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CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 22 marzo 2013 7327 Pres. Triola est. Matera , n.

7327

RICOGNIZIONE
Nel caso di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale, mediante la
costruzione di un manufatto di propriet esclusiva, sussiste la legittimazione
dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al
"ripristino dei luoghi", nei confronti dell'autore dell'opera denunciata (Cass. 25-7-2011
n. 16230). Una simile azione, infatti, essendo diretta al mantenimento dell'integrit
materiale dell'area condominiale, stravolta dalla nuova costruzione, rientra nel novero
degli atti conservativi di cui al menzionato art. 1130 c.c..
Lo ha affermato la Cassazione con la pronuncia in rassegna.
La Corte si conforma a quella consolidata giurisprudenza, secondo cui il potere
rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131
c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facolt di agire in giudizio per la
tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, comprende tutte le azioni volte a
realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla
condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall'ambito degli
atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011 n. 16230; Cass. 30-10-2009 n.
23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).
Resta esclusa, di conseguenza, la possibilit di esperimento di azioni reali, contro i
singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarit o
al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 2411-2005 n. 24764).

MASSIMA
Il potere rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt.
1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facolt di agire in
giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, comprende tutte le
azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che
incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto,
dall'ambito degli atti conservativi. Resta esclusa, di conseguenza, la possibilit di
esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad
ottenere statuizioni relative alla titolarit o al contenuto di diritti su cose e parti
dell'edificio.

TESTO DELLA SENTENZA


CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 22 marzo 2013 7327
Pres. Triola est. Matera , n.7327 - Pres. Triola est. Matera
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 17-3-2001 il Condominio di via (omissis) conveniva
dinanzi al Tribunale di Milano P.V. e M.L., proprietari di un'unit immobiliare sita
all'ultimo piano dello stabile, esponendo che gli stessi avevano indebitamente
realizzato delle strutture murarie nel sottotetto di propriet condominiale sovrastante
il loro appartamento, cos da separare tale porzione di sottotetto dalla residua area
comune e da determinare l'impossibilit di accesso e di passaggio. L'attore chiedeva,

pertanto, la condanna dei convenuti a ripristinare l'accesso alla propriet comune, con
demolizione delle strutture murarie erette.
Nel costituirsi, i convenuti chiedevano il rigetto della domanda, eccependo la carenza
di legittimazione attiva dell'amministratore e sostenendo che il sottotetto non era di
propriet condominiale, ma costituiva una pertinenza del loro appartamento, ed era
stato comunque da essi posseduto in via esclusiva sin dal 1979, di modo che in loro
favore era maturata l'usucapione.
In corso di causa intervenivano volontariamente i condomini G.D. , C.I. e Ca.Se. ,
aderendo alla domanda attrice.
Con sentenza n. 2837 del 2004 il Tribunale accoglieva la domanda, condannando i
convenuti al pagamento delle spese processuali.
Con sentenza depositata il 28-5-2005 la Corte di Appello di Milano rigettava il
gravame proposto avverso la predetta decisione dal M. e dalla P. .
Questi ultimi hanno proposto ricorso per cassazione avverso tale sentenza, sulla base
di tre motivi.
Il Condominio di via (OMISSIS) , G.D. e C.I. hanno resistito con un comune
controricorso.
Con ordinanza emessa all'udienza del 5-7-2012 la Corte ha assegnato ai ricorrenti
termine per il deposito dell'autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall'assemblea
condominiale all'amministratore.
I ricorrenti hanno provveduto alla produzione di tale atto ed hanno depositato una
memoria ex art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
1) Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli
artt. 1158, 1159, 2607 e 2699 c.c.. Sostengono che dal primo atto di vendita
frazionata degli appartamenti dell'edificio di via (omissis) e dal regolamento di
condominio risulta che il sottotetto, non tinteggiato di grigio, non di natura
condominiale.
Rilevano, inoltre, che la deduzione di prova testimoniale era legittima, contenendo gli
elementi fattuali costitutivi dell'istituto dell'usucapione.
Il motivo difetta del requisito di specificit richiesto dall'art. 366 n. 3 c.p.c..
Le deduzioni svolte, nella prima parte, si risolvono nella mera riproposizione di assunti
in fatto gi esaminati e disattesi dal giudice di appello, il quale, all'esito di
un'approfondita disamina delle risultanze processuali, ha negato, con argomentazioni
congruenti, che dalle planimetrie in atti e dal regolamento condominiale possano
desumersi elementi a sostegno della tesi della natura non condominale del sottotetto
per cui causa. Il motivo in esame privo di qualsiasi riferimento alla statuizione
adottata dal giudice di merito e alle ragioni che la sostengono; n spiega in alcun
modo in cosa consistano le dedotte violazioni di legge (cfr. 25-9-2009 n. 20652; Cass.
6-7-2007 n. 15263; Cass. 18-3-2002 n. 3941).
Anche le censure mosse nella seconda parte del motivo non soddisfano le esigenze di

specificit imposte dalla menzionata disposizione di legge, non indicando nemmeno il


contenuto dei capitoli di prova testimoniale articolati in corso di causa e non ammessi
dal giudice di merito. Le critiche rivolte alla sentenza impugnata, pertanto, per la loro
genericit, non valgono a superare i rilievi svolti dalla Corte di Appello, la quale ha
ritenuto inammissibile il mezzo istruttorio invocato dai convenuti per la
indeterminatezza, anche sotto il profilo temporale, dei capitoli dedotti ai fini
dell'accertamento dell'usucapione, nonch per la loro inidoneit a provare un
possesso esclusivo qualificato del bene comune, ai sensi dell'art. 1102 comma 2 c.c..
2) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l'erronea e contraddittoria motivazione
su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte di Appello, pur
avendo ritenuto la legittimazione attiva del Condominio sul rilievo che l'azione
proposta era di reintegra, non ha proceduto all'accertamento dell'esercizio di fatto del
possesso del sottotetto da parte dei condomini e dell'esecuzione, da parte dei
convenuti, di opere impeditive dell'uso comune. Deducono che, non risultando il
possesso comune del sottotetto da parte dei condomini, non pu nemmeno
raffigurarsi l'ipotesi di uno spoglio. Rilevano, inoltre, che non pu attribuirsi alcun
valore confessorio alle dichiarazioni del M. , il quale non ha ammesso alcun abuso
come fatto materiale, ma si ripromesso di effettuare "alcune modifiche".
Il motivo deve essere disatteso.
Le censure mosse non si confrontano con le ragioni della decisione, atteso che la
Corte di Appello, nel disattendere l'eccezione di carenza di legittimazione attiva
dell'amministratore sollevata dagli appellanti, non ha affatto qualificato la domanda
proposta dall'attore come possessoria, bens come diretta alla tutela dello stato di
fatto del bene condominiale, mediante il "ripristino" dell'originario stato dei luoghi,
mutato attraverso l'esecuzione di opere in muratura, con conseguente acquisizione
dello spazio intercluso nell'ambito esclusivo dei convenuti.
Nel ritenere l'amministratore legittimato a proporre l'azione di ripristino dello stato dei
luoghi, la Corte di merito si conformata alla consolidata giurisprudenza di questa
Corte, secondo la quale il potere rappresentativo che compete all'amministratore del
condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella
facolt di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio,
comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di
quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono,
esulando, pertanto, dall'ambito degli atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011
n. 16230; Cass. 30-10-2009 n. 23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).
Resta esclusa, di conseguenza, la possibilit di esperimento di azioni reali, contro i
singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarit o
al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 2411-2005 n. 24764).
Al contrario, nell'ipotesi, ricorrente nel caso di specie, di abusiva occupazione di una
porzione di area condominiale, mediante la costruzione di un manufatto di propriet
esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire
giudizialmente, con azione volta al "ripristino dei luoghi", nei confronti dell'autore
dell'opera denunciata (Cass. 25-7-2011 n. 16230). Una simile azione, infatti, essendo
diretta al mantenimento dell'integrit materiale dell'area condominiale, stravolta dalla
nuova costruzione, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato art.
1130 c.c..
Le ulteriori deduzioni svolte con il motivo in esame per escludere valore confessorio

alle dichiarazioni del M. sono inammissibili.


La Corte di Appello ha dato atto che i convenuti nelle loro difese non hanno contestato
i fatti rappresentati dall'attore (costruzione di opere murarie all'interno dello spazio
del sottotetto, tale da escludere l'area cos chiusa dalla rimanente area condominale);
ed ha rilevato che tale mancata contestazione assume un indubbio valore probatorio
circa la presenza della condotta addebitata dal Condominio. In ogni caso, essa ha
evidenziato che nella specie stata acquisita prova positiva del fatto attraverso
l'acquisizione del verbale dell'assemblea del 7-6-1003, dal quale risulta che il M. , a
fronte delle contestazioni dell'amministratore e della richiesta di sgombero e
ripristino, si dichiarato disponibile all'abbattimento del muro di chiusura con
ripristino della porticina di collegamento tra le due "entrata ed uscita", in tal modo
riconoscendo la condotta addebitatagli.
I ricorrenti non hanno prospettato specifiche violazioni di legge o vizi di motivazione
riguardo alla prima parte della motivazione, di per s idonea a sorreggere la
decisione. Come stato precisato da questa Corte, infatti, l'onere di specifica
contestazione, introdotto, per i giudizi instaurati dopo l'entrata in vigore della legge n.
353 del 1990, dall'art. 167, primo comma, c.p.c., imponendo al convenuto di
prendere posizione sui fatti posti dall'attore a fondamento della domanda, comporta
che i suddetti fatti, qualora non siano contestati dal convenuto, debbono essere
considerati incontroversi e non richiedenti una specifica dimostrazione (Cass. 20-112008 n. 2596; Cass. 25-5-2007 n. 12231).
Ci posto, si richiama il principio affermato dalla giurisprudenza, secondo cui, nel caso
in cui venga impugnata con ricorso per cassazione una sentenza (o un capo di questa)
che si fondi su pi ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, necessario,
per giungere alla cassazione della pronuncia, non solo che ciascuna di esse abbia
formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella
sua interezza con l'accoglimento di tutte le censure, affinch si realizzi lo scopo
proprio di tale mezzo di impugnazione, il quale deve mirare alla cassazione della
sentenza, "in toto" o nel suo singolo capo, per tutte le ragioni che autonomamente
l'una o l'altro sorreggano. Ne consegue che sufficiente che anche una sola delle
dette ragioni non abbia formato oggetto di censura, ovvero, pur essendo stata
impugnata, sia respinta, perch il ricorso o il motivo di impugnazione avverso il
singolo capo di essa, debba essere respinto nella sua interezza, divenendo
inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni poste a base
della sentenza o del capo impugnato (v. per tutte Cass. S.U. 8-8-2005 n. 16602).
Nella specie, di conseguenza, non avendo i ricorrenti specificamente impugnato il
primo ordine di argomentazioni addotte dalla Corte territoriale, si rivelano
inammissibili le doglianze inerenti al valore attribuito in sentenza alle dichiarazioni
rese nel corso dell'assemblea condominale dal M. ; doglianze che, peraltro, si
sostanziano nella inammissibile pretesa di ottenere, al riguardo, una valutazione
diversa rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, che, in quanto sorretta da
una motivazione immune da vizi logici, si sottrae al sindacato di legittimit.
3) Con il terzo motivo viene dedotta la violazione dell'art. 132 n. 5 c.p.c., non essendo
identificate n identificabili le opere di demolizione da eseguire.
Il motivo infondato, desumendosi dal complessivo contesto della sentenza
impugnata che le opere di cui stata ordinata la demolizione erano rappresentate
dalla strutture realizzate dai convenuti, che precludevano l'uso comune del sottotetto,
e rimanendo comunque devoluta al giudice dell'esecuzione la soluzione di eventuali
problemi tecnici che insorgano in sede di concreta attuazione del comando (Cass. Sez.

Un. 15-1-1987 n. 245).


4) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna
del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di
giudizio, liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che
liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.