Administração de condomínios guia

SERVICON Administrao de Condomnios
PREFCIO
Os assuntos atinentes a condomnio residencial e comercial

so, a nosso ver, matria enfodonha e, por isso, no desperta interesse a
no ser do que tm trato freqente com a matria por fora da atividade
que exerce.
Com esse aspecto em mente, resolvemos elaborar esta cartilha que, sem responsabilidade de nossa parte, e endereada a condminos.
Dita cartilha, consultado o seu ndice, poder facilmente por o
condmino diante do assunto sobre o qual deseje esclarecimento. Tal o
nosso propsito.
A SERVICON
CARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________ 1
INDCE
01 - Quem a SERVICON
02 - O que condomnio
03 - Normas para funcionamento do condomnio
3.1 - O Sndico e suas atribuies
3.2 - Sub-Sndico
3.3 - Administradora
3.4 - Autogesto
3.5 - Conselho Fiscal e suas atribuies
3.6 - Moradores e visitantes
3.7 - Funcionrios (prprios ou de empresas especializadas)
3.8 - Assemblia Geral
3.9 - Principais despesas do condomnio
04 - Assuntos administrativos
4.1 - Conveno
4.2 - Convocao para A.G.O.
4.3 - Rateio das despesas de condomnio
4.4 - Fundo de reserva
4.5 - Taxa de condomnio
4.6 - Cobrana de inadimplncia
4.7 - Transferncia de imvel
4.8 - Previso oramentria
4.9 - Prestao de contas
4.10 - Relao de inadimplentes
4.11 - Assemblias
4.12 - Contratao de servios
05 - Pessoal (principais direitos trabalhistas)
06 - Principais servios em condomnios
6.1 - Seguros
6.2 - Segurana no combate a incndio
6.3 - Elevadores
6.4 - Limpeza das caixas dgua/cisternas
6.5 - Vazamento dgua
6.6 - Economia do consumo de energia eltrica
6.7 - Dedetizao
6.8 - Segurana condominial
07 - Medidas de precauo e segurana
7.1 - Conservao e limpeza
7.2 - Garagens
7.3 - Funcionrios
06
07
07
07
08
08
09
09
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20
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22
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23
7.4 - Antena Externa

23
7.5 - Piscina
23
7.6 - Sauna
23
7.7 - Porta de vidro
23
7.8 - Escadas de servio
23
7.9 - Pra-raios
23
7.10 - Incndio
24
7.11 - Elevadores
24
08 - Medidas para reduzir despesas sem prejuzo da qualidade dos servios e do bem-estar dos condminos
24
8.1 - Manuteno preventiva
24
8.2 - Pessoal
24
8.3 - contratao de administradora
24
8.4 - gua
24
8.5 - Energia
25
8.6 - Materiais de limpeza
25
8.7 - Reserva de caixa
25
09 - Benfeitorias (sugestes)
25
10 - Prestao de Servios
25
11 - O que fazer para evitar m administrao no condomnio
25
12 - Obrigao do locador
27
13 - Obrigao do inquilino
27
14 - Condminos de comportamento anti-social
29
15 - A vida em condomnio
29
15.1 - A proteo da lei
29
15.2 - reas privativas
29
15.3 - Garagem
29
15.4 - Horrio que devem ser regulados
30
15.5 - Lei autoriza entrada de vizinho
31
15.6 - Animais no condomnio
31
15.7 - Entregadores
31
15.8 - Poltica de boa vizinhana
31
16 - Principais problemas que podem ser evitados no condomnio
31
16.1 - Infiltrao de gua do apartamento superior
31
16.2 - Reformas no interior dos apartamentos
32
16.3 - Animais de estimao
32
16.4 - Crianas e adolescentes
32
16.5 - Fachada
33
16.6 - Horrios
33
16.7 - Piscina
33
16.8 - Salo de festas
33
16.9 - Elevadores
33
17 - Perguntas e respostas que o condmino precisa saber
33
17.1 - A quem compete a convocao das Assemblias?
33
17.2 - Como os conselheiros podero ser destitudos?
34
17.3 - O Conselho pode destituir o sndico?
34
17.4 - O novo Cdigo Civil permite a excluso do condmino anti-social?

34
17.54 - O inquilino pode participar do Conselho?
34
17.6 - O locatrio condmino?
34
17.7 - O locatrio pode participar e votar na Assemblia?
34
17.8 - O sndico pode votar na Assemblia de condomnio?
35
17.9 - O sndico, membros do conselho consultivo e empregados do condomnio podem receber procuraes para votarem em Assemblia? 35
17.10 - Os condomnios inadimplentes tm direito a voto nas Assemblias?
35
17.11 - Quantas Assemblias devero ser realizadas anualmente pelo condomnio?
35
17.12 - A multa de 2% prevista pelo novo Cdigo Civil obrigatria?
35
17.13 - possvel negativar os inadimplentes do condomnio no SPC? 36
17.14 - permitido colocar o nmero do apartamento do condmino inadimplente no demonstrativo financeiro do condomnio?
36
17.15 - possvel tornar automtica a multa para o condmino reiteradamente inadimplente?
36
17.16 - O boleto de condomnio pode ser protestado?
36
17.17 - O locatrio (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva? 37
17.18 - O que pode ser cobrado quando o condmino atrasa o pagamento
da cota?
37
17.19 - Qual a finalidade do fundo de reserva?
37
17.20 - Qual o prazo para a propositura da ao da cobrana das cotas em
atraso?
37
17.21 - A instalao de ar condicionado permitida?
38
17.22 - O condomnio que tem gs canalizado pode utilizar-se de botijes?
38
17.23 - O envidraamento da varanda, colocao de grades ou telas, alteram a fachada do edifcio?
38
17.24 - Pode um condmino trocar a porta de entrada de sua unidade? 38
17.25 - Pode o condmino dar em garantia uma rea comum?
39
17.26 - Quem responde por vazamento ocorridos nos ramais e colunas do
edifcio?
39
17.27 - De quem a responsabilidade na ocorrncia de furto cometido pelo
empregado do condomnio?
39
17.28 - O condomnio responde por furto ou danos na garagem?
39
17.29 - O condomnio responde por furto ocorrido no interior de um dos apartamentos?
39
17.30 - Para o condmino alugar a vaga da garagem o que preciso? 40
17.31 - Para o condmino vender a vaga da garagem o que preciso? 40
17.32 - O que pode provocar um incndio?
40
17.33 - Quais as providncias no momento de um incndio j consumado?
40
18 - Legislao aplicada a condomnio
41
18.1 - Novo Cdigo Civil Brasileiro
41
18.2 - Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 - Dispe sobre o condomnio e as suas incorporaes imobilirias
46
18.3 - Decreto municipal n 7.456
55
18.4 - Lei municipal n 3.882 e Lei complementar n 50
55
18.5 - Instruo normativa / INSS n 87 e Lei n 10.666
56
18.6 - Lei Federal n 10.925
56
18.7 - Decreto municipal n 6.498
56
19 - Expediente
57
20 - Bibliografia
57
21 - Modelos e quadros de controle (anexos)
57
21.1 - Cadastro de moradores
58
21.2 - Edital de convocao de Assemblia por condminos/Carta de convocao de Assemblia por condminos
59
21.3 - Procurao
60
21.4 - Recurso contra multa imposta pelo sndico
61
21.5 - Declarao de quitao condominial
62
21.6 - Termo de requisio/responsabilidade e recebimento Salo de
Festas
63
CARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________5
CARTILHA DO CONDMINO
6
01 QUEM
A SERVICON?
Servicon, empresa de administrao de condomnios residenciais

e comerciais de Natal, no lida com vendas nem locao, s administra. Seu proprietrio e fundador, Ronaldo Ribeiro Dantas, contador e economista com ps-graduao em consultoria empresarial
pela UNICAMP Universidade de Campinas/SP, comeou no ramo em 1978, com uma pequena sala no fundo de quintal de sua
casa, quando Natal s tinha 10 edificaes residenciais e ningum
sabia como administrar um condomnio. S 10 anos depois ele formalizou o negocio que passou a se chamar SERVICON Administradora de Condomnios. Hoje, baseado em boa sede prpria,
Ronaldo garante que o mercado de administrao duro para
quem quer trabalhar corretamente.
A Servicon Servios Gerais em Condomnios Ltda presta servios
exclusivamente na rea de administrao de condomnios desde
1988. Tal experincia, aliada ao eficiente auxlio da informtica
permite dizer que est apta a auxiliar eficientemente qualquer condomnio a funcionar como uma verdadeira empresa sem fins lucrativos, que como realmente deve ser.
A administradora alm de ser legalmente constituda, tem alvars de funcionamento expedidos pela Prefeitura Municipal de Natal, Secretaria de
Educao e Cultura/RN, pelos Conselhos Regionais de Administrao de
Empresas e de Contabilidade, pr-requisitos indispensveis ao funcionamento legal das empresas do ramo.
SERVIOS PRESTADOS:
Administrao de Condomnios (Alvar dos Conselhos de Administrao e Contabilidade);
Apoio logstico (Parceria com melhores empresas de terceirizao de
mo-de-obra, servios eltricos, hidrulicos etc.);
Consultoria Condominial;
Dedetizao (Atividade autorizada por Alvar da SUVISA);
Orientao a empregador domstico;
Revista Condomnio;
Treinamentos para funcionrios e Sndicos (Alvar da Secretaria de
Educao e Cultura).
02 O QUE CONDOMNIO?
So as reas e coisas que, dadas s estruturas e as caractersticas do
edifcio, podem ser utilizadas por todos os ocupantes das unidades que
o compe. O condomnio regulado pela Lei n. 4.591 de 16.12.64 e
10.406, 10-01-2002, em vigor a partir de 11-01-2003.
03 NORMAS PARA FUNCIONAMENTO DO CONDOMNIO
3.1. O SNDICO E SUAS ATRIBUIES
a) O Sndico
Pode ou no, ser condmino, pessoa fsica ou jurdica estranha ao
Condomnio.
Ser eleito em primeira convocao por quorum mnimo de 2/3 dos
condminos ou com o quorum que determinar a conveno, em segunda convocao.
Eleito por um prazo mximo de dois anos, permitida a reeleio.
Convm que possua conhecimentos gerais de administrao, procedimentos contbeis, leis trabalhistas e previdenciria etc.
b) Atribuies do Sndico
Representar ativa e passivamente o Condomnio em juzo ou fora
dele, exercendo todos os atos de interesse comum, nos limites de
suas atribuies conferidas pela Lei ou pela Conveno do Condomnio.
Exercer a administrao interna do edifcio, no que diz respeito a sua
vigilncia e moralidade, bem como os servios que interessam a todos os moradores;
Sempre acatar a Conveno, o Regimento Interno e as decises das
assemblias, cumprindo-as e fazendo-as cumprir;
Participar de todas as Assemblias condominiais, comunicando suas
deliberaes aos condminos no prazo mximo de oito dias;
Cuidar da higiene e segurana do prdio;
Cuidar da conservao e reposio de mquinas e equipamentos;
Autorizar a contratao de servios e fiscaliz-los;
Receber sugestes e reclamaes de condminos. Deve-se colocar
na portaria, disposio dos moradores, livro para este fim;
Manter sob sua guarda toda a documentao do condomnio, organizando-a de modo a facilitar a fiscalizao por parte dos rgos comCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________7
petentes;
Elaborar e destinar, quaisquer cartas, comunicados, convocaes
etc.;8
Admitir, demitir e fiscalizar os funcionrios (tarefas, freqncias
etc.),comparecendo s homologaes de rescises de contrato e
reclamaes trabalhistas;
Preparar folhas de pagamento, guias de recolhimento de encargos
sociais e demais documentos trabalhistas;
Elaborar previso oramentria e preencher guias para arrecadar as
cotas de despesas condominiais;
Emitir cheques, efetuar pagamentos e controlar as contas bancrias;
Efetuar cobrana de condminos inadimplentes e, quando necessrio, contratar advogado para promover cobrana judicial;
Comprar materiais de limpeza, eltrico, hidrulico etc., exigindo nota
fiscal/recibo;
Contratar seguros obrigatrios;
Manter em dia a contabilidade do Condomnio, prestando contas
mensalmente ao Conselho Consultivo/Fiscal e distribuindo cpia do
balancete a todos os moradores. E, posteriormente prestar contas
em assemblia de condminos previamente convocada.
3.2. SUB-SNDICO
Auxilia o Sndico ou o substitui em casos de ausncia temporria ou
vaga (dependendo da conveno). Eleito juntamente com o sndico,
pelo prazo mximo de dois anos, podendo ser reeleito pelo mesmo
perodo. O Sndico no responsvel pelos atos praticados pelo Sub
-Sndico, pois ambos so meros mandatrios do Condomnio, com
suas responsabilidades perfeitamente definidas.
3.3. ADMINISTRADORA
A Lei permite que o Sndico delegue as funes administrativas do
Condomnio (no podendo ser transferidas as funes de representao) a pessoa fsica ou jurdica, sob sua responsabilidade, mediante aprovao da Assemblia Geral, em face da complexidade das
obrigaes sociais e de vrias medidas a serem tomadas para o legal funcionamento do condomnio, contratos de manuteno de servios, prestaes de contas mensais etc.
A Administrao do Condomnio dever ser entregue a empresa idnea e especializada, ficando o Sndico obrigado a fiscalizar e controlar todos os atos da referida administradora, para depois prestar contas ao Conselho Fiscal. Essa empresa dever dispor de contador
habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade e administraCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________8
dor ao Conselho Regional de Administrao.

Desta forma, caber ao Sndico apenas a administrao interna do
prdio, ficando as demais obrigaes que requerem mais trabalho e
conhecimentos especficos, a cargo da administradora.
3.4. AUTOGESTO
a administrao feita pelo prprio Sndico, sem a interferncia de
administradora ou contador, arcando com a total responsabilidade
pela boa ou m execuo de suas tarefas. justificada, quando existe no condomnio uma pessoa abnegada, com tempo disponvel, e
que possua conhecimentos trabalhistas, jurdicos e condominiais.
Na ausncia destas qualificaes, a auto gesto pode representar
srios riscos a sade financeira do condomnio, pois inexperincia
do Sndico resulta muitas vezes em dispendiosas aes trabalhistas,
prejuzos na contratao de servios e altos custos de transporte e
material de expediente. Existem inmeros casos tramitando na justia, atravs dos quais o condomnio busca ressarcir-se dos prejuzos
que o gestor lhe proporcionou. Em funo disso, a despesa com a
contratao de administradora poder ser insignificante.
Em virtude da exigncia do Conselho Regional de Contabilidade,
baseado no Artigo 15 do Decreto-Lei Federal n. 9295, de
27.05.1946, o Condomnio fica obrigado a contratar profissional habilitado perante o Conselho, para responder pela parte contbil do edifcio. Alguns condminos de nossa capital, j receberam Auto de Infrao com multas variando de 400 a 2000 UFIRs pela no comprovao da existncia do citado profissional.
Desta forma, a
Autogesto passou a ser impraticvel, confrontando-se com a legislao em vigor.
3.5. CONSELHO FISCAL E SUAS ATRIBUIES
a) Conselho Fiscal
Composto de, no mnimo, trs condminos (proprietrios) efetivos e
trs suplentes.
Eleitos pelo prazo mximo de dois anos, podendo ser reeleitos por
igual perodo, devendo coincidir com o mandato do Sndico.
b) Atribuies do Conselho Fiscal
Cumprir e fazer cumprir a conveno e o Regimento Interno.
Participar das Assemblias.
Reunir-se em carter ordinrio, uma vez por ano, e, extraordinariamente quando necessrio.
Assessorar o Sndico.
D parecer nas prestaes de Contas.

Auxiliar ao Sndico no planejamento e contratao de servios e ben10
feitorias.
3.6. MORADORES E VISITANTES
Cumprir a Conveno e Regimento Interno (direitos e deveres)
3.6.1. So deveres do condmino:
- Contribuir em dia para as despesas do condomnio, na proporo de sua frao ideal. (art. 1.336, I).
- Respeitar as disposies do Regulamento Interno, da Conveno e da legislao vigente. (art. 1.333).
- No realizar obras, em sua unidade, que comprometem a
segurana da edificao ou alterarem sua fachada. (art.
1.336, II e III).
- Pagar as multas e os juros previstos no Cdigo Civil, na
Conveno e no Regulamento Interno, no que diz respeito a
atrasos no pagamento de despesa, e infrao de normas
de convivncia. (arts. 1.334, IV, 1.336, 2 e 1.337).
3.6.2. So direitos do condmino:
- Dispor da sua unidade e das reas comuns, sem infrigir as
normas do Regulamento Interno, da Conveno e da legislao vigente. (art. 1.335).
- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assemblia, participar de suas deliberaes, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto
tem peso proporcional frao ideal da unidade, salvo disposio diversa da Conveno. (arts. 1.335, III e 1.352).
- Participar da deciso do que feito com o dinheiro comum,
em assemblia. A previso oramentria anual deve ser
aprovada em assemblia ordinria, e alteraes (aumentos
de condomnios) devem ser submetidas assemblia extraordinria. A prestao de contas do ano anterior tambm
obrigatria. As obras devem ser pr-aprovadas pela assemblia, com o quorum previsto no novo Cdigo Civil (arts
1.341 e 350).
- 1/4 (um quarto) dos condminos, juntos, podem convocar
uma assemblia, sem intermediao do sndico (art. 1.355).
- A maioria absoluta (metade mais um) dos condminos pode
destituir o sndico, em assemblia especificamente convocada (art. 1.349).
- Votar sobre alteraes nas reas comuns do condomnio,

na Conveno e no Regimento Interno. (arts. 1.341, 1.342,
1.343 e 1.351).
- Pagar as despesas de condomnio na proporo de sua
frao ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de
que desfrute. Por exemplo: um condmino que no tem vaga na garagem no paga pela manuteno da mesma (arts
1.335 e 1.340).
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critrio previsto no Cdigo Civil: tm preferncia os proprietrios, em
seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao
condomnio (art. 1.338).
- Vender a vaga de garagem a outro condmino. A comercializao s pode ser feita com no-condminos se assim o
permitir a Conveno do condomnio (art. 1.339).
Acesso Documentao do Condomnio:
- Qualquer condmino tem direito ao livre acesso documentao do condomnio, esteja em poder do sndico, da administradora ou do contador.
- A verificao no equivale a uma prestao de contas individual. A administradora no obrigada a fornecer explicao para um condmino na ocasio, devendo faze-lo nos
balancetes mensais e de acordo com as solicitaes do sndico.
- Normalmente, quando o condmino quer fazer uma verificao, marca-se dia e hora.
- No se deve permitir que o condmino leve os papis para
sua casa. Ele tem livre acesso, mas a responsabilidade pela guarda dos documentos do sndico ou da administradora.
- Os principais documentos so: a Conveno, os contratos
de manuteno, de seguro, as pastas de despesas e receitas e os documentos trabalhistas.
- Sempre ter recibos e notas fiscais de todas as transaes
realizadas.
- Mesmo que a conferncia dos documentos seja funo do
Conselho Consultivo, qualquer condmino deve ter livre acesso aos papis.
3.7. FUNCIONRIOS (PRPRIOS OU DE EMPRESAS ESPECIALIZADAS)
Cumprir as tarefas indicadas pelo Sndico.
Cumprir o Regimento Interno.

12
3.8. ASSEMBLIA
GERAL
o rgo mximo deliberativo do Condomnio, dela participando todos os condminos ou seus inquilinos.
As Assemblias Gerais podem ser:
a) Ordinrias: anualmente
b) Extraordinrias: convocadas pelo Sndico ou por dos condminos no mnimo.
c) Especiais: previstas por Lei, para a soluo de problemas resultantes de sinistro total, condenao do edifcio pela autoridade pblica, ou quando um condmino no aceitar atos do Sndico, cabendo recursos Assemblia.
A convocao pode ser feita pelo Sndico ou condminos, dentro dos
prazos estabelecidos na Conveno.
O modo de convocao depende do tamanho do condomnio. Nos
grandes, por edital nos jornais da cidade. Nos pequenos, enviado o
edital a residncia do morador, protocolando o seu recebimento.
Devem constar nos editais: data, hora, local e ordem do dia, sob pena de nulidade.
No devem votar os condminos que exeram cargos de Sndico,
Sub-Sndico e Membro do Conselho Consultivo, quando a votao
versar sobre contas ou quaisquer atos por eles praticados.
Condminos podem ser representados por procuradores devendo
constar do mandado (com firma reconhecida) poderes especiais ao
mandatrio para comparecer a Assemblia, discutir a matria, votar
e ser votado.
Para presidi-la, deve-se escolher condmino experiente em reunies
condominiais, bem como secretrio (desde que no seja o Sndico)
para elaborar as atas e comunicar suas decises aos condminos,
no prazo mximo de 8 dias aps a sua realizao.
TIPOS DE
ASSEMBLIA
PRINCIPAIS
FINALIDADES
INQUILINO
N MNIMO
PRESENTES
N
VOTOS
Ordinria
Aprovao das Contas.

Eleio do Sndico
Previso, Oramentria.
Sem Procurao.
Sem Procurao.
Sem Procurao.
Qualquer nmero
1/2 + 1 dos legalmente

representados.
Extraordinria
Aprovao da Conveno.
Com Procurao.
Mnimo de 2/3 da frao ideal.
Frao ideal.
Extraordinria
Alterao da Conveno.
Com Procurao.
2/3 da frao ideal.
Extraordinria
Alterao do Regulamento
Interno.
Com Procurao.
2/3 da frao ideal.
Extraordinria
Pintura, Automao dos Portes, Compra de Interfones, etc.
Com Procurao.
Qualquer nmero.
1/2 + 1 dos legalmente

representados.
Especial
Alienao, Concesso, Alterao do Destino.
Com Procurao.
100% da frao ideal.
100% da frao ideal.
Especial
Reconstruo
Com Procurao
1/2 + 1 da frao ideal
1/2 + 1 da frao ideal
3.9 PRINCIPAIS DESPESAS DO CONDOMNIO

DESPESAS
INQUILINO
Problemas hidrulicos e eltricos usados em virtude de mal uso do imvel pelo morador.
Pequenos reparos nas instalaes eltrica e hidrulica de pias, troca de lmpadas e fusveis ou
consertos habituais.
Todos os demais problemas relacionados com instalaes eltrica e hidrulica e que sejam relacionados ao funcionamento desses sistemas.
X
X
Pintura da fachada do prdio.

Pintura interna dos apartamentos devido ao desgaste causado pelo tempo.
Pintura interna dos apartamentos devido ao mau uso do imvel pelo morador.
Despesas com funcionrios do condomnio (salrio e encargos sociais).
X
X
Indenizaes trabalhistas pagas a funcionrios do condomnio, resultante de sentena judicial, em

reclamaes ajuizadas anteriormente ao perodo do inquilino.
Despesas de gua e luz
X
X
Construes de benfeitorias (piscinas, saunas, academias de ginstica, vestirios, instalao de

guaritas de segurana) e outras que se incorporem ao patrimnio e provoquem sua valorizao.
Manuteno de piscinas e benfeitorias j existentes.
PROPRIETRIO
X
X
Reformas ou reparos substanciais no maquinrio da piscina, sauna ou outras benfeitorias

Conservao e manuteno regular do maquinrio existente
Limpeza de sales de festas
Troca de moveis, reformas e manuteno do salo de festas, do condomnio
Compra de artigos para a decorao de hall e de reas comuns do condomnio, tais como: quadros,
gravuras, etc.
Consertos do sistema de elevadores do edifcio, como por exemplo: troca de cabos principais.
Manuteno regular dos elevadores do edifcio, como troca de fusveis, engraxamento, vistorias de
rotina, porteiro eletrnico, antenas coletivas.
Troca de portas ou substituio de peas fundamentais dos elevadores que excedem qualificao
de pequenos reparos.
Pagamentos para constituio do Fundo de Reserva do Condomnio
4 ASSUNTOS ADMINISTRATIVOS
4.1. CONVENO
obrigatria por fora da Lei n. 10.406, de 10-01-2002, em vigor
desde 11-01-2003.
Tem carter contratual, porque deriva da vontade dos que subscrevem.
uma autntica Lei interna destinada a regrar os direitos e deveres
de todos os ocupantes do edifcio.
A Lei exige quorum de 2/3 das fraes idias dos proprietrios que
compem o condomnio, para sua aprovao e/ou alterao.
Aps assinada dever ser registrada no Cartrio de Registro de ImCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________13
veis.
14
4.2. CONVOCAO
PARA A.G.O.
O Sndico deve, sempre, convocar Assemblia para eleio do sndico, preferencialmente 30 dias antes do trmino do seu mandato.
4.3. RATEIO DAS DESPESAS DE CONDOMNIO

a) Ordinrias
Salrios e encargos sociais
Honorrios do Sndico e/ou administradora.
gua, luz e gs.
Seguro obrigatrio contra incndio.
Manuteno de elevadores.
Pequenos servios.
Contratos de manuteno (bombas, interfones, central de gs).
Compra de material (limpeza, eltrico, hidrulico, piscina, sauna,
etc.).
Fundo de reserva.
Vales Transportes e Cestas Bsicas.
b) Extraordinrias
Referem-se s inovaes e reparaes, teis ou volupturias,
que interessem ao condomnio.
c) Rateio
Se a utilizao das partes e servios comuns usada por todos, as despesas devem ser rateadas pelos co-proprietrios, na proporo de suas
fraes ideais.
4.4. FUNDO DE RESERVA
Deve ser expressamente previsto na Conveno, sob pena de ser
ilegal a sua cobrana aos condminos. S pode ser utilizado pelo
Sndico mediante autorizao do Conselho Consultivo.
No deve ser utilizado nas despesas habituais do condomnio, mas
apenas para as vultosas, urgentes e inadiveis. Porm, na falta de
numerrio, o Sndico pode utilizar-se deste fundo para evitar prejuzos ao condomnio, evitando-se multa e/ou corte nos fornecimentos
de servios, desde que seja reembolsado to logo possvel, com autorizao do Conselho Consultivo/Fiscal.
Para evitar a desvalorizao real do fundo de reserva, deve-se aplic
-lo em caderneta de poupana ou ttulos de pronta liquidez.
4.5. TAXA DE CONDOMNIO
Resulta do rateio proporcional das despesas do condomnio.
Deve sempre ser prevista com relativa folga, para se ter saldo de caixa para ocorrer despesas imprevistas, urgentes e inadiveis, evitando-se sempre a antiptica cobrana de taxas extras. Sugerimos antecipar em pelo menos 2 dias a data limite para o vencimento das
taxas, j que geralmente as guias pagas com cheque demoram 48
horas para entrar na conta do condomnio.
4.6. COBRANA DE INADIMPLENTES
Aps 30 dias de atraso, enviar aviso de dbito e carta-cobrana com
prazo para quitao dos dbitos. Expirado o prazo, entregar ao advogado para cobrana judicial. O Sndico dever exercer rigoroso
controle sobre os pagamentos das taxas de condomnio e envidar
esforos junto aos eventuais inadimplentes visando a que regularizem a situao. Esgotados todos os meios amigveis, cumpre recorrer a justia atravs de advogado. Medida capaz de desestimular
atrasos, tero a aprovao pela prxima Assemblia, de medidas
mais duras para os pagadores em atraso: correo monetria, mais
multa de 2%, e juros de mora de 1% ao ms. costume cobrar-se
apenas correo do valor, o que beneficia o devedor em detrimento
daqueles que pagam em dia.
4.7. TRANSFERNCIA DE IMVEL
A escritura de compra e venda s dever ser lavrada no cartrio mediante declarao do Sndico comprovando estar a unidade em dia
com suas obrigaes para com o Condomnio.
4.8. PREVISO ORAMENTRIA
Como h reajuste de salrio e/ou de servios, h necessidade de se
reajustar a taxa de condomnio.
Tendo em vista que sempre a maioria dos condminos no comparecem Assemblia, e que reajuste no um aumento real, sugere-se
evitar Assemblias para se analisar o bvio. Quando houver aumento real da taxa, ai sim, deve ser mediante aprovao em Assemblia.
Deve-se enviar a todos os condminos, juntamente com a guia para
pagamento da taxa de condomnio, previso oramentria, explicando-se as razes dos reajustes.
No se deve dispensar multas/juros de condminos em atraso.
4.9. PRESTAO DE CONTAS
Deve ser mensal e de fcil entendimento.
Pasta contendo: Encaminhamento ao Conselho Consultivo/Fiscal,
extratos bancrios, documentos de receitas e despesas. importanCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________15
te que sejam exigidos nota fiscal e recibo, de todos os fornecedores e

prestadores de servios, em funo de possvel fiscalizao do Fisco
16
Municipal,
Estadual ou Federal. O Condomnio poder ser obrigado a
recolher os impostos devidos, nos casos em que no disponha das
respectivas notas.
Encaminhado ao Conselho Consultivo/Fiscal at o dia 15 do ms
subseqente para ser dado o parecer.
Distribuir cpia de balancete aos moradores, colocar uma cpia no
quadro de avisos e prestar contas em assemblia de condminos.
Quando solicitado por condmino, a pasta contendo a prestao de
contas deve ser apresentada, mas sempre na presena de pelo menos um membro do Conselho, em local, data e horrio por ele determinado. conveniente que esta solicitao seja feita por escrito.
4.10. RELAO DE INADIMPLENTES
terminantemente proibido expor em local pblico a relao dos
condminos inadimplentes, conforme artigo 42 da Lei n 8078, que
dispe sobre o cdigo de defesa do consumidor.
4.11. - ASSEMBLIAS
Devem constar a pauta resumida e realizadas no tempo mximo de
1 hora atravs de assuntos objetivos. A participao deve ser exclusiva e restrita aos proprietrios ou seus procuradores e moradores.
Medidas como estas evitaro que as reunies se tornem enfadonhas
levando ao seu esvaziamento.
4.12. CONTRATAO DE SERVIOS
O sndico deve controlar e fiscalizar as aes da pessoa ou firma a
quem delegou poderes para executar servios para o condomnio
sob sua responsabilidade, como tambm procurar se inteirar das leis
trabalhistas/previdencirias e fiscais para evitar prejuzos para o
condomnio.
5 PESSOAL (Principais Direitos Trabalhistas)
Salrios e outras vantagens;
Cesta bsica (01 cesta mensal);
Vales transportes;
Uniformes e EPI (02 fardas por ano);
Adicional por acumulo de cargo (se desempenhar mais de uma funo no condomnio);
Salrio habitao (se residir no condomnio);
Frias;
Curso de qualificao;
Programas mdicos.
6. PRINCIPAIS SERVIOS EM CONDOMNIOS
6.1. SEGUROS
6.1.1 - SEGURO CONTRA INCNDIO
A Lei 10.406, 10-01-2002, em vigor desde 11-01-2003 em seu artigo
1.346 , tornou obrigatrio o seguro de toda a edificao contra risco
de incndio ou destruio, total ou parcial. Portanto, o Sndico responder isoladamente por danos causados em caso de sinistro
quando deixar de fazer o seguro ou renov-lo e/ou pelo seguro mal
contratado. O habite-se do Corpo de Bombeiros deve ser renovado a
cada ano, at porque a seguradora pode recusar-se a indenizar prejuzos decorrentes de eventual sinistro alegando a falta daquele documento.
6.1.2 - SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL
Embora a lei no obrigue, sugere-se sua contratao, evitando-se
despesas futuras. Este seguro o que garante o patrimnio do condomnio, cobrindo prejuzos decorrentes da prpria existncia.
A queda de uma antena coletiva, a queda de um vaso de uma janela,
acidentes que causem danos a terceiros em elevadores, piscinas,
playgrouds, saunas etc., so reparados pelo condomnio e rateados
por todos. Este seguro cobre basicamente tudo, com exceo dos
veculos guardados em garagens.
6.1.3 - SEGURO DE VECULOS
O condomnio poder ser responsvel por danos a veculos de terceiros no interior de suas garagens, parque de estacionamento
(caso possua garagista), sejam estes de condminos ou no e, obviamente, se provada sua culpa, haver de repar-los. Para minimizar
estes problemas, aconselha-se a contratao e/ou treinamento de
uma equipe de empregados especializados e de comprovada confiabilidade civil na guarda de veculos.
6.2. SEGURANA NO COMBATE A INCNDIO
Item que, tanto o Sndico quanto os moradores, nunca devem negligenciar, observando sempre detalhes importantes como:
1)
Em caso de incndio no prdio, o que fazer para salvar a sua
vida e a de seus parentes;
2) como proceder at a chegada do Corpo de Bombeiros, que geralmente depende do trnsito e de outros fatores;
18
3) saber
evitar o pnico que as vezes mata mais que o prprio fogo;
4) saber examinar as condies de funcionamento do material contra incndio e saber utiliz-lo em caso de perigo;
5) saber que tipo de extintor deve ser usado para cada classe de
incndio;
6) saber como organizar a evacuao de um prdio em chamas;
7) nunca usar elevadores ou trancar-se em banheiros em caso de
incndio;
8) manter bem treinados para todo tipo de combate a incndio, principalmente os serviais do condomnio (porteiros, zeladores, garagistas etc.).
Enfim, importante a conscientizao de todos, principalmente do
Sndico que deve anualmente:
1) renovar o seguro contra incndio;
2) recarregar os extintores de incndio;
3) utilizar mangueiras de incndio e coloc-las periodicamente penduradas expostas ao sol para evitar mofo;
4) convocar anualmente o Corpo de Bombeiros para vistoria nos equipamentos de combate a incndio e efetuar treinamento com moradores e serviais do prdio.
5) treinar o pessoal junto ao Corpo de Bombeiros em cumprimento a
NR 23 do Ministrio do Trabalho (brigada de incndio).
Todos os estabelecimentos comerciais, industriais, clubes, entidades, hospitais, hotis, motis, restaurantes e similares e prdios residenciais com mais de cinco andares, sero obrigados a se equipar
com aparelhos de sensor de vazamento de gs, como forma de preveno para evitar vazamentos e conseqentemente, acidentes.
o que determina a lei n. 6.772, sancionada pelo governador Garibaldi Alves Filho e publicada no dirio oficial que dispe sobre o uso
do aparelho sensor de vazamentos em estabelecimentos que utilizam botijes de gs liquefeito de petrleo ou encanado de nafta ou
natural. facultativo o uso de sensor em prdios de at cinco andares e casas trreas residenciais.
6.3. ELEVADORES
Sem dvida alguma, o elevador o equipamento mais caro existente
no edifcio.
Por esta razo que merece maiores atenes do Sndico, dos empregados e dos moradores. Por sua vez o veculo que mais serve
de comunicao entre os andares e a entrada principal ou de serviCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________18
o, devendo propiciar conforto e segurana aos seus usurios. Para

tanto, ele exige no s cuidados especiais de manuteno, como de
utilizao, pois o bom funcionamento dos elevadores uma prioridade para todos.
Desta forma necessrio que a empresa que presta o servio de
manuteno seja idnea e experiente.
No caso de uma paralisao com passageiros no interior da cabina,
no tente de forma alguma retir-los; chame imediatamente a firma
conservadora ou em ltima hiptese pea auxlio ao Corpo de Bombeiros.
Ao mesmo tempo, procure acalmar e tranqilizar os passageiros, avisando-os que j foram tomadas as providncias necessrias.
6.4. LIMPEZA DAS CAIXAS DGUA/CISTERNAS
A lavagem e a desinfeco so to importantes e necessrias que
existe o Decreto-Lei n. 1675 de 11.07.68, tornando-as to obrigatrias quanto o seguro contra incndio. Este servio deve ser efetuado
semestralmente, e est sujeito a fiscalizao pelo rgo competente.
Caixas dgua e cisternas poludas ficam repletas de lama, lodo, areia e infectadas com germes, coliformes, bactrias, micrbios causadores de inmeras doenas.
comum tambm acontecer com tampas de vedao enferrujadas,
corrodas e sem proteo suficiente, facilitem a penetrao nas cisternas/caixas dgua de guas de chuva, levando impurezas para os
reservatrios, o que pode provocar doenas intestinais, diarrias,
dermatites, conjuntivites etc.
O correto servio deve comear pela remoo do lodo/lama e outros
detritos e, aps, pela micropulverizao.
O Sndico deve executar a limpeza semestralmente, contratando firmas idneas e qualificadas que utilizam produtos qumicos adequados, bem como, paralelamente, deve executar a anlise qumica e
bacteriolgica da gua dos reservatrios.
6.5. VAZAMENTO DGUA
s vezes, por falta de condio financeira momentnea, dificuldade
de encontrar um profissional que inspire confiana e at mesmo por
falta de tempo, o problema no sanado de imediato.
No so identificados a olho nu, pois quando no se infiltram para os
apartamentos inferiores, escoa-se esta gua pela tubulao de esgoto. O Sndico no tem como controlar ou saber em qual apartamento
existe o problema, no os eliminam. Alm do aumento excessivo de
conta de gua, a bomba funciona por mais tempo, aumentando o

consumo de fora e diminuindo seu rendimento tcnico, a durabilida20 motor e demais peas, obrigando a mais despesas. fundade do
mental a participao do morador, denunciando qualquer vazamento
dgua em seu apartamento ou de seus vizinhos.
6.6. ECONOMIA DO CONSUMO DE ENERGIA ELTRICA
O Sndico deve conhecer bem as normas relacionadas com a economia de energia eltrica nos edifcios. Esses conhecimentos por mais
rudimentares que sejam so utilssimos, sobretudo para a soluo
imediata de problemas que surjam, ou para iniciativas que visem a
evitar mais problema.
1. O sistema de distribuio dos pontos de luz no hall de entrada do
edifcio, se no existe excesso de lmpadas instaladas;
2. Outras dependncias coletivas (corredores, playgrounds, salo de
festas, quadra de esportes) merecem igual cuidado;
3.Troque as lmpadas incandescentes por fluorescentes. Uma Fluorescente de 40W produz mais luz que uma incandescente de 100W
e o consumo menor, obviamente;
4. Instale minuterias (para controle de tempo) nos halls e escadas;
5. Programe a utilizao de reas de lazer (quadra de jogos e salo
de festas) em horrios diurnos, evitando gastos desnecessrios com
refletores;
6. Controle o funcionamento dos elevadores de acordo com os perodos de maior ou menor movimento, reduzindo o nmero de elevadores ligados em horrios de menor movimento. Outro sistema adotado
colocar em elevador para os andares mpares e outro para os pares;
Inspecione o forno eltrico da sauna, procurando evitar defeitos em
sua instalao, mantendo o horrio rgido de seu funcionamento.
bom colocar um termostato para se obter a temperatura mdia desejada;
A bomba de recalque s deve ser instalada com a orientao do fabricante. Deve ser acionada automaticamente quando o nvel da caixa dgua estiver baixo. A manuteno dessa bomba deve ser feita
periodicamente, para serem detectados possveis vazamentos na
rede de gua do prdio.
6.7. DEDETIZAO
S dever ser feita por firma especializada devidamente registrada
na COVISA, rgo da Secretaria de Sade Pblica.
importante a qualidade do produto utilizado. s vezes, preo mais
barato pode significar que o dedetizador est tambm usando produtos mais baratos, porm eficazes, mas nocivos sade humana.
A aplicao correta contra baratas e insetos rasteiros, protege a rea
imunizada durante quatro meses sem problemas para os animais
domsticos, crianas e adultos.
Verificando-se caixas de gordura que se observa a presena de
baratas.
Recomenda-se a aplicao pelo menos uma vez por semestre.
6.8. SEGURANA CONDOMINIAL Tornar o condomnio mais seguro
com equipamentos de segurana existentes atualmente no mercado
(cerca eltrica, cerca pulsativa, sensores, monitoramento de reas
comuns atravs de vdeo-cmeras etc.) e treinar, se possvel, semestralmente, todos os funcionrios do condomnio.
6.8.1 DICAS ANTI-FURTO EM CONDOMNIOS
a) A seleo de porteiros e zeladores deve ser rigorosa, de preferncia escolhendo pessoas de nvel escolar mnimo de 1 grau completo e sempre sendo muito
bem referenciadas;
b) A entrada de algum no prdio deve ser feita com uma identificao
previa, mesmo sendo parente de algum morador;
c) O porteiro deve recusar as entregas que no tenham sido solicitadas;
d) O morador deve comunicar ao porteiro se esta aguardando alguma
entrega ou visita;
e) O interfone deve ser utilizado em qualquer caso, seja suspeito ou no;
f) A iluminao deve ser suficiente e as entradas de prdios devem permitir uma ampla viso para o porteiro;
g) Colocao de trincos e olho-mgico nos apartamentos indispensvel, assim como outros dispositivos de segurana que possibilitem a observao de todo o corredor;
h) Instalao de alarmes sonoro ou luminoso e que fique vista de todos
os moradores;
i) Os condminos no devem entregar as chaves dos apartamentos aos
serviais;
j) Ateno mxima ao entrar e sair do prdio. Qualquer suspeita de estranho deve ser comunicada imediatamente a policia;
K) Todas as entradas devem conter grades;
l) Alem dos servios de um porteiro, fundamental a contratao de um
vigia noturno;
m) Existncia de uma senha entre os moradores, que ser acionada em
caso de perigo;
n) Quando ocorrer um assalto procure manter a maior calma possvel,
tentando identificar com clareza os assaltantes para um possvel reconhecimento posterior;

22 em cada apartamento: olhos mgicos de 180 graus nas poro) Instalar
tas, intercomunicadores, interfones, alarmes, etc; recomenda-se cuidado
especial com os apartamentos do primeiro e do segundo andar, para
que estes no se transformem em reas de acesso para ladres ao prdio.
6.8.2 FORMAS DE EVITAR FURTO E ROUBO EM APARTAMENTO
Dificultar a vida do ladro e estar sempre alerta.
Colocar trincos e trancas nas portas de entrada.
Instalar alarme ou outros dispositivos de segurana.
No deixar as portas de entrada abertas.
Quando for viajar, avisar o zelador do prdio.
Pedir ao pessoal da portaria para guardar sua correspondncia, no
acumulando-a ao p da porta.
Instalar olho-mgico nas portas de entrada do apartamento.
Ao atender a campainha, no abrir a porta antes de ver, ouvir e certificar-se de que conhece ou sabe quem o visitante.
Instalar um espelho convexo do lado do batente das portas de entrada, voltado para o orifcio do espelho-mgico; mesmo que a pessoa
se abaixe no fugir do campo de viso do espelho.
Colocar luz forte nos halls de entrada; o hall do elevador deve ser o
mais bem iluminado possvel.
Regulamentar a entrega de encomenda, para que seja feita exclusivamente na portaria do prdio; nunca se sabe quem est atrs de
um buqu de flores ou de um pacote; o verdadeiro entregador pode
ter sido interceptado.
No contratar (falsas) domesticas que se apresentam na portaria.
Exigir documentos de identificao, fotocopi-los, fazer ficha cadastral com foto, verificar pessoalmente as referencias e solicitar negativa de antecedentes criminais de qualquer novo emprego.
7 MEDIDAS DE PRECAUO E SEGURANA
7.1. CONSERVAO E LIMPEZA
As instalaes eltricas, hidrulicas, de gs, interfones etc., devem
ser trimestralmente checadas por tcnicos especializados, mantendo
-as limpas e lubrificadas para reduzir defeitos, evitando-se colocar
em risco a segurana do prdio (manuteno preventiva).
7.2. GARAGENS
Devem ter sistema de ventilao eficiente que garanta a disperso
dos gases txicos provenientes dos escapamentos automveis. Os
pilares e as vagas de estacionamento devem ser pintadas com faixas sinalizadoras.
7.3. FUNCIONRIOS
Todos devem ser constantemente treinados sobre tcnicas de preveno de acidentes e combate a incndio.
7.4. ANTENA EXTERNA
importante sua fixao perfeita e a colocao de cabos de ao para proteg-la da ao do vento.
7.5. PISCINAS
Cercas e redes evitam a aproximao de crianas. O piso que contorna a piscina deve ser de material antiderrapante. A gua da piscina deve receber o tratamento qumico adequado e que sejam solicitados, regularmente exames mdicos dos usurios, como forma de
evitar doenas de pele.
7.6. SAUNA
O sistema de aquecimento deve estar sempre em perfeito estado,
com pisos antiderrapantes. conveniente colocar placa informando
que, para usar a sauna, deve-se estar em boas condies de sade.
Verificar se a porta que fecha no est quebrada ou emperrando,
evitando-se algum ficar preso acidentalmente.
7.7. PORTA DE VIDRO
Devem receber adesivos de sinalizao, para que fiquem bem visveis.
7.8. ESCADAS DE SERVIO
Devem ser iluminadas com luz do sol. As portas corta-fogo devem
ter sistema automtico e estar em perfeito funcionamento. Devem ter
pisos antiderrapantes e corrimo para facilitar a ao em situaes
de emergncia.
7.9. PRA-RAIOS
A instalao deste equipamento deve seguir a norma NBR 5419/77 Proteo de edificaes contra descargas eltricas atmosfricas. De
acordo com esta norma, os equipamentos precisam ser inspecionaCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________23
dos periodicamente de 2 em 2 anos. A manuteno dos pra-raios

fundamental para evitar acidentes com raios, que so bastante fre24 em perodos de calor ou quando ocorre muita chuva.
qentes
7.10. INCNDIO
Vide item 6.2.
7.11. ELEVADORES
Vide item 6.3
.
8 MEDIDAS PARA REDUZIR DESPESAS SEM PREJUZO DA QUALIDADE DOS SERVIOS E DO BEM-ESTAR DOS CONDMINOS.
8.1. MANUTENO PREVENTIVA
Evitar a necessidade de consertos de emergncia nos equipamentos, os quais, geralmente, so extremamente onerosos.
8.2. PESSOAL
Reduzir horas extras desnecessrias e funcionrios ociosos.
importante preservar a segurana do prdio durante as 24 horas
do dia, bem como fiscalizar os servios de higiene e limpeza.
8.3. CONTRATAO DE ADMINISTRADORA
A contratao de administradora especializada e idnea (muitas vezes a mais barata no a melhor) pode dada a sua experincia, reduzir custos com materiais de expediente, transportes, servios etc.,
alm de evitar despesas futuras, principalmente as de ordem trabalhista e pelo no cumprimento do Decreto-Lei Federal n. 9295 (vide
item 3.4.).
8.4. GUA
Lavar automveis com baldes. A utilizao de mangueiras resulta em
grande desperdcio de gua alm de deixar molhado o piso da garagem.
Fazer trimestralmente, ou quando necessrio, visita com bombeiro
hidrulico aos apartamentos e pontos comuns do edifcio a fim de
detectar vazamentos.
Verificar vazamentos nas cisternas e se o hidrmetro est danificado.
Acompanhar a leitura mensal, visando identificar aumentos abusivos
de consumo.
8.5. ENERGIA
Reduzir, se possvel, a quantidade e/ou a potncia de lmpadas.
Substituir lmpadas incandescentes por lmpadas fluorescentes.
Alternar o horrio de funcionamento dos elevadores fora do horrio
de pique.
8.6. MATERIAIS DE LIMPEZA
Utilizar produtos mais baratos e controlar o consumo.
Formar um estoque mnimo, evitando-se custos com transporte para
comprar material avulso.
8.7. RESERVA DE CAIXA
sempre bom que se tenha reserva de caixa para compra de produtos vista, onde se conseguem melhores preos.
Evita-se a situao antiptica de se cobrar taxa extra.
9 BENFEITORIAS (SUGESTES)
Sugere-se, para maior conforto, segurana, entretenimento e unio
entre os moradores do condomnio, as seguintes benfeitorias:
Playground.
Salo de Festas e de jogos.
Antena parablica.
Porto e porteiro eletrnicos.
Gerador e central de gs.
Decorao da portaria e arborizao.
10 PRESTAO DE SERVIOS
Com o crescimento do nmero de edifcios em Natal, surgiram empresas para prestadoras de servios diversos em condomnios, muitas vezes a preos irrisrios. Chamamos a ateno para pesquisarem sobre a qualidade e idoneidade dessas firmas, qual o tempo de
atuao no mercado, se tem sede prpria, se so filiadas a sindicato,
se emitem nota fiscal. Procurem saber em quais prdios prestaram
tais servios antes de contrat-las. Lembrem-se, de que s vezes, o
barato termina saindo mais caro. No acredite em propostas mirabolantes.
11 O QUE FAZER PARA EVITAR M ADMINISTRAO NO CONDOMNIO
Verificar atentamente os balancetes.
Verificar a movimentao do fundo de reserva.
Participar ativamente das assemblias, em especial da que trata da prestao de contas anual, chamada de assemblia ordinria. Ela tem realizao
26
obrigatria,
devendo compreender a aprovao da previso oramentria, e
as contas do ano anterior ambas referentes s despesas ordinrias, ou
seja, de manuteno. Novo Cdigo Civil: Art. 1.350. Convocar o sndico,
anualmente, reunio da assemblia dos condminos na forma prevista na
conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies
dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e a alterar o regimento interno. 1 Se sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo. 2 Se a assemblia
no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.
Mudanas posteriores na previso de gastos devem ser aprovadas em Assemblia Geral Extraordinria. O mesmo vale para as despesas extraordinrias, como obras de melhoria.
Muitos condomnios, erroneamente, no aprovam a previso oramentria
para o ano seguinte, mas apenas as contas do ano anterior. Isso equivale
assinar um cheque em branco e reclamar posteriormente do valor gasto,
quando j se tem poucos recursos para reverter a situao.
Em casos de dvidas, deve-se conferir documentos do condomnio: extratos
bancrios, notas fiscais, contas de gua e luz, contribuio dos funcionrios.
Todo condmino tem direito ao acesso a esses documentos, que ficam em
poder do sndico ou da administradora. Estes no so obrigados a realizar
uma prestao de contas individual, mas no podem barrar o acesso do
condmino aos papis. Eles podem marcar data e horrio para a conferncia, mas no devem permitir que o condmino leve para casa os documentos, cuja guarda legal lhes compete.
Sempre tomar cuidados na aprovao de oramentos. Deve-se consultar
sempre ao menos trs empresas. Mas deve-se ter em mente que h casos
em que os valores e concorrncia so aprovados pelos moradores e, ainda
assim, o fornecedor obrigado a pagar uma porcentagem. Requerer ao menos trs oramentos diminui a probabilidade de isso acontecer.
Se o sndico superar oramento previsto em assemblia, deve, a rigor, repor
a diferena do seu prprio bolso. Exceo: obras de emergncia, ad referendum da Assemblia.
Caso o sndico se recuse a prestar contas, os condminos podem se reunir
e convocar assemblia extraordinria observando o quorum mnimo.
A ultima alternativa seria ir Vara Civil de preferncia, a mais prxima do
domiclio -, acompanhado de advogado, e entrar com uma ao exigindo
prestao de contas.
Pode-se contratar uma auditoria, em suspeita de fraude ou m administrao.
O sndico responde civil e criminalmente por todos os atos realizados em

sua gesto at 5 anos depois do final da mesma.
Qualquer condmino pode convocar uma assemblia, desde que tenha as
assinaturas de pelo menos um quarto (25%) dos condminos.
O processo contra um sndico ou administradora que fraudou um condomnio pode demorar at trs anos apenas em primeira instncia. Nesse perodo, h o risco de o ru desfazer-se dos bens. Assim, caso ganhe a causa, o
morador ainda corre o risco de ficar sem receber.
12 OBRIGAO DO LOCADOR
Entregar ao locatrio (inquilino) o imvel alugado em estado de servir ao uso
a que se destina.
Garantir o uso pacfico do imvel locado, durante o tempo da locao.
Manter a forma e o destino do imvel durante a locao.
Responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao.
Fornecer descrio minuciosa do estado do imvel ao inquilino, caso este
solicite, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais defeitos existentes.
Fornecer ao inquilino recibo discriminando as importncias pagas por este,
vedada a quitao genrica.
Pagar as taxas de administrao imobiliria. Se houver, e de intermediaes, estando compreendidas nestas despesas necessrias aferio da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador.
Pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre imvel , salvo disposio
expressa em contrrio no contrato.
Exibir ao inquilino os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo
exigidas, quando solicitado. Pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do
imvel.
Pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como
das esquadrias externas.
Obras destinadas a repor as condies de habilidade do edifcio.
Indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao incio da locao.
Instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicao, de esporte e de lazer.
Despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum.
Constituio de fundo de reserva.
13 OBRIGAO DO INQUILINO
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado. Em sua falta, pagar at o sexto dia til
28 seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver
do ms
sido indicado no contrato.
Servir-se do imvel para uso convencionado ou presumido, compatvel com
a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
Restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as
deterioraes decorrentes do seu uso normal.
Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer
dano ou defeito cuja reparao a ele incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros.
Realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel ou nas suas
instalaes. Provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou
prepostos.
No modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento
prvio do locador.
Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos
e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou exigncia
de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio.
Pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz, gs, gua e esgoto.
Permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante
combinao prvia de dia e hora.
Cumprir integralmente a Conveno do Condomnio e os Regulamentos
Internos.
Pagar o prmio do seguro de fiana, quando for o caso.
Pagar as despesas ordinrias de condomnio:
Salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos
empregados do condomnio.
Consumo de gua e esgotos, gs, luz e fora das reas de uso comum.
Limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso
comum.
Manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos,
eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum.
Manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes e lazer.
Manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas
coletivas.
Pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas
de uso comum.
Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodos anterior ao incio
da locao.
Reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio
ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo

se referente a perodo anterior ao incio da locao.
14 CONDMINOS DE COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL
Outra situao regulada pelo Cdigo a do condmino ou possuidor
que, por seu reiterado comportamento anti-social, gera incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores. Ele poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio
para as despesas condominiais, at deliberao posterior da assemblia (art.
1.337, pargrafo nico). Por analogia, tem-se que dever respeitar o quorum
especial de trs quartos.
A lei no define o que comportamento anti-social dos condminos
ou possuidores. Portanto, recomenda-se que a Conveno estabelea expressamente o que o condomnio considera comportamento anti-social. Essa medida
diminui a incidncia de dvidas e abusos.
15 A VIDA EM CONDOMNIO
15.1. A PROTEO DA LEI
O Cdigo Civil, em seu artigo 1.2.77, trata dos direitos de vizinhana e protege quem tem o sossego, a segurana e a sade ameaados pelo vizinho,
atribuindo-lhe o direito de fazer cessar essas interferncias prejudiciais. Tal
direito atribudo indistintamente ao condmino e ao locatrio.
A Lei das Contravenes Penais tambm trata do assunto no artigo 42:
Perturbar algum, o trabalho ou sossego alheios: I com gritaria ou algazarra; III abusando de instrumentos sonoros ou sinais acsticos; IV provocando ou no procurando impedir barulho produzido por animal de que tem
guarda. Pena: priso simples, de quinze dias a trs meses, ou multa.
A multa estabelecida pelo juiz, no correspondente processo judicial. Uma
boa conversa entre os vizinhos, porm, pode resolver o problema. Por isso,
antes de procurar a justia, bom lembrar que depois de resolvido o problema, o vizinho continuar sendo seu vizinho.
15.2. REAS PRIVATIVAS
O uso da rea privativa deve respeitar sempre os vizinhos. O condmino
deve atentar para no interferir na paz e privacidade deles. Para isso, alguns
cuidados devem ser tomados. Entre eles, o de no produzir barulho em excesso, principalmente durante a noite.
15.3. GARAGEM
Procurar no estacionar nas garagens veculos em ms condies de fun30
cionamento
(com vazamento de leo ou freios defeituosos, por exemplo);
No utilizar a garagem para fazer reparos, a no ser em casos de emergncia, quando o carro no possa ser deslocado;
No usar buzinas e rdios a qualquer hora;
No entrar na garagem com carros de amigos ou parentes;
No permitir o ingresso na garagem de menores dirigindo;
Garagem no local para crianas brincarem; alm de perigoso, elas podem causar algum prejuzo aos condminos ou ao condomnio;
No lavar veculos na garagem, a no ser que seja permitido pela Conveno, pois isso perturba a circulao dos outros veculos e gasta recursos do
condomnio, pagos por todos.
A garagem, sendo um espao de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convm que a Conveno estipule regras, como:
- identificao para entrada do veiculo (selos, cartes, chaves de
acionamento, zelador, etc.);
- demarcao da vaga (fixada por chegada, por rodzio ou sorteio);
- a definio de vagas pelo tamanho do veculo;
- necessidade sobre furtos e danos;
- permisso ou no de lavagem de carros na garagem;
- possibilidade ou no de locomoo de vagas para terceiros,
estranhos ao condomnio;
- utilizao da garagem por visitantes;
- normas de segurana (sinalizao, iluminao, extintores, demarcao, etc.);
- forma jurdica da garagem, se rea privativa ou comum.
15.4. HORRIO QUE DEVEM SER REGULADOS
Nos condomnios em que houver perodos de ausncia de funcionrios na
portaria, seja ela parcial ou integral, deve-se estabelecer os horrios em que
os moradores devero utilizar chaves prprias para abertura e fechamento
dos acessos;
Utilizao do playground, das quadras, piscinas, sales de festas e jogos,
salas de ginstica e outras dependncias de lazer ou esportes;
Circulao de cargas e mudana;
Horrio de proibio de barulho nos corredores e reas livres, principalmente
as prximas s janelas das unidades;
Horrio para obras que produzam barulho. Mesmo que a Conveno do
Condomnio no apresente a regulamentao desses horrios, o bom senso
manda que os moradores se imponham certas restries para evitar perturbar os outros e tratem de modificar prontamente a Conveno.
15.5. LEI AUTORIZA ENTRADA DE VIZINHO
O art. 1.313 do Cdigo Civil diz que o proprietrio ou ocupante do imvel
obrigado a tolerar que o vizinho entre em sua propriedade mediante prvio
aviso, para dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao,
construo ou limpeza da sua casa. Mas, se houver qualquer dano, ele ter
direito reparao.
No caso de apartamentos, por exemplo, somente depois de comprovado o
problema daquela unidade e no do condomnio que se deve permitir a
quebra de uma parede para achar vazamentos.
15.6. ANIMAIS NO CONDOMNIO
Nas reas comuns, o dono deve levar o animal no colo ou em um cesto. Se
o tamanho do bicho inviabiliza esse tipo de transporte, imprescindvel o uso
de focinheira e de coleira segura;
Utilizar sempre o elevador de servio quando estiver com o animal;
No permitir que o animal se aproxime dos condminos e dos funcionrios,
principalmente das crianas evitando sustos e eventuais mordidas ou arranhes;
Cuidar da sade e da higiene do animal para evitar doenas que possam
contaminar outros animais ou pessoas. Para isso, manter as vacinas em dia
e o animal sempre limpo;
Se algum vizinho implicar, o melhor que o dono do animal tem a fazer ser
tolerante e compreensivo e tratar de resolver o problema com ele.
15.7. ENTREGADORES
Algumas convenes probem a entrada de entregadores. Neste caso, o
condmino deve ir at a portaria. Se a Conveno permitir a entrada o porteiro deve ser cuidadoso na identificao do entregador, para maior segurana do condomnio.
15.8. POLTICA DE BOA VIZINHANA
Participar das assemblias, que uma boa ocasio para as pessoas conhecerem e resolverem problemas;
Ter disposio para atualizar, quando necessrio, a Conveno do Condomnio e o Regimento Interno, tornando-os mais adequados aos anseios dos
condminos.
16 PRINCIPAIS PROBLEMAS QUE PODEM SER EVITADOS NO CONDOMNIO
16.1. INFILTRAO DE GUA DO APARTAMENTO SUPERIOR

32 So comuns os vazamentos no local do ralo do box, vaso sanitrio e
tanque. Essas infiltraes so muitas vezes resolvidas apenas com o rejuntamento do piso, que se solta com a limpeza diria. Podero ser facilmente evitados se o morador observar o desgaste e providenciar o reparo antes que o vizinho reclame.
Persistindo o problema, o primeiro passo certificar-se da sua origem. Caso seja provado que o vazamento provm de um ramal central, ser de
responsabilidade do condomnio realizar o reparo, sem nenhum custo para o
apartamento afetado. Porm, se for provado que o vazamento tem origem no
apartamento superior, esse dever promover os reparos. Caso haja dvida do
causador do transtorno, um perito judicial poder esclarecer de forma segura o
responsvel.
16.2. REFORMAS NO INTERIOR DOS APARTAMENTOS
Todas as reformas que forem realizadas no interior dos apartamentos devero ser informadas ao sndico, mencionando o que se pretende e o tempo para a realizao. importante que ele saiba os objetivos, pois caso o morador pretenda derrubar uma parede, ou colocar uma banheira, necessrio saber
se a reforma no ir afetar a estrutura do prdio. O sndico, em caso de dvida,
entrar, sempre que possvel, em contato com a construtora. Quanto ao tempo,
importante ser acompanhado para que ele possa justificar reclamaes de barulho por parte dos vizinhos, porm esse tempo no dever ultrapassar o horrio
estipulado no Regulamento Interno.
16.3. ANIMAIS DE ESTIMAO
Para que os animais tenham a permisso ou proibio de entrada, o

local determinado e a locomoo dentro do condomnio, isso deve
estar previsto na Conveno ou no Regulamento Interno.
Cuidar da sade e da higiene do animal;
Vacinar no tempo correto, mantendo os comprovantes guardados, a fim de
comprovar caso haja algum acidente;
Transport-lo, pelas reas comuns, no colo ou em um cesto. Quando no for
possvel carreg-lo no colo, dever ser colocada uma coleira;
Usar sempre o elevador de servio;
O morador dever limpar imediatamente alguma sujeira, sempre que o animal a fizer nas reas comuns.
16.4. CRIANAS E ADOLESCENTES
importante que os pais no deleguem ao sndico, zelador e funcionrios do condomnio a misso de cuidarem de seus filhos, pois em geral o condomnio no possui nenhuma pessoa contratada especialmente para esse fim.
Caso o condomnio decida contratar um profissional para cuidar das crianas e
dos adolescentes, importante que seja algum treinado, como um monitor, que
possa desenvolver atividades que incluem brincadeiras e prticas de esportes
com crianas e jovens, sem ser encarado como um vigia.
16.5. FACHADA
Segundo a legislao de condomnio, proibi-se qualquer alterao que modifique a fachada do prdio, salvo se for obtida autorizao de todos os condminos. Os infratores esto sujeitos a uma multa prevista na Conveno e
podem ser obrigados a desfazer a alterao.
16.6. HORRIOS em geral, devem a conveno, o regimento interno ou
as assemblias, em funo da convenincia da maioria dos condminos,
determinarem os horrios para realizao de mudanas, uso do salo de
festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas
de acesso, de us da garagem, etc. Ningum sndico, administradora ou
condmino pode administrar, unilateralmente, os horrios.
16.7. PISCINA as regras para a utilizao da piscina tais como o horrio
e a poca de funcionamento, o exame mdico, o uso por visitantes, a
contratao de pessoal para segurana e a manuteno so itens que
devem ser regulados pela conveno ou regimento interno.
16.8. SALO DE FESTAS o uso do salo de festas deve ser previsto na
conveno ou no regimento interno, no que diz respeito forma de sua
utilizao (custo, limpeza, horrio, equipamentos, etc.).
16.9. ELEVADORES sero de uso comum de todos os moradores, e a
regulamentao quanto proibio de utilizar o elevador social por pessoas com trajes de banho, animal de estimao, transporte de carga e
outras questes sero tratadas no regimento interno. O condomnio
responsvel pela conservao e a manuteno dos elevadores, seguindo as exigncias que dispe a lei.
17. PERGUNTAS E RESPOSTAS QUE O CONDMINO PRECISA

SABER.
17.1. A quem compete a convocao das Assemblias?
- A convocao das assemblias ser feita pelo sndico, na forma

prevista pela Conveno ou, ainda por, no mnimo, 1/4 dos cond34
mino.
17.2. Como os conselheiros podero ser destitudos?
- Os conselheiros s podero ser destitudos em Assemblia Geral
especificamente convocada, que preencha o quorum previsto na
Conveno a respeito e no silncio desta, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais.
17.3. O Conselho pode destituir o sndico?
- No. A destituio do sndico ato de competncia privativa do
rgo que o escolhe, isto , da Assemblia Geral, mediante o voto
da maioria absoluta dos condminos presentes ao ato (50% mais
um) e desde que fundamentada na prtica de irregularidade, na
no prestao de contas, ou nos atos de m gesto, nos termos do
artigo 1349 do novo Cdigo Civil.
17.4. O novo Cdigo Civil permite a excluso do condmino antisocial?
- No. O artigo 1337, pargrafo nico, do novo Cdigo Civil, estabelece a aplicao de multa pecuniria correspondente at o dcuplo da contribuio condominial como sanso cabvel. Ademais, a
excluso do condmino anti-social encontra bice no direito de propriedade, constitucional (artigo 5, XXII e XXIII, da Constituio Federal).
17.5. O inquilino pode participar do Conselho?
- Sim. O novo Cdigo Civil faculta a criao do Conselho Fiscal
composto de trs membros, com mandato no superior a dois anos, eleitos em Assemblia, no se exigindo que sejam condminos, com a competncia especfica de anlise das contas do Sndico.
17.6. O locatrio condmino?
- No. Nos termos do artigo 1334, pargrafo 2, do novo Cdigo
Civil, so condminos os proprietrios ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente no serem proprietrios, forem titulares de direito aquisio da propriedade imobiliria (promitentes compradores, cessionrios, promitentes cessionrios).
17.7. O locatrio pode participar e votar na Assemblia?

- O Novo Cdigo no prev a possibilidade de o locatrio votar nas
deliberaes da assemblia, tal como permitia a legislao anterior
em relao a despesas ordinrias, assim, o locatrio somente poder participar e votar como mandatrio do condmino, e nos termos da procurao que este lhe outorgar.
17.8. O sndico pode votar na Assemblia de Condomnio?
- Se o sndico for condmino poder discutir e votar todas as matrias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas s suas contas e administrao, se assim dispuser a Conveno do Condomnio. Do contrrio, o sndico poder participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.
17.9. O sndico, membros do conselho consultivo e empregados do
condomnio podem receber procuraes para votarem em Assemblia?
- No existe proibio legal nesse sentido. Contudo trata-se de
medida salutar proibir a constituio do procurador na pessoa do
sndico, qualquer membro do conselho fiscal e/ou consultivo, bem
como empregados do condomnio, atravs de clusula expressa na
Coveno.
17.10. Os condminos inadimplentes tm direito a voto nas Assemblias?
- No. O artigo 1335, III, do novo Cdigo Civil expressamente veda a participao e o voto do inadimplente nas Assemblias Gerais de condminos.
17.11. Quantas Assemblias devero ser realizadas anualmente pelo condomnio?
- O artigo 1350 do novo Cdigo Civil determina que haver, anualmente, uma Assemblia Geral Ordinria dos condminos para aprovar o oramento das despesas, das contribuies dos condminos e da prestao de contas, e eventualmente eleio do sndico e a alterao do Regimento Interno. Com relao s Assemblias Gerais Extraordinrias, sero estas realizadas quantas vezes forem necessrias, segundo o sndico ou 1/4 dos condminos.
17.12. A multa de 2% prevista pelo novo Cdigo Civil obrigatria?
- Sim. A multa de 2% ser de aplicao obrigatria nas contribuies condominiais que tiverem vencimento a partir de 11/CARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________35
01/2003.
- No se pode sustentar que as Convenes atuais, que estabe36
lecem
percentual superior aos 2% do novo Cdigo seriam um direito adquirido. Em verdade, a Conveno tem natureza normativa, isto , tem fora de lei, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Cdigo Civil.
17.13. possvel negativar os inadimplentes do condomnio no
SPC?
- Ainda que seja possvel negativar dbitos condominiais junto ao
SPC, que um banco de dados gerido por uma entidade particular (Associao Comercial de So Paulo), o SECOVI-SP NO
RECOMENDA A ADOO DE TAL POSTURA, em razo do boleto das despesas de condomnio no se revestir dos requisitos
tpicos dos ttulos executivos extrajudiciais, a saber, certeza, liquidez e exigibilidade (artigo n 586, caput e n 618, I, ambos do Cdigo de Processo Civil). Assim, caso seja utilizada, a inscrio
mencionada, o condomnio se sujeitar a responder por eventuais danos morais causados. O poder judicirio poder, ainda, responsabilizar a empresa administradora conjuntamente com o
condomnio pelo pagamento da indenizao por danos morais.
17.14. permitido colocar o nmero do apartamento do condmino
inadimplente no demonstrativo financeiro do condomnio?
- Sim. Desde que a informao fique restrita aos condminos.
Cabe dizer que os condminos pontuais tm o direito de saber
quais e quantos so os condminos inadimplentes. Trata-se de
um exerccio regular de direito por parte dos condminos, bem
como de um dever que o sndico possui de prestar contas comunidade condominial.
17.15. possvel tornar automtica a multa para o condmino reiteradamente inadimplente?
- No. H possibilidade da multa de at 5 (cinco) vezes o valor da
contribuio mensal ao condmino que descumpra reiteradamente seus deveres, desde que tal sano seja, caso a caso, previamente autorizada por assemblia que rena o quorum de 3/4 dos
condminos restantes (conforme o artigo 1337, caput, do novo
Cdigo Civil), proporo que no mais das vezes inviabilizar a
iniciativa.
17.16. O boleto de condomnio pode ser protestado?
- No. O boleto do condomnio no se enquadra no rol dos ttulos

executivos extrajudiciais constante no artigo n 585 do Cdigo de
Processo Civil, sendo documento produzido unilateralmente pelo
credor, sem forma definida e especificada por lei, razo pela qual
os Tabelionatos de Protesto no o aceitam para a prtica do ato.
Entende-se, ainda, que o protesto do boleto condominial caracterizaria hipteses de desrespeito ao devido processo legal para a
recuperao dos crditos dos condomnios, eis que sua certeza e
liquidez seriam decorrentes do trmite de uma ao de cobrana,
nos moldes do previsto no artigo n 275, II, b, do Cdigo de Processo Civil.
17.17. O locatrio (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?
- O locatrio deve contribuir na reposio do Fundo de Reserva,
quando as despesas tiverem ocorrido durante o perodo da locao e forem ordinrias. Se o condomnio estiver constituindo o
fundo a arrecadao ser considerada extraordinria e, portanto,
paga pelo proprietrio.
17.18. O que pode ser cobrado quando o condmino atrasa o pagamento da cota?
- O Novo Cdigo Civil determina a aplicao de:
Juros moratrios de 1% ao ms ou outro patamar estipulado
pela Conveno de Condomnio, desde que inferior a 1%;
Multa moratria de 2% sobre o dbito;
Atualizao monetria conforme ndice previsto na Conveno.
17.19. Qual a finalidade do Fundo de Reserva?
- Sua finalidade atender a despesas imprevisveis e inadiveis,
ou seja, uma garantia para casos emergenciais. Conseqentemente, no pode ser distribudo aos condminos, nem restitudo
proporcionalmente aos que alienar sua unidade autnoma.
17.20. Qual o prazo para a propositura da ao de cobrana das cotas em atraso?
- A partir de momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuies condominiais a ao de cobrana pode ser proposta. Contudo, conveniente que
o condomnio aguarde o decurso de 3 (trs) meses, perodo em
que dever desenvolver a cobrana amigvel (extrajudicial)
atravs do advogado. Por fim, vale lembrar que de 5 (cinco)
anos o prazo prescricional para a cobrana das dividas do condomnio regularmente aprovadas, nos termos do artigo n 206, par38
grafo
5, I, do novo Cdigo Civil.
17.21. A instalao de ar condicionado permitida?
- Para se instalar aparelhos de ar condicionados necessrio
que os seguintes itens sejam satisfeitos:
A - Edificao deve possuir capacidade eltrica para atender a
instalao do equipamento em todas as unidades atestadas por
engenheiro eltrico com a devida ART - Anotao Responsabilidade Tcnica.
B - Os locais de instalao desses aparelhos devem ser padronizados de modo a no comprometer a esttica e segurana da
edificao ou sua fachada.
C - Todos os dados e informaes devem ser levados para aprovao em Assemblia Geral especialmente convocada para este
fim.
17.22. O condomnio que tem gs canalizado pode utilizar-se de botijes?
- O assunto de interesse local, dependendo sua proibio ou
permisso da Legislao Municipal aplicvel.
- No Municpio de So Paulo, no permitida a utilizao de gs
em cilindros nas edificaes que disponham de instalao interna
de gs canalizado, situada em logradouros j servidos por rede
de distribuio. Os botijes de 13 kgs no so permitidos no municpio de So Paulo e nem aconselhvel nas demais regies.
17.23. O envidraamento da varanda, colocao de grades ou telas,
alteram a fachada do edifcio?
- Apesar do assunto ser polmico, admite-se o envidraamento
da varanda quando se demonstra que essa alterao no afeta a
harmonia da fachada segundo modelo padro (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assemblia. O mesmo ocorre com as grades de proteo ou telas.
17.24. Pode um condmino trocar a porta de entrada de sua unidade?
- A modificao das portas voltadas para o corredor depender
da concordncia e autorizao de todos os condminos residentes no andar.
17.25. Pode o condmino dar em garantia uma rea comum?
- No. O Artigo 1339, pargrafo 1, do novo Cdigo Civil veda

expressamente que as partes comuns no podem ser alienadas
ou gravadas em separado.
17.26. Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifcio?
- Os vazamentos procedentes de ramais so de responsabilidade
do condmino, pois esse encanamento de seu uso exclusivo.
Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou rea comuns do edifcio, a responsabilidade do condomnio.
17.27. De quem a responsabilidade na ocorrncia de furto cometido pelo empregado do condomnio?
- A responsabilidade recai sobre o condomnio sempre que um
fato seja atribuio ao ou omisso do sndico ou dos empregados.
17.28. O condomnio responde por furto ou danos na garagem?
- Em regra o condomnio no responde civilmente pelos furtos ou
danos ocorridos nas suas reas comuns. Para o fim de se saber
se excepcionalmente haver a responsabilidade civil, cada caso
merece ser estudado como a aplicao sucessiva dos parmetros abaixo:
A - Existncia do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu
nos limites do condomnio);
B - Existncia de causa excludente de responsabilidade (caso
fortuito ou fora maior) ou de uma possvel culpa exclusiva do
vitimado;
C - Verificao de que o dano ocorreu, ou no por dolo ou explcita e patente culpa do representante ou prepostos do condomnio (empregados);
D - Verificar o que a Conveno de Condomnio diz a respeito do
assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a
responsabilizao do condomnio, ou no aspecto negativo, contendo clusula de no indenizar;
E - Constatao do nvel, proporo e qualidade da segurana
existente no condomnio. Quanto maior for a segurana fornecida, maiores sero as despesas arcadas pelos condminos e conseqentemente, maior ser o dever de guarda assumido pelo
condomnio. Se o condomnio no dispe de segurana especial
possuindo apenas portaria ou guarita, ento no haver responsabilidade, devendo cada condmino vitimado arcar com o preo
do seu prejuzo.
40condomnio responde por furto ocorridos no interior de um
17.29. O
dos apartamentos?
- O condomnio s responde por furto ocorrido no interior das unidades autnomas se houver concreta participao, direta ou indiretamente, de empregado seu, pois a administrao exercida
em relao s partes comuns e no propriedade exclusiva de
cada condmino.
17.30. Para o condmino alugar a vaga da garagem o que preciso?

- O artigo 1338 do novo Cdigo Civil inovou ao autorizar a locao da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a
ordem de preferncia sucessiva a condminos e possuidores.
Evidentemente a Conveno Condominial pode proibir essa locao e assim o fazendo, no estar ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de autoregulamentao dos prprios condminos, tanto mais num momento que a falta de segurana tema dos mais relevantes na
sociedade brasileira.
17.31. Para o condmino vender a vaga da garagem o que preciso?
- A venda da parte acessria a estranho possvel se facultada
expressamente no ato constitutivo do condomnio ou na conveno e desde que no haja oposio de assemblia geral dos condminos, obedecendo-se sempre a ordem de preferncia do condmino ao estranho.
17.32. O que pode provocar um incndio?
- Diversos itens, como:
Falha no aparelho de ar-condicionado;
Sobrecarga na rede eltrica;
Excesso de iluminao;
Sistema de gs de cozinha com uso indevido;
Panelas esquecidas no fogo;
Etc.
17.33. Quais as providncias no momento de um incndio j consumado?
O essencial e primordial MANTER A CALMA;
Chamar o Corpo de Bombeiros;

Acionar o alarme de incndio;
Automaticamente os membros da brigada de incndio devem
entrar em ao;
Dirigir-se s rotas de fuga;
Em locais de fumaa manter-se junto ao cho para respirar
melhor;
Usar, se possvel, pano molhado ao nariz; se impossvel, esperar por socorro, mantendo os olhos fechados por causa da fumaa;
Sempre que passar por uma porta, fech-la (sem trancar), pois
a mesma ajuda na demora da reteno da propagao do fogo;
Em seguida, tentar sempre descer e nunca subir;
Desligar a chave geral (eltrica), o gs, etc.
18 LEGISLAO APLICADA A CONDOMNIO
18.1. NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO

(Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002)
Do Condomnio Edilcio Seo I - Disposies Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos. 1o As
partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se
a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente
por seus proprietrios. 2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a
rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos. 3o A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal
no solo e nas outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de instituio do condomnio. (redao
dada pela Lei n 10931, de 2004). 4o Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso ao logradouro pblico. 5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar
daquele42ato, alm do disposto em lei especial: I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma
das outras e das partes comuns; II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o
fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser
subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e
torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou deteno. Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio
dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar: I - a
quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio; II - sua forma de administrao; III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores; V o regimento interno. 1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular. 2o So equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades
autnomas.
Art. 1.335. So direitos do condmino: I - usar, fruir e livremente dispor
das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino: I Contribuir para as despesas
do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio
em contrrio na conveno; (Redao dada pela Lei n 10.931, de
2004); II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas; IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurana dos possuidores, ou aos bons costumes. 1o O condmino
que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito. 2o O condmino, que no
cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a
multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no mnimo dos
condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de
trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para
as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se apurem. Pargrafo
nico. O condmino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento
anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.
Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes acessrias. 1o Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar
os bens em separado. 2o permitido ao condmino alienar parte acessria de sua unidade imobiliria a outro condmino, s podendo fazlo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a respectiva assemblia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de
um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende: I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos; II - se teis, de voto da
maioria dos condminos. 1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico,
ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino. 2o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em44despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou
o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assemblia, que
dever ser convocada imediatamente. 3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas,
somente podero ser efetuadas aps autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos. 4 O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que
efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s
j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da
aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da
aprovao da unanimidade dos condminos.
Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem as despesas da sua conservao, de modo no haja danos s unidades imobilirias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de
incndio ou destruio, total ou parcial.
Seo II - Da Administrao do Condomnio
Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois
anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico: I - convocar a assemblia dos condminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em
juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV - cumCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________44
prir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assemblia; V - diligenciar a conservao e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada
ano; VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificao. 1o Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de representao. 2o O sndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assemblia, salvo disposio em contrrio
da conveno.
Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no
prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assemblia dos
condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1o Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos condminos poder faz-lo. 2o Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos
condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade
dos condminos. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004).
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da
assemblia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das
fraes ideais. Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes
ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder deliberar por
maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os condminos
no forem convocados para a reunio.

46 Assemblias extraordinrias podero ser convocadas pelo
Art. 1.355.
sndico ou por um quarto dos condminos.
Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto

de trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois
anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.
Seo III - Da Extino do Condomnio
Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou
ameace runa, os condminos deliberaro em assemblia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais uma das
fraes ideais. 1o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante avaliao judicial. 2o Realizada a
venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino
ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser repartida na
proporo a que se refere o 2o do artigo antecedente.
18.2. LEI N 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964 DISPE SOBRE
O CONDOMNIO E AS SUAS INCORPORAES IMOBILIRIAS
TTULO I DO CONDOMNIO
Art.1 - As edificaes ou conjunto de edificaes, de um ou mais
pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta
lei.
Pargrafo 1 - Cada unidade ser assinalada por designao especial;, numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao.
Pargrafo 2 - A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma
frao ideal do terreno e coisas comuns, expressas sob forma decimal ou ordinria.
Art.
2 - Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou

por processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto da propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas
peas e suas destinaes, inclusive (VETADO) edifcio-garagem,
com ressalva das restries que se lhe imponham.
Pargrafo 1 - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais
a isso destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser
tratado como objeto de propriedade exclusiva com ressalva das restries que ao mesmo sejam impostas por instrumentos adequados
e ser vinculado unidade habitacional a que corresponder, no caso
no lhe ser atribuda frao ideal especfica do terreno.
Pargrafo 2 - O direito de que trata o pargrafo 1 deste artigo poder ser transferido a outro condmino, independente da alienao a
que corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao
condomnio.
Pargrafo 3 - Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de terreno especficas. (com a nova redao do art. 5,
da Lei 4.864, de 29.11.1965).
Pargrafo nico (Vetado).
Art.
3 - O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de

edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes
externas, o teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que
sirva a qualquer dependncia de uso comum dos proprietrios ou
titulares de direito aquisio de unidades ou ocupantes, constituiro condomnio de todos, e sero insuscetveis de diviso, ou de alienao destacada da respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de utilizao exclusiva por qualquer condomnio (VETADO).
Art.
4 - A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela
independero do consentimento dos condminos (VETADO).
Pargrafo nico - O adquirente de uma unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas.
Art.
5 - O condomnio por meao de parede, soalhos, e tetos das

unidades isoladas, regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que
lhe for aplicvel.
Art. 6 - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pela disposio de direito comum o condomnio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autnoma.
Art. 7 - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato

48vicos ou por testamento, com inscrio obrigatria no Registro
entre
de Imvel, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua
identificao e discriminao, bem como a frao ideal dispensandose a descrio interna da unidade.
Art. 8 - Quando em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente-comprador, o cessionrio deste ou o promitente
cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar
-se- tambm o seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas
trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e
quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes
comuns, que corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de
dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada
como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal de todo o terreno e de partes comuns,
que corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser
utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas;
d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem
comum para as vias pblicas ou para as unidades entre si.
CAPTULO II
DA CONVENO DO CONDOMNIO
Art. 9 - Os proprietrios, promitentes, compradores, cessionrios ou
promitentes, cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j construdas, elaborao, por escrito, a Conveno de condomnio, e devero, tambm, por contrato ou por deliberao em Assemblia, aprovar o Regimento Interno da edificao ou conjunto de
edificaes.
Pargrafo 1 - Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis, bem como a averbao das suas eventuais alteraes.
Pargrafo 2 - Considerar-se aprovada, e obrigatria para os promitentes cessionrios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante,
a Conveno que rena as assinaturas de titulares de direitos que
representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio.
Pargrafo 3 - Alm de outras normas aprovadas pelo interessados,
a Conveno dever conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusivas, e as de condomnio, com especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para
as despesas de custeio e para as extraordinrias;
e) o modo de escolher o Sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do Sndico;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das Assemblias Gerais dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para a constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes da Conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno quando
no includos na prpria Conveno.
Pargrafo 4 - No caso de conjunto de edificaes a que se refere o
art. 8, entre os condminos das vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar pores de
terreno, inclusive as da Conveno de Condomnio fixar os direitos
e as relaes de propriedades edificadas. (nova redao, art. 7, Lei
4.864, de 29.11.1965).
Art. 10 - defeso a qualquer condmino:
I) Alterar a forma externa da fachada;
II) Decorar as partes e esquadrias externas com totalidades ou cores
diversas das empregadas no conjunto das edificaes;
III) Destinar a unidade utilizao diversa de finalidade do prdio, ou
us-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e a segurana dos demais condminos;
IV) Embaraar o uso das partes comuns.
Pargrafo 1 - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa
prevista na Conveno ou no Regulamento do Condomnio Alm de
ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo, ao Sndico, com autorizao judicial, mandar desmanch-la,
custa do transgressor, se esse no a desfizer no prazo que lhe foi

estipulado.
50
Pargrafo
2 - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver aquiescncia da unanimidade dos condminos.
Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente, as importncias relativas aos impostos e taxas de ferais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lanamentos.
CAPTULO III DAS DESPESAS DO CONDOMNIO
Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio,
recolhendo, nos prazos previstos na Conveno, a cota-parte que
lhe couber em rateio.
Pargrafo 1 - Salvo disposio em contrrio da Conveno a fixao de cota no rateio correspondente frao ideal de terreno de
cada unidade.
Pargrafo 2 - Cabe ao Sndico arrecadar as contribuies competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrana judicial das cotas
atrasadas.
Pargrafo 3 - O Condmino que no pagar sua contribuio no prazo fixado na Conveno, fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms,
e multa de at 20% sobre o dbito que ser atualizado. Se o estipular a Conveno, com aplicao dos ndices de correo monetria
levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora
por perodo igual ou superior a 6 meses.
Pargrafo 4 - As obras que interessam estrutura integral da edificao ou conjunto de edificaes ou servio comum sero feitas com
o concurso pecunirio e todos os proprietrios ou titulares de direito
aquisio de unidades mediante oramento prvio aprovado em
Assemblia Geral, podendo incumbir-se de sua execuo o Sndico
ou outra pessoa, sob aprovao da Assemblia.
Pargrafo 5 - A renncia de qualquer condmino aos seus direitos,
em caso algum valer como recusa para exoner-lo de seus encargos.
CAPTULO IV
DO SEGURO, DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________50
O OBRIGATRIA.
Art. 13 - Proceder-se- ao seguro da edificao ou conjunto de edificao, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns, contra incndio ou outro sinistro
que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o prmio
nas despesas ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico - O seguro de que trata esse artigo ser obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concesso do
Habite-se , sob pena de ficar o condomnio sujeito multa mensal
equivalente a 1/12 do imposto predial , cobrvel executivamente pela
municipalidade.
Art.
14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3

de uma edificao, seus condminos reunir-se-o em Assemblia
Especial, e deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda do terreno e materiais, por quorum mnimo de votos que representem metade + uma das fraes ideais do respectivo terreno.
Pargrafo 1 - Rejeitada a proposta da reconstruo, a mesma Assemblia, ou outra para este fim convocada, decidir, pelo mesmo
quorum , o destino a ser dado ao terreno e aprovar a partilha do
valor do seguro entre os condminos, sem prejuzo do que receber
cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
Pargrafo 2 - Aprovada, a reconstruo ser feita guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e mesma
disposio interna.
Pargrafo 3 - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial,
feita em vistoria.
Art.
15 - Na hiptese de que trata o pargrafo 3 do art. Antecedente,

maioria podero ser adjudicadas, por sentena, as fraes ideais
da minoria.
Pargrafo 1 - Como condio para o exerccio da ao prevista
neste artigo, com a inicial, a maioria oferecer e depositar, disposio do juzo, as importncias arbitradas na vistoria para a avaliao, prevalecendo as de eventual desempatador.
Pargrafo 2 - Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o
juiz, liminarmente, poder autorizar a adjudicao maioria, e a minoria poder.
Pargrafo 3 - Feito o depsito, ser expedido o mandato de citao,
com prazo de 10 dias para a constatao (Vetado).
Pargrafo
4 - Se no contestar, o juiz, imediatamente julgar o pe-
dido.
52
Pargrafo
5 - Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.

Pargrafo 6 - Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao
feita na vistoria, o condomnio em execuo restituir minoria a
respectiva diferena, acrescida de juros de mora razo de 1% ao
ms, desde a data de concesso da eventual liminar, ou pagar o
total devido, com juros de mora a contar da citao.
Pargrafo 7 - Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo
definitivo para a maioria, que dever registr-la no Registro de Imveis.
Pargrafo 8 - A maioria poder pagar e cobrar da maioria, em execuo de sentena, encargos fiscais necessrios adjudicao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art.
16 - Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 da edificao, o Sndico promover o recebimento do seguro e a reconstruo
ou os reparos nas partes danificadas.
Art.
17 - Os condminos que representem, pelo menos 2/3 (dois

teros) no total de unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero
decidir sobre a demolio e reconstruo do prdio, ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda, no caso
de condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de sua
insegurana ou insalubridade.
Pargrafo 1 - A minoria no fica obrigada a contribuir para as obras,
mas assegura-se maioria o direito de adquirir a parte dos dissidentes, mediante avaliao judicial, aplicando-se o processo previsto no
art. 15.
Pargrafo 2 - Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, tais unidades habitacionais de uma edificao que deprecie seu valor unitrio
em relao ao valor global do terreno onde se acha construda, os
condminos pelo quorum mnimo de votos que representem 2/3 (dois
teros) das unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a
80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns podero decidir
por sua alienao total, procedendo-se em relao a minoria na forma estabelecida no art. 15 e seus pargrafos, desta lei.
Art. 18 - Em caso de desapropriao parcial de uma edificao ou
de um conjunto de edificaes sero indenizados os proprietrios
das unidades expropriadas, ingressando no condomnio a entidade

expropriante, que se sujeitar s disposies desta Lei e se submeter s da Conveno do Condomnio e do Regimento Interno.
(Alterado pela Lei 4.864 de 29.11.65 e Decreto - Lei 981 21.10.1969).
CAPTULO V
UTILIZAO DA EDIFICAO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAES
Art. 19 - Cada condmino tem direito de usar e fruir com exclusividade, de sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, uma e outros, s normas de boa vizinhana,
e poder usar as partes e coisas comuns de maneira no causar danos ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculos nem embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.
Pargrafo nico. (Vetado)
Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas
as obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade.
Art. 21 - A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar o infrator a multa fixada na prpria Conveno ou no
Regimento Interno, sem prejuzo da responsabilidade civil ou criminal, que, no caso, couber.
Pargrafo nico - Compete ao Sndico a iniciativa do processo e a
cobrana da multa, por via executiva em benefcio do condomnio, e,
em caso de omitir-se, a qualquer condmino.
CAPTULO VI
DA ADMINISTRAO DO CONDOMNIO
Art. 22 - Ser eleito, na forma prevista pela Conveno o Sndico do
Condomnio, cujo mandato no poder exceder de 2 anos, permitida
a reeleio.
Pargrafo 1 - Compete ao Sndico:
a) representar, ativa e passivamente o condomnio, em juzo ou fora dele , e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das
atribuies conferidas por esta lei ou pela Conveno;
b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que respeita sua vigilncia, moralidade e segurana, bem
como os servios que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conveno e o Regulamento Interno;

d) impor54as multas estabelecidas na Lei, na Conveno, ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e Regimento Interno, bem como
executar e fazer executar as deliberaes da Assemblia;
f) prestar contas Assemblia dos condminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessidades de verificao contbil, toda documentao relativa ao condomnio.
Pargrafo 2 - As funes administrativas podem ser delegadas a
pessoas de confiana do Sndico, e sob sua inteira responsabilidade,
mediante aprovao da Assemblia Geral dos Condminos.
Pargrafo 3 - A Conveno poder estipular que dos atos do Sndico caiba recurso para Assemblia, convocada pelo interessado.
Pargrafo 4 - Ao Sndico, que poder ser condmino ou pessoa
fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma Assemblia que eleger, salvo se a Conveno dispuser diferentemente.
Pargrafo 5 - O Sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as
condies previstas na Conveno, ou, no silncio desta pelo voto
de dois teros dos condminos presentes em Assemblia Geral especialmente convocada.
Pargrafo 6 - A convocao poder prever a eleio de SubSndicos, definindo-lhes atribuies e fixando-lhes o mandato que
no poder exceder de 2 anos, permitindo a reeleio.
Art. 23 - Ser eleito na forma prevista na Conveno, Conselho Consultivo constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de dois anos, permitida a reeleio.
Pargrafo 1 - Funcionar o Conselho como rgo consultivo do Sndico, para assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao
condomnio, podendo a Conveno definir suas atribuies especficas.
CAPTULO VII
DA ASSEMBLIA GERAL
Art. 24 - Haver, anualmente, uma Assemblia Geral Ordinria, dos
condminos, convocada pelo Sindico na forma prevista na Conveno, a qual compete, alm das demais matrias inscritas na ordem
do dia aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas do condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e corCARTILHA DO CONDMINO_______________________________________________________________54
relatas.
Pargrafo 1 - As decises das Assemblias, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Conveno fixar, obrigam todos os condminos.
Pargrafo 2 - O Sndico, nos oito dias subseqente Assemblia,
comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no
tocante a previso oramentria, no rateio das despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.
Pargrafo 3 - Nas Assemblias Gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a
cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.
Art. 25 - Ressalvado o disposto no pargrafo 3 do art. 22 poder
haver Assemblias Gerais Extraordinrias, convocadas pelo Sndico
ou por condminos que representem um quarto, no mnimo, do condomnio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Pargrafo nico - Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s
poder ser modificada em Assemblia Geral Extraordinria, pelo voto no mnimo de condminos que representem 2/3 do total das fraes ideais.
Art. 26 - (Vetado)
Art. 27 - Se a Assemblia no se reunir para exercer qualquer dos
poderes que lhe competem 15 dias aps o pedido de convocao, o
Juiz decidir a respeito mediante requerimento dos interessados.
18.3. DECRETO MUNICIPAL N 7.456
De acordo com o DECRETO MUNICIPAL n 7.456, de 16 de Julho de 2004
em vigor, estabelece padres que devem ser adotados para os condomnios
residenciais do Municpio do Natal com a inteno de preveno e promoo a sade dos seus moradores. A partir de agora, O Departamento de
Vigilncia Sanitria da Secretaria Municipal de Sade, passa a ser responsvel pela inspeo nos condomnios, no que diz respeito aos resduos slidos,
abastecimento de gua, esgotamento sanitrio, drenagem de guas pluviais,
piscinas, controle de poluio, de vetores e artrpodes e sade do trabalhador.
18.4.LEI MUNICIPAL N 3.882 E LEI COMPLEMENTAR N 50
De acordo com a Lei Municipal n 3.882 e Lei Complementar n 50

em vigor, estabelece que os condomnios devero reter na fonte a
alquota de 5% (cinco por cento) dos prestadores de servios e repassar a prefeitura municipal, mediante documento prprio da Secretaria
56
Municipal at o 10 dia til do ms subseqente ao fato gerador. Lembramos, que o no cumprimento da legislao implicar em penalidades, quando da fiscalizao do Auditor Fiscal.
18.5. INSTRUO NORMATIVA / INSS N 87 E LEI N 10.666
De acordo com a Instruo Normativa n 87 e a Lei n 10.666 em vigor, estabelece que os condomnios devero reter dos contribuintes individuais
(prestadores de servios e sndicos) o percentual de 11% a favor do INSS,
obedecendo-se o limite mximo de contribuio definido pelo rgo. Diante
disso, solicitamos at dia 20 de cada ms nos informar n do PIS/PASEP ou
inscrio INSS dos eventuais contribuintes, tendo em vista que o no cumprimento da legislao implicar em multa que poder chegar a 83 mil reais,
dependendo do enquadramento, quando da fiscalizao do Auditor Fiscal da
Previdncia Social.
No caso dos sndicos, observar as seguintes orientaes: a) Se j possui
inscrio no INSS, informar o respectivo nmero; b) Se for funcionrio pblico ou privado, apresentar o comprovante de rendimentos ou do desconto do
INSS, conforme seu contra-cheque; c) Se empregador, informar sobre o valor da contribuio para a previdncia; d) Se for aposentado e receber remunerao por ser sndico ou for isento da taxa de condomnio, dever informar
o seu n PIS/PASEP, quando funcionrio da Ativa; e) Na situao de aposentado por invalidez, recomendamos abdicar do cargo, tendo em vista que
o seu benefcio poder ser cessado, mediante confrontos de informaes na
Previdncia Social.
18.6. LEI FEDERAL N 10.925
Levamos ao conhecimento dos senhores (as), que de acordo com a Lei n
10.925, de 23/07/2004 publicada em 26/07/2004, no ser mais necessrios
aos condomnios reteno das contribuies COFINS, CSLL E PIS/
PASEP de valores inferiores a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Foram tambm
alterados os prazos de recolhimento. Os valores retidos na quinzena sero
recolhidos at o ltimo dia da semana subseqente.
18.7 DECRETO MUNICIPAL N 6.598
Fica atribuda ao Condomnio a responsabilidade na qualidade de
contribuinte substituto, pela reteno e recolhimento do Imposto Sobre Servios - ISS Prefeitura Municipal de Natal at o dia 10 do ms
subseqente ao fato gerador e enviado o "DAM" pago juntamente
com o "Documento de Informao de Substituio (DIS)". Portanto
ao elaborar o recibo/nota fiscal de servio deve ser descontado os

5% para o Condomnio recolher a Prefeitura como contribuinte substituto.
19 EXPEDIENTE
CARTILHA DO CONDMINO - 2004
TIRAGEM: 5.000 EXEMPLARES
ELABORAO: SERVICON - SERVIOS GERAIS EM CONDOMNIOS LTDA.
AV. NASCIMENTO DE CASTRO, 1543 - LAGOA NOVA - NATAL/RN - FONES: 213-9442/213-9059 - FAX:213-9044
JORNALISTA RESPONSVEL: GUSTAVO QUIRINO DRT / RN N 00895
EXEMPLAR DE DISTRIBUIO GRATUITA.
PERMITIDA A REPRODUO DOS TEXTOS, DESDE QUE MENCIONADA
A FONTE.
20 BIBLIOGRAFIA:
MANUAL DO SNDICO E DO CONDOMNIO: DR. LUIZ A. SIMES.
JORNAL DA ABADI: ASSOC. BRASILEIRA DAS ADMINISTRADORAS
DE IMVEIS.
MANUAL DO SNDICO: BAMERINDUS SEGUROS.
CONDOMNIOS DE IMVEIS: WALDEMAR LEANDRO.
CONDOMNIOS EM EDIFCIOS: J. NASCIMENTO FRANCO E NISSKE
GONDO.
SNDICOS E CONDOMNIOS: LUIZ ALBERTO KELLY.
MANUAL DO CONDMINO: SECOVI/PR.
O CONDOMNIO NA PRTICA: JOS FERREIRA CARVALHO.
REVOLUCIONANDO O CONDOMNIO: ROSELY MENEVIDES DE OLIVEIRA SCHWARTZ.
CONDOMNIO URBANO: DARNLEY VILLAS BOAS.
GUIA DO CONDOMNIO: EDITORA GLOBO.
MANUAL PRTICO DO CONDOMNIO: RODRIGO DAMSIO DE OLIVEIRA
GUIA DO SNDICO: EDITORA DE GUIAS DO BRASIL LTDA.
CONDOMNIO: J. NASCIMENTO FRANCO.
21 MODELOS E QUADROS DE CONTROLE (ANEXOS)
21.1. CADASTRO DE MORADORES.
21.2. EDITAL DE CONVOCAO DE ASSEMBLIA POR CONDMINOS/
CARTA DE CONVOCAO DE ASSEMBLIA POR CONDMINOS.
21.3. PROCURAO.
21.4. RECURSO CONTRA MULTA IMPOSTA PELO SNDICO.
21.5. DECLARAO DE QUITAO CONDOMINIAL .
21.6. TERMO DE REQUISIO/RESPONSABILIDADE E RECEBIMENTO SALO DE FESTAS.

CONDOMNIO __________________________________
58
CADASTRO DE MORADORES
APTO. N.: ________
BLOCO: _________
PROPRIETRIO
INQUILINO
NOME DO MORADOR RESP.:

__
PROFISSO:
NATURALIDADE:
DATA DE NASCIMENTO: _____/_____/_____ E-mail:
FONE RES.:
FONE COMERC.:
CELULAR:
CPF:
RG:
RGO:
TA MISSO: ____/____/_____
NOME DO CONJUGE:
PROFISSO:
EM CASO DE EMERGNCIA PROCURAR POR:
FONE:
ENDEREO DO TRBALHO:
FONE:
H QUANTO TEMPO RESIDE NO CONDOMNIO?
ANO DE AQUISIO DO IMVEL (SE PROPRIETRIO):
DEMAIS OCUPANTES DO APARTAMENTO:
NOME
GRAU DE PARENTESCO
NOME DO PROPRIETRIO
DATA DE NASCIMENTO
PROFISSO
ENDEREO
TELEFONE
NOME DA CORRETORA DE
IMVEIS
ENDEREO
TELEFONE
DATA DO INCIO DO CONTRATO DE LOCAO
DATA DO FINAL DO CONTRATO DE LOCAO
PRAZO
EM CASOS DE LOCATRIO:
MARCA/TIPO
AUTOMVEIS:
PLACA
N. DA VAGA NA GARAGEM
ALUGA VAGA(S) NA GARAGEM:
SIM
ALUGA N. DO APTO.
NO
N. DE BICICLETAS:
ANIMAIS DOMSTICOS:
SIM
NO
Natal, _______/________/________
QUAIS?:
RAAS:
______________________________
Assinatura
OBSERVAO: Favor preencher com preciso e brevidade e devolve-la a portaria. Trata-se de

uma ficha de informao em CASO DE SINISTRO
NOTA: Solicitamos que informem administrao sempre que houver alterao nos dados acima.
Edital de Convocao de Assemblia, por Condminos
Os abaixo assinados, condminos do Edifcio ..., sito na rua ...., n ...., representando um quarto (ou mais de um quarto) do condomnio, convocam, nos termos do art. 25 da Lei n
4.591, de 16 de dezembro de 1964, uma Assemblia Geral Extraordinria, a se realizar no ....
(indicar o local, na conformidade da Conveno), s .... horas do dia ...., a fim de deliberarem sobre
a matria da seguinte ordem do dia .... (mencionar a matria da convocao).
Se no houver nmero para a reunio da Assemblia, em primeira convocao,
instalar-se- em segunda, com qualquer nmero, s .... horas (mencionar a hora, com 30 minutos
de intervalo da primeira).
Local e data ....
aa) Assinaturas dos Condminos convocantes.
Carta de Convocao de Assemblia, por Condminos
Ilmo. Sr.
Nome ....
Rua e nmero ....
Cidade e Estado.
Prezado Senhor Condmino.

Os abaixo assinados, representando um quarto (1/4) do condomnio (ou mais de um
quarto do condomnio) do Edifcio ...., sito na rua ...., n ...., convocam V.S., nos termos do art. 25 da
Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para uma Assemblia Geral Extraordinria a se realizar
no .... (indicar o local, na conformidade da Conveno), s .... horas do dia ...., a fim de deliberarem
sobre a matria da seguinte ordem do dia .... (mencionar a matria da convocao).
Se no houver nmero para a reunio da Assemblia, em primeira convocao,
instalar-se- em segunda, com qualquer nmero, s .... horas (mencionar a hora, com 30 minutos
de intervalo da primeira).
Local e data ....
Assinaturas dos Condminos convocantes.
60
PROCURAO
Por este instrumento de procurao, eu, ___________________________________________,

(NOME) ________________________, ________________________________________,
__________________________________________,
r es id en t e
Rua
____________________________________ (NACIONALIDADE) (PROFISSO) (ESTADO CIVIL)
_________________________________________________, proprietrio do apto. n _______, sito Rua ______
________________________________________, na cidade de So Paulo, portador do CPF n
_________________________, e RG. n _________________________, nomeio meu bastante procurador o Sr.
________________________________________, ____________________________________,
______________________________________, residente Rua ______________
_____________________________________, na cidade de
_________________________, CPF n
______________________ e RG. n _________________________, para representar-me na Assemblia Geral
Extraordinria do Condomnio Edifcio ________________________________________, a realizar-se no dia
_____/_____/_____, no salo de reunies do mencionado edifcio, com o nico poder de votar neste dia, no sendo
permitido o substabelimento, ou seja a transferncia para outra pessoa.
Natal (RN), _______ de ___________________ de _________
______________________________________________
(Reconhecer Firma)
RECURSO CONTRA MULTA IMPOSTA PELO SNDICO
(Local e Data)
Ilm Sr.
Fulado de Tal
Sndico do CONDOMNIO ______________________
Rua _________________________
Capital
Prezado Senhor,
COMINAO DE MULTA Recurso No conformado
com a multa imposta por V.Sa., conforme expediente datado de (citar a data),
venho, nos termos do art. 22, 3, da Lei n 4.591/64, recorrer par a ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA, pelos motivos (citar as razes pelas quais
considera no ter cometido a infrao).
Solicito, pois, seja a assemblia convocada para apreciar
as razes expostas.
ass. o condmino
62
DECLARAO
Na qualidade de Sndico do CONDOMNIO ______________________, portador
do
Rg.
________________,
sito
nesta
Capital
Rua
_________________________, n ________ devidamente eleito em Assemblia Geral, conforme ata da referida anexo, DECLARO para os devidos e
legais efeitos que o Sr.(a)________________________, proprietrio(a) do
apartamento n _________, esta quites com todas as suas obrigaes condominiais at a presente data.
_____________ , ______ de __________________
Sr(a). ___________________________
Sndico
___________________________________
Assinatura
TERMO DE REQUISIO / RESPONSABILIDADE - SALO DE FESTAS
REQUISITANTE:______________________________________________ APTO.:__________
DATA A SER RESERVADA:___/___/___, DAS_____HS. S_____HS
Na qualidade de morador(a) do Condomnio Edifcio ______________________, situado nesta
Capital na Rua __________________________________ n. ____, sirvo-me da presente para requisitar para meu uso privativo, o Salo de Festas do Edifcio, para a data e horrio acima indicados, pelo que, e na melhor forma de direito, comprometo-me e responsabilizo-me pelo seguinte:
1. A no utilizar alto-falantes, rdios, toca-fitas ou quaisquer outros aparelhos e instrumentos sonoros, das 22:00 s 06:00 horas;
2. A utilizar o Salo de Festas por mim, meus familiares e convidados, de tal forma a no perturbar
a boa ordem e o sossego dos demais moradores;
3. Recolocar o Salo de Festas em suas condies originais de arrumao e limpeza, no prazo de
24 (vinte e quatro) horas aps a sua utilizao;
4. Por todo e qualquer dano sofrido pelo mobilirio, adornos, aparelhos, cortinas, tapetes e demais
objetos que guarnecem o referido salo, durante o perodo de sua utilizao;
5. A cumprir os dispostos no Regulamento Interno, no que se refere ao uso do Salo de Festas,
sobre os quais tenho total conhecimento.
So Paulo, _______ de ____________ de ________.
______________________________
assinatura do morador requisitante
_______________________________
autorizao do Sndico/Zelador
TERMO DE RECEBIMENTO - SALO DE FESTAS
Declaro que recebi do Salo de Festas do Edifcio na mais perfeita ordem quanto as instalaes
eltricas, hidrulicas e de pintura, bem como mveis e demais objetos, com exceo dos tens abaixo assinalados:
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
So Paulo, _______ de ____________ de ________.
_________________________________________________

p/ Condomnio Edifcio _________________Zelador
64
ANOTAES

Administração de condomínios guia

Caricato da

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17.4 - O novo Cdigo Civil permite a excluso do condmino anti-social?

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Servicon, empresa de administrao de condomnios residenciais

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dor ao Conselho Regional de Administrao.

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D parecer nas prestaes de Contas.

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- Votar sobre alteraes nas reas comuns do condomnio,

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Cumprir o Regimento Interno.

Aprovao das Contas.

1/2 + 1 dos legalmente

Mnimo de 2/3 da frao ideal.

Mnimo de 2/3 da frao ideal.

2/3 da frao ideal.

Mnimo de 2/3 da frao ideal.

2/3 da frao ideal.

Pintura, Automao dos Portes, Compra de Interfones, etc.

1/2 + 1 dos legalmente

Alienao, Concesso, Alterao do Destino.

100% da frao ideal.

100% da frao ideal.

1/2 + 1 da frao ideal

1/2 + 1 da frao ideal

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3.9 PRINCIPAIS DESPESAS DO CONDOMNIO

Pintura da fachada do prdio.

Despesas com funcionrios do condomnio (salrio e encargos sociais).

Indenizaes trabalhistas pagas a funcionrios do condomnio, resultante de sentena judicial, em

Construes de benfeitorias (piscinas, saunas, academias de ginstica, vestirios, instalao de

Reformas ou reparos substanciais no maquinrio da piscina, sauna ou outras benfeitorias

Limpeza de sales de festas

Troca de moveis, reformas e manuteno do salo de festas, do condomnio

Pagamentos para constituio do Fundo de Reserva do Condomnio

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4.3. RATEIO DAS DESPESAS DE CONDOMNIO

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te que sejam exigidos nota fiscal e recibo, de todos os fornecedores e

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o, devendo propiciar conforto e segurana aos seus usurios. Para

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conta de gua, a bomba funciona por mais tempo, aumentando o

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tentando identificar com clareza os assaltantes para um possvel reconhecimento posterior;

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dos periodicamente de 2 em 2 anos. A manuteno dos pra-raios

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