BOLILLA I

1_ DERECHO REAL Ubicacin de los derechos reales en el CC. El libro III. Mtodo de Vlez:
Vlez adopta el mtodo de Freitas, tomando el criterio de clasificacin del jurista brasileo. Como consecuencia de ello, el CC
argentino presenta tres mbitos bsicos:

El de los derechos personales en las relaciones de familia

El de los derechos personales en las relaciones civiles

El de los derechos reales

Los primeros atienden al desarrollo y proteccin de todo el hombre y hombres. Su contenido no es apreciable en $. Son
relaciones extrapatrimoniales extraas a los bienes.
Los segundos atienden a las relaciones econmicas entre personas. Son apreciables en $, y como bienes, integran el patrimonio
d las personas.
Los terceros, atienden a la creacin de relaciones econmicas entre las personas y las cosas. Son apreciables en $ e integran el
patrimonio de las personas.
No existe en el CC una definicin de derechos reales en sentido cientfico. Sin embargo, el artculo 2503 del mismo implica una
definicin por extensin:
Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros
derechos reales o modificase los que por ste cdigo se reconocen, valdr solo como constitucin de derechos personales, si
como tales pudiesen valer
Es decir, que solo el congreso nacional, actuando como legislador de fondo, puede crear derechos reales y tipificar su
contenido. En consecuencia, en el derecho argentino, existen los siguientes derechos reales:

Al comienzo del libro III del cdigo, Vlez hace una nota al pie en la que explica el porqu de la metodologa usada para
redactar sta parte del cdigo.
Al hablar de las cosas y de la posesin antes que de los derechos reales, seguimos la opinin y el mtodo de Mackeldey,
porque las cosas y la posesin son elementos de los derechos reales.
Para el citado autor ambas figuras son elementos de los derechos reales: la primera, como objeto de dicho derecho. La segunda,
como poder de disponer fsicamente de esa cosa, concretando en ambas la posibilidad legal de actuar sobre la misma, que es lo
que configura al derecho real.
Mackeldey deci: Derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida por razn del mismo a nuestro
poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos los conceptos (refiriendose al dominio y condominio) o bajo algunos
solamente (se refiere a los dems derechos reales)
2_ Concepto de Derecho Real:
El dr Allende da la siguiente definicin: Es un derecho absoluto de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de
orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo
para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas al ius persequendi y al ius praeferendi.

Absoluto: Porque su oponibilidad es erga omnes

Patrimonial: Ya que son susceptibles de apreciacin econmica

Sustancialmente de orden pblico: porque estn vinculadas al plexo de principios de orden superior, para
mantener armnico el orden social, y que por ese motivo, sus normas no pueden ser dejadas de lado por la mera
voluntad de las partes. Ahora bien, esto no significa que TODAS las normas relativas a derechos reales sean de orden
pblico por eso dice sustancialmente- ya que existen reglas que revisten un carcter supleatorio

Sujeto Activo: Las personas fsicas o jurdicas

Objeto: Las cosas ciertas, determinadas, en el comercio y actualmente existentes. Cabe aclarar que el derecho
real puede recaer sobre toda la cosa o solo sobre una parte de ella.


Relacin inmediata con la cosa: El derecho real establece una relacin de seoro sobre la cosa, el titular
puede extraer el beneficio de la cosa sin necesidad de ningn intermediario

Publicidad: Para que sea oponible a todos, debe ser conocido por todos. La publicidad se da por dos sistemas:
la tradicin y la inscripcin.

Sujeto pasivo y su deber de abstencin: Toda la sociedad, sobre la que pesa un deber de abstencin,
consistente en respetar el derecho del titular
Nocin clsica: Delombe dice: Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de
tal manera que no se encuentren en ella sino dos elementos: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el
objeto.
La concepcin clsica establece una distincin intrnseca entre derechos reales y personales: los primeros crean una relacin
directa, inmediata, con la cosa que es su objeto y de la cual el titular puede sacar provecho por s mismo. Los segundos tienen
por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestacin) y la cosa es
solo mediatamente su objeto
Pothier llam a los primeros ius in re y a los segundos ius ad rem

Tesis personalista o de la Obligacin Pasivamente Universal: La concepcin que distingue los derechos personales de los
reales fue objeto de severas crticas. Kant dijo que todo derecho es necesariamente una relacin entre personas.
A partir de esa idea, se constituyeron teoras que atacaron a la clsica, pues una relacin jurdica siempre se establece entre
personas y no entre persona y cosa.
Del axioma anterior deriv la definicin de derecho real como aquel que establece una relacin jurdica entre persona como
sujeto activo y todas las otras como sujetos pasivos, relacin que tiene la misma naturaleza que la de las obligaciones
propiamente dichas: la obligacin consiste en abstenerse de todo acto que pueda perturbar el ejercicio pacfico del derecho por
su titular.
En resumen: el derecho real debe ser concebido como una obligacin. De all que la idea en la teora clsica- de que la
relacin directa de la persona con la cosa es jurdicamente insostenible, pues los vnculos jurdicos se anudan entre personas: El
contraventor no podra ser condenado si no estaba previamente obligado. Es por eso que la concepcin clsica sera absurda, ya
que equivaldra a imponer una obligacin a cargo de una cosa y a favor de una persona.
Se sindica a Planiol como el creador de esta teora. Su crtica es que seala como propio de los derechos reales, algo comn a
todos los derechos: el deber a cargo de la sociedad de respetarlos, adems, desprecia lo que es propio de esta clase de derechos:

el seoro del titular sobre la cosa. Por otra parte, esta pretendida obligacin no es de la misma naturaleza que la de los derechos
creditorios, pues no tiene naturaleza patrimonial. Efectivamente: si yo me obligo a no hacer algo, me privo por ello de un
derecho que me corresponda; pero el hecho de que deba respetar los derechos reales de los dems, no implica la privacin de
ninguna facultad por mi parte
Tesis Institucionalista: Institucin segn esta postura- es un grupo social organizado. En ella suelen aparecer situaciones a
favor del grupo, especialmente la relacin del hombre con las cosas. Reiteradas en el tiempo, estas situaciones se objetivizan y
se convierten en derechos, que permiten hacer respetar por terceros y por los propios miembros del grupo: habra nacido un
derecho subjetivo.
El derecho subjetivo individual es un reconocimiento de la institucin a favor del individuo. Para hacer respetar estos derechos
existen dos clases de normas: las constitutivas del derecho disciplinario aqu ubicamos a los derechos reales- y las
constitutivas del derecho estatutario aqu se ubican las obligaciones y los contratos-.
Teoras Realistas (Patrimonialistas): Estas al revs de las clsicas- quieren reducir todos los derechos a reales. Gaudmet
expresa que el derecho obligacional es un DERECHO SOBRE LOS BIENES, la diferencia con los reales es que no pesa sobre
una cosa determinada, sino sobre un bien entero.
Jallu sostiene que el derecho obligacional es un DERECHO SOBRE LAS COSAS o conjunto de bienes del deudor. En efecto,
el derecho obligacional, en la ejecucin forzada, recae sobre el objeto o subsidiariamente sobre el patrimonio del deudor.
Segn Gazin, el derecho de la obligacin es un derecho real, indeterminado en cuanto al objeto material sobre el que reace, que
son los bienes del deudor, integrantes de su patrimonio, que es la prenda de todos los acreedores.
Las crticas a las realistas son: 1) No recalcan la diferencia entre los derechos reales y los creditorios, 2) Enfocan la obligacin
al momento de incumplimiento, que es cuando recae sobre los bs del deudor, cuando en realidad, es comn que las obligaciones
se cumplan.
3_ El sujeto y el objeto en las relaciones reales. Concepto de cosa y bienes
Bienes: Conforme al art. 2312 CC: Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El
conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio.
Para nuestro derecho positivo la palabra bien tiene dos acepciones:

Una amplia, donde bienes es igual a cosas

Una restringida, donde es igual a derechos patrimoniales

El patrimonio estara compuesto, pues, por cosas y derechos. No seran las cosas las que integran el patrimonio, sino los
derechos que se tienen sobre ellas (es lo que afirma Vlez) El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus
derechos reales y personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir como bienes. Hay que tener en cuenta, como
dice Salvat, que el patrimonio no solo comprende la parte activa (derechos), sino tambin de una parte pasiva (obligaciones).
Cosas: Conforme al 2311 CC: Se llaman cosas a los objetos materiales susceptibles de valor (antiguamente el cdigo se
refera a objetos corporales, fue reemplazado por ley 17.711 por ser demasiado estrecho, ya que solo lo vincula con lo
palpable, no comprendiendo a las energas extrahumanas). La reforma agreg que: Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y las fuerzas humanas susceptibles de aporopiacin.
Clasificacin de las cosas: Los romanos clasificaron a las cosas en corporales e incorporales:
Institutas: Se dividen tambin las cosas en corporales e incorporales. Son corporales las cosas tangibles, como un fundo,
cuadro, vestido, el oro, la plata y otras innumerables cosas. Incorporales son las intangibles, como las que constituyen un
derecho, a saber: la herencia, el usufructo, o las obligaciones de cualquier modo que se hayan contrado
Generalmente el derecho se confunde con el objeto, ello se da con mayor frecuencia en la relacin de dominio, por esa
confusin, por ejemplo en caso de usufructo se deca: -esta cosa es ma- y no sobre esta cosa tengo un derecho real- De all
que Gayo haya considerado al derecho de propiedad como corporal:

Segn lo dice Vlez en la nota del 2311, se aparta de la concepcin romana que acabamos de ver, denomina cosas solo a los
objetos materiales susceptibles de valor. El codificador, para tomar sta decisin se bas en Freitas. El brasileo expone en una
nota de su esboo: () Por el derecho romano se dice que las cosas son corporales o incorporales, nosotros decimos que las
cosas son siempre corporales, y que los objetos de los derechos pueden ser corporales o incorporales. Son corporales cuando
son cosas, e incorporales cuando son hechos ()

Por otro lado, el 2311 alude a la susceptibilidad de tener un valor, para Freitas el valor se mide por su apreciacin
pecuniaria, o sea, en relacin a una cantidad determinada de moneda corriente. Para Spota, la palabra valor debe ser entendida
en un sentido amplio, es decir, no solo con referencia a su valor econmico, sino como la idoneidad para desempear una
funcin econmica y social.
Para que una cosa pueda ser objeto de derechos reales, la cosa deber ser actual, existente, adems deber estar dentro del
comercio
En nuestro cdigo las cosas se clasifican as:

5_ Rgimen Legal. Enumeracin de los derechos Reales:

El cdigo enumera en dos artculos a los derechos reales que admite: el art. 2503 y el 2314
Dice el 2503: Son derechos reales:

El dominio y el condominio art. 2506 y 2673

El usufructo atr. 2807 y 2808
El uso y la habitacin art. 2948
Las servidumbres activas 2970
El derecho de hipoteca -3108
La prenda -3204
La anticresis -3239
La superficie forestal

Por su parte, los distintos artculos del cdigo nos brindan la definicin de cada una de las figuras antes mencionadas.
La ley 25.509 regula en 11 arts. El nuevo derecho real que e incorpora a los admitidos por nuestro derecho positivo: la
superficie forestal.
La inclusin de la superficie forestal en la enumeracin del 2503 ha sido criticada por dos razones: 1_ porque la enumeracin
del 2503 no agota el elenco de derechos reales admitidos y 2_ porque, en todo caso, hubo de inclursela inmediatamente
despus del dominio y condominio, y antes de los derechos sobre cosa ajena.
Hay autores que plantean la cuestin acerca de si este art. Es enunciativo o taxativo, Marini de Vidal dice que el planteamiento
carece de sentido, ya que no solo del CC surgen derechos reales, sino tambin de la ley, como por ejemplo la de propiedad
horizontal, warrants, hipoteca naval, etc.
El numerus clausus: Significa numero cerrado y se materializa en el art. 2502 Los derechos reales solo pueden ser
creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales o modificase los que
por este cdigo se reconocen, valdr solo como constitucin de derechos personales, si como tales pudiesen valer
La razn de esta disposicin fue la preocupacin de Vlez por evitar la multiplicidad de derechos reales. En una poca esto fue
admitido, y caus muchos daos y pleitos. Haba casos en que una persona era duea de una finca y otro era dueo de los
rboles que all estaban, o uno era propietario del pasto y otro de los frutos que stos producan. Lo que dificultaba la
explotacin de los bienes y ms an, su enajenacin.
Los actos y contratos particulares no podrn derogar la disposicin del artculo, porque la naturaleza de los derechos reales
() est fijada en consideracin al bien pblico y no depende de la voluntad de los particulares
Creacin. Intervencin del Estado. Lmites a la autonoma de voluntad: Debe quedar en claro que el sistema de numerus
clausus es desde el punto de vista de las partes, pero no del legislador, que puede crear tantos derechos reales como crea
conveniente.
Es decir que no hay ms derechos reales que los enumerados en el CC y los creados por el Congreso de la Nacin, las partes
solo pueden modificar la regulacin legal cuando la ley le autorice, creando una enorme limitacin la autonoma de voluntad.
Es la antitesis de los derechos creditorios, en los que la autonoma de voluntad es regla y la ley supletoria.
No quiere decir todo esto que los derechos reales no puedan tener origen en un contrato, pero en estos casos, las partes se
limitan a hacer nacer al derecho real, ya que sus caracteres y reglamentacin estarn predeterminados.
Ahora bien, hemos dicho que esto es as en tanto y en cuanto la ley no disponga lo contrario: el art. 3000 CC. Es un grave
puntazo al numerus clausus, en materia de servidumbres, ya que consagra la atipicidad de las mismas, brindando amplio
margen a la autonoma de voluntad.
6_ Derechos reales fuera del cdigo.
Propiedad horizontal: Es el derecho real de propiedad de dos o ms personas sobre un inmueble edificado, por el cual cada uno
tiene un derecho exclusivo sobre determinados sectores independientes y un derecho comn, establecido solo al efecto de hacer
posible el primero sobre los restantes (ej: departamentos de un edificio)
Superficie forestal: Derecho real autnomo sobre una cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de
la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hace propio lo plantado o adquirir la
propiedad de plantaciones ya existentes.
Warrants: Es un ttulo a la orden que acredita haberse dado en prenda mercaderas depositadas en almacenes generales (del
fisco o de particulares). Equivale a un certificado de depsito. Son negociables, endosables y transmisibles, su endoso produce
la transmisin de propiedad de la cosa a la que el certificado se refiera. Puede ser agrcola o industrial.
Hipotecas con caracteres especiales: Letras y pagars hipotecarios
Hipoteca Naval: El derecho real que se constituye sobre un buque de ms de 20 toneladas (en todo o en parte), en garanta de
un crdito en dinero, sin desplazamiento del buque al acreedor. Los buques menores podrn ser dados en prenda. Debe
formalizarse por escritura o instrumento privado autentificado y ser oponible a terceros a partir de su inscripcin.
Hipoteca aeronutica: Derecho real que se constituye sobre las aeronaves o sus motores, tampoco hay desplazamiento de la
cosa al acreedor hipotecario. Puede recaer en todo o en parte, o incluso en una aeronave en construccin, siempre que se
encuentre inscripta. Debe formalizarse por escritura o instrumento privado autentificado y ser oponible a terceros a partir de su
inscripcin.
Debentures: las Soc. Annimas, las en comandita por acciones y las del estado pueden recurrir al crdito pblico contrayendo
prstamos contra la emisin de debentures, que son ttulos al portador, endosables. El ente que emita los debentures debe
celebrar un contrato con un banco fiduciario, que representar a los futuros tenedores, y desempear el papel de mandatario.
Prenda con registro o sin desplazamiento: En garanta de pago de cierta suma de $ o de cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones a la que se fije un valor o precio de mercaderas vendidas, el dueo o un tercero afecta bienes muebles o
semovientes y frutos o productos, aunque estn pendientes, o inmuebles por su destino, que queden en su poder y que deben

inscribirse en un registro especial. El deudor o terceros pueden industrializar o usar los bienes muebles afectados. Esta garanta
otorga al acreedor un privilegio y garantas legales de gran eficacia, como la ejecucin rpida, subasta pblica, liquidacin, etc.
Derechos reales no autorizados. El art. 2614 CC. Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos
enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de 5 aos, cualquiera sea
el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna.
Con respecto a este art. Se ha presentado el problema de determinar cuales de esos derechos all nombrados son prohibidos y
cuales permitidos por 5 aos. Respecto a las vinculaciones no hay duda, su constitucin est prohibida. Tampoco hay dudas
respecto a las rentas, se las permite mientras no exceda los 5 aos. Pero con referencia a los dems hay disidencias. La doctrina
mayoritaria concluye que se permiten los censos y las rentas por el trmino de 5 aos y los dems estn proscriptos. Ya que la
renta y los censos para nuestro derecho son sinnimos.
Los derechos reales proscriptos son:
Enfiteusis: Es el derecho real de cultivar un fundo y gozar de el de la manera ms extensa, en forma perpetua o por muy largo
tiempo, mediante el pago de una renta, generalmente anual que se debe abonar al propietario
Superficie: Es el derecho real en virtud del cual es concedido el derecho de construir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo
construido o plantado (con indep. De la propiedad del suelo), o de adquirir una edificacin o plantacin ya existente en forma
separada de la propiedad del suelo.
Censo: Es un derecho real sobre cosas inmuebles, constituido casi siempre por contrato, y resulta del cual una de las partes
llamada censatario debe abonar a la otra llamada censualista, generalmente en perodos anuales, un determinado canon, en
dinero o frutos.
Vinculacin: Implica la sujecin de un bien raz a la propiedad de una determinada familia o de determinados sucesores en
forma perpetua. De ello resulta la inalienabilidad de los bienes e inalterabilidad en el orden de suceder, quedando los bienes
vinculados fuera del comercio y excluidos de la prenda comn de los acreedores.
El mayorazgo es una forma de vinculacin perpetua. Esta institucin de raz aristocrtica, est destinada a mantener los bienes
dentro de la misma familia, fue abolida por la asamblea del ao XIII. Otra forma de vinculacin es la capellana, que consiste
en la carga de celebrar misas en cierta iglesia en memoria del causante y a cargo del que posee el bien afectado, adems de la
carga de pagar el canon al capelln, que es el que debe cumplir la carga de realizar la misa.
El art. 2614 ha sido objeto de severas crticas:

Es ilgica la existencia de artculo, por ser superflua, ya que se adopta el principio de numerus clausus

Es incoherente, porque no solo los derechos expresamente prohibidos no pueden crearse, sino todos los que
no est expresamente permitidos (por lo que el art. es intil)

Una correcta metodologa exigira que los censos figuren en la enumeracin del 2614

Debido a la inexactitud conceptual, los censos quedaron en desuso

Valor de la constitucin de derechos reales suprimidos El atr. 2502 segunda parteQu sucede si pese a lo dicho se constituye un derecho real no permitido?
La solucin viene dada por la segunda parte del 2502: esta constitucin es nula, solamente si pudiera valer como constitucin
de derecho personal tendra relevancia jurdica. Ej: una servidumbre no puede consistir en una obligacin de hacer, para el
titular del fundo sirviente. Si llegara a pactarse tal situacin, ello importara solo una obligacin personal del contratante, sin
transmitirse a los herederos del fundo.
Otro ejemplo lo de Vlez: Si se hace un contrato de enfiteusis, valdr solo como arrendamiento y durar solo por el tiempo que
deba durar la locacin
Mariani de Vidal Critica esta solucin del cdigo:

Los contratantes no tendran las mismas obligaciones inherentes a la locacin

Si bien es claro que los contratantes debieron haber conocido las disposiciones de la ley, mucho ms simple
hubiera sido declarar lisa y llanamente la nulidad de tales convenciones, con los efectos inherentes a la nulidad
7_ Casos Dudosos:
Posesin: Se discute si la posesin es un hecho (Savigny) o un derecho (Ihering). Y aun encasillndolo como un derecho,
algunos piensan que es un derecho personal ya que engendra acciones puramente personales- y otros como derecho real ya
que ven la relacin directa entre el poseedor y la cosa- Para otros es de naturaleza mixta.
Locacin: Para Vlez es un derecho personal: El locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma independiente sobre
la cosa, ya que en esta relacin se interpone el derecho del locador. Algunos errneamente dicen que la locacin es una oblig.
Propter rem.

Hipoteca: No existen dudas de que se trata de un derecho real, sin embargo se ha sostenido que es un derecho personal, dado
que no exista relacin directa e inmediata con la cosa por parte del acreedor hipotecario. Se ha dicho tambin que, recayendo
en verdad el derecho ms bien sobre el valor de la cosa que sobre la cosa misma (al acreedor puede hacer vender la cosa),
sera un derecho real de segundo grado. Tambien se ha dicho que es una institucin de carcter procesal, diciendo que se trata
de una accin ejecutiva reforzada.
Privilegios: El juego de los privilegios tiene lugar en caso de conflicto entre por lo menso dos acreedores, el cual la ley
soluciona otorgando a uno el derecho e percibir su crdito antes que el otro. En caso de no existir privilegio, ambos acreedores
cobrarn a prorrata, por ser quirografarios. El cdigo clasifica los privilegios en generales y especiales. Los que dicen que se
trata de una figura del derecho real fundamentan que el privilegio grava a la cosa.
Sin embargo, los que afirman que es u derecho personal dicen que:

el privilegio no implica una desmembracin del derecho de propiedad

el acreedor no cuenta con derecho de persecucin

porque en el caso de privilegios generales, es absurdo hablar de derechos reales ya que los mismos recaen
sobre cosas determinadas
porque siendo los privilegios accesorios a los crditos, siguen la naturaleza del principal

porque no se encuentran enumerados

Derecho de Retencin: Es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar la posesin de ella hasta el
pago de lo que le es debido en razn de esa misma cosa. La mayora de la doctrina coincide en que no se trata ni de un derecho
real ni personal, sino una simple excepcin procesal de tipo dilatoria, cuyo efecto es que no se puede desapoderar de la cosa al
retentor mientras no se le pague lo debido.
Derechos intelectuales: Si bien algunos consideran a los derechos intelectuales como una especie de propiedad, es decir, de
derechos reales, Marini de Vidal dice que esto es insostenible en nuestro derecho, ya que los derechos reales tienen
necesariamente por objeto una cosa.
Obligaciones Reales o Porpter rem: Se trata de obligaciones, pues tienen un deudor (un sujeto pasivo individual y no
universal) que debe una prestacin determinada, pero puede liberarse abandonando la cosa. La similitud con los derechos reales
se da por el hecho de que la calidad de deudor o acreedor depende de una relacin de seoro con la cosa: se es deudor o
acreedor en tanto esa relacin de seoro subsista. Si ella se extingue por cualquier causa que no sea imputable a la culpa del
deudor, cesa tambin la calidad de deudor o acreedor, que queda a cargo del nuevo titular de la relacin sobre la cosa, quedando
desobligado el primitivo titular. Su origen es exclusivamente legal.
La cuestin en nuestro cdigo parece ser contradictoria:
El art. 497 parece negar su existencia: A todo derecho personal corresponde 1 obligacin personal, no hay obligacin que
corresponda a derechos reales
Pero otros dos artculos, el 2416 y el 3266 parecen afirmarlas:
Dice el 2416: Son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas
determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada
Por su parte, el 3266: Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la cosa misma, pasan al
sucesor universal y la sucesor particular, pero el sucesor particular no est obligado con su persona o bienes por las
obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida.
Sin embargo, Mariani de Vidal, al interpretar el artculo 497, concluye en que en realidad, no constituye el art. un impedimento
a la existencia de las oblig. propter rem, puesto que de lo que aqu se trata es simplemente de poner de manifiesto que la
pretendida obligacin del sujeto es una obligacin pasivamente universal. Es decir, que no se tratara de una obligacin en
sentido tcnico, sino que es un simple deber general de abstencin (al que se refiere la teora del punto 2)
No hay duda de que el 3266 es terminante en admitir a las propter rem cuando dice respecto a la misma cosa
Ejemplos de obligaciones propter rem son los siguientes:

la obligacin del propietario del fundo de cortar las ramas que traspasen el muro medianero

el tenedor de un ttulo al portador puede exigir el pago al deudor del mismo

Cada condmino puede exigir de los dems la contribucin a los gastos de conservacin de las cosas comnes
El caso de las expensas comunes es un caso especial, la ley que las reglamenta induce a pensar que se tratan de oblig. propter
rem, ya que siguen a la cosa y el nuevo propietario es deudor por las expensas devengadas mientras el enajenante era
propietario. Ahora bien, la misma ley prohbe el abandono del derecho de propiedad horizontal para liberarse del pago de
expensas, es decir que sera un caso en que la relacin de seoro se haya extinguida pero la obligacin subsiste.
8_ El principio general para la adquisicin, prdida y transferencia de derechos reales. Ttulo y tradicin

Mientras los derechos personales (civiles y de familia) en principio, nacen con la produccin de un nico hecho o acto jurdico,
los derechos reales necesitan por lo menos dos: TTULO Y MODO SUFICIENTE.
Respecto al modo suficiente, la norma general por excelencia es la del 557 segn la cual, antes de la tradicin de la cosa, el
acreedor no adquiere sobre la cosa ningn derecho real. El requisito de la tradicin no juega en ciertos derechos reales en los
que no se ejercen por la posesin de la cosa sobre la que recae el derecho (ej: hipoteca)
Debido a que las cosas ya estn repartidas en propiedad a los miembros de la comunidad, es difcil adquirir vlidamente una
cosa sin el consentimiento del anterior propietario, salvo casos taxativamente previstos por la ley.
Para algunos regmenes, como el francs, los derechos reales se transmiten por el simple contrato, Vlez critica este sistema y
se adhiere al de la tradicin.
Para provocar la transmisin y correctiva adquisicin de derechos reales entre vivos, la tradicin debe ir acompaada por el
ttulo suficiente.
Respecto al ttulo suficiente: es el acto jurdico muido de las condiciones de fondo y de forma que en cada caso resulte
exigible y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales.
En el lenguaje comun, se suele denominar ttulo al instrumento que formaliza el ttulo suficiente ej: la escritura en caso de
inmuebles. No obstante este denominado ttulo-en el sentido de instrumento- no sera ttulo suficiente ya que adems del
instrumento debe ir acompaado de la tradicin e inscripcin- en el caso del inmueble. Sin darse los presupuestos antes
mencionados, no hay transferencia vlida de derechos reales.
El art. 2505 modificado por ley 17.711 dice: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se
juzga perfeccionada mediante la inscripcin en los respectivos registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Estas
adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas
La disposicin antes mencionada pareca tener una contradiccin al emplear el vocablo perfeccionar, que daba lugar a que se
piense que la inscripcin era constitutiva de derecho. Pero la ley 17.801 aclar el punto:
La inscripcin es un simple medio de publicidad, y no constitutivo de derechos reales. Se exige inscripcin solo a los
efectos de su oponibilidad a terceros
La publicidad resulta necesaria respecto de terceros que tuvieran o debieran tener conocimiento indudable de la
realidad extrarregistral an no referida en el registro.
Es decir que por acto entre vivos: ttulo y modo suficiente + tradicin + inscripcin (en caso de ser necesaria)
Cuando se trata de actos mortis causa: El derecho romano exiga un acto de aprehensin, es decir que el derecho real recin se
consolidaba cuando se tomaba posesin de la cosa. Nuestro cdigo se aparta del principio romano, ya que en materia de
transmisiones mortis causa, es suficiente con la mera muerte del causante para que el heredero aunque la ignore, o aunque sea
incapaz- se convierta en propietario y poseedor de los bienes que componen el acervo.
La convalidacin: Una persona constituye o transmite un derecho real que no tena derecho a constituir o transmitir;
obviamente esa constitucin carecera de validez. Sin embargo, si posteriormente el constituyente o transmitente adquiere ese
derecho, por el principio de la convalidacin, la constitucin o transmisin se valida retroactivamente y se considera como si
desde el momento en que se efecto hubiera existido ese derecho en cabeza del constituyente o transmitente (segn el art.
2504).
El principio de convalidacin no tiene lugar en materia de hipoteca ya que el nico que puede hipotecar es el propietario del
inmueble-, tampoco juega en el caso del condominio
Clasificacin de los derechos reales:
a) Sobre la cosa propia, ajena y mixto:

b) Principales y accesorios: Los de garanta revisten el carcter de accesorios de los crditos que garantizan; los dempas
son principales
c)

Sobre la sustancia y el valor: En principio, los de garanta recaen sobre el valor (el titular no tiene el uso y goce de la
cosa, solo el derecho de hacer vender el bien para cobrarse). Los dems seran de sustancia. Sin embargo, la
coincidencia no es total, ya que el derecho de dominio implica un derecho sobre la sustancia y el valor. El de prenda
puede recaer solo sobre la sustancia, entre otros

d) Sobre muebles o sobre inmuebles: De acuerdo a su objeto

e)

Perfectos e imperfectos: Segn se ejerzan por la posesin, dentro de los primeros tenemos al dominio y condominio, y
dentro de los segundos al usufructo, uso, habitacin y prenda

f)

Segn la persona de su titular: Pueden ser subjetivamente personales pertenecientes a una persona individualmente
determinada- dentro de ste grupo entran todos los derechos personales (menos las servidumbres) El otro grupo es el
de los subjetivamente reales los que corresponden no a una persona determinada, sino al que en ese momento es
propietario de una finca- en este grupo entran las servidumbres

BOLILLA II
1_ Relaciones reales que pueden existir entre una persona y una cosa
ACA VE EL CUADRO DE LA PAGINA 125
Yuxtaposicin local: es una relacin de mero contacto fsico con la cosa, sin voluntad alguna jurdicamente relevante de tener
ese contacto fsico. Ej: Estando dormido me colocan un objeto en la mano
Relaciones basadas en vnculos de dependencia, hospedaje u hospitalidad: Los vnculos de dependencia son los denominados
servidores de la posesin ej: la relacin del obrero con las mquinas de la fbrica donde labura. La de hospedaje es similar a
la anterior, ej: la relacin existente entre el husped del hotel con los muebles del mismo. La de hospitalidad es la que existe
entre el invitado con el inmueble y los muebles que le pertenecen al que lo invit.
2_ La posesin. Concepto. Art 2351 CC.
Poseedor ser quien se comporte como titular de un derecho real: es decir, cuando se conduzca con respecto a la cosa como si
tuviera un derecho real sobre ella, aunque no lo tenga en realidad.
El artculo 2351 expresa: habr posesin de las cosas (objeto) cuando una persona, por s o por otro, tenga una cosa bajo su
poder (corpus), con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (animus domini).
La diferencia con el artculo 2352 (tenencia), es marcada, ya que en sta ltima falta el animus domini.
Conforme a la definicin del artculo 2351, soy poseedor sin interesar si tengo efectivamente el derecho de dominio sobre la
cosa, aunque no lo tenga en realidad. Si lo tengo, naturalmente ser propietario y poseedor, pero puedo ser propietario y no ser
poseedor, o ser poseedor sin ser propietario
Todo ello explica que la doctrina que ve en la posesin un verdadero derecho (y no un hecho). Y desde luego, es un derecho
real, porque rene todos los caracteres de tal: relacin directa con la cosa, accin erga omnes, falta de sujeto pasivo
determinado
Debemos agregar todava, una caracterstica peculiar de la posesin: es un derecho provisional, a diferencia de otros derechos
reales que son permanentes o definitivos. El poseedor no es protegido contra las intervenciones ajenas sino slo
provisionalmente y en tanto las partes debaten sus derechos de fondo sobre la cosa. Es cierto que la posesin puede adquirir
cierta permanencia en virtud del ttulo en que se funda. As, por ejemplo, el usufructuario de por vida tiene derecho a
permanecer en la posesin. Pero esa permanencia no se fundar ya en la posesin, sino en el contrato de usufructo
Elementos de la posesin: Vlez distingue dos elementos en la posesin: corpus y animus domini.
Corpus: es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento, independientemente del poder de disponer
por actos jurdicos de ella. Esta posibilidad fctica de disponer de la cosa, no requiere necesariamente que se est
permanentemente en contacto con ella. Si soy poseedor de una lapicera, la uso etc. Y de pronto necesito ir a lo de un amigo, no
pierdo el derecho de posesin sobre la lapicera.
Animus Domini: es la intencin de someterla al ejercicio de un derecho real. A primera vista parecera puramente subjetivo,
pero en realidad se transforma en objetivo, de fcil prueba, pues bastar demostrar los actos exteriores de los cuales resulte esa
manifestacin de seoro exclusivo, de no reconocimiento en otro de un derecho superior.

En el caso de la tenencia al poder de hecho sobre una cosa (corpus) pero se reconoce un seoro superior en otra persona (falta
animus domini). Otros cdigos, borran esa distincin y llaman poseedores a los que tienen un poder de hecho sobre la cosa. En
consecuencia eliminan el animus domini, y por ejemplo, el locatario sera poseedor.
La doctrina critica la ltima parte del 2351 ya que considera, en vez de decir someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad debera decir someterla a un derecho real. Debido a que si no, habra una aparente contradiccin con el 2355: la
posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad a las disposiciones del cdigo
Mariani de Vidal considera que no existe tal contradiccin, ya que el cdigo utiliza el trmino propiedad con distintos alcances:
como equivalente a dominio, como sinnimo de derechos reales, o incluso como sinnimo de personales. En resumen habra
que interpretarse el trmino propiedad como sinnimo del derecho real. Respuesta esta interpretacin el hecho de que el 2351
habla de un derecho de propiedad y no del derecho de propiedad. De todo ello resulta que a la posesin hay que mirarla en
relacin a cada derecho real en particular.
Ejemplo: El titular de un derecho de usufructo, es poseedor o tenedor?, inmediatamente nos tentamos a contestar que es
tenedor, pero recordemos que segn el 2355, el usufructuario es poseedor legtimo entonces? Pues bien, relativamente a su
derecho de usufructo, l no reconoce ese derecho real en otro ms que en s mismo y, en consecuencia, con relacin a ese
derecho real el es poseedor.
Hubo una importante discusin doctrinaria acerca de los elementos de la posesin:
TEORA DE SAVIGNY: Sostiene este autor que la posesin supone la existencia de dos elementos esenciales: el corpus y el
animus. El corpus es el elemento fsico de la posesin, sin el cual sta no se concibe. En su forma tpica, supone el contacto
material o manual; pero en la prctica, ese contacto no es indispensable. Ms an, slo se produce accidetalmente, porque una
persona puede ser poseedora de mltiples bienes y slo tiene posibilidad de tener contacto directo e inmediato con muy pocos
de ellos. Lo que realmente define el corpus, lo que verdaderamente convierte a una persona en poseedora, es la posibilidad
material de hacer de la cosa lo que se quiera, impidiendo toda ingerencia extraa. Quien puede tomar en todo momento una
cosa, colocada frente a l, es tan completamente seor de ella como si la hubiera en realidad aprehendido.
Pero no basta con el corpus. Para que realmente una persona sea reputada poseedora, es necesario que posea con nimo de
dueo. Por el contrario, si tiene la cosa reconociendo en otro el derecho de propiedad, si la tiene en representacin de otro o
para otro, es un simple detentador.
TEORA DE IHERING: Empez por negar que el corpus est caracterizado por la posibilidad material de disponer de la cosa,
porque no siempre el poseedor tiene la posibilidad fsica de disponer. Sin contar con que el seoro de que nos habla SAVIGNY,
existe tambin en las relaciones de padre a hijo menor, no obstante lo cual, no hay posesin. En cuanto al animus que requiere
SAVIGNY, muchas veces ser imposible probar, puesto que se trata de un elemento intencional. Y qu ocurre cuando la
persona cambia de nimo y la tiene hoy como dueo, maana como representante de l, luego nuevamente como dueo?
Finalmente, las leyes reconocen el carcter de poseedores a quienes no son propietarios (en nuestro derecho lo son el
usufructuario, el usuario, el acreedor anticresista, el titular de una servidumbre).
En cuanto al corpus, sostuvo la necesidad de replantear el concepto. No se trata ni de la aprehensin fsica, ni de la posibilidad
fsica de aprehender la cosa; se trata de comportarse respecto de la cosa como lo hara el propietario o las personas a las cuales
la ley reconoce el derecho de posesin
En cuanto al animus, IHERING prescinde de l. La posesin basta por s; de modo que cada vez que alguien tiene una cosa en
su poder, corresponde ampararla legalmente. A menos que la ley, por razones que varan, le niegue en ciertas circunstancias o
casos, ese amparo
BORDA se adhiere a la teora de Savigny.
Terminologa: nuestro cdigo distingue entre posesin y tenencia no adopta figuras intermedias como la posesin derivada
o la cuasiposesin. Sin embargo, Vlez incurre en grandes imprecisiones, entre otras:
a) Art. 732: habla de posesin de crdito
b) Art. 325 habla de posesin de estado de familia
c) Art.1095 llama a la tenencia simple posesin
d) Art.1524 dice que el locatario entra en posesin de la cosa
e) Art. 3939 dice que el derecho de retencin es la facultad del tenedor de conservar la posesin de la cosa
Posesin deriva de la preposicin port que indica hacia- y del verbo sedere que equivale a sentarse, por lo que sta figura
significara estar sentado o estar establecido. Recientemente se ha sostenido que en verdad, la palabra posesin deriva de la
raz indoeuropea posse-pot-poti (seor, amo, jefe) que alude al poder de seoro.
3_ El objeto de la posesin. Cosas susceptibles de posesin
El objeto tpico de la posesin son las cosas corporales. Pero cabe preguntarse, si tambin los derechos son susceptibles de ser
posedos. De acuerdo con una tesis restrictiva, slo las cosas materiales son susceptibles de posesin; conforme con una tesis
amplia, todo derecho puede en principio, ser objeto de ella.
En la teora clsica se distingua la posesin propiamente dicha, que se ejerca sobre las cosas, de la cuasiposesin, que se
ejerca sobre los otros derechos

Borda entiende que en la esencia de la posesin est una relacin entre una persona y una cosa. De lo que se trata, es de
proteger el uso y goce de una cosa material o el ejercicio de un derecho de seoro sobre ella. No importa que el derecho que se
tenga sobre la cosa sea real (propiedad, usufructo, etc.) o personal (arrendamiento, depsito, etc.); en cualquiera de estos casos
es concebible la posesin. Pero lo que se debe resaltar es que todo derecho que importe el uso y goce de una cosa, o el ejercicio
de su seoro sobre ella, puede tener la proteccin posesoria. En cambio, los derechos que no recaen sobre cosas tienen otra
proteccin legal, que no deriva de la posesin. Ej: El objeto de la posesin del usufructuario no es su derecho, sin la cosa
usufructuada.
4_ La cuasiposesin. Nota al art. 2400
Diccionario de Ossorio: Es la posesin de cosas incorporarles o derechos. En sentido ms concreto, posesin de derechos reales
sobre la cosa ajena.
Ese es de origen romano. En efecto, recordemos que el derecho romano divida las cosas en corporales e incorporales. Ahora
bien, que se comportaba con la cosa como si fuera suya era considerado poseedor, y su posesin recaa sobre la cosa corporal.
Como los otros derechos reales podan ser considerados como una propiedad intelectual incorporal, desprenda del derecho de
dominio, y sobre esta cosa incorporal sobre la que recaan, en verdad no podan ser considerados como poseedores, a esta
relacin se la llam cuasi posesin. En consecuencia, cuasiposeedores son los que se comportan como si fueran titulares de
derechos reales distintos del dominio: uso, usufructo, habitacin, prenda y anticresis.
En las notas a los arts. 2400 y 2480 se hablan de juris possesio y de dominio iuris. En la nota al art. 2400 aparece la palabra
cuasipisesin.
El criterio de Vlez fue delimitar los derechos reales a las relaciones entre personas y cosas no obstante la nota al 2400 CC:
esta cuasi posesin de un derecho consisten el goce que tiene aqul a quien pertenece.
Mariani de Vidal expone que solo la terminologa en terreno de las cosas oblig a esta distincin entre posesin y
cuasiposesin. (en el cdigo no existen los cuasiposeedores)
Siguiendo a Freitas, el codificador califica de poseedores legtimos (y no de cuasiposeedores), a los que ejercen un derecho real,
an distinto del dominio, y cuando se refiere al objeto de la posesin, dice que son las cosas dentro del comercio.
Entonces:
Objeto de la posesin: Cosas
Cosas: Objetos corporales
Por lo tanto, no hay posesin sobre objetos intelectuales la cuasiposesin aparece eliminada del cdigo.
Simple Tenencia. Art. 2352
Nuestro Cdigo caracteriza al tenedor diciendo que es aquella persona que tiene en su poder una cosa, pero reconociendo en
otro el derecho de posesin. Es decir, mientras el poseedor tiene el corpus y el animus, el tenedor tiene slo el corpus. Es una
aplicacin ms de la teora de Savigny.
La teora clsica, adoptada por nuestro codificador, simplifica el problema: si hay animus de propietario (o de titular de los
otros derechos reales al que se le reconoce el carcter de poseedor), hay posesin; si no existe tal animus, si slo se tiene el
corpus, hay simple tenencia.
El art. 2352 dice el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y
representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho.
Borda expone que el rgimen legal de proteccin del poseedor y del tenedor tiende a aproximarse en el derecho moderno. Las
acciones posesorias se reconocen tanto al tenedor como al poseedor (art. 2490). Lo mismo ocurre con los interdictos de retener,
de recobrar y de obra nueva. Esta evolucin se aplica por la necesidad de evitar que las personas se hagan justicia por su propia
mano. No quiere decir que exista una identificacin entre ambas situaciones:
El poseedor tiene una posesin a ttulo propio, no derivada de la cesin temporaria que le ha hecho un tercero. Por ello
puede adquirir el dominio por usucapin, lo que no puede hacer el tenedor.
La posesin produce efecto por s misma, que la ley reglamenta y que tiene su origen en ese slo hecho de la posesin;
en tanto que los derechos y los deberes de los tenedores estn casi siempre regulados por el contrato que los liga al
poseedor o propietario o por la ley que reglamenta dicho contrato
Esto marca diferencias netas entre las dos situaciones legales; la aproximacin se ha producido slo en el campo de la defensa
de los derechos del poseedor y tenedor contra los ataques de hecho
Clasificacin de la Tenencia:

La tendencia es absoluta: si el seoro que reconoce el tenedor como superior al propio es el del Estado respecto de su
poder de imperio sobre los bienes de dominio pblico. El tenedor tiene una cosa del dominio pblico como
consecuencia de una concesin de uso.
La tendencia es relativa: si el seoro que se reconoce es el de un particular. El tenedor es representante en la cosa de
la persona del poseedor:
a) si el titular de la tenencia relativa lo es en virtud de un acto jurdico que le otorga el uso y goce de la cosa y su inters
est dado por la posibilidad de disfrutar las ventajas que la cosa ofrece (locacin de inmueble), estamos en presencia
de una tenencia interesada

b) si el titular de la tenencia relativa lo es en virtud de un acto jurdico que no le otorga el uso y goce de la cosa y su
inters no est dado por la posibilidad de disfrutar las ventajas que la cosa le ofrece, sino por una posible remuneracin
por el cumplimiento de las obligaciones de conservacin que le impone el contrato (portero de un edificio), la tenencia
es desinteresada
La tenencia produce los siguientes efectos jurdicos:
El tenedor no puede adquirir el dominio por usucapin
el tenedor en principio- debe requerir la accin del poseedor para recuperar la relacin real en caso de ataque a la
misma, salvo legtima defensa
la relacin entre los tenedores absolutos y el Estado se regula por el derecho administrativo y slo supletoriamente por
el civil
La precariedad: se trata de un permiso de uso que el Estado conceda un particular. El permisionario carece de todo derecho
contra el Estado. Se mueve dentro del mbito precario, no crea derecho subjetivo alguno en favor del titular y, en consecuencia,
no puede ser considerado como propiedad. Su carcter precario fundamenta la posibilidad, en principio, de revocacin sin
derecho a indemnizacin y en cualquier momento. Ms an cuando el permiso de uso de revocable por razones de mrito
(oportunidad o conveniencia) basadas en el inters pblico.
Se interpretan la actualidad que esa revocacin no puede ser arbitraria o irrazonable.
5_ Intervencin de ttulo. Art. 2353
Es el cambio de la causa o ttulo en virtud del cual se est poseyendo o teniendo la cosa. En el derecho romano el principio era
que nadie puede por s mismo ni por el transcurso del tiempo cambiar la causa de la posesin.
Esta regla fue ideada para remediar dos situaciones:
En Roma, cuando alguien mora sin dejar herederos instituidos, como se consideraba que hasta la aceptacin de la
herencia esta era yacente (res nullius), cualquiera que sea apropiada de sus bienes poda usucapiarlos mediante la
posesin de un ao, sin necesidad de buena fe. Si el causante haba dejado cosas en locacin, u otro ttulo semejante,
los tenedores podan convertir su tenencia en posesin. Teniendo en cuenta las dificultades en las comunicaciones en
aquella poca, se justifica la creacin de un principio que impida este supuesto
cuando se daba una cosa en garanta de una deuda con el derecho de volver a adquirirla (pacto de fiducia) y a su vez el
comprador-acreedor permita al deudor seguir en la tenencia de la cosa (comodatario o locatario) poda el ltimo
usucapiar luego de un ao
Posteriormente los autores extendieron los efectos de la mxima a todos los supuestos, dndole un alcance general: el tenedor o
poseedor no puede, por un acto de propia voluntad cambiar la causa o ttulo de su posesin. No obstante la aparente absoluta es
del principio, hay casos en los cuales es posible cambiar la causa de la posesin:
a) cuando media acuerdo de partes
b) cuando la voluntad de cambiar la causa se manifiesta exteriormente por un acto de expulsin del poseedor por parte
del tenedor
Nuestro cdigo civil adopta la mxima en el artculo 2353. Bajo los trminos de la disposicin se desprende que ella tiene
carcter general y no slo limitado a los casos del derecho romano. El 2353 excluye la intervencin de ttulo por la mera
voluntad del tenedor o del poseedor, si no se manifiesta por actos exteriores.
Naturalmente la causa de la posesin puede cambiarse por acuerdo de partes, porque sera bilateral, y el artculo slo prohbe la
unilateral. Tambin puede cambiarse la causa, cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de convertirse en
poseedor.
6_ Existencia legal de posesin o tenencia: habr tenencia cuando tengo la cosa bajo mi poder pero con pero
reconocimiento en otro un seoro superior al que yo ejercito. Es consecuencia un acto jurdico. La situacin, por ejemplo, de
inquilino y la vivienda objeto del contrato de locacin.
Y habr posesin de las cosas cuando una persona si o por otro tengo una cosa bajo su poder con intencin de someter al
ejercicio un derecho real. No nos limitamos a un mero estar. La voluntad y accin de la persona ocupan toda la cosa excluyendo
toda injerencia ajena.
Segn Savigny la simple detentacin de una cosa por parte de una persona, es un efecto suficiente para ser objeto de una
regulacin jurdica. El hecho de la posesin genera dos consecuencias jurdicas posibles: el excluir a terceros de la relacin con
la cosa permitiendo la defensa de la relacin mediante acciones posesorias y la posibilidad de adquirir el dominio por
prescripcin adquisitiva. Es por eso que desde hace mucho tiempo se regul la adquisicin, conservacin y prdida de la
posesin. No hay construccin dogmtica ms cerrada que la teora posesoria. Esa es la crtica de Ihering a Savigny; como
resultado de esa discusin hoy clasificamos las distintas relaciones reales, junto con la posesin, segn la terminologa de
Ihering, y seguimos tratando en la legislacin a la posesin conforme a la teora de Savigny.
Repasemos:
habr posesin de las cosas (posesin)
cuando una persona, por s o por otro (sujeto)
tenga una cosa bajo su poder (corpus)
con la intencin de someter la al ejercicio de un derecho de propiedad (animus)
Debemos recordar que en el contexto del enunciado precedente propiedad equivale a <derecho real>

7_ Comparacin entre posesin y propiedad: La polmica referente a los vocablos posesin propiedad ya se vio en el punto
dos de la bolilla, sin embargo cabe recordar que en el artculo 2355 el cdigo habla de <derecho de propiedad> haciendo
referencia al derecho real.
No hay que perder de vista que la garanta de la propiedad, en sentido constitucional, es mucho ms abarca abarcativa que el
derecho de dominio, o los derechos reales, as lo ha dicho la corte:
El trmino propiedad cuando se emplea en los artculos 14 y 17 de la constitucin, comprende todos los intereses apreciables
que un hombre puede poseer fuera de s mismo, de su vida y su libertad. Todo derecho que tenga un valor reconocido por la
ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado, sea que nazca de los actos administrativos, a condicin de que su
titular tenga una accin contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce, as sea contra el estado mismo, integra el
concepto constitucional de propiedad. As vemos que todos los derechos que un hombre tenga fuera de s, es susceptible de ser
protegida constitucionalmente. stos derechos integran el patrimonio de los individuos.
8_ Naturaleza jurdica de la posesin
Se ha sostenido que la posesin un hecho y tambin que es un derecho, y en este ltimo caso, que se trata de un derecho
personal, o real e inclusive mixto
Entre los que consideran que es un hecho:
a) Savigny opina que la posesin es un hecho pues su basamento se encuentra en circunstancias fcticas. Pero ese hecho
tiene consecuencias jurdicas, que son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapiar. En resumen, la
posesin es un hecho con consecuencias jurdicas.
b) Windscheid opina que es un hecho con consecuencias jurdicas. Critica a quienes consideran un derecho, pues piensa
que al as hacerlo estn refirindose ms bien a las consecuencias de la posesin. As, por ejemplo, no se podra
considerar derecho al contrato o al testamento
Entre los que consideran que es un derecho:
a) Ihering considera que la posesin es un derecho pues en sta existe un inters jurdicamente protegido. Reconoce que
la base de la posesin es un sustrato de hecho, ya que el poseedor slo tienen derecho mientras posee la cosa. Dentro
de los derechos, ubica a la posesin entre los reales.
Tsis que la considera de naturaleza mixta:
a) Molitor sostiene que la posesin es un derecho, porque encierra en esa el elemento de la voluntad. Pero tambin
afirma, que es un derecho de naturaleza mixta, a la vez real y personal: personal, porque ese derecho no puede ser
demandado ms que contra los violadores de la posesin. Y real, porque crea una vinculacin directa e inmediata con
la cosa
En nuestro cdigo civil la cuestin es confusa, podra resumirse: los artculos vs las notas, pues, mientras de las normas parece
desprenderse que la posesin es un hecho, las notas afirman categricamente lo contrario.
Artculos: ni en el 2503 ni el 1614 aparece nombrada la posesin como derecho real. Recordemos el principio del numerus
clausus.
Notas: por el contrario, por ellas se afirma que Molitor ha demostrado en toda posesin es un derecho. Otra nota dice: para
nosotros, que es juzgamos que la posesin es un derecho adems al comienzo del libro III donde dice que se sigue al
mtodo de Mackeldey, porque las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales tambin parecera hacer alusin
a la posesin comn derecho.
BOLILLA 3
1_ Distintas clases de posesin. Clasificacin. El art.2355.
Posesin legtima e Ilegtima:
La primera clasificacin surge del artculo 2355 del cdigo: la posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio derecho real
(dominio, condominio, usufructo, etc.) constituido en conformidad a las disposiciones de este cdigo. Ilegtima, cuando se
tenga sin ttulo, o por ttulo nulo, o fuese adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se
adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla.
Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
Esta disposicin (en su redaccin originaria) ha sufrido el impacto de dos reformas introducidas por la ley 17711:

El primero es un agregado al artculo, segn el cual se considera legtima la posesin de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa. Este agregado ha puesto punto final a una divergencia doctrinaria y jurisprudencial.
Si nos atenemos estrictamente a los trminos del art. 2355 en su redaccin originaria, resulta difcil sostener que pueda
ser legtima la posesin adquirida por boleto de compraventa, ya que el segundo prrafo de este artculo dice que se
considera ilegtima la posesin adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, y el boleto de
compraventa no basta para ello sino que es necesario la escritura pblica. Pero esta solucin pasaba por alto la
necesidad de proteger a quien haba adquirido un inmueble de buena fe

Se ha discutido arduamente la naturaleza jurdica del boleto de compraventa de inmuebles:

a) para algunos es una simple promesa de venta, no asimilable al contrato slo genera la obligacin de hacer la escritura
pblica, pero no el derecho de exigir el cumplimiento de ninguna obligacin distinta a la de escriturar
b) para otros constituye un contrato de compra-venta definitivo y perfecto, porque tal es lo que las partes han entendido
acordar
c) para otros significa un contrato por el cual las partes se obligan a otorgar la escritura pblica, con lo que el
cumplimiento forzoso de esta obligacin podra ser satisfecha por el juez.
Sin embargo existe coincidencia doctrinaria acerca de lo siguiente: la compra-venta podr quedar o no- perfeccionada con la
mera suscripcin del boleto pero tal perfeccionamiento quedar configurado en el mbito de los derechos personales. En el
campo de los derechos reales, en cambio, para tener por operada la transmisin del dominio del inmueble (del vendedor al
comprador), no bastar con el boleto y la tradicin sino que ser indispensable el otorgamiento de la escritura pblica. En otras
palabras: mientras no quede firme la escritura pblica y no se encuentre inscrita en el registro de la propiedad, el nico
propietario de la cosa para los terceros ser el vendedor aunque se haya hecho la tradicin de ella. Para transferir el dominio se
requiere ttulo, modo e inscripcin, por lo que la mera suscripcin del boleto de compraventa no produce la transmisin
dominial.

Conforme a la segunda modificacin, para el viejo art. 2355, no era legtima la posesin cuando se la tena por un
ttulo nulo. La ley 17711 agreg a este artculo el siguiente prrafo: salvo los derechos de los terceros adquirentes de
buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable. Esto significa que la posesin adquirida en virtud de un ttulo
nulo es legtima (no obstante lo dispuesto en el segundo prrafo del art. 2355) si el adquirente de ella lo fue de buena
fe y a ttulo oneroso

La idea que preside la distincin (entre posesin legtima e ilegtima) es clara: la posesin legtima es aquella adquirida por
justo ttulo y que asegura el derecho del poseedor contra toda pretensin de un tercero a la posesin de la cosa. La ley le asegura
que no podr ser privado de la posesin por vas legtimas. Decimos por vas legtimas, porque cualquier poseedor, sea legtimo
o ilegtimo, puede ser despojado de su posesin por vas de hecho. En suma, la posesin legtima coloca al poseedor en
situacin de poder repeler no slo cualquier accin posesoria, sino tambin las petitorias.
Es necesario agregar que el concepto de posesin legtima se vincula normalmente pero no necesariamente con el de posesin
de buena fe. As, por ejemplo, puede ocurrir que un poseedor sin justo ttulo ni buena fe haya usucapido sin saberlo (por
ejemplo, si cree que ella empez a poseer despus de la poca en que realmente tom la posesin); no obstante ello, cumplidos
los veinte aos su posesin ser legtima y estar en condiciones de rechazar cualquier accin posesoria o petitoria.
Borda sostiene que en el sistema actual, la situacin del poseedor legtimo se ha debilitado.
Posesin de buena y de mala fe:
Segn la definicin del art. 2356, la posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se
persuadiere de su legitimidad. No dndose estas condiciones, se la reputa de mala fe.
Conforme con este concepto, para que haya buena fe es necesario:
a)

En primer lugar, que el poseedor ostente un justo ttulo. La ley no lo dice expresamente; pero resulta obvio que el
poseedor no puede estar persuadido de la legitimidad de su posesin si no tiene un justo ttulo. Por justo ttulo debe
entenderse aquel que es apto para transmitir el dominio, el usufructo, el uso o la anticresis
b) En segundo lugar, es necesario que el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Siendo la buena fe un hecho puramente psicolgico, le resulta imposible al poseedor producir la prueba positiva de que
la tena. La ley sale al cruce de esta dificultad presumiendo la buena fe a menos que se pruebe lo contrario o que, en
determinadas circunstancias, la ley presuma esa mala fe; por ejemplo, el que pretende privar al poseedor de su
posesin deber probar que el adquirente tena conocimiento de la demencia del vendedor
Posesin Viciosa:
La posesin de mala fe puede o no ser viciosa; los vicios son pues, una connotacin propia de algunas posesiones de mala fe.
La buena fe nunca es viciosa.
Segn el art. 2364, la posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de
confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia, o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se
tuviere por un abuso de confianza.

2_ El segundo apartado del 2355.

Este tema ya fue tratado en el punto anterior, recordemos que segn se desprende del 2355 del cdigo, no caben dudas acerca
de la calidad de poseedor que reviste la persona a quien se ha hecho tradicin de un inmueble en virtud de un boleto de
compraventa.
Es decir se considera que el poseedor con boleto es de buena fe y le impone las consecuencias inherentes a tal carcter en orden
a riesgos, frutos, mejoras, etc. respecto a la usucapion larga y el ejercicio de las acciones posesorias es suficiente con la calidad
de poseedor (para la-corta se requiere adems de la buena fe, el justo ttulo, que el boleto no alcanza a configurar). La doctrina
sostiene que la buena fe se refiere a la celebracin del boleto y no a la posesin adquirida a consecuencia de l.
Mariani de Vidal analiza los conflictos que pueden involucrar al poseedor del boleto, pero deja en claro que dichos supuestos no
configuran ningn derecho real.
a)

frente a otro boleto de compraventa sobre el mismo inmueble: triunfa aquel al que se le haya hecho la tradicin. Si a
ninguno se le ha hecho la tradicin, vence quien primero ha sido puesto en posesin
b) frente a un contrato de compraventa instrumentado en escritura pblica: pueden darse dos supuestos: 1_si la posesin
del tenedor del boleto (aunque sea con fecha cierta) fue posterior a la inscripcin de la escritura, el titular del boleto no
puede invocar buena fe pues debi haberse informado sobre la situacin jurdica del inmueble en el registro de la
propiedad 2_si el boleto es con fecha cierta y la posesin anterior a la escritura, triunfa el poseedor con boleto
c) frente a un acreedor hipotecario: algunos sostienen que prevalece la hipoteca (sea anterior o posterior a la posesin exboleto); otros consideran que prevalece el poseedor ex-boleto; otros optan por la prevalencia del poseedor ex boleto si
es anterior, porque cuenta con publicidad posesoria. Los sostenedores de esta ltima doctrina, caen en un error, ya que
en principio, los boletos no se inscriben y le resulta sumamente difcil al acreedor hipotecario enterarse de la existencia
de la otra relacin jurdica
d) frente a los acreedores en el concurso, en caso de ejecucin: los criterios tambin son divergentes. Algunos sostienen
que prevalece el poseedor ex-boleto, sea quirografario o privilegiado; sin embargo esto no siempre es as porque el
boleto solo engendra derechos de carcter personal desprovistos de privilegio. Slo podra primar el poseedor exboleto se hubiera embargado antes el inmueble, y lo haya inscripto en el registro de propiedad inmueble.
Posesin ilegtima: recordemos que ser ilegtima la posesin cuando: se tenga sin ttulo, por ttulo nulo o fuere adquirida por
modo insuficiente para adquirir derechos reales o se adquiera de quien no tena derecho a poseer la cosa o no lo tena para
transmitirla. En pocas palabras, cuando no baste para constituir derechos reales.
De buena fe: existe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho excusable se persuadiere sin duda alguna de la
legitimidad de posesin, es decir, no hay duda de que el que transmiti la posesin era titular del derecho o tena capacidad para
transmitirla. El ttulo putativo es un caso especial de posesin de buena fe (ver punto 3)
La buena fe se presume (art. 2362) salvo prueba en contrario o salvo presuncin de mala fe (arts. 1771, 2770, 4009).
Principio General: Para saber si la posesin es de buena o mala fe debe tomarse en cuenta el momento de la adquisicin de la
posesin: Art. 2358 dice que la buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin.
Especial mencin debe hacerse del supuesto del poseedor originariamente de buena fe pero que fue vencido en juicio
reivindicatorio. En orden a la restitucin de frutos, mejoras, etc. es considerado como poseedor de mala fe desde el momento de
la notificacin de la demanda o desde que hubiera tenido conocimiento del vicio de su posesin, sin embargo no queda
equiparado totalmente al poseedor de mala fe, ya que no responde por prdida o deterioro de la cosa por caso fortuito.
De mala fe: se define por exclusin, o sea que existe toda vez que no haya buena fe. La posesin de mala fe admite una doble
clasificacin:
La posesin de mala fe no viciosa: se da cuando el poseedor, en la poca de la adquisicin haya debido conocer la
ilegitimidad o haya tenido razones para dudar de ella: Ej: art. 2771, cuando alguien compra una cosa mueble de una
persona que no acostumbra vender cosas semejantes, o si el comprador de un inmueble es negligente en el examen de
los ttulos del vendedor.
La posesin de mala fe viciosa: a) con relacin a las cosas muebles: cuando se haya adquirido por hurto, estelionato, o
abuso de confianza. a) con relacin a inmuebles: cuando sea violenta, clandestina o de confianza.
Los vicios de la posesin son relativos, lo que quiere decir que slo los pueden alegar el que los sufri.
Se ha dicho que la equivocidad es un vicio de la posesin, fundndose en el cdigo francs, que dice que para usucapiar la
posesin debe ser pblica, pacfica, continua y no equvoca. Sobre esta norma, algunos piensan que la posesin equvoca sera
la que ofrece dudas sobre la cuestin de prueba, no debemos olvidar que la posesin se presume sin vicios y quien los alega
debe probarlos.

Para otros, la equivocidad sera un vicio especial referido a un elemento constitutivo de la posesin: el animus domini. Ej: el
caso de que a la muerte de una persona existan en manos de un sirviente que viva con l, objetos pertenecientes al difunto: no se
sabra si los tiene a ttulo de servidor o a ttulo de poseedor.
Nuestro cdigo no erige a la equivocidad como vicio autnomo de la posesin: por lo tanto se la reduce al mbito probatorio.
Una posesin que comenz siendo viciosa, y contina en tal carcter, llegar un momento en que la posesin quede saneada?
de nuevo, en nuestro cdigo hay contradicciones:
El art. 2354 -de fuente romana- dice que: Tampoco puede ( voluntad ni por el transcurso del tiempo las cualidades ni
los vicios de la posesin; tal como ella comenz, continuar siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de
adquisicin. Dicho artculo parece ser contundente: no puede purgarse la posesin viciosa.
Pero hay otra norma, la del 3959: la prescripcin de cosas posedas por fuerza o violencia, comienza el da en que se
hubiere purgado el vicio de la posesin
La doctrina solucin al conflicto armonizando ambas disposiciones: una posesin viciosa en su origen contina en tal carcter
mientras no se subsanen los vicios que la afectan. Cundo se purgan los vicios? Al respecto, hay dos teoras:
a) Segn una, los vicios se subsanan al cesar el hecho del vicio. Ej: si la posesin es violenta, cuando se depongan las
armas
b) Segn otra, la purga se produce al ao de cesar el hecho de ese vicio, porque al ao el anterior poseedor pierde las
acciones posesorias, y el nuevo poseedor gana dichas acciones.
Presunciones legales:
No basta la posesin; es necesario adems que ella sea de buena fe. Ahora bien, la buena fe del poseedor se presume (art. 2362)
Claro est que esa presuncin admite prueba en contrario, que puede ser producida por cualquier medio, inclusive simples
presunciones. En consonancia con este principio, se ha declarado que a efectos de probar la mala fe del poseedor basta la
circunstancia de que los hechos comprobados demuestren que el interesado no pudo o no debi ignorar la ilegitimidad de su
posesin. Inclusive hay que considerar de mala fe al poseedor que incurre en culpa al no adoptar las precauciones elementales
que le son dictadas por las condiciones del contrato.
Basta que la buena fe exista en el momento de la adquisicin de la posesin. Es la solucin que se desprende de la aplicacin
analgica del art. 4008
3_ Ttulo Suficiente, Ttulo justo y Ttulo Putativo
Vimos en la bolilla 1, que para provocar la transmisin y correctiva adquisicin de derechos reales entre vivos, la tradicin debe
ir acompaada por el ttulo suficiente.
Respecto al ttulo suficiente: es el acto jurdico muido de las condiciones de fondo y de forma que en cada caso resulte
exigible y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales.
Tambin recordemos que, en el lenguaje comun, se suele denominar ttulo al instrumento que formaliza el ttulo suficiente ej:
la escritura en caso de inmuebles. No obstante este denominado ttulo-en el sentido de instrumento- no sera ttulo
suficiente ya que adems del instrumento debe ir acompaado de la tradicin e inscripcin- en el caso del inmueble. Sin darse
los presupuestos antes mencionados, no hay transferencia vlida de derechos reales.
Por Justo Ttulo debe entenderse que es el acto en virtud del cual una cosa entra legtimamente en el patrimonio de una
persona y constituye una causa de adquisicin protegida por la ley. El concepto tiene especial importancia en materia de
prescripcin adquisitiva, ya que la posesin de un inmueble durante un tiempo determinado (10 aos) concede al poseedor la
propiedad de aquel bien, siempre que haya mediado buena fe y cuente con justo ttulo. Si no cuenta con dichos requisitos la
prescripcin se opera a los 20 aos.
Es decir que se llama justo ttulo aquel que es suficiente para la transmisin del dominio (pero no de la propiedad). O sea, se
trata de un ttulo que est rodeado de todas las formalidades y dems requisitos indispensables para la transmisin del dominio,
pero, su defecto emana de que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero dueo; por eso no sirve para transmitirlo.
Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confi en este ttulo, concedindole un plazo de prescripcin breve de diez
aos.
Constituyen justo ttulo para la adquisicin del dominio, si estn instrumentados con las formalidades que la ley exige, los
contratos traslativos de la propiedad (compraventa, permuta, donacin, aportes a sociedades, etc.). La donacin inoficiosa es un
caso tpico de justo ttulo.
Aunque no est rodeado de las formalidades que la ley exige (escritura pblica), debe considerarse tambin justo ttulo el boleto
de compraventa.
Ttulo Putativo: El caso del ttulo putativo, segn Mariani de Vidal, puede darse en los siguientes casos:
a) No hay ttulo, pero el poseedor est convencido, por ignorancia o error de hecho excusable, que existe.
b) El ttulo existe, pero no se aplica a la cosa poseda
El art. 4011dice: El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. El ttulo putativo no es suficiente,
cualesquiera sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo suficiente. Qu ha querido decir la ley con estas
expresiones: ttulo putativo, ttulo verdadero?
Segn Borda: Sabemos ya que el justo ttulo debe estar rodeado de las condiciones intrnsecas (actos traslativos de la
propiedad) y extrnsecas (cumplimiento de las formalidades legales) para transmitir el dominio. Cuando ahora la ley exige que

el ttulo sea verdadero, exige que no sea falsificado; o sea que cuando la ley habla de ttulo putativo se refiere precisamente a la
hiptesis de que haya sido falsificado
Cabe notar que el ttulo putativo es suficiente para reputar la buena fe del poseedor a todos los efectos que derivan de la
posesin de buena fe, salvo para la usucapin corta (porque el ttulo putativo no se considera justo ttulo).
El concepto de ttulo putativo aparece confuso en el art. 2357. Dispone que el ttulo putativo equivale a un ttulo realmente
existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor o para extender su
ttulo a la cosa poseda
Sin embargo, no hay contradiccin: Recordemos que en el caso del ttulo putativo no hay ttulo. No est mal que se le
conceda en estos supuestos al poseedor el beneficio de reputarlo de buena fe: se parte de que no puede concebirse la buena fe
del poseedor si no tiene ttulo; como en este supuesto evidentemente no hay ttulo, debe admitirse la buena fe de la posesin
aunque no tenga ttulo.
4_ Accesin de las posesiones. Concepto. Finalidad
Es la unin suma de dos posiciones. El inters prctico en realizar esta unin de posesiones reside en acumular tiempo para:
a) llegar a obtener la posesin anual a los efectos de intentar las acciones posesorias propiamente dichas
b) al alcanzar el nmero de aos necesarios para usucapiar
En esta materia se distinguen dos supuestos:
Sucesor a ttulo universal: como el heredero contina la persona del causante, nos encontramos aqu no en presencia de dos
posiciones distintas que podran unirse, sino en una misma posesin (la del difunto) que contina en su heredero, con sus
mismas cualidades o vicios.
Resulta obvio, entonces, que el sucesor universal no puede separar su posesin de la del causante (a pesar de que parecera
desprenderse lo contrario del 2474). Resumen: el sucesor universal contina la posesin de su autor y es en el origen de esta
posesin donde quedan sealadas las cualidades o vicios de ella.
Sucesor a ttulo singular: aqu s, las posesiones estn separadas ab inicio, y cuando renen los requisitos legales pueden unirse,
sumarse y accederse.
Los requisitos para que pueda la accesin de posesiones, aparecen reglados por los artculos:
2475 La posesin del sucesor universal juzgar siempre unida a la del autor de la sucesin y participa de las calidades que
sta tenga; La posesin del sucesor por ttulo singular puede separarse de la de su antecesor. Slo podrn unirse ambas
posesiones si no fuesen viciosas.
Y 2476 Para que las dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posicin
viciosa, y que procedan la una de la otra
Y tambin en la nota de esta ltima: Si A hubiese ocupado por violencia una cosa que despus hubiese abandonado, y que B
hubiese venido a ocupar la, B no podra prevalecerse de la posesin de A: l slo podra invocar su propia posesin. De aqu
concluye MOLITOR que para que haya lugar a la unin de dos posesiones son necesarias tres condiciones:
a) Que las dos posesiones no se han viciosas
b) Que no estn separadas por una posesin viciosa
c) Que se liguen por un vnculo de derecho entre autor sucesor(ej: contrato de compraventa)
Una vez sumadas o accedidas las posesiones su carcter se determina en el momento inicial de la posesin. As, si el poseedor
de buena fe une su posesin a la del autor era de mala fe, toda la posesin ser de mala fe. Sin embargo esto puede beneficiar al
poseedor de buena fe: Ej: si el causante de mala fe a posedo por 15 aos la cosa, uniendo su posesin a la de este, el poseedor
de buena fe necesitar slo cinco aos para adquirir el dominio por usucapion larga.
El artculo 4005 del cdigo dice otra cosa: establece que para que dos posesiones puedan unirse deben ser legales. Para
resolver esta contradiccin Mariani de Vidal recurre a la fuente de la norma (Aubry y Rau), para la doctrina francesa la
existencia de mala fe por parte de cualquiera de los sujetos, tie de mala fe a ambas posesiones unidas, por ende, habiendo
una posesin de mala fe, ya no se podr adquirir por usucapion corta. Segn ella sta es la interpretacin que debe darse al
4005, si el sucesor particular de buena fe prescribe, subsana la mala fe de su autor; pero si el sucesor es de mala fe, aunque el
autor sea de buena fe, la calificacin de la posesin ser de mala fe (la manzana podrida pudre todo el cajn)
5_ Adquisicin de la posesin. Regla General. Doctrinas. Los arts. 2373 y 2374 CC.
Adquirir la posesin es asumir el poder de disponer fsicamente de la cosa para s. O sea que en el momento de la adquisicin
(segn la tesis de Savigny que sigue nuestro cdigo), deben reunirse los dos elementos de la posesin: corpus y animus domini.
Luego la posesin slo se conserva con el animus. No debemos dejar de lado las presunciones creadas por la ley, segn las
cuales toda relacin fsica con la cosa supone posesin, salvo prueba en contrario.
Este principio se conecta con el artculo 2373: La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de
tenerla como suya; salvo lo dispuesto sobre adquisicin de cosas por sucesin. La ltima parte de la norma deja a salvo la
materia de transmisin mortis causa. En efecto, el heredero que tiene la posesin hereditaria contina la persona del causante, y

lo sucede desde el mismo momento de la muerte no slo en la propiedad sino tambin en la posesin de las cosas que
componen el acervo (sin importar el desconocimiento del hecho o la incapacidad por parte del heredero). Vlez en la nota al
3418 recuerda que el derecho romano exiga para que el heredero adquiera la posesin un acto de aprehensin de la cosa
-contrario al principio seguido por Vlez-.
Aclaracin: Cuando se habla de posesin hereditaria se hace referencia a una institucin que nada tiene que ver con la
posesin en el derecho real, y que consiste simplemente en la investidura del carcter de heredero.
El artculo 2374 dice: La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona
en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla
6_ Distintos modos de adquisicin de la posesin. Clasificacin
Conforme con los arts. 2375 y siguientes, C. Civil, la posesin (por actos entre vivos) se puede adquirir por aprehensin,
usurpacin o tradicin.
Los dos primeros se llaman modos originarios o unilaterales de adquirir la posesin; originarios porque no existe ninguna
posesin anterior que se una a la siguiente; unilaterales porque se constituyen por un hecho propio y exclusivo del adquirente.
La tradicin, en cambio, es un modo derivado o bilateral de adquirirla. Derivado porque la nueva posesin deriva de la anterior,
unindose a ella, y bilateral, porque la adquisicin de la posesin es el resultado de un acuerdo de voluntades, traducido en la
efectiva transferencia de la posesin.
1 Adquisicin unilateral u Originaria: como no hay ningn vnculo entre la posesin actual y la del anterior poseedor, no puede
existir accesin de posesiones los casos de adquisicin unilateral son dos:
a) Aprehensin: La aprehensin consiste en el apoderamiento de una cosa sin dueo (art. 2375), tal como ocurre con el animal
cazado o pescado o la colmena de abejas tomada. Este modo se aplica a las cosas sin dueo, en consecuencia, se refiere a las
cosas muebles, slo esas son susceptibles de adquirir su dominio por aprehensin, ya que los inmuebles nunca carecen de
dueo: si no pertenecen a particulares, son de dominio privado del Estado. El mismo criterio se aplica a las cosas muebles
abandonadas
b) Ocupacin (usurpacin): Puede ocurrir, tambin, que se tome la posesin de cosas no abandonadas y, ms an, en contra de
la voluntad del anterior poseedor. Segn el art. 2382, ello ocurre cuando se ocupan las cosas muebles por hurto o estelionato y
los inmuebles por la ocupacin o ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina.
En lo que atae al comienzo de la nueva posesin, hay que distinguir si ella fue tomada por violencia o por clandestinidad. En
el primer caso, la posesin nueva comienza en el mismo momento en que el acto de despojo ha tenido lugar. En el segundo
caso, en cambio, la posesin antigua perdura durante un ao y la nueva comienza recin cumplido este plazo, si durante l, el
anterior poseedor no realiza ningn acto para restablecerse en la detencin material de la cosa.
2 Adquisicin Bilateral:
La Tradicin: Tradicin significa entrega. Art. 2377: Habr tradicin cuando una de las partes entregare voluntariamente
una cosa y la otra voluntariamente la recibiese.
La tradicin debe constitur en actos materiales, ya sea realizados voluntariamente tanto por el tradens como por el accipiens,
o por el tradens con concentimiento del accipiens o viceversa.
Es adems un acto de naturaleza real: no basta la mera declaracin de darse el tradente por desposedo, sino que es necesaria la
entrega real de la cosa. Sin embargo, la declaracin habitualmente contenida en la escritura traslativa de dominio, de que se ha
entregado la posesin, no es intil. Vale como prueba del hecho entre las partes.
Estos actos materiales deben ser tales que pongan al adquirente en posicin de disponer y actuar fsicamente sobre la cosa. Ej:
la entrega de las llaves del lugar en que la cosa se halla guardada importa tradicin, ya que se pone al adquirente en la
posibilidad de realizar actos posesorios sobre la misma
7_ La tradicin. Concepto. Requisitos. Funciones. Art. 2377. Tradicin de cosas muebles e inmuebles
Art. 2377: Habr tradicin cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente la recibiese.
Requisitos de la tradicin.
1.- Presencia de dos partes: tradente y adquirente, o representantes de los mismos
2.- Capacidad de las partes: En cuanto al que transmite o entrega la cosa, debe tener la capacidad necesaria para disponer de
ella. En cuanto al que recibe la posesin o accipiens su capacidad est regida por el art. 2392, que la reconoce a todos los que
tienen el uso completo de su razn y a los menores que han cumplido diez aos
3.- Consentimiento del tradente y del adquirente.
4.- Existencia de un ttulo translativo de dominio.
5.- Entrega de la cosa.
Importancia: La tradicin tiene en nuestro derecho importantes efectos jurdicos:
a) Es el medio ms importante de adquirir la posesin

b) Tambin es una forma de adquirir derechos reales: ej: en los contratos reales, como el depsito o el comodato, estos no
se perfeccionan sino con la entrega de la cosa
c) Es la forma natural y especfica de cumplimiento de la obligacin de dar: desde que se efecta la tradicin desplaza los
riesgos, responsabilidades y facultades del anterior poseedor, al nuevo.
d) Antes de la reforma al 2505 jug tambin, como medio de publicidad de los derechos reales
Respecto a esta ltima funcin la tradicin ha sido pasible de severas crticas, por su ineptitud para hacer conocer en
comunidades grandes el acto de transmisin. Eso es lo que motiv la reforma del 2505, ser complemento para los inmuebles
con la exigencia de la inscripcin en registros para inmuebles a fin de poder oponer los derechos reales a terceros. Ella ha sido
mantenida por el decreto ley 17,711.
Tradicin de inmuebles: Modos de adquirir la posesin.
Establece el art. 2379 que la posesin de los inmuebles slo puede adquirirse por la tradicin hecha por actos materiales de
quien entrega la cosa con asentimiento del que la recibe o por actos materiales del que la recibe con asentimiento del que la
entrega.
Destaquemos, ante todo, un simple error de redaccin: Sabemos ya que el Cdigo ha legislado sobre otros modos de adquirir la
posesin (la ocupacin y la usurpacin), de tal modo que aunque esta disposicin hable de la posesin, es obvio que se refiere
exclusivamente a la tradicin.
No es indispensable que los actos materiales a que alude el art. 2379 se realicen en presencia de la cosa misma. El solo hecho
de entregar las llaves al adquirente, basta para dejar realizada la tradicin
Por su parte, el art. 2380 agrega que puede tambin hacerse la tradicin de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la
posesin que tena y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de l y sin oposicin alguna.
Borda dice que no se trata de un modo diferente de efectuar la tradicin como entienden algunos-. La nica diferencia entre
el supuesto del art. 2379 y el de 2380, es que en el primero hay una manifestacin expresa de voluntad por parte del tradente; en
tanto que en el segundo, hay una manifestacin simplemente tcita.
Posesin Vacuna (No tiene nada que ver con animales): Para que pueda hacerse la tradicin de una cosa es indispensable que
el inmueble est libre de toda otra posesin y sin contradictor que se oponga a que el adquirente la tome (art. 2383).
En principio, hay que convenir que el Cdigo se refiere a toda tenencia u ocupacin, a condicin de que el tenedor u ocupante
pretenda ejercer sus derechos, con independencia del verdadero poseedor. En efecto, no habra ningn inconveniente en
transmitir la posesin de un inmueble que el vendedor tiene alquilado a un tercero. As se ha resuelto que:
Como los locatarios no son poseedores sino simples tenedores, la existencia de ellos en el predio no es bice para que se lo
considere entregado libre de toda ocupacin
Si el poseedor consistiere, sin oponerse, que otro tome la posesin de la cosa, habra reconocido en el adquirente de la posesin
un seoro superior, con lo que se habra convertido en tenedor.
Cuando la ley habla de contradictor que se oponga a que el adquirente la tome, se refiere a una persona que aade a esa
oposicin la ocupacin de la cosa. Porque en este caso, nos encontramos frente a un tercero que ocupa la cosa y que adems se
opone a que se transmita la posesin por el tradens; y en estas condiciones, es natural que la tradicin no pueda hacerse, desde
que no puede llevarse a cabo la transferencia efectiva de la cosa
Tradicin sobre cosas muebles.
Principio general: Dice el art. 2381 que la posesin de cosas muebles se toma nicamente por la tradicin entre personas
capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisin de la posesin.
Debemos sealar, ante todo, un error de redaccin similar al que incurre Vlez al referirse a la tradicin de los inmuebles: dice
que la posesin de cosas muebles se toma nicamente por la tradicin, siendo as que existen otros medios de tomar la posesin
(la ocupacin, el hurto, el estelionato), a los que alude el art. 2382.
Si bien el principio es que la transmisin de la cosa se haga de mano a mano, no es sta una exigencia rigurosa:
a) Tradicin por entrega de llaves: Si la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviere en caja, almacn o edificio
cerrado, bastar que el poseedor actual entregue la llave de donde la cosa se halla guardada
b) Tradicin de muebles entre ausentes: Puede ocurrir que las partes que se hacen entre s la tradicin, no se encuentren
presentes. La tradicin quedar igualmente hecha si el actual poseedor transmite la cosa a un tercero designado por el
adquirente; o si la posesin se entrega al adquirente por un apoderado del poseedor, ya que los actos del mandatario se
reputan hechos como por el mandante
c) Cosas muebles no presentes: En el caso anterior nos hemos referido al supuesto de que el transmitente y el adquirente
de la posesin, estn alejados entre s. Ahora nos ocuparemos del caso en que sea la cosa la que est alejada. Para este
supuesto el art. 2388 dice: la tradicin de cosas muebles que no estn presentes se entiende hecha por la entrega de
los conocimientos, facturas, etc., en los trminos en que lo dispone el Cdigo de Comercio, o cuando fuesen remitidas
por cuenta y orden de otro, desde que la persona que las remite las entrega al agente que deba transportarlas. El
cdigo de comercio dispone: se considerar tradicin simblica, salvo la prueba en contrario en los casos de error,
fraude o dolo: 1) la entrega de las llaves del almacn, tienda o caja en que se hallare el objeto vendido; 2) el hecho de
poner el comprador su marca en los efectos comprados en presencia del vendedor o con su consentimiento; 3) la
entrega o recibo de la factura sin oposicin inmediata del comprador; 4) la clusula por cuenta, puesta en el

conocimiento o carta de porte, no siendo reclamada por el comprador dentro de las veinticuatro horas o por el segundo
correo; 5) la declaracin o asiento en el libro o despacho de las oficinas pblicas a favor del comprador de acuerdo
ambas partes.
d) Rentas nacionales y provinciales: Segn el art. 2390, la tradicin de rentas nacionales o provinciales se juzgar hecha
por la transferencia de ellas, segn la legislacin que las rija. Vale decir que el Cdigo deja librado el modo de
transferencia de las rentas a la legislacin administrativa peculiar que las rija.
e) Acciones: Respecto de las acciones el art. 2390 dice: la tradicin de acciones nominativas de Compaas o Sociedades
se juzgar hecha, cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales. La tradicin de
acciones endosables, se juzgar hecha por el solo endoso, sin ser necesaria la notificacin al deudor. Las acciones al
portador se juzgarn transmitidas por la sola tradicin efectiva de los ttulos.
f) Cosas Futuras: Respecto de las cosas futuras dice el art. 2376 que tratndose de cosas muebles futuras que deban
separarse de los inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etc., se entiende que el adquirente ha tomado
posesin de ellas desde que comenz a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble. Una vez ms el codificador
usa la palabra posesin en lugar de tradicin. Para tomar posesin de una cosa mueble separada del inmueble, no es
necesario contar con el permiso del poseedor de ste; lo mismo se tomara posesin de ella hurtndola o robndola.
Desde el momento en que la disposicin alude al permiso del poseedor del inmueble, es claro que se est refiriendo a
la tradicin. Esta norma se refiere a cosas que deben separarse del inmueble; lo que significa que hasta el momento
que permanecen unidas a l son inmuebles por accesin, y slo pueden considerarse muebles desde que han sido
separadas.
La Traditio brevi manu y Constituto posesorio: Son supuestos de intervencin bilateral de ttulo, y los juristas antiguos
las denominaron tradicin ficta.
Se tratan de excepciones al principio del artculo 577, mediante el cual antes de la tradicin de la cosa no se considerar
adquirido ningn derecho real, y a los artculos 2378, 2379 y 2381, conforme slo la tradicin por actos materiales hace
adquirir la posesin por acto bilateral.
Mediante estas dos excepciones, por un cambio de causa, el tenedor se transforma en poseedor; y a la inversa, el poseedor en
tenedor.
La Traditio brevi manu tiene lugar:
Cuando alguien quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un acto jurdico se transforma en
poseedor: Puede ocurrir que el dueo de una casa alquilada a un tercero se la venda a ste. Es necesaria la tradicin
propiamente dicha, para que el nuevo propietario adquiera la posesin? El Derecho Romano admiti lo que se llam la
traditio brevi manu, es decir una tradicin resultante del solo consentimiento del enajenante de transmitir el dominio
de la cosa al actual poseedor. Esa solucin tan lgica pas a nuestro derecho. El art. 2387 en su primera parte establece
que no es necesaria la tradicin de la cosa sea mueble o inmueble, para adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida
a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea en su nombre. No se trata
de una tradicin simblica, se trata de que no hay tradicin, lo que hay es una transformacin de la tenencia en
posesin. Antes se tena una cosa en nombre de otro, en tanto que ahora se la tiene o posee en nombre propio. Y para
ello basta con el consentimiento prestado por las partes al acto de enajenacin
cuando quien posee a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de una tercera; as, si el propietario inmueble
alquilado lo vende a un tercero, el locatario que antes posea a nombre del vendedor, pasa a poseer a nombre del
comprador
Esta institucin nace en Roma para evitar un doble desplazamiento innecesario de la cosa. Pasa luego al derecho medieval, el
que lo desarrolla y le da un nombre, un tanto equvoco, ya que parece sealar que se efecta algn tipo de tradicin, cuando en
verdad sta falta por completo.
El Constituto Posesio: aparece cuando el poseedor transmite a otro la posesin, pero queda como tenedor de la cosa. Ej:
Pablo, propietario de un inmueble en el que vive, lo vende a Juan. Pero por una razn cualquiera, permanece ocupando el
inmueble, v.g. a ttulo de locatario. Juan, perfeccionando el acto jurdico, adquiere la posesin, aunque no medie ningn acto
material en relacin a la cosa de su parte. No ha mediado tradicin, sin embargo Juan se ha hecho poseedor.
Como en la traditio breve manu, tampoco en el constituto posesorio hay tradicin efectiva de la cosa. Se trata de la situacin
inversa a dicha figura. El constituto posesorio tambin naci en el derecho romano por razones prcticas. Se prescinda de la
tradicin efectiva, simplemente porque sta se converta en una formalidad intil.
En los primeros tiempos de vigencia de nuestro Cdigo, se discuta si el constituto posesorio haba sido o no admitido por l; el
fundamental argumento que se haca contra su admisin, era que se opona de modo claro al sistema de tradicin establecido en
el Cdigo (su defecto consiste en la falta de publicidad del cambio, lo que puede dar lugar a fraudes en perjuicio de 3ros)
Para Borda, no hay dudas de la existencia de la figura, para Mariani de Vidal, en cambio, existen dudad acerca de que Vlez
haya adoptado sta figura como excepcin al 577.
Sin embargo, el art. 2462 en sus incisos 3 y 6 consagra con toda claridad el constituto posesorio. As se admite hoy sin
vacilaciones en nuestra jurisprudencia y doctrina. Es ms, la corte ha dicho que: El constituto posesio slo puede tener lugar
de manera efectiva cuando se cumplen los dos actos siguientes () 1) el acto de enajenacin, en virtud del cual la posesin de
pasar al adquirente y 2) el acto anexo, cuya virtud del enajenante debe ocupar la cosa como simple tenedor. Tales actos deben
celebrarse simultneamente, sin que medie solucin de continuidad.
8_ Conservacin y prdida de la posesin. Casos. Clasificacin.

Conservacin: Hemos visto que para que la posesin se adquiera es necesario que se renan el corpus y el animus domini. En
cambio, y como principio general, para conservarla slo es necesario el animus, es lo que establece el 2445 CC.
Naturalmente ello es as siempre y cuando no haya adquirido la posesin aprehendiendo la cosa con nimo de poseerla, y en los
casos el propio cdigo determina que se ha perdido la posesin. Ejemplo: en el supuesto de desposesin violenta, por ms
nimo de conservar la posesin que tenga el despojado, perder la posesin, ya que la habr adquirido el despojante.
Es menester hacer notar que el principio del art. 2445 se aplica cuando la prdida del corpus es transitoria, y cuando una vez
salvado el obstculo material, el poder efectivo puede volverse a ejercer sobre la cosa (Debe entenderse, en consecuencia, que
el art. 2445 se aplica solamente al caso de que ningn tercero haya tomado posesin de la cosa cuya tenencia ha escapado al
anterior poseedor).
De todo lo dicho resulta que el art. 2445 no obstante aparecer como la regla general en materia de la posesin, tiene una
aplicacin prctica mnima. Consecuencia de la falsa doctrina de Savigny sobre el corpus y el animus.
Segn Borda, la buena doctrina sobre el punto ha sido sentada por IHERING. Dice este autor que la posesin debe considerarse
perdida cuando la cosa se encuentra en una posicin en desacuerdo con la manera y la forma regular bajo la cual el propietario
tiene el hbito de valerse de ella. En otros trminos, la posesin debe considerarse subsistente cuando la cosa poseda se
encuentre en las condiciones en que normalmente la tiene el propietario. Es el caso de los materiales depositados para una obra,
los cuales estando puestos en el lugar destinado para ella, deben reputarse como posedos por el dueo o constructor. Por el
contrario, cuando la cosa se encuentra fuera de la condicin en que regularmente se ejerce el derecho de propiedad, la posesin
debe reputarse perdida, como ocurrira en el caso de una cartera abandonada en el campo.
En otras palabras: no se trata de corpus ni animus; se trata de que la conducta del poseedor corresponda a la que normalmente
se sigue para reputar como conservado el derecho de posesin. Por consiguiente, tanto cuando se trata de adquirir la posesin,
como cuando se trata de conservarla, la pregunta que debemos formularnos es la siguiente: se ha comportado esa persona
como acostumbra hacerlo el propietario de una cosa?
RGIMEN LEGAL: Luego de sentar el principio cuyo significado y alcance hemos analizado en los nmeros anteriores, el
Cdigo establece algunas reglas que estudiaremos a continuacin:
a) Modos de conservar la posesin: El art. 2445, luego de disponer, que la posesin se conserva por la sola voluntad, agrega: la
voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya manifestado una voluntad contraria.
Si por voluntad entendemos el animus, esta disposicin se hace pasible de todas las objeciones que hemos hecho anteriormente.
En cambio, si por voluntad de conservar la posesin se juzga aquella que se traduce en hechos, es decir en una conducta del
poseedor, la disposicin es admisible. As, por ejemplo, si un objeto mueble que cualquiera puede tomar para s es abandonado
en la va pblica, debe reputarse que hay manifestacin de voluntad de no conservar la posesin. Ser cuestin de prueba, a
veces muy difcil, la de si la cosa se ha dejado por simple descuido u olvido o por un acto deliberado.
b) Cosas perdidas: Establece el art. 2450 que mientras haya esperanza probable de encontrar una cosa perdida, la posesin se
conserva por la simple voluntad. Concordante con esta disposicin, el art. 2457, 2 parte, expresa que la posesin no se pierde
mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guard, aunque l no recuerde dnde la puso, sea en
heredad ajena o en lugar propio.
c) Conservacin por representante: La posesin se conserva no solamente por el poseedor mismo, sino tambin por intermedio
de un representante convencional o legal, siempre y cuando el representante (el que tiene la cosa a nombre del poseedor) no
manifieste por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa y cuando sus actos produzcan ese
efecto.
Prdida:
En cuanto a la prdida de la posesin, ella puede acaecer:
1) Prdida de corpore: supuestos de este caso se encuentran en los arts. 2451 (cuando la cosa deja de existir), 2452
(imposib fsica de ejercer actos posesorios sobre la cosa), 1457 (prdida de la cosa sin esperanza de encontrarla), 1459
(cuando ya no se encuentra dentro del comercio) y 1455 (cuando por hecho de un tercero, el poseedor haya sido privado
de su posesin). Esta ltima norma, segn la doctrina mayoritaria, se aplica a la hiptesis de desposesin violenta. El
artculo 2458, se refiere a otro caso de prdida de corpore, la intervencin unilateral de ttulo.
2) Prdida de nimo: las hiptesis de prdida de nimo (aunque se conserve el corpus) son las que se operan al configurarse
la traditio brevi manu y el constituto posesio, que ya hemos explicado.
3) Prdida de corpore y animo: en cuanto a la prdida de corpore y animo, est dada por los supuestos de tradicin (art.
2453) y abandono voluntario (art. 2454)
La clasificacin que se acaba de exponer, pertenece a la doctrina clsica (a la que adhiere Mariani de Vidal), Borda, sin
embargo, critica la clasificacin previamente mencionada; Es la opinin del jurista: Igualmente carece de sentido distinguir
entre prdida solo animus, solo corpore y animus y corpore, como suele hacerlo la doctrina clsica. Ya hemos hecho la crtica
de esta falsa distincin entre corpore y animus, que tanta confusin ha trado en esta materia. De lo que se trata, en definitiva, es
de saber si una persona se sigue comportando respecto de una cosa como lo hace habitualmente su dueo (o el titular de un
derecho al que la ley atribuye el carcter de poseedor). Si deja de comportarse como tal, pierde la posesin .
Pareciera existir una antinomia en cuanto al momento en que se produce la prdida de la posesin, entre los artculos 2455 y
2456 CC. En efecto: para el primero la posesin se perdera instantneamente; para el segundo, sera menester que transcurriera
un ao sin ejercer actos posesorios o turbada por cualquier causa la posesin del usurpador.

La doctrina mayoritaria se inclina por sostener que el supuesto del 2455 se refieren los casos de desposesin violenta, en los
que la posesin se pierde instantneamente con el despojo. En cambio, el 2456 contemplara otros supuestos de desposesin, en
los cuales la posesin se perdera recin el ao siempre y cuando no se realicen los actos previstos por la norma.
Ahora bien, esto quiere decir simplemente, que al ao el usurpador gana las acciones posesorias propiamente dichas, por
aplicacin del art. 2473, y el desposedo las pierde, conforme al 4038, pero la posesin la perdi uno y la gan el otro en el
momento de la desposesin.

BOLILLA IV:
1_ Los efectos de la posesin. Concepto. Enumeracin. Mtodo del CC
Son las consecuencias jurdicas de la posesin. Difieren los autores sobre el nmero de estas consecuencias jurdicas.
As, para Savigny, son slo las acciones posesorias y la posibilidad de usucapiar, ya que considera que los otros que se enuncian
son en verdad, efectos de otras instituciones.
Para Aubry y Rau la nica consecuencia es que hace presumir la propiedad.
En general, a las acertadas por Savigny se le suelen agregar:
la posesin de buena fe otorga al poseedor la propiedad de los frutos que perciba
la posesin de buena fe de una cosa mueble hace presumir su propiedad
el derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias y tiles que hubiera realizado y que corresponde al poseedor de
buena fe
y para ese mismo caso, el derecho de retener la cosa hasta ser pagado de ese crdito
Nuestro cdigo legisla sobre los efectos de la posesin en el Libro III, Ttulo II, captulos III y IV (arts. 2416 y siguientes). All
se mencionan los derechos y obligaciones emergentes de la posesin.
Obligaciones. Rgimen Legal: En los artculos 2416 y ss, el Cdigo Civil enumera una serie de cargas de la posesin, es decir
de obligaciones que pesan sobre el poseedor, por el solo hecho de serlo y con prescindencia de su buena o mala fe.
Art. 2416: son obligaciones inherentes a la posesin, las concernientes a los bienes, que no gravan a una o ms personas
determinadas, sino en indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada Son las obligaciones llamadas propter rem
Dispone el art. 2417, que es obligacin inherente a la posesin de cosas muebles, la exhibicin de ellas ante el juez en la
forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por alguien que tenga un inters en la
cosa fundado sobre un derecho Por cosas muebles no slo deben entenderse los muebles por naturaleza, sino tambin los que
lo son por su carcter representativo, es decir los instrumentos de los cuales resulte la existencia de derechos reales o personales
sobre cosas muebles
El art. 2418 impone al poseedor de cosas inmuebles las obligaciones establecidas en el ttulo VI del libro III respecto a sus
vecinos o terceros. Se trata del ttulo referente a las restricciones y lmites del dominio
Segn el art. 2419 son tambin obligaciones inherentes a la posesin de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la
hipoteca, y la restitucin de la cosa cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. Tambin las cargas de dar, hacer o no
hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor.
El anlisis de este artculo exige formular algunas distinciones:
1) En cuanto a las servidumbres pasivas y la hipoteca, son evidentemente cargas de la posesin en el sentido de que el
poseedor tiene que tolerar las primeras y no puede impedir la ejecucin del bien gravado por la hipoteca (a menos, claro est,
que l asuma el pago).
2) La obligacin de restituir la cosa, cuando el poseedor fuere acreedor anticresista, no deriva de la posesin sino del contrato
de anticresis. No es, pues, una carga de la posesin.
3) Es confuso el ltimo apartado de este artculo que se refiere a las cargas de dar, hacer o no hacer. Predomina la opinin de
que se trata de los cargos impuestos en ciertos actos jurdicos
Derechos. Rgimen Legal: Art. 2420: son derechos inherentes a la posesin, sean reales o personales, lo que no competen a
una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada
Vale decir que son derechos que surgen de la posesin misma, de los cuales son un ejemplo las servidumbres activas
Derechos y obligaciones del poseedor de buena o mala fe en caso de reivindicacin Triunfante: Ver cuadro

2_ Efectos de la posesin de cosas muebles. Rgimen Jurdico: Art. 2412 CC

Nuestro cdigo, siguiendo el derecho francs, que a su vez se inspir en el germnico, establece en el artculo 2412 el principio
de que en materia de cosas muebles, la posesin de buena fe crea la presuncin de ser propietario de ellas, y otorga el poder
de repeler cualquier accin de reivindicacin, a menos que la cosa fuera robada o perdida.
Carcter de la presuncin Legal: Esta norma emplea una expresin criticable al decir que la posesin crea la presuncin de
tener la propiedad de la cosa. No se trata en verdad de una presuncin legal, sino de que la ley reconoce al poseedor los
derechos de propietario. En el derecho francs del cual se tom la norma, se emplea la expresin la posesin vale ttulo.
Es decir, que reunidas las dos condiciones (posesin y buena fe) la ley atribuye al poseedor el carcter de propietario, por ello,
la posibilidad de repeler la reivindicacin del ex dueo. Bien que, para esto ltimo y de conformidad con el art. 2767 necesita
haber adquirido la cosa a ttulo oneroso.
Antecedentes: Esta regla ha tenido sus vicisitudes histricas, que conviene conocer siquiera sea muy brevemente, para
comprender su significado e importancia prctica. En el Derecho Romano, las cosas muebles eran reivindicables, si bien el
plazo de reivindicacin era breve (un ao en el derecho antiguo y tres aos desde la poca de la reforma de Justiniano). En el
derecho germnico la solucin era distinta. El propietario de una cosa mueble tena accin contra el tenedor derivada del
contrato en virtud del cual la haba entregado; pero, en cambio, careca de accin reivindicatoria contra 3ros. Rega el adagio
los muebles son imperseguibles. En el siglo XIII en Francia, bajo la influencia del Derecho Romano, comenz a reaparecer la
reivindicacin de los muebles, y a partir del siglo XVI este sistema imperaba sin discusin en aquel pas. No tardaron en
sentirse los inconvenientes de esta regla, sobre todo cuando el incremento del comercio los puso ms claramente en manifiesto.
En la prctica, la posibilidad de reivindicar cosas muebles significaba gravsimos problemas para el comercio. Fue as que en el
siglo XVII comenzaron a hacerse esfuerzos por retacear la reivindicacin de las cosas muebles, hasta que a mediados del siglo
XVIII se introduce en las costumbres francesas el principio la posesin vale ttulo. Fueron las exigencias del comercio las
que impusieron este principio elemental de que la posesin vale ttulo. Del derecho francs pas a la mayor parte de los cdigos
del siglo pasado y fue incorporada al nuestro en los trminos del artculo 2412.
Condiciones de Aplicacin:

requiere:

Para que la posesin confiera por s sola la propiedad de la cosa mueble se

a) Posesin en sentido propio: Es preciso que la posesin se tenga para s. No basta la simple tenencia de la cosa; el poseedor
debe hacerlo a ttulo de dueo. Por consiguiente, la presuncin de propiedad no puede ser invocada por las personas que se
encuentren en la tenencia de la cosa en virtud de un contrato o un acto jurdico que los obliga a restituir
En la duda debe admitirse que la posesin es a ttulo de dueo, ya que en esta materia la regla capital es proteger al que detenta
una cosa mueble; ms aun, quien pretende que esa posesin es a ttulo precario, debe probarlo
b) Buena fe: No basta la posesin; es necesario adems que ella sea de buena fe. Ahora bien, la buena fe del poseedor se
presume (art. 2362). Claro est que esa presuncin admite prueba en contrario, que puede ser producida por cualquier medio,
inclusive simples presunciones. En consonancia con este principio, se ha declarado que a efectos de probar la mala fe del
poseedor basta la circunstancia de que los hechos comprobados demuestren que el interesado no pudo o no debi ignorar la
ilegitimidad de su posesin. Inclusive hay que considerar de mala fe al poseedor que incurre en culpa al no adoptar las
precauciones elementales que le son dictadas por las condiciones del contrato
c) Ttulo oneroso: Por ltimo, para que el poseedor adquiera instantneamente el dominio de la cosa mueble, debe haber
adquirido la posesin por ttulo oneroso. Esta condicin no se desprende del artculo 2412, pero s del art. 2778, segn el cual la
accin reivindicatoria procede contra el actual poseedor aunque sea de buena fe, si la obtuvo por ttulo gratuito y el enajenante
(sea de buena o mala fe) estaba obligado a restituirla al reivindicante.
Sin embargo, hay que tener presente una regla muy importante: como la presuncin de propiedad resulta del solo hecho de
poseer la cosa de buena fe, quien pretenda que fue adquirida a ttulo gratuito por el poseedor, deber probarlo. En la mayor
parte de los casos esa prueba ser muy difcil o imposible, porque la transmisin del dominio de una cosa mueble no exige
documento escrito ni registro.
Cosas excluidas de la regla del art. 2412: El principio general es que el art. 2412 se aplica a todas las cosas muebles, con las
siguientes excepciones:
a) Por lo pronto, el propio art. 2412 hace la excepcin de las cosas robadas o perdidas. Es decir, la regla del art. 2412 juega
solamente en el caso en que el propietario se ha desprendido voluntariamente de la tenencia de la cosa, corriendo el riesgo de
que el tercero, en quien l ha confiado, pueda disponer de ella. Pero si el dueo no se ha desprendido voluntariamente de la
cosa, si sta se ha perdido o le ha sido hurtada o robada, entonces la ley lo protege. El poseedor de buena fe slo adquirir el
dominio por prescripcin de dos o tres aos segn sea una cosa mueble registrable o no (art. 4016 bis).
b) Tampoco se aplica a las cosas que forman parte del dominio pblico del Estado
c) No se aplica a las cosas muebles que son accesorias de un inmueble reivindicado, ya que siguen la suerte de la cosa principal
d) Tampoco estn comprendidas en la regla del 2412 las cosas muebles registrables, es decir, aquellas cuyo dominio nos se
puede transferir sin inscripcin en registros pblicos, tales como los automotores, las aeronaves y los buques
e) Con respecto a los semovientes, es sabido que los cdigos rurales exigen la marca o seal segn se trate de ganado mayor o
menor. Quien toma la posesin de un semoviente que no tiene su marca, no puede invocar su buena fe. Y por cierto, la
contramarca importa un delito si el que la hizo no tena los certificados de transferencia correspondientes.
f) Obviamente el art. 2412 no es aplicable a las universalidades del derecho (herencias), porque stas no son susceptibles de
posesin; lo que se posee son cada una de las cosas que las forman. Por igual motivo la presuncin de la propiedad tampoco
debe aplicarse a los fondos de comercio. La razn es siempre la misma: el art. 2412 exige la posesin de una cosa mueble
concreta y un fondo de comercio no lo es
g) Ttulos de crdito nominativos y a la orden.- Los crditos son derechos personales, y no cosas, pero s revisten el carcter de
cosas muebles "los instrumentos pblicos o privados de donde constare la adquisicin de derechos personales" (art. 2319); el
instrumento es cosa mueble por carcter representativo.
Los ttulos de crdito nominativos y a la orden, por exigir endoso para su trasmisin, es decir, que cuentan con un rgimen
especfico, estn excludos del sistema previsto en el art. 2412. En cambio, se rigen por esta norma los ttulos al portador
Semovientes: etimolgicamente significa que tiene movimiento por s. Es la calificacin que con lo jurdico se da a los
animales, y de modo ms especial, a los que el hombre utiliza.
Respecto de los semovientes, rige tambin la regla general del art. 577; no hay transmisin del derecho real sin tradicin. Pero
adems de la tradicin, los cdigos rurales han establecido la exigencia de la marca o la seal para probar el dominio, segn se
trate de animales mayores o menores. Para la transmisin del dominio de los semovientes es necesario pues, no solamente la
tradicin, sino tambin el otorgamiento del certificado y la marca del nuevo propietario.
Esta exigencia de los cdigos locales suscit dudas desde el punto de vista de su constitucionalidad atento a que el Cdigo Civil
no exiga este requisito para la transmisin del dominio. Sin embargo, ha sido posible compatibilizar el Cdigo Civil con los
cdigos rurales, porque puesto que el primero exige como recaudo de la propiedad una posesin de buena fe, se ha juzgado que
no puede existir buena fe en la posesin si no hay marca, dado que las costumbres inveteradas y los cdigos locales la exigen.
La Ley 22.939: La nueva ley 22.939 instaura un rgimen doble para acreditar la propiedad de los semovientes:
a).- Para los animales de pura raza prev la inscripcin en los registros genealgicos; pero slo con un efecto perfeccionador del
ttulo de adquisicin, es decir declarativo (art. 14, ley 22.939).

b).- Dicho rgimen para los animales de pura raza, prescripto por la ley 22.939, no se hace aplicable a los caballos pura sangre
de carrera que ya tienen su regulacin especfica a travs de la ley 20.378, cuya inscripcin de dominio o de cualquier otro acto
jurdico sobre los mismos, es de carcter constitutivo.
* La ley 22.939 legitima la marca o seal, en todo el territorio de la Nacin, como presuncin de propiedad del ganado.
* La ley 22.939 deja subsistente el rgimen del art. 2412 del Cdigo Civil en los supuestos de ganado no marcado ni sealado,
o cuya marca o seal no estn claras, pero haciendo pasible a su poseedor de las sanciones que determinen las autoridades
locales. Dichas sanciones pueden consistir en la presuncin de mala fe de su posesin
3_ Cosas Muebles Registrables. Automotores. Rgimen Legal.
Si bien la tradicin puede servir como medio de publicidad en comunidades pequeas, se torna totalmente ineficaz cuando no
media tal circunstancia, puesto que la tradicin queda en estos casos, casi oculta. Se vuelve entonces indispensable contar con
otro medio de publicidad: los registros. En un primer momento, solo funcion para los inmuebles, pero el incremento cada vez
mayor del trfico que exiga seguridad jurdica, oblig a que se crearan registros destinados a ciertos bienes muebles. Los
bienes registrables se caracterizan por su elevado valor econmico, y la posibilidad de determinacin individualizada; la
posibilidad de conocer los derechos que sobre ellos se ejercitan -fruto de la publicidad registral- refuerza la posicin del titular,
y le brinda seguridad frente al posible ataque de terceros.
En materia de transmisin del dominio de automotores se ha eliminado (aunque ya veremos que no en forma absoluta) la
tradicin: la transmisin slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de la inscripcin en
el Registro de Propiedad del Automotor (art. 1, dec.-ley 6582/1958); la inscripcin de buena fe de un automotor en el
Registro, confiere al titular la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin si el automotor
no hubiese sido hurtado o robado (art. 2, dec.-ley citado).
Este rgimen, simple, claro y al parecer irreprochable, tiene una grave complicacin en materia de responsabilidad respecto de
terceros. El problema es el siguiente: en la prctica, la reventa de automviles entre particulares se hace as: el comprador paga
el precio, recibe la posesin del automvil y el recibo o constancia de que lo ha comprado; pero la inscripcin en el Registro del
Automotor suele tardar en razn de trmites burocrticos y porque el comprador que es quien toma la iniciativa de la gestin,
suele no tener inters en urgirlos. En el nterin, se produce un accidente del que es vctima un tercero. El art. 26 del decreto-ley
6582/1958 estableca que se presume la responsabilidad de la persona a cuyo nombre se encuentra inscripto el dominio.
La aplicacin rigurosa de los textos legales conduca a responsabilizar al vendedor, que todava tiene inscripto el dominio a su
nombre, en su calidad de propietario de la cosa con la que se ha hecho el dao (art. 1113). Pero esta solucin resulta dura para
la conciencia jurdica media. La verdad es que al hacerse la tradicin, el vendedor entiende desprenderse del dominio y el
comprador, adquirirlo. Y parece excesivo hacer pesar sobre el vendedor la responsabilidad objetiva del art. 1113
Se explica as que la jurisprudencia se inclinara decididamente a resolver que la circunstancia de que el automvil figure
inscripto en el Registro a nombre de una persona, significa slo una presuncin juris tantum de propiedad, que puede destruirse
por prueba en contrario; y, por consiguiente, reconoca al vendedor el derecho de probar que haba transferido realmente el
dominio al comprador (aunque no se hubiera hecho la inscripcin en el Registro), con lo cual quedaba eximido de la
responsabilidad.
La cuestin ha quedado definitivamente resuelta por la ley 22977, cuyo art. 27 dispone expresamente que hasta tanto se
inscriba la transferencia, el transmitente ser civilmente responsable por los daos y perjuicios que se produzcan con el
automvil, en su carcter de dueo de la cosa; pero agrega: No obstante, si con anterioridad al hecho que motiva su
responsabilidad, el transmitente hubiese comunicado al Registro que hizo tradicin del automotor, se reputar que el adquirente
o quienes de este ltimo hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesin de aqul, revisten con relacin al transmitente el
carcter de terceros por quienes l no debe responder y que el automvil fue usado en contra de su voluntad.
4_ Animales de Pedigree. Caballos de Carrera: En cuanto a los caballos pura sangre de carrera, la ley 20378 dispone que la
transmisin de su dominio slo se perfeccionar entre las partes y respecto de terceros mediante la inscripcin del acto en los
registros genealgicos reconocidos por el Ministerio de Agricultura. La inscripcin acredita su origen, calidad, como ejemplares
de pedigre y la propiedad a favor del titular
Respecto a los otros animales de raza, rige la ley 22.939 de marcas y seas
Buques y aeronaves:
Aeronaves: La inscripcin de una aeronave en el Registro Nacional de Aeronaves, le confiere nacionalidad argentina y cancela
toda matricula anterior, sin perjuicio de la validez de los actos jurdicos realizados con anterioridad.- A las aeronaves inscriptas
en el Registro Nacional de Aeronaves se les asignarn marcas distintivas de la nacionalidad argentina y de matriculacin.
Dichas marcas debern ostentarse en el exterior de las aeronaves. Los motores de aeronaves podrn ser inscriptos en el Registro
Nacional de Aeronaves. Tambin podrn inscribirse en dicho registro las aeronaves en construccin.
Las aeronaves son cosas muebles registrables. Slo podrn inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves los actos jurdicos
realizados por medio de instrumento pblico o privado debidamente autenticado.
La transferencia de dominio de las aeronaves, as como todo acto jurdico relacionado con las mismas, no producirn efectos
contra terceros si no van seguidos de la inscripcin en el Registro Nacional de Aeronaves.
La matriculacin de la aeronave a nombre del adquirente y la inscripcin de los gravmenes o restricciones resultantes del
contrato de adquisicin, se registrarn simultneamente. Cancelados los gravmenes o restricciones y perfeccionada
definitivamente la transferencia a su favor, el adquirente deber solicitar su inscripcin y, en su caso, la matriculacin y
nacionalizacin definitivas.

Las aeronaves pueden ser hipotecadas en todo o en sus partes indivisas y an cuando estn en construccin. Tambin pueden
hipotecarse los motores inscriptos
Buques: El buque es un bien registrable. Los buques menores se prendan pero los grandes se hipotecan. Se exigen formalidades
(buque Mayor) escritura pblica o documentos privados autenticados.
Los buques mayores tienen ms de 10 toneladas de arqueo total. Los buques menores tienen menos de 10 toneladas de arqueo.
Se distinguen tambin por su naturaleza, por la finalidad de los servicios que prestan y por la navegacin que efectan: Pblicos
y privados. Los buques pblicos son inembargables, porque son afectados al servicio del poder pblico. Todos los dems,
aunque pertenezcan al Estado o a particulares, son buques privados
Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de dominio sobre un buque mayor o sobre una de sus partes, as tambin
todos los derechos reales (sobre buque mayor) se debe materializar sobre instrumento pblico o privado a fin de ser oponible a
terceros, deben ser inscriptos en el registro nacional de buques.
En cambio en los buques menores basta con un instrumento privado con firma certificada. Pero tambin es necesaria la
inscripcin en el registro para que pueda ser oponible.
Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales sobre buques menores de diez
(10) toneladas de arqueo total, o sobre una o ms de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por instrumento privado
con las firmas de los otorgantes, certificadas, e inscribirse en el Registro Nacional de Buques. Slo producen efectos con
relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin.
BOLILLA V
1_ Proteccin de la posesin. Acciones posesorias. Definicin.
Hemos visto que uno de los efectos jurdicos de la posesin era el de otorgar a los poseedores del derecho de defender ese
estado. Esa defensa se realiza a travs de las genricamente denominadas acciones posesorias, algunas de las cuales se
confieren tambin a los tenedores. En trminos generales las defensas son las siguientes:
a) Extrajudicial: es concedida a los poseedores de cualquier clase y tambin a los tenedores de cualquier clase, e inclusive a los
servidores de la posesin. Art. 2470: El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la
fuerza con el empleo de fuerza suficiente, en los casos en que el auxilio de la justicia llegara demasiado tarde; y el que fuese
desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites de la propia
defensa. Quien ve atacada su posesin, tiene derecho a repeler la agresin de hecho con una fuerza proporcionada. Esta regla
es una expresin del principio de la legtima defensa
b) Judiciales: el cdigo civil menciona:
Acciones posesorias propiamente dichas: otorgadas a poseedores anuales no viciosos.
Acciones policiales: concedidas a todo tipo de poseedores y tenedores
Tambin en los cdigos de procedimiento se mencionan otras acciones, como se ver ms adelante
Antecedentes:
Derecho Romano:

El procedimiento en materia de interdictos comenzaba por la citacin en justicia. Si el demandado compareca, expona los
hechos ante el pretor, y despus este dictada el interdicto. En principio, era un procedimiento sumario.
Si el interdicto era cumplido, el juicio finalizaba. Si no, comenzaba la instruccin que conducira al juzgamiento cuya
culminacin era una resolucin definitiva. Segn Mariani de Vidal, los interdictos respondan a la necesidad de juzgar
previamente la posesin, teniendo el carcter de una decisin provisoria, que no impeda una discusin amplia posterior.
En la edad Media:
Encontramos figuras parecidas a los interdictos, que se tramitaban sumariamente y tenan carcter provisional: la primera de
ellas es la exeptio spolii. En el siglo IX surgen en el derecho cannico las llamadas falsas de decretales destinadas a reforzar
la autoridad contra el poder temporal o consista en la facultad de deponer a los obispos, separando los de sus dicesis sin juicio
alguno, el cual comenzaba luego de mucho tiempo. Pero en el perodo intermedio se perjudicaba al obispo es apoderando de sus
privilegios y bienes. La exeptio spolii paralizaba la causa criminal mientras no se le hubiera re puesto en la posesin de los
bienes de los que se le haba despojado, este remedio se otorgaba no slo para las cosas, sino tambin para los privilegios
poderes y honores del obispo. La actio spolii es un desprendimiento de la exeptio spolii, era necesario iniciar la actrio spolii
para obtener la restitucin de las cosas (muebles o inmuebles) y de los derechos derivados del cargo episcopal. Con el tiempo
estas figuras se incorporaron al derecho civil. Por una encclica de fines del siglo XII la actio spolii (hasta entonces limitada al
dereho cannico) pudo oponerse no slo contra el autor del ojo, sino tambin contra terceros de mala fe, posteriormente se
admiti la defensa an contra terceros de buena fe. La tercer figura de la edad media fue el sumarium possessium que se trataba
de una posesin provisoria o intermedia que el juez acordaba a una de las dos partes en litigio, que apareca como la mejor
fundada para tenerla, sin perjuicio de la decisin definitiva. Ej: dos personas se disputaban la propiedad de un fundo, el juez
conceda a una de las partes en litigio la tenencia provisoria de la cosa, x ej para evitar deterioros, usurpaciones, etc Lo que
no significaba que el tenedor era el vencedor en el juicio.
En la edad moderna:
a) Derecho Francs: en el antiguo derecho francs, aparecieron una serie de remedios semejantes a los del derecho romano, que
se otorgaban slo a poseedores de inmuebles, siempre hubieran tenido la posesin durante un ao en forma pblica pacfica
continua e ininterrumpida. Este elemento (la anualidad) deriva de una institucin medieval: la investidura, por la cual cada vez
que el poseedor de un fundo quera transmitirlo, deba cumplir con la investidura dada ante el seor o la justicia, en su defecto
la transmisin era nula con el correr del tiempo se lleg a admitir la posesin anual del adquirente, cuando no haba habido
investidura. Esta defensa no se otorgaba a los poseedores de bienes muebles, porque tradicionalmente la posesin de cosas
muebles equivale a la propiedad
b) Derecho espaol: siguiendo el sistema romano de la tradicin, el antiguo derecho espaol protega la posesin mediante
juicios sumarsimos, fundados en razones de seguridad y orden pblico, su carcter era provisorio (ya que las decisiones
tomadas en ellos no impedan que se volviera a discutir la cuestin en otro juicio, este ya de tipo ordinario en materia de
propiedad) vemos as aparecer dos juicios sobre la posesin: uno sumarsimo y provisorio (interdicto) y otro ordinario, con
amplio debate (plenario) cuya decisin haca cosa juzgada los interdictos resultaban ser, medidas policiales destinadas a
mantener el orden. Dichos interdictos se dividan en: 1) de adquirir una posesin que nunca se haya tenido; 2) de retener, para

proteger al que hubiera sido turbado en la posesin 3) de recobrar una posicin perdida 4) de obra nueva, para suspender un
trabajo que perturbar a la posesin y 5) de obra vieja, para obtener la demolicin de una construccin
c) Derecho Patrio (Derecho Castellano con las modificaciones introducidas por los gobiernos nacionales y provinciales): rigi
desde 1810 hasta que fue reemplazado por los cdigos procesales, y posteriormente por el cdigo civil. Las defensas posesorias
en el derecho patrio, tienen fundamental influencia de las leyes de partida: 1) se otorgaban a los poseedores de bienes muebles e
inmuebles siempre que su posesin fuese continua y pacfica 2) el poseedor poda intentar, en primer trmino los interdictos
(procedimientos sumarios en lo que se discuta la posesin momentnea, pero no la definitiva), no se otorgaba a los tenedores
3) si se trataba de desposesin violenta, adems del interdicto de recobrar, el desposedo poda intentar la accin de despojo (del
derecho cannico) 4) una vez finalizado el interdicto, el vencido poda recurrir al juicio plenario de posesin, que se tramitaba
por procedimiento judicial ordinario.
2_ Fundamentos de la proteccin posesoria. Teoras
Uno de los temas ms discutidos en torno a la posesin, es el fundamento de las acciones e interdictos posesorios. De las
mltiples teoras sostenidas por los autores, cabe destacar dos, que son las que concitan la mayor parte de las opiniones:
a) Para algunos, las acciones posesorias se brindan como un medio indirecto. Es verdad que a veces las acciones posesorias se
vuelven contra el dueo (como ocurre en el caso de que el dueo turbe la posesin detentada por un tercero o lo despoje), pero
esto viene a ser algo as como una consecuencia no querida por la ley. Lo cierto es que generalmente la propiedad coincide con
la posesin, de donde resulta que el propietario tendr a su disposicin un medio rpido y eficaz de defender sus derechos, sin
necesidad de recurrir al petitorio.
Esta teora no resulta convincente. Si las acciones posesorias pueden hacerse valer contra el dueo, no se ve cmo puede
sostenerse que ellas tienen por objeto protegerlo. Tampoco es exacto que la defensa del poseedor o tenedor contra el dueo sea
excepcional; en la prctica se da con bastante frecuencia.
b) Para una opinin que hoy puede considerarse predominante, el fundamento de las acciones posesorias no es otro que una
razn de orden pblico o, si se quiere, policial. De lo que se trata es de evitar que las personas se hagan justicia por su propia
mano; de impedir que se perturbe o prive al poseedor o tenedor del goce y posesin de la cosa por las vas de hecho. En suma,
se trata de proteger el orden y la seguridad jurdica.
Borda piensa que adems de este fundamento de orden pblico, hay otros que justifican la proteccin posesoria: a veces, brinda
al propietario una accin rpida y eficaz contra el agresor de su derecho; otras, protege a quien como simple poseedor o tenedor
ha tenido una conducta socialmente valiosa (cultura de la tierra, conservacin de la casa, etc.).
La Legislacin Argentina. La cuestin en el CC. El art. 2468.
En esta materia, Vlez acudi a diversas fuentes, no todas armnicas entre s, y ello resulta la complicacin que a veces trae
aparejada la armonizacin de las disposiciones.
Respecto al principio fundamental, rige el del 2468: Un ttulo vlido da un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin
misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe
demandarla por las vas legales.
Y tambin es de capital importancia el 2469: La posesin cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no puedan ser turbadas
arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr una accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar
sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales.
El fundamento de ellas es la interdiccin de la violencia privada, y la erradicacin de la justicia por mano propia.
La norma del 2468 determina que por ms que existe un ttulo vlido que otorgue derecho a la posesin, sta no puede ser
tomada de propia autoridad, sino que debe reclamarse por las correspondientes guas legales. Supongamos que A compra a B un
campo: el contrato de compra-venta, debidamente formalizado en escritura pblica da derecho a obtener la entrega de la cosa
que perfeccionar el dominio en cabeza de A. Si esa entrega no se realiza, A no puede tomar posesin del campo por s mismo,
sino que debe recurrir a las vas legales. El interrogante que plantea es cules son las vas legales a las que se alude.
Indudablemente, le corresponde una accin personal por cumplimiento del contrato. Pero, existen otros recursos que permitan
lograr la entrega por medio un trmite ms rpido?
Mariani de Vidal distingue dos situaciones:
si la cosa est en manos del vendedor, el comprador puede acudir al interdicto de adquirir
si la cosa est en manos de un tercero que la posee, el comprador con escritura pblica podra intentar una accin
reivindicatoria iure propio
Defensa Privada de la posesin: El art. 2470 consagra el nico caso en que la justicia privada es admitida a defender la
posesin El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y repulsar la fuerza con el empleo de
fuerza suficiente, en los casos en que el auxilio de la justicia llegara demasiado tarde(), con tal que no exceda los lmites de
la propia defensa se trata de la denominada defensa extrajudicial de la posesin, ya que en todos los dems supuestos es
menester recurrir a las vas legales.
Las palabras hecho de la posesin, han sido interpretadas, no aludiendo a la naturaleza de aquella, sino como que se refieren
al corpus, es decir que la legitimacin activa sera amplsima: comprendera no slo a los poseedores de cualquier clase, an

viciosos, sino tambin a los tenedores, e incluso a los que estn en relacin con la cosa por un vnculo de hospedaje u
hospitalidad.
Casos en los que procede:
1) Sin duda, se otorga la defensa en caso de desposesin. La doctrina concuerda que tambin se concede en los supuestos de
turbacin, porque la turbacin es una desposesin en marcha, adems el cdigo otorga el derecho de protegerse en la posesin
propia sin hacer distinciones en cuanta la categora del ataque.
2) No debe mediar intervalo de tiempo entre el ataque y la defensa, y los medios empleados para hacerla efectiva deben guardar
una relacin razonable con aquel. La ley no slo autoriza a defender la posesin atacada, sino tambin a recuperarla, siempre
que sea sin intervalo de tiempo
Pero si el despojo se hubiera completado, por breve que fuera el intervalo de tiempo entre la desposesin y el intento de
recuperacin, el uso de la fuerza privada est vedado. La posesin aun violenta, est protegida en el sentido de que el despojo
no puede usar las vas de hecho y tiene necesariamente que recurrir a la Justicia para hacer valer sus derechos
3) Es indispensable que los auxilios de la justicia (si al o policial) llegaran demasiado tarde
Todas estas cuestiones de hecho, el juez deber apreciar en cada caso en particular. Esta defensa, se otorga slo en casos de
desposesin violenta? Para la mayora, es as, puesto que en caso de desposesin clandestina, no podra darse el requisito de la
inmediatez entre el despojo y el recupero. Freitas otorga el remedio tanto para la desposesin violencia como para la
clandestina o por abuso de confianza. A esta postura parecera adherirse Mariani de Vidal, alegando:
En caso de clandestinidad, la posesin se pierde recin al ao de acaecimiento de los respectivos hechos
Segn la nota del 2455: se juzga que somos arrojados de nuestra heredad no slo cuando por la fuerza se nos obliga a
salir, sino tambin cuando, estando ausentes, por la fuerza se nos impide entrar
Porque el artculo 34 inc. 6 CP declara que no es punible aquel que encontrare a un extrao dentro de su hogar, siempre
que haya resistencia
Defensa Judicial de la posesin: Principios comunes:
Para intentar las defensas posesorias no se requiere ttulo y la controversia no se decide en base al ttulo alguno
segn el artculo 2472 (la posesin no tiene nada que ver con el derecho a poseer), excepto el caso del artculo 2471:
Siendo dudoso el ltimo estado de la posesin entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo en la
posesin, se juzga que la tiene el que probare una posesin ms antigua. Si no constaste cul fuera ms antigua, jugase
que posea el que tuviese derecho de poseer. La doctrina critica la solucin del cdigo y determina que el juez debe
disponer que las partes recurran al juicio petitorio y ordenar el secuestro de la cosa a las resultas de este juicio.
Tampoco se necesita buena fe segn el artculo 2473 in fine
En cuanto al objeto, antes de la reforma 17711 slo poda intentar las del poseedor de inmuebles, ya que en la nota al
2488 Vlez deca que respecto a los muebles no puede haber accin posesoria ya que la posesin vale ttulo. El texto
actual permite defender a travs de las acciones posesorias no slo a los inmuebles sino tambin a los muebles, con la
limitacin de que no puede accionarse contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas muebles no robadas
perdidas
las acciones posesorias segn l 4038, prescriben al ao. Algunos opinan que la accin policial de despojo no
prescribe, sino que caduca, tambin al ao. La diferencia no es meramente conceptual, ya que se permitira decretar de
oficio la caducidad de la accin, que es justamente una de las notas festivas entre prescripcin y caducidad. Su parte el
CPCC de la Nacion legisla la caducidad de los interdictos posesorios.
Las acciones posesorias en particular: Art. 2487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o
manutencin de la cosa Manutencin sera una defensa contra la turbacin que solo pueden intentarla los poseedores anuales
no viciosos.
El que se encuentra en una relacin interesada con la cosa puede sufrir dos ataques: turbacin o desposesin.
A la turbacin, la define el 2496: Habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble,
alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de lo que no resultare una exclusin absoluta del poseedor. Debe
tenerse en cuenta que la turbacin debe ser de hecho o sea por actos materiales. Complementa el concepto el artculo 2497: si
el acto de la turbacin no tuviese por objeto hacerse poseedor del que lo ejecuta, la accin del poseedor ser juzgada como
indemnizacin de daos y no como accin posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor, la
accin ser juzgada como despojo. Ej: si corto flores de un jardn, ser pasible de una accin de daos y perjuicios, pero no de
una posesoria, pues no he realizado el acto material con el fin de poseer el jardn.
En cuanto al despojo o la desposesin, sus efectos seran la exclusin absoluta del poseedor, en relacin al todo o una parte de
la cosa. Ej: si soy propietario de un campo de 100 hect. y A ocupa 10 hect. habra una desposesin parcial, y no una turbacin.
Contra ambos ataques, desposesin y despojo, el cdigo organiza distintos tipos de defensa, ellas son: acciones policiales de
manutencin, de mantener, de despojo, de recobrar, de obra nueva, y de dao temido O el ao.
Prohibicin de turbar la posesin. Art 2469: el viejo artculo 2429 determinaba que cualquiera sea la naturaleza de la
posesin nadie puede turbarla arbitrariamente. Este artculo plante dos problemas:
qu deba entenderse por turbacin arbitraria? un sector de la doctrina interpret dicha palabra como sinnimo de
ilegalmente, es decir que existiran casos en los que la ley autoriza la turbacin (legalmente). Esta concepcin ser

crtico, ya que jams en un estado de derecho se pueda autorizar la justicia por mano propia. En consecuencia, la
palabra arbitrariamente deba entenderse como sinnimo de de propia autoridad o por mano propia
a que poseedores cubra la norma al aludir a cualquiera sea su naturaleza? la doctrina entendi que la ltima parte
del artculo, evidentemente cubre a cualquier tipo de posesin ya sea legtima, ilegtima, de buena o mala fe y an la
viciosa y la precaria (o sea, cuando se tiene la cosa con obligacin de restituirla)
La tesitura del doctor Alsina Atienza fue crucial para la reforma del actual 2469 por ley 17.711. Anterior a la reforma la mayora
de los autores encontraba en el mencionado artculo simplemente una prohibicin a las vas de hecho (justicia por mano
propia). En un estudio publicado en La Ley el autor citado encuentra un basamento para otorgar al tenedor una accin
policial, que denomina accin innominada de manutencin en la tenencia. Recordemos que el viejo 2469 no amparaba al
simple tenedor. Luego de estudiar detalladamente el mencionado artculo, Alsina Atienza consider que la accin de despojo
que garantizaba el cdigo civil tambin se debera conceder al tenedor. Es por eso que, el actual artculo reformado incluy a la
tenencia, y qued asi: La posesin cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no puedan ser turbadas arbitrariamente. Si
ello ocurriere, el afectado tendr una accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma
que determinen las leyes procesales.
3_ Acciones posesorias: Objeto. A quien compete su ejercicio. Cosas que dan lugar a ellas. Condiciones. La prueba
OBJETO: Dispone el art. 2487 que las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa.
Es, por consiguiente, ajena a ellas toda otra accin, tal como podra ser la de daos y perjuicios derivados de la desposesin o la
turbacin de la posesin.
COSAS CUYA POSESIN DA LUGAR A ESTAS ACCIONES: En el sistema del Cdigo Civil solamente la posesin de cosas
inmuebles daba lugar a las acciones posesorias. Vlez haba excluido las acciones posesorias respecto de los muebles con el
inconveniente argumento de que en relacin con ellos la posesin vale ttulo. Este art. fue reformado. Por ello el nuevo art.
2488 dispone expresamente que las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, haciendo la salvedad de que ellas
no corresponden contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas. Es natural que as
sea, porque el sucesor particular poseedor de buena fe y a ttulo oneroso de cosas que no son robadas ni perdidas, es propietario
y puede rechazar cualquier accin no ya solamente posesoria sino tambin reivindicatoria.
QUINES PUEDEN ENTABLARLAS: El poseedor y el tenedor, no obstante los vicios que acarree su posesin o tenencia.
Como consecuencia de la reforma del art. 2469 han quedado tcitamente derogados el art. 2473, que establece el requisito de la
anualidad y falta de vicios.
En cambio carecen de acciones posesorias los llamados sirvientes de la posesin (quien es tenedor en inters ajeno o en razn
de una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad). Ej: la sirvienta de una familia, una vez despedida, se niegan a
abandonar la habitacin que se le cedi en razn del servicio que prestaba. Si el empleador (sea propietario, inquilino,
usufructuador, etc.) consigue sacarla de la habitacin y luego impide su entrada, la empleada carece de acciones posesorias
PROCEDIMIENTO: Las acciones posesorias tramitan por juicio sumario y los interdictos por va sumarsima
PRUEBA DE LA POSESIN; CASOS DE DUDA: La posesin es esencialmente una situacin de hecho de la que surge el
derecho del titular; justamente por tratarse de una situacin de hecho puede probarse por cualquier medio, incluso testigos. Es
necesario destacar que nada tiene que ver la prueba de la posesin en s misma con la prueba del derecho a poseer, o sea el
ttulo; aunque en situaciones dudosas, el ttulo recobra importancia en lo que se refiere a la prueba de la posesin misma.
(Recordemos los puntos comunes que vimos en el punto 2)

El juicio posesorio y el juicio petitorio. Separacin:

El juicio petitorio es aquel en el que se litiga acerca de la propiedad o dominio de una cosa o sobre la pertenencia de un
derecho. (Se discute el ius possiendi) Las acciones petitorias tienen por fin un derecho real
El juicio posesorio es aquel en que la accin se ejercita para mantener la posesin de una cosa o la restitucin de la arrebatada
al poseedor. (Se discute el ius possessionis)
El ius possiendi es el derecho de poseer, es decir, el derecho de los poseedores legtimos
El ius possessionis est constitudo por los derechos que emanan del sustrato que constituye la posesin
Antes de las reformas introducidas por la ley 17711 al Cdigo Civil se conceban tres grados de defensa de la posesin; primero
los interdictos, luego las acciones posesorias, finalmente la accin reivindicatoria. De tal manera que intentado y resuelto el
interdicto podan luego instaurarse las acciones posesorias y todava despus era posible intentar el petitorio.
Este sistema tena el inconveniente de generar la posibilidad de tres litigios en torno a una misma posesin; el nuevo Cdigo
Procesal estableci que deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr promoverse accin real.
En lo que hace a la relacin entre las acciones posesorias (incluidos lo interdictos) y la accin reivindicatoria, el art. 2482 dice:
El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesin, puede intentar la accin real que le competa o
servirse de las acciones posesorias; pero no podr acumular el petitorio y el posesorio. Si intentase accin real, perder el
derecho a intentar las acciones posesorias, pero si usase de las acciones posesorias podr usar despus de la accin real.
La solucin legal es perfectamente lgica: No se permite acumular el petitorio y el posesorio, porque el juicio petitorio tiene
efectos ms amplios, que incluyen la posesin, o sea que sera intil la acumulacin.

Es igualmente lgico que si se intentare previamente la accin real (petitorio), se pierda luego el derecho a intentar las acciones
posesorias. Ya que si fue vencido en el juicio donde se discuta el derecho a la propiedad de una determinada cosa, no tendra
derecho a poseer la misma cosa que se le neg.
En cambio, si se usase de las acciones posesorias, podr despus usarse de la accin real. Pero si el demandante opta por seguir
la va sumaria de las acciones posesorias, no podr intentar el petitorio antes de que la instancia posesoria haya terminado.
Valor de la demanda en el juicio posesorio: De conformidad con los principios antes sealados, el fallo recado en las
acciones posesorias no hace cosa juzgada sobre el petitorio; ello no impide, sin embargo, que el juez del petitorio pueda y deba
tener en cuenta las conclusiones del primero en cuanto a hechos y situaciones jurdicas propias de la posesin.
4_ Acciones posesorias y los interdictos. Dualismo. Su comparacin. Discusin doctrinaria.
ANTES DE LA REFORMA: Una de las clsicas controversias en nuestra vieja doctrina, era la relativa a la identidad o dualidad
de las acciones en interdictos posesorios. Prestigiosos juristas sostuvieron que en realidad, los interdictos no eran sino la
reglamentacin procesal de las acciones posesorias legisladas en el Cdigo Civil.
Pero contrariamente, en la jurisprudencia termin por predominar definitivamente el criterio de que acciones posesorias e
interdictos eran remedios distintos; la distincin consista en lo siguiente: a) la accin protega la posesin anual, el interdicto,
la actual; b) la accin protega la posesin no viciosa, el interdicto inclusive la viciosa; c) la accin amparaba slo los
inmuebles, en tanto que el interdicto cubra tambin los muebles; d) la accin no amparaba la tenencia, el interdicto s.
Siendo as, las acciones posesorias propiamente dichas, fueron cayendo poco a poco en desuso. Aun cuando se contara con el
requisito de la anualidad, aun cuando la posesin estuviera exenta de vicios, era ms cmodo y prctico el interdicto, que no
obligaba a probar esos extremos y con el cual se obtena el mismo resultado
DESPUES DE LA REFORMA Y DEL NUEVO CPCCN: El Cdigo Procesal comenz por poner orden en aquella vieja
controversia. Legisl por separado sobre interdictos y acciones posesorias disponiendo que los primeros tramiten por juicio
sumarsimo y los segundos por propio sumario.
El art. 623 CC contiene una disposicin de gran inters prctico: deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente
slo podr promoverse accin real.
Clasificacin de los interdictos: Los interdictos constituyen un procedimiento en materia civil encaminado a obtener del juez
una resolucin rpida, que se dicta sin perjuicio del mejor derecho, a efectos de evitar un peligro o de reconocer un derecho
provisorio. Los admitidos por nuestra legislacin son:
interdicto de mantener la posesin:
interdicto de obra nueva
interdicto de despojo
interdicto de recobrar la posesin
Interdicto de adquirir
Dada la naturaleza de estas medidas, nicamente tienen vigencia hasta el momento en que se dicta sentencia firme en juicio
ordinario.
Como se ver mas adelante, las acciones y los interdictos se encuentran unificados, debido a que despus de la reforma no hay
diferencias en lo que atae a los recaudos de fondo entre accin e interdicto. Sin embargo, el Cdigo Procesal dispone que la
primera tramita por va sumaria y el segundo, por va sumarsima. Esta diferencia se explica porque el Cdigo Procesal se dict
antes que la ley 17711, y cuando todava se conservaban diferencias sustanciales entre acciones e interdictos. Desaparecidas
esas diferencias, no se justifica ya la diversidad de procedimiento. Pero lo cierto es que la doble va est consagrada en el
Cdigo Procesal, lo que significa que las partes pueden optar por una u otra.
Cualquiera de estas vas que se adopte, el actor vencido no tendr ya otro recurso que el petitorio. Conforme con el sistema que
hoy nos rige, entablado y decidido el interdicto, no se puede intentar ya la accin posesoria, quedando solamente la petitoria.
5_ Distintas clases de acciones posesorias:
Acciones conservatorias:
Accin de Manutencin: Es una accin de sostenimiento o conservacin de la posesin, implica el amparo posesorio.
Art. 2495: La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesin, con tal que
esta no sea viciosa respecto al demandado.
Concepto de turbacin: Art. 2496: Habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien
ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de lo que no resultare una exclusin absoluta del poseedor. Debe tenerse en cuenta que
la turbacin debe ser de hecho o sea por actos materiales. Complementa el concepto el artculo 2497: si el acto de la turbacin no tuviese
por objeto hacerse poseedor del que lo ejecuta, la accin del poseedor ser juzgada como indemnizacin de daos y no como accin
posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir absolutamente al poseedor, la accin ser juzgada como despojo.

a) Actos posesorios: Para que haya turbacin es indispensable, conforme con nuestra ley, que el turbador realice actos
materiales de posesin

b) Actos realizados contra la voluntad del poseedor del inmueble: De donde surge que si la posesin ha sido entregada
voluntariamente por el actor, es improcedente la accin o el interdicto posesorio. En principio, debe excluirse del
concepto de turbacin los actos celebrados como consecuencia de un contrato entre el poseedor y el que realiza los
actos
c) Actos realizados con intencin de poseer: El turbador debe proceder con intencin de poseer la cosa.
d) Falta de exclusin absoluta del poseedor: La turbacin supone que el poseedor se mantiene en la posesin; si por el
contrario, los actos del tercero hubieran tenido como resultado excluirlo totalmente de la posesin, entonces no habra
turbacin sino despojo
Accin de obra nueva: Tanto la accin como el interdicto de obra nueva tienden a poner remedio a las turbaciones o despojo
de que es vctima el poseedor de una cosa, como consecuencia de la obra nueva realizada por el turbador. Segn el art. 2498 si
la obra nueva se comenzara a hacer en inmuebles del poseedor, la accin ser juzgada como de despojo; y segn el art. 2499
ser juzgada slo como turbacin si la obra nueva se hiciera en inmuebles que no son del poseedor, pero que no obstante ello
produjeran un menoscabo en su posesin. La accin se dirigir contra el dueo de la obra, y si fuere desconocido, contra el
director o encargado de ella.
La accin de obra nueva ha sido concebida como una medida cautelar tendiente a evitar que se continen las obras empezadas y
de las que resulta un perjuicio actual o puede resultar un perjuicio futuro para el poseedor. Por ello es que la jurisprudencia
rechaza la accin o el interdicto de obra nueva cuando la obra est terminada o por terminarse; lo que entonces corresponde es
interponer la accin de despojo o la de manutencin en la tenencia, segn corresponda.
El art. 2500 no slo establece que interpuesta la accin de obra nueva el juez deba mandar suspender la obra durante el juicio,
sino tambin que terminado ste se mandar deshacer lo hecho.
De donde resulta lo siguiente: que el objeto propio de la accin e interdicto de obra nueva es funcionar como medida cautelar
destinada a impedir la continuacin de la obra; pero luego, si el juez hace lugar a la accin, ordenar tambin destruir lo hecho.
De ms est decir que la destruccin de lo hecho est a cargo del turbador.
Por el contrario, se ha desestimado el interdicto si se trata de obras de reparacin, conservacin e higiene que no alteran la
forma o capacidad del edificio.
Accin de obra nueva como manutencin: Art 2499: Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se
comienza a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de este sufriere un
menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
Accin de nueva obra como despojo: Art 2498: Si la turbacin en la posesin consistiese en una obra nueva, que se
comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en la destruccin de obras existentes, la accin posesoria ser
juzgada como accin de despojo
Accin para recobrar la posesin.
Accin de despojo: Una de las controversias clsicas en nuestro derecho civil, antes de la sancin de la ley 17711 era la de si
nuestro Cdigo legisla una o dos acciones de recobrar la posesin (independientemente del interdicto, previsto en el Cdigo
Procesal) Despus de la sancin de la ley 17711, aquella discusin ha perdido el poco sentido que tena. El nuevo art. 2469
confiere las acciones posesorias no slo al poseedor propiamente dicho, sino tambin al tenedor, cualquiera fuere la naturaleza
de su posesin, aunque fuere no anual o viciosa. De esta manera, todo vestigio de distincin entre la accin de restitucin y la
accin de despojo, ha desaparecido.
Despojo significa privacin total o parcial de una cosa; basta que el tercero lo excluya al poseedor de una de sus partes, como
puede ser una habitacin de un inmueble, para que haya despojo. Si realiza actos posesorios sin impedir que el poseedor
tambin los realice simultneamente, hay turbacin y no despojo.
Para algunos autores, el despojo exige el ejercicio de la violencia; la privacin de la posesin por medios clandestinos o por
abuso de confianza no permitira el ejercicio de esta accin. Pero es una distincin arbitraria, no fundada en ningn texto legal y
que no tiene justificacin razonable. Lo que en definitiva interesa es que una persona haya sido privada de la tenencia que tena
de una cosa y que esa privacin se haya consumado por medio ilegtimo.
El art. 2490 y su reforma: En su anterior redaccin, el art. 2490 dispona que corresponde la accin de despojo a todo poseedor
despojado y sus herederos, de la posesin de inmuebles, aunque su posesin sea viciosa, sin obligacin de producir ttulo
alguno contra el despojante, sus herederos y cmplices, aunque sea el dueo del inmueble. El texto se prestaba a dudas. Se
protega slo al poseedor, no al tenedor? Era necesaria la posesin anual?
La ley 17711, dio a dicho artculo la siguiente redaccin: corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, aun
vicioso, sin obligacin de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuera dueo del bien.
Exceptase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia, hospedaje u
hospitalidad.
En el rgimen actual, segn Borda, la accin de despojo no es una accin posesoria propiamente dicha, sino ms bien de una
medida de carcter policial
Prueba: Conforme con el art. 2494, el actor debe probar los siguientes extremos: a) su posesin, entendiendo por tal inclusive
la mera tenencia, sea o no viciosa; b) el despojo; c) el tiempo en que el demandado lo cometi.
En rigor, la accin de despojo tiene dos aspectos: en cuanto tiende a la recuperacin de la cosa son demandables: el despojante
y sus sucesoressea a ttulo universal o particular sean de buena o mala fe; en cuanto accin de daos y perjuicios son

demandables el despojante, sus cmplices, sus sucesores universales y los sucesores particulares de mala fe. En cuanto al
tiempo en que el demandado lo cometi, esta exigencia se vincula con el plazo de prescripcin de la accin, que es de un ao
Alcance de la condena: Establece el art. 2494: Juzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble
con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las prdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio,
hasta la total ejecucin de las sentencias.
Accin de obra vieja o de dao temido: El art. 2499 seg. parte dice: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un
dao a sus bienes, puede denunciar este hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares. A esta figura
en el derecho espaol se la conoca como interdicto de obra vieja o ruinosa.
Pueden iniciarla todos aquellos que temen un daos a sus bienes. Podran denunciar los poseedores legtimos o ilegtimos,
aunque fueran viciosos y an los tenedores. Nada dice la ley acerca de los sujetos que pueden ser pasibles de esta accin, para
solucionar el problema algunos recurren por analoga a la solucin respecto a la accin de obra nueva. Mariani de Vidal critica
esta solucin, ya que la segunda parte del 2499 es un supuesto completamente independiente a la accin de obra nueva con y
ella aconseja recurrir a la solucin del artculo 2469 del cdigo (accin procesal sumaria)
Aqu hay una contradiccin con el artculo 1132 del cdigo, que dice que el propietario de una heredad contigua a un edificio
que amenace de ruina, no puede pedir al dueo de este garanta alguna por el perjuicio eventual. Tampoco puede exigirle que
repare o haga demoler el edificio. Borda sostiene que el 1132 ha sido derogado tcitamente.

BOLILLA VI
Derechos Reales sobre la cosa propia:
1_ El Dominio. Propiedad y dominio. Significado de ambos vocablos.
El cdigo civil lista generalmente en forma indistinta los trminos propiedad y dominio, pero tambin emplea el primero
como sinnimo de derecho real y an en ciertas ocasiones, como derecho patrimonial. El determinar con exactitud el
alcance de los vocablos no responde slo a una cuestin doctrinaria, sino de una muy importante gestin prctica, que tiene
relevancia constitucional (ya que el artculo 14 CN garantiza el derecho a la propiedad y el 17 CN garantiza la inviolabilidad de
la misma)
De aqu surge el interrogante acerca de si la garanta de propiedad mencionada por la constitucin, ampara solo el dominio, o si
por el contrario, tiene un alcance ms amplio. Segn el pensamiento doctrinario y jurisprudencial actual, la garanta de
propiedad, en sentido constitucional, es mucho ms amplia que el derecho de dominio.
Propiedad: Es la cosa que es objeto de dominio. Segn la corte, el trmino propiedad mencionado en los arts. 14 y 17 CN
comprende todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de s mismo, de su vida y de su libertad. Todo
derecho que un tenga valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado, o nazca de
actos administrativos (derecho pblico), a condicin de que su titular tenga una accin contra cualquiera que intente
interrumpirlo en su goce, as sea contra el Estado mismo, integra el concepto constitucional de propiedad.
La Corte Suprema de la Nacin ha declarado que quedan involucrados dentro de dicha garanta, todos los derechos adquiridos
de orden patrimonial (no solo al dominio). Pero la inviolabilidad de la propiedad privada establecida en el art. 17 de la
Constitucin Nacional, no puede interpretarse con un rigor excesivo.
Dominio: Bsicamente es el poder que se tiene de usar y disponer libremente de su propiedad. Es el derecho real en virtud del
cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. Es el derecho ms amplio que puede tenerse sobre
una cosa (lo que no quiere decir que sea ilimitado). Para la doctrina tradicional, el dominio era un derecho ilimitado, ya que se
poda usar y abusar de la cosa.
En el derecho romano clsico, el concepto de dominio era amplsimo: se lo usaba casi como sinnimo de ius, expresando una
idea de seoro sobre lo suyo (sean cosas o derechos). La expresin propiedad, indicaba la pertenencia exclusiva de la cosa al
titular del derecho, para distinguirla de los dems seoros que carecan de este atributo (usufructo, crditos, etc.), o sea que el
trmino dominio, en Roma era ms amplio que la propiedad. En el derecho moderno, como vimos, la relacin se ha
invertido: propiedad es el gnero y dominio la especie.

Los fundamentos de la propiedad. La propiedad es una institucin exclusivamente humana: los animales no poseen bienes en
sentido estricto. Ellos podrn tener territorios que cuidan celosamente, pero estos espacios de accin no poseen el carcter de
ser enajenables que es distintivo de la propiedad humana de bienes.
Cules son las razones en virtud de las cuales el hombre se adjudica un derecho de propiedad sobre las cosas? Los
fundamentos de la propiedad han ido evolucionando histricamente, pero ante todo, cabe mencionar el pensamiento de:
1) Locke sostiene que la propiedad es una institucin de derecho natural, pues es inherente a la persona y parecido con el
hombre. Es adems motor de la actividad y rendimiento econmico: el hombre se entrega de lleno a su trabajo para asegurar a
s mismo y a su familia la posesin de riquezas para aumentar su nivel de vida. La propiedad es el primer bien que el estado
debe proteger. La defensa de la propiedad privada como un derecho natural que el estado Constitucional debe proteger Locke la
relaciona directamente con el trabajo, ya que mediante este el hombre saca las cosas del estado de la naturaleza y las hace
instrumentos para satisfacer la necesidad humana. Ejemplos como el agua de un manantial es de todos los hombres, pero quien
la recogida en un recipiente pertenece al que lo llen.
De esta manera el trabajo pasa a ser fuente del derecho de propiedad, que no slo abarca los bienes de consumo sino los medios
de produccin, como la tierra, siempre y cuando sea trabajada por el hombre.
2) Marx: Por medio del trabajo el hombre transforma la naturaleza y crea objetos. El producto es obra humana, proyeccin u
objetivacin del hombre. Por medio del trabajo el hombre pone la naturaleza a su servicio, la humaniza.
En el devenir histrico, la propiedad privada limit el proceso natural de desarrollo del individuo, quedando frustradas las
posibilidades de revelar libremente sus capacidades creativas, y el propio proceso del trabajo. Un elemento importante de las
reflexiones de Marx, lo constituye la idea acerca de la necesidad de superar la propiedad privada como causante de la
deshumanizacin
Divisin del trabajo y propiedad privada -escribi Marx- son trminos idnticos: en el sentido de que la divisin del trabajo es
la que sirve de base a la divisin de la sociedad en clases, o sea que el proletariado es el productor de la riqueza de los
burgueses (dueos de la pp), para el obrero la riqueza es algo ajeno, situado fuera de l
Evolucin Histrica en el CC: (Para ver la evolucin histrica de manera global, ir al punto 2)
Ninguna legislacin ha afirmado de modo tan enftico el carcter absoluto del derecho de propiedad, como lo hiciera nuestro
primitivo C. Civil (1871). Despus de definirlo como el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la accin de una persona (art. 2506), se deca en el viejo art. 2513: es inherente a la propiedad el derecho de poseer
la cosa, de disponer o de servirse de ella, de usarla y gozarla segn la voluntad del propietario. l puede desnaturalizarla,
degradarla o destruirla. Y todava en el artculo siguiente se agregaba que el ejercicio de estas facultades no puede serle
restringido porque tuviera por resultado privar a un tercero de alguna ventaja, comodidad o placer, o traerle algunos
inconvenientes con tal que no ataque su derecho de propiedad.
Son trminos que hoy nos resultan sorprendentes e intolerables. Pero no hay que ser demasiado con nuestro codificador; l
expres las ideas de su tiempo, con un rigor excesivo, pero al hacerlo persigui un propsito poltico. Se propuso afirmar
enrgicamente el derecho de propiedad, para estimular la inmigracin europea y la poblacin y explotacin de la inmensa
pampa desierta
La idea de que el propietario pueda destruir caprichosamente las cosas que le pertenecen, es hoy inadmisible; ni siquiera puede
considerarse legtimo el derecho de mantener improductiva la propiedad (En el derecho moderno nadie discute la legitimidad
del impuesto sobre la renta potencial de la tierra, que es una forma de obligar al propietario a mantenerla en un buen pie de
produccin) Todo lo cual se explica perfectamente, porque la propiedad, particularmente la propiedad de los bienes que sirven
para producir otros, tienen una funcin social que cumplir.
La Constitucin peronista de 1949 fue el primer intento de limitar el carcter absoluto del derecho de propiedad. Dispuso que la
propiedad tiene una funcin social. Derogada aquella reforma constitucional, esas disposiciones recobraron pleno vigor, aunque
la jurisprudencia se haba encargado de atenuar las consecuencias de la aplicacin rigurosa de estos textos.
Finalmente, la ley 17711 sustituy los antiguos arts. 2513 y 2514 por dos nuevos textos que alteran fundamentalmente el
concepto de la propiedad, introduciendo una reforma que, quizs ms que cualquier otra, pone claramente de relieve el cambio
de filosofa que supuso la reforma
2_ Evolucin Histrica Global. Legislaciones comparadas:
Parecera que en su origen la propiedad ha sido colectiva en todos los pueblos, la titularidad le perteneca a las tribus.
Probablemente se fue complementando con la propiedad individual de los objetos de uso personal y elementos de trabajo. La
tierra, en un principio, era cultivada en comn, para luego atribuirse temporalmente cada familia una porcin, que deba trabajar
para subsistir.
En el derecho romano, la propiedad en sus inicios fue colectiva, pero parece haberse transformado individual con la ley de las
XII tablas, la cual atribuy las tierras a las distintas familias, perteneciendo el derecho de propiedad al pater en forma absoluta y
exclusiva. El titular tena los tres ius: -utendi, frutendi y abutendi-. El aflojamiento de los vnculos familiares alumbr
posteriormente la propiedad individualista, tal como la conocemos ahora. Si bien es cierto que en el derecho romano la
propiedad era un derecho casi absoluto, se reconocan ciertas limitaciones inspiradas en inters de la comunidad.
En la edad media, este perodo estuvo caracterizado por un rgimen que afect de manera categrica la propiedad inmueble,
que se conoci como feudalismo (se inicia aprox. en 843, luego de la cada del imperio romano de occidente) aparecen los
seores feudales que comparten la soberana con el rey. Respecto de la propiedad, perteneca al seor feudal, y sus sirvientes la

trabajaban a cambio de proteccin, comida, vivienda, etc. poco a poco los seores feudales fueron perdiendo su primaca,
debido al crecimiento de las ciudades y el aumento del poder de los Reyes tambin fueron responsables los juristas, inspirados
en el derecho romano, que criticaban dicho sistema, considerndolo como una privacin del dominio. Los ltimos vestigios del
feudalismo desaparecen con la revolucin francesa con los seores feudales renunciaron a sus privilegios (dominio directo) sin
indemnizacin
Las nuevas ideas (siglo XVIII): en la legislacin que sucedieron a la revolucin francesa, la propiedad recobra la importancia
que tuvo en el modelo romano: derecho absoluto. Si bien es claro que reconoce ciertas limitaciones. Tambin es un derecho
exclusivo y perpetuo el liberalismo con su concepcin de estado gendarme y el principio de dejar hacer, dejar pasar dio lugar
a grandes abusos por parte de los ricos, abusando de la condicin del proletariado cuya nica riqueza en sus brazos. Bajo estas
condiciones nacen teoras anarquistas, socialistas y marxistas.
El Cdigo Napoleon: uno de los artculos ms conocidos del cdigo civil Napolen es el 544: la propiedad es el derecho de
gozar y disponer de las cosas de manera absoluta, con tal que no se haga un uso de las mismas prohibido por leyes o
reglamentos. La interpretacin tradicional de este texto ha sido la de afirmar que aqu se recoge la concepcin liberal
individualista, que inspir el proceso revolucionario francs: se haba consagrado el derecho a usar y abusar de la cosa objeto
del dominio, sin consideracin a los dems.
Otra interpretacin fue la de Burge, jurista alemn, que expona que la forma usada en el 544 (de manera ms absoluta) habra
perseguido el fin de distinguir claramente el dominio del usufructo, para evitar el restablecimiento de formas feudales de
propiedad. Es decir que el legislador francs, no pretendi establecer un derecho absoluto, exclusivo, y perpetuo sino slo
terminar con la estructura del feudalismo, pero autorizando la intervencin del E. esta tesis encuentra su respaldo en que, en la
asamblea constituyente, se discuti sobre el derecho de propiedad, partiendo de la premisa que ste slo merece proteccin
cuando fuera de utilidad pblica. Y sta es la lnea seguida por el mismo Napolen Bonaparte, quien no consenta que alguien
haga mal uso de sus bienes
La propiedad y la Iglesia: la Iglesia comienza a tomar cartas en el asunto, para hacer frente al problema: as, se considera a la
propiedad como una institucin de derecho natural (el derecho positivo no puede desconocerla). Pero tambin reconoce que, en
hombre, recibe la riqueza para que una vez cubiertas sus necesidades, distribuya el sobrante entre los dems. En la encclica
Mater et magistra dada por el papa Juan XXIII se reafirma el derecho de propiedad, y parece criticar duramente a las corrientes
que lo niegan por su parte el papa Paulo VI en su encclica populum progresum expone que Dios ha destinado la tierra y todo lo
que ella contiene para el uso de todos los hombres y de todos los pueblos, pero expone que la tierra ha sido dada para todo el
mundo y no solamente para los ricos. Es decir, que la propiedad privada no constituye un derecho absoluto o no se justifica el
uso exclusivo de lo que supera la propia necesidad, cuando los dems le falta la necesaria
Neoliberalismo: sin abandonar los principios del liberalismo clsico, propone una mayor intervencin estatal. El derecho de
propiedad no fue ajeno a esta evolucin: pas a ser de un derecho cuasi-absoluto, a tener restricciones cada vez ms amplias
(ella deba tambin satisfacer intereses de la sociedad a travs de restricciones y reglamentos, tanto del derecho pblico como
del privado en forma ms o menos amplia, segn la clase de bienes) posee con la propiedad debe cumplir una funcin
individual, y al mismo tiempo una social. Duguit deduce que la propiedad es una funcin social en s misma. No se tratara,
segn esta tesis, de un derecho subjetivo del propietario, sin una funcin social del tenedor de la riqueza (ya que debe emplear
la misma para la satisfaccin de bienes comunes a toda la sociedad)
La propiedad y la cuestin social: Se ha dicho ya que en el derecho moderno, la propiedad tiene una funcin social que
cumplir. Por consiguiente, cada vez que el derecho de propiedad sea ejercido de una manera antisocial, es decir contraria a los
derechos de la comunidad, ese ejercicio ser abusivo y no tendr el amparo de la ley.
La gran cuestin en lo que atae a la reglamentacin del derecho de propiedad es conciliar de modo satisfactorio el inters
individual y el social.
La doctrina propone las siguientes bases: a) Eliminar el virtual conflicto entre inters pblico e inters privado, haciendo que
ste no constituya un obstculo para la vigencia del primero; b) Encontrar el justo equilibrio entre la tutela acordada al inters
privado y al pblico, de modo que el logro de ste pueda obtenerse mediante el logro del primero; c) Dosar exactamente el
medio empleado respecto de los fines que se procura conseguir, de modo que el sacrificio del individuo sea el perfecto
equivalente de la ventaja colectiva, y no slo por la consideracin de un principio econmico, sino, sobre todo, por la
realizacin de un ideal tico. En sntesis, agrega, los principios que deben presidir la configuracin jurdica entre el ciudadano y
el Estado moderno se resumen en la obligacin de todos los ciudadanos de contribuir con todos los medios, patrimoniales y
personales, al logro del inters pblico, sacrificando todo lo necesario, pero no ms de lo necesario, de modo que pueda valorar
el significado tico del sacrificio en la correspondencia del resultado y de modo que se eviten intiles dispersiones o
destrucciones de valores o de riquezas
Comunismo: en los pases de esta tendencia, no se trata de hacer cumplir a la propiedad una funcin social, sino que
directamente prime la propina individual reemplazndose la forma propiedad del estado. El estado es el nico propietario de los
bienes como la tierra, suelo, aguas, bosques, etc. y pueden concederse slo en usufructo. Respecto a la propiedad personal, los
ciudadanos pueden poseer en propiedad bienes destinados a satisfacer sus necesidades materiales culturales, ingresos y ahorros
provenientes del trabajo, una casa-vivienda, utensilios domsticos, y objetos de consumo y comodidad. Los patrimonios pueden
tener slo una casa-vivienda, la cual est limitada a medidas (mtrs) preestablecidas, as como tambin hay un lmite a la
cantidad de ganado que pueda poseer.
3_Definicin legal de Dominio. Art 2506:
Como ya vimos, el dominio, es el ms amplio derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real que le
confiere la mayor cantidad de facultades para/con el objeto con ello no quiere expresarse que es un derecho ilimitado sujeto al
arbitrio individual, ya que como todo derecho, el dominio est limitado. Pero a diferencia de los dems derechos reales (a los
que les corresponde el ejercicio de determinadas facultades), el propietario tiene todas las facultades, obrando siempre dentro
del lmite razonable.

La definicin legal de dominio est contenida en el 2506: Es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
a la voluntad y accin de una persona. Reconoce su fuente en Aubry y Rau.
Si concebimos al derecho de propiedad como el gnero (todo derecho incorporado al patrimonio) el dominio sera la especie
identificada con el derecho de propiedad sobre las cosas, que comprendera: Ius utendi (derecho de uso), frutendi (derecho de
goce) y abutendi (derecho de disposicin). Es ms exacta la definicin de Freitas: el dominio o derecho de propiedad sobre las
cosas, es el derecho real, perpetuo o temporal, de una sola persona, sobre una cosa propia, mueble o inmueble, con todos los derechos sobre
su sustancia y utilidad o slo sobre su sustancia.

La crtica a la definicin dada por Vlez consiste, en que en realidad, todos los derechos reales sobre la sustancia (no solo el
dominio) implican la sujecin de una cosa a la voluntad y accin de una persona
Clases de Dominio: formula esta clasificacin el artculo 2507:

Segn Borda, hoy en nuestro derecho un nuevo tipo de dominio imperfecto: el que tiene quien ha adquirido de buena fe la
posesin de un inmueble, mediando boleto de compraventa. Por consiguiente, quien ha adquirido el inmueble por boleto de
compraventa y de buena fe, recibiendo la posesin, tiene una posicin jurdica muy fuerte, con las caractersticas de un
verdadero dominio. Pero limitado y, por lo tanto, imperfecto, desde que la falta de escrituracin e inscripcin en el Registro.
Respecto al dominio fiduciario, es una figura prcticamente en desuso, en la prctica ya no se recurre a el. Cuando lo que se
desea es transmitir la propiedad temporaria al fiduciario, para que ste goce y aproveche de ella durante un cierto plazo
resolutivo para luego entregarla a su destinatario final, se recurre con ventaja a la transmisin de la nuda propiedad al
destinatario definitivo, con reserva de usufructo en favor de quien sera el fiduciario. En caso de que se desee garantizar el pago
de un crdito, se recurre al gravamen hipotecario o, en todo caso, a la anticresis
Segn el art. 2663, dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del que lo ha
transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su ttulo. La norma
prev, pues, dos supuestos de dominio revocable: aquel en que el dominio es revocable a voluntad del que lo ha transmitido,
como por ejemplo, la venta con pacto de retroventa, la clusula de poder arrepentirse el vendedor (art. 1373); y aquel en que el
actual propietario puede ser privado de su propiedad por una causa proveniente de su ttulo. En este ltimo caso todava hay que
distinguir dos supuestos: que la causa est mencionada en el mismo ttulo, como puede ser, por ejemplo, el cumplimiento de la
condicin resolutoria o la revocacin por supernacencia de hijos (art. 1868); o bien que la revocacin resulte por imperio de la
ley, unida a la voluntad de la parte, sin necesidad de que ella constare en el ttulo de la obligacin, como ocurre en el caso de la
revocacin de la donacin por ingratitud del donatario.
El dominio debe reputarse desmembrado cuando el dueo pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los
atributos esenciales del dominio en virtud de la concesin de un derecho real a terceros. Tal sera, por ejemplo, la constitucin
de un derecho de usufructo, de uso o habitacin, de una servidumbre, de un derecho anticresis, de una prenda. En cambio, una
hipoteca no constituye una desmembracin del dominio porque el dueo sigue en goce de sus potestades de usar, gozar y
disponer de la cosa.
Dominio pblico y Privado del Estado: son cosas de dominio pblico del estado aqullas estn destinada al uso general y
directo de los habitantes, pues estn afectadas a un fin de utilidad comn y pertenece en propiedad al ente pblico. Para algunos
autores los bienes del dominio pblico no son propiedad del estado, sino que el mismo ejerce sobre ellos un poder de polica, y
slo estaran en el patrimonio del estado los bienes de dominio privado. Sin embargo, ambas posturas llegan a la misma
conclusin, ya que cuando las cosas de dominio privado se destina a un servicio pblico quedan fuera del comercio.
Los bienes del dominio pblico estn enumerados en el artculo 2340 y son inajenables, inembargables e imprescriptibles,
tampoco pueden concederse sobre ellos derechos reales a favor de 3ros (ej:hipotecas). Estos bienes se transforman en
enajenables slo despus de ser formalmente desafectados por ley, o acto administrativo fundado en ley. Si bien no pueden ser
enajenados, puede concederse un uso especial a travs de la concesin o permiso.
Los bienes de dominio privado son, por el contrario enajenables (previa autorizacin), embargables, prescriptibles y dentro del
comercio.
Dominio Pblico Natural o artificial: el dominio pblico natural est integrado por aquellos bienes a los que la ley declara, por
su naturaleza, como tales sin que sea necesario acto alguno de creacin por parte del Estado. Ej: mar territorial. Al dominio
pblico artificial lo constituyen aquellos bienes que la ley declara de dominio pblico, pero para su existencia dependen de una

creacin del Estado: ej: plazas, caminos, calles, etc. para que un bien integre la categora de pblico es menester que una ley
nacional lo declare as. Un claro exponente al respecto lo brinda el caso de las aguas subterrneas, antes de la sancin de la ley
17.711, eran consideradas de dominio privado.
Caracteres del derecho de propiedad.
El derecho de propiedad tiene los siguientes caracteres:
a) Es un derecho real, puesto que implica una relacin directa entre el dueo y la cosa;
b) Es el ms amplio y completo derecho de seoro que se pueda tener sobre una cosa. Lo que no significa decir que sea
absoluto e ilimitado, sino slo que es el ms extenso derecho que se pueda tener sobre una cosa conforme con el rgimen legal
vigente.
c) El derecho de propiedad es el que se tiene sobre una cosa; no se puede ser propietario de derechos. La llamada propiedad
intelectual es una evidente impropiedad.
d) Es perpetuo; no se pierde por el desuso o prdida de la posesin de la cosa en tanto un tercero no la haya posedo por el
trmino legal de la usucapin
e) No es absoluto. Conforme con el art. 2513, debe ser ejercido en forma regular, es decir, adecuada a lo que es normal,
corriente; de manera no abusiva.
Facultades del propietario:
La propiedad supone los siguientes derechos:
1) El derecho de servirse de la cosa, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular (art. 2513). Queda comprendido aqu lo
que los romanos llamaban el ius utendi (derecho de usar) y el ius fruendi (derecho de obtener o sacar los frutos de la cosa). Este
es el contenido esencial del derecho de propiedad; la posibilidad de gozar de la cosa en su sentido ms amplio, ya sea para
vivienda, comodidad, recreo, o para obtener de ella los frutos que produce, sean naturales o civiles. El artculo 2516 hace una
aplicacin de esta idea al disponer que el propietario tenga la facultad de excluir a terceros del uso o goce o disposicin de la
cosa y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes. Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga
cualquier cosa ajena; que se entre o pase por ella. Puede encerrar sus fundos con paredes, fosos o cercos, sujetndose a los
reglamentos policiales. Y el artculo siguiente agrega que ponindose alguna cosa en terreno o predio ajeno, el dueo de ste
tiene derecho para removerla sin previo aviso, si no hubiese prestado su consentimiento. Se trata de meras aplicaciones del
seoro que confiere el dominio
2) El derecho de disponer de la cosa (ius abutendi), que supone no slo el de enajenarla, sino el de alquilarla o arrendarla,
gravarlas con servidumbres, prendas, hipotecas, usufructos, anticresis, etc. (art. 2515). Inclusive puede abdicar su propiedad,
abandonando simplemente la cosa sin transmitirla a otra persona. El art. 2514 (ref. por ley 17711 ) agrega que el ejercicio de
estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades
El carcter absoluto y el ejercicio abusivo de los derechos: ya hemos visto, que cuando establecemos que el dominio es
exclusivo, lo hacemos con la reserva de que sea bajo los lmites y las condiciones determinadas por la ley o reglamentos
policiales. Si en el dominio es el mayor de los derechos reales y otorga las ms amplias facultades respecto de la cosa, el mismo
es limitado, no puede ir en contra del inters general.
Respecto de todos los derechos, incluido el de propiedad, la constitucin establece que debern ser ejercidos <conforme a las
leyes que reglamenten su ejercicio>. Y el artculo 1071 ver texto-- no ampara el abuso del derecho.
Extensin del derecho de la propiedad. PRINCIPIO GENERAL: El problema de la extensin del dominio se plantea, claro
est slo respecto de los inmuebles; las cosas muebles son en su totalidad pertenecientes al dueo y no hay respecto de este
punto cuestin alguna. Fiel al criterio dominante de su poca y al concepto del carcter absoluto e ilimitado de la propiedad,
Vlez Sarsfield dispuso en el art. 2518, que la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio areo sobre el
suelo, en lneas perpendiculares.
Esta frmula, se explicaba en una poca en que los medios tcnicos no permitan otros aprovechamiento del espacio areo que
no fuera por medio de construcciones; y en que el aprovechamiento del subsuelo era parecidamente limitado. Pero extender el
dominio ms all de donde resulte aprovechable para el propietario, es un absurdo jurdico. Por ello, los cdigos modernos
extienden el derecho de propiedad en altura y en profundidad slo a lo que sea necesario para el ejercicio o para la utilizacin
del predio
ESPACIO AREO: Luego de sentado el principio de que la propiedad se extiende en lneas perpendiculares hacia arriba y
abajo, el art. 2518 agrega en su tercer prrafo: el propietario es dueo exclusivo del espacio areo; puede extender en l sus
construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede tambin demandar la demolicin de las obras
del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.
Ya hemos dicho que, en el derecho moderno, este principio es slo aplicable al espacio areo que resulte de utilidad prctica
para el propietario y que de ninguna manera impide el trnsito areo. Este principio ha sido sancionado con fuerza de ley por el
Cdigo Aeronutico.
SUBSUELO: Ya dijimos que conforme con la primera parte del art. 2518 la propiedad se extiende a toda su profundidad, y
agrega la referida norma: comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las
modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. Respecto de las minas el Cdigo de Minera ha
invertido el principio, pues establece en su art. 7 que las minas son bienes privados de la Nacin o de las Provincias segn el
territorio en el que se encuentren. Slo pertenecen al dueo del suelo las producciones minerales de naturaleza ptrea o terrosa
y en general todas las que sirven para materiales de construccin y ornamentos. La ley 17711 avanz ms todava en este
aspecto. Declara perteneciente al dominio pblico nacional, toda agua que tenga o adquiera aptitud de satisfacer usos de inters

general, comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de
extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la reglamentacin.
ACCESORIOS, FRUTOS, PRODUCTOS: Como principio, el propietario de la cosa principal, es dueo de las accesorias. En
cuanto a los frutos y productos, el art. 2522 establece que la propiedad de una cosa comprende virtualmente la de los objetos
que es susceptible de producir, sea espontneamente, sea con la ayuda del trabajo del hombre; como tambin de los
emolumentos pecuniarios que puedan obtenerse de ellas, salvo el caso que un tercero tenga derecho a gozar de la cosa y la
excepcin relativa del poseedor de buena fe. Se trata de una disposicin confusa. Mientras los frutos y productos siguen
unidos a la cosa principal, es obvio que pertenecen al dueo de la tierra, puesto que lo accesorio sigue la suerte de lo principal
o, forman con el suelo una sola cosa. Una vez separados, ellos pertenecen bien al dueo, bien al poseedor, usufructuario,
locatario, etc, conforme lo establezca la organizacin legal o contractual en cada una de estas situaciones jurdicas.
4_ Extincin del dominio. Casos: Hay que distinguir dos casos distintos de extincin o prdida del dominio: a) la que importa
una extincin del dominio sobre una cosa que no es adquirida por nadie (extincin absoluta); y b) la prdida del dominio para
una persona, porque es adquirido por otra (extincin relativa).
Hay extincin total del dominio sobre la cosa en los siguientes casos:
a) Por destruccin o consumo total de la cosa (art. 2604). Estrictamente son dos hiptesis distintas: la destruccin significa la
prdida del dominio por desaparicin de la cosa, como ocurre, por ejemplo, cuando es destruida por el fuego, por una
explosin, etc.; el consumo es tambin una forma de destruccin, pero es la destruccin proveniente del uso natural de la cosa,
como ocurre con los alimentos. A veces, la cosa destruida no lo es totalmente; en este caso, la propiedad se transfiere de la cosa
a sus elementos integrantes, como, por ejemplo, si se destruyere un mueble, el propietario sigue sindolo de las maderas que
restan.
b) Se pierde la cosa que ha sido puesta fuera del comercio.
c) Los animales salvajes o domesticados se pierden cuando recuperan su antigua libertad o pierden la costumbre de volver a la
residencia de su dueo
d) Para Borda, se pierde tambin el dominio por abandono que se haga de la cosa, aunque nadie se apropie de ella (art. 2607).
Ordinariamente se considera que esa hiptesis es un supuesto de extincin relativa, pues cualquier persona puede apropiarse de
esa cosa, El autor mencionado considera esto un error: La prdida del dominio se produce en el momento del abandono. Nadie
es dueo de ella. La extincin del dominio es absoluta. Cabe preguntarse si el abandono puede referirse tanto a las cosas
muebles como a las inmuebles. Ninguna duda cabe respecto de las primeras. En cambio, es ms dudoso si puede haber
abandono de los inmuebles, porque el no uso no importa abandono, de tal modo que quien se apodera de un inmueble
desatendido por su dueo, slo adquiere la propiedad por prescripcin.
Respecto a la prdida relativa: Aqu no estamos ya en presencia de una prdida lquida del derecho de propiedad, sino que nos
encontramos ante casos de transferencia del dominio, en los que el dueo de una cosa es sustituido por otro. Los casos son los
siguientes:
a) La enajenacin voluntaria de una cosa por un ttulo capaz de transferir el dominio (venta, donacin, aporte a sociedades,
permuta, cesin de derechos, etc.).
b) la sucesin mortis causa. Se puede suceder con carcter de heredero, legatario o beneficiario de cargo.
c) La transferencia del dominio por los distintos modos establecidos en la ley: transformacin, accesin o prescripcin
d) La transmisin judicial de la propiedad. La ley se refiere aqu al supuesto de ejecucin de sentencias en la que se demanda el
dominio o se ejecuta un bien o se lo expropia por razones de utilidad pblica

BOLILLA VII
1_ Modos de adquirir el dominio. Concepto. Enumeracin
Se llaman modos de adquirir el dominio a los hechos o actos jurdicos reales que producen en forma legtima la entrada en
posesin de la cosa y, sumados a la exigencia del ttulo suficiente, hacen nacer ste derecho.
El art. 2524 enumera los modos por los cuales se adquiere el dominio. Dice as: El dominio se adquiere: 1) por la
apropiacin; 2) por la especificacin; 3) por la accesin; 4) por la tradicin; 5) por la percepcin de los frutos; 6) por la
sucesin en los derechos del propietario; 7) por la prescripcin.
Esta enumeracin es incompleta, dado que entre los modos de adquisicin no figuran ni la ley (que atribuye la propiedad al
poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida) ni la expropiacin por causa de utilidad pblica.
Clasificacin:
Originarios y derivados: La doctrina distingue los modos originarios y derivados en base al principio de que nadie
puede transmitir un derecho superior al que tena; y recprocamente nadie puede recibir un derecho superior al de su
autor. Llmese originarios a aquellos modos de los cuales la adquisicin nace en cabeza del adquirente, sin atencin al
derecho del antecesor, bien por un acto jurdico o bien por un derecho natural (pero siempre sin intervencin del
anterior propietario). Tales son los ejemplos de apropiacin, especificacin, accesin, percepcin de frutos,
expropiacin. Los derivados son aquellos en los cuales la transmisin del dominio resulta de un acto del dueo
anterior en favor del nuevo dueo, como ocurre en la tradicin; o cuando por disposicin de la ley, los derechos del
adquirente se reputan derivados del transmitente, como ocurre en la sucesin mortis causa.
Onerosos y gratuitos: segn se requiera sin contraprestacin (ej: apropiacin) o mediante ella (ej: tradicin originada
en una compraventa)
A ttulo universal y a ttulo particular: En el primer caso, se cede a otra persona en el dominio de una sola cosa o de un
nmero determinado de cosas; en el segundo, se sucede en una parte alcuota del patrimonio del causante. Esto ocurre
en caso de muerte de una persona
Por actos entre vivos o por causa de muerte: ejemplo del primero es la tradicin, y el segundo la sucesin mortis causa
Algunos autores clasifican los modos tambin segn se refieran a muebles o inmuebles. Es de destacar que cuando est
en juego la titularidad del dominio de una cosa mueble, hay que considerar siempre la posibilidad de aplicar el 2412
Ttulo y modo. Diferencias, alcances y efectos: Es necesario distinguir entre el ttulo de la adquisicin del dominio y el modo
por el cual se lo adquiere. El ttulo es el antecedente (a veces indispensable) que sirve en base para la transmisin efectiva del
dominio; el modo es la forma en que la transferencia se opera realmente. As, por ejemplo, en nuestro derecho, la transmisin
de bien inmuebles requiere escritura pblica: ste es el ttulo pero el dominio no se transfiere efectivamente sino mediante la
tradicin y la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad
En materia de cosas muebles puede o no existir ttulo independiente del modo de transmisin; cuando se venden cosas muebles
valiosas, lo normal es firmar un contrato de venta (ttulo) y luego hacer efectiva la transmisin del dominio mediante la

tradicin. Pero en este caso el contrato de venta no es indispensable, de tal modo que bastara con la tradicin, en la cual en este
caso se confunden ttulo y modo de transmisin.
Cabe sealar que en el derecho francs y en el italiano, la transmisin del dominio se opera por el mero contrato; de tal modo
que en ellos, no tiene significado jurdico la distincin entre ttulo y modo, trtese de muebles o inmuebles
Rgimen legal del cdigo para adquirir el dominio. Sistema anterior y posterior a la reforma por ley 17.711. El art. 2505
reformado:
Vlez Sarsfield sigui en este punto las soluciones del Derecho Romano. En la nota al art. 577 critica agudamente el sistema
francs y explica las razones por las cuales debe mantenerse la tradicin como medio de publicidad. Y luego en la nota final al
Ttulo de la hipoteca da los fundamentos por los que no establece, salvo en materia hipotecaria, el recaudo del registro,
considerando que el pas no estaba todava en condiciones de organizar adecuadamente los registros de la propiedad.
Sin embargo, la necesidad de un registro inmobiliaria fue tan evidente que pocos aos despus de la sancin del Cdigo
comenzaron a ser organizados por las legislaciones locales. Su constitucionalidad era dudosa puesto que las leyes locales
vinieron a implantar un requisito formal no establecido en el Cdigo. Pero como llenaban una sentida necesidad, los escrpulos
constitucionales fueron dejados de lado. En materia inmobiliaria, la anomala resultante de un requisito formal no exigido por el
Cdigo y establecido slo en las leyes locales, vino a ser resuelta por la ley 17711 que al reformar el art. 2505 introdujo el
requisito de la inscripcin en el Registro. Otras leyes establecieron la necesidad del registro para las aeronaves, y los
automotores; por ltimo, los Cdigos rurales establecieron la exigencia de las marcas o seales para los semovientes.
a) Inmuebles: Para la transmisin del dominio de inmuebles, rige ante todo el requisito de la tradicin establecido en el art. 577,
segn el cual antes de la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real, principio que est reiterado
luego en el art. 3265 (Ver Texto). A este recaudo visceral de la tradicin, se ha agregado conforme con el nuevo art. 2505 (ref.
por ley 17711 ) la exigencia de la inscripcin en el Registro. Es necesario aclarar, sin embargo, que mientras la tradicin es una
exigencia sustancial y constitutiva del dominio, la inscripcin en el Registro slo atae al perfeccionamiento del acto para que
pueda ser opuesto a terceros.
b) Muebles en general: En materia de muebles, el principio de la tradicin como modo de transmitir el dominio adquiere su
mxima vigencia. Bastan el acuerdo de voluntades y la tradicin. No se requiere documento escrito ni inscripcin. Ms an,
conforme con el art. 2412, la posesin de buena fe de una cosa mueble crea en favor del poseedor la presuncin de tener la
propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no fuera robada o perdida. Al requisito de
la buena fe es preciso agregar el del ttulo oneroso. Sin embargo, la importancia excepcional de algunos muebles, ha hecho
necesario exigir tambin respecto algunos de ellos, la inscripcin en registros especiales .
c) Aeronaves: Conforme con el art. 50 del Cdigo Aeronutico (ley 17285), la transferencia de dominio de las aeronaves no
producir efectos respecto de terceros si no va seguida de la inscripcin en el Registro nacional de Aeronaves. Es decir, que la
transmisin del dominio es vlida entre las partes por la simple tradicin, pero para producir efectos respecto de terceros es
indispensable el registro.
d) Automotores: En materia de transmisin del dominio de automotores se ha eliminado (aunque que no en forma absoluta) la
tradicin: la transmisin slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de la inscripcin en el
Registro de Propiedad del Automotor (art. 1 Ver Texto , dec.-ley 6582/1958); la inscripcin de buena fe de un automotor en el
Registro, confiere al titular la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin si el automotor no
hubiese sido hurtado o robado
e) Semovientes: Respecto de los semovientes, rige tambin la regla liminar del art. 577; no hay transmisin del derecho real sin
tradicin. Pero a la parte de la tradicin, los cdigos rurales han establecido la exigencia de la marca o la seal para probar el
dominio, segn se trate de animales mayores o menores. Para la transmisin del dominio de los semovientes es necesario pues,
no solamente la tradicin, sino tambin el otorgamiento del certificado y la marca del nuevo propietario. Se ha juzgado que no
puede existir buena fe en la posesin si no hay marca, dado que las costumbres inveteradas y los cdigos locales la exigen.
2_ Apropiacin. Concepto. Condiciones. Existe apropiacin cuando se aprehende (se toma) una cosa con nimo de hacerse
dueo de la misma. En cuanto al concepto de aprehensin, surge del 2374: consiste en un modo de adquisicin del dominio
mediante la aprehensin o toma de posesin de cosas muebles sin dueo o abandonadas por su dueo, hechas por persona
capaz y con nimo de adquirir el dominio de ellas.
Del concepto legal se desprende lo siguiente:
El adquirente debe tener capacidad de adquirir.
La cosa debe ser susceptible de apropiacin
Que esa aprehensin se haga con el nimo de adquirir el dominio de la cosa, es decir de apropirsela. Muchas veces
ser discutible si la cosa se ha tomado con el nimo de devolverla a su dueo o para apropirsela; pero en la prctica la
cuestin se decide simplemente, porque el problema se presenta slo cuando se plantea un conflicto entre el anterior
propietario y el nuevo.
Que se trate de cosas muebles, pues los inmuebles no son susceptibles de apropiacin .
Cosas a las cuales se aplica:
a) Cosas muebles
b) cosas sin dueo(por ejemplo, los peces, los animales salvajes) o bien, cosas abandonadas por su dueo
En realidad, hubiera bastado con legislar sobre las cosas no susceptibles de apropiacin. Pero el codificador quiso precisar el
concepto enumerndolas, y as lo hizo en el 2343 y el 2527 CC. De ello resulta que son susceptibles de apropiacin privada:
1) los peces de los mares y ros y de los mares navegables
2) los enjambres de abejas si el dueo no los reclamare inmediatamente

3) las cosas que se hallen en el fondo de los mares y los ros como conchas, corales, piedras, etc. y otras sustancias que el
mar o los ros arrojan siempre que no presenten seales de un dominio anterior
4) las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar y tambin las que cubrieren las aguas del mar o la de los ros.
5) los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentren sepultados o escondidos, sin que haya
indicios o memorias de que alguien sea su dueo
6) el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueos
7) los animales bravos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad
Cosas excluidas: Segn el art. 2528 no son susceptibles de apropiacin:
a) los inmuebles, en cuyo caso la adquisicin del dominio slo puede derivar de la ocupacin o toma de posesin unida al
transcurso de los plazos legales de la usucapin
b) los animales domsticos o domesticados, aunque huyan o se acojan en predios ajenos
c) las cosas perdidas (agreguemos que en caso de duda no se presume que la cosa ha sido abandonada, sino que ha sido
perdida, si es de algn valor)
d) las cosas que sin voluntad de los dueos caen al mar o a los ros o las que se arrojan para salvar las embarcaciones
3_ Rgimen legal de las cosas perdidas. Articul 2531
Para que se considere una cosa como perdida es necesario lo siguiente:
Requisito material: el hecho de que la cosa est expuesta a las miras de todos y accesible a cualquiera
Requisito subjetivo: la negligencia o descuido del dueo, pero que excluya la idea de renunciar a los derechos sobre
ella
Como hemos de verlo en seguida, el que encuentra una cosa perdida, no la hace suya, es decir, no la adquiere por apropiacin.
Por consiguiente, no debera, en rigor, tratarse juntamente con este modo de adquisicin del dominio. Sin embargo, la analoga
con la apropiacin ha hecho que tradicionalmente se trate juntamente con sta.
El artculo 2533 dispone: el que hubiera hallado una cosa perdida tiene derecho a ser pagado por los gastos hechos en ella y
a una recompensa por el hallazgo. El propietario puede exonerarse de todo reclamo cedindola al que la hall. Jurisprudencia
y doctrina coinciden en que el derecho a la recompensa comprende no slo la retribucin de las molestias causadas al hallador,
sino a premiar su honradez. Adems, para que el hallazgo genere derecho a recompensa, debe ser fortuito y accidental (entre
propietario y hallador no debe mediar relacin alguna de hecho o de derecho). As, no tendrn derecho a recompensa, los
guardianes, la azafata, la mucama, el personal del servicio pblico de transporte, etc.
El derecho a la recompensa existe an cuando se trate del hallazgo de documentos no negociables, o de un certificado de
depsito intransferible, pues se trata, en su esencia, de premiar la gratitud del que devuelve (y no de premiar el hecho de no
haber usado la cosa). Este ltimo caso, es conveniente citar la opinin de la Corte Suprema, que ha decidido en una oportunidad
que, si bien la circunstancia de la inutilidad prctica de la documentacin para quien la encuentra no exime a su propietario de
una justa retribucin, ello no autoriza a conceder una recompensa proporcional al monto nominal de los papeles hallados. En tal
caso, la recompensa debe ser fijada por el juez.
Los arts. 2531 y siguientes establecen cules son los derechos y deberes en la persona que halla una cosa y se apodera de ella.
El que hallare una cosa perdida, no est obligado a tomarla; pero si lo hiciere, carga mientras la tuviera en su poder con las
obligaciones del depositario que recibe una recompensa por sus cuidados
El art. 2532 dice: Si el que hallare la cosa conoce al dueo, debe darle noticia inmediatamente, y si no lo hiciere, no tiene
derecho a recompensa alguna ni aunque hubiese sido ofrecida por el propietario ni tampoco compensacin por su trabajo ni
por los gastos que hubiese hecho
Por su parte, el 2534: Si el hallador no supiese quin es el dueo debe entregarla al juez ms inmediato o a la polica del
lugar
El Cdigo no se ha limitado a establecer cules son los derechos y obligaciones del hallador y del que perdi la cosa, sino que
establece inclusive el procedimiento que se debe seguir cuando no se conoce quin es el dueo. El hallador debe entregarla al
juez ms inmediato o a la polica del lugar, los que debern poner avisos de treinta en treinta das (art. 2534). El Cdigo Civil
no dice cuntos avisos deben oponerse, de tal modo que eso queda librado a la reglamentacin de las leyes procesales locales, o
bien a lo que el juez prudencialmente disponga, teniendo en cuenta el valor de la cosa.
Si en el trmino de seis meses desde el ltimo aviso no se presentare persona que justifique su dominio, se vendern las cosas
en pblica subasta y luego de deducidos del producto de la venta los gastos de aprehensin, de conservacin y la recompensa
debida al hallador, el remanente corresponde a la municipalidad del lugar en que se hall la cosa ( una caradurez)
Si apareciere el dueo antes de subastarse la cosa, le ser restituida pagando los gastos y la recompensa que fijare el juez al que
la hall. Si el dueo hubiese ofrecido recompensa por el hallazgo, el que la hall puede elegir entre dicha recompensa y la que
el juez fijare prudencialmente.
Los tesoros:
Llama la atencin la prolijidad con que el Cdigo Civil trata una materia como es la de los derechos sobre los tesoros que se
encuentren, a la que le dedica nada menos que 17 artculos. Esta prolijidad se explica porque en la poca en que el Cdigo se
dict, todava sola ocurrir que se encontraran tesoros enterrados. Eran los famosos tapados, enterrados por sus dueos que
queran ponerlos fuera del alcance de sus perseguidores o enemigos durante las guerras civiles. Muerto o desaparecido luego el
propietario, los tesoros quedaban ocultos hasta que la casualidad los pona al descubierto.

El art. 2551 define al tesoro de la siguiente manera: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido y que est
oculto o enterrado en un inmueble sea de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los
sepulcros, y en los lugares pblicos destinados a las sepulturas de los muertos.
Se trata de un res nullius. Este concepto est completado por el que se expresa en el art. 2343 inc. 5, el cual dispone que son
bienes susceptibles de apropiacin privada los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos, que se encuentren
sepultados o escondidos, sin que haya memoria o indicios de quin sea su dueo.
Condiciones para su existencia:
a) Que se trate de una cosa mueble oculta en otra cosa inmueble o mueble. El texto del art. 2551 parecera indicar que slo
pueden reputarse tesoros aquellos enterrados en inmuebles; pero es indudable que la referencia a los inmuebles se debe a
que ello es lo que generalmente sucede. Pero nada obstara a que el tesoro se encontrara tambin en un mueble, como por
ejemplo, en el cajn oculto de un escritorio
b) Que se trate de cosas escondidas o enterradas. Un objeto cado en la superficie del suelo no es un tesoro, por valioso
que sea, sino una cosa perdida
c) Que se trate de una cosa distinta de aquella en la cual se encuentra
d) Que no se trate de objetos dejados en los sepulcros, pues en tal caso se presume que pertenecieron al muerto; y el respeto
debido a la memoria de los difuntos ha inducido al legislador a no autorizar la apropiacin de tales bienes
La adquisicin del dominio por descubrimiento del tesoro es un caso atpico de apropiacin. Decimos atpico, porque si nos
atenemos a las reglas que venimos estudiando, el descubridor debera ser propietario de todo el tesoro; sin embargo, la ley
distribuye el derecho de dominio sobre la cosa entre el descubridor y el propietario del inmueble.
Descubridor es el primero que hace visible al tesoro, aunque no lo tome (Borda considera que no se requiere estrictamente la
capacidad como requisito esencial del descubridor, de modo que puede serlo un demente, menor, etc).
Segn el art. 2552 es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueo, o del que lo represente, aunque lo
posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio o poseedor imperfecto, puede buscarlos con tal que el
predio sea restituido al estado en que se hallaba. Es una disposicin mooooy contradictoria, ya que en la primera parte dice
que no pueden buscarse tesoros sin permiso el propietario, pero luego parece facultar al tenedor a dar el permiso. Tambin esta
disposicin es contradictoria con el 2553, la cual faculta al tercero propietario de un tesoro, a extraerlo de un predio ajeno sin
consentimiento del dueo, siempre que designe el lugar en que se encuentra (el tesoro) y garantizando la indemnizacin de todo
dao al propietario. Como se ve en esta hiptesis, el propietario del fundo no puede oponerse a que el tercero busque el tesoroque le pertenece-; de tal manera que bastar afirmar que se sabe que un tesoro existe en un lugar determinado y que le
pertenece, para vencer la resistencia del dueo a la bsqueda. Ej: Si yo me entero de la existencia de un tesoro perteneciente a
mi fallecido abuelo, el cual ha enterrado oro y joyas en el patio del vecino (que en ese tiempo le pertenecan), por ms que el
actual dueo de la heredad se opusiera a la extraccin, yo puedo vencer su resistencia acudiendo a la justicia, probando la
existencia del tesoro y que el mismo me pertenece, para extraer el oro y joyas de un fundo ajeno, con tal de garantizar la
indemnizacin del dao al dueo del inmueble.
4_ Especificacin o Transformacin. Concepto. Art. 2506 CC. Soluciones Legales.
Por especificacin se entiende la transformacin de una cosa mueble en otra mediante el trabajo del hombre, o para utilizar los
trminos del art. 2567: Adquirase el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace un
objeto nuevo con la materia de otro, con intencin de apropirselo. Ejemplos: cuando con lana se hace tela, con uva vino, con
mrmol una estatua.
Es necesario recordar, sin embargo, que cuando hablamos de transformacin, no manejamos conceptos fsicos, sino jurdicos.
Lo econmico salta as al primer plano. En consecuencia, debe considerarse que hay especificacin cuando la materia anterior
se ha transformado en un objeto que tiene una individualidad econmico-social propia. No hay especificacin cuando se trata
de un cambio puramente superficial que, valorado del punto de vista econmico-social no importe verdadera transformacin,
como ocurre, por ejemplo, con un mueble que se pinta de un color distinto. Aunque hay que advertir que a veces debe reputarse
especificacin el trabajo hecho en la superficie de ciertos cuerpos mediante escritura, dibujo, pintura, impresin, fotografa, etc.
La especificacin es necesariamente producto del trabajo humano. Si la transformacin se ha operado por un hecho de la
naturaleza, no se presenta problema jurdico respecto de la propiedad, que contina siendo del dueo de la materia. Pues ya
veremos que el conflicto jurdico se presenta cuando el dueo de la materia no es la misma persona que ha hecho la
transformacin o especificacin.
Segn el art. 2567, quien hace la especificacin, debe realizarla con la intencin de apropiarse de la cosa nueva. Es un grueso
error. La especificacin requiere el trabajo humano, pero no es un acto de voluntad ni un acto jurdico, de tal modo que aun el
incapaz de hecho puede especificar con eficacia jurdica. Quin puede dudar que Van Gogh, en plena locura haca suyos sus
inigualables cuadros, aunque hubiera usado tela y pintura ajenas?
Respecto de la buena fe del especificador (el que hace la obra, por decirlo de alguna manera), supongamos que hace una
transformacin con cosas ajenas. El 2570 dice: si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su
forma anterior, el dueo de la materia ser dueo de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede exigir
slo el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador. Si no puede reducirla a su forma anterior, el
dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacin correspondiente.

Con respecto a la especificacin hecha de mala fe, es decir, sabiendo que la materia era ajena, dice el art. 2569: si la
transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era ajena y fuere imposible
reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado de todo dao y a la accin criminal a
que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese
tomado por ella.
Segn estas normas Vlez tiene en cuenta dos pautas para decidir acerca de la propiedad de la nueva especie: que la cosa pueda
o no volver a su forma primitiva y la buena o mala fe del especificador
Debemos tener en claro, que la importancia de la especificacin es prcticamente nula, teniendo en cuenta lo dispuesto por el
2412 la posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del poseedor la presuncin de la propiedad de ella (). Es
decir que las disposiciones mencionadas regirn slo en caso de que no sea aplicable el 2412
5_ Accesin. Concepto. El art. 2571 CC. Diversas especies. Casos
Segn ya lo hemos estudiado, la propiedad de una cosa comprende la de los accesorios que se encuentran en ella unidos natural
o artificialmente (art. 2520). Por consiguiente, cuando una cosa se adhiere a otra, el propietario de sta adquiere el dominio de
la que se ha adherido. Es lo que dispone el art. 2571: se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o
inmueble acreciera a otra cosa por adherencia natural o artificial. En la nota al artculo Vlez se preocupa por distinguir la
propiedad que se tiene sobre los accesorios de la cosa principal, de aquellas cosas que el propietario adquiere por accesin, es
decir por un ttulo distinto a raz de la incorporacin de una cosa a otra que nos pertenece. Slo cuando una cosa distinta se
adhiere (natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad, podemos decir que hemos adquirido algo a ttulo de accesin.
Por el contrario, en relacin a los accesorios, se es propietario de ellos porque la propiedad se extiende a los accesorios, y no
por un nuevo ttulo.
El Cdigo trata de los siguientes casos de acrecin: a) aluvin; b) avulsin; c) edificacin y emigracin de animales; d)
adjuncin, mezcla y confusin. Nos ocuparemos sucesivamente de estos casos
Aluvin: Se llama aluvin a los acrecentamientos de tierra que reciben paulatina e insensiblemente por efecto de las corrientes
de las aguas los terrenos ribereos no navegables- (art. 2572). Ej: Puede ocurrir que el ro o corriente de agua se retire
insensiblemente de una orilla hacia la otra, dejando al descubierto parte del lecho, en cuyo caso el propietario de la ribera
adquiere los terrenos dejados en descubierto por las aguas.
Debe tratarse de terrenos confinantes con ros o arroyos, no juega este instituto cuando el ro ha sido canalizado y sus mrgenes
estn formados por diques artificiales, en este caso el acrecentamiento aprovechara el Estado, tampoco constituye aluvin las
arenas o fangos que se encuentren en el lmite del lecho del ro, ya que las mismas forman parte del ro, y en consecuencia son
de dominio pblico del Estado. Otro factor importante a tener en cuenta para que haya aluvin, es menester que la tierra no se
encuentra separada de la heredad por una corriente de agua que haga parte del ro. El aluvin no ser de propiedad privada si se
produce en la costa del mar por Ros navegables (art. 2572 in fine)
Avulsin: mientras que en el aluvin el acrecentamiento se produce por la accin lenta y paulatina de las aguas, la avulsin se
produce por una fuerza sbdita. Se produce cuando, un ro o arroyo (sin distincin entre navegable y no navegable) y lleva una
cosa susceptible de adherencia natural, como tierra arena o plantas y las une (por adjudicacin o superposicin) a un campo
inferior o un fundo situado en la ribera opuesta, es lo que dispone el 2583. Si se trata de cosas no susceptibles de adherencia
natural, ej: arado, maderas, etc. se aplican las disposiciones referentes a cosas perdidas.
En principio, cuando se han producido estos desprendimientos, el dueo de la tierra desprendida conserva su dominio y puede
reclamarla del propietario de esa tierra donde se ha depositado, en primer lugar, su accin para reclamar las tierras
desprendidas, prescribe a los seis meses, en segundo trmino, el propietario de las tierras, arena, o plantas carece de derecho a
reivindicarlas desde que ellas se han adherido naturalmente al terreno ribereo al que fueron a parar.
El propietario del fundo al cual las cosas han ido a parar, no tiene derecho a exigir indemnizacin de daos y perjuicios por los
daos que puedan haberle provocado en su propiedad, pues se trata de un verdadero caso fortuito
Edificacin, siembra y plantacin: Por aplicacin de la regla superficie solo cedit; todo lo sembrado, plantado o edificado en
un inmueble, tiene carcter accesorio de ste, de tal modo que pertenece al dueo del suelo.
Si los materiales de construccin, semillas o plantas pertenecieren al dueo del inmueble, no se presenta problema alguno, pero
puede ocurrir que el dueo del terreno plante, siembre o edifique con materiales ajenos o, por el contrario, que quien no es
dueo del terreno edifique en l con materiales propios. En estas situaciones se producen conflictos entre el dueo de la tierra y
el dueo de los materiales, semillas, o plantas, conflictos que el Cdigo Civil trata en los arts. 2587 y siguientes.
Si la edificacin siembra o plantacin se hace en terreno propio con materiales ajenos, el dueo del terreno se hace propietario
de lo producido. (Si por ej las semillas no producen frutos, el dueo de estas puede reivindicarlas). En cuanto a las
indemnizaciones se distingue 1) si el edificador es de buena fe, est obligado a pagar el valor de las semillas, 2) si es de mala fe
debe, adems, indemnizar por los daos y perjuicios que hubiere causado y puede ser pasible de acusacin criminal
Si la edificacin siembra o plantacin se hace en terreno ajeno con materiales propios, si hay buena fe del edificante, el dueo
del fundo podr hacer suya la obra, previa indemnizacin al edificante, sin que ste pueda destruir lo edificado (sin
consentimiento del dueo del predio) si hay mala fe por parte del edificante, el dueo del fundo puede pedir la demolicin de la
obra y la reposicin de las cosas a su estado anterior a costa del edificante, pero si quiere conservar lo hecho, debe el mayor
valor adquirido por el inmueble. Esta ltima solucin es justa, porque no permite que el dueo se enriquezca sin causa.

Si hay mala fe por parte del edificante y del dueo del terreno: se arreglan los derechos de cada uno conforme lo dispuesto
respecto al edificante de buena fe
Hay una hiptesis no prevista por el cdigo, que es la invasin de terreno ajeno, que suele presentarse con frecuencia. Una
persona edifica en su terreno pero se excede de el, y asienta una parte de la construccin en el terreno vecino. El dueo del
terreno adquiere lo construido? O al revs, el dueo del edificio adquiere el terreno?
La solucin encontrada por la jurisprudencia fue: si la construccin asentada en un terreno propio penetra parcialmente el
terreno ajeno, debe solucionarse a travs de la adquisicin (compra) de la porcin de terreno invadido por el edificante,
adicionndosele al precio la suma correspondiente a los daos y perjuicios sufridos por el propietario del fundo invadido
(SEGN LA DOCTRINA, la solucin se aplica siempre que ambas partes fueran de buena fe, ya que si una de las partes es de
mala fe, los autores consideran que debe demolerse lo construido en terreno ajeno). Mariani de Vidal considera justa esta
solucin, ya que exigir por parte del dueo del terreno invadido la demolicin de la obra, consistira en un abuso del derecho
Emigracin de Animales: Establece el art. 2592 que, cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y
contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueo de ste adquiere dominio de ellos, con tal de que no se haya valido
de ningn artificio para atraerlos. El antiguo dueo no tendr opcin alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna
indemnizacin.
Por lo pronto, hay que excluir los animales salvajes que no tienen dueo y de los cuales puede apropiarse cualquiera. Tampoco
los animales domsticos propiamente dichos, que deben ser devueltos a su propietario si emigran a campos vecinos.
El art. se refiere a los animales salvajes que han sido domesticados, pero que gozan de su libertad, no obstante lo cual tienen la
costumbre de vivir en un predio determinado (ej: cotorras, chanchos, monos, tigres, etc) Si estos animales recuperan
plenamente su antigua libertad, cesa la propiedad de su antiguo dueo y nadie ejerce sobre ellos derecho de dominio, a menos
que los cace; pero si estos animales adquieren la costumbre de vivir en otro predio, el dueo de ste, lo es tambin de los
animales.
Para que el dueo del predio adquiera el dominio sobre los animales, stos deben haber adquirido la costumbre de vivir en su
propiedad sin que haya mediado ningn artificio para atraerlos. Como se ve, el campo de aplicacin del art. es mnimo.
Adjudicacin, mezcla y confusin: Estas formas de adquisicin de dominio se dan cuando la unin de dos cosas pertenecientes
a distintos propietarios, se unen para formar un solo cuerpo, siempre y cuando no medie acuerdo entre propietarios, pues en tal
caso, habra una pertenencia compartida en condominio.
Hay adjuncin cuando una cosa mueble se une a otra de tal modo de formar una sola. (ej: oro y platino para confeccionar un
anillo. El propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin, pagando al dueo de la
cosa accesoria lo que valiere
En la mezcla, la accesin es ms ntima; no hay solamente una yuxtaposicin de elementos sino una fusin de ellos. (ej: dos
medidas de trigo de distintos dueos) Si una cosa fuese la principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al
otro el valor de la materia accesoria. Pero bien puede ocurrir que no haya cosa principal ni accesoria; en ese caso y siendo las
cosas separables, la separacin se har a costa del que las uni sin consentimiento del dueo de la otra. Pero si la unin se
hubiera hecho con el consentimiento del otro dueo, la separacin se har a costa de ambos.
La confusin es la mezcla de lquidos. Si las cosas son inseparables, el dueo de la cosa unida sin su voluntad puede pedir al
que hizo la unin o mezcla el valor que tena su cosa antes de la unin, pero si las cosas inseparables resultaran confundidas o
mezcladas por un hecho casual, y no hay cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte
que le corresponda
En principio, las figuras de adjuncin, mezcla y confusin se producen por un hecho de la naturaleza y sin intervencin de la
mano del hombre; pero puede ocurrir tambin que provenga de sta.
Sin embargo estas distinciones perdieron la importancia que tuvieron en el pasado, y actualmente solo se aplican cuando no sea
posible aplicar el 2412 (la posesin de buena fe)
6_ Tradicin traslativa de dominio. Concepto
La tradicin es un modo de adquirir el dominio en forma derivada, por medio del cual se traslada el dominio encabeza del
tradens a la del accipiens. Etimolgicamente significa entrega y constituye el elemento material de la transmisin. El artculo
577 establece que antes de la tradicin de la cosa el acreedor no adquiere ningn derecho real sobre ella, vale decir que la
tradicin no es slo un modo de adquirir el dominio, sino tambin los dems derechos reales (excepto la hipoteca y el censo
consignativo), tambin es un modo de adquirir la posesin y an la tenencia.
Derecho romano: En el Derecho Romano la transmisin de derechos reales sobre las cosas y, particularmente, el dominio,
requera no slo el consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, es decir la entrega material de la cosa. La tradicin
obedeca a una razn de publicidad; se parta del concepto de que interesando los derechos reales a toda la comunidad, la
transmisin de ellos deba manifestarse por caracteres visibles y pblicos, ya que no es posible pedir el respeto de derechos que
no se conoce. En pequeas comunidades el sistema funciona bien y la tradicin es un medio efectivo de poner en conocimiento
de la sociedad la transmisin hecha por las partes. Pero en las sociedades modernas, densamente pobladas y complejas,
evidentemente este sistema resulta insuficiente.

Derecho Francs: En el antiguo derecho francs se lleg poco a poco a la supresin de la tradicin como requisito de la
transmisin del dominio. Se mantuvo como principio el requisito de la tradicin, pero sta lleg a ser una mera ficcin, porque
se la tuvo por cumplida por las clusulas contractuales mediante las cuales el vendedor se daba por desposedo y el comprador
por puesto en posesin de la cosa. Es decir, que se produca la transmisin del dominio por el simple consentimiento; aunque
ms tarde cuando se crearon los registros se sent el principio de que aquella transmisin si bien produca efecto entre las partes
no lo produca respecto de terceros mientras no estuviesen inscriptos en los registros.
Derecho Alemn: Finalmente dentro del sistema germnico, se ha mantenido la tradicin respecto de los bienes muebles, pero
en lo que atae a los bienes inmuebles, ha sido sustituida totalmente por el sistema de registro.
La cuestin en nuestro derecho: sigui en este punto las soluciones del Derecho Romano. En la nota al art. 577 critica
agudamente el sistema francs y explica las razones por las cuales debe mantenerse la tradicin como medio de publicidad (esto
ya se desarroll en el punto 1 de la bolilla).
Condiciones que debe reunir la tradicin para hacer adquirir el dominio:
a) Que el tradens sea propietario de la cosa: En principio, el transmitente del derecho debe ser propietario de la cosa, ya que
nadie puede transmitir un derecho mejor ni ms perfecto que el que posee. Este principio, tiene muy importantes excepciones.
En materia de inmuebles, los terceros que lo adquirieron de buena fe y a ttulo oneroso sobre la base de un ttulo nulo o
anulable, estn protegidos contra la reivindicacin que intentare el antiguo dueo. En materia de muebles, la posesin de buena
fe, a ttulo oneroso, pone a cubierto de toda accin de reivindicacin al poseedor, salvo que la cosa fuere robada o perdida
b) Capacidad de las partes: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega
debe ser hecha por persona que tenga capacidad para enajenar y recibida por quien es capaz de adquirir. Advirtase bien que
esta disposicin exige dicha capacidad para que la tradicin haga adquirir el dominio; pues para adquirir la posesin basta con
tener discernimiento
c) Ttulo suficiente para transmitir la propiedad: La tradicin debe ser hecha por ttulo suficiente para transferir el dominio.
Esto significa que la tradicin por si sola no basta para transferir el dominio si no ha sido seguida o acompaada de un acto
suficiente para producir ese efecto, tal como la compra-venta, la donacin, el aporte a una sociedad, etc. Si, en cambio, la cosa
se ha entregado como consecuencia de un contrato de locacin, o de depsito o de prstamo de uso, ella no es traslativa del
dominio porque estos contratos no se proponen la transferencia del dominio sino slo la de la simple tenencia.
Efectos de la tradicin: antes de la tradicin de la cosa nos adquiere el derecho real. Es decir que esta cumple una doble
funcin: 1) constitutiva del derecho de dominio y 2) de publicidad, para hacer conocer la transmisin a terceros.
Recin luego de cumplido los dos requisitos: celebracin del acto jurdico (ttulo suficiente) y tradicin, el dominio pasa de la
cabeza del tradens a la del accipiens. La ley 17,711 dej subsistente la tradicin pero, para ser oponibles derechos reales a
terceros, exige la inscripcin en los respectivos registros inmobiliarios. Tambin se exige tal requisito en caso de muebles
registrables, adems de la tradicin por supuesto.
Resumiendo: a fin de que el dominio se transmita no basta con el acto jurdico obligacional, sino que debe cumplirse con la
tradicin. Actualmente adems, para poder oponer los derechos reales a los terceros, debe inscribirse el respectivo ttulo en el
registro de la propiedad de jurisdiccin del bien, siempre que se trate de inmuebles o muebles registrables.
7_ Prescripcin Adquisitiva o usucapin. Concepto. Antecedentes:

Prescripcin Adquisitiva es el derecho por el cual el poseedor de una cosa adquiere la propiedad de ella por la continuacin de
la posesin durante el tiempo fijado por la ley. Los plazos prescriptivos son menores o mayores segn que la posesin haya sido
de buena o de mala fe. Tradicionalmente la prescripcin adquisitiva ha sido tratada juntamente con la liberatoria. As lo hace
nuestro Cdigo en los arts. 3947 y siguientes. Pero si bien estas instituciones tienen algunos puntos de contacto, lo cierto es que
su naturaleza es muy diversa. En el caso de la prescripcin liberatoria, el transcurso del tiempo produce la extincin de las
acciones personales; en la adquisitiva, se opera la adquisicin de un derecho de propiedad o de otros derechos reales (usufructo,
uso, servidumbre). Es lgico por consiguiente tratar de la prescripcin liberatoria en la parte de Obligaciones, y de la
adquisitiva entre los modos de adquirir la propiedad.

Art. 3947: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripcin. La prescripcin es un medio de
adquirir un derecho o de liberarse de una obligacin por el transcurso del tiempo
Fundamento: El fundamento esencial de la usucapin es la necesidad de proteger y estimular la produccin y el trabajo. Quien
durante largos aos ha cultivado un inmueble, incorporando riqueza a la comunidad, debe ser protegido por la ley, afianzado en
su derecho, estimulado en su trabajo. Esta solucin es tanto ms justa si se piensa que frente a l est un propietario negligente,
que ha abandonado sus bienes.
La usucapin es tambin un modo de resolver un problema que de otra manera no tendra solucin. Supngase un bien
abandonado largo tiempo por su dueo. Otra persona lo ocupa, lo posee, lo trabaja. Pero no tiene ttulo. De no mediar la
usucapin, estara siempre expuesto a una reivindicacin. Si esto fuera as, habra un enorme peligro que amenazara la
seguridad jurdica.
De lo dicho surge que la prescripcin tiene un fundamento de orden pblico, como que ha sido regulada no slo atendiendo al
inters del poseedor, sino tambin al inters social.
Quienes pueden prescribir: Siendo la usucapin una institucin de orden pblico, se comprende fcilmente que estn sujetas a
ellas todas las personas pblicas o privadas, de existencia natural o jurdica.
El art. 3950 establece que todos los que pueden adquirir pueden prescribir. La ley se refiere a la capacidad de derecho y no a
la de hecho. En cuanto a los incapaces de hecho hay que aadir que ellos pueden adquirir la posesin por intermedio de sus
representantes legales; ms an, los menores a partir de los diez aos pueden tomar por s la posesin de la cosa y, por
consiguiente, adquirir por prescripcin.
Hay que decir, sin embargo, que segn el art. 3966, en su redaccin originaria, la prescripcin no corra contra los menores de
edad aun emancipados ni contra los dementes o sordomudos que no saben darse a entender por escrito; pero este privilegio fue
eliminado por la ley 17711
Cosas susceptibles de prescripcin: En su esencia, la prescripcin es un modo de adquirir el dominio de todas las cosas
susceptibles de ser posedas por los hombres. Y aunque la propiedad es el campo de accin propio y tpico de la prescripcin, se
admite tambin la adquisicin por esta va de otros derechos reales tales como el usufructo y las servidumbres continuas y
aparentes.
Pueden adquirirse por prescripcin tanto las cosas muebles como las inmuebles, aunque respecto de las primeras hay que
recordar la regla general de que la posesin de buena fe y a ttulo oneroso otorga el derecho de dominio sobre la cosa, salvo que
sta sea robada o perdida. En este ltimo caso el dominio se adquiere por prescripcin de dos o tres aos segn que la cosa sea
o no registrable.
Puesto que no son susceptibles de apropiacin privada, son imprescriptibles los bienes del dominio pblico del Estado. Pero
para que no sea susceptible de prescripcin el bien debe estar afectado al uso pblico de una manera real y actual y no haber
sido desafectado por acto del Estado.
En cuanto a los bienes del dominio privado del Estado, ellos son susceptibles de usucapin como cualquier otro bien particular.
Suscit alguna duda el problema de si los sepulcros podan ser o no adquiridos por prescripcin. Inclusive hubo un fallo que los
declar imprescriptibles. Pero evidentemente se trata de una tesis insostenible. Que los sepulcros sean inembargables no
significa que no puedan ser susceptibles de apropiacin privada y, por consiguiente, de prescripcin. Actualmente la
jurisprudencia est uniformada en este sentido
Caracteres que debe tener la posesin para poder usucapiar:
a) Ante todo, debe poseer la cosa a ttulo de dueo. Esto significa que si se detenta la cosa a simple ttulo de tenedor,
reconociendo en otro el derecho de dominio, la posesin no es hbil para usucapir.
b) En segundo lugar, la posesin debe ser continua, no interrumpida. En este caso, posesin continua e interrupcin de la
posesin son conceptos paralelos; porque la posesin deja de ser continua cuando el propietario o un tercero la interrumpe por
ms de un ao.
c) Por ltimo, segn la opinin dominante, la posesin debe ser pblica y pacfica: el requisito de que la posesin sea pblica
es plenamente lgico, porque lo que verdaderamente caracteriza el ejercicio del derecho de propiedad es su ejercicio pblico
erga omnes.
En cambio es discutible el requisito de que la posesin sea pacfica; supongamos que el poseedor (usurpador) repulsa la fuerza
con una fuerza suficiente; en ese caso, no se ve cmo el ejercicio de un derecho pueda hacerle perder el derecho de prescribir.
Por esta razn, Borda considera que la pacificidad de la posesin no es un requisito de la usucapin.
8_ Usucapin de Inmuebles. Clases. Requisitos. Condiciones.
El Cdigo legisla dos clases de prescripcin:
a) la de quien ejerce la posesin por justo ttulo y a buena fe, que adquiere el derecho de propiedad por prescripcin a los
10 aos
b) b) la de quien no tiene justo ttulo o buena fe, que adquiere la propiedad por posesin de veinte aos
Prescripcin por diez aos
a) Justo ttulo: Se llama justo ttulo aquel que es suficiente para la transmisin del dominio y que realmente lo hubiera
transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del inmueble. Su defecto emana de que quien ha transmitido
el dominio no era el verdadero dueo; por eso no sirve para transmitirlo. Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe,

confi en este ttulo, concedindole un plazo de prescripcin breve de diez aos. Constituyen justo ttulo para la adquisicin del
dominio, si estn instrumentados con las formalidades que la ley exige, los contratos traslativos de la propiedad (compraventa,
donacin, aportes a sociedades, etc.). La donacin inoficiosa es un caso tpico de justo ttulo. Aunque no est rodeado de las
formalidades que la ley exige (escritura pblica), debe considerarse tambin justo ttulo el boleto de compraventa
b) Buena fe: Adems del justo ttulo, la prescripcin corta requiere buena fe en el poseedor. Se lo reputa de buena fe a aquel que
tiene la creencia de ser el seor exclusivo de la cosa. Debe tratarse de una creencia sin duda alguna, seria y fundada (por eso, la
falta de ttulo excluye la buena fe, porque nadie puede creerse seriamente propietario de la cosa si no tuviese justo ttulo). Sin
embargo, puede ocurrir que aun teniendo justo ttulo, el poseedor sepa que ese ttulo est viciado por una causa de nulidad, en
ese caso, igual sera de mala fe (pero su prueba es poco menos que imposible, debido a que el justo ttulo presume la buena fe)
Prescripcin veinteal: Se adquiere tambin la propiedad del inmueble por la posesin continua de veinte aos. El Cdigo
Civil, siguiendo una tradicin que nos viene del Derecho Romano, fij un plazo de treinta aos. Pero hoy, el perfeccionamiento
de los medios de comunicacin y la dinmica de la sociedad moderna, no se avienen ya con plazos tan prolongados.
Desde cundo empieza a transcurrir el plazo de veinte aos para la usucapin por el poseedor de mala fe? Como principio, el
punto de partida es el de la fecha de la toma de la posesin.
Pero un Tribunal de la Capital ha declarado que es necesario distinguir entre la posesin simple y la viciosa; por ello, si la
posesin fuere clandestina, para el poseedor anterior la posesin se pierde al ao ms otro perodo igual correspondiente a las
acciones de despojo o de recobrar la posesin, momento ste en que recin empezara a correr el plazo de veinte aos
Juicio de Usucapin: Hasta 1952 la usucapin se probaba por simple informacin sumaria, en la que bastaba la declaracin de
tres o cuatro testigos para tener por acreditada la posesin, que se inscriba en el Registro de la Propiedad. La facilidad con que
se obtenan estos ttulos dio lugar a numerosos abusos, particularmente en perjuicio del Estado; cuando se trataba de la
usucapin de tierras fiscales algunos testigos falsos o complacientes bastaban para obtener la aprobacin de la informacin.
En 1952, al dictarse la ley 14.159 sobre Catastro Nacional, se introdujeron dos disposiciones, los arts. 24 y 25, que
establecieron el carcter contencioso del procedimiento y exigencias severas en materia de prueba. En verdad, esas exigencias
fueron excesivas y motivaron, pocos aos despus, la sancin del decreto-ley 5756/1958 que, manteniendo el sistema del juicio
contencioso, atenu el rigor de las disposiciones relativas a la prueba.
a) Carcter contencioso del juicio: Al iniciar la demanda debe presentarse una certificacin del Registro de la Propiedad o del
Catastro sobre la titularidad del dominio del inmueble que se intenta prescribir y el juicio deber tramitar con intervencin del
titular. Si no se pudiere determinar quin es el titular, se proceder en la forma establecida en los Cdigos de procedimientos
para la citacin de personas desconocidas
b) Juez competente: Es competente para entender en el juicio el juez del lugar en que est situado el inmueble
c) Recaudos que hay que acompaar con la demanda: Con la demanda es necesario acompaar el plano de mensura del
inmueble, suscripto por profesional autorizado
d) Prueba: Ya hicimos referencia a la ligereza con que antiguamente se admita cualquier prueba, especialmente la testimonial.
El art. 24 Ver Texto de la ley 14.159 sent el principio de que la prueba no poda ser exclusivamente testimonial y agreg que
con la demanda deban acompaarse los certificados de las oficinas recaudadoras de los que resultare que el poseedor haba
pagado a su nombre el impuesto relativo al inmueble durante todo el lapso de la prescripcin. Esta disposicin era excesiva
porque la posesin puede haberse detentado y ejercido plenamente sin pagar los impuestos; era tambin excesiva porque, por lo
general, las oficinas recaudadoras no alteran el nombre del contribuyente si no es sobre la base de los ttulos y, por hiptesis, en
nuestro caso no poda haber ttulos.
La aplicacin prctica de este sistema ocasion numerosas dificultades e hizo necesaria la reforma de la ley. El decreto-ley
5756/1958 mantuvo la regla de que todas las pruebas son admisibles, aunque el fallo no podr basarse exclusivamente en la
testimonial. Y agrega: ser especialmente considerado el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el
inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin.
Como puede apreciarse, la diferencia es importante. La ley 14159 exiga la constancia del pago de los impuestos como
condicin de la aprobacin de la usucapin veinteal; ms an, exiga que los recibos de los impuestos figurasen a nombre del
poseedor. Conforme con el rgimen actual, la acreditacin del pago de impuestos, figuren o no los recibos a nombre del
poseedor, es una prueba que debe ser especialmente considerada, pero que no es ineludible
e) Efectos de la sentencia: La sentencia que se dicte en el juicio contradictorio har cosa juzgada respecto de las partes
intervinientes en l.
9_ Suspensin e Interrupcin de la prescripcin. Concepto. Causales. Efectos.
Cuando hay SUSPENSION, el tiempo de la prescripcin, a raz de una causa legal, se detiene; es decir: el tiempo de la
prescripcin deja de correr.
Cuando hay INTERRUPCION, todo el tiempo de prescripcin transcurrido, se borra; es decir, todo queda como si nunca
hubiese corrido el tiempo de la prescripcin.
La suspensin, no influye sobre el tiempo de prescripcin ya transcurrido; en cambio, la interrupcin aniquila totalmente el
tiempo transcurrido en la prescripcin
Causales de Suspensin:
a) Cuando el titular de la accin, es un incapaz de hecho, y careciese de representante legal
b) Cuando se dan ciertas relaciones entre las personas, como ser: la prescripcin se suspende a raz del matrimonio, pues no
corre entre marido y mujer; tampoco corren por causa de la curatela, las acciones del curador contra su curado

c) Aceptacin de la herencia con beneficio de inventario: en estos casos, la prescripcin no corre contra el heredero
d) Imposibilidad de hecho: segn el 3980, cuando el titular de la accin, a raz de dificultades e imposibilidad de hecho, no
hubiese podido, temporalmente, ejercer la accin, y se hubiese operado la prescripcin a favor del deudor, los jueces podrn
dejar sin efecto esa prescripcin, si despus de cesada la imposibilidad de hecho, l acreedor hubiese ejercitado la accin dentro
de un trmino de 3 meses. El art. tambien se aplica si el acreedor no pudo hacer uso de su accin por maniobras dolosas del
deudor
Causales de Interrupcin:
a) Interrupcin natural: En doctrina se llama prescripcin natural la que surge de la circunstancia de haberse privado al
poseedor durante un ao del goce de la cosa
b) Demanda contra el poseedor: Tambin se interrumpe la prescripcin por demanda instaurada por el propietario contra el
poseedor aunque sea interpuesta ante juez incompetente o sea nula por defecto de forma, y aunque el demandante no tuviera
capacidad para accionar
c) Compromiso arbitral: Se interrumpe la prescripcin por compromiso arbitral hecho en escritura pblica sujetando la cuestin
de los derechos de posesin y propiedad a juicio de rbitros
d) Reconocimiento del derecho del dueo: Por ltimo, la prescripcin adquisitiva es interrumpida por el reconocimiento
expreso o tcito que el poseedor haga del derecho del dueo
Efectos de la prescripcin:
a) Los frutos percibidos por el poseedor durante todo ese tiempo son adquiridos por l aunque fuera de mala fe.
b) Los terceros que hayan adquirido derechos reales concedidos por el usucapiente, ven consolidados esos derechos
c) Ms delicado es el problema de los derechos reales constituidos por el anterior dueo durante el trmino de la prescripcin.
Ej: el que ha adquirido del anterior propietario un usufructo. Segn Borda, se considera que el titular de esos derechos reales no
los ha ejercicio nunca, porque si el inmueble estaba posedo por el usucapiente, el dueo careca de la posesin sin la cual no
poda hacer efectiva la tradicin, que es requisito ineludible para la adquisicin de un derecho real.
En cambio, distinto es el caso respecto de los derechos reales de garanta, particularmente la hipoteca, que es el caso ms
importante. Si el propietario anterior ha constituido regularmente la hipoteca, mientras todava era dueo, y se la ha inscripto en
el Registro de la Propiedad, el derecho del acreedor debe estar a cubierto de la sorpresa de que despus resulte que ese bien
estaba en posesin de un tercero. Constituida regularmente la hipoteca, pensamos que el usucapiente no puede hacer valer la
retroactividad de la usucapin para privar al acreedor de la garanta que le corresponde
10_ Prescripcin de Muebles. Sistema en el cdigo de Vlez. Art. 4016 bis. Agregado de la ley 17.711
Hemos tenido oportunidad de estudiar anteriormente la regla del art. 2412, (segn el cual la posesin de buena fe de una cosa
muebleetc). Esta regla cubre la mayor parte de los casos de posesin de cosas muebles y respecto de ellos no se presenta el
problema de la prescripcin, pues la mera posesin de buena fe confiere el derecho de propiedad.
Quedan, sin embargo, tres hiptesis que no estn cubiertas por la regla del art. 2412:
La posesin de mala fe
la posesin de buena fe por ttulo gratuito
la posesin de buena fe de cosas robadas o perdidas
La razn de la omisin del legislador fe la siguiente: Cuando una persona toma posesin de un inmueble, generalmente realiza
una funcin social (lo cultiva, le hace producir sus frutos, etc) es lgico, pues, que luego de largos aos, la ley le confiera el
derecho de propiedad aunque el cultivador tuviera perfecta conciencia de que el inmueble no era suyo. Cosa distinta ocurre con
los muebles. El poseedor de mala fe generalmente es un delincuente que se ha apoderado de la cosa mediante hurto o robo; y si
se trata de una cosa perdida, ha omitido la obligacin legal de denunciar el hallazgo, todas stas son razones para mirar con ms
benevolencia al poseedor de mala fe de un inmueble que al de una cosa mueble.
El art. 4016 bis dice: El que durante 3 aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio
por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo
para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin ha de ser de buena fe y continua.
Aunque el art. 4016 bis no prev el caso de cosas no robadas ni perdidas, pero adquiridas de buena fe (por ejemplo, la donacin
hecha por un incapaz) es obvio que tambin a ellas se aplican los plazos de prescripcin contenidos en esta norma.
Ley 24374
En sntesis, muchos ciudadanos no cuentan con la escritura de su casa, no por no haberlo querido, sino porque los titulares de
dominio han fallecido.
Comenz as a formarse una cuasi-categora de propiedad, por su consecuente clandestinidad registral, que sita a esos
adquirentes en un mercado inmobiliario gris. Naci as la Ley 24.374 que en su artculo primero dice:
Establzcase un rgimen de regularizacin dominial en favor de ocupantes que acrediten la posesin pblica, pacfica y
continua durante 3 aos, con anterioridad al 1/1/92, y su causa lcita de inmuebles urbanos que tengan como destino principal
el de casa habitacin nica y permanente
Podrn acogerse al rgimen, procedimientos y beneficios de esta ley, en el orden siguiente:
a) Las personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
b) El cnyuge suprstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupacin del inmueble;

c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no
menor a dos aos anteriores a la fecha establecida por el artculo 1, y que hayan continuado con la ocupacin del inmueble;
d) Los que, mediante acto legtimo fuesen continuadores de dicha posesin.
Luego de sealar quines pueden acogerse al rgimen, establece la gratuidad del procedimiento con excepcin de una
contribucin especial.
Ya antes de la sancin de la ley, haba remedios legales para dichas situaciones: el juicio de prescripcin adquisitiva y el juicio
de escrituracin.
Quienes tenemos contacto con el Derecho, sabemos perfectamente que, sin embargo, en ambos casos suelen presentarse
obstculos, difciles de sortear para los que cuentan con medios econmicos como para llevar adelante los procesos sealados, e
insalvables para quienes no los tienen, pues primero deben reunir lo necesario para comer, curarse y educarse, lo que no
siempre consiguen.
La solucin de esta Ley fue instaurar un procedimiento rpido. Pero, como no podra ser de otro modo, l o los beneficiarios no
obtienen ya lo mismo que obtendran si el titular del dominio se los transmitiese por escritura pasada ante escribano, o si el
juez haya sentenciado la prescripcin. Es lgico que as sea, pues no les puede brindar la ley un ttulo perfecto, pero s un justo
ttulo inscribible. Debe quedar tambin claro que recin a partir de la inscripcin comienza a correr el plazo de prescripcin
corta del Art. 3999 del Cdigo Civil

Bolilla VIII
1_Restricciones y lmites del dominio. Nocin. Art 2611:
Por ms absoluto que se repute el derecho de propiedad, se hace inevitable reconocer ciertas restricciones y lmites, fundados
algunos en razones de inters pblico y otros resultantes de la mera coexistencia del derecho anlogo de los vecinos. El cdigo
civil, no obstante su marcado tinte liberal, consagr todo un ttulo (el VI del libro III) a las restricciones y lmites del dominio.
El art 2611 dice: Las restricciones impuestas al dominio privado solo en inters pblico, son regidas por el derecho
administrativo. Si bien es cierto que muchas de las restricciones establecidas tienen su fuente en el derecho administrativo,
este no es su nica fuente, ya que existen lmites que se fundamentan en consideraciones impuestas por razones de vecindad.
Las restricciones al dominio son producto de las leyes que reglamentan el ejercicio al derecho de propiedad (por eso, en
principio, no dan lugar a indemnizacin).
Diferencias con las servidumbres: En el cdigo francs, muchas de las disposiciones de nuestro ttulo VI se comprenden entre
las relativas a las servidumbres legales. Vlez, se aparta de ella y trata de mostrar las diferencias existentes entre una y otra
categora, porque de lo contrario significara equivocar ambos conceptos.

Fuentes: la fuente ms importante de las restricciones proviene del derecho administrativo, pero tambin estn dadas por
normas del derecho privado.
2_ Restricciones fundadas en consideracin al inters pblico. Enumeracin:
a) Establecidas por el derecho administrativo
b) Establecidas por el cdigo civil
Naturaleza Jurdica: Es una potestad (como manifestacin del poder estatal) que slo pueden ser impuestas en la medida que
el Estado acte como tal en el campo del Derecho Pblico, ejerciendo su competencia o capacidad. Lo cual implica que el

Estado no necesita ser autorizado por una norma expresa para establecer restricciones. S, en cambio debe hacer conocer,
mediante una norma jurdica en qu consisten las restricciones para no violar el principio de legalidad contenido en el art 19 de
la CN.
Restricciones establecidas por el Derecho Administrativo:
Las restricciones impuestas al dominio privado en inters pblico, son regidas por el derecho administrativo (art. 2611). Son
de ndole y naturaleza muy diversa, ya que ellas son ilimitadas en su nmero y especie, a ttulo de ejemplo pueden
mencionarse:
Reglamentos municipales referentes a la altura, alineacin, etc. que deben reunir los edificios para que su construccin
sea aprobada
normas relacionadas con establecimientos industriales peligrosos o insalubres, que reglamenten las zonas donde
puedan instalarse y las condiciones de su funcionamiento
colocacin de medidas de proteccin para obreros y transentes
Son limitaciones administrativas las que tienen por objeto impedir que la actividad administrativa sea obstaculizada por el
absolutismo del derecho de propiedad privada.
Las restricciones son disposiciones de la Administracin Pblica, que tienden a lograr una armona entre el derecho de
propiedad de los administrados, y los intereses pblicos. De esta manera el administrado ejerce su derecho de propiedad en
forma compatible con la restriccin que demarca su derecho.
La restriccin afecta lo ABSOLUTO, pero NO LO PERPETUO Y EXCLUSIVO.
Estas restricciones son cada da ms numerosas e importantes, a tal punto de que se haya puesto en duda su constitucionalidad.
Si bien es cierto que la propiedad de la constitucin garantiza, es aquella que se ejerce conforme a las leyes que reglamentan
su ejercicio, la limitacin no debe ser tan intensa al punto de que constituya una violacin al artculo 17 CN. Respecto a las
acciones por reclamos, se ha dicho que son de competencia administrativa, salvo las de daos y perjuicios por obras de
cualquier clase, que deben tramitarse ante jueces ordinarios
Los caracteres de las restricciones administrativas al dominio son:
a) Son ilimitadas en su nmero, como que atienden a razones de inters pblico de la ms diversa especie
b) Generalmente su objeto son los inmuebles, lo que no obstaculiza que pueda ser una cosa mueble
c) se imponen con carcter general se fundan en necesidades colectivas
d) colocan al particular frente a la administracin, y no frente a otros propietarios
e) son ilimitadas en su nmero y clase e inspiradas en diversos motivos, siempre que no impliquen un desmembramiento
de la propiedad (entonces dejaran de ser restricciones, para convertirse en servidumbres administrativas)
f) son operativas, y en caso contencioso, la competencia pertenece a la jurisdiccin administrativa
g) en principio no justifican una indemnizacin (pues se trata de una carga general) pero si la restriccin llega a
desmembrar el derecho de propiedad, se hace pasible una reparacin integral del patrimonio, y debe ser autorizada por
ley. Por ej. Si en la ejecucin de una obra para instalar un cableado areo se originan daos a la propiedad (grietas,
destruccin de pared) con lo cual s hay derecho a indemnizacin.
h) emanan de actos administrativos
Lmites a las restricciones administrativas:
-RAZONABILIDAD (art 28 CN)
-PROPORCIONALIDAD (entre medio y fin) por ej. Un cartel que indique el nombre de una calle no puede obstruir la vista de
una ventana o afectar la arquitectura de la casa.
Restricciones en el CC:
Restricciones a la libre disposicin jurdica de la propiedad:
Clusula de no enajenar: En principio, el propietario puede ejecutar respecto de su cosa todos los actos jurdicos que de ella
sean susceptibles. Sin embargo, ciertas clusulas limitan las facultades del disponente de un bien para imponer al adquirente la
condicin de no enajenar la cosa transmitida. En realidad, no se trata en este supuesto de una restriccin al dominio, porque el
propsito legal es precisamente el de mantener ntegras las facultades que corresponden al propietario actual de la cosa.
Hay que distinguir dos supuestos:
Clusulas de no enajenar a determinadas personas
Clusulas de no enajenar a persona alguna
En los actos a ttulo oneroso es nula la clusula que prohbe al adquirente del bien enajenarlo a persona indeterminada; pero, en
cambio, es vlida la prohibicin de venderlo a persona determinada.
Si el adquirente, an mediando la prohibicin la vende a un tercero de buena fe, la venta es vlida (nada puede alegarse contra
el tercero), pero ser responsable de daos y perjuicios
En lo que atae a la transmisin a ttulo gratuito los donantes y testadores no pueden prohibir a sus sucesores que enajenen los
bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por un trmino mayor que el de 10 aos. Ella constituye
en una herramienta para que el adquirente no dilapide los bienes transmitidos. Si a pesar de la prohibicin, la cosa se enajena, el
acto ser nulo.

Para las donaciones, hay que distinguir: 1) si se hace a una sola persona: se puede aplicar la clusula de no enajenar. 2) si se
hace a varias personas: como se crea entre ellos un condominio, el trmino mximo de la clusula son 5 aos
Para las transmisiones mortis causa, en principio y si as se dispusiere, rige la clusula de no enajenar, salvo: si se tratase de un
bien determinado o un establecimiento comercial, industrial, agrcola o ganadero u otro que constituya una unidad econmica,
en estos casos el lapso de indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad (aunque ese
lapso exceda los 10 aos)
Artculo 2612: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, si lo hiciere, la enajenacin ser vlida, sin
perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra el.
Artculo 1364: Es prohibida la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna, mas no a una persona determinada
Artculo 2613: Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los
bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por un trmino mayor que el de 10 aos.
3_ La prohibicin de establecer determinadas desmembraciones del dominio. Art. 2614
Se trata de restricciones que surgen del numerus clausus. Art. 2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir
sobre ellos ningn derecho real que no sea de los expresamente admitidos por el Cdigo; en particular, no pueden gravarlos
con derechos enfituticos ni de superficies ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco
aos, ni hacer en ellos vinculacin alguna
A primera vista, estas disposiciones pareceran una restriccin al derecho de propiedad, al no permitir que los bienes puedan
gravarse por otros derechos reales que los establecidos en la ley. Pero ya se ha dicho que ste es el rgimen normal en materia
de derechos reales, puesto que todo lo que atae a ellos es materia que interesa vivamente al orden pblico, slo pueden
admitirse aquellos derechos reales que la ley reconoce. En el fondo, lo que se procura con el art. 2614 no es imponer una
restriccin a los derechos del dueo, sino, por el contrario, liberar a la propiedad de gravmenes que limitaban
considerablemente la facultad de uso, goce y disposicin de la cosa
Art. 2617. Su derogacin: El art. 2617 prohiba la divisin de los edificios en propiedad horizontal. Esta disposicin,
gravemente inconveniente para el desarrollo de las urbes modernas, fue derogada por la ley 13.512 que estableci en nuestro
pas el rgimen de la propiedad horizontal.
El camino de Sirga. Arts 2639 y 2640 CC: Dispone el art. 2639: Los propietarios limtrofes con los ros o con canales que
sirven a la comunicacin por agua, estn obligados a dejar una calle o camino pblico de treinta y cinco metros hasta la orilla
del ro o del canal sin ninguna indemnizacin. Los propietarios ribereos no pueden hacer en este espacio ninguna
construccin, ni deteriorar el terreno en manera alguna
Y por su parte, el 2340: Si el ro o canal atravesare alguna ciudad o poblacin, las municipalidades pueden reducir el ancho
de la calle pblica a no menos de quince metros.
Esta franja dejada a lo largo de ros y canales es lo que se llama camino de sirga. Histricamente se origina en que, en la
antigedad, para remontar las embarcaciones corriente arriba, era necesaria la traccin a sangre desde las orillas. El vapor y los
modernos combustibles han eliminado este mtodo anticuado de navegacin, de tal manera, segn Borda, actualmente los arts.
2639 y 2640 no tienen justificacin alguna y, propone su derogacin.
Algunos autores sostienen la conveniencia de mantener el camino de sirga no ya para utilizarlo como tal, sino considerando que
el uso de las mrgenes de los ros puede ser necesario para otros fines de inters social, como la construccin de nuevos
puertos, astilleros, mercados, frigorficos del Estado, paseos pblicos, etc. Sin embargo, el Estado podr siempre hacer uso de la
figura de la expropiacin por causa de utilidad pblica.
En la prctica, los propietarios ribereos cercan el camino de sirga, lo trabajan y hasta hacen construcciones, a pesar de la
disposicin expresa en contrario. Si el propietario levanta construcciones en la zona del camino de sirga, lo hace a su riesgo, de
tal manera que si ms tarde la administracin pblica decide abrir la calle o camino, podr destruirlas sin indemnizacin alguna.
4_ Restricciones fundadas en el inters recproco de los vecinos:
La reforma del art. 2618: La creciente concentracin de la poblacin en las grandes ciudades, a la par del desarrollo del
maquinismo, hace cada vez ms molesta la convivencia. A la par de estas medidas administrativas, la ley concede a los
particulares una accin destinada a evitar o atenuar estas molestias.
El problema estaba insuficientemente tratado en el Cdigo Civil. El viejo art. 2618 dispona que el ruido causado por un
establecimiento industrial debe ser considerado como que ataca el derecho de los vecinos cuando por su intensidad o
continuidad viene a ser intolerable para ellos y excede la medida de las incomodidades ordinarias de la vecindad. La
indemnizacin se determina segn el perjuicio material causado a las propiedades vecinas y segn la disminucin del valor
locativo o venal que ellas sufren.
Estas normas se hacan pasibles de serias observaciones: slo contemplaban la hiptesis del ruido, pero no de otras
incomodidades, tales como la luz, los olores, las vibraciones, etc.; aludan solamente a los perjuicios causados por un
establecimiento industrial, cuando obviamente las molestias pueden originarse tambin en comercios y casas particulares; no
contemplaban la posibilidad de que el juez ordenara el cese de las molestias, reconociendo solamente accin de daos y
perjuicios

La ley 17711 suprimi el art. 2619 y redact el 2618 de la siguiente manera: Las molestias que ocasionen el humo, calor,
olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares para el ejercicio de actividades en los inmuebles vecinos, no deben
exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para
aqullas. Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales
molestias. En la aplicacin de esta disposicin, el juez debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido
al uso regular de la propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitar sumariamente.
Prohibicin de plantar rboles o arbustos sin observar determinadas distancias: dice el 2628: El propietario de una
heredad no puede tener en ella rboles sino a la distancia de 3 m de la lnea divisoria con el vecino, sea la propiedad de este
rstica o urbana, est o no cercada o aun que ambas sean heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia
de 1 m.
En caso de que estuvieron a menor distancia, el vecino tendra derecho a pedir que se corten. Esta norma se debe, a que las
plantaciones a menor distancia pueden traer perjuicios a la heredad vecina, ya que podran producir humedad, quitar el aire, luz,
etc.
El 2629 expone: Si las ramas de algunos rboles se extendiese sobre las construcciones, jardines o patios vecinos, el dueo de
ellos tendr derecho para pedir que se corte todo lo que se extendiese en su propiedad si fuesen las races las que se
extendiesen en el suelo vecino, el dueo del suelo podr cortarlas por s mismo, aunque los rboles estn en la distancia fijada
por la ley.
Hasta antes de la reforma se consideraba que la violacin de dichos artculos daba al chino el derecho de pedir que se retirase en
dichos rboles (sin necesidad de acreditar ni alegar perjuicio alguno) se lo consideraba un derecho absoluto.
Sin embargo, pocos aos antes de la ley 17,711 hubo un fallo de la Cmara nacional en lo civil que resolvi: no corresponde
acoger el pedido del vecino para que se retiren los rboles plantados junto al muro medianero, si la colocacin de los mismos no
ocasiona dao molestia o inconveniente para el fundo lindero, sino se incurrira en un acto de abuso del derecho. Este fallo se
tuvo en cuenta, ya que marc un precedente.
Obligacin de recoger el goteraje de los techos del fundo propio: segn el artculo 2630: los propietarios de terrenos o
edificios estn obligados a construir los techos de manera en que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la
calle, y no sobre el suelo del vecino.
Si se quisiera imponer al fundo vecino que recibiera el goteraje de los techos, debera constituirse una servidumbre de goteraje
que es siempre convencional y no legal y aparece arreglada por los artculos 3094 al 3096.
No obstante esto, existe una obligacin legal que vincula a los propietarios de terrenos inferiores de recibir las aguas que
derivan naturalmente de los fundos superiores. Sin embargo el propietario del fundo superior no puede desagotar las aguas,
dirigindolas hacia un solo punto (ya que consistira en un perjuicio para el dueo del fundo inferior)
Luces y vistas: se denominan luces a las ventanas o aberturas que sirven para dar luz a las habitaciones, pero que no permite
mirar sobre el fundo vecino, y vistas a aquellas aberturas o ventanas que permiten una visin total del fundo vecino.
El cdigo ha reglamentado las construcciones de luces y vistas, teniendo en mira la proteccin de la intimidad. Distingue, en
principio, dos situaciones: paredes medianeras y no medianeras. Paredes medianeras son aquellas que se encuentran en
condominio y respecto de las cuales ambos vecinos se encuentran en un pie de igualdad, lo que impide a uno de los vecinos
hacer aberturas sin consentimiento del otro. No pueden pues, abrirse ni luces ni vistas en las paredes medianeras, puesto que
ellas estn destinadas a separar a los vecinos.
En las paredes no medianeras, pueden construirse luces y vistas. Tratndose de las primeras, para algunos las luces deben tener
vidrio fijo (de manera que no pueda moverse). Para otros, no es necesario que sea fijo, podra ser movible siempre que la
abertura que quede no permita ver el fundo vecino. La exigencia mnima de altura es de 3 m medidos desde el piso, justamente
para evitar la vista a la finca vecina. Respecto de las segundas (vistas) ellas pueden ser de derechas o de frente- y oblcuas o
de costado-. Dadas sus caractersticas, el cdigo ha sido ms restrictivo con las pistas que con las luces. Debe tenerse en cuenta
que en el tiempo en que Vlez legisl, no exista la modalidad de pisos y departamentos, es por eso que al establecer las
distancias mnimas de vistas derechas y oblicuas, se pens en una altura poco elevada o en un nivel muy cercano al suelo
5_ El actual artculo 2618. Anlisis: El art. 2618 alude al humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos
similares, por el ejercicio de actividades en los inmuebles vecinos. Se trata de lo que en doctrina se conoce con el nombre de
inmisiones.
La enumeracin legal de los hechos que pueden ocasionar molestias en los vecinos es amplia, pero aun as, simplemente
enunciativa (ya que alude a daos similares). Pero no cualquier molestia da lugar a esta accin; es necesario que ella exceda
la normal tolerancia. Pues es bien sabido que la vecindad en pueblos y ciudades suele traer aparejadas algunas incomodidades,
que deben aceptarse.
La obligacin de suprimir las molestias es independiente de la culpa o dolo del vecino. Pero si la hay la conducta del que las
produce debe ser sancionada con mayor severidad. Desde luego, hay culpa si la molestia es fcilmente subsanable; pues en tal
caso no cabe disponer la indemnizacin de daos, sino la cesacin de la molestia.
La accin de los vecinos no queda trabada por la circunstancia de que la actividad cuente con autorizacin administrativa. La
autoridad administrativa concede su autorizacin siempre que estn cubiertas las condiciones objetivas (leyes y reglamentos),
pero no podra atender por anticipado a las consecuencias subjetivas (molestias ocasionadas a los vecinos).

La ley otorga amplias facultades a los jueces, bien sea para fijar una indemnizacin, bien para ordenar la cesacin de las
molestias.
Solo indemnizar (y no ordenar el cese de la actividad), si la eliminacin de la molestia conduce necesariamente a la supresin
de una actividad en cuyo mantenimiento hay un inters social comprometido, como, por ejemplo, si se trata de los ruidos o
vibraciones producidos por una fbrica, cuyo cierre significa el despido de los empleados y obreros o el cese de una produccin
necesaria o til.
La accin derivada del art. 2618 no slo compete al propietario, sino tambin al locatario, al usufructuario, y, de una manera
ms general, a todo aquel que tiene la tenencia del inmueble, ya que el derecho surge de la calidad de vecino y no de
propietario. Por la misma razn, la accin se tiene contra el que ejerce la actividad molesta (sea o no el propietario).
6_ Propiedad y uso de las aguas:
La mayor parte de las aguas pertenecen al dominio pblico del Estado. En esta situacin se encuentran: a) el mar territorial, b)
los ros y dems cursos de agua que corren por cauces naturales, c) los lagos navegables, d) las aguas subterrneas, e) las aguas
pluviales que caigan en lugares pblicos, f) finalmente, cualquier agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de
inters general.
En cambio pertenecen al dominio privado; a) las aguas pluviales que caen en los inmuebles de los particulares o entran en ellos
(art. 2635); b) las aguas que brotan en los terrenos de los particulares siempre que no corran por cauces naturales (art. 2637); c)
las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad aunque formen cauce (art. 2350)
Aguas pluviales: Las aguas pluviales que caen sobre la tierra tienen distintos destinos: a veces, sirven simplemente de riego,
otras veces forman depsitos de agua ya sea naturales (baados, lagunas, etc.) o bien resultantes de la obra del hombre
(represas).
Para establecer la naturaleza jurdica de las aguas pluviales, es necesario distinguir entre las que caen en terreno privado y las
que caen en terreno pblico del Estado. Respecto de las primeras, el art. 2635 prescribe que ellas pertenecen a los dueos de las
heredades donde cayesen o donde entrasen. No cabe duda, por tanto, que ellas pertenecen al dominio privado del propietario.
Pero se discute si ese dominio se adquiere por ocupacin o por accesin. Borda se inclina por la segunda teora.
Respecto de las aguas cadas en terrenos pblicos, es res nullius, dado que cualquier particular puede apropiarse de ella (art.
2636). Sin embargo, hay que hacer la salvedad, de que si esas aguas comienzan a correr por cauces naturales formando un ro o
arroyo, o corren hacia terrenos particulares, pierden su condicin de res nullius.
Aguas que brotan en los terrenos de los particulares: El principio general es que los ros y arroyos y dems aguas que corren
por sus cauces naturales pertenecen al dominio pblico del Estado. El viejo art. 2637, limitaba sus efectos considerablemente.
Deca as: las aguas que broten en los terrenos privados pertenecen a los dueos de stos y pueden libremente usar de ellas y
mudar su direccin natural.
Esto significaba por ejemplo, que no obstante el carcter pblico de las aguas del ro Paran, los propietarios de los fundos
ribereos, podan desviar o detener el curso de dichas aguas, lo que resulta contradictorio con el inters pblico. La ley 17711
dio al art. 2637 la siguiente redaccin: las aguas que surgen en los terrenos de particulares pertenecen a sus dueos, quienes
pueden usar libremente de ellas y cambiar su direccin natural. El hecho de correr por los terrenos inferiores no da a los
dueos de stos derecho alguno. Cuando constituyen un curso de agua por cauces naturales pertenecen al dominio pblico y
no pueden ser alterados.
Como puede apreciarse, la ley distingue ahora dos cursos de agua: los que corren por sus cauces naturales, que pertenecen al
dominio pblico del Estado aunque tengan su vertiente en una propiedad privada, y los que por su poca importancia no llegan a
formar un cauce natural, que pertenecen al dueo del predio donde brota.
Las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad aunque formen cauce : Respecto de estas aguas, el
derecho del dueo del predio donde brotan es pleno. Puede, en consecuencia, usar y disponer de ellas, consumirlas
ntegramente, impedir que lleguen a las propiedades abajeas. Tiene pues derecho a usar, gozar y consumir dichas aguas.
Pero, si el propietario de las aguas las deja correr por los fundos inferiores no puede emplearlas en un uso que las haga
perjudiciales para ellos (art. 2638), como ocurrira, por ejemplo, si vertiese en ellas productos qumicos o desperdicios que
daen a los predios inferiores; asimismo, est prohibido al dueo del terreno superior agravar la obligacin del dueo del
terreno inferior de recibir las aguas dirigindolas a un solo punto. Estos ltimos casos, constituyen los lmites razonables del
dueo de las aguas.
7_ La expropiacin por causa de utilidad pblica. Concepto. Etimologa.
Etimolgicamente, la palabra expropiar deriva del latin exponer=fuera y propietas=propiedad
La expropiacin consiste en la apropiacin de un bien por el Estado, por razones de utilidad pblica, mediante el pago de una
justa indemnizacin. Decimos de un bien, porque no slo las cosas sino tambin los derechos pueden expropiarse.
La utilidad pblica est en la esencia de la institucin: es su razn de ser, su justificacin. Este concepto de utilidad pblica
tiende a expandirse en el derecho moderno abarcando rea que antes no comprenda, bajo la influencia creciente de la
socializacin del derecho.

Integra el concepto de expropiacin el pago de la indemnizacin. En nuestro derecho, ella debe en principio, ser previa (pero en
verdad esto no es un requisito esencial, el Estado puede tomar posesin del bien antes de pagarse toda la indemnizacin). En
cambio debe ser siempre justa. Sin ello no hay expropiacin sino confiscacin.
Fundamentos:
a) Para algunos, la expropiacin es simplemente una venta forzada. ste era el concepto de Vlez. Pero es indudable que
en el acto administrativo por el cual el Estado se apropia de un bien particular, no constituye un contrato.
b) De acuerdo con un segundo punto de vista, la expropiacin tiene su fundamento en la supremaca, que es caracterstica
del Estado soberano. Esta teora no parece compaginarse con el concepto del Estado de derecho, en el cual todas las
personas y el mismo Estado, se encuentran sometidos a la ley.
c) Finalmente, por otra teora, que es la acertada, la expropiacin encuentra su fundamento en la teora de los fines del
Estado y en la esencial funcin de ste de promover el bien comn
Ese bien comn exige frecuentemente hacer prevalecer sobre los intereses particulares, los de carcter general; pero como es
propio en un estado de derecho, el sacrificio no puede imponerse arbitrariamente al particular; de all la exigencia inevitable de
la indemnizacin
Naturaleza Jurdica: Es una institucin de derecho pblico o de derecho privado?
Desechada la teora que ve en la expropiacin un simple caso de venta forzosa (teora contractual), es necesario admitir que la
expropiacin es fundamentalmente una institucin de derecho pblico. Pero se discute si es exclusivamente de derecho pblico
o si tiene tambin elementos de derecho privado.
Borda dice que esta discusin carece de relevancia, y critica a sus sostenedores. Segn el autor, el derecho pblico est
empapado de elementos e instituciones de derecho privado. As, por ejemplo, todo el captulo de derechos y garantas (entre
ellos, el de la propiedad) de la Constitucin nacional son normas que se refieren al derecho privado de los ciudadanos, no
obstante lo cual todas esas normas forman parte, de nuestro derecho pblico. La expropiacin pblica es una institucin
concebida para equilibrar los intereses pblicos con los privados; los primeros son los que le permiten al Estado apropiarse de
los bienes de los particulares; los segundos son los que imponen al Estado la obligacin de indemnizar por tal desapropiacin .
(En mi opinin, Borda se adhiere a la teora mixta, no obstante criticar el criterio de desmembrar a la exp ropiacin).

Rgimen Legal. Art. 17 CN. La expropiacin aparece contemplada en este artculo constitucional: La propiedad es inviolable
ningn habitante de la nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley la expropiacin por causa
de utilidad pblica debe ser calificada por ley previamente indemnizada (). La confiscacin de bienes queda borrada para
siempre del cdigo penal.
En cuanto a su regulacin legal, en el mbito nacional est dada por la ley 21,499. En la esfera provincial, cada estado la
considera en su constitucin y las leyes especiales relativas a la materia. Respecto su competencia, la misma pertenece a los
jueces federales con jurisdiccin en el contencioso administrativo; ello es as por tratarse de una institucin que escapa al
derecho privado
La ley Nacional 21.499: las distintas jurisdicciones locales han dictado leyes generales que regulan el procedimiento a seguir
en caso de expropiacin. Analizaremos solamente la 21,499 que regula el procedimiento cuando expropia el estado nacional, o
una persona jurdica pblica nacional o un concesionario de un servicio pblico.
Una ley especial dictada por el Congreso Nacional debe disponer la declaracin de utilidad pblica de un bien determinado (o
una enumeracin genrica de la zona a expropiar). La misma ley debe determinar el destino a asignarle a los bienes una vez que
su dominio pase a manos del Estado. Una vez sancionada y promulgada la ley de expropiacin:
No puede discutirse la utilidad pblica en sede judicial
el expropiante debe iniciar el trmite para la adquisicin del dominio
El expropiante debe solicitar la tasacin del bien a expropiar a las oficinas tcnicas competentes, a los efectos de comprender el
valor objetivo del bien y los daos que sean consecuencia directa de la expropiacin.
Una vez obtenida la tasacin, debe llamarse al titular del dominio del bien a los efectos de lograr su avenimiento. La
indemnizacin se paga en dinero salvo consentimiento del expropiado a otra especie de valor. De producirse el avenimiento, se
hace efectivo el pago de la indemnizacin y se hace la tradicin del bien. A los efectos de la inscripcin del ttulo en el registro
de propiedad, no es necesario el otorgamiento de la escritura, basta con el decreto que acepta el avenimiento.
El particular puede rechazar el avenimiento:
por considerar insuficiente el monto de indemnizacin
porque no se expropia la totalidad del bien, y el remanente no es apto para satisfacer las necesidades (queda
inutilizable)
En dichos supuestos tanto el particular como el estado pueden promover el juicio de expropiacin. Se considerar abandonada
la expropiacin, si el expropiante no promueve el juicio: dentro de los dos aos de sancin de la ley que expropia bienes
individuales, dentro de los 5 que expropia una zona determinada, dentro de los 10 que expropia bienes comprendidos en una
enumeracin genrica.
El juicio se tramita por va sumaria, no esta sujeto al fuero de atraccin de los juicios universales. La expropiacin se
perfecciona con la sentencia firme, el pago de la indemnizacin y la toma de posesin. Perfeccionada la expropiacin por
avenimiento o va judicial, el Estado debe asignarle al bien el destino fijado en la ley de expropiacin. De no hacerlo durante un
plazo de dos aos, o de asignarle al bien otro destino al fijado, el particular puede iniciar la accin de retrocesin

Calificacin de Utilidad Pblica: El concepto de utilidad pblica, base y fundamento de la expropiacin, se ha ido ampliando
a medida que el derecho evolucionaba. As, por ejemplo, las constituciones francesas de 1791 y 1793 hablaban de expropiacin
por causa de necesidad pblica; pero ya el Cdigo Napolen aluda simplemente a la utilidad pblica, y sta es la expresin que
pas a nuestro derecho a travs de la Constitucin Nacional.
De una manera general, puede decirse que dentro del concepto de utilidad pblica est comprendido todo lo que es conveniente
al progreso general del pas, o como dice la ley 21.499, todo lo que procure la satisfaccin de un bien comn, sea de naturaleza
material o espiritual.
El caso tpico es, desde luego, la realizacin de una obra pblica de evidente e indudable inters general, como puede ser un
camino, un canal, un dique, etc. Pero en el derecho moderno el concepto de utilidad pblica se ha extendido a todo aquello que,
por una razn o por otra, es conveniente al progreso social.
Lo que evidentemente no es lcito quitar una propiedad a una persona para drsela a otra, sin beneficio pblico alguno. Pero si
se expropia un latifundio para promover una colonizacin, no obstante que la propiedad se entrega a particulares, la
expropiacin es lcita
Sujetos:
EL EXPROPIANTE: La expropiacin es un acto del poder pblico. Originariamente slo el Estado nacional o provincial
puede expropiar. Pero excepcionalmente, ste puede delegarlo: a) en los municipios, cuando la ley orgnica de la municipalidad
lo autoriza; b) en las entidades autrquicas o empresas del Estado, si estn facultadas para ello por sus leyes orgnicas o por una
ley especial; c) en los particulares, sean personas jurdicas o de existencia visible, cuando estuvieran autorizados por la ley o
por acto administrativo fundado en ley.
EL EXPROPIADO: El caso ms frecuente y tpico es la expropiacin de bienes pertenecientes a los particulares. Pero el Estado
nacional puede expropiar tambin los bienes del dominio del Estado provincial o municipal.
Objetos Expropiables: Si bien el ejemplo tpico y ms frecuente de expropiacin es el de los inmuebles, la facultad
expropiatoria del Estado se extiende a todos los bienes, cualquiera sea su naturaleza, sean del dominio pblico o privado, sean
cosas o derechos. La nica limitacin puesta por la ley es que estos bienes deben ser necesarios para la satisfaccin de una
utilidad pblica. Dentro de los derechos, revisten particular importancia los intelectuales, porque muchas veces, un invento, un
descubrimiento tcnico o cientfico, puede resultar de una enorme utilidad desde el punto de vista pblico.
A veces la realizacin de una obra pblica necesita slo la expropiacin parcial de una propiedad; el Estado puede limitarse a
esta parte del precio. Pero tambin puede ocurrir que la parte restante quede inutilizable para un uso o explotacin racional. En
este caso el expropiado puede exigir la expropiacin de la totalidad del inmueble
Se discuta en nuestro derecho si era posible expropiar el subsuelo con independencia de la propiedad superficial. La cuestin
tena especial importancia para la construccin de los subterrneos de las grandes ciudades. La expropiacin solo del subsuelo,
chocaba con el principio vigente en el Cdigo Civil segn el cual la propiedad se extiende a todo el subsuelo y al espacio areo;
sin embargo, la Ley de Expropiaciones 13.264 resolvi con acierto el problema, facultando la expropiacin del subsuelo sin
necesidad de hacer lo propio con la superficie.
La Indemnizacin: La indemnizacin debe reunir las siguientes condiciones: a) debe ser justa; b) debe ser previa. La primera
condicin no est exigida explcitamente por la Constitucin nacional pero surge implcitamente del art. 17, ya que una
indemnizacin que no es justa no es verdaderamente una indemnizacin.
La indemnizacin debe pagarse en dinero efectivo, salvo conformidad del expropiado para que el pago se efecte en otra
especie de valor.
Indemnizacin justa: En la indemnizacin justa quedan comprendidos los siguientes rubros:
a) Valor del bien. El valor del bien debe fijarse con un criterio objetivo, vale decir, sin considerar los valores
estrictamente subjetivos o de afeccin. Con respecto a los inmuebles (que es el supuesto ms frecuente de
expropiacin), debe computarse los valores de inmuebles cercanos
b) Consecuencias directas e inmediatas: Tambin son indemnizables los daos que sean una consecuencia directa e
inmediata de la expropiacin. Si bien la indemnizacin debe ser justa e integral; ella no debe ser una fuente de
beneficio para el expropiado. En consecuencia, todo dao indirecto, no conectado en forma inmediata y necesaria con
la expropiacin, debe ser desestimado
c) Gastos de cancelacin de la hipoteca: Los gastos que se originan con motivo de la cancelacin de la hipoteca que
gravaba el inmueble, son a cargo del expropiante
d) Ruptura del contrato de trabajo: La indemnizacin debida por la expropiacin comprende tambin los daos y
perjuicios derivados de las indemnizaciones que sea necesario pagar con motivo de la ruptura de los contratos
individuales de trabajo
e) Mudanza: El expropiante debe indemnizar los gastos de mudanza del expropiado por ser sta una consecuencia directa
e inmediata de la expropiacin
No son comprendidos dentro del valor de la indemnizacin: el valor afectivo del bien, ni el valor panormico, ni el histrico, ni
el lucro cesante, ni el mayor valor resultante de la obra pblica. En general, no se indemniza los factores subjetivos del bien.
El Avenimiento: Dispone el artculo 13, ley 21499 que declarada la utilidad pblica de un bien, el expropiante podr adquirir
directamente del propietario dentro de los valores mximos que estime el Tribunal de Tasaciones de la Nacin para los bienes
inmuebles, o las oficinas tcnicas correspondientes para los bienes que no sean inmuebles. Tratndose de inmuebles, el valor
mximo estimado ser incrementado automticamente en diez por ciento.
Es decir, la ley establece un procedimiento para concretar la expropiacin por acuerdo directo, entre expropiante y expropiado.

Desgraciadamente, el sistema de la ley es confuso. En efecto, el art. 15 dispone que no habiendo avenimiento respecto del valor
de los bienes inmuebles, la cuestin ser decidida por el juez (el juez decide sobre el precio, ya que la expropiacin es
inminente)
La operacin concertada bajo el rgimen del avenimiento tiene todas las apariencias legales del contrato de compraventa del
derecho civil.
Expropiacin Judicial: La ley 21499 ha establecido una serie de normas destinadas a que la expropiacin se haga efectiva por
un procedimiento sumario
a) Juez competente: Tratndose de inmuebles, ser competente el juez federal en lo contencioso administrativo del lugar
donde se encuentre el bien a expropiar. Si la expropiacin es hecha por los Estados provinciales, es competente la
justicia local. Tratndose de bienes que no sean inmuebles, aunque la ley no lo dice expresamente, es obvio que se
trata del juez federal.
b) Trmite del juicio: El juicio tramitar por el procedimiento sumario
c) Entrega de la posesin: El rgimen es ms favorable para el expropiado: si se tratare de inmuebles, el expropiante no
puede entrar en posesin del bien antes de que se haya expedido el Tribunal de Tasaciones y el expropiante haya
consignado el monto de la valuacin (art. 22). Si la expropiacin versare sobre bienes muebles, el expropiante
obtendr la posesin de ellos, previa consignacin judicial del valor que se determine por las oficinas tcnicas
competentes
d) Tasacin: Se dispone as que la tasacin sea hecha por el Tribunal de Tasaciones, si la cosa es un bien inmueble. El
dictamen del Tribunal de Tasaciones no obliga a los jueces, pero slo cabe apartarse de sus conclusiones en caso de
error manifiesto o de violaciones sustanciales del procedimiento. Tratndose de muebles, ser necesario el dictamen de
las oficinas tcnicas competentes
e) Desistimiento: El expropiante podr desistir de la accin promovida en tanto la expropiacin no haya quedado
perfeccionada. Se entender que ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la transferencia del dominio al
expropiante mediante sentencia firme, se haya tomado la posesin y se haya pagado la indemnizacin
Expropiacin indirecta o irregular: Ocurre con frecuencia que declarada de utilidad pblica la expropiacin de algn bien, el
Estado no inicia el correspondiente juicio para hacerla efectiva. El caso ms frecuente es el de la apertura de una calle en una
ciudad, para lo cual es necesario expropiar numerosas propiedades, lo que supone gastos enormes que el Estado no puede
afrontar de inmediato y de una sola vez. Procede entonces paulatinamente, expropiando poco a poco los inmuebles. Sobre el
resto de las propiedades afectadas se cierne un peligro. En ese caso, el dueo del inmueble afectado puede demandar al Estado
para obligarlo a que lo expropie. sta es la llamada expropiacin indirecta o inversa, debido a que la iniciativa no la tiene el
Estado expropiante, sino el particular afectado por sta.
Para que el expropiado tenga derecho a intentar la accin por expropiacin indirecta o inversa, es necesario que se renan los
siguientes requisitos:
a) Declaracin de utilidad pblica
b) Lesin al derecho de propiedad. Ej: Cuando existiendo una ley que declara de utilidad pblica un bien, el Estado lo
toma sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnizacin. De una manera general se puede decir, que para
que proceda la expropiacin inversa o irregular es indispensable que el uso y goce del inmueble se encuentre
menoscabado por algn acto del poder pblico
Retrocesin: Suele ocurrir que despus de expropiado un bien, el Estado no le da el destino de utilidad pblica para el cual se
dict la ley que permiti su expropiacin. A veces, no se le da destino alguno; a veces se le da un destino diferente. Esto suele
obedecer a un cambio de poltica respecto de la obra pblica, que se pensaba emprender o bien a la falta de fondos necesarios
para realizarla. En esos casos, el expropiado tiene derecho a demandar la restitucin del bien mediante la accin de retrocesin.
Para que proceda la accin de retrocesin es necesario:
a) Que la expropiacin haya quedado perfeccionada, es decir, que exista sentencia firme transfiriendo el dominio al
expropiante, toma de posesin y pago de la indemnizacin
b) Que el bien haya recibido un destino distinto del previsto en la ley expropiatoria o no se le haya dado destino alguno
transcurrido un lapso de dos aos desde que la expropiacin qued perfeccionada. Sin embargo, se considerar que no
hay cambio de destino cuando el acordado al bien mantenga conexidad, interdependencia o correlacin con el
especficamente previsto en la ley
Cuando al bien no se le hubiera dado destino alguno, el expropiado deber intimar fehacientemente al expropiante para que se
asigne al bien el destino que motiv la expropiacin; transcurridos seis meses desde la intimacin sin que el expropiante
hubiera asignado al bien ese destino o sin que se hubieran iniciado los respectivos trabajos, la accin de retrocesin queda
expedita sin necesidad de reclamo administrativo previo.
c) Que el accionante, dentro del plazo que fije la sentencia, reintegre al expropiante lo que percibi de ste en concepto
de indemnizacin
d) Que no hayan transcurrido ms de 20 aos desde que el Estado tom posesin del inmueble
El efecto de la accin de retrocesin es que las partes (expropiante y expropiado) se deben restituir recprocamente las
prestaciones recibidas. El Estado restituir el inmueble y el expropiado la indemnizacin que percibi
7_ Ocupacin Temporaria:

Suele ocurrir que razones circunstanciales hacen necesario la utilizacin con carcter temporario y precario, de algn bien de
propiedad privada. No se trata de la expropiacin, que priva definitivamente de la propiedad del bien al expropiado, sino
solamente de una ocupacin temporaria, al cabo de la cual se restituye el bien a su dueo.
Dispone el art. 57, ley 21499 que cuando por razones de utilidad pblica fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa
determinada, mueble o inmueble, o de una universalidad determinada de ellos, podr la administracin pblica recurrir a la
ocupacin tempornea.
TEMPORARIA NORMAL: Es la que se funda en necesidades normales no inminentes. La ocupacin tempornea normal
requiere la declaracin de utilidad pblica por ley. Ninguna ocupacin tempornea normal puede durar ms de dos aos;
vencido ese plazo, el propietario intimar fehacientemente la desocupacin del bien y si transcurridos treinta das desde dicha
intimacin, el bien no hubiere sido devuelto, el propietario podr exigir la expropiacin. Tiene tambin accin para pedir la
restitucin del bien? Es indudable que s, pues, si el Estado carece de ttulo para retener el bien
El ocupante temporneo de un bien o cosa no puede alterar su sustancia ni extraer o alterar elementos que integren el bien (art.
66). Empero, si los materiales o elementos hubieran debido extraerse necesaria e indispensablemente, con motivo de la
ocupacin, el ocupante deber pagar los daos y perjuicios consiguientes. La mera ocupacin tempornea normal trae aparejada
la obligacin del ocupante de indemnizar al propietario del bien los daos y perjuicios derivados de la privacin del uso de la
cosa y de los perjuicios ocasionados al bien o cosa ocupados.
OCUPACIN TEMPORNEA ANORMAL: La ocupacin anormal debe obedecer a una razn urgente, imperiosa o sbita;
puede ser dispuesta directamente por la Administracin Pblica, sin intervencin judicial (ej: por inundaciones, incendios, etc
se ocupa un galpn para refugio de los evacuados). Ninguna ocupacin temporaria anormal tendr mayor duracin que el lapso
estrictamente indispensable para satisfacer la respectiva necesidad. Una vez que han cesado los inconvenientes, evidentemente,
el propietario tiene accin para reclamar la restitucin del bien y el pago de los daos. En cambio, no tiene, como en el caso de
la ocupacin tempornea normal, accin por expropiacin irregular, porque no mediando ley que declare la utilidad pblica, la
expropiacin es imposible.
La ocupacin tempornea anormal, a diferencia de la normal, no da lugar a indemnizacin alguna, salvo la reparacin de los
daos y deterioros que se causaren a la cosa.
Bolilla IX
1_ El dominio Imperfecto. Concepto. Art 2507, segunda parte. Y art 2661:
Art 2507: El dominio se llama pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no est grabada con ningn derecho real hacia
otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de
una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, grabado respecto de terceros con un derecho real, como
servidumbre, usufructo, etc.
En su nota se hace referencia a tres distintos tipos de dominio: el eminente, el internacional y el natural. El primero no es un
verdadero derecho de propiedad sino ms bien una manifestacin de la soberana del estado, vinculada con el poder de
legislacin y jurisdiccin sobre todo territorio, con el correlativo el deber de los ciudadanos de respetar las restricciones al
dominio. El segundo es el derecho que pertenece a la nacin de usar percibir y disponer de su territorio y que crea la correlativa
obligacin para los otros estados de no obstaculizar el ejercicio de esos derechos. El dominio natural existi en el derecho
romano: se daba cuando los bienes totales de la mujer pasaban al dominio del marido, ella en caso necesario poda
reivindicarlos, siempre que sigan en dominio de su esposo y no hayan pasado a terceros
El art 2661 vuelve a repetir: Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa
propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueo perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio til
En suma, el dominio imperfecto es aquel en el cual los derechos del propietario estn sujetos a fuertes restricciones ya sea
porque la cosa no pertenece realmente al titular (dominio fiduciario), ya sea porque el dominio est sujeto a una condicin
resolutoria (dominio revocable), ya sea porque el titular del derecho de propiedad lo ha desmembrado, desprendindose de una
parte de sus atribuciones, al gravar la propiedad con un usufructo, una servidumbre, etc. es decir, como expone Mariani de
Vidal, el dominio ser imperfecto cuando le falta alguno de los caracteres esenciales, cuando est disminuido en su absolutez,
perpetuidad o exclusividad.
Para Borda, despus de la sancin de la ley 17711, existe hoy en nuestro derecho un nuevo tipo de dominio imperfecto: el que
tiene quien ha adquirido de buena fe la posesin de un inmueble, mediando boleto de compraventa.
DOMINIO FIDUCIARIO: El art. 2662 contiene una norma cuya interpretacin ha dado lugar a dificultades. Dice as:
Dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de
una condicin resolutiva o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.
El dominio fiduciario supone
- un transmitente o constituyente: quien crea la propiedad fiduciaria
- un intermediario o dueo fiduciario: que es el titular de este dominio imperfecto, que recibe la cosa para transmitirla al tercero
- y un destinatario final o fideicomisario: el que una vez cumplido el plazo, o la condicin resolutoria, recibe la cosa.

El fideicomiso slo puede crearse por actos de vivos, y versar sobre cosas determinadas. Estn prohibidos los fideicomisos
universales y los establecidos por actos de ltima voluntad. (Cuando se encarga a un segundo heredero, con el cargo de
conservar los bienes para qu a su muerte hace al heredero instituido, esas normas rigen en materia de legados).
En cuanto a las facultades del propietario fiduciario, son prcticamente nulas: no puede constituir usufructo, en cuanto a la
hipoteca, permite su constitucin, pero el momento de entregar la cosa al fideicomisario, debe hacerlo libre de todo gravamen,
tampoco podra enajenar la cosa, ya que tiene el deber de conservarla.
Conforme con la opinin de algunos autores, el art. 2662 no tiene papel prctico alguno en nuestro derecho, en la prctica,
nadie recurre al fideicomiso.
Cuando lo que se desea es transmitir la propiedad temporaria al fiduciario, para que ste goce y aproveche de ella durante un
cierto tiempo para luego entregarla a su destinatario final, se recurre a la transmisin de la nuda propiedad al destinatario
definitivo, con reserva de usufructo en favor de quien sera el fiduciario, en caso de que se desee garantizar el pago de un
crdito, se recurre al gravamen hipotecario o, en todo caso, a la anticresis.
Se supona que el nico supuesto de dominio fiduciario existente en nuestro derecho era el de los bienes reservados (ley de matrimonio civil) que se daba en el
siguiente caso: Ana contrae matrimonio con Vctor, de ese matrimonio nacen dos hijos: Carmen y Daro. Muere Vctor. Despus de un tiempo Ana vuelve a
casarse nuevamente, con Ernesto, y tiene o no hijos de este segundo matrimonio. Si antes o despus del nuevo matrimonio mora uno de los hijos del primer
matrimonio, por ejemplo, Carmen, Ana deba reservar para Daro los bienes que hayan heredado de Carmen, conservando durante su vida, el usufructo de
dichos bienes. Pero esta institucin ha sido derogada, entre otras cosas, por su inutilizacin prctica y por su naturaleza jurdica indefinida

La ley 24.441: al efecto de legislar sobre el fideicomiso no se cie al sistema romanista, sino que se acerca mucho ms a la
institucin anglosajona del trust en tanto se constituye un verdadero patrimonio de afectaciones separado del patrimonio del
fiduciario. En consecuencia, el fiduciante, que se desprende de los bienes de su patrimonio para constituir el fideicomiso, queda
desligado de manera total de ese patrimonio. Quien reside en fiducia los bienes, cumple una funcin empresaria de
administracin que ser remunerada (pero no una funcin de dominio) y el beneficiario, o futuros fideicomisario todava no
tiene ningn derecho real sobre los bienes fideicomitidos.
Es por eso, que muchos autores consideran que esta ley deroga el dominio fiduciario de Vlez, a esta tesis se adhiere Mariani de
Vidal. Una de las caractersticas ms relevantes de esta ley es que, los bienes integrantes de la propiedad fiduciaria constituyen
un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante.
Un ejemplo de fideicomiso segn la nueva ley: el deudor de una suma de dinero entregan propiedad fiduciaria a un tercero
(fiduciario) un inmueble suyo, a fin de garantizar el pago de la obligacin. Una vez saldada la deuda (condicin) el inmueble
deber volver a las manos del deudor o de un tercero (fideicomisario), segn lo dispuesto en el contrato. En caso de falta de
pago, el fiduciario vender al bien, con el dinero, y previa deduccin de los gastos, para el pago al acreedor (fideicomisario). De
quedar un remanente, lo entregar al deudor.
2_ DOMINIO REVOCABLE. Concepto. Art 2663:
Segn el art. 2663, dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del que lo ha
transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su ttulo.
La norma prev, pues, dos supuestos de dominio revocable: aquel en que el dominio es revocable a voluntad del que lo ha
transmitido, como por ejemplo, la venta con pacto de retroventa, la clusula de poder arrepentirse el vendedor, y aquel en que el
actual propietario puede ser privado de su propiedad por una causa proveniente de su ttulo. En este ltimo caso todava hay que
distinguir dos supuestos: que la causa est mencionada en el mismo ttulo, como puede ser, por ejemplo, el cumplimiento de la
condicin resolutoria o la revocacin por supernacencia de hijos, o bien que la revocacin resulte por imperio de la ley, unida a
la voluntad de la parte, sin necesidad de que ella constare en el ttulo de la obligacin, como ocurre en el caso de la revocacin
de la donacin por ingratitud del donatario
La revocacin supone un dominio que existe y queda sin efecto; por consiguiente, no hay dominio revocable cuando quien
ostentaba la titularidad, ha sido privado de l en virtud de una sentencia que declara la nulidad del acto.
Forma en que se opera la revocacin. Principio General. Excepciones. Revocacin ex tunc y ex nunc:
Principio General: hay que distinguir segn se trate de inmuebles, en cuyo caso la revocacin se produce ex tunc, es decir, con
efecto retroactivo al da de la constitucin, o de muebles, respecto de los cuales el principio se invierte por imperio del artculo
2412 (la revocacin se produce ex nunc).
As lo establece el art 2669: la revocacin del dominio tendr siempre efecto retroactivo al da en que se adquiri, si no
hubiere en la ley o en los actos jurdicos que la establecieron, disposicin en contrario.
Inmuebles: salvo disposicin legal o contractual en contrario, la resolucin del dominio tiene efecto retroactivo y el antiguo
propietario est autorizado a tomar el inmueble libre de toda carga, servidumbres o hipoteca con que se lo hubiese grabado el
propietario desposedo, o el tercer poseedor. Quedan pues, sin efecto, los actos de disposicin. Los terceros adquirentes de estos
bienes pasibles de accin reipersecutoria no podrn alegar ignorancia, pues estas clusulas deben constar en el mismo
instrumento pblico por el cual se hace la enajenacin. O sea, no pueden ser desconocidas por el tercero puesto constan en el
mismo instrumento que crea el dominio del que lo transmite (hablamos de escrituras pblicas).
Muebles: la revocacin no tiene efecto retroactivo, pues se entra a jugar aqu el principio del 2402, slo tendra viabilidad la
revocacin en caso de mala fe del accidente.
A su vez, la revocacin puede surgir:
a) Por voluntad del transmitente. En caso de que la revocacin tenga lugar por voluntad del que ha transmitido el dominio,
dicha revocacin se opera a partir de la manifestacin misma de su voluntad. Ej: la venta hecha a satisfaccin del comprador

Sin embargo, debemos tener presente lo que dijimos en los prrafos anteriores respecto de la necesidad de que para que la
revocacin pueda surtir efecto respecto de terceros, es necesario que la clusula conste en el acto jurdico por el cual se
transmiti el dominio, tratndose de cosas muebles, como el dominio de stas puede ser transmitido por la simple tradicin y
sin necesidad de exhibir el ttulo por el cual se adquiri la cosa, es perfectamente posible que el adquirente sea de buena fe y
por ttulo oneroso, en cuyo caso est libre de los efectos de la accin de reivindicacin.
b) Por clusula legal unida a la declaracin de voluntad: As ocurre, por ejemplo, en el caso de revocacin de una donacin
por ingratitud del donatario. Aunque el donatario haya incurrido en ingratitud, no por ello queda automticamente revocado del
dominio; es preciso que el donante declare su voluntad de revocarlo. Lo mismo ocurre en el supuesto de inejecucin de los
cargos impuestos al donatario o legatario.
c) Por el cumplimiento del mero hecho previsto en el contrato: La revocacin puede tener lugar de pleno derecho por el mero
acaecimiento del hecho previsto en el contrato como condicin o plazo resolutorio. Eso es lo que ocurre en el plazo resolutorio
expreso.
3_ DOMINIO DESMEMBRADO. Concepto. Art 2661 seg parte.
El dominio debe reputarse desmembrado cuando el dueo pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los
atributos esenciales del dominio en virtud de la concesin de un derecho real a terceros. Tal sera, por ejemplo, la constitucin
de un derecho de usufructo, de uso o habitacin, de una servidumbre, de un derecho anticresis, de una prenda. En cambio, una
hipoteca no constituye una desmembracin del dominio porque el dueo sigue en goce de sus potestades de usar, gozar y
disponer de la cosa.
No hay dominio desmembrado ni en el comodato ni en el arrendamiento, porque mientras los derechos reales se tienen
directamente sobre la cosa, los derechos personales establecen una relacin entre acreedor y deudor, pero no directamente sobre
la cosa.
Hecha esta salvedad, recordemos el concepto general del art. 2661, segn el cual existe dominio desmembrado cuando el
dueo perfecto de la cosa enajena solamente su dominio til. Dos observaciones hay que formular. La palabra enajenacin
parece dar a entender que se trata de un desmembramiento definitivo; no es as; se trata de una enajenacin temporaria.
Adems, la norma habla de la enajenacin del dominio til; pero hay que advertir que no siempre se dispone de todo el dominio
til, sino que tambin puede disponerse de una parte de l (como ocurre cuando se constituye una servidumbre).
4_ Rgimen jurdico de propiedades con caracteres especiales.
BIEN DE FAMILIA: La institucin del bien de familia tiende a poner a sta al abrigo de las vicisitudes econmicas de los
malos negocios o aun de la muerte del padre. Puede consistir en la casa donde habita la familia o en un inmueble que sirve con
su producido al sostenimiento de ella. Es decir, que se protege la vivienda o el sustento del ncleo familiar. Sus principales
caractersticas son, su inenajenabilidad y su inembargabilidad. La inenajenabilidad supone que los propietarios del inmueble,
sea el constituyente o sus herederos, no podrn dividir el condominio mientras el bien no haya sido desafectado. La
inembargabilidad significa que el bien no puede ser ejecutado ni dividido tampoco a pedido de los acreedores.
Gustavino: Es una institucin jurdica del derecho de familia patrimonial y por lo tanto del derecho civil, concerniente a un
inmueble urbano o rural, ocupado o explotado por los beneficiarios directamente, limitado en su valor, que por destinarse al
servicio de la familia goza de inembargablilidad, es de restringida disponibilidad, se encuentra desgravado impositivamente y
subsiste en su afectacin despus del fallecimiento del titular del dominio.
El objeto del bien de familia puede ser cualquier inmueble urbano o rural (art. 34 ley 14.394) pero no podr constituirse ms de
un bien de familia. El valor de dicho inmueble no deber exceder las necesidades de sustento y vivienda de la familia del
propietario, dejando liberado a las provincias el establecer el valor tope. Segn Mara ni de Vidal, no es indispensable que el
inmueble se halle destinado a la vivienda, ya que puede ser afectado un inmueble dedicado al cultivo o la ganadera, siempre
que la actividad sea desarrollada por el propietario o la familia. Un inmueble hipotecado o embargado puede afectarse, ya que
la ley no dispone expresamente lo contrario, el art. 43 de la ley determina que el solicitante debe acreditar los gravmenes que
pesan sobre dicho inmueble. En cambio, no podra afectarse un inmueble alquilado o dado en comodato.
Segn el artculo 36 de dicha ley, la familia la constituye el propietario su cnyuge, sus descendientes, ascendientes o hijos
adoptivos, o en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad, siempre que convivan con el
constituyente (la ley no menciona a los parientes por afinidad, as que ellos no pueden ser designados beneficiarios). No existe
lmite en cuanto a la cantidad de miembros que puedan constituir la familia.
Requisitos para su constitucin: el constituyente debe ser titular del dominio del inmueble y capaz para disponer a ttulo
oneroso, ya que la afectacin comporta un verdadero acto de disposicin. Si el bien est sujeto a condominio, ser menester el
consentimiento de todos los condminos, y que existe entre ellos el parentesco al que se refiere la ley.
La inscripcin del bien de familia debe solicitarse ante el registro de propiedad inmueble, el trmite es gratuito, tanto en el
mbito nacional como provincial, pero los interesados pueden requerir asesoramiento profesional (en cuyo caso los honorarios
no sern superiores al 1% de la valuacin fiscal del bien). Queda concretado a travs del acta labrada ante el mismo registro, o
por escritura pblica. No es necesaria la aceptacin de los beneficiarios.
Efectos:
- Respecto del constituyente: el constituyente del inmueble afectado no pierde el dominio de este, ni debe compartirlo con los
beneficiarios (aunque stos adquieran ciertas prerrogativas sobre el bien). El constituyente debe habitarlo o explotarlo
personalmente. Una vez afectado, es inalienable, para grabar lo que es necesario el consentimiento del cnyuge (si ste se

negare, es necesario el consentimiento del registro de la propiedad, que slo otorgar permiso se mediar causa grave) el
propietario conserva la administracin del inmueble; si bien no puede enajenar lo, puede hacer lo propio con los frutos que
aqul produzca, en cuanto excedan las necesidades de sustento de la familia. Por hallarse fuera del comercio resulta
imprescriptible
- Respecto de los beneficiarios: les asiste el derecho de servirse del inmueble (uso y goce) en la medida en que sea compatible
con el derecho del constituyente y los dems beneficiarios
- Respecto de los acreedores: el bien de familia no ser susceptible de ejecucin o embargo por deudas posteriores a su
constitucin, ni an en caso de concurso. Las excepciones a la inembargabilidad y a la inejecutabilidad son las deudas
anteriores, obligaciones provenientes de impuestos y tasas, gravmenes constituidos de conformidad al artculo 37, crditos
derivados de construcciones.
RGIMEN JURDICO DE LOS SEPULCROS: El problema de la naturaleza jurdica de los sepulcros es de las cuestiones
ms complejas y controvertidas, ya que versan sobre cuestiones de derecho pblico y de derecho privado.
a) De acuerdo con un primer puntos de vista, las sepulturas concedidas a perpetuidad son una propiedad sui generis del titular.
sta puede considerarse la opinin tradicional en esta materia. Esta opinin tradicional tropieza con el grave inconveniente de
que hoy es unnime la opinin de que los cementerios constituyen un bien del dominio pblico del Estado
b) Acorde con otra doctrina, el derecho a la sepultura es simplemente una concesin otorgada por el Estado a un particular
sobre una porcin de un bien del dominio pblico; Esta concepcin encuentra, sin embargo, algunas objeciones derivadas del
rgimen tradicional en esta materia; si el sepulcro es una simple concesin, no se explica que se pueda ceder su uso y goce a
perpetuidad, ni que sea adquirible por usucapin
c) Se sostiene, asimismo, la necesidad de hacer una distincin: respecto del terreno, el concesionario tendra nada ms que el
uso y goce de l; en cambio, sera propietario de las construcciones o edificios levantados en dicho terreno. Esta concepcin
choca con el inconveniente que supone dividir la propiedad del suelo, de lo que es accesorio de l. Esta concepcin es
incorrecta, porque en nuestro derecho no se pueden admitir otros derechos reales que los establecidos expresamente en la ley, y
segn esta teora, los sepulcros seran una especie de derecho de superficie.
d) Finalmente, se ha sostenido que la concesin administrativa implica reconocer al concesionario un derecho real
administrativo sobre la fraccin del terreno que se le ha cedido; derecho para cuya defensa el concesionario tiene las acciones
judiciales pertinentes frente al concedente y frente a terceros que lo turben en su ejercicio.
De la concesin tiene el carcter de que se trata de un servicio pblico, que el terreno es del dominio pblico del Estado, que el
origen del derecho es un acto del poder concedente, y que, finalmente, el uso y goce del inmueble est sujeto a las
reglamentaciones administrativas.
Cabe agregar finalmente que debido a la ausencia de disposiciones legales, el rgimen de los sepulcros est regido casi
exclusivamente por la jurisprudencia
Pueden los sepulcros adquirirse por usucapion? Termin predominando la tesis de que los sepulcros podan adquirirse por
prescripcin. Sea como se lo llame, el derecho que posee el titular de una concesin tiene un valor econmico y forma parte de
su patrimonio. En consecuencia, es transmisible por causa de muerte y susceptible de proteccin posesoria y de reivindicacin,
lo que conduce a decidir que el derecho de uso y goce del concesionario puede ser materia de prescripcin
Indivisibilidad: La naturaleza peculiar de los sepulcros, y su destino de guardar los restos de los ascendientes u otras personas
de la familia, ha movido a los jueces a sentar el principio de la indivisibilidad del condominio. En verdad, por ms que los
sepulcros tienen un valor econmico, son adquiridos no con nimo de lucro ni de acrecentar el patrimonio de su dueo, sino
para darse a s mismo y a su descendencia un lugar de descanso definitivo. La tumba con los restos de la familia debe
permanecer en condominio forzoso para perpetuar la tradicin y la veneracin por los antepasados. Empero se ha admitido la
divisin no obstante la oposicin de alguno de los condminos, en los siguientes casos:
a) Si el sepulcro se encuentra desocupado
b) Cuando el sepulcro puede ser materialmente dividido entre los condminos, de manera que los cadveres puedan ser
conservados en el mismo recinto
Inembargabilidad: Son inembargables los sepulcros, salvo que el crdito corresponda a su precio de venta, construccin o
suministro de materiales. Es una excepcin que se justifica plenamente, porque en ese caso el crdito tiene su fundamento
justamente en la adquisicin o construccin del sepulcro y no sera lgica que tales crditos no se pudieran hacer valer respecto
de la cosa enajenada o construida. Por iguales motivos Borda dice que el constructor posee el derecho de retencin sobre la
sepultura hasta tanto se le pague su crdito.
5_ Derechos Intelectuales. Concepto. Naturaleza Jurdica. Rgimen Legal:
El derecho de autor es un conjunto de normas y principios que regulan los derechos morales y patrimoniales que la ley concede
a los autores, por el solo hecho de la creacin de una obra literaria, artstica o cientfica, est publicada o indita. El derecho
anglosajn usa la palabra copyright.
Dada la naturaleza inmaterial, intangible de los bienes de los que tratamos aqu, es difcil aplicarles el concepto de propiedad tal
como se aplica a bienes tangibles y materiales de naturaleza rival.
Algunos hasta cuestionan que la misma pueda tener un fin patrimonial, ya que se trata de bienes que pueden ser compartidos
sin que se consuman o se agoten. El uso de la expresin propiedad intelectual es un intento de asimilar las ideas a los bienes
tangibles, pero no se trata de una propiedad en sentido propio.
LEY 11.723

Art. 1 - A los efectos de la presente ley, las obras cientficas, literarias y artsticas, comprenden los escritos de toda naturaleza y extensin; las obras
dramticas, composiciones musicales, dramtico-musicales; las cinematogrficas y pantommicas; las obras de dibujos, pintura, escultura, arquitectura; ()en
fin: toda produccin cientfica, literaria, artstica o didctica sea cual fuere el procedimiento de reproduccin.
Art. 2 - El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de
ejecutarla, de representarla, y exponerla en pblico, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su traduccin y de reproducirla en cualquier forma.
Art. 4 - Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual resultante.
Art. 5 - La propiedad intelectual corresponde a los autores durante su vida y a sus herederos o derechohabientes, durante treinta aos ms. En los casos de
colaboracin debidamente autenticada, este trmino comenzar a correr desde la muerte del ltimo coautor.
Si no hubiere herederos o derechohabientes del autor la propiedad de la obra corresponder por quince aos, a quien la edite autorizadamente. Si hubiere
herederos o derechohabientes y el autor hubiese encargado a una tercera persona la publicacin de la obra, la propiedad quedar en condominio entre los
herederos y el editor.
Art. 8 - Nadie tiene derecho a publicar, sin permiso de los autores o de sus derechohabientes, una produccin cientfica, literaria, artstica o musical que se
haya anotado o copiado durante su lectura, ejecucin o exposicin pblicas o privadas
Art. 10. - Cualquiera puede publicar con fines didcticos o cientficos, comentarios, crticas o notas referentes a las obras intelectuales incluyendo hasta mil
palabras de obras literarias o cientficas u ocho compases en las musicales y en todos los casos slo las partes del texto indispensables a ese efecto.
Quedan comprendidas en esta disposicin las obras docentes, de enseanza, colecciones, antologas y otras semejantes
Art. 37. - Habr contrato de edicin cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a entregarla a un editor y ste a
reproducirla, difundirla y venderla.
Art. 38. - El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de edicin
Art. 39. - El editor slo tiene los derechos vinculados a la impresin, difusin y venta, sin poder alterar el texto y slo podr efectuar las correcciones de
imprenta, si el autor se negare o no pudiere hacerlo.

Registro de la propiedad intelectual:

Art. 57. -En el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual deber depositar el editor de las obras comprendidas en el art. 1,
tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro de los tres meses siguientes a su aparicin.
Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etctera, consistir el depsito en un croquis o fotografa del original, con las
indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
Para las pelculas cinematogrficas, el depsito consistir en una relacin del argumento, dilogos, fotografas y escenarios de
sus principales escenas.
Art. 58. - El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, ser muido de un recibo provisorio,
con los datos, fecha y circunstancias que sirven para identificar la obra, haciendo constar su inscripcin.
Art. 59. - El Registro Nacional de Propiedad Intelectual har publicaciones por 10 das en el Boletn Oficial, indicando las
obras entradas, ttulo, autor, especie, y dems datos especiales que las individualicen. Pasando un mes de la ltima publicacin
y no habiendo reclamo alguno, el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual otorgar el ttulo de propiedad definitivo con un
nmero de orden.
Art. 65. - El registro llevar los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su folio correspondiente, donde constarn
su descripcin, ttulo, nombre del autor, fecha de la presentacin, y dems circunstancias que a ella se refieran, como ser los
contratos de que fuera objeto y las decisiones de los tribunales sobre la misma.
Art. 66. - El registro inscribir todo contrato de edicin, traduccin, compraventa, cesin, participacin, y cualquier otro
vinculado con el derecho de propiedad intelectual, siempre que se hayan publicado las obras a que se refieren y no sea contrario
a las disposiciones de esta ley.
El rgimen de patentes: Una patente es un derecho monoplico exclusivo otorgado por un estado a una empresa, individuo u
organizacin por una invencin, definida sobre un producto o proceso que ofrece una nueva manera de hacer algo, o una nueva
solucin tcnica a un problema. Ese monopolio tiene una duracin limitada que suele ser de 20 aos. Vencido el plazo
estipulado por ley, la invencin entra al Dominio Pblico. A diferencia del copyright, el reconocimiento de patentes no es
automtico
6_ Nuevas formas de Dominio
Dada la escasez y el alto valor de los inmuebles en las grandes ciudades como la utilizacin de aquellos ha dejado de ser
exclusiva. Han comenzado surgir nuevas formas de aprovechamiento comn de las cosas inmuebles con no slo para satisfacer
las necesidades estrictamente habitacionales, sino tambin con fines recreativos, y otros tantos fines diversos. En nuestro pas
no se han sancionado normas que regulen especficamente este peculiar sistema, de manera que slo se estudian las
modalidades que l ha proporcionado:
Clubes de Campo (Countries): Los countries son un complejo recreativo residencial ubicado en una extensin suburbana,
limitada en el espacio e integrada por lotes construidos o a construirse, independientes entre s, que cuentan con una entrada
comn. Los countries estn dotados de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales debiendo existir entre
el rea de viviendas y el rea deportiva, cultural o social una relacin funcional que convierta al club de campo en un todo.
Justamente, esa inseparabilidad entre las viviendas y las actividades es lo que singulariza el club de campo, teniendo los
titulares de las viviendas la facultad de hacer uso de las instalaciones.
Naturaleza Jurdica: no existe rgimen legal que estructure jurdicamente a esta figura (el mismo debe emanar el Congreso
nacional, por tratarse de derechos patrimoniales), pero han surgido distintos criterios con el fin de encuadrar a esta figura:
a) Los que la consideran un derecho personal, la asimilan a las asociaciones o a las sociedades.
b) Los que la consideran un derecho real, se topan con la dificultad de encasillar los derechos de los integrantes del club
de campo en alguno de los derechos reales admitidos (sobre la cosa propia o sobre la cosa ajena), sin embargo se
concluye que es necesaria una legislacin propia que la regule como derecho real autnomo

c)

Los que la consideran una especie de condominio, esta solucin no es prctica, porque no es conveniente que el
condominio recayera sobre la totalidad del country. Es por eso, que sus sostenedores recurren a una combinacin:
habra derecho de dominio (sobre los lotes) y de condominio (sobre las reas de esparcimiento)
d) Los que la consideran propiedad horizontal: esta parecera ser la figura ms viable jurdicamente. Sin embargo haya
autores que la objetan, porque los titulares de los lotes no seran titulares individuales de las parcelas. Adems, en caso
de un country a construir, no podra hablarse de unidad funcional de un inmueble edificado sino de unidad funcional a
construir, recordemos que no es legtimo un derecho real sobre un objeto futuro
Para superar estos obstculos se propone la sujecin inicial al rgimen de prehorizontalidad, hasta tanto las construcciones estn
terminadas, o bien a travs de la formulacin de reservas, que autoricen a los futuros adquirentes a construir nuevas unidades.
Es por ello que el proyecto de unificacin civil y comercial en su art. 2617 establece que: en los clubes de campo, parques
industriales, cementerios privados u organizaciones similares, que se sometan al rgimen de la propiedad horizontal, slo sern
necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a las vas de acceso y comunicacin con sus acusaciones. El
reglamento de copropiedad y administracin podr establecer limitaciones.
Cementerios Privados: el cementerio es un lugar destinado al descanso de los restos mortales. Por ser un fenmeno vinculado
a la religin, en su origen en los cementerios se hallaron encargados a la administracin de las autoridades eclesisticas, y eran
anexados a las iglesias y conventos. Los cambios operados en la costumbre trajeron como consecuencia la secularizacin de los
cementerios y su puesta en manos del estado (aparecen aqu los cementerios pblicos, pertenecientes al dominio pblico,
especficamente al municipal).
La cuestin de los cementerios privados es una preocupacin jurdica en los ltimos tiempos, a raz de la escasez de recursos
del Estado y la superpoblacin de la capacidad de los cementerios pblicos. Se plantea entonces el problema de dilucidar la
naturaleza jurdica de este vnculo entre los particulares (para la inhumacin de sus cadveres) y las personas privadas, que
persigue fines de lucro y otorga derechos sobre determinadas parcelas a los efectos de la inhumacin.
El cementerio, no obstante ser privado, se encuentra bajo el contralor de la polica mortuoria del Estado.
Naturaleza Jurdica: el particular titular de la sepultura no slo persigue la finalidad de tener un lugar para el descanso de sus
muertos, sino tambin de contar con una serie de servicios (inhumacin, conservacin de instalaciones, espacios verdes,
vigilancia, aseo, etc.)
a) los que la consideran un derecho personal, se topan con muchas dificultades derivadas de la falta de publicidad
registral, el imperio de la autonoma de voluntad, y una notable inconveniencia ya que el patrimonio del titular del
cementerio repercutira sobre los titulares de las sepulturas (ej: el propietario podra hipotecar el cementerio)
b) los que la consideran un derecho real, se topan con la dificultad del numerus clausus que impera en materia de
derechos reales. Pero como se trata de una realidad nueva, se conviene el dictado de una nueva ley que lo incorpore
dentro del abanico de los derechos reales.
c) Los que la consideran una especie de propiedad horizontal, segn Mariani de Vidal, otra vez pareceran estar en lo
cierto, ya que esta teora para estructurar el cementerio privado, pondera su carcter absoluto, exclusivo (respecto de la
unidad) y perpetuo
d) El Dr Revidatti (Derecho administrativo) considera que, no obstante su carcter privado el cementerio pertenece al
Estado. Pero el mismo le otorga al particular una especie de concesin para que lo construya, explote, y produzca
rentabilidad. En caso de que el inmueble (donde se construir el cementerio privado) pertenezca al particular, l debe
donarlo al Estado, y el Estado le dar la concesin del inmueble que era de su propiedad.
Multipropiedad o Tiempo Compartido: nos encontramos aqu ante la hiptesis donde el titular del derecho, mediante el pago
de un canon en dinero puede usar y gozar, en forma peridica, exclusiva y alternada, durante un cierto perodo de tiempo
(generalmente un ao), de un mbito espacial determinado (cabaa, casa, etc.), sin alterar sustancia y al mismo tiempo
aprovechar de los servicios e instalaciones que se ofrece como accesorios integrantes del sistema, para su ms placentero
disfrute (canchas de deporte, vecina, sauna, salones de lectura, etc.) pudiendo existir para el titular la posibilidad de
intercambiar el perodo que le corresponde en un complejo por otro similar en otro complejo.
El objeto del sistema no se limita a los inmuebles, ni el uso residencial turstico aunque este caso es el ms comn--, en efecto,
tambin puede someterse al rgimen cosas muebles cuyo alto coste aconseje un disfrute compartido. Ejemplo yates, equipos de
computacin, casas rodantes, etc.
Las ventajas para el consumidor son evidentes, ya que obtiene el uso de una casa de vacaciones sin invertir en su compra, ni en
los gastos de mantenimiento y de servicios que le resultaran muy onerosos si los tuviera que asumir individualmente, sin
riesgos y pagando slo por el perodo de utilizacin efectiva. Y tambin lo son para el propietario y el administrador, que
obtienen una renta por el uso y los servicios.
Problemtica de su encuadre legal: En cuanto al rgimen jurdico cuando se relaciona con inmuebles puede caer en el campo de los
derechos reales o de los derechos personales, resultando de primordial importancia en la materia la proteccin del usuario consumidor. Es
inconveniente ubicarla dentro del mbito de los derechos territorios. El derecho real es el que brinda mayor certeza y seguridad, por su calidad
de absoluto y por su publicidad. Si bien es cierto que nuestro sistema responde al principio del numerus clausus, con lo que la figura vendra a
quedar acotada en los rgidos moldes establecidos por el legislador, la doctrina mayoritaria considera ms conveniente estructurar la dentro de
la rbita de estos derechos.
Ahora bien, si se lo encuadra como un derecho de disfrute sobre la cosa ajena (usufructo, uso o habitacin) nos encontramos con la
prohibicin de la sesin de los derechos de uso y habitacin.
Si encuadramos al tiempo compartido como un derecho sobre la cosa propia, se plantea el interrogante de que si es posible encasillarlo en
alguno de los derechos reales previstos, o si se debera considerar como derecho real autnomo (en este ltimo caso, es necesaria la sancin
de una ley).
Se ha sostenido que es perfectamente posible sujetarlo a las reglas del condominio (y en su caso, a las de propiedad horizontal)

Bolilla X
1_ El Condominio. Definicin legal. Art 2673.
De conformidad a los 2673, El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble.
Ej: Juan y Pedro son copropietarios de un inmueble de 100 hectreas Eso significa ambos son dueos de la totalidad del
inmueble (y no Juan de 50 y Pedro de 50 hct. No confundir)
De esa definicin surgen sus caracteres, que son:
Pluralidad de sujetos: los titulares deben ser dos o ms, y pueden serlo personas fsicas o jurdicas.
Unidad de objeto: el derecho de los copropietarios recae sobre una, (o varias) cosa mueble o inmueble
Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo objeto, siempre que el
derecho de los copropietarios recaiga sobre todas, correspondiendo a cada uno por su cuota parte, sin que pueda decirse que
ninguna de todas ellas en su totalidad pertenezca a un copropietario determinado.
Existencia de partes ideales, abstractas, alcuotas, indivisas o cuotas partes: el derecho de cada condominio lo es solo
por su parte indivisa
Naturaleza Jurdica:
El cdigo legisla el condominio separadamente del dominio, pero en realidad, no se tratan de derechos distintos, sino que el
condominio es un dominio de sujeto mltiple (as vemos que el art. 2503 enumera en un mismo inciso al dominio y al
condominio). Por otra parte el copropietario tiene sobre su parte indivisa los derechos de un propietario: puede enajenarla,
gravarla, sus acreedores pueden ejecutarla, etc. pero respecto a sus derechos de uso goce y disposicin, los mismos se
encuentran limitados por el derecho que corresponde a los dems copropietarios.
Fuentes:
Conforme con el art. 2675 el condominio puede constituirse por contrato, por testamento o resultar de las disposiciones de la
ley.
Se constituye por contrato cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa comn, como por ejemplo, Pedro y Diego
compran o reciben en donacin una propiedad. De igual manera habr condominio por contrato cuando el propietario de una
cosa enajena una parte de ella a un tercero.
El condominio resultar del testamento cuando el causante legue una misma cosa a ms de una persona. Por ltimo, la ley
dispone la existencia de condominio en distintos casos; as, por ejemplo, en el caso de muros, cercos y fosos, de los sepulcros,
del bien de familia.
Otros casos: se sostiene que la enumeracin del artculo no es excluyente de otros medios de constitucin de condominio: Ej:
cuando un condominio pierde su cuota parte por prescripcin; o el caso de que un condominio enajene su cuota a un tercero, sin
acuerdo de los dems copropietarios; entre otros.

2_ Condominio sin Indivisin Forzosa:

Condominio sin divisin forzosa es aquel en el cual cualquiera de los condminos, en cualquier momento y sin depender de la
conformidad de los dems condminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa comn
Facultades de los condminos: de acuerdo al rgimen del cdigo civil argentino, la copropiedad no es otra cosa que un estado
particular de la propiedad: los derechos derivados de ella son los mismos que corresponden al propietario nico de una cosa,
solamente que estando la propiedad repartida entre varias personas, el derecho de cada propietario queda sujeto en su ejercicio,
a las limitaciones que surgen por motivo del derecho de los dems condminos. Es por eso que las facultades que corresponden
a los condminos deben ser examinadas desde un doble punto de vista:
Facultades sobre la parte indivisa: El art. 2676 sienta el principio general que rige esta materia: Cada condmino goza
respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatible con la naturaleza de ella, y puede
ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios. El principio esta norma puede resumirse de la siguiente manera:
sobre la cuota parte, el condminos tiene libertad absoluta para disponer (gravar, reivindicar, etc) y sobre la cosa o cualquier
parte de ella materialmente determinada, tiene facultades restringidas (ya que necesita del acuerdo de los dems condminos)
Hemos dicho ya que la parte indivisa no existe como una cosa que tenga entidad propia; de tal manera que no es sino el
conjunto de derechos que se le reconocen al condmino sobre la cosa comn. Sobre este conjunto de derechos, cualquiera de
ellos puede disponer sin consentimiento de los dems copropietarios. Ellos son:
a) Enajenacin: Los condminos pueden enajenar su parte indivisa, a ttulo gratuito u oneroso
b) Hipotecas: El principio general en esta materia es que el condmino puede hipotecar su parte indivisa, si bien esa
hipoteca queda subordinada al resultado de la particin
c) Usufructo, uso y habitacin: El copropietario puede constituir usufructo sobre su parte indivisa, lo que se cede en
usufructo, uso y habitacin, no es la totalidad de la cosa, sino los derechos que sobre ella tiene el condmino, es decir,
de modo que no perturbe el derecho anlogo de los otros condminos. En cambio, no parece posible constituir
servidumbre sobre la cuota parte del copropietario, porque aquel derecho no se concibe sino con referencia a la
totalidad.
d) Acciones: El condmino tiene, desde luego, las acciones posesorias para defender su derecho contra los otros
condminos que pretendan excluirlo del condominio o bien contra terceros.
Facultades sobre toda la cosa:
a) Derecho de uso y goce: El principio general es que cada uno de los condminos tiene el uso y goce de toda la cosa; es decir,
que su derecho no se limita a una parte sino que se ejerce sobre ella. Claro est que el uso y goce debe ejercerse sin perjuicio
del derecho anlogo que tienen los condminos (o sea, no es irrestricto). Esto marca una considerable diferencia con el
propietario exclusivo, porque ste puede cambiar por si solo el destino de la cosa.
En la prctica suele suceder, que uno de los condminos usa y goza de la totalidad de la cosa, sin que los otros formulen
objecin alguna, puede reclamarse una compensacin por ese uso exclusivo? La jurisprudencia ha resuelto que, cuando un
copropietario ocupa un inmueble, lo hace a ttulo de dueo. Pero como tal derecho corresponde por igual todos los
copropietarios, debe darse lugar al pedido de fijacin de un precio locativo por la ocupacin y uso, pero desde la fecha de la
exigencia, ya que durante el periodo anterior se presume un asentimiento tcito de los dems copropietarios, respecto de la
ocupacin gratuita.
b) Derecho a percibir los frutos: En lo atinente a este tema, es necesario distinguir entre los frutos naturales e industriales, por
una parte, y los frutos civiles, por la otra.
Respecto de los primeros, los condminos tienen la copropiedad mientras los frutos estn pendientes de recoleccin, hasta que
se haga la divisin de dichos frutos entre los distintos condminos. Es necesario decir, sin embargo, que la divisin de los frutos
puede tener lugar aun antes del momento de la recoleccin; por ejemplo, se pueden distribuir entre los distintos condminos
distintas fracciones o potreros para que cada uno de ellos recoja. O despus de la recoleccin, en la que se divide la cosecha
entre los condminos.
La solucin vara cuando se trata de frutos civiles, es decir, el alquiler de una cosa comn dada en locacin, etc. Como el dinero
es de naturaleza divisible, es necesario admitir que la divisin se produce ipso jure desde el momento en que se devengan los
frutos, por lo cual cada uno de los condminos no puede demandar el pago del crdito sino por la porcin que a l le
corresponde; y puede reclamar dicha porcin sin necesidad del consentimiento previo de los otros condminos
ACTOS MATERIALES DE DISPOSICIN: Dispone el art. 2680 que ninguno de los condminos puede sin el consentimiento
de todos ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que
importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora
quiera hacer a este respecto.
Es obvio que la ley ha querido referirse a aquellos actos materiales que importen el ejercicio de un derecho de disposicin fsica
de la cosa. La ley se refiere concretamente a la prohibicin de hacer en la cosa comn innovaciones materiales, sin el
consentimiento de todos los otros. Innovaciones materiales son: levantar un edificio, construir un dique, un canal, etc.; en otras
palabras, toda alteracin sustancial en la materia o forma de la cosa.
ACTOS JURDICOS DE DISPOSICIN O ADMINISTRACIN: A los condminos les est vedado realizar separadamente
cualquier acto de enajenacin o administracin de la cosa comn.

Obligaciones y Responsabilidades de los condminos:

1) Contribucin a los gastos de conservacin y reparacin de la cosa: Ordinariamente esta obligacin debera cumplirse en el
momento de realizar el gasto; pero con frecuencia ocurre que uno de los condminos paga la totalidad por razones de urgencia,
o por cualquier otro motivo. En ese caso, el condmino que hace el gasto puede obligar a los copropietarios a restituirle lo que
hubiera gastado en proporcin a sus partes. Sin embargo, los condminos que no hubieran contribuido al gasto pueden liberarse
de su obligacin abandonando su derecho de propiedad. En caso de que el condominio incumplidor no haya hecho el pago, ni
haya abandonado su derecho de propiedad, el que pag tiene derecho no slo a percibir el importe que corresponda, sino
tambin los intereses hasta el momento del pago.
2) Obligacin por las deudas contradas en beneficio de la comunidad:
- Obligaciones personales: Supongamos, ante todo, que la deuda haya sido contrada por uno solo de los condminos, aunque
en provecho de la comunidad. En ese caso, frente al tercero nicamente est obligado el condmino que contrajo la obligacin
y el acreedor slo tiene accin contra l; ello sin perjuicio del derecho que tiene el que realiz el gasto de demandar a sus
condminos el reembolso de lo que hubiera pagado
- Deuda contrada por los condminos colectivamente: Hay que distinguir:
- Que en el contrato se hubiera estipulado solidaridad entre los condminos, en cuyo caso el tercero podr dirigirse
contra cualquiera de ellos por el todo, sin perjuicio de la accin de regreso que tiene el condmino contra sus copropietarios.
- Puede ocurrir que sin estipular la solidaridad, los condminos al contraer la deuda hayan expresado cul es la cuota
por la cual se obligan, en cuyo caso los acreedores tendrn que dirigir su accin contra cada uno de los condminos en
proporcin a sus respectivas cuotas.
- Finalmente, puede ocurrir que la deuda haya sido contrada por los condminos sin expresin de cuotas y sin haberse
estipulado solidaridad; en este caso los condminos estn obligados respecto del acreedor por partes iguales
3) Cargas reales: Dispone el art. 2689 que en las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los
condminos est obligado por el todo de la deuda. Como puede apreciarse, en este caso la deuda no se divide entre los
condminos sino que cada uno de ellos est obligado por el todo
Administracin de la cosa comn: La facultad de administrar la cosa comn est dentro del concepto de uso y goce que la ley
reconoce a cada uno de los condminos; todos ellos tienen, por consiguiente, el derecho de administrar la cosa comn. Pero
muchas veces la administracin comn de la cosa ser imposible por la calidad de ella o por la oposicin de alguno de los
condminos; en ese caso la administracin ser hecha por el modo y la persona que decida la mayora de los condminos. En
otras palabras, todos los condminos tienen el derecho de administrar la cosa comn y todos pueden ejercitar este derecho
cuando haya acuerdo entre ellos; en caso de desacuerdo, la deliberacin de la mayora obliga a la minora.
El qurum necesario para deliberar es la unanimidad, pero la jurisprudencia ha suavizado el rigorismo del 2703: Lo
indispensable no sera la participacin efectiva de cada uno de los condminos o de sus legtimos representantes en la reunin,
sino la citacin de dicho condmino para participar de la reunin. Cuando la ley exige la participacin de todos los condminos
quiere dejar a salvo el derecho de todos ellos de hacer or un problema tan importante como es la administracin de la cosa
comn. En caso de empate, decidir el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.
Extincin del condominio: Puesto que el condominio constituye un estado particular de la propiedad, le son aplicables a ella
los modos de extincin de este derecho, ya se trate de extincin absoluta, como por ejemplo la destruccin o consumo total de
la cosa, si fue puesta fuera del comercio, por prdida de la misma, etc. o se trate de extincin relativa: como la enajenacin de la
cosa, la transmisin judicial del dominio, etc. jugar tambin el abandono.
Particin de la cosa comn: En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los copropietarios est autorizado para
pedir en cualquier momento la divisin de la cosa comn. La particin consiste en la conversin de la parte ideal que le
corresponde a cada condominio, en una porcin o lote material equivalente a un inters en su cosa.
Cuando el condominio sea de divisin forzosa o cuando los condminos no quieran liquidarlo, puedan recurrir a la particin, no
de la propiedad, sino del uso y goce de la cosa. El artculo 3464 y llama a esta figura particin provisoria, que en realidad
sera una reglamentacin de la facultad que corresponde a cada condominio.
Efectos: La regla capital en materia de efectos de la divisin ha sido establecida por el art. 2695, que dispone: la divisin entre
los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser
considerado como que hubiese sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido
en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condminos.
3_ Condominio con indivisin Forzosa. Concepto. Art 2710:
En esta materia, ya se ha dicho, el principio es que los condminos pueden pedir en cualquier momento la divisin de la cosa
comn. Pero la ley admite ciertos casos de indivisibilidad. sta puede surgir bien sea de la voluntad de los propios condminos
o del testador, bien sea de la disposicin de la ley. Segn Mariani de Vidal, la divisin forzosa no constituye una carga impuesta
a la cosa indivisa, sino una restriccin a la facultad de pedir la divisin, en caso contrario, habra servidumbre.
Art 2710: Habr inhibicin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios y ninguno de los condminos podr pedir la divisin.
Estos accesorios indispensables destinados al servicio de dos o ms heredades podrn ser, por ejemplo: un pasillo que sea
indispensable a dos inmuebles para acceder a la va pblica, callejones, pozos, canaletas de desage, diques, etc. es menester
que sobre estos accesorios exista condominio, puesto que si fueran de propiedad exclusiva, para el uso por el vecino sera
menester una servidumbre.

Segn Mariani de Vidal, los derechos correspondientes a los copropietarios (de un condominio con inhibicin forzosa) son ms
extensos y los que le competen en un condominio comn: cada uno de los condminos puede usar de la totalidad de la cosa
comn y de sus diversas partes, como de una cosa propia.
La indivisin forzosa establecida por voluntad de las partes: la Indivisin surge, ya sea por voluntad de los condminos, o
por la voluntad del transmitente a ttulo gratuito.
a) Puede ocurrir, ante todo, que la indivisin sea pactada por los condminos que no son coherederos, como sucede, por
ejemplo, cuando dos personas adquieren una cosa en comn. En tal supuesto, los condminos pueden pactar la indivisin por
un plazo que no exceda de cinco aos (art. 2715), pero que es renovable a su vencimiento.
b) Si no se trata de condominio propiamente dicho sino de comunidad hereditaria, los coherederos pueden acordar la indivisin
por un plazo no mayor de diez aos, renovable a su vencimiento (art. 52, ley 14394).
c) Tambin puede imponer la indivisin el causante por disposicin testamentaria y por un lapso no mayor de diez aos; pero si
se tratare de un bien determinado o de un establecimiento comercial agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya
una unidad econmica, el plazo de la indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad,
aun cuando ese plazo exceda los diez aos.
Ley 14.384: esta ley opera en el mbito de las sucesiones, y los casos de Indivisin son los siguientes:
a) en su artculo 51, la ley prescribe que la Indivisin puede imponerla el causante (haya testado o no) a sus herederos, de
todos los bienes que componen el acervo sucesorio. El trmino mximo de la Indivisin que puede imponer el
causante es de 10 aos (si se fijara una mayor, se entender reducido a 10 aos) pero si se tratare de un bien
determinado o de un establecimiento comercial agrcola(), el plazo de la indivisin podr extenderse hasta que todos
los herederos alcancen la mayora de edad ()
b) en su artculo 52, la ley dice lo mismo que en el punto B del ttulo anterior
c) si la Indivisin (en razn a un bien determinado) resulte impuesta por el cnyuge suprstite (sobreviviente), respecto
de un establecimiento comercial, industrial, etc. y siempre que dicho cnyuge lo hubiese adquirido o formado en todo
o en parte, compitiendo al mismo tiempo su administracin mientras perdure la Indivisin. Asimismo el cnyuge
podr oponerse a la divisin de la casa habitacin construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal, si fuese
la residencia habitual de los esposos. El trmino mximo que puede alcanzar ese Indivisin es de 10 aos
La Indivisin hereditaria slo podr oponerse a terceros a partir de su inscripcin en el registro respectivo. Durante la
Indivisin, los acreedores de los copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso, ni una porcin del mismo, pero s podrn
cobrar los crditos con las utilidades de la explotacin de este.
4_ Indivisin Forzosa de origen legal:
A diferencia de las indivisiones surgidas de la voluntad de los interesados, que son esencialmente precarias o limitadas a un
trmino legal mximo, las indivisiones que surgen de la ley tienden a permanecer en el tiempo, por lo menos mientras subsista
la causa legal que las ha provocado. Los supuestos de condominio con indivisin forzosa son los siguientes:
* El que recae sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades (arts. 2710 y
sigs.)
* El supuesto de que la divisin resultare nociva para la cosa (art. 2715);
* Los sepulcros; el bien de familia; la vivienda que hubiera constituido el hogar conyugal en las condiciones sealadas por los
arts. 1277 y 3573 bis;
* Los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades (arts. 2716 y sigs.).
Condominio de accesorios indispensables para el uso comn de dos o ms heredades: El condominio es indivisible cuando
recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a diversos
propietarios. La ley ha previsto as el caso de pasillos, calles, pozos o bebederos, canales de desage, que sean de uso comn de
dos o ms inmuebles. Pero hay que tener presente que para que haya condominio es necesario que la cosa sobre la cual se ejerce
el derecho pertenezca en comn a los dos propietarios linderos, pues si pertenece a uno slo de ellos y sirve a ambos, habr
servidumbre
Derechos de los condminos:
Los condminos tienen derecho a usar la totalidad de la cosa accesoria comn; ese derecho tiene solamente dos limitaciones; a)
no hacerla servir a otros usos que aquellos a que est destinada; y b) no perjudicar el derecho igual de los condminos.
Mientras el derecho de usar y gozar de la cosa accesoria comn es muy amplio, el derecho de disponer de ella es, por el
contrario, muy restringido. Los condminos carecen de la facultad de enajenar libremente su parte indivisa, (como puede
hacerlo un copropietario sin indivisin forzosa); puesto que la cosa es accesoria y, por decirlo as, est al servicio de la heredad,
el copropietario no puede enajenar su parte en el condominio sino juntamente con la heredad.
Obligaciones de los condminos:
Los copropietarios de la cosa comn deben contribuir al pago de las cargas (impuestos, tasas, etc.) y de los gastos de
conservacin o de reparacin de ella, en proporcin al inters de cada uno.
5_ Condominio de muros, cercos y fosos. Nociones Generales. Art 2716:
Dispone el art. 2716 que el condominio de las partes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre dos heredades
contiguas, es de indivisin forzosa.

Por pared o muro debe entenderse el construido con materiales de albailera; los cercos, en cambio, pueden ser hechos con
cualquier otro material como, por ejemplo, alambrados, madera, etc.
Muro encaballado: es aquel cuyo eje se levanta sobre el lmite mismo de las dos heredades contiguas, en forma que la mitad del
muro est sobre una propiedad y la otra mitad sobre la propiedad vecina. Van a caballo sobre la lnea limitativa de los fundos
Muro Contiguo: es aquel construido en el mismo lmite pero totalmente sobre la propiedad del que lo construy, de tal modo
que su plano externo toca la lnea separativa de las heredades.

Esta distincin es importante, porque segn hemos de verlo ms adelante, tiene consecuencias jurdicas respecto de la
adquisicin del dominio y la prescripcin.
Pared de cerco o de encerramiento Forzoso (tambin llamada pared divisoria): El art 2516 in fine dice que el propietario
tiene la facultad de encerrar sus heredades con paredes, fosos o cercos, sujetndose a los reglamentos policiales. El
fragmento de la norma se refiere a la facultad de encerrarse que gozan propietarios.
Esta facultad se convierte en obligacin en los pueblos y sus arrabales. En estos sitios, debido a la aglomeracin de
habitantes, hay no slo un inters particular, sino tambin un inters pblico en el cerramiento de las heredades. De all que el
artculo 2726 prescriba: El propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y conservacin de paredes
de 3 m de altura y 18 pulgadas de espesor, para el cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el
recinto de un pueblo o en sus arrabales. Del requerimiento, pueden liberarse haciendo uso de la facultad del 2727, que le
permite ceder la mitad del terreno sobre el cual la pared deba asentarse y renunciando a la medianera.
El derecho de asentar la mitad de la pared propia sobre el terreno del vecino. Art 2725: Dispone el art. 2725 que el que
en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared
que construya sobre el terreno vecino con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros y su
espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas. Dos son, por tanto, las condiciones exigidas por la norma para reconocer el
derecho de asentar la mitad de la pared en el terreno del vecino:
Que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros
Que su espesor no exceda de dieciocho pulgadas
El primer requisito se explica porque el legislador no quiere que cualquier construccin precaria o no permanente d derecho a
tomar parte del terreno del vecino. En cuanto al requisito de que el espesor no exceda de dieciocho pulgadas, debemos aadir
que esta medida coincide aproximadamente con la de cuarenta y cinco centmetros que mencionan los reglamentos municipales.
Prescripcin:
En qu momento adquiere el vecino que no construy la pared el condominio sobre ella?
Desde cundo es exigible en obligacin de contribuir con la mitad de los gastos de construccin del muro?
Que tipo de prescripcin -adquisitiva o liberatoria- juega en esta materia?
Las disposiciones del cdigo son un tanto confusas, los interrogantes es menester responder los teniendo presente el tipo de
muro que se trate. La solucin a las cuestiones planteadas, las termin dando la jurisprudencia.
1) Si se trata de un muro encaballado, es decir, de aquel cuyo eje pasa por el lmite de ambas propiedades, los vecinos
adquieren el condominio desde el momento mismo de la construccin, independientemente del pago de su valor por el vecino
que no lo construy o de la utilizacin que de l haga
Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que construy tiene derecho a reclamar del otro la mitad de
los gastos ocasionados con la construccin de la pared.

2) Tratndose de muros contiguos, es decir, edificados sobre el lmite pero ntegramente en propiedad del que los construy, las
soluciones son distintas. El muro pertenece exclusivamente al edificador y, por consiguiente, carece de derecho a reclamar del
vecino la mitad del valor de la pared, a menos que ste utilice el muro.
Puede ocurrir inclusive que por un error de clculo o de mensura o aun por mala fe, el que construye la pared lo haga
ntegramente sobre el terreno del vecino. El principio general es que lo accesorio sigue la suerte de lo principal y, por
consiguiente, la pared es de propiedad del vecino, sin perjuicio del derecho de ste de hacer destruir lo que ha sido levantado
ilcitamente en su propiedad.
Se opina que respecto a la adquisicin de la medianera (condominio) de la pared contigua, que es privativa, resultan de
aplicacin tanto la prescripcin adquisitiva como la liberatoria.
Adquisitiva: una vez realizada la utilizacin especfica por el vecino, empezara a correr la prescripcin adquisitiva del derecho
de condominio, respecto de la parte del muro utilizada (ser corta o larga segn el caso)
Liberatoria: a partir de la utilizacin especfica, tambin empieza a correr la prescripcin liberatoria con respecto al crdito por
reembolso, que tiene el vecino que construy la pared en su terreno y a su costa. Ahora bien, antes que cumplirse los 10 aos, el
dueo de la pared podra ejercer las acciones reales y posesorias en defensa de su propiedad exclusiva (el plazo de prescripcin
es de 10 aos, porque la accin de reembolso su reaccin personal). Una vez cumplidos los 10 aos, prescribe la accin de
reembolso, pero el propietario no adquiere la medianera en condominio, (para ello ser necesario 20 aos de usucapion larga).
Contribucin al encerramiento: Hemos dicho ya que la obligacin de pagar el precio de la pared nace desde su construccin
si se trata de un muro encaballado; y desde que el vecino se ha servido del muro cuando se trata de un muro contiguo.
Ahora bien, en qu momento debe fijarse el valor de la medianera a los efectos del pago del precio? Algunos fallos tomaron en
cuenta el valor a la fecha de la sentencia, otros a la de la demanda; otros a la de utilizacin, otros, tomaron en cuenta el
momento de la construccin de la pared medianera. Como se ve, haba una gran incoherencia. Por ello, la ley 17711 resolvi la
cuestin agregando un prrafo el art. 2736 el valor computable de la medianera ser el de la fecha de la demanda o
constitucin en mora.
6_ Adquisicin de la mediera: el 2736 legisla sobre la facultad de adquirir el condominio, o sea la mediera, que corresponde
al vecino cuyo terreno linda inmediatamente con la pared contigua. El adquirente debe pagar no slo el valor de la pared sino
tambin la mitad del suelo sobre el que se ha asentado. La facultad otorgada por el 2736 es imprescriptible, e implica para el
dueo exclusivo de la pared y terreno, la obligacin de hacerle partcipe en el condominio (se tratara pues, de un supuesto de
venta forzosa, segn Mariani de Vidal). Es decir el condominio nacera cuando el otro lindero, haciendo uso del derecho que
all se lo otorga, para la porcin del muro y del terreno correspondiente.
Ahora bien, esta facultad de adquirir el condominio, se transformara en obligacin cuando el vecino quiera servirse de la pared
divisoria. Servirse de la pared implica, segn la doctrina mayoritaria, el hecho de que el vecino la utilice con algn fin
especfico (ej: instalacin de caeras, apoyo de edificios, tirantes, etc.), es decir que implica un acto positivo de parte del
vecino. Desde ese momento, hay derecho por parte del dueo del muro de hacer el reclamo pertinente al reembolso de la mitad
de los gastos por el precio de la pared como est construida (que incluira cimientos, terreno, etc.)
Derecho a servirse de la pared: Art. 2730: La medianera da derecho cada uno de los condminos a servirse de la pared o
muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con tal de que no causen deterioros en la
pared, o comprometan su solidez, no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino
Precio de la mediera: segn el 2736, el adquirente de la mediera debe abonar la mitad del valor de la pared, como est
construida. En consecuencia no puede rehusar el pago de revoques, capaz de aislamiento, etc. an si han sido empleados
materiales costosos o de alta calidad. No obstante, debe ser hecha la salvedad de las pinturas y ornatos extraordinarios de la
pared, ya que los mismos no integran los elementos de la estructura, sino se trata de simples elementos decorativos.
Tambin debe abonar el adquirente los cimientos correspondientes a la porcin de la pared que adquiera. Habida cuenta de que
la pared, cimientos y el terreno constituyen un conjunto nico, adems de la pared y cimientos, quien pretenda hacerse
condominio del muro deber pagar la mitad de la porcin del terreno correspondiente a la parte que adquiera (siempre y cuando
la pared se ha contigua; o se haya hecho abandono de la mediera, y se la quisiera readquirir), pero no debe pagarse el terreno si
se trata de un muro encaballado, por motivos obvios.
7_ Muro Medianero. Definicin Legal. Presunciones. Prueba:
Art 2717: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en
el lmite separativo de las dos heredades.
Segn Borda, el texto es sin duda defectuoso o al menos, equvoco. No cabe ninguna duda de que en el supuesto preciso
establecido en el art. 2717, el muro es medianero y, por tanto, pertenece en condominio a ambos vecinos; pero tambin es
medianero cuando ha sido construido a cargo de uno slo de los vecinos y est encaballado sobre el lmite; slo que en este
caso el que lo construy tiene derecho a reclamar la mitad del valor del vecino.
Esta equivocidad de los textos legales se refleja ms claramente an en los arts. 2718 y 2719. Estas normas establecen
presunciones de medianera, segn lo dicen los texto; pero, en realidad, lo que establecen son presunciones de que la pared ha
sido construida a costa de uno o de los dos medianeros, lo que implica, segn los casos, el derecho de afirmar o negar accin
para reclamar la mitad de la medianera.

El art. 2718 dispone que toda pared o muro que sirva de separacin de dos edificios se presume medianera en toda su altura
hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que
pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario por instrumentos pblicos, privados, o
por signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del
edificio

Volvemos a reiterar que siempre que una pared separe dos edificios es medianera; la presuncin legal tiende a establecer no si
existe o no condominio en dicha pared, sino si existe o no derecho de uno de los condminos a reclamar la mitad de su precio
del otro.
A su vez, el art. 2719 agrega que la medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios y no
patios, jardines, quintas, etc., aunque stos se encuentren cerrados por todos sus lados. No parece justificarse que no se
presuma la medianera cuando se trata de muros o paredes que no dividen edificios; deberan jugar iguales principios, salvo, por
cierto, el derecho a probar lo contrario.
Hay que agregar que la presuncin legal establecida en el art. 2718 no excluye otras presunciones. As, por ejemplo, se ha
declarado que la pared debe reputarse comn cuando habiendo pertenecido las dos heredades a un mismo dueo y
encontrndose aqulla asentada por mitades en ambas fincas no se declar en la escritura traslativa de dominio que perteneca a
uno slo de ellos
Las presunciones de los artculos mencionados admiten prueba en contrario, sea por instrumentos pblicos, privados o por
signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio.
Instrumentos pblicos o privados: deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores. Por aplicacin de esta norma se ha
declarado que si el antecesor comn en el dominio al enajenar una de las fincas estableci que la pared divisoria de ambas era
medianera en toda su extensin y altura, el muro tiene esa condicin jurdica aunque uno de los inmuebles estuviese edificado y
el otro baldo
Signos materiales: nuestra ley no especfica ni determina cules podran ser esos signos, por lo tanto ste. Queda librado al
arbitrio del juez. El 2721 resuelve que en caso de conflicto entre ttulo que establezca la medianera y los signos de no
haberla, el ttulo es superior a los signos
Obligaciones y cargas de la medianera:
PAGO DEL PRECIO: La primera obligacin del vecino que no ha construido la pared es pagar la mitad el precio de su
construccin. Sin embargo, hay que hacer distinciones, a las que ya hemos aludido; a) si se trata de una pared de cerco, es decir
de una altura no mayor de tres metros, la obligacin de pagar la medianera surge desde el mismo momento de la construccin,
cuando se trata de un muro encaballado; b) por el contrario, si el muro, aun encaballado, excede de tres metros de altura, la
obligacin de pagar el precio de la parte que excede de dicha altura slo surge cuando el vecino se sirve de la medianera; c)
igual solucin se aplica al caso del muro contiguo, es decir, construido ntegramente en el terreno de quien lo construy; el
vecino slo tiene obligacin de pagar el precio cuando se sirve de dicho muro cualquiera que sea su altura.
CONTRIBUCIN A LOS GASTOS DE REPARACIN O RECONSTRUCCIN : Dispone el art. 2722 que los condminos de
un muro o pared medianera estn obligados en la proporcin de sus derechos a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de
la pared o muro. Advirtase que la ley dice en proporcin de sus derechos; esto significa que slo estn obligados a contribuir
en la medida en que sean verdaderamente condminos. As, por ejemplo, si el vecino ha levantado una pared medianera de
quince metros, en la cual el otro propietario no apoya, ste slo est obligado a pagar los gastos de reparaciones o
reconstruccin del cerco de tres metros.
La obligacin de contribuir a los gastos de reparacin o reconstruccin surge si el deterioro de la pared ha tenido origen como
consecuencia de vicios de la construccin, fuerza mayor, transcurso del tiempo, etc. Pero si el dao o destruccin de la pared se
debe al hecho de uno de los propietarios vecinos, ste est obligado a reconstruir o reparar la pared a su exclusivo cargo.

LIMITACIONES AL DERECHO DE LOS MEDIANEROS: el muro de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared
medianera que impidan al otro un derecho igual y recproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer
abertura alguna sin consentimiento del otro vecino
Derechos sobre la mediera:
IGUALDAD DE DERECHOS: La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta
igualdad en todo lo que atae al uso y goce de la pared, como tambin en todo lo relativo a su conservacin
FACULTAD DE ABANDONO: La ley reconoce al propietario medianero la facultad de hacer abandono de sus derechos sobre
la medianera tanto en caso que se demande el valor de la pared medianera construida por el vecino, como si se demanda el
costo de la reconstruccin o reparacin de la pared.
El vecino requerido para contribuir a la construccin de una pared divisoria, puede librarse de esa obligacin cediendo
la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse y renunciando a la medianera. La ley alude, claro est, al
supuesto de muro encaballado. El abandono supone no solamente la renuncia al condominio sobre la medianera sino
tambin la cesin del terreno de su propiedad sobre el que se asienta la mitad de la pared
Tambin admite la ley la facultad del vecino de hacer abandono de la pared medianera en el supuesto de que quiera
liberarse de contribuir a los gastos de conservacin, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca,
o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo. Pero el condmino pierde la
facultad de abandonar la pared y, por lo tanto, no puede liberarse de los gastos de conservacin en los siguientes
supuestos: a) que el condmino haya utilizado la pared; o b) que la reparacin o reconstruccin haya llegado a ser
necesaria por un hecho suyo
READQUISICIN DE LA PARED ABANDONADA: El abandono de la medianera no tiene carcter definitivo. Quien ha
hecho abandono de la pared puede, sin embargo, readquirir la medianera incluida la mitad del terreno en que ella se asienta,
pagando la mitad de los gastos y el valor de la mitad del terreno
DERECHO DE ALZAR LA PARED MEDIANERA: Supongamos ahora que entre dos fincas linderas exista una pared de cerco
o de mayor altura que no satisface las necesidades de uno de los vecinos, quien precisa alzarla ms. El art. 2732 le reconoce ese
derecho: puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella. De
cualquier manera, es indudable que el derecho de alzar la pared no puede amparar la conducta abusiva del vecino que, sin
inters real, cause perjuicios al vecino con la pared que pretende levantar, privndolo de luz o aire. (Obvio es que esta conducta
cae dentro del abuso del derecho). Si bien la ley no fija ningn lmite a la altura de la pared, por regla general las ordenanzas
municipales suelen establecer limitaciones.
DERECHO DE SERVIRSE DEL MURO MEDIANERO: para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza, con
tal que no causen deterioros en la pared o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el
vecino. El servirse de la pared es pues un derecho de los condminos; pero conviene precisar el concepto, porque quien se sirve
de una pared que todava es propiedad exclusiva del vecino, est obligado a pagar la mitad. De una manera general, se puede
decir que la palabra servirse empleada en la norma comprende todos aquellos casos que impliquen un aprovechamiento por el
vecino de la pared existente: en concordancia con esta idea, se ha resuelto que importa servirse de la pared, utilizarla para
colocar caeras; empotrar una escuadra de hierro; colocar ganchos para sostener una estantera de madera, apoyar un galpn o
tinglado
8_ Medianera en campaa: Dispone el art. 2742 que en las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a
comunidad de gastos si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella
no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.
Conforme con el texto legal indicado, para que surja la obligacin de compartir los gastos, es necesario que las heredades sean
contiguas y que se encierren por el cerco, muro o foso. Cabe preguntarse qu ocurre si el campo vecino no queda totalmente
cerrado, sino parcialmente abierto. El Cdigo Civil no prev el punto, pero s lo han hecho los Cdigos rurales locales, que en
general obligan a contribuir al cerramiento cuando el campo vecino queda cerrado en los dos tercios o en los tres cuartos de su
permetros
Condominio de rboles: El Cdigo legisla tambin sobre el condominio de los rboles en cercos o zanjas medianeras. El art.
2745 que los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras se presume que son tambin medianeros. Agrega la norma
citada que cada uno de los condminos podr exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algn
accidente, no podrn ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Finalmente aade que lo mismo se observar
respecto a los rboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos.
9_ Otros casos de Indivisin forzosa de origen legal: Bien de familia y sepulcros.
Para ver con amplitud este tema, recurrir a la bolilla anterior
10_ Condominio por confusin de lmites. Nocin. Naturaleza Jurdica. Art 2746.
El condominio por confusin de lmites (actio finium regundorum) se remonta a la ley de las XII Tablas y,(junto con la
communi dividundo y la familiae ersiscundae) integraba el grupo de las denominadas acciones mixtas en la poca de Justiniano,
porque tenan caractersticas tanto personales como reales.
La actio finium regundorum seran Roma cuando los lmites de 21 contiguos se encontraban confundidos, ya sea
accidentalmente o porque uno de los propietarios haya tapiado parte del terreno vecino, surgiendo a raz de esta confusin, la
obligacin de regular los lmites de sus propiedades.

El concepto de confusin de lmites surge del art 2746: El que poseyere terrenos cuyos lmites estuviesen confundidos con los
de un terreno colindante, reputarse condmino con el poseedor de este terreno, y tiene derecho para pedir que los lmites
confusos se investiguen y se demarquen El condominio se extiende nicamente a la zona dudosa, pero de ninguna manera
abarca la totalidad de los fundos contiguos, que permanecen de propiedad exclusiva de los vecinos. La fuente de este
condominio es la ley. Segn Mariani de Vidal, la caracterizacin como condmino de esta figura ha sido criticada por qu no
habra zona intermedia que pertenezca a los dos vecinos, lo que se busca no es dividirlo comn, sino deslindar lo exclusivo.
El efecto del condominio por confusin de lmites es el de otorgar a cada uno de los comuneros la facultad de pedir que los
lmites confusos se investiguen y demarquen, a travs de la accin de deslinde.
Accin de deslinde: Cuando se da el supuesto de lmites confundidos, los vecinos colindantes tienen la accin de deslinde
(llamada finium regundorum en el Derecho Romano), a fin de que los lmites se investiguen y demarquen.
Se ha discutido la naturaleza de esta accin. Algunos autores la consideran real, pues surge del dominio que se tiene sobre una
cosa y se da al titular precisamente en defensa de su derecho. Para otros, es una accin personal porque no est en juego ni el
dominio ni la desmembracin de ste; se trata slo de un trmite judicial que obliga al vecino a participar en la investigacin y
sealamiento de los lmites. Otros, finalmente, siguiendo la tradicin romana, conceptan que es una accin mixta.
La accin de deslinde es imprescindible. En efecto, el art. 4019, inc. 3, establece que es imprescriptible la accin de divisin
mientras dura la indivisin de los comuneros; (y ya se sabe que nuestro Cdigo trata la confusin de lmites como un caso de
condominio)
Distincin con la reivindicatoria: Dispone el art. 2747 que cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados o cuando
hubiesen quedado sin mojones1 por haber sido stos destruidos, la accin competente a los colindantes es la accin de
reivindicacin para que a uno de los poseedores se le restituya el terreno en cuya posesin estuviese el otro.
Segn Borda, la redaccin de esta norma deja bastante que desear e introduce confusin en las ideas. Por lo pronto, no es exacto
que cuando los lmites de los terrenos estn cuestionados, deba siempre recurrirse a la accin reivindicatoria.
Para que se investiguen los lmites y se los determine, est la accin de deslinde. Es evidente que el art. 2747 ha querido
referirse a este supuesto: que uno de los linderos pretenda concretamente ser propietario de terrenos que el vecino est
poseyendo. l no considera dudoso su derecho. Cree que le pertenece exclusivamente esa fraccin. En ese caso, debe ejercer la
accin reivindicatoria, no la de deslinde.
En otras palabras; la accin de reivindicacin se ejerce por quien, sobre la base de un ttulo, pretende se le reconozca el dominio
sobre un inmueble o una parte de l, que otro posee. Hay una pretensin concreta referida a una determinada fraccin. En
cambio, la accin de deslinde se brinda a quien no sabe ciertamente hasta dnde llega su propiedad y hasta dnde la del vecino;
y su objeto es que se delimiten, demarquen y amojonen ambas propiedades.
Se ha sealado que el inters de precisar cul accin se ha instaurado es el siguiente: a) en la de reivindicacin el cargo de la
prueba pesa ntegramente sobre el actor y si ella no se produce, la accin se pierde; en la de deslinde, cada una de las partes es a
la vez actor y demandado y debe, en consecuencia, probar su derecho; b) en la accin de deslinde, el juez tiene la facultad de
dividir entre los colindantes la parte dudosa de los terrenos, facultad que en cambio no existe en la reivindicacin
Inmuebles a los cuales se aplica la accin de Deslinde: Dispone el art. 2748 que la accin de deslinde tiene por antecedente
indispensable la contigidad y confusin de dos predios rsticos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.
A pesar de que este artculo es terminante en el sentido de que la accin no se da para dividir predios urbanos, la doctrina
nacional es unnime en el sentido de que la ley excluye solamente los terrenos edificados, pero no los baldos. En stos la
confusin de lmites es tan posible como en los predios rsticos y no hay razn alguna para excluirlos de la accin de deslinde.
En consecuencia, resulta que solamente si se ha edificado deja de ser aplicable la accin de deslinde. En efecto, si se ha
edificado y construido la pared medianera, no puede hablarse ya de confusin de lmites, puesto que ellos estn perfectamente
demarcados
Titulares de la accin: La accin compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno (art. 2749).
Corresponde, por consiguiente, al propietario, al usufructuario; al usuario y al acreedor anticresista. De igual modo, le
corresponde al poseedor que tiene boleto de compraventa, ya que su posesin es legtima.
En cambio, no compete la accin al acreedor hipotecario, que no detenta la posesin del bien, tampoco al locatario ni al
comodatario, por no ser titulares de derechos reales
Legitimacin Pasiva: La accin se da contra el propietario del fundo contiguo (art. 2749); no puede ejercerse directamente
contra el titular de otro derecho real que confiera la posesin, tal como el usufructuario, el usuario, el acreedor anticresista, etc;
Puede dirigirse asimismo contra el Estado respecto de los terrenos de su dominio privado. El deslinde los fundos que dependen
del dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.
Significa esto que si un terreno particular linda con uno del dominio pblico del Estado no corresponde la accin de deslinde?
As lo ha sostenido parte de nuestra doctrina. Sin embargo, Lafallie dice que slo en el caso de que se trate de dos fundos
dependientes del dominio pblico (por ejemplo, dos fundos del Estado nacional, o uno del Estado nacional y otro provincial o
municipal), la cuestin deber ser deferida a la jurisdiccin administrativa. Pero si hay confusin de lmites entre un terreno
particular y uno del dominio pblico del Estado, debera ser vlida la accin de deslinde.
Formas de hacer el deslinde:
Extrajudicial: El deslinde puede ser hecho por convenio de los vecinos. Aqu no hay ejercicio de la accin de deslinde,
sino un simple acuerdo de partes. Segn el art. 2753 el deslinde extrajudicial debe constar en escritura pblica; y
1

Mojn= Una seal, tradicionalmente de piedra (aunque hoy da se usan otros materiales), para delimitar propiedades o territorios

agrega que bajo otras formas ser de ningn valor. Agrega el art. 2753 que el acuerdo, la mensura y todos los
antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin; y si fuese aprobado, la
escritura otorgada y la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare
perjuicio a terceros
Judicial: El Cdigo Civil, como es natural, deja librado la regulacin legal del trmite del juicio a las leyes de
procedimiento. No obstante lo cual establece algunas disposiciones que por su importancia el codificador crey
necesario establecer en el Cdigo de fondo.
a) Prueba: A los efectos de la determinacin del lmite, deber estarse, ante todo, a los ttulos de ambos vecinos. Puede
ocurrir, sin embargo, que los ttulos no permitan la solucin del problema, sea porque se superpongan, sea porque sus
especificaciones carezcan de la claridad. En tal caso, se tendrn en cuenta los vestigios antiguos (art. 2755), es decir,
las seales que permitan inducir que por all ha pasado la lnea demarcatoria, por ejemplo, antiguos restos de
alambrados. Tambin se tendr en cuenta por el juez la posesin; es decir, que a falta de otras pruebas suficientes, la
tenencia efectiva de la tierra por parte de los colindantes ser un elemento de juicio decisorio, porque, como dice
Salvat, la posesin, en tanto no se acredite una causa suficiente para modificarla, debe ser mantenida y respetada. Cabe
agregar que el art. 2751 dispone que la posesin de buena fe de mayor parte de terrenos que la que expresan los ttulos,
no aprovecha al que la ha tenido. El significado de esta norma es el siguiente: la posesin, ni aunque sea de buena fe,
puede hacerse prevalecer contra los ttulos; tampoco sirve para la usucapin breve
b) Caso de duda: Puede ocurrir finalmente que la prueba aportada por las partes no deje claro por dnde pasa la lnea
demarcatoria, ni haya tampoco una posesin exclusiva de las tierras que permita hacer la divisin; en ese caso, la parte
dudosa de los terrenos ser divida entre los colindantes segn el juez lo considere conveniente
c) Mensura: Establecida judicialmente la lnea divisoria, se har el deslinde por agrimensor (art. 2754); de esta manera se
asegura la medicin tcnica de las tierras y sus lmites precisos. Consecuencia del deslinde ser el amojonamiento, es
decir, la colocacin de mojones que indican los lmites por los que se divide la propiedad
Efectos: El deslinde tiene como consecuencia poner fin al estado de incertidumbre que se cerna respecto del lmite de las
propiedades vecinas. Los ttulos quedan perfeccionados y en condiciones de ser inscriptos en el Registro de la Propiedad,
produciendo efectos erga omnes.

Bolilla XI
1_ Propiedad Horizontal. Nociones. Antecedentes.
Es una institucin relativamente moderna. Las necesidades de concentracin de la poblacin en grandes centros urbanos, dieron
origen a este nuevo sistema de propiedad, que combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho comn sobre
otros.
Algunos autores, como Borda, sostienen que en Egipto y en Grecia, ya se admita la idea de una propiedad sin indivisin.
Mucho se ha discutido acerca de si en el derecho romano existi un rgimen jurdico similar, concluyendo negativamente
En realidad la propiedad horizontal nace a comienzos del siglo XV y se encuentra ya regulada en las Costumbres de Bretaa.
De all pas al Cdigo Napolen, que fue el primer Cdigo moderno que acogi la institucin.
Rgimen del CC. Art 2617. Ley 13.512: nuestro cdigo civil prohiba la propiedad horizontal. En efecto, el art 2617 se
estableca que el propietario de edificios no puede dividir horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato ni por actos de
ltima voluntad. Es obvio que las necesidades econmico-sociales actuales hacen indispensable la regulacin de una
institucin como la propiedad horizontal. Fue por eso que 1948 se promulg la ley 13.512, que derog el art. 2617 y estableci
el rgimen de propiedad horizontal en nuestro pas.
Fuentes de la ley 13,512: se indican como fuente de nuestros de al cdigo civil y comercial italiano de 1942, la ley chilena de
1927, y la uruguaya de 1946 sobre esta materia, as como tambin el decreto brasileo de 1928
Naturaleza jurdica: La propiedad horizontal es una institucin compleja y no es fcil desentraar su naturaleza jurdica. Las
principales teoras son:
*Dominio que integra un condominio de Indivisin forzosa: los que conciben a la propiedad horizontal como un condominio,
dicen que en este caso no se trata de un condominio clsico, (en el cual las partes son ideales, siendo cada uno dueo del todo);
aqu habra una communio pro diviso, es decir, una copropiedad en que las partes no seran ideales sino concretas y
determinadas. Aunque la idea resulta a primera vista atrayente, parece contradictorio admitir una propiedad comn que al
mismo tiempo es exclusiva de cada condmino.
*Derecho real autnomo: se tratara de una figura sui generis en la cual se combinan dos formas jurdicas distintas: dominio y
condominio. El derecho sobre las partes exclusivas se encuentra sometido a las restricciones que la ley establece,
fundamentalmente las que tengan que ver con el beneficio comn, y la relacin de interdependencia en la que se encuentran
respecto del edificio. La voluntad de los copropietarios no puede expresarse individualmente, sino dentro de asambleas cuyas
resoluciones surgen de la mayora, a cuyas decisiones debe ajustarse el administrador.
Este es el rgimen aceptado por la mayora de la doctrina, y posteriormente por la jurisprudencia.
Tambin se ha sostenido otros criterios referentes a la naturaleza jurdica del derecho de propiedad horizontal, por mencionar
algunos: la tesis que lo asimila a una servidumbre, la tesis que lo asimila a una sociedad, la que lo asimila a un derecho de
superficie.
Objeto del derecho. Partes privativas y comnes: el objeto de este derecho es siempre un inmueble edificado, en el cual
sobre ciertas partes cada consorcista tiene un derecho exclusivo, y sobre el edificio, un derecho comn, concretado en una cuota
parte o parte indivisa. Es menester pues, estudiar los caracteres que deben reunir esas partes exclusivas (unidades) y esas partes
comunes:
Partes exclusivas (art 1 de la ley): los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso, que
sean independientes y tengan salida a la va pblica y directamente o por un pasaje como un, podrn pertenecer a
propietarios distintos. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona. Por lo tanto se
requiere: a) independencia funcional, b) salida a la va pblica c) el edificio debe cumplir con las normas sobre
edificacin establecidas por el poder pblico (generalmente municipios)
Partes comunes (art 2 de la ley): en su primera parte, esta norma contiene pautas para la caracterizacin de una parte
comn: a) cosas de uso comn del edificio y b) cosas indispensables para mantener la seguridad del mismo. La ley
formula una enumeracin no taxativa: 1) el terreno, 2) los cimientos, muros, techos, patios, prticos, galeras,
escaleras, puertas de entrada, jardines, 3) locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente
o fra, refrigeracin, etc. 4) locales para alojamiento del portero, 5) ascensores 6) stanos y azoteas, salvo convencin
en contrario.
Modos de adquisicin: relativamente a los modos de adquisicin de la propiedad horizontal, resultan de aplicacin las normas
que regulan la adquisicin del dominio (art 2524), eligiendo de all los modos que, teniendo en cuenta las especiales
caractersticas de esta figura, resultan de aplicacin:
tradicin
sucesin en los derechos del propietario
prescripcin
particin en especie de un condominio o de una comunidad hereditaria (surgida jurisprudencial//)

2_ Reglamento de Copropiedad y Administracin. Concepto. Formalidades.

El reglamento de copropiedad representa el vnculo que une a los copropietarios y constituye el verdadero estatuto inmobiliario
regula los derechos y obligaciones de la comunidad. Las clusulas del reglamento de copropiedad constituyen la ley a la que los
propietarios deben ajustar sus relaciones recprocas, y forman parte integrante del ttulo de dominio de cada uno de ellos. Dicho
reglamento de copropiedad es obligatorio no slo para los consorcistas, sino para todos los habitantes del inmueble.
El consorcio 2se constituye definitivamente cuando se otorga por escritura pblica el reglamento de copropiedad y
administracin, que es el alma del consorcio y sin el cual no se puede otorgar los ttulos de propiedad de cada uno de los
propietarios.
El reglamento puede ser redactado y sancionado por todas las personas que van a constituir el futuro consorcio. Respecto a la
mayora requerida para la constitucin definitiva de las reglas, en un primer momento se requiri mayora absoluta de todos los
copropietarios. El principal punto de apoyo de esta doctrina es que el reglamento de copropiedad tiene una base contractual, lo
que implica la necesidad de la unanimidad, porque de lo contrario faltara el acuerdo que es caracterstica propia de los
contratos.
Sin embargo, la exigencia de la unanimidad no tiene cabida en nuestro derecho positivo. Es suficiente con la mayora de dos
tercios. El fundamento de esto, es evitar una dificultad prctica. El otorgamiento de la escritura pblica en la cual se aprueba el
reglamento de copropiedad, exige la firma de todos los condminos; y es probable que los propietarios que estn en minora y
en desacuerdo con las reformas proyectadas, se nieguen a firmarla. En tal caso, consideramos que la mayora tiene facultades
para obtener en procedimiento sumarsimo, la orden judicial de que se otorgue la escritura que ante la negativa de la minora
deber ser firmada por el juez, inscribindola luego en el Registro de la Propiedad
Redaccin: Conforme con la ley 13.512 y su decreto reglamentario (18.734/49), el reglamento de copropiedad y
administracin deber proveer necesariamente sobre las siguientes materias (sin perjuicio de las otras estipulaciones que los
consorcistas crean pertinentes):
Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva, es decir, una descripcin de cada una de las unidades
del edificio
Determinacin de la proporcin que corresponde a cada piso o departamento con relacin al valor del conjunto, lo que
es fundamental para establecer la forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas
comunes.
Enumeracin de las cosas comunes
Establecer de qu forma han de usarse las cosas y los servicios comunes, e inclusive puede disponer que algunas de las
cosas comunes sern de uso exclusivo de algunos de los propietarios.
El reglamento debe determinar si las unidades se destinarn a viviendas, oficinas, locales de comercio, tipo de
comercio a que pueden dedicarse, etctera.
Designacin de representantes o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades y obligaciones
Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside;
reglas para deliberar; quorum;l mayoras necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras

resoluciones; cmputo de los votos; etc.

Persona que ha de certificar los testimonios de las actas de la asamblea del consorcio y sobre la existencia de deudas
por expensas comunes
Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble

Naturaleza Jurdica: Se discute en doctrina si el reglamento de copropiedad es un contrato o un conjunto de normas jurdicas.
La tesis contractualista se funda en la circunstancia de que el reglamento es el producto del acuerdo de los copropietarios. Este
acuerdo se produce a veces en un solo acto, cuando todos los copropietarios redactan de conformidad el reglamento, en cuyo
caso ste nada difiere de un contrato comn; otras veces, el acuerdo resulta de la adhesin de los compradores de unidades al
reglamento de copropiedad redactado por el vendedor.
Segn la tesis defendida por Borda, el reglamento no es un contrato sino el conjunto de normas jurdicas que rigen la vida
interna del consorcio. Por las siguientes razones:
a) Es verdad que el reglamento tiene un origen similar a los contratos ya que se requiere el consentimiento de los
consorcistas. Pero ese consentimiento general tambin est en el origen de los estatutos de las asociaciones y no por
eso constituyen ellos un contrato, sino la norma interna de la asociacin
b) A veces falta el consentimiento unnime para la aprobacin del reglamento, que es hecho por la mayora, no obstante
lo cual ste es obligatorio para todos
c) Los propietarios entran y salen de esta supuesta relacin contractual sin consentimiento ni conocimiento de los dems
copropietarios, por el solo hecho de comprar o vender un departamento. Esto es inconcebible en un contrato.
El reglamento de copropiedad integra el ttulo de dominio por lo que la incorporacin al consorcio lo hace obligatorio para los
nuevos adquirentes, quienes no pueden invocar su ignorancia.
Modificacin del Reglamento: La vida del consorcio exige muchas veces la reforma de los estatutos, sea porque algunas de
sus clusulas se han revelado inconvenientes, sea porque los propietarios deciden variar el destino de las unidades, etc. La
reforma plantea diversos problemas que trataremos a continuacin:
2

Consorcio: asociacin de propietarios de un inmueble regido por el sistema de propiedad horizontal, cuyo fin es una administracin del edificio que pertenece
a los diversos propietarios

a)

Forma; Conforme lo dispone el art. 9 Ver Texto , ley 13512, la reforma de los estatutos debe consignarse en escritura
pblica en el Registro de la Propiedad
b) Mayoras necesarias; La reforma de los estatutos exige una mayora no menor de los dos tercios de los propietarios (a
menos que el reglamento prevea otra forma). La circunstancia de hallarse en mora alguno de los copropietarios en el
pago de las expensas comunes no lo priva de su derecho a voto
c) Clusulas de irrevocabilidad: Algunas veces los reglamentos de copropiedad redactados por el propietario vendedor
tienen una clusula de irrevocabilidad, con el objeto de asegurarle algunos de los beneficios incluidos en el reglamento
contra toda posibilidad de reforma ulterior. El decreto 10712/54 ha establecido que tales clusulas son invlidas y que
el consorcio de propietario puede en cualquier momento, de acuerdo con las mayoras legales o estatutarias, reformar
los estatutos, cualquiera fuera el plazo estipulado y aunque se hubiera establecido la clusula de irrevocabilidad
d) Reforma por la justicia: Sin bien, en principio, el reglamento solamente puede ser modificado por el consorcio, la
justicia puede intervenir cuando la mayora ha abusado de sus poderes imponiendo a la minora clusulas que son
contrarias a la ley o a su espritu o son arbitrarias o importan un abuso del derecho. Ej: el pago de un porcentaje de las
expensas menor al que corresponde a la superficie de sus unidades
El consorcio de propietarios. Nocin.
Consorcio: asociacin de propietarios de un inmueble regido por el sistema de propiedad horizontal, cuyo fin es una
administracin del edificio que pertenece a los diversos propietarios.
La calidad de miembro del consorcio se adquiere juntamente con la propiedad de las unidades; es inescindible de ella. Por eso
ha podido decirse que el carcter de miembro del consorcio se adquiere propter rem, como consecuencia de la adquisicin del
derecho de propiedad de las unidades
El artculo 9 de la ley 13,512 encarece la obligacin de acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin,
requisito que debe cumplirse al establecerse el consorcio de propietarios. Es la nica disposicin de ley que se refiere esta
figura, ya que las dems siempre se menciona a los propietarios. Se ha planteado entonces el problema de saber si existe o no
un ente distinto de los copropietarios, Y si est dotado o no de personalidad jurdica
Naturaleza Jurdica.
1) El consorcio como persona jurdica: La jurisprudencia ha admitido que el consorcio de copropietarios tiene personalidad
jurdica distinta de la de cada uno de sus componentes. Es la conclusin que surge naturalmente de la circunstancia de que el
consorcio posee los atributos propios de toda persona jurdica:
a) sus rganos de gobierno, que son el administrador y la asamblea de copropietarios;
b) su patrimonio propio, distinto del de cada uno de sus integrantes. Ese patrimonio est constituido por los fondos de reserva
3
aportados por los consorcistas y por los crditos por expensas comunes; en cambio, las partes comunes del edificio no son
propiedad del consorcio sino un condominio forzado de los copropietarios.
El comienzo de la existencia de esta persona jurdica estara dado por la redaccin inscripcin en el registro de propiedad del
reglamento de copropiedad y administracin, que ser en adelante su estatuto regulador.
2) Tesis que niega la personera: la tesis negatoria de la personalidad del consorcio argumenta que l mismo no existe como
ente diferenciado de las personas que lo componen, ello se vera revelado en el hecho de la exigencia del rgimen de mayora
establecido por la ley 13,512. Segn esta tesis, la ley no ha erigido al consorcio como sujeto de derecho (al que lo menciona
slo una vez). El argumento fundamental esta corriente es la inexistencia de soporte patrimonial en esta presunta persona
jurdica, porque no sera titular de derechos, ya que las prerrogativas que emanan del sistema se encuentran en cabeza de cada
uno de los copropietarios ni se advierte su capacidad jurdica para contraer obligaciones ya que stas, son soportadas
individualmente por los titulares de las respectivas unidades. Los sostenedores dicen que tampoco podra ejecutarse una
sentencia dictada contra un consorcio sin afectar el patrimonio individual de los copropietarios
Como se dijo, la jurisprudencia ha manifestado la existencia de la personalidad del consorcio
Alcance de la responsabilidad Jurdica:
RESPONSABILIDAD DE LOS PROPIETARIOS POR LAS DEUDAS DEL CONSORCIO: La circunstancia de que el
consorcio tenga personalidad jurdica y patrimonio propio, plantea el problema de si existe o no responsabilidad conjunta de los
consorcistas. Si bien el consorcio tiene un patrimonio propio, constituido por los fondos adelantados por los consorcistas y los
crditos contra stos por expensas comunes, ese patrimonio ser generalmente insuficiente para responder a algunas
obligaciones importantes, tal como pueden ser las deudas originadas en una reparacin del edificio o la responsabilidad
emergente de un dao causado por las cosas comunes, como por ejemplo, la cada de un ascensor. Nuestra ley ha resuelto bien
el problema al establecer que los propietarios son responsables por tales obligaciones
Para determinar la naturaleza de la accin de los terceros contra los consorcistas, es aplicada anlogamente la solucin respecto
a la responsabilidad de los socios por las deudas sociales. En ese supuesto se admite que los terceros pueden dirigir su accin
directamente contra los socios sin demandar previamente a la sociedad o bien pueden hacerlo en forma conjunta. La

Fondos de reserva: es el formado con los aportes que realizan los copropietarios, generalmente como una especie de ahorro para ser utilizado cuando
circunstancias especiales as lo exijan (ej: obras de reparacin o mejoramiento de los bienes comunes). Si bien el fondo de reserva no es exigido por la ley, suele
estar presente en los reglamento de copropiedad. Si un copropietario aporta para el fondo de reserva una determinada cosa, y luego sta es enajenada, el
consorsista no puede exigir suma alguna en concepto de restitucin de aportes, ya que dichos aportes pasaron a integrar el patrimonio del consorcio al ser
afectados.

responsabilidad de los consorcistas no es solidaria; ellos responden de las deudas comunes slo en proporcin del valor de
sus pisos o departamentos
Legitimacin Activa del consorcio: Salvo casos excepcionales, la ley 13512 no ha establecido normas sobre la legitimacin
activa y pasiva del consorcio. El problema debe resolverse, por tanto, sobre la base del principio de que corresponde al
consorcio la defensa de los intereses comunes propiamente dichos. Sin embargo, hay que tener presente que dada la naturaleza
especial de la propiedad horizontal, los intereses comunes y los particulares de los propietarios se confunden muchas veces. No
es extrao, por consiguiente, que la ley admita en algunos casos, que tanto el consorcio por intermedio de su representante
legal, como los propietarios individualmente tienen legitimacin para ciertas acciones.
De estos principios generales, se desprende que el consorcio tiene legitimacin activa:
a) Para accionar contra los copropietarios por contribucin a las expensas ordinarias de administracin y a los gastos de
reparacin y mejoramiento del inmueble
b) Para accionar contra los distintos propietarios en caso de violacin del reglamento de copropiedad y administracin, o
por perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, o ejercer actividades que
comprometan la seguridad del edificio
En todos estos casos, el art. 5, ley 13512 confiere accin tanto a los propietarios individualmente como al consorcio. Pero la
jurisprudencia ha hecho una interesante distincin: al consorcio le basta, para fundar su accin, probar la violacin del
reglamento sin necesidad de tener que demostrar el perjuicio; en cambio, el propietario que demanda debe probar no solamente
la violacin, sino tambin el perjuicio que personalmente ella le causa
c) Para accionar contra un tercero autor de daos contra las partes comunes del edificio
d) Para accionar por vicios ocultos contra el constructor del inmueble
e) Para accionar contra el administrador por rendicin de cuentas o por culpa o dolo en el ejercicio de sus funciones
f) Para accionar por cobro de medianera
4_ El administrador. Funciones.
Es el representante de los propietarios, designado por ellos, que puede ser uno de los propietarios o un extrao, cuyas facultades
consisten en administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios
para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio y despedirlo. Tambin determina las bases de la
remuneracin del representante y la forma de su remocin, debiendo nombrarse en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pblica. El administrador es, pues, figura clave en el edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal.
Respecto a la naturaleza jurdica que reviste el administrador, ella depender de la posicin en que no coloquemos respecto a
las teoras de existencia o inexistencia del consorcio:
Si sostenemos que el consorcio carece de personera, el administrador sera un mandatario que representa a los
copropietarios
Si sostenemos, el consorcio es persona jurdica, el administrador sera el rgano de dicha persona (o sea el
representante o mandatario legal de la persona jurdica). Esta forma ha adoptado la jurisprudencia.
Designacin: No es concebible la vida del consorcio como persona jurdica sin un rgano que la represente. Por ello la ley
establece que el reglamento de copropiedad debe contener obligatoriamente la designacin de un administrador. La designacin
se har por escritura pblica. La designacin puede recaer en cualquier persona capaz, sea un copropietario o un tercero. El
qurum necesario para designar el primer administrador (en una clusula del reglamento de copropiedad) ser la unanimidad de
los copropietarios, salvo el supuesto de redaccin por el propietario vendedor. Borda critica este sistema, y doctrinariamente l
considera que es suficiente con la mayora de los dos tercios de los copropietarios
Remocin: revistiendo el administrador el carcter de mandatario del consorcio o de los copropietarios, legal o convencional,
su calidad le puede ser revocada sin causa, o con causa. Pero dicho mandato no le puede ser revocado sin previa deliberacin de
los copropietarios reunidos en asamblea. Cual es la mayora requerida para remover al administrador? Como la ley dispone
que la primera designacin se har en el reglamento de copropiedad y la reforma de ste requiere dos tercios de votos (art. 9), se
ha sostenido que el nombramiento de los nuevos administradores requiere tambin esa mayora. Es una opinin insosteniblesegn Borda-; la designacin de nuevo administrador no importa la reforma del reglamento, que es un cuerpo normativo; si la
ley existe que el reglamento provea a su designacin, es porque quiere asegurarse que desde el primer momento tenga el
consorcio su representante legal. Pero la designacin es un hecho administrativo, no una norma reglamentaria. Y como tal,
basta la mayora absoluta prevista por la ley para todos los asuntos de inters comn (art. 10), a menos que el reglamento
determine una mayora distinta.
Mediando justa causa puede solicitarse la remocin de la administracin por la autoridad judicial. Tambin es admitida la
intervencin judicial, en caso de que la administracin del consorcio est acfala y no pueda lograrse la mayora necesaria para
que ella sea cubierta, bajo dichas circunstancias de necesidad y urgencia, la justicia procede a la designacin judicial
Funciones del administrador: La ley caracteriza la funcin del administrador como la de mandatario (art. 11) y la
jurisprudencia ha resuelto en forma pacfica que la relacin entre el consorcio y el administrador es, en efecto, la que surge del
contrato de mandato.
Bien entendido que la relacin de mandato es entre el consorcio y el administrador y no entre ste y los copropietarios; slo as
se explica que el representante legal pueda demandar a los copropietarios en representacin del consorcio. Como corresponde a
todo mandatario (art. 1909, C. Civil) est obligado a rendir cuentas.

Competen al administrador las siguientes funciones:

a) Funciones administrativas: La funcin esencial del representante es administrar las cosas de aprovechamiento comn y
proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios (art. 9, inc. a). Le compete, por consiguiente, cuidar de las partes
comunes del edificio, de su limpieza y mantenimiento; del funcionamiento de los servicios tales como ascensor, calefaccin,
agua caliente, etc. Ello supone naturalmente el derecho de elegir y despedir el personal de servicio de la casa (art. 9, inc. a).
Tiene, adems, todas las otras funciones que especifiquen los reglamentos y le corresponde ejecutar las resoluciones de la
asamblea. Asimismo, est obligado a asegurar el edificio contra incendio (art. 11). El seguro debe comprender todo el edificio y
no solamente las partes comunes.
b) Representacin administrativa: El administrador tiene funciones de representacin en todas las gestiones ante las autoridades
administrativas de cualquier clase (osea, representa al consorcio ante el Estado)
c) Representacin judicial: Est fuera de duda que el administrador tiene la representacin judicial del consorcio para demandar
a los copropietarios que violan las obligaciones que les impone el art. 6. Igualmente, est fuera toda discusin posible la
legitimacin del administrador para representar al consorcio cuando ello le ha sido encomendado por el reglamento de
copropiedad o por asamblea. En cambio, se discute si, no mediando mandato contenido en el reglamento u otorgado por la
asamblea y no tratndose de los casos del art. 6 Ver Texto el administrador tiene la representacin judicial del consorcio. Segn
Borda (apartandose se la mayora) el administrador tiene la representacin judicial del consorcio a menos que el reglamento o
las decisiones de la asamblea limiten sus atribuciones en ese terreno.
Consejo de Administracin: A veces el reglamento suele prever la constitucin de un consejo de administracin, compuesto
por algunos consorcistas (en nmero que generalmente no pasa de tres) designados por la asamblea. Sus funciones son de
fiscalizacin y contralor del administrador y a veces, de colaboracin en sus tareas
5_ Asamblea de Copropiatarios. Concepto. Funciones.
Mientras el administrador es el rgano ejecutivo del consorcio, la asamblea, integrada por todos los propietarios, es su rgano
deliberativo. Es, adems, la autoridad suprema, a la cual est subordinado el administrador. Es, pues, el rgano mximo del
consorcio. Inclusive los propietarios deben acatar sus decisiones legtimas; pero, claro est, el uso, goce y disposicin de las
partes privadas es ajeno a sus poderes en tanto los propietarios no violen las reglas de convivencia establecidas en la ley o el
reglamento.
Las funciones y el funcionamiento de la asamblea deben determinarse en el reglamento de copropiedad, adems segn el
artculo 10 de la ley, le competen todos aquellos asuntos de inters comn que no se encuentran comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condminos. De lo dicho, puede decirse que sus funciones son:
Aprueba y modifica el reglamento de copropiedad
fija el destino de las unidades
reglamenta el uso de los servicios comunes
nombra y remueve al administrador
le fija su retribucin
le imparte instrucciones
Clases: la ley no hace distincin alguna relativa a los tipos de asambleas. Pero en el decreto reglamentario (art 3 inc 8) se
refiere a la forma y poder convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios.
Asambleas ordinarias son las que se renen peridicamente en los plazos predeterminados por el reglamento, y para considerar
las cuestiones que en el mismo reglamento los copropietarios hayan decidido tratar con regularidad (Ej: aprobacin de las
cuentas del administrador, formulacin del presupuesto, renovacin del seguro del edificio, etc.)
Asambleas extraordinarias: son las que se celebran para considerar todos aquellos asuntos de inters comn que se presentan en
cada caso y cuya convocatoria se ajustar a las previsiones estatuarias.
Convocatoria: para la validez de la resolucin que adopte la asamblea de copropietarios, es menester que todos hayan sido
convocados previamente en un lugar, a un mismo tiempo y para un objeto determinado. La convocatoria consiste en la citacin
a los copropietarios para que concurran en un da y hora especificados a un lugar, a fin de tratar los asuntos que figuren en el
orden del da. Lo relativo a la forma, modo y anticipacin con que debe hacerse la convocatoria, as como tambin la persona
autorizada para formularla, son previsiones que debe contener el reglamento de copropiedad (de no hacerlo, la convocatoria
debe formularse con una razonable anticipacin, y por un medio que admita la prueba de su recepcin).
Qurum: es la cantidad de miembros del consorcio que deben estar presentes para que la asamblea pueda deliberar
vlidamente. La ley 13,512 no se refiera el qurum, sino solamente a las mayoras. En el decreto reglamentario, se determina
que el reglamento debe obligatoriamente contener la especificacin del qurum de las reuniones de propietarios. Las mayoras
se cuentan no sobre los copropietarios asistentes a la asamblea, sino sobre la totalidad de los copropietarios del edificio, de
donde resulta que el qurum deber coincidir con las mayoras requeridas en cada caso, o ser superior.
Pero, el reglamento puede establecer un qurum nico de la mitad ms uno para todos los casos, o bien establecer que el
qurum en todos los casos, fuera de unanimidad de todos los copropietarios.
Votacin.: segn el artculo 10 de la ley 13,512, los votos se computan en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto,
se presumir que cada propietario tiene un voto. Queda pues el punto relativo al cmputo de los votos liberado a la autonoma
de voluntad, pero en defecto de la previsin estatutaria, los votos se cuentan por unidad (aunque una unidad le pertenezca a

varios condminos), o aunque vara unidades pertenezcan a un solo propietario, en este ltimo caso, le correspondern al
propietario tantos votos como unidades tenga. Generalmente los reglamentos suelen establecer que los votos se cuentan por
valor (segn el porcentual de cada uno), o para otros asuntos, por unidad.
Mayoras: Respecto a las mayoras (ya se cuenten por unidad o por valor), se calculan sobre los integrantes del consorcio y no
sobre los presentes solamente. La propia ley 13,512 se refiere a los distintos tipos de mayora (que puede ser modificada por el
reglamento, pero slo para ser aumentadas, nunca puede ser disminuidas).
Unanimidad: para decidir toda obra que afecte el inmueble comn, o tomar una decisin que influya sustancialmente al mismo,
ejemplo hipotecarlo, o construir sobre el espacio comn alguna obra para beneficio de alguno o algunos copropietarios
determinados.
Dos tercios: es la mayora requerida para modificar el reglamento de copropiedad
Mayora que represente ms de la mitad del valor: es el exigido por la ley, en su artculo 16, para el supuesto de vetustez 4del
edificio. Sin embargo aqu la mayora no es slo la que represente ms de la mitad del valor sino que, adems, debe
corresponder esa mayora de valores, a la mitad ms uno de los copropietarios por lo menos. Se exigira pues, una doble
mayora, por unidad y por valor.
Mayora Absoluta: es la mayora genrica, mitad ms uno de las unidades o ms del 50% de los valores, segn el modo de
contar los votos. Ejemplo: obras nuevas y partes comunes para beneficio de todos copropietarios.
6_ Derechos y Obligaciones de los copropietarios.

Sobre las partes comunes: Los propietarios son condminos de las partes comunes en proporcin al valor del
departamento o piso de su propiedad. Pero este condominio es de una naturaleza particular, porque est ligado de una manera
indisoluble al dominio de cada unidad; y por ello, no pueden los condminos ni separada ni conjuntamente, transferir, vender,
enajenar o gravar las partes comunes, independientemente de los departamentos a los que acceden. Es razonable que as sea,
porque esas partes comunes integran o estn al servicio de las unidades; de tal manera que no podra transferirse su propiedad a
terceros separadamente, sin desvirtuar la naturaleza del derecho de propiedad horizontal.
Obligaciones de los propietarios por las expensas y gastos comunes:
a) Conservacin y reparacin del departamento: Cada propietario est obligado a realizar los trabajos necesarios para la
conservacin y reparacin de su propia unidad, a su costo. As como las expensas necesarias para la conservacin por
reparacin de partes o bienes comunes, realizados por cualquier copropietario en ausencia del administrador, por las que dicho
copropietario tendr derecho al reembolso
b) Impuestos y contribuciones: Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras, se cobrarn a cada propietario en forma
independiente. A tal efecto se practicarn las valuaciones en forma individual, computndose a la vez la parte proporcional
indivisa de los bienes comunes
c) Alteracin de la fachada: Conforme con el art. 5, ley 13512, est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las
paredes exteriores con recuadros de tonalidades distintas a las del conjunto. Lo que se persigue es, sobre todo, una finalidad
esttica.
Derechos de los propietarios sobre las cosas comnes:
a) Uso de las cosas comunes: todos los propietarios pueden usar de ellas con el nico lmite de no perjudicar o restringir el
legtimo derecho de los dems (art. 3, 1er. prrafo, ley 13512). Es decir, que el derecho a usar las cosas comunes no es
proporcional al valor de cada departamento, sino que puede usarse por todos en un plano de plena igualdad. Sin embargo, es
posible que el reglamento de copropiedad establezca que ciertas cosas comunes sern de uso privativo de alguno de los
copropietarios; as suele ocurrir, por ejemplo, con la azotea, cuyo uso privativo suele otorgarse al propietario del ltimo piso; o
con los jardines del fondo, cuyo uso suele otorgarse a los departamentos que dan hacia los jardines.
b) Letreros: El problema del derecho a colocar letreros en el frente del edificio, sean o no luminosos, es cuestin generalmente
prevista en el reglamento de copropiedad y, en ese caso, hay que atenerse a sus disposiciones
c) Patios: Los propietarios pueden hacer construcciones de cualquier tipo, habitaciones, baos, etc., en los patios comunes, pero
con la expresa autorizacin del consorcio, aunque el patio sea de uso exclusivo
d) Partes comunes de uso exclusivo: Ya hemos dicho que es posible que el reglamento establezca que algunas partes comunes
del edificio sean de uso exclusivo. Tal cosa puede ocurrir principalmente con los patios, azoteas y jardines. En ese caso es
indudable que los gastos de mero mantenimiento corresponden al copropietario que tiene el derecho al uso exclusivo, pero si se
trata de reparaciones a fondo, que no son originadas en el uso que se le ha dado a esa parte, la reparacin corresponde al
consorcio

Sobre las partes propias: El principio general es que cada propietario es dueo exclusivo de su parte propia, con todos los
derechos inherentes a tal. Puede disponer de su unidad, alquilarla, darla en comodato, etc
En otras palabras: su derecho sobre el departamento es pleno y tiene todas las caractersticas del tpico derecho de propiedad.
Pero la circunstancia de estar todos los propietarios vinculados por esa situacin de hecho que supone la convivencia en un
mismo edificio, existen ciertas restricciones al dominio que son caractersticas del derecho de propiedad horizontal. Estas
restricciones estn presididas por la idea de que es necesario regular la convivencia de modo que permita a todos los
copropietarios gozar al mximo de su propio derecho.
4

Vetustez: En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor, podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales.
Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin
judicial.

Derechos sobre las partes propias:

a) Destino de la propiedad: Si el reglamento de copropiedad no contuviera ninguna restriccin, el propietario puede darle
libremente cualquier destino que no sea contrario a la moral o a las buenas costumbres, que no comprometa la seguridad del
inmueble o sea perjudicial para el edificio. La autorizacin por las autoridades administrativas para la instalacin de un negocio
o industria en un edificio de propiedad horizontal, en forma alguna es suficiente para allanar la prohibicin contenida en el
reglamento de copropiedad
b) Ventanas: Si bien las ventanas son de propiedad del dueo de cada unidad, el hecho de estar colocadas en una pared que da
hacia el exterior, restringe los derechos del dueo. La prohibicin del art. 5 de cambiar la forma externa del frente o decorar las
paredes o recuadros existentes con tonalidades distintas a las del conjunto, debe considerarse aplicable a ellas.
c) Puerta de entrada a las unidades: Las puertas de entrada a las unidades son propias del dueo del departamento y, por lo
tanto, pueden ser modificadas mientras no desentonen con el resto de la construccin
d) Derecho de exigir al operario y al administrador del consorcio la reparacin de caos u otros elementos comunes
e) Modificacin de las unidades: Los propietarios tienen el derecho a modificar internamente su unidad, cuando de esos
trabajos no resulte perjuicio para los copropietarios; pero no les est permitido realizar obras que puedan perjudicar la solidez o
seguridad del edificio
Obligaciones sobre las partes propias:
a) Conservacin y reparacin del departamento: Cada propietario est obligado a realizar los trabajos necesarios para la
conservacin y reparacin de su propia unidad, a su costo
b) Impuestos y contribuciones: Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras, se cobrarn a cada propietario en forma
independiente. A tal efecto se practicarn las valuaciones en forma individual, computndose a la vez la parte proporcional
indivisa de los bienes comunes
c) Actos contrarios a la normal convivencia: Sobre todo vecino, aunque no se trate de propiedad horizontal, pesa el deber de
evitar las molestias que pueden ocasionar el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares
d) Animales domsticos: Es vlida la prohibicin contenida en el reglamento de copropiedad de tener en las viviendas animales
domsticos o animales que puedan molestar a los vecinos. Es necesario probar las molestias para pedir el retiro de los animales;
a este respecto son suficientes los ladridos persistentes, los malos olores, los detritos, etc. Ocurriendo estas molestias, el retiro
procede aunque el reglamento no haya previsto el caso expresamente, pues el art. 6, ley 13512 prohbe perturbar con ruidos o
de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos. Si los tenedores de animales domsticos se niegan a retirarlos de las
unidades, se puede disponer para ello de la fuerza pblica
7_ Prehorizontalidad. Nocin. Sistemas.
El boleto de compraventa ha surgido como consecuencia de la complejidad del trfico jurdico y la necesidad de plasmar por
escrito el acuerdo de partes mientras se realizan los trmites previos a la escrituracin. En materia de propiedad horizontal, el
lapso entre el boleto y la escritura suele ampliarse considerablemente dado que muchas veces se enajenan unidades an no
construidas. Debido a que la transferencia de dominio slo se perfecciona luego de firmada la escritura pblica, seguida de la
tradicin y la inscripcin, fcil es advertir los riesgos que corren los titulares de los boletos, que muchas veces se ven impedidos
de escriturar an habiendo pagado el precio, debido a la aparicin de acreedores embargantes, o a la imposibilidad de que el
vendedor prosiga con la construccin por falta de fondos. El problema quiso ser solucionado a travs de la incorporacin al
cdigo civil del art 1185 bis: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si hubiese abonado el 25% del precio. El juez podr disponer en estos casos se
le otorgue el comprador la escritura alternativa de dominio. A su vez el artculo 150 de la ley 19,551 expresa que el 1185 bis
del cdigo slo se aplica a los casos de inmuebles destinados para vivienda.
Supuestos comprendidos: tal como lo dispone el artculo 1 de la ley 19,724, los propietarios de edificios construidos o en
construccin o de terreno destinado a construir un edificio y que se proponga enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de la
propiedad horizontal, debe hacer constatar su voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia de unidades, a
travs de dicho rgimen en escritura pblica.
Afectacin: la afectacin se cumple a travs de la escritura pblica, en la que adems de la manifestacin de voluntad del
propietario, se debe dejar constancia conforme lo que exige el artculo 2 de la ley 19,724:
ARTICULO 2.- En la escritura a que se refiere el artculo anterior se dejar constancia de:
a) Estado de ocupacin del inmueble;
b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier ndole a la fecha de su otorgamiento;
c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenacin, en un plazo cierto, de un nmero determinado de ellas;
dicho plazo no podr exceder de UN (1) ao ni el nmero de unidades ser superior al CINCUENTA (50) por ciento;
d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artculo 3 de esta ley.

Conforme al artculo 5 de dicha ley, El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada
de la escritura de afectacin, con certificacin de la existencia de los elementos mencionados en el artculo 3 (copia del ttulo
de dominio, plano de mensura, proyecto de reglamento de copropiedad, etc).

Inscripcin y registracin: la escritura afectacin debe anotarse en el registro de la propiedad, el cual habr de constar esta
circunstancia en los certificados que expida. La anotacin inhibe al propietario del inmueble para disponer del mismo o para
lavarlo en forma distinta a la prevista por la ley, salvo los casos de desafectacin.
Publicidad de la afectacin: ARTICULO 8.- El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su registracin,
nmero del registro notarial y fecha en que se efectu:
a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;
b) En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el rgimen de
propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones radiotelefnicas, de
televisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones
impresas o cualquier otro procedimiento de difusin;
c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unidades.
Desafectacin: la ley contempla dos supuestos:
1_la que deviene por la declaracin del propietario formulada en escritura pblica (retractacin) a la que se refiere el artculo 6:
La desafectacin proceder en el supuesto previsto en el inciso c) del artculo 2, cuando no se hubiere cumplido la condicin.
En tal caso, el propietario podr retractar la afectacin mediante declaracin que constar en escritura pblica, otorgada dentro
de los DIEZ (10) das de expirado el plazo establecido en la escritura de afectacin, ante el mismo registro notarial, la que ser
anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.
A dicha escritura el escribano interviniente agregar certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que
resulte que no existen contratos registrados, o de que su nmero no alcanza al mnimo previsto. Tambin dejar constancia, en
su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como seas anticipos, con ms un inters igual al
fijado por el Banco de la Nacin Argentina para las operaciones normales de descuento.
2_la que se solicita judicialmente por el propietario, regido por el artculo 7: El propietario tambin puede solicitar judicialmente
la desafectacin, si acredita sumariamente que:
a) Transcurridos SEIS (6) meses de registrada la afectacin, no ha enajenado unidades;
b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;
c) Transcurrido UN (1) ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de
reanudarla, siempre que medie justa causa.
En los supuestos de los inciso b) y c) deber asimismo acreditar que est debidamente asegurada la restitucin a los
adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin
Argentina para las operaciones normales de descuento.

Bolilla XII
1_ Derechos Reales sobre la cosa ajena. Desmembraciones de la propiedad. Antecedentes.
La propiedad abarca la suma de derechos que se pueden tener sobre la cosa propia; pero hay tambin derechos reales que, se
pueden tener sobre la cosa ajena. Los derechos reales de disfrute son aquellos derechos reales en virtud del cual su titular puede
usar y/o o gozar de una cosa ajena, perpetuamente o por un tiempo determinado.
Algunos autores reducen esta enumeracin, puesto que
dentro de las servidumbres involucran a los derechos de
usufructo y habitacin, bajo el rtulo de servidumbres
personales.
El derecho de superficie forestal consagrado por ley
25,509, segn Mariani de Vidal reviste un carcter de
naturaleza mixta, segn la modalidad que adopte: el
derecho a forestar recaer sobre la cosa ajena, en tanto que
la propiedad superficiaria (es decir el derecho sobre las
plantaciones una vez realizadas o existentes desde el
momento de la constitucin del derecho) recaen sobre la
cosa propia.
La poltica de Vlez en materia de desmembraciones del
dominio resulta claramente de las notas de los arts 2502 y
2503, de cuya lectura surge que ha sido sumamente
restrictiva, ya que inspirndose en el derecho romano
clsico, no reconoce al lado de la propiedad, sino un
pequeo nmero de derechos reales, prohibindose por lo tanto la creacin arbitraria de nuevos derechos reales. La razn de
ser de este criterio limitativo, fue tratar de evitar el problema generado por la admisin y proliferacin de innumerables
desmembraciones de la propiedad, pues las propiedades iban a su ruina.
Caracteres de las servidumbres. Artculo 2970. Divisin fundamental.
En un sentido amplio, todos los derechos reales de disfrute de la cosa ajena se llaman servidumbres, que el art. 2970 define de
la siguiente manera: servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se
puede usar de l o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de
propiedad.

Clasificacin
1) Servidumbres activas y no activas: la denominacin servidumbre activa aparece en varias normas del cdigo aunque
ninguna parte indica cuando una servidumbre es activa. Segn Mariani de Vidal, para que haya servidumbre activa
tienen que existir dos fundos: El sirviente y el dominante. Vale decir que la misma servidumbre es al mismo tiempo
activa (si se la ve desde el punto de vista del fundo dominante) y pasiva (con respecto al fundo sirviente). En otras
palabras toda servidumbre activa implica una pasiva, pero no toda servidumbre pasiva implica una activa.
En efecto, existe una categora de servidumbres en la que si bien existe un fundo sirviente, no al fundo dominante, vale
decir que las ventajas que se obtienen del fundo sirviente lo son por una persona que no es poseedora de fundo ninguno
(llamadas servidumbres personales, o servidumbres no activas). Dentro de esta categora podra incluirse al usufructo,
uso y habitacin.
2) Servidumbres reales y personales: segn el 2971, servidumbre real es el derecho establecido por el poseedor de una
heredad sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera. Es indispensable la existencia de un fundo dominante
(que obtiene la ventaja) y uno sirviente (que soporta la carga). Segn el 2932, servidumbre personal es la que se
constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesin de un inmueble, y que acaba
con ella. Al decir este artculo, la ventaja se obtiene directamente por una persona, la existencia del fundo dominante
no es indispensable
3) Servidumbres non faciendo e in patiendo: la palabra servidumbre indica una restriccin de la libertad. Aplicada a
las cosas, significa que era propiedad de estas cosas est sujeta ciertas restricciones que tienen por efecto disminuir la
libertad ilimitada. Tal restriccin puede ejercerse de dos maneras: 1) el ejercicio de nuestra propiedad puede ser
restringido porque no tengamos el derecho de hacer todo lo que podramos hacer si no existiere otro derecho
constituido en la cosa (la restriccin consiste en no hacer alguna cosa, non faciendo). 2) el ejercicio de nuestro derecho
de propiedad puede ser limitado obligndonos a soportar que otro haga ciertos actos, que tendramos derecho a
impedirle sino existiere tal servidumbre (la restriccin consiste en un dejar hacer, patiendo). Pero nunca una obligacin
de hacer puede constituir el objeto exclusivo de una servidumbre
Caracteres generales de las servidumbres: Las servidumbres, sean reales o personales, tienen los siguientes caracteres:
Son derechos que se ejercen sobre un predio ajeno; no se concibe una servidumbre sobre un bien propio, porque el
dominio incluye la totalidad de los poderes y ventajas que se pueden obtener de un inmueble
Son de naturaleza excepcional, porque importan una restriccin al derecho de propiedad, que en principio se presume
ilimitado.
Salvo el derecho de usufructo, las servidumbres sean reales o personales, son indivisibles
2_ Servidumbres Personales. El usufructo
ES EL USUFRUCTO UNA SERVIDUMBRE? Es sta una vieja cuestin. En el Derecho Romano clsico, la expresin
servidumbre se reservaba para las prediales y no exista la expresin servidumbre personal: el usufructo, el uso y la habitacin
se llamaban por sus nombres especficos. En el derecho justinianeo, en cambio, se precisa la distincin entre servidumbres
personales y reales, incluyendo dentro de las primeras al usufructo, al uso y la habitacin.
Cuando se sancion el Cdigo Civil francs, sus redactores omitieron toda referencia a las servidumbres personales. Legisl
sobre servidumbres reales y, por separado, del usufructo, el uso y la habitacin. ste fue tambin el mtodo seguido por nuestro
Cdigo; aunque en l se hacen referencias a las servidumbres personales, se mantiene al usufructo, el uso y la habitacin en un
ttulo distinto del de las servidumbres. No obstante el mtodo seguido, no cabe duda de que aquellos derechos tienen cabida
dentro del concepto general de servidumbre expresado en el art. 2970, que dice: servidumbre es el derecho real, perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l o ejercer ciertos derechos de disposicin o bien
impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad. Con razn, pues, nuestra doctrina predominante acepta
que el usufructo, el uso y la habitacin son casos tpicos, y, sin duda, los ms importantes, de servidumbres personales
Definicin Legal de Usufructo. Art 2807. Caracteres: Segn el art. 2807 el usufructo es el derecho real de usar y gozar de
una cosa cuya propiedad pertenece a otro con tal que no se altere su substancia
De esta definicin se desprenden los siguientes caracteres:
a) Ante todo, el usufructo es un derecho real, es decir un derecho que el titular tiene directamente sobre la cosa sin
intermediacin del propietario
b) Confiere el derecho de usar y gozar de una cosa; sta es, en verdad, la esencia del usufructo. En cambio, el
usufructuario no tiene el derecho de disponer (enajenar) de la cosa

c) La cosa sobre la que recae el usufructo debe ser ajena

d) El usufructo debe ser ejercido en tal forma que el uso y goce de la cosa no altere su substancia. Significa que el
usufructuario no slo tiene vedado el derecho de disponer, que caracteriza al dueo, sino que tampoco puede usar y
gozar de la cosa con la amplitud que puede hacerlo ste; al ejercer ese derecho, debe abstenerse de incurrir en actos
que alteren la substancia de la cosa. (cuando se alteran sus elementos y cualidades constitutivas, o su destino
econmico). As, por ejemplo, no podra transformar un viedo en campo de pastoreo.
e) Es, por esencia, temporario. Su mxima duracin es la vida del usufructuario si se tratare de una persona de existencia
visible o veinte aos si se tratara de una persona jurdica
f) El usufructo es divisible, puesto que puede ser constituido en favor de varias personas simultneamente.
Especies:
1) Usufructo perfecto e imperfecto (cuasiusufructo): de acuerdo con el 2808: Hay dos especies de usufructo: usufructo
perfecto y usufructo imperfecto o cuasiusufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede
gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El
cuasiusufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario sino las consumiese o cambiarse su sustancia,
como los granos, el dinero, etc. La diferencia con el usufructo perfecto es neta; en ste, el usufructuario adquiere
solamente un derecho de uso y goce de la cosa, pero no su propiedad; en cambio, el cuasi usufructuario adquiere el
dominio de la cosa y puede disponer de ella libremente. Al trmino del usufructo el cuasiusufructuario no estar ya
obligado a devolver la misma cosa, sino otras cosas de la misma especie, calidad y cantidad o bien el valor estimativo
que se les haya dado. Entonces, puede decirse que no existe ninguna diferencia entre el cuasi usufructo y el prstamo
de consumo legislado en los arts. 2240 y ss. Mariani de Vidal critica el mtodo del cdigo, ya que en realidad, el
usufructo perfecto es el nico y verdadero usufructo, y la subsistencia de la figura del cuasiusufructo responde slo a
una tradicin legislativa.
2) Usufructo Universal o particular: El usufructo particular es el que se tiene sobre uno o varios objetos determinados;
tambin puede ser universal, que es el que comprende una universalidad de bienes o una parte alcuota de la
universalidad (art. 2827). Ejemplo de usufructo universal, es el que tienen los padres respecto de los bienes de sus
hijos.
Constitucin del usufructo: Art. 2812 El usufructo se puede constituir por contrato oneroso o gratuito, por actos de ltima
voluntad, puede surgir de la ley o adquiriese por prescripcin. Estos son los nicos modos de constitucin del usufructo. As
lo ha establecido el Cdigo expresamente en el art. 2818, agregando que los jueces, so pena de nulidad no pueden constituir
usufructo por ningn motivo en divisin y particin de bienes. Con ello, se ha querido eliminar el usufructo judicial, que era
permitido en Roma.
a) Por Contrato: Ante todo, el usufructo se puede constituir por contrato oneroso o gratuito. Ello ocurre cuando el propietario
cede el usufructo de un bien que le pertenece, reservndose la nuda propiedad o bien cuando cede la nuda propiedad,
reservndose el usufructo.
Estas cesiones pueden ser a ttulo gratuito u oneroso; ser gratuito si la cesin del usufructo o la nuda propiedad se hace sin
contraprestacin a cargo del beneficiario; ser oneroso si la cesin se hace a cambio de una contraprestacin (venta, permuta,
transaccin, pago de una cuota peridica mientras dure el usufructo, etc.).
En caso de duda, se presume oneroso el usufructo constituido por contrato.
b) Por Testamento: El usufructo tambin puede establecerse por testamento. As ocurre cuando el testador lega solamente el
goce de la cosa reservando la nuda propiedad a los herederos o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la
cosa o cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad. El usufructo testamentario se presume gratuito.
c) Por la Ley: Tambin puede surgir el usufructo de una disposicin de la ley. En nuestro derecho, el art. 2816 prev solamente
dos supuestos de usufructo legal: el establecido en favor de los padres sobre los bienes de los hijos menores y el establecido
sobre los bienes sujetos a reserva por el cnyuge bnubo (casado x segunda vez). Como el instituto de la reserva fue suprimido
por ley 17711, slo nos queda considerar el usufructo paterno. En verdad, esta figura no se trata de un usufructo propiamente
dicho, sino en una institucin de familia regida por normas propias y al cual apenas si pueden aplicarse algunas reglas relativas
al derecho real de usufructo, en la medida en que fueran compatibles con su espritu. Basta pensar que el usufructo paterno est
fuera del comercio para comprender la distancia que lo separa del derecho real de usufructo.
El caso del mal llamado usufructo sobre los bienes de los hijos, encontraba su fundamento, segn Vlez, en la unidad del
ncleo familiar: as como los padres deben alimentar y educar a sus hijos, an cuando stos no tengan ningn bien, resulta justo
que se beneficien cuando suceda lo contrario. Si bien el cdigo reconoce a los padres el usufructo sobre los bienes de los hijos
sujetos a su patria potestad, y restringe expresamente los poderes del padre sobre esos bienes, nada dice acerca de las facultades
del padre respecto del dinero de los hijos. Aplicando los principios del cdigo civil, el dinero (cosa fungible) pasara a ser
propiedad del padre, con la sola obligacin de que acabado el usufructo, tiene que restituir al hijo la misma suma que usufructo.
Esto es sumamente peligroso, puesto que si el padre cae en insolvencia, nada amparara al hijo.
Segn la doctrina, entre ellos Mariani de Vidal, la solucin sera la siguiente: se debe exigir al padre que sea facultado por el
juez para extraer el dinero de su hijo, y est facultado a requerirle todas las explicaciones necesarias que considere prudente,
inclusive puede exigirle fianza e inventario.
d) Por Prescripcin: El usufructo es un derecho que prcticamente muy pocas veces se adquiere por prescripcin, si una persona
est en un durante el tiempo necesario para la prescripcin, lo lgico y normal sera que requiere el dominio y no el usufructo.
Sin embargo, el cdigo admite este medio de adquisicin del usufructo en el artculo 2812 inc 4, resulta aplicable la
adquisicin del usufructo tanto para la prescripcin corta como la larga, y en ambos casos el usufructo se adquirir de por vida.

Puede darse como ejemplo de prescripcin corta el siguiente: una persona adquiere un usufructo vitalicio por contrato o por
disposicin testamentaria sobre un inmueble; luego, el inmueble es reivindicado por un tercero. Si el usufructuario hubiera
estado en posesin del bien durante diez aos, adquiere el usufructo que es oponible.
En cambio, la adquisicin por veinte aos de un usufructo resulta poco menos que inimaginable. Para adquirirlo se necesita
poseer el inmueble, usarlo y gozarlo; La conducta de quien posee el usufructo sobre un inmueble debe limitarse a reclamar el
usufructo sobre el bien. Es un supuesto ms terico que prctico, porque es evidente que el poseedor pretender la propiedad y
no el usufructo.
Modalidades del usufructo. El caso del art. 2829. Anlisis:
a) En principio, el usufructo se puede establecer bajo condicin, plazo o cargo (art. 2821). Ej: A, nudo propietario, puede
constituir sobre su campo un usufructo a favor de B y C en forma conjunta y simultnea. Si B muere, el usufructo se retorna a A
(nudo propietario), salvo que en el contrato se haya establecido expresamente el derecho de acrecer, en cuyo nico caso pasa a
C. Pero A no puede constituir el usufructo a favor de B, y para la muerte de ste a favor de C, o por 20 aos a favor de B y
luego por 20 aos a favor de C. La razn de la norma es evitar la separacin del dominio directo y til.
b) El otro supuesto es el del artculo 2829, que establece que establece que el usufructo no puede ser constituido bajo una
condicin suspensiva o a un plazo suspensivo, a menos que siendo hecho por disposicin de ltima voluntad, la condicin se
cumpla o el plazo se venza despus del fallecimiento del testador.
Esta disposicin exige una detenida consideracin. Ante todo, est claro que en los usufructos constituidos por contrato est
prohibida la condicin y el plazo suspensivos. La prohibicin es razonable. Tales modalidades son francamente inconvenientes,
porque es muy posible que el propietario, en vista de que el usufructo est por tener comienzo o puede tener pronto comienzo,
deje la cosa sin cultivarla adecuadamente; adems, existe el peligro de que este tipo de modalidades mantenga la propiedad
desmembrada durante plazos mayores que los que la ley autoriza. Sorprende, pues, la segunda parte del art. 2829 cuando dice: a
menos que siendo por disposicin de ltima voluntad la condicin se cumpla o el plazo se venza despus del fallecimiento del
testador. No se explica la salvedad contenida en el ltimo prrafo; en realidad, Vlez copi este art. a Freitas y hubo un evidente
error de interpretacin. Argaaraz, Borda y Mariani de Vidal proponen que se lea antes del fallecimiento, donde dice
despus del fallecimiento, corrigiendo as lo que sera simplemente un error material.
Duracin:
a) A favor de una persona fsica: Si no se estableci plazo, se entiende que es por la vida del usufructuario. Si se
estableci plazo, el usufructo dura hasta el vencimiento de dicho plazo, salvo que antes del vencimiento, muera el
usufructuario, en cuyo caso expira el usufructo. Tambin pueden constituirse usufructos hasta que una persona llegue
a una edad determinada. El usufructo no pasa a los herederos.
b) A favor de una persona jurdica: El trmino mximo que puede establecerse es por 20 aos. Tambin se extingue el
usufructo cuando se pierde la personera jurdica.
Capacidad: Como principio general para constituir el usufructo se necesita la capacidad para vender, si se trata de contrato
oneroso, y la capacidad de donar, si se trata de usufructo a ttulo gratuito.
El art. 2832 dispone que siendo la cosa fungible, es necesaria la capacidad para prestar por mutuo, trtese de usufructo gratuito
u oneroso. Pero como en materia de mutuo el Cdigo no contiene reglas especiales sobre capacidad, la disposicin carece de
contenido. Por lo tanto, es necesario remitirse a las reglas generales de la capacidad. Tratndose de usufructo constituido por
testamento, se requiere naturalmente capacidad para testar.
Segn el art. 2836 no tienen capacidad para adquirir el usufructo de cosas muebles o inmuebles por contrato oneroso o por
disposicin onerosa de ltima voluntad los que no la tengan para comprar bienes de la misma especie .
Quienes pueden Establecerla: Estn legitimados para constituir usufructo los dueos de las cosas dadas en usufructo o, para
decirlo con mayor amplitud y propiedad, los titulares de los derechos que pueden darse en usufructo. Los condminos pueden
constituir usufructo sobre su parte indivisa.
Bienes que pueden ser objeto de Usufructo: Como principio general, el usufructo puede recaer sobre toda especie de bienes,
sean muebles o inmuebles, trtese de cosas o de derechos (art. 2838). En cuanto a las cosas consumibles o fungibles,
recordamos que no pueden ser objeto de un usufructo propiamente dicho, sino slo de un usufructo imperfecto.
El principio es, por lo tanto, muy amplio; inclusive, aquellas cosas que no producen ninguna utilidad, o fueran de mero placer,
pueden constituirse en usufructo.
Destacamos que el art. 2838 admite el usufructo inclusive de bienes incorporales, es decir, de derechos. Esta disposicin choca
con el principio general de que los derechos reales slo se pueden tener sobre cosas corporales. Por eso el art. precisa las
condiciones bajo las cuales es admisible el usufructo de un derecho: los bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual
de usufructo cuando estuvieron representados por sus respectivos instrumentos. As, por ejemplo, si yo tengo documentada una
deuda de una suma de dinero, puedo ceder el usufructo de ese crdito, lo que se traduce en el derecho del usufructuario de
cobrar los intereses. Para la constitucin del usufructo es indispensable la entrega del instrumento en que consta la obligacin.
Bienes excluidos del Usufructo:
a) Los bienes del Estado Nacional o de los Estados provinciales o de las municipalidades, sin una ley especial que lo
autorice
b) El propio usufructo, es decir, no puede constituirse un usufructo del propio usufructo
c) Las servidumbres reales activas; de tal modo que no pueden cederse sin la transferencia de la posesin del inmueble
dominante.

d) La hipoteca, la anticresis y la prenda, separadas de los crditos garantizados con ellas (art. 2842). Esta solucin se
funda en que esos derechos reales son accesorios de los derechos garantizados y, por consiguiente, no pueden cederse
separadamente de ellos.
e) Los crditos que fueran intransmisibles; As, por ejemplo, no se podra concebir el usufructo sobre el crdito de
alimentos.
3_ Derechos del Usufructuario:
Por razones de orden metodolgico dividiremos el estudio de los derechos del usufructuario de la siguiente forma: a) derecho
de uso y goce de la cosa; b) poderes propiamente jurdicos; e) acciones que el usufructuario puede ejercer.
a) Uso y goce de la cosa: El principio general en, esta materia est sentado en el art. 2863 segn el cual el usufructuario puede
usar y gozar de la cosa como el propietario mismo. Pero esta asimilacin al propietario no es absoluta, ya que debe ser ejercido
en la manera que no se altere su sustancia. Significa la obligacin de no destruirla y no alterar su individualidad; pero tambin
importa el deber de no alterar su destino. En este sentido, el art. 2878 dice que la cosa debe ser usada en el destino al cual se
encontraba afectada antes del usufructo.
b) Facultades Propiamente Jurdicas:
- Poderes de Administracin: El derecho de administrar los bienes recibidos en usufructo es una consecuencia necesaria de la
facultad de uso y goce de la cosa que tiene el usufructuario. Ese poder de administracin incluye la facultad de designar el
personal que ha de trabajar el inmueble, el derecho de enajenar los frutos y productos (en la medida en que estos ltimos
pertenecen al usufructuario), etc.
- Facultades de Disposicin: En principio el usufructuario carece de facultades o poderes de disposicin sobre la cosa. En
consecuencia, no puede enajenarla, ni gravarla con derechos de hipoteca o prenda. En cambio, puede dar en anticresis el
derecho de usufructo, o tambin ceder el uso y habitacin, incluso constituir servidumbres por el tiempo en que dure el
usufructo; en estos casos, el usufructuario permanece directamente responsable ante el propietario, o sea que responde ante el
dueo por el comportamiento del cesionario como si fuera comportamiento propio.
c) Acciones que puede ejercer: El usufructuario tiene todas las acciones reales y personales necesarias para la realizacin del
derecho que corresponden al usufructo (art. 2876). Entre las acciones reales estn ante todo las posesorias, que puede ejercer,
sea contra el nudo propietario, sea contra los terceros que perturben el ejercicio de su derecho. Puede ejercer tambin las
acciones petitorias (o sea la reivindicatoria), si ha sido desposedo y la negatoria si ha sido perturbado en el ejercicio de su
posesin.
En su carcter de poseedor el usufructuario tiene derecho a repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los
casos y condiciones establecidos en el art. 2470 (defensa extrajudicial de la posesin).
Obligaciones del Usufructuario:
1) Obligaciones anteriores al momento de entrar en posesin de los bienes: Las obligaciones que tiene el usufructuario
antes de entrar en el uso y goce de los bienes son dos: a) hacer el inventario de los muebles y practicar un estado de los
inmuebles sujetos al usufructo; b) prestar fianzas de que cumplir las obligaciones que la ley y el contrato le imponen.
a) Inventario: Establece el art. 2846 que el usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer inventario de
los muebles y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del propietario o su representante. El inventario
debe contener la mencin y descripcin de cada uno de los bienes muebles; en cuanto a los inmuebles, debe expresarse el
estado, es decir, en qu condiciones se encuentran dichos inmuebles, sus edificaciones, alambradas, etc. El inventario es una
garanta establecida por la ley en proteccin de los derechos del nudo propietario; se trata de munirlo de un documento que a la
hora de la restitucin de los bienes, le permitir exigir del usufructuario la devolucin de ellos en el estado en que se recibieron.
Forma del inventario: Si las partes fueran mayores de edad y capaces, el inventario y el estado de los bienes puede ser hecho en
instrumento pblico o privado; pero si alguna de las partes fuese menor de edad, debe ser hecho ante escribano pblico y dos
testigos (art. 2847). Si el propietario estuviera ausente se le nombrar por el juez un representante.
Gastos del inventario: Son a cargo del usufructuario.
Sancin por falta del inventario: Mientras el usufructuario no haga el inventario a su cargo, el propietario puede negarse a
entregar los bienes sobre los que recae el usufructo.
Dispensa del inventario: Es nula
b) La Fianza: La ley quiere asegurar al nudo propietario que el usufructuario cumplir debidamente sus obligaciones y que le
restituir los bienes al trmino del usufructo. Si bien el inventario cumple un papel indispensable, muchas veces resulta
insuficiente, porque no garantiza al propietario contra la insolvencia o la mala fe del usufructuario. Por ello el Cdigo exige
tambin que ste preste fianzas: el usufructuario antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que
gozar de ella y la conservar de conformidad a las leyes y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son
impuestas por este Cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo y que devolver la cosa acabado el usufructo.
Clases de fianzas: La ley admite, ante todo, la fianza personal; pero el usufructuario puede reemplazar la fianza por prendas,
depsitos en bancos pblicos, aunque no por hipotecas (segn Vlez, porque esta ltima figura est sujeta a plazo, y le mismo
puede caducar antes de finalizado el usufructo).
En cuanto a su monto: la fianza debe ser suficiente para responder del valor de los bienes muebles y del importe de los
deterioros que el usufructuario podra hacer en los inmuebles.
Sancin por falta de Fianza: Mientras el usufructuario no haya cumplido la obligacin de prestar fianzas, el propietario puede
negarle la entrega de los bienes (art. 2852); y si le hubiera dejado entrar en posesin de los bienes sin exigirle la fianza, podr,
sin embargo, exigrsela en cualquier tiempo.

Dispensa de la fianza: Dispone el art. 2851 que la fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del
usufructo.
2) Obligaciones posteriores al momento de entrar en posesin de la cosa:
* Obligacin de gozar de la cosa conforme a su destino
* Obligacin de guarda y conservacin de la cosa
* Obligacin de hacer reparaciones
* Obligacin de pagar impuestos y contribuciones
* Obligacin conjunta con el nudo propietario de soportar las cargas a la propiedad: ej: contribuir con el nudo propietario al
pago de los gastos de cerramiento forzado de la propiedad
* Obligacin de restituir la cosa
Derechos del nudo propietario5:
El propietario conserva todos los derechos que sean compatibles con los de uso y goce transferidos al usufructuario.
En consecuencia, puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que
tengan efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su
calidad de tal. La enajenacin o venta de la nuda propiedad en nada afecta los derechos del usufructuario, desde, que el
nuevo nudo propietario deber respetar el usufructo tanto como el anterior. Tambin le reconoce el art. 2916 el derecho
de intentar todas las acciones que pertenezcan al propietario.
El nudo propietario no puede en principio, realizar ningn acto material sobre el bien, sin autorizacin del
usufructuario. Pero el art. 2917 reconoce al nudo propietario el derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la
conservacin de la cosa. Ej: reconstruir los edificios destruidos por cualquier accidente.
Impedir que el usufructuario realice actos de goce que alteren la sustancia de la cosa o se desven del destino
econmico que ella tena
Obligaciones del Nudo Propietario:
Obligacin de entrega: Dispone el art. 2910 que el nudo propietario est obligado a entregar al usufructuario el objeto
gravado con el usufructo, con todos sus accesorios en el estado que se hallasen, aun cuando no puedan servir para el
uso o goce propio de su destino.
Obligacin de no cambiar el estado de la cosa: Como principio general, el art. 2914 establece que el nudo propietario
nada puede hacer que dae al goce del usufructo o restrinja su derecho.
Garanta de eviccin: Dispone el art. 2915 que cuando el usufructo es constituido por ttulo oneroso, el nudo
propietario debe garantir al usufructuario el goce pacfico de sus derechos. Esta garanta es de la misma clase que la
que debe el vendedor al comprador.
Extincin del Usufructo: El art. 2918 dispone que el usufructo se extingue por la revocacin directa de su constitucin, por
la revocacin del acto demandado por los acreedores del dueo del fundo, por la resolucin de los derechos del constituyente
del usufructo, y por las causas generales de extincin de los derechos reales.
Es una enumeracin incompleta e insuficiente de las causas de extincin del usufructo. De las disposiciones contenidas en este
Captulo del Cdigo y de otras de carcter general, resultan las siguientes causas de extincin: a) nulidad del ttulo constitutivo;
b) revocacin; c) resolucin del derecho del constituyente; d) resolucin del usufructo; e) expiracin del trmino; f) muerte del
usufructuario; g) prescripcin; h) consolidacin; i) enajenacin o renuncia; j) prdida o deterioro de la cosa.
La extincin del usufructo produce la recuperacin de pleno derecho por el nudo propietario de sus atribuciones de uso y goce
del inmueble. La consecuencia esencial de la extincin ser, por consiguiente, la obligacin del usufructuario de restituir la
posesin de la cosa al propietario. Esa obligacin comprende no slo la cosa principal sino tambin los accesorios y las mejoras
hechas por el usufructuario, salvo el derecho del usufructuario de llevarse las mejoras hechas por l, que pudieran ser extradas
de la cosa sin detrimento de ella.
4_ Derecho Real de uso y habitacin. Definicin legal. Art 2948
En el art. 2948 se definen los derechos de uso y habitacin de la siguiente manera: el derecho de uso es un derecho real que
consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de
conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno lo que sea preciso para las necesidades del
usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este cdigo, derecho de
habitacin.
El derecho de uso es casi anlogo al del usufructo (aunque el usufructo es ms extenso). Este ltimo permite no slo el uso y
goce de la cosa, sino tambin aprovechar todos los frutos naturales, industriales o civiles que ella produzca, ius utendi en toda
su extensin-. Por el contrario, el usuario slo tiene el uso de la cosa; no tiene derecho a aprovecharse de ella econmicamente,
la ley solo le reconoce la atribucin de tomar aquellos frutos que sean necesarios para las necesidades del usuario y de su
familia. Pero no puede aprovecharse indirectamente de los frutos, es decir, venderlos para subvenir con el producido de la venta
otras necesidades suyas o de la familia.
El derecho de uso tiene los siguientes caracteres:
5

(Para ampliar ver el tomo III de Mariani de Vidal, pag 33 a 60)

Es un derecho real constituido sobre la cosa de otro, pueden ser objeto del uso las mismas cosas que pueden serlo del
usufructo perfecto
Borda dice que el derecho de uso es intransferible en todos los casos, por ser estrictamente personal. Mariani de Vidal
considera que el usuario no puede ceder el ejercicio de su derecho si lo adquiri a ttulo gratuito; o si lo hizo a ttulo
oneroso y recae sobre cosas muebles. Pero s puede hacerlo, si lo adquiri a ttulo oneroso y el uso recae sobre
inmuebles.
El uso es un derecho temporario, sobre este punto se aplican las reglas del usufructo
Respecto al derecho de Habitacin, cuando el derecho de uso se refiere a una casa y la utilidad de morar en ella, recibe el
nombre de derecho de habitacin. Lo que se dijo respecto del uso, es aplicable a la habitacin. Sus caracteres:
Es un derecho real, cuyo objeto recae sobre una casa
El habitador, no puede en ningn caso ceder el ejercicio de su derecho, ni alquilar el inmueble objeto del mismo, ya lo
haya adquirido a ttulo oneroso o gratuito.
La habitacin tambin es un derecho temporario, y sobre su duracin, se aplican las reglas del usufructo.
Supuesto especial del art 3573 bis: Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del
haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite
mximo a las viviendas para ser declaradas como bien de familia, y concurrieran otras personas con vocacin hereditaria o
como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder
si el cnyuge suprstite contrajera nuevas nupcias. El propsito de la ley es asegurar su casa al cnyuge sobreviviente, aunque
sin impedir la adjudicacin del bien. Quien resulte adjudicatario quedar como nudo propietario, correspondiendo el dominio
til al cnyuge.
A fin de que se opere ste derecho, es necesario que el cnyuge sobreviviente lo invoque en juicio sucesorio. Una vez
reconocido judicialmente el derecho, y reunidos los requisitos legales, se impondr su inscripcin en el registro de la propiedad.
El art dice que la ocupacin ser gratuita, pero tal gratuidad solo apunta a la no exigencia al cnyuge de una compensacin por
alguna ocupacin, pero no lo lobera de las obligaciones que importan al poseedor: ya que debe contribuir a la conservacin y al
pago de las cargas que pesan sobre el inmueble (ej: luz, gas, telfono, obras sanitarias, alumbrado, etc). En cuanto a los gastos
extraordinarios (ej: cerramiento forzoso, deslinde, etc) debe contribuir a su pago junto con los nudos propietarios.
Respecto a su extincin, las causales son las mismas que la del usufructo.
El supuesto especial del art 3573 bis, no funciona en el supuesto de que el cnyuge difunto hubiera sido condmino del
inmueble, a menos que los dems condminos presten expresa conformidad.
Constitucin: Dispone el art. 2949 que el uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo, con excepcin
de no haber uso legal o establecido por las leyes. Los restantes modos previstos por el art. 2812 para el usufructo son el
contrato, el testamento y la usucapin.
Cosas susceptibles del derecho de uso: Como principio general, todas las cosas cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el
usuario, pueden ser objeto del derecho de uso (art. 2951). La ley no distingue entre muebles e inmuebles; tampoco se requiere
una utilidad econmica o prctica; puede ser simplemente esttica, como la que proporciona una obra de arte, un cuadro, una
estatua. Del mismo modo, pueden ser objeto de este derecho las cosas que sirvan a un mero placer o goce, como una casa de
descanso, un yate, etc. Pero el art. 2951 hace una excepcin: no se puede constituir un derecho de uso sobre cosas fungibles ni
las consumibles.
El art. 2956 establece que si el derecho de uso se ha establecido sobre un fundo, se extiende tanto a lo que es inmueble por su
naturaleza, cuanto a los accesorios que estn en l para su explotacin
Derechos del usuario y del habitador:
Posesin: El usuario o habitador tiene, ante todo, la posesin de la cosa. Ese derecho le est reconocido junto a las
acciones posesorias y reales necesarias para la defensa de su derecho.
Uso y goce: Lo que verdaderamente caracteriza el derecho de uso es la facultad del usuario o habitador de usar y gozar
la cosa. Dentro de esa facultad de uso y goce, queda excluido el derecho de aprovechar de los frutos de la cosa, salvo
cuando ellos sean para satisfacer las necesidades del usuario o su familia.
Obligaciones del usuario o habitador:
Obligacin de prestar fianza y practicar inventario
No alterar el destino econmico de la cosa, ni usarla abusivamente.
Obligacin de conservacin, hacer reparaciones y pagar las contribuciones que gravan a la cosa
Restituir la cosa una vez extinto el derecho real
Extincin del uso y habitacin: En lo que atae a la extincin de los derechos de uso y habitacin, el art. 2969 remite a las
reglas del usufructo, con la sola modificacin de que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de sus
derechos. Esto significa que los acreedores del usuario o habitador no pueden, por va de la accin revocatoria, impugnar el acto
de renuncia hecho por el usuario o habitador. La razn es que tratndose de un derecho personalsimo, ellos no tienen inters en
que se mantenga dentro del patrimonio del usuario o habitador, porque de cualquier manera no pueden ejecutarlo ni obtener
ningn provecho de su venta.
5_ De las Servidumbres Reales. Rgimen de nuestro cdigo. Definicin legal. Art 2971

Art 2971: Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para utilidad de la
primera.
En sustancia, consiste en el derecho real establecido en utilidad de un predio rural o urbano (llamado dominante) y que grava a
otro predio (llamado sirviente), en cuya virtud el poseedor del predio dominante tiene derecho a realizar en el sirviente ciertos
actos de posesin o a impedir que el propietario del predio sirviente ejerza algunos actos propios de su dominio. En rigor, la
relacin jurdica no se establece entre un fundo y otro, puesto que los sujetos de las relaciones jurdicas son siempre personas,
no cosas. En consecuencia, el derecho lo tiene el poseedor del fundo dominante y la carga grava al poseedor del fundo sirviente.
Pero el derecho que se reconoce al dueo del predio dominante tiene su base en su relacin con el fundo, de la misma manera
que la carga que se impone al titular del fundo sirviente se vincula indisolublemente con ste. Para decirlo con otras palabras,
las servidumbres reales son una limitacin del ejercicio del derecho de propiedad del fundo sirviente que enriquece al fundo
dominante.
Puede decirse, entonces, que las servidumbres reales tienen en mira la utilidad econmica del predio dominante, y que reposa
en la posesin del predio, tienen tendencia a la perpetuidad y son derechos esencialmente ambulatorios: las servidumbres reales
benefician al propietario del fundo dominante, quien quiera que sea, y gravan al propietario del fundo sirviente, cualesquiera
que sean las transmisiones de dominio operadas
Caracteres: Las servidumbres reales tienen los siguientes caracteres:
a) En primer lugar, son derechos reales (art. 2970), que se conceden al propietario o poseedor de un predio sobre otro
predio vecino o prximo
b) Es un derecho constituido sobre inmuebles ajenos (art. 2970). No se concebira una servidumbre constituida sobre un
inmueble propio
c) Las servidumbres consisten siempre en una carga que impone: o bien la obligacin de soportar que el propietario del
fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente o bien la obligacin de no hacer ciertos actos que estn
dentro de las atribuciones normales del propietario. Nunca impone al propietario del fundo sirvientes una obligacin
de hacer (porque en tal caso no sera un derecho real, sino una obligacin)
d) Las servidumbres son inseparables de los fundos. Por consiguiente, no pueden ser enajenadas a parte de los fundos ni
tampoco sometidas a gravamen alguno de manera autnoma
e) Son ambulatorias; precisamente por ser inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente
f) Son unilaterales; toda la ventaja est de una parte (fundo dominante), y toda la desventaja de la otra (fundo sirviente).
g) Tienen una tendencia a la perpetuidad. Si no se fija plazo en el acto constitutivo, se reputan perpetuas (o mientras
subsista la razn de su creacin).
h) Las servidumbres reales deben prestar una utilidad al predio dominante. En esta utilidad reside la justificacin del
instituto, de tal modo que una pretendida servidumbre que no prestara utilidad a dicho predio, sera nula como tal,
aunque pueda valer como obligacin personal.
i) Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos: O sea, por ejemplo, no se concebira que yo
pudiese adquirir por mitades un derecho de paso: o lo tengo o no lo tengo.
Divisin: Pero no hay que confundir la indivisibilidad de la servidumbre en s misma, con la divisibilidad de su ejercicio. En
este sentido, dice el art. 3029 que la servidumbre se considerar divisible cuando consistiere en hechos que sean susceptibles
de divisin, como sacar piedras, tierra, etc., y en tal caso, cada uno de los dueos del predio dominante puede ejercerla en
todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del inmueble dominante.
De todas maneras, en su gran mayora las servidumbres son indivisibles aun en lo que atae a su ejercicio; pocas de ellas son
divisibles.
Por lo dems, el principio de la indivisibilidad de las servidumbres no impide que puedan ser limitadas en su ejercicio respecto
del lugar, tiempo y modo (art. 3008). As, por ejemplo, en cuanto al lugar, la servidumbre puede sealar precisamente la
trayectoria que debe seguirse al constituirse una servidumbre de paso; en cuanto al tiempo, puede disponerse, por ejemplo, que
la toma de agua se har en determinadas horas del da; en cuanto al modo, puede establecerse que la extraccin de agua ser
manual o por procedimientos mecnicos
Clasificacin de las servidumbres:
a) Continuas o discontinuas: Las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo sin un hecho
actual del hombre (art. 2975); como, por ejemplo, la servidumbre de acueducto y, en general, aquellas que consisten en
una abstencin por parte del propietario del fundo sirviente, como la servidumbre de vista. Las discontinuas son
aquellas que exigen un hecho actual del hombre para ser ejercidas (art. 2975), como la servidumbre de paso, la de
sacar agua, etc. El inters de esta clasificacin es el siguiente: slo las servidumbres continuas pueden adquirirse por
destino del propietario (arts. 2994 2997) y por usucapin (art. 3017); el trmino para la extincin por no uso empieza a
correr en las servidumbres continuas desde el da en que se ha hecho un acto contrario a su ejercicio y en las
discontinuas, desde, el da en que se ha dejado de usar de ellas.
b) Servidumbres aparentes o no aparentes: Segn el art. 2976 Ver Texto las servidumbres aparentes son aquellas que se
anuncian por signos exteriores como una puerta o una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por
ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada. Vale decir, lo que caracteriza a una
servidumbre como aparente o no aparente es su forma de manifestarse: si ella se manifiesta por obras visibles como
una puerta, una ventana, un camino, etc., estamos en presencia de una servidumbre aparente; si en cambio, no tiene
ninguna manifestacin exterior, es una servidumbre no aparente. El inters de esta clasificacin consiste en que slo
las servidumbres aparentes pueden ser adquiridas por destino del propietario (art. 2994) y por usucapin (art. 3017);

c)

las servidumbres aparentes pueden revocar por cesacin de la confusin que se haba operado, cuando se dan las
condiciones del art. 3057
Servidumbres voluntarias y coactivas: Son servidumbres voluntarias aquellas que las partes pueden pactar libremente;
son coactivas las que tienen su origen en la ley y a cuya constitucin y ejercicio no puede oponerse el propietario del
fundo sirviente. Ejemplo tpico de esta ltima, es la servidumbre de paso que pesa sobre los inmuebles que se
encuentran ubicados entre un predio encerrado y el camino pblico. El propietario del predio encerrado tiene derecho a
exigir un paso.

6_ Condiciones para la existencia de las servidumbres. Formas de constitucin:

CONSTITUCIN POR CONTRATO: Dispone el art. 2977 que las servidumbres se establecen por contratos onerosos o
gratuitos, traslativos de propiedad. El codificador ha querido con este precepto establecer una estrecha analoga entre la venta
y la donacin, que son contratos traslativos de la propiedad, con el establecimiento oneroso o gratuito de una servidumbre. Pero
la redaccin del precepto es evidentemente poco afortunada. La constitucin de una servidumbre no importa nunca un acto
traslativo de propiedad, sino un contrato por el cual se establece un derecho real sobre una propiedad ajena. Insistiendo en la
analoga, la segunda parte del art. 2977 agrega que el uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es
concedida haga de ese derecho, tiene lugar de tradicin. Pero tampoco puede hablarse en este caso de tradicin.
CONSTITUCIN POR DISPOSICIN DE LTIMA VOLUNTAD: Se aplican las reglas de constitucin del usufructo por
ltima voluntad.
CONSTITUCIN POR DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA Las servidumbres se pueden constituir tambin por destino del
padre de familia. Se llama as la disposicin que el propietario de dos o ms heredades ha hecho, para constituir una
dependencia de un fundo sobre otro, para su uso respectivo (art. 2978). Cuando el propietario de dos heredades haya l mismo
sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y aparentes 6, y haga despus una desmembracin (enajenacin) de
ellas, sin que nada diga respecto a la servidumbre, se juzgar a sta constituida como si fuese por ttulo. Un ejemplo aclara el
concepto: El propietario de una estancia cuyo campo est cruzado por un arroyo hace una construccin para llevar agua a otro
de sus campos. Luego supongamos, que vende sta ltima fraccin de su campo. Si antes de vender la fraccin de campo, no ha
destruido la construccin y el contrato no tiene ninguna estipulacin referente a la servidumbre, se juzga que ella est
constituida como si fuera por ttulo, es decir, vlidamente constituida. Otro ejemplo: Si se vende una parte de un predio que est
separado de la va pblica, se entiende que existe a favor de ella una servidumbre de pasi, sin indemnizacin alguna.
La servidumbre creada por destino del padre de familia no nace de un acto jurdico, sino de una situacin de hecho, a la cual la
ley le imputa el efecto jurdico de hacer nacer la servidumbre
SERVIDUMBRE QUE REVIVE: Mientras el art. 2994 alude al nacimiento de una servidumbre por destino del padre de
familia, el artculo siguiente se refiere a otra hiptesis: al renacimiento de una servidumbre. El caso es el siguiente: una persona
es duea de un campo que goza de una servidumbre de paso (o de otra ndole) respecto de un campo vecino; luego compra el
campo vecino: la servidumbre se extingue por confusin. Ms tarde enajena, ya sea el campo recin adquirido, ya sea el que
tena anteriormente: en ese caso, la servidumbre revive siempre que se haya mantenido algn signo aparente de ella. Es lo que
dispone el art. 2995.
CONSTITUCIN POR USUCAPIN: Dispone el art. 3017 que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por ttulo
o por la posesin de veinte aos. Las servidumbres continuas no aparentes y las servidumbres discontinuas aparentes o no
aparentes no pueden establecerse sino por ttulos. La posesin aunque sea inmemorial, no basta para establecerla. As, por
ejemplo, una servidumbre de paso por ser discontinua, no se puede adquirir jams por prescripcin. El Cdigo habla de
posesin, pero ya dijimos que en las servidumbres no hay posesin en sentido propio, sino ejercicio de la servidumbre.
CONSTITUCIN POR LEY: Finalmente las servidumbres reales pueden constituirse coactivamente, como consecuencia de
una disposicin legal que obliga al propietario del fundo sirviente a soportar una servidumbre. Tal, por ejemplo, la servidumbre
de paso, o la de acueducto.
Es necesario distinguir cuidadosamente estas servidumbres reales impuestas por la ley, de las restricciones y lmites al dominio.
Estas ltimas nacen automticamente, tienen vida de pleno derecho; En cambio, para darle vida a una servidumbre real nacida
por imperio de la ley, es necesario una iniciativa de parte, que se concretar en un contrato; y en caso de negativa, la cuestin
deber plantearse judicialmente.
Derechos del propietario del fundo dominante:
1) Extensin y ejercicio de las servidumbres: El art. 3019determina que los derechos del propietario del fundo dominante estn
fijados por el ttulo que dio origen a la servidumbre y que la ley recin ser aplicable en su defecto. Sin embargo, si la
servidumbre fuera adquirida por usucapin o por algn otro mtodo que no requiera ttulo-, su contenido est regido por los
lmites de la posesin.
Ejercicio de servidumbres accesorias: El art3018 tambin se refiere a la extensin de los derechos del propietario del predio
dominante; y dice por el establecimiento de una servidumbre se entiende concedida al propietario de la heredad dominante,
la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal. Ej: si se
concede una servidumbre de sacar agua, se entiende concedida una servidumbre de paso, necesaria e indispensable para poder
ir a sacar agua al fundo vecino. Pero la segunda parte del art limita esta facultad: () pero la concesin de una servidumbre
no lleva virtualmente la concesin de otras servidumbres, para slo hacer ms cmodo el ejercicio del derecho, si no son
indispensables para su uso. Siguiendo con el mismo ejemplo: si se concede una servidumbre de acueducto, no se entiende
concedida una de paso, que no es indispensable para su ejercicio.
6

En realidad, aqu no se podra hablar propiamente de servidumbres, puesto que ambos fundos pertenecen a una misma persona Pero supongamos que luego
el propietario enajene uno de los fundos, aun cuando el ttulo nada diga acerca de la servidumbre, sta se juzga constituida.

2) Divisin de la heredad dominante y sirviente: El supuesto se refiere a los casos en que por muerte del titular, ya sea del
fundo dominante o sirviente, o por enajenacin que dichos titulares realicen, lo vienen a pertenecer a varios copropietarios, y al
efecto que tal pluralizacin de titulares tiene sobre las servidumbres.
El art. 3028 dispone que si la heredad dominante pasa de un propietario nico a muchos propietarios en comn o separados,
cada uno de stos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el cargo de usar de ella de manera
que no agrave la condicin del fundo sirviente. As, si se trata del derecho de paso, todos los propietarios estarn obligados a
ejercer sus derechos por el mismo lugar. Recprocamente la divisin del fundo sirviente no modificar los derechos y deberes
de los dos inmuebles.
A continuacin, el Cdigo trata por separado las dos hiptesis, fijando los lmites de los derechos de los copropietarios. El art.
3029 dispone que la servidumbre se considerar divisible cuando consistiere en hechos que sean susceptibles de divisin, como
sacar piedras, tierra, etc., y, en tal caso, cada uno de los dueos del predio dominante, puede ejercerla en todo o en parte, con tal
que no exceda la cantidad sealada a las necesidades del inmueble dominante.
A su vez, el art. 3030 establece, cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante
puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la
naturaleza de la servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. El poseedor del inmueble sirviente no tendr derecho a
indemnizacin alguna por el aumento del gravamen.
3) Defensa de las servidumbres: Las servidumbres tienen todos los medios de defensa que corresponden a los derechos reales,
es decir acciones reales, acciones posesorias e inclusive, las defensas posesorias extrajudiciales. Es lo que dispone el art.
3034:corresponde a los dueos de las heredades dominantes, las acciones y excepciones reales, remedios posesorios
extrajudiciales, las acciones y excepciones posesorias
La accin real nace del dominio o de otro derecho real, no se entiende entonces, porque el artculo se refiere slo a los dueos.
Si al propietario de un inmueble dominante no se le permite el uso de una servidumbre a la que tiene derecho, su situacin est
contemplada expresamente en la norma. Pero s en cambio en vez de ser propietario fuera usufructuario, la accin no estara
prevista. Pero esa deficiencia es salvada por el art 2796, la accin confesoria es la accin tpicamente correspondiente a la
defensa de las servidumbres, concedida a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer. El art. 3034 reconoce tambin a
los titulares de servidumbres los remedios posesorios extrajudiciales, lo que significa que los titulares de servidumbres pueden
defenderse de hecho, lo mismo que los poseedores.
Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente:
OBLIGACIONES:
a) Deber de no perjudicar el ejercicio de la servidumbre: El principio general es que el propietario del fundo sirviente
debe abstenerse de todo acto que perturbe el ejercicio de la servidumbre por parte del propietario del fundo dominante.
Y si el propietario de la heredad sirviente hubiera hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est
obligado a restablecer a su costa, las cosas a su antiguo estado y a satisfacer los daos y perjuicios.
b) Cumplir con los trabajos o gastos para el ejercicio o conservacin de la servidumbre, siempre y cuando se hubiere
comprometido a ello
DERECHOS:
a) el propietario del fundo sirviente conserva todas sus facultades de dueo: con el nico lmite de no perturbar el
ejercicio del derecho del propietario del fundo dominante
b) derecho de hacer abandono del inmueble, cuando la servidumbre le resulte onerosa o gravosa. El abandono puede ser
parcial, es decir, referido slo a la fraccin del inmueble afectada directamente por la servidumbre.
c) el propietario de la heredad sirviente puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos
perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho. Por
ejemplo, tendra derecho a pedir el cambio del lugar por donde se ejerce la servidumbre
d) derecho a ejercer la accin negatoria: contra quien invoque falsamente tener un derecho de servidumbre sobre un
inmueble suyo. Al propietario le basta probar su derecho de propiedad; es a quien pretende la servidumbre al que
corresponde la prueba de que tiene derecho a ella.
Extincin de las servidumbres:
NULIDAD, RESOLUCIN, RESCISIN: La extincin del derecho del propietario o usufructuario del fundo sirviente que
haba consentido la constitucin de la servidumbre, provoca la extincin de sta. Es el principio general establecido en el art.
3045, segn el cual las servidumbres se extinguen por la resolucin del derecho del que las haba constituido, sea por la
rescisin, o por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto.
a) Nulidad: El principio general, ya lo hemos dicho, es que la nulidad del ttulo del constituyente de la servidumbre
extingue la servidumbre.
b) Resolucin: La resolucin del derecho del propietario que ha consentido gravar su predio con una servidumbre,
importe tambin la extincin de la servidumbre. Naturalmente, debemos hacer tambin aqu la salvedad que surge de
la nueva redaccin del art. 1051: la resolucin del derecho del propietario no afecta la servidumbre si el propietario del
fundo dominante la adquiri por ttulo oneroso y de buena fe
c) Rescisin: La rescisin es el acto en virtud del cual dos personas dejan sin efecto lo acordado por ellas mismas por
otro acto anterior. Cuando lo que se ha rescindido es el acto de transferencia del dominio, es evidente que la
servidumbre constituida por el propietario no se extingue. Para comprender el supuesto demos un ejemplo. A,
propietario de un inmueble, lo vende a B, transfirindole el dominio en legal forma. Luego B concede una servidumbre
al vecino C. Por ltimo A y B deciden dejar sin efecto la transferencia y B retransmite el dominio a A. Es evidente que
esta nueva transmisin de dominio no podra afectar el derecho del predio dominante. ENTONCES: Cul es entonces
el campo de aplicacin del art. 3045? Segn Borda, la servidumbre constituida por el usufructuario. Supongamos que

A concede un derecho de usufructo a B sobre un inmueble de su propiedad; B grava el inmueble con una servidumbre
de paso en favor de C. Luego A y E rescinden su contrato de usufructo y lo dejan sin efecto. En tal caso la servidumbre
se extingue
CUMPLIMIENTO DEL PLAZO CONDICIN RESOLUTORIA: Dispone el art. 3046 que se extinguen tambin las
servidumbres por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre y por el cumplimiento de la condicin resolutoria a
que ese derecho estuviese subordinado
RENUNCIA: Las servidumbres se extinguen tambin por renuncia del propietario de la heredad dominante. El renunciante
tiene que ser propietario del inmueble; la renuncia hecha por el usufructuario sera ineficaz a menos que se trate de la
servidumbre constituida por el propio usufructuario
PRDIDA DE LA UTILIDAD DE LA SERVIDUMBRE: La servidumbre concluye cuando ha dejado de tener utilidad para la
heredad dominante
IMPOSIBILIDAD DE USO: Tambin se extingue la servidumbre cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible,
siempre que la imposibilidad derive de un acontecimiento de la naturaleza o de un hecho lcito de un tercero. La extincin
derivada de la imposibilidad de uso no tiene carcter definitivo. La servidumbre revive cuando las cosas cambiadas son
restablecidas a su estado anterior y puede usarse de la servidumbre.
CONFUSIN: Las servidumbres se extinguen cuando la calidad de propietario del fundo dominante y del fundo sirviente se
renen en una sola persona. Ej: cuando el titular del fundo dominante, se hace adquirente del fundo sirviente.
NO USO: las servidumbres se extinguen por el no uso durante 10 aos aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor.
EXPROPIACIN DEL INMUEBLE SIRVIENTE: Tambin se pierde la servidumbre cuando el inmueble sirviente h sido
expropiado por causa de utilidad pblica e incorporado al dominio pblico del Estado, ya que la servidumbre no se puede
establecer sobre bienes que estn fuera del comercio
7_ De las servidumbres en particular.
Servidumbre de trnsito de fundo sin salida a la va pblica. Rgimen Legal. Art 3068.
Es el derecho que el propietario de un fundo (o titular de otro derecho real sobre l) tiene para pasar sobre un inmueble ajeno.
Se trata de una servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan de dos fundos. Tiene muy antigua data, ya que era
legislada en detalle en el antiguo derecho romano.
La servidumbre de trnsito puede ser voluntaria o coactiva. La primera es la que se establece entre dos predios en caso de que
ni el propietario del fundo dominante tenga derecho a exigirla ni el propietario del fundo sirviente obligacin de concederla. Es
el supuesto de que la servidumbre no sea absolutamente indispensable para el propietario del fundo dominante; ella es regida
entonces por las disposiciones generales que hemos estudiado hasta aqu.
Pero puede ocurrir que un propietario tenga su inmueble encerrado y privado de toda comunicacin con el camino pblico; la
ley le concede entonces la facultad de exigir de los propietarios de los inmuebles que se interponen entre el propio y la va
pblica, una servidumbre de trnsito. Una evidente razn de inters general justifica estas servidumbres.
Art. 3068: El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin, por el camino pblico,
por interposicin de otras heredades, tiene derecho a imponer a estas una servidumbre de trnsito, satisfaciendo el valor del
terreno necesario para ella y resarciendo todo otro perjuicio.
Destacamos que ella no importa una restriccin del dominio sino una servidumbre real, impuesta coactivamente por la ley. Que
la ley reconozca el derecho a reclamar la servidumbre, no significa que sta nazca de pleno derecho, como ocurre con las
restricciones al dominio propiamente dichas.
Quienes pueden pedir la servidumbre de trnsito: Segn el art. 3068, pueden reclamar la servidumbre de trnsito el
propietario, el usufructuario y el usuario. Y aunque el Cdigo no lo diga, tambin tienen este derecho el copropietario, el
acreedor anticresista y el simple poseedor, sea de buena o de mala fe, porque todos ellos tienen un derecho real. En cambio,
predomina la opinin de que el arrendatario o locatario carece de derecho a reclamar dicha servidumbre y que todas sus
atribuciones consisten en reclamar del locador que lo coloque en condiciones de poder usar o gozar del inmueble. Sin embargo,
Borda no concuerda con esta ltima solucin, alegando que esta no es justa ni razonable, ya que si bien el locador no goza de
derecho real sobre el inmueble, igual debera tener el derecho a pedir la servidumbre, ya que la misma se le reconoce al simple
usuario o al poseedor de mala fe.
Heredades encerradas. Art 3069. Para tener derecho a reclamar servidumbre de trnsito, es indispensable que el predio
dominante est privado de toda comunicacin con el camino pblico, vale decir, que est encerrado. Sin embargo, las palabras
destituidas de toda comunicacin contenidas en el art. 3068 no deben tomarse rigurosamente; como lo establece
expresamente el art. 3069, se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas no slo las que estn privadas de toda
salida a la va pblica sino tambin las que no tienen una salida suficiente para su explotacin. As por ejemplo, podra
ocurrir que toda la comunicacin con la va pblica fuese un camino estrecho, que permitiese el paso a pie o a caballo, pero no
el de vehculos; o que la comunicacin con la va pblica est obstaculizada por un ro que no da paso en ciertas pocas del ao
o en ocasiones de frecuentes crecidas, etc. De una manera general, puede decirse que hay salida insuficiente en el concepto de
la ley, cuando la va de que se dispone es inadecuada a los fines de la explotacin agrcola, ganadera o industrial del fundo
encerrado o cuando la habilitacin de esa va, dadas sus condiciones naturales, requerira trabajos costosos que superasen los
beneficios de la explotacin del fundo.
Pero el Cdigo ha querido prevenir la posibilidad de que el encerramiento se deba a obras del propio dueo o usufructuario de
la heredad dominante. As, el art. 3070 establece que una heredad no se considera cerrada por las heredades vecinas cuando
una parte no edificada de esa heredad est separada de la va pblica por construcciones que hacen parte de ella. Aqu el

encerramiento ha resultado de un hecho propio del propietario o titular de un derecho real del fundo dominante; y no sera justo
que sobre la base de esa conducta del dueo de la heredad tuviese que padecer una servidumbre el vecino.
Fundos sujetos:
La servidumbre afecta a todas las heredades que se encuentran interpuestas entre el predio encerrado y tambin la va
pblica, cualquiera sea su destino (art. 3071).
No es indispensable que sean contiguas al predio encerrado, bastando que se interpongan en el camino a la va pblica.
Pesa tambin sobre los bienes del dominio privado del Estado.
Inclusive podra pesar sobre un bien del dominio pblico, siempre que no hubiera otro modo de resolver el problema
de encerramiento.
Puede ocurrir que el fundo encerrado linde con varios inmuebles; se presentar entonces la cuestin de saber cul de los
inmuebles linderos est obligado a conceder la servidumbre de paso. El art. 3074 resuelve ese problema con una disposicin
acertada: el trnsito debe ser tomado sobre los fundos contiguos que presenten el trayecto ms corto a la va pblica. Los
jueces pueden, sin embargo, separarse de esta regla si la situacin de los lugares o las circunstancias particulares as lo exigen.
Ej: puede ocurrir que el trayecto ms corto a la va pblica lo sea estableciendo una servidumbre sobre un inmueble edificado,
al cual le causara un grave perjuicio la servidumbre; pero al lado del mismo, hay otro inmueble (que tambin sale a la va
pblica) y es un terreno baldo, la servidumbre pesar sobre ste ltimo, si as lo dispone el juez.
INDEMNIZACIN: Si bien los propietarios vecinos estn obligados a conceder la servidumbre de trnsito, ellos tienen
derecho a reclamar el valor del terreno necesario para ella y el resarcimiento de todo otro perjuicio (art. 3068). Segn Borda, la
exigencia de que se pague el precio del terreno por el cual se ejerce la servidumbre, importa un evidente exceso, porque el
propietario del fundo dominante no adquiere la propiedad de la tierra y, por consiguiente, no se justifica que pague su precio.
Debi bastar con que la ley dispusiera que deban resarcirse todos los perjuicios que sufra el propietario del fundo sirviente.
Extincin de la servidumbre coactiva: Mientras se mantenga la necesidad de resolver el problema del encerramiento, el
derecho a la servidumbre no se extingue. Puede haber transcurrido el tiempo del no uso, puede haber construido el propietario
del fundo sirviente obstculos que impidan el ejercicio de la servidumbre, puede, en fin, haber renunciado expresamente el
propietario del predio dominante a la servidumbre; nada de ello extingue su derecho a reclamarla, porque el derecho a la
servidumbre coactiva se ha establecido en razn de una necesidad de orden pblico.
Bien entendido que esta imprescriptibilidad e irrenunciabilidad al derecho de la servidumbre se mantienen en tanto el trnsito
sea indispensable para el inmueble encerrado. Pero si luego de constituida la servidumbre llega a no ser indispensable al predio
encerrado por haberse establecido un camino o por la reunin del fundo a una heredad que comunique con la va pblica, el
dueo del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecerse sta se le
hubiese pagado por el valor del terreno.
Extincin de la servidumbre no coactiva: Hemos dicho ya que la servidumbre de trnsito puede establecerse tambin entre
dos fundos sin necesidad de que uno de ellos est encerrado. Slo que en esta situacin el propietario del fundo dominante no
tiene derecho a exigir que se le conceda la servidumbre y nicamente podr constituirla por los medios generales establecidos
por la ley (contrato, disposicin de ltima voluntad, disposicin del padre de familia y usucapin).
Para la extincin de este tipo de servidumbres, rigen los principios generales: Si es activa personal se extingue con la muerte del
propietario del fundo dominante, como duracin mxima; si es activa real, en principio, se presume perptua.
La servidumbre de trnsito no coactiva no se extingue aunque el paso llegue a no ser necesario para el inmueble al cual se
dirige o aunque el dominante hubiese adquirido otro inmueble contiguo por donde pudiese pasar (art. 3081). Slo, en caso de
que se demuestre que la servidumbre carece de toda utilidad para la heredad dominante, debe reputrsela extinguida.
Independientemente de las otras causas por las cuales se extinguen las servidumbres voluntarias, el art. 3080 dispone que habr
renuncia tcita del derecho de trnsito si el dominante, consiente en que el poseedor del inmueble sirviente cierre el lugar del
paso
8_ Derecho accidental de trnsito por las heredades ajenas. Rgimen legal. Art 3077
DERECHO ACCIDENTAL DE TRNSITO: El art. 3077 dispone que el que para edificar o reparar su casa tenga necesidad
indispensable de hacer pasar sus obreros por la del vecino, puede obligar a ste a sufrirlo, con la condicin de satisfacerle
cualquier perjuicio que se le cause.
Este derecho no es propiamente una servidumbre real (ver nota 19), porque no tiene el carcter de una utilidad permanente para
el fundo dominante, sino simplemente es un derecho accidental que la ley reconoce a quienes tienen necesidad de edificar o
reparar su casa.
Servidumbre de acueducto:
Por acueducto debe entenderse todo canal, acequia o tubera que permita transportar el agua de un lugar a otro. La ley impone
una servidumbre coactiva de acueducto en favor de toda heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de
sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes, o en
favor de un establecimiento industrial (art. 3082). Esta servidumbre es siempre continua y aparente.
Para que se pueda reclamar la servidumbre de acueducto, se necesita que se renan las siguientes condiciones:
a)

Ante todo, es preciso que el fundo que reclama la servidumbre tenga necesidad del agua para usos agrcolas,
ganaderos, industriales o para consumo de sus habitantes. Aunque el uso personal de los propietarios del fundo
dominante no ha sido previsto en el art. 3082 Ver Texto , es evidente que est comprendido dentro de la enunciacin

amplia de las causas que pueden requerir el establecimiento de la servidumbre. En cambio, no se puede exigir para
usos suntuarios, como podra ser para proveer de agua a una pileta o a un lago artificial
b) En segundo lugar, es necesario que el propietario del fundo dominante tenga posibilidad de servirse de un agua, que
corre por un lugar separado del fundo dominante por otros fundos interpuestos. Puede tratarse simplemente de aguas
de uso pblico, por ejemplo, un ro; o de aguas corrientes bajo la concesin de la autoridad competente, como ocurre
con los canales de irrigacin que son construidos y administrados por el Estado o de aguas extradas artificialmente del
subsuelo; o finalmente, de aguas pertenecientes a particulares que hayan concedido al propietario del fundo dominante
el derecho de disponer de ellas.
Aunque la ley no ha previsto quin puede reclamar la servidumbre de acueducto es indudable que tienen derecho a ella todos
los que poseen el inmueble dominante. En otras palabras, es de aplicacin en este punto lo dicho sobre quin puede reclamar la
servidumbre de trnsito.
Inmuebles Exentos: Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependen de ellas, y las huertas de superficie menor de
diez mil metros cuadrados, no estn sujetos a la servidumbre de acueducto. La circunstancia de que estos predios estn exentos
de la obligacin de otorgar la servidumbre, no excluye la posibilidad de que sus propietarios la concedan voluntariamente; pero
en este caso, estamos ya en presencia de una servidumbre no coactiva, que puede ser constituida por los medios generales de
constitucin de una servidumbre (contrato, disposicin de ltima voluntad, disposicin del padre de familia, usucapin).
INDEMNIZACIN: El art. 3085 dispone: el dueo del predio sirviente tendr derecho para que se le pague un precio por el
uso del terreno que fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los costados que no baje de un metro de
anchura en toda la extensin de su curso. Este ancho podr ser mayor por convenio de las partes o por disposicin del juez
cuando las circunstancias as lo exigieren. Se le abonar tambin un diez por ciento sobre la suma total del valor del terreno,
el cual siempre pertenecer al dueo del predio sirviente.
Servidumbre de recibir agua de los predios ajenos:
Las servidumbres de recibir aguas de los terrenos vecinos pueden ser:
a) de recibir aguas de los techos vecinos (goteraje y aguas servidas);
b) de recibir aguas artificiales que brotan en el terreno del vecino (servidumbre de desage); y
c) recibir aguas para desecar terrenos inundados (servidumbre de desage o avenamiento).
Estas servidumbres son continuas y aparentes, si hubiese alguna seal exterior permanente de la salida de las aguas por el
inmueble sirviente (art. 3093); se reputan siempre servidumbres reales, si no hubiese convencin en contrario.
SERVIDUMBRE DE RECIBIR AGUAS PLUVIALES O SERVIDAS: Al estudiar las restricciones y lmites del dominio,
dijimos que los propietarios de terrenos y edificios estn obligados a construir los techos de manera que las aguas pluviales
caigan sobre su propio suelo o sobre la calle, pero no sobre el suelo del vecino (art. 2630). Ello no impide, sin embargo, que se
constituya una servidumbre que obligue al vecino a recibir tales aguas. Los arts. 3094 y siguientes reglamentan esta
servidumbre no coactiva.
SERVIDUMBRE DE DESAGE: Los propietarios de los fundos inferiores estn obligados a recibir las aguas naturales que
vengan de los fundos superiores; en cuanto a las aguas alumbradas artificialmente (molinos, bombas, etc.), el principio es que el
propietario de los predios inferiores no est obligado a recibir dichas aguas (art. 2650), salvo que por su abundancia sea
imposible contenerlas o que hubieran sido llevadas por las necesidades del riego o las de los establecimientos industriales (art.
3097). En este caso, se establece una servidumbre coactiva, mediante el pago de una justa indemnizacin
SERVIDUMBRE DE DESAGOTE O AVENAMIENTO: Cuando un terreno se encuentra anegado por las aguas que lo
perjudican e impiden su explotacin agrcola, ganadera o industrial, o que lo hacen inhabitable, el dueo tiene derecho a
desaguar el terreno por los inmuebles vecinos, sea por canales subterrneos o descubiertos, previa una justa indemnizacin. En
suma, siempre que sea econmicamente til desaguar un terreno y ese desage pueda hacerse a travs de las fincas vecinas,
stas estn obligadas a permitir el desage, sea por canales subterrneos o descubiertos. Si las partes no se ponen de acuerdo en
cmo debe ser el canal, el juez deber dirimir la cuestin, teniendo en cuenta que no deben imponerse al propietario del fundo
dominante gastos excesivos e innecesarios, como tambin que debe producirse el menor dao posible al fundo sirviente
Servidumbre de sacar agua: La servidumbre de sacar agua de un inmueble vecino tiene los siguientes caracteres:
a) Ante todo, puede ser real o personal. Para ubicarla dentro de una de estas dos categoras, habr que estar, en primer
trmino, a lo que exprese el ttulo constitutivo; si ste no define el punto, deber tenerse en cuenta la siguiente pauta
interpretativa si al constituir la servidumbre se han considerado las necesidades permanentes del fundo dominante, la
servidumbre debe reputarse real; si se ha tenido en cuenta las necesidades personales de su poseedor, ser personal.
As, por ejemplo, deber reputarse real la servidumbre que se ha constituido para regar un cultivo de carcter
permanente, como puede ser un viedo; en tanto que ser personal si el agua se saca para bebida del propietario o de
su familia. Pero hay casos intermedios, no tan claros. As, por ejemplo, la servidumbre destinada a regar una huerta
hecha por el actual poseedor, debe considerarse real o personal? El art. 3104 resuelve el problema diciendo que en
caso de duda debe reputarse personal.
b) Segn el art. 3104, es siempre discontinuo y no aparente. Esta disposicin legal se explica porque el codificador ha
tenido en cuenta los modos de sacar agua propios de su poca, que eran manuales. Sacar agua con baldes o tinajas de
una fuente, un aljibe o un pozo, importa siempre una servidumbre discontinua y no aparente. Pero en la poca
moderna, hay otras formas mecnicas de sacar agua mediante molinos, bombas elctricas, a motor de explosin, etc.

Adems, el agua una vez sacada, puede conducirse al predio dominante a travs de una caera. En este caso es obvio,
ante todo, que se trata de una servidumbre aparente; ms an, es continua, porque se ejerce sin un hecho actual del
hombre (art. 2975). En realidad, la servidumbre de sacar agua extrada por medios mecnicos y conducida al predio
dominante por tuberas, tiene los mismos caracteres de la servidumbre de acueducto, que es continua y aparente (art.
3083).

Bolilla XIII
1_ Derechos reales de garanta. Las seguridades. Divisin.
El deudor responde del cumplimiento de las obligaciones que haya contrado con todos sus bienes, lo cual se concreta con el
adagio el patrimonio es la prenda comn de los acreedores, el cual no se refiere al derecho real de prenda, sino que trata de
denotar que, en principio, todos los bienes del deudor estn afectados al cumplimiento de sus obligaciones.
Mientras los bienes de este sean suficientes para responder a todos sus acreedores, no existe problema alguno, mas el se genera
en caso de insolvencia, ya que los acreedores privilegiados vern satisfecho su crdito antes, y los quirografarios debern cobrar
a prorrata, afectndose el principio de igualdad.
Es por eso, que se ha tratado siempre de idear instrumentos jurdicos que brinden a los acreedores una cierta seguridad de
cobro, que tambin redundan en beneficio del deudor, ya que le permiten desobligarse con mayor facilidad. Ellas reciben el
nombre de garantas.
Estas garantas surgen siempre de la ley, aunque a veces es necesario el complemento de la voluntad de las partes para
concretarlas y ponerlas en marcha. Fundamentalmente esas garantas son de dos tipos:
a) De carcter personal; en este caso el acreedor se satisface con que otra persona cuya solvencia le merece crdito,
afiance la obligacin, de tal modo que ahora el acreedor tendr dos deudores, aunque su confianza generalmente est
puesta en el fiador.
b) De carcter real: Suele ocurrir que, o bien el acreedor no se satisface con una garanta meramente personal o bien el
deudor no est en condiciones de ofrecer ningn garante al acreedor. Entonces la deuda se garantiza con una cosa: es la
llamada garanta real. Esta garanta real puede asumir distintas formas:
El deudor entrega al acreedor en plena propiedad una cosa con el compromiso por parte de ste de restituirla una vez
que el deudor haya pagado su deuda. Es la llamada venta con pacto de retroventa;
Puede ocurrir tambin que el deudor no transfiera al acreedor la propiedad de la cosa, sino simplemente su posesin,
comprometindose a devolver la cosa cuando la deuda sea pagada. Es lo que ocurre con la prenda y la anticresis
Finalmente, la garanta puede consistir, no en la adquisicin de la propiedad o de la posesin de la cosa, sino en el
derecho de ejecutarla y hacerla vender en subasta pblica, para cobrarse su crdito con el producido de la venta.
Obviamente nos referimos a la hipoteca
Ventajas de las seguridades reales: Las garantas reales ofrecen una seguridad ms fuerte para el acreedor, ya que afectan y
recaen directamente sobre la cosa, cuyo valor pudo apreciar el acreedor en el momento de la constitucin, permitiendo su
persecucin y otorgando, adems (salvo la anticresis) un derecho de preferencia en el cobro.
En cambio las garantas personales presentan las desventajas den que si el deudor es de solvencia dudosa, le ser difcil
conseguir quien se obligue junto a el, ya que la accin de repeticin podra resultar perjudicial para el, adems el acreedor corre
con el peligro de que el fiador tambin caiga en insolvencia.
Antecedentes:

Histricamente, las garantas personales aparecieron antes que las reales y su origen se pierde en pocas remotas (cdigo de
Hammurabi, Egipto, en la odisea griega). Esto fue as principalmente porque los lazos familiares permitan al deudor encontrar
fcilmente otros corresponsables. Pero con el aflojamiento de los vnculos familiares, el incremento de la riqueza inmobiliaria y
la dualizacin de la propiedad inmueble lo que produjeron el auge de las garantas reales que brindan una seguridad ms
perfecta de cobro al acreedor.
En Roma este fenmeno de las garantas se dio con mucha fuerza, ya que las tierras estaban en manos de unas pocas familias,
enriquecida por el disfrute abusivo del dominio. Respecto a las garantas personales romanas, existieron varias: el vindex y los
vales que garantizaban la comparecencia del deudor; y los praedes, que intervenan para la garanta de los crditos del Estado.
Tambin nos encontramos con la figura de los adpromissores, los que se comprometan accesoriamente con el remitente
principal, para garantizar el pago del adeudo en caso de insolvencia del doctor.
Respecto a las garantas reales romanas, En el Derecho Romano primitivo se practic la llamada fiducia cum creditore, que
consista en una efectiva transmisin de la propiedad de la cosa con el compromiso por parte del comprador de restituirla al
vendedor si le era pagado el crdito asegurado. En una segunda etapa nace el pignus, que consista en la transferencia no ya de
la propiedad sino simplemente de la posesin de la cosa, que era devuelta cuando la deuda era satisfecha. La insuficiencia de
estos medios de garanta se puso de manifiesto particularmente en las relaciones entre arrendador y arrendatario. El problema
consista en garantizar al arrendador el pago del arriendo pactado; pero el arrendatario no poda entregar, en garanta de ello, las
nicas cosas que constituan su verdadera hacienda, es decir los instrumentos de labranza (invecta et illata), porque entonces se
vea privado precisamente de los instrumentos que le permitan hacer producir a la propiedad. Un pretor llamado SALVIUS
introdujo un interdicto que permita al arrendador no pagado tomar posesin de los instrumentos de labranza en el caso de que
la deuda no fuera pagada a su debido tiempo. Otro pretor llamado SERVIUS, ampli dicha figura, permitiendo al acreedor
perseguir los instrumentos de labranza de cualquier persona que los poseyera, creando as una preferencia con todos los
caracteres esenciales de la actual hipoteca.
2_ Hipoteca. Antecedentes. Su importancia econmica.
La hipoteca fue conocida en Grecia antes que en Roma, pero sustancialmente, este derecho de garanta es romano, ya que su
desenvolvimiento y perfeccionamiento se dio all.
a) Primer Etapa: La prenda, ideada como modo de garantizar el cumplimiento de una obligacin, demostr pronto que tena
graves inconvenientes, sobre todo en el caso de los plebeyos que deban entregar en garanta sus instrumentos de trabajo, y
siendo esta su nica propiedad, el cumplimiento de la obligacin se haca imposible, ya que sin sus instrumentos no poda
producir capital. Para remediar tal situacin, se permiti que los ganado y objetos muebles que estn en el fundo del colono,
quedaran afectados, por el simple convenio, al pago de la obligacin (arriendo), sin que sea menester su previa entrega al
locador
b) Segunda etapa: Un pretor de fines de la repblica llamado Salvio, dio al locador un interdicto por el cual poda reclamar ser
puesto en posesin de las cosas introducidas en el fundo arrendado, naciendo as el interdicto salviano, o interdicto de
adquirir. Pero su naturaleza era solo personal, y no podan perseguirse cosas en manos de terceros.
c) Tercera Etapa: Otro pretor, de nombre Servio, dio al locador otra accin (serviana) mediante la cual tena alcance respecto a
terceros. Ese fue el origen de lo que hoy conocemos como hipoteca, pero la figura actio serviana, solo se aplicaba al
arrendamiento, y no a otros crditos
d) Cuarta etapa: Es la etapa de conclusin, obra del pretor Salvio Juliano, en el ao 135 DC, por medio del Edicto de Adriano,
la accin serviana se extiende a todos los crditos, para garantizar el cumplimiento de una obligacin.
Hasta aqu hemos visto la evolucin de la hipoteca convencional, pero en el derecho romano se conocieron ciertos casos de
hipotecas legales, como la del pupilo y la del fisco; as como tambin hipotecas judiciales: pignus preatorium, en los casos en
que el acreedor era puesto en posesin de los bienes del deudor, a raz de una sentencia favorable. Entre otros.
Definicin Legal art 3108. Anlisis: El art. 3108 define la hipoteca de la siguiente manera: es el derecho real constituido en
seguridad de un crdito en dinero sobre los bienes inmuebles que continan en poder del deudor. Esta definicin ha sido
tachada de insuficiente, porque no expresa todos los caracteres de la hipoteca y porque no menciona que la hipoteca puede ser
constituida por una persona distinta del deudor
Esta definicin ha sido tachada de insuficiente, vaga, ya que no indica cmo se realiza la seguridad que confiere al crdito (a
travs de los privilegios, o del derecho de persecucin?); y tampoco menciona que la hipoteca puede ser constituida por una
persona distinta del deudor. Otro defacto de la definicin, fue que no debi referirse a bienes inmuebles sino a cosas
inmuebles, o solo a inmuebles.
De la definicin del art. 3108 y de otras disposiciones del Cdigo, surgen los siguientes caracteres de la hipoteca:
a) Es un derecho real: Tradicionalmente se ha reputado a la hipoteca como un derecho real. Esta concepcin ha sufrido los
embates de la doctrina moderna, que le ha negado tal carcter. Se sostiene que desde el momento en que el acreedor hipotecario
no adquiere la posesin de la cosa que permanece en poder del deudor, no se da el elemento caracterstico de los derechos
reales, que es la relacin directa e inmediata entre el titular y la cosa.
Carnelutti niega tambin que la hipoteca tenga el carcter de un derecho real sobre el inmueble; sostiene que se trata
simplemente de un derecho que acuerda rango preferente en el momento de distribuirse el producto de la expropiacin forzada;
es decir, no se trata de un derecho sustantivo, sino de un derecho subjetivo procesal.

La doctrina considera que no puede dudarse de que la hipoteca es un derecho real. Aunque hay que reconocer que se trata de un
derecho real de naturaleza peculiar, desde el momento que no brinda ni la posesin ni el goce de la cosa. Es un derecho real de
naturaleza refinada, en donde el poder o seoro sobre la cosa se ejerce, no a travs del contacto con ella, sino del juego de
instituciones jurdicas que equivalen a que el acreedor la tenga en su poder para cobrarse de ella
b) es un derecho accesorio de un crdito en dinero; De all surge naturalmente que la hipoteca es accesoria de la obligacin
personal contrada por el deudor. La hipoteca sigue la suerte de la obligacin principal: si sta se extingue por pago o
prescripcin, se extingue tambin la hipoteca; si la obligacin principal se declara anulada, queda invlida la hipoteca
c) recae sobre inmuebles; el Cdigo Civil mantiene rigurosamente el principio tradicional de que la hipoteca solamente pueda
recaer sobre inmuebles, las leyes han creado la hipoteca mobiliaria disimulndola bajo el nombre de prenda con registro
d) es solemne; la hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos expedidos por autoridad
competente para darlos y deben hacer fe por s mismos. En consecuencia no sera vlida una hipoteca constituida por
instrumento privado aunque fuere protocolizado. Es necesario agregar que la hipoteca slo queda perfeccionada como derecho
real cuando se la inscribe en el Registro de la Propiedad
e) es indivisible; Dispone que la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas
estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ellas. Esto significa que mientras haya un saldo impago, la hipoteca
subsiste ntegra sobre la totalidad del inmueble. LAS EXCEPCIONES: El principio de la indivisibilidad refuerza de una manera
notable la seguridad que importa la hipoteca para el acreedor; pero a veces conduce a soluciones injustas con grave e
innecesario perjuicio para el deudor. En nuestra ley se admiten hoy dos excepciones muy importantes a este principio: a) Venta
en lotes, b) Propiedad horizontal
f) es convencional;
g) est sujeta a la regla de la especialidad. Se entiende por principio de la especialidad el que exige que la hipoteca se
constituya sobre inmuebles determinados y por una suma de dinero tambin cierta y determinada.
Cosas susceptibles de hipoteca. Art 3109.
Art 3109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de
dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o
si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el
acto constitutivo de la hipoteca.
EL PRINCIPIO: SLO LOS INMUEBLES PUEDEN SER HIPOTECADOS: Nuestro Cdigo sienta categricamente el
principio de que la hipoteca slo puede ser constituida sobre bienes inmuebles (arts. 3108, 3109 y correlativos). Sin embargo, lo
que verdaderamente tipifica el derecho de hipoteca y lo distingue de la prenda, no es la naturaleza del objeto que sirve de
garanta a la deuda en dinero, sino la circunstancia de que la cosa permanece en poder del deudor.
La aplicacin de la hipoteca a las cosas muebles ofreca graves inconvenientes. El deudor que retena la cosa en su poder poda
destruirla, enajenarla, hacerla desaparecer. Dejar la cosa mueble que garantizaba una deuda en poder del deudor, era
extremadamente peligroso. No ocurre lo mismo con los inmuebles, cuya indestructibilidad y permanente situacin fsica,
permiten dejar la cosa gravada en poder del deudor sin demasiados riesgos para el acreedor.
La hipoteca sobre bienes muebles, no admitida en el Cdigo Civil est, sin embargo, aceptada en algunas leyes especiales. Es lo
que ocurre en nuestro pas con los buques y las aeronaves. Pero en otros casos, cediendo a la tradicin de que no es posible
constituir hipotecas sobre cosas muebles, la ley ha preferido hablar de prenda sin desplazamiento, lo que es un contrasentido
porque lo que verdaderamente caracteriza la prenda es que la cosa se entrega al acreedor. Ms propio y ms jurdico sera
llamarlas hipotecas mobiliarias.
Buques y aeronaves: La Ley de Navegacin (n 20094) establece que se puede constituir hipoteca sobre todo buque de ms de
10 toneladas (art. 499); la hipoteca debe registrarse (art. 501). En todo lo que no est modificado por la Ley de Navegacin, la
hipoteca naval se rige por las disposiciones del Cdigo Civil (art. 513, ley 20094).Por su parte, el Cdigo Aeronutico (ley
17285) establece que pueden ser hipotecadas las aeronaves, ya sea en el todo o en sus partes indivisas y aun cuando estn en
construccin; tambin pueden hipotecarse los motores (art. 52 ). Es requisito para hipotecar tanto las aeronaves como los
motores que estn inscriptos en el Registro Nacional de Aeronaves (arts. 38 , 39, 41 , 42 y 52 ).
Extensin de la hipoteca. Art 3110.
Art 3110: La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn unidos al principal; a todas las
mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a
las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que
deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o
debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para
reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetas a la hipoteca.
a)

Accesorios7: Dentro del concepto de accesorios estn comprendidas las cosas muebles convertidas en inmuebles por
accesin fsica, como, por ejemplo, los artefactos del bao, las instalaciones afectadas a la explotacin de un
cinematgrafo, las butacas, tableros de luz, radiadores, caldera para calefaccin y extractar de aire, las caeras de gas,
etc. Tambin estn comprendidas dentro del concepto de accesorios, las cosas que sin estar adheridas fsicamente al

Accesorios: Segn Mariani de Vidal, la pauta para realizar la determinacin sera la sig: si el inmueble, por su naturaleza, tuviere un destino determinado
(bodega, usina, etc) los muebles destinados a su cumplimiento quedaran sujetos a la garanta. Pero si ello no ocurriere, debe considerarse que los muebles han
sido colocados teniendo en mira la profesin del propietario, por ende exentos de la garanta (ver arts 2316 y 2322)

suelo, son inmuebles por destino (cosas muebles estn destinadas permanentemente a servir al inmueble, ej: las
maquinarias introducidas en una mina para su explotacin). Pero no son muebles por destino, los muebles introducidos
en l para comodidad o servicio del dueo.
b) Mejoras: La ley habla de mejoras naturales, accidentales o artificiales. La mencin de las mejoras accidentales es
impropia pues no se conciben otras mejoras que las naturales (provocadas por un hecho de la naturaleza) o artificiales
(provocadas por el hecho del hombre). No existe un tercer gnero. En verdad, lo que el Cdigo llama mejoras
accidentales estn comprendidas dentro del concepto de las naturales, que se producen sea por aluvin o por avulsin.
Agrega en seguida esta norma que la hipoteca se extiende tambin a las construcciones hechas sobre un terreno vaco,
clusula evidentemente innecesaria desde que las construcciones son una tpica mejora y estn comprendidas, por
consiguiente, en el enunciado anterior de carcter ms general.
c) Alquileres o rentas: Advirtase ante todo que la ley habla de alquileres debidos. Esto significa que los alquileres ya
pagados quedan excluidos de la hipoteca por la muy simple razn de que se han incorporado al patrimonio general del
propietario y carecen, por tanto, de la individualizacin que es indispensable para hacer recaer sobre ellos el derecho
de hipoteca. Adems, para hacer efectiva la preferencia que tiene el acreedor hipotecario sobre las rentas o alquileres
debidos, es indispensable que el acreedor trabe embargo sobre ellas. Mientras el embargo no est trabado, el
propietario tiene derecho a percibir y el inquilino debe pagarle los arrendamientos. No basta, por consiguiente, para la
pretensin del acreedor hipotecario ni la simple mora del deudor, ni tampoco la circunstancia de haber promovido el
correspondiente juicio ejecutivo sin trabar el embargo
d) Seguros: Tambin se extiende la hipoteca al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del
inmueble; por consiguiente, esa indemnizacin no se incorpora al patrimonio general del deudor, sino que est
afectada especialmente al pago de la hipoteca en el mismo rango y condiciones que lo estaba el inmueble.
e) Expropiacin: El mismo caso que el anterior punto, as que en caso de que el inmueble hipotecado sea expropiado, los
derechos del acreedor hipotecario se transfieren a la indemnizacin
Cosas excluidas de la Hipoteca:
a) Inmuebles contiguos: En su ltima parte el art. 3110 dispone que las adquisiciones hechas por el propietario de
inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado no estn sujetas a la hipoteca. Es lgico, pues este caso no
se trata de supuestos de aumentos del inmueble por avulsin o aluvin. El supuesto tiene que ver con la especialidad
de la hipoteca: los inmuebles que el propietario adquiera despus de constituida la hipoteca, no cabe considerarlos
accesorios, ni parte integrante del inmueble hipotecado, ya que son jurdicamente distintos, aunque fsicamente puedan
estar unidos, por ser contiguos. La adquisicin de un inmueble contiguo supone una fraccin distinta del inmueble
hipotecado, por ms que el propietario los haya unido materialmente.
b) Tesoros: El tesoro hallado en un inmueble hipotecado no est comprendido en la hipoteca (art. 2566). La ley no lo
considera accesorio del inmueble, sino una cosa separada y distinta de l.
c) Los derechos reales: Segn el 3120, los derechos reales de usufructo, servidumbre, uso y habitacin y los derechos
hipotecados, no pueden hipotecarse. Es natural que as sea, ya que solo las cosas inmuebles (y buques y aeronaves)
pueden hipotecarse.
Constitucin de la hipoteca:
Art. 3108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que
continan en poder del deudor.
Y la primer parte del artculo siguiente, el 3109, parece confirmarlo: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas
inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada . Pareciera ser, que
otro tipo de obligaciones no puede ser garantizada con hipoteca, sin embargo, la segunda parte de dicho art, establece lo
contrario: Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o
no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la
hipoteca.
Ej: Si contraigo la obligacin de escribir una obra en el lapso de un ao, y quiero garantizar la obligacin con una hipoteca, al
momento de formalizarse el contrato, deber indicarse suma cierta de dinero hasta la cual responder hipotecariamente por el
incumplimiento de aquella obligacin.
Respecto a las obligaciones a plazo, tambin pueden garantizarse con hipoteca: si la condicin es suspensiva, el efecto de la
hipoteca se suspende como la obligacin misma, pero una vez cumplida la condicin, tiene efecto retroactivo para una y para
otra. Si la condicin es resolutoria, suspende el efecto de la obligacin y de la hipoteca, pero si se realiza, queda concluida tanto
la obligacin como la hipoteca.
Modalidades: La hipoteca puede estar sujeta a condicin o a plazo, en ambos supuestos, puede ser suspensiva o reslutoria,
aunque garantice una obligacin pura y simple. Es lo que autoriza el art 3116: La hipoteca puede constituirse bajo cualquier
condicin, y desde un da cierto, o hasta un da cierto, o por una obligacin condicional. Otorgada bajo condicin suspensiva
o desde da cierto, no tendr valor sino desde que se cumpla la condicin o desde que llega el da; pero cumplida la condicin
o llegado el da, ser su fecha la misma en que se hubiese tomado razn de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese
por una obligacin condicional, y la condicin se cumpliese, tendr un efecto retroactivo al da de la convencin
hipotecaria.
Como sabemos, la hipoteca solo puede constituirse por contrato (escritura pblica o instrumento privado autentificado), ya que
Vlez no admiti las hipotecas judiciales ni las legales. Adems, la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor, la misma ser
en el mismo contrato, o posterior a la formalizacin del mismo. Con respecto a su oponibilidad a terceros, es necesaria la
inscripcin en el registro

3_ CONDICIONES DE FONDO: Las condiciones de fondo exigidas para la constitucin de una hipoteca son las siguientes:
1) Que el constituyente sea propietario del inmueble gravado; 2) Que tenga capacidad de enajenar sus bienes; 3) Que tratndose
de bienes gananciales o de inmuebles, en los que est constituido el hogar conyugal, el cnyuge preste su asentimiento; 4) Que
se respete el principio de la especialidad.
Propiedad del inmueble: Para constituir una hipoteca el constituyente debe ser propietario del inmueble (art. 3119). El Cdigo
ha afirmado netamente este principio disponiendo adems que la hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser vlida ni
por la adquisicin que el constituyente hiciera ulteriormente ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece
viniese a suceder al constituyente a ttulo universal (art. 3126). Debiendo otorgarse la hipoteca por escritura pblica y siendo
indispensable como requisito previo a su otorgamiento el respectivo informe del Registro de la Propiedad, el escribano no
otorgar la escritura si el inmueble no aparece inscripto a nombre del constituyente
Capacidad: Para constituir la hipoteca es necesario tener capacidad para enajenar bienes inmuebles (art. 3119 Ver Texto ). De
este principio se desprende que son incapaces las siguientes personas:
a) Los menores de edad no emancipados; salvo el caso de los menores con ms de 18 aos que hubiesen adquirido bienes
inmuebles con el producto de su trabajo personal
b) Los menores emancipados, slo en relacin a los bienes que hubiesen recibido a ttulo gratuito
c) Los dementes, sean o no declarados tales en juicio, salvo los derechos de los acreedores hipotecarios de buena fe
d) Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito
e) Los condenados a pena de reclusin o prisin de ms de tres aos
Asentimiento del cnyuge: No se puede constituir hipoteca sobre los bienes gananciales del matrimonio sin el asentimiento del
otro cnyuge (art. 1277); bien entendido que quien constituye la hipoteca es el cnyuge; el otro cnyuge se limita a dar su
asentimiento, sin que ello lo comprometa en lo ms mnimo respecto de las obligaciones contradas.
Los bienes propios pueden ser hipotecados libremente por el cnyuge propietario, salvo que se trate del inmueble en que se
encuentra ubicado el hogar conyugal y existan hijos menores de edad (art. 1277). En este caso excepcional, aun tratndose de
bienes propios, es necesario el asentimiento del cnyuge
Especialidad de la hipoteca: El Cdigo Civil, consagra expresamente el principio de la especialidad conforme con el cual la
hipoteca debe recaer sobre un inmueble cierto y determinado con garanta de una suma de dinero, tambin cierta y determinada.
Este principio de la especialidad, est destinado, por una parte, a evitar las hipotecas ocultas y, por la otra, a hacer precisos los
derechos de las partes y de terceros respecto de los bienes afectados.
Si no se respeta el principio de la especialidad, la hipoteca es nula (art. 3148). Esta nulidad puede ser opuesta tanto por terceros
como por el propio deudor. En realidad, los principales interesados en la nulidad de la hipoteca son los terceros acreedores
hipotecarios de rango quirografarios, dado que la nulidad de la hipoteca dispone eliminar la preferencia que tena el acreedor
hipotecario
CONDICIONES DE FORMA
1) La escritura: La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica (art. 3128). El Cdigo habla tambin de la
constitucin por documentos que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real estn expedidos por autoridad competente para
darlos y que deban hacer fe por s mismos (art. citado); pero esta disposicin tena sentido solamente hasta la sancin de la ley
reglamentaria de la Escribana General de Gobierno, porque muchos actos jurdicos que interesaban al Estado se otorgaban por
simples resoluciones dictadas en los expedientes administrativos. Como hoy todos estos actos se otorgan por la Escribana
General de Gobierno en el orden nacional y las Escribanas de Gobierno de las Provincias, esta disposicin ha perdido inters
prctico.
Si la hipoteca ha sido constituida por instrumento privado, segn Borda, vale como promesa de hipoteca entre las partes, vale
decir, permite exigir del deudor el otorgamiento de la correspondiente escritura pblica. Pero esa hipoteca realizada sin los
requisitos exigidos por la ley, no tiene efecto alguno respecto de terceros, mientras no se haya otorgado la correspondiente
escritura y se la haya inscripto en el Registro.
Enunciaciones que debe contener la escritura: La escritura hipotecaria debe, ante todo, llenar los requisitos que son generales
a toda escritura, conforme con lo dispuesto en los arts. 997 y ss. Pero la ley ha establecido algunos requisitos propios de la
escritura hipotecaria. En este sentido el art. 3131 dispone: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
1) el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas
por su denominacin legal y el lugar de su establecimiento;
2) la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra;
3) la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la
calle en que se encuentre;
4) la cantidad cierta de la deuda.
El artculo siguiente, el 3132 agrega: Una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque como existentes en
un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la
especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del
inmueble.
Estas disposiciones formales no deben ser interpretadas restrictivamente. El mismo Cdigo dice que la constitucin de la
hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas siempre que se pueda venir en conocimiento

positivo de la designacin que falte (art. 3133). Corresponde a los Tribunales decidir. As, por ejemplo, podra ocurrir que no se
hubiese determinado con precisin los linderos de la finca pero que, sin embargo, bastara en el caso con la enunciacin de su
ubicacin
2) Publicidad de la Hipoteca: Inscripcin: Si bien el codificador en la nota final al ttulo de la hipoteca se manifest contrario
a implantar el registro como sistema general de publicidad de los derechos reales, en cambio, lo admiti para la hipoteca. Vlez
juzgaba que la tradicin era una publicidad suficiente de la transmisin de los derechos reales; pero la tradicin no se opera en
la hipoteca, por lo que era menester crear el registro de hipotecas, y el art 3134 lo establece: la hipoteca constituida en los
trminos prescritos debe ser registrada y tomada razn de esa en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o
registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en otros pueblos donde lo establezca el gobierno
provincial.
La inscripcin es requerida a los efectos de que la hipoteca pueda ser opuesta a terceros, es decir, con fines de publicidad.
Segn el art. 3139, la inscripcin, debe contener los siguientes datos mnimos:
a) fecha del instrumento hipotecario, es decir, de la escritura pblica;
b) el escribano ante quien se ha otorgado;
c) los nombres de los otorgantes, su vecindad;
d) la calidad de la obligacin o contrato; con estas palabras un tanto impropias, el codificador ha querido referirse a los datos
esenciales de la operacin que da lugar al otorgamiento de la garanta hipotecaria, incluyendo su monto;
e) los bienes races gravados, con expresin de sus nombres, situaciones y linderos. Es necesario agregar respecto de este
ltimo requisito, que conforme con el sistema de la ley 17801 todos estos datos de identificacin del inmueble estn ya
contenidos en el folio real en el que se anota la hipoteca.
Quines pueden pedir la inscripcin? Segn el art. 3140, pueden pedirla:
1) el que transmite el derecho
2) el que lo adquiere
3) el que tenga representacin legtima de cualquiera de ellos
4) el que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario (generalmente ser el escribano que otorga la escritura, pero
tambin puede ser un acreedor del acreedor hipotecario)
Plazo para inscribir y efectos contra terceros: El registro no es constitutivo del derecho real de hipoteca que, entre las partes
queda definitivamente constituido por la escritura hipotecaria; pero sin el registro, la hipoteca no producir efectos contra
terceros.
Originariamente el art. 3137 del Cdigo estableca que el registro deba hacerse en un plazo de seis das corridos desde el
momento del otorgamiento de la escritura para que la hipoteca tenga lugar respecto de terceros; se prevea una ampliacin por
razn de distancia de un da por cada dos leguas.
Esta fue reformada por la ley 20,089, que ampli el plazo de 6 a 45 das. Parecera que una vez transcurrido tal lapso la hipoteca
ya no podra ser inscripta, sin embargo los artculos 3149 y 3150 determinan el verdadero significado que quiso dar a entender
el legislador:
- Si la hipoteca se inscribe dentro del trmino legal (ahora 45 das) sta tendr efecto contra terceros desde la fecha de su
constitucin, o sea que tendra efecto retroactivo a tal da.
- En cambio, si sta se efecta despus de transcurrido dicho trmino, la garanta ser oponible a terceros a partir de la
fecha de inscripcin.
Segun Mariani de Vidal, el efecto retroactivo es un premio para las hipotecas inscriptas dentro del plazo legal.
Agreguemos que el art. 3141 dispone que el Registro debe inscribir la escritura hipotecaria dentro de las 24 horas de remitida la
escritura por el escribano.
El art. 3136 establece la prioridad de las hipotecas por su orden de registracin, pero hace la salvedad de que si un subsiguiente
acreedor, que tiene conocimiento de la obligacin hipotecaria, hiciere registrar primero la que se le ha dado en seguridad de su
crdito, la prioridad se regir por la fecha de la escritura y no por la fecha de la inscripcin. Ej: Un deudor hipoteca un inmueble
al acreedor A; a dicha hipoteca le falta el requisito de la inscripcin en el registro. Supongamos que el mismo deudor hipoteca
ese mismo inmueble a otro acreedor B, y ste ltimo tiene conocimiento de que la cosa ya est gravada, pero no registrada,
entonces acude al registro de la propiedad para inscribir su crdito. Esto representara un fraude al acreedor A, es por eso que en
este caso excepcional, no tendra prioridad la hipoteca que se registr primero, sino la que se constituy en primer lugar.
Esta disposicin se mantiene en vigencia, pero hay que aadir que hoy es prcticamente imposible que se produzcan estos tipos
de fraude, dado el sistema de la certificacin estructurado en la ley 17801.
Sin embargo, en materia hipotecaria el principio general es que quien inscribe primero su hipoteca, tiene prioridad sobre los
posteriores. Para decirlo con ms rigor, la prioridad entre dos o ms inscripciones se establece por la fecha de la escritura y el
nmero de orden de presentacin en el Registro
Duracin de la inscripcin: en los artculos 3151 y 3197, los que determinan que los efectos del registro de hipoteca se
conservan por el trmino de 20 aos, si antes no s renovara. Es decir que, transcurrido ese plazo y en defecto de la renovacin,
los efectos de la inscripcin se extinguen, aunque la hipoteca siga subsistiendo y quedara con los alcances de una hipoteca no
inscripta. Es muy importante destacar que se extingue la inscripcin solamente, y subsiste el derecho hipotecario, en tanto y en
cuanto el crdito an exista.
Renovacin de la inscripcin: Lo normal es que la renovacin de la inscripcin sea hecha a pedido del acreedor hipotecario,
que es quien tiene inters en ella, aunque se ha admitido que puede pedirla tambin toda persona que demuestre tener un inters
legtimo (ej: acreedor del acreedor hipotecario). Para obtener la renovacin le basta al acreedor hipotecario con presentar al
Registro el ttulo hipotecario donde consta la inscripcin que se renueva, sin que sea necesaria la conformidad del deudor,

porque se trata de una medida de carcter conservatorio que el acreedor tiene derecho a tomar por s. Si el deudor considera
lesiva la reinscripcin a sus derechos (ej: porque ya pag la deuda) podr solicitar su nulidad.
Discusin Doctrinaria. El actual art 3197: En su redaccin originaria el art. 3151 estableca: La hipoteca registrada conserva
los derechos del acreedor sobre el inmueble hipotecado por el trmino de diez aos, si antes no se renovare. Este texto se
complementaba con el art. 3197 que estableca: la hipoteca se extingue pasados diez aos desde su registro en el oficio de
hipotecas. Los textos transcriptos presentaban ante todo una dificultad interpretativa: qu se extingua con el cumplimiento del
plazo, la hipoteca misma o solamente la inscripcin? Termin prevaleciendo en doctrina y jurisprudencia la tesis de que lo que
se extingua eran los efectos de la inscripcin, pero no la hipoteca en s misma. Es lo que establece al actual art. 3197. Adems,
otro defecto del viejo artculo, era que el plazo de duracin de los efectos de la inscripcin era demasiado breve. Con frecuencia
las hipotecas se arrastran durante largos aos por conveniencia de ambas partes. De pronto se venca el trmino de diez aos,
sin que se renovara la inscripcin, fuera por ignorancia de la ley, por descuido, por confianza en el deudor. Y as el acreedor se
encontraba sin garanta. Estas consideraciones fueron tenidas en cuenta al dictarse la ley 17711, la cual subsan definitivamente
tales defectos.
Reserva de Rango. El agregado al art. 3135: Vimos que en materia hipotecaria el principio esencial es que quien inscribe
primero su hipoteca, tiene prioridad sobre los posteriores. Ahora bien: la ley 17711 agreg al art. 3135 el siguiente prrafo, que
constituye una importante novedad: al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento, del acreedor,
reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar.
Para la reserva del rango es necesario: a) el consentimiento del acreedor; b) la determinacin del monto a que pueda alcanzar la
hipoteca posterior que vendra a tener preferencias.
Qu debe entenderse por monto que podr alcanzar la hipoteca ulterior? De lo que se trata es de fijar una cantidad hasta la cual
el primer acreedor cede su prioridad. De lo contrario, sera fcil burlar sus derechos dejando acumular los intereses moratorias y
aun los punitorios, con lo que se excedera sustancialmente la cantidad prevista. En otras palabras: la cantidad fijada para la
preferencia de una hipoteca ulterior no puede ser excedida por el conjunto de capital e intereses. En lo que la excedan, el exceso
ocupar un rango posterior al acreedor que cedi su rango. La reserva de rango afecta al derecho real hipotecario y, por tanto,
debe ser inscripta en el Registro Inmobiliario para su oposicin a terceros.
Supongamos ahora que el deudor ha constituido una segunda hipoteca, utilizando el rango reservado. Luego levanta esta
hipoteca. Puede volver a utilizar la reserva para una nueva hipoteca? La cuestin est discutida. Algunos autores opinan que
utilizada la reserva, no puede el acreedor conferir el rango preferente a una tercera hipoteca sin el nuevo consentimiento del
acreedor que haba autorizado la reserva originariamente. En otras palabras, utilizada la reserva, caducara el derecho del
deudor a ubicar en rango preferente a un nuevo acreedor. Borda no comparte sta opinin., y expone que el deudor puede usar
indefinidamente este recurso, siempre y cuando no exceda el monto autorizado.
4_ Efectos de la hipoteca. Relaciones que la hipoteca establece entre constituyente y acreedor; y entre acreedor
hipotecario y terceros adquirentes.
Entre constituyente y acreedor:
Conforme el artculo 3157, el deudor propietario del inmueble hipotecado conserva en ejercicio de todas las facultades
inherentes al derecho de propiedad. Si bien la norma se refiere al deudor propietario, ella tambin resulta aplicable al supuesto
de que la hipoteca sea constituida no por el deudor, sino por un tercero sin obligarse personalmente (art. 3121). La hipoteca no
restringe, en principio, las facultades del propietario. As, puede enajenar el inmueble y/o sus frutos, realizar construcciones o
reformas, etc. Adems, el acreedor est impedido de realizar respecto del bien, cualquier acto material.
A su vez, el deudor est impedido de realizar respecto del bien, cualquier acto material o jurdico cuya consecuencia sea la
disminucin del valor del inmueble. As, por ejemplo, no podra demoler las edificaciones existentes, ni separar las cosas
accesorias al bien, y en fin todo acto que tenga como efecto la disminucin del valor del inmueble hipotecado. Tambin los
actos jurdicos deben ser examinados desde ese ngulo: el lmite de las facultades del propietario est dado por la disminucin
del valor del bien.
El propietario podra enajenar el inmueble (sea por venta, donacin, permuta, etc), ya que dicha enajenacin no perjudica al
acreedor hipotecario, que puede perseguir la cosa y ejecutarla, aunque se encuentre en manos de terceros. En otras palabras: si
el deudor que ha enajenado el inmueble, no paga la deuda, el acreedor hipotecario podr hacer vender el inmueble, quien quiera
sea el actual dueo.
Sin embargo, los acreedores hipotecarios tendrn derecho a oponerse a la venta cuando: el propietario del inmueble gravado
ejerce actos que, sin disminuir el valor del inmueble, tengan por resultado hacer ms difcil la realizacin de la garanta
hipotecaria. Ej: cuando el propietario enajena una parte o todo el inmueble a personas diferentes, pues una enajenacin parcial
pondra al acreedor en la necesidad de perseguir separadamente a varios terceros, y de recibir por partes lo que le era debido.
Respecto a la constitucin de servidumbres, el propietario puede grabar con ellas el inmueble hipotecado, pero el acreedor
podr oponerse siempre que tales servidumbres disminuyan la garanta debida. Adems, en caso de que el acreedor hipotecario
haga efectivo su derecho de vender la cosa hipotecada, puede pedir que el inmueble se venda libre de toda servidumbre.
El inmueble hipotecado puede darse en locacin, siempre y cuando no media una expresa prohibicin de locar en el contrato
constitutivo de hipoteca.

Tambin el propietario puede constituir otras hipotecas sobre el mismo inmueble, y ellas se cobrarn segn la fecha de su
inscripcin, la que determinar su rango. Estas hipotecas no daan al acreedor hipotecario de primer rango, ya que tiene
preferencia para el cobro total de su crdito
Derechos del acreedor hipotecario: la ley reconoce al acreedor ciertas acciones, para mantener ntegra la garanta que significa
el inmueble hipotecado
a) Las de carcter preventivo o cautelar, destinadas a impedir que el deudor empiece a realizar actos que disminuyan la
garanta; Consisten en medidas de no innovar. Ej: Supongamos que el dueo del inmueble haya firmado un contrato de tala
de rboles, dentro del inmueble hipotecado
b) Las destinadas a solicitar un suplemento de garanta cuando el acto de deterioro del inmueble por el deudor se ha
producido; cuando los deterioros hubiesen sido consumados y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a
trmino de no dar plena seguridad a los acreedores hipotecarios, stos podrn pedir la estimacin de los deterioros causados, y
el depsito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca
c) Finalmente la caducidad de plazo como sancin impuesta al deudor hipotecario; los acreedores hipotecarios podrn, aunque
sus crditos no estn vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del trmino que el contrato le daba. En otras
palabras, se produce la caducidad del plazo y la obligacin se hace inmediatamente exigible.
Entre los acreedores hipotecarios y los terceros adquirentes:
Derecho de persecucin: Lo que verdaderamente define el derecho del acreedor hipotecario es la posibilidad de perseguir el
bien hipotecado, cualquiera sea su actual titular, hacerlo vender y cobrarse con preferencia a los dems acreedores del
producido de la venta. El ius persequendi y el ius preferendi son as las notas esenciales caractersticas de la garanta
hipotecaria.
El derecho de persecucin est consagrado por el Cdigo Civil en el art. 3162: Si el deudor enajena sea ttulo oneroso o
lucrativo el todo o una parte de la cosa a una desmembracin de ella que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr
perseguirla en poder del adquirente y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el deudor.
Por tercero poseedor se entiende toda persona que no est personalmente obligada al pago de la deuda y que ostenta
actualmente la titularidad del dominio del inmueble. En consecuencia, tienen el carcter de tercero poseedor: a) El propietario
que ha dado en garanta de la deuda de un tercero su propio inmueble, sin constituirse en fiador de la obligacin; pues de
haberse constituido en fiador sera tambin el deudor; b) El adquirente del inmueble por actos entre vivos, sea por ttulo gratuito
u oneroso; c) El legatario del inmueble.
En cambio no son terceros poseedores:
a) Los herederos del hipotecante, ya que siguen la persona del causante. b) El tercero que posee el inmueble no a ttulo de
dueo, sino como usufructuario, usuario, anticresista, arrendatario, etc. c) Los poseedores del inmueble que lo han adquirido
por boleto de compraventa
Y el caso del que adquiri el dominio por usucapion? Si en el momento de inscribirse la hipoteca el usucapiente haba ya
adquirido el dominio por el transcurso de los plazos legales, queda libre de la accin del acreedor hipotecario aunque todava no
hubiera realizado el juicio de informacin posesoria ni inscripto su ttulo; en cambio, si la hipoteca fue inscripta mientras corra
el plazo de la usucapin no cumplida, el acreedor hipotecario tiene derecho a la ejecucin del bien.
Excepciones al derecho de persecucin: Si las cosas muebles que eran accesorias del inmueble hipotecado (y como tales
comprendidas en la hipoteca) hubieran sido separadas y enajenadas a terceros de buena fe, el acreedor hipotecario no podr
ejecutarlas, porque el tercero se habra hecho propietario por aplicacin del artculo 2412.
Adems de esta importante excepcin a la regla de que la enajenacin del inmueble no produce la extincin del derecho de
persecucin, existen otras dos:
a) Cuando el inmueble ha sido expropiado por causa de utilidad pblica
b) la hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el Registro de Hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la
finca hipotecada en remate pblico, ordenado por el juez.
Distintas alternativas que puede tomar el tercero poseedor ante el peligro de ejecucin:
a)

Defenderse en el juicio ejecutivo, oponiendo las excepciones que corresponda. En este caso, como el adquirente no es
deudor, no pueden pronunciarse contra el condenaciones personales, sino nicamente puede perseguirse la ejecucin
de la hipoteca. En cuanto a las excepciones que puede oponer el tercer poseedor, se encuentran: 1_la no existencia del
derecho hipotecario; 2_la nulidad de la toma de razn; 3_la inexigibilidad de la deuda
b) Pagar el capital con sus intereses. Subrogando se en los derechos del acreedor hipotecario.
c) Abandonar el inmueble. Este abandono no es el de la propiedad, sino slo el de la posesin. Como el abandono no
autoriza al acreedor a apropiarse del inmueble, sino slo hacerlo vender y a cobrarse con su producido, el juez debe
nombrarle un curador contra quien siga la ejecucin.
d) Finalmente, puede limitarse a sufrir pasivamente la ejecucin, sin hacer abandono del inmueble. Aunque la situacin
es anloga, no es exactamente igual, porque en caso de abandono se designa un curador para seguir la ejecucin contra
l
En la prctica, el tercero adquirente tiene dos opciones: asumir la deuda o no hacerlo.
1 - Si asume la deuda, l mismo se convierte en deudor del acreedor, por lo que responde con todo su patrimonio, y no puede
abandonar el inmueble para liberarse. Para que el tercer adquirente asuma la deuda es necesario que el acreedor lo acepte, pues

no se le puede imponer otro deudor contra su voluntad. Si el tercero no es aceptado como deudor, responderan slo frente al
acreedor con el inmueble.
Si se cumple el requisito de aceptacin del acreedor respecto del nuevo deudor, no implica la liberacin del primitivo deudor, si
el acreedor no lo exonera en forma expresa. En cambio, si el anterior deudor es liberado expresamente por el acreedor, se opera
una delegacin perfecta colocacin por cambio de deudor.
2 - Si el adquirente no asume la deuda, (o si la asume pero el acreedor no lo acepta), no reviste el carcter de deudor del crdito,
pero tiene que soportar que el acreedor ejerza sobre ella su derecho real, que por ser erga omnes le permite perseguir la en
manos de quien se encuentre. Como el adquirente no es deudor, resulta obvio que una vez liquidado el asiento de la hipoteca,
no puede ser perseguido en otros bienes de su patrimonio si quedara un saldo impago, puesto que slo responde con la cosa.
Este adquirente recibe el nombre de tercer poseedor.
Derecho de preferencia: Lo que esencialmente confiere fuerza e inters jurdico a la hipoteca, es la preferencia que la ley
reconoce al acreedor hipotecario sobre los restantes acreedores, para ser pagado con prioridad.
Estrictamente no se trata de un privilegio, puesto que es una referencia no derivada de la ley, sino del contrato de las partes; sin
embargo, este tema est tan indisolublemente ligado con el orden de preferencia nacida de los privilegios legales, que no puede
omitirse su tratamiento conjunto.
Rubros que garantiza la hipoteca. Art 3152 el art. 3152 establece que la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito
como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieran determinados en la obligacin. Al constituirse la hipoteca
por un crdito anterior, los intereses atrasados si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicacin de
que la hipoteca comprende los intereses atrasados sin designacin de su importancia es sin efecto alguno.
Como puede apreciarse, el principio de la especialidad no solamente se refiere al capital en s mismo, sino tambin a los
intereses.
La hipoteca garantiza:
a) El capital adeudado (art. 3152), que es naturalmente el principal objeto de la garanta.
b) Los intereses que corren desde la constitucin, si estuvieran determinados en la obligacin (art. 3152). Lo que la ley exige es
que ellos estn determinados en la obligacin, sin que sea indispensable que en la inscripcin se haga mencin de los intereses
estipulados.
c) Tambin las costas y gastos participan, como accesorios del crdito principal, de las seguridades hipotecarias (art. 3111). Por
costas debe entenderse todos los gastos realizados con motivo de la ejecucin hipotecaria: impuesto de justicia, sellado de
actuacin, honorarios de los profesionales intervinientes. Se sobreentiende que la ley se refiere a los gastos incurridos por el
ejecutante; los honorarios devengados para la defensa del ejecutado carecen de privilegio
d) Por ltimo, estn comprendidos tambin dentro de la garanta hipotecaria los daos y perjuicios a que el deudor puede ser
condenado por causa de la inejecucin de la obligacin (art. 3111).
Crditos que garantiza: ya hemos visto que la hipoteca se constituye en seguridad de un crdito cierto en dinero. Tambin
pueden ser hipotecadas, sin embargo, las obligaciones condicionales, o de valor indeterminado, o eventuales, de hacer, de no
hacer, o de dar cosas inciertas que no fuesen dinero. A los efectos de estos ltimos supuestos, es necesario un requisito: que se
declare el valor estimativo en dinero en el acto constitutivo.
En cuanto a las obligaciones condicionales o plazo, dice el 3153: La hipoteca garantiza los crditos a trmino, condicionales
o eventuales de una manera tan completa como los crditos puros y simples. Concordante con esto es el artculo 3116, ltima
parte: si la hipoteca fuese por una obligacin condicional y la condicin se cumpliese, tendr efecto retroactivo al da de la
convencin hipotecaria.
Segn el artculo 3155: Si el crdito estuviera sometido a una condicin resolutoria, el acreedor puede pedir una colocacin
actual, dando fianza de restituir la suma que se le asigne, en caso de cumplimiento de la condicin. Y el artculo 3156: si no
estuviera una condicin suspensiva, el acreedor puede pedir que los fondos se depositen, si los acreedores posteriores no
prefirieren darle una fianza hipotecaria de restituir el dinero recibido por ellos, en el caso de que la condicin llegue a
cumplirse.
La posibilidad que brinda el cdigo de que sean constituidas hipotecas en garantas de crditos eventuales, no tolera que sean
para asegurar crditos indeterminados, porque entonces aparecera lesionado el principio de especialidad. Es por eso que no
puede admitirse una hipoteca en garanta de todas o algunas operaciones que se realicen en el futuro entre deudor y acreedor (lo
que la doctrina llama hipotecas abiertas). Sin embargo, algunos autores admiten a las hipotecas abiertas, fundamentandose en la
autonoma de voluntad, y en razones econmicas. El proyecto de cdigo civil de 1998 admita la constitucin de hipotecas en
garantas de crditos indeterminados, limitando su plazo a 10 aos. Vuelvo a reiterar que nuestro derecho vigente no admite la
posibilidad de constitucin de hipotecas abiertas.
5_ La accin Hipotecaria. Procedimiento de ejecucin. Naturaleza y caracteres del juicio hipotecario.
Para hacer valer judicialmente los derechos emergentes la hipoteca, suelen distinguirse dos supuestos:
a) Si lo que se persigue es el cobro de la deuda (la hipoteca sera su anexo) nos encontramos frente a una accin personal
b) si lo que se ejecuta no es ya la deuda, sino que se pone en movimiento el derecho real hipotecario, que consiste en
perseguir la cosa contra terceros, este derecho real pasa a primer plano y la accin sera de carcter real, tal como es el
caso de la ejecucin contra el tercero poseedor. Porque aqu se hace valer el derecho real de hipoteca y no la deuda
El problema del juicio hipotecario es de carcter procesal

Naturaleza: Como la hipoteca debe constituirse por escritura pblica tiene por esa circunstancia carcter de ttulo ejecutivo
(art. 523, inc. 1, C. Procesal) salvo los supuestos absolutamente excepcionales, de ciertas condiciones suspensivas u
obligaciones eventuales, en los que sera necesario probar en juicio ordinario el cumplimiento de la condicin o el nacimiento
de los crditos eventuales. En la prctica, por consiguiente, los juicios hipotecarios tramitan siempre por va ejecutiva.
El art. 597, C. Procesal, declara oponibles en la ejecucin hipotecaria las siguientes excepciones: a) incompetencia; b) falta de
personera en el ejecutante, en el ejecutado, o en su representante, por carecer de capacidad civil para estar en juicio o de
representacin suficiente; c) litispendencia en otro juzgado o Tribunal competente; d) cosa juzgada; e) nulidad de la ejecucin
por no haberse hecho legalmente la intimacin de pago o por incumplimiento de las normas establecidas para la preparacin de
la va ejecutiva en los casos en que sta corresponda: f) prescripcin; g) pago total o parcial; h) quita, espera o remisin. Las
excepciones sealadas con las letras, g) y h) slo podrn probarse por instrumentos pblicos o privados o actuaciones judiciales
que debern presentarse en sus originales o testimoniadas, al oponerlas.
Llama la atencin que esta enumeracin tan prolija no incluya la excepcin de inhabilidad o falsedad de ttulo.
Procedimiento: como primera medida, transcurridos 60 das a partir de la mora en el pago de amortizacin o intereses de la
deuda, el acreedor deber intimar el pago al deudor en forma fehaciente, advirtindole que si dentro de 15 das nos andar
ntegramente la cantidad cuyo pago se reclama, el inmueble ser rematado. Si existe un tercer poseedor, el informe tambin le
debe ser dirigido, as como tambin la intimacin de pago, a fin de que tenga la posibilidad de cancelar la deuda.
Vencido el plazo intimacin sin que se hubiere hecho efectivo el pago, el acreedor podr presentarse ante juez competente con
la letra hipotecaria, a los efectos de que el juez verifique el estado de ocupacin del bien. La contraparte, en esta etapa del
procedimiento, puede oponer las siguientes excepciones: 1_que no est en mora, 2_que no fue intimado de pago. Opuestas las
excepciones el juez dispondr la suspensin cautelar del lanzamiento.
Sino media oposicin el juez ordenara verificar el estado fsico y de ocupacin, designando a tal fin a que el escribano imprime
su desocupacin en el plazo de 10 das, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pblica. Si la desocupacin no se
realizan las intimado el escribano proceder sin ms trmite al lanzamiento con el auxilio de la fuerza pblica, allanar
domicilio, y poner en depsito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. Es claro que para llevar
a cabo estos actos el notario deber contar con autorizacin judicial.
Verificado el estado del inmueble, el acreedor ordenar por s mismo y sin intervencin judicial la venta del inmueble en remate
pblico, por el martillero que el designe y segn las condiciones usuales de plaza. La base de la subasta ser el monto de la
deuda a la fecha de procederse al remate. En el remate estar presente el escribano, quien labrar el acta pertinente.
En el supuesto de fracaso de remate, la ley permite la posibilidad de realizar otro con una base disminuida en un 25%, y si ste
volviera a fracasar, se realizar otro remate, pero esta vez sin base. (El martillero tiene derecho a cobrar an cuando remate
haya fracasado, siempre que no fuera por su culpa).
El acreedor puede resultar adquirente en la subasta, si esto ocurriere est autorizado para compensar su crdito con las sumas
que le corresponda abonar a ttulo de comprador.
La subasta quedar perfeccionada una vez pagado el precio por el comprador y hecha la tradicin de la cosa a este
SUBASTAS REALIZADAS POR EL BANCO HIPOTECARIO NACIONAL: La ley orgnica del Banco Hipotecario Nacional
(decreto-ley 13128/957) atribuye a esta institucin un privilegio excepcional: el de realizar por s el remate del bien ejecutado
una vez transcurridos 90 das del vencimiento de las obligaciones contradas por el deudor, sin forma alguna de juicio. El
remate se efectuar al mejor postor y con base del total de la deuda; si el primer remate no diera resultado, se realizar un
segundo remate con la base que fije el Directorio del Banco. El Banco est obligado a publicar avisos del remate durante un
trmino de tres a quince das, en la forma que lo determine la reglamentacin.
Fracasados los remates, el Banco podr pedir y el juez decretar, la adjudicacin de la propiedad otorgando la escritura
correspondiente a favor del Banco por el importe de la suma que sirvi de base para el ltimo remate
6_ Efectos de la hipoteca contra terceros poseedores del inmueble grabado 8. Modo de ejecucin del derecho
reipersecutorio. El artculo 3162. Procedimiento.
El derecho de persecucin est consagrado por el Cdigo Civil en el art. 3162: Si el deudor enajena sea ttulo oneroso o
lucrativo el todo o una parte de la cosa a una desmembracin de ella que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr
perseguirla en poder del adquirente y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo contra el deudor.
Por tercero poseedor se entiende toda persona que no est personalmente obligada al pago de la deuda y que ostenta
actualmente la titularidad del dominio del inmueble.
CONDICIONES DE EJERCICIO DEL DERECHO DE PERSECUCIN: La existencia del derecho de persecucin est sujeta
a dos condiciones: a) que la hipoteca haya sido inscripta en tiempo oportuno; b) que el crdito sea exigible
a) Inscripcin oportuna: Dispone el art. 3274 Ver Texto que las hipotecas que el propietario de un inmueble ha
consentido no producen su efecto contra el tercer poseedor sino a condicin de haber sido registradas en tiempo
oportuno. Por tiempo oportuno debe entenderse una registracin anterior a la fecha en que la propiedad del inmueble
fue transferida al tercer adquirente
b) Exigibilidad del crdito: Para que el acreedor pueda ejercer el derecho de persecucin debe contar con un crdito que
en el momento de accionar sea ya exigible (arts. 3163 y 3164). Refirmando este concepto el art. 3164 dice que el tercer
poseedor goza de los trminos y plazos concedidos al deudor por el contrato o por un acto de gracia. Las prrrogas por
8

(Para ampliar sobre este tema, volver al punto 4 de la bolilla)

acto de gracia no existen en nuestro derecho, aunque s pueden existir moratorias legales que naturalmente aprovechan
tambin al tercer poseedor
Supongamos ahora que el deudor ha cado en concurso o quiebra. Se produce entonces la caducidad de los plazos contractuales
y la accin queda expedita contra el tercer adquirente. En cambio los trminos y plazos dados al deudor concursado o quebrado
para facilitarle el pago de los crditos no aprovechan al tercer poseedor
7_ Extincin de la hipoteca.
La hipoteca puede extinguirse bien sea como consecuencia de la extincin de la obligacin principal a la que ella accede; bien
sea por la extincin de la hipoteca en s misma, sin afectar la obligacin principal
Extincin por va de consecuencia: Dispone el art. que la hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal
sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones. Es una consecuencia del carcter
accesorio de la hipoteca, desaparecida la deuda que ella garantizaba, es natural que tambin ella quede extinguida.
Advirtase que la ley exige para que se opere la extincin de la hipoteca, que se haya producido la extincin total de la
obligacin principal; porque si se produce solamente una extincin parcial, la hipoteca se mantiene sobre la totalidad del
inmueble. Una aplicacin de este principio es el art. 3188 que establece que el codeudor o coheredero del deudor que hubiere
pagado su cuota en la hipoteca, no podr exigir la cancelacin de la hipoteca, mientras la deuda no est totalmente pagada. En
este caso, si bien alguno de los codeudores y coherederos del deudor han pagado toda su deuda, lo cierto es que la obligacin no
ha sido todava totalmente extinguida por falta de pago de la parte que corresponde a los restantes codeudores. Y por ello
mismo, porque subsiste una parte de la deuda, la hipoteca se mantiene ntegra.
Respecto al pago, aclara el art 3189: El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado en los derechos del acreedor, no
extingue la deuda. Puesto que el tercero ocupa exactamente el lugar del acreedor, es natural que se mantenga la hipoteca que
garantiza el crdito del acreedor subrogado.
A su vez, el art. 3190 establece, respecto de la novacin, que si el acreedor, novando la primera obligacin con su deudor, se
hubiera reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crdito, la hipoteca contina garantizando la nueva
obligacin. Es decir, basta una manifestacin unilateral hecha en el acto de novacin, por el acreedor.
Respecto a la fianza, juega el art. 3191: la hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la
confusin. La fianza se ha extinguido, pero en cambio la obligacin para con el acreedor subsiste. Y si el fiador, en garanta de
la fianza prestada, ha dado una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad, esta hipoteca subsiste, porque ella no es accesoria
de la fianza sino de la obligacin principal.
El art. 3192 dispone que la consignacin de la cantidad debida hecha por el deudor a la orden del acreedor no extingue la
hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de
pago.
Tambin se extingue la hipoteca cuando se ha operado la prescripcin liberatoria de la obligacin principal.
Un supuesto que exige una consideracin especial es el de la extincin de la obligacin principal por confusin.
Como hemos explicado en Civil II (obligaciones) la confusin no es realmente un medio extintivo de las obligaciones, sino ms
bien una paralizacin de las acciones, puesto que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 867, si la confusin cesa por un
acontecimiento posterior que vuelve a separar la calidad de acreedor y deudor, la obligacin primitiva revive con todos sus
accesorios. As, pues, si la confusin cesa, revive la hipoteca. Sin embargo, es necesario hacer una salvedad importante. Para
que la hipoteca reviva, es indispensable que la causa jurdica por la cual cesa la confusin tenga efectos retroactivos, como
ocurre si el contrato ha quedado resuelto o se declar nulo. Pero la hipoteca no revive si la confusin ha cesado por un hecho
posterior de la persona en cuya cabeza se oper. As ocurre si la confusin se ha operado por herencia, y el heredero cede sus
derechos sucesorios a un tercero
Extincin de la hipoteca en s misma: Puede ocurrir tambin que la hipoteca se extinga por s misma, quedando en vigor la
obligacin principal. Veamos los distintos casos:
a) Renuncia: Segn lo dispone el art. 3193, la hipoteca se extingue por la enuncia expresa y constante en escritura pblica,
que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso tendr
derecho a pedir que as se anote en en Registro hipotecario o toma de razn y en la escritura de la deuda.
Conforme con este texto, la renuncia debe ser expresa y debe constar en escritura pblica. Mientras la renuncia sea hecha por
simple instrumento privado, no puede tomarse, nota de ella en el Registro hipotecario; pero el deudor que la ha aceptado puede
exigir del renunciante la elevacin a escritura pblica para despus hacerla anotar en el Registro.
Aunque la cuestin est discutida, la solucin a nuestro juicio es clara. Toda renuncia, hasta el momento de la aceptacin, Puede
ser retractada.
b) Resolucin del derecho de propiedad del otorgante de la hipoteca: Dispone el art. 3194 que la extincin de la hipoteca
tiene lugar cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional y la
condicin no se realiza, o el contrato por el cual lo adquiri se encuentra resuelto. Ej: Una persona adquiere un inmueble con
condicin resolutoria; luego lo hipoteca; finalmente, la condicin se cumple, quedando revocado el dominio con efecto

retroactivo. Naturalmente, la hipoteca queda extinguida. Es importante destacar que debe tratarse de una RESOLUCIN y no
de una revocacin, ya que en ste ltimo caso, la hipoteca subsiste.
c) Destruccin de la cosa hipotecada: Segn el art. 3195 si el inmueble hipotecado tiene edificios y estos son destruidos, la
hipoteca slo subsiste sobre el suelo y no sobre los materiales que formaban el edificio. La solucin es lgica porque estos
materiales han recuperado su carcter de cosa mueble y, por consiguiente, dejan de estar comprendidos en la hipoteca. Pero si el
edificio es reconstruido, la hipoteca vuelve a gravarlo (art. 3195, in fine). Es una simple aplicacin del principio general de que
la hipoteca se extiende a todos los accesorios y mejoras del inmueble (art. 3110). En caso de destruccin por incendio, la
hipoteca se extiende a la indemnizacin debida por los aseguradores
d) Expropiacin. La hipoteca se extingue tambin por expropiacin del inmueble por causa de utilidad pblica; el privilegio del
acreedor pasa a ejercerse sobre el precio de la expropiacin
e) Venta judicial: Tambin se extingue la hipoteca por subasta judicial del inmueble. As lo dispone el art. 3196: la hipoteca se
extingue aunque no est cancelada en el Registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en
remate pblico, ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituida hipoteca sobre el inmueble, desde
que el comprador consign el precio de la venta a la orden del juez.
f) Confusin: Aqu no tratamos de la confusin de la calidad de acreedor y deudor, que extingue la obligacin principal y, por
consiguiente, la hipoteca que es accesoria de ella; sino de la confusin entre las cualidades de acreedor y de propietario del
inmueble. En este caso, la deuda subsiste pero la hipoteca se extingue, porque no se puede concebir una hipoteca sobre un bien
propio.
8_ Cancelacin de la hipoteca
Es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin del gravamen en el registro de la propiedad. No debe confundirse
con la extincin de la hipoteca, si bien en algunos supuestos, la cancelacin ser consecuencia de la extincin. Pero puede
perfectamente darse el caso de una hipoteca cuya inscripcin se haya cancelado pero no se halle extinta. O a la inversa, que la
hipoteca se halle extinta, pero que an se encuentre inscripta, por no haberse efectuado la pertinente cancelacin.

CANCELACIN VOLUNTARIA: Segn el artculo 3199 la hipoteca y la toma de razn se cancelarn por consentimiento
de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes. En verdad, la cancelacin del registro no exige el consentimiento
del deudor sino slo del acreedor hipotecario, nico interesado en el mantenimiento del registro. Como ste tiene efectos
respecto de terceros y no entre acreedor y deudor hipotecario, es perfectamente concebible que el acreedor acceda a la
cancelacin de la hipoteca por un acuerdo con los otros acreedores hipotecarios o quirografarios; en cambio, el consentimiento
del deudor es inoperante, porque la cancelacin se produce en beneficio suyo. En otras palabras, se trata de un derecho al que
puede renunciar unilateralmente el acreedor
CANCELACIN POR SENTENCIA JUDICIAL: La cancelacin por sentencia judicial procede en los siguientes casos:
a)
Cuando la inscripcin no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir la hipoteca (art. 3200), tal
como podra ser un ttulo constitutivo que no llena las formalidades legales, como el otorgado por instrumento privado,
o el anulado en razn de que el notario estaba personalmente interesado, etc.
b)
Cuando el crdito ha sido pagado (art. 3200). Hemos dicho ya que no es necesario la sentencia judicial
cuando la extincin del crdito consta en escritura pblica en la cual el acreedor da su consentimiento para la
cancelacin o manifiesta haber sido ntegramente desinteresado. Pero si tal manifestacin no existe en instrumento
pblico, entonces el pago debe acreditarse judicialmente y la cancelacin slo se anotar por sentencia judicial.
c)
Cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal (art. 3200)
Agrega el art. 3203 que si el acreedor estuviera ausente y el deudor hubiese pagado la deuda podr pedir al juez del lugar donde
el pago deba hacerse que se cite por edictos al acreedor para que haga cancelar la hipoteca y no compareciendo le nombrar un
defensor con quien se sigue el juicio sobre el pago del crdito y cancelacin de la hipoteca.
CANCELACIN DE PLENO DERECHO POR TRANSCURSO DE VEINTE AOS: Dispone el art. 3197 que los efectos de
la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados veinte aos desde que fue registrada. Es la nueva redaccin dada a este
texto por la ley 17711.
a) El art. alude a la extincin de los efectos de la inscripcin, pero no de la extincin de la hipoteca.
b) La vigencia de los efectos de la inscripcin, que se ampli a 20 aos. El trmino originario del Cdigo era demasiado
breve (10 aos)
c) La extincin de los efectos de la inscripcin se opera de pleno derecho, sin necesidad de solicitud alguna

9_ Pagars Hipotecarios. Art 3202

El pagar hipotecario es una figura hbrida, en la que confluyen dos elementos aparentemente antitticos: por un lado, el pagar,
cuya esencia es la movilidad, el carcter abstracto, el valor por s mismo, autnomo; por el otro, la hipoteca, derecho real,
ligado concretamente a una obligacin y una cosa. Y, sin embargo, instituciones tan dispares han podido conciliarse en esta
figura del pagar hipotecario que une a su fluida transmisibilidad la garanta hipotecaria.
Nuestro Cdigo se ocupa de este tema en un solo artculo, en el que alude a la forma en que se cancelan las hipotecas cuando se
han emitido letras o pagars hipotecarios. Es el art. 3202 que dice: si la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada, debe
pagarse en diferentes plazos y se han dado al efecto letras o pagars, estos documentos y sus renovaciones deben ser firmados
por el anotador de hipotecas, para ser tomadas en cuenta del crdito hipotecario; y con ellos el deudor o un tercero, cuando
estuviesen pagados en su totalidad, pueden solicitar la cancelacin de la hipoteca. El anotador de hipotecas debe mencionar
la fecha del acto de donde se derivan esos instrumentos. sta es toda la reglamentacin legal del instituto. Es natural que sobre
la base legislativa tan endeble, surjan muchos problemas y controversias en torno a las mltiples cuestiones que plantean estos
pagars.
El pagar hipotecario supone:
a) una obligacin garantizada con hipoteca;
b) la emisin de uno o varios pagars, cada uno correspondiente a los distintos vencimientos de la obligacin;
c) la anotacin hecha por el oficial del Registro en el pagar, en la que debe constar el registro de la hipoteca
ENDOSOS: Como cualquier pagar, el hipotecario es transmisible por endoso. Este endoso transmite no solamente el crdito
en l documentado, sino tambin la garanta de la hipoteca con todos sus efectos frente a terceros, sin necesidad de nueva
escritura pblica, ni tampoco de la inscripcin del endoso en el Registro de la Propiedad
Requisitos formales: Los pagars hipotecarios deben tener, ante todo, las formas propias de los pagars en general; pero para
que tengan carcter hipotecario es indispensable que el oficial del Registro (el anotador de hipotecas, dice el art. 3202) suscriba
el pagar individualizando en l la escritura hipotecaria a la cual corresponde y su fecha; del mismo modo, anotar en el
Registro la emisin de los pagars. O sea, la intervencin del oficial pblico para conferir carcter hipotecario al pagar es
insalvable
Ttulo Ejecutivo: El tenedor del pagar hipotecario tiene, desde luego, accin ejecutiva contra el deudor. Pero se plantea la
cuestin de si tambin la tiene el acreedor originario con slo acompaar la escritura hipotecaria. La cuestin ha dado lugar a
una jurisprudencia contradictoria. El fallo que sent un precedente sobre este tema (y es aceptado por la doctrina mayoritaria)
es el de la Sala A de la Cmara Civil de la Capital, que ha declarado que la escritura de mutuo con garanta hipotecaria es
formalmente inhbil como ttulo ejecutivo cuando el mutuo se ha documentado tambin en pagars a la orden y stos no se
acompaan junto con la escritura al promoverse el juicio; agreg el Tribunal que el acreedor ha creado en su propio beneficio
un ttulo de crdito complejo integrado por la escritura y los pagars, que le brindan la ventaja del posible descuento de las
letras, pero correlativamente le imponen la obligacin de mostrar el ttulo ntegro para percibir el cobro.
Slo si el acreedor originario tiene en su poder los pagars (sea porque no los ha negociado o porque los ha rescatado), puede
ejecutar a su deudor. Y si es as, no se concibe que pueda bastar como ttulo ejecutivo la escritura originaria, no acompaada de
los pagars. Ante una ejecucin iniciada de este modo, el deudor tiene derecho a oponer la excepcin de inhabilidad de ttulo,
ya que se es el nico momento procesal que tiene el demandado a su alcance para obligar al ejecutante a presentar los pagars.
Cancelacin de la hipoteca: teniendo el deudor o un tercero en su poder los pagars, pueden solicitar la cancelacin de la
hipoteca. Basta, por tanto, la tenencia del pagar para poder solicitar la cancelacin, sin que sea necesaria otra prueba del pago
de la obligacin. Es natural que as sea, porque la costumbre comercial es que los pagars se devuelven contra su pago.
La cancelacin podr ser total, como ocurrir si se presentan todos los pagars, o solamente parcial, si se presentan algunos.

Bolilla XIV
1_ De la Prenda.9
La prenda es, como la hipoteca, un derecho real constituido por el deudor en favor del acreedor en seguridad del pago de una
obligacin; pero mientras en la hipoteca, la cosa dada en garanta permanece en poder del deudor, en la prenda la posesin de la
cosa se transfiere al acreedor.
Distintas Acepciones: En nuestro Cdigo la palabra prenda es utilizada con tres acepciones distintas:
a) Sirve ante todo para denominar al contrato de prenda, es decir, al acto jurdico que da nacimiento al derecho real (arts., 3205,
3217, etc.).
b) Es la designacin del derecho real (arts. 3233, 3234, 3235, 3236, 3237, 3238, etc.).
c) Finalmente, se llama as a la cosa dada en garanta; as, por ejemplo, los arts. 3220 y 3221 hablan del derecho de retener la
prenda; el art. 3222, se refiere a la apropiacin de la prenda. Es, a nuestro entender, una manera impropia de aludir a la cosa
dada en prenda. Esta designacin debera reservarse para el contrato y el derecho real.
El cdigo civil, en el ttulo XV del libro III, contiene disposiciones referentes tanto el derecho real de prenda, el contrato de
prenda (o sea, a la causa fuente de aquel). Esta metodologa ha sido posible de crticas, ya que lo lgico hubiera sido tratar
acerca del contrato de prenda al legislar sobre los contratos reales. Su justificacin radica que ambas instituciones -contrato y
derecho real de prenda- estn tan ntimamente ligadas, que conviene un tratamiento conjunto.
Antecedentes. Legislacin Nacional. Derecho comparado: Histricamente la prenda aparece en el campo del derecho antes
que la hipoteca. Era natural que as fuera, porque responde a una idea muy simple: la entrega de una cosa en garanta del pago
de una deuda. Es tambin la garanta que responde mejor a las necesidades de sociedades primitivas, con deficiente
organizacin social y falta de registros. La prenda se constitua simplemente por la entrega manual de la cosa.
Pero esta forma de garanta consistente en la entrega de la cosa al deudor, suficiente en las sociedades primitivas, no lo es en las
modernas. Esto ha motivado la organizacin de Registros en donde se inscribe el dominio de las cosas muebles ms valiosas.
Por otra parte, hoy muchos muebles (y particularmente las mquinas) son productores de bienes, de tal modo que existe un gran
inters de parte del deudor de retenerlos en su poder, inclusive como medio de pagar la deuda contrada con el acreedor
prendario. As ha nacido la llamada prenda sin desplazamiento, es decir el derecho real constituido en favor de terceros sobre
una cosa mueble que no pasa a poder del acreedor, sino que la conserva el deudor. Es necesario decir que la prenda clsica, o
sea con entrega de la cosa, ocupa hoy un lugar muy modesto en la vida econmica. Casi ha desaparecido de las transacciones
privadas.
Lo que hoy tiene verdadera importancia econmica son las prendas sin desplazamiento. En nuestro pas estas nuevas formas de
prenda estn organizadas por la ley 9644, de prenda agraria, y la ley 12962, de prenda con registro. En verdad, dice Borda, sera
9

En primer lugar debemos aclarar que existe una cuestin terminolgica y que se denomina como prenda tanto al derecho real que legisla el C.Civil como al
contrato.La prenda es un derecho real de garanta que recae sobre bienes muebles, legislado en el Cdigo Civil en el Ttulo XV, Art. 3204 que dice: Habr
constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en
seguridad de la deuda.Paralelamente se denomina as al contrato a travs del cual se afecta una cosa mueble en seguridad del cumplimiento de una obligacin, que se halla regulado
en el Cdigo de Comercio.- El contrato de prenda es de naturaleza comercial. Es el medio al cual se recurre en las transacciones comerciales para constituir el
derecho real de garanta que legisla el Cdigo Civil.-

ms propio llamarla hipoteca mobiliario, porque lo que sustancialmente distingue la hipoteca de la prenda, no es el carcter
inmueble o mueble de la cosa sobre la cual recae el derecho real, sino la circunstancia de que el deudor conserve o no en su
poder la cosa dada en prenda.
2_ De la prenda civil con desplazamiento.
El contrato real de Prenda. Definicin Legal: art. 3204.
El art. 3204 define el contrato de prenda de la siguiente manera: habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una
obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la
deuda.
Hay que advertir, en primer trmino, que el contrato de prenda definido por el Cdigo, es el acuerdo de voluntades para
constituir la prenda; dicho acuerdo de voluntades que puede ser simultneo o posterior al nacimiento de la obligacin cuyo
cumplimiento se quiere garantizar con la prenda. De ah que si la obligacin hubiera tenido origen en un contrato (por ejemplo,
un mutuo), es necesario distinguir entre el contrato principal en s mismo, y el convenio por el cual se constituye la prenda. As,
la obligacin principal es el prstamo y la accesoria, el convenio por el cual se entrega en prenda la cosa. Este ltimo contrato
es el aludido por el art. 3204. En el ejemplo del mutuo, lo normal ser que el contrato de prstamo y la garanta prendaria se
convengan en un mismo acto; pero nada se opone a que una obligacin anterior (nacida de un contrato o un hecho ilcito) sea
posteriormente garantizada con la prenda.
La prenda puede tambin ser constituida por un tercero en garanta de una deuda de otro (art. 3221). Si el tercero que entreg la
cosa en prenda no se ha constituido en fiador, su obligacin se limita a la cosa
Forma y pruaba:
En las relaciones entre las partes, la ley no exige ningn requisito formal. Por consiguiente, puede probarse por cualquier
medio.
Pero la constitucin de prenda no puede oponerse a terceros si no consta en instrumento pblico o privado de fecha cierta,
cualquiera sea la importancia del crdito. El instrumento debe mencionar el importe del crdito y contener una designacin
detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas indicaciones fueren
necesarias para determinar la individualidad de la cosa (art. 3217)
Caracteres:
a) Es un contrato real, es decir, que slo se perfecciona con la entrega de la cosa. Pero es necesario agregar que la simple
convencin, an antes de la entrega, vale como promesa de contrato que permite al acreedor exigir la cosa.
b) Entre las partes no tiene carcter formal; cualquier forma es suficiente, sea escrita u oral. Pero si se lo quiere hacer
valer respecto de terceros, debe constar en instrumento pblico o privado de fecha cierta.
c) Es accesorio respecto de la obligacin que ha dado origen a la constitucin de la prenda. De ah que la ineficacia de la
obligacin principal, cualquiera sea su causa (nulidad, resolucin, revocacin, rescisin), trae aparejada la obligacin
del acreedor de restituir la prenda.
El derecho real de prenda. Concepto. Diferencias.
Es el derecho real de garanta en que recae una cosa mueble o un crdito, que entrega el constituyente al acreedor o un tercero
designado por ambos de comn acuerdo, en seguridad de una deuda.
Para que el derecho real de prenda tenga nacimiento es indispensable la entrega de la cosa al acreedor. Hasta ese momento
existir slo un acuerdo de voluntades o una promesa de prenda, pero el derecho real, nace con la entrega de la posesin.
Establece el art. 3205 que la posesin que el deudor da al acreedor de la cosa constituida en prenda, debe ser una posesin
real en el sentido de lo establecido sobre la tradicin de las cosas corporales. Lo fundamental, pues, es la tradicin, es decir la
entrega voluntaria de la cosa por el deudor al acreedor
La posesin de la cosa por el acreedor o el tercero depositario es indispensable para la existencia del derecho real de prenda.
Por ello el art. 3206 dispone que los derechos que da al acreedor la constitucin de la prenda slo subsisten mientras est en
posesin de la cosa o un tercero convenido entre las partes. Recuperada la cosa por el deudor propietario, la prenda se
extingue como derecho real. Pero esta regla no es absoluta. Segn el art. 3208 se juzga que el acreedor contina en la
posesin de la prenda cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiere entregado a un tercero que se obligase
a devolvrsela.
Caracteres:
a) Confiere al acreedor prendario la posesin de la cosa. No obstante que el Cdigo es enftico en calificar el derecho del
acreedor prendario como una posesin real, la mayor parte de nuestros autores opina que no se trata de una verdadera
posesin, sino de una simple tenencia
b) Accesoria de una obligacin principal, puesto que se constituye en garanta
c) Convencionalidad
d) Especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al crdito, cuyo importe cierto y determinado en dinero, debe constar en
el instrumento constitutivo del derecho
e) Indivisibilidad, el derecho que confiere la prenda se extiende a todos los accesorios de la cosa y a todos los aumentos
de ella, aunque su propiedad corresponda al propietario
f) La publicidad de la prenda se cumple a travs de la tradicin

Obligaciones que pueden garantizarse con prenda:

La prenda puede constituirse en garanta de una obligacin cierta o condicional (art. 3204); es decir, en garanta de una
obligacin lisa y llana o que est sujeta a condicin. La ley no distingue entre condiciones suspensivas o resolutorias;
por consiguiente, todas las obligaciones condicionales pueden ser objeto de una garanta prendaria.
Tambin pueden garantizarse con prenda las obligaciones presentes o futuras (art. 3204), es decir, las que tienen o no
tienen plazo, sea ste suspensivo o resolutorio.
Asimismo, deben considerarse comprendidos dentro de este concepto de obligaciones futuras las eventuales, o sea, las
que pueden o no llegar a existir. La prenda se otorga para el supuesto eventual de que el saldo sea negativo
En cambio, no cabe, en principio, constituir una prenda en pago de una obligacin natural, porque sta no tiene
carcter exigible; pero ste es un principio cubierto de excepciones, a punto de que en la mayor parte de los casos la
prenda es vlida. En efecto, si la cosa ha sido entregada en prenda por un deudor capaz, la obligacin natural queda
convertida en obligacin civil, dado que la constitucin de la prenda importa un reconocimiento. Debe hacerse la
excepcin de las obligaciones surgidas de deudas de juego, cuyo reconocimiento no les hace perder el carcter de
obligacin natural
Bienes susceptibles de darse en prenda: Pueden darse en prenda:
Las cosas muebles (art. 3204); los inmuebles no son susceptibles de ser entregados en prenda.
La cosa debe estar en el comercio, es decir, que pueda ser susceptible de venta o cesin
Debe tratarse de objetos individualizados y existentes; no se concibe la prenda sobre una cosa futura o no
individualizada, porque tales objetos no pueden entregarse al acreedor, requisito sin el cual no existe la prenda. Sin
embargo, una cosa futura puede ser objeto de una promesa de prenda
Pueden darse en prenda las cosas fungibles e inclusive el dinero. Se ha declarado que el dinero entregado en garanta
del cumplimiento de las obligaciones del contrato de locacin importa una prenda sobre dicha suma. Es necesario
decir, sin embargo, que la prenda de dinero asume un carcter especial, porque en definitiva, el acreedor prendario se
convierte en propietario del dinero y su obligacin consiste en devolver una suma igual. Se la ha llamado prenda
irregular (por su similitud con el depsito irregular)
La cosa prendada debe ser de propiedad del que entrega, las cosas ajenas, en principio, no pueden darse en prenda
Tambin pueden darse en prenda los crditos (arts. 3204 y 3211) siempre que consten en un ttulo por escrito: ej:
pagars, debentures, ttulos de deuda pblica, acciones de compaas, etc.
Prenda de Crdito. Exigencia Legal. Art 3209: Segn lo hemos dicho, anteriormente los crditos documentados pueden
darse en prenda; y en su caso tambin debe operarse la tradicin. Sobre este punto establece el art. 3209 que si el objeto dado
en prenda fuese un crdito o acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, el contrato para que la
prenda quede constituida debe ser notificado al deudor del crdito dado en prenda, y entregarse el ttulo al acreedor o a un
tercero aunque l sea superior a la deuda. El texto transcripto se refiere claramente a los crditos o acciones nominales, es
decir, no negociables por endoso. Respecto de ellos exige dos requisitos para la constitucin de la prenda: la entrega del ttulo al
acreedor y la notificacin al deudor de que el crdito ha sido dado en prenda (dicha notificacin, debe ser hecha en instrumento
pblico para tener eficacia respecto de terceros).
En cambio, el Cdigo no ha aludido a los ttulos o acciones endosadas o al portador, quedando librada la solucin del problema
al Cdigo de Comercio.
3_ Condiciones de Constitucin del contrato de prenda
Forma y prueba: En las relaciones entre las partes, ya lo hemos dicho, la ley no exige ningn requisito formal. Por
consiguiente, puede probarse por cualquier medio; y bastarn testigos si la cosa hubiese sido ya entregada, porque este hecho
importa un principio de ejecucin que autoriza la utilizacin, sin lmites de monto, de la prueba testimonial (art. 1191). Si, en
cambio, se tratase de la promesa de prenda, slo se admitir la prueba por testigos si el contrato tuviese un valor inferior a diez
mil pesos moneda nacional (art. 1193).
Pero la constitucin de prenda no puede oponerse a terceros si no consta en instrumento pblico o privado de fecha cierta,
cualquiera sea la importancia del crdito (art. 3217). El instrumento debe mencionar el importe del crdito y contener una
designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas
indicaciones fueren necesarias para determinar la individualidad de la cosa (art. 3217). En suma, lo que la ley exige es:
a) Mencionar el importe del crdito:
b) Individualizar con la debida precisin la cosa que se da en prenda, para evitar toda confusin y, sobre todo, que una
cosa pueda ser sustituida por otra. El Cdigo agrega que inclusive se determinar la calidad, peso y medida, si estas
indicaciones fueran necesarias para determinar la individualidad de la cosa
Capacidad: Dispone el art. 3213 que slo puede constituir prenda el que es dueo de la cosa y tiene capacidad para
enajenarla y slo puede recibir la cosa en prenda, el que es capaz de contratar. Dejamos para ms adelante el problema de la
propiedad de la cosa; por ahora nos ceiremos al tema de la capacidad.
En suma, estn incapacitados para otorgar y recibir prendas los menores de edad (salvo que hayan cumplido 18 aos y se trate
de bienes adquiridos con el producido de su trabajo personal, art. 128), los dementes, los sordomudos que no saben darse a
entender por escrito y los penados. En cuanto a los emancipados, en principio tienen capacidad amplia para dar o recibir
prendas, salvo que se hayan casado sin autorizacin y se trate de bienes recibidos por ttulo gratuito (art. 131), en este ltimo
caso, slo podrn dar en prenda con autorizacin judicial o si mediare conformidad de ambos cnyuges y uno de ellos fuere
mayor de edad (art. 135), puesto que dar en prenda una cosa implica un acto de disposicin. En cambio, ningn obstculo hay

en que pueda recibir una cosa en prenda. Los emancipados comercialmente tienen amplia capacidad para dar o recibir prendas
si se tratare de accesorios de una obligacin comercial.
Legitimacin: Los representantes de los incapaces, pueden dar y recibir en prenda, siempre que se den ciertos requisitos legales:
Respecto de los padres hay que tener presente que ellos necesitan autorizacin judicial tanto para disponer de bienes inmuebles
como muebles; por consiguiente, es necesario concluir que no pueden sin autorizacin judicial dar los bienes del menor en
prenda, puesto que ste es un acto de disposicin. En cambio, no se ve necesidad de dicha autorizacin para que reciban una
cosa en prenda, dado que ste es un acto de mera administracin.
Con respecto a los tutores y curadores, sus poderes son en este punto iguales a los de los padres. Necesitan como stos,
autorizacin judicial para dar en prenda un bien del menor, pero no para recibirlo
Bien entendido que tanto en este caso como en el de los padres, nos referimos exclusivamente al contrato de prenda y no a la
obligacin principal de la cual sta es un accesorio. As, por ejemplo, representantes del incapaz no pueden prestar dinero de sus
representados, aun recibiendo una garanta real suficiente, sin autorizacin judicial
Propiedad de la cosa dada en prenda: El principio general es que slo puede constituir prenda el que es dueo de la cosa (art.
3213). Ello no significa, sin embargo, que la prenda de cosa ajena est totalmente desprovista de valor. Se produce en este caso
una situacin que tiene analoga con la venta de cosa ajena. Ejemplo:
El verdadero propietario es un tercero respecto del contrato de prenda, que naturalmente, le es inoponible. Pero hay que
distinguir entre el contrato de prenda en s mismo y la cosa dada en prenda. Respecto de sta rige el principio liminar del art.
2412, o sea que, el acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual ste no era propietario, puede si la cosa
no fuere perdida o robada, negar su entrega al verdadero propietario.
Precisando estos conceptos diremos que para que el acreedor pueda negarse a entregar la cosa al verdadero propietario se
requiere: 1) que se trate de un acreedor de buena fe (art. 3213), es decir de una persona que ignoraba en el momento de
constituirse la prenda que la cosa perteneca a un tercero; 2) que la cosa no fuera robada o perdida (art. 3213); 3) que la prenda
haya sido regularmente constituida es decir, que se hayan cumplido los requisitos de haberse extendido el contrato en
instrumento pblico o privado de fecha cierta.
Derechos y Obligaciones del acreedor Prendario:
Derechos:
a) Frutos e intereses: Establece el art. 3231 que si la prenda produce frutos o intereses, el acreedor los percibe de cuenta del
deudor y los imputar a los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no se debieren. Se trata de una disposicin de
la mayor importancia, que permite al acreedor ir cobrndose la deuda que ya sea por capital o por intereses, tenga con l el
deudor. El acreedor tiene derecho a guardar o conservar los frutos, o bien a venderlos, trtese o no de cosas perecederas. El
derecho a la venta surge claramente de la facultad que concede el art. 3231 al acreedor de imputar los frutos a los intereses o al
capital de la deuda, porque si no los vendiere, no hay imputacin posible. Desde luego, tambin tiene el acreedor el derecho a
conservar los frutos en su poder y aun devolverlos al deudor. Pero si se trata de frutos perecederos deber devolverlos al deudor
o venderlos, pues si por conservarlos indebidamente se perdieran en su poder, es responsable ante el deudor.
Tratndose de ttulos, el acreedor no tiene derecho a los premios que por sorteo puedan corresponderle ni en general, a ninguna
utilidad aleatoria. Es justo que as sea, pues al recibir el ttulo como garanta es obvio que el acreedor ha tenido en mira su valor
normal y no el que resulta de un evento aleatorio e improbable.
b) Derecho de retencin: Dispone el art. 3229 que el deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda mientras no pague
la deuda, los intereses y las expensas hechas. Lo que significa que el acreedor puede retener la cosa hasta ser desinteresado.
Este derecho de retencin tiene una naturaleza peculiar, distinta de la que es propia del derecho de retencin tpico legislado en
los artculos 3939 y siguientes. En su forma tpica, no impide que otros acreedores embarguen la cosa retenida y hagan la venta
judicial de ella, pero el retentor mantiene la tenencia de la cosa hasta ser pagado de su deuda. En otras palabras, en el supuesto
de ejercicio del derecho de retencin comn, mientras el retenedor no ha sido pagado no puede ser obligado a entregar la cosa;
en el caso del acreedor prendario, su derecho se limita a ejecutar su privilegio sobre el precio de la cosa, pero no puede impedir
que sta le sea embargada y entregada al comprador.
c) Accin de Reivindicacin: Establece el art. 3227 que si el acreedor pierde la tenencia de la cosa, puede recobrarla en
cualquier poder que se halle sin exceptuar al deudor. Debemos advertir, ante todo, que esta accin slo la tiene el acreedor
que pierde involuntariamente la tenencia de la cosa, como sucedera en caso de extravo o robo. En cambio, la devolucin
voluntaria que el acreedor hiciere de la cosa dada en prenda, causa la prdida del derecho de prenda, aunque la obligacin
contine vigente. Si bien la reivindicacin nace solamente del derecho de propiedad; al calificarla as la ley, ha querido
significar que esta accin est regida por los mismos principios de la reivindicacin de cosas muebles robadas o perdidas. Por
consiguiente, si el acreedor pignoraticio la reivindica de un adquirente de buena fe que compr la cosa robada o perdida en una
venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes, deber reembolsar al comprador el precio que por ella hubiere pagado.
d) Derecho de venta: El derecho que tiene el acreedor hipotecario cuyo crdito no ha sido satisfecho en debido tiempo de hacer
vender la cosa para pagarse con su precio, es de la esencia de la prenda. En efecto, sta se constituye precisamente como
garanta de que el acreedor ser pagado oportunamente. Y la forma de hacerse efectiva esa garanta es promoviendo la venta y
pagndose del precio obtenido. Por ello, el art. 3222 establece que es nula la clusula que autorice al acreedor a apropiarse
de la prenda, aun cuando esta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en el
ttulo. Es igualmente nula la clusula que prive al acreedor de solicitar la venta de la cosa. Una clusula tal desnaturalizara
el derecho de prenda.
La venta debe realizarse en remate pblico a pedido del acreedor y con citacin del deudor. Nada se opone a que el acreedor
pueda l mismo adquirir la prenda en el remate pblico: En nuestra doctrina se admite generalmente que una vez vencida la
obligacin (OJO con esto ultimo), deja de jugar la prohibicin legal de que el acreedor se apropie de la cosa y que nada se

opone a que ella sea dada en pago por el deudor al acreedor (Slo debe exceptuarse a nuestro criterio, el supuesto de que la cosa
tenga un valor de mercado en cuyo caso la pericia sera intilmente gravosa).
Venta anticipada: Supongamos que la cosa dada en prenda est sufriendo un proceso de deterioro que haga temer su prdida
total o parcial en medida tal que amenace afectar la garanta del crdito. Aunque nuestra ley no ha previsto el punto, parece
indudable el derecho del acreedor a pedir la venta anticipada, es decir, an antes del vencimiento de la obligacin. Pero no por
ello el acreedor podra cobrar anticipadamente; la prenda se transfiere de la cosa al precio obtenido en la venta. Borda expone,
empero, que el propietario deudor podra impedir la venta ofreciendo en sustitucin de la cosa que se est deteriorando otra de
igual valor, con lo cual el inters del acreedor queda plenamente garantizado.
Crditos: El art. 3224, que autoriza a pedir la venta de la cosa en remate pblico con citacin del deudor, es slo aplicable a las
cosas en sentido propio, pero no a los crditos prendados. Respecto de ellos, el derecho del acreedor se limita a cobrar el crdito
que recibe en prenda; aunque este derecho no ha sido previsto expresamente en materia de prenda, surge obviamente de la
accin oblicua que confiere a los acreedores el art. 1196. Ej: Juan tiene obligacin de pagarle $ 100.000 a Pedro el 1 de enero
de 2010; en garanta del pago de esa obligacin le da en prenda un documento contra Diego, que vence el 30 de octubre de
2009. En este cabo el acreedor pignoraticio tiene dos derechos: 1) a recibir el pago del crdito prendado y a retenerlo en su
poder, producindose entonces una subrogacin real: la prenda sobre el crdito se transfiere a la suma de dinero u otra cosa
pagada por el deudor (en nuestro ejemplo, Diego); 2) a demandar el pago si el deudor del crdito prendado (en nuestro ejemplo,
Diego) fuere moroso.
e) Derecho de preferencia: En el Cdigo Civil el derecho de retencin no daba lugar a un privilegio sino que simplemente
permita al retentor mantener la cosa en su poder hasta tanto fuera desinteresado su crdito. Pero luego de la sancin de la ley
17711, aunque en rigor el derecho de retencin no importa un privilegio, en la prctica funciona como tal. En efecto, se ha
agregado al art. 3946 un prrafo que dice: el derecho de retencin prevalece sobre los privilegios especiales, inclusive el
hipotecario, si ha comenzado a ejercerse desde antes de nacer los crditos privilegiados. El derecho de retencin o la garanta
otorgada en sustitucin subsiste en caso de concurso o quiebra.
Obligaciones:
a) Custodia de la cosa: Como todo retenedor, el acreedor prendario tiene obligacin de cuidar la cosa con diligencia y es
responsable de toda prdida o deterioro debido a su culpa o negligencia. El monto de la indemnizacin se compensar con la
deuda. Pero el acreedor no est obligado a mejorar la cosa, ni a evitar los deterioros que sean una consecuencia de la naturaleza
misma de ella. Vale decir, est obligado a preservar la cosa de los daos que puedan ocasionarle los agentes exteriores, pero no
los interiores de la cosa
b) Abstencin de uso de la cosa: El acreedor debe abstenerse de usar y gozar de la cosa, salvo que medie el consentimiento del
deudor (art. 3226). Si como consecuencia del uso indebido, la cosa se ha deteriorado o destruido, debe indemnizar al deudor
aun cuando el dao se produzca por caso fortuito
c) Devolucin de la cosa: Pagada la deuda, el acreedor est obligado a restituir la cosa con todos los accesorios y aumentos (art.
3238). Entre los aumentos estn naturalmente los frutos de la cosa que hubiera conservado en especie; y si el acreedor hubiera
recibido sumas en concepto de intereses o venta de frutos, est obligado a rendir cuentas.
4_ Prenda Tcita. Art 3218. Concepto.
Supongamos una prenda constituida entre dos personas, en garanta del cumplimiento de una obligacin. Luego el deudor
contrae una segunda obligacin respecto del mismo acreedor; cuando esta segunda obligacin es de vencimiento anterior al
momento de haberse pagado la primera obligacin, se produce lo que se llama la prenda tcita: la ley reputa que la cosa dada en
prenda garantiza tambin el pago de la segunda obligacin.
Esta institucin, de viejo origen, ha sido consagrada por el art. 3218 que establece: si existiere, por parte del deudor que ha
dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada posteriormente que viniese a ser exigible antes del pago de la
primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese
estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda.
Para que se d el supuesto de prenda tcita es necesario:
a) Que la segunda obligacin haya sido contratada posteriormente a la garantizada por la prenda y tenga una fecha de
vencimiento anterior al pago de la primera
b) Que la segunda obligacin haya sido contrada originariamente por el mismo deudor respecto del mismo acreedor; de
tal modo que si el acreedor viniese a tener un nuevo crdito contra el deudor que le entreg la prenda, por haber
recibido el nuevo crdito de un tercero por cesin, subrogacin o sucesin, la prenda tcita no tiene lugar
Efectos: Al hablar de la prenda hemos puesto de manifiesto que el acreedor pignoraticio tiene dos derechos esenciales: el de
retencin y el de preferencia. Pero respecto a la prenda tcita el art. 3220 establece el derecho del acreedor sobre la prenda
por la segunda deuda est limitado al derecho de retencin, pero no tiene por ello los privilegios del acreedor pignoraticio al
cual se le constituya expresamente la cosa en prenda. En este caso el Cdigo le niega el derecho de preferencia propio del
acreedor pignoraticio. En otras palabras, la prenda tcita estaba colocada en un plano inferior en lo que se refiere a los derechos
que concede al acreedor, al de la prenda expresa.
Extincin de la prenda:
EXTINCIN POR VA DE CONSECUENCIA: La extincin de la obligacin principal extingue la prenda que se ha
constituido en garanta de aqulla (art. 3236). Es natural que as sea, porque la prenda es accesoria de la obligacin principal y
habindose extinguido sta, el acreedor prendario no tendra ttulo para retener la cosa. Debe tratarse de una extincin total de
la obligacin principal, porque si sta subsiste aunque sea parcialmente, la prenda tambin subsiste (art. 3233).

Estos efectos se producen cualquiera sea el modo de extincin de la obligacin principal: pago, novacin, compensacin,
transaccin, confusin, renuncia, remisin, imposibilidad de pago, cumplimiento de la condicin resolutoria. Naturalmente, la
prenda no se extingue con el pago con subrogacin de la obligacin principal; en cuyo caso el pagador asume la calidad de
nuevo acreedor con todas las garantas del anterior.
Una cuestin controvertida en la doctrina es la de si la prescripcin de la obligacin principal implica tambin la extincin de la
prenda. La teora predominante (Borda) en doctrina sostiene que las obligaciones garantizadas por prenda no pueden prescribir
porque el mantenimiento de una cosa prendada en poder del acreedor es un reconocimiento permanente de la obligacin que el
deudor tiene, reconocimiento cuyo efecto natural es la interrupcin de la prescripcin. En otras palabras, mientras la prenda est
en poder de acreedor, la deuda no prescribe
EXTINCIN POR VA PRINCIPAL O DIRECTA:
a) Por renuncia hecha por el acreedor. La renuncia inclusive puede ser tcita, como es la que resulta de la devolucin
voluntaria de la cosa prendada. La renuncia a la prenda no implica renuncia al crdito principal
b) Tambin se extingue la prenda por confusin, lo que ocurre cuando por cualquier causa legtima la propiedad de la
cosa empeada pasa al acreedor. Recalquemos que lo q se extingue es solo la prenda y no el crdito principal.
c) La prenda se extingue por la venta de la cosa pignorada en la forma que la ley establece. En tal caso los derechos del
acreedor se transfieren de la cosa al precio obtenido.
d) Por ltimo, la prenda se extingue por la prdida total de la cosa pignorada
5_ Prenda con Registro o sin Desplazamiento. Concepto.
El contrato de prenda con desplazamiento es aquel por el cual el deudor de una determinada obligacin de carcter comercial o
un tercero en su nombre, entregan al acreedor una cosa mueble, en seguridad del cumplimiento de dicha obligacin (Art. 580
C.Com.).
Se le denomina as porque el bien dado en garanta del cumplimiento de la obligacin pasa a poder del acreedor hasta el
efectivo pago de la misma.- El acreedor tiene derecho de retencin sobre la cosa dada en prenda hasta que le sea pagada la
deuda.Es un contrato unilateral, accesorio, real, gratuito u oneroso, tpico, de duracin, comercial.Las obligaciones nacen para el acreedor prendario que debe proceder a la devolucin de la cosa cuando el deudor cumpla con la
obligacin a su cargo; debiendo proveer a la conservacin de la cosa mientras sta se halla en su poder, siendo responsable por
su prdida o deterioror culpable (art. 587 C.Com).Es importante sealar que en caso de decretarse la quiebra del deudor, el acreedor tiene el privilegio especial sobre la cosa dada
en prenda para el cobro de su crdito.Pueden ser objeto de este contrato de prenda todas las cosas muebles que estn en el comercio.Rgimen Legal. Ley 12.969. Nociones Generales

Las prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de dinero o el cumplimiento de
cualquier clase de obligaciones, a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garanta prendaria, un valor
consistente en una suma de dinero.
Los bienes sobre los cuales recaiga la prenda con registro quedarn en poder del deudor o del tercero que los haya
prendado en seguridad de una deuda ajena.
Los bienes afectados a la prenda garantizan al acreedor, con privilegio especial sobre ellos, el importe de la obligacin
asegurada, intereses y gastos en los trminos del contrato
El privilegio de la prenda se extiende, salvo convencin en contrario, a todos los frutos, productos, e importe de la
indemnizacin concedida o debida en caso de siniestro, prdida o deterioro de los bienes prendados.
El contrato produce efectos entre las partes desde su celebracin y con respecto a terceros, desde su inscripcin en el
registro de prenda
La prenda con registro podr constituirse a favor de cualquier persona fsica o jurdica, tenga o no domicilio en el pas.
Los contratos de prenda que establece el presente se formalizarn en documento privado, extendindose en los
formularios respectivos que gratuitamente facilitarn las oficinas del Registro de Prenda
Durante la vigencia de un contrato prendario, el dueo de los bienes no puede constituir, bajo pena de nulidad, otra
prenda sobre stos, salvo que los autorice por escrito el acreedor.
El dueo de los bienes prendados no puede enajenarlos, pudiendo hacerlo solamente en el caso que el adquirente se
haga cargo de la deuda garantizada, continuando en vigor la prenda bajo las mismas condiciones en que se constituy,
inclusive en cuanto a la responsabilidad del enajenante. La transferencia se anotar en el Registro y se notificara al
acreedor

6_ Derecho Real de Anticresis. Definicin Legal. Art 323910

10

Al igual que en el caso de la Prenda, existe tanto un contrato como un derecho real de anticresis. El cdigo recurre a la metodologa de tratarlos
conjuntamente en el libro III, Ttulo XVI (y no en la seccin de contratos), ya que ambas instituciones -contrato y derecho real de anticresis- estn ntimamente
relacionados. Respecto al contrato de anticresis, debe ser formalizado en escritura pblica, pero tal requisito es solo ad probationem. Respecto a terceros, para
ser oponible debe ser inscripto en el Registro de Propiedad.

La anticresis es una institucin paralela a la prenda, slo que su objeto son cosas inmuebles, no muebles. En ambos casos, el
deudor entrega la cosa al acreedor en garanta del pago de una obligacin. Claro est que este paralelismo no significa
identidad: mientras que el acreedor prendario no tiene derecho a usar ni gozar de la cosa dada en prenda, el anticresista no slo
tiene tal derecho, sino tambin el de hacerla producir sus frutos.
Nuestro Cdigo define esta institucin de la siguiente manera, en el art 3239: el anticresis es el derecho real concedido al
acreedor por el deudor o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble y autorizndolo a percibir los frutos para
imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital
solamente, si no se deben intereses.
La anticresis desempea simultneamente una doble funcin: la de servir de garanta del pago de una deuda, ya que el acreedor
anticresista tiene derecho a retener el inmueble hasta que no se pague la totalidad de la obligacin; y la de servir como medio de
ejecucin directo de la deuda, ya que el acreedor tiene derecho a percibir los frutos e imputarlos al pago de los intereses y del
capital.
En el derecho moderno, la anticresis casi ha desaparecido de los usos. Ello se explica fcilmente, porque cuando una persona
necesita garantizar una obligacin, le basta con hipotecar su inmueble sin tener que entregar su posesin, con todos los
perjuicios que este desprendimiento patrimonial significa; desde el punto de vista del acreedor, lo que le interesa es tener una
buena garanta del pago de su crdito, y para ello le basta con la hipoteca que, por lo dems, le evita las molestias y
responsabilidades de tomar la posesin del inmueble, hacerle producir frutos, etc.
Antecedentes: El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, y proviene de las
voces anti que quiere decir contrario y cresis que quiere decir uso y consista en un pacto de compensacin de frutos por
intereses. En otras palabras el deudor entregaba una cosa al acreedor para que este se hiciera pago de los intereses con el valor
de los frutos que la cosa originaba. No se usaba la institucin como medio para cancelar la deuda.
En la Edad Media, la anticresis se vio afectada por la prohibicin cannica del cobro de intereses. Como consecuencia de la
prohibicin de la usura en la Edad Media y por contradecir, el principio de la gratitud del mutuo, el Derecho Cannico, condeno
la anticresis. Este hecho determino ciertos contratos que disimulaban la institucin, como el de venta con pacto de retroventa en
el que el precio corresponda al importe del prstamo. Al vencimiento del plazo y al cumplirse la obligacin, el bien volva al
poder del deudor.
La anticresis desarrolla en cuanto desaparece la prohibicin del prstamo del inters y quedo referida a los bienes inmuebles y
la prenda para los bienes muebles.
En el concepto moderno la anticresis se extendi a la compensacin de intereses y frutos pero as mismo, a la amortizacin del
capital. Sin embargo, de su aceptacin en el derecho contemporneo, la anticresis no se ha convertido en un derecho real
importante. El perfeccionamiento de la hipoteca, unido a las enormes ventajas que concede, han hecho perder la importancia a
la anticresis, que es ahora un contrato poco usado.
En la doctrina francesa anterior al Cdigo Civil, se discuta si la anticresis era un derecho real o simplemente personal,
controversia que se ha mantenido en la doctrina posterior. En la doctrina italiana siempre se lo ha considerado como derecho
personal, y el nuevo Cdigo lo legisla entre los contratos.
Vlez Sarsfield hace referencia a esta controversia en la nota al art. 3239 y toma partido en ella, confirindoles expresamente el
carcter de derecho real.
Caracteres:
Es un derecho real de garanta
Solo puede nacer de un contrato (como todos los derechos reales de garanta)
Se trata de un derecho accesorio
Es indivisible, el titular no est obligado a restituir el inmueble mientras no se le haya pagado enteramente el crdito.
Especialidad, - en cuanto al objeto y en cuanto al crdito Publicidad, -que acarrea la oponibilidad a terceros- se cumple mediante la inscripcin del acto constitutivo en el
Registro de Propiedad
Diferencias entre Prenda, Hipoteca y Anticresis:
Tienen los siguientes caracteres en comn:
* accesorios
* indivisibles
* determinan un privilegio (hipoteca y prenda: sobre la cosa una vez vendida. Anticresis: derecho de retencin).
* provocan vencimiento anticipado frente al incumplimiento de obligacin principal
* no autorizan el pacto comisorio
Y las diferencias son:
HIPOTECA: derecho real en seguridad de cierto crdito en dinero, que afecta cosas inmuebles, las que permanecen en poder
del constituyente.
PRENDA: grava cosas muebles, con o sin desplazamiento.
ANTICRESIS: versa sobre inmuebles, cuya posesin pasa al acreedor; quien cobra su crdito con la explotacin de la cosa

Derechos y Obligaciones del Acreedor Anticresista:

Derechos:
a) Derecho de goce sobre la cosa: Ante todo, el acreedor anticresista tiene derecho de usar y gozar de la cosa, puede
administrar el inmueble, explotarlo, y habitar la casa que se le hubiera dado en anticresis
b) Derecho a percibir los frutos: El acreedor tiene derecho a percibir los frutos del inmueble, ya sea gozando
personalmente de los frutos, o dando en arrendamiento el inmueble. En caso que haya dado la finca en arrendamiento,
debe entenderse que el contrato de locacin, cualquiera que sea su plazo, se extingue al trmino de la anticresis. Es de
aplicacin analgica el art. 2870 in fine, referido al usufructo, segn el cual los contratos que los usufructuarios
celebran con terceros terminan al fin del usufructo
c) Mejoras: El acreedor tiene el derecho y la obligacin de hacer mejoras; las necesarias estn comprendidas dentro de su
obligacin de conservar el inmueble. En cuanto a las tiles, puede hacerlas, y si las hace, tiene derecho a que se le
paguen hasta la concurrencia del mayor valor que resultara para la finca; pero la suma debida por ese mayor valor no
puede exceder el importe de lo que el acreedor hubiere gastado
d) Derecho de Retencin: El acreedor est autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en anticresis hasta el
pago ntegro de su crdito principal y accesorio. El acreedor puede hacer valer su derecho de retencin, no slo contra
el deudor, sino tambin contra los terceros adquirentes del inmueble, los acreedores quirografarios y aun contra los
acreedores hipotecarios posteriores al establecimiento de la anticresis.
e) Derecho de Restituir el inmueble: Puesto que la anticresis es una garanta del pago de una deuda, el acreedor puede
renunciar en cualquier momento a dicha garanta y restituir el inmueble, sin que ello implique renunciar al crdito. Ej:
una anticresis que supone trabajos y responsabilidades que el acreedor puede no querer seguir asumiendo, tiene el
derecho de liberarse de esa carga restituyendo el inmueble, sin significar una renuncia del crdito.
f) Derecho de venta: La anticresis se constituye en garanta del pago de una obligacin; es natural, por consiguiente, que
si a su vencimiento la obligacin no fuere pagada, el acreedor tenga derecho a pedir judicialmente que se haga la venta
del bien. La venta debe ser siempre judicial; es de ningn valor toda convencin que le atribuya al acreedor el derecho
de hacer vender por s el inmueble
Obligaciones:
a) Conservacin y administracin del inmueble: Ante todo, el acreedor est obligado a cuidar del inmueble y a proveer a
su conservacin (art. 3258). Agreguemos que en la administracin de la cosa debe obrar con el cuidado y diligencia
propios del buen administrador (art. 3249). Sus obligaciones incluyen, por consiguiente, la explotacin normal y
adecuada del inmueble, para hacerle rendir sus frutos. Destacamos as, que la percepcin de los frutos no slo es un
derecho del acreedor anticresista sino una obligacin. De lo dicho se deduce tambin que la obligacin de explotar el
inmueble cesa en la anticresis compensatoria, pues en este caso, el resultado de la explotacin es indiferente para el
deudor. El incumplimiento por parte del acreedor de estas obligaciones lo hace pasible de las siguientes sanciones: a)
debe reparar los daos que sufriera como consecuencia de su culpa o negligencia; b) puede ser condenado a restituir el
inmueble an antes de pagado el crdito, si abusare de sus facultades.
b) Pago de contribuciones y cargas: El acreedor est obligado a pagar las contribuciones y cargas anuales del inmueble,
si bien debe hacerlo por cuenta del deudor (art. 3259); vale decir, el deudor tiene derecho a que tales pagos se
descuenten de los frutos percibidos por los cuales deba rendir cuentas y, si stos no alcanzaron, el acreedor puede
repetir su pago directamente del deudor
c) Conservacin de los derechos de la heredad: Es igualmente responsable el acreedor anticresista de la conservacin de
todos los derechos que tena la heredad cuando la recibi en anticresis (art. 3260). Advirtase que la ley habla de los
derechos de la heredad; el ejemplo tpico es el de las servidumbres activas de que gozara el inmueble y que se hayan
perdido por falta de uso. En tal caso, el acreedor anticresista debe pagar los daos y perjuicios consiguientes al
propietario.
d) Rendicin de cuentas: Puesto que el acreedor anticresista est obligado a imputar los frutos percibidos al pago de los
intereses y del capital adeudado, obvio es que est obligado a rendir cuentas. Segn Borda, la misma debe ser anual
porque sa es la costumbre tratndose de explotaciones agropecuarias (la ley nada dice al respecto)
e) Restitucin del inmueble: Finalmente, el acreedor est obligado a restituir el inmueble al deudor cuando est
ntegramente pagado su crdito
Anticresis tcita: Establece el art. 3261 que Desde que el acreedor est ntegramente pagado en su crdito, debe restituir el
inmueble al deudor. Pero si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el
mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda. La ley admite, por consiguiente, la
anticresis tcita en las mismas circunstancias, y con los mismos efectos que la prenda tcita
Insensibilidad de la anticresis
LA CUESTIN: Est fuera de toda discusin posible que el derecho de anticresis, en s mismo, no puede ser cedido. Se oponen
a ello dos razones igualmente decisivas: la primera, que la anticresis es un derecho real constituido intuitae personae, pues
obviamente el constituyente ha transferido la posesin y administracin del inmueble teniendo en mira las cualidades
personales del acreedor; la segunda, que siendo la anticresis un accesorio de una obligacin principal no podra cederse sin sta.

BOLILLA XV
1_ Publicidad de los Derechos Reales. Concepto y fundamento. Importancia de la publicidad.
Revistiendo los derechos reales el carcter de absolutos, es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean
conocidos, y ese conocimiento se cumple a travs de la publicidad.
As, Vlez en la nota al art. 577, 2da parte, citando a Freitas: Por la naturaleza de las cosas se comprende desde el primer momento
que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean dos del derecho personal, y esos signos deben ser
tan visibles y tan pblicos como sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce .

Otra de las funciones de la publicidad, est referida a proveer el orden jurdico en el aspecto comercial, dado que permite
conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando no slo a este, sino a toda la sociedad.
La registracin de los derechos reales tiene antecedentes histricos antiguos, pero en el Estado moderno est tomando una
importancia siempre creciente. Es que los registros, y en especial los de la propiedad, satisfacen mltiples necesidades que
conviene puntualizar:
a) En primer trmino, los inmuebles y los muebles de relevancia econmica son una importante fuente impositiva; un
correcto registro permite identificar a los titulares del dominio y dems derechos reales, as como verificar las
transmisiones tambin gravadas.
b) El Estado moderno est atento al rgimen de la propiedad de la tierra, vigila su produccin, combate los latifundios y
minifundios. Todo ello requiere inexcusablemente una apropiada registracin.
c) La planificacin est en la mdula del Estado moderno; y ella se funda en una completa informacin que en materia de
propiedad slo pueden brindarla los registros y catastros
d) Los registros constituyen, adems, un rgimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de derechos reales
sobre un bien, conocer el estado en que ese bien se encuentra, quin es su dueo, qu derechos lo gravan.
e) De igual modo, permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultacin de bienes en
perjuicio de los acreedores, a quienes los registros les facilitan el embargo de los bienes del deudor
Evolucin Histrica: Aunque la registracin, con su tcnica moderna, es un fenmeno propio de la poca contempornea,
existen antecedentes valiosos en legislaciones antiguas.
En Grecia, en los primeros tiempos, los contratos de ventas de inmuebles se formalizaban por medio de ceremonias solemnes
en presencia de testigos; la venta era anunciada por medio de pregoneros pblicos durante cinco das. Luego el empleo de la
escritura se fue haciendo cada vez ms frecuente y empez a generalizarse la costumbre de remitir esos documentos a los
archivos de cada ciudad, en donde quedaban registrados. Parece, sin embargo, que el propsito de esos registros era meramente
fiscal y que su fin era tan slo asegurar el pago del impuesto que gravaba las transmisiones de inmuebles (no serva para darle
eficacia a una venta nula o para proteger a un adquirente).
En Egipto, se logr un mayor perfeccionamiento publicitario de los derechos reales. Los egipcios se caracterizaron por su amor
por las formas escritas; la escritura se practic ms firmemente que en otros pueblos de la antigedad. Las escrituras eran
registradas en oficinas especiales y el registro daba valor de autenticidad al contrato y constitua una prueba de los derechos de
propiedad para ambas partes. La organizacin de los registros era bastante perfecta: los documentos se agrupaban en tomos,

confeccionndose ndices por orden cronolgico, con notas relativas al tipo de los contratos, nombre de las partes, etc. Sin
embargo, la inscripcin de los documentos era voluntaria, lo que debilitaba en buena medida el sistema.
En Roma: Resulta sorprendente que los romanos, tan agudos para asimilar las buenas instituciones de otros pueblos y tan
sensibles a la seguridad de los derechos, no incorporasen a su derecho un adecuado sistema de publicidad. No se conocieron los
registros y la publicidad organizada se limitaba a la tradicin o ciertas formas solemnes de que se rodeaban los actos jurdicos.
En el derecho germnico, en cambio, la publicidad por medio de registros adquiere pronto una importancia destacada. Hacia el
ao 1100 aparecen las noticias de los primeros libros que llevaban las ciudades para archivar oficialmente los documentos. Los
primeros libros fueron bastante deficientes, puesto que se consignaban los actos de acuerdo con el orden cronolgico de su
ocurrencia; pero ms adelante se fue concediendo a la inscripcin en los registros, una importancia creciente, al punto de que,
finalmente, se la reput como un acto creador de derechos; es decir, la inscripcin era constitutiva de derechos y haca fe
pblica respecto de las partes y de terceros.
Distintos Sistemas: al efecto, podemos clasificar los distintos ordenamientos que existen al respecto de la siguiente forma:

Sistemas Registrables: aqu le publicidad se cumple no a travs de la inscripcin en registros sino por otros medios. En el
antiguo derecho francs, el derecho real se trasmita por la sola fuerza del contrato, y la celebracin de este, en consecuencia,
constitua suficiente publicidad. Los inconvenientes derivados de este sistema absolutamente imperfecto, se hicieron sentir en la
propia Francia, donde hubo que sancionarse una ley que determin que el propietario no era propietario respecto de terceros si
no hace transcribir sus ttulos en un registro especial y pblico establecido a ese efecto.
Sistemas registrables: si bien la tradicin puede servir como sistema de publicidad en comunidades pequeas, se torna ineficaz
cuando no media tal circunstancia, puesto que la tradicin quiere en estos casos prcticamente oculta, as como la celebracin
del contrato.
Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio para poner en conocimiento a los terceros sobre la existencia del
derecho real, y este medio son los registros, en los cuales deben inscribirse todos los derechos reales que se constituyen, as
como su transmisin y extincin. En un primer momento, este sistema slo funcion para los inmuebles, pero el incremento
cada vez mayor de la riqueza mobiliaria oblig a que aparecieran tambin registros destinados a cosas muebles, originndose la
categora de muebles registrables, teniendo en cuenta la gran importancia econmica y jurdica que muchos de ellos revisten.
Respecto a los sistemas registrables, para una mayor comprensin, Mariani de Vidal los clasifica en:

Legislacin Comparada:
En el mundo moderno, el registro est establecido en todos los pases. Los sistemas de registracin se pueden dividir en tres
grandes grupos:
a) De acuerdo con un primer sistema, el registro inmobiliario no es requisito ineludible para la transmisin o constitucin
de los derechos reales entre las partes, pero s es requisito inexcusable de la oponibilidad del acto respecto de terceros.
Tal es el sistema del derecho francs, italiano, argentino, etc.
b) En el sistema germnico, en cambio, la inscripcin no tiene efectos de mera publicidad, sino que es constitutiva aun
para las partes; en otras palabras, entre las mismas partes no hay transmisin, modificacin o constitucin de derechos,
sin la inscripcin. Sin embargo, los efectos de la inscripcin no son exactamente los mismos respecto de las partes y
respecto de terceros. Acorde con el art. 891 Ver Texto del Cdigo Civil alemn, cuando alguien tiene un derecho
inscripto a su favor en el registro, se presume que le corresponde ese derecho. Es lo que se llama principio de
legitimidad. Pero entre las partes, es posible impugnar el acto en que se fund la registracin y, por consiguiente,
obtener la cancelacin de sta. En cambio. respecto de terceros de buena fe la presuncin de legitimidad del acto no
admite prueba en contrario (art. 892, C. Civil alemn).
c) Finalmente, el sistema Torrens, vigente en Australia y algunos Estados de Amrica, confiere al registro una mxima
importancia: la inscripcin del inmueble en el Registro a nombre de una persona confiere a sta una situacin de
propietario definitiva e inatacable, sea con relacin a las partes, sea con relacin a terceros. Si ha existido vicio en las
transmisiones no por ello queda afectada la transmisin, porque se supone que el nuevo propietario recibe su ttulo del
Estado, de tal manera que el anterior propietario carece de accin de reivindicacin y todo su derecho consiste en una
accin de daos y perjuicios contra el Estado que es, repetimos, quien otorga cada nuevo ttulo. Para comprender estas
singulares consecuencias del sistema Torrens, es necesario hacer una referencia al procedimiento por el cual se hace la
inscripcin.
El propietario que quiere colocar un inmueble bajo el rgimen Torrens, debe dirigir una solicitud al Registro adjuntando sus
ttulos y los planos hechos por un agrimensor autorizado, adems de una descripcin prolija del inmueble. El Registro, a la vista
de la peticin dispone una doble verificacin: la primera, de orden fsico, a cargo de la oficina topogrfica que estudia si los
lmites de la propiedad son claros, si no hay superposicin con reas vecinas, etc. La segunda verificacin es de orden jurdico y
se refiere a la validez de los ttulos presentados al Registro. Admitida la validez del ttulo, para una mayor garanta se concede
un plazo de dos o tres aos para que los eventuales perjudicados puedan deducir oposiciones. Cuando no se ha deducido
ninguna oposicin o han sido rechazadas las deducidas, la inscripcin se tiene por definitiva y se entrega al propietario un
certificado de ttulo, el que hace fe de que la persona designada est realmente investido de los derechos especificados. El
procedimiento para las transmisiones es muy sencillo; basta con enviar al Registro el certificado del ttulo, acompaado de un
memorndum redactado en formulario de acuerdo a modelos preestablecidos, en el que las partes hacen constar la enajenacin
y lo suscriben haciendo legalizar las firmas por un juez de paz u otro funcionario autorizado.
2_ Legislacin Nacional. Las leyes provinciales. Su inconstitucionalidad. Disputa doctrinaria y jurisprudencial. Reforma
al Art 2505
Antes de la sancin del cdigo civil existan en nuestro pas, desde la poca de la colonia, registros de hipotecas, pero llevados
en forma defectuosa, por lo que el principal medio de publicidad consista la tradicin.

Al redactar el cdigo civil del Vlez adopta como medio de publicidad a la tradicin, con excepcin del derecho real de
hipoteca, respecto del cual, no mediando entrega de la cosa, por la naturaleza misma del derecho, habra que recurrir a la
legislacin como nico medio publicitario.
Surge claramente de la nota del art. 577 que el codificador era decididamente contrario a los registros, por las siguientes
razones que podemos sintetizar:
Porque en ese tiempo, sera difcil encontrar funcionarios capaces de llevar esos registros
La reglamentacin de los registros es muy compleja
No se gana nada con el registro, pues si los ttulos inscriptos son viciosos, pueden ser anulados, por defectos de forma
o de fondo.
No existe todava experiencia sobre el resultado del sistema del registro, ni puede calcularse su complejidad y
extensin
Lo cierto es que los Registros eran tan indispensables, que las provincias empezaron a crearlos por su cuenta, al margen del
Cdigo Civil. La primera ley provincial fue de la Provincia de Buenos Aires (en 1879), luego el resto de las provincias
argentinas la sigui.
En todas estas leyes, era comn la disposicin de que los actos que deban inscribirse en el Registro de la Propiedad no
producan efectos respecto de terceros sino desde la fecha de su inscripcin. Desde el primer momento de la creacin de los
Registros, se los tach de inconstitucionales, porque imponan un requisito para la transmisin del dominio que no estaba
establecido en el Cdigo Civil, invadiendo la esfera propia de ste.
En efecto, segn la doctrina que los tachaba de inconstitucional a los registros, argumentaba que solamente el cdigo civil poda
contener disposiciones acerca de la adquisicin, transmisin y prdida de la propiedad por imperativo del art. 67 inc 11 CN. Por
lo tanto slo era indispensable el ttulo suficiente y el modo suficiente (tradicin) para hacer nacer el derecho real entre las
partes y a un para oponerlo a terceros. Por lo tanto las provincias no podan exigir adems que estos dos requisitos, que se
cumpliera con la inscripcin registral a los efectos de su oponibilidad a terceros. Incluso la cuestin lleg la Corte Suprema de
Justicia, que se pronunci por la inconstitucionalidad de las leyes de registro de Catamarca y de Mendoza. A pesar de ello, los
registros locales continuaron en pleno funcionamiento, y prestando enormes servicios, por lo que se los lleg a calificar como
feliz anomala institucional.
Pero ste es un buen ejemplo de cmo los hechos se sublevan ante las malas leyes (costumbre contra legem): los Registros
resultaron tan indispensables, que continuaron vigentes en nuestro pas no obstante todas las objeciones de inconstitucionalidad,
porque as lo requera una exigencia prctica poco menos que ineludible. Por encima de las objeciones constitucionales los
Registros locales contaron con el reconocimiento instintivo de la sociedad, que vea en ellos instituciones que tendan a proteger
y asegurar los derechos, por lo que no haba en el trfico ttulo que no estuviera registrado.
La objecin constitucional qued finalmente superada cuando la ley 17711 reform el art. 2505 del Cdigo Civil,
estableciendo: la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgar perfeccionada mediante
la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. De esta manera, el requisito del registro quedaba
incorporado al Cdigo Civil y legitimados, por consiguiente los Registros organizados por las provincias. Luego el sistema
haba de consolidarse y completarse con la sancin de la ley 17801, sobre registro de la propiedad inmueble
3_ La ley 17.801. Sistema que adopta.
Antes de entrar al anlisis de las disposiciones de la ley 17801, conviene enunciar cules son los principios de tcnica registral a
los que se ha ajustado la nueva ordenacin legal. Esos principios son los siguientes:
a) Principio de inscripcin: Este principio tiene un doble significado: 1) que deben inscribirse en el Registro todos los
documentos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles y los
que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; 2) que antes de la inscripcin estos documentos no
producen efectos respecto de terceros.
Es necesario agregar que en nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva de derechos reales sino simplemente
declarativa. Lo demuestra el hecho de que las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes
intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulacin del documento, como el funcionario autorizante y los
testigos (art. 20, ley 17801); es decir, el derecho nace antes de la inscripcin, slo que no es oponible a terceros.
b) Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en el Registro, aquellos documentos
que revistan carcter de autnticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al dominio, al
derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801). Este principio se vincula con el de legalidad, conforme con el cual el
Registro debe examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicita, pudiendo, segn
los casos, rechazar los documentos u observarlos si el defecto fuera subsanable (arts. 8 y 9, ley 17801).
c) Principio de la especialidad: Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin.
Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble,
sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin (art. 12).
De acuerdo con el sistema del folio real implantado por la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble
un folio especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado
d) Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar
encadenadas entre s, de tal manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legtimo y
necesario. Este principio ha sido expresamente consagrado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801

e) Principio de rogacin: Significa que las anotaciones o inscripciones en el Registro deben ser siempre hechas a pedido de
parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Es la solucin consagrada por
el art. 6, ley 17801
f) Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado
un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado
en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22
Ver Texto y concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801).
g) Principio de legalidad: consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el ttulo contra toda razn se solicita, para
verificar si rene los requisitos exigidos para poder ser inscripto, y que se efectivizan a travs de la llamada calificacin
registral, que puede aceptar el ttulo o rechazarlo, y en este ltimo caso provisional o definitivamente.
h) Principio de presuncin registral: tambin llamado de legitimidad, segn el cual los asientos registrables se presumen
veraces (el derecho real inscripto se presume que existe) hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurdica
y sean, en consecuencia, rectificados. Obviamente la carga de la prueba esa sobre quien alega la inexactitud de las
consecuencias del registro.
i) Principio de publicidad: los interesados pueden tener acceso a las constancias registrales, ya sea directamente a travs de la
consulta de sus archivos o mediante la expedicin de informes y certificados.
mbito de aplicacin de la ley: es una ley nacional, rige para todo el pas, a cuyo rgimen debern sujetarse los registros de la
propiedad ya existentes en cada provincia, hasta el momento de su sancin. Solamente en un punto hay una superposicin
admitida por la ley 17801: el art. 43 dispone que las leyes locales podrn reducir los plazos establecidos en esta ley. Salvo este
supuesto, en toda la materia legislada por la ley 17801, las disposiciones de las leyes locales que las contravengan, han quedado
derogadas.
Documentos que deben registrarse: nuestro rgimen registral instaura, en principio, el sistema de registro de ttulos, vale
decir, que el registro recoge como hecho un acto o contrato autorizado por otro funcionario, y lo examina a los efectos de
determinar si es transcribirle desde el punto de vista de la ley registral.
Deben ser anotados o inscriptos, segn el artculo 2 los siguientes documentos:
a) los que constituyan, transmitan, declaren, o modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. Ej: transmisin
del dominio, hipoteca, usufructo, declaratoria de herederos, la divisin del condominio, etc
b) los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares, ej: la anotacin de litis, la medida de no
innovar
c) los establecidos por otras leyes nacionales y provinciales, ej: puede recordarse la anotacin de los boletos de
compraventa de loteos, de propiedad horizontal, etc
Los requisitos que deben cumplir esos documentos para poder acceder al registro son:
Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda
Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado
para hacerlo
Revestir el carcter de autnticos y hacerse por s mismos o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la legislacin, sirviendo inmediatamente al ttulo de dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados,
siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente
El principio es, por consiguiente, que slo los documentos autnticos pueden ser inscriptos en el Registro. Esto hace a los
principios de autenticidad y legitimidad que supone una buena registracin. Implica, asimismo, la obligacin del registrador de
examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos.
Por ello mismo, quedan excluidos, en principio, los documentos privados; pero la prohibicin no poda ser absoluta, porque la
vida del derecho hace conveniente la registracin de ciertos documentos privados como, por ejemplo, los boletos de
compraventa de inmuebles en lotes (ley 14005) o en propiedad horizontal (art. 12, ley 19724). Pero aun en este caso, la ley
exige que la firma de los otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
Procedimiento de la inscripcin: Segn el art. 6, la situacin registral slo variar a peticin de: a) el autorizante del
documento que se pretende inscribir o anotar a su reemplazante legal; b) quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha
de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin
deber ser formulada con su intervencin.
El autorizante de que habla la ley es el escribano que ha intervenido en su otorgamiento, que conforme a una costumbre, es
quien corre con la gestin de la inscripcin. Pero no solamente el escribano est autorizado a solicitar la inscripcin, sino
tambin los propios interesados, es decir, los otorgantes del acto y sus sucesores.
En consecuencia, el procedimiento de inscripcin se inicia con el pedido de parte interesada que deber ser redactado en la
forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentacin local (art. 7). La ley establece as el principio de
rogacin: la inscripcin no puede hacerse de oficio, sino a pedido de parte legitimada para hacerlo. Pero una vez iniciado el
trmite, el procedimiento siguiente es automtico y queda a cargo de las autoridades del Registro.
Formulado el pedido de inscripcin por persona que tiene legitimacin para hacerlo, el Registro examinar la legalidad de las
formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite.
Si el documento se ajustare a la ley en cuanto a sus formas, se proceder a inscribirlo sin ms trmite. Pero puede ocurrir que el
documento sea observado por el Registro. En tal caso el Registro proceder de la siguiente manera:

a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta.

b) Si el defecto fuera subsanable devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo
rectifique. Sin perjuicio de ello, lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contados desde la
fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados a peticin fundada del requirente. Si ste no
estuviera de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica
la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiera concedido. Cuando la decisin no fuese
rectificada podr promover el recurso o impugnacin que correspondiera segn la ley local, durante cuya sustanciacin se
mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional.
La reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos (art. 9, ley 17801). La
cuestin de los plazos es esencialmente procesal y, por consiguiente, es de atribucin propia de las provincias
Efectos de la inscripcin: Nuestra ley ha seguido el sistema declarativo. Como ya lo hemos visto, la inscripcin corresponde a
los efectos de la publicidad y oponibilidad de los derechos a terceros de los ttulos que se inscriben. Vale decir, que es
declarativa y no constitutiva de derechos reales. El ltimo prrafo del art. 2505 indica claramente que la transmisin ser
oponible a las partes aunque no est registrada, pero no podr ser oponible a terceros mientras no se de el requisito de la
inscripcin.
En el mismo sentido y con relacin a la hipoteca, el art. 3135 establece que la constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros
sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto.
En suma: en nuestro derecho, los requisitos esenciales de la transmisin de un derecho real son la escritura pblica y la
tradicin; pero ellos no son oponibles a terceros sino desde que estn registrados. En otras palabras, el registro no hace a la
existencia del derecho sino a la oponibilidad respecto de terceros. Por ello, el art. 2505 dice que la admisicin o transmisin de
derechos reales slo se juzgar perfeccionada con la inscripcin en el Registro; slo a partir de entonces tienen la plenitud de
sus efectos, pues sern oponibles erga omnes. La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que
adoleciera segn las leyes (art. 4, ley 17801); es decir, no posee el efecto convalidante que tiene, por ejemplo, en el sistema
Torrens.
La matriculacin. Concepto. Su distincin con la inscripcin.
La matriculacin se cumple destinando a cada inmueble un folio especial con una caracterstica de ordenamiento, que servir
para designarlo. Quedan excluidos de la matriculacin los bienes de dominio pblico, porque al tratarse de cosas fuera del
comercio, no pueden ser objeto de derechos reales.
Es necesario distinguir claramente la inscripcin de la matriculacin. La primera se refiere al registro de toda constitucin,
transmisin, declaracin, modificacin o extincin de derechos reales o de medidas precautorias. La matriculacin, en cambio,
importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisin el inmueble, fijndole una
caracterstica de ordenamiento que luego servir para designarlo; una vez matriculado el inmueble, se anotan en esa matrcula o
folio real, todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas
cautelares.
4_ El folio real. Concepto. La calificacin registral.
La caracterstica esencial del registro organizado por la ley 17801 es el folio real, esto es, un folio especial para cada uno de los
inmuebles Este folio puede consistir en una hoja de un libro de registro o bien en tarjetones separados; la ley habla de folio en
general, dejando por consiguiente la reglamentacin de las caractersticas de cada folio a las provincias
Desde el punto de vista prctico, el folio real permite conocer de inmediato la situacin de un inmueble y el registrador podr
expedir certificaciones fotocopiando el folio y eliminando as toda posibilidad de error en el informe.
Las constancias que deben figurar en el folio estn determinadas en el art. 11 que dice as: se redactar sobre la base de breves
notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones
resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando exista, se tomar razn de su nomenclatura catastral, se
identificar en el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten.
Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.
Respecto de las sociedades o personas jurdicas, se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. () Se
expresar adems el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro.
Todas las constancias exigidas deben expresarse en el folio real desde el momento mismo de su matriculacin. Este es el
comienzo de la historia jurdica del inmueble reflejada en el registro. Luego se inscribirn en el mismo folio las siguientes
inscripciones:
a) Las posteriores transmisiones del dominio
b) Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio
c) Los embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares
d) Las cancelaciones o extinciones de derechos reales o de embargos y dems medidas precautorias
e) Los documentos privados establecidos por otras leyes nacionales o provinciales, tales como los boletos de
compraventa de inmuebles destinados a propiedad horizontal o a ser loteados

Ej: En la Capital Federal el folio est dividido en ocho sectores que corresponden a los siguientes rubros: 1) nmero de
matrcula; 2) nomenclatura catastral; 3) ubicacin (calle, nmero y entrecalles); 4) medidas y linderos; 5) antecedentes
dominiales; 6) titularidad del dominio; 7) gravmenes, restricciones e interdicciones; 8) cancelaciones.
La idea de la ley, ya lo dijimos, es reflejar en cada folio la historia jurdica del inmueble. Pero puede ocurrir que un inmueble se
subdivida o, por el contrario, que varios inmuebles se unifiquen. Si un inmueble se subdividiera, se confeccionarn tantas
nuevas matrculas como partes resultasen, anotndose en el folio primitivo la desmembracin operada. Cuando diversos
inmuebles se anexaren o unificaren, se har una nueva y nica matrcula de las anteriores, ponindose nota de correlacin.
El Tracto Sucesivo. Concepto: el tracto sucesivo consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio,
de tal manera que la nueva transmisin se apoye en la anterior. As, por ejemplo, para que se inscriba la venta de una finca, es
indispensable que l que vende figure en la matrcula como propietario.
Este principio del tracto sucesivo ha sido establecido en los arts. 14 y siguientes, ley 17801, que dicen as: matriculado el
inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarn: a) las posteriores transmisiones de dominio; b) las hipotecas,
otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio; c) las cancelaciones o extinciones que
correspondan; d) las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarn por estricto orden cronolgico
Tracto sucesivo Abreviado: De acuerdo con las reglas transcriptas, para inscribir un documento en el Registro, es
indispensable que aparezca como titular la persona que por el documento constituye o transmite un derecho; es decir, el
transmitente debe tener inscripto previamente su derecho en el Registro.
Pero, el art. 16 se refiere a algunos supuestos llamados de tracto sucesivo abreviado, que consiste en inscribir un derecho a
nombre de una persona, aunque anteriormente en el folio no resultara registrado el derecho a nombre de quien lo transmite, si la
titularidad del derecho resulta de la documentacin acompaada. As, por ejemplo, una persona firma un boleto de compraventa
de un inmueble que le pertenece; pero muere antes de escriturar e inscribir el dominio a nombre del comprador. Demandada la
escrituracin a los herederos, el juez hace lugar a la demanda. En cumplimiento de la sentencia, los herederos firman la
escritura traslativa de dominio, pero el inmueble no se halla inscripto en el Registro a su nombre; en ese caso, ser necesario
inscribir conjuntamente la declaratoria de herederos de la que resulta el derecho de los transmitentes y la escritura de venta.
Este sistema resulta del art. 16, que dispone as: no ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cnyuge
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios
En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la
transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.
La Prioridad. Efectos. Plazos. El principio de prioridad, es decir de prevalencia de los documentos anteriores sobre los
posteriores, est reglamentado en los arts. 17 y siguientes. El art. 17 establece que inscripto o anotado un documento no podr
registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se
hubiese instrumentado dentro del plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los arts. 22 y concordantes (plazo del
bloqueo) y se lo presente dentro del plazo establecido en el art. 5 (45 das desde la fecha de su otorgamiento). El principio
general, por lo tanto, es que quien primero inscribe, es ms fuerte en derecho.
Para proteger adecuadamente los derechos de terceros no bastara con un simple conocimiento del estado de dominio de un
bien, porque si bastara el simple informe del Registro de la Propiedad podra haber fraude fraude: el vendedor (que tiene
inscripto el bien a su nombre) puede transferir el inmueble a dos personas de buena fe. Luego, uno de los compradores se
encontrar defraudado en sus derechos porque la otra venta es inscripta con anterioridad. Para evitar este tipo de maniobras la
ley ha establecido un sistema de certificaciones que asegura a quienes van a otorgar un acto referido a un bien inmueble, que no
podr encontrarse con sorpresas al inscribirlo.
Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o
cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida
a tal efecto en dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias
registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin.
Con la notificacin de la expedicin de la certificacin y su sujeto en el folio correspondiente al inmueble, se lleva a
conocimiento de los terceros que un negocio pico determinado se est gestando en relacin a dicho inmueble, negocio que
podra concretarse dentro del plazo de validez del certificado e inscribirse dentro de los 45 das de su celebracin. De tal modo
que si luego de expedido el certificado, y dentro de su plazo de validez se pidiere otro sobre el mismo inmueble, ste se
expedir, pero con una constancia del anterior certificacin despachada. As es como se publicita el negocio jurdico en gestin.
Por otra parte, la anotacin en el correspondiente folio del inmueble, de la expedicin de un certificado para la realizacin de un
determinado acto, produce los efectos que una anotacin preventiva, que causa una reserva de prioridad para el derecho que
resulta desde aquel acto, siempre que ste se instrumentara e inscribiera dentro de los plazos que hemos aludido.

El registro no sustituye al ttulo de propiedad; de por s no basta para tener por acreditado el dominio ni los dems derechos
reales. Pero si la escritura en que consta el derecho real y el libro de protocolo se perdiese, el asiento registral sirve como
prueba de la existencia de la documentacin que lo originara. Es lo que dispone el art. 29 Ver Texto , ley 17801
Bloqueo registral: el despacho de un certificado produce un cierre o bloqueo registral, que favorece a quien solicit el
certificado, el cual tiene de esta forma garantizado que la situacin registral no variar y permanecer para l, tal cual era a la
fecha de expedicin del certificado, durante todo el plazo establecido.
Debe entenderse que la expresin bloqueo slo significa que quien solicit y obtuvo a su favor el certificado, tiene asegurada
la prioridad a su favor, pero lo que el registro quede paralizado durante el lapso indicado. Pueden expedirse otros certificados de
ingresar anotaciones preventivas (ej: embargos) aunque en forma condicional, ya que, de concertarse e inscribirse en el plazo
legal el negocio jurdico en gestin as publicitado tendr prioridad sobre dichas certificaciones y anotaciones.
El art. 18 establece: no obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro
proceder de la siguiente forma:
a) Devolver los documentos que resulten rechazados dejando constancia de su presentacin, tanto en el Registro como en el
documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rijan respecto de la inscripcin provisional.
b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieran otras de carcter provisional o certificaciones vigentes o est ocurriendo
respecto de stas el plazo previsto en el art. 5 Ver Texto , aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la
condiciona.
c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informar la variacin
producida.
La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiere efectuado la peticin o a quien tuviere inters legtimo en
conocer la situacin registral mediante notificacin fehaciente.
Responsabilidad del registrador: Puede ocurrir que, por error del funcionario encargado de expedir el certificado, este omita
mencionar la existencia de un embargo, una inhibicin, una hipoteca, etc. que gravan el bien que se transmite. Cuando
celebrada la escritura en base a ese falso informe, se la pretende inscribir, salta la existencia del gravamen: Qu debe
prevalecer, el derecho del embargante, que oportunamente inscribi el gravamen?, o el derecho del nuevo adquirente que
adquiri confiado en el falso informe del Registro? La cuestin dio lugar a vacilaciones jurisprudenciales, que hoy pueden
considerarse zanjadas en favor del derecho de quin, confiado en el informe del Registro ha adquirido un derecho sobre el
inmueble (el embargo no informado es inoponible al comprador).
Sin perjuicio de ello, el Estado responde por las consecuencias de los informes errneos expedidos por el Registro de la
Propiedad. En su actual composicin la corte ha resuelto: La provincia responsable por los daos derivados de la conducta culpable o
dolosa de los empleados del registro de la propiedad, que posibilit que se constituyese una garanta hipotecaria sobre un inmueble cuyo
dominio no corresponda al deudor, el error en que incurri el escribano acerca de la identidad del deudor, no releva de responsabilidad a la
provincia. () obrando bajo dependencia del estado provincial, ha causado el dao que se trata, lo que torna aplicable en los artculos 1112
y 1113 CC.

Esta responsabilidad es de naturaleza extracontractual y, por lo tanto, la accin prescribe a los dos aos.
5_ Catastro. Ley 20.440. Finalidad. Importancia.
El registro catastral es un registro de documentos en los que se exterioriza la realizacin de actos posesorios respecto de
inmuebles, tales como las censuras, subdivisiones, en rodamientos, construcciones, plantaciones y dems mejoras. Su
regulacin este carcter local (existe tanto en jurisdiccin provincial como municipal). Su finalidad es tributaria, estadstica,
jurdica, etc.
La importancia que reviste esta institucin a los efectos de asegurar la propiedad raz y los derechos reales que la modifican ha
sido puesta de manifiesto por Bibilini, quien expone que ante la falta de catastro hace que se proliferen los robos de inmuebles y
la evasin fiscal, por no contarse con un registro grfico de las fincas. As, los ttulos podrn referirse a inmuebles que no
existen, o darse superposicin total o parcial de ttulos sobre un mismo inmueble.
Se considera parcela catastral a una poligonal cerrada sin solucin de continuidad que se presume ser enajenada como una
unidad. La nomenclatura catastral permite identificar los inmuebles con total precisin y vincularlos con el registro de la
propiedad inmueble y con los entes recaudadores a travs de su nmero de partida o padrn (la nomenclatura catastral permite
individualizar el inmueble).
Teniendo en cuenta que los registros de la propiedad tienden a otorgar estabilidad a los ttulos sobre inmuebles, resulta que la
eficacia de dichos registros est relacionada con la exactitud de datos fsicos que surjan del catastro, y a la inversa, catastro
posee datos proporcionados por el registro de la propiedad. La conclusin es que entr catastro fsico y los registros de la
propiedad local, existe una estrecha correlacin a efectos del intercambio de datos entre uno y otro, que se producen en forma
simultnea con las legislaciones y anotaciones que cada uno de ellos practiquen con relacin a las fincas.
El rgimen legal nacional de catastro est dado por la ley 20,440. La sancin de este rgimen se justifica en el dictado de
normas relativas a los registros de la propiedad del inmueble, porque a los efectos del folio real que estas ltimas estatuyen, se

requiere la precisa identificacin y ubicacin del inmueble, los catastros complementan los registros proporcionndoles la
constancia de la existencia real y estado de posesin de los inmuebles que son objeto de los actos jurdicos, y los registros
complementan los catastros, informndoles de los derechos reales que pueda llegar invocarse sobre las cosas inmuebles cuya
existencia surge de las censuras inscriptas.
La informacin relativa a los inmuebles que registren y ordenen los catastros de cada jurisdiccin, tendrn como finalidad: la
correcta ubicacin y delimitacin de los inmuebles y el establecimiento del estado parcelario de estos, en funcin del
conocimiento de la riqueza territorial y distribucin y elaboracin de datos que sirvan de base a la legislacin tributaria.
En cuanto a los elementos que debe contener el folio catastral, los determina el art. 37: caracterstica de la parcela, ubicacin,
linderos y medidas, datos de inscripcin del inmueble del registro de la propiedad y la identidad y domicilio de su titular, o en
su caso las del poseedor, mejoras permanentes existentes en l, valuaciones administrativas de que hubiese sido objeto, etc.
Dispone el artculo 48, que los escribanos pblicos no podrn autorizar escrituras por las que se constituyan, transmiten,
declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista la certificacin catastral y relacionar su contenido
del cuerpo de la escritura. As como los jueces no ordenarn vivir en el registro de la propiedad los documentos que surtan los
efectos mencionados en el prrafo anterior, sin tener a la vista la certificacin catastral y relacionar su contenido en los oficios o
testimonios pertinentes.

BOLILLA XVI
1_ Las acciones reales. Concepto. Definicin legal. Art 2756.
En trminos genricos puede considerarse a la accin como la facultad de reclamar la intervencin del rgano jurisdiccional del
Estado, cuando se considera que un derecho ha sido lesionado. Desde el punto de vista del derecho que la accin protege, es
decir, de acuerdo con la ndole de la pretensin que deduce la accin, las acciones de carcter patrimonial suelen clasificarse en
reales, personales, o mixtas.
Las acciones reales obviamente se dan en proteccin de los derechos reales y tienen las siguientes caractersticas generales:
a) gozan del ius persequendi, o sea de la facultad de hacer valer el derecho contra cualquiera que se halle en posesin de la
cosa;
b) tienden al mantenimiento del derecho y, por lo tanto, se ejercen tantas veces como sea necesario para defenderlo;
c) deben instaurarse ante el juez del lugar en donde est situada la cosa.
Las acciones personales, en cambio se dan en proteccin de los derechos personales y tienen las siguientes caractersticas:
a) solamente pueden ser ejercitadas contra l o los obligados;
b) tienden a la extincin del derecho porque una vez ejercida la accin y cobrado el crdito se extingue la obligacin;
c) es competente para entender en ellas el juez del lugar en donde debe cumplirse la obligacin o el del domicilio del
demandado.
Tambin suele hablarse de acciones mixtas reales y personales, que seran aquellas en las cuales el actor tiene un derecho real
y uno personal que puede ejercitar simultneamente. En el derecho romano tenan tal carcter las acciones para dividir la cosa
comn: la accin de deslinde, particin de la herencia, divisin del condominio. Nuestro cdigo civil parece repudiar la
categora de acciones mixtas, en la nota del art. 4023: en el que establece que en este cdigo no se reconocen las acciones
mixtas reales y personales.
Concretamente, respecto a las acciones reales el art. 2756 reza: Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao
causado.
El fin perseguido por quien intenta una accin real no es slo que se declare su derecho, sino que se condene al demandado a
poner punto final al ataque inferido contra aquel. En caso de desposesin, por ejemplo, carecera de eficacia una accin
reivindicatoria que slo se limite a declarar el derecho de propiedad del actor, si al mismo tiempo no se ordenaran la restitucin
de la cosa. Felizmente, el propio cdigo se encarga de disipar ms adelante el estrecho concepto de este artculo. En el art. 2758
expresa que la reivindicatoria es la accin por la cual el propietario de la cosa la reclama y reivindica contra aquel que se
encuentre en posesin de ella.
Accin Subsidiaria: El art. 2756 tambin determina que las acciones reales pueden tener como efecto accesorio de
indemnizacin del dao causado, cuando hubiere lugar, esta disposicin es un correlato de los principios generales de la
responsabilidad. El vencido, si fuere de mala fe, tambin ser condenado a restituir los frutos percibidos.

Pero en algunos casos, la indemnizacin de daos y perjuicios es la nica posibilidad que le queda al lesionado, en estos casos,
la indemnizacin ya no sera subsidiaria, sino accesoria.
Ej: A entrega en comodato un anillo a B, y ste ltimo, abusando de la confianza en l depositada, lo vende a C, quien lo adquiere con el
convencimiento de que B es su propietario. A ya no puede reivindicar el anillo en manos de C, pues ste podra oponer a su reclamo el art.
2412. En cambio, podra intentar una accin personal de daos y perjuicios contra B, y en este caso tal indemnizacin sera subsidiaria y no
accesoria de la accin real.

Clasificacin. Art. 2757.

Segn el 2757: Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la accin de reivindicacin, la accin
confesoria y la accin negatoria.
Puede decirse, bsicamente, que la accin de reivindicacin tiende a la existencia del derecho real; la accin confesoria a su
plenitud, y la accin negatoria a su libertad.
Cabe preguntarse si esta enumeracin es limitativa o si, por el contrario, hay otras acciones reales. Veamos los casos que han
dado lugar a vacilaciones y dudas:
a) Se discute, por lo pronto, si las acciones posesorias y los interdictos son reales o personales; por las razones que hemos
dado en otro lugar nos inclinarnos a pensar que son reales
b) Respecto de las acciones que surgen de la hipoteca es necesario distinguir entre las que tiene el acreedor hipotecario
para mantener inclume su garanta (art. 3157) y la accin para obtener el pago de la obligacin garantizada por la
hipoteca. Las primeras son inequvocamente de carcter real; tienden a proteger un derecho de esa naturaleza; se
pueden ejercer tantas veces como exista un peligro para el inmueble hipotecado y su fin es mantener el derecho y no
extinguirlo. En cambio, cuando la hipoteca se ejecuta, lo que en verdad se est ejecutando es la obligacin principal a
la cual la hipoteca accede; esa obligacin es de carcter personal y, por lo tanto, la accin que se ejerce tiene tambin
carcter personal. Es verdad que el acreedor hipotecario tiene derecho a ejecutar el bien cualquiera sea su actual
propietario o poseedor; es decir, tiene el ius persequendi. Esta consecuencia no alcanza a alterar la fisonoma de la
relacin establecida entre acreedor y deudor, que es el asiento sobre el cual se funda el derecho hipotecario. Y como lo
accesorio sigue la suerte de lo principal, la accin hipotecaria tendr la naturaleza propia de la accin principal que se
ejercita.
c) Es confuso el carcter de las acciones derivadas de las obligaciones ambulatorias o propter rem, que estn vinculadas a
un derecho real. Puesto que en definitiva se trata de obligaciones y no de derechos reales, las acciones que los protegen
deben tener carcter personal; empero, el Cdigo de Procedimientos establece la competencia del lugar en donde est
situado el inmueble cuando se ejercitan las acciones derivadas de la medianera, de restricciones y lmites al dominio,
de mensura y deslinde y de divisin de condominio, que son tpicas obligaciones propter rem.
mbito de aplicacin de las acciones reales: determinar el mbito de aplicacin de las acciones reales, es establecer a qu
derechos protege cada accin y en qu supuestos. Al hacerlo, debemos tener en cuenta que cada accin a detener lgicamente
su mbito propio (de modo que no se superpongan unas con otras). Adems debemos tener presente, que la reivindicatoria y la
negatoria protegen a los mismos derechos, radicando la diferencia entre ellas en la gravedad de la lesin: cuando la privacin
del ejercicio del derecho es absoluta, comprende la reivindicatoria; cuando slo hay una turbacin en dicho ejercicio, procede la
negatoria.
mbito de aplicacin de la accin reivindicatoria: Conforme con nuestro Cdigo, que en este punto ha seguido muy de cerca a
Freitas (apartndose del derecho romano), la accin reivindicatoria se brinda en defensa de todos los derechos reales que se
ejercen por la posesin: dominio, condominio, usufructo, uso y habitacin, prenda y anticresis. Para su procedencia es necesario
que haya mediado desposesin.
mbito de aplicacin de la accin negatoria: sta accin se brinda en defensa de estos mismos derechos reales, es decir aquellos
que se ejercen por la posesin y para defenderla no ya contra un ataque grave, como la desposesin, sino ante un ataque o lesin
de menor importancia, es decir para la hiptesis de la turbacin. El caso tpico de viabilidad de la accin negatoria lo brinda el
supuesto en que alguien pretendiese ejercer sobre mi fondo, una servidumbre de la que no es titular; o, siendo titular de un
derecho de servidumbre, lo ejerce extralimitndose en sus facultades.
mbito de aplicacin de la accin confesoria: La accin confesoria se brinda en defensa de las servidumbres activas (teniendo
en cuenta el sentido amplio de este trmino, comprensivo del usufructo, del uso y de la habitacin); asimismo, protege al
acreedor hipotecario contra los actos del deudor que disminuyen o afectan la garanta. Ej: Mi fundo tiene constituido a su favor
una servidumbre de paso, y el propietario del inmueble sirviente realiza obras que me impiden o dificultan ejercer mi derecho.
Puede intentar la accin confesoria, para que me restablezca el pleno ejercicio de tal servidumbre. Tambin corresponde la
accin confesoria a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes, cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer
derechos inherentes a su posesin. La razn de esta disposicin es que estos actos reflexivos de la plenitud el derecho del
propietario del fundo, redundaran en una disminucin del valor de la garanta del acreedor hipotecario. Ej: El inmueble X tiene
constituido a su favor una servidumbre de paso sobre el fundo de A. Sobre X existe una hipoteca a favor de B. Si A impide el
ejercicio de la servidumbre, B tiene el derecho de ejercer la accin confesoria a efectos de que este ejercicio sea restablecido.
2_ Accin Reivindicatoria. Definicin. Art. 2758.
El artculo 2758 define esta accin en los siguientes trminos: la accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio
que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin la reclama y la reivindica
contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
Sin duda, sta es una de las definiciones menos felices del codificador. Sus crticas son:
Ante todo, es objetable que se emplee en la definicin la misma palabra que se quiere definir, lo que vuelve oscuro el
concepto

Se dice que la accin de reivindicacin nace del dominio, cuando en verdad surge de cualquiera de los derechos reales
que confieren la posesin de la cosa
Tampoco es rigurosamente exacto que la accin nace cuando el propietario ha perdido la posesin, pues tambin la
tiene en algunos casos en que nunca adquiri dicha posesin.
Con mayor propiedad, Borda la define como la accin que puede ejercer el que tiene derecho a poseer una cosa para
reclamarla de quien efectivamente la posee. La posesin est amparada por las acciones posesorias y los interdictos; estos
remedios no se otorgan para proteger el derecho a poseer, sino la posesin en s misma. En cambio, la accin reivindicatoria se
vincula con el ttulo, con el derecho a poseer, con independencia de la posesin misma.
Condiciones de Procedencia. A quien se acuerda la accin.
Principio General: El mbito propio de la accin reivindicatoria ha suscitado divergencias en nuestro derecho. Hemos visto ya
que en el art. 2758 se dice que la accin reivindicatoria nace del dominio; as que no haya faltado quienes sostuvieran que la
accin reivindicatoria surge nicamente del dominio; pero esta tesis est hoy en desuso. Porque si bien el art. 2758 parece
limitar la accin al propietario, otros textos la extienden a otros titulares de derechos reales. El art. 2772 es claro en este sentido,
cuando dice que la accin de reivindicacin puede ser ejercida contra el poseedor de la cosa por todos los que tengan sobre sta
un derecho real perfecto o imperfecto (ya no se trata solamente del propietario, sino de todos los que tengan un derecho real
sobre la cosa). Est claro, pues, que la accin reivindicatoria se confiere a los titulares de los derechos de dominio, usufructo,
uso y habitacin, prenda y anticresis; es decir, de todos los derechos reales que confieren la posesin de la cosa. En cambio, no
la tienen los que poseen un derecho real que no confiere la posesin, como ocurre con la hipoteca o las servidumbres activas.
Contra quien se dirige la accin de reivindicacin (legitimacin pasiva): La accin de reivindicacin est fundamentalmente
dirigida a recuperar (y, excepcionalmente, adquirir) la posesin perdida. Pero cabe preguntarse si al hablar de poseedor o
posesin, el Cdigo se refiere al sentido propio de la palabra o comprende tambin la simple tenencia.
Principio General: Como principio, la accin reivindicatoria se otorga contra cualquiera que tiene la cosa, sea a ttulo de
poseedor propiamente dicho o de simple tenedor. Es la solucin que surge expresamente del primer prrafo del art. 2782, segn
la cual la reivindicacin puede dirigirse contra el que posee a nombre de otro; concepto que, por otra parte, est ratificado por la
nota al art. 2758, en la cual Vlez Sarsfield dice que la palabra poseer, poseedor se aplica en el caso del artculo y respecto al
demandado, tanto al que posee como dueo de la cosa como al que meramente la tiene. Sin embargo, el simple tenedor, que
tiene la cosa a nombre de un tercero, puede desviar de s la accin declarando el nombre y la residencia de la persona a cuyo
nombre la tiene; desde que as lo haga, la accin debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa.
a) Poseedor: segn l art. 2758 la accin de reivindicacin se intenta contra el poseedor de la cosa, a fin de recuperar la
posesin de ella. Demandndose al poseedor, pueden presentarse tres hiptesis:
Caso comn: el despojo: aparece cuando el propietario desposedo contra su voluntad por cualquier modo (violencia,
clandestinidad, abuso de confianza, hurto, estelionato) acciona contra quien se encuentra en posesin de la cosa. El
poseedor demandado puede ser tanto l despojarte como sus sucesores, tanto universales como particulares, a cuyas
manos hubiese ido a parar la cosa, con las limitaciones que surgen de la aplicacin de las normas que protegen la
buena fe y el ttulo oneroso.

Caso de la entrega voluntaria de la posesin: en estos supuestos, el reivindicante (titular del derecho de propiedad) se
ha desprendido voluntariamente de la posesin de la cosa, entregndosela al actual poseedor. En este caso, no puede
volver sobre esta transmisin, a menos que ataqu el acto en cuya virtud se realiz la entrega (ej: atacndola por
nulidad, por clusula de recisin, etc), una vez cado este, es da de le reivindicacin, ya que la posesin se detentara
sin causa alguna.
Ej: Juan subscribe a favor de Pablo un boleto de compraventa de un inmueble, y en razn de dicho boleto le hace la tradicin de
la cosa. No puede despus pretender recuperar la cosa iniciando la accin reivindicatoria contra Pablo, a menos que ataque el
boleto mismo.
Caso del poseedor que se niega serlo: es el caso del art. 2783, el demandado que niega ser poseedor de la cosa, debe
ser condenado a transferirla al demandante, desde que este probare que se halla en poder de aquel. En este caso, como
el poseedor simplemente niega serlo, l reivindicante no deber acreditar la titularidad que alega sobre la cosa, sino
solamente la posesin del demandado y, una vez aprobada la posesin, la accin debera prosperar (aunque faltara la
demostracin de la titularidad del derecho real) porque no ha sido negado su derecho.
Sin embargo, Mariani de Vidal critica esta ltima solucin, para ella, en este supuesto, el actor debera acreditar su ttulo.
Fundamentalmente, porque el poseedor se encuentra ante una situacin de hecho, el que nicamente puede ser privado a favor
de quien acredite su mejor derecho. Y segn ella, para poder reivindicar, es menester un inters fundado en el derecho de
propiedad.
b) El tenedor: si interpretamos literalmente el texto del 2758, nicamente el poseedor puede ser sujeto pasivo de la accin
reivindicatoria. Pero ya hemos visto, que el tenedor tambin posee la legitimacin pasiva.
El tenedor puede poseer a nombre del reivindicante: como es el caso en que este ltimo hubiera transmitido el uso y
goce de la cosa, en virtud de un derecho personal: locacin, mandato, depsito, comodato, etc. En este caso, habra una
intervencin de ttulo, ya que el tenedor se ha convertido en poseedor, en el momento en que posee la cosa para s y sin
reconocer en otro un derecho superior
El tenedor puede poseer a nombre de un tercero: el tenedor demandado por reivindicacin tiene el derecho y el deber
de nombrar al poseedor cuya posesin representa, y ya hemos visto que una vez nombrado el poseedor he indicado su

domicilio, la demanda diera dirigirse contra l. Es importante destacar que la demanda intentada contra el tenedor,
interrumpe la prescripcin adquisitiva del poseedor
Cosas susceptibles de reivindicacin. La regla del art. 2759. Este ltimo artculo expresa: Las cosas particulares de que se
tiene dominio, sean muebles o races, pueden ser objeto de la accin de reivindicacin; y lo mismo las cosas que por su
carcter representativo se consideren como muebles o inmuebles
El objeto de la accin de reivindicacin son las cosas particulares. Por cosas particulares debemos entender, objetos
materiales susceptibles de valor, actualmente existentes, ciertos y determinados en su individualidad y, adems, susceptibles de
ser posedos (que se encuentran en el comercio). En consecuencia, l reivindica ante debe delimitar con toda exactitud el objeto
a reivindicar. Ej: si se trata de un inmueble, debe indicar su ubicacin, superficie, linderos, etc. si se trata de un inmueble,
consignar con mayor detalle posible las circunstancias que hacen a su individualizacin.
Pueden reivindicarse:
a) Las cosas particulares, sean muebles o inmuebles, y an las que revisten de esta calidad por su carcter representativo
b) Los ttulos de crdito, siempre que fueran nominativos o a la orden, y an cuando se tengan cedidos (si lo fueren sin
trasmisin de dominio, ej: cuando el ttulo se entreg en garanta).
c) Las partes ideales de las cosas en condominio, por cada uno de los condminos contra los dems
d) Si la cosa ha perecido en todo el de, se pueden reivindicar sus restos o accesorios
e) Se pueden reivindicar las universalidades de cosas, ej: un rebao o una biblioteca. En este caso, el cdigo parecera
apartarse del principio general, puesto que no se tratara ya de cosas particulares. Sin embargo, en la nota del 2764,
considera que las universalidades de cosas, son consideradas como cosas particulares. En definitiva, lo que se
reivindican son las unidades que componen esa universalidad (los libros de la biblioteca, los animales del rebao, etc.)
Cosas no susceptibles de reivindicacin:
a) Los bienes que no sean cosas, es decir, los derechos
b) Las cosas futuras, puesto que no pueden ser objeto de posesin.
c) Las cosas accesorias, aunque puedan llegar a separarse de las principales, mientras estas no sean reivindicadas. Como
las cosas accesorias sigue la suerte de las principales, y como la propiedad de una cosa se extienda sus accesorios, no
podra, por ejemplo, reivindicarse una pata si no se reivindica la mesa entera.
d) Las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, por ejemplo las cosas fungibles. Sin embargo, hay que
hacer la salvedad de que si la cosa fungible estuviere en un sitio, tal que permita su identificacin, la misma es
reivindicable. Ej: el trigo es reivindicable, cuando fue embasado en una bolsa.
e) Las universalidades de bienes, ya que forman un todo jurdico, compuesto de derechos reales y personales. No hay
pues, objeto a reivindicar, porque no hay cosa individualmente determinada que pueda constituir materia de accin. En
cambio, podran reivindicarse las cosas particulares, que se encuentren formando parte de una universalidad. Ej: el
heredero no puede ser despojado, en virtud de una reivindicacin, de su derecho sobre la herencia, pero s puede serlo,
respecto de un bien particular del que formaba la herencia, por ejemplo, de una mesa.
3_ Cuestin relativa a la posibilidad de reivindicacin por parte del comprador, a quien no se le ha hecho la tradicin.
Posiciones doctrinales. Solucin Legal.
Tiene el comprador a quien no se hizo la tradicin la accin reivindicatoria? La situacin debe analizarse en las relaciones con
el vendedor y con los terceros.
Con relacin al vendedor que no le ha entregado la posesin de la cosa, el comprador tiene una accin de cumplimiento de
contrato, que lo protege suficientemente. Si la escritura pblica se ha otorgado ya, demandar simplemente la entrega de la
cosa; si la escritura no se ha otorgado, demandar la escrituracin y la posesin.
Pero la cuestin verdaderamente importante es la de si el comprador que no ha recibido la tradicin de la cosa tiene accin de
reivindicacin contra el tercero que la posee. Sobre esta cuestin se han sostenido dos teoras encontradas:
a) Conforme con la primera, el comprador no tiene accin reivindicatoria, porque sta nace del dominio y no habiendo
recibido la tradicin de la cosa, nunca ha ostentado dicho dominio.
b) De acuerdo con una segunda opinin, hoy decididamente predominante, el comprador que no ha recibido la tradicin
tiene accin reivindicatoria contra los terceros.
Los fundamentos de esta ltima doctrina parecen incontrovertibles. Hay que observar, en primer trmino, que accin real y
derecho real no son conceptos equivalentes y, por ello, es perfectamente posible el ejercicio de una accin real sin la titularidad
actual de un derecho real, dado que la transmisin de las acciones reales es independiente de los derechos reales que le sirven
de base.
Y si esto es as debe entenderse que el vendedor no se reserva ningn derecho sobre la cosa y que se desprende y transmite al
comprador todas las acciones que tena respecto de ella. Resulta evidente que quien enajena una cosa que no entrega el
adquirente, simultnea y necesariamente le transmite tambin el poder jurdico de reclamarla contra cualquiera. Esto explica
que tanto en la jurisprudencia como en la doctrina domine hoy la opinin de que el adquirente tiene la accin reivindicatoria
contra terceros.
Bien entendido que el contrato de compraventa permite al comprador ejercer la accin de reivindicacin en subrogndose en los
derechos y acciones del vendedor; de tal modo que si ste careciera de la accin de reivindicacin, tampoco la tiene el
comprador. Este supuesto se da en la siguiente hiptesis: el propietario de un inmueble firma boleto de compraventa en favor de

A y le da la posesin; luego escritura en favor de B. Como el propietario careca de accin reivindicatoria contra A, B tampoco
la tiene, ya que no puede tener derechos mejores ni ms extensos que el cedente.
4_ Ficta Possesio. Concepto. Casos. Arts 2784 y 2785.
Segn Mariani de Vidal, los casos contemplados por los arts 2784 y 2785 denominados de ficta possesio no son en verdad,
supuestos verdaderos de acciones reivindicatorias. En efecto, la reivindicacin ser contra el poseedor contra el tenedor de la
cosa, pero aqu estamos frente a quienes no son ni lo uno ni lo otro. Adems, la reivindicacin persigue la restitucin de la cosa;
y en estas hiptesis en verdad solo se llega a una indemnizacin de daos y perjuicios.
En ninguno de los supuestos contemplados por los artculos citados el demandado tiene la cosa en su poder (ni en su propio
nombre, ni a nombre de un tercero).
Segn el art. 2784, el que de mala le se da por poseedor sin serlo, ser condenado a la indemnizacin de cualquier perjuicio
que de este engao haya resultado al reivindicante. Aqu, como lo es poseedor ni representante de la posesin, no podr ser
condenado a restituir algo sobre lo que no tiene poder efectivo. En principio, deber cargar con las costas del juicio, y los frutos
dejados de percibir durante el pleito; pero pueden haber ocurrido otros daos: su mala fe pudo haber conducido a que el actor
no demandar al verdadero poseedor, quien pudo haber adquirido en el nterin el dominio de la cosa por usucapion.
Es por eso que el art. 2784 condena a la indemnizacin de cualquier perjuicio que por su actitud resultara al reivindicar de, a
menos que se demuestre que la situacin era perfectamente conocida por ste.
Por su parte, el art. 2785 dispone que la reivindicacin podr intentarse contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado de
poseer para dificultar o imposibilitar la reivindicacin. Dicho artculo se refiere a quien no posee ni tiene la cosa, pero que
antes o despus de la demanda se ha colocado en tal situacin, ya sea destruyendo la, enajenndola o abandonando la, a fin de
dificultar o imposibilitar la reivindicacin.
Ej: el demandado que ha enajenado la cosa a un tercero; si ste es a ttulo oneroso y de buena fe, la reivindicacin se habr
hecho imposible; si lo ha sido de mala fe o a ttulo gratuito la reivindicacin se dificulta, pero no se hace imposible. En ambos
casos, el que ha procedido con dolo debe indemnizar todos los daos y perjuicios sufridos por el reivindicante.
Advirtamos que la ley habla del que hubiera procedido por dolo o hecho suyo, lo que parecera indicar que se trata de dos
situaciones distintas. Sin embargo no es as. El hecho suyo de que habla la ley debe interpretarse como sinnimo de hecho
intencional. Y siendo intencional, es doloso. Por lo tanto, son dos maneras reiterativas de expresar la misma idea.
En cambio, la reivindicacin no cabe si el demandado ha dejado de poseer por simple negligencia, como ocurrira si hubiera
perdido la cosa sin perjuicio de la accin por daos y perjuicios que eventualmente pudiera corresponder.
Reivindicacin contra el heredero del poseedor. Dispone el art. 2773 que la accin de reivindicacin no se da contra el
heredero del poseedor sino cuando el heredero es poseedor l mismo de la cosa sobre que versa la accin y no est obligado
por la parte de que sea heredero del difunto poseedor, sino en cuanto a la parte que tenga en la posesin.
Advirtamos, ante todo, que el texto se refiere a la posesin de la cosa en s misma y no a la posesin hereditaria; de donde
resulta claro que el art. 2773 alude al supuesto de reivindicacin promovida despus de la particin de los bienes de la herencia.
Si la cosa ha sido adjudicada en la particin a un solo heredero, es ste el nico que puede ser demandado; si ha sido adjudicada
en condominio a varios, cada uno de los condminos no est obligado sino en cuanto a la parte que tenga en la posesin. Pero si
la reivindicacin fue intentada durante el estado de indivisin, todos los herederos son responsables.
5_ Reivindicacin de Cosas Inmuebles. Diversos Casos.
En materia de reivindicacin, el sistema del Cdigo Civil est dominado por la clsica regla nemo plus iuris que el art. 3270
enuncia en los siguientes trminos: nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un derecho mejor o ms extenso que el que
gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de
quien lo adquiere.
La lgica de esta regla es impecable. Cmo puede concebirse que alguien transmita un derecho que no tiene? Pero la pura
lgica suele conducir en materia jurdica a consecuencias imprevistas e indeseables. Ej: Imaginemos una persona que adquiere
a ttulo oneroso y de buena fe un inmueble sobre la base de un ttulo perfecto; ms tarde resulta que quien le vendi el inmueble
o alguno de los antecesores en el dominio, lo obtuvo en razn de un acto nulo o anulable. La consecuencia de la aplicacin
literal de la regla del art. 3270 es que caen todas las sucesivas transmisiones del dominio posteriores al acto nulo, con grave
perjuicio de la seguridad jurdica y con grave e injusta lesin de quien adquiri el bien de buena fe y a ttulo oneroso.
Como podemos ver, este sistema era injusto y contrario a la seguridad jurdica. La ley 17711 introdujo una drstica limitacin a
la aplicacin de la regla del art. 3270 mediante un agregado hecho al art. 1051, en el cual se ponen a salvo los derechos de los
terceros adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso, los que no pueden ser afectados por ninguna nulidad que vicie las anteriores
transmisiones.
Reivindicacin contra el despojante: Dispone el art. 2776 que la accin reivindicatoria compete contra el actual poseedor de
una cosa inmueble que la hubo por despojo contra el reivindicante. Es necesario advertir, ante todo, que la palabra despojo
est tomada en este texto, no en su sentido propio, sino en el de cualquier desposesin, haya o no mediado violencia. En caso de
despojo propiamente dicho, el propietario no slo tiene la accin reivindicatoria, sino tambin la posesoria pero puede ocurrir
que sta haya prescripto o que iniciada la accin de despojo, el propietario resultara derrotado; en esos casos, le queda todava
la posibilidad de intentar la reivindicatoria.

Reivindicacin contra el adquirente que posee un ttulo nulo o anulable: Dispone el art. 2778 que sea la cosa mueble o
inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuera de buena fe que la hubiese obtenido del
reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor aunque de buena fe, que la hubiese (obtenido) de un
enajenante de buena fe, si la hubo (obtuvo) por ttulo gratuito y el enajenante est obligado a restituir al reivindicante, como el
sucesor del como datara que hubiese credo que la cosa era propia de su autor. Aqu se trata de las relaciones entre el
enajenante y el adquirente por un ttulo nulo o anulado. El art. 2778 confiere al enajenante la accin de nulidad, que en caso de
prosperar, obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido. La accin de restitucin procede aunque el
adquirente fuera de buena fe, como ocurrira en el caso de que el dolo o la violencia hubieran sido cometidos por un tercero sin
complicidad del adquirente.
Reivindicacin contra terceros adquirentes: Como ya lo adelantramos, el sistema del Cdigo Civil est fundamentalmente
basado en la regla nemo plus iuris: nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un derecho, mejor o ms extenso que el que
gozaba. Regla confirmada por la disposicin coincidente del art. 1051, que estableca: todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan
sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual.
Hemos dicho tambin que esta famosa regla nemo plus iuris, no obstante su impecable lgica, conduce a consecuencias
jurdicas irritantes, en perjuicio de terceros de buena fe y de la seguridad jurdica. El propio Vlez Sarsfield tuvo sus
vacilaciones derivadas a veces de las distintas fuentes que consultaba, y otras de que su sentido de jurista le mostraba las
injusticias de la aplicacin inexorable de la regla.
As, en la segunda parte del art. 2778, niega implcitamente la accin reivindicatoria contra el actual poseedor de una cosa
adquirida por ttulo oneroso y de buena fe que la hubiese (obtenido) de un enajenante de buena fe a ttulo oneroso; tampoco es
procedente la accin reivindicatoria contra el actual poseedor de una cosa adquirida por ttulo oneroso y de buena fe del
heredero aparente (art. 3430); o del que la adquiri por fraude (art. 968) o por permuta (art. 2130). Ms an, los terceros
poseedores de buena fe estn libres de los efectos de la accin reivindicatoria aunque hubieran adquirido la cosa a ttulo gratuito
del heredero que fue declarado indigno (art. 3309), o del que adquiri la cosa por un acto simulado (art. 996); o en el caso de
revocacin de la donacin por ingratitud del donatario (art. 1865).
REFORMA DE LA LEY 17711: Toda esta controversia ha quedado superada por la ley 17711 . Recordemos que el art. 1051
estableca: todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a
ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor
actual; la ley 17711 reprodujo esta disposicin y agreg un ltimo apartado que dice: salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso sea el acto nulo o anulable.
Esta salvedad final es tan importante, que prcticamente destruye los efectos de la regla nemo plus iuris. Sea el acto nulo o
anulable, el tercero adquirente de buena fe y a ttulo oneroso queda libre de la accin reivindicatoria. Destacamos las dos
condiciones legales para detener la accin reivindicatoria: buena fe y ttulo oneroso. Si el tercero no es de buena fe, s conoca
el vicio del acto antecedente, si era cmplice de una maniobra para despojar de sus bienes al enajenante, no merece la
proteccin del derecho. Pero como la buena fe se presume, corre a cargo de quien intenta la accin reivindicatoria demostrar la
mala fe del reivindicado.
En cuanto al ttulo gratuito, la ley ha seguido un camino prudente: entre el derecho del propietario originario despojado
injustamente de sus bienes y el derecho del tercero adquirente que lo hubo por ttulo gratuito, la ley se pronuncia por el primero.
Inoponibilidad: Es necesario que nos detengamos ahora en algunos supuestos en que no hay propiamente nulidad, pero s
invalidez:
a) Falsificacin material del instrumento: Supongamos que la persona que se encuentra en posesin de un bien, por
ejemplo, el locatario, falsifica una escritura de compra en connivencia con un escribano y la inscribe en el Registro;
luego vende el inmueble a un tercero. Este tercero que adquiri por ttulo oneroso y de buena fe est protegido contra
la accin reivindicatoria del propietario original? La respuesta es negativa. La proteccin del tercer adquirente exige el
antecedente de un acto nulo o anulado, pero si la escritura ha sido falsificada, no hay acto jurdico (estamos en
presencia de un acto inexistente). Siendo as, el tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso no est protegido por el
art. 1051.
b) Resolucin: Supongamos que una persona vende a otra un inmueble sujeto a una condicin resolutoria; y que el
comprador vende, a su vez, el inmueble a un tercero. Despus de esta segunda venta, acaece la condicin que resuelve
el primer contrato; esta resolucin afecta la transmisin ulterior? Para que la clusula resolutoria tenga efectos
respecto del tercer adquirente debe constar en el instrumento originario; de lo contrario, ese acto ser inoponible al
tercer subadquirente (de lo contrario se podra prestar a toda clase de maniobras en perjuicio de terceros).
c) Revocacin: Revocada por justa causa una donacin, quedan sin efecto los actos de transmisin o constitucin de
derechos reales otorgados por el donatario, en favor de terceros? El Cdigo resuelve el problema en forma
perfectamente coherente, distinguiendo diferentes situaciones. Con relacin a la donacin con cargo de inmuebles, el
art. 1855 dispone que si luego de hecha la donacin, el donatario, a su vez, enajena el bien o lo grava con servidumbre
o hipotecas, estos actos quedan anulados por la revocacin de la donacin cuando en el instrumento pblico estn,
expresadas las cargas impuestas por el donante. Pero si las cargas no estn expresadas en el instrumento originario, la
revocacin no anula las posteriores enajenaciones aunque sean a ttulo gratuito. En cuanto a la revocacin por
ingratitud del donatario, ella no afecta a los sucesores (art. 1865). La revocacin es una sancin para el donatario pero
no puede perjudicar a terceros que han adquirido sobre la base de un ttulo legtimo.

Prueba: quien demanda por accin reivindicatoria la restitucin de la cosa contra el poseedor, debe critican la titularidad del
derecho respectivo, porque la reivindicacin es una accin que nace de tu dominio sobre cosas particulares y porque el
poseedor no est obligado a producir ttulo alguno en apoyo de su posesin. De modo que si el actor no justifica su derecho
sobre la cosa, triunfa el poseedor. La carga de la prueba reposa en el reivindicante.
Es importante destacar, que tal principio no se aplica en caso de que sea el estado quien reivindique. El ttulo del estado reposa
en la ley, y nada tiene que probar. Es el demandado quien debe acreditar que el inmueble tiene otro dueo, y ese dueo tiene
la legitimacin activa para reclamarle al poseedor.
Efectos de la sentencia:
RESTITUCIN DE LA COSA: El efecto fundamental de la accin de reivindicacin es la restitucin al reivindicado de la
plena posesin de la cosa (art. 2794). La restitucin debe comprender todos los accesorios que estn unidos fsicamente a la
cosa porque forman un todo con ella. En cambio, los muebles de una casa o de un establecimiento de campo, los instrumentos
de trabajo, tales como tractores, arados, animales, etc. y, en general, todos los instrumentos introducidos por el poseedor sea
para su comodidad, sea para el uso o explotacin del inmueble, no estn comprendidos en la restitucin.
Puede tambin el actor demandar todos los daos y perjuicios que le haya producido la ilegtima ocupacin del inmueble; pero
esto ya no es materia propia de la accin de reivindicacin sino de la accin de daos y perjuicios que puede acompaarla
LA ACCIN DE REIVINDICACIN ES IMPRESCRIPTIBLE: La accin de reivindicacin emana del dominio; y como ste
tiene carcter perpetuo, dicha accin es imprescriptible. Sin embargo, la reivindicacin puede ser detenida como consecuencia
de la prescripcin adquisitiva opuesta por el poseedor de la cosa reivindicada. En otras palabras. el dominio no se pierde por
prescripcin, pero en cambio se adquiere por usucapin; y por cierto, una vez que la usucapin se ha operado, cesa el dominio
del anterior propietario.
6_ Reivindicacin de cosas muebles. Anlisis de los distintos supuestos.
En materia de muebles, el codificador sigui un sistema distinto. Se inclin por la proteccin, no ya del titular del derecho, sino
del actual poseedor. En esta materia, el rgimen del Cdigo es claro y coherente: El art. 3271 dispone que la regla nemo plus
iure no se aplica al poseedor de cosas muebles. Y en el art. 2412 se sienta la regla liminar en esta materia: la posesin de buena
fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier
accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
En consecuencia, para que el actual poseedor est en condiciones de repeler la accin de reivindicacin del propietario se
requieren las siguientes circunstancias:
a) Que la cosa no sea robada o perdida
b) Que el poseedor sea de buena fe
c) Que el poseedor la haya adquirido por ttulo oneroso
En materia de muebles, el gran principio es la proteccin de la posesin. Por consiguiente, quien pretende hacer valer contra el
poseedor su mejor derecho, debe aportar todas las pruebas de que estn cumplidos los recaudos legales: o que la cosa es robada
o perdida o que el poseedor es de mala fe o que la ha adquirido por ttulo gratuito. Recordemos que la buena fe se presume a
favor del poseedor.
Lmites al art. 2412:
Cosas robadas o perdidas: Si se tratare de cosas robadas o perdidas, el propietario tiene derecho a reivindicarlas no slo de
quien las rob o las encontr, sino tambin de los terceros de buena fe, aunque las hubiesen adquirido por ttulo oneroso.
Conforme con el art. 2766, la calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena y no a un
abuso de confianza, violacin de un depsito ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del
propietario. Por consiguiente, debe haber robo o hurto; si, por el contrario, el propietario ha hecho entrega voluntaria de la cosa,
aunque sea por engao, pierde el derecho de reivindicarla.
Como principio, el comprador de buena fe que ha adquirido una cosa robada o perdida, debe soportar la reivindicacin sin
derecho alguno a resarcimiento (Naturalmente, tiene accin de eviccin contra el que se la enajen; pero no contra el
reivindicante). Dado que la accin de eviccin contra el enajenante es muchas veces terica (como ocurre en el caso de que el
enajenante sea insolvente) la ley atena en algunos supuestos la injusticia:
a) Si el tercero poseedor adquiri la cosa en un lugar en donde se vendieren otras cosas iguales, en una venta pblica, o
en casa de venta de objetos semejantes, el tercer poseedor de buena fe tiene derecho a ser reembolsado del precio que
por ella hubiese pagado (art. 2768); lo mismo ocurre si lo hubiera adquirido a un individuo que acostumbraba a vender
cosas semejantes (la ley no obliga a pagar el valor de la cosa, sino lo que ella le hubiera costado al deudor)
b) El otro supuesto est previsto en el art. 2422: () el que por un ttulo oneroso y de buena fe ha adquirido una cosa
perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esa circunstancia, puede reclamar una
indemnizacin proporcionada. Cundo debe entenderse que est dado el caso, de la difcil recuperacin por parte del
propietario, es una cuestin de hecho que queda librada al arbitrio judicial
Automotores: El decreto ley 6582/1958, estableci un rgimen peculiar para la transmisin del dominio de los automotores,
distinto del que es propio de las cosas muebles en general. De acuerdo con el art. 1, la transmisin del dominio de los
automotores deber formalizarse por instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a
terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro de la Propiedad del Automotor. Respecto de la accin de reivindicacin,

el art. 2 dice que la inscripcin de buena fe de un automotor en el Registro confiere al titular de la misma la propiedad del
vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.
Como puede apreciarse basta la inscripcin de buena fe del automotor; no es necesario el ttulo oneroso. Si el automotor
hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo
resarcirlo de lo que hubiese abonado, si la inscripcin fuera de buena fe y conforme con las normas establecidas por este
decreto ley.
Aeronaves: De acuerdo con el art. 50 de la ley 17825, la transferencia del dominio de las aeronaves no producir efectos contra
terceros si no va seguida de la inscripcin en el Registro Nacional de Aeronaves.
Por consiguiente, no juega respecto de ellas el principio del art. 2412: el poseedor de buena fe no se convierte en propietario por
el solo hecho de serlo, sino por la inscripcin en el Registro Nacional de Aeronaves. Slo as produce efectos respecto de
terceros y slo as el poseedor podr repeler la accin de reivindicacin intentada por el propietario.
Semovientes: El Cdigo Civil no ha establecido ningn rgimen especial para los semovientes; es una omisin sorprendente
porque el rgimen de marcas y seales ya estaba en plena vigencia en nuestro pas cuando se dict el Cdigo. Por consiguiente,
el rgimen legal fue reglamentado e impuesto por todos los Cdigos rurales provinciales. Al principio, dichas disposiciones
fueron tachadas de inconstitucionales.
Sin embargo, la doctrina pudo conciliar los preceptos del CC con los cdigos rurales: dado que las marcas y seales estaban en
una costumbre inveterada del pas y reglamentadas en los Cdigos locales, no puede aducirse posesin de buena fe si el animal
no tiene la marca de quien pretende ser su dueo o no tiene a su nombre el certificado de venta suscrito por el titular de la
marca que ostenta el animal. En otras palabras: para que la posesin confiera el derecho de dominio, debe ser de buena fe,
conforme con el art. 2412; y en materia de semovientes no hay buena fe si no existe la marca o seal correspondiente o el
certificado de transferencia del dominio.
Este sistema an est vigente: La propiedad de los animales se prueba por la marca y, en caso de que el propietario original
venda el animal a un tercero, por la contramarca o por el certificado de venta que debe estar visado por la autoridad
administrativa competente.

FIN
ESCRITO
POR
J.E.G.A (28/04/09)