectosTipologaUpprestaciones[B](nivel.2).
191
Figura4.2/14:CostesfinalesdeproyectosTipologaUpprestaciones[N](nivel.2).
192
Figura4.2/15:CostefinaldeobraBasededatoscostesdeproyectos(BC.3)TipologaColectiva
bloque(nivel.2)
193
TIPO /
N ORDEN
DENOMINACIN
SITUACIN
Aq/Rs/Cb/001
Aq/Rs/Cb/002
Aq/Rs/Cb/003
Aq/Rs/Cb/004
Aq/Rs/Cb/005
Aq/Rs/Cb/006
Aq/Rs/Cb/007
Aq/Rs/Cb/008
Aq/Rs/Cb/009
Aq/Rs/Cb/010
Aq/Rs/Cb/011
12 viviendas VPO y 12 plazas de aparcamiento

edificio de 12 viviendas
edificio de viviendas VPO
22 viviendas VPP en Avils
viviendas en Los Rosales
36 viviendas de Promocin Pblica
40 viviendas para jvenes en Manresa
vivienda social para ancianos
29 viviendas VPP en Ribadesella
30 viviendas y subterrneo para garaje
vivienda colectiva, avenida de Pea Prieta
Barcelona
Madrid
Vallecas, Madrid
Asturias
Vallaverde, Madrid
Cantillana, Sevilla
Manresa, Barcelona
Barcelona
Ribadesella, Asturias
Fontajau, Gerona
Madrid
edificio de viviendas de proteccin oficial

vivienda colectiva molino del viento II
Gerona
Madrid
32 viviendas y locales
40 apartamentos tutelados para mayores
40 viviendas en el polgono de Los Rosales
42 viviendas en Porta Camb
vivienda colectiva Mas Lluhy
viviendas en Tafalla
vivienda colectiva, Las Petunias
Madrid
Benidorm, Alicante
Mstoles, Madrid
Barcelona
San Feliu de Llobregat,
Barcelona
Tafalla, Navarra
Marbella, Mlaga
edificio de viviendas para el patronato municipal

80 viviendas de proteccin oficial en Salou
vivienda colectiva Avenida de La Palma
Vora Rondes, Barcelona

Tarragona
Algeciras, Cdiz
viviendas para jovenes en Les Corts

60 viviendas VPP EMV
60 VPO locales y garajes
56 viviendas de VPO en la M-40
40 viviendas en Castelln
vivienda colectiva Calle Valderribas, M-30
Barcelona
Carabanchel, Madrid
San Fermn Oeste, Madrid
Madrid
Castelln de la Plana
Madrid
vivienda colectiva, aVvenida Doctor Arce 12
Madrid
vivienda colectiva, calle Geranio
Mijas, Mlaga
vivienda colectiva polgono Campo de Tiro
Legans, Madrid
84 viviendas de proteccin pblica

53 viviendas VPO en San Fermn
85 viviendas de VPO
101 viviendas para el EMV
65 viviendas VPO
unidad vecinal, 73 viviendas, Palomeras
Vivienda colectiva, Pza. Pea Horcajo y c/R.G.
Serna
128 viviendas
Vivienda colectiva calle Miguel de Cervantes 3
Bilbao
Oeste de San Fermn, Madrid
Alcantarilla, Murcia
Madrid
San Jernimo, Sevilla
Zabalgana, Vitoria
Vallecas, Madrid
Madrid
La Latina, Madrid
Fuenlabrada, Madrid
128 viviendas
Vivienda colectiva calle Prroco Eusebio Cuenca
Vallecas, Madrid
Madrid
viviendas sociales en carabanchel
106 Alojamientos publicos para jovenes
Viviendas en Huesca
74 viviendas
82 viviendas
Vallecas, Madrid
Carabanchel, Madrid
San Sebastian
Huesca
Gava, Barcelona
La Rochapea, Pamplona
X Bienal 07/08
V Bienal 97/98
Vivienda Colectiva 4
VIII Bienal 03/04
II Bienal 91/92
Habitar el presente
X Bienal 07/08
Habitar el presente
III Bienal 93/94
Costes+Datos de Edificacin SOFT
V Bienal 97/98
III Bienal 93/94
X Bienal 07/08
Habitar el presente
IV Bienal 95/96
XI Bienal 09/10
Habitar el presente
IX Bienal 05/06
III Bienal 93/94
Habitar el presente
X Bienal 07/08
Habitar el presente
I Bienal 80/90
VII Bienal 01/02
IX Bienal 05/06
I Bienal 80/90
Habitar el presente
I Bienal 80/90
I Bienal 80/90
XI Bienal 09/10
Habitar el presente
Vivienda colectiva 2
Aq/Rs/Cb/012
Aq/Rs/Cb/013
Aq/Rs/Cb/014
Aq/Rs/Cb/015
Aq/Rs/Cb/016
Aq/Rs/Cb/017
Aq/Rs/Cb/018
Aq/Rs/Cb/019
Aq/Rs/Cb/020
Aq/Rs/Cb/021
Aq/Rs/Cb/022
Aq/Rs/Cb/023
Aq/Rs/Cb/024
Aq/Rs/Cb/025
Aq/Rs/Cb/026
Aq/Rs/Cb/027
Aq/Rs/Cb/028
Aq/Rs/Cb/029
Aq/Rs/Cb/030
Aq/Rs/Cb/031
Aq/Rs/Cb/032
Aq/Rs/Cb/033
Aq/Rs/Cb/034
Aq/Rs/Cb/035
Aq/Rs/Cb/036
Aq/Rs/Cb/037
Aq/Rs/Cb/038
Aq/Rs/Cb/039
Aq/Rs/Cb/040
Aq/Rs/Cb/041
Aq/Rs/Cb/042
Aq/Rs/Cb/043
Aq/Rs/Cb/044
Aq/Rs/Cb/045
Aq/Rs/Cb/046
Aq/Rs/Cb/047
Aq/Rs/Cb/048
Aq/Rs/Cb/049
Aq/Rs/Cb/050
Figura4.2/16a:CostefinaldeobraBasededatoscostesdeproyectos(BC.3)Tipologa
Colectivabloque(nivel.2).
194
TIPO/
N ORDEN
Aq/Rs/Cb/051
Aq/Rs/Cb/052
Aq/Rs/Cb/053
Aq/Rs/Cb/054
Aq/Rs/Cb/055
Aq/Rs/Cb/056
Aq/Rs/Cb/057
Aq/Rs/Cb/058
Aq/Rs/Cb/059
Aq/Rs/Cb/060
Aq/Rs/Cb/061
Aq/Rs/Cb/062
Aq/Rs/Cb/063
Aq/Rs/Cb/064
Aq/Rs/Cb/065
Aq/Rs/Cb/066
Aq/Rs/Cb/067
Aq/Rs/Cb/068
Aq/Rs/Cb/069
Aq/Rs/Cb/070
DENOMINACIN
SITUACIN
158 VPP en Poligono de Almanjayar

Vivienda colectiva Parcela D-1
Granada
Madrid
103 V.P.O
96 Viviendas de V.P.O
131 Viviendas en Parcela 48
132 Viviendas de Promocion Publica
216 Viviendas de P.O. Campus U.A de
Barrcelona
Conjunto de 90 Viviendas Sociales
155 Viviendas locales y garaje
Berriozae, Navarra
Intxaurrondo. San Sebastian
Valdebernardo Norte, Madrid
Vallecas, Madrid
Cerdanyola del Valls,
Barcelona
Sabadel/ Barcelona
La Rinconada, Alcala de
Henares
Alcobendas, Madrid
Boadilla del Monte, Madrid
Palmete, Sevilla
Lakua. Vitoria
Sanchinarro, Madrid
Murcia
Madrid
Madrid
Barcelona
Salbura. Vitoria
Sevilla
I Bienal 80/90
Viveinda Colectiva 4
Habitar el presente
V Bienal 97/98
XI Bienal 09/10
XI Bienal
198 Viviendas sociales y garajes

45+48 viviendas, garaje y piscina
Edificio de 174 viviendas
168 viviendas sociales en Lakua
156 VPP en Sanchinarro
159 Viviendas, locales, aparcamientos
156 viv para jovenes en residencia transitoria
B1/C.- Colectiva bloque
Edificio Mixed Use
298 Viviendas V.P.O en Salbura
235 Vivendas en "Los Bermejales"
III Bienal 93/94

IV Bienal 95/96
IV Bienal 95/96
VII Bienal 01/02
Habitar el presente
VIII Bienal 03/04
Mariano de la Villa Sanz
X Bienal 07/08
I Bienal 80/90
III Bienal 93/94
Habitar el presente
III Bienal 93/94
Figura4.2/16b:CostefinaldeobraBasededatoscostesdeproyectos(BC.3)Tipologa
195
TIPO/
N ORDEN
FECHA
PROYECTO
INICIO
OBRA
Aq/Rs/Cb/001
Aq/Rs/Cb/002
Aq/Rs/Cb/003
Aq/Rs/Cb/004
Aq/Rs/Cb/005
Aq/Rs/Cb/006
Aq/Rs/Cb/007
Aq/Rs/Cb/008
Aq/Rs/Cb/009
Aq/Rs/Cb/010
Aq/Rs/Cb/011
Aq/Rs/Cb/012
Aq/Rs/Cb/013
Aq/Rs/Cb/014
Aq/Rs/Cb/015
Aq/Rs/Cb/016
Aq/Rs/Cb/017
Aq/Rs/Cb/018
Aq/Rs/Cb/019
Aq/Rs/Cb/020
Aq/Rs/Cb/021
Aq/Rs/Cb/022
Aq/Rs/Cb/023
Aq/Rs/Cb/024
Aq/Rs/Cb/025
Aq/Rs/Cb/026
Aq/Rs/Cb/027
Aq/Rs/Cb/028
Aq/Rs/Cb/029
Aq/Rs/Cb/030
Aq/Rs/Cb/031
Aq/Rs/Cb/032
Aq/Rs/Cb/033
Aq/Rs/Cb/034
Aq/Rs/Cb/035
Aq/Rs/Cb/036
Aq/Rs/Cb/037
Aq/Rs/Cb/038
Aq/Rs/Cb/039
Aq/Rs/Cb/040
Aq/Rs/Cb/041
Aq/Rs/Cb/042
Aq/Rs/Cb/043
Aq/Rs/Cb/044
Aq/Rs/Cb/045
Aq/Rs/Cb/046
Aq/Rs/Cb/047
Aq/Rs/Cb/048
Aq/Rs/Cb/049
Aq/Rs/Cb/050
2003
1997
1996
2001
2006
1995
2002
2005
2003
1990
1997
1994
1993
1988
2005
1990
1998
1997
1994
1998
1996
2007
1994
2002
2003
2000
1990
1999
1989
1994
1995
1997
1997
2000
1985
1999
1990
2003
1986
1994
1999
1995
1981
1993
1996
1986
2006
2002
1999
1998
1997
2006
1998
1995
1991
1998
1999
2008
1996
2005
2000
1991
1995
1996
1999
2001
2004
1995
1996
1995
2007
FECHA
FINAL
OBRA
TOTAL
COSTE ()
TOTAL
m2c
/m2c
TOTAL
M3e
/M3e
TIPO /
CATEGORIA
2008
1998
1999
2004
1992
1999
2005
2008
2006
1994
2000
1998
1996
1994
2008
1992
2003
2000
1996
2000
1999
2009
1998
2005
2006
2002
1993
2005
1992
1997
1998
2000
2007
2003
1987
2002
2001
2006
1990
1997
2003
1998
1983
1996
2001
1989
2010
2005
2001
2001
1.349.970
616.105
757.275
1.220.000
841.417
920.375
2.500.000
2.858.920
1.300.391
1.029.295
1.281.748
1.887.765
1.337.186
763.285
3.085.892
1.250.105
4.152.528
1.893.433
2.491.165
1.976.386
2.103.542
3.267.406
1.222.056
3.507.578
3.428.280
2.604.959
1.952.154
2.394.276
1.716.334
2.766.320
2.339.259
2.521.017
11.813.600
3.409.352
1.878.808
3.853.600
2.105.590
5.361.442
2.144.004
3.157.706
3.847.334
3.995.252
1.561.100
3.172.767
2.447.963
3.237.265
7.635.750
3.894.434
4.345.864
4.744.074
1420
1905
2445
3134
2800
3260
3550
4102
3538
4263
4786
5026
5520
5000
5240
5341
5253
5303
5524
6024
5914
5995
6044
5948
6926
7860
7305
6837
8283
7549
8242
8201
8545
8497
9000
11915
10173
6820
10005
10297
10492
11389
10800
11021
10041
12475
13374
14964
12972
13646
951
323
310
389
301
282
704
697
368
241
268
376
242
153
589
234
791
357
451
328
356
545
202
590
495
331
267
350
207
366
284
307
1383
401
209
323
207
786
214
307
367
351
145
288
244
260
571
260
335
348
4026
5427
7090
9089
8017
9043
10752
12306
11098
12468
14353
14544
16284
15277
15717
16022
16295
17136
17626
17838
17891
17985
18370
19122
20339
23501
21501
21792
24186
22647
25303
22942
25635
26004
27000
35388
30112
21688
29360
30968
31476
31890
32400
32946
33256
37425
40122
40454
41999
42714
335
114
107
134
105
102
233
232
117
83
89
130
82
50
196
78
255
110
141
111
118
182
67
183
169
111
91
110
71
122
92
110
461
131
70
109
70
247
73
102
122
125
48
96
74
87
190
96
103
111
1
2
2
2
1
3
1
1
3
2
3
2
3
3
2
1
1
2
1
2
2
2
3
1
2
2
2
3
3
2
3
2
1
2
2
2
3
1
3
2
2
2
3
2
3
1
2
3
2
2
Figura4.2/17a:CostefinaldeobraBasededatoscostesdeproyectos(BC.3)Tipologa
196
TIPO/
N ORDEN
Aq/Rs/Cb/051
Aq/Rs/Cb/052
Aq/Rs/Cb/053
Aq/Rs/Cb/054
Aq/Rs/Cb/055
Aq/Rs/Cb/056
Aq/Rs/Cb/057
Aq/Rs/Cb/058
Aq/Rs/Cb/059
Aq/Rs/Cb/060
Aq/Rs/Cb/061
Aq/Rs/Cb/062
Aq/Rs/Cb/063
Aq/Rs/Cb/064
Aq/Rs/Cb/065
Aq/Rs/Cb/066
Aq/Rs/Cb/067
Aq/Rs/Cb/068
Aq/Rs/Cb/069
Aq/Rs/Cb/070
FECHA
PROYECTO
1985
1990
1998
1995
2005
2006
1989
1993
1993
1998
1997
1998
2002
2007
2005
1986
1989
2002
1990
INICIO
OBRA
1992
1998
2006
2006
2008
FECHA
FINAL
OBRA
TOTAL
COSTE ()
TOTAL
m2c
/m2c
TOTAL
M3e
/M3
e
TIPO /
CATEGOR
IA
1990
1993
2000
2001
1997
2009
2009
1993
1995
1996
2000
2002
2002
2004
2009
2007
1990
1993
2006
1993
3.396.506
3.811.691
3.743.103
5.080.000
4.065.901
9.126.375
9.880.000
3.936.629
5.629.053
7.604.020
4.640.414
7.283.420
7.420.037
10.880.000
13.609.803
12.187.375
9.616.194
30.050.605
21.790.052
10.678.783
16206
14923
11488
13116
14817
15451
16141
18500
18847
19590
15308
21479
23086
23000
24310
28237
35000
40000
41679
41003
210
255
326
387
274
591
612
213
299
388
303
339
321
473
560
432
275
751
523
260
49752
44531
35383
39610
45130
46353
48423
54762
55081
58385
46536
62431
67345
69528
74632
84771
105000
120000
125230
127905
68
86
106
128
90
197
204
72
102
130
100
117
110
156
182
144
92
250
174
83
3
2
2
2
3
2
2
3
2
2
2
2
2
1
2
3
2
1
2
2
Figura4.2/17b:CostefinaldeobraBasededatoscostesdeproyectos(BC.3)Tipologa
197
Figura4.2/18:CostesfinalesdeproyectosTipologaCbprestaciones[N+B+E](nivel.2).
Figura4.2/19:CostesfinalesdeproyectosTipologaCbprestaciones[E](nivel.2).
198
Figura4.2/19:CostesfinalesdeproyectosTipologaCbprestaciones[B](nivel.2).
Figura4.2/20:CostesfinalesdeproyectosTipologaCbprestaciones[N](nivel.2).
199
manzana(nivel.2)
Fuente:Elaboracinpropia
200
Aq/Rs/Cm/001
Aq/Rs/Cm/002
Aq/Rs/Cm/003
Aq/Rs/Cm/004
Aq/Rs/Cm/005
Aq/Rs/Cm/006
Aq/Rs/Cm/007
Aq/Rs/Cm/008
Aq/Rs/Cm/009
Aq/Rs/Cm/010
Aq/Rs/Cm/011
Aq/Rs/Cm/012
Aq/Rs/Cm/013
Aq/Rs/Cm/014
Aq/Rs/Cm/015
Aq/Rs/Cm/016
Aq/Rs/Cm/017
Aq/Rs/Cm/018
Aq/Rs/Cm/019
Aq/Rs/Cm/020
Aq/Rs/Cm/021
Aq/Rs/Cm/022
Aq/Rs/Cm/023
Aq/Rs/Cm/024
Aq/Rs/Cm/025
Aq/Rs/Cm/026
Aq/Rs/Cm/027
Aq/Rs/Cm/028
Aq/Rs/Cm/029
Aq/Rs/Cm/030
Aq/Rs/Cm/031
Aq/Rs/Cm/032
Aq/Rs/Cm/033
Aq/Rs/Cm/034
Aq/Rs/Cm/035
Aq/Rs/Cm/036
Aq/Rs/Cm/037
Aq/Rs/Cm/038
Aq/Rs/Cm/039
Aq/Rs/Cm/040
Aq/Rs/Cm/041
Aq/Rs/Cm/042
Aq/Rs/Cm/043
Aq/Rs/Cm/044
Aq/Rs/Cm/045
Aq/Rs/Cm/046
Aq/Rs/Cm/047
Aq/Rs/Cm/048
Aq/Rs/Cm/049
Aq/Rs/Cm/050
Aq/Rs/Cm/051
Aq/Rs/Cm/052
Aq/Rs/Cm/053
Aq/Rs/Cm/054
Aq/Rs/Cm/055
Aq/Rs/Cm/056
Aq/Rs/Cm/057
Aq/Rs/Cm/058
Aq/Rs/Cm/059
Aq/Rs/Cm/060
TIPO/N
ORDEN
DENOMINACIN
SITUACIN
8 viviendas de Realojo
Barrio del Carmen, Valencia
VBienal 97/98
Edificio Groc
Ibiza. Baleares
I Bienal 80/90
Viviendas de V.P.O en Alicante
Alicante
Habitar el Presente
Vivienda Colectiva- Calle de la Cruz
Madrid
Costes + Datos de Edificacion - SOFT
Viviendas en Santa Cruz de Tenerife
Santa Curz de Tenerife
Habitar el Presente
Vivienda ColectivaCalle Osi 11
Barcelona
Vivienda Colectiva- Duque Cornejo 9
Sevilla
CASA + o - terminada (8 apartamentos)
Sevilla
X Bienal 07/08
3 Viviendas
Sevilla
I Bienal 80/90
Casa Carmela
Murcia
Habitar el Presente
Viviendas y locales comerciales
Vigo
III Bienal 93/94
Edificio de cinco viviendas
Valencia
I Bienal 80/90
8 Viviendas V.P.O en La Union
La Union. Murcia
Habitar el Presente
Vivienda Colectiva- Calle Cerrojo
Malaga
Barrio Trinidad Perchel
10 viviendas V.P.P
Trinidad - Perchel, Malaga
18 viviendas, local y garaje
Coslada, Madrid
31 Viviendas
Tafalla, Navarra
Edificio de 9 Viviendas, locales comerciales
Valladolid
V Bienal 97/98
Edificio de viviendas
Sta. Maria de Tormes. Salamanca
22 viviendas Sociales en el Rastro
Madrid
XI Bienal 09/10
30 viviendas V.P.O en Conil de la Frontera
Conil de la Frontera
Habitar el Presente
19 Viviendas en La Garriga
La Garriga, Barcelona
Habitar el Presente
27 Viviendas de P.O para Jovenes
Barcelona
X Bienal 07/08
Vivienda Colectiva- Calle Urbieta
San Sebastian
23 viviendas para jovenes en Matar
Matar. Catalua
Habitar el Presente
28 viviendas de proteccion oficial para E.M.V
Puente de Vallecas, Madrid
14 Viviendas de V.P.O EN Fuencarral
Fuencarral, Madrid
II Bienal 91/92
45 Viviendas en Moncloa
Madrid
Habitar el Presente
25 Viviendas V.P:P:O en La Laguna
La Laguna. Tenerife
Habitar el Presente
23 viviendas de realojo en Lavapies
Madrid
Habitar el Presente
25 V.P.O
Sant Feli de Llobregat, Barcelona
Edificio de 28 Viviendas
Barcelona
IV Bienal 95/96
32 viviendas en Porta Camb
Porta Camb, Barcelona
Habitar el Presente
Edificio de viviendas
Barcelona
IV Bienal 95/96
48 Viviendas, Locales comerciales, apartamentos
Barcelona
III Bienal 93/94
Vivienda Colectiva- Paseo de las Acacias
Madrid
Pasaje de la Paz
Barcelona
63 Viviendas V.P.P. en la Alfalfa
Sevilla
Habitar el Presente
Vivienda Colectiva Getafe
Madrid
Viv.colectiva , Alar del Rey II
Madrid
40 viviendas de alquiler en le ensanche
Barcelona
Habitar el Presente
Viv. Colectiva, Calle de las Morenas
Madrid
47 Viviendas, locales y garaje
Cadiz
77 viviendas, locales, cocheras y garaje
Palomeras, Madrid
80 viviendas
Sevilla
V Bienal 97/98
Viviendas en el ensanche de Barcelona
Napoles, Barcelona
Habitar el Presente
114 V.P.O para universitarios
Sevilla
Habitar el Presente
122 viviendas de V.P.O en Carabanchel
Carabanchel
Habitar el Presente
131 Viviendas Protegidas en Mieres
Mieres, Asturias
XI Bienal 09/10
114 Viviendas, V.P.O, locales y garaje
Hortaleza, Madrid
III Bienal 93/94
110 V.P.O, locales comerciales y garaje
Hortaleza, Madrid
Vivienda Colectiva
78 Viviendas Sociales
Cizur Mayor, Navarra
158 V.P.O locales comerciales y aparcamientos
Poligono Aeropuerto
Unidad vecinal, Palomeras
Vallecas, Madrid
I Bienal 80/90
177 apartamentos, oficinas y garaje
Maaestrich, Holanda
189 viviendas trasteros, gareje y piscina
Madrid
Vivienda Colectiva Calle Dibuixant, Avellaneda
Tarrasa, Barcelona
200 viviendas en Mollet del Valls
Barcelona
III Bienal 93/94
Viviendas en Montigal
Badalona, Barcelona
IV Bienal 95/96
manzana(nivel.2)
201
TIPO/N
ORDEN
FECHA
PROYECTO
Aq/Rs/Cm/001
Aq/Rs/Cm/002
Aq/Rs/Cm/003
Aq/Rs/Cm/004
Aq/Rs/Cm/005
Aq/Rs/Cm/006
Aq/Rs/Cm/007
Aq/Rs/Cm/008
Aq/Rs/Cm/009
Aq/Rs/Cm/010
Aq/Rs/Cm/011
Aq/Rs/Cm/012
Aq/Rs/Cm/013
Aq/Rs/Cm/014
Aq/Rs/Cm/015
Aq/Rs/Cm/016
Aq/Rs/Cm/017
Aq/Rs/Cm/018
Aq/Rs/Cm/019
Aq/Rs/Cm/020
Aq/Rs/Cm/021
Aq/Rs/Cm/022
Aq/Rs/Cm/023
Aq/Rs/Cm/024
Aq/Rs/Cm/025
Aq/Rs/Cm/026
Aq/Rs/Cm/027
Aq/Rs/Cm/028
Aq/Rs/Cm/029
Aq/Rs/Cm/030
Aq/Rs/Cm/031
Aq/Rs/Cm/032
Aq/Rs/Cm/033
Aq/Rs/Cm/034
Aq/Rs/Cm/035
Aq/Rs/Cm/036
Aq/Rs/Cm/037
Aq/Rs/Cm/038
Aq/Rs/Cm/039
Aq/Rs/Cm/040
Aq/Rs/Cm/041
Aq/Rs/Cm/042
Aq/Rs/Cm/043
Aq/Rs/Cm/044
Aq/Rs/Cm/045
Aq/Rs/Cm/046
Aq/Rs/Cm/047
Aq/Rs/Cm/048
Aq/Rs/Cm/049
Aq/Rs/Cm/050
Aq/Rs/Cm/051
Aq/Rs/Cm/052
Aq/Rs/Cm/053
Aq/Rs/Cm/054
Aq/Rs/Cm/055
Aq/Rs/Cm/056
Aq/Rs/Cm/057
Aq/Rs/Cm/058
Aq/Rs/Cm/059
Aq/Rs/Cm/060
1994
1985
1997
1995
1995
1997
1998
1988
2000
1991
1980
1999
1994
1995
1993
1998
1993
1997
1995
1996
1990
2000
2003
1990
1999
1996
INICIO
OBRA
2000
1996
1999
1999
2000
1997
1994
1997
1992
2001
2001
1996
1993
1998
1994
1990
1991
1994
1996
1991
2000
1994
1999
1992
1994
1997
1992
1995
1998
1989
2002
1998
2001
2007
1990
1997
1996
1992
1986
1994
1998
1997
1985
1993
2008
1997
1999
FECHA
FINAL
OBRA
TOTAL
COSTE ()
TOTAL
m2c
/m2c
TOTAL
M3e
/M3e
TIPO/
CATEGORIA
1998
1987
2002
1998
1999
2000
2001
2008
1990
2006
1994
1983
2002
1998
1997
2001
2000
1995
1998
1998
2010
2003
2003
2007
1993
2002
1998
1992
2004
2002
2004
1999
1995
2003
1996
1993
1993
1997
1997
1999
1993
2003
1997
2002
2000
1997
2004
2002
2004
2010
1994
1998
1999
1999
1989
1998
2000
2001
1993
1995
168.283
177.346
273.572
335.864
335.864
528.572
477.993
307.638
152.692
480.000
330.557
342.577
302.006
473.147
162.273
381.591
1.376.964
2.885.000
775.306
631.063
1.783.922
726.953
664.568
1.749.263
1.913.863
1.375.000
844.771
1.292.176
5.349.008
1.049.254
1.345.839
1.001.617
1.876.176
2.668.500
1.032.451
2.116.292
1.174.233
2.178.404
2.329.943
2.637.132
1.913.665
2.548.661
2.689.902
4.207.000
4.196.775
3.331.853
4.011.801
3.875.028
5.183.691
10.592.670
4.815.241
4.321.133
7.212.145
5.758.778
4.616.245
15.025.306
7.095.879
9.479.992
9.333.412
12.260.250
550
630
568
634
700
891
757
930
837
809
950
937
945
1.170
799
1.107
1745
2.096
2.046
2.310
2.327
2.452
2.309
2.550
2.426
2.520
2.746
2.678
2.987
3.157
3.428
3.845
3.996
4.436
4.900
4.694
4.575
5.050
6.635
6.950
8.114
9.114
9.711
9.841
12.111
12.220
13.284
13.431
14.620
17.840
19.040
12.248
21.000
22.859
22.218
24.000
26.037
28.002
29.150
40.353
306
282
482
530
480
593
631
331
182
593
348
366
320
404
203
345
789
1376
379
273
767
296
288
686
789
546
308
483
1791
332
393
260
470
602
211
451
257
431
351
379
236
280
277
427
347
273
302
289
355
594
253
353
343
252
208
626
273
339
320
304
1.760
1.795
1.907
1.983
2.216
2.718
2.259
2.790
2.534
2.541
2.850
2.954
3.098
3.393
2.493
3.537
5.599
6.100
6.143
7.069
6.981
7.356
7.427
7.650
7.807
8.004
8.250
8.311
9.715
9.865
11.188
11.535
3.996
13.140
13.986
14.082
14.113
16.653
19.905
20.850
24.017
27.340
27.810
30.057
36.743
38.872
40.750
41.086
46.723
53.520
55.439
37.111
60.200
68.577
69.106
72.000
78.100
80.276
88.796
119.415
96
99
143
169
152
194
212
110
60
189
116
116
97
139
65
108
246
473
126
89
256
99
89
229
245
172
102
155
551
106
120
87
470
203
74
150
83
131
117
126
80
93
97
140
114
86
98
94
111
198
87
116
120
84
67
209
91
118
105
103
3
2
3
3
3
3
3
3
3
2
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2
3
3
3
1
3
3
3
3
1
3
3
3
3
3
3
3
1
2
3
2
1
2
3
2
1
1
3
2
3
3
3
2
2
2
2
1
manzana(nivel.2)
202
Figura4.2/24:CostesfinalesdeproyectosTipologaCmprestaciones[N+B+E](nivel.2).
Figura4.2/25:CostesfinalesdeproyectosTipologaCmprestaciones[E](nivel.2).
203
Figura4.2/26:CostesfinalesdeproyectosTipologaCmprestaciones[B](nivel.2).
Figura4.2/27:CostesfinalesdeproyectosTipologaCmprestaciones[N](nivel.2).
204
MODELO Pcr.5n (nivel .2.3 y .4): FACTOR GEOGRAFICO (Fg) Espaa
SITUACIN
Alava (Vitoria)
Albacete
Alicante
Almeria
Asturias (Oviedo)
Avila
ASEMAS (%)
110,10
91,41
101,01
99,48
101,01
91,92
Factor geogrfico (2014)

1,101
0,914
1,010
0,995
1,010
0,919
Badajoz
87,37
0,874
Baleares
101,04
1,010
Barcelona
112,12
1,121
Burgos
Caceres
Cadiz
Cantabria
Castellon
Ceuta
Ciudad Real
Cordoba
Corua
Cuenca
Gerona
Granada
Guadalajara
Gipuzkua (San Sebastian)
Huelva
Huesca
Jaen
La Rioja
Las Palmas
Len
Lerida
Lugo
94,44
89,39
101,01
104,55
101,01
104,55
90,91
90,40
97,98
90,91
108,59
92,93
92,93
110,10
98,99
100,00
99,50
103,54
105,05
95,45
97,98
93,94
0,944
0,894
1,010
1,046
1,010
1,046
0,909
0,904
0,980
0,909
1,086
0,929
0,929
1,101
0,990
1,000
0,995
1,035
1,051
0,955
0,980
0,939
Madrid
112,12
1,121
Malaga
Melilla
101,01
104,55
1,010
1,046
Murcia
100,00
1,000
Navarra (Pamplona)
Orense
Palencia
Pontevedra
S.Cruz de Tenerife
Salamanca
Segovia
Sevilla
Soria
Tarragona
Teruel
Toledo
Valencia
Valladolid
Vizcaya
Zamora
Zaragoza
104,04
91,41
91,41
97,98
105,05
91,92
92,93
101,01
91,41
105,56
90,91
91,92
101,01
95,45
110,10
91,41
100,00
1,040
0,914
0,914
0,980
1,051
0,919
0,929
1,010
0,914
1,056
0,909
0,919
1,010
0,955
1,101
0,914
1,000
Figura4.2/28:FactorgeogrficodeEspaa(Fg)
Fuente:ASEMASyelaboracinpropia.
205
MODELO Pcr.5n (nivel .2.3 y .4): FACTOR GEOGRAFICO (Fg) Alemania

SITUACIN
Berln
Dessau
Mannheim
Munich
BKI (%)
126,04
114,05
136,97
147,76
Factor geogrfico (2014)

1,260
1,141
1,369
1,478
Figura4.2/29:FactorgeogrficodeAlemania
Fuente:BKIyelaboracinpropia.
206
MODELO Pcr.5n (nivel .2): FACTOR DE ACTUALIZACION (Fa)
BCOAU.1
BCOAU.2
BCOAU.3
BCOAU.4
BCOAU.5
Ecum.1
Ecum.1
Ecum.2
Ecum.2
Ecum.3
Ecum.3
Ecum.4
Ecum.4
AO
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
/m2 (Cb)
34
39
43
48
54
66
98
131
123
111
116
122
128
141
162
181
228
279
260
242
255
268
281
293
306
319
346
% actualizacin
9
10
12
13
14
18
26
35
33
30
31
33
34
38
43
49
61
75
70
65
68
72
75
79
82
86
93
Factor actualizacion (2014)

0,091
0,105
0,115
0,129
0,145
0,177
0,263
0,351
0,330
0,298
0,311
0,327
0,343
0,378
0,434
0,485
0,611
0,748
0,697
0,649
0,684
0,718
0,753
0,786
0,820
0,855
0,928
Ecum.5
2000
373
100
1,000
Ecum.5
Ecum.6
Ecum.6
Ecum.7
Ecum.7
Ecum.8
Ecum.8
Ecum.9
Ecum.9
Ecum.10
Ecum.11
Ecum.12
Ecum.13
Ecum.14
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
396
430
478
502
554
609
716
674
658
649
643
637
634
628
634
641
650
663
676
693
710
728
749
773
106
115
128
135
149
163
192
181
176
174
172
171
170
168
170
172
174
178
181
186
190
195
201
207
1,062
1,153
1,282
1,346
1,485
1,633
1,920
1,807
1,764
1,740
1,724
1,708
1,700
1,684
1,700
1,718
1,743
1,777
1,812
1,858
1,903
1,952
2,008
2,072
Figura4.2/30:Factoractualizacin1973/2024(Fa)
Fuente:Elaboracinypublicacionespropias.
207
COSTES GLOBALES (nivel .2) (sobre rasante y bajo rasante) en /M3 y /m2
segnBC.3BancoExternocostesdeProyectos(2014)
/M3
Ua
Up
U(/M3)
/M3
Tipo/Categora1(E)
Tipo/Categora2
(B/A)
430
281
367
256
392
269
Tipo/Categora3(N)
195
183
189
Cb
Cm
C(/M3)
Tipo/Categora1(E) 348
Tipo/Categora 2 242
(B/A)
380
249
355
245
Tipo/Categora
(N)
185
175
3 173
Figura4.2/31:Costesfinalesdeproyectosen/M3edificado.Tipologas[Ua+Up/Cb+Cm]
Fuente:Elaboracinypublicacionespropias.
/m2
Ua
Up
U(/m2)
/m2
Cb
Cm
C(/m2)
Tipo/Categora1(E)
1.29
0
1.10
1
1.176
Tipo/Categora1(E)
1.054
1.084
1.066
Tipo/Categora2(B/A)
843
768
806
Tipo/Categora
(B/A)
2 727
748
735
Tipo/Categora3(N)
585
549
567
Tipo/Categora3(N)
519
534
525
Figura4.2/32:Costesfinalesdeproyectosen/m2construido.Tipologas[Ua+Up/Cb+Cm]
Fuente:Elaboracinpropia.enbasea(BC.3).
Ua=Unifamiliaraislada(2014).
Up=Unifamiliarpareada(2014).
U=Costemedioviviendaunifamiliar.
Cb=Colectivabloque(2014).
Cm=Colectivamanzana(2014).
C=Costemedioviviendascolectivas.
208
Figura 4.2/33: Ficha tipo nivel .2, significando Fg y Fa: Factor geogrfico y Factor de
actualizacin.
En este nivel .2 de clculo del modelo, que se corresponde con la fase de

estudios previos, cuyas especificaciones se corresponden segn R.D.
2512/1977, de tarifas de honorarios de los arquitectos en trabajos de su
profesin,conlafasepreliminarenlaseexpresanlasideasquedesarrollanel
encargo de modo elemental y esquemtico, mediante croquis o dibujos, a
escala o sin ella. Incluye la recogida y sistematizacin de la informacin
precisa, el planteamiento del programa tcnico de necesidades y una
estimacin orientativa del coste econmico, que permita al cliente adoptar
unadecisininicial.
Esta estimacin econmica se calcula enel nivel .2 del Modelo, mediante la

utilizacin de los costes contenidos en l Base de datos externa de costes de
proyectos(BC.3),extrayendodeellaamododetestigosmuestraelcosteen
/M3, coste estadstico que se actualiza mediante el factor Fa y se
georeferenciamedianteelfactorFg.
Elcosteunitarioen/M3,actualizadoygeoreferenciado,semultiplicaporla
cantidad de obra proyectada, en M3 totales sobre rasante y bajo rasante
obtenindoseaselcostedeejecucinporcontrata.
209
Se adjuntan a continuacin cuatro fichas (una de cada tipologa),

GranCanarias.
(Madrid).
210
Figura4.2/34:Fichatiponivel.2/Viviendaunifamiliaraislada(Ua)enAbarn(Murcia)
211
Figura4.2/35:Fichatiponivel.2/Viviendaunifamiliarpareada(Up)enLasPalmasdeGran
Canarias.
212
213
214
4. ESPECIFICACIONES Y CLCULOS TERICOS DEL MODELO [Pcr.5n

(Aq/Rs)]:ANLISISYDESARROLLOINTERNO
215
Anteproyecto(Basededatos,/M3localesporusos,/m2sistemas
constructivos,Kpqy%Pt)
Figura4.3/1:Especificacionesdeprestaciones/calidadnormal(N)
Figura4.3/2:ClculostericosinternosAnexoG.
216
217
Figura4.3/5:Fichatiponivel.3,significandoKpq:coeficienteprestaciones/calidad.
En este nivel .3 de clculo del modelo que se corresponde con la fase de

anteproyecto, cuyas especificaciones se corresponden segn R.D.
2512/1977, de tarifas de honorarios de los arquitectos en trabajos de su
profesin, con la fase del trabajo en la que se exponen los aspectos
fundamentales de las caractersticas generales de la obra: funcionales,
formales,constructivasyeconmicas,alobjetodeproporcionarunaprimera
imagen global de la misma y establecer un avance de presupuesto, con
estimacin global por superficie construida u otro mtodo que se considere
idneo:
Esteavancedepresupuestosecalculaenelnivel.3delModelo,ponderando
medianteelfactorKpq,referidoaprestaciones(calidaddelaobraaejecutar,
lastrespartesenquesedescomponelaobraproyectada:
(I)Exterior(m2deenvolventedecubiertayfachadas).
(II)Interior(M3deespaciosfuncionales).
(III)Empotrado(m2dehuelladeledificiosobreelterreno).
La suma de estas operaciones da como resultado el coste de ejecucin
material deslocalizado, que ponderado por el Factor geogrfico, (Fg)
proporciona, el avance del presupuesto de ejecucin material
georeferenciado, al cual se le aplica el % correspondiente al parmetro
temticodelatipologavalorada,yseobtieneaslaestimacindelcostede
construccinporcontratadeestenivel.3declculo(Cc.4).
218

GranCanarias.
(Madrid).
219
Figura4.3/6:Fichatiponivel.3/viviendaunifamiliaraislada(Ua)enAbarn(Murcia)
220
Figura 4.3/7: Ficha tipo nivel .3 /Vivienda unifamiliar pareada (Up) en Las Palmas de Gran
Canarias.
221
222
223
224
Figura 4.4/1: Ficha tipo nivel .4 /Significandeo la BD= Base de datos costes de proyectos y
(BC.3)
Figura4.4/2:Clculosanalticoscostesdeespaciosfuncionales:BAO
225
Figura4.4/3:RepresentacingrficaclculosanalticoscostesdeBAO
Figura4.4/4:RepresentacingrficaclculosanalticoscostesdeBAO
226
Figura4.4/5:Fichatiponivel.4/SignificandolaPg+Pp+Pe=Parmetrotemticos.
Figura4.4/6:Clculodeparmetrostemticos.
227
Figura4.4/7:Clculodeparmetrostemticos.
Enestenivel.4declculodelmodelosecorrespondeconlafasedeproyecto
bsico, cuyas especificaciones son segn R.D. 2512/1977, de tarifas de
honorarios de los arquitectos en trabajos de su profesin, con la fase del
trabajoenlaquesedefinendemodoprecisolascaractersticasgeneralesde
la obra, mediante la adopcin y justificacin de soluciones concretas. Su
contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado
colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas pero
insuficientesparallevaracabolaconstruccin.Debercontenerpresupuesto,
conestimacinglobaldecadacaptulo,oficiotecnologa:
EstepresupuestoestimadoaproximadosegnCTE,porcaptulos,secalcula
atravsdeestenivel.4delModelo,mediantelaaplicacindelatcnicadel
predimensionadodecostes,estimandoelcostedelaenvolventedecubiertay
fachada,desagregandoloshuecosdelosmacizos,lasunidadesfuncionalesde
losdiferentesusosdelaedificacinpresupuestadayporltimolaestimacin
deloscostesdelapartedeledificiosituadapordebajodelalneadetierra,es
decir los stanos y la cimentacin/huella del edificio sobre el terreno, todo
ello ponderado por el factor Kpq (prestaciones/calidad), resulta el coste
deslocalizadoquemedianteelfactorgeogrficosetransformaenelcostede
ejecucinmaterialgeoreferenciado,queponderadoporlostresparmetros
temticos de gestin (pg), proyecto (Pp) y de ejecucin (Pe), da como
resultadoelpredimensionadodecostedecontratadeestenivel.4(Cc.4)
228
Sobre este ltimo coste calculado, se estiman los costes globales

proporcionales,correspondientesacadacaptulo,yellosegnelModelo(3
captulos),segnelCTE(6captulos)segnNTE(9captulos).

GranCanarias.
(Madrid).
229
230
Figura4.4/9:Fichatiponivel42/viviendaunifamiliaraislada(Ua)enAbarn(Murcia)
231
Canarias.
232
Canarias.
Fuente:XBienal07/08yelaboracinpropia
233
Figura 4.4/12: Ficha tipo nivel . 41/132 viviendas colectivas en bloque (Cb) en Vallecas
(Madrid).
234
Figura 4.4/13: Ficha tipo nivel . 42/132 viviendas colectivas en bloque (Cb) en Vallecas
(Madrid).
235
236
237
238
4.5. Especificaciones y clculos tericos internos nivel.5: Valoracin

promocinbsica(GpyBp)
Figura4.5/1:Fichatiponivel.5,significandoGpyBp:GastosyBeneficiosdelapromocin.
Figura4.5/2
En este nivel .5 de clculo del modelo, se corresponde con la fase de

Valoracin promocin bsica, a la que se especifica y contrasta, que el
costedelaconstruccinencajadentrodelatradicionalformulacinparala
obtencin del valor de mercado de la promocin inmobiliaria, con la
innovadoraaportacindeconsiderar,elcostedeconstruccincomoelvalor
residualquequedaalrestaradichovalordemercado,elsuelorepercutido
por metro cuadrado construido y los gastos/beneficios de la promocin,
239
resultando como residuo el coste de construccin por contrata, que si

sensiblemente se asemeja al Cc.4 (nivel .4), se entiende que es un coste
razonableyquehaceviablelapromocininmobiliaria.

GranCanarias.
(Madrid).
240
Fuente:FranciscoGarcaEgeayelaboracinpropia
241
Figura 4.5/3: Ficha tipo nivel .5 / Vivienda unifamiliar pareada (Up) en Las Palmas de Gran
Canarias.
242
243
244
245
4.6.ResolucindeincidenciasdeclculostericosInternos.
Lasincidenciasmsimportantesquesehandetectadoduranteelprocesode
los clculos internos del modelo, han sido las que a continuacin se
relacionan:
(1)Basesdedatosprecios/costes:(BP.1),(BC.2)y(BC.3).
Se han tenido que armonizar los contenidos y clasificaciones de las diversas
fuentes (publicaciones propias, bienales, soft, catlogo de arquitectura,
elaboracin, etc.), sobre las que se sustentan los clculos del modelo, en
concretosehandescartado46proyectosinicialmentecontenidosenlaBC.3,
quedandoportantoreducidalabasedeproyectosde286a240proyectos.
(2)Parmetrodegestin(Pg)
La incidencia ms sustancial detectada en este parmetro, a sido la
cuantificacin que sobre el coste final de la construccin tiene la
dificultad/facilidaddeaccesoyacopiosdentroenelentornodelaobra.
(3)Parmetrodeproyecto(Pp)
La incidencia sobre el coste del nmero de plantas de la edificacin y la
cantidaddeobra,hansidolascuestionesquemshaninteresadoencuantoa
surepercusinsobreelcostedelaedificacin,laprimeraporlasdificultades
deejecucinapartirdelaplantaoctavaylasegunda,pordisponerdecierto
margen comercial de descuento, cuando la cantidad de obra es
considerablemente superior a las medias habituales respecto al nmero de
viviendasdelapromocininmobiliaria.
(4)Parmetrodeejecucin(Pe)
El tiempo de ejecucin de obra es el parmetro mas olvidado en la
presupuestacin analtica tradicional, a pesar de su importante repercusin
sobre la programacin y costes de la obra. El modelo cuantifica esta
circunstanciadentrodelparmetrodeejecucin.
(5)Coeficientedehomogeneizacin(Kh).
Mediante los clculos contenidos en la Base de Costes de unidades
funcionales (BC.2), se han podido estimar con fiabilidad, los coeficientes de
homogeneizacin de cada dependencia respecto al valor medio de toda la
vivienda, permitiendo estos Kh, transformar fcilmente las diferentes
dependencias,localesyusos,ensuperficiesequivalentesametrocuadradode
246
vivienda,esdecirtransformarlasdiferentesdependenciasyusosasuperficie
todovivienda(m2h.V).
(6) Por ltimo, tambin se ha sustanciado favorablemente, las incidencias

respecto a los factores geogrficos y de actualizacin, los primeros
recurriendo a bases de precios/costes de otros pases (BKI, 2012) y los
segundos (Fa), chequeando los valores propios de los clculos internos del
modelo, con los clculos externos y con otras fuentes de informacin
economtricas especializadas, como el Boletn econmico de la
construccin, que edita con periodicidad mensual sus bases de datos y
coeficientesdeaplicacinparaelclculoderevisionesdeprecios.
247
4.7.ResumenCaptulo4:especificacionesyclculostericosinternos.
248
4.7.ResumenCaptulo4:especificacionesyclculostericosinternos.
Elcaptulocuarto,secomponedelossiguientesepgrafes:
1.Clculostericosinternos:nivel.1
6.Resolucindeincidenciasdeclculostericosinternos.
Enestecaptulo4sedesarrollanlosclculostericosinternos,describiendocadaunode
loscinconivelesdequesecomponeelmodeloPcr.5nyenelltimoepgrafe,sedetallanlas
incidenciasdetectadasysupropuestaderesolucin.
En el nivel .1, correspondiente a Valoraciones promocin inicial, el coeficiente ms

importante que permite una primera aproximacin al coste de construccin del proyecto
evaluado,eselcoeficienteKsg(coeficientesuelo/gestin),elcualcontienecomprimidoen
packtantoelvalordelsuelo,comolosgastosdegestininmobiliariaylosbeneficiosdela
promocin.
Las superficies utilizadas para los clculos son las construidas para cada uso del edificio,
homogeneizndolas a metros cuadrados todo vivienda y ello mediante coeficiente de
homogeneizacin (KhV), que transforman las diferentes superficies construidas del
edificio en superficies equivalentes a vivienda (m2h.V) en relacin con su coste
proporcionaleconmico,ponderadorespectoasussuperficies.Laestimacindelcostede
construccin se calcula simplemente multiplicando las superficies construidas por los
coeficientes de homogeneizacin correspondiente a cada uso diferenciado de la obra
proyectada.
Finalmente multiplicando esta superficie homogeneizada (m2h.V) por el mdulo de coste

unitarioorigen[(Cc.0)/m2c],dacomoresultadoelcostedeconstruccinestimadoeneste
primerniveldelmodelo(Cc.1).
ElcoeficienteKsg,estavaladoporeltrabajomonogrficodedoctoradodesarrolladoenla
Escuela Tcnica Superior de Arquitectura de Madrid, titulado Estimacin del valor de
mercado de viviendas en base a su coste de construccin, en el curso Tcnica de
valoracin de inmuebles, impartido por el profesor Fernndez Pirla, Santiago, durante el
curso de doctorado 1996/97, cuya conclusin principal fue que de modo similar a la
evidenterelacinexistenteentreelvalordemercadoylosvaloresderepercusindelsuelo,
tambin este valor de mercado tiene una relacin directa con los costes de construccin,
segnsedemostrabaestadsticaygrficamenteenelcitadotrabajomonogrfico.(ANEXO
B).
Vm=KsgxCc
EstecoeficienteKsg,esttambindirectamenterelacionadoconlacalidad/prestacionesde
la construccin proyectada, segn sea Normal (N), Buena (B) Excelente (E), pudindose
tambininterpolarvaloresentreellosyporsusextremos.(Vasetabla4.1/2)
249
Laestimacindelcostedeconstruccinenestenivel.1delmodelo[Cc.0:/m2c],essimple
decalcular,siendoelresultadodedividirelvalordemercadoporKsg:
Estecosteunitariopormetrocuadradoconstruidodevivienda,multiplicadoportodoslos
metroshomogeneizadosatodovivienda,dacomoresultadoelcostedecontratafinalde
obradetodoeledificio.
Cc.1=Cc.0xm2h.V
Tambin en este nivel.1, se podra calcular de forma sencilla el porcentaje estimado de

repercusin de suelo sobre un metro cuadrado construido, este % sera el resultado de
multiplicarKsgpor10:
%Rs=Ksgx10
Elnivel.2,correspondealafasedeideacindelproyectoEstudiosprevios,elclculose
realizamediantelosmetroscbicosglobalesdetodoeledificioproyectado,bajorasantey
sobre rasante, cuyo coste esttico obtenido de los testigos comparables contenidos en el
BancodecostesdeproyectosdelModelo(BC.3),delqueyasehizoreferenciaenelanterior
captulodeMetodologa.
Estoscostesestadsticosen/M3edificado,ponderadosporelfactorgeogrfico(Fg)ypor
el factor de actualizacin (Fa), dan como resultado el coste en /M3 actualizado y
singularizadoparaelconcretolugaryperiodotemporalenelqueseprevlaejecucinde
laobraproyectada.
Bastar, multiplicar este coste espacial /M3, por todos los metros cbicos proyectados
(tantosobrelalneadetierra,comobajolacotacero),porelcosteunitariovolumtrico
paraobtenerunasegundaaproximacindelimportedelcostedeconstruccindelaobra
(Cc.2).
Elfactorgeogrfico,(Fg)ubicalaobraensuconcretolugardeejecucin,losvaloresdeeste
factor se han obtenido a partir de los factores de situacin de la compaa aseguradora
Asemas. Tambin se han estimado el Fg para otros posible emplazamientos fuera de
nuestro pas, en concreto para Alemania, entendiendo por tanto que el modelo es de
aplicacinuniversal.
El factor de actualizacin, (Fa) de los costes contenidos en las fichas de los Proyectos del
Banco de costes (BC.3), se han calculado partiendo de las publicaciones Ecum.1 hasta
Ecum.14,(Basedeprecios/costesdeconstruccin:edificacinyurbanizacin),yampliando
la perspectiva temporal desde el ao 1973 hasta el ao 2024, posibilitando as el
250
predimensionadotantoretrospectivocomoprospectivo,respectoalaoenqueseprevla
terminacindelaobra.
En el nivel .3 , que corresponde a la fase de anteproyecto, es el nivel central del

modelo, por cuanto incorpora tanto el concepto de prestacin/calidad del edificio, (Kpq),
como la conceptualizacin bsica del Modelo que asimila/sintetiza la obra proyectada en
tres captulos: [Exterior+Interior+Empotrado], resultando de ello el coste /suma de
ejecucinmaterialdeslocalizado,alcualaplicndoleelfactorgeogrficodesituacin(Fg),
da como resultado el coste de ejecucin material georeferenciado, que a su vez,
debidamenteponderadomedianteelparmetrotemtico,correspondienteasutipologa,
seobtienecomoresultado,unaterceraestimacin/predimensionadodecosteCc.3.
Lasposiblesprestaciones/calidad,queselepuedenasignaralproyectoevaluadosontrece,
sietebsicas(S/N/B/A/E/L/X)ysusseisintermediasentrecadaunadeella,locualpermite
interpolarcalidades/prestacionesdeltipoSN,NB,BA,AE,EL,LX.
Para cada una de las prestaciones/calidades bsicas se han definido las prestaciones
correspondientes a sus sistemas constructivos envolventes de cubierta/fachada:
(I)EXTERIOR, los espacios funcionales por usos locales: (II)INTERIOR, as como las
caractersticasdelosespaciosubicadosbajolalneadetierrayelsistemaconstructivodela
cimentacinproyectada:(III)EMPOTRADO.
En el Anexo G, se incluye la base de datos que contiene los clculos analticos, que
posibilitanelpredimensionadodecostesdeestenivel.3.Partiendodemedicionesyprecios
compuestos,sehacalculadomedianteelprocedimientoanalticotradicional,loscostesde
losdiversossistemasconstructivosydelosespaciosfuncionalesdelos240proyectosque
conformanelBancodeCostesBC.3,costesqueposibilitalasestimacionesenestenivel.3,
deanteproyecto.
Enelnivel.4,correspondientealafasedeproyectobsico,enelcualyasepormenorizay
detalla tanto en la medicin y valoracin de los sistemas constructivos, como en las
superficiespormenorizadasdecadaunodelosusosfuncionalescontenidosenelproyecto
queevaluamossucosteeconmico,detallndoseenestecuartoniveldeclculo,elcoste
del bao, cocina, dormitorio, saln, lavadero, etc., as como los costes de fachada,
cubierta, cimentacin, etc.costes sintticos en /m2, obtenidos mediante calculo
analtico tradicional, partiendo como anteriormente se ha expuesto, de los costes
contenidos en la Base de precios Ecum. (BP.1), calculados sin repercutirles ni el coste del
sistemaconstructivodelaenvolventeexterior,nielcostedelasobrasubicadasbajolacota
cero/ empotradas en el terreno, que se calculan independientemente de los costes
funcionalesenestenivel.4,enm2desuperficiedecadalocal.
Los resultados obtenidos, evidencian tanto grafica como matemticamente que a menor
superficiedeestosespaciosfuncionalesysistemasconstructivos,mayoressucosteunitario
/m2yviceversa,amayorsuperficie/cantidaddeobra,menorsersucosteunitario.
Porltimo,enestenivel.4(Proyectobsico),segeoreferencianloscostesdeslocalizadosde
Ejecucinmaterial,medianteelfactorgeogrfico(Fg)yseponderafinalmenteelcostede
ejecucinmaterialgeoreferenciadoporlostresparmetrostemticos,degestin,proyecto
251
yejecucin(Pg+Pp+Pe),obteniendoaselpredimensionadodelcostefinaldecontratapara
esteniveldeclculo(Cc.4).
Esteclculoestimadodecostedecontratafinaldelasobrasproyectadas,envirtuddeloya
reseado respecto a la obligatoriedad segn el CTE, relativo a que los proyectos bsicos
contengan la estimacin por captulos de obra del presupuesto de ejecucin material, el
modelo tambin permite equidistribuir el coste total estimado, por captulos con tres
posiblesopcionesaeleccindelusuariodelprograma:
TrescaptulossegnModeloPcr.5n.
SeiscaptulossegnCTE.
NuevecaptulossegnNTE.
EnelAnexoA,secontieneeltrabajomonogrficodedoctorado,tituladoCalculodegastos
generales y beneficio de contrata: Pp+Pg+Pe, curso impartido durante los aos 1995/96
por el profesor Garca Erviti, Federico, titulado Seminario sobre anlisis de costes de la
construccin, germen de los parmetros temticos de proyecto, gestin y ejecucin de
obra,quesuperandoelconceptodegastosgeneralesybeneficiosdelcontratista,hansido
integrados en el modelo, para ponderar los costes de ejecucin material y obtener as el
costedecontrata.
El parmetro de proyecto (Pp) afecta a la cantidad de obra, numero de plantas y

dificultad/simplicidaddelproyectotcnico.
Elparmetrodegestin(Pg),espropiodelapromocin,deltipodesueloysobretodoest
vinculadoalacoyunturaeconmicaenlaquesecontratayejecutalaobra.
El parmetro de ejecucin (Pe), se relaciona directamente con la empresa constructora, y

esta tambin vinculado al tipo de cliente, plazo de ejecucin, capacidad de acopios del
solarytiempoenqueelconstructorcobrasuscertificacionesdeobra.
Elltimonivel.5delmodelocorrespondealafasedelaValoracinpromocinbsica,es
decirquepartiendodelaformulacintradicionalparacalcularelvalordemercado(Vm)y
la viabilidad de la promocin del sumatorio de gastos y costes, partiendo de dicha
formulacinsedespejaelcostedeconstruccinenestenivel.5(Cc.5)ydeformasimilara
comosecalculaelvalordelsueloporelmtodoresidualesttico,asseestimaelcostede
construccin,deduciendodelValordemercado,elsuelorepercutido/urbanizado,losgastos
yelbeneficiodelpromotor.
EstecosteCc.5[/m2cV],multiplicadoporeltotaldemetroscuadradohomogeneizadosa
todovivienda,dacomoresultadoelcostedelpredimensionadoenesteltimonivel.5del
Modelo.
Del Anexo B, se extraen los porcentajes estimados para el binomio (Gastos promocin +
Beneficios promocin= Gp+Bp), quedando resumidos estos porcentajes en los valores
sntesis que se incorporan a la ficha del nivel.5 del Modelo, y ello tanto para los siete
escalones de prestaciones/calidad, como para sus seis valores medios entre los escalones
bsicos.
252
Lasincidenciasquesehanpresentadoduranteelanlisisydesarrollointernodelosclculos
tericos,ysupropuestaderesolucinhansidolassiguientes:
SehadepuradolaBasedeCostesdeproyectos,(Bc.3)pasandode286inicialesalos240
finales,excluyendoportanto46proyectos.
Se han ajustado los parmetros de gestin, proyecto y ejecucin, bsicamente en lo

relativoa:
Dificultad/facilidadacopiosdeobra.
Incidenciadelnmerodeplantas.
Variacindelcosteenfuncindelacantidaddeobra.
Incidenciadeltiempodeejecucinsobreelcostefinal.
Verificacin/validacindeloscoeficientesdehomogeneizacinparalosniveles.1
y.5
Contraste del Factor geogrfico (Fg) y del Factor de actualizacin (Fa) con otras
fuentesexternasalModelo.
253

VALIDACINEXTERNA
5.1.Anlisisyevaluacinpornivelesdeclculodelmodelo
5.2.Contrasteentreclculosinternosdelmodeloycostesreales
fichas,tablasdecostesyparmetrosponderadores
5.4.Validacin de resultados internos/externos: armonizacin y
contrasteentrehiptesisytesis
[Pcr.5n(Aq/Rs)]:Arquitectura/Residencial
5.6.ResumenCaptulo5:evaluacinprcticaexterna
254
5.1.AnlisisyevaluacinpornivelesdeclculodelModelo.
Tal y como se expuso en el Captulo3 sobre metodologa, el modelo esta

apoyado y avalado por tres bases de datos de precios y costes de
construccin:
(BP.1): Base de precios que se incorpora a la Tesis como Anexo D, y y que

contiene 2.218 precios de unidades de obra, que han sido utilizadas para
realizar los clculos analticos para obtener los costes de las unidades
funcionales,envolventeyhuelladeledificio.
(Bc.2): Base de costes internos del Modelo, compuesta de 720 unidades

constructivasyfuncionales,contenidasenelAnexoI/H.
(BC.3): Base de costes externos de proyectos, que quedan recogidos en la

tesisenlosAnexosFyG,yqueconstade240proyectos(3.740viviendas).
Sehanevaluado12proyectosdecadatipologa,siendoel50%delaBC.3yel
otro50%deproyectosnoincluidosenlaBasededatosdelModelo.
Portantoensayaneldobledetestigos/muestrasdeterminadosporlanorma
ECO/805 y misma cantidad de proyectos evaluados por cada tipologa que
contienelapublicacinalemana(BKI,2012).
Tambin se cumple el teorema de Pareto por cuanto el 20% ensayado es el

totaldemuestras48:240=20%.
255

VALIDACINEXTERNA
256
5.2. Contraste entre clculos internos del Modelo y Costes reales de

proyectos:clculodesviacionescostesfinales
CHEQUEOVALIDACINDELMODELOPcr.5n
CdigoN
A1/Ua/I
A1/Ua/II
A1/Ua/III
A1/Ua/IV
A1/Ua/V
.1
.2
.3
.4
.5
VALOR
MEDIO
9,67
14,39
10,37
8,35
6,15
9,79
10,36
13,78
9,87
8,68
8,25
10,19
9,87
10,58
12,65
9,14
7,98
10,04
7,58
10,25
7,95
11,65
6,15
8,72
12,36
13,95
11,54
7,81
6,78
10,49
DESIGNACIN
Viviendaunifamiliaren
LasTorresdeCotillas
Guadalupe
ViviendaunifamiliarenMolina
delSegura
LosAlczares
Santomera
A1/Ua/VI
ViviendaunifamiliarenMurcia
9,87
15,54
13,65
11,25
5,39
11,14
A1/Ua/VII
ViviendaunifamiliarenGerona
8,95
14,87
11,39
8,36
8,66
10,45
A1/Ua/VIII
ViviendaunifamiliarenLugo
12,65
15,85
12,54
8,24
6,87
11,23
A1/Ua/IX
ViviendaunifamiliarenGirona
9,88
17,35
10,61
5,96
7,88
10,34
A1/Ua/X
Cadaqus
7,54
18,77
9,36
6,15
7,34
9,83
ViviendaunifamiliarenIgualada 10,14
16,64
7,65
5,57
6,12
9,22
A1/Ua/XI
A1/Ua/XII
ViviendaunifamiliarenLaredo
11,57
19,18
8,21
6,12
5,13
10,04
VALORMEDIO
10,04
15,10
10,48
8,11
6,89
10,12
Figura5.2/1:Clculosproyectosinternosyexternostipologaunifamiliaraislada(Ua)
Ua
25
DESVIACINPORCENTUAL
Series1
Series2
20
Series3
Series4
15
Series5
Lineal(Series1)
10
Lineal(Series2)
Lineal(Series3)
Lineal(Series3)
Lineal(Series4)
Lineal(Series5)
0
10
15
Figura 5.2/2: Representacin grfica de los clculos internos/externos tipologa unifamiliar

aislada(Ua)
257
.
CdigoN
A2/Up/I
A2/Up/I
A2/Up/III
A2/Up/IV
A2/Up/V
A2/Up/VI
A2/Up/VII
A2/Up/VIII
A2/Up/IX
A2/Up/X
A2/Up/XI
A2/Up/XII
DESIGNACIN
.1
17Viviendaspareadasen
12,98
AlhamadeMurcia
10,26
Espinardo
17Viviendapareadaen
9,36
ParacuellosdelJarama
7,65
92ViviendaspareadasenTorre
8,64
Pacheco
12,97
Nonduermas
.2
.3
.4
.5
VALOR
MEDIO
11,93
11,32
7,56
5,96
9,95
14,37
12,58
8,65
6,12
10,40
19,65
8,69
6,36
5,23
9,86
14,37
9,64
11,36
6,33
9,87
13,82
7,68
10,85
7,65
9,73
18,65
14,35
7,23
7,39
12,12
ViviendapareadaenCartagena
8,51
13,54
12,55
7,25
4,12
9,19
2DplexenGranada
11,27
14,65
13,54
6,14
5,32
10,18
8,66
16,87
8,12
5,63
7,12
9,28
7,95
15,32
7,56
6,77
5,11
8,54
9,14
15,74
7,14
6,15
6,23
8,88
8,64
12,65
7,53
7,13
5,21
8,23
9,67
15,13
10,06
7,59
5,98
9,69
Crgal
ViviendaspareadasenSanta
CruzdelaSers
Guadalajara
25ViviendaspareadasenEl
PuertodeSantaMara
VALORMEDIO
Figura5.2/3:Clculosproyectosinternosyexternostipologaunifamiliarpareada(Up)
Up
25
DESVIACINPORCENTUAL
Series1
Series2
20
Series3
15
Series4
Series5
10
Lineal(Series1)
Lineal(Series2)
Lineal(Series3)
Lineal(Series4)
Lineal(Series5)
0
10
15
Figura 5.2/4: Representacin grfica de los clculos internos/externos tipologa unifamiliar

pareada(Up)
Fuente:elaboracinpropia.
258
CdigoN
B1/Cb/I
B1/Cb/II
B1/Cb/III
B1/Cb/IV
B1/Cb/V
B1/Cb/VI
B1/Cb/VII
B1/Cb/VIII
B1/Cb/IX
B1/Cb/X
B1/Cb/XI
B1/Cb/XII
DESIGNACIN
.2
.3
9,69
18,36
8,69
9,65 6,78
10,63
10,31
13,52
9,02
7,46 6,79
9,42
10,26
13,25
12,32
8,65 5,93
10,08
11,24
9,32
8,15
6,36 5,23
8,06
11,65
16,78
10,28
9,65 6,94
11,06
10,68
14,24
10,58
8,14 5,95
9,92
11,23
17,23
10,85
8,36 4,79
10,49
9,65
10,33
10,25
5,17 6,88
8,46
9,54
17,35
9,36
7,65 5,36
9,85
84ViviendasenbloqueenBilbao 10,65
18,35
9,68
7,56 5,13
10,27
11,96
21,12
13,92
6,39 5,63
11,80
12,02
17,59
8,97
6,57 7,12
10,45
10,74
15,62
10,17
7,63 6,04
10,04
159Viviendasenbloqueenel
Murcia
101Viviendasenbloqueen
HospitaletdeLlobregat
Mazarrn
28Viviendasenbloque
Zarandona
Espinardo
Murcia
Barcelona
ViviendaSocialenbloqueen
Barcelona
Carabanchel
106AlojamientosPblicosen
SanSebastin
Vallecas
VALORMEDIO
.4
.5
VALOR
MEDIO
.1
Figura5.2/5:Clculosproyectosinternosyexternostipologacolectivabloque(Cb)
Cb
25
DESVIACINPORCENTUAL
Series1
Series2
20
Series3
15
Series4
Series5
10
Lineal(Series1)
Lineal(Series2)
Lineal(Series3)
Lineal(Series4)
Lineal(Series5)
0
10
15
Figura 5.2/6: Representacin grfica de los clculos internos/externos tipologa colectiva

bloque(Cb)
259
CdigoN
DESIGNACIN
.1
.2
.3
.4
.5
VALOR
MEDIO
B2/Cm/I
2ViviendasenmanzanaenMurcia
8,25
10,36
11,39
6,35
6,38
8,55
11,36
12,23
13,58
7,95
7,59
10,54
13,65
9,36
8,95
6,36
6,94
9,05
10,65
15,36
9,65
9,23
6,36
10,25
9,66
12,63
9,32
11,32
6,32
9,85
8,99
12,32
8,36
9,36
6,39
9,08
B2/Cm/II
B2/Cm/III
B2/Cm/IV
B2/Cm/V
B2/Cm/VI
110Viviendasenmanzanaen
Vallecas
10ViviendasenmanzanaenSan
Antn
Zarandona
12ViviendasenmanzanaenSan
Javier
Alcantarilla
B2/Cm/VII
4ViviendasenmanzanaenMurcia
12,65
10,36
9,36
8,65
5,89
9,38
B2/Cm/VIII
22ViviendasenmanzanaenMadrid
9,68
18,36
9,36
7,15
5,87
10,08
B2/Cm/IX
Barcelona
7,69
19,65
9,26
7,65
4,64
9,78
B2/Cm/X
23ViviendasenmanzanaenMadrid
10,68
18,65
8,14
6,54
5,98
10,00
12,23
20,96
9,56
6,15
5,45
10,87
6,67
11,23
10,32
8,65
5,36
8,45
10,18
14,29
9,77
7,95
6,10
9,66
B2/Cm/XI
B2/Cm/XII
Barcelona
Barcelona
VALORMEDIO
Figura5.2/7:Clculosproyectosinternosyexternostipologacolectivamanzana(Cm)
Cm
DESVIACINPORCENTUAL
25
Series1
Series2
20
Series3
Series4
15
Series5
10
Lineal(Series1)
Lineal(Series2)
Lineal(Series3)
Lineal(Series4)
0
0
10
15
Lineal(Series5)
Figura 5.2/8: Representacin grfica de los clculos internos/externos tipologa colectiva

manzana(Cm)
260
En el grafico/figura 5.2/9, quedan representadas las desviaciones obtenidas

delosclculoscorrespondientesalasoperacionesdecontrasteentrecostes
realesdeproyectosycostesobtenidosdelosclculosinternosdelmodelo.
Figura 5.2/9: Representacin clculos sobre los costes reales de proyectos internos y
externosalaBC.3
261

VALIDACINEXTERNA

262
5.3.Anlisisydiscusinsobreclculostericosyresultadosprcticos:fichas,
tablasdecostesyparmetros.
Figura5.3/1:
Los ajustes aplicados al modelo han sido los siguientes, para tender hacia
desviacionesenelmbitodelms10%,esdecirquetenganelsignopositivoy
por tanto queden en la zona superior del ecuador definido por el 100% de
aciertoenlaestimacindelcoste:
(1) Incremento porcentual de las previsiones iniciales de repercusin de

suelosobreelvalordemercadoenelnivel.1(Valoracinpromocininicial)y
nivel .5 (Valoracin promocin bsica) para ajustar las desviaciones de los
costesdeconstruccinresultantesdelaestimacin.
(2) En los niveles .2, .3 y .4 de estudios previos, anteproyecto y proyecto

bsico,sehanajustadoloscostesinternosdelaBC.2,paraasajustaralabaja
loscostesdeconstruccindisminuyendolasdesviacionespositivasyanulando
lasnegativas.
(3) Interpolar entre las siete prestaciones/calidad, coeficientes intermedios

para reducir las desviaciones en el caso de prestaciones/calidades
intermedios entre S/N/B/E/L/X= sencilla, normal, buena, excelente, lujo,
excepcional,mejorandoaslaprecisindelmodelo.
263
(4) Se ajusta y pormenoriza el detalle de clculo de los parmetros de

gestin,proyectoyejecucin,detallandoporcentualmentelossubparametros
quecompartencadaunodeellos:Pg+Pp+Pe=Pt.
Con estos ajustes, se logra que con la aplicacin se obtengan desviaciones

inferioresal10%,respectoalcostefinal/realdelasobrasproyectadas.
Se incluyen a continuacin dos colecciones de fichas de dos proyectos, uno

con los datos y formato inicial y otro con los datos ajustados y formato
definitivodelasfichastipodelmodelo.
264
Figura5.3/2:Fichacoeficiente/parmetrostericos(nivel.1)
265
Figura5.3/3:Fichacoeficiente/parmetrosprcticos(nivel.1)
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
Los parmetro temticos, se reflejan en la tabla/figura 5.3/14 los resultados

de cada uno de ellos para aplicar en el nivel .4 (Proyecto bsico) de clculo
pudindoseemplearvariacionessobreestosporcentajesbase.
En la columna de la derecha, se ha reflejado la suma de los parmetros

temticos,aaplicarenelnivel.3(anteproyecto)declculoglobaldelcostede
contratadelproyecto.
TABLADEPARMETROSTEMTICOS(Pt=Pg+Pp+Pe)
% Pg Pp Pe Pt
Ua 6% 14% 9% 29%
Up 6% 9% 9% 24%
Cb 6% 3% 9% 18%
Cm 6% 6% 9% 21%
Figura5.3/14:Parmetrostemticosdegestin,proyecto,ejecucinytotal(en%sobrecoste
deejecucinmaterialgeoreferenciado)
277

VALIDACINEXTERNA

278
5.4. Validacin de resultados internos/externos: armonizacin y contrastes

entrehiptesisytesis.
Cdigo
N
A1/Ua/I
A1/Ua/II
A1/Ua/III
A2/Up/I
A2/Up/II
A2/Up/III
B1/Cb/I
B1/Cb/II
B1/Cb/III
DESIGNACIN
LasTorresdeCotillas
Guadalupe
MolinadelSegura
AlhamadeMurcia
Espinardo
159Viviendasenbloque
Murcia
101Viviendasenbloque
HospitaletdeLlobregat
84Viviendasenbloque
Mazarrn
.1
.2
.3
.4
.5
VALOR
MEDIO
8,13 11,33 6,12 5,17 4,96 7,14

7,13 10,35 6,52 5,85 5,11 6,99
7,51
9,32 6,85 5,65 5,23 6,91
8,55
11,2 5,25 6,12 5,93 7,41
8,12
11,5
6,5 6,11 4,85 7,42
9,15 10,38 5,95 5,96 5,13 7,31
6,93
9,52 6,55 5,46 4,79 6,65
8,33 11,05 6,28 6,26 5,53 7,49

7,95
10,4 6,92 6,33 5,36 7,39
2Viviendasenmanzana
8,25 8,3 7,12 5,25 5,95 6,97
Murcia
110Viviendasenmanzana
B2/Cm/II
8,17 10,33 7,25 5,35 5,63 7,35
Vallecas
10Viviendasenmanzana
B2/Cm/III
8,38 11,33 6,97 5,98 5,26 7,58
SanAntn
B2/Cm/I
VALORMEDIO
8,05 10,42 6,52 5,79 5,31 7,22
Figura5.4/1:ChequeoproyectosBDinterna(BC.3)yproyectosexternosaBD.
Enlatabla5.4/1,sehaoperadocontresproyectosdecadatipologa,esdecir
con un total de 12 proyectos y se han representado las desviaciones por
niveles globales en la figura 5.4/7 y grficamente como validacin final de
279
resultadosdelladodelaseguridaddelasdesviacionespositivasenloscinco
nivelesdeclculodelmodelo.
DESVIACIN%
.1
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
.1
Lineal(.1)
10
15
20
NIVEL.1
Figura5.4/2:Resultadoschequeoproyectosinternos/externosnivel.1
.2
14
DESVIACIN%
12
10
8
6
.2
Lineal(.2)
2
0
0
10
15
20
NIVEL.2
280
.3
8
DESVIACIN%
7
6
5
4
3
.3
Lineal(.3)
1
0
0
10
15
20
NIVEL.3
DESVIACIN%
.4
7
6
5
4
3
2
1
0
.4
Lineal(.4)
0
10
15
20
NIVEL.4
281
.5
7
DESVIACIN%
6
5
4
3
.5
Lineal(.5)
1
0
0
10
15
20
NIVEL.5
DESVIACINPORCENTUAL
14
Series1
12
Series2
10
Series3
8
Series4
Series5
Lineal(Series1)
Lineal(Series2)
Lineal(Series3)
Lineal(Series4)
0
10
15
20
Lineal(Series5)
RESULTADOSENSAYOSEVALUACIN
Figura5.4/7:Resultadosensayosyproyectosinternosyexternos:nivel.1.2.3.4y.5
282
Figura5.4/8:Grficosntesis:objetivos/clculos/validacin.
Figura5.4/9:Validacinderesultados.
283

VALIDACINEXTERNA
284
5.5.DesarrolloejemplosdeaplicacinprcticadelModelo[Pcr.5n(Aq/Rs)].
SeincluyenacontinuacincuatroejemplosdefichastipodelmodeloPcr.5n,
unadecadatipologahaciendoespecialmencinsobrelatipologaUa,porno
estarincluidainicialmenteenelproyectodetesisdebidoasugranvariedad
formal(Ua+Up/Cb+Cm).
Sehancumplimentadomanualmentedosproyectosdelastipologas(Ua+
Cb), y tambin se incluyen a continuacin una muestra de clculo de costes
conhojaExcel.
Alfinaldelepgrafe,seexplicalaaplicacinuniversaldelModelomedianteel
Factorgeogrfico(Fg)delconcretolugardondesevaaejecutarlaobra.
285
Figura5.5/1:Ejemplodeaplicacinprcticaviviendaunifamiliaraislada(nivel.1)
286
287
288
289
290
Figura5.5/6:Ejemplodeaplicacinprcticaviviendaunifamiliarpareada(nivel.5)
291
Fuente:FranciscoMartnezyelaboracinpropia.
292
293
294
295
296
297
Figura5.5/13:Ejemplodeaplicacinprcticaviviendacolectivabloque(nivel.1)
Fuente:MarianodelaVillaSanzyelaboracinpropia.
298
299
300
301
302
303
Figura5.5/17:Ejemplodeaplicacinprcticaviviendacolectivamanzana(nivel.1)
304
305
306
307
308
309
Figura5.5/23:AplicacinprcticadelmodeloExcel
Figura5.5/24:DetalleaplicacinprcticaExcel
310
Figura5.5/25:SntesisresultadosExcelnivel.1y.2
Figura5.5/26:ResultadosdeclculosExcelniveles.3.4y.5
311
AplicacinprcticadelModeloPcr.5n,enotrospases:
Sedesarrollaacontinuacinunejercicioprcticodeaplicacindelmodeloen
Alemania.
Losclculosatravsdelasfichasdelos5nivelesdedesarrollo,esigualpara
cualquierproyectoseacualfuerelaubicacindelproyecto,seoperariadela
mismaforma,lanicacuestinadeterminareselfactorgeogrfico(Fg),que
sesdiferenteparacadaubicacindondeseproyectaconstruir.
As pues, siguiendo el mismo ejemplo desarrollado de 159 viviendas en

Murcia,paraestimarsucosteendiversassituacionesdeAlemania,habraque
calcularelFgdecadaunadelascuatroubicacionesseleccionadas:
- Berln/Dessau/Mannheim/Munich.
La publicacin BKI, incluye factores regionales de incidencia de costes en

funcindelaubicacindelaobra,siendoestosfactoreslossiguientes:
Berln:0,957/Dessau:0,866/Mannheim:1,040/Munich:1,122.
De los clculos contenidos en el Anexo J: Anlisis costes de edificacin en

Espaa y Alemania, se concluye en la tabla 11, que a igualdad de
prestaciones/calidad, los costes en Alemania son un 31,69 % superiores a
Espaa, por tanto multiplicando los factores regionales alemanes por 1,317
(31,69 %), dan como resultado los factores geogrficos del Modelo Pcr.5n,
quesonlossiguientes(Figura4.2/29):
Berln:1,260/Dessau:1,141/Mannheim:1,369/Munich:1,478.
Por tanto, para la estimacin de los costes del ejemplo desarrollados de 4

bloques de viviendas colectivas, habra simplemente que permutar el Fg=
1,000 (Murcia) por los factores geogrficos de cada uno de los cuatro
emplazamientos alemanes y multiplicar el coste estimado en el nivel de
clculo.4,correspondientealproyectobsico.
- Berln:1,260x13.893.528(nivel.4)=17.505.845
- Dessau:1,141x13.893.528(nivel.4)=15.852.515
- Mannheim:1,369x13.893.528(nivel.4)=19.020.240
- Munich:1,478x13.893.528(nivel.4)=20.534.634
312
5.EVALUACINPRCTICADELMODELO[Pcr.5n(Aq/Rs)]:ANLISISY
VALIDACINEXTERNA
5.6.ResumenCaptulo5:evaluacinprcticaexterna.
313
5.6.ResumenCaptulo5:evaluacinprcticaexterna.
Elcaptuloquinto,secomponedelossiguientesepgrafes:
1. Anlisisyevaluacinpornivelesdeclculodelmodelo.
2. Contrasteentreclculosinternosdelmodeloycostesreales.
3. Anlisisydiscusinsobreclculostericosyresultadosprcticos:
fichas,tablasdecostesyparmetrosponderadores.
4. Validacinderesultadosinternos/externos:armonizacinycontraste
entrehiptesisytesis.
5. Desarrolloejemplosdeaplicacinprcticadelmodelo[Pcr.5n(Aq/Rs)].
Enestecaptulo5,sedesarrollanydescribenlosclculosdecontrasterealizadosentrelos
costes internos del modelo obtenidos en el captulo 4, y los costes reales externos al
Modelo,analizandolasdesviacionesdetectadas,discutiendolosresultados,suvalidaciny
armonizacin.
Conestosresultadosvalidados,sedesarrollanejemplos,delatipologaunifamiliaraisladay
de la tipologa colectiva en bloque. Tambin se hace referencia al procedimiento de
aplicacindelmodeloenotrospases,enconcretosedetallasuaplicacinenAlemania.
La base de costes de proyectos depurada (BC.3), se estructura mediante las cuatro

tipologas residenciales posibles, conteniendo la base 3.740 viviendas, distribuidas en 240
proyectos:
- Unifamiliaraislada(Ua):63proyectos
- Unifamiliarpareada(Up):47proyectos
- Colectivabloque(Cb):70proyectos
- Colectivamanzana(Cm):60proyectos
Sehanensayado/chequeadoeldobledelostestigos/muestrasdereferenciacontenidoen
laOrdenEco/805/2003,esdecirquesehanensayado12vecescadatipologa,porcuatro
tipologas=48ensayos,cumpliendoelprincipiodePareto,porcuantolamuestradel20%
desuscomponentes,esrepresentativadesuuniverso:
20%sobre240proyectos=48ensayos,resultandounamediadedesviacindel9,66%,por
tanto inferior al 10% de la hiptesis bsica planteada, (Valverde, 2012) desviacin que se
pretenderebajarenbasealosajustesyresolucindeincidenciasdetectadas:
DepuracindelasBasesdedatosdeproyectos.
Ensayo/chequeodelascuatrotipologas.
Evaluacinpornivelesdeclculos.
Validacinderesultados.
AjustedelModelo.
Anlisisydiscusin.
Amedidaquevamosavanzandoenelniveldeclculo,sevanreduciendolasdesviacionesy
erroresenelpredimensionadodecostes.
Porltimo,sereferencianacontinuacinlosajustesaplicadosalmodelo,tendenteshaciala
minimizacindelasdesviacionesdelasestimaciones,hacindolaspositivas,esdecirque
314
estnsobrelalneaquedefineel100%(costecierto)yel110%(unmximodedesviacin
positivadel10%),paraellosehanefectuadolossiguientesajustes:
Incrementoporcentualdelarepercusindelsueloparaajustar/disminuirlasdesviaciones
deloscostesdeconstruccinestimados.
Ajustesdeloscostesinternosdelabasedecostesdeconstruccin(BC.2),paradisminuir
lasdesviacionespositivasyanularlasnegativas
Interpolar entre las siete prestaciones/calidad, coeficientes intermedios para reducir los
intervalosymejorarlaprecisindelpronstico.
Asseconsiguequelosporcentajesdedesviacinseantodos,(exceptounapequeacresta
enelnivel.2),inferioresdel10%positivo.
Enelepgrafe5.5.sedesarrollanejemplosdeaplicacinprcticadelmodelo:
(Ua):1viviendaunifamiliar(2plantasystano)
(Cb):159viviendasenbloque(8plantasydosstanos)
En los ejemplos, se complementan los clculos en los cinco niveles del modelo, tanto en
modo manual (calculadora y escalmetro), como informticamente mediante hoja de
clculoExcel.
Tambinseincluyeenelepgrafe5.5,elanlisisydescripcindelaposibleaplicacindel
Modelo en otros pases, en concreto se analiza su aplicacin prctica en Alemania
(AnexoJ).
Como resumen, se confirma que se cumple la hiptesis bsica, de que con el modelo es
posible estimar los costes de cualquier proyecto de arquitectura residencial, con
desviacionesfinalesdeobrainferioresal10%.
315
6.CONCLUSINPRCTICAYTERICA
6.1.Conclusinprcticadelmodelo[Pcr.5n(Aq/Rs)]
construccin.
6.3.Tablassntesisdeaplicacindelmodelodepredimensionado
decostesenarquitecturaresidencial:(Ua+Up/Cb+Cm)
6.4.Produccincientficaylneasabiertasafuturasinvestigaciones
316
(Cpb)Conclusinprcticabsica,directamenterelacionadaconlahiptesis
principaldelainvestigacin.
(Cpp) Conclusiones prcticas parciales, relacionadas con los objetivos
sectorialesinicialmenteplanteados.
(Cpb0) Como conclusin prctica bsica, en relacin con la hiptesis
principalyconelobjetivoglobaldelainvestigacin,sehademostradoques
esposibledesarrollaruneficientemodelodepredimensionadodecostesde
construccin que desde las etapas preliminares del proyecto arquitectnico,
consigaunaltogradodefiabilidadenlaestimacindelcosterealdelaobra,
puesto que en la aplicacin prctica del modelo Pcr.5n, las desviaciones
resultantes en relacin con el coste final de liquidacin de obra han sido
inferiores al 10% , en concreto las desviaciones han oscilado en el intervalo
comprendido entre [ +5,31 % y + 8,05% ] y nicamente se ha superado
ligeramenteelumbraldel10%enelniveldecalculo.2,enelqueladesviacin
hasidodel10,42%.
En base a los objetivos sectoriales inicialmente previstos, se describen a

continuacinlasconclusionesprcticasparciales:
(Cpp1) Desdelaconcepcinoriginaldelmodelo,sehadesarrolladolaidea
prctica de superar la segunda dimensin (2D: metros cuadrados
construidos), dimensin superficial que se ha venido utilizando
tradicionalmente en las estimaciones de costes de construccin en las fases
previasdelproyectoyquetambineshabitualmenteutilizadaenlosmtodos
ymodelosdepredimensionadodecostes.
ElmodeloPcr.5n,sehadesarrolladoyconcebidoespacialmenteenlatercera
dimensin (3D: metros cbicos edificados), por cuanto este parmetro
espacial, es ms afn al proceso creativo del proyecto arquitectnico, que la
simpledimensinsuperficialdemetroscuadradosconstruidosdeobra.
(Cpp2) Tambin desde el inicio de la investigacin, se ha buscado como

objetivo crear el especfico presupuesto cierto de la obra proyectada, no
simulandooasimilandoaotraobradeparecidascaractersticasdimensionales
yconstructivas,osimplementecomparndoloconelcostedeobrasgenricas
contenidas en una base de datos estadstica, sino que Pcr.5n, construye
especficamenteelmodeloeconmicodelcostedelaobraproyectada,en
coherente correspondencia con el modelo arquitectnico del proyecto
317
sometidoaevaluacincontinua,segnlosnivelesdeclculodelmodeloyde
lafasededefinicindelproyecto,portantoelmodelosuperalosnivelesde
clculohabitualmenteutilizadosenlaestimacinestadsticadecostes.
(Cpp3)Loscostesfinalesdeobradependenglobalyconceptualmentedelos
atributosdelaarquitecturaproyectada,portantoelmodelodesdesuorigen
se ha estructurado en la idea contenida en el libro dcimo de Vitruvio,
asimilandoconceptualysimblicamentelaenvolventeexteriorconlabelleza,
elespaciointeriorconlautilidad,ylahuelladeledificioysuparteempotrada
en el terreno, con la firmeza de la obra proyectada, predimensionandeo el
coste mediante el clculo singularizado caso a caso del presupuesto
concretodeobraproyectada.
(Cpp4)Enelmodelodesarrolladoseidentificantodosloscostesdirectosde
la obra proyectada (materiales a pie de obra, mano de obra directa y
maquinaria)conloscostesestticos/deslocalizadosyloscostesdinmicos
/georeferenciados se han detallado y calculado pormenorizadamente
mediante parmetros temticos (no porcentualmente como es prctica
habitual), y ello tanto los costes dinmicos de la obra vinculados al
tiempo/plazo de ejecucin, como los costes generales de la obra y los
beneficios de la empresa constructora es decir queelmodelo incluyeen los
clculos todos los costes y gastos precisos para la estimacin finalista del
costedecontrata.
(Cpp5) El modelo Pcr.5n en cuanto a su aplicacin prctica es racional,

sencillo y rpido y as se ha verificado durante el proceso de contraste y
validacin, siendo tambin de gil manejo y fcil aplicacin en sus cinco
niveles de clculo, efectuando el clculo estimativo con los datos previos y
planos bsicos de que se dispongan en cada nivel de predimensionado, y
todoelloencontraposicinconelmtodotradicionaldeclculoanaltico,que
es lento, laborioso y adems precisa del proyecto de ejecucin terminado
paraestimarelcostedelasobrasproyectadas.
(Cpp6) En Espaa, los modelos de predimensionado de costes de

construccin estn muy poco desarrollados, y ello a pesar de que el CTE
prescribe como obligatorio la estimacin de costes por captulos en el
presupuesto del proyecto bsico, por tanto se considera conveniente y
oportunoeldesarrollotericoyaplicacinprcticademodeloscomoPcr.5n,
parafomentarennuestropaselpredimensionadodecostesporpartedelos
tcnicosproyectistas.
318
construccin.
319
6.2.Conclusintericasobrepredimensionadodecostesdeconstruccin.
Laconclusintericaseestructuraendosapartados:
(Ctg)Conclusintericageneral,directamenterelacionadaconlosobjetivos
globalesplanteados.
(Cts) Conclusin terica sectorial, vinculada a los objetivos parciales
inicialmenteformulados.
(Ctg1) El mtodo analtico tradicional de presupuestacin de proyectos,

resultaactualmentedecostosaelaboracin,delargorecorridotemporal,yno
siendo posible su empleo en las fases previas del proyecto, por tanto es
adecuado utilizar modelos de predimensionado de costes, como Pcr.5n,
basado en clculos internos analticos, pero que operan con parmetros
sintticos que simplifican enormemente el proceso de clculo y logran un
gradodeprecisinsimilaralclculotradicional.
(Ctg2) En contra de lo tradicionalmente aceptado, a igualdad de

prestaciones y calidad de las partidas que conforman la obra, los costes de
contrata por metro cuadrado construido y por metro cubico edificado de
viviendas colectivas en manzana cerrada son mayores que los costes de
viviendas colectivas en bloque abierto, puesto que en manzana cerrada los
espaciosfuncionalesestnmscomprimidosyportantosucosteunitarioes
superiorqueenlatipologadebloqueabierto.Ademsenmanzanacerrada
las dificultades de movilidad durante la ejecucin de la obra tambin
incrementa su coste de contrata, ello unido al incremento del coste de la
cimentacinymurosdecontencinmedianerosdestanos,resultanmayores
costes en manzana cerrada, que el incremento diferencial de coste
correspondientealarepercusindefachadasdelbloqueaislado.
(Ctg3) Los modelos de estimacin de costes, han de estar apoyados y

avaladosporsupropiabasedepreciosunitariosycostesdepartidasdeobra,
lo cual garantiza la actualizacin coherente de los parmetros y costes
internos del modelo, para as calcular con fiabilidad los costes vigentes y
proyectadosdelaobra.ElmodeloPcr.5n,disponedebasededatospropia,lo
queleaportacoherenciayfiabilidad.
(Ctg4) Para evitar inadmisibles desviaciones econmicas finales de obra, se

considera conveniente mejorar y detallar tanto la especfica documentacin
literal del proyecto, como los planos generales y los concretos detalles
constructivosdelaobraproyectada.Enelcasodeindefinicinoinsuficiente
320
especificacin grfica de la obra proyectada, las descripciones

pormenorizadas del estado de mediciones de las unidades de obra del
proyecto de ejecucin, totalmente terminada y apta para el uso a que se
destina,nodeberansuplantaralosplanosdelproyecto.
(Ctg5)Porltimocomoconclusintericageneral,alserloscostesdeobra
la restriccin principal que condiciona tanto el proceso normal de ejecucin
de obra, como la calidad del resultado final del producto terminado, es
preciso una mayor atencin acadmica respecto a la conoma de costes
aplicadaalaArquitectura.
Seresumenacontinuacinlasconclusionestericassectoriales,vinculadasa
losobjetivosparcialesinicialmenteformulados:
(Cts1) El modelo Pcr.5n desarrollado, supera las tradicionales
condicionamientos del clculo analtico (que no es posible su empleo en el
predimensionadodecostes),yseerigecomovirtuosoestandarteencuantoa
su fcil aplicacin prctica y certera definicin del coste final de las obras
proyectadas,eliminandoal90%laincertidumbresobreelconocimientode
lasinversionesprecisasrelativasaloscostesdeconstruccin.
Histricamente,hansidoadmitidosporleyciertosporcentajesencuantoa
las desviaciones de los costes de obra, as en feso segn libro dcimo de
Vitruvio eran como mximo admitidos sin pena para el arquitecto una
cuartaparte(<25%),comomximadesviacinporcentual.Ennuestropasla
vigente ley 3/2011 de contratos del sector pblico admite sin penalizacin
paraelcontratista,unveinteporciento(<20%).
Las actuales directivas europeas y en el clculo de la viabilidad de

promocionesinmobiliarias,lasdesviacionestampocodeberansersuperiores
aldiezporciento(<10%),pretensinqueseplanteabacomohiptesisbsica
previa,quehasidoelobjetivoprincipaldelaTesisyquesehalogradoconel
modelodesarrollado,segnsesintetizaacontinuacin:
321
NIVELDEPREDIMENSIONADO
.1 Valoracinnivelpromocin
inicial
.2 Costedecontratanivel
estudiosprevios
.3 Costesdecontratanivel
anteproyecto
.4 Costesdecontratanivel
proyectobsico
.5 Valoracinnivelpromocin
bsica
Legislacin Objetivos ModeloPcr.5n

<25%
+15/20% +8/12%
<20%
+10/15%
+8/11%
<15%
+8/10%
+6/8%
<10%
+6/10%
+5/7%
<10%
+6/10%
+5/7%
Figura6.2/1:Desviacionesporcentualescostedeobra.
Es decir, que en la aplicacin prctica del Modelo Pcr.5n , a mayor nivel de

clculo,seobtienenmenoresdesviaciones,yportantomayorprecisinenla
estimacin.
(Cts2) En relacin con el estado de la cuestin, se confirma la situacin

inicialmenteplanteada,enelproyectodeTesis,relativoaqueennuestropas
desde las publicaciones del profesor Ignacio Paricio y del profesor Enrique
Carvajal, en el ao 1971 y 1992, no se han desarrollado en nuestro pas
modelos cientficos sobre predimensionado de costes, nicamente se han
desarrolladomtodoscomercialesquecalculanporsimulacintipolgicay/o
estadstica,peronomodelizancasoacasoelclculoestimativodelconcreto
espacio proyectado , sino que las estimaciones se basan en la superficie
construidayenlacalidaddelosacabadosdelasunidadesdeobra.
Tambincitarcomoconclusinterica,enjustoreconocimientoencuantoal
vacoexistenteennuestropasenlorelativoatcnicasdepredimensionado
decostes,yqueestevacohasidocubiertohistricamenteporlosmtodos
de estimacin de costes desarrollados por los Colegios de Arquitectos, pero
dado que su objetivo era bsicamente para el clculo de honorarios,
normalmente los costes calculados de ejecucin material de la obra
proyectadaquedabanpordebajodeloscostesrealesdemercado.
sta problemtica actualmente ha sido superada gracias al esfuerzo y

concienciacin realizado por ASEMAS (Compaa aseguradora de la
responsabilidaddelosarquitectosenEspaa),queapartirdelaliberacinde
lastarifasenEspaayportantodelacadaendesusoporimperativolegalde
322
loscostesdereferenciaparaelclculodehonorarios,haidoactualizandosus
mdulosparalasestimacionesdecostesdelaobraaseguradaaloscostes
reales de mercado, al objeto de cubrir el riesgo de la obra asegurada a su
costeciertoyseguro.
Fuera de nuestro pas, s se han desarrollado mtodos y modelos de

predimensionadodecostes,quesehandetalladoenelsegundocaptulode
antecedentes/estado de la cuestin, y que tambin han quedado
referenciadosenlaBibliografa.
(Cts3) En sntesis la metodologa aplicada ha sido la tradicionalmente

utilizadaentrabajosdeinvestigacin,estructuradaentresfases:
1Introduccin/Antecedentes(Captulos1y2)
2Anlisis/Evaluacin(Captulos3,4y5)
3Sntesis/Conclusin(Captulo6)
Como conclusin terica, remarcar la importancia de la evaluacin prctica
externa de los datos y clculos tericos internos, desarrollados en el
captulo 4, para lograr el objetivo bsico e hiptesis principal de conseguir
unafiabilidadenlaestimacindecostesmayoral90%,esdecirdesviaciones
inferioresal10%sobreelcostefinaldeobra.
(Cts4) Los clculo tericos iniciales para el desarrollo del modelo, se han
realizadoporelmtodoanaltico,demedicionesdelasunidadesdeobraque
conforman los espacios funcionales, por sus precios compuestos para
diferentes prestaciones y calidades de las partidas de obra medidas y
presupuestadas.
Sintetizados estos clculos analticos pormenorizados por usos funcionales y

aplicando los coeficientes correspondientes a los parmetros temticos
resultantes de Para quin y dnde se construye? Qu y cunto se
construye?yCmoycundoseconstruye?,dancomoresultadosloscostes
tericos internos del modelo. Estos costes internos se han validado
mediante la resolucin de las incidencias detectadas en el proceso de la
investigacinyduranteelchequeo/desarrollodeloscoeficientespropiosde
cadaunodeloscinconivelesdeclculodequesecomponeelmodeloPcr.5n.
(Cts5)Paralaevaluacinprcticadelmodelo,sehancontrastadolosclculos
internosobtenidosdelcaptulo4,concostesrealesdeobras.Estosresultados
de chequeo se han analizado, discutido y validado, armonizando los
resultados mediante ajustes aplicados a los diversas fases y niveles del
323
modelo, por ltimo se han ensayado y validado los parmetros corregidos y

costes ajustados, mediante la aplicacin prctica del modelo con ejemplos
realesdeobras.
324
construccin.
6.4.Produccincientficaylneasabiertasafuturainvestigaciones
325
6.3. Tablas sntesis de aplicacin del modelo de predimensionado de

costesenarquitecturaresidencial:(Ua+Up/Cb+Cm)
Para estimar desde el momento cero y de modo sencillo una primera

aproximacindelcostedecontratadelaobraproyectada,mediantelatcnica
delpredimensionadodecoste,separtecomoorigendelaestimacindelas
tablas sntesis de aplicacin prctica del modelo, que a continuacin se
relacionanydetallansegnlascuatrotipologasdesarrolladasenelpresente
trabajo:
Unifamiliaraislada(Ua).
Unifamiliarpareada(Up).
Colectivabloque(Cb).
Colectivamanzana(Cm).
Posteriormente a esta primera aproximacin de clculo a nivel .0, en

aplicacin de la metodologa propuesta para el modelo, procedera
profundizar y perfeccionar el clculo del predimensionado del coste,
aplicandolosniveles.1a.5delmodelo,mediantemedicionessuperficialesde
envolventes, volumtricas de espacios funcionales y la huella del edificio
sobreelterreno.
326
Ejemplodeaplicacinprctica.0,contablassntesis:
VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA (Ua), situada en Huesca, (Factor

geogrfico/Fg=1,000) y ao previsto terminacin de la obra 2014 (Factor de
actualizacin de la tabla sntesis/Fa=1,000) con prestaciones/calidad:
Excelente(E)conlassiguientessuperficiesconstruidas:
Viviendaenplantabajayprimera=250m2construidos
Garajeensemistano=100m2construidos
Clculodesuperficiehomogeneizadaatodovivienda:
250m2deviviendax1,000=250m2h.V
100m2degarajex0,565=57m2h.V
Totalsumam2homogeneizados=307m2h.V
CosteextradodelatablasntesisFigura6.3/2:TipologaUnifamiliaraislada
(Ua),prestaciones/calidadExcelente(E)=1.415/m2construido.
Coste de contrata (Huesca 2014)= Scm2h.V x /m2c x Fg x Fa= 307 m2h.V x

1.415/m2construidox1,000x1,000=434.405uros(NOIVA)
Para el predimensionado de coste en otro emplazamiento y para otra fecha

diferente de terminacin de obra, bastara ponderar este resultado de
434.405 uros por el factor geogrfico del concreto emplazamiento y por el
factor de actualizacin del ao previsto de terminacin de la obra. Por
ejemplo,situamoslaviviendafamiliarenLasPalmas(Fg=1,051,segnfigura
4.2/28) y ao previsto de terminacin de la obra 2016 (Fa= 1,718 (2016) :
1,684(2014)=1,020),segnfigura4.2/30)
Costedecontrata(LasPalmas2016)=Cc(Huesca2014)xFgxFa=434.405x
1,051x1,020=465.691uros(NOIVA)
Conelejemplodescrito,setratadejustificarelcumplimientodeunodelos
objetivoscontenidoenelproyectodeTesis,relativoaqueesposiblecalcular
elpredimensionadodecostescondossimplesherramientadetrabajocomo
son un escalmetro (medir) y una sencilla calculadora (operar), y ello sin
renunciaralaaplicacinprcticadelmodelomediantehojadeclculo.
327
Ua
TIPOLOGIAVIVIENDAUNIFAMILIARaislada(2014/Fg=1,000yFa=1,684)
Prestaciones/
calidad
Valordemercadoen/m2c
.0
Sencilla
SN
Normal
NB
Buena
1.426
/
m2c
1.673
/
m2c
2.012
/
m2c
2.381
/
m2c
2.927 3.546 4.289

/
/
/
m2c m2c m2c
BA
Alta
AE
Excelente
5.094
/
m2c
6.039 7.054 8.255

/
/
/
m2c m2c m2c
EL
Lujo
LX
Excepcional
9.538
/
m2c
1.199
/
m2c
.1
Ksg(suelo/gestin)
%Srepercutidoyurb/ext
/m2cSrepercutidoyurb/exterior
2
20%
240
2,2
22%
314
2,4
24%
401
2,6
26%
523
2,8
28%
667
3
39%
878
3,2
3,4
32% 34%
1.135 1.458
3,6
36%
1.834
3,8
4
4,2
38% 40% 42%
2.295 2.821 3.467
4,4
44%
4.197
.2
/M3edificado
200
/
M3e
216
/
M3e
232
/
M3e
258
/
M3e
283
/
M3e
325
/
M3e
369
/
M3e
421
/
M3e
472
/
M3e
530
/
M3e
588
/
M3e
655
/
M3e
723
/
M3e
SN
NB
BA
AE
EL
LX
0,86
0,93
1,11
1,22
1,4
1,59
1,81
2,03
2,28
2,53
2,82
Prestaciones/
calidad
Kpq(prestaciones/
calidad)
.4
Costedecontrataen/m2c
599
648
697
774
850
976
1.108 1.262
1.415
1.589 1.763 1.966
%CostedeContratayurb/int
/
m2c
50%
/
m2c
46%
/
m2c
42%
/
m2c
39%
/
m2c
36%
/
m2c
34%
/
2c
31%
/
m2c
29%
/
m2c
28%
/
m2c
27%
/
m2c
24%
3,11
2.168
/
m2c
23%
%Gastosybeneficiospromocin
/m2cGastosybeneficiospromocin
30%
360
32%
464
34%
574
35%
715
36%
864
37% 37% 37%

1.073 1.303 1.569
36%
1.845
35% 35% 34%

2.155 2.469 2.823
33%
3.173
.3
.5
/
m2c
25%
(*)
Figura 6.3/1: Tabla sntesis global de aplicacin prctica del Modelo Pcr.5n Tipologa
Ua[S/N/B/A/E/L/X].
Ua
.0
.1
.2
.3
.4
.5
Prestaciones/calidad
Valordemercadoen/m2c
Ksg(suelo/gestin)
/m2cSrepercutidoy
urb/exterior
/M3edificado
Kpq(prestaciones/calidad)
Costedecontrataen/m2c
%CostedeContratayurb/int
%Gastosybeneficios
promocin
/m2cGastosybeneficios
promocin
Normal
1.673
/m2c
NB
2.012
/m2c
Buena
2.381
/m2c
BA
2.927
/m2c
Alta
3.546
/m2c
AE
4.289
/m2c
Excelente
5.094
/m2c
2,4
24%
2,6
26%
2,8
28%
3
39%
3,2
32%
3,4
34%
3,6
36%
401
523
667
878
1.135
1.458
1.834
232
/M3e
258
/M3e
283
/M3e
325
/M3e
369
/M3e
421
/M3e
472
/M3e
NB
BA
AE
1,11
1,22
1,4
1,59
1,81
E
2,03
697
/m2c
42%
774
/m2c
39%
850
/m2c
36%
976
/m2c
34%
1.108
/m2c
31%
1.262
/m2c
29%
1.415
/m2c
28%
34%
35%
36%
37%
37%
37%
36%
574
715
864
1.073
1.303
1.569
1.845
(*)
Figura 6.3/2: Tabla sntesis parcial de aplicacin prctica del Modelo Pcr.5n Tipologa
Ua[N/B/A/E].
328
(*)Pg+Pp+Pe=Pt=29%.EnlatablasntesiscorrespondientealatipologaUa
(Unifamiliar aislada), se ha considerado como parmetro total (Pt), el
sumatorio de los tres parmetros temticos Pg (Parmetro de gestin) + Pp
(Parmetro de proyecto) + Pe (Parmetro de ejecucin), un total del 29%,
aplicadosobreelcostedeejecucinmaterial.
SepodramodificarelvalordePt,ylosporcentajesdecadaunodelostres
parmetros temticos, aplicando los niveles .2, .3, y .4 del modelo, en los
cuales se pormenorizan y detallan los parmetros ponderadores, las
medicionesdelasenvolventes,losespaciosfuncionalesylahuelladeledificio
sobreelterreno.
329
Up
TIPOLOGIAVIVIENDAUNIFAMILIARpareada(2014/Fg=1,000yFa=1,684)
Valordemercadoen
/m2c
.0
Sencilla
SN
Normal
NB
Buena
BA
Alta
AE
Excelente
EL
Lujo
LX
Excepcional
1.144
1.361
1.596
1.919
2.272
2.793
3.384
4.092
4.860
5.762
6.730
7.876
9.100
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
2
20%
2,2
22%
2,4
24%
2,6
26%
2,8
28%
3
39%
3,2
32%
3,4
34%
3,6
36%
3,8
38%
4
40%
4,2
42%
4,4
44%
Ksg(suelo/gestin)
/m2cSrepercutidoy
urb/exterior
229
299
383
499
636
838
1.083
1.391
1.750
2.189
2.692
3.308
4.004
.2
/M3edificado
191
/M3e
206
/M3e
222
/M3e
246
270
310
352
401
/M3e /M3e /M3e /M3e /M3e
450
/M3e
505
561
625
/M3e /M3e /M3e
689
/M3e
S
0,86
572
/m2c
SN
0,93
618
/m2c
N
1
665
/m2c
NB
1,11
738
/m2c
B
1,22
811
/m2c
BA
1,4
931
/m2c
A
1,59
1.057
/m2c
AE
1,81
1.204
/m2c
E
2,03
1.350
/m2c
EL
2,28
1.516
/m2c
L
2,53
1.682
/m2c
LX
2,82
1.875
/m2c
X
3,11
2.068
/m2c
50%
46%
42%
39%
36%
34%
31%
29%
28%
27%
25%
24%
23%
30%
32%
34%
35%
36%
37%
37%
37%
36%
35%
35%
34%
33%
343
443
548
682
824
1.024
1.243
1.497
1.760
2.056
2.355
2.693
3.028
.1
.3
Kpq(prestaciones/calidad)
.4 Costedecontrataen/m2c
%CostedeContratay
urb/int
.5
%Gastosybeneficios
promocin
/m2cGastosybeneficios
promocin
(*)
Up[S/N/B/A/E/L/X].
Up
Valordemercadoen
/m2c
Ksg(suelo/gestin)
%Srepercutidoy
urb/ext
/m2cSrepercutidoy
urb/exterior
/M3edificado
Kpq
(prestaciones/calidad)
Costedecontrataen
/m2c
%CostedeContratay
urb/int
%Gastosybeneficios
promocin
.0
.1
.2
.3
.4
.5
/m2cGastosy
beneficiospromocin
Normal
NB
Buena
BA
Alta
AE
Excelente
1.596
1.919
2.272
2.793
3.384
4.092
4.860
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
2,4
2,6
2,8
3,2
3,4
3,6
24%
26%
28%
39%
32%
34%
36%
383
499
636
838
1.083
1.391
1.750
222
/M3e
246
/M3e
270
/M3e
310
/M3e
352
/M3e
401
/M3e
450
/M3e
NB
BA
AE
1,11
1,22
1,4
1,59
1,81
2,03
665
738
811
931
1.057
1.204
1.350
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
42%
39%
36%
34%
31%
29%
28%
34%
35%
36%
37%
37%
37%
36%
548
682
824
1.024
1.243
1.497
1.760
(*)
Up[N/B/A/E].
330
(*)Pg+Pp+Pe=Pt=24%.EnlatablasntesiscorrespondientealatipologaUp
(Unifamiliar pareada), se ha considerado como parmetro total (Pt), el
sobreelterreno.
331
Cb
TIPOLOGIAVIVIENDACOLECTIVAbloque(2014/Fg=1,000yFa=1,684)
.0
Valordemercadoen
/m2c
Normal
NB
Buena
BA
Alta
AE
Excele
nte
EL
Lujo
LX
Excepcio
nal
1.507
2.145
2.638
3.195
3.865
4.589
5.441
6.355
7.438
8.594
/m2c
SN
1.28
5
/m
2c
Sencilla
/m2c
1.812
/m2
c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
Ksg(suelo/gestin)
%Srepercutidoy
urb/ext
/m2cSrepercutido
yurb/exterior
2,2
2,4
2,6
2,8
3,2
3,4
3,6
3,8
4,2
4,4
20%
22%
24%
26%
28%
39%
32%
34%
36%
38%
40%
42%
44%
216
283
362
471
601
791
1.022
1.314
1.652
2.068
2.542
3.124
3.781
.2
/M3edificado
180
209
293
425
477
530
/M3e
/M3e
/M3e
/M3e
/M3e
590
/M3
e
651
/M3e
333
/M3
e
379
/M3e
232
/M3
e
255
/M3e
195
/M
3e
.3
Kpq
Costedecontrataen
/m2c
SN
NB
BA
AE
EL
LX
0,86
0,93
1,11
1,22
1,4
1,59
1,81
2,03
2,28
2,53
2,82
540
628
879
999
1.137
1.275
1.432
1.589
1.771
1.953
/m2c
697
/m2
c
766
/m2c
584
/m
2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
50%
46%
42%
39%
36%
34%
31%
29%
28%
27%
25%
24%
23%
30%
32%
34%
35%
36%
37%
37%
37%
36%
35%
35%
34%
33%
324
418
517
644
778
967
1.174
1.414
1.662
1.942
2.224
2.543
2.859
.1
.4
%CostedeContratay
urb/int
.5
%Gastosybeneficios
promocin
/m2cGastosy
beneficiospromocin
1.080
/M3e
X
3,11
(*)
Cb[S/N/B/A/E/L/X].
Cb
Valor de mercado en
/m2c
Ksg(suelo/gestin)
/m2c Srepercutido y
urb/exterior
/M3edificado
Kpq
Coste de contrata en
/m2c
% Coste de Contrata y
urb/int
% Gastos y beneficios
promocin
/m2c Gastos y
beneficiospromocin
.0
.1
.2
.3
.4
.5
Normal
NB
Buena
BA
Alta
AE
Excelente
1.507
1.812
2.145
2.638
3.195
3.865
4.589
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
2,4
24%
2,6
26%
2,8
28%
3
39%
3,2
32%
3,4
34%
3,6
36%
362
471
601
791
1.022
1.314
1.652
209
/M3e
232
/M3e
255
/M3e
293
/M3e
333
/M3e
379
/M3e
425
/M3e
NB
BA
AE
1,11
1,22
1,4
1,59
1,81
2,03
628
697
766
879
999
1.137
1.275
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
42%
39%
36%
34%
31%
29%
28%
34%
35%
36%
37%
37%
37%
36%
517
644
778
967
1.174
1.414
1.662
(*)
Cb[N/B/A/E].
332
(*)Pg+Pp+Pe=Pt=18%.EnlatablasntesiscorrespondientealatipologaCb
(Colectiva bloque), se ha considerado como parmetro total (Pt), el
sobreelterreno.
333
Cm
TIPOLOGIAVIVIENDACOLECTIVAmanzana(2014/Fg=1,000yFa=1,684)
Sencil
la
.0
Valordemercadoen
/m2c
1.109
.1
Ksg(suelo/gestin)
%Srepercutidoy
urb/ext
/m2cSrepercutido
yurb/exterior
.2
/M3edificado
.3
Kpq
Costedecontrataen
/m2c
.4
.5
%CostedeContratay
urb/int
%Gastosybeneficios
promocin
/m2cGastosy
beneficiospromocin
SN
Normal
NB
Buena
BA
Alta
AE
Excele
nte
EL
Lujo
1.548
1.861
2.203
2.709
3.282
3.969
4.714
5.588
6.527
/m2c
/m2
c
/m2
c
1.32
0
/m
2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
2,2
2,4
2,6
2,8
3,2
3,4
3,6
3,8
20%
22%
24%
26%
28%
39%
32%
34%
36%
38%
222
290
372
484
185
/M3
e
200
/M
3e
215
239
/M3
e
SN
0,86
0,93
555
617
813
1.050
342
/M3
e
262
301
/M3e
/M3e
NB
BA
1,11
1,22
600
645
716
/m2
c
/m
2c
/m2c
50%
46%
30%
333
1.350
1.697
2.124
LX
Excepciona
l
7.63
9
/m
2c
8.826
/m2c
4,2
4,4
40%
42%
44%
2.611
3.20
9
3.884
389
436
490
544
/M3e
/M3e
/M3e
/M3e
AE
EL
LX
1,4
1,59
1,81
2,03
2,28
2,53
2,82
787
903
1.026
1.167
1.309
1.471
1.632
/m2
c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
42%
39%
36%
34%
31%
29%
28%
27%
25%
24%
23%
32%
34%
35%
36%
37%
37%
37%
36%
35%
35%
34%
33%
429
531
662
799
993
1.206
1.452
1.707
1.994
2.285
2.61
2
2.937
/M3e
606
/M
3e
1.81
9
/m
2c
669
/M3e
X
3,11
(*)
2.006
/m2c
Cm[S/N/B/A/E/L/X].
Cm
Valor de mercado en
/m2c
Ksg(suelo/gestin)
/m2c Srepercutido y
urb/exterior
/M3edificado
Kpq
Coste de contrata en
/m2c
% Coste de Contrata y
urb/int
% Gastos y beneficios
promocin
/m2c Gastos y
beneficiospromocin
.0
.1
.2
.3
.4
.5
Normal
NB
Buena
BA
Alta
AE
Excelente
1.548
1.861
2.203
2.709
3.282
3.969
4.714
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
2,4
24%
2,6
26%
2,8
28%
3
39%
3,2
32%
3,4
34%
3,6
36%
372
484
617
813
1.050
1.350
1.697
215
/M3e
239
/M3e
262
/M3e
301
/M3e
342
/M3e
389
/M3e
436
/M3e
NB
BA
AE
1,11
1,22
1,4
1,59
1,81
2,03
645
716
787
903
1.026
1.167
1.309
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
/m2c
42%
39%
36%
34%
31%
29%
28%
34%
35%
36%
37%
37%
37%
36%
531
662
799
993
1.206
1.452
1.707
(*)
Figura 6.3/8: Tabla sntesis parcia del aplicacin prctica del Modelo Pcr.5n Tipologa
Cm[N/B/A/E].
334
(*)Pg+Pp+Pe=Pt=21%.EnlatablasntesiscorrespondientealatipologaCm
(Colectiva manzana), se ha considerado como parmetro total (Pt), el
sobreelterreno.
335
construccin.
336
6.4.Produccincientficaylneasabiertasafuturasinvestigaciones.
Se apuntan a continuacin las posibles lneas abiertas a futuras

investigaciones, y se consideran logrados los objetivos inicialmente
planteadosenelpresentetrabajodeinvestigacin,porcuanto:
1 Se ha cumplido la hiptesis formulada relativa a que en la aplicacin

prctica del modelo resultan desviaciones inferiores al 10% sobre el coste
final/realdelasobrasproyectadas.
2 El modelo puede ser utilizado integralmente en todos sus niveles de

estimacin de costes nicamente en alguno de sus cinco niveles por ser
autnomos cada uno de ellos, si bien se recomienda el clculo en los cinco
nivelesporeficienciaenlaprecisindelresultadodelclculo.
3 Se ha desarrollado una herramienta til de trabajo, tanto para el

cumplimientodelasdeterminacionesdelCdigoTcnicodelaEdificacin,en
lo relativo a su exigencia de incorporar al Proyecto bsico un presupuesto
aproximado por captulos, como en el clculo del presupuesto en las fases
previas al proyecto bsico, es decir en las fases de estudios previos y
anteproyecto.
4Tambinesdeaplicacinelmodeloparavaloracionesytasaciones,anlisis
de viabilidad de promociones inmobiliarias y en general cuando no se
dispongadelproyectodeejecucinysepreciselaestimaciondelcostefinal
delasobrasproyectadas.
5Esteclculoestimativo,ademsderacional,rpidoygil,hasidoevaluado
y validado positivamente con testigos/muestras externas al modelo, lo que
garantizalafiabilidadpretendidaylograda,dealmenosun90%deprecisin
enelclculodelcoste.
6 Tambin ser de aplicacin para la estimacin de los costes de

construccin de edificios de equipamientos pblicos, tanto de iniciativa
privadacomodepromocinpblica.
7Portanto,comolneasabiertasafuturasinvestigacioneselmodeloPcr.5n,
se podra adaptar y desarrollar para otros usos y tipologas diferentes a las
residenciales, lo que se propone como futuros trabajos de investigacin,
337
ampliandosuscinconivelesdeclculodepredimensionadodecostes,con
otroscinconivelesms,esdecir,llegandoalnivel.10deverificacindelos
costes finales de liquidacin de obra y del balance final de la promocin
inmobiliaria, posibilitando as la retroalimentacin del modelo al facilitar el
chequeo real y validacin de los clculos predimensionados (nivel .1 a .5),
con los resultados reales de la obra (niveles .6 a .10), dato de referencia de
capital importancia par el perfeccionamiento y eficiencia de los futuros
clculosdecostesdeobrassimilaresalaspredimensionadas.
8 La ampliacin del modelo a 10 niveles, posibilitar el control integral del

proceso, tanto durante el desarrollo del proyecto (ello ya es posible con
Pcr.5n hasta el nivel de proyecto bsico), como durante el proceso de
ejecucin de las obras proyectadas, lo cual supondr un estimable valor
aadidoparaelModelo.
Tambincitarcomoconclusinsobreproduccintcnica,laimportanciaque
ha tenido en el desarrollo de modelo el disponer de una base de datos de
precios/costes propias con la que se ha efectuado los clculo analticos
previosalaobtencin delosresultadossintticosmspropios delatcnica
del predimensionado, es decir que en los clculo analticos se han utilizado
costestambininvestigadosypublicadosenformatolibrotradicional(Vase
BibliografayAnexoD):
Banco de costos en obras de Arquitectura y Urbanismo en Espaa

(1988/1992)ANEXOD
Mtodosintticoparacalculopresupuestodereferenciaenproyectos
dearquitecturayurbanismoCOAdeMurcia(2002)ANEXOC
Base de precios/costes de construccin de la Regin de Murcia:

edificacinyurbanizacin(1992/2005)ANEXOD
ECUM .6 y .7 Programa Estimacin Costes de construccin por

UnidadesMtricas(2002/2003y2004/2005)ANEXOC
Bsicamentesehautilizadolapartedelasbasesdedatoscorrespondientea
arquitectura y edificacin, aplazando para futuras investigaciones el
predimensionado de costes de urbanizacin interior/exterior de parcelas,
como lneas abiertas a futuras investigaciones: [Pcr.5n (Ur/Ip)] y [Pcr.5n
(Ur/Ep)].
338
El modelo Pcr.5n, desarrollado para el clculo estimativo de costes de

arquitectura residencial, tambin se podr adaptar y aplicar a otros usos
diferentes al residencial, como por ejemplo edificios de equipamientos y
dotaciones pblicas (colegios, hospitales, museos...). En la ponencia
presentada al Congreso RICSCOBRA/2013 (referenciada como produccin
cientfica),seaplicaelmodeloalaestimacindecostesderestauracindelas
patologas ocasionadas sobre las Iglesias por los terremotos del da 11 de
mayo2011enlaciudaddeLorca:[Pcr.5n(Eq/Rg)].
Comoanteriormentesehaapuntado,elModelotambinsepodraadaptar
paralaestimacindecostesdeobradeurbanizacintantoalexteriorcomoal
interiordeparcelas,asimilandoelexterior/interior/empotradodesarrollado
en el modelo Pcr.5u (Aq/Rs) a sobre lnea de tierra/ plano superficie/bajo
lneadetierra.
Enlamismadireccinapuntadaparaurbanizacinsepodratambinestimar
los costes de construccin de plazas, parques y jardines: [Pcr.5n (Ur/Pj)],
comootraposiblelneaabiertaafuturasinvestigaciones.
Apuntamoscomootraposibleaplicacindelmodelo,alcontroldecalidadde
la gestin integral del proceso de diseo y desarrollo de proyectos, y
tambindurantelaejecucindeobrayellosegnnosindicelTribunalenla
prelectura de la Tesis Doctoral ampliando los 5 niveles de clculo
desarrolladosaotroscincoms:
.6(Cpe):Costesproyectoejecucin
.7(Vpe):Valoracinpromocindeejecucin
.8(Cec):Costeempresaconstructora/contratista
.9(Cfo):Costefinal/liquidacindeobra.
.10(Vfp):Valoracinfinal/liquidacindepromocin.
Para el desarrollo de esta lnea de investigacin se sugiere emplear la

metodologadegestindeprocesosymejoracontinuadelcicloPDCA(Plan
+Do+CheckyAct),segnelsiguienteesquemadeproceso(Visesa,2006):
PROCESO/Gestindeproyectos:
P=disearlasistemticadegestindelproyecto
D=llevaracabolaredaccindelproyecto
C/A=revisaryajustarlasistemticadegestindelproyecto.
Documentosasociados:
Plandecontroltcnico
339
Plan/programadecontroleconmico
Seguimientodeexpedientedelproyecto
Planificacingeneraldeproyectos
Controlydistribucindedocumentacindeproyectos.
PROCESO/Gestindedireccindeobra:
P=disearlasistemticadelprocesodedireccindeobra
D=llevaracaboladireccindelaobra.
C/A=revisaryajustarlasistemticadedireccindeobra.
Documentosasociados:
Plan/programadecontroltcnico
Plan/programadecontroleconmico
Informedeseguimientodecoordinacindeseguridadysalud
Informedeseguimientodelprogramadecontroldecalidad
Informedeseguimientodelprogramadecontroleconmico
Seguimientoexpedientedireccindeobra
Modificacionesenfasedeobra
Actasdevisitadeobra
Costededefectosypropuestadesubsanacin
Programadeusoymantenimiento
Controlydistribucindedocumentacindeobra
Como propuesta final respecto a aplicacin prctica del clculo de costes,

sera conveniente que en los planos tambin se referenciasen los coste de
cada una de las dependencias al modo y manera de cmo se acotan las
dimensiones de los diversos espacios que componen la obra proyectada, se
dibujan las caractersticas tcnicas de los sistemas constructivos e
instalaciones proyectadas, se deberan grafiar en los planos el coste de
referenciaunitarioyelcostetotaldelespaciofuncionalcomoresultadodel
productodelvolumen(3D)osuperficie(2D)porsucosteestimadoporM3eo
porm2c,yellocomopasopreviohastalaimplantacinyhabitualutilizacin
enlosestudiosdearquitecturadeprogramasCADqueintegrenlatecnologa
BIM(BuildingInformationModelind),queposibilitasimultanearelclculode
costes vinculados a una BD actualizada con el desarrollo grafico del
proyecto, representando sobre los planos los costes de referencia de las
dependencias.
340
Como sntesis de lo aqu sugerido, tambin se deberan referenciar los

costessegnusosdecadalocalproyectado,asicomolasumatotaldeestos
costes locales, en una columna numrica, situada a la derecha de la tabla
habitual de volmenes edificados y/o superficies construidas que contienen
losproyectos.
En cuanto a produccin cientfica, exponer que durante la fase final de la

investigacinrelativaalaevaluacinprcticadelmodelo,sehandesarrollado
doscomunicacionesquehansidopresentadas,aceptadasypublicadasendos
Congresosinternacionales:
CongresoSCIECONF/Junio2013Predimensionadocostesdeconstruccinde
viviendas en Espaa: aplicacin prctica del modelo Pcr.5n (Pina, 2013a,
Garca,Ramrez).
Congreso RICSCOBRA/Septiembre2013 Aplicacin de un modelo de

predimensionado de costes de construccin a la valoracin de Iglesias
afectadas por los terremotos de Lorca (Espaa) (Pina, 2013b, Garca,
Ramrez).
Posteriormente a la prelectura de la Tesis, se ha presentado y ha sido

publicada una ponencia en el IV Congreso Nacional de Patologa en la
Edificacin UCAM/Abril 2014, titulada Predimensionado costes de
reconstruccinyedificacinanuevodelaIglesiadeSantiagodeLorcaydela
CrcelviejadeMurcia:aplicacinprcticadelModeloPcr.5n(Pina,2014a).
Tambin ha sido aceptada la comunicacin titulada Aplicacin prctica del

ModeloPcr.5ndepredimensionadocostesdeconstruccin,aequipamientos
deobranueva,restauracinintegralyrehabilitacinestructural,presentada
alICongresoInternacionalsobreInvestigacinenConstruccinyTecnologa
Arquitectnicas, organizado por la Universidad Politcnica de Madrid.
ETSAM/DCTA, que se celebrara durante los das 11 al 13 de Junio/2014 en
Madrid.(Pina,2014b)
Por ltimo, como lnea abierta/continuidad natural de la presente

investigacin y publicaciones del doctorando, se pretende desarrollar el
Modelo para su aplicacin a equipamientos y obras de urbanizacin,
posibilitandoaslaestimacindelcostedeconstruccindeunamanzana,un
barrio, un distrito, y el coste de construccin de la edificacin y la
urbanizacin de un ensanche intensivo una urbanizacin extensiva.....es
341
decir predimensionar el coste global de construccin de la ciudad,

incluyendoenelclculotantolasedificacionesresidenciales,equipamientosy
dotaciones,comolascallesylosespacioslibres.
342
BIBLIOGRAFAGENRICAyTEMTICA
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5. EVALUACIN PRCTICA DEL MODELO [Pcr.5n (Aq/Rs)]: ANLISIS Y

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1. Para los casos en que el presupuesto de ejecucin de la obra

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(b) Normalmente en la obra realmente ejecutada, aparecen excesos de

(c) Durante el proceso de ejecucin de obra, se generan precios

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de la obra en las fases de estudios previos, anteproyecto y proyecto

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Debidamente cumplimentado lo anteriormente expuesto,en relacin

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