Project Finance

Bases Acadmicas
Por: Teresa Gmez Torres

Project Finance
Definicin
Project Finance

Aunque el trmino
ha sido utilizado para
describir todo tipo de
financiamiento de
proyectos, con y sin
recurso, la definicin
ha evolucionado de
manera ms precisa.
Impacto que tiene al
no verse reflejado en
un 100% el crdito en
los balances del
promotor del
proyecto (OffBalance sheet
Financing)

Es el financiamiento de una unidad econmica

particular en la cual un prestamista inicialmente analiza
el flujo de caja proveniente de dicha unidad
independiente como una fuente de pago de un
prstamo y, los futuros activos de la unidad econmica
en mencin como colateral (garanta) (1)

Aunque se busca que sea el proyecto quien pague la

deuda, los prestamistas hoy en da muestran
preferencia por transacciones que se pagan
totalmente an en el peor escenario. Lo anterior
implica: i)mayores niveles de capital en la estructura
de capital y/o ii)garantas directas o indirectas de
terceros
(1) Project Finance: Peter K. Nevitt, Frank J. Fabozzi. Sptima Edicin
(2) Project Finance. Asset-Based Financial Engineering. John D. Finnerty. Primera Edicin

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Introduccin
Los Promotores
El instrumento es
frecuentemente
utilizado por los
promotores o
patrocinadores del
proyecto.

La motivacin puede
surgir del inters de
proveer un servicio o
bien al proyecto;
una compaa de
construccin que
como promotor,
quiere hacer
ganancias de la
venta de sus
servicios.
Un operador puede
buscar hacer
ganancias de la
venta del producto.

Objetivo del Instrumento

La clave del Project Finance es el estructurar un
prstamo para un proyecto que:

Beneficie a los promotores o socios, procurando el

menor recurso hacia ellos, pero que al mismo tiempo,

Entregue suficiente soporte crediticio, no solo a travs

de los flujos generados por el proyecto, sino tambin
mediante garantas de terceros o capital adicional de
los promotores, de manera que se satisfaga el riesgo
de crdito de los prestamistas.

Project Finance no significa que el crdito del

proyecto se soporta nicamente en sus flujos
y garantas internas.

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Introduccin
Estructuracin

Elementos Bsicos

1. Combinar:

Aportes de
promotores

Diferentes
garantas que
proveen los
terceros
interesados en el
proyecto

II. Ninguna de las

partes por si misma
tiene que asumir
completamente la
responsabilidad por
la totalidad del
crdito.
Lo anterior resulta en
un riesgo de crdito
que satisface los
requerimientos de los
prestamistas.

Los activos, contratos y flujo de caja del proyecto se segregan

de la entidad promotora. La Estructura de Financiamiento se
disea para asignar eficientemente los rendimientos
financieros y los riesgos, de manera que sean mutuamente
aceptables entre las partes.

Un proyecto debe incluir todos los activos que sean necesarios

para que sea una unidad econmicamente independiente y,
para ser una entidad operacionalmente viable.

La operacin puede estar soportada en una variedad de

contratos organizados de tal forma, que el proyecto tiene una
incuestionable capacidad de generar la caja para le pago de
su endeudamiento.

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Introduccin

Estructuracin
Prestamistas
Contrato de Crdito
Garantas y Colateral

Desembolso

Contrato Compra
del Producto

Materia Prima

Proveedores
Contrato para
Proveer
Materia Prima

Pago Capital
e Intereses

Activos del Proyecto

Compradores
Producto

Contrato de
Contribucin
Capital
(Estructura
capital,
Deficiencia caja,
Soportes
adicionales

Capital
Socios

Retorno a
Inversionistas

Project Finance
Anlisis de la Viabilidad del Proyecto

La obtencin
del financiamiento necesario
para fondear la construccin
del proyecto requiere
satisfacer a los prestamistas
potenciales de largo plazo y
en algunos casos, a algunos
inversionistas.

Viabilidad

Tcnica

Econmica
Crediticia

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Anlisis de la Viabilidad del Proyecto
Viabilidad Tcnica:
Evaluacin del Proceso Tecnolgico y Diseo de Ingeniera

Tecnologa no Probada
Planta piloto

Escala del proyecto

Futuras expansiones
(inversin y eficiencia
operacional deben
considerarse en el diseo
original y en las
proyecciones financieras).

Aspectos ambientales que

afecten la construccin y
la operacin

Opinin Independiente

Costo de Construccin

El proyecto se construir
dentro del cronograma
propuesto
Terminada la
construccin, el proyecto
operar dentro de los
estndares de operacin
planeados

La ingeniera de detalle
del proyecto es la mejor
base para estimar los
costos de construccin de
un proyecto.

Los costos de la
construccin estimados,
en conjunto con
contingencias que cubran
incrementos de inversin,
son adecuados para
terminar el proyecto.

Debe incluir la totalidad

de las inversiones:
carreteras, electricidad,
as como el costo por
demoras en su ejecucin.
Contingencias (cobertura
de errores de diseo o
costos no previstos). Son
mayores si an se est en
diseo.

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Anlisis de la Viabilidad del Proyecto

Viabilidad Econmica:
VPN (Flujos Futuros) > VP (Costo construccin)

Mercado del Producto

Oferta y la Demanda durante la
vida del proyecto (operacin).
El estudio debe confirmar que la
demanda absorber la produccin
a un precio que cubre el costo total
de produccin, permitiendo pagar
el servicio de la deuda y
entregando un retorno aceptable a
los inversionistas.
Aspectos incluidos:
i)Productos competencia y su costo
de produccin relativo;
ii)Anlisis del ciclo de vida del
proyecto, del volumen y precios
proyectados;
iii)Anlisis del impacto de
obsolescencia tecnolgica.

Costo de
Produccin
Se prepara posterior
a la terminacin del
diseo detallado.
Todos los elementos
del costo: materia
prima, personal,
impuestos, regalas,
gastos de
mantenimiento y
operacin
(proyeccin)

Estructura de
Capital
Sensibilidad
(contingencias) a
planes de
financiamiento:
competitividad del
producto (precio) a
la ms alta tasa de
retorno posible para
el inversionista.

Suministros/Materia
Prima
Acceso al suministro:
proceso qumico, gas,
carbn, feedstock.
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Gestin de Riesgos

Hiptesis: Project Finance ayuda a reducir el costo neto (Beneficios

Costos) de la financiacin de activos riesgosos.

Gestin de Riesgos y Reduccin de Imperfecciones del Mercado:

Costos de Transaccin
Costos por No pago de la deuda (distress cost)
Costos de agencia
Costos de Informacin

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Costos
Imperfeccin
del Mercado
Costos de
Transaccin
PF son ms
altos

Project Finance (PF)

-Costos de estructuracin para configurar la compaa proyecto

(abogados, consultores independientes, asesores financieros,
indirectos de gestin: 50 a 200 bp. No tienen incremento lineal;
dependen de la tipologa de los activos (infraestructura: 3-5% y
hasta 10% proyectos pequeos sobre la inversin).
-Ms costoso (p. 6). Rating BPA es ms alto, pero PF tiene mayor
apalancamiento (Promedio 70%); colateral: solo los activos del
proyecto
-Requiere ms tiempo: 4-6 meses. Demoras: reducen Valor
Presente e incrementan costos. Si las condiciones de mercado
cambian, puede no salir.
-Cuando sera deseable?: nuevos negocios; sitios nuevos con
socios locales; grandes respecto del balances de promotores
-Ms difcil obtener sinergias operativas con promotores
(proyecto es econmicamente independiente)
-Menor riesgo de contaminacin (prdidas aisladas a nivel
Costos por
Inhabilidad de proyecto).
pagos (distress -Menor beneficio de caja proveniente de otros activos
cost)
Costos de
-Mejor informacin sobre activos del proyecto y flujos de caja
Informacin
(mayor trasparencia).
-Mayor informacin entregada: costosa frente a la competencia
Costos de
-Poca discrecionalidad en la gestin (mayor disciplina)
Agencia
-Restriccin en uso de la caja.
-Bajo riesgo de subestimacin en inversin: Proyectos con
inversiones limitadas
-Mejor cubierto frente a riesgo soberano (expropiacin)

Financiacin Corporativa (FC)

-Costos de estructuracin ms
bajos

-Colateral: la totalidad de los

activos (crosscollateralization).

-Ms fcil obtener sinergias

operativas
-Mayor riesgo de
contaminacin
-Mayor potencial de recibir
caja de otros activos
Menor informacin disponible,
sobre una mezcla de activos y
flujos de caja.
-Mayor discrecionalidad en
gestin (depende si esta es
benfica).
-Mayor riesgo de
subestimacin de la inversin.
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Beneficios
1. Mejora en la Gestin de Riesgos:
Qu tipos de gestin de riesgo?
-Compartir Riesgo: Transferir el riesgo a otras partes que pueden gestionarlo
ms efectivamente y a menor costo). Beneficios de compartir riesgo deben
ser mayores al costo incremental de estructuracin.
-Mitigacin de Riesgo: Reduccin en el riesgo total del proyecto (MLAs o
cambios estructurales).
Por qu es importante la Gestin de Riesgos?

Reduce el costo de las imperfecciones de mercado especialmente la

subestimacin de la inversin:

Aversin al riesgo de los gerentes

Costos de entrar en incumplimiento de pago

2. Otros: expansin de la capacidad de deuda y tax shields adicionales (mayor

deuda)
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Gestin de Riesgos
Completion Risk
Los prestamistas
van a requerir
acuerdos
contractuales en
los cuales se
transfieran los
riesgos a terceras
partes
financieramente
slidas.
Normalmente, se
transfieren a quien
conoce mejor el
riesgo y as, es
capaz de mitigarlo.

(Riesgo de No
Terminacin de la
Construccin)

Cambios en tasas de inflacin proyectadas

Provisin de materias primas crticas

Demoras inesperadas (entregas de equipos,

tierras, proyectos conexos) que afectan
cronograma de construccin

Subestimacin de la inversin.

Aspectos Tcnicos del Proceso

Procesos de produccin que:

No resultan viables tcnica, ambiental o

socialmente

Requieren de un incremento en la inversin

para ser viables en tal magnitud que se
vuelve econmicamente no factible.

Mitigacin
Contrato Contruccin EPC (precio fijo, llave en
mano). Liquidated Damages

Experiencia de los Constructores con firmas de alta

calificacin crediticias (o sus matrices)
Cobertura gobierno por riesgos en permisos
Seguros por prdidas de ingresos
Riesgo geolgicos y complejidad del diseo
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Gestin de Riesgos

Riesgo Tecnolgico

(Deficiencia por desempeo u

obsolecencia posterior al Completion
Test)

Riesgo Suministro de Materias

Primas/Mano de Obra
(Riesgo de que los suministros/mano
de obra crticos del proceso no se
tengan durante la vida del proyecto)

-Si el proyecto pasa sus pruebas de

terminacin, pero nunca alcanza los
estndares proyectados de produccin
(especificaciones tcnicas), podra
generarse un pago anticipado de la
deuda.
-Mitigacin: Garantas de Desempeo al
proveedor de la tecnologa, que
idealmente hace parte del consorcio
de construccin. Complejidad
Tecnologa.

Materia prima bsica novedosa,

ausencia de sustitutos. (P.ej: Caa
de Azcar: proceso). Logstica.

Mitigacin: Contratos de suministro

(largo plazo)- Evaluacin mano de
obra disponible y de habilidades
requeridas

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Gestin de Riesgos

Riesgo Mercado

(Riesgo de que la demanda del producto no

genere lo suficiente para cubrir los gastos de
operacin y de servicio de la deuda)

Cada en el precio de venta, cada

volumen
Mitigacin:
Contratos de compra take-orpay de largo plazo.
Estudio de mercado por
independientes.
Costo eficiente: espacio para
competir

Riesgo Operacin

(Riesgo de que la operacin resulte

ineficiente)

Incremento en los costos de

produccin (materia prima).
Logstica. Mantenimientos mayores
Mitigacin: Eficiencia en la
operacin (operadores
experimentados), garantas de
desempeo.

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Gestin de Riesgos
Riesgo Financiero

(Riesgo de incremento en variables del

financiamiento)

Riesgo Poltico

(Riesgo gubernamental)

Incremento de tasa de inters (flotantes)

Impuestos y contribuciones

Tasa de cambio (insumos, inversin, deuda,

contribucin de equity y proteccin de
garantas).

Expropiacin

Mitigacin: coberturas naturales o sintticas

(hedge).

Cambios en la Regulacin
Mitigacin: political risk insurance (MIGA,
OPIC); Contratos de estabilidad jurdica.
Financiamiento de Planes de Desarrollo.
Multilaterales (lenders of last resort)

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Project Finance
Gestin de Riesgos
Riesgo Ambiental y Social

(Riesgo de demoras derivado de situaciones

ambientales o sociales)

Principios del Ecuador

Disposicin de deshechos
Emisiones
Tecnologas verdes
Impacto en las comunidades
Biocombustibles: competencia
con alimentos
Mitigacin: adopcin de
principios, consulta previa, seguros

Riesgo de Fuerza Mayor

(Riesgo de eventos que impiden la operacin

por perodos prolongados)

Fallas tcnicas catastrficas, incendio,

inundacin, huelgas, asonadas,
terremotos.
Sabotaje, guerra, insurreccin
Seguros (cesin de los derechos)
Mitigacin: Seguros, historia

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Aspectos Legales

Objetivo
Reflejar los planes financieros, econmicos e industriales para el
desarrollo de un proyecto en un sistema de relaciones jurdicas y
contractuales que son vinculantes para sus participantes.

Dos Grupos de Conceptos

La compaa proyecto y su funcin legal y econmica
La red de contratos que regulan las relaciones entre los distintos actores
del proyecto

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Project Finance
Aspectos Legales
Estado

Promotores

Concedentes

Sociedad
Proyecto y
Finanaciadores

Coberturas

Contratantes

Riesgo Residual

Aseguradoras

Contratistas

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Seccin 1: Compaa Proyecto

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Compaa Proyecto
Entidad legal que es responsable por la transaccin de Project Finance. Es un
vehculo legal nuevo que nace con el proyecto, lo desarrolla, contruye y lo
opera (Newco Special Purpose Vehicle -SPV)

Por qu:

Contingencias del pasado: si el vehculo legal ha tenido actividad previa puede

contaminar el proyecto, exponiendo a los prestamistas a riesgos no relacionados con el
proyecto.
Los acreedores actuales se benefician de la liquidez y activos del proyecto, lo cual es
incompatible con una instrumentacin de Project Finance (ring fencing).
Asegurar que la caja del proyecto est completamente controlada y que no se
direcciona a otros usos diferentes a los planteados.
Diversidad y nmero de promotores: los acuerdos entre ellos debe documentarse
(shareholders agreement para que el proyecto sea banqueable (menor autonoma de los
promotores).
Aislar el vehculo de interferencias de empresas holding, permite ser sin recurso.
Prenda sobre acciones
Capital est limitado en su circulacin: la venta de acciones de los promotores est
limitada por los contratos de crdito.

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Seccin 2: Documentacin del Proyecto

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Project Finance

Estructura Contractual

Antes del
Financiamiento

Reporte de Debida
Diligencia

Trminos y Condiciones
del Contrato de
Crdito
Documentaci
n Proyecto

Documentacin
Financiamiento

Contrato Crdito (Credit Agreement)

Garantas (Security Documents)
Contribucin Capital
Inter Prestamistas (Intercreditor Agreement
Hegding Agreement

Project
Agreement

Contrato de Construccin
Contrato de Operacin y
Mantenimiento
Otros
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Project Finance

Documentacin Proyecto Reporte de Debida Diligencia

Resumen donde se describen y explican

todos los aspectos econmicos,
tcnicos y legales que son crticos.
Marco legal y regulatorio
Regulacin ambiental
Licencias
y
permisos
construccin y operacin)

(para

Anlisis de Riesgos y mecanismos de

mitigacin
Anlisis de los Acuerdos o contratos
del
proyecto:
verificar
su
compatibilidad con project finance:
cesin a financiadores
Estructura corporativa, compaas
promotoras (resolverlas antes)
Estudio de Mercado
Suficiencia de Suministros

Tcnico: escala del proyecto, futuras

expansiones
(inversin
y
eficiencia
operacional deben considerarse en el
diseo original y en las proyecciones
financieras), aspectos ambientales que
afecten la construccin y la operacin.
Proceso Tecnolgico e Ingeniera:
Cronograma
propuesto

de

construccin

Operacin dentro de los estndares de

planeados
Costos de la construccin estimados y
contingencias
en incrementos
de
inversin, son adecuados para terminar
el proyecto.
Versin preliminar, luego constituye las
condiciones precedentes para desembolso
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Project Finance

Trminos y Condiciones

Resumen esquemtico de los trminos claves del contrato de

crdito, se entiende como un borrador preliminar de este
documento.
Es el documento que se negocia entre el Arranger y el
promotor
Incluye los trminos bsicos: condiciones precedentes,
covenants, eventos de default, garantas, documentos
proyecto.

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Project Finance
Documentos de Financiamiento Contrato de Crdito
1.

Instrumentos (Credit Facilities): Sindicacin. Categoras: construccin, equipos (leasing), standby

letter of credits.

2.

Condiciones Precedentes: Disponibilidad de los desembolsos. Son condiciones que suspenden los
desembolsos hasta tanto no son cumplidas. Caractersticas de bancabilidad se verifican en estas
condiciones; el primero y los siguientes.

3.

Cierre Financiero: Momento en que se cumplen las condiciones precedentes para el primer
desembolso. Marca el momento de la toma de riesgos de los bancos, el Agente Administrativo
verifica su cumplimiento

4.

Intereses sobre desembolsos:

El margen sobre la tasa base (p.ej LIBOR) puede variar dependiendo de la etapa
(construccin, operacin), de los covenants financieros y del tipo de lnea.

Cada desembolso dispara un clculo de tasa de inters independiente a la fecha en que

se realiza (complejidad en la administracin).

Default interest rate: sobre porciones incumplidas

5.

Pago de los crditos:

Inicia con la operacin
Prepagos obligatorios (cash-sweep, pagos por siniestros) o voluntarios

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Project Finance
Documentos de Financiamiento Contrato de Crdito
6.

Rol del Agente administrativo: el proceso est administrado por un banco agente que acta
en nombre de los dems participantes:
Administracin del Flujo de Fondos de los prestamistas al proyecto, recepcin de pagos,
los cuales se distribuyen a los bancos participantes.
Coordina el flujo de comunicacin entre el proyecto y los bancos
Ejerce los derechos y opciones a favor de los prestamistas

7.

Account Bank: ejecutar cascada de pagos, crear una reserva a favor de los prestamistas y
manejar la fuente de pago en favor de los accionistas como una garanta.

8.

Asignacin del crdito: Despus de la sindicacin. Transferencia de los crditos del arranger a
otros bancos debe tener clusulas de cesin automtica.

9.

Covenants

10. Representations and Warranties

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Project Finance
Documentos de Financiamiento Garantas
1. Concepto: Empaquetamiento, de los activos del proyecto y de las acciones de sus
promotores. Diferencias vs. Crdito tradicional: no tiene un sobrevalor para cubrir
la deuda, pues nace sin activos. Incluso cuando opera, no tiene suficientes activos
para cubrir la deuda, pues el crdito se hace sobre la base de generacin de
caja.
2. Activos tangibles e intangibles son de los prestamistas, salvo las cuentas de
distribucin
3. Step-in provisions: clusulas que permiten a los prestamistas tomar control total o
parcial del proyecto o de algunas de sus componentes, para remediar el origen
del problema
4. Prenda sobre las acciones del proyecto
5. Prenda sobre las cuentas por cobrar, fuente de pago, hipotecas y otros activos

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Project Finance
Documentos de Financiamiento Aporte de Capital/Interprestamistas
Contrato de Aporte de Capital
1. Es en donde se verifica el cumplimiento de la estructura de capital y del equity contingente.
Capitalizacin o pago en este ltimo caso
2.

Bancos como beneficiarios del acuerdo, pero no partes de.

3.

Organizacin y Capitalizacin. Administracin y Control

Acuerdos Interprestamistas
Regular las relaciones entre los prestamistas que participan en la transaccin. Indispensable
cuando hay varias categoras de prestamistas. Incluye las clusulas de toma de decisin de los
prestamistas que hacen parte de la sindicacin (mayoras).

Subordinacin entre prestamistas y de los accionistas a la deuda bancaria

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Project Finance
Project Documents Contrato de Construccin

Estructura Contractual para Construir el Proyecto EPC

(Engineering and Procurement Contract)
Contrato cuyo objeto es la construccin el proyecto. El contratista est
obligado a entregar la planta o proyecto listo para que el sponsor o
desarrollador nicamente gire la llave (turn a key) para comenzar la
operacin del mismo. Adicionalmente, el contratista debe entregar la
planta/proyecto a un precio y fecha garantizados y desempendose a
nivel pre-acordado.
El incumplimiento trae como consecuencias penalidades monetarias al
contratista.
Algunas variaciones: EPCM (EPC and Project Management).
El Contrato de Construccin debe coordinarse con los dems contratos
de la estructura.
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Project Finance
Project Documents Contrato de Construccin

Caractersticas de un EPC Banqueable

Un solo punto de Responsabilidad. Contratista es responsable por: diseo,
ingeniera, compras (procurement), puesta en marcha (commissioning) y
pruebas.
Precio Fijo: Tanto los riesgos de sobre-costo como los beneficios por
ahorros son por cuenta del contratista. Solo en variaciones o demoras por
parte del contratantes).
Fecha Fija: Si la fecha no se cumple, el contratista responde por Demoras
(DLD Delay Liquidated Damages)
DLD: debe estimar la prdida o dao que el proyecto sufrira sino se
cumple con la fecha de entrada estimada (completion date), en
relacin con la entrada en vigencia del contrato, reduccin del
ingreso.
Penalidad diaria: seguros adicionales, comisiones por supervisin,
intereses por financiamiento
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Project Finance
Project Documents Contrato de Construccin

Caractersticas de un EPC Banqueable

Garantas de Desempeo. La planta debe operar permitiendo generar
el bien o producto en las cantidades o volmenes requeridos, eficiencia
y confianza (fiabilidad).
PLD Performance Liquidated Damages: debe estimar la prdida o
dao que el proyecto sufrira si la planta no alcanza los niveles de
desempeo esperados.

Techos mximos en Garantas. Porcentaje del valor del contrato. Hay

sublmites para DLD y PLD, usualmente 20% para cada una y entre las
dos, mximo 30%.
Prohibicin de reclamo por Daos y perjuicios que se generan por
causas diferentes al rompimiento del contrato fraude (Consequential
Damages). Revisar LD vs. Prdida de ganancias (ya incluida).

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Project Finance
Project Documents Contrato de Construccin
Split EPC

Interfases con otros contratos

Dividir la ejecucin
de la construccin
en varios contratos.

Feedstock y otros insumos durante pruebas y puesta en marcha.

Cantidad/calidad

Hay menores costos,

pero se incrementa
el riesgo porque no
hay un solo punto de
responsabilidad.

Pruebas y Puesta en Marcha: Proveedores y venta del producto.

Demoras, prdida de ingresos y responsabilidad por daos. Test
medioambientales. Cumplimiento de estndares internacionales
y sus excepciones.

Se puede utilizar una

garanta
envolvente o
wrap-around.

Operacin y Mantenimiento
Manuales de Operacin y Mantenimiento
Personal de Operacin y Mantenimiento: entrenamiento
(esquema, costo y cronograma)

Todos los requerimientos anteriores se empaquetan en un

Contrato integrado.
Repuestos: rectificacin de defectos (perodo de garanta),
tiempo para disponibilidad en almacen; trminos de compra ms
favorables
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