Exm. Sr. Dr.

Juiz de Direito da __ Vara Cvel do Frum de ____

QUALIFICAR O AUTOR vem por seus advogados in fine assinados, propor a

presente
AO DECLARATRIA C/C INDENIZAO POR DANOS MATERIAIS E
MORAL COM REPETIO DE INDBITO
em face da qualificar reu, pelos fatos e fundamentos de direito que passam a
expor:
PREAMBULARMENTE
DA GRATUIDADE DE JUSTIA
O autor afirma ser hipossuficiente, por no ter condies e recursos financeiros
suficientes para arcar com as custas processuais, honorrios advocatcios e com
possveis nus sucumbncias, sem prejuzo prprio e o de sua famlia, por
conseguinte requerem a V. Exa., a concesso do benefcio de Gratuidade de
Justia, em sede recursal, fulcrado no artigo 5., inciso LXXIV da Constituio
Federal de 1988 c/c o artigo 2. e 4. da Lei n. 1060 de 1950.
DOS FATOS
O autor foi atrado pela campanha publicitria do empreendimento imobilirio no
condomnio ____. Deste modo compactou com a requerida em 13/08/2009
escritura de compra e venda.
Conforme o teor do contrato de promessa de compra e venda, o valor do imvel
foi fixado em R$ ____.

No entanto o autor pagou tambm o valor R$ _____ (valor por extenso)

referentes corretagem a qual no foi contratada pelo requerente conforme
documento anexo.
Diante do abuso do direito do ru, fato que causou srios transtornos ao autor
no restando alternativa ao mesmo seno vir buscar a tutela jurisdicional,
propondo a presente.
Insta salientar que o preo da corretagem fora includo no valor final do imvel.
Por bvio a majorao ocorrida afeta os compradores e viola os princpios da
boa-f e do dever de informao que norteiam o direito do consumidor.
Sendo assim, no restando outra alternativa seno vir a juzo, clamar pela
interveno do estado, para que de forma pedaggica condene a r nas
indenizaes que aqui se cuida, tudo como forma de inteira e salutar justia.
DO DIREITO
Corretor aquele que intermedia a compra de um imvel. Hoje, pela dinmica do
mercado, comum o comprador do imvel achar que est negociando
diretamente com a construtora, por comparecer no prprio local da venda do
imvel, mas na realidade est lidando com um representante contratado pela
incorporadora.
Somente no momento de firmar contrato, ou em muitos casos s depois da
assinatura do contrato que o comprador descobre que negociou com terceiro e
por isso ter que assumir o pagamento da comisso do corretor. Na hora da
assinatura do contrato, o muturio no sabe que ser responsvel pelo
pagamento da remunerao e acaba aceitando sem o conhecimento da prtica
ilegal.
A PRTICA ABUSIVA
comum as empreendedoras obrigarem o agente comercial (corretor) a passar
o recibo em nome da construtora ou emitir nota fiscal da imobiliria para driblar a
comisso ou, ainda, separar o contrato da compra do imvel do pagamento da
porcentagem do agente comercial, para no ter que devolver esse dinheiro no
caso de resciso.
Nesses casos quem tem a obrigao de pagar os servios de corretagem a
construtora. A artimanha utilizada pelas empresas ilcita e motivo de muitas
queixas em rgos como o Procon (Fundao de Proteo e Defesa do
Consumidor).
A justia j reconheceu o tema: indevida a cobrana de comisso de
corretagem do consumidor ou adquirente de imvel se no h expressa previso

contratual de pagamento do referido servio, impondo-se a devoluo da quantia

vertida a este ttulo.
De regra, quem paga a comisso de corretagem o vendedor, salvo estipulao
clara e expressa em contrrio, e na mesma forma em que se operou o contrato
principal de compra e venda.
Se inexistir, no contrato de prestao de servio para intermediao de compra e
venda de imvel, a previso de cobrana da corretagem, seu pagamento
indevido. E mais, se no constar no contrato de promessa de compra e venda
previso expressa acerca do pagamento de quantia a ttulo de corretagem por
parte do comprador, isso tambm faz seu pagamento indevido.
O CDC cobra a transparncia nas relaes de consumo. E isso envolve a boa-f
nas transaes e a plena informao dos valores pagos. Por isso, caberia
empresa vendedora, no momento que trata do negcio, alertar o consumidor de
que haveria cobrana de comisso por corretagem, e sua responsabilidade pelo
pagamento.
A falta de informao no consiste em m-f a atrair a devoluo na forma
dobrada, devendo esta se processar na forma simples.
Ipso facto, constata-se que a Requerida, ao apropriar-se, por m-f, de
importncia que no era devida, cometeu uma ao ilcita, com manifesto
enriquecimento sem causa, acarretando como consequncia o empobrecimento
de outrem.
"Todo aquele que recebeu o que lhe no era devido fica obrigado a restituir"1.

Diante disso, oportuno lembrar a lio do inesquecvel Mestre Washington de

Barros Monteiro:
"Perante o Cdigo Civil Brasileiro, fiel inspirao romana, o princpio vigorante nessa
matria o de que todo enriquecimento sem causa jurdica e que acarreta como
consequncia o empobrecimento de outrem, induz obrigao de restituir, em favor de
quem se prejudicou com o pagamento."
"O enriquecimento compreende no s o aumento originrio do patrimnio do accipiens,
como tambm todos os acrscimos e majoraes supervenientes."
"Com essa norma, o Cdigo adota princpio segundo o qual todo enriquecimento
desprovido de causa produz, em beneficio de quem sofre o empobrecimento, direito de
exigir repetio."
"Essa obrigao de restituir funda-se no preceito de ordem moral de que ningum pode
locupletar-se com o alheio (nemo potest locupletari detrimento alterius)."

1 Art. 876 do Cdigo Civil.

O direito moderno brasileiro, fundado nos preceitos do (Cdigo de Defesa do

Consumidor - CDC), no Pargrafo nico do art. 42, dispe:
"O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito restituio do indbito, por
valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correo monetria e juros
legais, salvo hiptese de engano justificvel."

Com efeito, a prpria Constituio Federal foi ignorada pela fora do poderoso
grupo econmico, tanto que a Lei Maior em seu artigo 5, inciso II, prescreve:
"Ningum ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa seno em virtude de
lei;"

Ante a irresignao de diversos consumidores quanto ao pagamento das

comisses de corretagem, muitos vm obtendo perante o Poder Judicirio o
direito de serem ressarcidos em dobro dos valores pagos indevidamente,
conforme sentena abaixo:
No que se refere a pretenso de restituio em dobro do que pagou,
entendo que o suporte ftico deste processo se enquadra na situao de
pagamento sem causa, j que a autora no contratou qualquer servio de
corretagem. Assim, nos termos do art 42, pargrafo nico do CDC devido
a restituio em dobro do valor pago exclusivamente a ttulo de corretagem
que pagaram esta quem tem a obrigao de pag-la quem contratou o
corretor2.
DANO MATERIAL
O corolrio impositivo de responsabilidade imputada ao fornecedor encontra
subsidio a teoria do risco de empreendimento quem disponibiliza no mercado de
consumo quaisquer fornecimento responsvel pleno este. Devendo ressarcir
eventuais prejuzos causados por defeitos (f ato- art.12e 14) ou por vcios (dolo
presumido- 18ao20).
A empresa R fornecedora de servios, e portanto, com fulcro no artigo 14 do
Cdigo de Defesa do Consumidor sua responsabilidade objetiva.
Portanto, configura-se dano material no presente caso pela cobrana indevida, e
no contratada do valor cobrado ao Autor pela r a ttulo de corretagem.
Importa ressaltar que no se questiona a licitude de cobrana de corretagem
uma vez que o trabalho foi realizado pelos corretores, porm quem deve efetuar
tal pagamento quem contratou tais servios, ou seja, a Requerida. Conforme
2 5 Juizado Especial Cvel de Campo Grande, sentena proferida em 21 de junho de 2011 autos n.
0002652.10.2010.8.12.0105.

documentao acostada aos autos se demonstra cabalmente que os Autores,

em momento algum, contrataram os servios dos corretores. Destarte, caberia a
R (vendedora) ter pago exclusivamente o valor correspondente ao pagamento
dos servios dos profissionais por ela contratados.
Desta forma impe-se a indenizao, a fim de que o dano causado aos Autores
cesse e os mesmos retornem ao status quo ante. Por oportuno, destaca-se que
a repetio da quantia cobrada indevidamente dever observar a norma contida
no pargrafo nico do artigo 42 do CDC, devendo ser a mesma restituda em
dobro.
DO DANO MORAL
A obrigao de indenizar o dano procedente do fato ilcito abrange no s o dano
patrimonial, como o puramente moral3.
Duas so as maneiras por que possvel obter a reparao civil: a restituio das
coisas ao estado anterior e a reparao pecuniria, quando o direito lesado seja de
natureza no reintegrvel. A ofensa causada por um dano moral no suscetvel de
reparao no primeiro sentido, mas o no segundo. Com esta espcie de reparao
no se pretende refazer o patrimnio, porque no foi diminudo, mas se tem
simplesmente em vista dar pessoa lesada uma satisfao que lhe devida, pela
sensao dolorosa que sofreu. A prestao pecuniria tem, no caso, funo meramente
satisfatria4.
Hoje, a tendncia para admitir a indenizao pelo dano moral, indenizao no
compensatria, mas satisfatria e punitiva5.

Como salienta o Des. Srgio Cavalieri Filho, verbis:

o dano moral existe in re ipsa, deriva inexoravelmente do prprio fato ofensivo,
de tal modo que provada a ofensa, ipso facto est demonstrado o dano
moral...6.
Assim, provado o fato e o nexo de causalidade deve o autor ser ressarcido do
prejuzo que sofreu.
O critrio para fixao do dano moral decorre da aplicao dos princpios da
proporcionalidade e razoabilidade, no devendo a indenizao representar
enriquecimento para o Autor e nem deixar de atingir seu objetivo punitivo e
preventivo para inibir nova conduta da R.
3 Acrdo do Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais - Revista Forense, vol X, pg. 190 e Revista
de Direito, Vol. 9, pgs, 566 e 571.

4 Tribunal de Justia de Minas Gerais, Revista Forense 93/528.

5 Tribunal de Justia de So Paulo, Revista dos no caso em tela Tribunais, vol. 177, pg.263.
6 Programa de Responsabilidade Civil, 8 edio, Ed. Atlas, p.86.

Deve-se levar em conta as circunstncias da situao concreta, considerando o

meio social e a reao normal das pessoas.

DA JURISPRUDNCIA
De acordo com o artigo 39, do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), a
prtica de submeter o fornecimento do servio relacionado a outro ABUSIVA.
A AMSPA - Associao dos Muturios de So Paulo e Adjacncias tambm
condena essa prtica.

CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. COMISSO DE

CORRETAGEM SEM PREVISO CONTRATUAL. COBRANA INDEVIDA. RESTITUIO DA
QUANTIA. SENTENA MANTIDA. 1. O que se pretende restitudo foi pago a ttulo de
corretagem. A natureza da prestao dos servios para a compra de imvel est evidente no
recibo passado por um corretor (fl. 11), at porque o valor perseguido no integra o contrato de
promessa de compra e venda (fls. 37/55). Nada importa a resoluo desse contrato, ento.
dizer, em princpio quem deve responder pelo pagamento da comisso aquele que contratou o
corretor, ou seja, o comitente (resp 188.324/ba, rel. Ministro Barros Monteiro). Embora nada
impea que a comisso de corretagem seja repartida ou fique sob a responsabilidade exclusiva
do promitente comprador, no caso no houve contratao nesse sentido entre o promitente
comprador e o promitente vendedor, e sim cobrana direta pelo intermediador do negcio que
atuava no interesse do promitente vendedor. 2. Se os servios de corretagem na intermediao
da venda de unidade imobiliria reverteram em benefcio do promitente vendedor, afigura-se este
como p arte legtima para compor o polo passivo da ao que objetiva restituio da comisso de
corretagem. A responsabilidade solidria (art. 25, 1, do cdc) e, enfim, a cobrana da
comisso de corretagem indevida por afrontar o direito de informao adequada e clara, se no
foi pactuada no contrato. 25 1cdc3. Recurso conhecido e no provido. 4. Parte recorrente
vencida deve ser condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorrios
advocatcios, estes arbitrados no caso em 10% do valor da condenao, nos termos do artigo 55
da lei n 9.099/95.559.0997.
JUIZADOS ESPECIAIS CVEIS. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL.

7 233245820118070003 DF 0023324-58.2011.807.0003, Relator: FBIO EDUARDO MARQUES, Data de

Julgamento: 28/02/2012, 3 Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de
Publicao: 05/03/2012, DJ-e Pg. 215.

COMISSO DE CORRETAGEM NO INCLUDA NO VALOR TOTAL DO IMVEL. AUSNCIA

DE PREVISO CONTRATUAL OU ANUNCIA DO CONSUMIDOR QUANTO AO PAGAMENTO.
COBRANA INDEVIDA. RESTITUIO DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E
IMPROVIDO. SENTENA MANTIDA PELOS PROPRIOS FUNDAMENTOS. 1. Rejeita-se a
preliminar de ilegitimidade passiva, fundamentada no argumento de que o valore, cuja restituio
se pretende, fora pago a ttulo de comisso de corretagem ao corretor que no trabalha para a
recorrente, isto porque emerge dos autos que a compra e venda do imvel foi realizada com a
empresa recorrente, tendo esta realizado indevidamente a cobrana e recebimento da quantia
que ora se busca a restituio. 2. indevida a cobrana de comisso de corretagem do
consumidor/adquirente de imvel se no h previso contratual de pagamento do referido
servio, impondo-se a devoluo da quantia vertida a este ttulo.3. Na hiptese, embora conste
da proposta de compra e venda que a comisso de corretagem estaria includa no preo (fl. 26verso, item n 6), a quantia paga a este ttulo no estava includa no preo informado e pago pelo
imvel, de forma que o consumidor anusse ao pagamento. Alm disso, no constou do contrato
que o comprador se obrigaria a pagar o valor devido a ttulo de corretagem pela venda do
imvel.4. Recurso conhecido e improvido. Sentena mantida por seus prprios fundamentos,
com smula de julgamento servindo de acrdo, na forma do art. 46, da lei 9.099/95. Condenada
a empresa recorrente ao pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios, fixados
em 10% sobre valor da condenao8.
"Consumidor. Ao de repetio de indbito. Contrato de compra e venda de imvel. Preliminar
de ilegitimidade afastada. Requerente arcou com o pagamento da comisso de corretagem
pensando tratar-se de arras/sinal, cujo valor seria descontado das parcelas vincendas. Direito
bsico do consumidor a informao adequada e clara. Cobrana indevida. Responsabilidade do
pagamento da corretagem do vendedor do imvel. Dever de restituio dos valores ilegalmente
cobrados. Indenizao fixada em r$6.145,72 (seis mil cento e quarenta e cinco reais e setenta e
dois centavos). Recurso conhecido e improvido. Sentena mantida.1) ante a ausncia de
informao clara e precisa, o requerente foi induzido a erro, imaginando que o valor pago ttulo
de comisso de corretagem, tratava-se de arras ou sinal, e que este seria descontado das
parcelas vincendas.no h obrigao do promitente comprador em arcar com as despesas
de corretagem, no devendo, portanto, o consumidor suportar o pagamento das
despesas. Tratando-se de cobrana indevida cabvel a restituio.2) recurso conhecido e
improvido. Sentena mantida por seus prprios fundamentos. O recorrente dever arcar com o
pagamento das custas processuais e dos honorrios advocatcios, que arbitro em r$ 10% (dez
por cento) do valor da causa9.
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AO DE REPETIO DE INDBITO. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA REALIZADA COM INCORPORADORA IMOBILIRIA INTERMEDIADA
POR CORRETORA DE IMVEIS. COMISSO DE CORRETAGEM COBRADA AOS
CONSUMIDORES. SENTENA DE PROCEDNCIA. Condenao das Rs ao pagamento da
devoluo em dobro. Apelao das rs. Agravo Retido desacolhido. Livre apreciao das provas
pelo magistrado. Desnecessidade de produo de prova oral para o deslinde da Controvrsia.
Aplicao do art. 130, CPC. Rejeio da prejudicial de Prescrio. Incidncia do prazo de 5 anos
previsto no art. 27 do cdc. Inaplicabilidade do cdigo civil na espcie, por se tratar de lide
Consumerista. Aplicao do disposto no art. 2, 2, da LICC, cuja Especialidade afasta a
incidncia da regra geral estabelecida no cc. Provas dos autos que demonstram que a cobrana
da comisso de Corretagem foi feita aos autores sem qualquer preciso contratual Ou legal

8 25033320118070003 DF 0002503-33.2011.807.0003, Relator: DEMETRIUS GOMES CAVALCANTI, Data de

Julgamento: 31/01/2012, 1 Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicao: 23/02/2012,
DJ-e Pg. 1016.

9 268371620118070009 DF 0026837-16.2011.807.0009, Relator: JOS GUILHERME DE SOUZA, Data de Julgamento:

22/05/2012, 2 Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicao: 06/06/2012, DJ-e Pg.
351.

neste sentido. Caracterizao da abusividade da conduta. Arts. 31, 40, 46, 51, iv e xii e 54, 4,
do cdc. Contrato de corretagem Celebrado entre as rs que no pode afetar terceiros. Obrigao
do Vendedor de arcar com a remunerao da corretora. Art. 722 do CC/02. Solidariedade entre
as fornecedoras de produto e servio (art. 25, 1, cdc). Devoluo da quantia que deve ser feita
em dobro. Ante a ausncia de engano justificvel. Precedentes do STJ. Desprovimento de
ambos os apelos10.

DO PEDIDO
Diante de todo o exposto, requer a V. Exa,:
a - seja deferido o pedido do Beneficio da gratuidade de justia;
b - seja citada a requerida no endereo informado, via oficial de justia, para que
no prazo legal conteste a presente ao sob pena de revelia;
c - seja determinada a inverso do nus da prova a favor do autor, por ser a
parte hipossuficiente nesta relao de consumo, ficando ao encargo da r a
produo de todas as provas que se fizerem necessrias ao andamento do feito,
com base no preceito normativo;
d - seja julgado procedente o pedido em todos os seus termos, a fim de
condenar a R no pagamento a titulo de indenizao por danos morais
causados, na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais);
e- Seja a r condenada a pagar em dobro a importncia paga a ttulo de
corretagem, no valor de R$ ____, nos termos do pargrafo nico do artigo 42 da
Lei 8.078/90, devidamente corrigido desde seu reembolso, a ttulo de
indenizao por danos materiais.
f - a condenao da r nas custas e honorrios advocatcios no importe de 20%
sobre o total da condenao por ser de direito.
Protesta pelos meios de prova em direito admitidas conforme preceito normativo
inserido no artigo 332 do Cdigo de Processo Civil, tais como, depoimento
pessoal das partes, provas documentais supervenientes.
D-se causa, o valor (valor pago mais danos morais)
Nestes termos, Pede deferimento.

10 0022125-34.2008.8.19.0209 - APELACAO - 1 Ementa DES. LUIZ FERNANDO DE CARVALHO

26/01/2011 - TERCEIRA CAMARA CIVEL

- Julgamento: