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JUANA YUDELKA

CAMILO
MAT 09 4033

Tema I

Antecedentes del derecho inmobiliario en RD periodo histrico del


derecho inmobiliario
LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO No.108-05
El proceso de modernizacin judicial iniciado a partir de la modificacin de la Constitucin de la
Repblica en el ao 1994, fruto de la lucha poltico social que se libraba a la sazn y por
consiguiente con la conformacin del Consejo de la Magistratura, el cual constituy un
trascendental paso de avance en el orden judicial al elegir una nueva Suprema Corte de Justicia
cuya eleccin marc un hito que dividi este organismo en antes y despus, porque nadie puede
negar que la actual Suprema Corte de Justicia ha estado produciendo los cambios necesarios que
reclama nuestra sociedad, trayendo como consecuencia garanta, seguridad y confianza al
Sistema Judicial Dominicano.
De ah que un nuevo proceso de modernizacin en otras instituciones e instancias de poder como
la Cmara de Cuentas de la Repblica Dominicana, el Congreso Nacional y El Tribunal Superior
de Tierras. Con la aprobacin de la Ley 108-05 sobre el Nuevo orden de Registro Inmobiliario
pendiente de ejecucin, la mayor innovacin que se ha podido consensual en materia
inmobiliaria en nuestro pas.
De esta ultima puntualizacin debemos destacar, el significado de esta nueva ley para el
desarrollo, sostenimiento y garanta econmica de nuestra nacin, la cual viene a superar fallas
arrastradas por mas de ochenta (80) aos, as como, a implementar mecanismos que faciliten la
transparencia del derecho de propiedad, derecho real imprescriptible por excelencia.
La seguridad jurdica del derecho inmobiliario representa uno de los grandes desafos que
enfrenta el sistema judicial dominicano, porque esta constituye la garanta no solamente de la
proteccin del derecho de propiedad nacional, sino la del desarrollo sostenido a travs de la
inversin extranjera.
La base fundamental del derecho inmobiliario dominicano que data de la poca de la ocupacin
Norteamericana del 1ro de Julio del ao 1920, mediante la Ordeno Ejecutiva No. 511, que adopta
el Sistema Torrens, contenido en la Ley 1542 del once (11) de Octubre de 1947, no satisface la
demanda que exige y reclaman los nuevos tiempos, por esa razn Nuestro mas alto tribunal, la
Suprema Corte de Justicia, a travs de su Programa de Modernizacin de la Jurisdiccin de
Tierras (PMJT), someti ante el cuerpo legislativo el proyecto hoy convertido en ley 108-05 de
Registro Inmobiliario, con la finalidad de dotar a la Nacin del instrumento Jurdico que tanto la
sociedad dominicana reclama como marco normativo que proporcione seguridad, tranquilidad y
garanta dentro de la misma, con la finalidad de vencer la indiferencia de quienes estn llamados
a proteger y rescatar de la impotencia a aquellos ciudadanos que cada da ven atropellados sus
derechos, desprotegidos sus bienes y por va de consecuencia sumida en un subdesarrollo, una
nacin que necesita urgentemente mecanismos que faciliten la custodia y seguridad del Sistema
Registral Dominicano.
No es nuestra intencin vaciar en este informe todo el contenido de la ley sino hacer un anlisis
de los puntos luminosos de este instrumento jurdico que sustituye la ley 1542 del 11 de Octubre
de 1947.
Esta nueva ley tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales
inmobiliarios, as como las cargas y gravmenes susceptibles de registro en relacin con los
inmuebles que conforman el territorio de la Repblica Dominicana pero sobre todo, garantizar la

legalidad de su mutacin o afectacin con la intervencin del Estado a travs de los rganos
competentes de la Jurisdiccin Inmobiliaria.
Desjudicializacin del Saneamiento
Saneamiento, es el proceso mediante el cual se determina e individualiza un terreno,
depurndose los derechos que recaen sobre este quedando a nombre del Estado dominicano en
principio o de una persona en particular, este proceso en la ley 1542 posee segn los tcnicos en
esta materia doce (12) pasos, los cuales se convierten en una verdadera odisea que a veces se
llegaba hasta el cansancio, lo que motivaba que uno se olvidara del proceso por la indiferencia de
los funcionarios encargados de aplicar las acciones procesales, esto cargaba de expediente los
archivos de los tribunales creando un caos en los mismos. Si admitimos que el saneamiento es un
proceso sencillo fruto de los aportes de las pruebas la mayor parte del saneamiento se puede
desjudicializar, otorgndole a la administracin inmobiliaria mayor participacin en el mismo, y
prcticamente el Juez debe convertirse en un Homologador del reconocimiento del derecho de
propiedad, pudindose realizar un saneamiento en por lo menos tres meses o menos.

La bula Inter caetera de 1943


La bula menor Inter caetera fue otorgada por el papa Alejandro VI en 1493 en favor de Fernando
e Isabel, reyes de Castilla y Aragn.
La bula lleva fecha de 4 de mayo de 1493 pero se cree que realmente fue redactada ms tarde, en
el mes de junio. Su texto coincide en gran parte con el del breve Inter caetera del 3 de mayo de
1493, anterior a ella y que probablemente fue considerado insuficiente por los Reyes Catlicos.1

La ley de amparo real de 1578


LEY DE AMPARO REAL, ALCANCE E IMPORTANCIA.
La Ley de Amparo Real fue introducida en nuestro territorio por medio de la Real Cdula del 20
de noviembre del 1578, que llevaba por nombre Real cedula sobre la restitucin de las tierras
que se poseen sin justos y verdaderos ttulos.
Esta Ley constituyo el instrumento legal mediante el cual los Reyes Catlicos, ponen en mano de
la Corona espaola el derecho de propiedad sobre las tierras descubiertas y establecen un
procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba
escrita preexistente basada en la merced; en ese sentido aquellos poseedores que mostraran
ttulos validos les serian confirmados sus derechos, pero la tierra tomada en demasa deba ser
retornada al patrimonio de la corona espaola.

Influencia de la independencia nacional en el mbito del derecho inmobiliario


El derecho de la propiedad inmobiliaria en la Amrica Hispana vari en su esencia segn cambi
el inters econmico del gobierno espaol durante los tres siglos del periodo colonial. Al
principio el inters principal en este aspecto fue el de poblar y de facilitar a los colonizadores la
ocupacin de las vastas reas de las islas antillanas y del continente. Durante ese primer perodo,
que podra llamarse de "poltica colonizadora", la propiedad se adquira por donacin gratuita
directa de la Corona o indirectamente a travs del Gobernador y la Real Audiencia. Estas
donaciones se hicieron generalmente a los nuevos pobladores que fuesen generalmente de
"condicin y calidad".
Ms adelante la Constitucin de 1821 determin que la parte espaola de Santo Domingo, sera
un Estado soberano y declar abolida la constitucin de la Monarqua espaola. Esta es la
primera actuacin jurdica que convierte a la que luego fuera Repblica Dominicana en
cesionaria de los derechos territoriales de la Corona de Espaa.

La independencia de la Patria a travs de la Constitucin de 1844 consagra en su Artculo No.2,


lo siguiente: "La parte espaola de la Isla de Santo Domingo y sus Islas adyacentes, forman el
territorio de la Repblica Dominicana", posteriormente en el Artculo No.21 de la citada
Constitucin se consagra [1]"el derecho de propiedad como inherente a la personalidad humana
y dispone que nadie puede ser expropiado, sino por causa de utilidad pblica, previa justa
indemnizacin". (En todas las modificaciones hechas a la Carta Magna, este artculo se ha
mantenido vigente).
Hasta ese momento no haba ningn registro organizado en lo que se refiere al derecho de
propiedad, es decir, que no exista ninguna oficina pblica donde los actos relativos a la
transmisin del derecho de propiedad fueran objeto de alguna intervencin directa o indirecta por
parte de las autoridades.
La ley sobre divisin de terrenos comunes del 1922
Los cuatro monstruos los eran Horacio Vsquez, Federico Velzquez, Elisa Brache hijo y
Francisco J. Peynado, firmantes del entendido de evacuacin de 1922.
La codicia denunciada valientemente por Ellis Cambiaso sobrepasaba los lmites de Barahona y
se vinculaba directamente con los intereses del Gobierno Militar Americano y de los propios
Estados Unidos.
Cuando en 1922 se discuti y firm en Washington el Entendido de Evacuacin de la Republica
Dominicana, los firmantes dominicanos, los cuatro monstruos, aceptaron reconocer la validez de
las Ordenes y Resoluciones Ejecutivas promulgadas por el Gobierno Militar, que establecieran
rentas, autorizado erogaciones o creado derechos a favor de terceros (Al Pueblo Dominicano.
Documento puesto a circular por los firmantes para explicar y justificar el porque actuaron de ese
modo, fechado el 23 de septiembre de 1922). De 92 Ordenes y Resoluciones Ejecutivas sobre
fomento, comunicaciones y agricultura, 30 favorecan al Central Barahona Sugar Corporation..
(Op. Cit.), lo que delata la influencia que estos en las altas esferas del gobierno de los Estados
Unidos y su poder econmico en la Republica Dominicana...

Orden ejecutiva No 511 de 1920


Sexto perodo, se inicia con la Orden Ejecutiva No.511 del 1 de Julio de 1920, con dicha
disposicin legal del Gobierno Militar de Ocupacin Norteamericana, se hicieron las bases
jurdicas e institucionales de lo que seria el rgimen legal de las tenencias de la tierras en
Republica dominicana, introduccin en nuestros territorios el Sistema Torrens de registro de
propiedad inmobiliaria.
Sptimo Perodo, se inicia con la ley sobre Registro de Tierras No.1542, del 7 de Noviembre del
1947, dicha Ley es la que actualmente nos rige en materia de tierra y lleva el uso del Sistema
Torrens y surgi de la orden ejecutiva 511 del 1920.
(9) Ciprin Rafael, El abogado del Estado y fiscal ante el Tribunal de Tierras, pgina 26.
La Ley No.1542, del 11 de Octubre del 1947, se estableci en la Repblica Dominicana a
travs de la Orden Ejecutiva No.511, del 1 de Julio del 1920, dictada por el gobierno de turno, el
cual para ese momento lo era el Gobierno Norteamericano de Ocupacin, que dirigi la Rep.
Dom., desde 1916 al 1924. Dicha Orden Ejecutiva fue contenida inextensa, salvo algunas
modificaciones en la Ley de Registro de Tierras.

Ley sobre registro de tierra no 1542 de 1947


LA LEY 1542 DE 1947 SOBRE REGISTRO DE TIERRAS

DICHA LEY QUED DEROGADA POR EL ARTCULO DE LA LEY 108-05 DE REGISTRO


INMOBILIARIO, SIN EMBARGO CONTINUA SU APLICACIN EN VIRTUD DE QUE LA
NUEVA LEY ESTABLECE EN ESE MISMO ARTCULO QUE CONTINUAR.
La Ley 1542 de 1947 sobre Registro de Tierras establece el sistema Torrens de Registro de los
Derechos Inmobiliarios.
Dicha Ley qued derogada por el artculo de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, sin
embargo continua su aplicacin en virtud de que la nueva Ley establece en ese mismo artculo
que continuar.
Los derechos registrados en virtud de esta Ley son pblicos y por lo tanto oponibles a terceros.
En principio la presentacin del Certificado de Propiedad emitido por el Registro de Ttulos
correspondiente es suficiente para probar que el vendedor tiene ttulo para transferir la propiedad
del inmueble. Cualquier hipoteca o carga debe estar inscrita en el certificado. Sin embargo, antes
de comprar el inmueble resulta conveniente verificar directamente la situacin del inmueble en
las oficinas del Registro de Ttulos.
A pesar de que los inmuebles se encuentren libres de cargas y gravmenes, los interesados en
adquirir dichos inmuebles deben contratar a un agrimensor, que revise si real y efectivamente los
inmuebles mostrados son los que figuran en los Certificados de Ttulos ya que el engao ms
comn en el que incurren los extranjeros al comprar inmuebles en zonas tursticas es que el ttulo
no corresponde al lugar mostrado.
Por esta misma razn, el rpido registro de la venta es sumamente importante. Para efectuarlo el
comprador debe depositar en el Registro de Ttulos el original del contrato de venta legalizado
ante Notario Pblico, conjuntamente con el Certificado de Propiedad a nombre del vendedor, que
ser cancelado y sustituido por uno nuevo a nombre del comprador.

La ley de registro inmobiliario no 108-05 del 2005 principios fundamentales


El objeto de la Ley 108-05 es regular todo lo concerniente al registro de derechos inmobiliarios.
Se fundamente en la publicidad de los procedimientos antes los tribunales de la jurisdiccin
inmobiliaria.
Se establece una presuncin de propiedad a favor del Estado, es decir, que el Estado Dominicano
es propietario de todos los terrenos donde no se pueda probar que estn registrado a favor de
alguien.
Una vez un derecho de propiedad est registrado es imprescriptible, es decir, que perdura.
Se le da prioridad a la ley antes convenciones particulares.
Se instituye el carcter supletorio de otras normas y reglamentos, y en caso de contradiccin
prevalecer la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
En lo referente a la interpretacin se establece el carcter supletorio del derecho comn.

Derechos reales principales y accesorios


Los derechos reales principales: Su origen y evaluacin
Los derechos reales son los que surgen de la relacin de las personas con las cosas. La palabra
real se deriva del latn res que significa cosa. Los derechos reales tienen dos prerrogativas
fundamentales: el derecho de persecucin y el derecho de preferencia.

a) Derecho de persecucin: es el que le otorga al titular el derecho de perseguir judicialmente la


cosa donde quiera que se encuentre, y sin importar las manos que la tengan.
b) Derecho de preferencia: es el que le permite al titular del derecho real satisfacer su prestacin
en primer lugar, con relacin a cualquier otro titular del derecho.
Entre los derechos reales unos se denominan principales; los dems accesorios. Estos ltimos
accesorios de un derecho de crdito, constituyen una garanta para el acreedor; por ejemplo: la
hipoteca. Los derechos reales tienen como objetos muebles o inmuebles.

1.2. Concepto de derechos reales


El derecho real es una relacin jurdica inmediata y directa entre una persona y una cosa. El
derecho real es una relacin de derecho en virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera
inmediata y exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiacin de una persona.
El derecho real es una relacin de derecho por virtud de la cual una persona tiene facultad de
obtener de una cosa exclusivamente, y en forma oponible a todos, toda la utilidad que produce o
parte de ella.
1.3. Derechos reales principales y derechos reales accesorios.
Derechos reales principales: son los derechos que mejor representa el concepto de apropiacin de
la cosa, y que por tanto se confunden con la cosa misma. De estos derechos el de mayor
importancia y trascendencia o categora es el derecho de propiedad. Los otros derechos reales
principales son desmembraciones del derecho de propiedad, no confieren a sus titulares todas las
prerrogativas del derecho de propiedad, sino solamente una o varias de ellas, mientras que el
derecho de propiedad confiere a su titular el conjunto de las prerrogativas que cabe ejercer sobre
una cosa: derecho de servirse de ella (jus utendi), el derecho de obtener sus frutos (jus abutendi).
Derecho reales accesorios: Son aquellos que se otorgan sobre una cosa con la finalidad de
garantizar el pago de un crdito, y que confiere a su titular el derecho de preferencia y de
persecucin. En estos se sitan algunos derechos que recaen sobre cosas, pero que son el
accesorio de un derecho de crdito, en el sentido de que constituyen una garanta de ese derecho
de crdito; refuerzan la situacin del acreedor de permitirle cobrar con mayor seguridad. Los
derechos reales accesorios son: la hipoteca, la prenda y la anticresis.
a) La Hipoteca: Es un derecho real destinado a garantizar el pago de un crdito, sin desposeer al
propietario del bien gravado. Es la afectacin real e indivisible de uno o ms inmuebles del
deudor para garantizar un crdito sin que el deudor sea desapoderado de la propiedad de su
inmueble.
b) La Prenda: Es un derecho real inmobiliario que otorga al acreedor la facultad de conservar en
su poder un bien corporal o incorporal de su deudor para garantizar el crdito que los vincula.
Este contrato no es perfecto por el slo consentimiento de las partes, es necesario que se suscriba
de manera inequvocas, y que el deudor entregue el bien afectado.
c) Anticresis: es el derecho real accesorio que otorga al acreedor el derecho de conservar en su
poder un bien inmueble de su deudor por el tiempo que dure su acreencia y con el derecho de
percibir los frutos que se produzcan en el predio dado en anticresis.

1.4. Enumeracin de los derechos reales principales.


a) La propiedad
b) El usufructo
c) El uso
d) La habitacin
e) La servidumbre
f) La enfiteusis
g) La superficie
a) La propiedad: Es el derecho real por excelencia e implica un poder directo e inmediato sobre
las cosas. Es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera
absoluta y exclusiva a la accin y voluntad de una persona. El derecho de propiedad asegura el
goce exclusivo de un bien determinado. Esta determinacin es fcil tratndose de los muebles.
Respecto de los inmuebles se efecta por medio del deslinde que delimita el fundo en extensin.
b) El usufructo: es un derecho real que confiere a una persona llamada usufructuario el derecho
de usar y gozar temporalmente de un bien que pertenece a otra persona llamado nudo propietario.
El usufructuario no es propietario de la cosa, sino que mantiene una relacin que se puede llamar
de copropiedad con el propietario propiamente dicho, en consecuencia est obligado a conservar
la cosa no puede destruirla ni enajenarla, as lo estableci el Legislador en el artculo 578 del
Cdigo Civil: [1]"El usufructo consiste en el derecho de gozar de cosas cuya propiedad
pertenece a otro, como ste mismo; pero conservando la sustancia de aquellas".

La propiedad el uso , la habitacin, el enfiteusis, la hipoteca, la prenda y la


anticresis
La enfiteusis (del griego , "instauracin" o "implantacin"), tambin denominado
censo enfitutico, es un derecho real que supone la cesin temporal del dominio til de un
inmueble, a cambio del pago anual de un canon y, asimismo, de un laudemio por cada
enajenacin de dicho dominio, en su caso. En algunos ordenamientos jurdicos esta cesin puede
tener carcter perpetuo.
El derecho de habitacin
Este derecho consiste en la prerrogativa que tiene su titular de sacarle provecho, junto a sus
familiares, al uso de un local o parte destinada para vivienda.

El derecho de enfiteusis

Este es en principio un derecho personal, es decir una obligacin, que llega ser un derecho real
por razn del prolongado tiempo que dura el arrendamiento de un predio (entre los 18 y los 99
aos). Estos contratos se asimilan a veces con los contratos de arrendamientos con el
ayuntamiento. Esto as, porque los arrendamientos con los municipios suelen ser por tiempo
indefinido, cumpliendo el enfiteuta con ciertas obligaciones y con la posibilidad de comprar al
ayuntamiento el derecho de propiedad.

Tema II
Marco institucional de la Jurisdiccin inmobiliaria
rganos de la jurisdiccin inmobiliaria
ESCRITO POR YUDITH CASTILLO
Recientemente, la Suprema Corte de Justicia emiti la Resolucin 2669-2009 que modifica
parcialmente el Reglamento General de Registro de Ttulos y que dispone principalmente la
creacin de una Unidad de Contralora para la Jurisdiccin Inmobiliaria, orientada a garantizar el
cumplimiento de las disposiciones establecidas en la Ley Nmero 108-05 de Registro
Inmobiliario.
Dicha Unidad operar como un rgano de apoyo de la Jurisdiccin Inmobiliaria, dependiente de
la Suprema Corte de Justicia y estar integrada por auditores especializados en materia registral,
catastral, de procesos y sistemas.
Tendr como funciones:
Auditar el funcionamiento y desempeo de los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, con
excepcin de las actuaciones jurisdiccionales de los Jueces. Realizar investigaciones y
comprobaciones solicitadas por los Directores Nacionales de Registros de Ttulos y de Mensuras
Catastrales por intermedio del Presidente de la Suprema Corte de Justicia, relativas al
funcionamiento de los rganos y dependencias de la Jurisdiccin Inmobiliaria, con excepcin de
las actuaciones jurisdiccionales de los Jueces.
Realizar investigaciones y comprobaciones solicitadas por el Presidente de la Suprema relativas
al funcionamiento de los rganos y dependencias de la Jurisdiccin Inmobiliaria, con excepcin
de las actuaciones jurisdiccionales de los Jueces.

Tribuna superior de tierra y tribunal de jurisdiccin original


Marco legal.
Que es la Jurisdiccin Inmobiliaria?
La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos
inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se solicita la autorizacin para la
mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la
cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio dominicano,
implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del pas.
La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores de Tierras, los
Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de Registro de Ttulos y la Direccin
Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es integrante de la misma el Abogado del Estado.
Los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, son interdependientes entre si.

Direccin Nacional de Registro de Ttulos


La Direccin Nacional de Registro de Ttulos es el rgano que se encarga de supervisar,
coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de registro de ttulos. En este sentido,
conoce el recurso superior jerrquico contra las actuaciones de los Registradores de Ttulos a
nivel nacional.
La Direccin Nacional de Registro de Ttulos tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de
Guzmn, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es nombrado por
la Suprema Corte de Justicia.

Direccin nacional de registro de ttulos


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Jurisdiccin Inmobiliaria Repblica Dominicana.
La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos
inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se solicita la autorizacin para la
mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal.
Que es la Jurisdiccin Inmobiliaria?
La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos
inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se solicita la autorizacin para la
mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la
cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio dominicano,
implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del pas.
La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores de Tierras, los
Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de Registro de Ttulos y la Direccin
Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es integrante de la misma el Abogado del Estado.
Los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, son interdependientes entre si.
Direccin Nacional de Registro de Ttulos
La Direccin Nacional de Registro de Ttulos es el rgano que se encarga de supervisar,
coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de registro de ttulos. En este sentido,
conoce el recurso superior jerrquico contra las actuaciones de los Registradores de Ttulos a
nivel nacional.

La Direccin Nacional de Registro de Ttulos tiene su sede en la ciudad de Santo Domingo de


Guzmn, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director Nacional, que es nombrado por
la Suprema Corte de Justicia.
Oficinas de Registro de Ttulos
Son rganos supeditados a la supervisin de la Direccin Nacional de Registro de Ttulos que se
encargan de expedir los certificados de ttulos, que prueban la existencia del derecho de
propiedad, a los titulares de los mismos. Asimismo, realizan todos los asientos de cargas,
gravmenes, transferencias y modificaciones parcelarias despus del saneamiento, cancelando y
expidiendo nuevos certificados en los casos que fuere necesario.
Actualmente existen 23 oficinas de Registro de Ttulos a nivel nacional, responsables del
Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus localidades:

Origen de la propiedad inmobiliaria y bienes del dominio publico


La evolucin histrica de la propiedad inmobiliaria en la Repblica Dominicana se circunscribe
a seis grandes perodos en el derecho de tierras. El primer perodo se inicia con la "Bula Inter
Catera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493, en ella se
legitima la conquista del nuevo mundo invistindose a la Corona espaola con el derecho de
propiedad de las tierras descubiertas. En ese perodo convivieron la propiedad pblica, arbitraria
con el uso de la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos, consistiendo
ste ltimo un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo fue creando derecho.
En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial en forma legislativa. La
merced fue una compensacin hecha por el Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de
la Corona por servicios militares o pblicos que inclua el derecho a vender como propios los
terrenos, pasados cuatro aos de posesin, constituyndose como el sistema legal de adquisicin.
Es limitada en el tiempo debido a que las concesiones se hacan por el tiempo que fuere la
voluntad del Monarca, salvo el trmino de posesin para los que hubieren fundado sus casas y
cumplido de una manera permanente durante aos las obligaciones de la concesin.
Dominio pblico es un concepto utilizado en dos reas del derecho: el derecho administrativo y
el derecho de autor.

Por dominio pblico (tambin llamado demanio) se entiende el conjunto de bienes y derechos de
titularidad pblica destinados al uso pblico (como las vas y caminos pblicos), o a un servicio
pblico (como un hospital pblico, un centro escolar pblico, las oficinas de un Ayuntamiento o
cualquier otra instalacin) o aquellos a los que una ley califica como demaniales (como las
playas, las aguas o las minas) y cuyo uso privativo requiere una concesin administrativa o un
permiso que slo la administracin pblica puede otorgar.
La propiedad inmobiliaria en la Republica Dominicana
El principio del Estado propietario originario no es nuevo, ya lo vimos en el derecho colonial
cuando estudibamos las Leyes de Indias, cmo los soberanos espaoles lo invocaban en su
beneficio, basndose en la investidura que haban recibido del Santo Padre, por medio de la Bula
"Inter Catera", de fecha 3 de mayo del 1493, por medio de la cual estas tierras fueron puestas
"bajo su jurisdiccin y dominio" y les fueron "concedidas, donadas y asignadas"; Los derechos
de la Corona se confundan en aquel entonces, con los del Estado Espaol. Mediante la Ley de
Amparo Real del 20 de noviembre de 1578, dictada por Felipe II, los reyes dispusieron "que

todas las tierras que se posean sin justos ni verdaderos ttulos", les sean restituidas, ya que ellas
pertenecen a su "patrimonio y corona real".
Tambin la Ley de Composicin de tierras de fecha 17 de mayo de 1631, dictada por Felipe III
repite la idea del estado propietario originario y ordena que en "Las tierras compuestas" se dejan
los dueos en pacfica posesin y que los que se hubieren introducido y usurpado ms de lo que
les corresponda, sea admitida una moderada composicin y se les despachen nuevos ttulos. La
misma idea impera en la Constitucin de 1821 y en la de 1844, y de un modo ms completo en la
Ley de Bienes Nacionales de fecha 2 de julio de 1845, al sentar en su artculo 1ro. el principio de
que son bienes nacionales "todas las propiedades sin dueo conocido", situadas en el territorio de
la Repblica Dominicana.
3.2. EL derecho no titulado
El derecho no titulado se caracteriza en principio, por la posesin o sea la aprehensin material
de la cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad no exista el derecho de propiedad,
posesin y propiedad se confundan. Eran una sola cosa. Se identificaban. Actualmente es un
hecho inicial que sirve de fundamento para adquirir por prescripcin, siempre que se renan los
dems caracteres exigidos por la ley; pero, que se distingue del derecho de propiedad y que
puede tenerse independientemente de ste, aunque generalmente una de las formas, la ms
caracterizada de hacer ostensible ese derecho, es poseyendo materialmente la cosa. Y para que el
derecho no titulado pueda llegar a ser un derecho saneado, depurado y titulado es necesario
agotar todos los requisitos de la Ley de Registro de Tierras.
3.3. El derecho titulado
La primera forma del derecho de propiedad titulado aparece lgicamente en la concesin del
propietario originario; en la concesin del soberano, rey o Estado. La concesin escrita, el
derecho titulado se va disolviendo en el tiempo a consecuencia de las sucesivas transmisiones y a
consecuencias de fenmenos histricos y sociales que son los mismos que han creado el estado
de incertidumbre de nuestro derecho. La mayor parte de la documentacin del derecho de
propiedad inmobiliar corresponde, sin duda alguna a la documentacin privada, o sea aquella que
transmite derecho entre particulares, sin poderse determinar el ttulo que los acredita su fuente de
origen en una concesin de propietario originario.

Sistemas de publicidad de la propiedad inmobiliaria en RD


El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la
cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio dominicano,
implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del pas.

Principios de sistema torrens


El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir Robert Torrens, de Australia del Sur, a quien
le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgan en Inglaterra para la mutacin de
la propiedad inmobiliar, por la falta de un documento firme e inatacable justificativo del derecho
de propiedad, la carencia de un registro cientfico de la propiedad inmobiliar y de las grandes
exigencias requeridas para la realizacin de cualquier operacin jurdica, debido a la
imperfeccin de los sistemas de registro hasta entonces en vigor, deficiencias de que adoleca
tambin el Sistema francs vigente en nuestro pas.
Las operaciones inmobiliarias en la Repblica Dominicana se encuentran regidas por la Ley No.
108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de
Aplicacin. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripcin en el Registro de

Ttulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los
requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Ttulos expedir a nombre del
comprador un Certificado de Ttulo que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Pasos a seguir en una compra inmobiliaria
Aspectos preliminares: A diferencia de otros pases donde vendedores y compradores
generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ninguna asesora jurdica previa, en
la Repblica Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y
notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de
desembolsar fondos o una reserva, en razn de las pocas garantas existentes en el sistema para el
comprador. El abogado apoderado se encargar de realizar las diligencias y comprobaciones
necesarias para asegurar los derechos del comprador, antes de la firma de la Promesa de
Compraventa; o alternativamente, preparar la Promesa de Compraventa primero, pero
condicionando su ejecucin a los resultados de las comprobaciones legales pertinentes.
La Promesa de Compraventa: La mayora de las operaciones inmobiliarias en la Repblica
Dominicana comienzan con la suscripcin de una Promesa de Venta u Opcin de Compra, en
cuya virtud el comprador entrega un depsito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el
vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los trminos contemplados
en la Promesa u Opcin. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien
legaliza las firmas. La Promesa u Opcin debe contener una descripcin detallada de todos los
aspectos relevantes de la negociacin, tales como la descripcin de la propiedad, el precio de
venta, la forma de pago, las garantas, las causas de resolucin, etc., pues su funcin es regular la
compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato
de Compraventa que servir para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de
Compraventa bien redactada deber contener las siguientes informaciones y menciones mnimas:
(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerir la firma
de su cnyuge.
(b) Descripcin catastral del inmueble objeto de la venta.
(c) Precio de venta y forma de pago.
(d) Clusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.
(e) Fecha de entrega del inmueble.
(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del
inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.
(g) Obligacin del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del
pago de precio de venta.
Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opcin,
no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias ms comunes son las
siguientes:
(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o
derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del
vendedor, el nico recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente. En los
ltimos aos, muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del pas, han
sufrido en carne propia los efectos de la imprevisin de sus asesores legales. El caso clsico es el
del promotor que usa los avances de sus compradores, as como prstamos bancarios, para
financiar la construccin de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble
con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del prstamo. Cuando el promotor, ya sea por
mala planificacin o por mala fe, fracasa en su gestin y no puede terminar el proyecto, el banco
ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En cierto
sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa

particularidad que slo comparten las prdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no
reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento
comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo.
(b) Los pagos de las cuotas del precio no estn condicionadas ni a la existencia de un Certificado
de Ttulo libre de cargas y gravmenes ni al progreso de la construccin ni a otras condiciones
que pudiesen resultar de capital inters para el comprador. Como consecuencia de esta
imprevisin, el vendedor se reserva la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la
Opcin por el solo hecho de vencerse el trmino de pago, sin tomar en cuenta que la falta de
pago del comprador puede ser la legtima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del
vendedor de obligaciones sustanciales.
(c) No se utilizan depositarios Aen plica@ (Aescrow agents@) para los pagos, por lo que el
vendedor maneja, para bien o para mal, los fondos desembolsados, sin ninguna garanta en caso
de que sean manejados para mal.
El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opcin, el Contrato de Compraventa
se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso
del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pblica utilizada en
Espaa e Hispanoamrica. Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de
una sociedad dominicana en vez de a ttulo personal.
Determinacin y pago de los impuestos de transferencia y registro: El Contrato de
Compraventa debe depositarse en la Administracin Local de la Direccin General de Impuestos
Internos, para solicitar la tasacin del inmueble comprado. La Administracin Local de la
Direccin General de Impuestos Internos verifica si el vendedor est al da en el cumplimiento
de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el
monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios das o varias semanas,
dependiendo principalmente del cmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la
tasacin o de la distancia entre la ubicacin de las oficinas de la Administracin Local y el lugar
donde se encuentra el inmueble.
Inscripcin de la compraventa en el Registro de Ttulos: Obtenida la tasacin de la
propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado
de Ttulo de la propiedad vendida se debern depositar, conjuntamente con la documentacin
proporcionada por la Administracin Local de la Direccin General de Impuestos Internos, en el
Registro de Ttulos correspondiente a la jurisdiccin donde se encuentra el inmueble comprado.
En la prctica, la inscripcin est sujeta a los ms variados formalismos que exigen que en la
mayora de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Ttulos a diligenciar la
misma, lo que representa una diferencia marcada con otros pases como Espaa, donde la
inscripcin de la escritura pblica puede hacerse an por correo o por fax, remitiendo luego el
original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del pas.
Expedicin del Certificado de Ttulo: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Ttulos
correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Ttulo a nombre del comprador y se cancela
el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de
propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La
expedicin del nuevo Certificado de Ttulo puede tomar desde unos das a varios meses,
dependiendo de la oficina del Registro de Ttulos de que se trate.
Comprobaciones Necesarias
Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las comprobaciones previas
requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitndose por lo comn a obtener la certificacin

del estado de la propiedad en el Registro de Ttulos. Muchas veces el agente de bienes races y el
vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado.
Para iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su
asesor legal, los siguientes documentos:
Fotocopia del Certificado de Ttulo del inmueble.
Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble. En virtud de la nueva Ley de Registro
Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es decir, que no tengan una
designacin catastral nica y un plano de mensura individual debidamente aprobado, no podrn
ser inscritos en el Registro de Ttulos, salvo en los casos siguientes: (1) Compraventas efectuadas
antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrn ser inscritas durante un perodo de gracia de dos
aos que termina el 4 de abril de 2009; y (2) Compraventas de propiedades completas sin
deslindar B no se permiten ventas de porciones de dichas propiedades B por una nica vez. No se
permiten segundos traspasos sin deslindes.
Fotocopia de la Cdula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su cnyuge si es
casado.
Fotocopia del recibo de la Direccin General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el
ltimo pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exencin del
pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificacin de la DGII en que conste que el
vendedor se encuentra al da en sus obligaciones fiscales.
Si la vendedora es una sociedad:
Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad
en el Registro Mercantil, al da, y del acta que autoriza la venta;
Certificacin expedida por la DGII, en que conste que la compaa est al da con el pago de
sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio:
Fotocopia de la declaracin de condominio;
Fotocopia del reglamento de condominio;
Fotocopia de los planos de construccin, debidamente aprobados por las autoridades
correspondientes;
Certificacin del condominio haciendo constar que el vendedor est al da con el pago de las
cuotas de mantenimiento;
Fotocopia de las tres ltimas asambleas celebradas por el condominio;
Si el inmueble es una vivienda:
Fotocopia de los planos de construccin, debidamente aprobados por las autoridades
correspondientes;
Inventario de los efectos mobiliarios existentes;
Copias de los ltimos recibos de agua, luz, telfono, etc.
Luego de obtenida la documentacin antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse
de que el inmueble que figura en el Certificado de Ttulo se encuentre libre de todo derecho de
tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente.
A esos fines, se debern tomar los pasos siguientes:

Investigacin en el Registro de Ttulos: El abogado deber hacerse expedir una certificacin


del Registro de Ttulo en que conste el estado jurdico de la propiedad.
Comprobacin por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor o perito
topgrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el
plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente
comprobadas. Se han dado casos en que, por razones de errores en la mensura o por maniobras
fraudulentas del vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el
Certificado de Ttulo. Es aconsejable realizar la comprobacin del plano aun cuando se trate de
terrenos deslindados o subdivididos con la aprobacin de la Direccin General de Mensuras
Catastrales.
Inspeccin de las mejoras: Se deber contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione
cualquier mejora objeto de venta B casa, apartamento o piso B a fin de comprobar que los planos
presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas
condiciones estructurales.
Permisos: El abogado del comprador deber confirmar que la propiedad objeto de compra
podr utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento urbanstico en la Repblica
Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en
cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona
martima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del pas, que en efecto
hace pasar al dominio pblico todas las playas dominicanas. No se permiten construcciones
dentro de la zona martima sin una autorizacin especial del Poder Ejecutivo. Adems, en las
zonas tursticas hay restricciones de construccin administradas por la Secretara de Estado de
Turismo.
Posesin: El abogado deber verificar que el vendedor est en posesin del inmueble a
comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial
cuidado en el caso de propiedades que no estn cercadas y que se encuentran fuera de
urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de
descubrir de antemano cualquier reclamacin de parte de terceros. De existir inquilinos,
arrendatarios o colonos en el inmueble, se deber comunicar al comprador que la ley dominicana
sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, eviccionarlos podra resultar ser una tarea
ardua y costosa.
Empleados: El vendedor deber pagar las prestaciones laborales correspondientes a los
empleados relacionados con la explotacin de la propiedad objeto de compra.
Servicios: El abogado encargado de la operacin o el cliente mismo deber verificar que el
vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, telfono, telecable u
otros servicios.
Gastos y honorarios para transferir la propiedad
Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a
aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente
manera:
3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).
Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificacin de cheque o taln,
sellos, propina, etc.

Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido
(Artculo 20 de la Ley #288-04), mediante tasacin efectuada por las autoridades
gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el Contrato de Compraventa como en
muchos pases.
En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estndar es del 1% del precio de la compra, lo
cual incluye normalmente la asesora en la negociacin de la compra, las diligencias requeridas
para comprobar el estado del inmueble, la redaccin de la Promesa de Venta y del Contrato de
Compraventa, as como su legalizacin ante Notario, el pago de los impuestos de transferencia,
la inscripcin del Contrato de Compraventa en el Registro de Ttulos y el retiro del Certificado
de Ttulo expedido a nombre del comprador. Las responsabilidades del Abogado-Notario en la
Repblica Dominicana corresponden pues a las que en Espaa le incumben al Abogado, al
Notario y al Gestor Administrativo Colegiado.
Impuestos sobre la propiedad
Los inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los cinco millones de
pesos, estn sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier excedente sobre esa suma, por
concepto del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones siguientes:
Propiedades rurales.
Inmuebles cuyos propietarios tengan 65 o ms aos de edad, cuando stos hayan sido dueos
de esos inmuebles por ms de 15 aos y no tengan ninguna otra propiedad a su nombre.
Compra de inmuebles por extranjeros
No existe en la actualidad restriccin alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en
la Repblica Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones
exigan del extranjero obtener la autorizacin previa del Poder Ejecutivo salvo contadas
excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que
estableci como nico requisito que el Registro de Ttulo mantenga un rcord, para fines
estadsticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.
Los inmuebles y el derecho sucesorio
Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la Repblica Dominicana. Sin
embargo, si no son residentes en la Repblica Dominicana, los impuestos sucesorios que deben
pagar se ven aumentados en un 50% ciento por encima de lo que pagara un residente. Adems,
la sucesin de bienes inmuebles radicados en la Repblica Dominicana est sujeta a la ley
dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la
persona fallecida. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservarle a su heredero el
cincuenta por ciento de su patrimonio inmobiliario en Repblica Dominicana sin importar que la
ley de su nacionalidad o su testamento establezca lo contrario.

El abogado del estado ante jurisdiccin inmobiliaria y sus funciones


Conforme se desprende del articulo 12 de la ley 108-05 de fecha 23 de Marzo del ao 2005,
modificada por la Ley 51-07 de fecha 23 de Abril del ao 2007, sobre registro inmobiliario, "El
abogado del Estado tiene las funciones de representacin y defensa del Estado Dominicano en
todos los procedimientos que as lo requieran ante la jurisdiccin Inmobiliaria, a la vez ejerce las
funciones del Ministerio Publico ante la jurisdiccin en funcin de esto" (Art. 12).El articulo 11
de la referida Ley lo define como "... el representante del Estado ante la jurisdiccin
Inmobiliaria"... Si tomamos como valida esta definicin, parecera que las funciones del
Abogado del Estado, se limitaran solo a representar al Estado Dominicano por ante los

Tribunales de Tierras, y no es as, ya que tiene otras funciones que contribuyen al mantenimiento
de la paz social, al orden publico y a la seguridad jurdica de la propiedad inmobiliaria en la
Republica Dominicana.En los casos que son de orden publico, la ley exige su presencia. Por
ejemplo, en el Proceso de Saneamiento , el prrafo III del artculo 26 ordena al tribunal
apoderado poner en conocimiento del Abogado del Estado el inicio del proceso de judicial e
informarle la fecha de la primera audiciencia para que emita su opinin. El mismo prrafo agrega
que "la falta de comparecencia o la falta de opinin del Abogado del Estado se considera como
falta de inters y la no objecin del Estado en proceso de saneamiento y que la falta de opinin
no impide que el inmueble sea adjudicado.Aunque la ley limita al Abogado del Estado a emitir
su opinin en el proceso de saneamiento, actualmente, en la prctica no es as, pues si como
seala el Artculo 2 que tiene la representacin y defensa del Estado ante la jurisdiccin
inmobiliaria, entonces su papel, no se limita a una simple opinin y a estar presente en la
audacia. ? Por que? Sencillamente, pues, el Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario
seala que "El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que
conforman el territorio de la Republica Dominicana. Se registran a nombre del Estado
Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno",
entonces es al Estado a quien hay que probarle los derechos que los particulares poseen en un
inmueble y cuando no pueden demostrar en derecho, ah esta el Abogado del Estado pidiendo al
tribunal que el terreno que se esta saneando sea adjudicado a nombre del Estado Dominicano.
Este procedimiento es de orden pblico. El Abogado del Estado es un actor de primer orden en el
proceso. Cuando no esta seguro o tiene dudas sobre el terreno, solicita al juez que ordene un
descenso para comprobar, de que se trate de un terreno donde el Estado no tiene inters y que la
posesin rene los requisitos exigidos por la Ley (Arts. 2228 y siguientes del Cdigo
Civil).Tambin, el abogado del estado ejerce las funciones de ministerio pblico ante la
jurisdiccin Inmobiliaria. En ese sentido somete por ante la jurisdiccin correspondiente a los
autores de las infracciones castigados por la ley, emite dictmenes, opiniones, mandamientos,
interviene en el proceso de revocacin por causa de fraude, eecuta las sentencias penales dictadas
por la jurisdiccin Inmobiliaria y las dems decisiones susceptibles de ejecucin forzosa, dirige
la investigacin, mantiene y sostiene la acusacin contra los imputados de cometer hechos
punibles establecidos en la ley 108-05 y el Cdigo Penal, en el mbito de la jurisdiccin
Inmobiliaria, recibe las denuncias y querellas que se relacionen con inmuebles, siempre en
funcin de ministerio Publico, entre otras.Las funciones mas importante que realiza el Abogado
del Estado y lo hace para proteger la seguridad jurdica del sistema inmobiliario y respaldar el
Certificado de Titulo, documento este, donde se encuentra consignado el derecho que posee una
persona, fsica o jurdica sobre un determinado inmueble, es cuando otorga la Fuerza Publica
para desalojar a un intruso que ilegalmente ocupa un inmueble registrado. Esta funcin es odiosa
pero necesaria, porque afecta un inters, pero protege un derecho consagrado en el artculo 8.13
de la Constitucin y en los Art. 544 y siguiente del Cdigo Civil: El derecho de propiedad, que es
un derecho absoluto.
Publicadas por Einar Custodio a la/s 21:56

Competencia territorial y de atribucin de los tribunales de la jurisdiccin


inmobiliaria
Los Tribunales Superiores de Tierras son instituciones judiciales que se encuentran divididos en
cinco (5) departamentos, y tienen bajo su jurisdiccin territorial a los dems jueces de las
instancias que conforman su departamento. Cada Tribunal Superior de Tierras estar encabezado
por un Presidente
Los jueces que integran los Tribunales Superiores de Tierras son designados por la Suprema
Corte de Justicia de acuerdo con los requerimientos establecidos para los Jueces de las Cortes de
Apelacin en la Constitucin de la Repblica, la Ley de Organizacin Judicial, la Ley de Carrera
Judicial y su
Reglamento.

Los Tribunales Superiores de Tierras conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que
se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales de Tierra de Jurisdiccin
Original bajo su jurisdiccin territorial, as como de los recursos jurisdiccionales o jerrquicos
contra actuaciones
Administrativas, de los recursos en revisin por error material contra los actos generados por
ellos, y de los recursos en revisin por causa de fraude.

Incipetencia de la jurisdiccin inmobiliaria


La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los derechos
inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se solicita la autorizacin para la
mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007), la
cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en todo el territorio dominicano,
implementando el sistema de publicidad inmobiliaria del pas.
La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores de Tierras, los
Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de Registro de Ttulos y la Direccin
Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es integrante de la misma el Abogado del Estado.
Los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, son interdependientes entre si.

Acciones personales ante la jurisdiccin inmobiliaria


La Jurisdiccin Inmobiliaria no es competente para conocer acciones personales, en esta
Jurisdiccin solamente se conocen acciones reales Inmobiliarias, no obstante, el legislador de
manera excepcional le atribuy competencia para conocer limitativamente algunas acciones
personales, que para evitar confusiones procedemos a enumerarlas:
a) La demanda en rescisin del Contrato de mensura, hecho por el Agrimensor y el propietario,
Artculo 112 de la Ley de Registro Inmobiliario.
b) La demanda Reconvencional, establecida en el Artculo
31 de la Ley de Registro Inmobiliario.
c) La condenacin en costas, establecida en el Artculo 66 de la Ley de Registro Inmobiliario.
d) La demanda al fondo de garanta Inmobiliaria, establecida en el Artculo 39 de la Ley 108-05
de
Registro Inmobiliario.
e) La Condenacin en Astreintes, establecida en el Artculo 106 del Reglamento General de los
Tribunales de la Repblica.
Slo en estos casos el Tribunal de Jurisdiccin Inmobiliaria lo conocen, en las dems acciones
personales, lo conocen los Tribunales Ordinarios, es decir, Salas Civiles y Comerciales de los
Tribunales de Primera Instancia del Distrito Judicial correspondiente

Tema III
El proceso de saneamiento catastral
conceptualizacin sobre el saneamiento catastral
En esta investigacin "Saneamiento", hemos decidido seguir simplemente los pasos propio de
ste, sin una organizacin de captulo que en este caso ms dividiran el trabajo, seguiremos
pues el orden de los pasos establecidos para obtener el saneamiento de una propiedad
inmobiliaria.
El Primer paso del saneamiento se inicia con la Certificacin del Alcalde Pedneo, para la
Zona Rural o Certificacin del Secretario del Ayuntamiento Municipal, si es zona urbana.
Este paso
bien importante, en razn de que por medio a ste es que se inicia verdaderamente el proceso
de Saneamiento.
El (2do. Paso) es el formalismo expreso para as obtener la debida anuencia de comenzar con el
proceso en cuestin. con el otorgamiento del permiso (3er paso), el agrimensor tiene un tiempo
lmite de treinta (30) das para as comunicar a todo interesado sobre el proceso a efectuarse.
En el 4to.paso se cumplirn las formalidades de publicidad o aviso de mensuras. Sobre el (5to
paso), tenemos lo que es el trabajo del agrimensor, ya sea de campo o de oficina, el mismo
llena la libreta del Field Book, con todos los datos tomados en el campo a la hora de efectuar el
trabajo de medicin, haciendo patente en el mismo, la ms mnima nota a tomar en cuenta para
el trabajo final o de gabinete.
Este proceso es muy importante, porque sin ste no habra exactitud a la hora de registrar la
cantidad de terreno que se est reclamando en Saneamiento.
Luego de llenado los requisitos previamente mencionados, se presenta el trabajo de Mensura
para su revisin y posterior aprobacin (6to. paso). Aqu se dan las debidas observaciones al
mismo. El plano para audiencia es muy significativo ya que con este se determina la parcela y
al mismo tiempo se sabe la perfecta ubicacin de los terrenos a mensurar. En el 8vo. Paso se
procede a lo que es la Fijacin de audiencia y publicacin de aviso.
El 9no. Paso se refiere a la Celebracin de Audiencia, el juez designado para estos menesteres,
est en la facultad de interrogar a todo persona, sea testigo o no, de las inmediaciones del lugar
en proceso saneamiento, para con esto tener mayor campo de visualizacin de lo que ser su
decisin en lo futuro; luego de haber celebrado la audiencia, el juez concede un plazo prudente.
La revisin de la sentencia corresponde al 10mo. paso de este proceso
En que al Tribunal Superior de Tierras, es enviada la resolucin del Juez de Jurisdiccin
Original, con respecto a su decisin en cuanto a Saneamiento, para que el mismo proceda a
emitir su decisin y al mismo tiempo conceder un plazo para apelacin de la misma que ser de
sesenta (60) das a partir de la Notificacin de la Sentencia a las partes involucradas. En el
11vo. Paso veremos lo concerniente al plano definitivo y al mismo tiempo el decreto de
Registro. Y el 12mo. paso es la expedicin del Certificado de Ttulo, todo estos pasos los
veremos a continuacin.

el proceso de saneamiento
Hemos obstado por el escoger como tema de nuestra investigacin "EL SANEAMIENTO
CATASTRAL", imaginando de antemano las ventajas y conocimientos que vamos a obtener
con el esta disertacin. Pues la Propiedad Inmobiliaria es de todas las riqueza que hay en el
mundo la nica que experimenta plusvala con el paso del tiempo.

Y nosotras en la bsqueda de nuevos y mejores conocimientos, proyectando al futuro de nuestra


carrera profesional, encontramos que este tema nos ser de gran utilidad porque en nuestro pas
tenemos mucho terreno aun sin sanear y que ms tarde o ms temprano no encontraremos con
clientes que demanden nuestros conocimientos. Por lo que esta humilde investigacin es una
magnifica oportunidad para conocer y aprender todo lo concerniente al Saneamiento Catastral
en la Repblica Dominicana.-

La posesin y el saneamiento. Acciones posesorias


Sealar en qu consiste las acciones posesorias.
Consiste cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a ttulo de dueo o por otro que
ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesin sea causa de un derecho de propiedad,
debe ser pblica, pacfica, inequvoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por el Cdigo Civil
segn la posesin de que se trata. Las pruebas de la posesin se admite POR todo medio de
prueba sobre la posesin, persona la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse
nicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida
complementaria
etapas del proceso de saneamiento

la mensura catastral, etapas y rgimen de publicidad. Clase de mensuras


catastral
En el sistema de la ley de Registro de Tierras, se organizan tres procedimientos, la mensura
catastral, el saneamiento y la depuracin de ttulos a acciones de pesos y particin de los
terrenos comuneros.
Dicha ley tiene por objeto registrar todos los terrenos que forman el territorio de la Repblica, las
mejoras construidas o fomentadas sobre los mismos y los otros derechos reales que puedan
afectarlos. Debido a esto nos vimos en la necesidad de disponer de un catastro de las tierras, es
decir, de medir las mismas por medio de ciertos procedimientos ya sean cientficos o
adelantados.
Esto se debi a que no hay saneamiento sin una mensura previa. Para poder llevar a cabo el
principio fundamental del Sistema Torrens, o sea el de la individualidad o especialidad, era
indispensable medir las tierras con el fin de ubicarlas y delimitarlas definitivamente con
indicacin de sus reas.
Entonces podremos decir que la mensura catastral es una cuestin material o de forma, donde se
trata nicamente del levantamiento del plano del terreno el cual desempear un papel objetivo
en el saneamiento, como si fuera una fotografa del inmueble.
Los agrimensores estn sometidos a las disposiciones de la ley de Registro de Tierras y a las del
Reglamento General de Mensuras Catastrales.

certificado de titulo. Concepto, caractersticas y su naturaleza


Es el que certifica ente las autoridades la posesin de un bien o inmueble

clasificacin de certificados de ttulos documentos registrales y fundamentos


legales y doctrinales del certificado de titulo
Certificados e Informes: Concepto y Funcin:

Los Certificados constituyen una carga, una diligencia previa a la realizacin de cualquier acto
jurdico sobre un d real que puede causar reserva de prioridad y bloqueo registral,
garantizando la inmutabilidad de la situacin registral del bien durante su vigencia. El art. 23
Ley 17.801 exige el certificado para el otorgamiento de documentos de transmisin,
constitucin, modificacin o cesin de d reales sobre bienes inmuebles.
El Informe, en cambio, no produce ninguno de esos efectos: No autentica nada. Sirve slo para
dar conocimiento de los d en l inscriptos. Puede consistir en un extracto de datos o la copia
ntegra del documento

diferencias entre certificado de titulo y constancia de anotada


Certificado de Ttulo vs Carta Constancia
La ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, de fecha 22 de Febrero del ao 2005 y sus
modificaciones, supone una reforma en lo concerniente al manejo de la propiedad Inmobiliaria
en la Repblica Dominicana. En este momento quiero referirme al caso particular de lo que son
los ttulos de propiedad desde la perspectiva de esta ley. Sabemos que los ttulos de propiedad
pueden ser tanto una Constancia de Venta Anotada (o Carta Constancia, como suelen
denominarse); o un Certificado de Ttulo Definitivo. La Carta Constancia es una prueba de la
propiedad sobre un terreno registrado cuyo manejo de la propiedad pertenece al sistema de los
terrenos comuneros (propietarios comunes). Por lo general decimos que la Carta Constancia es
el "titulo sin deslindar". El Certificado de Titulo Definitivo es el ttulo de propiedad por
excelencia, que nos ofrece toda la exactitud y garanta sobre la titularidad y ubicacin de un
terreno. Es el "titulo deslindado". El aspecto fsico de la Carta Constancia y del Certificado de
Ttulo Definitivo es el mismo, ambos son una prueba de la propiedad, y una persona que no
tenga por costumbre manejar esa clase de documentos no podra con facilidad identificar o
diferenciar una cosa de la otra. La Carta Constancia se reconoce con facilidad en el
encabezado, cuando dice: "Constancia de Venta Anotada". En el cuerpo de la Carta Constancia
nos dice que x persona es propietario de una porcin de terreno ubicado dentro del mbito de
tal parcela, distrito catastral x, de la provincia x, con una extensin superficial de tanto. Lo que
significa que si la parcela tiene, por ejemplo, 500 tareas, el ttulo dira que usted compr 100
tareas, y por lo tanto usted es dueo de 100 tareas de las quinientos en total de dicha parcela.

el certificado de titulo y el fondo de garanta. fuerza probatoria y ejecutoria


del certificado de titulo
En la Repblica Dominicana, como en otros pases latinoamericanos y europeos, el Estado es
garante de la validez de los Certificados de Ttulo que expide, estableciendo Fondos de Seguro
que permiten, en teora, indemnizar a aqullos que, sin cometer negligencia alguna, se han
visto despojados de su propiedad, por error en la ejecucin de la Ley de Registro de Tierras. En
Repblica Dominicana, por desgracia, el Fondo de Seguro jams ha recaudado los fondos
necesarios para hacer efectiva esta proteccin legal. Para suplir esta deficiencia recientemente
se han establecido en el pas dos aseguradores privados que expiden plizas de seguro o
garanta de ttulos: Stewart Title y American Title Insurance Company. Entre los riesgos
cubiertos por estos aseguradores se encuentran: multiplicidad de propietarios, falsificacin,
fraude, incapacidad del vendedor, falta de acceso a la propiedad, nulidad de fondo o de forma
del acto de venta y poderes nulos.

tema IV
Los recursos ante la jurisdiccin inmobiliaria
4.1 Concepto base legales y reglamentarias de los diferentes recursos ante la
jurisdiccin inmobiliaria actuaciones administrativas, jerarquicas y
jurisdiccionales
El ejercicio del derecho sobre la propiedad inmobiliaria es complejo y contiene muchos recursos
mediante los cuales se establece la defensa en caso de inconveniente sobre la compra y venta
de una propiedad, la herencia de bienes inmobiliarios o la carencia de documentos que
sustenten la potestad de determinada propiedad en cualquier parte del pas. Por eso es necesario
conocer los escenarios mediante los cuales la ciudadana puede ejercer sus derechos en esta
materia.
Al tenor del contenido de la Ley nmero 108-05 del Registro Inmobiliario, para actuar en
relacin con actuaciones administrativas se pueden iniciar las acciones contra cualquier acto
administrativo dictado por los rganos y tcnicos de la jurisdiccin inmobiliaria.
Tambin es posible recurrir contra las resoluciones administrativas de los tribunales de la
jurisdiccin inmobiliaria, de modo que cualquier persona que se considere afectada por un acto
o resolucin, puede solicitar la reconsideracin correspondiente.
Usted como ciudadano que se considere afectado por una decisin de jurisdiccin inmobiliaria
puede interponer los recursos jerrquicos y jurisdiccionales de rigor, siendo competente en esta
fase administrativa el mismo rgano que dict el acto o la resolucin.
En estos casos se toma en cuenta el plazo establecido para recurrir, el cual comienza a correr a
partir de la fecha de publicacin de la actuacin.
En caso de que le sea denegada la reconsideracin o vencido el plazo sin obtener respuesta,
queda habilitado el recurso jerrquico, el cual se interpone ante el rgano superior al que dict
el acto o resolucin recurrida.

4.2 conceptualizacin del recurso de apelacin, efectos y plazo


El recurso de apelacin por ante los Tribunales de la
Jurisdiccin Inmobiliaria, se deferencia del recurso de
apelacin en materia Ordinaria, en los siguientes casos:
A) a que por ante el Tribunal Superior de Tierras, todo el
que tenga inters puede apelar haya o no participado,
verdaderamente o por escrito, en el juicio llevado a cabo en
Jurisdiccin Original cuando se trata de un recurso de
Apelacin contra una Sentencia dictada con motivo de un
Saneamiento Inmobiliario, tal y como lo establece el prrafo 2
del Artculo 80 de la Ley de registro Inmobiliario, mientras
que el Cdigo de Procedimiento Civil no establece la posibilidad de que ningn recurso de
Apelacin
pueda ser abierta, es decir que en materia Civil Ordinaria slo las partes que han participado
verbalmente o por escrito son las que pueden interponer el Recurso de Apelacin.
B) El plazo para apelar, por ante la Jurisdiccin Inmobiliaria es de 30 das contados a partir de la
fecha de
la notificacin.
En materia Civil Ordinaria es de un mes a partir de la notificacin de la sentencia.

C) El recurso de apelacin por ante la Jurisdiccin Inmobiliaria se interpone mediante una


instancia
motivada en derechos, depositada por ante la Secretaria del Tribunal
de Jurisdiccin Original que la dict; mientras que el Recurso de Apelacin por ante la
Jurisdiccin
Ordinaria se interpone mediante un acto de emplazamiento.

4.3 Recursos de revisin por causa de fraude, error material, concepto y


carcter, tribunal
El Tribunal admiti tcitamente la accin en revisin por fraude, dirigiendo un oficio al
demandado, al cual ste contest por acto de alguacil. Adems, las partes concurrieron a una
audiencia y presentaron conclusiones al fondo y en consecuencia no pudieron recibir ningn
agravio. La formalidad de notificacin del Artculo 139 Ley Registro Ttulo no es de orden
pblico. Es suficiente con que la instancia en revisin llegue oportunamente al interesado, por
lo que, en este caso, el tribunal no debi declarar inadmisible el recurso en revisin por fraude.
4.4 Forma de interponer los diferentes recursos ante la jurisdiccin inmobiliaria

Tema V
El referimiento ante la jurisdiccin inmobiliaria
5.1 concepto y competencia para conocer el referimiento inmobiliario
Est el referimiento clsico en caso de urgencia, y que tiene su fundamento Jurdico en el
Artculo 50 de la Ley de Registro Inmobiliario.
B) El Referimiento a los fines de hacer cesar una turbacin manifiestamente ilcita, este tipo de
Referimiento est arraigado en el artculo 51 de la Ley de Registro Inmobiliario.
C) El Referimiento en caso de dificultad en la ejecucin de una sentencia, que consiste en acudir
al Juez de Referimiento porque no se ha podido ejecutar la sentencia dictada por el Juez o los
Jueces por la resistencia de contra quien se pronunci.
El Magistrado Moncin seala que el Magistrado Ciprin establece que donde hay urgencia, hay
referimiento, donde no hay urgencia, no hay referimiento; pero, Moncin dispone que la
urgencia no debe confundirse con la celeridad, el Referimiento para hacer cesar una turbacin
manifiestamente ilcita, no es necesaria el elemento de la urgencia, porque la turbacin aplica a
las vas de hecho, no a una turbacin eventual.
Nosotros entendemos, que en la colunma anterior digimos que haba una diferencia entre los
Magistrados Prez y Moncin en cuanto a la forma de apoderamiento del Tribunal de Tierras
en materia de Referimiento, pero, leyendo el Libro la Litis del Magistrado Moncin nos dimos
cuenta que en la pgina 519 l seala que el apoderamiento es cuando se deposita una instancia
motivada en la Secretaria comn si hay ms de un Juez, o en la Secretaria del Trbunal de
Tierras que est apoderado de lo principal, solicitndole por la misma que emita un auto de
fijacin de audiencia y citacin, autorizndolo a emplazar a la otra parte en materia de
referimiento.
Por lo que no existe niguna diferencia en lo planteado por los Magistrados antes sealados, ya
que fue un mal entendido en las interpretaciones que realizamos en la colunma anterior.
Por lo que entendemos que para que el Tribunal de Tierras, pudiese conocer de la demanda en
Referimiento debe estar apoderado de una demanda principal, de lo contrario no puede
conocerlo de manera directa.

5.2 identificacin sobre la base legal del referimiento en la jurisdiccin


inmobiliaria articulos 50 al 53 de la ley de registro inmobiliario
Es el trmite rpido y sencillo tendiente a obtener del presidente del tribunal civil, de comercio o
inmobiliario de una ordenanza que resuelva provisionalmente una incidencia sin decidir sobre
el fondo del asunto, y en caso urgente o de dificultad en la ejecucin de un titulo ejecutivo.
Segn el Doctor Artagnan Prez Mndez es un procedimiento especial, rpido y sencillo, a fin de
obtener una medida provisional en caso de urgencia.
El magistrado Rafael Ciprian en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario nos ofrece el
siguiente concepto:
Es siempre una accin accesoria en justicia, que se caracteriza por la urgencia que ataque una
medida de ejecucin provincial, no obstante cualquier recurso, para asegurar el derecho para
evitar un dao inminente y que no prejuzga el fondo del asunto principal que da origen al
Referimiento mismo.
El magistrado Vctor Santana Polanco autor de la obra Derecho Procesal para la Jurisdiccin
Inmobiliaria, nos dice que El Referimiento es un procedimiento excepcional por ante los
tribunales de la Jurisdiccin inmobiliaria, al cual se acude en caso de urgencia en ara de
ordenar una medida conservatoria la cual tiende a evitar o prevenir un dao inminente o para
hacer cesar una turbacin manifiestamente ilcita.
El vocabulario jurdico de Henri Capitant lo define como: Tramite rpido y sencillo tendiente a
obtener del presidente del tribunal civil o de comercio una ordenanza que resuelva
provisionalmente una incidencia, sin decidir sobre el fondo del asunto y caso urgente o de
dificultad en la ejecucin forzosa de un titulo ejecutivo.
Para nosotros el Referimiento inmobiliario y segn los art 50 y 51 de la ley 108-05 de Registro
Inmobiliario, es la facultad que tiene el juez del tribunal de jurisdiccin apoderado de una litis
de derechos registrados o el presidente del tribunal superior en caso de la apelacin del asunto,
de conocer de toda medida urgente y de carcter provisional que se debe tomar respecto al
inmueble sin que su ordenanza pueda perjudicar el fondo de la litis principal y con actitud para
tomar todas las medidas conservatorias que se le impongan para prevenir un dao inminente o
hacer cesar una turbacin manifestante ilcita o excesiva.

5.3 Elementos fundamentales del referimiento inmobiliario


1)
2)
3)
4)
5)
6)

Es un procedimiento en caso de urgencia


Se decide por medio de una ordenanza provisional
Es un procedimiento contradictorio oral y publico
Es un transmite acelerado, breve, sencillo y expedido
El juez apoderado no puede perjudicar el fondo
Debe existir una instalacin principal

5.4 procedimiento en materia de referimiento inmobiliario


Segn el tipo del derecho que se pretenda proteger con una medida urgente y provisional, puede
haber los siguientes procedimientos de Referimiento.
1) El Referimiento clsico, segn el art 109 de la ley 834 y 51 ley 108-05.
2) El Referimiento para tomar medidas conservatorias tendientes a prevenir un dao inminente
o una turbacin manifestante ilcita o excesiva. Art 110 ley 834 y 53 ley 108-05.
3) El Referimiento Provisin, por el cual se persigue acordar una provisin al acreedor cuando
la obligacin no es seriamente contestada, art 110 de la ley 834.
4)
El Referimiento preventivo, para lograr una decisin tendente a la preservacin de una
prueba antes de todo proceso.
5) El Referimiento Injonction, para ordenar la ejecucin de una obligacin de hacer.
6) El Referimiento oposicin para revocar o modificar una ordenanza sobre requerimiento. Es
el que se lleva antes el juez apoderado de recursos de oposicin.
7) Poderes para suspender una sentencia en un recurso de apelacin.
8) Poderes en ejecucin provisional de sentencia.

Para la jurisdiccin Inmobiliaria solo se ha contemplado:


1) El clsico en caso de urgencia art 50 ley 108-05.
2) El que otorga poder al juez de jurisdiccin original para prescribir medidas conservatorias
para prevenir un dao inminente o hacer cesar una turbacin manifestante ilcita, art 51 ley
108-05.
Poderes al presidente del Tribunal Superior de Tierras en el curso de un recurso de apelacin para
suspender una decisin.

5.5 la prescripcin y otros medios de in admisin y de excepcin en materia


inmobiliaria
Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria ... Se definen los medios de inadmisin como todo
medio que tienda a hacer declarar al ... la falta de calidad, la falta de inters, la prescripcin, el
plazo prefijado y la cosa juzgada

5. Objeto de la prescripcin y causas que impiden la prescripcin


La prescripcin recae tanto sobre los bienes muebles como sobre los inmuebles, sin embargo,
enmateria de bienes muebles rige el principio de que la posesin equivale a ttulo, pero opera la
prescripcin sobre las cosas muebles extraviadas o robadas y las posedas de mala fe. Pero,
encualquiera de los casos, deben ser cosas que se encuentren en el comercio, este es el
argumento delArtculo 1959, al preceptuar:
"La posesin no tiene efecto respecto de las cosas que no estn en el comercio".
Recordemos que el comercio es por esencia la transmisin, la circulacin de las cosas de una
persona a otra, no estando las cosas en el comercio son inalienables y en
consecuenciaimprescriptible, tal es el caso de los bienes del dominio pblico y de las cosas
comunes.Son susceptibles de usucapin los derechos reales principales, esto es, la propiedad,
servidumbres,usufructo, uso, habitacin, enfiteusis. Los derechos reales accesorios o garantas
reales (hipoteca, prenda, anticresis) no son susceptibles de adquisicin mediante la usucapin,
la funcin de stosconsiste en asegurar al acreedor la satisfaccin de su crdito, confirindole
un poder especial sobrela cosa dada en garanta, faltando aqu aquella facultad de goce ms o
menos extenso que es elnormal contenido de aqullos.Los derechos reales principales,
atribuyen a su titular (segn la clase de derecho real de que se trate)el dominio, uso, goce y
disfrute sobre la cosa; mientras que los derechos reales accesorios, slovinculan ma cosa con
un crdito, por ser accesorios siguen la suerte de lo principal, de modo que silos derechos de
crdito no pueden ser adquiridos por prescripcin, las garantas reales que son loaccesorios,
tampoco lo podrn; sin embargo, los derechos de crdito s pueden extinguirse por
prescripcin, en consecuencia, tambin lo podrn las garantas reales, porque seguiran la
suerte delo principal
Las causas que impiden la prescripcin, estn constituidas por determinadas circunstancias que
no permiten se produzca o genere la prescripcin, de manera que puede una persona poseer un
bien por ms de veinte aos; pero, si existe alguna causa que impida la prescripcin, como si
nunca hubiese posedo, pues su posesin es intil, ineficaz, no produce efectos jurdicos. Estas
causas estnreguladas en el Cdigo Civily son:
Posesin de cosas fuera del comercio:

La prescripcin no tiene efecto respecto de las cosas que no estn en el comercio (Artculo
1959).De manera que si se est en posesin de un bien extra commercium, esta no es una
posesin capazde producir la prescripcin. El Artculo 778 del Cdigo Civil establece:
"No produce efecto jurdico la posesin de las cosas cuya propiedad no puede adquirirse".
Siendo la posesin un medio para que se produzca la usucapin, nada se logra si se est en
posesinde un bien que no puede ser adquirido. En principio, todo mueble o inmueble es
susceptible de posesin, pero si embargo, las cosas que no pueden ser objeto de propiedad
como el caso de los bienes del dominio pblico y las cosas comunes, igualmente, los bienes
inalienables o sean aquellosque no pueden ser enajenados bien por obstculos naturales o por
prohibicin legal o convencional,no pueden ser objetos de usucapin, y en consecuencia, esta
es una causa que impide la prescripcin.
Ausencia de posesin legtima:
El Artculo 1953, exige como condicin para la adquisicin usucapin, la posesin legtima:
"Para adquirir por prescripcin se necesita posesin legtima".
En este sentido, la ausencia de posesin legtima es una causa que impide la prescripcin.
Losdetentadores y poseedores precarios que poseen en razn de un ttulo que los obliga a
restituir y quedetermina el reconocimiento de una posesin de grado superior a la suya, no
pueden usucapir lacosa que les fue confiada. Con relacin a esto el Artculo 1963 establece, en
su encabezamiento:
"Nadie puede prescribir contra su ttulo, en el sentido de que nadie puede cambiarse por s
mismola causa y el principio de su posesin"...
Cuando se posee una cosa en nombre de otro, como se indic, hay ausencia de posesin legtima,
por tanto no es una posesin ad usucapin. En principio nadie puede cambiar la causa y origen
desu ttulo. Sin embargo, el mismo Legislador establece excepciones a este principio, en el
Artculo1961:
"Quien tiene o posee la cosa en nombre de otro, y sus herederos a ttulo universal, no pueden
jams prescribirla, a menos que se haya cambiado el ttulo de su posesin por causa procedente
deun tercero, o por la oposicin que ellos mismos hayan hecho al derecho del propietario".
El cambio del concepto posesorio (inversin del ttulo) no se presume, debe necesariamente ser
probado y procede en los casos planteados en el Artculo 1961 y a los fines de la posesin
adusucapionem: a) slo por causa de un tercero; y, b) por la oposicin que el poseedor o sus
herederosa ttulo universal (que continan la posesin de su causante) hayan hecho al derecho
del propietario

Tema VI
La prueba en materia inmobiliaria
6.1 concepto, principios constitucionales y legales , importancia de la prueba
en materia inmobiliaria
La esencia, naturaleza y contenido de un derecho es siempre inseparable de su prueba. La
pretensin de las reglas jurdicas de tutelar la verdad se halla siempre limitada, en atencin a la
inaccesibilidad de la verdad en s. Por eso la ontologa del Derecho estriba en el
reconocimiento y la jerarquizacin de algunos mecanismos de acceso a una verdad formal, que
se declara como la nica verdad. Este principio es especialmente constatable con relacin al
derecho de propiedad, hasta el punto que puede decirse que la propiedad en s no existe y la
concepcin jurdica de la propiedad es la de una apariencia dogmticamente definida como la
propiedad; la realidad jurdica de la propiedad (la proteccin de la propiedad) es inseparable de
su prueba.
El sistema codificado recoge con alguna ligera modificacin el principio recibido de la
tradicin jurdica del Derecho Romano de reconocer una triple realidad jurdica en la
proteccin de la titularidad de cosas: la propiedad, la posesin y la detentacin. El axioma
supremo sobre el que se asienta el Derecho patrimonial es la proteccin de la apariencia.
Significa, en primer lugar, que todo detentador de una cosa, cualquiera que sea la causa de su
detentacin, tiene derecho a seguirla detentando (es protegido jurdicamente) y slo puede ser
privado por el ejercicio de una accin judicial y mediante la prueba de un mejor derecho (la
detentacin anterior: el derecho de posesin o la propiedad).
6.2 medio, jerarqua y preponderancia de la prueba segn la jurisdiccin

6.3 las pruebas en jurisdiccin inmobiliaria, en saneamiento castatral.

6.4 recursos en la jurisdiccin inmobiliaria.


Recursos De apelacin
Recursos de casacion
Por causa de fraude, es la accion que sin pretender afectar un derecho o cuestionar el fondo de
una decisin de los tribunales se interpone para correjir un error.
Por causa de error es la accion mediante la cual se imoucna una sentencia que el interesado
considera fue obtenida fraudulentamente.

Tema VII
Litis sobre derechos registrados
7.1 Concepto de litis sobre derecho registrados
La Ley de Registro inmobiliario define lo que es la litis sobre derecho registrado en su artculo
28, y lo hace en estos trminos: es el proceso contradictorio que se introduce ante los
Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria en relacin con un derecho registrado. Tambin esa
labor le ha correspondido a la jurisprudencia y a la doctrina dominicana; en cambio, el cdigo
civil en su articulo 1700 define lo que es una litis y dispone el referido texto legal que se reputa
la cosa es litigiosa, desde el momento en que existe demanda y contestacin sobre el fondo del
derecho.
La jurisprudencia ha definido la litis sobre derechos registrados como aquella que pone en juego
el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algn derecho real sobre la misma registrado, y es
que una consecuencia de hechos producidos entre las partes despus del primer registr. Cas. 5
de abril de 1957. B. J. 561, pag. 689.
Nuestra Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casacin ha sustentado que para los
fines de las litis sobre derecho registrado el terreno se considera registrada desde el momento
que ha intervenido la sentencia final del saneamiento. Aun cuando la operacin material del
Registro no se haya efectuado, esto no quiere decir que para la redaccin de los acto que
realicen estos adjudicatarios rijan ya las formalidades del articulo 189 de la Ley de Registro de
Tierras (hoy son los artculos 38 y 39 del Reglamento General de Registro de Ttulos), pues
esas formalidades estn previstas especficamente para el caso en que se haya efectuado
materialmente el registro. Cas. Octubre de 1969, B. J. 707, pag. 5061.

INTANCIA CONTENTIVA DE LA DEMANDA


Procedimiento que se rige para los fines de la Litis Sobre Derecho Registrado.
El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrado por ante los Tribunales de la
Jurisdiccin Inmobiliaria, se inicia de la siguiente manera:
Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el
derecho que debe ser aplicado, por ante la Secretaria del Despacho Judicial del Tribunal de
Jurisdiccin Original territorialmente competente. Este apoderamiento es diferente a la materia
civil ordinaria, ya que las demandas por ante esa jurisdiccin se interpone mediante un acto de
emplazamiento en la octava franca de la ley y no mediante instancia.
Una vez depositada la instancia por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdiccin Original, la
parte demandante debe notificar en el plazo de la octava franca, es decir dentro de diez das a
partir de la fecha de deposito de la demanda en la secretaria del tribunal apoderado de la litis, la
constancia de que ha notificado al demandado por acto de alguacil la instancia introductiva de
la demanda depositada en este tribunal.
Ni la Ley de Registro Inmobiliario ni el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de
Jurisdiccin Original establecen o programan el procedimiento que debe seguir el demandado
por ante los Tribunales de la Jurisdiccion Inmobiliaria, una vez le es notificada la instancia de
la litis sobre derechos registrados, contrario a la jurisdiccin civil ordinaria, que una vez le es
notificada la demanda o emplazamiento para que comparezca en el plazo de la octava franca de
ley al demandado este debe constituir abogado, toda vez que comparecer por ante el tribunal en
materia civil ordinaria quiere decir constituir abogado; esto no ocurre as por ante los
Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria, ya que poco importa que el demandado le de
respuesta en trminos procesales ala notificacin de la instancia depositada por ante la
Secretaria del Tribunal de Jurisdiccin Original, el demandante deber en todo caso citarlo para
la audiencias conforme con lo que dispone el articulo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario
que dice lo siguiente: las partes deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil
conforme a lo que establece el Codigo de Procedimiento Civil.

El juez o tribunal llamado a conocer una litis sobre derechos registrados, no fijara audiencia, ni
realizara ningn tipo de tramite procesal hasta tanto del demandante haya depositado en la
Secretaria del Despacho Judicial la notificacin de la demanda a la contraparte por acto de
alguacil.
El articulo 134 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra de Jurisdiccin Original,
le impone una sancin al demandante si no cumple con los requisitos exigidos por el articulo
30 de la Ley de Registro Inmobiliario, al no notificar mediante acto de alguacil la instancia que
este deposito por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdiccin Original territorialmente
competente, dentro del plazo de la octava franca, dicha sancin es la caducidad de la instancia,
es decir la misma queda sin efecto.

Es preciso destacar que cuando se produce esta caducidad por negligencia de la parte
demandante al no dar cumplimiento al mandato de la ley, los derechos que tiene este no se
extingue lo que indica que el demandante puede pedir el desglose de todos los documento que
acompaaron la instancia que ha quedado sin efecto e introducir nueva instancia.
Es oportuno destacar que el incumplimiento a las disposiciones del articulo 30 de la Ley de
Registro Inmobiliario no implica una prescripcin, sino una caducidad de la instancia, ya que
aparentemente la prescripcin y la caducidad se confunde y muy a menudo en la practica se
hace difcil saber si se esta ante una u otra institucin jurdica.
La caducidad es una figura jurdica distinta de las prescripciones, pues aquella extingue,
restringe o modifica el derecho de accionar que tiene todo individuo, mientras que esta
presume que el titular no ha querido o no ha podido ejercitar el derecho durante un tiempo, por
causas que son conferidas a su negligencia.
La caducidad se puede definir como el perecimiento de la accin por no haber ejercitado al
derecho dentro del trmino que la ley seala en forma perentoria.
Es obligacin del juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez sea
depositada la notificacin de la demanda a la contraparte, informar al Registro de Ttulos y a la
Direccin Regional de Mensura Catastral correspondiente, la existencia de la misma.
Tambin es obligacin del Registro de Ttulos correspondiente anotar un asiento sobre el
inmueble involucrado en el que se har constar que el mismo es objeto de un conflicto que se
esta conociendo en dicho Tribunal.
La publicidad de la litis sobre derecho registrados, prevista en el articulo 135 del Reglamento de
los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdiccin Original, tiene por finalidad enterar a los
terceros de la situacin jurdica por la cual esta atravesando el inmueble, a este tipo de
actuacin es lo que se denomina oposicin, ya que con la misma se prohbe a un tercero que
haga algo en ausencia del oponente.
Es necesario destar que el incumplimiento a esta disposicin imperativa del articulo 135 del
citado Reglamento, constituye una negligencia por parte del rgano llamado a darle
cumplimiento, y en el caso eventual de que dicho incumplimiento afecte a tercero, pues es el
rgano encargado en darle cumplimiento compromete sus responsabilidad, que aquellas
personas que fueron afectada en sus derechos sin negligencia de su parte y actuando de buena
fe, hayan sido perjudicadas con la aplicacin de la ley, pueden acudir al fondo de garanta de
inmuebles registrados, en virtud de lo dispuesto por el articulo 39 de la Ley de Registro
Inmobiliario el cual dispone que es la garanta establecida a los fines de indemnizar aquellas
personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con
la aplicacin de la presente ley
Una vez anotada la litis sobre derecho registrado por ante el Registro de Ttulos correspondiente,
conforme a las disposiciones preestablecidas en el Reglamento de los Tribunales, los terceros
adquirientes son de mala fe, pues no pueden ignorar la oposicin inscrita.
El momento procesal en que debe ser ordenada al Registro de Titulo la cancelacin de la
anotacin, donde se hizo constar la litis sobre derechos registrados por parte del tribunal
apoderado, es cuando el litigio haya sido decidido; en ninguna fase del proceso el tribunal
puede a pedimento de parte ordenar dicha cancelacin, ni tampoco puede hacerlo a travs de
una demanda en referimiento, aun la litis de la cual este apoderado, sea temeraria,

improcedente, hay que esperar hasta que el fondo sea decidido y que la sentencia adquiera la
autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.
LAS AUDIENCIAS CON MOTIVO A UNA LITIS
La Ley de Registro Inmobiliario en su artculo 60 establece que en aquellos procesos que no son
de orden pblico solo se celebran dos audiencias: la audiencia de sometimiento de pruebas y la
audiencia de fondo.
Como las litis sobre derechos registrado no tiene un carcter de orden publico, sino de puro
inters privado, las pretensiones del legislador han sido que estos procesos se conozcan de
manera sumaria.
LA AUDIENCIA SOBRE EL SOMETIMIENTO DE LA PRUEBA
De conformidad con las disposiciones del artculo 53 del Reglamento de los Tribunales
Superiores de Tierra y de Jurisdiccin Original, las audiencias son fijadas, a solicitud de la
parte interesada o de oficio, por el Juez o tribunal. De donde se infiere que el juez apoderado
para conocer de una litis sobre derechos registrados, desde el momento en que el demandante
deposite en la Secretaria del Tribunal, el acto de notificacin de la instancia o demanda,
conforma a lo dispuesto por el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual ha sido
citado precedente, puede fijar la audiencia sobre el sometimiento de pruebas, la cual deber ser
celebrada en un plazo no menor de veinticinco das (25) ni mayor a sesenta (60)das posteriores
al apoderamiento del Juez o Tribunal.
Para la audiencia de sometimiento de pruebas las partes debern ser citadas de conformidad con
lo expresado por el artculo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que las partes
deban ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el
Cdigo Procedimiento Civil. En virtud de dicho texto legal se coligen los siguiente criterios: a)
este texto manda a que sean citadas las partes es decir quien promueva la fijacin de la
audiencia, no necesariamente tiene que ser notificada por el demandante, es por ello que si el
Juez o Tribunal la fijada, deber notificarle al demandante mediante acto de alguacil la citacin
para la audiencia, o en consecuencia el juez no puede conocerla en ausencia del demandante;
b) el articulo 61 de la citada ley, no es limitativo en el sentido que no distingue a cual audiencia
es que deben ser citadas la parte, es decir que si el demandado no comparece a la audiencia de
sometimiento de pruebas a la cual fue citado legalmente, el mismo debe ser citado nuevamente
la la audiencia del fondo; y c) la citacin deben hacerse tal y como lo consagran los artculos
63 al 74 del Cdigo de Procedimiento Civil, y en estos artculos esta establecido el
procedimiento para las citaciones prevista por la Ley de Registro Inmobiliario.
En esta audiencia las partes presentaran un inventario escrito, en el que consignaran y anexaran
los documentos y dems pruebas en apoyo de sus pretensiones, el demandante en primer
termino le dar lectura a su inventario de las pruebas en apoyo de sus pretensiones, el
demandante en primer termino le dar lectura a su inventario de las pruebas relativa a los
hechos y actos que alegan en apoyo a su demanda, y en segundo lugar el demandado le dar
lectura a su inventario de las pruebas en apoyo a su defensa. De este criterio se infiere que no
hay la necesidad de acompaar la instancia que se deposita por ante la Secretaria del Tribunal
de Jurisdiccin Original territorialmente competente para conocer la litis sobre derechos
registrados, de los documentos que har valer el demandante.
La Ley de Registro Inmobiliario en la parte in-mide del prrafo 1 del articulo 60, consagra la
posibilidad de que el Juez apoderado de la litis requiera cualquier prueba que les resulte
inaccesible a la partes y que la misma deba ser ponderada. Este pedimento debern hacerlo las
partes en la audiencia de sometimiento de pruebas, pero para ello es necesario que la parte que
hace el pedimento le pruebe al juez o tribunal que ha hecho las gestiones para obtenerla en
tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el tribunal que ha hecho las gestiones para
obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el Tribunal requerida en manos de
cualquier persona fsica o moral, o institucin publica o privada, y en este sentido el prrafo del
articulo 63 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria dispone que
aquellas pruebas que habiendo las podido conseguir el interesado, no las haya obtenido por no
realizar los tramites en el tiempo y forma requeridos, no se reputaran inaccesibles.

DIGA LA FORMA DE PRESENTAR LOS MEDIOS DE PRUEBA INCLUYENDO LOS


INFORMATIVOS TESTIMONIALES, TIEMPO QUE SE DEBE DEPOSITAR LA LISTA DE
TESTIGO Y QUE DEBE CONTENER ESA LISTA
En aquellas litis sobre derechos registrados en que por la naturaleza de los hechos que se
pretenden probar, y que sea necesaria admitir las mas amplia libertad de pruebas, como por
ejemplo, una demanda en declaracin en simulacin intentada por un tercero, una demanda en
nulidad de un contrato por motivos fraudulentos, o cuando el demandante tiene que establecer
la prueba de la mala fe de un tercer adquiriente, entre otras, y el demandante quiere hacer uso
de la prueba testimonial, deber someter una lista de los testigos que quiere que sean
escuchado, por lo menos cinco (5) das de la audiencia de sometimiento de pruebas, ya que
solo pueden ser escuchados como testigos en una litis sobre derechos registrados, los que
figuren en la lista depositada en el plazo establecido por el articulo 80 del Reglamento de los
Tribunales, as mismo, la lista depositada debe contener los nombres y apellidos, cedulas de
identidad y electoral, profesin, domicilio y residencia de cada testigo, asi como su calidad,
relacin con el caso y los hechos sobre los cuales puede declarar.
En esta audiencia de sometimiento de pruebas, las partes podran hacer uso del peritaje como
medio de pruebas, previsto por los artculos 65 de la Ley de Registro Inmobiliario y 87 del
Reglamento de los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria, asi como las disposiciones
previstas por los artculos 302 al 323 del Cdigo de Procedimiento Civil relativo a los informes
de peritos.
COMO Y CUANDO DEBEN PLANTEARSE LOS INCIDENTES (LAS EXCEPCIONES,
MEDIOS DE INADMISION, ETC.)
De acuerdo con el articulo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de
Jurisdiccin Original, modificado por la Resolucin No. 1737-2007, de fecha 12 de julio del
ao 2007, dictada por la Suprema Corte de Justicia los medios de excepcin debern ser
presentados a pena de inadmisibilidad de forma simultanea y en la audiencia de sometimiento
de pruebas. De donde se infiere que la parte que plantea un medio de excepcin relativo a la
irregularidad del procedimiento deber presentarlo uno por uno, y no esperar que el Juez o
Tribunal falle el primero, para luego presenta el Segundo o los dems, porque entonces
depspues del primero que es presentado los dems si no se presentan de forma simultanea,
resultan inadmisible por extemporneo.
De conformidad con el artculo 66 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdiccin
Inmobiliaria en esta audiencia de sometimiento de pruebas quedara fijada por el Juez o
Tribunal la audiencia sobre el fondo, en un plazo no mayor de Treinta das (30).
Es oportuno destacar el hecho de que hay muchos litigantes que pretenden que si las partes se
ponen de acuerdo en concluir al fondo en la audiencia de prueba pueden hacerlo, bajo el
alegato de que la litis sobre derecho registrado son de inters privado y de que las pretensiones
del legislador son que las litis sobre derechos registrado sean conocidas en dos audiencias,
atrevindose a sealar solo es solo una de las pretensiones del legislador, nosotros estamos en
desacuerdo con ese criterio, toda vez que la Ley de Registro Inmobiliario es una ley de
procedimiento, la cual ha consagrado dos tipos diferentes de audiencias para las litis que se
encaminan por ante los tribunales de la jurisdiccin inmobiliaria, que son la audiencia del
sometimiento de prueba y la audiencia de fondo, pretender que por un acuerdo de las parte se
pueda suprimir una de estas audiencias, se estara violando el principio de inmediacin del
proceso, ya que el juez no puede sustituir el procedimiento, puesto que si bien es cierto que la
litis sobre derechos registrado es de puro inters privado, no es menos cierto que el
procedimiento instituido y reglamentado por la ley de registro inmobiliario es de orden
publico, ya que siendo las leyes de procedimiento de aplicacin de interpretacin restrictiva, no
es posible que un acuerdo de parte pueda sustituir una fase del proceso, y en ese sentido el
principio V de la citada ley establece que en relacin con derechos registrados ningn acuerdo
entre partes esta por encima de la Ley de Registro Inmobiliario.
LA AUDIENCIA SOBRE EL FONDO DEL CASO
En la audiencia sobre el fondo las partes debern presentar sus alegatos y depositar sus
conclusiones escritas; as mismo, en esta fase del proceso tambin se podrn presentar los

medios de inadmisin que se consideren oportunos, en virtud del prrafo del articulo 65 del
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdiccin Original, modificado por
la Resolucion No. 1737-2007 de fecha 12 de julio del 2007, distadas por la Suprema Corte de
Justicia, el cual dispone que los medios de inadmisin pueden ser propuestos en todo estado de
causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 45 de la ley No. 834 de 1978.
Cuando el legislador sostiene que en la audiencia sobre el fondo las partes presentaran sus
alegatos, de esta expresin se desprende que los alegatos de las partes debern ir en torno a las
pruebas depositadas en la audiencia celebrada para esos fines, es decir, en la primera audiencia;
documentos que no hayan sido depositados en esa fase del proceso, los mimo no pueden ser
ponderado por el juez o tribunal.
En esta audiencia tambin se pueden tomar medidas de carcter provisional y medidas
interlocutorias que puedan o no prejuzgar el fondo de la litis, a pedimento de parte o aun de
oficio por el juez, segn las deposiciones previstas por los artculos 32 y 33 de la Ley de
Registro Inmobiliario. Estas medidas previstas en la ley, son la que en materia civil ordinaria se
denominan sentencias preparatorias, es decir, aquellas medidas dictadas por el tribunal para
poner el expediente en condiciones de ser fallado, o mas bien aquellas que no dejan ver a favor
de quiel el juez o tribunal va a decidir, porque las mismas prejuzgan el fondo de la litis, porque
las mismas ordenan prueba, verificacin o tramite de sustentacin; las cuales estn previstas
por los artculos 451 y 452 del Cdigo Procedimiento Civil.
Es necesario destacar que por los resultados que se desean obtener al dictar una sentencia se
establece su naturaleza, esto es, si es una sentencia preparatoria o interlocutoria. Y de dicho fin
perseguido se puede o no interponer el recurso de apelacin correspondiente, ya que las
medidas provisionales dictadas por los jueces de los tribunales de la jurisdiccin inmobiliaria
son recurribles conjuntamente con la sentencia definitiva por ante el Tribunal Superior de
Tierras correspondiente; en cambio las medidas interlocutorias son recurribles independiente
mente de la sentencia definitiva.
Adems de presentar sus alegatos las partes debern depositar sus conclusiones escritas ye n caso
de que el tribunal le otorgue plazos a las partes que han concluido en esta audiencia par aque
produzcan escritos sustentativos de las misma, debern hacerlo de conformidad con lo
contemplado por el articulo 67 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de
Jurisdiccin Original, el cual dice que las partes en los escritos ampliatorios solo podrn
desarrollar las conclusiones vertidas en audiencia, siendo requisitos para su recepcin en la
Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, que se anexe al mismo el acto de
notificacin del escrito producido a la contraparte.
Del referido texto legal se infiere que las conclusiones que el juez o tribunal tomara en cuanta
son las producidas en la audiencia, puesto que los debates quedan cerrados el dia en que se le
dieron lectura a las conclusiones sobre el fondo, ya que si una de las partes pretende ampliar
esas conclusiones debe hacerlo en base a los motivos, pero nunca en cuanto al dispositivo, ya
que los debates tanto por ante los Tribunales de la Jurisdiccion Inmobiliarias, como por ante los
tribunales de la jurisdiccin ordinaria, quedan cerrdos cuando las partes han concluido al
fondo.
En ese sentido la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado de la manera siguiente: los
medios de inadmisin con los cuales un adversario puede hacer declarar al otro inadmisible en
su demanda, sin examen al fondo, si bien pueden ser propuestos en todo estado de causa, y los
jueces pueden invluso promoverlos de oficio cuando resulten de la falta de inters o cuando
tengan un carcter de orden publico, esto no pueden ser acogidos por ellos cuando son
propuestos por una de las partes en sus escritos ampliatorios, pues la parte que se pretende
inadmisible no tiene oportunidad de defenderse contra aquella, es decir, que pueda ser
promovida en todo estado de causa, pero de forma contradictoria, antes del cierre de los
debates, lo que no ocurri en la especie, y en consencuencia, procede casar la sentencia
impugnada. Cas.16 de octubre del 202, B.J. 1103 pags. 275-281.
EL REFERIMIENTO POR ANTE LA JURIDICCION INMOBILIARIA
El referimiento por ante los tribunales de la jurisdiccin inmobiliaria esta recogida por los
artculos 50, 51,52 y 53 de la Ley de Registro Inmobiliaria, 74, 75, 76, 94, 163 al 170 del
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdiccin Original.

El Referimiento es un procedimiento excepcional por ante los Tribunales de la Jurisdiccin


Inmobiliaria, al cual se acude en caso de urgencia en ara de ordenar una medida conservatoria
la cual tienda a evitar o prevenir un dao inminente o para hacer cesar una turbacin
manifiestamente ilcita.
Cuando la Ley de Registro Inmobiliario en lo relativo al Referimiento ha querido acudir al
Cdigo de Procedimiento Civil lo ha hecho de manera vinculante y no supletoria, para que se
apliquen en determinado momento procesal disposiciones de la Ley 834 de 1978, y lo ha
establecido en los trminos previstos por la parte infine del articulo 53 de la Ley de Registro
Inmobiliario el cual dispone entre otras cosas que el presidente del Tribunal Superior de Tierras
tiene las mismas facultaes prevists en los artculos 140 y 141 de la Ley 834, del 15 de julio de
1978.
INTRODUCCION DE LA DEMANDA EN REFERIMIENTO
La demanda en referimiento debe interponerse por ante el Juez de Jurisdiccin Original que esta
apoderado de la litis sobre la litis sobre derecho registrado o de la demanda al, que el
interesado deber solicitarle un auto de fijacin de audiencia para conocer de la demanda en
referimiento, los tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria, especficamente los tribunales de la
jurisdiccin original, son incompetentes para conocer de la demandas en referimientos si estos
no estn apoderados de una demanda principal, salvo las excepciones previstas por alguna
disposicin legal.
Este procedimiento se torna contradictorio toda vez que el adversario debe ser citado, ya que la
demanda en referimiento se introduce por medio de una citacin al demandado emplazndolo a
comparecer a la audiencia que ha fijado el Juez mediante auto, el cual deber acompaar el
acto de citacin. El plazo que debe transcurrir ente la citacin y la audiencia que deba conocer
el tribunal es de un (1) dia franco, es decir tres das, en cumplimiento de lo dispuesto en el
articulo 165 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdiccion Inmobiliaria.
LA AUDIENCIA EN REFERIMIENTO
En las audiencias de referimiento por ante los tribunales de la jurisdiccin inmobiliaria, debern
ser cumplidas todas las formalidades y requisitos exigidos por la ley de Registro Inmobiliario y
el Reglamento de dichos tribunales. Al ser la demanda en referimiento un procedimiento de
orden privado, el mismo se conocer en no ms de dos audiencias, una de sometimientos de
pruebas, y otra de conclusiones, entre las cuales transcurrir un plazo no mayor de cinco das.
En la audiencia de sometimiento de pruebas las partes debern darle lectura la inventario de los
documentos que harn valer en apoyo de los actos y hechos relativos a su demanda, ya que de
conformidad con el articulo 1315 del Cdigo Civil todo el que alega un hecho en justicia esta
en la obligacin de probarlo, por consiguiente el demandante debe probar los hechos y actos
que alega en apoyo de su demanda, que en virtud de ese mismo principio el demandado debe
probar los hechos y actos que alega en apoyo a su defensa o de los medios de inadmisin y
excepciones que opone al demandante como fundamento de su liberacin, por tanto si el
demandante no suministra la prueba el Juez esta obligado de rechazarla.
La prueba fundamental en referimiento es la urgencia de la medida solicitada, si la parte
demandante no aporta la prueba referente a la urgencia el juez esta en la obligacin de
rechazarle la demanda ya que que la urgencia es el elemento fundamental para determinar la
procedencia del referimiento. Una vez concluida la audiencia sobre sometimiento de prueba el
juez fijara la audiencia sobre el fondo la cual quedara fijada en la audiencia de sometimiento de
pruebas, entre la audiencia de sometimiento de prueba y la audiencia de fondo no debe
transcurrir un plazo mayor de cinco das.
LAS ORDENANZAS EN REFERIMIENTO
Las ordenanza dictadas por los jueces de la jurisdiccin inmobiliaria en atribuciones de
referimiento no pueden prejuiciar el fondo del asunto, no adquieren en cuanto a lo principal la
autoridad de la cosa juzgada, y es ejecutoria provisionalmente, no obstante cualquier recurso
las mismas deben ser notificadas mediante acto de alguacil. Las ordenanzas en referimiento
tienen un carcter provisional, toda vez de que las mismas no deciden sobre el derecho, sino
simple medidas para prevenir un dao inminente.

CONCLUCION
Es el procedimiento contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdiccin
Inmobiliaria en relacin a una contestacin que tiene su origen en un derecho sobre un derecho
o inmueble registrado.
Los Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria son los nicos competentes para conocer de este
procedimiento.
Inicio de la Litis: Se inicia con el depsito de la demanda por ante por ante la Secretara del
Tribunal de Jurisdiccin Original territorialmente competente. La competencia del tribunal se
determina por la ubicacin fsica del inmueble. El acto introductivo de la demanda debe
contener:
Notificacin del acto introductivo de la demanda: El demandante debe depositar en la secretara
del Tribunal de Jurisdiccin Original competente, la constancia de que ha notificado al
demandado el acto introductivo de la demanda por acto de alguacil, dentro del plazo de la
octava franca a partir del depsito de la demanda por ante la secretara.
Si el demandante no deposita la constancia de la notificacinen el plazo de la octava franca, la
accin interpuesta queda sin efecto.
El Juez o Tribunal llamado a conocer una litis sobre derechos registrados, no fijar audiencia, ni
realizar ninguna actuacin hasta el depositado en la secretara del despacho judicial de la
notificacin de la demanda a la contraparte por acto de alguacil.
Fijacin de Audiencia: Una vez sea depositada por ante la secretara del tribunal competente la
notificacin de la demanda a la contraparte, el juez o tribunal apoderado de la Litis sobre
Derechos Registrados, fijar audiencia audiencia en un plazo no menor de 25 ni mayor de 60
das posteriores al apoderamiento, quedando a cargo de la parte ms diligente la citacin para
la audiencia de la contraparte. El tribunal informar al Registro de Ttulos y a la Direccin
Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, la existencia del proceso. El Registro de
Ttulos correspondiente anotar un asiento sobre el inmueble involucrado en el que se har
constar que el mismo es objeto de un conflicto que se est conociendo en dicho tribunal.
La audiencia: Es la etapa oral, pblica y contradictoria del proceso, donde las partes presentan
las peticiones, pruebas, argumentos y conclusiones que desean hacer valer durante el proceso.
Estado fallo: Cuando las partes concluyen al fondo y se vencen los plazos, el expediente queda
en estado de fallo y el tribunal tiene un plazo de 60 das para dictar su sentencia. Por causas
justificadas, el Presidente del Tribunal Superior de Tierras podr prorrogar este plazo hasta por
treinta (30) das. Art. 67 de la ley 108-05.

JUANA YUDELKA
CAMILO
MAT 09 4033

JUANA YUDELKA
CAMILO
MAT 09 4033