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El mtodo DIRECTO: se establece el valor de la tierra por va comparativa, calculando sobre la base de
operaciones de compraventa ocurridas en la vecindad y sobre lotes de caractersticas semejantes.
a) Mtodo comparativo de mercado: tomo un sector del mercado extraigo datos y a partir de un pronstico
obtengo el precio potencial
b) Mtodo de costo: Saca el valor de produccin del inmueble
c) Mtodo residual: es una comparacin de los mtodos anteriores del cual puedo sacar un valor de lo
construido.
2) De conjunto: El uso o el beneficio que presta un bien inmueble, proviene de su singularidad, al margen de
las partes que lo forman.
El mtodo INDIRECTO: consiste en capitalizar a una tasa de inters conveniente las rentas reales de una
propiedad
a) Mtodo de capitalizacin de renta: A partir de la renta podemos llegar al valor de un inmueble.
Algunos autores reconocen que a partir del mtodo indirecto la aparicin de los llamados mtodos diferenciales
o residuales que permiten establecer el valor de una de las partes por diferencia entre el valor del todo y el de la
otra parte conocida.
comprador bien informado no pagara por una propiedad mas que el precio de venta de una propiedad
comparable.
Operatoria: Se localizan propiedades que hayan sido vendidas o se encuentren ofrecidas y que sean similares a
la propiedad sujeto comparable, en funcin del valor de las diferencias entre esta y la propiedad sujeto.
Pecio de venta de propiedad comparable + - Ajustes = Valor indicado de la propiedad sujeto
Ver ejemplo cuadernillo
La tcnica de comparacin exige que se analicen datos del mercado comparables
Factores o ajustes
Fecha de venta u oferta. Se debe realizar un ajuste si las condiciones del mercado se modificaron
Ubicacin: Ajuste para compensar la distinta calidad de ubicacin
Caractersticas fsicas: Terreno, dimensin y proporcin, calidad constructiva, antigedad, estado de
conservacin
Trminos y condiciones de venta: Si la transacciones realizas en condiciones de financiamiento
anormales exigirn ajuste.
Un asimilador por ubicacin puede obtenerse a partir del conocimiento de los valores unitarios para el lote tipo
de las zonas antecedente y el problema
ubicacin = valor unitario de lote tipo en zona problema / valor unitario de lote tipo en zona antecedente
Tratndose de inmuebles rurales, la ubicacin relaciona
2) La aptitud
Entendemos por aptitud el grado de habilidad o capacidad de uso del bien inmueble,
En terrenos libres de mejoras la aptitud se mida por el tipo de edificios que se puedan construir en los mismos,
En edificios urbanos la aptitud esta dada bsicamente por su capacidad de construccin y capacidad fsica,
econmica de adaptarse al mayor y mejor uso.
En inmuebles rurales El gado de utilizacin se mide por la capacidad y calidad de los productos que la tierra
puede rendir
La aptitud de terrenos urbanos relaciona los siguientes factores
* Dimensin y proporciona
* Forma, nivel orientacin
* El suelo de fundicin
* Relacin lote-edificio
El asimilador por medida (relacin frente-fondo) como as tambin los asimiladores por forma y por esquina
(ubicacin dentro de la manzana) pueden obtenerse de las distintas propuestas tablas y formulas
Desnivel: el asimilador por nivel resulta de los costos unitarios para resolver la irregularidad en cuestin
Orientacin debern realizarse cuando de la orientacin del inmueble problema se infieran limitaciones o
ventajas para el destino esperado.
Suelo de fundicin: valen las observaciones en cuando a las dificultades tcnicas que tiene el tasador
La aptitud de un lote urbano libre de mejoras tiene las siguientes caractersticas * El aprovechamiento (factor de
ocupacin total FOT) es la caracterstica cuantificable que mejor expresa la aptitud.
Aprovechamiento = factor de ocupacin total del problema / factor de ocupacin total del antecedente
La aptitud en edificios urbanos se establece por las calidades fsicas y funcionales del mismo.
La calidad de los materiales y su correcto empleo, las inhalaciones y servicios complementarios as como la
calidad funcional del edificio definen la categora de este.
Las caractersticas varan desde la econmica hasta de lujo.
Es de resaltar que la categora de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de material
deben considerarse:
La correspondencia entre el tipo de material y la fundicin de los locales o destino del edificio
Las cualidades funcionales del edificio
Las instalaciones y servicios complementarios
Existen factores intrnsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construccin para una misma categora
de edificio.
* La cantidad de locales sanitarios en relacin con la superficie total edificada
* La superficie de la unidad funcional. La menor superficie soporta una mayor incidencia de los costos de
elementos constructivos de uso comunes (entrada principal, caja de escalera, ascensores)
* El mayor numero de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construccin la magnitud de las fundaciones,
la cantidad de ascensores, encarecimiento de la mano de obra.
3) El estado
El estado de uso y conservacin de un bien es una variable adecuada y necesaria para determinar la
depreciacin. El asimilador por depreciacin puede lograrse por medio de tablas y formulas o bien por la
elaboracin propia del tasador.
Moneda
En caso que el lapso entre la fecha de la tasacin y la fecha del antecedente resulte significativo o en ese
intervalo de tiempo se hallan producido cambios en la economa o en el mercado que se trate resulta necesario
actualizar el valor del antecedente.
La caracterstica mas importante es el poder adquisitivo (capacidad para ser intercambiada por otro bienes)
resultante de la liquidez (frecuencia de aparicin en los intercambios) y de la estabilidad (propiedad de
conservar las relaciones de intercambio mas constantes que las de los otros bienes.
El poder adquisitivo de la moneda es variable en tiempo y espacio, se lo puede cuantificar midiendo la relacin
de intercambio entre esta y un determinado bien.
Mercado
Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del mercado debe considerarse la necesidad de
aplicar un coeficiente por oferta, del cual resulta la reduccin del valor del antecedente como consecuencia de
las leyes de la oferta y la demanda.
Consideraciones generales sobre asimiladores
Las caractersticas que diferencian al bien problema del bien antecedente pueden referirse a aspectos en
trminos cualitativos o cuantitativos.
Cualitativos: debe traducirse la cualidad en cantidad
Excelente: 10
Muy buena: 8
Buena: 6
Regular: 4
Mala: 2
Psima: 0
En cuanto a la obtencin de asimiladores por relaciones lineales, no siempre cabe suponer que los mltiplos en
los bienes implican otro tanto en los valores.
Asimilador = Cantidad problema / Cantidad antecedente.
METODO DE CALCULO DE COSTO
Un comprador no pagara mas por un lote de terreno con una mejora que el costo de construir una mejora
similar en un terreno baldo de iguales caractersticas
Operatoria: Para aplicar este mtodo se debe 1) calcular el costo de reposicin o reproduccin de la mejora
existente. 2) restar de dicho costo la perdida de valor por depreciacin. 3) sumar al costo depreciado el valor del
terreno.
Costo de reposicin o
reproduccin de mejoras
Depreciacin
Valor indicado de la
propiedad sujeto
Costo de reposicin
Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, la forma en la que se estima el costo de reposicin
de los edificio depende de que supuestos adopte el tasador.
a) El costo de reproduccin es el costo de crear una replica fiel de la estructura existente utilizando el mismo
diseo y similares materiales de construccin, mano de obra
b) El costo de reposicin se toma como costo de elegir un edificio sustituto moderno con la misma superficie til
y que cumpla las mismas funciones pero construido con materiales modernos
El costo de reposicin puede establecerse:
a) Por aplicacin de precios por unidad de superficie cubierta: es un mtodo comparativo, fundado en que el
costo por unidad de superficie de dos edificios semejantes tiene un alto grado de aproximacin. Las superficies
semicubiertas deben incorporarse en el tratamiento disminuidas en cierto porcentaje. Se suele tomar la mitad de
su superficie real.
b) Por computo y presupuesto: consiste en aplicar un computo del edificio en estudio. Y aplicar los valores
correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo.
Depreciacin.
Un bien fsico es perecedero, pierde paulatinamente o bruscamente su aptitud para la cual fue habilitado, esta
perdida de aptitud es una perdida de valor y se denomina depreciacin
Fsica:
a) Avera o destruccin de una parte o todo el edificio como consecuencia de accidente o desastres.
b) Decrepitud por deterioro fsico o desgaste y rotura: Deterioro fsico: proviene de la edad misma y a exposicin
a los agentes atmosfricos. Desgaste y rotura: aparecen con el uso
Funcional:
a) Insuficiencia o inaptitud: un proyecto arquitectnico limitado o mal resuelto, e instalaciones incompletas o
defectuosas deprecian el edificio,
b) Obsolescencia: no cumple con los requisitos actuales del mercado. Los edificios disminuyen la calidad de sus
servicios al surgir nuevos tipos arquitectnicos,
Ambiental: disminucin del valor de un bien inmueble debido a factores externos
Mtodos de calculo de la depreciacin fsica
a) El mtodo de lnea recta: la depreciacin es uniforme a lo largo de la vida del edificio
b) El mtodo de la parbola: la depreciacin no es constante sino es lenta al comienzo y va paulatinamente
aumentando hacia el fin de la misma.
c) criterio de heidecke: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular, un bien mal
conservado de deprecia mas rpidamente.
VA = VR (VR Vr) * K
La depreciacin funcional no puede medirse mediante la utilizacin de formulas
Una propuesta es la determinacin de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los
que se destina o para corregir error de diseo
Otra el aumento de valor que tendra el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la
insuficiencia constructiva, la inaptitud del proyecto.
Valor del terreno
Mtodo de comparacin: determinar su valor probable con la comparacin de ventas reales efectuadas en la
vecindad afectadas por coeficientes son reducidas a un lote patrn sin influencia de esquina. Se deben tomar 4
o 5 ventas de inmueble prximas al que se estudia, efectuadas en una fecha resiente al estudio, reducirlas al
lote patrn mediante tablas de frente y fondo.
Mtodo de asignacin: Existe una relacin proporcional entre el valor del lote y de lo edificado (1:4) con el
aumento de demanda de la tierra esta proporcin tiene a estrecharse
Mtodo de urbanizacin de fraccionamiento: Se refiere al valor del terreno en bruto. Se le descuenta los gastos
de urbanizacin al precio inicial pagado por el predio