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GUIDA PRATICA AI MUTUI

UNINTRODUZIONE AI MUTUI (pagg 1 - 8)


che cos un mutuo
che tipi di mutuo esistono? quali prodotti?
Il tasso di interesse e lISC
le spese
le garanzie richieste
gli aspetti fiscali
SCEGLIERE IL MUTUO IDEALE (pagg 8 - 14)
la ricerca del mutuo ideale: elementi da valutare.
richiedere un mutuo: i requisiti necessari
il processo di accensione del mutuo: dopo listruttoria, lapprovazione
e il contratto di mutuo, lerogazione della somma, il ruolo del notaio
il piano di ammortamento: le rate e la restituzione anticipata
il ritardato pagamento e la mora
IL CODICE DI CONDOTTA E LA NORMATIVA

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UNINTRODUZIONE AI MUTUI
che cos un mutuo
Il mutuo un contratto di prestito mediante il quale un soggetto (mutuante) consegna a un altro
soggetto (mutuatario) una somma di denaro che questultimo si impegna a restituire.
Solitamente i privati e le famiglie accendono un mutuo quando desiderano acquistare unabitazione
(in genere la prima casa). Esistono poi altri scopi per i quali vengono concessi i mutui: ad es. per
ristrutturare un immobile oppure per l'acquisto di seconde case (per le vacanze o a scopo locativo).
Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il
proprietario.
Il mutuo di denaro naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in
prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.
La misura degli interessi determinata dalle parti. Esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari,
pena la nullit dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale.
Fino a pochi anni fa, la possibilit di erogare mutui (credito fondiario) era limitata a pochi Istituti di
credito appositamente autorizzati, con esclusione di tutte le altre Banche. Dopo le recenti innovazioni
legislative, tutte le banche possono concedere mutui fondiari ipotecari. Questa situazione ha aumentato
le possibilit di ottenere un finanziamento e ha contribuito ad ampliare lofferta e a semplificare le
procedure.
DURATA
Il mutuatario assume l'obbligo di restituzione al mutuante della somma alle scadenze stabilite e per la
durata pattuita.
La legge esige che la durata sia media o lunga. I finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui
durata superiore ai 5 anni.
Sul mercato si stanno via via diffondendo prodotti di durate sempre pi lunghe nel tempo.
La durata dei mutui solitamente di 5, 10, 15 o 20 anni, oggi anche 25 o 30 anni.
Con Mutuo Arancio invece puoi anche scegliere una durata precisa e puntuale come ad
esempio 12 anni, 17 o 23 anni, oltre alle scadenze usuali
IL FINANZIAMENTO MASSIMO
La percentuale massima di finanziamento, concessa dalle banche in Italia generalmente pari all'80% del
valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni pi
onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

che tipi di mutuo esistono? quali prodotti?


Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da due elementi essenziali:

tasso di interesse prescelto;


durata;

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.


L'interesse il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con
riferimento generalmente all'anno.
Quindi si possono avere:

Mutui a tasso fisso: la rata del mutuo non varia per tutta la durata del prestito.

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Mutui a tasso variabile: la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri del
mercato monetario e/o finanziario presi come riferimento. Sui parametri di base viene applicato
uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
Mutui a Tasso misto: quando prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del
tasso fisso che del tasso variabile.
Mutui a tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale,
viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, prevista l'applicazione del tasso
stabilito contrattualmente.

Ne consegue che la banca, gestendo nella maniera pi opportuna gli elementi essenziali del tasso e della
durata costruisce "prodotti" ad hoc per soddisfare le richieste del mercato e le esigenze di ogni tipo di
cliente.

il tasso di interesse
L'interesse il prezzo per l'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo il
tasso di interesse espresso in percentuale del debito residuo, sulla base di tale valore vengono calcolati
gli interessi maturati sul capitale in un'unit di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unit di tempo "anno".
Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato
monetario e/o finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento.
Per i finanziamenti a tasso variabile il tasso di riferimento l'EURIBOR (euro Interbank Offered Rate)
rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche
operanti nell'Unione Monetaria europea cedono depositi in prestito.
Per i finanziamenti a tasso fisso il tasso di riferimento l'EURIRS (euro Interest Rate Swap) rilevato e
diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria
europea realizzano l'Interest Rate Swap.
Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta "spread") che
oscilla mediamente tra l'1% e il 3%.
Quindi:
TASSO DI INTERESSE (TAN) = TASSO DI RIFERIMENTO + SPREAD
TIPOLOGIE DI TASSO:
TASSO D'INGRESSO una tipologia di tasso fisso promozionato, calcolato per i primi mesi o anni di un
mutuo a tasso variabile. Questo tasso maggiormente conveniente rispetto al tasso a regime.
TASSO A REGIME il tasso effettivo che si pagher sulle restanti rate dopo l'applicazione del tasso
d'ingresso; esso composto dal parametro d'indicizzazione maggiorato dello spread.
TASSO FISSO quando il tasso di interesse viene determinato al momento della stipula del contratto e
non pu essere modificato per tutto il periodo di ammortamento. In questo caso la rata sar sempre di
uguale importo.
TASSO MISTO quando il tasso applicato nella prima parte del mutuo pu essere fisso o variabile a
discrezione del mutuatario che pu scegliere nel periodo successivo se mantenere la scelta iniziale o
cambiarla.
TASSO VARIABILE si modifica in base all'andamento dellindice adottato come riferimento. L'indice
adottato come riferimento viene sommato a una percentuale chiamata spread che rimane fissa durante la
durata del mutuo.
Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") invece un tasso variabile con un limite massimo
predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potr mai salire, anche se i tassi di mercato

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dovessero superarlo.
A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato pi elevato che per il tasso variabile normale.
IL TASSO DI USURA
La libert negoziale di fissare la misura degli interessi condizionata, per, da un limite oggettivo che
rappresentato dalla "usura", termine in genere impiegato per designare un prestito di denaro ad alto
interesse.
Al fine di porre un argine al dilagare di un fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha emanato le
disposizioni relative all'usura, demandando alla Banca dItalia la rilevazione trimestrale del Tasso Effettivo
Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per
imposte e tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del
trimestre precedente per operazioni della stessa natura. I valori medi derivanti da tale rilevazione sono
pubblicati nella Gazzetta Ufficiale.
Per calcolare il tasso dusura, i tassi medi rilevati vengono aumentati della met al fine di stabilire il livello
massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Cos, se per ipotesi sono convenuti interessi usurari,
la clausola nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

cos l I.S.C. (T.A.E.G.) del mutuo ?


Mentre il tasso di interesse (TAN) comprende soltanto il valore delleuribor pi lo spread, l I.S.C.
(Indicatore Sintetico di Costo, in precedenza identificato con la sigla T.A.E.G.) un indicatore del costo
totale del mutuo ed calcolato in capitalizzazione composta; viene espresso in percentuale
sullammontare del prestito concesso e ricomprende:
il rimborso del capitale;
il pagamento degli interessi;
le spese di istruttoria;
le spese di revisione del finanziamento;
le spese di apertura e chiusura della pratica di credito;
le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal
creditore);
le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad
assicurare il rimborso totale o parziale del credito);
il costo dell'attivit di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per
l'ottenimento del credito);
ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di
finanziamento.
LISC molto importante e tutte le banche lo devono fornire a chi chiede un preventivo, perch
rappresenta il costo effettivo del finanziamento che si sta chiedendo: grazie allISC possibile inoltre
confrontare pi mutui tra di loro e scegliere quello pi conveniente in relazione alle proprie esigenze.

le spese
Per evitare imprevisti o spiacevoli sorprese importante conoscere prima tutte le spese che si
devono sostenere quando si accende un mutuo. Potrai cos calcolare lammontare del mutuo che dovrai
effettivamente chiedere, quali informazioni verificare con la banca, quali pagamenti dovrai fare e quando.
Il costo di un mutuo non limitato agli interessi sul capitale, ma su di esso gravano anche tutta una serie
di costi: le spese iniziali e quelle di gestione. Tutti questi costi insieme compongono lISC, valore espresso
in percentuale che indica il costo totale effettivo del mutuo.

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Infatti, il mutuatario tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche :

le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria la fase in cui la Banca compie tutti gli atti
necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacit di
credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo pu essere
determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo
0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;
le spese di perizia: la perizia effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il
valore dell'immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia. Le spese oscillano tra i
100 e i 300 euro;
costi assicurativi: l'Assicurazione Incendio e scoppio richiesta obbligatoriamente e il suo costo
totale dipende dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di
100.000 euro a 10 - 15 anni il costo totale oscilla tra i 100 e i 400 euro. Inoltre, alcuni istituti di
credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.

Mutuo Arancio di ING DIRECT, invece, a ZERO SPESE: nessuna spesa iniziale e nessuna
spesa successiva di gestione.
Inoltre, ci sono altre spese collegate allaccensione del mutuo, che per non riguardano costi della banca:

le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le
imposte dovute allo Stato per lattivit contrattuale (in particolare liscrizione dellipoteca). Tali
spese variano a seconda del tipo di atto e dellimporto dellipoteca. Data la variabilit dei vari
fattori sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;
il costo dell'imposta sostitutiva: richiesta nella misura dello 0,25% sull'importo erogato.

le garanzie richieste
La natura dell'operazione di mutuo ipotecario non muta se nel contratto di finanziamento vengono
previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all'ipoteca.
La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, il pi delle volte, viene rilasciata sotto forma di
impegno fideiussorio da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a
restituire il debito contratto da quest'ultimo.
Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a
garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.
GARANZIE PERSONALI: LA FIDEIUSSIONE
fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l'adempimento di
un'obbligazione altrui.
La fideiussione efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza.
La fideiussione non valida se non valida l'obbligazione principale, salvo che sia prestata per
un'obbligazione assunta da un incapace.
Non pu eccedere ci che dovuto dal debitore, n pu essere prestata a condizioni pi onerose.
Salvo patto contrario, la fideiussione si estende a tutti gli accessori del debito principale, nonch alle
spese per la denunzia al fideiussore della causa promossa contro il debitore principale e alle spese
successive.
GARANZIE REALI: LIPOTECA

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L'ipoteca costituisce una delle forme pi efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un
diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si
costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.
Oggetto dell'ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati (ad es. autovetture). Il bene che ne
oggetto rimane in godimento del proprietario (lo pu cio liberamente usare).
L'ipoteca un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione
di essere e si estingue. L'estinzione automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo
dura di pi occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere limmobile prima della
prescrizione ventennale dellipoteca, occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione.
Altra caratteristica dell'ipoteca l'indivisibilit perch si estende sull'intero bene che ne oggetto e sulle
sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.
La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i
beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo
ricavato.
In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o
dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.
Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto
collegato ad un sistema di pubblicit, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che
altres costitutiva di un certo grado di efficacia.
L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;


l' "iscrizione";
il "bene immobile";
il "credito da garantire".

L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo
e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo costituito dal
contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. La nota
deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicch le omissioni e le inesattezze che inducono
incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identit dei
singoli beni, determinano la nullit dell'iscrizione ipotecaria.
Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della
somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente gi erogata (e contestualmente
costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca.
L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il
200%, ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

gli interessi nella misura concordata;


gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
i premi assicurativi;
gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

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Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo
dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca.
L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage).
Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualit fisica, sono assoggettate in
modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile. Ne consegue che non occorre
farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C' da precisare che la pertinenza pu anche essere
separata dal bene immobile cui funzionalmente legata e che di tale pertinenza si pu disporre
separatamente dalla cosa principale.

gli aspetti fiscali e le agevolazioni


Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale
(prima casa) sono detraibili dall'IRE (Imposta sul Reddito). La detrazione spetta se sussistono le
seguenti condizioni:

l'unit immobiliare stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto;
l'acquisto avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo;
nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi
dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal
rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.

E detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

interessi passivi;
oneri accessori;
quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione

Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unit
immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (il diritto alla detrazione non si
perde se l'unit immobiliare non adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di un
trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto).
L'acquisto (fa fede la data di stipulazione del rogito notarile) deve essere avvenuto nell'anno antecedente
o successivo alla data di stipulazione del mutuo.
Dal 2001 si intende come abitazione principale quella dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi
familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed titolare del contratto
di mutuo, anche se l'immobile adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti
entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).
L'importo massimo (compresi gli oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19%
pari 3.615,20 euro.
Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.000 euro, la riduzione di imposta sar di 686,89
euro (cio il 19% di 3.615,20 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione).
Gli oneri accessori possono essere detratti solo nel primo anno del mutuo.
Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro
attivit di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di
ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.

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Le spese notarili comprendono l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese
sostenute dallo stesso per conto del cliente (ad esempio, quelle per l'iscrizione e la cancellazione
dell'ipoteca). L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono, invece, mai
detraibili.
Per ulteriori informazioni ti suggeriamo la visita del sito www.finanze.it

E' ormai prassi consolidata da parte delle banche rilasciare a fine anno al mutuante una dichiarazione a
uso fiscale riassuntiva dell'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno.

SCEGLIERE IL MUTUO IDEALE PER LE PROPRIE ESIGENZE


la ricerca del mutuo ideale
Al momento dellacquisto e in genere tra il compromesso e latto di compravendita, il momento di
attivarsi per ricercare una banca che tenga conto delle tue caratteristiche peculiari e che soddisfi le tue
esigenze. Chi vuole accendere un mutuo deve guardarsi attorno: oggi infatti la scelta davvero
ampia. In generale, non esiste il mutuo migliore, esiste piuttosto il mutuo pi adatto in relazione alla
situazione economica e alla tua predisposizione.
Internet si pone oggi come il mezzo ideale per questa ricerca. Consente infatti di paragonare i
prodotti di molteplici banche e addirittura di fare richiesta di un mutuo online, senza mai lasciare la
comodit della tua casa.
La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende dalla tua posizione e dalle tue personali conoscenze finanziarie.
Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare la scelta.
IL TASSO FISSO CONSIGLIABILE A CHI:

vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;
vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto;
non vuole sorprese;
prevede un'inflazione in crescita.

IL TASSO VARIABILE CONSIGLIABILE A CHI:

prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro;


ritiene che sia pi conveniente cogliere le opportunit del mercato;
vuole un prezzo pi competitivo, anche se non garantito nel tempo

IL TASSO MISTO CONSIGLIABILE A CHI:

sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi;


preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;
vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

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IL TASSO CAPPED RATE CONSIGLIABILE A CHI:

vuole mantenere la flessibilit del tasso variabile limitandone i rischi;


non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza per sopportarne i maggiori costi.

IL TASSO BILANCIATO CONSIGLIABILE A CHI:

ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse;


vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse;
cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile.

Infine, alcune Banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi
"promozionali" molto bassi per un periodo iniziale, con lo scopo di attrarre pi clienti.
Il tasso applicato in questo periodo iniziale (generalmente tre-sei mesi, fino anche a due anni)
solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso
a regime"), che pi elevato, fisso o variabile che sia.
CHE COSA GUARDARE E VALUTARE: TUTTI I COSTI DEL MUTUO:
Il primo indicatore da guardare lISC (Indice Sintetico di Costo), che comprende tutti i costi del mutuo
(tasso, spread e tutte le spese): pi basso lISC, pi conveniente lofferta.
Esso comprende anche un altro importante valore da considerare nella scelta: lo spread, cio la
percentuale applicata dalla banca al momento dellaccensione (che si somma alleuribor o allirs) e che
resta fissa per tutto il finanziamento.
Sono molti gli elementi che compongono concretamente il conto finale dell'intero investimento poich il
prezzo dell'immobile solo una delle tante spese.
A questo proposito, qui di seguito puoi trovare un utile promemoria, che elenca i costi propri
dellimmobile e i costi relativi al mutuo:
1. costi relativi allimmobile:
- Prezzo dell'immobile
- Provvigioni all'agenzia immobiliare, se e quando coinvolta nella compravendita
- Imposta di Registro pari al 3% del valore dichiarato se l'acquisto riguarda la prima casa (cui si
aggiungono le imposte catastali e ipotecarie calcolate in cifra fissa pari a 129,11 euro ciascuna, per un
totale complessivo di 258,22 euro); tasse che ammontano al 10% del valore (7% imposta di registro, 2%
imposta ipotecaria, 1% imposta catastale) negli altri casi
- Parcella del notaio, proporzionata al valore dell'immobile
- Spese per i nuovi contratti di fornitura telefono, gas ed energia elettrica
- Spese di trasloco ed eventuali interventi interni per gli adattamenti della casa alle proprie esigenze
2. costi relativi allaccensione del mutuo
- Spese bancarie di istruttoria necessaria all'erogazione del mutuo
- Spese di perizia tecnico/estimativa per valutare la casa
- Imposta Sostitutiva pari allo 0,25% dell'importo finanziato
- Costo della copertura assicurativa sull'immobile dato in garanzia alla banca.
- Spese per liscrizione ipotecaria
Ogni banca fissa questi costi in base alla propria politica commerciale.
Ti ricordiamo che ING DIRECT offre Mutuo Arancio a ZERO SPESE, cio non ha nessuna spesa
iniziale (istruttoria, perizia, assicurazione) e nessuna spesa amministrativa (gestione pratica,
incasso rate)

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richiedere un mutuo: listruttoria e i requisiti necessari


Questa sezione molto importante per capire come le banche valuteranno la tua richiesta di mutuo e
quali sono i parametri importanti. Con queste informazioni potrai definire pi precisamente che mutuo
potresti ottenere, su quali variabili operare per avvicinarlo il pi possibile alle tue esigenze finanziarie e
come ottenerlo in modo pi semplice e certo.
Dopo avere valutato le offerte sul mercato e scelto quella rispondente alle proprie esigenze, si deve
procedere con la richiesta del mutuo alla banca. I metodi per richiedere il mutuo variano a seconda
della banca erogante: in genere richiesta la compilazione di un modulo con alcuni dati. Al metodo
tradizionale di recarsi allo sportello della banca, oggi si aggiungo mezzi pi veloci e diretti quali il
telefono e internet.
Lerogazione di un mutuo comporta il passaggio attraverso alcune fasi successive, che sono necessarie
per valutare la capacit di rimborso e le garanzie offerte dal richiedente. La durata delle varie fasi che
portano alla stipula di un mutuo varia a seconda della completezza della documentazione presentata, dei
tempi occorrenti per la perizia dellimmobile, ecc.
In termini molto generali, in caso di valutazione finale positiva della richiesta di mutuo, possibile stimare
un periodo medio tra la richiesta stessa e lerogazione della somma compreso tra i 25 e i 50 giorni.
IL PARERE PRELIMINARE DI FATTIBILIT o PRE-APPROVAZIONE
I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di
fattibilit sull'operazione di mutuo. La concedibilit o meno (fattibilit dell'operazione) della somma
richiesta dipende in generale dal concorso di pi elementi. Essi sono:

il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione
dei redditi;
il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall'esame dei dati sopra elencati alcune banche, tra cui ING DIRECT, esprimono un proprio "parere di
fattibilit" , cio danno una pre-approvazione alla richiesta di mutuo: se un mutuo pre-approvato
si da l'avvio alla fase successiva di raccolta della documentazione e quindi di istruttoria, per provare che i
dati inseriti nella richiesta pre-approvata corrispondano al vero. Uno dei principali elementi utilizzati dalla
banca per determinare l'importo del mutuo il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo,
calcolata ai valori del momento, non dovr superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo
dei richiedenti.
LISTRUTTORIA E I REQUISITI RICHIESTI
Listruttoria la fase che segue la richiesta di mutuo: durante listruttoria la banca compie una attenta
valutazione finalizzata a verificare che il richiedente possieda le caratteristiche per ottenere il mutuo
richiesto e che l'immobile possa costituire una adeguata garanzia.
Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere potenzialmente in grado di poter restituire la
somma ottenuta in prestito.
Sono in particolare oggetto di valutazione la "capacit di credito" (volta tra laltro a verificare
eventuali insolvenze passate dei richiedenti), la capacit di reddito (attitudine a produrre nel tempo
un reddito sufficiente a pagare le rate del mutuo) e il valore del bene immobile su cui si iscriver
l'ipoteca.
Qualora lesito dellistruttoria non fornisca sufficienti garanzie di restituzione del prestito, la banca
respinge la richiesta.

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Requisiti legali
Un finanziamento non pu essere accordato senza valutazioni e precauzioni sufficienti. Ci significa che
chi richiede un mutuo deve dimostrare alla Banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta
in prestito.
I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi. sufficiente essere:

Cittadini italiani residenti in Italia;


Cittadini di Stati membri della Cee;
Cittadini stranieri (non Cee) con residenza in Italia.

Et:
- minima 18 anni;
- massima, determinata di volta in volta dalla Banca finanziatrice.
Capacit di rimborso
Come si pu immaginare, le Banche pongono molta attenzione nel concedere mutui ipotecari.
Secondo i principi che regolano il credito, la Banca conceder il finaziamento solo se convinta che il
richiedente restituir a scadenze convenute la somma prestata.
A tale convinzione contribuiscono due fattori:

la personalit del richiedente: la Banca valuta la buona fede, l'affidabilit e la correttezza di chi
richiede il mutuo;
la sua "capacit di credito": la Banca vuole anche convincersi che il mutuatario non si accolli una
rata che il suo reddito non pu sostenere.

L'analisi del reddito presente e futuro del richiedente dunque un punto chiave dell'istruttoria.
In generale le Banche difficilmente concedono un mutuo che abbia una rata mensile
superiore a un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente
DOCUMENTI DA PRESENTARE
Ogni Banca ha le sue procedure. In generale, comunque, i documenti da presentare sono:
Lavoratori dipendenti

dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianit di servizio del dipendente;


originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del
mod.730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

copie del modello "Unico" (ex. Modello 740);


estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.A.);
se professionista, attestato di iscrizione all' ALBO cui appartiene.

Per tutti e ad integrazione dei documenti sopra elencati

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certificato di nascita;
certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni.
L'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i
coniugi. Nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della
sentenza del tribunale;
copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
planimetria, con l'indicazione della propriet confinanti sia dell'immobile che delle eventuali
pertinenze (cantina, solaio, box);
copia del certificato di abitabilit;
copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
se l'immobile pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio
successioni.

LA PERIZIA
La perizia consiste nella valutazione del bene immobile su cui si iscriver l'ipoteca. La perizia,
nel caso di Mutuo Arancio compiuta da un professionista abilitato nominato da ING Direct, necessaria
per verificare la congruenza dellimporto richiesto e la consistenza della garanzia offerta alla banca.

il processo di accensione del mutuo


LA DELIBERA DEL FINANZIAMENTO
Una volta svolta listruttoria, la banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori
accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia,
nonch della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), in grado di deliberare il
finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne da immediata comunicazione al richiedente e fissa la data
della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).
IL CONTRATTO DI MUTUO E LA COSTITUZIONE DI IPOTECA
Il contratto di mutuo la fase conclusiva. Il mutuo viene stipulato davanti a un notaio, e va redatto
per atto pubblico. Oggetto dell'atto il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con
l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.
Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unit
immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene
iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l'iscrizione di
un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%).
L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

gli interessi nella misura concordata;


gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
i premi assicurativi;
gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc.
le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di pi occorre rinnovarla) ma
occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile.
LEROGAZIONE DELLA SOMMA MUTUATA
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione,
ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico".
Esso si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente
luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma pu essere trattenuta dal Notaio in
deposito fino allavvenuta iscrizione ipotecaria.

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Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della
ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.
Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento:
rende cio immediatamente disponibile la somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni
trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.
Per Mutuo Arancio lerogazione della somma avviene tramite assegni circolari rilasciati alla
stipula del contratto di mutuo o al consolidamento dellipoteca (a norma di legge, 10 giorni successivi
alliscrizione dellipoteca stessa).
IL RUOLO DEL NOTAIO
L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cio davanti a un
notaio. Questa formalit richiesta dalla legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per
attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo" .
Latto di mutuo un titolo esecutivo nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non
necessaria una sentenza di condanna: per lesecuzione del contratto basta semplicemente latto. Ci
assicura una certa tranquillit alla banca creditrice.

il piano di ammortamento: le rate e lestinzione anticipata


Ammortamento significa estinzione graduale di un debito.
Stabiliti il termine durante il quale il debito deve essere pagato ed i periodi di tempo per il pagamento
delle singole rate (mese, trimestre, semestre), si calcola il relativo interesse a scalare. Ognuna delle
rate viene cos ad essere comprensiva di capitale e interessi.
Il progetto di estinzione dei debiti effettuato secondo i suddetti criteri si chiama piano di ammortamento.
Di solito, i piani di ammortamento sono formati con rate mensili o trimestrali di importi uguali: la quota di
interesse, in ognuna di esse comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla graduale
riduzione del capitale per effetto del pagamento delle rate precedenti.
Di conseguenza, il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la
riduzione del capitale avviene in modo progressivo.
Esistono "tabelle" che, dato il periodo di tempo entro il quale il debito deve essere estinto e determinato il
tasso di interesse, indicano l'ammontare delle singole rate per ogni milione di capitale.
Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo.
Il pi comune il piano di "Ammortamento alla francese" e comporta una rata costante nel tempo. Meno
frequenti sono i piani ad "Annualit decrescenti" o ad "Annualit crescenti".
LE RATE
Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantit di interessi e capitale dovuta. Le rate vanno
versate a intervalli determinati e per lo pi uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.
Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione di parte del capitale e pagamento degli interessi.
In un piano di ammortamento tradizionale, la rata rimane costante, mentre le due componenti variano.
Inizialmente si pagano soprattutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare
degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
Il puntuale pagamento della rata un momento importante nella vita del mutuo, perch il ritardato o il
mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora"; non solo, ma la Banca pu
invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando questo si sia verificato

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almeno sette volte, anche non consecutive.


Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il 30 ed il 180 giorno dalla scadenza
della rata.
LA RESTITUZIONE ANTICIPATA
La possibilit di restituzione anticipata del finanziamento riconosciuta dalla legge, a condizione che sia
corrisposto un compenso contrattualmente stabilito e commisurato al capitale restituito anticipatamente.
La penale per estinzione anticipata in media va dall1% al 4%.
Con Mutuo Arancio Variabile non c'e' nessuna penale per estinazione anticipata parziale o
totale. Mutuo Arancio Fisso ha una penale del 2%.

il ritardato pagamento e la mora


In caso di mancato o ritardo pagamento di una rata il debitore pu essere dichiarato moroso.
Due elementi sono necessari perch si verifichi la mora:

l'imputabilit del ritardo al debitore;


la "costituzione in mora", ossia un atto formale con il quale il creditore richiede al debitore
l'adempimento della prestazione (cio il pagamento).

Perch la mora del debitore si verifichi, necessario che il creditore faccia intimazione o richiesta per
iscritto. La costituzione in mora vale anche ad interrompere la prescrizione.
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER RITARDATO PAGAMENTO DELLA RATA
La Banca pu invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento della
rata quando si sia verificato per almeno sette volte, anche non consecutive.
Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il 30 e il 180 giorno dalla scadenza della rata.
Di conseguenza la risoluzione pu essere invocata solo quando sia decorso il termine di 180 giorni dalla
scadenza di ogni singola rata senza che il debitore abbia pagato.
INTERESSI DI MORA
Gli interessi di mora (o moratori) consentono di risarcire il creditore per il danno derivante dal ritardato
pagamento della rata da parte del debitore rispetto alla scadenza prefissata.
Gli interessi moratori sono generalmente convenzionali e stabiliti per iscritto. I tassi di mora
vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva
oscilla tra il 2% e il 4%.

LA TRASPARENZA E IL CODICE DI CONDOTTA EUROPEO


SUI MUTUI CASA
ING DIRECT ha aderito al Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa, concordato a livello europeo tra le
istituzioni finanziarie e le associazioni dei consumatori. Per maggiori informazioni sul codice, possibile
visualizzare la Guida al Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa promossa dallAssociazione Bancaria
Italiana e dalle principali associazioni dei consumatori del nostro paese.

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