Sei sulla pagina 1di 3

In materia di compravendita, la conoscenza e la scoperta del vizio redibitorio non vanno

necessariamente collegate alla precisa cognizione della causa del vizio stesso, poich, se vero
che si ha conoscenza del vizio quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva della
sua sussistenza, non essendo sufficiente il semplice sospetto, altrettanto vero che, secondo
la logica delle cose, tale certezza va riferita alla manifestazione esteriore del vizio e non gi alla
individuazione della causa che lo ha determinato.
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 18 gennaio 2013, n.1258 - Pres.
Piccialli est. Scrima
Motivi della decisione
1. Al ricorso in esame non si applica il disposto di cui all'art. 366 bis cod. proc. civ. - inserito
nel codice di rito dall'art. 6 del d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40 ed abrogato dall'art. 47, comma 1,
lett. d) della legge 18 giugno 2009, n. 69 - in considerazione della data di pubblicazione della
sentenza impugnata (3 ottobre 2005), pur se la parte ricorrente ha, comunque, formulato, i
quesiti di diritto.
2. Con il primo motivo, impugnando, ai sensi dell'art. 360 cod. proc. civ., n. 5, la sentenza
della Corte di appello per insufficiente e contraddittoria motivazione, i ricorrenti lamentano che,
'sul punto decisivo della 'conoscenza del vizio', la Corte di merito avrebbe valutato solo
parzialmente e sommariamente il materiale probatorio sia in relazione all'oggetto di tale
conoscenza sia in relazione ai tempi della stessa.
Assumono i ricorrenti che dalle testimonianze rese dai testi F. e P. , espressamente richiamate
nella sentenza impugnata, emergerebbe soltanto che essi, alla data del 13 dicembre 2012 e,
quindi, due giorni prima della stipula del contratto di compravendita, avevano cognizione della
presenza di una macchia di umidit sulla parete esterna del fabbricato ma non certo della
sussistenza di un vizio dell'impianto idraulico dell'appartamento che si accingevano ad acquistare n della qualit ed entit dei danni conseguenti. Lamentano i coniugi C. B. che il
giudice del secondo grado non avrebbe considerato n l'interrogatorio formale dell'I. , che
avrebbe ammesso di essere stato informato della presenza della macchia di umidit, di aver
effettuato un sopralluogo e di aver chiamato l'idraulico immediatamente prima della stipula
dell'atto, n la denuncia sinistro redatta dall'idraulico M. , da cui risulterebbe che la causa del
danno era stata trovata dopo tre ore di lavoro.
Non essendo, ad avviso dei ricorrenti, la compiuta conoscenza del vizio da parte dei compratori
al momento della stipula sorretta dalle emergenze istruttorie, sarebbe conseguentemente
infondato il corollario enunciato dal Giudice di appello ossia che le parti, essendo loro nota da
due giorni prima della stipula del contratto di vendita la complessiva incidenza economica del
danno, avessero deciso di ripartirsi l'onere delle attivit di ripristino.
3. Con il secondo motivo, si dolgono i ricorrenti che la motivazione sarebbe omessa in relazione
all'affermata partecipazione diretta dei coniugi C. B. all'attivit di ricerca e di rimozione del
vizio.
4. Con il terzo motivo, dolendosi dell'omessa motivazione, in relazione alla condotta dell'I. , i
ricorrenti lamentano che, pur dando atto dell'intervento personale dell'attuale controricorrente
nell'organizzazione delle attivit per la ricerca della causa del danno e per porre rimedio al
vizio, la Corte di appello non avrebbe tratto da tale fatto alcuna 'conseguenza logico-giuridico'.

5. Con il quarto motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione e falsa
applicazione dell'art. 1491 cod. civ. (art. 360, n. 3, cod. proc. civ.). l'evidenziano i coniugi C. B.
che la Corte di merito, sull'assunto che i compratori al momento della stipula, conoscevano il
vizio della cosa, avrebbe escluso l'operativit dell'obbligazione di garanzia, laddove, invece, nel
caso di specie, anzitutto difetterebbe il presupposto della conoscenza del vizio e, comunque, la
denuncia, da essi effettuata al futuro venditore, dell'esistenza di un'anomalia del bene, tale da
far sospettare l'esistenza di un 'vizio ancora ignoto per qualit ed esatta ubicazione', in primo
luogo, dimostrerebbe la 'divergenza tra le condizioni del bene come si manifestavano poco
prima della stipulazione del contratto e quelle volute dai futuri acquirenti' nonch l'intento di
questi ultimi di porre il futuro venditore nelle condizioni di poter adempiere la propria
obbligazione ex art. 1490 cod. civ. e, in secondo luogo, non denoterebbe l'intenzione dei
compratori di rinunciare alla garanzia.
6. Il primo motivo, relativo alla conoscenza o meno del vizio da parte dei compratori al
momento della stipula dell'atto di compravendita, infondato.
La sentenza , infatti, motivata e la motivazione risulta congrua ed immune da vizi logici e
giuridici, in relazione alla ritenuta conoscenza del vizio da parte degli attuali ricorrenti al
momento della stipula del contratto di compravendita. Al riguardo la Corte di appello ha
motivato il suo convincimento sulla base delle stesse allegazioni degli attuali ricorrenti e delle
risultanze istruttorie, n peraltro risulta rilevante che l'accertamento della causa del vizio sia
avvenuta un giorno o due giorni prima della stipula del contratto, essendo decisivo che la
conoscenza del vizio sia comunque anteriore al detto contratto. Del resto gli stessi ricorrenti che gi avevano la disponibilit del bene, come e incontestato in causa - nella premessa in
fatto della comparsa di costituzione e risposta in appello hanno dedotto che 'i due giorni
intercorsi tra la scoperta del vizio e il momento del contratto' erano 'stati impiegati per la
ricerca della causa (attraverso la parziale demolizione del pavimento) del danno e per
l'esecuzione delle opere di rimedio (v. p. 4).
Al riguardo si evidenzia che la conoscenza e la scoperta del vizio redibitorio non vanno
necessariamente collegate alla precisa cognizione della causa del vizio stesso, poich, se e vero
che si ha conoscenza del vizio quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva della
sua sussistenza, non essendo sufficiente il semplice sospetto, e altrettanto vero che, secondo
la logica delle cose, tale certezza va riferita alla manifestazione esteriore del vizio e non gi alla
individuazione della causa che lo ha determinato(Cass. 6 gennaio 1979, n. 38 e Cass. 3
dicembre 1970, n. 2544).
7. Ragioni di economia processuale impongono a questo punto di evidenziare che la sentenza
impugnata si fonda su due distinte rationes decidendi, avendo la Corte di merito affermato che
i coniugi C. B. , pur a conoscenza del vizio dell'immobile prima del rogito, avevano stipulato
l'atto notarile senza inserire alcuna riserva e senza neppure richiedere una riduzione del prezzo
o un risarcimento del danno, il che dimostrava che essi avevano rinunciato alla garanzia per i
vizi prevista dall'ultima parte dell'art. 1491 cod. civ. e che, inoltre, gli attori non avevano
dimostrato la sussistenza dei presupposti per la validit della garanzia dei vizi della cosa
venduta da parte dell'I. .
La duplicit delle ragioni del decidere nella sentenza del resto messa in evidenza dall'uso
della espressione 'osserva la Corte, con evidente ed autonoma argomentazione...' di cui a p.
10 della sentenza impugnata.

Tanto precisato si rileva che gli ulteriori motivi di ricorso proposti non investono compiutamente
la prima ratio decidendi che attiene al regolamento negoziale di cui all'atto di compravendita,
con il quale gli attuali ricorrenti acquistarono consapevolmente l'immobile di cui si discute in
causa con il vizio de quo - la cui causa era stata peraltro ormai individuata - e, che, pertanto,
certamente non si trovava nelle condizioni sussistenti al momento della stipula del contratto
preliminare, non essendovi piena coincidenza tra le condizioni del bene secondo l'originaria
determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene oggetto della compravendita, e ci
nonostante non inserirono nell'atto definitivo, ormai unica fonte negoziale dei rapporti tra le
parti, alcuna riserva in relazione ai danni n concordarono con il venditore una riduzione del
prezzo.
Va al riguardo infatti evidenziato che nel caso in cui la decisione impugnata sia fondata su una
pluralit di ragioni, tra di loro distinte e tutte autonomamente sufficienti a sorreggerla sul piano
logico-giuridico, necessario, affinch si giunga alla cassazione della pronuncia, che il ricorso si
rivolga contro ciascuna di queste, in quanto, in caso contrario, le ragioni non censurate
sortirebbero l'effetto di mantenere ferma la decisione basata su di esse (Cass. 11 febbraio
2011, n. 3386; Cass., 11 febbraio 2011, n. 3386; Cass. ord., 3 novembre 2011, n. 22753).
Ne consegue che il ricorso proposto deve essere rigettato. Sussistono giusti motivi per
compensare per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione, tenuto conto della
particolarit della vicenda e della validit di una soltanto delle rationes deciendi della sentenza
impugnata.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di legittimit.