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ACTIVIOAOES PREUI.IItiARES
Estudio de titulos
A\atUo
Prepnracin contral:~
PROMESA OE COMPRAVENTA
COIITRATO OE COMPRAVENTA
ESCRITURA
~
ENTREGA OElltiMUEDLE
no solo por \radipin, slnd tambinpo~ sucesin porcausa de muerte o por pre?
arl~cln. siendo el prlwo ~1 m~ lrecuer)te de ests mo~os.
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CONCEPTO
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~~
'
'
"
Para los prOyectoS S(jmelfdos a rgimen de propiedad horizontal los linderos se describen
en los planos que 1\acel\ parle del reglamenlo de copropiedad yen el texto del reglamento
correspondiente.
Corresponden a las aolorldaoes catastrales las labotes de formacin. actuafi2acin y conservacin de los cataslrostendientes a la correcta klenlllicacin fsica, rrscal yeconmica.
daloslnl)luoblesi(C.E., s~~:, 11, $ent. 3369, ocl. t6/97l'
Urdnmuoble se Ubflia terriliial~anlo lndlcan~o eldepartamentO rouniciplo y.ve1eda o
divisin terr1roriat e.n quesll)ri'cua'ntra. Sin ijetilrminarlaublc~cion tli.rrilorlal no :ser posible'
identificar un bien aJz.
~32
1) El registro: como ya se ha mencionado. aunque merece ser rellarada independientemente. la tladlcln detien.es inmuebles se realiza con la inscrfpcin deltflulo en el rono
de matricula del inmueblsen la oficina de registro que le conespond~ P,Or su ~bicacin.
Hasta cuando no se verifique la inscripcin electiva del litulo: en este ca~Q la e$<irilura ~1!
traslado de domlnlo,,rlo ha ocurrido la lradlen. En materia mercantil es raqu~lto ,adicional.
pnr que ~e verllique la lradlcion, qye se ele etilo la:entregalisiea dellnmuble;
La en11ega lfsl o material ~el inmueble vendido, a diferencia de lo que ocurre-con los
bienes muebles. constituye por si sola la tradicin,
no
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la tllucrte 'de una prsona.;wpone la 1rat1smisin de sus bl~esy obligaolones a s~s horederos. Normalmente esta trans111lsln requiere un procedimiento notarial o udicial por e'l
cual, demostrada la muerte de una pmona (causante o de cujus), se adjudtcan los btenes
que conformaban su patrimonio a otras personas (herederos o teg.alllllos.
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- -- - - - -
Pr:escripcin adquisitiva
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'CON.Ct:F'IO
a otra. En la prescripcin no se puede decrrq11e eJ antiguD due.D lransereel dsrecno de propiedad sino que lo pierde lrente al nuevo propietaJio y de es le no ~ puede
deCir que le tranSfieren el derecho do propiedad sinO que lo adquiere por el hecho de la
posesin y el paso det Uempo. La pre~npc1n es un modo ae aaqulrlr las co...<as aJenas
por haberlos poseldo ~uranle clerlo lapso de uempo. y concurrido lOS llems requisitO!
legales.
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REtiUl.SITOS P.~R~ LA'PRESCfHPCI)'l'
Do la dolonic16n anles ell.ada surgen los elementos determlnanl~s de csle mll'do d~ ad.
quirlr.-sln tos cualas no se podlia produch la prescJlpcin adquis\liva E.slos requlsllosson
tos ~igulontes:
a) La posesin: es el requisito b63co de le prescripcin adquisllivn. So tmta de une
Situacin de hecho; la actllud, el nlmo del hombre con rela.ctOf\ a una cosa lra.nte a la
cual se compolla como su dueo sin lll(;Onoce ii ninguna otra persona d&recllos sobre
1~ cosa poseda. Quien paga por usar ~~ Inmueble (!lrtendatario), qul~n neces~o permiw
ara usara (OI ~omoda)ar,roj. quien usa el titen.l esciin'dda_s. o posee un lnmtJctile co~
ihternJ~qlonos, no actl)a oomo duo\o y por.lo tanto. no es po_
soedor oonpos]blidactes pe.
adqulfr por prescripcin. La pa&asi.6n debo sr pblica. pa~ifloa ernrnterrumplda para.gue
sea apta para adquirir la propi.edad de una ~osa. v
h) El tiempo: para que esa acUiud o compollamienfo de dueo sea reconocfela por la
ley y surl:~ electo~ judicos JlB requiere al transcurso del tiempo predeJerminado por la
misma. TraMcunido el plazo previsto. la actitud dei"PQSeedor lo convatlir 11n llf!rdadnro
duoo y la ley lo prolegera como tal Esto tiempo n.reesao para que opere la prescpc6n
dill! pbti~llldnd 31clueo na poseedor de racuperar la posesin do su bl&n y do no petder
la papiedad mlenllos no lninsciurra lo totalidad del.liemP.O prcvinlo' porn olla.
0888
PAESCAIP.CIN.DE VIVIENDA DE lm:EREs SOCIAL
Lil Ley 9' de 1989, llt~s qonoclda como rey lle reforma urbana, en el articulo 51, redil
Jo desdo el 19 de enero de 1990, a cinco (5) y tres j3).aJios, respectivamente. e111empo fi!!.
cesario para ad<;uirir por prescripcin extraordinaria y ordinaria vivienda de Inters social.
[011891 09101
R~rlla_dos.
'EJ>moAD'ESOOMPETENTES
11913.
Las nilrl))is SJ~ p,ueden' obrerter .yo eorisullat en las curaduras urbanas de losdstri'los.
o.,mnicipTc)s iln los q'ue se hlill<~dliformado:o en.ta:s oficinas de pranencin muni.cipaJ de
cada 'alaal~la~
. ..
.. . .
0914
.Oltt: SECTOP.
~jgiJJenllls:
uso
res~encla,l,
0914.
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ENTIDAD COMPETENTE
En fas ciudades o munlcipos donde exisle esta reglamenlacln urbanisUca., Ja respe1:tf't'l
curadura, olltlllB de planeacin o la alcaldla podrn sumlnlstralfe esla Informacin.
Estudio de ttulos
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OBJETNO'
Una medida prudente. antes de eleowar alguna negociacin sobre Inmuebles, consistE
en realizar un esludio de ttulos. Se recom1enda que ei anlisis lo haga un abogado.
El esudlo de IOuiQs tiene como objeto elecluar un minucioso analisis de los acts qoe a
cualquier tilulo se h&Y,an !!lectuado sobre el Inmueble. y establecer la posible existencill de
terceros que eventualmente puedan reclamar oigun derecllo 6obre este.
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OOUMENT0S 'RE~ERIDOS
el
CONCEPTO
Solicite el propietario del inmueble una copia de este documento, que le permitir verificar
la situacKln del inmueble. y conocer las limllaciones. gravmenes o medidas cautelares:
9ue recaigan sobre el rmsmo.
Los ac1os Jurl9icos r11.alizdos ~obro irfmuobles adJ!n* de celebrarse porescrilura publi
otl de~en lnscrlijirse en l~ oficinade regls.tro de instrumentos pbllcos eor~esp'ilndienn:
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A parllr de la entrada en vigencia del 01)(telo J250 ele 1910 ~a da lnrnueble deba iener un
folio de molricufa inmobiliaria en la oliclno de registro que le corresponda por su ubi.acin
terriforlal, de !al manera que consullando el respeclivof~Uo de matricula cualquier persona
pueaaentcrarsa de la siluac1n urd1ca del inmueble. En dicho folio se inscribirn todos
los act.os. quo ltnpliquen modos deadquisicin. gra~menes, llfllltaolones o afoctaciones
del dominio, medlaascutelares y tri Ulos de tenencia o a~renaamiento, por.ejemplo, eons
llluldos por escrlluta pbllaa.
A cada inmueble le corresponde un follo de matrfwla inmobUiaria. Cualquier prctica que
con1ravenga lo anlenor. sel violatoria de los a.rlfculos 49 y s~ del Decre1o 1250 de 197.0.
0919
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!1 ;t~esorti:cl~l! .clilda ylln~ilr_os: eJt'.la c~~ill.a ~el\lial d~l fll,!l ~ en,c.~l~[~ la'\f~~
GnpCIn del inmueble con lodlcacloo de.;su "Gab)dq llnde(os exp,1esad~ en elc.s,lstW\la
mtrico decimal.
g)
'ti) Regl'slros: en el cuerpo dpl doi.imento.se elidohtrarn tos r.gistrrs !lrlic\ifsdos bi$1
ll~~t.o.IIJ> d_erimtl(clila,.~y!l l_6form~~c{?~ expr!!ll_en,e1119~1e~ldo;il~ c(nco ~?JU[lina_s.;P,!ri'
c.pales-co~ ~os, correspondlen~s.s.ubdtV!SIOn~s. E(l~-c~lutnnas pmclpa117 son:-documeg.to.ql/e.se registra, cla~e:~e registro, .y~lor. d~ S1:IO, riat.u"'lei.~ jurldlca del ~ero. pefliOlll $
.q~e ln1er.vlanon en eJ acto y.sU: identli'ica~rl\n,.A:continua~fit $e ln.dt.c.~r. 1~ iit(~Pil~dlorq-u
sonlienacada una oa estas.columnas>
ooo11nuaoln se s.eal fil dla. m~; y.ao;de lll ao~~J)l. tiiesp_es se enou~"~r~)l ~
d.atos co~re.spandl~ntes al acloque$!) regisliil. $U naturaleza Y ~:!)mero, .a~r c()m~ oLdJ,t;
mes yao d~ su celebracin o expedicin, lll oliclna.de Qr[gen, la oiu~ad(y .el n'mero'd!,
radicacin.
en .laC,()IU(Il~B corr~~~or\<!{ja
~)
:SI,el r.eglslro es:deltnlliVo, proVhtlonal, errado'o ~l:orinri'l)a, a~ula. Q,Cor.rlg~ ~n~ !1110tacl&'
anterior,
, m)' ,peson.ati que lntervlanen 'e~ el acto: la infr~cl'n cont.enitli encs.(li p~l'P.g
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i~(orrn~cin 9e1 ,16lio a.si; eJ primero. con11ono Jll lnformaci'nbsaa del.proc!lQi el sguQdo,,
FALSA TRADICIN
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Teni~ndo 011 cuenta lo determinante que es u! registro del ttulo para la voriflcacfon de la
trapir.[6n de los Inmuebles. vale la pena hacer alguna claridad.sobre et concepto de lalsa
tra.dloin, figura por (a ~~l. e[ reatsttador.de ln~trumentos pbileos.(nscrlbc un U1ulo bao
d1cha denom(nacl~ al consderar quo el 111u1o contiene algunos vcios o defe'tos. Va
mos: el articulq P del' Pcr~Lo 1250 dol1970. determina la conformacin del llamado tono
de matricula rnmoolliarla e indica que 11abr'una S1!XIa column,; donde se fnscriblrn', Jos
titulas que conlleven llamapa falsa lmdfcln. tales como la enajenacin de cos ajena
o la transferencia de derecho incompleto o sin a.nlecedenle propio", La lntsa tradfcijln en
principio no transhere el dominio pero podria, subsanados los errores encontrados p_
or el
registrador. convert11se en una tradiCIn sana qua prodl!zca el electo de translertr el cfonii
nio, razn porra cual no procede la negac1n do la inscripcin. Adems, ra inscrtpc_o de
fllulos que co~[leven la ratsa tradiCin' le da la oporlunidad a qven ligure:corno dueo del
tn111u~bfe do cnlerarse dil'las pielensiones, lundadaS'OnQ, que tonQqr terceros .sobre su
inmiJa~re y asi poder as_mlrlas pbnihdol~s, s e's del caso.-en Clonsld'oracin de un juez
que ellmne ol conlliclo ~ las 'dudas que exislan sobre ol dominio del inmueble .y condene
al pago de perjuicios a q'ien can su oonduota cause daos.
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Avalo
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CONT~NID.O
AlTEJlNAllVAS DE COmRATO
Una vez obtenida la informacin pertlnenle sobre el inmueble, de acuerdo con las recomendaciones anterlor~s y tomada la decisin de adquirirlo, es probable que se requiera de
un.t~rn)ino para oi;1ener el dinero, programar la entrega y otros aspectos que Impiden que
se elevtue lnnte~!ata,me~te el ,09ntrato de compravrint~ per9 que ~xlglran 1~ prepar.cro.~ y
firmada onconlrala P.ta~mfnar, blonsea de prQfl)flS~ d~ CQfllpr!l'{enla,.~e. opcl~n ~iOiliP..ra
o cualquier otro que sirva como mecanismo para o~ngar a tas p~dos a crolebrer el~goclo
en la fecha convonrda.
10927 1 0940) Rueivdos.
'0925
0942
La promesa de compraventa es vn con1rato pqr el cual las partes Sil obligan a cehlbrar. en
elluluro, con todos su~ requisitos legal;$ y formalidas. un conlra!o de comprav~~ta Es
una forma de contratacin mw utlliz.ada en el rnerctlo.,lnmobillarlo, q_uo obedece a dlver
sos !actores, algunos de tipo trnanciero; otro.s de tipo lcllco, como ppr ejemplo, cuando el
precio se pacta en cuotas y so deja la ultima para fa lecha de otorgamiento de la escritura
pblica, junto con ra entrega del Inmueble
"0943
AEOUtS1T0S.
La promesa de ce!ebtar un contrato no produce obligacin alguna salvo que ocurran las
siguientes circunstancias:
a) Que en la prcm~;a co~sre por escrito:
b) 'Ou.e el contrato lioso a de aqtJell9s que las leyes declaran tne!lcaces,por noconcurrlr
con los requsltos mlnlmos para su valide<,
o) Que la promesa contenga un plazo o condicin que lije la lecha en que ha de celebra~se
el c~mtrato. Pa.ra cumpli( can este,re_qu[sllo se debe lnar no sot9 el da sino la hora en fa
cual se suscribir la es:rllura ~on l.aqe s.e d C~IJlpln'~nrb a 1~ P,ro'mesa, Y
0943
' d} 'Que 1le d~!er[]lilfe en ~1 9onr!l9. que P~ra Mrfe.~Jonall? $.OfQ, 1'<\l!e la lrad]Ci~ dt\J_
u\n)uebla:o las f.<irr~lj~a~ le.g~ls:. Par.a cunplir oaba.Jmente:con este r'qu:arl(nlenl'od.ll.b&
lndlr:arseen la promes~ 11\1~1 sera la notarla Uond.e.se.suscribir la I$1Ji'llura d.e c-ompta
vnnla.
0~44
:CONTENIDO
- .
e) D.escrip,cin doi lnmt.reble..otijeto d~l cpntrato, con i? Jndipacin del. rea;' linderos.
direccip, folio dematricula nmobliara y cdula catastral, esi como la mencin .de s~ el
inmueble se-promete en vanlaeomo cuerpo cierto o por cabida.
d)
de(.oli:
e) '!i'sllpulaclln de.t precl.o y,su !arma epago, asf como laes!lpulacln de arras o cl~U
sul!l' penal.
g) Declaraciones sotue le exiStencia.o ineo<islenc1a de. gravmenes. limila!l'iones"o sil.uadon.es qve 1mprdan el uso, goce o..dl~posc1n del inmue:ble.
h)' ,l.n.dlcaclic\n ~e :1~ 'J~s~a , horaj,,no.tarla>.!ln~ye se .susc,r.lbli,l e5crllurap'li_bllc- que
pesfeoillono 1\l cont@o !f'!! amprllv.on.fll P.r.omeli~_o.
) Estipulacin sobre la forma y proporaln en que $0 pagardn los gastos que ocaslon!!
el otorgamiento de la escritura pblica del contrato de compraventa.
0945
Se ..cump!e con la prom~P()r las dos PI\(\~ ouan~q,susor,IQ~n 1~ o$crllurtl plililrca gu~
0946
m.
N'.--..
0946
~O:QUISIOION
por,.lo meno-s ci19 dos dllls h~lls ,~~ anliclp~cln: al \\ininl~6alnente ie'~lado para
su
Pwmlienle veRdodor:
Promeliel)t~ co'n)pador.
TeSifg'os;
N.OTAS ~ENERALES
De$crlpcln.--'~f-.arJfcylo 89 de 'Jij l~ 15'3 41! IB:S7. regul.!~ pr.ornesa de,r.o.mprgyenta,
El _~nh~l!l de prom~ .~s ~qlanm~. qt~r.e d.c~lr que est:.sujeto~- cl~?-rtas }9rmald~des
~!Jilci~lr!J de n.ra~rn qu~ sin ella.s.no a!cll~ee~[~lop~!a jurrdic;a, ,Gen~ra (l1lra!~$ cd.hlr_a
lllnl~S una obl!!fac)n dl!,h9.ce, es dei:lr, eldeber da P,rufoc~lnarsl cOri\~at~ prom~~ld.~. E;
':09.46
z47.
Req~ls_!los formoles.-Do~e,constar !lar esorito.l,oHtran~s. \~Wifan hblll(~apta l
"'
"
..,
.. . . dr.lnitiio
'
..
y-i111ro
la'S'cflra~rcspgoliv~-..
.. pai'nleslss_:ll!icriblrli
.
..
.
.
~~
P.Dtte, Y
qj ,Eil ro rl\l~.clon!id9C01) 1P)~crllu~ p6iillca, v~anSl! lna reof!1Cn~a,~ronts oolslg'rii!ilas
e~ ,el de s:$ae obt~.
de uiraesetl\ur~ pilpllc_a es Wla ~saque si! t ob(a al usu~rlo como -tor\lrapresJttcio pot
Ar.r.1mewwAndrade):
ldent)rica.cl".-LQS',~rit.u~!lhis qu!l~e~n q_bitl'>lfcq~!l)Cil?cln, gr~~~ni'n o llmliA~i"n se
ld.entlli:sr'a.n~or, su l!dolapregl~ro, c"'t~~traJ %JI~ lt!~W~'n p'r sun~J119!D d~ riQfllh~la)ura
p_af !~ l~call~a~~1J.rde ~s)il'n ub)C~dos, y ~or s4s lfnde.fo~, Cuand~ ~~- cxpr~schi lfllbi~ SJ!
de linpe~1:j9n . (C$J, 01\s .G>vll. $~n.l . (e&, 12120.07, .Rad. 4_9_2:u~j.P. l;dgr.9.o Vlll'am[l
Porl!ll~~
Q:
;.0946
2., L~~ confirn]a_lorlas per(aliis, es.deplrlllas e.nu&gadas.eor:uno d_e 19,S~~lrnlmn\~S ~1. oiro
c~mo ffqrr!dn~l~n;nnUi:lp,a~~ d~ P.~rJuiclo.s, &nc~~o .cll~o la.c.s!ip\JF.o:n llerte ~c#~ol~rls
'li.ca.de s~r.~lausula p~nal, !fe manera que las P.~rles no puedenilp!ldiiiiin dsl-~9mpromi'S!>
con11~1uat, esfandb 'laoulla~a laparle our;plidii pnra lixlglr ril cumpllrtiie~lo col ob)\1faloo
~ptqplrse de:tirs ai'fci. ~a rtiC\~~lldi\d d~ liril!s es:d~ ~'r~on Jurr~eru.dbncii!L En elerlt~
la Cor!e'Supiomi!'!WJlisUqja SaliCI:vU:eilsenleritia 01099'01de'16 de-iliayo de;2Q07. ttP.;
Jaime A.[~'rto: A'rrub.la PaJJcar consider ,quo: este ;po de arras llenen la oonnofatln{dg
3.: Las de re.illlcrncln t1 P.~riil.~.~r:its, q~e soo a_qu.i~ q,u.e se dan con t)!:lntenofOn ff
of'reor a cada u~a de las partll's n re~i'. \lo oosisllr\'oiil c.onrril. ,de'suerle qu_
'qulii11
las ~a l)iih~giidO:_pu~.ila le_lracla~sa ~arcflii~doi!JS y.q~le. lasha'reibld' p,ue'da retrn\a~
;,pagand.o el d~h~ ni otro Cllntr~t~~l .e,. c.. art.: 18~_9):
puo~an 'ri~r~dc'r cfnl dn~lda lacsegun9,~ (C.:.~- art. 1601).' En oJ,vnf'de dn ~ol~tp tne>
i;,?,nlll la pann r\o ~oi!rli sor atipariJ al 'J11ontode la ~resl!iCln prjnCiptit'(O:C., fL,1861):.
' ~.:a .otus.ula penal ha.sido' (!oOnida por rJ' ar1f~Uio 1SS2 dei Cdlgo0Ml como oqtJeJia,lll)
que.una P~<son pa~a;ag\Jrar cumptfmlcnto de u.~a. obllgacrl~. su sufct~,s .~na pin~
et
,que con;jste, 91l d~r ohacer nlgo ,on caso do no j~c~lerO r~lardar 1~ obligaci~n pri~oi~
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.d c;c:omprwe~tn pr.amell~p .re~.~.c.to d.~ ~~,e~~~ ,r~a!os. suj~l~s n_c~.l11 1o'fDJI~ole1J1ne, par;;
la ?la. e!itr~loJensu1 ~la. exlgerala oOn~<i.erne allug3r crcl curnplml~nl~ 'du.lq w~.s.tuol~.r1
legales,.(L..29171!. art, 15: o.a. 214a/B3, y:L, 13M?.002, arl . 62, or~. 20), 6~ lonHr.o sentl~?'
prl~il~gl~n.d.n' el plinaipl~de fe Utilidad li!!Qoi:ial.)' ijcl ljlvOr iillJQIII. priJ~I~n l,a Corte que
rial~ ~~~~/i.d& ~arg~ dqd~s dos:Jlarlii:s, 'J!r mll\td~~. es s.uplehr:, l!SdeoiJ qu~ .f~s P,~rlll~,
pued,en acwd~~ ID que.a bien l.en,g~n, E~ os dom~s'.g<ls.to~ sa at~mJorfl ~ ',IQ~~~lpJJ,I~d9i.r
les o:ontrnintll$..
Contrato de ,c_ompraventa
offiNICiN
0947
El<artfculo 1849 ~el Cdigo Civil rnanlliesta: ::La eompraventa es un contrato oo q~e:una
de las,partes so obliga a dar una cosa y la:otra a pagarla en dlner,o; 'Aquella.se .dice vemler
yestacompar. Eldinero que el compradbr da por la cosavertdidne llama pre.cio".
.P.ara que la.venta .sea perfeeta'y p.or lo tantovaiiUa, hasta que l'as partes se pongan da
a:cuerdo sobre la cosa llendtda y et precio oua:ndo:recae sobre biemrs muebles. Si r.eeaa
solr~e bicMs Inmuebles las P"llf.IB~, lldemasde aeord~r lo{eflllfvo.a fa l:osa.gues.e:v~d.~ ~
..
de lialicle.-..
la c.of(lpravll'nla ~damas cle los re:quisilos generajs que deb re11nir t<idO."COJ\Irl\10\ as.
deeir, ~lfe '~ir parle:i-contratanles Sliil ~e,9.armen1~, ~~~ces.qu:c no est~ ~ e~lr~.Qrono,
.0947.
'250
ElEMENTOS ~SENCIALES.
'.0948
, . Es ne_c~~aridll(& la~ parl~~~<?n\flllal'll~~ ~~.ti\p !f.~ ac~e'ldo $Oliig 11). ~QS~ (ld~Qiillca~ldn.y,
~eflni.~in ,d_ej illmuebiP.) y.el precio. SJ' el"c.~rato no Cl)nh!l!)plaeslbs d.os-~speclo_s pu'ild~
orJglnar.otro'Iipo.de. con'l(enio; Por. eJemplo. Si s~ onile elpreciopliedrtestars.e,e'n pr~~ncia
de una-donacin.
09'49
OTflf.S
., .... Cb'USUlJ\S
...
...
_
e) La' forma'
~io.
.095(!'
~venta y en.gpnfttlto:ctas )os actos queilecten eJ dominio 'de bienes inmuebles -re;
.guleren R~f.l! su', valfde~ e_l O!Qr_gmfenlopol, ~rllu~a-pbllf.a (C.C.,:r\. 1657.).1 La falti1de
oump!lmrento d~ liSie ~~~,lsrl(), g~nera la,!lulfllad d!!l ~oto.
lios ~igule~tes
p_r~venta:
~n
en
~1
) Repr-esentacin de p~rsonas
IQner en.r~er\ta J!?sigui~n!e:
na1ur~tc~: palrfta-sos
..
i!l Si h,Y menare), esto.s d~bel\ onatec:er repres.enrados por ambospadres. salvo
la tn~de. ,l;illoQp ~S.O. lOS P.Cl~f.eS d~St1 p.f!!SenlJ DOpf d.ei' r~QSI(D CiVil e nii(clmfiinlo
$,l!
.SI 'qui~Jl oto'lga,el' P.Ode lyer~UPB,S~CIQt:!ad, .s._e de,bei'criflcli( guo el,on~)ll que lo'llul~n
liqu,eo a.nte qUJ,ll'i\$eDtorgue. h~ga constr qu11 ivo a i<!'VIS)l! l~sprlieba,~ :te.la ex~\enga
de dloha socl~dall y quequi~n lo,wnfiere es su. representante ~ga).
()
Cerlifi~atlo
90 dla.s.
CAS<!iS OEI~MUEBLES AF~CTADOS I::OMO:VIViENDA FAMIUAR
0951
~iiOUISit;III DE lA P~OPIEDAO~Ol!IZO~JTAt
0952
Aun ca ando existe una interrelal:n onJrc la ollclrra de regisJro y.ot cotas1ro, so pre5enrr
casos en qua la ln!IJrincTn,no es aawallzacta en es1~ u[llma.cflr.lna, Por ell11, fls import~
averlglW sl.se hen ~cJu.allza,do'los datos'all y:s1 no, reml,tlr una coplnd ta oscrllurn ~~blle;
olirrespdndlente,para qU~-se lolen los anctalone~ dol ilso, como pUol'lc ser cambio i!t:.
nombre del proptetario,:d.esanglobes, ere.
0953
Debe recordarse que un modelo es una simple gula-y no llena los requisitos ypautas ltt'!
requieren algunps conlratos cuyas estipulaciones sQn ms complotas.
COMPRAVENTA DE BIEJNAAIZ
l,dentlflcacln y ~omparecencia. En la ciudad de ... departamento dn .... ~epbllca :
Colombia, a los .. dlas ilal mes de . de dos m11 ... (200..). ante mi .. nolarlo ... del tfrCII:
de .. " compareci ... qulen se ldenlllic con la cdul~ de cludadan!a nmero - expildiih
en ..1'' colombiano casadolf, con sor;1edad conyugal vigente, domiciliado en esta eluda~
y quien en la presente escritura se llaman\ El. VENDEDOR; y .. quien se iaentillc COIJ '!
cedula de cludadania nmero ... expedida en .... colombiano casado, con sociedad conyUg:.
Vigenlel7l. domiciliado.en esia .crudad, y,quien en adelante se llamar en esta escritura Et
coMPRADOR, los-cuales:dJjeronqua celebran el contraJo deoompraventa que se nge pv
las o&tlpuloolones s1guleiltes
0952
do comprnvon~l
2.5$
la
:arnodnr,nl\lnt.OS por SCIJlira plib)iti, pi~fiO pendieol!f; que,SU dereho QC DI11iQiD 110 astij
.slljeto..a,condiclones resohitorias .no tiene'limUac!ones ni, ha -sido .desmembrado; ni consti
luido en patrimonio de familia, 1! moyfllzad.o .y qve. en todo,caso. se otll{ga.at.saneamiento
de lavenla eonlorme a la tey!'l.
PAR. 1"'-,Declara adems, 'lil V.I;ND.t;D.OR, Q'Je hace en liega de t.inmueble 'objel.o dl
ll~e$e.rit~ c9~H~to ~ p~~- vsalvo por C)aq', P'o ncepl() t!e lrnpu~s.t\1$; it~~s y.c9~triiuc.ln.e~.
inii'~:O'e~~~ rel.oon~.d
ellmpuo~to rd,I~J y c.qmpl~li~(ario's, Q[:coal tr~ _s_idp pajado
por EL V.ENDEDOFI p;u~ :efee.tos.de l.a obloncfn;del couespondlonfe PllZ'.Y salvo,qctar.!,~l
necesario para otorgar el, presente ln<omenlo. ES.entendido ,qu,~ ser.a cargo.del CO~
PR:ADOR. cuatquie1 suma..Que. se cause o liquidea partir da la fedtta. C'on relafn al citado
inmuebleproveriionte decualquierenfrdad nacional. dDpa.rtamcnllll.ymunicipal por.eonceplos
d_~ impa.estos, 'llllia~, conrribuclones, vafor!zaci9lls'o gravme.~e.sde cualquier. cli.~e.
cpn
CQMPROBi\NTES FlSCI\~ES
El yeiicle'dor,
C:C. NP
de
C,C.. N9
El no.tario.
0953
,.
(31
Afectacin o vivienda lamlllar.-la Ley 258 del11 <fe oneto de t996. 1rene por abjrt.o 1
praeccl~n cio 'fa lall)]lla, Jlllm fmpdd11 que la lll!Sa queconsllly~nlo vivionc!D lnmlll111 puedl
sor q,na],~nnd~ o gra~~n por.11no de ,los CriMU9~s o:eom,pa'orcs pb.rtnan~nJns oon delrimonlo de lodn .la famtllil. 'Lo anto/1~1 !ignllico qua nb GD.pundo vondo1 la vwfolld8 !;milla!
$In la lhriia drrlos d.~s enyugos o compnnros.
(4)
(5)
rosoluto1ia tacita.
Sltuaclones
su
.... J 4. EM!lJtndosn <12 condicin osolutorfa, dispone la ley que venlicadaln condlctn,
quiGn lenTa al b.ien est obligado a rosliluitlo, pucHoncr~tamento oxptosa el arlhrulo 1 5~~
dol Cdlgc Clvl q,uo :cumplida la oondloJn rcsototorin , ijebor~ rost~ulrso lo qu~ so ~U
blOIOroclbdo balo ll condicin". v olerla mento esto os el olocto no!lnnl.~uc prod~ccla
condicin res:olutor1a espectodu las p.rtos conlrgtante~. unt yut. .(IIIIPifda 1.11 coo~fcl6n.
En cambto, los elcctos.respeolo do IDiceros adQu]rantes, h~y qua distinguir si eS~ os esten
de 'buena.o d9 mala te, o sea. s le~ian o no oonoclmfento de la o~istoncia do la condicin
resolotolia, como quiera que a tos primeros es alecla 1' los segundos no. E11 electo,
establ9t!! el ortlculo 1547 del Cdigo Civil, en lo lllli! loca con bienes muebles, que ~1-et
quo debe una co.sa mueble a pino. o bajo eondidn suspef!sva oresol~totill.la e~,en~
no habnl detectip de relvndTC:arla (Onl!a torco ros posee doces de buena le~ Por su parro,
el arllculo 1548 lbldcm. en lo qua lioha que ver ton bienes ralees prce4lplua tue-si 'el que
t1nbe un Inmueblo bafo Cndk16n lo enajena-, o 'Jog:ava -con htpote.ca o servidumbre, .no
pod'l~ rcs~l~tse la ooajpnac.in o gravamlll\ sino cuando la condicin constaba en el IR\IIo.
ro~pe:cllv~:llllicrito u oloraRdo po1oscrllura oblica-.
0953
A la luz do la llrma norma rranscnla. mherese qu.: euando una persona Ueno un bien In
mueble bajo condicion resolvrona y, por dems. la condicin cllnsla en elttulb rltibldam~l11e
r~gtslla!lo. la. ~ood,cfn produce sus efectos aun ~o~tra los terceros quo hublcrC!l adqmrro
dqrechos sobre elm:om,o.I!Jen. pues en lates c]rcun~tat11las los .tarc~~~s y~ ~o Jle Sllf.IIOn
tr~n l,lmpa~de& P9r.Ju.lwona le, c()mo ~ulera. q~ ~c.tu~rpn a ~nblendos da ht cxislenea ~e
In condicip re.solutqlia y. por tal vfrtUd1hn q~edado coocadqs en lgua s!hJtliiliJ <ue el
tJrlrner adquirenl!!-sub oonditlons, o soa, que qu!lfi~n obligados n las res1iltJconesa q~
tiono derecho el llcncliclario de la resolucin.
S. Segun los al~>ances dol articulo lo48 del Codtgo CivJI. Is condicin rcsoi~Jono cogsta en
el titulo no solo cuando expresamonlelo han conven(dQ, como cuando Ale vende ur prnd10
a e con dos aiios de pJa1o para pagar et precio, eslip~llindoso ~dl'll!ds que si no lo paga
en dicho trmino el contrato de compriiVenta quedara reJ.ueho por ese hec~a.jlno !l!mbriil
cq~ndq je venda e B el lnpueblo cor dos nos de pla,zo parnpngor el ptcclo. pluo e.sle
quo llCIII.~ID en lil c.$critura.
Si oqn 'posl~riotiaad y estando pcndl&n.to la;t oMTcln rosoluloron.el bien lo adquiere un
tercero, afcum~lfrse- tu~go't condicin, y tener esre.conocrmlonto de la nxrst.:ncra de la
mlsma, quoda expuesto a los etocios do la resolucin.
6. Por el contrario. la condlcln no consra en el tirulo y. por e11de, na aleda a tos terce
rot adquirentes de un bien ral, cuendo es oc:ulla, o sea, cuando no se exterioriza, ~mo
suude Cl1 ut Evento de que en la as~:~lfura pblica contentlva dal contrato de comprS\'eniB
el vendedor A d~lara haber r~cibldo del comJlfadQr B el monto total del poecio del bien,
~uando cteriJimno oo tuo asi. En esta hlpte!i~ a pasar l!e la declaracrn escrituraria
sobre di p~go ~el precio por el COIT\prndor, exlsre una ccndici6n resofurorla tdarla, puesto
qu~ oate no na cumplido con'sU obligacin de pagllJ' el precio: omporo. es ocult~. pooq~q
no eonGln'en ol ii\ul'Q~witure pbllca inscrita .y, por laoto, los tnragros adqlronto.s no
podlan onterarse do su cmslencra, lo ounl se i ra duce rrn que, en tales alrc~nslancias, no
los alacta la resolucooo:
7. lo hosta aqul cx:puesto parmile concluir que la condicin resohJJria o~pres.a o la tidta
aparente, cuando consta en el titulo escriturarlo. la resolucin dol negoci o lurldico afecta a
lo;totceros adqufrenlllS. Aconrr.vio $Cnsu, sila condicin resolUtoria C$lcila oculta. como
suudoon ol cempl tUmamente sealado. sorreae. entoncos, que como evtdentemente no
aonsra o apare;:n~ el liMo y. por ande, os dasconocldafJ&ra tos lerceros subadquuentos,
os ros estn do buena,fa y. al curnpllrse In condc,n. SIB elecTos en lorrna a(g~IJ4 puedo
aloctatlos, sesn el alcance e tntohgoncla dol niHculo 1548. del C9dlgo Civ[l ...'.
LBCort~ Suprenta ,de ~u~lfcla varl$U Jurlsprtidoncfa COII r~laciin a lo coinprlivcrila.da b!Ein
embargado. sogri'na Crto; tanlo el contrato climo-f tladicln son absotulaiMmgnulos
por lener la venla.de bien embargado objolo lliello.
Para pcrlecc<onar por escrilura pbliu un conllato d~ comfl!9\'enla sobre bien embargtlo
se deber pattarque la tradicin que en deroc~ocolomb:ano se electua mediante !!1 regio! ro
del instrumento se har cu~ndo ta casa lleya sic!o d!!S"..mllargada (se sujeta la obligacin
~ pl~zo ll1determnado), o e~ ol !,'liSO do que el ue-z to aurorfte o el aooeodot tonsienta ;n
olio (se sujo la la obllg_acfon a una condicin).
(7)
Q953
(8)
(9}
lral ..
'-'y
:0,95~
257
Avalo de inmuebles
1001
srNTESIS: El coeficintc. de copro~\la.d o porcentaje depar\Ic1paoi6n de cada
unidad privada en la copropedad, se calcula con base en el valor de calla una. En
este capitulo se relacionan los principales aspeclos a tener en cuenta en la real!
zacin y presentacin de avalos de inmuebles urbanos, c.on las consideraciones
necesarias par unidad~ locallzadas en conjunlos de propjedad horizontaL
1002
Es el valor es limado de un inmueble 11n un momento detonmnado. obtenido como re;sut
tado de una fnvesUgacln meldica.
PRECIO Y'VALOR
.1003
1004
Eota definicin dot valor de-un Inmueble se de!le11 tener en,el!e~ta factores fntrfnsecos o
ffsicos qu~r.tienen que ver directamente con al lnmu.eble Pllmo son 1~ distribucin, e(slado
de aonseil'iapfn, ele., yIBCtO/esextornos.comolas ragtamentaCones do US.OS y ~tbansmo
que alectan t lnmuobte o el estado del mercado inmobiliario.
1005
los mollvos que inducen a una persona a soficitar un a~o son mOI(Iptes y variados.
pero entre los principales ~odemos citar tossi~uienles:
a) Oua.n:l(ijse compra o s~ vende un Inmueble ~ so qylere determinar.su justo precio.
b)' Cuando se va a otorgru un crdito con garntfa hipotec-aria se hace nll'cesario. para
el acreed(){ conocer el precio del inmueble a hip_tecar.
1005
1006
... ~)'
1\~gecto~:genera.la~,llel 'bienav~tu~a.
..~irecc_ion y li.nd~rQs.
b) Descr,lpclh da ia propiedaa, :, e~te,!ipar\Mia~atlador-d~~e P.r<is~nlar,l~ranc~J~'I~
carncleristlcas.generales del inmueble, .es d.eG.ir. su;,tipo, tamao. dependericias Y. demi.'s:
e) Aspectos-jurdicos: El'avaluadordeber meACionar aquellos aspectos del inmueble
qiJD limitan el derecho.de propjedlld.e;cualquier.otracondicln que pueda incidir.en.su va
lor;.como sO'nla. existencia de sar~idumhros. hlpolacas, alectactonesvlale-s ode ser.vlolo>
P.tblicos;y d~m~.
.
.
d)' 'Mjetos. urbariisllcos y arqullectonlos. El lnfonnBaebtir\!ionrener lasnartlis
Urb~nlsJiCj\$; la Jl:osbllfdq yCalfdd' d!it!OS seivJciiOS p,bJlC,OS, red vial y 80!0100 lir~Bd'
en general.
e) .Manifestacin de cualqular lnlerrlsexlslentec,eootemp!ado.pqr el av.~lua~or, a.Htulo
persona~ que pueda incidir :en la determinacin d~l precio. F!or eJemple, si el avaluadon
es .socio dauna.oompaa que teojja interl}s en-adquirir el inmueble Jo debe manifestar~
asl' comotuaJquier ol.lo Jntehls' econrJico~ comercial o qoopor vinoutos de.patentesco o
tllu .
'1005
Av~lu~ de nmUebl~
AVALOS ADMINISTRATIVOS
1007
la
de f9SS, y en general, todos aquellos que no sean para compra volunforla o cxpropl~cin.
regulados por Jos artculos 10. 11. 12. 18, 27 de la Ley 9! de 1989.
1008
AVALOS CATASTRALE~
1009
METOOOS DE AVALO
1010
1010
a!
.o) Mtodo de renta. M~diante el ou~l ie~det~mlln~ valoplo un. P.re~_ro..c~)l D~S!lBO'Iil
rentanel:rala rasa-dointers o:capllalizacn./egal.eQta-econom"la, !'?n:Js t:a~q.s 1111d'ondli
Mtodo roeslduaJ .Es el que busca estab.tecer al vajo:r Cilrri~rpll rfel:bl~n. nQrmah
mente para eltermne, a. patttr de e.slimar el morito to.tal de lsNentas de .un proy&ct.odo.
co.n.struccin, acotdacon la reglamentacin uFoanfs~ca v!gejlte y de conlonntdad con.al
d)
de consuuccin.
'
'1011
El siguiente modelocorresp,ond s.Ja inlormacin qpe dabe contener el.avalo deun i
mueble smnelldoaresimellde propiedad horizontaL Se incluyen alg~nos dalos supuestos
'
La avaniUa
ViJ15 d j;tlJ~l
b!;c~ .corpple1os.
nivqt.fu!hd
Jnfra~stfuotli!~ utb-anlstica
Bu~n~.
,V las
.Andenes!
SarGinetes..
En.Mnorclo, blfeneslado
;l;l"':'braoofilblieo
En-M~n estarlb
Tinn~rle ~~bllco
CAI'i"A~fg)IISTlllAS O~llE~AL~
op~grol/11.
Clirr~l1lonlil.s
DEl TERRfNO
Pla'~a
~.errad ":011
2lll
Avaluo da klmutl>IIU
GeneraltdaJle;
reas do coostrucciO: p<tvaoas
62.30""
Fuonta
Escn:ura,tJ' _
N~moro do
tle fqclla
edad de la trl!hctfn
Cioeo:to~
Ellado de cSeiVllti<I
Suar.o
Cote,goria de aiatr.Jdos
Jlumt
ESPECIFICACIOIIES DE'l~'OIISTOUCCtOtl
C111onlacjn
Es1t~~~:Me
l.tampostoria:
'Venli}lll'!fi:t
.En Alumnto
Puonas
Esc~leras
En tableta cefam:ea
DESCRIPCIII DE ACABADOS POR DEPEIIDEIIC1'4
PI!DS,
!JUlOS
T~~ho~
l.lueblls
Eq;;,pos
EOUIPAMIEIITO COJAUIIAL
Porlatia
Si
Co!adurfa
SI
Citlooos
Si
. 1011
262
'
~an~~ -e.rd~}
Si:
:s,
Si
fl~~O!I)()c!n.dc. ba$Ur.s
EQUIPI\M.IEilTO COMUNAL
1
~ uipo hl.dfunco . Ue
SI'
prosln
No
SJ
SEI\VICil)S P.BUCOS
..
1s;,
Ar.ueduolo
A\!!lllllnrl!lo.do
'Sl
~er,gia alorrioq
si
Red do loltonos
SI
Oo~ t21
"G~~
'
SI
dOmlr.l Oatlo ;
1. Informacin basloa:
.Tipo. fe lnme~l: AP.arlainenlo ~" qulr\l!! p.i511, !lOr\junlo baiD' rgimen d.e prolited.a_a
Mrlzol)).nt
Dlrec.~rn':
ltical: Usllquh.
26l
2. Titulacin:
Tilulos adquisicin: En el certlfl~~do de tradicin y Obl'ltad que corresponde a la ma
trlcula lnmobfliarla N2___...., consta que el aparlamentD fue adquirido por
pot
o.oniprav~nta reatll.tll)a al sejjor .
1 transaccl_n.~yequed' consignndli en la ~sorltura
Nq_ _ de lecha
tle la Notarla N _ _ del circulo de- Follo de matricula inmobiliaria: - - -- - -3. Caractersticas generales del sector:
Pellmltacin del sector: Indicar los barrios adyacentes o tas zonas de inters_
Actividades predominantes: SI es residencial, comercial, de negocios. Industrial, ele
Vas de acceso e lnOuencJa del sector . - - - -V!a !rente al Inmueble: - -- - -4. Coraclerfsllcas g~nerales del inmueble:
rea, dlmenslonwy llndorost i\rl!a
nt.. ~<>.e_lclijnle d~. copropiedad,_
,_ _
~~; Underos: por el' Norte
. por el Sur
., por el Oriente
por el Occidente
(se pueden tomar delcertificado de llberlad o de la escri.tura
de reglamento de propiedad I1Drlzon1a1.
Especificaciones cons1ructlvas:
ma.de'ra.
've.rii:!nerfa: En aluinlnioo.olor.b.ra~~Jlar;plntefa do m~!lera: Mirt:P'~ Y P4Cf.l~?. d.~ Glirriu_nlf<~Ci.~ V:.9ipSj!fS ~"madera e~ :~~
cl~set:rzurin con :;.a]iin,e~ y r:eRisas ~n n1~~;:.~;; ~llof.a'en e~uqlo; rnu.ebfes allo y b~J;;
d,c cocina terminados en melaminito; mueble de lavamano.s.en los dosbaiios coo l~>ae-
fibra de..vidrlo,
equlpos:0alentador. de pas.o a. gas, es lula con dos hornillas ol'llotrlca>y:dos a.gas, eX,
jralorde olores efclrico.
7. Se.r.vlcios pblicosdel Inmueble:
..
B.
ons.lderaclones gen11rales:
~~e~e,puno se onsignan geill'_ralmente las conclusiones dst anlisis del sector, .lasliond,li:lc\of!S nllrles tlel lfnii~'do, ..el p:recio 'promediod meicdo' para 'ninu.bles. simllai..
.res y ia~;~aracte{is119a m~s relevante~ del ln'mu~ble que se hari,~nl~o i!\i' ueiitt pari lli
dei[~fol()n.dgJ ~vlliQ.
1011
Avalt.'o ...
clo' InmUeble$
..
9>
r<.valo . ecmerqi_a_l,ceillflcacn:
un .v.alorco
merclnl do:
1,und. _ _ _ _ _ _ _ __
Valor garj!)e,. cublerlo: S- -- - - - - -YaiQr ltl.ayaio: S- - - - - - -- -SON: :(valti>r .~" l!ilri'ls del valot'del avahlo total)'
f0:1.2,a l06j
(IOJetY.#dOS.
1Q:11