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LA SOSTENIBILIT
Giugno 2016
LA PARTECIPAZIONE AL CORSO
PERMETTER DI
INOLTRE IL CORSO
INOLTRE IL CORSO
INDICE
1. Introduzione
2.
3.
4.
5.
Business Case
Performance energetica
Fonti principali
Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni
INTRODUZIONE
Obiettivi
Questa sezione fornir i seguenti contenuti:
Panoramica sui temi principali del corso
Ruolo dei valutatori immobiliari e delle
valutazioni
Nuove sfide per i valutatori immobiliari
Considerazioni dei valutatori immobiliari sui
temi dellefficienza energetica e della
sostenibilit
INTRODUZIONE
Obiettivi
Alla fine di questa sezione sar possibile:
Comprendere la responsabilit/il ruolo dei
valutatori immobiliari in relazione ai temi
dellefficienza energetica e della sostenibilit.
INTRODUZIONE
Perch i valutatori
immobiliari sono
cruciali all interno
della trasformazione
del mercato
INTRODUZIONE
Perch i valutatori
immobiliari sono
cruciali all interno
della trasformazione
del mercato
INTRODUZIONE
Valorizzare
sostenibilmente non
per soli geni!
INTRODUZIONE
INTRODUZIONE
Un giudizio qualitativo
necessario in tutte le
valutazioni della maggior parte
degli edifici in esame. Le
caratteristiche di sostenibilit
non fanno eccezione.
Per fornire un servizio di
valutazione trasparente, ai
valutatori immobiliari viene
richiesto di esprimere la loro
opinione sia sui benefici della
progettazione sostenibile sia
sui rischi di una progettazione
convenzionale.
INTRODUZIONE
Le esistenti guide
sulla sostenibilit
INTRODUZIONE
INDICE
1. Introduzione
2. Business Case
3. Performance energetica
4. Fonti principali
5. Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni
BUSINESS CASE
Obiettivi
Questa sezione fornir i seguenti contenuti:
Riconoscimento del ruolo e dellimportanza
degli edifici
Dati sugli obiettivi energetici e climatici e del
loro potenziale impatto sul settore edilizio
Opportunit e benefici degli edifici
sostenibili/energeticamente efficienti
BUSINESS CASE
Obiettivi
Alla fine di questa sezione sar possibile:
Comprendere limportanza di questi sviluppi
per le pratiche giornaliere di valutazione
Spiegare limportanza della sostenibilit ai
clienti
BUSINESS CASE
Un contesto
(mercato)
in evoluzione
Cambiamento climatico:
allagamento, condizioni
climatiche estreme, siccit
Rischi ambientali:
inquinamento dellaria, dellacqua
e del suolo
Scarsit delle risorse:
fonti energetiche, terra, acqua,
materiali
Crescente consapevolezza
ambientale da parte di
consumatori ed utenti finali e
cambiamento dei sistemi di
valore
BUSINESS CASE
Fattori dinfluenza:
Politiche di Corporate Social
Responsibility (CSR)
Obblighi di fornire rapporti sulla
sostenibilit
Strategie di investimento su
propriet sostenibili
BUSINESS CASE
Perch migliorare la
prestazione
energetica dei
nostri edifici
importante
BUSINESS CASE
Politiche nazionali,
internazionali ed
europee per gli edifici
Livello Internazionale
Obiettivi sempre pi ambiziosi su
clima e risparmio energetico
Politica dellUE con focus sul
miglioramento dellefficienza
energetica nel settore edilizio
Direttive UE sulla prestazione
energetica degli edifici e
sullefficienza energetica
BUSINESS CASE
Politiche nazionali,
internazionali ed
europee per gli edifici
Livello Nazionale
BUSINESS CASE
Il miglioramento di
una sola lettera nel
rating EPC
pu fare la differenza!
BUSINESS CASE
BUSINESS CASE
Fonte: Salvi, et. al, 2010, Der Minergie-Boom unter der Lupe,
Center for Corporate Responsibility and Sustainability,
Universitt Zrich
BUSINESS CASE
La sostenibilit
come criterio di
valutazione del
rischio di credito
Architettura/tipo di costruzione
Allestimento
Condizione strutturale
Tracciabilit
Sostenibilit ecologica
Profittabilit del concetto di building
BUSINESS CASE
BUSINESS CASE
Opzione 1
la carota
Opzione 2
il bastone
Minori quantit di
prestito ipotecario e
tassi di interesse
sfavorevoli per edifici ad
alte emissioni e
non efficienti
INDICE
1. Introduzione
2. Business Case
3. Performance energetica
4. Fonti principali
5. Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni
PERFORMANCE ENERGETICA
Obiettivi
Questa sezione fornir i seguenti contenuti:
Tipico consumo energetico per edifici
residenziali ed uffici
Strumenti di base per comprendere la
performance energetica degli edifici
Elementi chiave dei certificati di performance
energetica (EPC)
PERFORMANCE ENERGETICA
Obiettivi
Alla fine di questa sezione sar possibile:
Leggere e capire gli EPC
Considerare le caratteristiche energetiche al
momento delle visite in loco/ispezioni negli edifici
PERFORMANCE ENERGETICA
Perch un
focus sullenergia?
Il consumo/domanda di energia e
le emissioni associate sono gli
elementi di sostenibilit pi
tangibili (misurabile)
Una pi consistente base di
evidenza empirica disponibile
Grazie allintroduzione degli EPC i
dati energetici sono pi
facilmente disponibili
La consapevolezza dei clienti
superiore rispetto a quella di
altre caratteristiche di
sostenibilit
La prestazione energetica
direttamente collegata ai costi
operativi
PERFORMANCE ENERGETICA
2%
5%
riscaldamento
6%
acqua calda
15%
gas
illuminazione
72%
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
riscaldamento
raffreddamento e
ventilazione
[PERCENTAG
E]
illuminazione
[PERCENTAG
E]
[PERCENTAG
E]
elettrodomestici
materiali d'ufficio
altro
PERFORMANCE ENERGETICA
PERFORMANCE ENERGETICA
Performance energetica:
cosa considerare
Esterno?
Interno?
Danni visibili?
Segni dumidit?
PERFORMANCE ENERGETICA
Performance energetica:
cosa considerare
Sistema di riscaldamento?
Fonte di riscaldamento/
raffreddamento?
Sistema di illuminazione?
Sistema di controllo delledificio?
PERFORMANCE ENERGETICA
La prestazione
energetica di un
edificio pu essere
illustrata attraverso
PERFORMANCE ENERGETICA
La prestazione
energetica di un
edificio pu essere
illustrata attraverso
PERFORMANCE ENERGETICA
Perch domanda
stimata e la reale
consumazione sono
differenti?
INDICE
1. Introduzione
2. Business Case
3. Performance energetica
4. Fonti principali
FONTI PRINCIPALI
Obiettivi
Questa sezione fornir i seguenti contenuti:
Pi ampio raggio dinformazione e relative
fonti
Presentazione e Legenda delle fonti
dinformazione per soddisfare la richiesta di
maggiori informazioni a disposizione
FONTI PRINCIPALI
Obiettivi
Alla fine di questa sessione sar possibile:
Identificare ed estrapolare informazioni
rilevanti sugli edifici da varie fonti
Capire e valutare la qualit delle varie fonti
d informazione
FONTI PRINCIPALI
Ulteriori obblighi
informativi per i
valutatori immobiliari
FONTI PRINCIPALI
Consumo energetico
Consumo dacqua
Rischi per lambiente locale
Flessibilit ed adattabilit
delledificio
Accessibilit alledificio
Comfort per lutilizzatore e qualit
dellaria interna
FONTI PRINCIPALI
Considerazioni
sul luogo
Edificio
Documentazione
FONTI PRINCIPALI
Considerazioni
sul luogo
Edificio
Documentazione
FONTI PRINCIPALI
Le principali fonti di
informazione per il
consumo di energia
Certificati di prestazione
energetica (EPCs)
Certificato/etichetta/rating di
un edificio verde/sostenibile
(BREEAM/LEED, etc.)
Pianificazione della
documentazione
Rapporti di Due Diligence
Ispezione/investigazione personale
FONTI PRINCIPALI
Le principali fonti di
informazione per il
consumo di energia
Bollette energetiche/costi
annuali delle utilit
Informazioni dal gestore di
impianto
Accordi contraenti e garanzie
di prestazione energetica
FONTI PRINCIPALI
Trattare la mancanza di
dati in possesso dei
clienti come un
potenziale fattore di
rischio aggiuntivo
INDICE
1.
2.
3.
4.
Introduzione
Business Case
Performance energetica
Fonti principali
Obiettivi
Questa sezione fornir i seguenti contenuti:
Definizioni di valore e rispettivi approcci per
integrare considerazioni di efficienza
energetica/sostenibilit nelle valutazioni
Idoneit dei diversi metodi di valutazione e
relativi input per lintegrazione di considerazioni
di efficienza energetica/sostenibilit
Come adottare un approccio olistico per la
descrizione degli edifici allinterno dei report
di valutazione
Obiettivi
Alla fine di questa sessione sar possibile:
Compilare unampia lista di caratteristiche e
attributi di rilevante valore per gli edifici
Comprendere come tradurre informazioni/dati
disponibili in specifici parametri di
valutazione/input
Preparare report di valutazione di
maggiore qualit
Valutazioni sul
valore di mercato
Valutazioni sul
valore dellinvestimento
(Worth)
La prestazione energetica di un
edificio pu direttamente collegarsi
Commerciabilit
Velocit di
mercato
Durata tecnica di
un edificio
Durata utile
economica di un
edificio
Affitto
realizzabile
Immagine
(delledificio e del
proprietario)
Imposte su CO2
Grado di obsoloscenza/livelli di
svalutazione
Caratteristiche di
sostenibilit di un edificio
Effetti
Impatti ridotti
sull'ambiente
Facilit di
conduzione della
manutenzione,
attivit di servizio e
riciclo
Incremento del
comfort e della
salute degli
occupanti
Efficienza
energetica
Incremento di
funzionalit,
manutenzione,
durata e adattabilit
Impatto presunto di
credenziali di sostenibilit
su variabili chiave di input di
valutazione
EDIFICIO CONVENZIONALE
EDIFICIO SOSTENIBILE
EDIFICIO CONVENZIONALE
EDIFICIO SOSTENIBILE
- Componente di crescita
+ Commerciabilit
+ Altri rischi di
propriet
+ Impatto
sull'ambiente/ salute
+ Svalutazione
+ Commerciabilit
Mercato daffitto
+ Svalutazione
Coasti operativi
attribuibili agli
inquilini
Coasti operativi
attribuibili agli
inquilini
Premio di rischio
Premio di rischio
+ Impatto
sull'ambiente/salute
- Componente di crescita
Gestione
+ Altri rischi di
propriet
Utile netto
Utile netto
Altri rischi di
propriet
Altri rischi di
propriet
Figura modificata da: Ito, M., 2009, Embodiment of added value for green real estate, paper presented at Tokyo Workshop 2009 on Urban Cap and Trade Towards a Low Carbon Metropolis
Sfida chiave:
Traduzione dellenergia
come singola caratteristica della
sostenibilit
Superficie / cubatura
Rendita realizzabile
Isolamento termico
dell'involucro dell'edificio
Fonte d'energia
Caratteristiche dell'edificio
Consumo di
energia/emissioni di CO2
Performance
Energetica
Rischio
Valore di
mercato
Certificati
Immagine/Commerciabilit
Aggiustamento di mercato
Fonte: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien Leitfaden fr Deutschland, sterreich und die Schweiz, Published by: CCRS, Center for Corporate Responsibility and Sustainability, Universitt Zrich
Metodi di
valutazione
Viti di aggiustamento
Metodi di vendita comparabili
Legenda:
Somma forfettaria di
aggiustamento dovuta ad
un'accetazione del mercato pi alta
/pi bassa
Fonte: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644676
Raccomandazioni
pratiche per
analisi di vendite
comparabili
Raccomandazioni
pratiche per
analisi di vendite
comparabili
Determinare se le caratteristiche
di sostenibilit e gli attributi di
qualit della propriet sono al di
sotto, al di sopra o uguali alla media
del mercato locale .
Valutare la posizione della
propriet nel mercato competitivo
per quanto riguarda le
caratteristiche di sostenibilit della
struttura. Questa valutazione pu
essere basata su entrambi i giudizi
quantitativi e professionali.
Raccomandazioni
pratiche per
analisi di vendite
comparabili
Raccomandazioni
pratiche per
analisi di vendite
comparabili
Viti di aggiustamento
Metodo dinvestimento
Legenda:
GI: Utile lordo da affitto all'anno
OCT: Costi operativi non attribuibili agli inquilini
ri Tasso privo di rischio
rp Premio di rischio
g Tasso di crescita
d svalutazione
(ri + rp - g + d) Rendita di tutti i rischi
Raccomandazioni
pratiche per
lapproccio al metodo
dinvestimento
Raccomandazioni
pratiche per
lapproccio al metodo
dinvestimento
registrazioni dellinventario
certificati/etichette/valutazioni
relative alla sostenibilit delledificio
costi di utilit
Valori di consumo
Raccomandazioni
pratiche per
lapproccio al metodo
dinvestimento
Raccomandazioni
pratiche per
lapproccio al metodo
dinvestimento
Raccomandazioni
pratiche per
lapproccio al metodo
dinvestimento
Raccomandazioni
pratiche per
lapproccio al metodo
dinvestimento
Viti di aggiustamento
Approccio del costo di sostituzione
Legenda:
RC: Costi di sostituzione
:
Somma forfettaria di
aggiustamento dovuta ad
un'accetazione del mercato pi alta
Fonte: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644676
Raccomandazioni
pratiche per
lapproccio del costo di
sostituzione
Raccomandazioni
pratiche per
lapproccio del costo di
sostituzione
Viti di aggiustamento
Discounted Cash Flow (DCF)
Maggiore competitivit
Costi energetici in crescita
"Promozione della sostenibilit
Migliore commerciabilit
Periodi pi brevi di posti vacanti
Legenda:
n: Periodo in anni
GIe: Utile lordo
OETz: Costi operativi non attribuibili agli inquilini
ME: Spese di marketing
OE: Altre spese (es. modernizzazione, ecc)
OI: Altro reddito (pubblicit sulla produzione di facciata)
: Tasso di sconto
: Utile lordo in anni n
: Spese operative non attribuibili agli inquilini
in anni n
: Tasso privo di rischio
: Premio di rischio
g: Tasso di crescita
d: svalutazione
( )
:
( + +)
Raccomandazioni
pratiche
per il Discounted
Cash Flow (DCF)
Raccomandazioni
pratiche
per il Discounted
Cash Flow (DCF)
i rapporti di valutazione
Fornire:
Fonte: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60
Ampie descrizioni
delledificio come
parte di report di
valutazione di alta
qualit
Ubicazione e ambiente di
mercato
Cash flow/qualit dei cash flow
Caratteristiche fisiche ed
attributi
Performance/caratteristiche di
qualit
La sostenibilit non
qualcosa di aggiuntivo!
Fonte di energia
Descrizione dell'edificio A
(volume e superfici)
Descrizione dell'edificio B
(costruzione e prodotti)
Tipo di costruzione
Struttura portante e fondazione
Riserva portante
Tipo di pareti/involucri esterni
Tipo di finestre e vetri
Tipo di pareti interne
Materiali delle superfici esterne
Materiali delle superfici interne
Altri materiali e prodotti
Qualit tecnica
Societ
Qualit culturale e
sociale
Qualit
tecnica
Sicurezza strutturale
Protezione da incendi
Protezione acustica
Protezione da umidit
Mantenibilit
Flessibilit ed adattabilit
Facilit di pulizia
Durata
Resistenza contro rischi
naturali ed artificiali
Progettazione per
de-costruzione e riciclabilit
Qualit
funzionale
Qualit
ambientale
Ambiente
Qualit culturale e
sociale
Qualit
economica
Economia
Qualit estetica
Qualit della progettazione
urbana
Valore culturale
Salute e benessere
Qualit dell'aria entrante
Comfort (termico, visivo,
acustico, olfattivo)
Sicurezza dell'utente
Partecipazione e controllo
dell'utente
Accessibilit (al di fuori e
all'interno dell'edificio)
Qualit funzionale
Qualit ambientali
Qualit economica
Performance energetica
Esaurimento delle risorse
Emissioni GHG e GWP
Altri impatti sull'ambiente
locale e globale inclusi i rischi
verso l'ambiente locale
Cambiamento nell'utilizzo e
nella tenuta del suolo
Consumo di acqua
Acqua di scarico
Rifiuti (generati in
costruzione; dovuti all'utente)
Raccomandazioni pratiche
per i report di valutazione
Raccomandazioni
pratiche
per i report di valutazione
Raccomandazioni
pratiche
per i report di valutazione
Divulgare le fonti di
informazione utilizzate e
dichiarare i dati sulla
qualit/affidabilit (es. i valori
di consumo dellenergia si basano
su un EPC rilasciato da un
esparto nel 2010)
Descrivere come le
caratteristiche rilevanti di
sostenibilit della propriet (o
una loro mancanza) impattino
sul valore
Indicare le modifiche ai singoli
parametri di valutazione in input
nel report di valutazione
Raccomandazioni
pratiche
per i report di valutazione
Analisi di sensitivit/simulazione
Monte Carlo:
INDICE
1.
2.
3.
4.
5.
Introduzione
Business Case
Performance energetica
Fonti principali
Integrazione nelle metodologie di
valutazione e nei report
6. Conclusioni
CONCLUSION
In conclusione
Lefficienza energetica e
le altre caratteristiche
di sostenibilit devono
essere considerate nel
processo di valutazione
al fine di ...
CONCLUSIONI
RENOVALUE
Il Progetto
Il Progetto
Partners
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Programme dellUnione Europea ed amministrato
dalla Executive Agency for Small and Medium sized
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