La Anotacin Preventiva

Esta anotacin regulada especialmente en los artculos 1149 inciso 5, 1162,

1165, y 1172 del cdigo civil, es de suma importancia, toda vez que puede ser
solicitada para resguardar el derecho de prioridad para un documento o titulo
inscribible que adolece de requisitos subsanables, y que no obstante ello,
puede anotarse en forma provisional, por un trmino de 30 das en tanto se
subsanan estos requisitos.
En el artculo 1162, establece que cuando la anotacin preventiva indica, se
convierte en inscripcin definitiva, surtir efectos desde la fecha de tal
anotacin y en esos supuestos el registrador a solicitud escrita de quien la
hubiere obtenido, cancelara las inscripciones de la fecha posterior. El articulo
1165 establece que esta anotacin pierde sus efectos a los 30 das de
efectuada o al vencimiento de la prorroga que se hubiere otorgado, y ser
cancelada de oficio por el registrador si durante ese plazo no se hubiere
presentado el documento que subsane la omisin. Tambien deber ser
cancelada a solicitud escrita de quien la obtuvo, del propietario del bien o
derecho anotado o mediante el despacho judicial que as lo disponga.
Esta anotacin se puede solicitar al Registro de la Propiedad, de dos formas: a)
mediante la presentacin de una solicitud escrita formulando la peticin
precisa con base en el articulo 1149 inciso 5. Acompaando el documento que
se requiere anotar previamente; b) cuando el documento o ttulo inscribible es
una escritura publica, el notario autorizante puede redactar una clausula
dentro del cuerpo de la misma, donde el o los otorgantes, hacen la respectiva
peticin.
Debe tomarse en cuenta que esta anotacin preventiva o provisional como
tambin se le conoce, nicamente procede en los casos en que el requisito
subsanable efectivamente pueda subsanarse en el termino de 30 das y no sea
falta de un requisito esencial o de fondo, como seria por ejemplo que se
solicitara la anotacin preventiva de una compraventa, donde el otorgante
vendedor, no es el titular del bien inmueble objeto de la venta; o cuando
definitivamente el documento presentado, no fuere inscribible en el Registro de
la Propiedad; como seria por ejemplo el caso de un testimonio de una escritura
publica de una compraventa de un bien inmueble, presentada para su registro
al Registro de la Propiedad de la Zona Central, cuando el bien inmueble
afectado, pertenezca a la jurisdiccin del Segundo Registro de la Propiedad; o
cuando en lugar del testimonio del instrumento publico, se presente un
testimonio especial, o una fotocopia legalizada, documentos que no son
inscribibles.
En cuanto a los asientos de cancelacin, la ley establece que las inscripciones
se cancelaran en virtud del documento en que conste haberse extinguido

legalmente los derechos u obligaciones inscritos. La cancelacin podr hacerse

parcial o totalmente.
En cuanto a los asientos de cancelacin parcial, se dara por ejemplo, en el caso
que sobre un bien inmueble, estuviere registrado un usufructo vitalicio a favor
de dos personas individuales (usufructuarios) y uno de ellos falleciera, en este
caso, a solicitud de parte, acompaando la certificacin del asiento de la
defuncin de la persona individual fallecida, el Registro cancelar parcialmente
la inscripcin del derecho de usufructo, en cuanto a la persona fallecida,
subsistiendo la inscripcin del usufructo vitalicio a favor del usufructuario
sobreviviente.
Otro ejemplo de cancelacin parcial sera, cuando para garantizar el
cumplimiento de una obligacin, se ha constituido hipoteca a favor del
acreedor sobre varios bienes inmuebles registrados, y este en virtud del pago
parcial libera uno o ms inmuebles del gravamen. En este caso ante la
presentacin de la Escritura Pblica de liberacin de gravamen hipotecario, o
de carta de pago parcial, quedando vigente el gravamen hipotecario, sobre los
bienes inmuebles, que no fueren liberados por el acreedor.
Los asientos de cancelacin se pueden realizar tambin en virtud de orden
judicial; por ejemplo en el caso que un bien inmueble registrado, se encuentre
anotado de embargo o demanda en virtud de orden judicial, se proceder a
cancelar dicho embargo o anotacin, en virtud de despacho judicial, que
contenga la orden judicial correspondiente, por haberse levantado la medida
respectiva.
Asientos Registrales de Cancelacin, Realizados de Oficio.
Estos asientos registrales, se realizan en virtud de la propia ley, o en
circunstancias muy especiales; en la actividad Registral, priva el principio de
rogacin. Se pueden mencionar algunos ejemplos:
El artculo 1165 del Codigo Civil, establece que la anotacin preventiva pierde
sus efectos a los treinta das de efectuada o al vencimiento de la prrroga que
se hubiere otorgado y, ser cancelada de oficio por el registrador, si durante
ese plazo no se hubiere presentado el documento el documento que subsane la
omisin.
El artculo 1173 de mismo Codigo, establece que cuando se presente al
Registro un titulo traslativo de dominio o derecho real otorgado en virtud de
remate por ejecucin judicial, se cancelar de oficio, todo embargo, anotacin
o inscripcin posterior a la inscripcin o anotacin del derecho que hubiere
motivado el remate. As mismo, se cancelar la anotacin de la demanda de
nulidad o falsedad del titulo que haya dado lugar a la ejecucin del remate.
Este caso se da con bastante frecuencia, en virtud de la presentacin de

testimonios de Escrituras pblicas de Adjudicacin Judicial de bienes inmuebles

en pago.
El artculo 1178 del mismo Codigo, establece que cuando una finca tuviere
quince o ms inscripciones de dominio o hipotecarias, el registrador las
cancelar y abrir nueva inscripcin con los datos que de las inscripciones
resulten, transcribiendo a ella toda inscripcin o anotacin que estuviere
vigente. La aplicacin de este artculo, aunque fue de utilidad cuando el
Registro de la Propiedad realizaba todos los asientos registrales en libros
fsicos, gradualmente ha ido perdiendo importancia, toda vez que al haberse
automatizado el Registro, y realizar los asientos registrales en forma
electrnica, no se puede presentar el inconveniente que se daba con los libros
fsicos, donde a veces haba que consultar varios libros, para establecer la
situacin jurdica de un bien inmueble.
Actualmente, en el Registro General de la Propiedad de nuestro pas, un
operador registral, puede consultar en cuestin de segundos, todo el historial
de un bien inmueble, sin importar la cantidad de asientos registrales que
afecten a la finca registrada.
Transcripcin
Limitaciones.

de

Derechos

Reales,

Anotaciones,

Gravmenes

Una transcripcin, en trminos registrales, consiste en hacer constar en una

finca de nueva creacin o inmatriculacin, mediante un asiento registral, un
derecho real, anotacin, gravamen o limitacin que venga registrada en la
finca matriz, de donde dicha finca nueva, ha sido desmembrada o se ha
formado.
El Artculo 756 del Cdigo Civil por ejemplo, establece con relacin al derecho
real de servidumbre; que si se divide el predio sirviente, cada una de sus
porciones tiene que tolerarla en la parte que le corresponde. Si se divide el
predio dominante, cada propietario de este puede usarla por entero. En este
caso, en cada finca nueva que se forme, deber hacerse constar la
servidumbre que goza o soporta la finca matriz.
Situacin similar ocurrir por ejemplo, si en un contrato de compraventa de
fraccin de un bien inmueble, anotado de embargo precautorio, el comprador
acepta la compraventa habiendo sido advertido por el vendedor de que el bien
tiene registrada dicha anotacin; en cuyo caso, el registro proceder a la
formacin de la finca nueva, transcribiendo o haciendo constar, la anotacin
que soporta la finca matriz
Lo mismo Sucedera para el caso de que la finca tuviera registrado un
gravamen hipotecario no bancario, o una limitacin derivada de un contrato de
arrendamiento.