DERECHO

REGISTRAL.
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Concepto de Derecho Registral.

Definicin,
Terminologa y contenido del Derecho Registral.
Caracteres,
objeto y ubicacin del Derecho Registral.
Relaciones con el Derecho Civil y con otras ramas.
El Cdigo Civil y las Leyes Registrales.

DOCENTE: Abgdo. Casimiro F. Lpez Murillo

Por ejemplo, en el Derecho espaol se la defini de estas

formas. Para MORELL Y TERRY, el Derecho Registral
Inmobiliario es aquel: que tiene por objeto precisar
el
estado
de
derecho
de
los
inmuebles,
determinando los requisitos, la forma y los efectos
de hacer constar su situacin jurdica en los
Registros.

ROCA SASTRE define al Derecho Registral Inmobiliario

como: el conjunto de normas legales que regulan
la organizacin y funcionamiento del Registro de la
Propiedad Inmueble y la prctica, valor y efectos
de sus asientos de inmatriculacin registral de
fincas,
con
sus
modificaciones,
y
de
las
inscripciones de actos, resoluciones judiciales y

Derecho Registral:
Definicin.

Definicin (2)

HERNNDEZ GIL sostuvo que el Derecho Hipotecario es el conjunto

de normas que regulan la publicidad registral de los actos de
constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los
derechos reales sobre fincas. CANO TELLO define al Derecho
Hipotecario como El sistema de normas que regula el
funcionamiento del Registro de la Propiedad y determina los
efectos de los derechos inscritos.

Como puede apreciarse a simple vista, estos autores, y otros tantos

juristas espaoles, definen al Derecho Registral teniendo slo presente
a una de sus especies: el Derecho Registral Inmobiliario que an
siguen llamndolo Derecho Hipotecario por su fuerte apego histrico
y porque ms de la mitad de las normas registrales tratan sobre las
hipotecas, al decir de CHICO Y ORTIZ. Por ello en las definiciones
transcriptas todas hacen mencin a la finca o al Registro de
Propiedad de Inmuebles. Ms adelante veremos lo inadecuado de
seguir este camino. Ahora pasemos a la doctrina verncula.

Definicin (3)

Siguiendo a LPEZ DE ZAVALA diremos que Derecho registral es el

conjunto de normas que regulan el funcionamiento de los
rganos estatales encargados de la toma de razn, el
procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma
produce.

Cuando afirmamos que se trata de un conjunto de normas

estamos definiendo al Derecho Registral como parte del
ordenamiento jurdico al cual pertenece; como sector del Derecho
Objetivo.

Otros autores -tal como GARCA CONI- hablan de conjunto de

principios, pero tienen en consideracin a la asignatura,
disciplina o materia Derecho Registral.

Tambin puede definirse al Derecho Registral como conjunto de

principios y normas, tal como lo hace MOLINARIO, pretendiendo
abarcar con esa definicin tanto a la disciplina Derecho Registral
cuanto al sector del Derecho objetivo que a ella le compete. Es
claro que ninguna de las definiciones es incorrecta, pero tambin

Definicin (4)

Por otro lado, cuando decimos en la definicin que

transcribimos recin que el Derecho Registral es el conjunto de
normas que regulan el funcionamiento de los rganos
estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento
para llegar a ella, y los efectos que la misma produce,
estamos haciendo alusin al contenido y los caracteres propios
de este emergente Derecho.

As, cuando hablamos de rganos estamos ya relacionando

este nuevo Derecho que dio nacimiento a la disciplina Derecho
Registral con el Derecho Administrativo. Cuando mencionamos
al procedimiento, lo estamos vinculando con el Derecho
Procesal. En fin, al aludir a los efectos que la toma de razn
produce, nos estamos adentrando en los Derechos
sustanciales, materiales o de fondo.

Terminologa

En cuanto a la terminologa: Derecho Registral, la misma implica

un neologismo necesario. De hecho si uno recurre al Diccionario
de la Real Academia Espaola comprobar que en la palabra
Registral hay una simple remisin a asiento.

Pero sin dudas que esta terminologa es bastante ms adecuada

que la de Derecho Hipotecario, que la usan muchos espaoles.
Recordemos que la primera ley registral espaola fue la Real
Pragmtica de Carlos I quien cre los Registros u Oficios de Censos
e Hipotecas en el ao 1539.

Todava hoy podemos encontrar obras de autores espaoles que al

tratar sobre el Derecho Registral se titulan directamente como
Derecho Hipotecario, teniendo gran influencia el apego histrico,
pues es claro que no tratan en esos libros temas que involucran
solamente a la hipoteca. No. Versan sobre Derecho Registral, el
cual abarca a muchos ms temas que el hipotecario, y a su vez del
hipotecario slo le concierne el aspecto publicitario. Diramos, con
LPEZ DE ZAVALA, que existe un problema de doble sincdoque

Terminologa (2)

Por otro lado existen autores que afirman que en Alemania al Derecho Registral le denominan
Derecho Inmobiliario (o Derecho del Libro Inmobiliario).

Es claro que lo mismo que sealamos anteriormente respecto del Derecho Hipotecario, quepa
decir ahora, mutatis mutandi. Es que cualquiera advierte que Derecho Inmobiliario es una
expresin demasiado amplia para tratar del Derecho Inmobiliario Registral; demasiado amplia
porque no slo van a estar todos los derechos reales inmobiliarios sino tambin una cantidad de
contratos referidos a inmuebles, una cantidad de regulaciones tambin referidas a ellos, como
puede estar una ley de colonizacin o una ley de impuestos.

Pero tambin es una denominacin bastante restringida. Es cierto que el Derecho Registral como
manifestacin moderna de publicidad, siempre estuvo ligada a los derechos reales. Pero es claro
que en la actualidad existen numerosos Registros que nada tienen que ver con los derechos
reales, menos con los inmuebles. As, amn de un sinnmero de Registros de cosas muebles (vg.
automotores,), existen algunos que se vinculan con los Derechos personales (vg. Registro Civil) e
incluso con otros tipos de derechos que nada tienen en comn con esa relacin directa e
inmediata entre una persona con la cosa propia del derecho real (vg. Registros de Patentes). Ya
CHICO Y ORTIZ deca en forma contundente que Reducir nuestro Registro a una autntica
<pureza real> puede reducir considerablemente su eficacia frente a las nuevas exigencias y
concepciones que la vertiginosa rapidez histrica traiga consigo

Terminologa (3)

Adems hay autores que prefieren denominar a nuestra asignatura como Derecho
del Registro de la Propiedad (CASSO). Es patente que esta expresin es harto
restringida pues slo tiene en consideracin al rgano o ente que realiza la toma
de razn e incluso slo a una clase de stos, aquellos que se vinculan con la
propiedad (vg. Registro Inmobiliario, de Automotores, de Buques, etc.).

Adems no faltan autores que usan la expresin Derecho Publicitario

(denominacin que originariamente adopta GARCA CONI pero que luego la
abandona-; tambin utilizada por SCOTTI) para llamar as a nuestra disciplina -o a la
parte del Derecho Objetivo que le corresponde-. Por supuesto que llamar
publicidad a la registral es confundir el gnero con una de sus variadas especies.
Ergo: esta denominacin es incorrecta por la amplitud que comprende. Ello puesto
que publicidad (o Derecho Publicitario) existe desde la simple publicidad posesoria
(recordemos a aquellos anuncios) hasta la ms acabada forma de publicidad que
es la registral, sin mencionar otros tipos de publicidades (vg. la de una ley, una
propaganda, etc.).

Terminologa (4)

Sin dudas que la denominacin Derecho Registral

es la ms apropiada y la utilizada en la actualidad en
forma casi unnime, al menos en Argentina, aunque
debe reconocerse que su origen debemos buscarlo en
la tierra Patria.

En Argentina, en sus comienzos cont con el aval de la

Universidad Notarial Argentina, y de autores de la talla
de GARCA CONI, MOLINARIO, LPEZ DE ZAVALA y
PADILLA

Tambin la usan en el Derecho espaol ROCA SASTRE,

LACRUZ BERDEJO, CABANILLAS GALLAS, MARN PREZ,
entre otros.

Terminologa (5)

Por ltimo, reiteramos que muchos autores al intentar sentar

principios, detectar reglas y establecer un sistema a esta
nueva disciplina, analizan con exclusividad al Derecho
Registral Inmobiliario, terminologa tambin acertada que
sirve para describir a la principal rama o sub-especie del
Derecho Registral. Esta actitud la constatamos, adems de las
obras de MOLINARIO, PADILLA y LACRUZ BERDEJO, en juristas
como SCOTTI (hijo); COGHLAN, LANFRANCHI, entre otros
autores u otras denominaciones tambin correctas, siempre y
cuando delimiten acertadamente a la materia que pretenden
analizar o describir (Por ejemplo Moisset de Espans habla de
Publicidad Registral).

Contenido

Respecto del contenido del Derecho Registral tenemos un Derecho Registral

Formal, el que se refiere a los rganos y al procedimiento; y por otro lado un
Derecho Registral Material, relativo a los efectos que produce la toma de
razn. Ergo: todo el Derecho Registral abarca esas dos grandes partes, que
lgicamente forman el contenido del Derecho Registral.

Vale decir que el Derecho Registral formal comprende al ente u rgano que
realiza la toma de razn, es decir a los propios Registros. Ello adems del
procedimiento que se hace para lograr la mentada inscripcin registral (en
puridad toma de razn).

Mientras que el Derecho Registral material se refiere a las consecuencias

jurdicas -efectos- que van a producirse con la mentada toma de razn. Aqu ya
nos estaremos relacionando con los Derechos sustanciales. Es claro que el tipo
de Derecho de fondo depender del Registro de que se trate (vg. Derecho Civil
ante una toma de razn en el Registro Inmobiliario).

Se trata de un conjunto heterogneo de normas, adems de ser

un Derecho limitativo y formalista (Prez Lasala). Esas son sus
tres principales caractersticas, predicables sobre todo para el Derecho
Registral argentino.

Conjunto heterogneo de normas pues est conformado por

principios de varias y diversas ramas jurdicas. En efecto, el Derecho
Registral comprende el Derecho Registral material y el formal. Pues el
material pertenece, en general, al Derecho Privado (los efectos de la
toma de razn); el formal, en cambio, tiene notables aportes del
Derecho Administrativo (en lo que se refiere a los rganos) y del
Procesal (el procedimiento).

Tambin se trata de un Derecho limitativo, ello puesto que no todo

llega al Registro, existe una seleccin de actos, derechos, situaciones.

Por ltimo, se trata de un Derecho, el Registral, claramente

formalista, y algunos autores sostienen que en ello se diferencia del
Derecho Civil en el cual predomina el principio de libertad de formas.

2) CARACTERES.

OBJETO

En cuanto al Objeto del Derecho Registral hay que

aclarar que esta nueva disciplina tiene numerosas
ramas, cada una de las cuales se correspondera a
cada uno de los distintos Registros que existen -vg.
Registro de Inmuebles, de Automotores, de Buques,
Aeronaves, Registros Notariales, de Patentes, Marcas,
Propiedad Intelectual, etc.- y en puridad el Derecho
Registral abarcara todas las normaciones de esos
Registros.

No obstante ello, para poder esbozar una teora

general del Derecho Registral sera imposible abarcar
a todos los Registros, por eso se toma en
consideracin
siempre
al
Derecho
Registral
Inmobiliario, siendo el Registro Inmobiliario el ms
representativo e importante sin duda alguna

UBICACIN

En cuanto a la ubicacin de esta nueva disciplina del

Derecho Registral debemos recordar que tiene contactos
con el Derecho Administrativo (en lo concerniente a los
rganos que practican la toma de razn); Procesal (en
cuanto al procedimiento que hay que llevar para lograr la
registracin); y Privado (respecto de los efectos que
produce la toma de razn). Esto es vlido afirmar
respecto del Derecho argentino, pues si echamos una
mirada al Derecho espaol, all los autores en general no
se cansan de afirmar que el Derecho Registral (Derecho
Hipotecario o Derecho Inmobiliario Registral) es una
rama, una parte, o pertenece al Derecho Civil.

Autonoma del Derecho

Registral. La tiene?

Se puede hablar de autonoma de una rama jurdica al menos tres

sentidos: la autonoma didctica o expositiva, la legislativa y la
cientfica. No tienen todas el mismo alcance, claro est. Es ms la
verdadera autonoma es solamente la cientfica, tema que hasta
del propio Derecho se le discute

Pues bien, de las tres autonomas, se podr decir que el Derecho

Registral tiene autonoma didctica, y por ello es una materia
aparte, una asignatura o disciplina que forma parte del currculo
normalmente destinada a formar escribanos pblicos.

Tambin se puede sostener que el Derecho Registral goza de cierta

autonoma legislativa. Y sostenemos ello pues la Ley 17.801
puede considerarse como el Cdigo Registral. Por cierto que ms
de una vez afirmamos que el Registro por antonomasia, el ms
representativo e importante, es el Inmobiliario. De esa sub-rama
extraen los especialistas los principios, sientan las reglas, elaboran
una teora general, pretenden establecer un sistema.

Autonoma Cientfica (2).

Jams se podr sostener que el Derecho Registral tiene autonoma cientfica, vale
decir que se trate de un sistema cerrado donde se encuentren todas las soluciones.
Proclamar eso sera intentar reemplazar la ciencia del Derecho por una pluralidad
de ciencias de los Derechos particulares. Y ello no puede pregonarse puesto que el
Derecho es uno slo y ninguna rama es autnoma, menos an alguna tan novel
como la nuestra.

No obstante lo sealado, en el Derecho espaol tienden a ver esta cuestin de una

manera diametralmente opuesta a la nuestra. En efecto se afirma en general que
esta nueva rama pertenece al Derecho Civil, es una parte del mismo. Por otro lado, y
en forma casi hasta contradictoria, admiten que esta novel rama est dotada de
autonoma. Seal CHICO Y ORTIZ que la unidad del objeto proporciona a esta
disciplina su notable autonoma didctica y expositiva y an cientfica.

En conclusin, algunos autores, -y de gran prestigio como el que acabamos de citarbregan por la autonoma de este nuevo Derecho. Nosotros no compartimos este
parecer, ni con el Derecho Registral, ni menos an con el Derecho Agrario,
Financiero, Laboral, de Transporte, etc. que tampoco tienen autonoma propia. No al
menos la cientfica. Ni siquiera el Derecho Civil la tiene, puesto que en definitiva,
insistimos, el Derecho es uno slo.

3) Relaciones con el
Derecho civil y con
El Derecho Civil es un Derecho residual (y no madre como
dicen algunos);
vale decir queramas.
es lo que va quedando a medida
otras
que se declaran autnomas las dems ramas jurdicas. Ergo:
slo podemos definirlo en forma negativa: no es tal cosa.

Por otro lado, es claro que desde el nacimiento del Derecho

Civil -que emerge junto al pueblo romano (cuya fundacin data
del ao 753 o 754 AC)- hasta nuestros das se han producido un
buen nmero de desprendimientos, de emancipaciones.
Nuevas ramas jurdicas han visto la luz y se han declarado
autnomas. Independientes y soberanas sobre todo frente al
Derecho Civil que en sus comienzos era el que se aplicaba a
todo el pueblo romano (el ius civile era el Derecho de la
ciudad; y ciudad era precisamente civitas, civitates) sin
distincin de contenido.Pero luego se producen los consabidos
desprendimientos del Derecho Pblico, del Comercial, del
Procesal, entre otras pretendidas ramas jurdicas autnomas.

3) Relaciones con el
Derecho civil y con
otras ramas (2).

Ahora bien, si consideramos emancipado al Derecho Registral, es evidente que el

Derecho Civil sufrir una nueva mutilacin. Pero tambin debemos tener presente
que seguir siendo ese Derecho residual y como tal, lo que no se encuentre en las
otras ramas, incluida la Registral, habr que buscarlo en el Derecho Civil, aplicable en
forma supletoria podramos agregar.

Por otro lado, al no ser el Derecho Registral ni verdaderamente autnomo

(recordemos que no tiene aquella verdadera autonoma, la cientfica) ni
homogneo tenemos que llegar a estas conclusiones

1) que el Derecho Registral no es autnomo, ni respecto del Derecho Civil, ni

tampoco respecto de los otros Derechos o ramas. Y no es autnomo pues el Derecho
conforma una unidad y para comprender cualquier fenmeno jurdico slo podremos
hacerlo desde el ngulo de todas las pretendidas ramas del Derecho. Slo con esta
visualizacin global se podr comprender el fenmeno jurdico en su totalidad.

2) No es homogneo sino heterogneo, lo que significa que ms all de las diversas

sub-ramas del Derecho Registral (Registro Inmobiliario, de Aeronaves, Buques
-siendo tales Registros declarativos-, Automotores y caballos de pura sangre
-constitutivos-; etc.) en todas ellas se reproduce el fenmeno que se examinan los
rganos (lo que nos relaciona con el Derecho Administrativo), el procedimiento (lo
cual nos vincula al Derecho Procesal) y los efectos de la toma de razn (motivo por la
cual nos rozamos con los Derechos sustanciales, sea Civil, sea Comercial, de Minas,

El Cdigo Civil y las

Leyes Registrales.

La cuestin a resolver es esta la siguiente: cuando el Cdigo Civil

entra en conflicto con las leyes registrales, Cul debe primar?

Una respuesta sencilla sera aplicar la ley posterior (recordemos la

mxima que seala que la lex posterior derogat prioris) y hacerla
prevalecer por ejemplo a la ley 17801 respecto del Cdigo Civil
alegando que aqulla es posterior. Pero ello no sera correcto, amn de
ser una solucin bastante simplista. Es que debe analizarse caso por
caso, ley por ley.

Por ejemplo, la ley 17801, para inmuebles, ha venido a completar,

armnicamente, al Cdigo Civil; parte del artculo 2505. Ambas deben
ser entendidas como coetneas, sobre todo despus de la
modificacin que recibieron por ley 20089. Es decir que son
integrantes de un nico discurso. LPEZ DE ZAVALA brinda un par de
ejemplos sobre hipotecas que abonan su tesis que compartimos, tal
que el Cdigo Civil y la ley 17801 (la cual representa un quasi Cdigo
Registral) son armnicas, no existen confrontaciones, se respetan
mutuamente.

El Cdigo Civil y las

Leyes Registrales (2).

En cambio, en materia de automotores, el decreto ley 6582/58

viene a sustituir las normas del Cdigo Civil sobre cosas muebles
por otras especficas para automotores. Pero lgicamente se trata
de un rgimen especial para automotores. No obstante, siendo ello
as, no debemos olvidarnos que el Cdigo Civil se aplicar a lo que
no tenga de especial esa normativa, en carcter residual o
supletorio.

De todas formas, amn de esta aplicacin supletoria sugerida por

LPEZ DE ZAVALA, entendemos que la regla bsica en esta
cuestin reside en la aplicacin de otro principio elemental: tal el
que la ley especial deroga a la general (lex specialis derogat
generalis). Y este principio fundamental debe tenerse presente no
tan slo en el rgimen del automotor, sino en cualquier subsistema registral que tengamos en consideracin.

El
hombre
debe
decidir qu es lo que no
va a hacer; entonces
podr dedicarse con
vigor a lo que debe
hacer.

MUCHAS GRACIAS