Avaliao de Terrenos

A rotina de avaliao de terrenos apresentada neste site leva em conta os critrios da Avaliao
Expedita, ou seja, sem o rigor da avaliao de imveis feito por tcnico credenciado para tal, sob as
normas estabelecidas pela ABNT. Deve, portanto, ser entendido como uma referncia de valores,
sujeita a diversas flutuaes, provocadas essencialmente pelas informaes apresentadas ao
sistema.
Nota: Todo e qualquer Corretor de Imveis pode fazer avaliao de imveis. Porm, somente engenheiros podem
fornecer avaliaes perante a justia e somente corretores de imveis cadastrados no COFECI (Cadastro Nacional de
Avaliadores) podem dar pareceres perante a justia.

O critrio bsico o da comparao. Para cada item apresentado o sistema atribui um peso (fator)
que servir para homogeneizar as amostra de valores. Uma vez homogeneizadas, obtido o valor
mdio do m2 do terreno, bem como o desvio padro produzido pela discrepncia das mesmas.
Nota: portanto, aquelas caractersticas idnticas as todos os imveis da amostragem no precisam ser apresentadas,
exemplo: se todos os imveis ficam em ruas asfaltadas, esse critrio no precisa ser avaliado. Somente se alguns
imveis estiverem em ruas asfaltadas e outros no que ser necessrio informar o sistema.

Os valores mximo e mnimo, portanto, so obtidos a partir da aplicao do desvio padro sobre o
valor mdio obtido.
Alguns dados so obrigatrios: rea, testada padro, testada verificada, profundidade mnima,
profundidade mxima e valor.
Tambm obrigatrio que voc, ao dar um valor para determinado critrio, como Forma, por exemplo,
faa isso para todas as amostras, ou sua avaliao ficar prejudicada.
Segue abaixo uma descrio sucinta de cada um dos itens:
1. Endereo: informe os endereos de cada imvel. Eles sero apresentados no seu relatrio (no
obrigatrio) no se preocupe em fornecer endereos somente voc ter acesso a essas
informaoes;
2. rea: informe a rea (metros quadrados) do terreno. O sistema no faz isso automaticamente
porque em caso de terrenos irregulares a rea no igual testada x profundidade. Tem que ser
nmeros;
3. Testada Padro: a frente do imvel padro estabelecida pelo municpio. Verifique o Plano Diretor
do Municpio para obter essa informao. Outra forma de fazer isso verificar a testada da maioria
dos lotes na regio: esse provavelmente ser o padro. Tem que ser nmeros;
4. Testada Verificada: a testada (frente) real do imvel (muitas vezes diferente do padro
estabelecido pelo municpio). A testada verificada tem que estar entre a metade da testada padro e
o dobro da mesma. Por exemplo, se a testada padro for de 12m, a testada verificada na amostra
deve estar entre 6 e 24m. Fora desse intervalo, o sistema no ir considerar esse item de avaliao.
Tem que ser nmeros;
5. Profundidade Mnima: Da mesma forma que a Testada Padro, esse um dado fornecido no Plano
Diretor: a metragem mnima de fundo que um terreno pode ter em determinada zona. Tem que
ser nmeros;
6. Profundidade Mxima: metragem mxima de fundo que um terreno pode ter em determinada
zona. Tem que ser nmeros;
7. Profundidade Verificada: metragem de fundo real do terreno. A profundidade verificada tem que
ser maior do que a metade da profundidade mnima e menor do que 3 vezes a profundidade
mxima. Por exemplo, se a profundidade mnima for de 10m e a mxima de 20m, a profundidade
verificada na amostra tem que ter entre 5m e 60m. Fora desse intervalo, o sistema no ir considerar
esse item de avaliao. Tem que ser nmeros;
8. Topografia: indique se o terreno plano ou inclinado. Declive quando o terreno cai para dentro e
Aclive quando ele cai para fora (para a rua);
9. Forma: indique se o terreno irregular (nem um quadrado nem um retngulo). Terrenos irregulares
tm um menor aproveitamento e, portanto, so menos valorizados;

10. Relao Nvel da Rua: indique se o terreno est abaixo ou acima do nvel da rua;
11. Finalidade: indique o tipo de zona urbana que o terreno est. Embora no obrigatrio, um fator
muito importante, principalmente se o terreno estiver em rea comercial;
12. Pavimentao: indique o tipo de pavimentao que tem na rua do terreno;
13. nibus: indique se tem transporte coletivo;
14. Rede de gua: indique se tem gua da companhia;
15. Rede de Esgoto: indique se existe rede de esgoto da companhia;
16. Energia Eltrica: indique se existe rede eltrica;
17. Galerias Pluviais: indique se existem galerias pluviais;
18. Rede Telefnica: indique se existe rede telefnica na rua;
19. Iluminao Pblica: indique se existe iluminao pblica;
20. Guias e Sarjetas: indique se a rua tem guias e sarjetas;
21. Ao da gua: indique se o terreno (1) seco, ou (2) o acesso ao terreno de vez em quando fica
inundado, ou (3) o terreno, de vez em quando, fica inundado, ou (4) o terreno permanentemente
inundado;
22. Valor do Terreno: indique o valor obtido na sua pesquisa (procure junto aos anunciantes o melhor
valor o de fechamento). Tem que ser nmeros
23. Fonte: conforme a fonte que voc indicar, o sistema dar um desconto no item valor acima.
Valores de venda (fechamento) so os mais confiveis, pois se referem a negcios realizados
efetivamente. Na seqncia vm os proprietrios (que normalmente aumentam um pouquinho o
valor real), os corretores e por ltimo as imobilirias.
Ateno para aspectos que no esto sendo avaliados
O sistema tem algumas limitaes que voc precisa levar em considerao para no obter resultados
irreais. Veja:
1. Documentao: o sistema no considera o fato de os imveis estarem devidamente regularizados
ou no. E esse um aspecto importante na definio de preo de um imvel. Cabe a voc, portanto,
escolher adequadamente suas amostras: todas com a mesma situao cadastral junto ao Cartrio
de Registro de Imveis (com ou sem registro) ou fazer a avaliao e no final adicionar ou subtrair
valores decorrentes dessa condio;
2. Plo de Influncia: tambm um aspecto importante que o sistema no est levando em
considerao. Um Plo de Influncia uma condio que impacta no valor final dos imveis,
exemplo: estar perto do mar, de um shopping, (so plos de influncia positivos), de uma favela
(plo de influncia negativa). Voc dever escolher amostras que estejam em condies
equivalentes em relao a esse plo de influncia (seja positivo ou negativo) ou fazer um ajuste ao
final da avaliao.
3. Glebas: o sistema no faz avaliao de glebas, embora possa apoiar essa tarefa. Para avaliar
glebas necessrio considerar o ganho que se ter com o desmembramento da mesma
(transformar a gleba em vrios lotes), e, portanto, um mtodo completamente diferente.
Definio das Amostras
muito importante que voc escolha amostras as mais parecidas possvel com o terreno que voc vai avaliar.
Evite comparar terrenos residenciais com comerciais ou terrenos em zona de residncias horizontais com
terrenos de zona de empreendimentos (prdios) ou terrenos grandes com terrenos pequenos, etc.

Formulrio de Avaliao de Terrenos - Coleta de Dados

Dica1: aquilo que for comum a todos os terrenos, e que no for obrigatrio, voc no precisa indicar no sistema
Dica2: se no existir a informao das profundidades mnima e mxima, jogue 20% pr mais e menos na profundidade
padro
Item/Terreno

Contato
Telefone
Endereo
rea
Testada Padro
Testada Verificada
Profundidade Mnima
Profundidade Mxima
Profundidade Real
Topografia
Forma
Relao Nvel da Rua
Finalidade
Pavimentao
nibus
Rede de gua
Rede de Esgoto
Energia Eltrica
Galerias Pluviais
Rede de Telefone
Iluminao Pblica
Guias e Sarjetas
Ao da gua
Valor
Fonte

T1

T2

T3

T Alvo

Avaliao de Imveis (Construes)

Toda a avaliao de imveis tem por princpio a avaliao do terreno. Casa, Apartamento, Galpo, Chcara, o
que for, est relacionado com o valor do terreno. sobre o terreno que so feitas as construes e voc deve
se perguntar, primeiro, quanto vale o terreno.
Por exemplo, dois apartamentos idnticos, em prdios idnticos (se fosse possvel), mas um com um terreno
de 4.000m2 e o outro em um terreno de 2.000m2. O primeiro vai valer mais, porque o proprietrio do
apartamento tambm proprietrio de uma frao do terreno.
Se voc j sabe quanto vale o terreno. Quanto vale o que est em cima dele?
Existem vrias tcnicas para definio desse valor. A mais usual a comparao do metro quadrado
construdo.
Tomando como amostras imveis com o mesmo padro construtivo, voc conseguir obter o valor mdio do
m2 construdo para determinada regio.
Nota: padro construtivo refere-se a um conjunto de materiais utilizados em uma construo, como portas, janelas,
vidros, pisos, louas, metais e outros itens de acabamento, levando-se em conta tambm a proposta arquitetnica. Voc
no deve comparar um imvel que possui piso de cimento rstico com outro todo no granito...
Nota: ?? Metro quadrado construdo no o mesmo para qualquer lugar? Afina, quando temos o mesmo tipo de
material, no o mesmo cimento, tijolo, telha, tinta, metais, etc.?
R no. Depende da vocao de cada lugar. Uma manso construda em uma favela vai sofrer uma depreciao forte
no m2 construdo. Alm disso, se em um lugar o valor mdio das casas, em mdia com 100m2 construdos, for R$ 60
mil, se algum construir uma casa com 400m2, no vai conseguir obter o preo proporcional para ela (que seria R$ 240
mil, a grosso modo).

Por exemplo: duas casas em um mesmo bairro, em condies similares de localizao e mesmo padro
construtivo, ambas com 320m2 construdos, mas uma vale R$ 250 mil e a outra R$ 320 mil. A diferena,
muito provavelmente, est no terreno.
A voc descobre (no exemplo acima) que a primeira est em um terreno de 650m2 e a segunda em um
terreno de 1400m2. Pela sua experincia (ou pesquisando mesmo), voc j sabe que o m2 do terreno
naquela regio gira em torno de R$ 90.
Ento o terreno da primeira vale cerca de R$ 56.000 e o terreno da segunda vale cerca de R$ 126.000.
Se voc destacar esses valores do valor final de cada uma, vai achar R$ 194 mil para a primeira e R$ 194 mil
para a segunda. Ou seja, o metro quadrado construdo naquela regio, para o padro analisado de cerca de
R$ 600.
Com essa informao voc pode avaliar seu imvel (R$ 600 x m2 construdo + valor do terreno).
Mas cuidado!! Tem gente que chama de m2 construdo tudo o que no for terra dentro de um terreno. A o
cidado tem um imvel 50% varanda e pisos externos e a comparao fica prejudicada (porque essas reas
tm um valor de m2 construdo mais barato).
A mesma tcnica voc pode utilizar para qualquer imvel. claro que, em casos de prdios que tm terrenos
similares, no vale a pena ficar fazendo conta de terreno. Parte logo para descobrir o valor do m2 construdo
e pronto (at porque em alguns casos no to fcil obter essas informaes).
Concluso::
Avaliar um imvel depende de duas etapas essenciais: avaliar o terreno e avaliar a construo;
A avaliao de um terreno mais tcnica, lgica e acessvel, porque tem um conjunto de fatores mais
controlvel;

A avaliao da construo requer uma forte dose de bom senso (ainda que possa ser feita de maneira tcnica
e rigorosa, isso exigiria uma montanha de dados e clculos, o que completamente fora do escopo dessa
proposta);
No caso de apartamentos, mais fcil comparar as ofertas que esto no mesmo prdio. Caso voc no tenha
essa oferta, procure comparar com apartamentos de prdios vizinhos, com o mesmo padro construtivo e que
tenham o mesmo tamanho de terreno (embora voc tambm possa fazer a avaliao dos terrenos e destacar
o m2 construdo em cada caso).
Boa Sorte.

Esse material distribudo gratuitamente no Frum Imobilirio, onde h um link para o script que faz a avaliao online
de terrenos. Visite e participe: http://www.forumimobiliario.com.br