Cmo solucionar un caso de mejor derecho de propiedad?

La Corte Suprema se equivoca

Alan Pasco Arauco

1. El caso resuelto por la Corte
El 30 de septiembre ltimo se public la Sentencia Casatoria N 3312-2013-Junn, mediante la cual
Corte Suprema resolvi el siguiente caso:
A, propietario del inmueble X, se lo vendi a B mediante minuta con firmas legalizadas del ao
1991. B tom posesin del bien. Al ao siguiente, A vendi nuevamente el mismo bien pero esta
vez a favor de C, mediante escritura pblica de 1992. C demand a B para que se le
reconozca su mejor derecho de propiedad sobre el bien X y as poder usar y disfrutar del mismo.
En primera y segunda instancia se declar infundada la demanda. La Sala Superior sostuvo que la
compraventa a favor de B deba primar, pues tena una fecha anterior (1991) a la compra de C
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(1992), tal como lo establece el artculo 1135 del Cdigo Civil (CC). Finalmente, la Corte Suprema
declar fundado el recurso de casacin planteado por C y anul la sentencia de la Sala Superior,
alegando que el conflicto surgido entre B y C, al ser uno sobre mejor derecho de propiedad, no
debi ser resuelto con el artculo 1135 CC, pues ste regula los actos jurdicos que contienen
obligaciones de dar, y no las situaciones en las que se discute derechos reales sobre el mismo
bien.
2. Anlisis del 1135 CC y el error de la Corte Suprema
A se ha obligado a entregar el mismo inmueble a B, C y D. Este es el supuesto que trata de
solucionar el 1135 CC. El error de la Corte est en no comprender que esta norma no se limita a
determinar si A debe entregarle el bien a B, C o D, sino que en algunos casos determina cul
de ellos (B, C o D) debe ser preferido para gozar del derecho real. Por eso, el 1135 CC no slo
resuelve casos obligacionales, sino que tambin asigna derechos reales.
Me explico:
Imagnese que A, propietario registral del inmueble X, suscribe: el da 1 un arrendamiento a
favor de B mediante minuta; el da 2 un arrendamiento a favor de C mediante escritura pblica;
y el da 3 un arrendamiento con D mediante escritura pblica que se inscribe en el Registro.
Habr una disputa entre B, C y D para determinar quin de ellos usar el bien como
arrendatario. La solucin que nos da el 1135 CC es preferir a D, en tanto l inscribi primero su
arrendamiento, pero ello de ninguna manera significa que D adquirir un derecho real sobre el
bien ni que se constituir como nuevo propietario. En este caso, el 1135 CC slo le dice a A, en
su condicin de deudor de B, C y D, frente a quin de ellos est OBLIGADO a entregar el bien.
Ahora, es posible que alguien se obligue a dar un inmueble y que el cumplimiento de dicha
obligacin sea consecuencia de un cambio en la titularidad del bien? Reformulo la pregunta para
ser ms claro: cuando se vende un inmueble (en general, cuando se transfiere la propiedad
inmobiliaria ya sea por compraventa, donacin, permuta, etc.), el vendedor no asume tambin
una obligacin de entrega a favor del comprador? Si bien la transferencia de propiedad ya se
produjo con la sola celebracin del contrato (949 CC), hasta que el vendedor no entregue el bien
se mantendr como deudor de dicha entrega, la cual deber ser realizada obviamente a favor
del comprador. Pero qu pasa si el mismo vendedor transfiri el bien a favor de dos sujetos
distintos? A cul de los compradores deber entregar el bien? El 1135 CC nos ayuda a resolver
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Artculo 1135 CC.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha
obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de
inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento
de fecha cierta ms antigua.

este caso: el bien debe ser entregado a quien primero lo inscribi a su favor de buena fe; y si
ninguno de los compradores lo registr, el bien ser entregado a aqul cuyo contrato de
adquisicin conste en documento de fecha cierta anterior; y si ninguno tiene fecha cierta, la
preferencia la tendr quien tenga documento privado de fecha ms antigua.
Entonces, s corresponde aplicar el 1135 CC para el caso de las ventas mltiples: si A vende el
mismo inmueble a B, C y D y todos ellos le exijan a A la entrega, ste deber drselo a quien
segn el 1135 CC tenga la preferencia. Pero qu pasa si A ya entreg (indebidamente) el bien
al comprador a quien no le corresponda la preferencia? (por ejemplo, se lo entreg a B, que slo
tena documento privado, a pesar de que debi entregrselo a D, que haba inscrito el bien a su
favor).
En este caso, D ya no demandar a A exigindole la entrega del inmueble, sino que accionar
directamente contra B, pues l posee indebidamente el bien. Podr D alegar que su derecho
es mejor que el de B porque as lo establece el 1135 CC? Nada impide que as sea, y es que si
bien el inmueble ya no lo tiene A, ste no ha cumplido con su obligacin de entrega tal como lo
establece el 1135: debi darle el bien a D pero se lo dio a B. No tendra ningn sentido permitir
que D se apoye en el 1135 CC para pedirle a A que le entregue el bien, pero impedirle eso
mismo cuando quien tiene el bien es B. Independientemente de si el bien est en manos del
deudor primigenio (A) o si ya pas indebidamente a favor de uno de los adquirentes (B), el
criterio debe preferencia debe ser respetado, por lo cual puede ser hecho valer tanto contra A
como contra B. A esto nos referimos cuando dijimos que el 1135 CC no se limita a decirle a A a
quin debe entregarle el bien, sino que en algunos casos, cuando este deudor ya entreg
indebidamente el bien a quien no corresponda, la solucin del conflicto seguir siendo el 1135 CC,
pero en este caso la solucin se dar en una disputa entre los adquirentes para determinar cul de
ellos tiene mejor derecho sobre el bien y por ende a quin le corresponde quedarse con el mismo.
Alguien podra decir que en este caso la aplicacin del 1135 CC no es necesaria, porque la norma
correcta es el 2022 CC, segn el cual cuando se oponen dos derechos reales sobre el mismo bien
(la propiedad de B versus la propiedad de D) se debe preferir el derecho que primero se
inscribi. Eso es cierto: en algn aspecto el 1135 y el 2022 se parecen: entre dos adquirentes del
mismo bien, ambas normas prefieren a quien primero inscribi. Pero, qu hubiese pasado si D
no inscriba su derecho? El 2022 CC establece un segundo criterio de preferencia ante la falta de
inscripcin? No. El 2022, a diferencia del 1135, slo establece el registro como criterio de
preferencia, pero no nos dice cmo solucionar el caso cuando no hay inscripcin de por medio. El
1135 CC, entonces, engloba al 2022 CC, pero va ms all: determina a quin le corresponde gozar
del derecho no slo atendiendo a la fecha de la inscripcin, sino que en defecto de sta, nos
proporciona otros dos criterios: la fecha cierta y la fecha ms antigua.
3. Conclusin: El 1135 CC es muy amplio
El artculo 1135 CC no slo aplica cuando hay arrendamientos mltiples o ventas mltiples. Esta
norma debe aplicarse all cuando A se ha OBLIGADO a dar el mismo bien a dos o ms personas
e independientemente en manos de quin se encuentra dicho bien. Cundo una persona se
obliga a dar un bien a otra? El ttulo, razn o causa de esta obligacin, puede ser de lo ms
variado: puede ser que A vendi el bien, lo don, lo arrend, lo permut, lo dio en comodato,
constituy un derecho real de uso sobre el mismo, etc., etc. En todos estos casos, existe la
OBLIGACION de dar el bien, y precisamente por eso debe aplicarse el 1135 CC.
Entonces, en la concurrencia de acreedores se da la confluencia de distintos titulares de derechos
subjetivos (de la clase que sean) sobre un mismo bien. Esta confluencia puede darse entre: i)
derechos reales similares (diversos compradores); ii) derechos reales distintos (compradores
versus donatarios; iii) derechos de crdito similares (diversos arrendatarios); iv) derechos de
crdito distintos (arrendatarios versus comodatarios, slo por citar un ejemplo); v) derechos reales
versus derechos de crdito (un comprador versus un arrendatario o un donatario versus un
comodatario).

En conclusin, el 1135 CC engloba, entre otras, a las ventas mltiples, a las donaciones mltiples,
las permutas mltiples, los arrendamientos mltiples, los comodatos mltiples, e incluso la
combinacin de alguna de estas figuras. Las combinaciones son mltiples, y precisamente por eso
lo peor que se puede hacer - tal como lo hizo la Suprema - es cerrarle las puertas de la
concurrencia a quien s corresponde que les sean abiertas de par en par.