10/4/2016

Blogdetasadores:Testigosadecuados.Importanciadelosmuestreosenunavaloracin.

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jueves,12denoviembrede2009

Testigosadecuados.Importanciadelosmuestreos
enunavaloracin.
Como ya sabis, el mtodo de
comparacin es el mtodo
estrella
en
la
valoracin
inmobiliaria. Consiste en comparar
el inmueble que queremos valorar
con
otros
inmuebles
de
caractersticas
parecidas,
aplicndoles si procede una serie
de correcciones o coeficientes de
homogeneizacin para llegar a un
valor adecuado. A los inmuebles
con los que lo comparamos la
normativa
los
denomina
"comparables",
aunque
la
denominacin que ms se usa es
la de "testigos", que es la que
utilizaba la anterior regulacin.
Podemosentenderque"testigos"sontodaslasmuestrasoinmuebles
conlosquepodemoscomparary"comparables"sonlostestigosque
finalmente utilizamos (un mnimo de 6 muestras o 3 transacciones
comprobadas).
El mtodo de comparacin tiene muchas ventajas, pero quiero
centrarmeenuninconvenientequeesevidente:elvalorfinaldeuna
valoracin depende directamente de los testigos que seleccionemos
pararealizarlatasacin.

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Sobrem
J O SIT O M O N

Arquitecto,
especializadoen
valoracin
inmobiliaria.MBA
porelIE.AhoraenChile.Maana
yaveremos...
Vertodomiperfil
Lomsledodelmes
Cmocalcular
rpidamenteelvalorde
unavivienda

Cmosevaloraun
terreno?

Plazasdeaparcamiento

Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas que
encontramos por la calle, internet o en el peridico, como ya vimos
hace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos un
amplio abanico de muestras donde elegir. Bsicamente stos son los
criteriosquedebemosseguirparaseleccionarlos:
1.Por tipologa: no podemos comparar peras con manzanas. Si
valoramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que se
valoraesunlocal,pueslocales.
2.Localizacin:debemosseleccionarinmueblesdelentornoms
cercano al que queremos valorar. Adems debemos considerar
las ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemos
comparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otro
barriodeMadrid).
3.Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valor
unitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmuebles
pequeos con grandes. El m2 de una casa grande vale menos
queeldeunacasapequea.Escomoloshuevos.Esmscaro
unosloqueunhuevodeunadocena.Conlosm2pasaigual.
4.Antigedad: Evidentemente los inmuebles ms modernos no
valenlomismoquelosmsantiguos.
5.Calidadesconstructivas:sielinmuebletienebuenosacabados,
ascensor,etc...
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6.Otros.

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En realidad se trata de escoger los inmuebles ms parecidos al

nuestro,yaqullegaelmeollodelasunto.Intentarexplicarme:Para
m no es correcto elegir 6 testigos de la misma promocin que el
inmueble que tasamos. Puede que esa promocin est fuera de
mercado y obtendramos un valor completamente desvirtuado. Si
escogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muy
altos. Pondr un ejemplo: imaginaos que un chino viene a Espaa y
slo ve el Roco. Si vuelve a su pas sin ver ms del nuestro,
seguramentepiensequelosespaolessededicanapasearimgenes
religiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de coches
tenemoscarrostiradosporcaballos.Evidentementelavaloracinque
haceelchinodenuestroestilodevidaeserrnea.

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Miembros(71) Ms

Yaeresmiembro?Iniciarsesin

Con la valoracin inmobiliaria es parecido. Es muy importante qu

testigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que me
va a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarn igual
una misma casa, no?". La respuesta es que no. No darn el mismo
valor.Peroaadiraque,sihanvaloradobien,susconclusionessern
sensiblemente semejantes. No habr demasiadas diferencias. Lo
importanteesqueeltasadortengaunaideaclaradecualdebeserel
valordelinmueblenadamsverlo.Esaprimeraideasueleserlaque
generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (si
hablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente no
aparece).

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A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuenta

varias cosas. Me ha parecido muy importante este artculo que he
ledo en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivos
a sus inmuebles (no los damos nosotros, de ah las discrepancias a
las que me refera antes, imaginaos los propietarios). Esto viene a
cuento en el tema de la seleccin de testigos, dado que muchos
propietarios ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos.
Un propietario siempre te dice que su casa est en el mejor barrio,
tiene la mejor orientacin, las mejores calidades, tiene ms metros
que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc,
etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de
inmuebles que has visto esa semana. Quiz hable en otro post de la
conclusinalaquemehallevadoesto...
Esunhechoquesimplementecambiandountestigopodemosobtener
variaciones de valor de hasta un 5 10% en el global. Ms si el
testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos
estudios de mercado para que no nos salgamos de unos mrgenes.
Cuando haces una tasacin a veces puedes perder perspectiva. Es
como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando
necesitas dar un paso atrs para ver l conjunto. Lo solemos hacer al
menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que
trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad
dadaslasvariacionesdelmercado.
Pararesumir:lavaloracinesuna"cienciasubjetiva"quehabuscado
mtodos para "objetivizarse". Y que el parmetro fundamental es el
criteriodeltasador.Lassociedadesdetasacinylosfiltrosdecontrol
son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que
damos. Pero la eleccin de los testigos (saber elegirlos) es clave
paravalorarcorrectamenteporcomparacin.
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Etiquetas:mtodocomparacin,novatos,testigos

Importanciadelos
muestreose...
CongresodeATASA

9comentarios:

VendoSuelo
Litos 14denoviembrede2009,7:56
Me ha gustado mucho tu explicacin, sobre todo la ltima
parte sobre perder la perspectiva.De cuando en cuando
conviene hacer un ejercicio de reflexin para evitar que los
rbolesnonosdejendeverelbosque.
Soy un compaero supervisortasador de rsticas, ese gran
patito feo olvidado por las sociedades de tasacin y las
normativas.
Saludos!!

octubre(4)
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Echaunojoaestosblogs:

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Pymesyautonomos
Concentrasetrabajandoen
casa,algocadavezmsdifcil

Jositomon

16denoviembrede2009,10:20

Pues espero que nos sigas. Las rsticas tienen mucha miga y
nosgustarahablardeellasenbreve.Saludos
Responder

Litos 16denoviembrede2009,16:12

Bloginmobiliario
Reinventandolafranquicia
inmobiliaria

CarlosMuoz4S
Ungemeloguapo:Cmo
entenderalconsumidorenla
erasocial

Ossigosilenciosamentehaceyaunosmeses.Estoydeseando
ver vuestra opinin sobre las rsticas, unos inmuebles muy
peculiares y en los que, a mi modo de ver, la normativa es
ms difusa. He conocido la manera de tasar rsticas de 6
tasadoras (2 a nivel de validacin) y ninguna es igual. Si
necesitais cualquier cosa me imagino que me podreis enviar
unprivadoatravsdemiperfildegoogle.

ProblemasconlasObras

Saludos!!

Alquilerenalza:delpatrn
ladrilloalpatrneuro

Responder

Inclito 24denoviembrede2009,10:54
Paramestexplicadoconclaridadabsoluta.
Solo, por aadir algo ms, te dir que la cosa se complica
conforme te alejas de las ciudades y te aproximas a ncleos
de poblacin menores. La bsqueda de testigos se convierte
enunautnticocalvarioynodigamosyalahomogeneizacin.
Salu2
Responder

Estrenotiendaonline
Humoraparejador

Elblogdezano
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JosLuisRuizBartolom

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StanDickens 15defebrerode2010,0:59
Para inversion y ocupacion directa es posible que la pagina
webdeicomparables.compodiasermuyutilcomofuentede
"testigos" o "comparables". Lo importante es que los
comparables son reales y no de precio de salida. Estoy de
acuerdo con lo dicho anteriormente un propietario puede
tenerunideamuyequivocadasobreelvalordesuinmueble
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Tcnico

de

profesionales

la

Edificacin

comercial

Comercio

comparables
competitividad

colegios

comercializacin

Comisin

Europea

Competitiveness

compra

Report

concesin
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si aceptamos precios de salida como testigos validos siempre

coremoselriesgodeequivocarnos.Paralosquedicenqueno
solamentetengounapregunta.Comosabescuantodescontar
delpreciodesalida?

construccin
crisis
croquis
crowdfunding cursos CV dacin en

pago deportes diversificacin docencia

documentacin registral Dridco eco
Economa economista educacin El

Responder

Jositomon

administrativa
condicionantes
conferencia
congreso
congresos

15defebrerode2010,21:59

Stan,cualquierwebdondepodamosaccederacomparableses
buena, pero veo la que me mandas y creo que se trata de
compraventadeedificiosenteros.Enestecaso,dudoquelas
comparaciones tengan validez, dado que se trata de un
mercadocerradodedificilaccesoyelvalorestcondicionado.
No s si me pierdo algo de esa web, por favor, aclramelo.
Graciasyunsaludo.

Mundoelementoscomunes empresas emv

entidad

encuesta

bancaria

entorno entrevista estadstica estado

de conservacin evaluacin de proyectos
Expansion
explotacin
econmica expropiacin extranjero
excel

fichajes FII finalidad finanzas fiscalidad

flujos

formacin

fotocasa

foro

tasadores

gadget Gadgets gajes

Responder

garanta

hipotecaria

JeromePhilippeCavalliniBlaya 25deoctubrede2012,
20:42

gobierno
Herramienta
Verde
hipoteca historia home staging huelga
humor idealista IE impuestos inflacin
informe
ingeniero
inmobiliaria

geoposicionamiento Gesvalt globalizacin

algunprogramaasugerir?Gracias
Responder

inmobiliario
inmoblog
Innotasa
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Internet inversinIPCiphoneIPMS IRPF
IVA IVSC izadi AG Jess Encinar Joaquim
Such Jun Fernndez Aceytuno KEI

Jositomon

28deoctubrede2012,16:54

No, la verdad. cada uno tiene sus pros y contras y van

cambiando poco a poca a medida que evolucionan. Conviene
tener unos cuantos fichados que te sirvan de referencia sin
perder el ojo al resto por si ofrecieran algo interesante en
algnmomentodado.
Saludos
Responder

kh

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ley del

suelo libros link LinkedIn

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del

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mtodo

residual

Ministerio de Fomento Ministerio de la

Vivienda moneda morosidad negocios

normativa noticias novatos nube

AntonioCabornero 20deagostode2014,10:14
Jositomon,totalmentedeacuerdoenloquedicesdequecada
programa tiene sus pros y en lo de las evoluciones. Yo uso 2
programas, uno que compr y otro de una tasadora para la
que tambin trabajo (no har publi de ninguno, jeje). El mo
me resulta ms cmodo pero el de la tasadora me traa ms
comparables y ms recientes. Ahora esa diferencia ha
desaparecido y a veces encuentro ms muestras en uno y
otras veces ms en el otro (siempre hablando de muestras
recientes claro). Me ha parecido superinteresante lo de
icomparablesperonomedainformacinsuficiente(almenos
con la cuenta gratuita, supongo que con la de pago s) y lo
veo un poco caro: por lo que yo pago al ao (muestras
incluidas)solotendraaccesoduranteunmes.
Responder

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