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CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 15 aprile 2013, n.

9105

MASSIMA
1. L'estensione della
uno stesso terreno
edificio, sicch le
originariamente del
comunanza

comunione al suolo, come dispone l'art. 1117 c.c., postula che su


insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico
costruzioni fra loro separate, ancorch erette su suolo
medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di
posta
dalla
norma.

2. La presunzione ex art. 1117 c.c. di comunanza del suolo su cui insiste il fabbricato
condominiale, non opera in direzione inversa, nel senso che non si presume comune
ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui sorto lo
stabile condominiale. L'originaria appartenenza al medesimo proprietario dell'unico
terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti l'edificio condominiale e il fabbricato
distinto, non costituisce quest'ultimo come parte del condominio stesso, se ci non
risulta dal relativo titolo di provenienza.

CASUS DECISUS
F..G. , proprietario di un appartamento facente parte del condominio di via (omissis) ,
nonch di altre due unit immobiliari situate in un basso fabbricato posto all'interno
del cortile dello stesso stabile condominiale, e di due autorimesse, immobili tutti,
questi ultimi, di cui affermava l'estraneit al condominio sia in base all'atto di
divisione che aveva frazionato l'originaria propriet unica, sia sulla scorta del
regolamento contrattuale che ne era scaturito, impugnava innanzi al Tribunale di
Torino la delibera dell'assemblea condominiale del 14.5.1998 approvata a
maggioranza, che aveva imputato a tali fondi una parte delle spese gi sostenute per
l'anno
1997
e
di
quelle
da
sostenere
nell'anno
1998.
Nel resistere in giudizio il condominio deduceva che gli immobili in questione non
erano stati inclusi tra le unit facenti parte del condominio perch all'epoca di
redazione del regolamento essi costituivano un unico locale, che solo successivamente
il G. aveva trasformato e suddiviso in due unit abitative, collegandole alle fognature
condominiali e ai servizi comuni per la somministrazione di acqua, energia elettrica e
antenna TV centralizzata, e munendole di un passaggio attraverso l'androne comune.
Dette unit, pertanto, facevano parte del condominio, di cui utilizzavano i servizi
comuni.
Con sentenza del 10.12.2003 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo, in
conformit alle indagini tecniche svolte dal c.t.u. sulla base delle originarie
consistenze e rappresentazioni grafiche catastali, che le porzioni immobiliari in
oggetto, sebbene non comprese nell'originario
regolamento
contrattuale,
dovessero essere contemplate nella ripartizione delle spese comuni, secondo il criterio
di
cui
all'art.
1123
c.c..
L'impugnazione proposta dal G. era respinta dalla Corte d'appello di Torino, con
sentenza
n.1867
del
21.11.2005.
Riteneva la Corte territoriale, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimit,
che le censure che l'appellante aveva mosso alla sentenza di primo grado muovevano
dall'assioma che la fattispecie fosse regolata unicamente dal regolamento
condominiale di natura contrattuale, allegato all'atto di divisione del 31.7.1959,
allorch i beni in questione ancora non esistevano nell'attuale loro "consistenza,
sicch non poteva revocarsi in dubbio che le norme del regolamento dovessero essere
rivedute alla luce della mutata destinazione di fatto delle unit immobiliari in oggetto.
Il che, proseguiva la Corte torinese, se costituiva un valido presupposto per la
revisione delle tabelle millesimali, solo indirettamente riguardava il thema
decidendum, giacch la delibera impugnata non aveva apportato alcuna modifica alle
tabelle millesimali, ma aveva soltanto stabilito una diversa ripartizione delle spese ex
art. 1123 c.c. nei confronti di tutte le unit immobiliari, incluse quelle di propriet G.
non ancora esistenti all'epoca del contratto di divisione e della redazione del
regolamento. Ci posto, l'inclusione nel condominio anche di tali unit immobiliari si

doveva trarre dagli accertamenti del c.t.u., effettuati in base agli atti di trasferimento
e alle schede catastali d'impianto del fabbricato, risalenti al 1939, e successive
variazioni. Aggiungeva, infine, che se qualche servizio comune non fosse stato
attribuibile anche alle unit di propriet G. , sarebbe stato questi a doverne fornire la
prova, invece di limitarsi ad una dissociazione del tutto generica, che del resto non
trovava riscontro nel verbale dell'assemblea del 14.5.1998, in cui il G. , lungi dal
protestare il non uso di tutti o di taluni servizi, aveva travato la sua opposizione con
l'argomento che in proposito il regolamento condominiale nulla prevedeva al riguardo.
Per la cassazione di tale sentenza F..G. propone ricorso affidato a tre mezzi
d'annullamento.
Il condominio rimasto intimato.

PRECEDENTI
Conforme

Difforme

Quanto alla massima n. 1, Cass. n. 2864/83, che


da ci ha tratto il corollario per cui con il
trasferimento dei fabbricati separati alienato
pure il suolo sul quale essi sorgono, a meno che
l'alienante non costituisca soltanto un diritto di
superficie in favore dell'acquirente.

TESTO DELLA SENTENZA


CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 15 aprile 2013, n.9105 Pres. Triola est. Manna
Motivi della decisione
1. - Col primo ed il secondo motivo, unificati dal ricorrente nella trattazione,
dedotta, rispettivamente, la violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., in
relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., e l'omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione circa un punto decisivo della controversia, 'ai sensi dellart. 360, c.p.c. n.
5 in relazione agli artt. 61, 115 e 116 c.p.c.'.
Sostiene parte ricorrente che con la delibera impugnata l'assemblea del condominio
ha, in realt, ripartito indistintamente sia nel consuntivo del 1997 che nel preventivo
del 1998 tutte le spese, ad eccezione di quelle per il consumo d'acqua, in base ai
millesimi di propriet, e non in forza dell'uso comune, determinando in tal modo
quote di spesa del tutto avulse dall'invocato criterio di cui all'art. 1123 c.c., a modifica
dei millesimi di propriet di cui alla tabella allegata al regolamento condominiale. La
delibera, pertanto, non ha modificato il criterio di riparto, che stato anzi confermato
in proporzione delle quote millesimali per tutti i condomini, ma ha modificato le quote
spettanti a tutti i condomini, tant' che alle quattro unit immobiliari del G. sono state
attribuite quote di spese generali (oltre che di manutenzione), che in quanto tali,
derivando cio dalla diversit strutturale della cosa, non possono rientrare nel caso
disciplinato dall'art. 1123 c.c.. Di conseguenza, e al contrario di quanto sostenuto
dalla Corte territoriale, la delibera impugnata ha operato a maggioranza una vera e
propria modifica della tabella millesimale contenuta nel regolamento contrattuale, in
spregio al principio per ci una tale modifica pu essere posta in essere solo con il

consenso unanime dei condomini.


L'errore della Corte territoriale, prosegue il ricorrente, si esteso anche all'omessa
considerazione di altre emergenze istruttorie, come la relazione del c.t.u., nel senso
che la Corte ha fondato le sue convinzioni su conclusioni che non sono state
evidenziate dall'ausiliario; e che, d'altro canto, la relazione tecnica non pu sopperire
alla mancanza della prova da parte del soggetto oneratovi. Infatti, come riconosciuto
anche nella sentenza impugnata, il mandato al c.t.u. era stato definito fra le parti non
al fine di accertare se i due distinti complessi costituissero un condominio, ma al fine
di accertare, sulla base di un accordo sopravvenuto per disciplinare i futuri rapporti
tra i due gruppi di immobili, le percentuali millesimali da attribuire alle nuove unit
costituenti il nuovo condominio. La relazione del c.t.u., pertanto, non ha valutato, in
conformit di un quesito che tale accertamento non le demandava, se i due distinti
edifici avessero e godessero di beni e servizi comuni, ma si limitata a considerare le
caratteristiche e la conformazione delle varie unit al fine di determinare la nuova
tabella millesimale, derivante dall'accorpamento di due immobili fino ad allora
autonomi.
Inoltre, non vi agli atti alcuna prova che dimostri che tra i due complessi immobiliari
vi fossero beni comuni tali da giustificare l'applicazione dell'art. 1123 c.c., prova che il
condominio convenuto non ha mai fornito e che gravava sul condominio, che tale
circostanza di fatto ha addotto.
2. - Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1135 c.c., in
relazione all'art.360, n. 3 c.p.c. e il vizio motivazionale 'ai sensi dell'art.360, n. 5
c.p.c. in relazione all'art.112 c.p.c.', atteso che la Corte territoriale, pur avendo
menzionato nelle premesse della sentenza d'appello la questione, sollevata dal G. ,
circa l'inesistenza del potere del condominio di estendere le proprie norme a immobili
e persone estranei ad esso, ha poi completamente omesso tale accertamento al
momento della decisione.
3. - I primi due motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati nei termini che
seguono.
3.1. - Condizione - controversa - della domanda l'inclusione del fabbricato di
propriet G. , fisicamente separato e autonomo rispetto al corpus dello stabile
condominiale, nel condominio di via (OMISSIS), inclusione che la Corte territoriale ha
tratto da una premessa di fatto e da un giudizio tecnico. La prima, che si evince dalla
narrativa della sentenza impugnata, che il fabbricato di propriet G. sorge sul cortile
del condominio di via (OMISSIS), ed stato costruito dopo l'edificio condominiale. Il
secondo scaturisce da (non meglio precisati in sentenza) accertamenti del c.t.u.,
effettuati in base agli atti di trasferimento e alle schede catastali d'impianto del
fabbricato, risalenti al 1939, nonch alle successive variazioni.
Tale metodo di accertamento (peraltro non del tutto perspicuo nel nesso istituito fra la
premessa di fatto e il successivo giudizio tecnico) non esatto in rapporto alla
corretta interpretazione dell'art. 1117 c.c..
In base a detta norma, e in linea generale, l'estensione della propriet condominiale

ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio pu


essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il
relativo manufatto nella propriet del condominio stesso, qualificando espressamente
tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli
appartamenti, il condominio risulta costituito (Cass. n. 8012/12).
Quanto al dato - che pure sembra valorizzato dalla sentenza impugnata - della
propriet del suolo su cui sorge sia lo stabile comune, sia il separato fabbricato di
propriet G. , va osservato che l'estensione della comunione al suolo, come dispone
l'art. 1117 c.c., postula che su uno stesso terreno insistano diversi piani o porzioni di
piani costituenti un unico edificio, sicch le costruzioni fra loro separate, ancorch
erette su suolo originariamente del medesimo proprietario, non soggiacciono alla
presunzione di comunanza posta dalla norma (Cass. n. 2864/83, che da ci ha tratto
il corollario per cui con il trasferimento dei fabbricati separati alienato pure il suolo
sul quale essi sorgono, a meno che l'alienante non costituisca soltanto un diritto di
superficie in favore dell'acquirente).
In altri termini, la presunzione ex art. 1117 c.c. di comunanza del suolo su cui insiste
il fabbricato condominiale, non opera in direzione inversa, nel senso che non si
presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo
su cui sorto lo stabile condominiale. L'originaria appartenenza al medesimo
proprietario dell'unico terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti l'edificio
condominiale e il fabbricato distinto, non costituisce quest'ultimo come parte del
condominio stesso, se ci non risulta dal relativo titolo di provenienza.
Pertanto, non essendo stato esplicitato tale riscontro, la sentenza impugnata non
resiste alle critiche mosse.
4. - L'accoglimento dei primi due motivi assorbe l'esame del terzo, che ne dipende
logicamente.
5. - Per le considerazioni svolte, la sentenza impugnata va cassata, in relazione ai
motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Torino, che nel
decidere il merito si atterr ai principi sopra esposti e provveder, ai sensi dell'art.
385, comma terzo c.p.c., anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi due motivi, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in
relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Torino,
che provveder anche sulle spese di cassazione.