Contrato de promesa

Definicin
Es aquel contrato por el cual una o ambas partes acuerdan celebrar un contrato
en el futuro, cumplindose los requisitos legales.

Importancia
El contrato de promesa es un mecanismo jurdico que permite a las partes quedar
ligadas para celebrar, en el futuro, un contrato que, al tiempo de la promesa, por
diversas circunstancias, no pueden celebrar.
El contrato de promesa es fuente de la obligacin de contratar en el futuro.
Mediante la promesa no surgen los derechos personales que sern propios del
contrato definitivo, sino la obligacin de celebrar este -obligacin de hacer-. As,
entonces, el contrato de promesa aparece como un antecedente remoto para la
adquisicin posterior de un derecho personal o real.
La promesa es solemne -debe constar por escrito- y en base a este documento, el
contratante renuente puede ser coactivamente obligado a cumplir su prestacin
de hacer.

Regulacin legal
Art. 1554 que est redactado en trminos negativos

Naturaleza jurdica
Aunque el art. 1554 no califica a la promesa como un contrato y, adems, su
ubicacin en el Cdigo es lejana del resto de los contratos, la mayora de la
doctrina estima que esta es su naturaleza jurdica, por cuanto es un acuerdo de
voluntades generador de derechos y obligaciones, en este caso, la obligacin de
celebrar el contrato definitivo.
En este sentido hay jurisprudencia favorable que se remonta al siglo ante pasado
y podemos leer en la Gaceta de los aos 1869 y 1887.
Hay, sin embargo, una minora que opina que la promesa es una simple oferta de
celebrar un contrato, otro sector piensa que es una promesa del hecho ajeno y
otro, un contrato de opcin.

- La promesa no es una oferta

La oferta es un acto jurdico unilateral y tiene como causal de caducidad la
muerte del oferente. La promesa, en cambio, obliga a celebrar el contrato
prometido, transmitindose la obligacin a los herederos del prometiente.

- La promesa no es una promesa de hecho ajeno, art. 1450

En la promesa del hecho ajeno hay tres intervinientes, de los cuales el tercero se
vincula en la relacin de las partes contratantes en la medida que acepte. En la
promesa hay solo dos intervinientes que acuerdan la celebracin de un contrato
definitivo.

- La promesa no es un contrato de opcin

El contrato de opcin es aquel en que una persona se obliga para con otra a
proporcionar una determinada prestacin, teniendo esta la facultad de aceptar o
rechazar -la prestacin- dentro de cierto lapso.

Caractersticas del contrato de promesa

1. Es un contrato preparatorio
Su objeto lo constituye la celebracin del contrato prometido.

2. La promesa es una de las variadas hiptesis en que existe

obligacin de contratar, en este caso, convenida por la voluntad
de las partes.
Hay una obligacin legal, no moral de contratar, obligacin legal que encuentra su
fuente en el contrato de promesa. El contrato forzoso es una hiptesis en que hay
obligacin legal de contratar.

3. El contrato de promesa, en nuestro derecho, puede servir de

antecedente para la celebracin de un contrato futuro prometido
que puede ser de naturaleza convencional, real, o solemne.
Que el contrato prometido pueda ser real o solemne es indubitado. Hubo
discusin en el sentido de si era posible que la promesa tuviera por objeto la
celebracin de un contrato definitivo consensual, pues el art. 1554 no menciona
dicha posibilidad, sin embargo y porque no tiene sentido excluirlos, la
jurisprudencia ha sido unnime en aceptar la posibilidad que se celebre un
contrato de promesa respecto de un contrato consensual.

4. Es un contrato nominado
Aunque en algunas legislaciones este contrato no es regulado, en la nuestra se
regula de manera especfica, reconocindose su individualidad en el ya
mencionado art. 1554.

La redaccin de la disposicin es peculiar y ha producido un sin nmero de

dificultades: la promesa de celebrar...no produce obligacin, salvo que....
Existe una ntima relacin entre el inc. final del art. 1554 y el art. 1553 que regula
el cumplimiento de las obligaciones de hacer, formando, ambas disposiciones, un
solo todo.

5. Es un contrato de derecho estricto

La regla general es que la promesa de celebrar contratos no valga, salvo que
dicha promesa cumpla con ciertos requisitos de concurrencia copulativa.

6. Es un contrato preparatorio de carcter general

Pueden celebrarse contratos de promesa sobre contratos definitivos de cualquier
ndole, sean nominados o innominados. As, cabe la celebracin de un contrato de
promesa sobre compraventa, mutuo, depsito, hipoteca, etc.
Cualquier contrato puede ser antecedido por una promesa, al contrario de lo que
ocurre con los contratos preparatorios especiales como la clusula compromisoria.

7. Es un contrato principal
Existe por s mismo, es autnomo e independiente del contrato prometido aunque
su objetivo es la celebracin de este, objetivo que puede -o no- ser logrado.

8. Es un contrato solemne
Decamos que el contrato prometido puede ser real, solemne o consensual, pero
el contrato de promesa es siempre solemne, caracterstica establecida en la
circunstancia 1 del art. 1554...debe constar por escrito.
Siendo una solemnidad la escrituracin, su omisin lleva a que no haya promesa,
esta no produce efecto alguno, es anulable de nulidad absoluta o inexistente,
segn la postura a la cual se adhiera.
La ley exige solo la escrituracin, por tanto, no es necesario que se otorgue por
escritura pblica, basta un instrumento privado. No obstante, es conveniente
celebrar la promesa por escritura pblica, por ser esta, un ttulo ejecutivo.

9. El contrato es, necesariamente, modal

La promesa est sujeta a modalidades lo que es infrecuente en el ordenamiento
jurdico. El legislador no suele prescribir, como elementos de la esencia, un plazo
o una condicin, sin embargo, aqu lo hizo.

Para que haya promesa debe, necesariamente, establecerse un plazo o una

condicin que fije la poca de celebracin del contrato definitivo, art. 1554,
circunstancia 3 ...

10. La promesa puede ser gratuita u onerosa

11. La promesa es un acto jurdico bilateral
Es un contrato y, por tanto, requiere la formacin del consentimiento, pero, desde
el punto de vista de los efectos, es decir, de las obligaciones que genera una vez
celebrado, puede ser unilateral o bilateral, de acuerdo al nmero de partes que
resultan obligadas.
En virtud de esta caracterstica pueden darse distintas posibilidades:
11.1

Promesa bilateral de celebrar un contrato bilateral:

Es la regla general.
Ambos prometientes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato del cual
emana derechos y obligaciones recprocas, por ejemplo, un contrato de
compraventa.
11.2

Promesa bilateral de celebrar un contrato unilateral:

Ambas partes se obligan a celebrar un contrato unilateral, por ejemplo,

contrato de depsito.

un

Si Alberto viaja a Austria, entregar en depsito sus libros a Mara.

Es bilateral la promesa porque ambas partes se obligan a contratar en el futuro,
pero el contrato definitivo es unilateral, pues una sola de las partes resulta
obligada, la depositaria -Mara- a restituir.

11.3 Promesa unilateral de celebrar un contrato unilateral:

En este contrato de promesa solo una de las partes se obliga a celebrar un
contrato unilateral futuro.
Existe acuerdo de voluntades y este acuerdo consiste en que una de las partes
resulta obligada a contratar y la otra no.
Mara se obliga a guardar en depsito los libros de Alberto, si este se lo pide en
caso de viaje a Austria; en otras palabras, se promete, entre las partes, un
contrato de depsito sujeto a las condiciones de que Alberto viaje y que le solicite
a Mara guardar en depsito sus libros.

Solo Mara se ha obligado por la promesa y, asimismo, solo ella resulta obligada
por el contrato definitivo.

11.4 Promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral:

Uno solo de los contratantes se obliga a celebrar un contrato definitivo bilateral.
Mara se obliga a vender a Alberto un departamento en el plazo de 90 das
siempre que este as lo quiera. Aunque Alberto no se obliga a comprar, puede
exigir el cumplimiento.
Se ha discutido largamente sobre la validez de este contrato.
Este tipo de contrato fue uniformemente declarado nulo por la jurisprudencia
hasta el ao 1962, influida por don Arturo Alessandri quien, en su memoria de
prueba De la compraventa y del contrato de promesa, postul que la promesa
unilateral de celebrar un contrato bilateral era nula de nulidad absoluta.
Argumentos:
i. De acuerdo al 1554 n 4, la ley exige que se especifique el contrato prometido
La especificacin no sera completa si no constara -en la promesa- la intencin de
obligarse recprocamente.
ii. Por no haber consentimiento
Ejemplo, si se promete celebrar una compraventa, la promesa debe expresar que
una parte se obliga a vender y la otra a comprar, de lo contrario, no hay mutuo
consentimiento.
iii. Por no cumplir con los requisitos 2 y 3 del art. 1554 en relacin con el art.
1478 -una condicin meramente potestativa dependiente de la sola voluntad de
quien se obliga, es nula Don Luis Claro Solar defendi la validez de una promesa unilateral de celebrar
un contrato bilateral.
Argumentos:
i. La especificacin del contrato prometido solo tiende a individualizarlo, de modo
que no se confunda con otro contrato.
En un contrato de promesa de compraventa, individualizadas las partes y
sealada la cosa y el precio, el contrato futuro est perfectamente especificado.

ii. La exigencia de que las partes contraigan -en la promesa- las obligaciones que
son propias del contrato prometido, implica confundir ambos contratos.
Es importante tener presente que se trata de dos contratos distintos.
iii. En el caso de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, la
condicin, aunque es meramente potestativa no depende de la voluntad del
deudor -en cuyo caso sera nula-, sino del acreedor y, por tanto, es vlida.
iv. No hay razones de orden moral o jurdico para prohibir un contrato de promesa
unilateral respecto de un contrato bilateral.
Muchas veces los requerimientos de la vida moderna as lo exigen.
Don Fernando Fueyo comparte el criterio de don Luis Claro Solar.
El 5 de septiembre de 1962, la jurisprudencia dio un vuelco en 180. La Corte
Suprema admiti la posibilidad de celebrar una promesa unilateral respecto de un
contrato bilateral.
La tesis contraria confunde el contrato de promesa con el contrato prometido.

Requisitos del contrato de promesa

Adems de los requisitos generales aplicables a todo contrato, la promesa tiene

requisitos que le son propios y que le dan fisonoma jurdica. Estn indicados en el
art. 1554 bajo el trmino de circunstancias.
1. Que la promesa conste por escrito;
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la
celebracin del contrato, y
4. Que en ella se especifique, de tal manera, el contrato prometido que solo
falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las
leyes prescriban.

1. Que la promesa conste por escrito

Se exige que la declaracin de voluntad sea solemne, que conste tal
manifestacin por escrito. Esta solemnidad es independiente de las formalidades
que la ley exija respecto del contrato prometido, as, aunque este requiera
escritura pblica, la promesa no necesita cumplir sino con la escrituracin. Una

interpretacin diferente sera, por una parte, pedir ms de lo que el legislador

exige y, por otra, confundir el contrato de promesa con el contrato prometido.
La inobservancia de la solemnidad prescrita -la escrituracin-, trae como
consecuencia la nulidad absoluta. Adems, el contrato de promesa no puede
probarse sino por medio de la escritura sea esta privada o pblica. Recordemos
que las formalidades ad solemnitatem respectivas son el nico medio como
pueden probarse los actos solemnes.

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes

declaran ineficaces
El contrato prometido debe ser capaz de producir efectos. Este no debe ser de
aquellos a los cuales la ley no reconoce valor, por ejemplo, promesa de celebrar
una compraventa entre un padre y un hijo sujeto a patria potestad o entre
cnyuges no separados judicialmente. Se puede llegar a la ineficacia del contrato
prometido a travs de su declaracin de nulidad que el juez, de oficio, puede
declarar.

* Promesa de venta y lesin enorme

De acuerdo al parecer mayoritario de la doctrina, respecto del contrato de
promesa no puede alegarse la lesin enorme, lo que s cabra respecto del
contrato prometido, cumplindose los requisitos.

3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de

celebracin del contrato
La promesa es un contrato que mira hacia el futuro, por lo tanto, debe establecer
como requisito un plazo o una condicin, de lo contrario la pendencia podra ser
indefinida lo que atentara contra la estabilidad de las relaciones jurdicas.

Que se entiende por poca?

Es necesario estipular un tiempo dentro del cual debe cumplirse el contrato.
Ejemplo, una semana, un mes, un trimestre
Hay poca tanto cuando se fija un intervalo como cuando se fija un da preciso
para la celebracin del contrato prometido.
La disposicin establece el requisito de un plazo o de una condicin. En relacin
con el plazo, este puede ser suspensivo o resolutorio; mientras en el primero
existe la obligacin, pero su exigibilidad est suspendida, en el segundo, se
extingue el derecho, opera como un modo de extinguir las obligaciones. Ambos
pueden combinarse, transcurrido que sean 6 meses, pero no ms all de un ao.

Segn la jurisprudencia, en caso de duda sobre la naturaleza del plazo, debe

entenderse que es suspensivo y, en consecuencia, se puede exigir, lo que no
cabra si se entendiese como resolutorio.
La fijacin del plazo puede plantear un grave problema, por ejemplo, si el contrato
de promesa sealara que el contrato prometido se podr celebrar hasta el 15 de
diciembre prximo -plazo resolutorio-, cundo puedo exigir a la contraparte que
celebre el contrato definitivo?, pues esta bien puede alegar que tiene plazo hasta
las 24 horas del 15 de diciembre, pero transcurrida que sea esa fecha, se
extingue la obligacin La cuestin es compleja. Es aconsejable, por tanto, no
establecer un plazo determinado y fijo, sino decir a ms tardar el 15 de diciembre
prximo.
En relacin con la condicin, esta puede ser, a su vez, suspensiva
la exigibilidad- o resolutoria -extingue el derecho-

-suspende

Se ha discutido si es posible una condicin indeterminada.

. Algunos han dicho que no es posible, por cuanto no se dara cumplimiento al
requisito establecido por la ley de fijar la poca de celebracin del contrato
definitivo.
. Otros afirman que s es factible, por cuanto toda condicin fija la poca, por la
aplicacin analgica del art. 739, relativo al fideicomiso, que establece que la
condicin se mira finalmente como fallida si han transcurrido 5 aos sin que se
haya cumplido. La mayora de la doctrina opina que el artculo mencionado es de
aplicacin general en relacin con el tiempo de pendencia mximo de una
condicin suspensiva.
* En Chile, el lapso mximo de incerteza de los derechos es de 10 aos.

4. Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato

prometido, que solo falte para que sea perfecto, la tradicin de la
cosa, o las solemnidades que prescriban las leyes
El contrato definitivo puede ser -decamos- real, solemne o consensual.

Qu significa
especificado?

la

expresin

que

el

contrato

prometido

est

Durante largo tiempo, se interpret restrictivamente, entendindose que deba

quedar perfectamente individualizado, solo faltando la entrega o la solemnidad,
segn el caso. La promesa deba ser prcticamente idntica, en sus clusulas, al
contrato definitivo. Si faltaba algn elemento, el contrato definitivo no estaba
especificado debidamente.

Actualmente, el criterio es ms flexible, especificar no es confundir prcticamente

un contrato con otro, sino indicar claramente los elementos esenciales del
contrato prometido sin necesidad de expresar los de la naturaleza ni los
accidentales.
Dado los trminos ocupados por el legislador, preguntmonos, es posible
celebrar un contrato de promesa sobre un contrato consensual? Aunque la
circunstancia 4 no se refiere a ellos, la doctrina y la jurisprudencia
mayoritariamente aceptan esta posibilidad en virtud del principio de la autonoma
de la voluntad.
En relacin con su especificacin, en la promesa se deben individualizar las
partes, expresar las clusulas esenciales del contrato prometido y determinar su
objeto, no siendo necesario particularizarlo como especie o cuerpo cierto.

Efectos del contrato de promesa

Genera una obligacin de hacer, cual es llevar al otorgamiento del contrato

prometido. Obligacin que, necesariamente, debe existir, por lo menos, para una
de las partes contratantes.

Caractersticas de la obligacin de hacer que surge del contrato

de promesa
1. Es una accin mueble, art. 581

2. Es indivisible
Si los promitentes son varios, todos deben concurrir al otorgamiento del contrato
prometido.

3. Es transmisible
No se extingue con la muerte, sino pasa a los herederos de las partes
contratantes y ello porque no es una obligacin in tuitu personae.

4. Es transferible
Puede existir una cesin por acto entre vivos. Sin embargo, ello no cabe si el
contrato de promesa es bilateral, en que ambas partes son acreedoras y deudoras
recprocamente, pues no puede cambiarse la persona del deudor sin el
consentimiento del acreedor.

5. Es prescriptible
Prescribe en 3 aos, si es ejecutiva y en 5, si es ordinaria

6. No produce efectos reales

No constituye un acto de enajenacin.
* Algunos pretenden inscribir en el registro del conservador la promesa.
Por una interpretacin extensiva del art. 53 N 3 del R.C.B.R. se ha permitido la
inscripcin de la promesa en el registro de prohibiciones e interdicciones. Sin
embargo, esta inscripcin no produce efectos respecto de terceros, ni afecta la
facultad del promitente, ya que ella no sera obstculo para que este dispusiese
de lo prometido. Jurdicamente no tiene ningn valor. Este contrato carece de
todo efecto real, por lo tanto, la inscripcin es improcedente.

7. No es ttulo de posesin regular

No es justo ttulo posesorio.

8. El cumplimiento de la obligacin, constituye el pago del contrato

de promesa
Una vez realizado el pago, se extingue la promesa, nace el contrato definitivo,
que es independiente y autnomo de la promesa, los vicios de que puede haber
adolecido esta, no se traspasan a aquel.
* El pago debe ser ntegro, oportuno y al tenor de la respectiva obligacin.
Si no hay cumplimiento voluntario se produce el cumplimiento forzado, para tal
efecto, se aplicarn las disposiciones del art. 1553 que se refiere a las
obligaciones de hacer.
Ahora bien, si la promesa es bilateral, cabe aplicar, en vez del art. 1553, el art.
1489? S, podra optarse por esta disposicin.

9. Es aplicable la teora de los riesgos

Reestudiar los apuntes en relacin con este tema, teniendo presente que se trata
de una obligacin de hacer y que, al respecto, hay discusin doctrinaria.

Extincin del contrato de promesa

Se aplican las causas generales de extincin y las especficas, entre las cuales
podemos sealar, la caducidad de la promesa por haber vencido el plazo extintivo

fijado en ella y la anulabilidad de esta por incumplimiento de alguno de los

requisitos establecidos en el art. 1554.