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Construccin ?

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Prescripcin
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Fbr r ia de
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CMO FORMALIZO MI VIVIENDA?

Municipalidad Metropolitana
de Lima

La siguiente cartilla contiene conocimientos bsicos de propiedad y te explica de

forrma sencilla los procedimientos necesarios para la formalizacin de tu
edificacin.

1. Qu son los Bienes?

Los bienes son cosas u objetos y se clasifican generalmente en:

Bienes Muebles

Bienes Inmuebles

Son aquellas cosas que si se pueden

trasladar de un lugar a otro
Ejemplo: Los animales, una pala, los
Vehculos , etc.

Son aquellas cosas que no se pueden

trasladar de un lugar a otro.
Ejemplo: una casa, chacra, terreno.

2. Qu es la Posesin?
Se entiende por posesin el acto de tener un bien
o una cosa. Esta persona puede usar, disfrutar, disponer
el bien o cosa, sin que necesariamente sea el propietario.

Para bienes inmuebles (terrenos

y casas), un contrato que se
relaciona mucho con la posesin
es el contrato de alquiler o
arrendamiento.

3. Qu es el Derecho de Propiedad?
Es el poder total frente a otras
personas sobre un bien , como
una vivienda, terreno o lote.
El propietario tiene el
derecho de disponer, usar o
disfrutar del bien, sin ms
limitaciones que las que
imponga la ley.

Qu puedo hacer como propietario?

USAR DEL BIEN

DISFRUTAR DEL BIEN

DISPONER DEL BIEN

Como propietario tienes el derecho de utilizar el

bien para tus intereses, siempre que no violes
normas o derechos de otros propietarios. Por
Ejemplo: Puedes hacer una fiesta, siempre y
cuando no afectes a los vecinos con el vlumen.
Como propietario tienes el derecho de
aprovechar los beneficios que origine el bien. Por
ejemplo los frutos de un alquiler
Como propietario puedes decidir si quieres
vender, alquilar o regalar tu bien.

En un bien inmueble la transferencia de la propiedad surge del

propio contrato. Por ejemplo, cuando ambas partes firman un
contrato de compra-venta. Pero por seguridad de la nueva
propiedad, el contrato perfeccionado por Escritura Pblica debe
inscribirse en Registros Pblicos.

4. Qu beneficios trae una propiedad

formalizada?
a. Seguridad Jurdica

Tener tu propiedad inscrita te protege de

terceros que con alguna argucia ilegal
pretendan aduearse de tu propiedad.

b. Oportunidad al Crdito
Un ttulo aumenta el valor de tu vivienda y puede ser utilizado
como garanta para un crdito en un banco o financiera

c. Incentivo a la Inversin
Al ser propietario, el poblador se preocupa por mejorar las
condiciones de su vivienda, de los servicios pblicos y de su
vecindario.

d. Eliminacin de conflictos

Resuelve problemas de lmites entre vecinos y conflictos con otros asentamientos.

5. Formalizacin de la Propiedad inmueble

La formalizacin consiste en tener la propiedad en regla, , es decir, que

mediante diversos trmites legales cambies la situacin informal de tu vivienda
a travs de las diversas instituciones, segn sea el caso:
La formalizacion de tu terreno, es decir la obtencin del ttulo de propiedad la
puedes conseguir de la siguiente manera:
A.- Si tu terreno se encuentra en un asentamiento humano, reconocido
antes del 31 de Diciembre del 2004, corresponde al Organismo de la
Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI) su titulacin.
B.- Si tu terreno corresponde a una urbanizacin en propiedad privada,
la titulacin se realiza obteniendo la habilitacin urbana (recepcin
de obra) ante la municipalidad.
La formalizacion de tu edificacin, la tramitas ante la Municipalidad, la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP) y/o notarias.

Para lograr el objetivo de la formalizacin legal del bien , ya sea terreno

o edificacin, se debe seguir los siguientes pasos:

TTULO DE
PROPIEDAD
LICENCIA DE
CONSTRUCCIN

DECLARATORIA
DE FBRICA

INSCRIPCIN EN
REGISTROS
PBLICOS

Es el documento que permite comprobar la

propiedad del terreno, el mismo que debe
ser inscrito en Registros Pblicos
Es la autorizacin para construir una
vivienda, o ampliarla. Su trmite se realiza
en la Municipalidad.
Es una declaracin del propietario, y
acreditada por el profesional, quien
asegura
haber llevado a cabo o
verificado la construccin de la vivienda
conforme
a
las
buenas
prcticas
constructivas declarando que es habitable
y segura.
Es el ltimo paso y se lleva a cabo a partir
de la declaratoria de fbrica . Luego de
estar inscrita la edificacin es posible
reconocer el valor de cambio de la
vivienda.

Una vivienda inscrita en Registros Pblicos, te permite aumentar el

valor econmico de la propiedad: convierte en valor comercial
los aires (techos), facilita la independizacin por pisos y permite el
acceso a crditos.

Segn a la Ley N27157, se puede regularizar las edificaciones

construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con
la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en
su caso, de declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independizacin.
Este trmite puede tambin comprender el saneamiento de
Titulacin del terreno si no la tuviera.

Qu debo presentar para tramitar la Regularizacion de Declaratoria

de Fbrica?

Formulario Registral (FOR)

llenado y suscrito, en original y
dos copias.
Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios,
expedido por la
Municipalidad.
Plano de Arquitectura,
Ubicacin y Localizacin, con
legalizacin notarial de
firmas .
Recibo de pago de derechos
registrales,
Informe Tcnico del
verificador inscrito en SUNARP.

El
Certificado
de
Parmetros Urbansticos
y Edificatorios lo da tu
Municipio.
Si
la
Municipalidad
se
demora ms del plazo
previsto (5 das hbiles),
se puede prescindir de
este documento y el
Verificador indica bajo
su responsabilidad los
parmetros
de
tu
edificacin.

Si
has construido despus de 1999, tienes que regularizar tu
licencia en la Municipalidad, y luego con la Licencia regularizada
puedes tramitar tu Declaratoria en Registros Pblicos.

Un propietario que cuenta

con ttulo de propiedad
registrado o que conste por
escritura pblica y que no
requiera de saneamiento,
puede
tramitar
la
regularizacion, sin necesidad
de intervencin notarial, con
la
intervencin
de
un
ingeniero civil o arquitecto
colegiado,
debidamente
inscrito
como
verificador
responsable.

Un propietario que cuenta con ttulo

de
propiedad
que
conste
en
documento de fecha cierta, resolucin
administrativa o que requiera de
saneamiento
por
prescripcin
adquisitiva de dominio, formacin de
ttulo supletorio o rectificacin de rea
o linderos, necesariamente debe
tramitar la regularizacion ante notario
pblico; salvo los procedimientos de
regularizacin que tramite la COFOPRI
en los procesos de formalizacin a su
cargo

6. Problemas comunes que se presentan en

la Formalizacin y Soluciones
Primer caso: INMATRICULACIN
Compraste tu casa hace ms de 5 aos y tienes una escritura de Compra -Venta ,
pero quien te vendi la casa no la haba registrado , ni el terreno ni la edificacin, en
la SUNARP. En Registros Pblicos te dijeron que debas inmatricular la propiedad.
Te preguntas:
Qu debo hacer?
Qu es inmatricular?

Puedes regularizar la titularidad del terreno y la

La inmatriculacin es la primera
edificacin, simultaneamente.
inscripcin de la propiedad ante
Debes presentar planos de tu vivienda y una
Registros Pblicos. Por lo tanto si
memoria descriptiva (describiendo ubicacin,
la propiedad esta inscrita a
reas linderos y medidas). Un ingeniero
nombre de otra persona no
colegiado inscrito en SUNARP te puede orientar
procede la inmatriculacin.
al respecto.

Acreditar la propiedad con el ttulo (escritura

Dnde hago el trmite?
pblica de compra-venta mayor de 5 aos).
El tramite se hace en Registros

Informe de ingeniero verificador inscrito en

Pblicos .
SUNARP.

Segundo caso: INDEPENDIZACIN

Cecilia y Pablo tienen inscrito su lote en Registros Pblicos. Cada uno ha construido
en una parte del lote y vive all desde hace mas de 12 aos. Qu pueden hacer
para que cada uno tenga su ttulo y su vivienda inscrita?.
Yo tambin
Yo quiero la parte
pero que
de mi lote inscrita
hacemos?
a mi nombre

Cecilia y Pablo pueden tramitar la regularizacin de su edificacin por

independizacin, acogindose a la ley N 27157, por haber construido
antes de 1999.
Qu deben hacer?
Ante un notario, Cecilia y Pablo deben firmar un acta donde se registre la
regularizacin que van a realizar. Si ambos compartieran un rea comn
debe contar los porcentajes de participacin de cada uno sobre esa rea.
Ante Registros Pblicos; Cecilia y Pablo deben presentar:

Formulario Registral (FOR).

Copia Literal de dominio o ttulo de propiedad del inmueble.
Certificado de Parmetros Urbanos.
Plano de Localizacin y Ubicacin donde se indican los lmites del
terreno.
Plano de independizacin, con indicacin de reas, linderos de cada
seccin de propiedad .
Planos de Arquitectura de cada vivienda.
Informe Tecnico del Verificador de la SUNARP.

Si Cecilia y Pablo hubieran compartido rea comn (como en una quinta) , o

se hubiera tratado de un edificio de departamentos, se tiene que presentar
adems un Reglamento Interno, que es el documento donde se indican las
partes en las que se ha dividido, los bienes comunes, los derechos y
obligaciones de cada propietario, los porcentajes de participacin de bienes
comunes, y todo lo relativo a la Junta de Propietarios. Este documento debe
estar firmado por Notario.

Tercer caso: TRACTO SUCESIVO

Tu has comprado una casa, y necesitas hipotecarla para un prstamo, la
casa ya esta inscrita pero no por la persona que te la vendi, sino por el
anterior propietario. Te han dicho que debes tramitar un Tracto Sucesivo.
Qu es un Tracto Sucesivo?
Son las sucesivas transferencias de propiedades con posterioridad a la
primera inscripcin. Tu podrs inscribir tu propiedad, cuando los dos
anteriores propietarios inscriban su Compra-Venta y as se cumple el Tracto
Sucesivo
Este tramite se hace en Registros Pblicos.
Yo tengo
ttulo
inscrito y le
vend mi casa
a Tania

Gonzalo

Yo le vend
a Alejandro y
no inscrib la
propiedad a mi
nombre
en registros
pblicos

tania

Ahora
que
hago?

alejandro

Cuarto caso: SUCESIN INTESTADA

Vives en la casa que tus padres te dejaron antes de morir SIN DOCUMENTO
ALGUNO. T quieres venderla, pero no puedes porque esta a nombre de tus
padres. Qu puedes hacer?
Debes declarar la Sucesin Intestada (declaratoria de herederos).
Cul es el trmite?

La declaracin de Sucesin la tramitas

ante el notario o Juez de Paz,
presentando los documentos que
corroboran tu derecho de heredar .
Si es por va Judicial debes inscribir el
resultado de la declaratoria en el
registro de Personas Naturales.Si es
por va notarial, el notario inscribir el
acta de la Sucesin en el Registro de
Personas Naturales.
Luego de esto ya podras inscribir la
casa a tu nombre, porque has sido
declarada heredera de los bienes y
podras tener un Ttulo de Propiedad.

Quinto caso: PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Carlos vive hace 10 aos en una vivienda que no es de su propiedad, que la
encontro desocupada y nadie reclama la entrega de la casa. Puede
solicitar sea declarado como propietario?
Carlos puede iniciar un procedimiento Notarial o Judicial de Prescripcin
Adquisitiva de Dominio, que le permite adquirir la propiedad e inscribirla en
Registros Pblicos.

Qu es una Prescripcin Adquisitiva ?

Es lograr la formalizacin de la propiedad de un terreno o casa (bien inmueble) que
se tiene o posee como propietario de forma pacfica y pblica por un periodo no
menor de 10 aos.
Cul es el tramite?
El procedimiento puede ser por va notarial o judicial y es el siguiente:
1. Carlos, debe presentar una solicitud ante un notario o una
demanda ante un juez civil o de paz letrado, adjuntando
todos los documentos del predio : planos firmados por un
profesional y visados por la Municipalidad, memorias
descriptivas, certificados ,municipales de posesin, tributos,
informe del verificador, adems de los documentos que
demuestren que ha vivido en el terreno por 10 aos o ms.
Asimismo deber de presentar no menos de 3 testigos (mayores de 25 aos) quienes
declararn que lo conocen y especificarn el tiempo que Carlos viene poseyendo la
vivienda
2. Carlos debe publicar un resumen de la solicitud o demanda con la orden del notario o
juez, segn sea el caso, en el diario Oficial el Peruano y un diario local, con intervalo de 3
das hbiles entre cada aviso. Asimismo, en la va notarial el solicitante.
3. En ambos casos la entidad correspondiente notificar a los interesados y vecinos y
colocar carteles en el inmueble en cuestin.
4. En la va notarial transcurridos 25 das desde la ltima publicacin, si no existe oposicin,
el notario elevar a escritura pblica la solicitud declarando adquirida la propiedad del
bien inmueble por prescripcin adquisitiva. Pudiendo el solicitante, en este caso Carlos,
inscribir la escritura publica ante los Registros Pblicos.
5. En la va judicial se continuar con el desarrollo del proceso judicial hasta emitir la
sentencia correspondiente. En el caso que Carlos obtenga una sentencia favorable y
definitiva, que declare la prescripcin adquisitiva del inmueble a su favor, este podr
inscribir la sentencia en Registros Pblicos, con lo cual se convierte en el nuevo
propietario del bien inmueble.

Si una tercera persona se opone a tu trmite notarial de prescripcin

adquisitiva, el Notario dar por finalizado el trmite y te comunicar el
hecho. En este caso podrs iniciar la prescripcin adquisitiva ante el poder
Judicial.

Glosario
Contrato de compra-venta.- Documento
que contiene acuerdo de voluntades de un
vendedor y un comprador y el precio
materia de la venta.
Certificado de Posesin.- Documento
otorgado por la autoridad competente que
acredita que la persona se encuentra
viviendo en un determinado predio
(vivienda).
Copia Literal.- Es la copia total o parcial del
texto de la partida o ficha registral original
que contiene los sellos de seguridad de los
Registros Pblicos. Este documento puede
ser pedido por cualquier persona
Ficha Registral.- Documento de los Registros
Pblicos en el que se describe el predio, los
linderos y se seala quien es su propietario.
Escritura Pblica.- Documento pblico que
emite y registra un notario con la finalidad
de certificar la autenticidad y legalidad de
un contrato (documento privado o minuta).

Titulo Supletorio.- Es la institucin jurdica que

permite al propietario que carece de ttulo de
dominio escrito, ser acreditado en la posesin
mediante la debida inscripcin en el Registro
Pblico de la Propiedad, justificando previamente
su posesin. Los procedimientos para ellos son los
mismos que una Prescripcin Adquisitiva de
Dominio.
Saneamiento de Titulacin.- Es el trmite destinado
a obtener la titulacin o acreditacin de la
propiedad del terreno sobre el que se levanta la
edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea
para su acceso al registro. Comprende los trmites
de declaracin de prescripcin adquisitiva
de dominio o de formacin de ttulos supletorios.
Verificador Responsable.- El arquitecto o ingeniero
civil colegiado, inscrito en el ndice de
Verificadores a cargo de la SUNARP o el RPU, bajo
su responsabilidad profesional, organiza y tramita
el expediente de regularizacin, constata la
existencia y caractersticas de la edificacin, el
cumplimiento de las normas y parmetros
urbansticos y edificatorios, y confirma que los
planos
que
se
adjuntan
al
expediente
corresponden a la realidad fsica del terreno y la
edificacin.

GERENCIA DE DESARROLLO URBANO

SUBGERENCIA DE ADJUDICACIN Y SANEAMIENTO LEGAL DE TIERRAS

Para la elaboracon de la presente cartilla se ha utilizado informacin y grficos de:

Guia de Orientacion Legal , Programa de Voluntarios de las Naciones Unidas, PNUD, Lima
Per 2009.

Informacin de la Pagina Web de SUNARP.

Reglamento de Ley N27157 y Ley N27333