Estatuto da Cidade

Os governos municipais enfrentam grandes dificuldades de controlar e orientar os

usos, o desenvolvimento e a expanso das cidades.
Dessa maneira, o crescimento e o desenvolvimento das cidades ficam entregues
principalmente ao comportamento dos mercados imobilirios, formal e informal,
que objetivam o atendimento imediato s demandas dos diferentes setores da
cidade, de forma a maximizar os lucros dos empreendedores.
Agora, pela primeira vez na histria brasileira, temos uma regulao federal para a
poltica urbana, definindo uma concepo de interveno no territrio que se afasta
do tradicional carter tecnocrtico que apenas aponta os usos ideais ou desejveis
para cada parte do territrio. Aps mais de dez anos de lutas, foi aprovado no
Congresso o Estatuto da Cidade, lei que regulamenta o captulo de poltica urbana
da Constituio de 1988 (artigos 182 e 183).
Com ele, os municpios dispem de um marco regulatrio para a poltica urbana,
que pode levar a importantes avanos.
O Estatuto da Cidade d respaldo constitucional a uma nova maneira de realizar o
planejamento urbano. Sua funo garantir o cumprimento da funo social da
cidade e da propriedade urbana, o que significa o estabelecimento de normas de
ordem pblica e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol
do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos cidados (art. 1o).
Para isso, o Estatuto da Cidade coloca disposio dos municpios uma srie de
instrumentos que podem intervir no mercado de terras e nos mecanismos de
produo da excluso.
Os instrumentos que fazem parte do Estatuto situam-se em trs campos: um
conjunto de novos instrumentos de natureza urbanstica voltados para induzir
mais do que normatizar as formas de uso e ocupao do solo; uma nova
estratgia de gesto que incorpora a idia de participao direta do cidado em
processos decisrios sobre o destino da cidade; e a ampliao das possibilidades de
regularizao das posses urbanas.
INSTRUMENTOS DE INTERVENO NO USO E OCUPAO DO SOLO
O Estatuto da Cidade regulamenta dispositivos que procuram combater a
especulao imobiliria nas cidades. A partir de agora, reas consideradas vazias ou
subutilizadas situadas em regies dotadas de infra-estrutura esto sujeitas
edificao e parcelamento compulsrios (artigos 5 e 6).
O municpio tem o poder de determinar os critrios de definio das terras que
considera ociosas ou subutilizadas, e poder definir prazos e condies para induzir
o aproveitamento dos terrenos pelos proprietrios no mnimo um ano para a
entrada de um projeto no rgo competente, e dois anos a partir de sua aprovao
para a efetiva edificao.
No caso do no-cumprimento dos prazos ou condies da edificao ou utilizao

compulsria, o Municpio poder aplicar sobre esses terrenos o instrumento do IPTU

progressivo no tempo (artigo 7o). Esse instrumento consiste no aumento
progressivo da alquota de imposto sobre a propriedade predial e territorial, por at
cinco anos consecutivos.
A alquota de IPTU poder dobrar de ano a ano, podendo atingir um mximo de
quinze por cento do valor venal do imvel. Se o proprietrio ainda assim no
realizar o aproveitamento do terreno, a cobrana poder permanecer na alquota
mxima.
Se aps cinco anos de cobrana do IPTU progressivo o proprietrio no tiver
cumprido a obrigao de parcelamento, edificao ou utilizao, o Municpio poder
desapropriar o imvel pelo preo-base de clculo do IPTU, pagando ao proprietrio
com ttulos da dvida pblica (artigo 8).
Esse conjunto de instrumentos edificao compulsria, IPTU progressivo e
desapropriao com pagamento em ttulos da dvida pblica pode representar
uma possibilidade de intervir efetivamente no crescimento da cidade, promovendo
uma ocupao mais intensa nas reas onde a infra-estrutura mais presente e
dessa maneira reduzindo a presso pela urbanizao das reas perifricas, sem
infra-estrutura e ambientalmente frgeis.
Este combate ao espraiamento significa tambm menores necessidades de
deslocamento, otimizando o uso da malha viria e das redes de transporte pblico.
Esto tambm disponveis no Estatuto instrumentos que permitem que o poder
pblico financie parte dos investimentos que realiza no espao urbano, de forma
que os empreendedores paguem ao Municpio em tora do direito de edificar o
caso do solo-criado e das operaes urbanas (artigos 28 a 34).
INSTRUMENTOS DE REGULARIZAO FUNDIRIA
Outro conjunto de instrumentos previsto no Estatuto da Cidade trata da
regularizao fundiria de reas ocupadas e ainda no tituladas.
Grande parte de nossas cidades constituda por assentamentos irregulares, ilegais
ou clandestinos, que contrariam de alguma forma os padres legais de urbanizao.
Entretanto embora a urbanizao de favelas seja defendida e praticada h
dcadas a titularidade definitiva destas reas para seus verdadeiros moradores
vem esbarrando em processos judiciais interminveis e enormes dificuldades de
registro junto aos cartrios. Para enfrentar esta questo, o Estatuto aprovado no
Congresso prev a regulamentao do usucapio urbano para regularizar posses
em terrenos privados (artigos 9 ao 12). Esse instrumento s se aplica para imveis
at 250 metros quadrados, que so a nica moradia do ocupante da terra h mais
de cinco anos, sem contestao por parte do proprietrio legal.
O usucapio urbano pode ser concedido de forma coletiva, para um grupo de
moradores que ocupa um mesmo terreno.
INSTRUMENTOS DE GESTO DEMOCRTICA DA CIDADE
O Estatuto incorpora a idia da participao direta e universal dos cidados nos
processos decisrios da poltica urbana, tornando obrigatria a participao popular
na definio da poltica urbana (artigos 43 a 45). Esto previstos instrumentos
como conferncias e conselhos de poltica urbana nos mbitos nacional, estadual e
municipal, audincias e consultas pblicas, alm da obrigatoriedade de

implementao do Oramento Participativo.

Estes instrumentos devem ser utilizados pelos municpios para abrir espao para os
interesses dos cidados em momentos de tomada de deciso a respeito de
intervenes sobre o territrio, e so obrigatrios nos Planos Diretores.
Ainda no campo da ampliao do espao da cidadania no processo de tomada de
decises sobre o destino urbanstico da cidade, o Estatuto prev o Estudo de
Impacto de Vizinhana para empreendimentos que a lei municipal considerar como
promotores de mudanas significativas no perfil da regio onde se instalar (artigos
36 a 38).
O Estudo de Impacto de Vizinhana dever levar em conta os efeitos positivos e
negativos decorrentes dos grandes empreendimentos no que diz respeito vida dos
moradores das reas prximas ao possvel empreendimento, e dever
obrigatoriamente garantir o acesso aos documentos e a consulta pblica junto
comunidade afetada.
COMO APLICAR
Para aplicar os instrumentos urbansticos previstos no Estatuto, o Poder Executivo
do municpio dever obrigatoriamente produzir um Plano Diretor, uma lei que
dever ser aprovada na Cmara, que o instrumento bsico da poltica de
desenvolvimento e expanso urbana (artigos 39 a 42).
O Plano Diretor obrigatrio para municpios com mais de 20 mil habitantes, e sua
funo principal expressar os instrumentos por meio dos quais o municpio vai
garantir o cumprimento da funo social da cidade e da propriedade urbanas e
garantir o atendimento s necessidades dos cidados quanto qualidade de vida e
justia social.
Para implementar um Plano Diretor, o Executivo deve mobilizar uma equipe tcnica,
que far uma leitura da situao e dos conflitos existentes. A partir dessa leitura,
ser possvel definir quais so os instrumentos mais interessantes, bem como os
critrios para sua aplicao.
Alguns dos instrumentos podem exigir que sejam feitas leis especficas para sua
implementao.
O Plano Diretor dever contar necessariamente com a participao da populao e
de associaes representativas dos vrios segmentos econmicos e sociais, no
apenas durante o processo de elaborao e votao, mas, sobretudo, na
implementao e gesto das suas diretrizes.
Assim, mais do que um documento tcnico, o Plano um espao de debate dos
cidados e de definio de opes, conscientes e negociadas, por uma estratgia de
interveno no territrio. Aps sua aprovao na Cmara, o Plano Diretor precisa
ser revisto periodicamente.
DIFICULDADES
O Estatuto da Cidade d aos municpios o poder de interferir sobre os processos de
urbanizao e sobre o mercado imobilirio. Isso significa que a Prefeitura pode
mexer com prticas e privilgios muito arraigados, principalmente no que se refere
aos maiores proprietrios urbanos Tambm as prticas clientelistas envolvendo a
regularizao fundiria podem ser combatidas.

Alguns setores provavelmente insistiro pela permanncia desses privilgios.

fundamental que a Prefeitura envolva ativamente os diferentes setores da
sociedade nos debates dos instrumentos e do Plano Diretor.
Apenas dessa maneira poder ficar claro para todos que em alguns casos preciso
que uma minoria abra mo de seus privilgios para que sejam garantidos os
recursos territoriais e materiais que permitiro um crescimento mais equilibrado da
cidade.
RESULTADOS
Os potenciais resultados da aplicao democrtica dos instrumentos propostos no
Estatuto da Cidade so muitos: a democratizao do mercado de terras; o
adensamento das reas mais centrais e melhor infra-estruturadas, reduzindo
tambm a presso pela ocupao das reas mais longnquas e ambientalmente
mais frgeis; a regularizao dos imensos territrios ilegais.
Do ponto de vista poltico, os setores populares ganham muito, medida que a
urbanizao adequada e legalizada dos assentamentos mais pobres passa a ser
vista como um direito, e deixa de ser objeto de barganha poltica com vereadores e
o poder Executivo.
O Legislativo tambm ganha, pois a superao das prticas clientelsticas pode
elevar o patamar da poltica praticada na Cmara, em direo aos seus reais
objetivos: a elaborao e aprovao das leis e o acompanhamento crtico da
atuao do Executivo.
O Estatuto abre novas possibilidades de prtica do planejamento e da gesto
urbana, mas depende fundamentalmente de seu uso eficaz no nvel local. Mesmo
havendo perdas pontuais para alguns dos grandes proprietrios urbanos, a
coletividade tem muito a ganhar com a democratizao do planejamento e da
gesto urbana que o Estatuto agora permite.