Contratto di locazione, forma scritta, mancanza, nullit

Corte d'Appello Rma, sez. IV, sentenza 12.05.2010 n 1424

Sebbene lart. 1325 n. 4 c.c. non richieda, per i contratti di locazione, la forma scritta a pena di nullit, in applicazione del
principio di cui allart. 1, comma 4 della Legge n. 431/1998 (... per la stipula di validi contratti di locazione richiesta la
forma scritta), deve affermarsi la nullit dei contratti di locazione che non siano stipulati in forma scritta.
(Fonte: Massimario.it - 33/2010)

/ contratto di locazione / forma scritta / nullit /

Corte dAppello di Roma

Sezione IV Civile
Sentenza 1 aprile - 12 maggio 2010, n. 1424
(Presidente Fargnoli - Relatore Petrolati)
Ragioni della decisione
Con sentenza del tribunale di Latina sez. dist. di Terracina n. 386/09 depositata in data 12.10.2009 era dichiarato che tra
Silvia *** e Cataldo *** era stato stipulato sin dal maggio 2003 un contratto di locazione, relativo allappartamento in
Fondi, via Vacca 41, per il canone mensile di euro 250,00; era, quindi, dichiarata inefficace la procedura esecutiva per
rilascio promossa nei confronti di ***; Cataldo ed Ilaria *** erano condannati a reimmettere costei nel possesso dellunit
abitativa ed il solo Cataldo *** era, altres, condannato al risarcimento del danno in complessivi euro 10.000,00; erano,
invece, rigettate le domande di Cataldo *** nei confronti di Giuseppe *** e della stessa ***; le spese processuali
seguivano la soccombenza.
Va premesso in fatto che Ilaria ***, proprietaria dellimmobile in contestazione, aveva concesso in locazione il predetto
appartamento al padre Cataldo, con facolt di sublocazione; che aveva ottenuto il provvedimento di convalida di sfratto
per morosit in data 26.6.2006; che Silvia *** aveva proposto opposizione allesecuzione in quanto aveva ricevuto a sua
volta in locazione limmobile, da Cataldo ***, sin dal febbraio 2003 al canone mensile di euro 100,00 e, dopo interventi di
manutenzione, di euro 250,00; che aveva, altres, sostenuto essere la convalida di sfratto effetto di dolo e collusione tra i
*** ai suoi danni ed aveva, comunque, agito per il risarcimento del danno patito per aver confidato nella qualit di
proprietario del concedente; che Cataldo *** aveva, invece, agito con autonomo ricorso - poi riunito a quello di
opposizione allesecuzione - per la risoluzione del contratto concluso con Giuseppe *** e della sua convivente, Silvia ***,
in quanto morosi nel pagamento dellindennit mensile di occupazione sin da gennaio 2006.
Il tribunale argomentava che attraverso le deposizione dei testi Ferri e Placidelli era stato dimostrato il contratto di
locazione tra Cataldo *** e Silvia ***; che lipotetica nullit per difetto di forma scritta poteva essere fatta valere solo dalla
parte conduttrice, trattandosi di nullit relativa; che comunque il documento, sottoscritto da Cataldo ***, con il quale si
dava atto di ricevere la somma di euro 230,00 a saldo mese di novembre 2003 attestava lesistenza del contratto di
locazione tra le parti; ne conseguiva che *** poteva vantare un diritto di godimento opponibile a colei che agiva per il
rilascio, Ilaria ***, con conseguente diritto al risarcimento dei danni, patrimoniali e non, patiti a causa del trasloco in altra
abitazione, mentre era da escludere il presunto contratto di locazione con Giuseppe ***.
Avverso la predetta sentenza proponeva appello Cataldo *** concludendo per il rigetto delle domande svolte da Silvia ***
e la pronuncia di risoluzione del rapporto contrattuale intercorso con Giuseppe *** e, in subordine, della stessa *** con
condanna al pagamento dei canoni/indennit di occupazione per dieci mensilit pari alla somma complessiva di euro
2.250,00.
Deduceva, al riguardo, che la ricevuta del pagamento del canone era priva dellindicazione del beneficiario e che
competeva alla *** fornire la prova che la quietanza fosse stata a lei rilasciata; che mancava la prova scritta del presunto
contratto di locazione con la *** e che ne derivava, quindi, la nullit per difetto di forma ad substantiam; che lopposizione
di terzo revocatoria ex art.404 c.p.c era stata introdotta solo con atto in data 16.5.2007, a fronte dellaccesso dellufficiale

giudiziario per il rilascio avvenuto sin dal 5.10.2006 e, quindi, era tardiva in quanto ben successiva alla scadenza del
termine di trenta giorni dalla scoperta del dolo o della collusione (art. 326 c.p.c.); che *** e *** erano inadempienti rispetto
al pagamento del canone di euro 250,00, originariamente pattuito con il solo *** e che costoro non avevano dimostrato di
aver adempiuto al domicilio del creditore ai sensi dellart. 1182 c.c.; che i danni liquidati dal tribunale non erano stati
dimostrati e, quanto al danno non patrimoniale, neppure richiesti.
Si costituiva Silvia Cotuna (gi ***) contestando la fondatezza dei suesposti motivi e concludendo per il rigetto
dellappello.
Giuseppe *** parimenti concludeva per il rigetto dellappello e, in via di impugnazione incidentale, per la condanna di
Cataldo *** al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.
Ilaria *** interveniva in piena adesione allappello principale.
La Corte ritiene, in primo luogo, che lallegato contratto di locazione tra Cataldo *** e Cotuna sia nullo per difetto
dellimprescindibile forma scritta, prevista ad essentiam dallart. 1, co. 4 l. 431/98.
Al riguardo da chiarire che bench la forma non sia espressamente prevista sotto pena di nullit, secondo la
formula rinvenibile nellart. 1325 n. 4 c.c., linterpretazione sistematica induce ad assimilare la prescrizione del
citato art. 1, co. 4 (... per la stipula di validi contratti di locazione richiesta la forma scritta) alla previsione di
una forma ad substantiam.
Nel codice civile , infatti, inserita la regola di qualificazione di cui allart. 1352 c.c., alla stregua della quale, in
difetto di univoche prescrizioni, la forma deve intendersi imposta per la validit del contratto, vale a dire a pena
di nullit piuttosto che solo ad probationem; e lart. 2739, co. 1, c.c., in tema di fattispecie sottratte al
giuramento, richiama il contratto per la validit del quale sia richiesta la forma scritta, con univoco riferimento
proprio ai casi nei quali la forma prevista ad essentiam.
La ratio da rinvenire nellesigenza di certezza e trasparenza del rapporto sia tra le parti che nei confronti del
Fisco ed chiaramente destinata a fronteggiare un mercato caratterizzato da una consolidata prassi di contratti
in tutto od in parte simulati; il fondamento costituzionale di tale limite allautonomia negoziale , quindi, da
individuare nellart. 41, comma 3, cost., oltre che nellart. 53 cost. quanto ai conseguenti obblighi tributari.
La lettura secondo cui il difetto della forma scritta darebbe luogo ad una nullit relativa, suscettibile di essere fatta valere
solo dalla parte debole del contratto, vale a dire dal conduttore, non trova, invero, quel tassativo riscontro normativo che,
ai sensi dellart. 1421 c.c. (Salve diverse disposizioni di legge, ...) imprescindibile per derogare alla regola della nullit
assoluta.
Si pu, del resto, osservare che la forma scritta imposta non solo nei modelli ordinari di locazione abitativa ma anche
in quelle tipologie speciali nelle quali il conduttore non potrebbe ritenersi a priori parte debole, in quanto limmobile
costituito da una villa o da un castello o da un alloggio in una nota localit turistica (art. 1, co. 2, lett. a, c).
Inoltre la scrittura giova di regola anche al locatore, il quale pu trarre dalla formulazione scritta delle clausole sul
canone, sugli oneri accessori e sulla durata i vantaggi relativi alla certezza dei crediti ed allagevole assolvimento
dellonere della prova, specie ai fini della formazione del titolo esecutivo in sede di procedimento di convalida di sfratto.
Non appare congruo, poi, argomentare diversamente muovendo dalla previsione dellart. 13, comma 5, l. cit. laddove pur
si abilita il solo conduttore ad agire per la riconduzione del rapporto di fatto.
Tale previsione, infatti, non attiene, a ben vedere, alla disciplina della validit del contratto ma piuttosto alla sanzione di
una condotta del locatore - illecito precontrattuale - che abbia imposto alla controparte linstaurazione di un rapporto di
mero fatto e, quindi, nullo, con previsione di una sanzione specifica, volta cio a reintegrare la parte danneggiata
nellutilit persa (un valido contratto di locazione).
Nel caso di specie tale azione di riconduzione non stata neppure esperita; n pu soccorrere la quietanza scritta,
relativa al pagamento di un canone mensile, in quanto il difetto della forma scritta del contratto non inciso dalla
documentazione di una vicenda attuativa del rapporto.
Deve, quindi, ritenersi che Cotuna non abbia alcun diritto da opporre al ***, con conseguente rigetto dellopposizione
allesecuzione.
Lopposizione di terzo, proposta da Cotuna in via subordinata, senzaltro tardiva rispetto al termine perentorio di giorni
trenta decorrenti dalla scoperta del dolo o della collusione (artt. 404, comma 2 e 326 c.c.), tenuto conto che la domanda

 stata formulata solo con latto di citazione in riassunzione notificato in data 22.5.2007 mentre il primo accesso
dellufficiale giudiziario nellesecuzione per rilascio dellimmobile risale al 5.6.2006 e la successiva denuncia-querela di
Cotuna nei confronti del *** al 5.10.2006.
Non pu trovare accoglimento neppure la domanda di risarcimento del danno, imperniata sullassunto che *** avrebbe
indotto la controparte a considerarlo il vero proprietario dellimmobile, in quanto Cotuna non pu opporre un valido titolo
di godimento non gi per il fatto che il locatore non sia il titolare della propriet bens per il rilevato difetto della forma
scritta.
In ordine allaltro giudizio, promosso da Cataldo ***, da osservare che dedotta una concessione dellimmobile in uso
precario a Giuseppe ***, al quale si sarebbe aggiunta successivamente Cotuna, e si agisce per la risoluzione del
contratto per morosit in ragione del mancato pagamento dellindennit di occupazione di euro 250,00 mensili.
evidente lincongruit della causa petendi in quanto lipotizzata concessione in comodato non potrebbe mai implicare il
pagamento di una indennit di occupazione, che presuppone, invece, la mancanza di un titolo di godimento; mentre una
eventuale locazione sarebbe, comunque, nulla per difetto di forma scritta e, quindi, non sarebbe configurabile alcuna
morosit.
In tal senso la domanda di risoluzione svolta dal *** va senzaltro respinta.
La complessit della vicenda e la reciproca soccombenza giustificano la compensazione delle spese processuali tra le
parti e lesclusione della responsabilit processuale.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- in riforma della sentenza del tribunale di Latina sez. dist. di Terracina n. 386/09 depositata in data 12.10.2009
respinge tutte le domande svolte da Silvia Cotuna nel giudizio n. 365/07 e da Cataldo *** nel giudizio n. 231/08;
- dichiara compensate le spese processuali tra le parti.