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GENERALIDADES
PRESENTADO POR
VIVIANA ANDREA DIAZ RODRIGUEZ
CINDY LORENA GOMEZ REYES
ERIKA GISELLA MENDIETA CASTILLO
JAIME ANDRS CRDENAS SANTANA
DIEGO ANDRS MOLANO PADILLA
RICARDO ANDRS ORJUELA HERNNDEZ
FELIPE LIZARAZO NEIRA
NGELA RAMREZ JIMNEZ
DANIEL VILLEGAS CORREA
ALEJANDRA VANESSA BOOM GMEZ
MARGARITA CAICEDO BLSQUEZ
PAULA ALEJANDRA DAZ YEPES
DANIELA ANDREA ARIAS MNDEZ
DIANA PAOLA RAMREZ SILVA
XUE CATALINA RODRGUEZ CRUZ
PAOLA ALEJANDRA PARDO VEGA
JUAN JOSE TORO RIVERA
YEFER FABIAN MELO CUESTA
COORDINADOR: CAMILO ANDRES PRIAS GOMEZ
GRUPO 3
TABLA DE CONTENIDO
1. ANTECEDENTES Y
GENERALIDADES
1.1. Historia y antecedentes
1.2. Definicin
1.3. Importancia
1.4. Caractersticas
1.4.1 Es Bilateral
1.4.2 Es Oneroso
1.4.3 Es Consensual
1.4.4 Es Conmutativo
1.4.5 Es de Tracto sucesivo
1.4.6 Es un acto administrativo no dispositivo
1.4.7 Es Principal
1.4.8 Es Nominado
1.4.9 Es Prorrogable
1.5 Conclusiones
2. CLASIFICACION DEL ARRENDAMIENTO
2.1 Por la ndole de las prestaciones
2.1.1 Arrendamiento de cosas
2.1.1.1 Caractersticas
2. 1.2 Arrendamiento de obra
2.1.2.1 Caractersticas
2.2 Por la naturaleza
2.2.1 Arrendamiento de servicios
2.2.1.1 Regulacin y caractersticas esenciales
2.2.2 Arrendamiento de predios rsticos
3. DISTINCIN ENTRE EL ARRENDAMIENTO
Y OTROS ACTOS JURDICOS
3.1 Contrato de arrendamiento y comodato
3.2 Contrato de Arrendamiento y Usufructo
3.3 Contrato de Arrendamiento y Anticresis
3.4 Contrato de Arrendamiento y Uso o Habitacin
3.5 Conclusiones
4. REQUISITOS ESCENCIALES DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
4.1 Capacidad
4.1.1 Definicin
4.2 Consentimiento
4.2.1 Definicin
4.2.2 Formacin de la voluntad
4.2.3 Consensual
4.3 Objeto
4.3.1Requisitos de la cosa arrendada
4.3.1.1 Corporal o incorporal
4.3.1.2 Existencia actual o futura de la cosa
4.3.1.3 Cosas susceptibles de ser arrendadas
4.3.1.4 Arrendamiento de cosa propia
4.3.1.5 Arrendamiento de cosa ajena
4.4 Conclusiones
5. EL PRECIO EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
5.1 Definicin y concepto legal del precio
5.2 Requisitos
5.2.1 Que sea dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.
5.2.2 Que sea determinado o determinable
5.2.3 Que sea un precio real
5.2.4 Que sea un precio serio
5.3 Conclusiones
6. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
6.1 Obligacin del arrendador de entregar la cosa
6.1.1 Definicin de entregar
6.1.2 Condiciones de momento y lugar de la entrega
6.1.3 Estado en el que debe entregarse la cosa
6.1.4 Incumplimiento en la entrega
6.1.4.1 Incumplimiento por imposibilidad
de entregar
6.1.4.2 Mora en la entrega
6.2 Mantener la cosa en estado ideal o estado de servicio
6.2.1Reparaciones
6.2.1.1 Reparaciones Necesarias
6.2.1.2 Reparaciones Locativas
6.2.2 Mejoras
6.2.2.1 Mejoras Necesarias
6.2.2.2 Mejoras tiles
6.2.2.3 Mejoras Voluntarias
6.2.2.4 Irrenunciabilidad a las mejoras y derecho
de retencin.
6.3 Obligacin de saneamiento o de librar al arrendatario
de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada
6.3.1 Actos perturbadores por parte del arrendador
6.3.2 Actos perturbadores por parte de terceros
6.3.2.1 Por la va de hecho
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. ANTECEDENTES Y GENERALIDADES
1.1 Historia y antecedentes
En Roma no era usual la figura del arrendamiento debido a que cada familia
viva en su tierra y la explotaba o por lo menos en la tierra del clan. Esto dio
lugar a que en un principio se confundiera el arrendamiento con la compraventa
porque se entregaba la cosa a ttulo de venta pero por un tiempo determinado.
Fue ante la imposibilidad de conseguir su propia vivienda que se dio la figura
del arrendamiento, cuando las personas empezaron a hallar alojamiento
seguro, primero, en los ltimos pisos de las casas de familia, y luego, en las
casas de renta llamadas insulae, construidas por los romanos adinerados. El
arrendamiento era un contrato conocido como LOCATIO CONDUCTIO, por el
cual una persona se comprometa con otra a procurarle el goce temporal de
una cosa o a ejecutar determinado trabajo mediante una remuneracin en
dinero que se denominaba merces. El que se obligaba a dar la cosa o ejecutar
el trabajo se conoca como locator, mientras que el que deba el precio se
denominaba conductor.
El contrato de arrendamiento en el derecho romano se daba en dos
modalidades:
La primera era el arrendamiento de cosas. Debido a la confusin que se
presentaba entre compraventa y arrendamiento de cosas, los dos contratos
compartan algunas reglas, entre ellas, que ambos se consideraban perfectos
con el solo consentimiento de las partes sin importar como fuera su
manifestacin, y ms adelante, con Justiniano, las nuevas reglas de venta le
eran aplicables al arrendamiento. Segn el acuerdo de las partes deba recaer
sobre la cosa o servicio y sobre el merces. El precio deba reunir los mismos
requisitos que en la venta, deba ser serio, cierto y consistir en dinero. De no
cumplir con este ltimo se consideraba como un contrato innominado, con una
excepcin en donde se permita el arrendamiento de fundos con el pago de la
renta en especie.
El contrato de arrendamiento en Roma no constitua ningn derecho real, sino
que nicamente era un generador de obligaciones entre locator y conductor. El
arrendador (locator) tena la obligacin de procurar el uso y disfrute de la cosa
por el tiempo acordado, para lo cual deba entregarla. Por parte del
arrendatario (conductor) la obligacin era pagar la merces. Est no consista en
un precio nico que deba ser pagado de una sola vez, sino que se divida en
unos pagos peridicos que se denominaron pensio.
La segunda modalidad era el arrendamiento de servicios en donde una parte
se obligaba a ejecutar un trabajo determinado. Del arrendamiento de servicios
se distinguieron dos formas: (i) la locatio operarum en donde en lugar de
procurar el uso y disfrute de la cosa, le presta un servicio determinado a
cambio del merces y; (ii) la locatio operis consista en el recibimiento de una
cosa por parte de la persona que presta sus servicios para que realizara su
trabajo sobre ella, como ocurra cuando se le entregaba a un obrero una joya
para que la arreglara.
A finales de la poca clsica, surgi en el derecho romano una forma de
arrendamiento conocida como enfiteusis que implicaba una concesin
perpetua de la cosa vendida, por un precio nico 1. Esta figura hizo que los
jurisconsultos de la poca debatieran si haba arrendamiento o venta. Respecto
a los riesgos, la prdida parcial era soportada por el enfiteuta, mientras que la
prdida total la soportaba el propietario en caso de que no se estipulara cosa
diferente.
1.2. Definicin
Al tenor del artculo 1973 del Cdigo Civil se deduce que el arrendamiento es
un contrato por el cual dos partes se obligan recprocamente, una de ellas el
arrendador a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar
un servicio; y la otra parte el arrendatario o inquilino a pagar un precio
determinado por el goce de la cosa, la obra o el servicio del arrendador.
De all que se pueda afirmar que el contrato es consensual, dado que la ley no
exige ninguna solemnidad ni la entrega de la cosa para que se perfeccione el
contrato. Sin embargo, esto no impide que las partes sometan su
perfeccionamiento a solemnidad o a la entrega de la cosa. 2
Tambin se puede decir que el arrendamiento es un contrato en el cual el
arrendatario slo tiene un derecho personal y de mera tenencia, ya que el
arrendador nicamente concede al arrendatario la tenencia y sta por regla
general no se transforma en posesin. 3 O dicho de otro modo, como lo seala
SOTO4, el arrendamiento genera un derecho personal de ambas partes y no un
derecho real, pues tiene por objeto obtener el rendimiento de un patrimonio, no
gravar un bien, lo que quiere decir que es un acto de mera administracin.
Una definicin sencilla y en sentido estricto que trae LAFONT 5 es que el
contrato de arrendamiento viene a ser aquel convenio en virtud del cual una
parte, llamada arrendadora, se obliga para con otra, llamada arrendataria, a
concederle el goce de una cosa corporal (inmueble o mueble) o incorporal (una
marca o patente), a cambio de un precio.
PETIT, Eugene. Tratado elemental de derecho romano, editorial SKLA, Bogot D.C., 13 de
Julio de 2013.
2
SOTO GMEZ, Jaime. Nociones de contratos civiles usuales, editorial Leyer, Bogot D.C.,
2001, p. 104.
3
CARDONA HERNNDEZ, Guillermo. Contratos civiles, 3 edicin, Ediciones Doctrina y Ley
LTDA, Bogot D.C., 2001, p. 109.
4
Ob. cit., n. 2, p. 105.
5
LAFONT PIANETTA, Pedro. Manual de contratos Panorama de la negociacin y
contratacin contempornea, tomo 1, 2 edicin, Librera Ediciones del profesional LTDA, 2005,
p. 52.
ste es un contrato con bastante vigencia prctica, tal vez slo superado por el
de compraventa; con particular aplicacin en el arrendamiento de inmuebles,
pues es la forma en que gran parte de la poblacin encuentra vivienda. Dado
este inters social, al contrato de arrendamiento le es propicia una mayor
intervencin del Estado en cuanto se interpone en la libre voluntad de las
partes en lo referente al precio y el periodo de uso.
1.3. Importancia
Siguiendo a CARDONA6 el contrato de arrendamiento halla su importancia en
el sentido que cumple una funcin social importante, ya que hace ms fcil el
uso de bienes que son necesarios y primordiales y que no se pueden o no se
quieren adquirir en propiedad, tal como sucede con la casa de habitacin o con
el traje de etiqueta necesario para asistir a un evento especial y que por la
transitoriedad de su uso, hace innecesaria o intil su compra.
En general se concibe la importancia del arrendamiento en que ste es uno de
los medios eficaces para solucionar el problema de escasez de vivienda
urbana.
1.4. Caractersticas
1.4.1 Es bilateral
Ambas partes se obligan recprocamente; arrendador a conceder el uso
o goce de su bien, a entregarlo, a mantenerla en estado de servir para
el fin propuesto y librar de toda perturbacin en el goce de la cosa
arrendada7 el arrendatario a pagar un precio fijado en el contrato por el
goce, a gozar dentro de los trminos estipulados en el contrato, y
devolver la cosa al momento en que el contrato termine.
1.4.2 Es Oneroso
Es esencial pues lo distingue del comodato, ambas partes buscan
obtener utilidades, as pues el arrendatario paga una renta para gozar y
usar del bien, el arrendador para obtener la renta debe permitir que el
arrendatario use de su bien.
1.4.3 Es Consensual
Es un contrato que no necesita de solemnidades, aun cuando es
preferible. Puede perfeccionarse con el acuerdo de voluntades sobre la
cosa y el precio, esto permite que para probar su existencia se acepte la
libertad probatoria y testimonial.
1.4.4 Es Conmutativo
6
Ibd., p.13.
b.
c.
d.
e.
f.
SENZ FONSECA, Luz Amanda. CABRERA Manuel Enrique, LEAL PREZ Hildebrando. El
Contrato de Arrendamiento y el Proceso de Restitucin del Inmueble. 1 Ed. Bogot. D.CColombia: Editorial Leyer, 2009. Pgina 22
11
Ibdem, pgina 25.
III.
16
17
20
21
4.2 Consentimiento
4.2.1 Definicin
Anteriormente se mencion que por regla general el arrendamiento es un
contrato consensual, es decir, que se perfecciona con el simple acuerdo de
22
Cdigo Civil, ley 57 de 1887, Vicios del consentimiento art. 1508, Error (Arts.1509-1512),
Fuerza (Arts. 1513-1514), Dolo (Arts. 1.515- 1.516).
27
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 405.
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 405.
29
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 405.
30
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 406.
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 406.
32
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciantes. dcima sexta edicin.pag 406.
33
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciantes.
dcima sexta edicin.pag 407.
34
BONIVENTO Jos Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciantes.
dcima sexta edicin.pag 407.
Art. 1975. Precio del contrato de arrendamiento de cosas. El precio puede consistir ya
en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse
una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llamase renta cuando se paga peridicamente
5.2 Requisitos
La Doctrina ha sealado unos requisitos al precio en el contrato de
arrendamiento.
5.2.1 Que sea dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.
As lo seala el artculo 1975 del Cdigo Civil Colombiano, al permitir que el
precio sea convenido en dinero o en frutos naturales, el dinero debe ser
representado en moneda circulante en el pas, en cuanto a la segunda forma
de precio, se puede pactar como renta el pago de productos o especies que
tengan una fcil valoracin dineraria, por ejemplo el pago con una cosecha de
maz de calidad y cantidad determinada.
5.2.2 Que sea determinado o determinable
Comnmente el arrendador y
arrendatario unen sus voluntades para
determinar el precio que se fijara como canon de arrendamiento, sin embargo
esta declaracin de voluntad puede dejarse al arbitrio de un tercero que
procede como mandatario de los contratantes. La determinacin del precio que
realice el tercero obliga a las partes.
Segn el artculo 1976 del Cdigo Civil Colombiano que seala: Art. 1976.
Determinacin del precio. El precio podr determinarse de los mismos modos
que en el contrato de venta, donde en el contrato de venta consagrado en el
artculo 186436 y 186537 del Cdigo Civil Colombiano, tan es as, que el precio
no se puede dejar al arbitrio de una de las partes y como requisito sinequanon
este debe ser consensuado por las partes.
De acuerdo con el artculo 18 de la ley 820 de 2003 seala que la
consensualidad es un elemento evidente, pues la norma precepta que El
precio mensual de arrendamiento ser fijado por las partes. Esto es, las
partes, arrendador y arrendatario, acuerdan el precio mensual.
Con la entrega de la cosa arrendada, puede surgir una disputa por el precio del
canon de arrendamiento por parte de los contratantes y no se tuviere prueba
legal de su estipulacin. Para estas situaciones el Cdigo Civil ha previsto en el
artculo 2001 que se estar al justiprecio de peritos, y los costos de esta
operacin se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales.
En este caso el precio ser el determinado por el avalo pericial, que se puede
36
Art. 1864. Requisitos. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes
Podr hacerse esta determinacin por cualquiera de los medios o indicaciones que lo fijen
37
Art. 1865. Determinacin por tercera persona. Podr as mismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero;
No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes
Artculo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda
legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en
arriendo
39
Cdigo Civil Colombiano. Artculo 1618. Intencin de los contratantes. Conocida claramente la intencin de
los contratantes, debe estarse a ella ms que a lo literal de las palabras.
En todo caso el precio del arrendamiento nunca podr exceder el1% del valor
comercial del inmuebles esto segn el Art. 18 de la ley 820 de 2003, aunque en
la cotidianidad se pide menos del 1% dado que las viviendas estn avaluadas
en precios bastante elevados, para dar ms claridad a este articulo diremos
entonces que si una vivienda se encuentra evaluada comercialmente en
320.000.000 el 1% de este valor corresponde a 3.200.000, pero este inmueble
se arrendara por un precio de 1.000.000.
Existe un precio en el arrendamiento ya sea de vivienda urbana de predios
rurales, agrcolas, todo esto as mismo se regir por los modos de establecer el
precio como en la compraventa, y tendr lugar a la terminacin del
arrendamiento por las causales ya mencionadas anteriormente, as como en
cualquier contrato de arrendamiento que se celebre.
El precio como instrumento de todo contrato requiere de unos requisitos
necesarios para la denominacin de este.
Cuando el precio es pagado de manera peridica eso es llamada renta, y esta
renta es determinada por las partes por periodos determinados en el tiempo.
6. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
6.1Obligacin del arrendador de entregar la cosa
En esta primera parte se debe dividir el tema en cinco grandes subtemas, a
saber, para mejorar y facilitar de alguna manera el entendimiento del tema a
tratar.
6.1.1 Definicin de entregar.
Es quiz la principal obligacin que tiene el arrendador para con su respectivo
arrendatario; ya que sin ella el contrato no podra iniciarse, pues el objeto del
arrendamiento consiste precisamente en permitir el uso y goce de la cosa, es
decir, de bien objeto del contrato.
El factor que da ese impulso al contrato de arrendamiento es el uso y el goce, y
en consecuencia la entrega debe realizarse segn se haya estipulado en el
mismo contrato. El Cdigo Civil en sus artculos 1878 y 754 respectivamente,
ya que estipulan que la entrega del bien podr realizarse mediante cualquier
medio de tradicin que est previamente reconocida en la ley; estas formas
indicadas son: (1) permitiendo la aprehensin de la cosa, (2) mostrndola, (3)
entregando las llaves, (4) encargndose de poner la cosa a disposicin, entre
otras. No obstante cabe aclarar que en el contrato de arrendamiento la entrega
se efecta vlidamente cuando la cosa es puesta en poder material o fsico del
arrendatario.
Hacen referencia a los arreglos o mano de obra invertidos, que se realizan por
detrimento que tiene la cosa derivados del uso cotidiano, ahora, la regla
general es que el arrendador debe hacer las reparaciones necesarias al bien,
que a su vez tiene una excepcin que es, las reparaciones locativas, sealas
por el artculo 1985 del Cdigo Civil, como responsabilidad del arrendatario, a
menos que los daos o deterioros de la cosa sean derivados de un caso
fortuito o fuerza mayor, o de la calidad baja de la cosa en arriendo, si es por lo
anterior, correr todo a cargo del arrendador, si no es as, lo dems corre a
cargo del arrendatario.
El artculo 2028 del Cdigo Civil, menciona que esta clase de reparaciones le
corresponden al arrendatario o inquilino obligndolo a mantener la cosa en el
estado que fue recibida, sin ser responsables de los deterioros causados por
un caso fortuito o fuerza mayor, tiempo y uso legtimo, o mala calidad de la
cosa entregada.
Tambin, el artculo 2029 del Cdigo tratado obliga al arrendatario a conservar
techos, paredes, pavimentos y caeras, reponer ladrillos, piedras, cristales y
tejas que en el tiempo de arriendo se llegasen a quebrar, y mantener en estado
de servicio las ventanas, puertas y cerraduras.
Con lo anterior, las obligaciones de los contratantes sealadas pueden ser
modificadas por las partes con base en el artculo 1982 del Cdigo Civil, inciso
ltimo.
6.2.2 Mejoras
Cabe resaltar la distincin entre reparacin y mejora, entonces, la reparacin
es una accin realizada para el restablecimiento de un estado determinado, es
arreglar una cosa daada y al realizarla no constituye un aumento del bien, ni
de su valor, Un ejemplo de ste seria: el cambio de vidrios rotos, tuberas
deterioradas, ladrillos rotos etc. En cambio, la mejora es provecho, beneficio,
progreso y avances que consisten en incorporar al bien elementos nuevos
independientes de su conservacin material, por ejemplo: construccin de
garajes, dormitorios, baos etc.
Cuando es el arrendatario quien realiza las reparaciones necesarias y las
locativas que son a cargo del arrendador, en ese momento hablamos ya no de
reparaciones, sino de mejoras y adquieren este nombre precisamente porque
se dirigen es a mejorar, a beneficiar la cosa misma, es decir, el bien del
6.4 Conclusiones
43
44
Fabio Naranjo Ochoa, 2011, Contrato de Arrendamiento, Bogot D.C. Biblioteca jurdica Dik
Cardona Hernndez Guillermo, 2001 Contratos civiles, 3ra edicin, Bogot D.C., ediciones
Doctrina y Ley Ltda.
45
CABRERA Manuel Enrique, El contrato de arrendamiento y el proceso de restitucin del
inmueble, Bogot D.C, Dcima quinta edicin, Leyer editores.
Cardona Hernndez Guillermo, 2001 Contratos civiles, 3ra edicin, Bogot D.C., ediciones
Doctrina y Ley Ltda.
47
Cardona Hernndez Guillermo, 2001 Contratos civiles, 3ra edicin, Bogot D.C., ediciones
Doctrina y Ley Ltda.
48
Fabio Naranjo Ochoa, 2011, Contrato de Arrendamiento, Bogot D.C. Biblioteca jurdica Dik
ser admitido el pago y por ende se produce la mora lo que trae consigo la
posibilidad de pedir la terminacin del contrato.
7.4.4 Modificacin del precio
Un aspecto importante es tambin, aquel que se presenta cuando se hace una
alteracin del precio inicialmente pactado, momento en el cual el arrendatario
paga una renta diferente con la aceptacin del arrendador, en esta situacin se
dice que operaria la novacin, esta entenda como la sustitucin de una
obligacin anterior por una nueva. Pero ante esto nace la pregunta si realmente
la modificacin de la renta o un precio del arrendamiento implica la novacin,
por lo que el cdigo civil en el artculo 1705 dice que cuando simplemente se
aade, se quita una especie de gnero o cantidad nada ms se modifica el
precio por lo que en realidad no hay cambio de una obligacin nueva por una
anterior, ya que no se est modificando nada trascendental en el negocio
jurdico. Por ltimo, el que el arrendatario pague continuamente el valor de la
renta por fuera de los trminos y el arrendador lo acepte, no implica que se
est cambiando las estipulaciones el contrato, es decir que haya una obligacin
nueva por una anterior ya que simplemente es una situacin del contrato que
en nada cambia lo que ya se ha pactado.
7.5 Restituir la cosa
7.5.1 Requerimiento para restituir la cosa
Restituir la cosa es la notificacin o el aviso de parte del arrendador al
arrendatario notificndole que est terminado el contrato y que la cosa objeto
arrendamiento debe ser devuelta o restituida.
Como el arrendamiento es temporal, se debe restituir la cosa arrendada a la
terminacin del arriendo en las circunstancias de tiempo, lugar y modo
pactados, y en caso de disputas de forma supletoria se aplicaran las
disposiciones legales.
El estado en que debe restituirse el bien es en condiciones en que se
encontraba al momento de celebrar el contrato y esto debe constar en el
contrato, tomando de igual forma en consideracin el deterioro ocasionado por
el uso y goce legtimos, adems el artculo 2005 del cdigo civil establece dos
presunciones legales en contra del arrendatario, la primera es que se entiende
que se recibi el bien en regular estado de servicio, a menos que se pruebe lo
contrario, y la segunda es que los daos y las prdidas durante el goce se
deben probar que no provienen ni por su culpa, ni la de sus huspedes,
dependiente o subarrendatarios. 49
49
Cardona Hernndez Guillermo, 2001 Contratos civiles, 3ra edicin, Bogot D.C., ediciones
Doctrina y Ley Ltda.
Fabio Naranjo Ochoa, 2011, Contrato de Arrendamiento, Bogot D.C. Biblioteca jurdica Dik
Respecto a los daos o perdidas que se causen sobre la cosa objeto del
arrendamiento es importante aclarar que la ley establece una presuncin
respecto del arrendatario, ya que este se considera inocente mientras que el
arrendador es el responsable por los daos causados, claro que esto tiene la
posibilidad de establecer prueba en contrario. Cuando esto sucede el
arrendatario debe probar que actu con prudencia y diligencia respecto del
bien. En el caso de la prdida del bien es importante destacar que aunque se
presume la inocencia del arrendatario este debe probar no slo que a t con
diligencia y prudencia, sino que no pudo evitar la prdida de la cosa, es decir
que esta se perdi por causas por caso fortuito o fuerza mayor.
7.5.2 Mora al restituir la cosa
La mora del arrendatario en la restitucin de la cosa arrendada no opera de
forma automtica si no que se exige requerimiento, Es importante determinar
si, terminado el contrato cual es la situacin de la cosa, ya que, aunque termine
el contrato no implica que el arrendatario devuelva el bien, ya que hay muchos
casos en los cuales el arrendatario, prefiere no entregar el inmueble objeto de
arrendamiento.
Al respecto hay que tener en cuenta que, el requerimiento y la mora son figuras
que trabajan conjuntamente en estos procesos, ya que para constituir en mora
se es necesario requerir.
El requerimiento que exige la ley puede ser privado o judicial, el judicial se
presenta en el momento en el cual el arrendatario incumple con su obligacin
dentro de los trminos establecidos en el contrato, por lo cual el arrendador
puede acudir al aparato judicial para que el por medio de un auto, se notifique
el requerimiento, esto no significa que hay una demanda o proceso contra el
arrendatario simplemente es una notificacin. En el caso del requerimiento
privado se establece que puede realizarse por cualquier medio ya que lo
importante es que se tenga forma de probarse que se realizo.
Una vez el arrendatario se encuentra en mora debe conllevar los efectos que
esta produce.
Una vez en mora el arrendatario debe pagar los perjuicios producidos
por la mora.
La mora puede constituir causal para que si el arrendador lo prefiere,
acuda ante un juez para que est de por terminado el contrato.
Si llegase a terminar el contrato el arrendador puede pedir la restitucin
de la cosa a travs de una decisin judicial.
En caso de que el arrendatario exija derechos de dominio o posesin
sobres ciertas cosas, el arrendador tiene la accin reivindicatoria.
7.6 Conclusiones
- El contrato de arrendamiento al obligarse dos partes deben cumplir con
ciertas obligaciones, unas facultativas que sern las que por acuerdo de
voluntades pactan en el contrato y otras dispositivas que as no sean pactadas
la ley establece que se deben cumplir, el arrendatario debe cumplir con sus
obligaciones desde el momento de celebrar el contrato hasta terminarse este,
para que no haya lugar al pago de indemnizaciones, ni terminacin anticipada
del contrato.
- En los contratos de arrendamiento se puede ver cmo opera la costumbre,
como en el caso de la obligacin de usar el bien de forma apropiada cuando
dice que si no se establece en el contrato de qu forma se debe usar, se debe
mirar la costumbre del lugar donde este se ha celebrado.
- El que el arrendatario se retras con el pago del arrendamiento, no constituye
un incumplimiento del contrato, solo en el caso en el que el arrendador
voluntariamente reciba el pago, ya que,
aunque en el contrato de
arrendamiento se especifiquen los trminos en los cuales se deben pagar los
cnones, la actitud del arrendador se debe tener en cuenta para saber si
realmente hubo incumplimiento o slo un retraso.
- Si bien, se debe tener en cuenta la actitud del arrendador a la hora de
presentarse un retraso en el pago del contrato de arrendamiento, lo cierto es
que, a voluntad de este queda la decisin de recibir o no el pago atrasado de
dicha obligacin y su consecuente accin judicial.
- En vista de que el arrendamiento constituye una de las modalidades
contractuales ms usada en Colombia, y gracias a su carcter bilateral en
donde surgen obligaciones para ambas partes, fue de gran importancia
nombrar y explicar cada una de las obligaciones a las que est sometido, en
ste caso, el arrendatario, logrando as concluir que ante cualquier
circunstancia que afecte tanto al inmueble como al arrendador o al arrendatario
existen normas y acciones previamente establecidas que servirn para superar
esas circunstancias.
- Se puede concluir tambin, que en vista de que la facultad de usar y gozar de
la cosa es de carcter personal, no puede extenderse tal facultad a personas
extraas al contrato, es decir, que por tal motivo es que el arrendatario no tiene
50
Cdigo Civil Colombiano, Artculo 2008. Causales de terminacin del arrendamiento de cosas.
Este nos plantea dos situaciones en que se plantea la buena o mala fe con la
que contrato el arrendador.
1 Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario o contrat teniendo
sobre la cosa un derecho sujeto a condicin resolutoria (debiera tratarse de una
condicin resolutoria ordinaria, por ejemplo, porque pact con su vendedor un
pacto de retroventa, y no tcita, ya que sta quedara comprendida en el caso
siguiente, cuando el arrendamiento concluye por culpa del arrendador) 54, no
habr lugar, por regla general, a indemnizacin de perjuicios por la cesacin del
arriendo en virtud de la resolucin del derecho;
2 Pero si encontrndose en alguna de las situaciones mencionadas, hubiere
arrendado como propietario absoluto (ocultando entonces su calidad de
usufructuario, o de propietario fiduciario o sujeto a condicin resolutoria), ser
obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que ste haya contratado a
sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.
8.3.2 Extincin del derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada por hecho o culpa suya
El Artculo 2019 establece que Extinguindose el derecho del arrendador por
hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueo,
o siendo usufructuario de ella hace cesin del usufructo al propietario, o pierde
la propiedad por no haber pagado el precio de venta, ser obligado a
indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede
en el derecho, no est obligada a respetar el arriendo 55
Puede ocurrir que el arrendador pierda su derecho porque vende o dona la
cosa arrendada; o porque se resuelve la compraventa que le sirvi de ttulo
para adquirir el dominio, por no haberse pagado el precio de la misma; etc. En
los casos propuestos, el arrendador pierde el derecho que tena sobre la el
objeto/cosa, por una causa que es imputable a su persona. Para determinar si
el arrendador debe indemnizar al arrendatario, debemos distinguir si la persona
a quien se traspasan los derechos que el arrendador tena sobre la cosa, est o
no obligado a respetar el contrato de arrendamiento 56.
En el primer caso: el arrendatario no tiene derecho a exigir indemnizacin
alguna, pues el hecho de haber un nuevo dueo no lo perturba o afecta, ya que
el arrendamiento subsiste.
54
Artculo 24. Terminacin por parte del arrendatario.Son causales para que el
arrendatario pueda pedir unilateralmente la terminacin del contrato, las siguientes:
1. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su
cargo. En estos casos el arrendatario podr optar por asumir el costo del
restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario.
2. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el
disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada
ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al
arrendatario por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo aviso escrito
dirigido al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no
menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de
tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el inmueble; si
no lo hiciere, el arrendatario podr hacer entrega provisional mediante la intervencin
de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la accin judicial
correspondiente.
5. El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas,
siempre y cuando d previo aviso escrito al arrendador a travs del servicio postal
autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses a la referida fecha de
vencimiento. En este caso el arrendatario no estar obligado a invocar causal alguna
diferente a la de su plena voluntad, ni deber indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se
entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.
Pargrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artculo, la
autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por
parte del mismo el cumplimiento de las condiciones all previstas, proceder a
sealar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.
Cumplido lo anterior se citar al arrendador y al arrendatario mediante comunicacin
enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el da y hora
sealada al lugar de ubicacin del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el da de la diligencia, el
funcionario competente para tal efecto har entrega del inmueble a un secuestre que
para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al
arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantar un acta que ser suscrita por las personas que
intervinieron en la diligencia.
Artculo 26. Derecho de retencin. En todos los casos en los cuales el arrendador
deba indemnizar al arrendatario, ste no podr ser privado del inmueble arrendado sin
haber recibido el pago previo de la indemnizacin correspondiente o sin que se le
hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
Artculo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el
caso previsto en el artculo 1993 del Cdigo Civil, salvo pacto en contrario entre las
partes, el arrendatario podr descontar el costo de las reparaciones del valor de la
renta. Tales descuentos en ningn caso podrn exceder el treinta por ciento (30%) del
valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas
excede dicho porcentaje, el arrendatario podr efectuar descuentos peridicos hasta el
treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que
haya incurrido por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artculo 1994 del Cdigo Civil, previo cumplimiento de las
condiciones previstas en dicho artculo, las partes podrn pactar contra el valor de la
renta.
En el evento en que los descuentos peridicos efectuados de conformidad con lo
previsto en este artculo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables
no locativas, por causa de la terminacin del contrato, el arrendatario podra ejercer el
derecho de retencin en los trminos del artculo anterior, hasta tanto el saldo insoluto
no sea satisfecho ntegramente por el arrendador.
9. BIBLIOGRAFIA
- RODRGUEZ, Alessandri Arturo, De los contratos. Editorial Temis S.A.
CARDONA HERNNDEZ, Guillermo. Contratos civiles, tercera edicin,
Ediciones Doctrina y Ley LTDA, Bogot D.C., 2001.
- LAFONT PIANETTA, Pedro. Manual de contratos Panorama de la
negociacin y contratacin contempornea, tomo 1, segunda edicin, Librera
Ediciones del profesional LTDA, 2005.
- PETIT, Eugene. Tratado elemental de derecho romano, Editorial SKLA,
Bogot D.C., 13 de Julio de 2013.
- SOTO GMEZ, Jaime. Nociones de contratos civiles usuales, editorial Leyer,
Bogot D.C., 2001.
- CABRERA Manuel Enrique, El contrato de arrendamiento y el proceso de
restitucin del inmueble, Bogot D.C, Dcima quinta edicin, Leyer editores.
- Fabio Naranjo Ochoa, 2011, Contrato de Arrendamiento, Bogot D.C.
Biblioteca jurdica Dik