CONDOMINIO.

IL DECRETO INGIUNTIVO CONDOMINIALE EMESSO SULLA BASE DI UNA DELIBERA

ANNULLABILE VALIDO?
Cassazione, sez. II, 12 novembre 2012, n. 19605
In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ. per
la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il condomino opponente non pu
far valere questioni attinenti alla validit della delibera condominiale ma solo questioni riguardanti l'efficacia della
medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per s, prova l'esistenza di tale credito e
legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel
giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito dunque ristretto alla sola verifica
della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo
onere.
D'altra parte, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le
delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con
oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o
servizi comuni o sulla propriet esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto;
debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle
adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di
informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarit nel procedimento di convocazione, quelle che
violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Pertanto, una volta accertata la immediata esecutivit della delibera, in base alla quale era stato legittimamente emesso
il decreto, non potevano essere invocati nel giudizio di opposizione eventuali vizi invalidanti la predetta delibera che
avrebbero dovuti essere fatti valere nel giudizi di impugnazione, atteso che il Giudice dell'opposizione al decreto non
avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l'invalidit delle delibere impugnate.

Cassazione, sez. II, 12 novembre 2012, n. 19605

(Pres. Triola Rel. Migliucci)
Svolgimento del processo
1.- Il Condominio sito in (omissis) chiedeva e otteneva decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini P.F. , P.P. e P.L.R. ,
comproprietari di un appartamento sito nel condominio, per il pagamento di quote condominiali scadute per lire
6.945.332, come da verbale d'assemblea 30 settembre 1993 che aveva approvato il rendiconto '92/'93 e il preventivo
'93/'94.
Avverso tale decreto gli ingiunti proponevano opposizione, deducendo: che l'avviso di convocazione dell'assemblea del
30 settembre 1993 non era mai stato loro comunicato; che non era stato mai inviato loro un conteggio particolare di
quanto dovuto; che i 2/3 della spesa del lastrico solare, di uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano, era stato
ripartito tra tutti i condomini; che la spesa per il portone d'ingresso non era stata mai approvata dall'assemblea; che la
spesa per la pulizia delle scale era stata deliberata senza che l'argomento fosse all'ordine del giorno; che la spesa
relativa all'ascensore doveva essere ripartita esclusivamente tra i condomini che l'avevano installato senza preventiva
deliberazione assembleare;che all'amministratore, peraltro non iscritto nell'albo di categoria, era stato riconosciuto un
compenso eccessivo; che erano stati addebitati interessi con decorrenza anteriore a quella dovuta; che erano state
richieste con decreto ingiuntivo anche le rate non scadute dell'esercizio 1993/94.
Il Condominio chiedeva il rigetto dell'opposizione.
Con sentenza del 30 settembre 2001 il Tribunale di Perugia accoglieva l'opposizione, ritenendo che il Condominio non
avesse dato la prova della regolare convocazione degli opponenti all'assemblea del 30 settembre 1993, sicch le
deliberazioni assunte da quel consesso dovevano ritenersi nulle, e conseguentemente infondata l'ingiunzione che sulla
base di quei deliberati era stata emessa.
Con sentenza dep. il 24 febbraio 2006 la Corte di appello di Perugia, in riforma della decisione impugnata dal
Condominio, rigettava l'opposizione al decreto che confermava.

Dopo avere rilevato che non era chiaro se gli opponenti fossero stati o meno convocati all'assemblea del 30 settembre
19993 anche se la spedizione delle raccomandate da parte dell'amministratore lo avrebbe lascato supporre, i Giudici
osservavano che la questione non era decisiva posto che si il difetto di convocazione del condomino all'assemblea
condominiale causa di annullabilit e non di nullit della relativa delibera: posto che i predetti erano a conoscenza del
verbale di assemblea gi in epoca prossima all'ottobre 1993 il termine per impugnare era scaduto.
Ritenevano che potevano prendersi in considerazione soltanto i motivi eventuali di nullit della delibera ed escludevano
che quelli con l'opposizione invocati potessero integrare alcuna nullit.
In relazione agli altri motivi, i Giudici osservavano che era legittima la ripartizione delle spese relative al lastrico solare ex
art. 1126; la spesa per il portone di ingresso era stata ratificata con l'approvazione del rendiconto ; l'installazione
dell'ascensore non poteva considerarsi innovazione gravosa o voluttuaria; la nomina dell'amministratore pu avvenire
anche fra professionisti non inscritti al relativo albo e la determinazione del compenso rimessa alla libera
contrattazione.
Per quel che riguardava la decorrenza degli interessi e delle rate scadute, la sentenza rilevava la genericit della
doglianza e comunque la esattezza della decorrenza degli interessi dal 30-9-1993, posto che il l'esercizio 92-93 era
terminato e quello 93-94 era iniziato da tre mesi, senza che gli opponenti avessero pagato alcunch ed erano stati
oggetto di due esecuzioni, mentre per le rate non ancora scadute era ritenuta, ai sensi dell'art. 1186 cod. civ., la
decadenza dal beneficio del termine.
2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione P.F. , P.P. e P.L.R. sulla base di cinque motivi illustrati da
memoria. Resiste con controricorso l'intimato.
Motivi della decisione
Preliminarmente va rilevato che la presente controversia, avendo a oggetto il pagamento dei contributi condominali
richiesti con l'opposto decreto ingiuntivo, rientra, ai sensi dell'art. 1130 n. 3 cod. civ. e 63 disp. att. cod. civ., nelle
attribuzioni dell'amministratore il quale in tale ipotesi legittimato ad agire (art. 1131 primo comma cod. civ.) senza che
sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea che invece richiesta quando la controversia esorbita dalle sue
attribuzioni (S.U. 18331/2010): pertanto, va disattesa la richiesta del Procuratore Generale di assegnazione di un termine
per la regolarizzazione della costituzione del Condominio nel giudizio di cassazione.
1.1. - Il primo motivo, lamentando violazione degli artt. 1136, 1137, 2697, 2727 e 2729 cod. civ. nonch, 115, 116
cod.proc. civ., deduce che la sentenza, discostandosi da quanto aveva ritenuto il tribunale e ritenendo annullabile e non
nulla la delibera del 30 settembre 1993, aveva da un lato considerato non perfezionato il procedimento di comunicazione
della convocazione di cui non era stata provata la ricezione della relativa raccomandata e poi aveva invece ritenuto il
medesimo procedimento perfezionato quando erroneamente aveva affermato che gli opponenti avevano avuto
conoscenza del verbale di assemblea senza che il Condominio avesse offerto la prova, al medesimo incombente,
dell'avvenuta ricezione della raccomandata relativa alla comunicazione del predetto verbale: la delibera era stata
tempestivamente impugnata con l'atto di opposizione.
1.2. - Il secondo motivo, lamentando violazione degli artt. 1120, 1121, 1136, 1105, 1126, 1123, 1185, 1186, 2697, 2727
e 2729 cod. civ. nonch 112, 115, 116, 342, 346, 132 n. 4 cod.proc., censura la sentenza che era andata oltre il
devolutimi, posto che con il gravame il Condominio si era limitato al solo fatto della nullit e/o annullabilit della delibera
del 30 settembre 1993 e alla relativa convocazione senza richiamare specificamente le altre questioni.
Anche nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali il Condominio, essendo attore, deve fornire la
prova del suo diritto che nella specie non era stato dimostrato, posto che: a) non vi era stata la previa deliberazione
dell'assemblea in ordine alla spesa relativa al portone di ingresso dello stabile e, contrariamente a quanto affermato dalla
Corte di appello, non poteva ritenersi la ratifica con la delibera del 30-9-1993, non essendovi in essa alcuna traccia; b)
ugualmente doveva dirsi a proposito delle spese relative al lastrico solare di uso esclusivo, i cui 2/3 non potevano essere
ripartiti anche a carico del proprietario del lastrico solare sul quale la spesa gi gravava per un terzo; c) ugualmente
doveva dirsi per la installazione dell'ascensore che non era stata mai deliberata dai condomini e, trattandosi di
innovazione, doveva essere approvata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1120 cod. civ.; d) analogamente era
avvenuto per la nomina dell'amministratore non iscritto alla relativa associazione e alla determinazione in misura
eccessiva del suo compenso. Per quel che riguardava gli interessi, infondata era la ritenuta genericit della doglianza,
essendo stato dedotto dagli opponenti che la quantificazione dei pretesi interessi era erronea, poich si richiedevano
interessi dalla data dell'assemblea 30/9/93, quando era evidente che tali interessi potevano essere dovuti solo per le rate
scadute e approvate in quella sede e non per il preventivo 94 e per i pagamenti la cui scadenza era fissata per il
30/11/1993: risultava dallo stesso preventivo '94 prodotto dal Condominio che i pagamenti per le spese straordinarie

dovevano essere eseguiti entro il 30/10/93 ed entro il 30/11/93, per cui non poteva il Condominio pretendere gli interessi
dal 30/9/1993, mentre quanto alle spese ordinarie, queste erano suddivise in dodici mensilit a partire dal 30/10/1993 di
L. 195.400, delle quali, ovviamente, erano scadute solo le prime quattro mensilit. Censura ancora l'applicazione dell'art.
1186 cod. civ. che di ufficio e senza che ne ricorressero i presupposti era stata compiuta dai Giudici.
Il Giudice aveva omesso ogni pronuncia sulla questione relativa alla pulizia delle scale.
1.3. - I motivi, involgendo questioni che appaiono strettamente connesse, vanno esaminati congiuntamente.
In primo luogo, deve escludersi il denunciato vizio di ultrapetizione, posto che, nel censurare la sentenza del Tribunale
che aveva dichiarato la nullit della delibera sulla quale si era fondata l'ingiunzione opposta, il Condominio non si era
limitato a impugnare la declaratoria di nullit della delibera de qua ma aveva chiesto il rigetto dell'opposizione e la
conferma del decreto, cos instando per l'accoglimento della domanda proposta con la richiesta del decreto, che
costituiva l'oggetto del giudizio, mentre l'efficacia della delibera su cui il decreto si fondava ne rappresentava la
necessaria premessa. Ed invero,il decreto ingiuntivo si basava sulla delibera con la quale erano stati approvati il
rendiconto delle spese dell'esercizio 92-93 e il preventivo '93-'94 che peraltro era limitato ai primi quattro mesi: tale
delibera stata ritenuta annullabile e non nulla, tenuto conto che il denunciato difetto di convocazione dell'assemblea
non pu comportare nullit, cos come sarebbero affetti da ragioni di annullabilit e non da nullit i vizi lamentati e
riproposti con il ricorso per cassazione.
Orbene, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp.
att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, il
condomino opponente non pu far valere questioni attinenti alla validit della delibera condominiale ma solo
questioni riguardanti l'efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio
e, di per s, prova l'esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche
la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest'ultimo proponga contro
tale decreto, ed il cui ambito dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della
deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. 2387/2003;
7261/2002; 11515/1999; 3302/1993). D'altra parte, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea
condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine
pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza
dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla propriet
esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece,
qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con
maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di
convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarit nel procedimento di
convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (S.U.
4806/2005). Pertanto, una volta accertata la immediata esecutivit della delibera, in base alla quale era stato
legittimamente emesso il decreto, non potevano essere invocati nel giudizio di opposizione eventuali vizi
invalidanti la predetta delibera che avrebbero dovuti essere fatti valere nel giudizi di impugnazione, atteso che il
Giudice dell'opposizione al decreto non avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l'invalidit delle
delibere impugnate.
Va ancora considerato che lassemblea, che nell'ambito dei poteri di gestione del condominio, approva il rendiconto ai
sensi dell'art. 1135 cod. civ., in tal modo ratifica con efficacia ex tunc le spese per lavori anche se non siano stati
deliberati, salvo evidentemente i vizi invalidanti tale delibera da fare valere nei modi di legge. Ci posto, va osservato
che: a) la tempestivit o meno dell'impugnativa prevista dall'art. 1137 cod. civ. in tema di delibere annullabili ovvero la
conoscenza del verbale di assemblea (oggetto del primo motivo di ricorso) sono del tutto ininfluenti nella presente sede,
che non ha a oggetto la impugnazione principaliter della delibera; b) la denuncia circa la ripartizione della spesa relativa
al lastrico solare o la maggioranza con la quale era stata approvata l'installazione dell'ascensore sono ragioni di
annullabilit della delibera, cosi come non sono comunque ragioni che possono configurare invalidit la scelta della
persona dell'amministratore o la determinazione del suo compenso. Per quel che concerne la spesa relativa al portone di
ingresso che secondo i ricorrenti - a differenza di quanto affermato dai Giudici non sarebbero state neppure menzionate
nel verbale di assemblea, la censura si risolve nella denuncia di un travisamento o di un errore revocatorio che non pu
essere denunciato in sede di legittimit. Per quel che concerne la pulizia delle scale - contrariamente a quanto sostenuto
dai ricorrenti - i Giudici hanno esaminato la questione, affermando che la relativa spesa era stata comunque ratificata con
l'approvazione del rendiconto.

Il motivo merita invece accoglimento per quel che concerne la censura relativa alla decorrenza degli interessi e alle rate
non ancora scadute del preventivo, laddove i Giudici - dopo avere considerato generica la censura sollevata dagli
opponenti - l'hanno comunque esaminata nel merito e, nel ritenere dovute le somme di cui al decreto, hanno applicato,
d'ufficio, l'art. 1186 cod. civ., considerando immediatamente esigibili le rate non scadute del preventivo e, di
conseguenza, dovuti gli interessi con decorrenza dal 30-9-1993 su tali somme.
In primo luogo, deve ritenersi che con l'opposizione - che peraltro non un mezzo di gravame - erano state formulate
contestazioni in merito alla debenza degli interessi e delle rate non ancora scadute del preventivo 93-94 (ai quali
soltanto si fa riferimento con le censure sollevate con il ricorso per cassazione), per cui l'affermata genericit era da
considerarsi del tutto fuori luogo. Ci posto, va osservato che la richiesta di decadenza dal beneficio del termine previsto
dalla norma citata evidentemente riservata al potere dispositivo della parte che, da un lato, il soggetto interessato a
fare valere l'immediata esigibilit della prestazione e, dall'altro, deve invocare (e dimostrare) i presupposti al riguardo
previsti dalla norma citata (insolvenza o diminuzione o mancata prestazione delle garanzie). Ed invero, con il ricorso per
decreto ingiuntivo non era stata chiesta la decadenza dal beneficio del termine e non erano state neppure allegate le
circostanze al riguardo previste l'art. 1186 cod. civ..
Pertanto, il primo motivo va rigettato, il secondo motivo va accolto nei limiti in cui si detto (cio per quel che concerne
gli interessi e le rate non ancora scadute con riferimento al preventivo '93-94); la sentenza va cassata relativamente e
limitatamente a quanto si detto a proposito del secondo motivo con rinvio, anche per le spese della presente fase, alla
Corte di appello di Roma.
P.Q.M.
Accoglie il secondo motivo del ricorso nei limiti di quanto in motivazione rigetta il primo motivo cassa la sentenza
impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese della presente fase, alla Corte di appello di Roma.