Mdulo 3

Administracin de
consorcios en P.H.
(Anexo)

3. Administracin de
consorcios en P.H.
(Anexo)
Modelo de Reglamento de Copropiedad y
Administracin (ejemplo prctico)
(Designacin originaria sobre la base de la Ley 13.5121, hoy derogada por la
vigencia del Cdigo Civil y Comercial).
Tener presente que el reglamento es un instrumento pblico y reviste
formalidades. Es confeccionado e inscripto en el registro de la propiedad
inmueble por el notario. El Reglamento se integra al ttulo suficiente de cada
unidad funcional. Los artculos que se referencian corresponden al Cdigo Civil y
Comercial.
Lo que sigue es una adaptacin completa sobre la base de la fuente indicada en
el apartado de referencia bibliogrfica.

1 Ley

N 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina. Derogada por art. 3, inc. a Ley N 26.994 B.O. 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto
de 2015, texto segn art. 1 de la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.

Reglamento de Propiedad Horizontal del Consorcio de

Propietarios [Se expresa nombre de la persona jurdica
especial y domicilio].

I. Consorcio de propietarios. Constitucin (art. 2.038 del Cdigo2). Consorcio

(art. 2.044 del Cdigo3)
Artculo 1: A los efectos de este instrumento pblico, de acuerdo a lo dispuesto
por el Cdigo Civil y Comercial, queda constituido el Consorcio de Propiedad
Horizontal que se denominar "...", integrado por los titulares del dominio
exclusivo y condminos en las partes comunes en las proporciones que se
establecen en el presente instrumento, todo lo cual acreditarn con las
respectivas escrituras pblicas debidamente inscriptas en los pertinentes
registros. En caso de transmisin del dominio, el sucesor ocupar ipso jure su
lugar en la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisicin. El presente
integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional.

II. Divisin del edificio (art. 2039, 2040 y concordantes4)

Artculo 2: El edificio de la calle (...) se desarrolla [Memoria descriptiva] en ()
plantas, a saber: planta stano, planta baja, diez pisos altos y azoteas, segn
resulta del plano que pasa a ser parte del presente documento, firmado por el...
matrcula N...., el que en copia se agrega a esta escritura. El edificio se divide
a su vez de la siguiente manera:
a) Unidades funcionales (art. 2.0395): El edificio, a los efectos de la
determinacin de sectores independientes de propiedad exclusiva, se
divide en unidades, las que, enumeradas correlativamente del (...) al (),
tienen la ubicacin y distribucin que surge del aludido plano. Se
establecen, adems, en el mismo las siguientes superficies propias: para
la unidad funcional N 1 () m; para la unidad funcional N () m, ().
b) Cosa y partes comunes (art. 2.0406): [Sobre estas cosas ningn
propietario puede alegar derecho exclusivo].

Art. 2.038. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 2.044. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
4 Art. 2.039 y ss. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
5 Art. 2.039. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
6 Art. 2.040. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
3

Cosas y partes necesariamente comunes (art. 2.0417): se consideran de

propiedad comn de los integrantes del Consorcio los siguientes:
1) el terreno, los cimientos y estructura del edificio, columnas, vigas,
losas, etctera;
2) los muros del edificio en toda su extensin, sean divisorios de las
propiedad, sea que separen las distintas unidades entre s o bien
que separen las unidades de los sectores de propiedad comn,
sean estos o no de uso exclusivo;
3) los techos y azoteas del edificio;
4) la entrada principal y su pasaje;
5) la escalera de acceso a las unidades;
6) los palieres de entrada de las unidades, as como los de acceso a
las dependencias de servicio de los mismos; ().
Cosas y partes comunes no indispensables (art. 2.0428).

III. Destino de las diferentes partes del edificio

a) Sectores de propiedad exclusiva (art. 2.0439):
Artculo 3: Los sectores de propiedad exclusiva sern destinados por sus
respectivos propietarios para vivienda nicamente, ejerciendo en cuanto
a ellos los derechos que emergen del dominio, con las limitaciones
establecidas en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin y las que resulten
de leyes especiales y de lo dispuesto en el presente Reglamento de
Propiedad Horizontal. ()
Artculo 4: Queda terminantemente prohibido a los propietarios y/u
ocupantes a cualquier ttulo de los sectores de propiedad exclusiva
instalar en los mismos: negocios, oficinas, consultorios y/o estudios
profesionales, cualquiera fuere la ndole de los mismos, aunque sea como
complemento de la vivienda. (...)
Artculo 5: Se requerir la autorizacin de los propietarios que se
representen, cuyos votos a favor de esta deben ser de no menos de las
dos terceras partes de los presentes, aplicndose a los efectos del
cmputo los porcentuales establecidos en () para que los propietarios
7

Art. 2.041. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 2.042. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
9 Art. 2.043. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
8

puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades

resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes, en cuyo
caso deber observarse lo dispuesto en (...).
b) Sectores de cosas y partes comunes:
Artculo 6: Son los especificados en el () del presente Reglamento. El
uso de los sectores y/o servicios comunes se practicar de acuerdo con el
sentido y limitaciones que indica el (), con sujecin a los detalles que se
establecen en el Reglamento interno del edificio, a efectos de (...). En el
espacio comn destinado a guardacoches sito en la planta stano,
podrn guardarse automviles, y corresponder a cada propietario el
derecho de guardar un automvil de pasajeros de tamao comn,
estando expresamente prohibido ceder este derecho, aun en forma
gratuita, a personas extraas al Consorcio de Propietarios.
Los gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y
mantenimiento del garaje, como puede ser el sueldo del personal que se
contrate para su atencin, electricidad, tiles de limpieza, impuestos que
graven dicho destino, etctera, sern abonados en partes iguales por los
propietarios de los respectivos automviles. Si hubiera algn propietario
que adquiriera el derecho de guardar ms de un automvil, contribuir
con tantas partes como automviles tuviere con el aludido derecho.
c) Sectores de propiedad comn cuyo uso pertenece exclusivamente al
propietario que se indica:
Artculo 7: Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los
propietarios o de quienes depende la posesin, tenencia o uso y goce que
no sea a ttulo de dueo de las unidades que se indican, los siguientes:
PATIOS: ()
BALCONES: ()
Artculo 8: La divisin del edificio consignada en el () no podr
modificarse sino por la resolucin unnime de todos los propietarios.
Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los
propietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad
de propiedad exclusiva, no variar la responsabilidad que el titular del
dominio tiene ante el Consorcio de acuerdo con lo establecido en el
presente Reglamento.

IV. Porcentuales
Artculo 9: Estando integrado el edificio por una unidad destinada a negocio
comercial y (...) a vivienda, lo que trae aparejado un uso diferencial de ciertos
sectores y/o servicios del mismo, el presente artculo se subdivide en dos incisos,
cada uno de los cuales determina el porcentual que corresponde a las unidades
en l incluidas:
a) Unidad N. 1 (local) el... %; Unidad N. 2 el... %; [etc., etc.].
b) Unidad N. 3 el... %; Unidad N. 4 el... %; [etc., etc.]. Los indicados
porcentuales son el resultado de la proporcin que representa la
superficie propia de las unidades en cada inciso incluidas, con relacin a
la suma de las superficies propias de todas las unidades contempladas en
el respectivo inciso.
Artculo 10: Los porcentuales establecidos en el inciso "a" del artculo anterior
determinan:
a) el valor proporcional de cada unidad con relacin al valor del conjunto;
b) el valor proporcional del derecho de cada propietario sobre los sectores,
servicios y/o cosas comunes del edificio;
c) el valor del voto emitido en las Asambleas, conforme a lo que dispone el
artculo () del presente Reglamento de P.H.

V. Cargas comunes y contribucin a las mismas

Artculo 11: (art. 2.04810) Cada propietario est obligado a contribuir al pago de
las "cargas comunes" que devengue el uso, mantenimiento y administracin del
edificio, en la proporcin que resulte de aplicar a ellas el porcentual que
corresponde para su respectiva unidad en los incisos () del (), segn cul de
ellos fuera aplicable de acuerdo a lo que ms adelante se dispone.
Artculo 12: (art. 2.05011) La obligacin del pago de las expensas es de exclusiva
responsabilidad de los propietarios, (...).
Artculo 13: La liquidacin de expensas es suficiente instrumento de prueba con
respecto a la deuda que cada uno de los propietarios mantiene para con el
Consorcio; por lo que, una vez entregada la misma, es responsabilidad de cada
uno de pagar lo que le cabe, y no del administrador reclamar por su pago. [No
obstante, corre el certificado de deuda ttulo ejecutivo- art. 2.048, in fine12].
10

Art. 2.048. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 2.050. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
12 Art. 2.048. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
11

Artculo 14: De acuerdo a lo establecido en el art. 2.049 del Cdigo13 ().

Artculo 15: Los gastos que se originen por las causas que a continuacin se
indican, sern soportados por los propietarios en la proporcin que resulte de
aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el () del presente
Reglamento:
1) Gastos de Administracin: ().
2) Impuestos, tasas y contribuciones: ().
3) Reparaciones y reposiciones: ().
4) Obras Nuevas: (...).
5) Innovaciones y mejoras: [Las que fueran autorizadas en condiciones
reglamentarias].
6) Crditos hipotecarios: [P. ej.: El pago de los servicios de amortizacin de
capital y/o pago de intereses, cuando el gravamen se haya constituido
sobre el inmueble considerado en su conjunto].
7) Gastos de reconstruccin: ().
8) Sueldos y cargas sociales del personal de portera: ().
9) Otros gastos: [P. ej.: Seguridad].
Artculo 16: Los gastos que se originen por las causas que a continuacin se
indican, sern soportados exclusivamente por los propietarios de las unidades
enumeradas en el artculo () y en la proporcin que resulte de aplicar a los
mismos los porcentuales all expresados: ().
Artculo 17: Los gastos de conservacin y/o reposicin que se realicen en los
sectores y/o cosas de propiedad comn, sean o no de uso exclusivo de algn
propietario, sern soportados por todos los propietarios en la proporcin
establecida en el artculo () del presente Reglamento (...), con la excepcin de
().

VI. Publicidad. Local comercial

Artculo 18: La unidad... destinada a local de negocio podr colocar letreros
anunciadores de su actividad, que debern ser previamente aprobados por el
Administrador, conforme la indicaciones que se aqu se reglamentan (...),

13

Art. 2.049. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

contando con la autorizacin del ente administrativo comunal que habilite la

misma.

VII. Determinacin del monto de la contribucin de los propietarios, forma y

plazos para su pago
Artculo 19: A los efectos de la determinacin del monto con que cada
propietario deber contribuir al pago de las expensas por "cargas comunes", se
proceder en la siguiente forma: el Administrador someter anualmente a la
Asamblea General Ordinaria de Propietarios a un clculo del monto que
presumiblemente insumirn las cargas comunes en el ejercicio venidero.
Aprobado dicho clculo, su monto se dividir en cuatro o doce cuotas,
obligndose cada propietario a abonar por adelantado, entre el da 1 y 10 de
cada mes o trimestre, la suma que resulte de aplicar el porcentual que
corresponde a su unidad, es decir, la cuarta o doceava parte del monto calculado,
redondeando cantidades, debiendo ajustarse los saldos al resultado que arroje
el balance que apruebe la Asamblea.
Artculo 20: El propietario que no cumpliera, en los 10 primeros das corridos
luego de comenzado cada perodo, con el pago de las cuotas establecidas para
gastos ordinarios y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el
fondo de reserva en los plazos previstos en el artculo anterior y/o con el aporte
que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos
previstos en el artculo anterior y/o con los que le corresponden para gastos
extraordinarios en los plazos que fije la Asamblea y/o con el pago de toda otra
suma por cualquier concepto vinculada a la propiedad del inmueble, se
constituir en mora de pleno derecho y abonar, desde la fecha en que debi
efectuarse el pago y hasta que satisfaga su deuda, una multa contractual, a favor
de quien resultara haber adelantado los fondos, del 2 % mensual de la deuda.
El Administrador podr liquidar y cobrar dicha multa al percibir cada pago o bien
incluirla al practicar la liquidacin general del Consorcio, sin que la circunstancia
de recibir los pagos sin reserva enerve su derecho de liquidar y cobrar la multa
posteriormente, pudiendo tambin cargar al propietario moroso los gastos
extrajudiciales, como por ejemplo: telegramas colacionados, honorarios de
abogados u otros profesionales que intervengan en trmites de tal carcter.
Sin perjuicio de ello, una vez transcurridos diez das corridos desde la fecha
mxima en que debi realizarse el pago, previa notificacin por telegrama
colacionado o por otra forma fehaciente que le har el administrador, el
propietario moroso podr ser demandado por la va ejecutiva, y para obtener el
cobro, el Consorcio podr solicitar el embargo de bienes del deudor y su
inhibicin general y/o la venta en pblico remate del departamento de su
pertenencia, o de otros bienes que tuviese. ().

Ser ttulo ejecutivo para el cobro, el certificado de deudas expedido por el

Administrador, con constancia de la cantidad lquida exigible. (Art. 2.048 in
fine14).
Las prrrogas o plazos que el Administrador y/o el Consorcio concedan, as como
los pagos que reciban en cualquier forma y condiciones, no importarn novacin
en ningn caso.
Artculo 21: Al procederse a suscribir las escrituras traslativas de dominio por las
que el edificio quede sujeto al derecho real de propiedad horizontal, su
adquirente deber abonar, como adelanto, en concepto de contribucin al pago
de las "cargas comunes", el... % que resulte del presupuesto estimado por el
Administrador, cantidad que se ajustar al resultado que arroje el balance que la
primera Asamblea apruebe.
En las sucesivas ventas de cada unidad, su adquirente, en oportunidad de
suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, deber abonar el importe
de un trimestre para contribuir al pago de las "cargas comunes", si aqul
estuviera ya determinado, o el... % del presupuesto existente.

VIII. Impuestos, gastos y reparaciones a cargo exclusivo de cada propietario

Artculo 22: Los gastos de conservacin y reparacin que se realicen en las partes
de propiedad exclusiva de las unidades, as como los impuestos que graven a las
mismas, estarn a cargo del respectivo propietario, salvo el supuesto
contemplado en el artculo siguiente. (Art. 2.048, primera parte15).

IX. Responsabilidad por daos producidos

Artculo 23: Los daos que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad
comn sean o no de uso exclusivo de algn propietario, as como las que se
ocasionen en las partes de propiedad exclusiva, debern ser resarcidos por el
causante del dao, ya sea que estos provengan de los hechos y/o de la propia
negligencia o bien de los de las personas de sus empleados, huspedes, personal
de servicio, inquilinos o visitantes particulares. En el supuesto de que no pueda
individualizarse el causante del dao, los gastos originados por los motivos
expresados sern soportados por todos los propietarios, a efecto de lo cual se
aplicarn los porcentuales establecidos en el artculo (...) del presente
reglamento.

14
15

Art. 2.048. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 2.048. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

X. Venta, cesin y/o transferencia de las unidades

Artculo 24: En caso de venta, cesin y/o transferencia de alguna unidad, su
propietario queda obligado a comunicar al Administrador, con la debida
anticipacin, el nombre, apellido y domicilio del adquirente y escribano
designado para suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, y deber,
asimismo, exigir del adquirente que en la escritura exprese conformidad al
presente reglamento, de acuerdo con lo cual quedar obligado a ceder a aquel
su cuota parte en los fondos de reserva de la Administracin para la atencin de
los gastos comunes y extraordinarios, si los hubiera.
Artculo 25: Es condicin indispensable, para la transferencia del dominio de las
unidades, que a la respectiva escritura se agregue el presente reglamento, el
certificado expedido por el Administrador sobre inexistencia de deudas por
gastos y expensas comunes, como as tambin la copia completa del Libro de
Actas y/o decisiones judiciales y extrajudiciales en relacin a la unidad funcional
y/o el Consorcio.

XI. Seguro contra incendios

Artculo 26: El edificio deber estar permanentemente asegurado contra
incendios por la suma que resuelva la Asamblea, la que no podr ser inferior a la
valuacin establecida para el inmueble a los efectos del pago de la contribucin
inmobiliaria o similar. Le compete al Administrador la celebracin del seguro. El
pago de las primas correspondientes estar a cargo de los propietarios en las
proporciones establecidas en el () de este Reglamento. Si la prima se viera
aumentada en razn del destino dado a alguna unidad, dicho aumento estar a
cargo exclusivo del propietario de la unidad causante del aumento.

XII. Obligaciones a cargo de los propietarios (Art. 2.04616)

Artculo 27: Cada propietario se obliga, asimismo, a:
a) Comunicar al Administrador su nombre y apellido, as como el domicilio
que constituye a efectos de las notificaciones y/o citaciones a que
hubiere lugar, tenindose por constituido el del departamento en caso
de silencio. Estas constancias debern ser consignadas por el
Administrador en el Registro de Propietarios que deber llevar.
b) Comunicar al Administrador el nombre y apellido de la persona a quien
haya cedido y/o locado el uso de la unidad.

16

Art. 2.046. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

c) ().

XIII. Obligaciones del administrador (Art. 2.04717)

Artculo 28: En el ejercicio de sus funciones, el Administrador deber:
a) ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios
conforme lo previsto en el Reglamento ();
b) atender a la conservacin de las partes comunes, resguardando la
seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las
normas vigentes;
c) asegurar al edificio contra incendio y accidentes, y al personal
dependiente del Consorcio y terceros;
d) llevar, en debida forma, los libros del Consorcio, conforme las normas
vigentes;
e) llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el
que ser exhibido al comienzo de cada Asamblea, a fin de que los
copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes
que se presenten;
f) conservar toda la documentacin del Consorcio ().
Artculo 29: Las liquidaciones de expensas contendrn:
a) Datos del administrador (nombre, domicilio, telfono, CUIT, N. de
inscripcin en el Registro).
b) CUIT del Consorcio y Clave de Identificacin del Consorcio en el Sindicato
nico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
c) Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual
correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al
mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiere, se detallarn los
depsitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de
pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por
la Asamblea de Propietarios.
d) Detalle del estado contable del Consorcio, y especificacin detallada de
los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
e) Nombre y cargo del personal del Consorcio, con indicacin de la categora
del edificio, CUIL, sueldo bsico, horas extras detalladas, perodo al que
17

Art. 2.047. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

10

corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales

a cargo del Consorcio.
f) Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas,
con indicacin del nombre de la empresa, direccin, CUIT o CUIL, N. de
matrcula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su
caso, cantidad de cuotas y nmero de cuota abonada que se abona.
g) Detalle de pagos por seguros, con indicacin del nombre de la compaa,
nmero de pliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de
vencimiento de la pliza y nmero de la cuota que se abona.
h) El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, el cual se
ajusta a la normativa vigente y contiene sus datos personales, CUIT,
nmero de inscripcin en el Registro de Administradores, con
consignacin de su situacin fiscal, importe total y perodo al que
corresponde.
i) Los recibos de pagos de expensas, que deben ser numerados, donde
conste el mes que se abona y los datos personales, firma aclarada del
administrador, su CUIL o CUIT y nmero de inscripcin en el Registro
creado por esta Ley.
j) En caso de que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas
en los que el Consorcio sea parte, se indicarn en la liquidacin mensual
todos los datos del mismo (nmero de juzgado interviniente y
expediente, cartula, objeto y estado) y capital reclamado. En caso de
sentencia favorable al Consorcio, el administrador debe depositar, en la
cuenta bancaria del Consorcio, el monto percibido, ms sus accesorias,
costos y costas dentro de los dos (2) das hbiles desde su percepcin.
k) El resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio
correspondiente al mes anterior.
l) El detalle de las cuentas corrientes de los convenios de pago (monto
acordado, cuotas, pagos y saldos).
m) Rbrica en cada una de las fojas que conformen las liquidaciones de
expensas.

XIV. Representacin
Artculo 30: Son rgano de representacin y administracin de la comunidad:

11

a) la asamblea (art. 2.05818);

b) el consejo de copropietarios (art. 2.06419);
c) el administrador (art. 2.06520).
Artculo 31: Designacin y remocin (art. 2.06621; ver art. 2.064, inc. d22).
Artculo 32: El Administrador proceder como representante legal del Consorcio
de Propietarios (art. 2.06523). Son derechos y obligaciones del Administrador,
adems de los expresamente consignados en las normas citadas, los siguientes:
().
Artculo 33: El Administrador representante legal del Consorcio queda
expresamente facultado para actuar por s mismo o por medio de un apoderado,
en representacin del Consorcio, en todos los asuntos judiciales y/o
administrativos que tenga pendiente o se le susciten en adelante, de cualquier
fuero y jurisdiccin que sean, incluso Tribunales del Trabajo, Municipal de faltas
y de Polica Administrativa y Comisiones de Conciliacin, a cuyo efecto se lo
faculta para presentarse ante ().

XV. Consejo de copropietarios

Artculo 34: A efectos de una mejor gestin interna entre el Consorcio de
propietarios y el Administrador, se constituir un Consejo de propietarios
conformado mnimamente por un presidente y dos vocales, pudiendo
aumentarse su nmero siempre en forma impar. Dicho Consejo cumplir la
funcin de () (art. 2.06424).
Es condicin sine qua non para formar parte del Consejo de propietarios:
1) ser copropietario;
2) habitar en el edificio;
3) no tener litigios con el Consorcio ni con terceros;
4) tener las expensas al da.

18

Art. 2.058. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 2.064. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
20 Art. 2.065. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
21 Art. 2.066. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
22 Art. 2.064, inc. d. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
23 Art. 2.065. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
24 Art. 2.064. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
19

12

XVI. Ejercicio financiero

Artculo 35: Cada ejercicio financiero durar un ao, y es menester la Asamblea
fijar la fecha de iniciacin y vencimiento del mismo, la que slo podr ser
modificada por ella; en caso contrario, ser tomada, como naturalmente vlida,
la del 31 de diciembre como fecha de cierre.

XVII. Fondo de reserva

Artculo 36: Para la atencin de gastos extraordinarios, indemnizaciones y
despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, deber constituirse un fondo
de reserva en forma de una contribucin ajena a la ordinaria. Sobre el particular
resolver anualmente la Asamblea Ordinaria, debiendo expedirse acerca del
monto de dicho fondo y la forma de pago del mismo. El fondo de reserva quedar
depositado en una cuenta a nombre del Consorcio. El Administrador, previa
autorizacin por Asamblea o del Consejo de Copropietarios, si esta as lo
dispusiese, podr hacer uso del mismo conforme lo dispuesto () y/o para
compensar las deudas del Consorcio para con l, en cuyo caso, deber rendir
cuenta del mismo en oportunidad de celebrarse la Asamblea General Ordinaria.

XVIII. Poder para la modificacin del reglamento

Artculo 37: Para el cumplimiento de las resoluciones de la Asamblea que
importen una nueva modificacin del presente Reglamento, el Consorcio
confiere, desde ya, poder a dos cualesquiera de sus integrantes, para que, una
vez acreditada su condicin de tales ante el escribano interviniente, otorguen de
manera conjunta la escritura modificatoria pertinente. (Ver art. 2.05725).

XIX. Asamblea de propietarios

Artculo 38: Los propietarios, para sus deliberaciones y decisiones, celebrarn
Asamblea Ordinaria, que tendr lugar bajo los mismos principios en orden a
convocatoria y constitucin. En la primera Asamblea que celebre, el Consorcio
deber fijar el mes de cada ao en que se realizarn las ordinarias en el futuro,
teniendo en cuenta que debern mediar, entre el cierre del ejercicio y el mes
fijado, por lo menos dos meses. Acerca de la forma de llevarse a cabo las
Asambleas, se establece lo siguiente: (arts. 2.058/59/60/61/62/6326).

25
26

Art. 2.057. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Arts. 2.058 a 2.063. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

13

a) Citacin y lugar: la citacin, con indicacin del carcter y asuntos a

tratarse, se remitir por intermedio del Administrador a los integrantes
del Consorcio ().
b) Asamblea:
1) Asambleas Generales Ordinarias: tendrn lugar en las
oportunidades sealadas. En estas Asambleas sern considerados
la rendicin de cuentas e informe que presente el Administrador
relativos al ejercicio vencido, as como tambin el plan de gastos
para el ejercicio venidero, a fin de adjuntar al mismo, una vez
aprobado, las cuotas correspondientes a los distintos
departamentos.
2) Si fracasara la primera convocatoria por falta de qurum, se
celebrar la Asamblea media hora despus en segunda
convocatoria. Esta segunda convocatoria tendr lugar cualquiera
sea el nmero de propietarios presentes y/o porcentaje que les
corresponda de acuerdo al artculo (). En segunda convocatoria,
quedarn aprobados la rendicin de cuentas y el plan de gastos
presentado por el Administrador, si no media en su contra la
mitad ms uno de los votos de los asistentes del Consorcio. En el
caso en que no concurriera ninguno de los propietarios a la
segunda convocatoria se proceder de la siguiente manera ()
3) El Administrador dejar constancia en el Libro de Actas, con
transcripcin del orden del da, en cuyo caso la rendicin de
cuentas y el plan de gastos presentados quedarn aprobados ().
c) Presidencia: las Asambleas sern presididas por uno de los propietarios o
el Administrador, si as se lo dispusiese, y deber, en el acto de
constitucin de las mismas, procederse a la designacin de un Secretario
y dos propietarios para firmar el acta junto al Presidente. El Presidente
tendr a su cargo la direccin de las deliberaciones de la Asamblea.
Durante las deliberaciones, el Presidente tendr voz, pero no voto,
excepto cuando fuere propietario.
Reglas para deliberar: las reglas para deliberaciones sern sancionadas
por los propietarios constituidos en reunin.
d) Qurum: el qurum necesario para poder sesionar se establece con la
presencia de un nmero de integrantes del Consorcio cuyos votos
representen ms del 50 %. Se excepta: el supuesto contemplado en el
inciso "b" del presente artculo, relativo a la segunda convocatoria.
e) Cmputo de votos: cualquiera sea la clase del asunto sometido a la
consideracin de los integrantes del Consorcio, as como la mayora

14

exigida por este Reglamento, el voto de cada propietario valdr tanto

como cuanto represente el porcentual asignado a la unidad propiedad de
aquel en el artculo (). Para poder votar, el propietario deber estar al
da con los pagos al administrador.
f) Mayoras necesarias:
1) Unanimidad: se requiere el voto de todos los integrantes del
Consorcio para resolver sobre los siguientes asuntos: ().
0) Mayora de dos tercios: se requieren los 2/3 de votos de los
integrantes del Consorcio para resolver sobre los siguientes
asuntos: ().
0) Simple mayora: se requiere el voto de la simple mayora de los
presentes en las Asambleas para resolver cualquier otro ().
g) Representacin: los propietarios podrn ser representados en las
reuniones, bajo su expreso consentimiento, por mandatarios, para lo cual
ser suficiente la presentacin de una carta poder con la firma certificada
por escribano pblico, banco o por el Administrador. Un mismo
mandatario no podr actuar como representante de ningn propietario.
En caso de existir establecido un condominio por alguna de las unidades,
los titulares de l debern unificar representacin. (Ver art. 2.056, inc. m,
n, , o, p27).

XX. Clusula especial

Artculo 39: Es condicin especial para la validez de los acuerdos que por el
presente Reglamento requieren unanimidad para resolver, as como para los
referentes a los extremos que establece el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
().

XXI. Certificados (art. 2.067, inc. L28)

Artculo 40: El Administrador queda autorizado para expedir, bajo las
responsabilidades a que hubiere lugar, las siguientes certificaciones:
1) certificados sobre deudas por expensas comunes;
2) el certificado de las copias de las actas de la Asamblea.

27
28

Art. 2.056. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

Art. 2.067, inc. l. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

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XXII. Responsabilidad del nudo propietario

Artculo 41: En caso de usufructo, habitacin, anticresis, locacin, comodato o
de cualquier otra clase de acto, hecho o convencin que confiera posesin,
tenencia o uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a ttulo de
dueo, no tendrn intervencin en el Consorcio los titulares de aquellos
derechos, por lo que permanecer el nudo de propietarios, en cuanto a sus
relaciones con la entidad, con la plenitud de las responsabilidades y obligaciones
para con ella y en el ejercicio de todos sus derechos de propietario, cualesquiera
sean los trminos de los contratos celebrados con terceros.

XXIII. Jurisdiccin
Artculo 42: El hecho de ser titular del dominio exclusivo de cada una de las
unidades del presente edificio e integrante del Consorcio, como propietario del
terreno y las cosas comunes del edificio, importa el conocimiento y aceptacin
de este Reglamento, como as tambin la obligacin de someterse, para toda
cuestin judicial o extrajudicial propia de este instrumento, a la jurisdiccin de
los Tribunales Ordinarios de... con exclusin de toda otra ().

XXIV. Administrador y seguro

Artculo 43:
a) Por este acto se designa como Administrador y Representante Legal del
Consorcio de Propietarios a..., quien constituye domicilio en la calle...,
que proceder como mandatario a todos los efectos previstos ().
Asimismo, en el indicado queda fijado el domicilio legal del Consorcio.
b) El Administrador y Representante Legal del Consorcio de Propietarios
percibir, como retribucin por sus servicios, los honorarios que resulten
de la decisin de la simple mayora de los presentes en una asamblea.
c) El edificio se encuentra actualmente asegurado contra riesgo de
incendios, bajo pliza N.... de la Compaa..., con vencimiento el... A su
vez, los integrantes del Consorcio se obligan a reembolsar al anterior
propietario lo abonado en concepto de prima, en las proporciones
establecidas en el artculo () del presente, a partir de la fecha de
posesin o de las respectivas escrituras, segn sea el caso.

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XXIV. Clusulas especiales

Artculo 44: Sobre el administrador: si quien oficiase de representante legal del
consorcio fuese un copropietario, deber delegar la representacin de su unidad
funcional y/o complementaria en un tercero-, y no podr representar a otros ni
incidir por medio de votos bajo ninguna circunstancia.
Artculo 45: Sobre el encargado y proveedores de servicio: ningn propietario o
familiar directo podr ejercer funciones de encargado, como as tampoco
proveer servicio de ningn tipo y especie para con el Consorcio. Al mismo
tiempo, ningn encargado o familiar directo podr adquirir bienes en el edificio
mientras este desempee sus tareas bajo relacin de dependencia.
Artculo 46: Los poseedores de boleto de compra-venta no podrn representar
a sus unidades funcionales a menos que el nudo propietario les otorgue un poder
especial para ello refrendado por escribano pblico.
Artculo 47: La administracin se presume por un ao a partir de la fecha de
nombramiento, por lo cual el administrador deber llamar a Asamblea dentro de
los 30 das anteriores a la fecha de caducidad de su mandato, para ratificar su
cargo. El no cumplimiento de esta disposicin implica su remocin automtica,
motivo por el cual deber hacer entrega del Libro de Actas a los miembros del
Consejo de copropietarios en un plazo no mayor a las 72 horas, para que
convoquen a Asamblea Extraordinaria al solo efecto de designar un nuevo
representante y efectuar la respectiva liquidacin final o definitiva, conforme
determina el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
Artculo 48: La aceptacin por parte del Consorcio de la renuncia del
administrador no supone la aprobacin de la Rendicin de Cuentas Definitiva ni
lo exonera. La misma quedar sujeta a la primera Asamblea que realice el
Administrador que lo reemplace, la cual deber convocarse dentro de los 30 das
de entregada la misma y en una Asamblea Extraordinaria convocada a ese solo
efecto.
Artculo 49: Para los casos en que la administracin del Consorcio recaiga sobre
un propietario, este no podr representar a su Unidad Funcional, y quien lo haga,
cualquiera fuese la condicin, tendr voz y voto, salvo en lo que concierna a la
gestin administrativa.
Artculo 50: Todo aquel sobre quien recaiga la responsabilidad de administrar
quedar automticamente inhibido de representarse a s mismo, si fuese
copropietario, o de representar a un tercero.
Artculo 51: Bajo ningn concepto se aceptan los cargos mltiples,
independientemente que fueren en forma explcita o implcita, gratuita u
onerosa.

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Artculo 52: En caso de renuncia, retiro o despido, el encargado saliente deber

abandonar la unidad funcional destinada, en un plazo no mayor a los 30 das,
previa comunicacin fehaciente del administrador.
Artculo 53: Las unidades funcionales ubicadas en la planta baja que bajo ningn
contexto utilizaran ascensor quedarn exceptuadas de los gastos atinentes a su
uso y mantenimiento.
Artculo 54: En caso de corresponderle al Consorcio el cargo de una reposicin,
esta se har conforme a los materiales de obra originales al momento de su
inauguracin. Toda diferencia extraordinaria, originada por la razn que fuese,
en la cual el Consorcio no haya intervenido ni dado con anterioridad
consentimiento explcito ya fuese a travs del Administrador o la Asamblea,
corre por exclusiva cuenta del copropietario; motivo por el cual el Consorcio
responder reponiendo la pieza original, un smil o reintegrando el valor en
mercado de la misma. Si la diferencia fuese visiblemente contrastable o el
copropietario no pudiese afrontar el monto de la misma, deber dirimirse la
cuestin por va de una Asamblea convocada a ese solo fin. Y si aun as no se
llegase a un acuerdo de partes, el Administrador estar facultado a resolver por
s el nudo del conflicto, pero bajo ninguna circunstancia la reposicin se ver
impedida de efectuarse en su totalidad.
Artculo 55: Queda absoluta y terminantemente prohibido contratar al
encargado para realizar trabajos particulares dentro del edificio,
independientemente de que fueren estos de carcter privado o consorciales.
Artculo 56: El encargado no podr contratar ni administrar, bajo ningn motivo
o pretexto, proveedores de servicio, ya que esta es responsabilidad exclusiva del
administrador.
Artculo 57: Los gastos generados por negligencia de los copropietarios que
afecten los bienes del Consorcio sern derivados como gastos particulares y
sufrirn los mismos rigores que las expensas.
Artculo 58: El inters generado por mora se sumar al capital en concepto
indemnizatorio con respecto al resto de los copropietarios que se vean obligados
de manera forzosa a soportar financieramente las expensas del moroso. Este
inters asumir una doble funcin: salvaguardar el valor del capital adeudado
contra la inflacin y reparar el dao causado por la mora, toda vez que el
Consorcio no est obligado a descapitalizarse ni a ser solidario con respecto al
daoso.
Artculo 59: Para evitar la especulacin financiera, se prohben los pagos
parciales.
Artculo 60: En caso de ausencia injustificada del administrador en cualquier caso
y bajo cualquier circunstancia, y previamente advertido el mismo, por medio

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fehaciente, de su falta por parte de cualquiera de los copropietarios, este

quedar automticamente removido del cargo y los copropietarios podrn
reasumir su mandato mediante auto-convocatoria con plazo y qurum mnimo
por medio de acta volante, la cual deber ser protocolizada por escribano pblico
bajo condicin de ser transcripta ntegramente en el Libro de Actas luego de su
recuperacin o en uno nuevo en su defecto.
Artculo 61: Responsabilidad ante daos y perjuicios: en caso de daos y/o
perjuicios cuya responsabilidad no pueda identificarse, se aplicar lo normado
en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Si suceden internamente, ser sobre
la unidad funcional, y si suceden externamente, el Consorcio responder por el
conjunto sin oposicin.

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Referencia
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Comentado. (2014). [J.C. Rivera, G. Medina (Dirs.),
y M. Esper (Coord.)]. [Aprobado por Ley N. 26.994; B.O. 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1 de agosto de 2015; texto segn art. 1 de la Ley N. 27.077 B.O. 19/12/2014.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina]. Buenos Aires: La Ley.
Ley N 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Rgimen. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina. Derogada por art. 3, inc. a Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de la Ley
N 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina
Los Consorcistas. (2007). Modelo de Reglamento de Copropiedad y Administracin. En
Los Consorcistas. Recuperado de http://www.losconsorcistas.com.ar/archivos/
reglamento_copropiedad_y_administracion.shtml

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