VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIN - 12:39, 3/07/2012

1. Valor de Mercado
1.1 Valor de Mercado es el precio ms probable que podra obtenerse por
un bien en el mercado suponiendo:
a) Una operacin directa en la que cada parte acta de manera
racional y sin motivacin especial,
b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador
dispuestos),
c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que
afectan el valor,
d) Que las partes actan sin presin alguna,
e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en
el mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.
(Nota: Esta definicin se basa en y tiene la intencin de ser congruente con la
definicin de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v.g. .....la
cantidad estimada por la cual debera cambiarse un activo entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una transaccin directa despus de
apropiada comercializacin en la cual las partes hayan actuado cada una con
conocimiento, prudentemente y sin presiones).
1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuacin. El
Valuador deber considerar que el bien se vende en la fecha de Valuacin
conforme a los anteriores supuestos.
1.3 La Valuacin deber reflejar las condiciones de mercado en la fecha a
que se refiere la Valuacin y corresponder al precio al que se llegara al formalizar
el contrato de venta. Deber suponer que durante el periodo de exposicin del
bien en el mercado y en el curso de la negociacin del contrato, los precios han
permanecido sin cambio.
1.4 El valuador deber sealar en su informe de Valuacin la fecha del
avalo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposicin
no se aplica a los casos del prrafo 7 adelante.
1.5 El valuador deber suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el
mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado,
con apropiada comercializacin y la negociacin del precio de venta.
1.6 El valor de mercado deber reflejar el valor del bien para un uso diverso
del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuacin, solamente si pueden
anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.
1.7 El Valor de Mercado no deber incrementarse por suma alguna que
refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un
comprador potencial, en particular el IVA. Esto deber consignarse con suficiente
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claridad en el informe de Valuacin.

2. Categoras de Valor de Mercado
2.1 Esta Norma identifica las siguientes categoras de valor de mercado
conforme a la definicin dada arriba:
Valor de mercado para el uso existente,
Valor de mercado para un uso alterno,
Valor de mercado para uso ptimo (Uso mejor y ms productivo),
Valor de mercado para venta forzosa,
Valor de mercado para venta futura,
Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern
de:
a) Los trminos del contrato para el trabajo de Valuacin,
b) El objeto del avalo,
c) El estado del mercado y las caractersticas especficas relacionadas
con el bien en cuestin,
2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalo
la categora de valor de mercado que ha adoptado.
2.3. El valuador deber aconsejar a su cliente de las consecuencias de
adoptar una categora de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar
una distinta.
3. Valor de Mercado para Uso Existente
3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor
de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuar
en su uso actual.
3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor
anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier
proceso de inversin especial. Sin embargo, el valor de uso existente deber
tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliacin o restriccin
de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en
consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no afectaran ni
interrumpiran el uso actual del bien.
3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de
que el bien est en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien
en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deber considerar
el valor de mercado para el uso actual as como el valor de mercado tomando en
cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado
puede ser mayor o menor que el valor para uso existente.
3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqu ser la actividad
efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la
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naturaleza general de la actividad actual. As, por ejemplo (excluyendo

restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrn valores similares
independientemente de sus actividades productivas especficas y los locales
comerciales en una misma zona, tendrn valores similares independientemente de
la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.
3.5. La base de Valuacin para uso existente puede aplicarse
especialmente a bienes ocupados por una negociacin para su propio uso,
suponiendo que el negocio habr de continuar operando en el futuro previsible.
Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha
completamente equipados.
4. Valor de Mercado para Uso Alterno.
4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de
un bien para propsitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere
substancialmente del valor para su uso actual, sto deber explicarlo claramente
el valuador en su informe de avalo.
4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de
Valuacin, entonces suponiendo que el negocio continuar sus operaciones,
cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidacin,
cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor
podra ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio,
del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.
4.3 La tierra, edificios y dems mejoras, tratados como fuente de ingresos o
previstos para desarrollo futuro, debern valuarse tomando en cuenta cualquier
uso alterno potencial.
4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deber basarse en
informacin y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El
valuador no deber hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
5. Valor de Mercado para Uso ptimo (Uso Mejor y Ms Productivo)
5.1 El valor de mercado para uso ptimo es una variante especfica del
valor de mercado para uso alterno. Esta expresin de valor se fija sobre la base
del supuesto adicional de que la propiedad habr de usarse de la manera ms
eficiente (uso mejor y ms productivo).
5.2 El valor de mercado para uso ptimo refleja el uso ms eficiente y mejor
del bien entendido como legal, fsicamente posible, financieramente viable y que
resulta en el valor ms alto.
5.3 Se llega al valor de mercado para uso ptimo con sujecin a los
supuestos arriba sealados y conforme a los principios para establecer el valor de
mercado para uso alterno. Debera aplicarse particularmente a la Valuacin de
tierra para desarrollar. La Valuacin deber hacer caso omiso del uso actual o
anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y ms productivo del
inmueble.
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5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso
ptimo, el valuador deber valuar el bien independientemente de que el
comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el
inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del prrafo 5.2
5.5 El valor de mercado para uso ptimo deber basarse en informacin y
datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deber
hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
6. Valor de Mercado Para Venta Forzada
6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendra bajo el
supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la
propiedad que normalmente no se consideraran satisfactorias o razonables en
trminos del tiempo apropiado que se requerira para la comercializacin y
formalizacin de una venta.
6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deber
describir y substanciar en su informe de avalo las restricciones supuestas que ha
considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.
El presente artculo es uno de los aspectos tratado en MANUAL DE
PROCEDIMIENTOS PARA AVALOS ADMINISTRATIVOS, elaborado por
SECTOR DE AVALOS de la SUBDIRECCION DE FISCALIZACION, de SAN
JOSE- COSTA RICA, NOVIEMBRE 1996.Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa la materia TASACIN o
AVALO, te invito a que busques en el cono Archivo, o en los links de mis
restantes blogs que encontrars bajo mi firma. Si necesitas hacerme una consulta
o tienes alguna duda, podrs escribirme a mi correo personal.Mart. Pb. Miguel ngel ANTOANA
VALORACIN PATRIMONIAL -Paisaje- - 12:19, 3/07/2012
Toda tasacin analiza o incorpora factores racionales, visibles, tangibles. Sin
embargo es cada vez ms frecuente intuir que el verdadero valor de un predio
rural se encuentra inmerso en un cmulo de factores intangibles, es decir variables
de difcil definicin y que son crecientemente valoradas por la sociedad. Algunos
de estos aspectos se desarrollan a continuacin.
1 Paisaje
Toda porcin de territorio forma parte de un paisaje. Este puede ser de alto, medio
o poco inters. El paisaje es interesante cuando posee caractersticas que lo
hacen nico, irrepetible y que representa un resumen de todas las virtudes de la
zona. Este incita al recorrido y al disfrute de sus recursos.
El paisaje se valoriza como un conjunto de caractersticas visuales cuyas
potencialidades se prestan para el desarrollo de actividades ligadas al turismo y la
recreacin.
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El concepto de paisaje generalmente no incluye flora y fauna, como participes de

un ecosistema.
Potencial de visualizacin: es de importancia encontrar y describir todos los
puntos de un predio, desde donde puede capturarse una unidad de paisaje.
La unidad de paisaje puede ser descrita por su riqueza de contraste, visiones
amplias, singularidad o especificidad, riqueza natural.
La riqueza de un paisaje es producto del conjunto de elementos territoriales,
morfolgicos, contrastes - entre aguas, rocas, nieves -, naturalidad, diversidad de
flora y fauna y la expresin material de estructuras creadas en forma ordenada y
armnica por el hombre.
Visibilidad: se refiere al campo visual, capaz de ser percibido desde el punto de
anlisis del paisaje, la mayor visibilidad dar en general, una mayor posibilidad de
detectar distintos elementos del paisaje.
Singularidad: se refiere a la particularidad, del conjunto de los elementos que
conforman este paisaje, de los elementos que lo separan de lo comn. Se
relaciona a su vez, con la rareza y peculiaridad del lugar.
Este elemento ser el que le d las caractersticas ms propias a cada unidad.
Debe medirse en comparacin a los elementos de la zona estudiada, as por
ejemplo no podrn considerarse elementos de paisajes nortinos en comparacin a
elementos del paisaje del sur de Chile.
Naturalidad: Se refiere al grado de pristinidad que posee an la unidad, que tan
prximo a su desarrollo ptimo se encuentra, y al grado de alteracin que ha
podido sufrir.
Valoracin del paisaje
Se realiza sobre las unidades de paisaje definidas, obtenindose de estas 5
categoras:
Unidades de medicin:
Nominacin
Muy Alta
Alta
Media
Baja
Muy Baja

Valor N
5
4
3
2
1
OBSERVACIONES

RIQUEZA

Morfolgica
Flora
Fauna
Rec. hdricos
PROMEDIO

VALOR

VISIBILIDAD
SINGULARIDAD
NATURALEZA

Km/m
TOTAL PUNTOS
VALOR PAISAJE

Puntaje
Valoracin

VALORACIN PAISAJE

5-10

11-15

16-20

21-25

26-30

(0 20%). Muy bajo valor, importante determinar si las

causas se deben a acciones antrpicas y ver medidas de
mitigacin. Paisajes muy alterados.
(20 40%). Bajo valor, ya sea por su poca singularidad,
su potencial turstico se encuentra limitado
(40 60%). Valor medio, su inters puede estar dado por
la implementacin de obras y proyectos adicionales
(60 80%). Elevado valor, aun cuando no es un paisaje
de excepcionalidad, presenta potenciales tursticos relevantes.
(80 100%). Muy alto valor, grandes potenciales
tursticos, gran atractivo a distintos grupos sociales.

Observacin:
Es muy probable que exista ms de una unidad de paisaje dentro del territorio a
evaluar, de ser as, se realiza un promedio de la valoracin de cada unidad. Estas
pueden ser ponderadas de acuerdo a su cercana y accesibilidad.
El presente artculo es uno de los aspectos tratado en Tasacin Rural-Tasacin
Urbana de Propiedad Fiscal, elaborado por la Comisin de Tasaciones
dependiente del Ministerio de Bienes Nacionales del Gobierno de la Repblica de
Chile.Como siempre digo, espero te haya servido. Si te interesa la materia TASACIN o
AVALO, te invito a que busques en el cono Archivo, o en los links de mis
restantes blogs que encontrars bajo mi firma. Si necesitas hacerme una consulta
o tienes alguna duda, podrs escribirme a mi correo personal.Mart. Pb. Miguel ngel ANTOANA