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Rectificacin
DescripcinFinca
Art.201LH

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SEGREGACIN DE FINCAS: QU LEGISLACIN ES LA APLICABLE EN EL MOMENTO DE SU

INSCRIPCIN?
Christian Salata, Opositor a Registros

1.LASMODIFICACIONESDELASENTIDADESHIPOTECARIAS
2.SUNATURALEZAJURDICA:UNADISCUSINCONIMPORTANTESCONSECUENCIASPRCTICAS.
3.REGLASCOMUNES(ARTS.45A50DELREGLAMENTOHIPOTECARIO).
4.CONCEPTOYRGIMENJURDICODELASEGREGACIN.DISTINCINENTREFINCASURBANASYRSTICAS.
5.LEGISLACINAPLICABLEENELMOMENTODESUINSCRIPCINODESUREALIZACIN?
6.CONCLUSIN
7.BIBLIOGRAFA

Unaleyentendidadedosmodos,dedosmodosaplicada,noesunaley,sondosleyes

GMEZDELASERNA

1.LASMODIFICACIONESDELASENTIDADESHIPOTECARIAS

ComobiennosrecuerdaRODRGUEZOTERO,alahoradeclasificarlasformasdemodificacindelasentidadeshipotecarias,
esclsicaladistincinentrelasdetipocualitativo,quesonaquellasquenoincidenenelnmerodelasfincasregistrales(siendo
ladeclaracindeobranueva,paradigmadelasmismas),ylasdetipocuantitativo,aquellasenquese alterael nmero de las
fincasregistrales,sincambio de su titularidad categora a la que se adscriben la agrupacin, la segregacin, la agregacin y la
divisindefincas.

2. SU NATURALEZA JURDICA: UNA DISCUSIN CON IMPORTANTES CONSECUENCIAS

PRCTICAS.

Centrndonosenlasdelsegundotipo,hayqueadvertirquelanaturalezadeestasmodificacioneshasuscitadounavivadiscusin
entrelosautores,quepodemosexponerdelsiguientemodo:

ALBALADEJO afirma que se trata de meras modificaciones formales (o librarias) de las fincas, pues como estas
modificacionesnosonalteracinensdeloselementosmaterialesprimitivos,sinodelaformacindelafincaconlos mismos
antiguos elementos materiales inalterados,secalificalamodificacinformal, en el sentido de que la misma realidad material
pasaaserdistribuidadiferentementeenelRegistro.

PEA,sinembargo,creequeestasmodificacionesnosonformales,sinoactosdemeraadministracinllevadosacaboporel
propietario,paraalterarlaconfiguracindeldominioquetiene.

Porsuparte,LACRUZBERDEJOentiendequeenestoscasossihayinmatriculacin,basndose,porunlado,enelconceptode
fincaregistraly,porotro,enladistincinentreprimerainscripcinensentidoformalyprimerainscripcinensentidomaterial.

Encontradeestatesis,ROCASASTREySANZdicenqueshay una primera inscripcin, unanuevafinca, ya que se abre

folioregistral,peronoinmatriculacin,pueslasfincascreadasnosonnuevasenelRegistro,sinoqueprocedendeunaoms
fincasyainmatriculadas,porloquenopuededecirsequelafincaysudominioingresenporprimeravezenelRegistro.Concluyen,
porello,quenohaypropiamenteinmatriculacin.

3.REGLASCOMUNES(ARTS.45A50DELREGLAMENTOHIPOTECARIO).

ElRHregulalos supuestos de modificacin de entidades hipotecarias en sus arts. 45 a 50. De este rgimen pueden extraerse
unasreglascomunesatodoslossupuestos(incluidalasegregacin,queeslaqueaqunosinteresa),yunasreglasespeciales

paracadaunadelasoperaciones.

Puesbien,esasreglascomunesson:

1Ladeltractosucesivoabreviado,pues,porevidentesrazonesdeeconoma,disponeelart.49que:Cuando en el ttulo
presentado se forme una finca de dos o ms, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicar una sola
inscripcinenlaquesecomprendanlaagrupacinosegregacinysuenajenacin.

2Laexigenciadeescriturapblica,pues,atenordelart.50:Todaslasoperacionesdeagrupacin,divisin,agregaciny
segregacinsepracticarnenelRegistroenvirtuddeescriturapblicaenquesedescribanlasfincasaqueafecten,ascomolas
resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las
modificacionesenlaextensinyloslinderospordondesehayaefectuadolasegregacin.SinoconstareenelRegistrolacabida
totaldelasfincas,deberexpresarseenlasnotasmarginalesenqueseindiquelaoperacinrealizada.

Sinembargo,estaexigenciadeescriturapblicanoimpidequepuedanhacerseconstartalesoperacionesencualquiera de los
documentosinscribiblesaqueserefiereelart.3delaLeyHipotecaria.

Asimismohayquetenerencuentasuart.206,PRRAFO2,introducidoporlaLey13/1996,de30dediciembre,segnelcual:
Mediante certificacin administrativa, [], podrn inscribirse [] siempre que no afecten a terceros, las operaciones de
agrupacin,divisin,agregacinysegregacindefincasdelEstadoydelosdemsentespblicosestatalescertificantesprecepto
que enlaza con la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Admin. Pblicas, art. 37.2, que concreta esta regla
general,yencuyoestudionoentramos.

3 Laaportacindelareferenciacatastraldado que el RD Leg. 1/2004, de 5 de marzo (TextoRefundidode la Ley del

CatastroInmobiliario),dispone:

Enelart.40.2,que:Enloscasosdemodificacionesdefincassersuficientela aportacin de la referencia catastral de las

fincasdeorigen,juntoconelplanooproyecto,sifueranecesarioparalaoperacindequesetrate,quereflejelasmodificaciones
realizadas.

Enelart.47.2,que:Enlossupuestosaqueserefiereelart.40.2,elnotarioremitircopiasimpledelaescritura,juntoconel
planooproyecto,siselopresentaseelinteresado,alCatastro,paraqueporsteseexpidanuevareferenciacatastral.ElCatastro
notificar la nueva referencia catastral, adems de al titular de la finca afectada, al notario autorizante del documento, para su
constanciaenlamatrizpordiligenciaonotaalmargendeladescripcindelafinca.

Enestoscasoselnotario,ainstanciadelosinteresados,transcribirlanotaodiligenciadelamatrizenlacopiayaexpedidaquese
lepresente.

4 El arrastre de cargas delasfincasantiguas a la finca nueva ha de efectuarse en todos los casos, si bien el RH olvida
advertirloexpresamenteenloreferentealasagrupaciones.

5Laaportacindelactoexpresodeconformidad,aprobacinoautorizacinadministrativaqueseapreceptivosegnla
legislacindeordenacinterritorialyurbanstica,porimponerloaselart.231delRealdecretoley8/2011, de 1 de julio, que
consagra la necesidad de LICENCIA EXPRESA y el carcter negativo del silencio en este mbito, entre otros, para las
parcelaciones, segregaciones u otros actos de divisin de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un
proyectodereparcelacin.

4.CONCEPTOYRGIMENJURDICODELASEGREGACIN.DISTINCINENTREFINCASURBANAS
YRSTICAS.

Vistas las reglas generales, procede ahora definir qu es una segregacin, para lo que podemos indicar que es aquella
operacinregistralencuyavirtudseseparapartedeunafincainmatriculadaparaformarunafincanuevaeindependiente.

Sergimenjurdicosecontieneenelart.47,quedisponeque:

Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribir la porcin segregada con nmero
diferente,expresndoseestacircunstanciaalmargendelainscripcindepropiedaddelafincamatriz,ascomoladescripcinde
laporcinrestante,cuandoestofuereposibleo,porlomenos,lasmodificacionesenlaextensinylinderoolinderospordondese
hayaefectuadolasegregacin.Enlainscripcindelanuevafincaseexpresarlaprocedenciadestaylosgravmenesvigentes
delafincamatriz.

No ser obstculo para la inscripcin de cualquier segregacin, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente
realizadas.Enestoscasos,enlanotaalmargendelafincamatrizseexpresarlasuperficiedelrestosegnelRegistro.

Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones
escrituradas, se practicarn en el folio de la finca matriz, hacindose constar en la inscripcin la superficie sobre que aqullos

recaigan.Almargendelainscripcindepropiedadprecedentesepondrnotaindicativadelainscripcindelresto,ascomodela
superficiependientedesegregacin.

Finalmente,esnecesarioquetantolaporcinsegregadacomolafincarestoseansusceptiblesjurdicamentedeseparacin
(queseandivisibles,vaya),deacuerdoconlasdisposicioneslegalesaplicables.

## As, para el caso de FINCAS URBANAS, hay que tener en cuenta el Real Decreto Leg. 2/2008, de 20 de junio,
(TRLS),que dice en su art. 17.2 que: La divisin o segregacin de una finca para dar lugar a dos o ms diferentes slo es
posible si cada una de las resultantes rene las caractersticas exigidas por la legislacin aplicable y la ordenacin territorial y
urbanstica.()

Enlaautorizacindeescriturasdesegregacinodivisindefincas,losnotariosexigirn,parasutestimonio,laacreditacin
documental de la conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa a que est sujeta, en su caso, la divisin o
segregacin conforme a la legislacin que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser exigido por los
Registradoresparapracticarlacorrespondienteinscripcin.()

## Y, para el caso de FINCAS RSTICAS, hay que tener en cuenta la Ley de Modernizacin de las Explotaciones
Agrariasde4dejuliode1995,quesealaensuart.24.1que:Ladivisinosegregacindeunafincarstica slo ser vlida
cuandonodlugaraparcelasdeextensininferioralaunidadmnimadecultivoconlasexcepcionesquesecomprendenensu
art.25normativaquesecompletaconlosarts.78a82delRD1093/1997,de4dejulio.

Por su parte, el art. 13.2 del TRLSdisponeque: Estn prohibidas las parcelaciones urbansticas de los terrenos en el suelo
rural,salvolosquehayansidoincluidosenelmbitodeunaactuacindeurbanizacinenlaformaquedeterminelalegislacinde
ordenacinterritorialyurbanstica.

5.LEGISLACINAPLICABLEENELMOMENTODESUINSCRIPCINODESUREALIZACIN?

Hechaestarevisin,necesariamenteextensa,delrgimenjurdicodeestafigura,estamosyaendisposicindesolucionar,o,ms
modestamente,almenosacendraryexponerlasdiversassolucionesposiblesqueseplanteanalresponderalaespinosacuestin
de si ha de ser aplicable a la segregacin el derecho vigente al tiempo de realizarse la misma, o el que resulte del
momentoenquestaseinscribe?,locualtieneimportantesrepercusionesprcticas,comoveremos.

Por la primera, milita la Resolucin de la DGRN de 27 de enero de 2012 (y una de 19 de noviembre de 2004 esta es
contundenteensuplanteamiento,yafirmaquenocabeexigirqueaunactoqueconstafehacientementequehatenidolugarhace
ms de 15 atrs se le aplique una exigencia contenida en una norma incorporada al OJ tanto tiempo despus) mientras que a
favor de la segunda se pronuncia las RR. de 24 de enero y 23 de julio de 2012. Es decir, en tan slo 3 das se cambia
radicalmente el criterio de decisin, de una Direccin que tiene como misin garantizar (nada ms y nada menos!) que la
seguridadjurdica(art.9.3Const.Espaola),locualesaltamentedesconcertante(amndecensurable),ybienpuedeocuparun
sitio de honor en el catlogo de palinodias que con tan alto acierto expuso RODRGUEZ OTERO
(http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2011linopalinodiasresolucionesdgrn.htm).

##DelaR.de24deenerode2012,segnelresumenextradodelInformedefebrero,enelqueaparececonelnmero68
ybajolaautoradelnotarioDELAFUENTESANCHO,resultalosiguiente:

En 1996 se otorga por el titular registral una escritura de segregacin de finca sin licencia, seguida de una escritura de
reconocimiento de dominio de una venta previa sobre la parcela segregada, en la que se dice existe una edificacin antigua. El
compradorsolicitalalicenciamunicipalen2010ytranscurridomsde3mesesdesdelasolicitudlaentiendeconcedidaporsilencio
positivo,porloquesolicitalainscripcindelaescritura.

ElRegistradordeniegalainscripcinporquenopuedenentenderseadquiridasporsilenciopositivolicenciasquecontradiganelOJ
vigente, y en el presente caso consta (en un certificado posterior a la presentacin aportado al Registro) que el Ayuntamiento
deneg(fueradeplazo)lalicenciapornoreunirlosrequisitosexigidosenelactualPlaneamientovigente.

El recurrente alega que, en realidad, la segregacin efectuada es un acto meramente formal pues realmente se haba
efectuadoenlosaos80delsigloXIXyquedebedeaplicarselalegislacinvigenteendichapoca.

LaDGRNconfirmalanotadecalificacinenbasealadoctrinasentadaporelTS(sala3)enS.de28deenerode2009convalor
de doctrina legal de que no pueden entenderse adquiridas por silencio positivo licencias en contra de la ordenacin
territorialourbansticaconformealodispuestoenelart.242.6delTRLS1992y8.1b)delade2008quedice:Enningncaso
podrn entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenacin territorial o
urbanstica.

Por otro lado, desde el punto de vista del derecho temporal, considera que debe de aplicarse la legislacin vigente en el
momentodelotorgamientodelaescrituradesegregacinyqueenelpresentecasonosehaprobadoquelasegregacinse
hubieraproducidoantes.

##Porsuparte,laR.de27deenerode2012,enresumenextradoigualmentedelInformedefebrero,enelqueaparece
conelnmero69ytambinbajolaautoradelnotarioDELAFUENTESANCHO,indicalosiguiente:

En1984seotorgaunaescrituradesegregacindeunafincarsticaquesepresentaenel2011ainscripcin.

El Registrador deniega la inscripcin pues la finca segregada es inferior a la Unidad Mnimo de Cultivo establecida por la Ley
19/1995. En una segunda calificacin matiza el defecto anterior y exige para su inscripcin autorizacin de la Consejera de
Agriculturaylicenciadesegregacinodeclaracindeinnecesariedad.

ElrecurrentealegaquelaLey19/1995noesaplicable,porelprincipiodeirretroactividaddelasnormas,aunasegregacin
otorgada en 1984 aadiendo adems que la inscripcin en el Registro es voluntaria, por lo que otra postura atentara al
principiodeseguridadjurdica.

LaDGRNseplantealacuestindederechotemporalsobreculeselderechoaplicableporelRegistrador:sielvigenteen
1984,cuandoseotorglaescritura,oelvigenteenelmomentodelapresentacindeldocumentoenelRegistro,2011.

Paraellopartedelabasedeque,enprincipio,lalegislacinaaplicaryatenerencuentaporelRegistradorensucalificacinser
la existente en el momentodeotorgamientodelaescritura (1984). Adems reconoce que sta ha sido su doctrina en casos
precedentes. Sin embargo acaba concluyendo que en este caso el Registrador debe de exigir tambin el cumplimiento de la
legislacinvigenteen2011porcuantolasegregacinesunactopuramenteregistral.

##Enelmismosentido,anmsclarayexplcitaeslaR.de23dejuliode2012.Enesta,elCentroDirectivosealaquelasegregacin
esunactojurdicodecarctereminentementeregistral,yentendiendoque,portanto,ydadotalcarcter,su inscripcin queda sujeta a los
requisitosyautorizacionesvigentesenelmomentodepresentarlaescrituraenelRegistro,aunqueelotorgamientodeaquellasehaya
producidobajounrgimennormativoanterior.

Estimo que las premisas de las que parten estas ltimas dos Resoluciones, son incorrectas. Por ello, en los siguientes
apartados,vendradesarrollar,conmayoromenorfortuna,losargumentosqueconsideroquehaceninadecuadaestatesis.

##PRIMERARGUMENTO:ELEVACINADOCUMENTOPBLICOYESCRITURACONSTITUTIVA.

ComonosindicaGOMSALCEDO,enlaselevacionesapblicoesimportantetenerencuentaelderechointertemporal:desdelafecha
deldocumentoprivadohastaladelaescriturapblicapuedehabervariadolalegislacinaplicablealnegocio.Sieldocumentoprivadonotiene
fechafehacienteconformealartculo1227CC,lanormativaaplicablesersiemprelavigentealafechadelaescriturasiendofehacientela
fecha,habraspectosdeldocumentoqueseregirnporlafechadeste(necesidaddelicenciaparasegregar)yotrosenlosqueseaplicala
normativadelafechadelaescritura().

Y,estoaplicadoalcasoquenosocupa,nosllevaalaR.de12dejuniode2006,encuyosFundamentosjurdicos1y2seleeloque
sigue:

1.Seplanteaenesterecursolacuestindesotorgadaunaescrituradecompraventadeunafincapreviasegregacinde
la misma en el mismo ttulo, en la que se formalizaba de forma pblica, un documento privado previo suscrito por la parte
vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregacin preceptiva a la fecha de otorgamiento de la
escritura,opuedeprescindirsedeella,atendiendoalafechadeldocumentoprivadodecompraventa,poraplicacindela
normativavigenteendichomomento.

2.Nobastaelotorgamientodeunaescrituradeelevacinapblicooformalizacinpblicadeunacompraventaanterior,
paraqueporlasolamanifestacindelosotorgantessepuedaatribuirfechafehacientealdocumentoprivadopreviamentesuscrito.
Esa fehaciencia frente a terceros slo tendr reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o
inscrito en un registro pblico, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el da en que se entregase a un
funcionario pblico por razn de su oficio (cfr. ART. 1.227 CC), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento
privadoqueestenelorigendelrecurso,deahquefrenteaterceroslafechadeesenegociodecompraventa,coincidaconelde
laescriturapblicaenlaquesedocumenta(cfr.ART.1218CC).Siendoesoas,ycontenindoseeneldocumentoprivadola
previa segregacin de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripcin en el Registro de la Propiedad, la
licenciaurbansticaimpuestaporlalegislacinvigentealotorgamientodelaescrituracuyainscripcinsepretende[].

De esto se extrae, que, si la segregacin se realiza en coetaneidad temporal al otorgamiento de la escritura pblica, la
exigenciadelicenciadesegregacindebereferirseaesemismomomento.Yelloporquelaescrituraesconstitutivayla
inscripcinmeramentedeclarativa.

##SEGUNDOARGUMENTO:ELCARCTERVOLUNTARIODELAINSCRIPCIN,COMOREGLAGENERAL.

LareglageneralennuestroDerechoregistralesladelcarctervoluntariodelainscripcin,demodoqueelmecanismoregistral
slo se pone en marcha previa peticin del interesado (principio de rogacin), pues la actuacin de oficio (por el propio
Registrador)esverdaderamenteexcepcional.

Descendiendoalopragmtico,cabedecirquehastafechasrelativamenterecientes(ao20072008)sepodaobtenerlalicencia
desegregacinporsilenciopositivohabiendopasadomsdetresmesesdesdelasolicituddelalicenciasincontestacinporla
Administracin(RR.de 7 y 10 de septiembre de 2002), probando debidamente que se hubo solicitado y la no contestacin en
plazo, y ello aunque pueda ser nula o anulable la licencia, pues en tal caso la Administracin deba reaccionar contra ella
medianteelprocedimientoderevisinestablecido(RR.de17deseptiembrede2008y15deenerode2009).

De modo que, al sostener ahora la DGRN que la segregacin se rige por la legislacin vigente en el momento de su
inscripcin, se est alterando este principio de voluntariedad, pues se fuerza al legitimado registralmente a que inscriba su
segregacin, en un momento cercano a su realizacin, pues, de lo contrario, puede resultar que tiempo despus no podr
inscribirla,pueshoyelrgimendelaautorizacinparasegregarhasidoalteradoyclarificado:yanocabeelsilenciopositivo,en
lneaconlajurisprudenciadelTS,despusrecogidaigualmenteporlaDGRN(RR.de15deseptiembrede2009,17dejunio de
2010,27deoctubrede2010,y14y31demayode2011)y,finalmenteplasmadaenlaley.

En efecto, el citado Real decretoley 8/2011, en vigor desde el pasado 7 de julio de 2011 ha recogido esta opinin
jurisprudencialdiciendoensuExposicindeMotivosque:seconfirmalaregla,yacontenidaenlaLeyestataldeSuelo,dela
imposibleadquisicinporsilencioadministrativo,defacultadesoderechosquecontravenganlaordenacinterritorialourbanstica,
yqueculminandeterminandolanulidaddeplenoderechodeestosactos.Lasentenciade28deenerode2009,delaSalaTercera
delTribunalSupremo,hafijadocomodoctrinalegalqueelartculo8.1,b)delacitadaLeydeSueloconstituyeunanormaconrango
deleybsicaestatal,conlosmencionadosefectos.

Estoseplasmaensuart.23.1(deaplicacinentodoelEstado)quedice:

1. Los actos de transformacin, construccin, edificacin y uso del suelo y el subsuelo que se indican a continuacin
requerirn del acto expreso de conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa que sea preceptivo segn la
legislacindeordenacinterritorialyurbanstica:

a).Movimientosdetierras,explanaciones,parcelaciones,segregacionesuotrosactosdedivisindefincasen
cualquierclasedesuelo,cuandonoformenpartedeunproyectodereparcelacin.

b).Lasobrasdeedificacin,construccineimplantacindeinstalacionesdenuevaplanta.

##TERCERARGUMENTO:PRINCIPIODEIRRETROACTIVIDADYCONFIANZALEGTIMA.

DECASTROconadmirablesencillez,decaqueirretroactividadsignificaquelaleyseaplicaralfuturoynoalpasado.

Dichoprincipioseacogeenelart.2.3delCC,acuyotenor:Lasleyesnotendrnefectoretroactivo,sinodispusierenlocontrario.
Esdecir,queelCCsibiensientaunprincipiogeneraldeirretroactividad,leotorgaescasasgarantas,yaqueacualquierleyle
espermitidoafirmarsucarcterretroactivo.Porsuparte,laCE(art.9.3)otorgaaesteprincipiounagarantaestructuralennuestro
OJperolacircunscribealasdisposicionessancionadoras,yelloporqueenestecasoconcretoelprincipiodeseguridadjurdica
juegaentodasuplenitud,mientrasquenocabeaquningunaposibilidaddeprogresobasadaenlaretroactividad.

Esbastanteclaroqueelhechodeexigirunalicenciaadministrativaparapodersegregar,cuandoantesnoeraexigible,noesuna
disposicinsancionadora,porloque,elproblemadederechointemporaldeberesolverseporlodispuestoenelart.2.3delCC.Y,
delasdistintasleyesdeurbanismosancionadas,nosepuedededucirclaramentelaretroactividadenestepunto.

As,sehadichoque,anteunamodificacinlegislativa,siestanoindicanadaalrespecto,hadeprevalecerlairretroactividad,si
elcambiotraeconsigounasituacinobjetivamentemenosbeneficiosaparaelsujetoenelsentidodelimitarorestringirun
derechoofacultad,porsometerloanuevosomsestrictosrequisitos,que,deacuerdoconlalegislacinanterior,noexistano
eranmslaxos,comoeselcaso.

Adems,conelcambiodecriteriodelaDGRN,creo,sedefraudalaconfianzalegtima,conceptoescurridizoypococlaro,que
inicialmentefueacuadoenelDerechoAlemn(Vertrauensschutz),comoderivadodelprincipiodeseguridadjurdica.

Y,aunque,comohansealadovariosautores,unlmitealaaplicacindelprincipiodeconfianzalegtima es que nopuede

operarcontralaleynifundamentarlaobtencinderesultadosprohibidosporelOJ,creoque,hastalaSTSde28deenero
de2009,elciudadanopodaconfiarlegtimamenteenqueunasegregacinrealizadaenuntiempoenelquenoseexiga
licenciaparaelloobienseadmitaelsilenciopositivo,podrainscribirsesinproblemaenelRegistrodelaPropiedad.

Adems, en virtud de esta confianza legtima, el ciudadano tiene derecho a confiar en que la Administracin actuar segn el
criterioseguidoencasosprecedentesy,siseseparasedelosmismos,debermotivarlasrazonesdeesecambiodecriterio
[art.54.1.c)LRJAPPAC,redaccindadaporley4/1999]parafacilitaraselcontroldeposiblesarbitrariedades(art.9.3CE).

Por ejemplo, las STSS de 1 de febrero de 1990 y de 7 de octubre de 1991 se refieren ambas a la publicacin por la
Administracindecriterioslosuficientementeconcluyentescomoparaoriginarlaconfianzadelciudadanoenlalegalidaddela
actuacinadministrativa,confianzaquenopuedeserdefraudadasinms.

Obviamente,estadoctrinanopuedetrasladarsedeformaautomticaalacuestinquenosocupaperosquepuedeservircomo
carta de gua. Y, en este sentido, cabe sostener, que las dos Resoluciones, de 27 de enero y 23 de julio de 2012, no son en
absolutomodlicasensuargumentacin:

La prima nicamente se limita a decir, sin explicar lo ms mnimo la razn del cambio de criterio, que, en principio, la
legislacinaaplicaryatenerencuentaporelRegistradorensucalificacinserlaexistenteenelmomentodeotorgamiento
delaescritura(1984),ideaqueyahabasidoaplicadaencasosprecedentes.Sinembargo,acabaconcluyendoqueenestecaso
elRegistradordebedeexigirtambinelcumplimientodelalegislacinvigenteen2011porcuantolasegregacinesunacto
puramenteregistral.

La segunda, seala, tambin sin argumentar por qu se separa de su criterio seguido en casos precedentes, que la
segregacin es un acto jurdico de carcter eminentemente registral, y entendiendo que, por tanto, y dado tal carcter, su
inscripcinquedasujetaalosrequisitosyautorizacionesvigentesenelmomentodepresentarlaescrituraenelRegistro,aunque
elotorgamientodeaquellasehayaproducidobajounrgimennormativoanterior.

No encuentro, sinceramente, la razn por la que la segregacin ha de considerarse ahora como un acto puramente o
eminentemente(!)registral.Ayeryhoy,enestocoincidelacasiunanimidaddelosautores,lasegregacinesunacto
jurdicoqueseperfeccionafueradelaesferaregistral.

Y, el efecto de su inscripcin es meramente declarativo (de publicidad del acto), que es, por lo dems, la regla
generalsimadenuestrosistemaregistral.

## CUARTO ARGUMENTO: REQUISITO DE IMPOSIBLE CUMPLIMIENTO Y DISCORDANCIA ENTRE SITUACIN

REGISTRALYEXTRARREGISTRAL.

Reproducimos aqu, en esencia, lo dicho por el notario DE LA FUENTE SANCHO, segn el cual, el defecto de no tener la
preceptiva licencia administrativa para segregar, cuando en el momento de la segregacin no era exigible, es un defecto
imposible de subsanar en la prctica, por cuanto el titular de la finca no podr obtener ya licencia o autorizacin
administrativa,conformealalegislacinactual.Elloconllevaqueseconsolidarunasituacindediscordanciaentrela
situacinregistralylaextrarregistral,pormsqueestaltimasealacorrectadesdeelpuntodevistacivil.

6.CONCLUSIN

Endefinitiva,alavistadeestosargumentos,resultaquelaanteriordoctrinadelaDGRNeramscorrectayaellahadevolverse:
hadeseraplicablealasegregacinelderechovigentealtiempoderealizarselamisma.

EnAlcaldeHenares,a1defebrerode2013

ChristianSalata,OpositoraRegistrosdelaPropiedad

7.BIBLIOGRAFA

J.M.GARCIAGARCIA,DerechoInmobiliarioRegistraloHipotecario,Civitas,2002.

J.E.GOMSALCEDO,DerechoNotarial,Dykinson,2011.

J.LPEZDEHERRANZ,TemariodeDerechoHipotecarioparaNotaras,GestoraHerreroGutirrez(soporteelectrnico),
2012.

L.RODRGUEZOTERO,ElementosdeDerechoHipotecario,Bosch,2011.

G.RODRGUEZ TEJADA (DIR.)/D.VIGIL DE QUIONES OTERO (COORD.), Derecho Hipotecario. Contestaciones a los
temasdelasoposicionesdeRegistros,Dykinson,2012.

Visita n

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TRABAJO JESS
CAMY

REFORMA LEY DEL

SUELO

LEY DEL SUELO

CLUSULAS
ARBITRAJE

STS 29 DE ENERO DE
2009

NORMAS BSICAS

REGLAMENTO
HIPOTECARIO

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