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DIREITO IMOBILIRIO
Tema 5
Contratos Imobilirios
Introduo
Estudaremos nesta oportunidade os contratos mais usuais do setor imobilirio,
entendendo suas caractersticas e peculiaridades. importante que voc
acompanhe a legislao especfica de cada contrato, a fim de que outros
detalhes - sobre a relao jurdica que se desenvolve em cada situao - fique
bem sedimentada.
Orlando Gomes nos lembra da fora contratual que estes liames jurdicos
possuem: o principal efeito do contrato criar um vnculo jurdico entre as
partes. Pontes de obrigaes tamanha a fora vinculante do contrato que se
traduz, enfaticamente, dizendo-se que tem fora de lei entre as partes. O
contrato deve ser executado tal como se suas clusulas fossem disposies
legais para os que o estipularam2.
Como os contratos envolvem a conveno, o pacto entre pessoas, para
instituir, regular ou finalizar entre elas uma relao jurdica patrimonial,
necessrio que sejam observados aspectos dos sujeitos que se vinculam.
Nos lembra Pablo Stolze que o agente precisa ter
capacidade para manifestar sua vontade por meio
de um contrato. Esta capacidade no somente
capacidade genrica, como medida da
personalidade, mas tambm a especfica para
protagonizar determinado contrato, que
denominamos legitimidade.
Com o fim de no ser nulo, o negcio deve ser, ento, praticado por agentes
capazes, objetivando um fim lcito, idneo e possvel, sendo a forma de
manifestao deste contrato no vedada pela lei.
Gagliano, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume IV: contratos, tomo 1: teoria geral / Pablo
Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. 5. ed. So Paulo: Saraiva, 2009. p. 11.
2
a
Gomes, Orlando. Contratos, 12. ed. / 3 . tiragem / 1990. Rio de Janeiro, Forense, 1990, p. 179.
Contratos Imobilirios
DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos. V3. 6 Ed. Saraiva. 2020 SP.
CLUSULA QUINTA Pelos servios prestados ao(a) PRORPIETRIO(A) a ADMINISTRADORA faz jus a
uma remunerao mensal correspondente a 10% (dez por cento) sobre o(s) valor(es) do(s) aluguel(is) a
partir do segundo ms, at o trmino do contrato de locao que se inicia.
CLUSULA SEXTA A ADMINISTRADORA far prestao de contas mensal, no 6 (SEXTO) dia til aps o
vencimento do aluguel previsto no contrato de locao. E prestar conta tambm de todos os seus atos,
mediante relatrio peridico, citando-se as aes por acaso ajuizadas e/ou providncias por ela
tomadas.
uma nova avaliao do preo do aluguel e condies gerais do mesmo. Terminando o prazo acima citado
ficar afixado no imvel cartaz, placa ou faixa para divulgao da locao.
CLUSULA DCIMA O presente contrato vigorar por 24 (VINTE E QUATRO) meses a data da sua
celebrao, sendo prorrogado automaticamente por perodos iguais e sucessivos, caso a parte
interessada no comunique a outra com a antecedncia mnima de 30 (trinta) dias do trmino deste
contrato. Podendo ser tambm rescindido a qualquer tempo, depois que a parte interessada comunicar
a outra, por escrito, sua inteno de rescindi-lo, com a antecedncia mnima de 30 (trinta), e aps a
devida prestao de contas.
Pargrafo nico Vale ressaltar que, caso o(a) LOCADOR(A) desista de locar o(s) imvel(eis) relatado(s)
neste contrato, compromete-se em cumprir na ntegra os termos do 1 da clusula oitava.
* Existe um entendimento nos tribunais que dever a ADMINISTRADORA ser ressarcida de todas as
despesas efetivamente comprovadas (anncios, placas, despesas que teve com o imvel).
12.10 Ao de cobrana de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), luz, gua, esgoto, condomnio,
contas telefnicas e reformas fsicas;
12.11 Ao de execuo ou Ao Ordinria de cobrana de dbito
A assistncia jurdica gratuita de que trata o caput desta clusula, no inclui outras aes cujo
ajuizamento seja de convenincia ou interesse do(a) PROPRIETRIO(A).
O presente contrato vigorar por 24 (VINTE E QUATRO) meses a data da sua celebrao, sendo
prorrogado automaticamente por perodos iguais e sucessivos, caso a parte interessada no comunique
a outra com a antecedncia mnima de 30 (trinta) dias do trmino deste contrato. Podendo ser tambm
rescindido a qualquer tempo, depois que a parte interessada comunicar a outra, por escrito, sua
inteno de rescindi-lo, com a antecedncia mnima de 30 (trinta), e aps a devida prestao de contas.
CLUSULA DCIMA QUARTA A infrao a qualquer das clusulas estabelecidas neste contrato,
sujeitar a parte infratora a uma multa correspondente 03 (trs) vezes o valor da taxa, nos termos da
Clusula Quinta .
CLUSULA DCIMA QUINTA Fica eleito o foro da cidade de Fortaleza para soluo de quaisquer
dvidas ou litgios decorrentes deste contrato, renunciando a qualquer outro que tenha ou venha a ter,
por mais privilegiado que seja.
OUTRAS DIPOSIES
E por estarem assim contratados assinam o presente em 2 (duas) vias de igual teor e forma na presena
de 02 (duas) testemunhas.
_______________________
___________________________
PROPRIETRIO
ADMINISTRADORA
TESTEMUNHAS:
1. __________________________________
2.______________________________
Oneroso
O administrador
geralmente faz jus
a uma
remunerao
financeira.
Intuito personae
Os poderes de
administrao so
exclusivos do
mandatrio quando
outorgados pelo
mandante.
Consensual
Depende
unicamente da
vontade das partes
para a realizao
desse contrato.
Execuo continuada
No havendo prazo,
esse contrato se
perdurar enquanto
permanecer a
prestao de servios.
Nos recomenda o prof. Daniel ureo que por ser contrato consensual sua
forma livre, mas recomendvel que seja feito por escrito - especialmente
porque as funes de administrador envolvem atividade econmica.
No contrato que foi juntado neste estudo vemos que o administrador tem os
seguintes direitos:
JURISPRUDNCIA
RT, 628:127
Se a administradora de condomnio recebe dos locatrios
despesas relativas ao condomnio, cabe a ela a respectiva
prestao de contas, para que aqueles possam saber se esto
pagando corretamente os encargos que lhes foram atribudos pelo
contrato de locao.
Contrato de Corretagem
Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestar ao cliente todos
os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio, das
alteraes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbncia.
WALD, Arnoldo. Direito Civil, contratos em espcie. V. 3, 18 Ed. Pg 247 Saraiva SP.
__________________________________
CPF(MF)
N:
______________________________
IDENTIDADE
N:
________________________________
NOME
DO
CNJUGE:_______________________________________________________________________
CPF(MF)
N:
______________________________
IDENTIDADE
N:
________________________________
ENDEREO:___________________________________________________________________________
____
_____________________________________________________________________________________
___
TELEFONES:___________________________________________________________________________
___
II. CONTRATADO(A):
NOME:__________________________________________________________________
_
CPF(MF) ou CNPJ(MF):_____________________________ CRECI 15 REGIO N:
____________________
ENDEREO:___________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
_______
Gagliano, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil, volume IV: contratos, tomo 1: teoria geral / Pablo
Stolze Gagliano, Rodolfo Pamplona Filho. 5. ed. So Paulo: Saraiva, 2009. Op. cit. p. 404.
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TELEFONES:___________________________________________________________________________
_
III. OBJETO DO CONTRATO:
TIPO DE IMVEL:
_____________________________________________________________
LOCALIZAO:
__________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
___
_____________________________________________________________________________________
___
DOCUMENTO
DE
PROPRIEDADE:
_____________________________________________________________
MATRCULA:
_________________________
INSCRIO
PREFEITURA:
_______________________________
OUTROS
DADOS:
__________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________
___
PREO
PARA
VENDA:_____________________________________________________________________
CONDIES
DE
PAGAMENTO:_______________________________________________________________
Pelo presente instrumento particular, CONTRATANTE e CONTRATADO, tm justo e acertado, a presente
contratao, que ser regida pelas clusulas e condies a seguir:
_______________________________________________________
CONTRATANTE
______________________________________________________
CNJUGE
_______________________________________________________
CONTRATADO
TESTEMUNHAS:
____________________________________
CPF(MF)
___________________________________
CPF (MF)
Partes Contratuais
designado como COMITENTE ou CLIENTE o interessado que contacta o
corretor visando a realizao de um negcio jurdico, apenas remunerandoo se o contrato for efetivado.
denominado CORRETOR o profissional que far a intermediao,
podendo ser pessoa fsica ou jurdica.
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Caractersticas do Contrato
A corretagem um contrato que pode ser assim classificado:
Efeitos do contrato
Como contrato bilateral, a corretagem de imveis gera efeitos para o dono do
imvel e para o corretor.
No contrato que foi juntado neste estudo vemos que o CORRETOR tem os
seguintes direitos:
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JURISPRUDNCIA
TJPR, 4 Cm. Civ. , j. 14-5-1986
O trabalho do corretor no apenas aproximar as partes
interessadas, mas vender o imvel do seu cliente. Se a venda no
resultou concluda, a comisso no devida, conforme orientao
do STF (RTJ, 66:324, 72:514).
Sendo essa a posio da melhor doutrina.
Contrato Preliminar
Segundo o prof. Orlando Gomes6 sob a
denominao de contrato preliminar, pr-contrato,
promessa de contrato, compromisso ou contrato
preparatrio, delinea-se interessante categoria
jurdica, de crescente importncia prtica. Trata-se de
figuras distintas do respectivo contrato definitivo,
havendo, entretanto, quem conteste a independncia
dos dois... Pode-se conceitua-lo nesses termos:
conveno pela qual as partes criam em favor de
uma delas, ou de cada qual, a faculdade de exigir a
imediata eficcia de contrato que projetaram.
Previso
Arts. 462 a 466 CC
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Conceito
O contrato preliminar (pactum de contrahendo) no uma simples
negociao, por ser um contrato que traa os contornos de um contrato final
que se pretende efetivar no momento oportuno, gerando direitos e deveres
para as partes que assumem a obrigao de um futuro contrahere, isto , de
contrair um contrato definitivo. Trata-se de uma promessa de contratar, pela
qual uma ou ambas as partes firmatrias se comprometem a concluir, no porvir,
um contrato definitivo. Por exemplo, promessa de compra e venda. (Maria
Helena Diniz7).
Desse conceito possvel se extrair as caractersticas deste contrato e suas
espcies. Vejamos o que nos ensina o prof. Daniel ureo sobre estas
categorias de contrato preliminar.
Espcies
a) Unilateral - opo de compra:
Vincula ambas as partes, mas gera obrigao para apenas uma delas;
Obrigao de contratar
Opo de exercer
A opo de compra muito utilizada por pretensos compradores, para
vincular os vendedores por certo tempo. Tal vinculao permite que sejam
feitas as anlises documentais sobre o imvel e sobre os proprietrios,
cautela que evita dissabores futuros. Nesse perodo, o vendedor no pode
vender o imvel para ningum, e findo o prazo, o pretenso comprador
poder optar em comprar ou no o imvel. Logo, trata-se de um contrato
bem mais vantajoso para o pretenso comprador.
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Dados do Comprador
Nome Completo: Comprador 1_________________________ CPF __________________________________
Nome Completo: Comprador 2 _________________________CPF __________________________________
Dados da Conta Corrente no Banco para Dbito das Prestaes _________________________________
N do Banco ________ N do Ponto de Venda ____________ Nome do Ponto de Venda _________________
N da Conta Corrente ________________
Dados do Imvel a ser Financiado
Endereo Completo __________________________________________________________________________________
Bairro ___________________________ Municpio __________________ UF _________ CEP _______________________
N Vagas de Garagem ______________________
Pessoa a ser contatada para Avaliao do Imvel:
Nome ______________________________________________________________________________________________
Telefone Chaves no local? Sim __No ____ Ponto de Referncia ______________________________________________
Nome do(s) atual(is) Proprietrio(s): _____________________________________________________________________
CPF/CNPJ: ________________________________________________________________________________________
Se o imvel estiver financiado pelo Banco informar o n do contrato: ___________________________________________
Preenchimento Obrigatrio
Se o imvel novo informar: ___________________________________________________________________________
Nome da Construtora: _____________________________________ Nome do Empreendimento:____________________
A construo foi financiada pelo Banco? Sim No Faz parte do Plano Piloto? Sim No
Dados da Operao:
Ms sem pagar (Plano Super Casa Parcelas Fixas) _____________Sim ______Qual ms? _______No______________
Quer utilizar o despachante do Banco?(verificar os servios disponveis)________________________________________
Sim ________________No___________
Caso opte pelo nosso despachante, informar qual(is) servio(s) pretende(m) utilizar:
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Despachante para retirada de Certides______ Despachante para recolhimento de ITBI _______Despachante para registro do
contrato _______Qual despesa deseja financiar? (Valores disponveis no sistema de Crdito Imobilirio) _____________
Despesas com Certides ___________ITBI _________Tarifa de Avaliao de Garantia Despesas com Registro__________
Nenhuma__________
Valores da Operao
1.Valor de Venda (2+4+5) R$ ______________ 2.Valor da Entrada (recursos prprios) R$___________________________
3.Utilizar FGTS?Sim_________ No___________ 4, Valor do FGTS a ser utilizado R$ ____________________________
Preenchimento Obrigatrio
5. Valor do Financiamento de Imvel R$________ 6. Valor Financiamento das despesas:(Consultar seu Gerente) R$______
7. Valor total do financiamento( 5+6) R$_____________________ 8. Prazo do financiamento ________ anos.
Vendedor 1
Dados pessoais
Nome Completo_________________________________ CPF / CNPJ _______________________ Sexo F__ M____
Nacionalidade_____________ Profisso_____________ RG=NUMERO,_____________ORG.EXPEDIDOR E DATA DE
EXPEDIO _______________ Estado Civil ________________Se casado, informar Regime de Casamento 1 Comum. Parcial 2
Separao Total 3 Comum. Universal____________ Se solteiro, separado, divorciado ou vivo, mantm unio estvel sim
_______no _________ Telefone Residencial_________ Telefone Celular_______ Telefone Comercial_______ Telefone
preferencial:____________ Resid.____ Comerc. _____ Celular_______________ Perodo preferencial p/ contato: Manh___
Tarde____ Noite_____ Endereo Residencial Completo _______________ Bairro _________ Telefone para contato _____
Municpio ___________ UF _______ CEP__________ Nome Representante Legal (PJ) ou Procurador p/ assinat. do
contrato____________
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O Prof. Daniel ureo nos ensina que, da anlise do art. 1.417do CC, o
compromisso de compra e venda possui dois requisitos cumulativos
necessrios para que se tenha a caracterstica de direito real de garantia:
Ausncia de clusula de
arrependimento
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Conceito
o negcio jurdico em que o devedor (fiduciante), transmite a propriedade
imobiliria ao credor (fiducirio), em carter resolvel e em garantia da dvida
assumida pela aquisio de imvel (prof. Daniel ureo). Pago o preo
estipulado no contrato, resolve-se a propriedade do credor fiducirio,
retornando a propriedade ao antigo devedor fiduciante. portanto, um direito
real de garantia.
A terminologia extrada da lei, sobre as partes contratantes devedorfiduciante (proprietrio do bem imvel a ser transmitido em garantia) e
credor-fiducirio (aquele que tem um crdito contra o devedor-fiduciante e,
em garantia do pagamento, receber a propriedade fiduciria do imvel).
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Observao
Trata-se de uma espcie contratual muito utilizada na atualidade, pois com a
presena da instituio financeira, permite que o pretenso comprador que no
possui recursos financeiros para adquirir um imvel, possa faz-lo, substituindo
as parcelas que seriam teoricamente de uma locao, por parcelas para
aquisio de seu bem imvel.
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