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LA LEY
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artculo 5, establece, respecto al ttulo
constitutivo, lo siguiente:
Artculo 5.
El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir, adems del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignar nmero
correlativo. La descripcin del inmueble habr de expresar las circunstancias
exigidas en la legislacin hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente
el mismo. La de cada piso o local expresar su extensin, linderos, planta en la que
se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o stano.
3.
Reclamando (si se ha acordado en la Junta y hay justificantes) los
gastos que se han tenido para reclamar al propietario la deuda, se deber
aportar facturas o justificantes de dichos gastos.
OBLIGACIONES
El artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Est dedicado, en exclusiva, a
definir cuales son las obligaciones de cada propietario para con la Comunidad, y
que pasamos a describir a continuacin:
VIGILAR EL USO CORRECTO: no solo hay que cumplir, sino velar porque otros
tambin cumplan con el buen uso. La Comunidad es de todos, y si alguien no lo
respeta, hay que advertirlo, o en su caso, tomar medidas.
g.
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con
los dems titulares y responder ante stos de las infracciones cometidas y de los
daos causados.
MARCHARSE CON ''HONOR'': una vez que un vecino vende su propiedad, hay
que despedirse. La mejor manera es presentando al nuevo dueo, para que la
Comunidad tenga constancia de ello, y sepa a quin dirigirse a partir de ese
momento.
i.
Por lo tanto, aunque se trata de un ''formalismo'', hay que ser escrupuloso a la hora
de la convocatoria, para que la Junta se rena de forma CORRECTA.
ORDEN DEL DA
Convocar una Junta implica que se van a tratar diversos asuntos de inters para la
Comunidad. Por ello, hay que guardar ciertos formulismos, con el objetivo de
salvaguardar los intereses de los propietarios.
Por lo tanto, la carta donde se convoque la Junta deber exponer, AL MENOS, los
siguientes aspectos:
a.
La fecha de la reunin
b.
Lugar y sitio de celebracin.
c.
El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
d.
Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su
celebracin en primera o segunda convocatoria.
e.
Relacin de los propietarios que no estn al corriente en el pago de
las deudas vencidas a la comunidad y advertencia de la privacin del
derecho de voto si se dan los supuestos previstos en la Ley de Propiedad
Horizontal, en su artculo 15, apartado 2. Si bien cabe decir que este punto
puede ser un dato desconocido si la convocatoria se realiza por los
propietarios, y no el Presidente.
f.
El orden del da de la reunin.
Y deben ser TODOS ellos, porque, por ejemplo:
Si no se indica la fecha, hora y lugar, los propietarios no pueden saber cundo y
dnde se va a celebrar.
Si no se indica el orden del da, los propietarios no saben qu se va a tratar, y
quizs necesiten documentarse y/o prepararse en los aspectos a tratar.
Ejemplo: Este ltimo aspecto indicado es MUY IMPORTANTE, de tal manera que, si
en el Orden del da no se ha indicado un tema, NO SE PODR VOTAR. Suponga que
un vecino desea pedir permiso para instalar una antena parablica. Si no se indica
en el orden del da, dicho asunto NO se podr aprobar.
TIPOS DE JUNTAS
Hay dos tipos de Juntas de Propietarios, llamadas ORDINARIAS y
EXTRAORDINARIAS.
Tienen el carcter de ordinarias aquellas que se realizan normalmente, es decir, si
por ejemplo la Comunidad acuerda que la Junta ser reunir dos veces al ao,
cuando lleguen las fechas indicadas, se proceder a su convocatoria, en la forma
prevista en la Ley.
Ejemplo: suele ser comn que al finalizar el ao, se convoque una Junta con el
objetivo de ''cerrar'' las cuentas del ejercicio, y presentar los presupuestos previstos
para el ao siguiente, as como comentar las incidencias que se puedan estimar
oportunas.
Tienen el carcter de extraordinario aquellas Juntas que por un motivo de
necesidad y urgencia, necesitan el voto de los propietarios para adoptar una
decisin.
Ejemplo: se ha producido una avera de importancia en el sistema elctrico que
requiere una fuerte inversin para su subsanacin. Se han tomado medidas previas,
pero es necesario adoptar un acuerdo urgente para atajar el problema en su
totalidad.
En cualquier caso, los acuerdos en un tipo, u otro, se realizan de la misma manera,
es decir, que el sistema de votos y cotas, as como el de mayoras, sigue siendo el
mismo.
ORDEN DEL DA
La Junta de Propietarios se rene para adoptar acuerdos, y por tanto, al comenzar
la reunin, con carcter previo, se deben saber cuales son dichos aspectos. Eso
debe estar contemplado en la convocatoria.
Si un asunto que un propietario quiere tratar no se ha incluido en el orden del da,
NO SE PODR votar, y por tanto, no se podr acordar.
Ejemplo: suponga que un vecino quiere instalar una antena parablica. Si no est
incluido en el orden del da, no se puede proceder a su discusin y votacin.
Ejemplo: suponga que usted est disconforme con el trabajo realizado por el
Administrador de Fincas. Si no est incluido en el orden del da, no se podr votar
su aprobacin o rechazo a su gestin.
Por lo tanto, debe tener en cuenta que si hay un asunto que usted quiere que se
trate en la prxima Junta de propietarios, deber hacerlo saber, POR ESCRITO, al
Presidente de la Comunidad, y este tiene obligacin de incluirlo en el orden del da,
para su deliberacin y votacin, en la prxima Junta de Propietarios, tal y como
establece el artculo 16, apartado 2, de la Ley de Propiedad Horizontal
REPRESENTACIN
A veces, un propietario no puede asistir a la Junta de Propietarios, bien por el
horario, porque no quiera, etc, etc.
Eso no quita para que otra persona le pueda reperesentar, es decir, le pueda
defender sus derechos.
En tal sentido, el propietario que NO asista puede delegar su voz y voto en otra
persona, y para ello, deber firmar un documento donde exprese tal delegacin. Y
la persona que le represente, lo deber mostar en la Junta, y entregar al
Presidente.
Ejemplo: El documento de representacin puede ser tan sencillo como el siguiente:
D. Jos Luis Prez Lpez, con DNI 12345678-Z, como propietario de la
vivienda sita en el piso 3-Izq de esta Comunidad de Vecinos, delego en D.
Mara Rivas Garca, con DNI 87654321-A para que, en virtud de lo
establecido en el artculo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, me
represente en la Junta de Propietarios a celebrar eL prximo da
00/00/200X.
Y para que as conste, a los efectos oportunos, se firma la presente a
00/00/2000X
Y acto seguido firman las dos personas.
LA LEY
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artculo 15, establece todo lo comentado en
este apartado, y dice lo siguiente:
Artculo 15.
1. La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por representacin legal
o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el propietario.
Si algn piso o local perteneciese proindiviso a diferentes propietarios stos
nombrarn un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, asistencia y el voto corresponder al
nudo propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se entender
representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegacin cuando se
trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artculo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al
corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen
impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignacin judicial o
notarial de la suma adeudada, podrn participar en sus deliberaciones si bien no
tendrn derecho de voto. El acta de la Junta reflejar los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y cuota de participacin en la comunidad no ser
completada a efectos de alcanzar las mayoras exigidas en esta Ley.
SUBSANACIN DE ERRORES
Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicacin de los votos a
favor y en contra, as como las cuotas de participacin que respectivamente
suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Como es obvio, la substancian es siempre en el sentido de CORREGIR algn
aspecto, o detalle que se hablara en la Junta y que no est reflejado en el Acta,
pero en ningn caso se puede subsanar algo que en realidad no ocurri.
Ejemplo: se puede subsanar una opinin que un propietario dijo en la Junta, en el
sentido de que en el Acta no est expresado tal cual la dijo, pero no se puede
subsanar el Acta variando el nmero de asistentes, o el resultado de la votacin.
Dicha substancian deber efectuarse antes de la siguiente reunin de la Junta de
propietarios; que deber ratificar la substancian.
SUBSANACIN DE ERRORES
Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicacin de los votos a
favor y en contra, as como las cuotas de participacin que respectivamente
suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
Como es obvio, la substancian es siempre en el sentido de CORREGIR algn
aspecto, o detalle que se hablara en la Junta y que no est reflejado en el Acta,
pero en ningn caso se puede subsanar algo que en realidad no ocurri.
EL PRESIDENTE
La figura del Presidente es de vital importancia, ya que de cara a terceras personas,
es el representante de la Comunidad.
FUNCIONES
El artculo 13, apartado 3 de la Ley de Propiedad Horizontal es escueto, pero muy
conciso, y dice lo siguiente:
El presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio
y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.
Es decir, que l se debe encargar de mltiples facetas, como puede ser, avisar al
fontanero si hay un escape de gas, firmar un contrato de seguro que le ha
ordenado la Comunidad, representar a esta durante un juicio por falta de pago de
un vecino, etc, etc. As mismo, debe presidir las Juntas de Propietarios,
convocarlas, firmar las actas de las reuniones
Ejemplo: el artculo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que: La
convocatoria de las Juntas la har el presidente
Ejemplo: El artculo 19.3 dice que: El acta de la Junta de Propietarios- deber
cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunin o
dentro de los diez das naturales siguientes
El Presidente no tiene facultad decisoria, puesto que esto corresponde a la Junta de
Propietarios, y los acuerdos que afecten a la Comunidad se deben tomar en el seno
de dicha Junta.
Ahora bien, en casi todos los acuerdos, se le faculta al Presidente para que EJECUTE
esos acuerdos. Por ejemplo, cuando se le encarga que pida varios presupuestos
para arreglar la puerta de entrada, para que contrate el seguro de la comunidad,
para que firme el contrato con la empresa de limpieza, etc, etc.
Por as decirlo, y buscando un paralelismo con el sistema democrtico, el Presidente
es el PODER EJECUTIVO, mientras que la Junta de Propietarios es el PODER
JUDICIAL. Uno ejecuta los acuerdos que dicta la Junta.
Por ltimo, cabe decir que a veces, el Presidente si tiene capacidad decisoria,
cuando se trata de asuntos de necesidad y urgencia. Por ejemplo, si hay un escape
en la instalacin de gas, es su obligacin llamar a personal cualificado para que
arregle dicha avera, aunque la Junta no se reuniera con anterioridad para facultarle
contratar ese servicio, y es que en casos de urgencia, el Presidente debe tomar las
decisiones oportunas en beneficio de la Comunidad.
NOMBRAMIENTO
El artculo 13, apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal expone lo siguiente:
El presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser
obligatorio, si bien el propietario designado podr solicitar su relevo al juez dentro
del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para
ello. El juez, a travs del procedimiento establecido en el artculo 17.3, resolver de
plano lo procedente, designando en la misma resolucin al propietario que hubiera
de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva
designacin en el plazo que se determine en la resolucin judicial.
Igualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar presidente de la comunidad.
Es decir, que el Presidente SOLO PODR SER UNO DE LOS PROPIETARIOS, y no
ninguna persona ajena a la Comunidad. A este respecto decir que si bien la figura
del Administrador si puede ser una persona ajena, la del Presidente no.
Y as mismo, el nombramiento como Presidente es irrenunciable, es decir, que
ningn propietario puede desatender dicha obligacin, salvo que judicialmente lo
decida.
Si no hay acuerdo de quin debe o no ser el Presidente, este cargo ir rotando
peridicamente, a travs del sistema que elija la Junta de propietarios, y en la
mayora de los casos, es rotando a travs de cada uno de los propietarios del
inmueble de forma correlativa a la propiedad que poseen. Por ejemplo piso 1-A,
1-B, 1-C, 2-A, 2-B, 2-C y as sucesivamente.
EL ADMINISTRADOR
La evolucin de las Comunidades, la ampliacin de servicios, y la necesidad de
ocuparse de su administracin de forma constante, ha hecho que en muchas
ocasiones, la figura del Presidente y su dedicacin a tiempo parcial, no sea
suficiente, y sea preciso recurrir a profesionales.
No es lo mismo llevar los asuntos de una Comunidad compuesta por un bloque con
8 viviendas, que un complejo en el que puede haber mas de 50 viviendas, con sus
correspondientes garajes y trasteros, locales, servicios de portera, piscina, etc, etc.
Por ello, en las grandes ciudades, donde los bloques de edificios los componen
muchas viviendas, y el tiempo de sus inquilinos es muy limitado por la frentica
vida que impone en s la propia actividad personal, se recurre, con mucha
frecuencia, a los servicios de un profesional, AJENO a la Comunidad para que
ayude en las tareas propias que debe desempear el Presidente.
Por ello, la figura del Administrador de Fincas de la Comunidad adquiere vital
importancia, porque en realidad, es quin lleva todos, o casi todos los asuntos de
esta. Por as decirlo, se paga a una persona para que vele por los intereses de la
Comunidad.
Generalmente, cuando no se contrata a una persona ajena, dicha figura
desaparece, siendo el Presidente quin ejerce todas las funciones. Estamos
hablando de los casos de Comunidades pequeas.
FUNCIONES
Artculo 20.
Corresponde al administrador:
a.
Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y
servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b.
Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan
de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
c.
Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes,
dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d.
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y
efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e.
Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposicin de los titulares la documentacin de la comunidad.
f.
Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.
En definitiva, cuando las funciones del Administrador se encargan a una persona
ajena que cobra sus emolumentos por ello, en realidad, se encarga de todo, o casi
todo lo concerniente a la Comunidad. Como hemos dicho, su contratacin tiene un
sentido y significado, y no es otro que descargar de trabajo al Presidente.
Ahora bien, hay cosas que NO puede hacer en ningn caso, como por ejemplo:
Derecho de voto: eso solo es atribuido a los propietarios.
Derecho de voz: un buen Administrador no da opiniones, solo acata el
mandato que le confiere la Junta de Propietarios, y solo da su opinin si
alguien se la pide, nunca por iniciativa propia, ya que no tiene tal facultad.
NOMBRAMIENTO Y DESTITUCIN
El nombramiento del Administrador lo debe hacer la Junta de Propietarios,
necesitando, para ello, la MAYORA de los votos que, a la vez, representen la
mayora de las cuotas, de los asistentes a la Junta si se hace en segunda
convocatoria (hay que sealar que es como se hace en el 99.9% de las ocasiones,
es decir, convocar en 2 convocatoria). Es decir, es un acuerdo dentro de los que
figuran en el artculo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
De la misma manera, la destitucin del Administrador se hace de idntica manera,
es decir, a travs de acuerdo de la Junta de Propietarios, por la MAYORA antes
indicada.
En muchas ocasiones, las preguntas ms frecuentes son cmo es el proceso de
destitucin?.
La respuesta es sencilla:
VA ORDINARIA
El propietario/s que deseen someter a votacin la destitucin
del Administrador debern comunicarlo, POR ESCRITO, al Presidente.
AMBIGEDAD EN LA LEY
Cualquier propietario puede ser ADMINISTRADOR de su Comunidad de Vecinos, sin
mas requisitos que ser eso, propietario. Puede que no sepa ''hacer la -o- con un
canuto'', pero puede ser Administrador.
Y por otro lado, la Ley dice que si es una persona ajena a la Comunidad, en este
caso tiene que ser una persona con cualificacin suficiente.
en qu quedamos?, porque es incongruente que por un lado se exija cualificacin,
y por otro lado se exija ser propietario. Porque se supone que no todos los
propietarios sern aptos para ser Administradores.
Entendemos que se requiera de un profesional para Administrar una Comunidad,
pero desde el mismo momento que cualquier propietario puede serlo, tira por tierra
dicha cualificacin, ya que un propietario no tiene porqu tenerla, y si es vlido,
desde ese mismo momento no puede ser exigible.
Pero esto no se lo inventa esta web, lo dice la propia Ley de Propiedad Horizontal,
en su artculo 13, punto 6, que literalmente ser reproduce a continuacin:
''El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podr ser
ejercido por cualquier propietario, as como por personas fsicas con cualificacin
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas jurdicas en los trminos
establecidos en el ordenamiento jurdico.''
Para rematar la faena, expone que tiene que ser una cualificacin profesional
LEGALMENTE RECONOCIDA.
Y otra cosa mas, saben cunto vale colegiarse?. No se crean que son 100 200
euros, sino que multipliquen dicha cantidad varias veces.
Con todo esto, solo cabe decir que ''es un coto privado de caza'', porque la mayora
de los Administradores de Fincas NO tienen una Diplomatura o Licenciatura, y
adems, hacen lo posible e imposible para que nadie entre en el selecto ''grupo'' de
los Colegios de Administradores.
''A RO REVUELTO...''
Como se suele decir: ''a ro revuelto, ganancia de pescadores''.
Y es que hay personas que dicen llamarse Administradores que, ni estn
colegiados, ni han realizado el ''curso de guitarra'', ni nada parecido. Un buen da
encontraron que podan ganarse unas ''pesetillas'' ejerciendo la actividad de
Administrador, y compatibilizarlo con su trabajo diario en otra faceta distinta.
Ni que decir tiene que dichas personas son una solucin ''mala'', porque han llegado
al mundo de la Administracin de Fincas ''de rebote'', y si no son profesionales que
se dedican a ello, pueden en cualquier momento dejar la actividad y ''dejar
colgado'' a una Comunidad.
CONCLUSIN
Un buen Administrador no se le puede mirar por estar Colegiado, o por si es Tcnico
de ''no se qu''.
Bien es cierto que en principio, debera presentar mas garanta un Administrador
colegiado, pero tambin es cierto que a veces, muchas veces, eso no significa nada.
La recomendacin de esta web es que busquen profesionales de reconocido
prestigio, que por su experiencia han demostrado que son buenos Administradores,