Curso Practico Redaccion Dictamen Pericial

CURSO PRCTICO SOBRE
REDACCIN DE UN DICTAMEN
PERICIAL DE PATOLOGAS DE
EDIFICACIN
www.cat-coacm.es
CURSO PRCTICO SOBRE

REDACCIN DE UN DICTAMEN PERICIAL
DE PATOLOGAS DE EDIFICACIN.
PLAN DE FORMACIN
Gabriel Ibor Ridaura. Arquitecto 2.011

gabrielibor@telefonica.net
Curso Prctico sobre Redaccin de un Dictamen Pericial de Patologas Edificacin. COACM JUNIO 2011
INDICE - GUA. PARTE TERICA.INTRODUCCIN: Objeto de la Ponencia
0.- PROCEDIMIENTO A SEGUIR: RECONOCIMIENTOS PREVIOS AL

EDIFICIO
0.1.- La visita pericial
0.2.- Sistematizacin de la Toma de Datos
0.3.- La realizacin de catas de comprobacin
0.4.- Otras actuaciones previas
REDACCIN Y TEXTO DEL INFORME :

PARTE 1.- MODULO PREVIO. IDENTIFICACIN Y CARACTERIZACIN
1.1.- Identificacin del perito y del peticionario del informe.
Mencin art. 335.2 de la LEC
1.2.- Datos de los Agentes Intervinientes
1.3.- Fechas de referencia
1.4.- Legislacin Aplicable y Perodos de Garanta
1.5.- Resea de la Documentacin examinada /ensayos o tomas de muestras
realizados para efectuar el Informe
PARTE 2.- MODULO CENTRAL. INFORME

2.1.- Objeto del Informe/Dictamen. Determinar si Inicio / o Procedimiento
ya iniciado. Mencin al Suplico de la Demanda
2.2.- Anlisis Pormenorizado:
2.2.1.- Deficiencias, lesiones o Daos Concretos
2.2.2.- Ubicacin, Alcance y Extensin de la lesiones (puntuales, localizadas,
parcial, generalizadas), y Estimacin de su importancia (leves, graves o muy
graves).
La Ruina Funcional (*).- Acciones a seguir en caso de lesiones graves o con
riesgo inminente
2.2.3.- Determinacin de la Causa de las mismas y Clasificacin
Gabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto.
Perito Judicial
2.3.- Modo de Reparacin.

2.3.1.- Valoracin Estimativa o Valoracin Pormenorizada, con mediciones.
Explicacin.
2.3.2.- Gastos que deben repercutirse una vez obtenido el PEM de la reparacin
2.3.2.- Cuantificacin Final Resultante
PARTE 3.- MODULO DE CIERRE O REMATE

3.1.- Resumen o Sntesis del anlisis efectuado.
3.2.- Fecha de emisin del Informe, rbrica y pi de firma
B.- LOS ANEXOS AL INFORME

B.1.B.2.B.3.B.4.-
Planos y Documentacin Grfica

La Valoracin de Subsanacin de Deficiencias. Tipos
Anexo Fotogrfico
Otros documentos
---------------------------------------------------------------------------------------------2 PARTE DE LA JORNADA. PRCTICA

Anlisis comentado con diapositivas de un DICTAMEN PERICIAL genrico,
donde se analizarn fotografas de las patologas siguientes:
Asiento de Cimentacin
Vas de Agua y Filtraciones en stano de Garaje
Deformaciones en Voladizo
Deficiencias de Impermeabilizacin en Terrazas
Fisuras en petos y frontis de Forjados
Puentes Trmicos. Condensaciones
Fallos varios de terminaciones y acabados
Perito Judicial
INTRODUCCIN: Objeto de la Ponencia.

Esta Jornada se enmarca en el Plan de Formacin Continuada del Colegio
Oficial de Arquitectos de Castilla La Mancha, en el conjunto de las
actividades propuestas por la Agrupacin de Arquitectos Peritos y Forenses,
dentro de los objetivos que la institucin colegial se marca de manera
peridica y que reglamentariamente constituyen entre otros los fines del
Colegio de Arquitectos, ofreciendo distintas jornadas y cursos de
especializacin con el fin de mejorar la prctica profesional y fomentar
modalidades y campos de ejercicio que tambin son propios de los
Arquitectos y de otros profesionales que intervienen en el proceso de la
edificacin.
En el momento coyuntural en que se encuentra la profesin es precisamente
el campo del anlisis de las patologas de los edificios el que se mantiene con
una demanda constante y, conlleva en algunos casos, la posterior
intervencin de reparacin, tras el informe o diagnstico correspondiente.
Ello exige una especializacin concreta, y unos procedimientos de actuacin
especficos. Hoy nos vamos a centrar nicamente en la redaccin de los
Informes ... en el diagnstico previo a la actuacin de reparacin.
Esta Jornada se estructura en dos partes. La primera es eminentemente

terica: cmo efectuar la toma de datos previos y la redaccin del informe y la
segunda, ms dinmica, con anlisis y comentarios de varios casos prcticos
habituales, elegidos aleatoriamente, contando con la participacin de los
asistentes.
Por todo ello, el objeto de esta ponencia, es desarrollar de manera completa
todo el proceso que normalmente se sigue en la redaccin de un Informe o
Dictamen Pericial desde prcticamente el momento del encargo e inicio del
trabajo, hasta la finalizacin y entrega del mismo al destinatario, sea un
cliente particular individual o colectivo, o en los Tribunales de Justicia.
Para ello se propone un esquema de INFORME que se configura en tres
partes, a la que se aadiran los anexos o complementos que fueran
necesarios.
Perito Judicial
Lgicamente no hay un modo nico de redactar un Informe o Dictamen,

puesto que podis intuir que cada profesional tiene su propio estilo, pero s
que existen unos criterios que pueden servir de base para efectuar un
conjunto bien estructurado y claro.
Muchos de vosotros posiblemente habris tenido oportunidad de efectuar ya

algn trabajo de este tipo, o tendris amplia experiencia y otros muchos os
hayis planteado la asistencia a estas jornadas para abrir nuevos campos de
ejercicio no experimentados hasta el momento.
Esta Jornada va a dirigida a todos, de modo que los primeros puedan
afianzar o complementar o sugerir conocimientos y compartir en este foro
sus experiencias en la materia, en esta jornada ... y los que os incorporis
por primera vez podis obtener una base suficiente para poderos enfrentar
sin problemas al primer trabajo que os pueda surgir, con el objetivo y mi
deseo como ponente de que lo que podis aprender hoy os sea til y os sirva
de impulso para adentraros en este interesante campo del ejercicio
profesional.
El arquitecto aprende constantemente. Una de las ventajas de efectuar este
tipo de trabajo es que adquieres experiencia prctica rpidamente, puesto
que te nutres de tu experiencia, y porqu no reconocerlo- aprendes de tus
propias obras, de sus aciertos y de sus errores ...... y tambin de las de
otros.
Para redactar bien los informes es importante la experiencia, pero son
necesarios varios requisitos, como conocimiento de las prcticas
constructivas, de los sistemas constructivos y sus detalles, de las normativas
de aplicacin de obligado cumplimiento y de las recomendadas, de los
sistemas de reparacin y de las tcnicas, materiales y productos especficos,
de las novedades en materia de medios auxiliares, de seguridad en la obra ....
en definitiva de todo lo que significa la praxis constructiva, lo que es edificar.
La lex artis , el noble arte de la buena prctica constructiva.
Y sobre todo- apreciar la diferencia entre definir correctamente, concretar lo
imprescindible, lo necesario, lo conveniente y lo recomendable .... en
nuestros proyectos; entre dirigir una obra o pasear por una obra; entre
construir bien y no construir bien; entre el buen profesional todos y cada
en lo suyo- porque llevar la obra a buen trmino no es trabajo de uno
solo: es un trabajo en equipo en el que todos intervienen, coordinados.
Perito Judicial
Y la intervencin de cada uno lleva inherentes unas responsabilidades que

pueden individualizarse.
El proceso proyectual y constructivo lo constituye la propia obra, y como
obra permitidme jugar con la dualidad del concepto es una puesta en
escena continua: los actores entran y salen durante el tiempo en que la obra
se desarrolla y cada uno tiene su papel y todo tiene su tempo y cada uno
tiene su o sus momentos y cuanto ms conocimiento tengamos de ello, ms
podremos aportar al proceso. Cuando actuamos como peritos debemos ser
tambin arquitectos y atentos espectadores de todo lo que aconteci, porque
el cometido nuestro en este campo va a ser diagnosticar, fijar criterios de
reparacin ajustados y proporcionados. El fin ltimo en todo proceso es
reparar el dao causado .
Y, ahondando un poco ms, el anlisis previo y necesariamente completo
para efectuar un correcto diagnstico va a permitirnos dilucidar, distinguir,
acotar y saber mejor no slo cules son nuestros cometidos, sino tambin
cules son los de los otros agentes intervinientes en el proceso de la
edificacin. No ser muy til como peritos y para nuestro ejercicio
profesional.
El conocimiento pormenorizado de los distintos cometidos y funciones de
cada uno de los agentes intervinientes en el proceso de la edificacin, adems
de contribuir a tener profesionalmente los conceptos ms claros, ms
delimitados nos ayudar a poder cumplir con nuestro deber profesional de
auxilio a la justicia cuando actuemos como peritos ... principalmente y sobre
todo, cuando hayamos sido nombrados por los tribunales de justicia, dado
que al perito judicial se le presume la mxima objetividad.
Vamos a contribuir a aportar luz para ayudar a esclarecer con nuestros
conocimientos los asuntos litigiosos, permitiendo aportar unos datos tcnicos
y nuestra opinin profesional fundada que van a ser muy valiosos para el
Juez, para que pueda administrar justicia.
En la actualidad, con ya prcticamente 10 aos de vigencia plena de la LOE,
legislacin de obligado cumplimiento, ya hay un antes y un despus desde
su entrada en vigor.
Sin embargo no podemos ocultar que con la entrada en vigor de la Ley de
Ordenacin de la Edificacin (L.O.E.) de 5 de noviembre de 1.999 se fu
optimista al considerar que se podran perfilar y acotar mejor las distintas
atribuciones y sus consiguientes responsabilidades de cada uno de los
agentes intervinientes en el proceso constructivo (a cada uno lo suyo) y ya
Perito Judicial
no quedara todo diluido por la manifiesta falta de concrecin legislativa,

como en la mayora de las innumerables sentencias habidas hasta el
momento en las que, con la nica referencia del art. 1.591 del Cdigo Civil y
toda la extensa jurisprudencia basada en este artculo, las resoluciones
judiciales mayoritarias eran sentencias de condena solidaria, es decir, a
todos por igual, al no poder individualizar eficazmente las responsabilidades
con el cuerpo legal del que entonces se dispona.
Sin embargo la realidad ha sido otra: No se han frenado las condenas
solidarias como se pretenda con la nueva ley tericamente clarificadora - ,
sino que han aumentado.
Responsabilidad, no lo olvidemos, es la capacidad de responder y ello est
intrnsecamente ligado a la cuanta de la cobertura del seguro de
responsabilidad civil con el que cuente cada uno de los agentes intervinientes
o, en su defecto, con su patrimonio.
Como ocurre ahora, desde la entrada en vigor de la L.E.C. , la emisin de
varios dictmenes (hasta 4 5) aportados por las partes en el procedimiento,
puede originar que la actuacin de un perito a travs de su dictamen se vea
puesta en duda por el informe del perito opuesto, con lo cual se fomenta el
clima de confusin, pues muchas veces lo que se pretende y en muchos
casos se consigue, es echar humo al pleito con la intencin de provocar
desconcierto, generar duda y ante la duda, desembocar irremediablemente en
la condena solidaria, en una mar de compleja confusin.
En esto casos, segn la LEC, el Tribunal valorar los dictmenes segn la
regla de la sana crtica, manteniendo as el criterio de poder garantizar la
independencia del Juez en relacin con cualquier prueba, incluida la pericial
judicial, desvinculndole de cualquier posible resolucin apoyada .
Ello conlleva la posibilidad de que se haga TABLA RASA de todas las
pericias, incluida la del perito judicial y no se entre al fondo de la cuestin
ACEPTANDO EL CRITERIO SOLIDARIO POR FALTA DE INDIVIDUALIZACIN
DE LOS DAOS Y FALTA DE PRECISIN DE LOS DICTMENES, en especial
de los denominados PERITOS DIRIMENTES, es decir, de los nombrados por
los Juzgados y Tribunales de Justicia de las Listas que los Colegios
profesionales remiten en el mes de enero de cada ao, en cumplimiento de la
LEC.
Perito Judicial
Qu esperan los Jueces de los Peritos?

Informes objetivos, claros y veraces; elaborados por expertos y/o
especialistas en la materia concreta y no por profesionales con escasa
experiencia; apoyados y fundamentados en hechos comprobados y
debidamente contrastados que permitan acreditar todo los que se afirma en
ellos; deben ser el resultado de un anlisis claro y conciso, concienzudo y sin
divagaciones innecesarias y ... muy importante, ceidos al suplico de la
demanda (perito judicial).
Qu debe establecer el perito?

Como criterios bsicos, a nivel de esquema de partida en un informe de
patologa, -y como luego detallaremos- lo bsico es que se estructure
mediante un anlisis pormenorizado, estableciendo la deficiencia o dao
concreto; el alcance o extensin de las lesiones y la intensidad de las
mismas; las causas directas de los daos y las posibles concausas; y
apuntar si procede- una posible clasificacin de intervinientes en la causa y
establecer los criterios de subsanacin / reparacin y muy importante- su
cuantificacin.
PROCEDIMIENTO
EDIFICIO
0.1.0.2.0.3.0.4.-
SEGUIR:
RECONOCIMIENTOS
PREVIOS
AL
La visita pericial
Sistematizacin de la Toma de Datos
La realizacin de catas de comprobacin
Otras actuaciones previas
0.1.- La visita pericial: Conlleva una preparacin previa. El inicio de todo el

proceso se produce con la toma de contacto de la parte que solicita de
nuestros servicios, que puede ser la denominada parte actora por s misma
o a travs de representantes por ella designados y que habitualmente es
quien normalmente inicia el procedimiento, -amistoso o no de reclamacin,
una vez superados los trmites previos directos con el promotor o el
constructor de la obra, habitualmente sin resultado satisfactorio para el
reclamante o los peticionarios.
Perito Judicial
Nuestros servicios tambin pueden ser requeridos por alguna de las partes
afectadas implicadas o demandadas, si el procedimiento de reclamacin o de
demanda ya se ha iniciado con anterioridad.
En estas fases previas ya iniciaremos el protocolo de actuacin que
seguiremos a lo largo de todo el proceso. Es muy recomendable que al perito
se le ponga en antecedentes, previo a la visita, del modo siguiente:
a).- Naturaleza de los Daos. Anticipando las lesiones, los daos o las
causas que han motivado el encargo. No se requiere un lenguaje tcnico, ya
que normalmente el interlocutor o peticionario no suele ser avezado en la
materia.
b).- Antecedentes. Solicitar se le faciliten al perito si los hay- documentos
previos como Actas de la Comunidad de Propietarios, listados de deficiencias,
burofax previamente enviados o recibidos, e-mails y cualquier
documentacin que sirva de primera orientacin al perito.
Permitir prever actuaciones a seguir, incluidos la posible necesidad de catas
o ensayos.
Incluso podra darse el caso de efectuar una visita muy puntual si tuviera
sospecha que hay que tomar medias de urgente adopcin.
El perito, con este avance de datos previo podr estimar el tiempo que va a
necesitar para inspeccionar el inmueble afectado, todo o parte o incluso
determinar ms de una visita, normalmente en funcin de la localizacin y
posible extensin de los daos, de la urgencia o de la prioridad y, sobre todo,
de la envergadura del edificio.
c).- Establecer Cita Concreta. Es necesario fijar, con la suficiente

antelacin, FECHA Y HORA de Inspeccin al Inmueble objeto de la pericia.
d).- Designacin de Interlocutor. Es recomendable que siempre haya un

nico interlocutor, que normalmente es el propietario caso de vivienda
unifamiliar- y el administrador o el presidente de la C.P., es decir, un
portavoz o persona designada en el caso de edificios comunitarios, viviendas,
garajes etc...
Ser aquel con el que a lo largo de todo el proceso se tendr contacto
constante y tambin el que centralizar todas las informaciones que
Perito Judicial
provengan de los afectados. No es recomendable que el perito a excepcin

del da de la visita de inspeccin est en contacto permanente con todos.
e).- Difundir a los interesados la Visita de Inspeccin. Una vez fijada la

FECHA y HORA se debe dar publicidad excepto en el caso de 1 vivienda
unifamiliar - en el propio edificio y por carta o correo electrnico a los
propietarios.
(*) Si se trata de un encargo que iniciar el procedimiento de reclamacin o
demanda es conveniente advertir que deben estar TODOS, tengan o no
deficiencias, puesto que es necesario en esta fase previa, que consten tanto
los afectados por daos como los que tienen o dicen no tener, o no reclaman.
En caso contrario normalmente suelen ocurrir problemas cuando el proceso
de reclamacin avanza y dificulta la labor de los letrados y el enfoque de los
procesos a seguir.
f).- Establecer Grupos de Inspeccin y researlos en las notas de aviso.
Si el inmueble edificio de viviendas/ garaje / diversos elementos
comunitarios - es grande, va a ser necesario establecer franjas horarias de
inspeccin, para que los propietarios o usuarios puedan organizarse y se
pueda acceder, ya que normalmente estas visitas coinciden con horario
laboral del perito y de los propietarios. Si algn propietario tiene problemas
de horario hora concreta- es conveniente que lo seale con antelacin al
interlocutor de la C.P.
En el caso de elementos comunes, hay que inspeccionarlos siempre
(garajes, cuartos de instalaciones, todo tipo de elementos de uso
comunitarios, ascensores, escaleras, terrazas, casetones de escaleras,
cuartos de ascensor, grupos de hidropresin, etc...).
0.2.- Sistematizacin de la Toma de Datos:
La visita pericial para la toma de datos es fundamental. Una vez organizado

debemos preparar todo el material necesario. Es conveniente recabar datos
del entorno.
Normalmente el utillaje habitual consta de un buen cuaderno de notas; una
cmara de fotos con un buen zoom, para poder fotografiar zonas no
accesibles o alejadas y con un buen flash para fotografiar zonas oscuras y
que el ojo no v; un flexmetro, a ser posible con nivel de burbuja; un
Perito Judicial
medidor lser o similar para comprobaciones dimensionales y de superficies;

un medidor de espesores; una linterna o incluso una brjula para comprobar
concretas patologas que pudieran estar relacionadas con la orientacin de
determinadas estancias y la repercusin del soleamiento o de los vientos
dominantes.
a).- Orden lgico. Para la toma de datos es conveniente seguir unas pautas
que nos aporten orden y rigor; normalmente es recomendable seguir el
equivalente al del proceso de construccin de un edificio y cmo
habitualmente se estructuran los presupuestos de un Proyecto de Ejecucin:
Cimentacin; Estructura, Cubiertas y Impermeabilizaciones; Cerramientos
exteriores y sus elementos; Cerramientos Interiores y sus elementos;
Revestimientos, Instalaciones individualmente, cada una de ellas- ,
Carpinteras, Vidrios, Equipamiento Interior y exterior etc...
Este orden nos ayudar a estructurar incluso posteriormente los Anexos al
Informe cuando tengamos que, por ejemplo, valorar las reparaciones
necesarias.
b).- Establecer Unidades Mnimas de Inspeccin. Para el caso de edificios

o garajes plurifamiliares es muy recomendable fijar unas UNIDADES de
INSPECCION MINIMAS, que permitan que los datos tomados, el anlisis y el
diagnstico sean vlidos y lo suficientemente fiables.
c).- Es conveniente agrupar. Normalmente separaremos daos en viviendas

o internos del edificio y agruparemos por Elementos Comunes y Elementos
Privativos. Es conveniente distinguir entre daos que afectan a elementos
comunes de uso privativo por ejemplo terrazas y elementos de fachada que
afectan a una vivienda en concreto o a un tico de los daos que afectan a
elementos comunitarios, que son de todos y son utilizados por todos.
Agruparemos por zaguanes, escaleras o bloques.
d).- Correcta Identificacin. Inspeccionaremos siguiendo los criterios de

agrupacin anteriores citados y haremos un anlisis pormenorizado de las
viviendas. Anotaremos Bloque, Escalera, Planta y n de Vivienda. Mismo
tratamiento con los elementos comunes y comunitarios.
Perito Judicial
10
Anotaremos el nombre del propietario y la hora en que visitamos la vivienda o

el elemento en cuestin (*).
(*) Este dato no es anecdtico ni banal, pues nos ser de mucha utilidad cuando
revisemos las fotografas, pues la hora de la fotografa nos permitir casar la lesin
con la vivienda en cuestin, cuando das o semanas despus revisemos el conjunto
de fotografas tomadas, algunas de ellas muy parecidas, permitir saber con bastante
fiabilidad a qu parte del inmueble pertenece.
Un correcto orden y sistematizacin nos permitir luego agrupar por daos o

patologas, analizar las causas por materias y englobar la extensin de las
reparaciones a efectuar de la misma naturaleza, ya que normalmente suelen
ser repetitivas, sobre todo en las viviendas.
ATENCIN:
(*) Respecto a la TOMA DE DATOS en procedimientos ya iniciados por una

parte la parte actora o parte demandante- , es muy importante resear que
si el perito ha sido contratado para alguna de las partes demandadas, para
aportar su informe a la contestacin a la demanda, el proceder habitual es
que deber centrar su informe en lo que se reclama en el procedimiento.
La visita pericial de inspeccin del edificio por parte del perito judicial se
deber efectuar, a ser posible, en una nica visita con presencia de los
representantes de todas las partes, a los que se avisar con la suficiente
antelacin. Lo correcto es que fuera de esta visita, el perito judicial no debe
ni recabar o aceptar documentacin complementaria ni tener contacto con
ninguna de las partes.
En alguna ocasin poco frecuente- incluso se acepta el reconocimiento
judicial en el que la comisin judicial se persona en el edificio para verificar
en el sitio las lesiones o daos. En ese acto el Juez puede pedir aclaraciones
in situ.
En el caso de que al perito no se le permita el acceso a todo o a parte del
inmueble objeto de la pericia, puede ponerlo en conocimiento del Juzgado,
justificando la necesidad de inspeccin concreta, para que desde las oficinas
judiciales se le facilite la entrada.
Perito Judicial
11
(*) El perito nombrado judicialmente, normalmente de las Listas Oficiales

que en el mes de enero de cada ao remite el Colegio de Arquitectos a los
Juzgados y Tribunales en cumplimiento del Art 341 de la Ley 1/2000 de
Enjuiciamiento Civil (LEC), deber ceirse al suplico de la demanda, es
decir, a lo que se reclama y concretamente a lo que se le pregunta por las
distintas partes personadas en el procedimiento. Incluso aunque en su visita
al edificio advirtiere otras deficiencias, no deber referirse a ellas si no son
objeto del pleito.
En los DICTAMENES PERICIALES como perito Judicial, es recomendable

contestar a las preguntas en el mismo orden en que se han planteado en la
demanda, concretamente en la PETICIN DE PRUEBA PERICIAL que se le
efecta por las partes al perito judicial, donde normalmente cada parte
propone las suyas.
En muchos casos observareis que hay preguntas muy parecidas.
Se puede optar por contestar genricamente con un rigor y un orden
establecido por el propio perito redactor del Dictamen y dar respuesta general
al asunto que se dirime, sin seguir el orden del suplico de la demanda o como
segunda opcin, reproducir literalmente y en el mismo orden correlativo e
incluso con la misma identificacin y numeracin las cuestiones planteadas
por las partes, aunque estn ms desordenadas.
Esta manera de enfoque es muy personal y lo dejo a criterio del perito,
aunque debo resear que recomiendo, si Vds. me permiten y sobre todo en
el caso de ser perito judicial, lo siguiente:
1.- Efectuar un anlisis riguroso y metdico del Objeto de la demanda,

centrado en el asunto que se dirime y que se incluye en el suplico de la
misma. Claro; Preciso; Conciso. Sin divagaciones innecesarias.
2.- Una vez efectuado ese anlisis riguroso, contestar literalmente a lo
que plantea la actora y/ o los demandados, a pesar de que pudieran haber
duplicidades o similitudes en los grupos de preguntas de las partes.
Y reitero de nuevo, tambin en esta segunda opcin hay que ser Claro;
Preciso; Conciso. Sin divagaciones ni reiteraciones innecesarias.
Esto ayuda en muchos casos a que, en el acto del juicio, las representaciones
letradas de las partes intervinientes se cian al objeto de sus peticiones al
haberles sido contestadas todas sus preguntas formuladas; el tema se centre
Perito Judicial
12
a lo concreto del asunto y el tiempo se acote lo necesario y no ms en las

respuestas .... lo que redunda en la adecuada duracin de la vista oral, lo
que Su Seora y los presentes en la sala agradecen notablemente, dicho sea
esto con el mayor de los respetos.
0.3.- La realizacin de catas de comprobacin
Para la constatacin de las lesiones o deficiencias, la mayor parte de las

veces bastar con la inspeccin visual y pormenorizada, identificando los
signos externos que nos permiten efectuar un diagnstico adecuado,
ayudados de los documentos complementarios que se nos faciliten: tanto
documentos tcnicos como el Proyecto de Ejecucin o el Libro de Ordenes,
Libro del Edificio, como los Presupuestos, Memoria de Calidades, Contratos y
dems. Hay que recabar todos los datos disponibles: pueden tener matices
tiles.
Pero habr ciertas patologas cuya presencia podra no ser acorde o conforme
en su totalidad a la informacin de que disponemos, o ser incoherente el
resultado daoso con las determinaciones del proyecto o de lo que consta en
los documentos de que disponemos.
La causa fundamental de la necesidad de catas es que se tratar de verificar
elementos ocultos, cuyas caractersticas concretas en cuanto a adecuado
espesor, naturaleza y caractersticas o especificaciones, correcta disposicin
o solape, verificacin de tipos de aislamientos y su colocacin o no en
cerramientos de varias hojas, dimensionados de canalizaciones, conductos,
idoneidad de espesores exigibles, trabas de fbricas de cerramientos,
refuerzos o flejes, continuidad de revestimientos en puntos conflictivos,
sellado de pasamuros etc... y que han quedado ocultas tras la finalizacin de
la obra o cuyas caractersticas resistentes o requisitos de aislamiento se
ponen en cuestin.
En algunos casos, sobre todos en los que revisten gravedad bien por su
considerable extensin, por su repercusin en una cuanta elevada y sobre
todo- por la necesidad de aclaracin o de concrecin de la causa que produjo
el fallo con el fin de poder precisar posibles omisiones o incumplimientos, es
necesario efectuar catas complementarias.
Perito Judicial
13
Para ello, es recomendable que se informe con antelacin al interlocutor de

los propietarios y que sean conocedores y no se opongan a la realizacin de
las mismas.
Se deben cumplir los siguientes requisitos:
1.- Las catas deben estar plenamente justificadas para la correcta
determinacin de las causas de la lesin a estudiar.
2.- Deben de ser efectivas, es decir, tienen que dar una informacin
determinante y sustancial, porque normalmente suelen ser destructivas,
traumticas. Por lo tanto tiene que ser proporcionado la actuacin al
resultado o informacin que es necesario obtener.
3.- El perito es quien determina en dnde se hacen las catas. Lo habitual
es efectuarlas en elementos en donde menos dao individual se cause, pero
siempre es prioritario elegir el lugar ms apropiado y significativo .
4.- Tienen que estar efectuadas por personal auxiliar, con el instrumental
necesario y bajo la supervisin del perito y en el mismo momento de la visita
pericial.
5.- Anotar y Documentar detalladamente todas las caractersticas. La
toma de datos previa en la zona de la apertura de la cata y una vez abierta
tiene que ser lo ms exhaustiva y completa posible. Fotos y Croquis.
6.- Los costes tanto de la realizacin de los trabajos como de la reparacin
posterior de la zona afectada por la comprobacin son gastos del
procedimiento y, por lo tanto, asumidos por las partes que proponen la
prueba que conlleva la necesidad de catas.
0.4.- Otras Actuaciones Previas:

Adems de la constatacin de las lesiones o deficiencias y el complemento
diagnstico que permiten las catas de comprobacin, existen tambin otras
actuaciones previas.
Pueden ir coordinadas o no con las catas de
comprobacin.
Estas son habitualmente ensayos o pruebas que exigen no solo personal
auxiliar, sino sistemas ms sofisticados o especializados, normalmente que
no estn al alcance ni disponen los contratistas y el personal habitual de las
empresas de construccin.
Perito Judicial
14
Se trata de sistemas electrnicos o que requieren de procedimientos

especficos de laboratorio con maquinaria o sistemas complejos o de grandes
dimensiones.
Todos los ensayos normalizados tienen un protocolo normativo aprobado y

debe seguirse estrictamente, justificndolo adecuadamente, puesto que los
resultados de las pruebas podran ponerse en entredicho o ser anulados si
incumplieran las condiciones que marcan las normativas vigentes.
(*) Cabe mencionar expresamente que la comprobacin pericial a efectuar
deber ceirse a verificar el cumplimiento de las normativas, ordenanzas,
cdigos y dems requisitos que eran exigibles en su momento al edificio
analizado y que no se pueden aplicar criterios o efectuar pruebas que no eran
preceptivas ni exigir prestaciones que no eran de aplicacin al momento en que
se tramit la licencia y se construy el edificio.
Se deben cumplir los mismos requisitos de necesidad citados en el punto 0.3

anterior y son gastos que no deben ser satisfechos por el perito, sino por los
interesados o afectados por las lesiones.
Citaremos algunas de las denominadas Otras Actuaciones Previas ms

utilizadas:
.- Ensayos Acsticos, para comprobacin de la caractersticas de
aislamiento acsticos exigibles a los edificios, en funcin de las normativas
que les fueren aplicables. Debern ser efectuados por Laboratorios
Homologados que cuenten con los medios adecuados y cuyos aparatos
cumplan las exigencias legalmente establecidas.
.- Pruebas de Carga. Se efectan en edificios antiguos o que han estado

sujetos a una rehabilitacin, para comprobar la idoneidad de la estructura,
en caso de lesiones no acordes a actuaciones de rehabilitacin correctamente
efectuadas o para verificar el estado actual de los mismos. Se utilizan
tambin en el caso de anlisis de sistemas estructurales que deban estar
sometidos a cargas estticas o dinmicas donde se tenga incertidumbre
sobre la idoneidad para soportar dicho tipo de esfuerzos o que incumplan las
normativas exigibles para, por ejemplo, el acceso de los vehculos que
contienen los sistemas de extincin de incendios en los edificios.
Perito Judicial
15
.- Ensayos de abrasin o resbalicidad. En caso de duda sobre cumplimiento

de caractersticas exigibles a determinados edificios pblicos o privados y a
sus instalaciones. Se deben realizar en ausencia o imposibilidad manifiesta
de contar con los certificados del fabricante o cuando el perito considere que
la documentacin de caractersticas aportada no corresponde al material
realmente colocado.
.- Pruebas de Estanqueidad o de Escorrenta. En el caso de que se tenga

fundada sospecha de que la puesta en obra de cubiertas de todo tipo,
incluidas reparaciones efectuadas en edificios existentes, al igual que en
fachadas como en los elementos que las configuran no coincide con lo
proyectado o especificado en la documentacin adicional al proyecto o al
Libro de Control de Calidad o a las certificaciones.
.- Pruebas de verificacin de Hormigones y Aceros. Presencia de cloruros,

ndice de carbonatacin prematura, constatacin de resistencias exigibles,
grado de proteccin y espesores de hormigones y aceros; comprobacin de
ubicacin, disposiciones y armados; ensayos de resistencias en muros de
stano, soleras, pilares o vigas segn las normativa del hormign verificando
correlacin de ensayos de control efectuados durante la ejecucin de obra
que han dado lugar a reservas tcnicas ... etc.
En general y, a modo de conclusin, el perito debe efectuar las pruebas

diagnsticas necesarias para esclarecer las causas de unas lesiones
determinadas y, sobre todo, cuando no cuadran los datos de lo proyectado,
con lo tericamente ejecutado y el resultado es una patologa que debe ser
bien diagnosticada, para poder ser correctamente reparada y subsanada.
Es muy recomendable que, una vez visitado el edificio, el perito se ponga en

contacto con los autores del proyecto y direccin facultativa, para poder
recabar informacin complementaria sobre todo sobre el proceso de obra, que
posiblemente sea de til complemento para poder redactar correctamente su
informe.
La cortesa profesional es importante en el proceso, pero tambin lo es el
deber de confidencialidad que todo perito tiene, debiendo entregar copias del
Perito Judicial
16
informe nicamente a sus legtimos destinatarios, la parte que lo ha

encargado o el juzgado. No se dar informacin a terceros por parte del perito
mientras dure el procedimiento. La informacin que tuvieran que tener los
afectados se les entregar por los cauces procesales oportunos en todo caso.
Perito Judicial
17
REDACCIN Y TEXTO DEL INFORME :
Nota Previa: Los Informes y Dictmenes periciales deben ir siempre numerados en

todas sus pginas.
PARTE 1.- MODULO PREVIO. IDENTIFICACIN Y CARACTERIZACIN

1.1.- Identificacin del Perito y del Peticionario del Informe.
(*) Mencin art. 335.2 de la LEC
1.2.- Datos de los Agentes Intervinientes
1.3.- Fechas de Referencia
1.4.- Legislacin aplicable y Perodos de Garanta
1.5.- Resea de la Documentacin examinada/ ensayos o tomas de muestras
realizados para efectuar el Informe
1.1.1.- Identificacin del Perito y Peticionario del Informe.

Nombre del Perito, Arquitecto o profesin, colegiado n en el Colegio
Profesional, ha sido requerido por ....................... para emitir DICTAMEN
PERICIAL con el fin de efectuar actuaciones previas / iniciar procedimiento
de reclamacin / o aportarlo a la contestacin a la Demanda presentada por
.....en el Juzgado de 1 Instancia n .... de ........., correspondiente al
procedimiento de Juicio Ordinario n ........., en reclamacin de Daos por
Defectos Constructivos del edificio sito en C/. ................ del municipio de
................
El perito debe hacer constar la documentacin que se le ha facilitado y ha
estudiado, as como mencin expresa en su caso- al Informe Pericial que la
parte actora acompaa a la demanda identificndolo emitido por los tcnicos
.... y su titulacin .... en el que se recogen y fundamentan las deficiencias
reclamadas en la demanda, efectuado con fecha ..................... y visado por
su Colegio Profesional ......... con fecha.....
Momento en que se inspecciona el inmueble: El perito redactor debe
especificar en qu fecha ha visitado el inmueble .... el da ....... de ....... de
........ el perito que suscribe, ha visitado e inspeccionado personalmente el
edificio, efectuando la toma de datos y fotografas, as como las
comprobaciones pertinentes y, con todo ello, se encuentra en condiciones de
emitir el Informe Pericial encomendado.
Perito Judicial
18
(*).- Mencin Expresa al Art. 335. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

El perito que suscribe hace constar expresamente, en cumplimiento del Art.
335.2 de la L.E.C. que acta con la mayor objetividad posible, teniendo en
consideracin tanto lo que pueda favorecer como lo que puede ser
susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes y que conoce las
sanciones en que pudiera incurrir en caso de incumplimiento.
1.1.2.- Datos de los Agentes Intervinientes

En el proceso de la edificacin, los agentes intervinientes fueron las
entidades mercantiles y personas fsicas siguientes (los nombres y fechas son
ficticios):
Promotor:
Constructora:
Arquitecto, Proyectista y Director de Obra:
Arquit.Tcnico, Director de Ejecucin de Obra:
PROMOPLAYA S.L.
TOCHEN S.L.
D. Alberto Mnaco
D. Jess Ubrique
1.1.3.- Fechas de Referencia:
Proyecto de Ejecucin:
Fecha Inicio de Obras:
15 de septiembre de 2.000
16 de septiembre de 2.000
Certificado Final de Obra:

Segn consta en el Libro de Ordenes y en
el Certificado Final de Obra, la obra se finaliz el 17 de julio de 2.001,
siendo el Certificado Final de Obra de fecha 17 de julio de 2.001.
1.1.4.- Legislacin aplicable y Perodos de Garanta:

La solicitud de la Licencia de Obras, segn consta en el expediente, se
inst con posterioridad al 6 de mayo de 2.000 y, tras su obtencin, la
construccin del conjunto se inici en septiembre de 2.000. Por lo tanto SI
le es de aplicacin la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de
la Edificacin (L.O.E.), ya que entr en vigor para todos aquellos edificios
que solicitaren licencia de obras a partir del 6 de mayo de 2.000, por lo
que es procedente la individualizacin de las acciones de reclamacin para
reclamar las responsabilidades individuales de cada uno de los agentes
Perito Judicial
19
intervinientes en funcin de sus atribuciones y competencias, as como

los perodos de garanta que cabe aplicar, segn el art. 17, al igual que los
plazos de prescripcin y perodos para ejercitar las acciones, segn el art.
18 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin.
Estos perodos de garanta son los siguientes:
1 ao para daos materiales causados en el edificio por vicios o

defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o
acabado de las obras. Finaliz el plazo el 17 de julio de 2.002 y por lo
tanto solo sera aplicable para el caso de que dentro de dicho perodo
se hubiera acreditado de manera fehaciente la existencia de daos o
defectos de dicha naturaleza.
3 aos para daos o deficiencias que afecten a las condiciones de

habitabilidad y uso de las viviendas y de sus instalaciones. Finaliz el
plazo el 17 de julio de 2.004 y por lo tanto solo es aplicable para
aquellas deficiencias o daos que se hubiesen producido en dicho
plazo, que si han sido acreditados de manera fehaciente dentro del
citado perodo existe una prescripcin de dos aos para efectuar las
acciones de reclamacin oportunas, que en este caso es hasta como
mximo julio de 2.006.
10 aos para daos o deficiencias en elementos fundamentales en la

cimentacin, o en estructura que comprometan directamente la
estabilidad del edificio. Finalizara el plazo de garanta el 17 de julio de
2.011, tambin con una prescripcin de dos aos para ejercitar las
acciones oportunas, si se hubiera acreditado de manera fehaciente
dentro del citado periodo la existencia de lesiones de dicha naturaleza.
Cabe resear que NO le es de aplicacin el Real Decreto 314/2006 , de

17 de marzo, por el que se aprueba el Cdigo Tcnico de la Edificacin,
publicado en el B.O.E. nm 74 de fecha 28 de marzo de 2.006, ya que
sera de aplicacin, segn cada caso de los previstos, para obras que se
iniciaran con posterioridad a marzo de 2.006.
Perito Judicial
20
Observaciones sobre los perodos de garanta:

La Ley 38/1999, de Ordenacin de la Edificacin, de 5 de noviembre, ha
supuesto un avance respecto al rgimen de la responsabilidad decenal ex art.
1591 CC., que se puede resumir del modo siguiente:
A) La divisin tripartita de la responsabilidad en las denominadas

garantas anual, trienal y decenal, en funcin del tipo de daos. En
el Cdigo Civil y su extensa jurisprudencia el plazo era nico y de
10 aos, sin distincin expresa.
B) La delimitacin de las competencias de los diferentes agentes de la
edificacin que permite que funcionen como criterios de imputacin
individualizada.
C) La reduccin del plazo de prescripcin para ejercitar las
s acciones
responsabilidad pasa de quince a dos aos (15-2)
D) La novedosa introduccin de los seguros obligatorios en el mundo
de la construccin.
(*) Concreciones sobre lo que entra o se incluye en cada perodo de

garanta, segn la L.O.E.
.- La garanta de 1 ao. Anlisis Pormenorizado.
Seguro de Daos por vicios o defectos de ejecucin.
Garanta aplicable mnima, 5 por 100 del coste final de la ejecucin material
de la obra, incluidos los honorarios profesionales sin franquicia. Esta garanta
podr ser sustituida por la retencin por el promotor de un 5 por 100 del importe de la
ejecucin material de la obra.
Por el momento no es una garanta que se ofrezca por el mercado asegurador
ni parece que existan visos, en plazos razonables, para que se convierta en
una garanta obligatoria. No se exige pliza.
De la garanta de 1 ao, por terminaciones y acabados, responde
exclusivamente el constructor.
Perito Judicial
21
.- La garanta de 3 aos. Anlisis Pormenorizado.

Seguro de Daos por vicios que afecten a requisitos de habitabilidad.
Garanta aplicable mnima, 30 por 100 del coste final de la ejecucin material
de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
La franquicia no podr exceder del 1 por 100 del capital asegurado de cada
unidad registral.
Importante: De acuerdo con el Artculo 3 de la LOE debern entenderse

como requisitos bsicos relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y proteccin del medio ambiente, que se alcancen
condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior
del edificio y que no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato,
garantizando una adecuada gestin de toda clase de residuos. Por lo tanto
todo lo relativo a aislamiento, impermeabilizaciones, filtraciones,
condensaciones, etc...est incluido en la garanta de 3 aos.
c.2) Proteccin contra el ruido, que el ruido percibido no ponga en peligro la
salud de las personas y permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energa y aislamiento trmico, que se consiga un uso racional
de la energa necesaria para la adecuada utilizacin del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las
instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
Por el momento esta garanta de tres aos tampoco es una garanta donde se
exija pliza obligatoria conforme a la LOE, si bien parece que en un breve
lapso de tiempo esta situacin puede cambiar.
En el momento actual es posible encontrar en el mercado seguros de daos
trienales de Impermeabilizacin de cubiertas, terrazas, tejados y fachadas.
.- La garanta de 10 aos. Conlleva Pliza Obligatoria, suscrita por el

Promotor. (OCTS y aseguradoras)
Perito Judicial
22
Seguro exigible: de daos materiales o seguro de caucin, para garantizar,

durante diez aos, el resarcimiento de los daos materiales causados en el
edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la
cimentacin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u
otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la
resistencia mecnica y estabilidad del edificio.
Por lo tanto, en los
edificios sujetos a L.O.E. (los que solicitaron licencia de obras desde el da de
6 mayo de 2.000) nicamente tienen garanta de 10 aos, los daos en
cimentacin y en estructura (prticos, vigas y forjados). El resto de
patologas, tres aos. Y un ao, terminaciones y acabados.
PLAZOS DE PRESCRIPCIN.
Antes de la LOE, el plazo de prescripcin, por Cdigo Civil, era de 15 aos.
Tras la entrada en vigor de la LOE, el plazo es de 2 aos, para cada uno de
los 3 grupos temporales.
La prescripcin significa que si dentro del plazo de garanta se acredita de
manera fehaciente la existencia de un dao concreto, se tiene-desde ese
instante- un plazo de 2 aos para ejercer las acciones de reclamacin. Si el
perodo de garanta ha pasado sin reclamar y aunque existiera el dao antes,
ste no se pudiera acreditar por medio fehaciente (burofax, acta notarial,
informe pericial visado etc...) , la reclamacin puede ser intil.
1.1.5.- Resea de la Documentacin examinada/ ensayos o tomas de

muestras realizados para efectuar el informe.
Se har mencin expresa de la Documentacin examinada, haciendo constar
autor y fecha de la misma, con carcter general. En el caso de ensayos
especficos se har una breve resea de los resultados ms relevantes, sin
perjuicio de que, adems, se adjunten en el apartado de Anexos al Informe
Perito Judicial
23
PARTE 2.- MODULO CENTRAL. INFORME

2.1.- Objeto del Informe/Dictamen. Determinar si Inicio / o Procedimiento ya
iniciado. Mencin al Suplico de la Demanda
2.2.- Anlisis Pormenorizado:
2.2.1.- Deficiencias, lesiones o Daos Concretos
2.2.2.- Ubicacin, Alcance y Extensin de la lesiones (puntuales, localizadas,
parcial, generalizadas), y Estimacin de su Importancia (leves, graves o muy
graves)
(*).- Acciones a seguir en caso de lesiones graves o con riesgo inminente
2.2.3.- Determinacin de la Causa de las mismas y Clasificacin
2.1.- Objeto del informe

Se describir de acuerdo al encargo recibido, con dos opciones : o iniciar de
forma genrica o se tratar de un informe para un procedimiento ya iniciado,
con lo cual se har mencin especfica a lo que es objeto del litigio o
reclamacin si ste ha sido establecido con anterioridad, por ejemplo : es
verificar las patologas reclamadas en los distintos elementos de Cubierta
Azotea del edificio, zonas comnes del edificio, humedades en garaje y
trasteros, fisuras y grietas y las lesiones que reclaman las viviendas
identificadas con los nms. 1, 2, 4, 5 y 14. Se va a proceder a concretar su
extensin y evaluar su gravedad, as como el origen o causa de las mismas y
realizar propuesta de reparacin adecuada, con valoracin econmica
Se har constar expresamente el contenido del suplico de la demanda o
peticin de la prueba concreta.
Se debe efectuar una breve descripcin del edificio (*), por ejemplo El edificio
objeto del informe se encuentra en el municipio de ........ tiene fachada
recayente a tres calles. La fachada principal a la C/. ..... donde se encuentra el
zagun de acceso al edificio que comunica a dos cajas de escaleras A y B. Por
su lateral derecho a la c/................................... por donde se accede al garaje
en stano y por la parte izquierda a la c/............... de carcter peatonal.
El edificio cuenta con garaje con capacidad para 24 plazas en local sito en
stano, con ventilacin natural por los laterales, mediante rejillas que recaen a
la calle. Tanto en planta de garaje como en planta baja existen dependencias
destinadas a trasteros individuales. En planta baja, tres plantas altas y tico,
se distribuyen un total de 48 viviendas, a razn de 24 por cada escalera.
Perito Judicial
24
(*) Es recomendable que al menos haya una foto del conjunto del edificio en
el anexo fotogrfico.
2.2- Anlisis Pormenorizado:

Es en este apartado donde realmente se inicia el Informe propiamente dicho,
tras la toma de datos, el anlisis, diagnstico causas- y modo de
subsanacin. Se procede al anlisis de las deficiencias y daos reclamados
en la demanda presentada, y si se conoce se hace mencin a la cuanta de
la reclamacin inicial de la parte actora.
El perito informante, de manera inexcusable deber siempre inspeccionar el
edificio y verificar in situ las lesiones que se resean en la reclamacin
efectuada ante el juzgado.
Se enumeran en el orden que el perito estime conveniente, en base a lo
mencionado anteriormente en los criterios de sistematizacin y toma de datos
al respecto, es decir, con criterios de orden propios, por grupos o por temas
establecidos por el perito o siguiendo como guin los extremos de la
demanda.
Orden lgico de este apartado 2.2.
2.2.1 .- Deficiencias: Se identifican segn su naturaleza y se describen las
deficiencias o los daos, de manera clara, precisa, concreta. (Fisuras, grietas,
humedades, vas de entrada de agua, condensaciones, manchas,
eflorescencias, faltas de nivelado, desplomes, desajustes, faltas de planeidad,
abombamientos, heterogeneidad de materiales, texturas o colores ... y dems
anomalas etc)
2.2.2.- Ubicacin, Alcance y Extensin de las Lesiones: Para cada una de
las deficiencias identificadas se precisa en dnde se encuentran ubicadas,
cual es su alcance, hasta dnde se extienden; si son puntuales, si estn
localizadas en determinadas zonas; si es parcial en dichas zonas o no; si son
o no generalizadas. Es importante resear si la lesin se repite de manera
sistemtica o se produce de manera aleatoria en elementos que son idnticos.
Es bueno recabar datos causa-efecto: si se produce solo cuando llueve
determinada lesin, o cuando sopla viento de poniente , si se conoce la
Perito Judicial
25
existencia de alguna acequia cercana o manantial natural, de presencia de

agua etc
En este apartado 2.2.2 se har una Estimacin de su Importancia : Leves ,

graves o muy graves. Para ello se tendr en cuenta si son de fcil reparacin
y tienen o no trascendencia; si afectan o no a elementos fundamentales; si
pueden haber daos irreversibles o si comprometen seriamente la
estabilidad, durabilidad y valor patrimonial del inmueble, as como todas las
consideraciones que el perito considera relevantes en la evaluacin de la
importancia de las mismas.
Mencin especial merecen aquellas que suponen lo que se denomina ruina
funcional que son las que comprometen la utilizacin normal del inmueble
en condiciones correctas de habitabilidad y merman sustancialmente el
correcto uso para el que se destina. Suelen ser stas las de condensaciones
generalizadas, falta de aislamiento trmico o acstico grave y manifiesto,
inutilidad de uso especficos de determinados elementos tanto de las
viviendas como de trasteros o plazas de garaje ... etc.
Medidas de Urgente Adopcin:
Son las acciones a seguir en caso de lesiones graves o con riesgo inminente.
Cabe resear expresamente que los edificios pueden tener 1 o 100 aos Y
que en el caso de que el perito apreciara situaciones de riesgo a usuarios o a
terceros, es decir para las personas o incluso enseres, deber tomar lo que se
denomina Medidas de Urgente Adopcin, notificndolas a la propiedad por
escrito incluso en el mismo acto del reconocimiento del inmueble- sealando
plazo en el que deben efectuarse.
Este tipo de medidas a tomar suelen presentarse en edificios muy antiguos,
con forjados y cubiertas de madera normalmente ... y en edificios de toda
edad y condicin en elementos recayentes a la va pblica (agrietamientos de
cornisas, de frentes de forjado, grietas en revestimientos con manifiesta falta
de adherencia, tejas sueltas, deformaciones impropias de elementos,
instalaciones con fugas de agua sobre conducciones elctricas ... etc..)
2.2.3.- Causa de las Lesiones.

Atribuir la causa es el resultado de la conjuncin del anlisis efectuado en
los dos puntos anteriores. La determinacin de la causa de las lesiones es
uno de los puntos que ms trascendencia y repercusin va a tener a la hora
de que se resuelva el litigio, ya que causa implica causante y el causante suele
ser el que tiene que responder de las actuaciones de reparacin a efectuar.
Perito Judicial
26
El perito, al establecer la causa, tiene que justificarla adecuadamente, tiene

que acreditar con la mayor precisin posible el motivo por el cual se ha
producido el dao o la deficiencia. Y como perito, como experto que es el
mismo concepto en trminos jurdicos y que incluso en francs es la misma
palabra ; (expert/expertise)- debe justificar tcnicamente la causa
fundamental e incluso posibles concausas, es decir las circunstancias que
han contribuido y que se han sumado a la causa principal que ha hecho que
se produjera el dao.
Y para ello, las causas hay que buscarlas en este mbito: quien era el
obligado a definir correctamente y no lo hizo o no lo document
suficientemente; qu agente por accin u omisin incumpli las funciones
inherentes a su competencia, aquellas que la legislacin le atribuye; que
omisiones de actuacin dieron lugar a lo resultante; quien no dispuso de los
medios y recursos materiales y humanos necesarios para ejecutar y llevar a
buen trmino la obra; quin o que agente era el que deba hacer y no hizo;
qu pruebas o ensayos no fueron suficientes, fueron incorrectos o no se
hicieron, quin incurri por determinada accin u omisin en un
incumplimiento total o parcial de las condiciones pactadas en el contrato de
venta; quien o qu agente debi supervisar, controlar, recibir los materiales,
dar su conformidad, verificar los replanteos y la puesta en obra; quin omiti
su deber de mantenimiento y conservacin ... etc
La Ley de ordenacin de la Edificacin (Ley 38/1999 de 5 de noviembre), en
su captulo III , Arts. 8 a 16 , especifica las obligaciones y responsabilidades
de los agentes que intervienen en el proceso de la edificacin, de cuyas
actuaciones se derivan las posteriores garantas de proteccin al usuario.
Las entidades y Laboratorios de Control de Calidad de la Edificacin y los
Suministradores de Productos, son tambin considerados en los Arts. 14 y
15 de la L.O.E. , agentes intervinientes en el proceso constructivo.
Cabe recordar que hay otros tcnicos, los redactores de los denominados
proyectos parciales o proyectos complementarios, que tambin asumen
responsabilidades, dentro de sus competencias y capacitaciones especficas y
que, por tanto deben ser tenidos en cuenta dentro del conjunto de agentes
intervinientes en el proceso constructivo y deslindar y acotar las
repercusiones de sus actuaciones en el examen de las causas de las
deficiencias o patologas que se reclamen, siempre que fuera procedente.
Son atribuibles responsabilidades solamente a los distintos
intervinientes en el proceso de la edificacin que marca la L.O.E.
Perito Judicial
agentes
27
El perito tanto en su informe escrito como en su testimonio en sala no debe

nunca asignar las responsabilidades: las responsabilidades slo las asigna
el Juez. Pero el perito puede hacer un anlisis lo suficientemente detallado
sobre cometidos o preceptos incumplidos de tal modo que se puedan
individualizar con bastante precisin los incumplimientos y el Juez si el
perito ha sido objetivo y riguroso en su anlisis - pueda tener criterios
fundados para administrar justicia, asignando a cada agente de la edificacin
la parte de responsabilidad que le corresponde, objetivo de la L.O.E.
No obstante, con la LOE plenamente vigente y ya madura incluso, han
quedado por solventar algunas cuestiones puntuales como la derogacin del
artculo 1591 del Cdigo Civil o la modificacin del contrato de
arrendamiento de obra del C.C. y que ahora, con el devenir de los prximos
10 aos de entrada en vigor de la LOE 38/1999 de 5 de noviembre, sirve de
apoyo el incumplimiento del contrato de obra para reclamar al promotor
por incumplimiento de contrato fuera de los perodos de garanta de 1, 3 y 10
aos.
2.3.- Modo de Reparacin.

2.3.1.- Valoracin Estimativa o Valoracin Pormenorizada, con mediciones.
Explicacin. Obtencin del P.E.M.
2.3.2.- Gastos que deben repercutirse una vez obtenido el PEM de la
reparacin
2.3.3.- Cuantificacin Final Resultante
2.3.1.- La Valoracin. Es una parte muy importante dentro de todo el

procedimiento, aunque es determinante que sea precisa en la fase de
ejecucin de sentencia y sobre todo, que incluya todas las partidas
necesarias de reparacin y todos los gastos repercutibles.
En todo proceso de reclamacin sea extra-judicial / amistosa o ya dentro de

un procedimiento judicial, establecer lo que se denomina la cuanta es
necesario. Normalmente este tipo de proceso de reclamacin de patologas de
edificacin necesitan tener cuanta determinada aunque, estratgicamente se
pueden iniciar sin fijar cuanta, estableciendo nicamente las partidas de
reparacin, sin valorar.
Perito Judicial
28
Esta estrategia, sobre todo al inicio de los procedimientos es utilizada en

ocasiones por los letrados de la parte actora, con cierta lgica, dado que
debido a la habitual dilacin en el tiempo, desde que se inicia un proceso
hasta que se resuelve con una sentencia firme, transcurren incluso aos y lo
que inicialmente poda ser una cantidad correcta puede resultar
absolutamente insuficiente tiempo despus, dando lugar a procedimientos
legales complementarios que dificultan o hacen ms complejo los
procedimientos y la reparacin efectiva de los daos.
La estrategia en estos casos conviene consultarla con la direccin letrada del
cliente, puesto que cada abogado tiene sus criterios al respecto.
Sin embargo s que deviene imprescindible cuantificar en las fases finales de
todo el proceso, normalmente cuando se acerca el momento de la resolucin
judicial con sentencia firme. Este presupuesto debe ser lo ms detallado y
exacto posible. No debe faltar ni sobrar ninguna partida y debe incluir todos
las partidas necesarias para obtener el p.e.m. de la obra incluidos los medios
auxiliares, los varios y la repercusin de medidas de seguridad y salud.
Normalmente es el tipo de Presupuesto que se le requiere efectuar al perito

judicial y es el utilizado en la Fase de Ejecucin de Sentencia.
El perito judicial no debe ni puede eludir realizar el presupuesto de
reparaciones con este nivel de detalle y de definicin, puesto que resulta ser de
mucha trascendencia para fijar las indemnizaciones sustitutorias
correspondientes a las actuaciones de obligacin de reparacin.
En general , y a modo orientativo, hay 3 modalidades, con sus variaciones o

combinaciones posibles de efectuar una Valoracin de Reparaciones, segn
en qu parte del proceso nos encontremos.
Sencilla: Valoracin Estimativa, por partidas globales, con una descripcin
detallada pero valorando en base a una estimacin de medicin alzada o
aproximada y a unos precios unitarios estimados. Permiten dar un orden de
magnitud. Se suele utilizar por las partes demandadas en la contestacin a la
demanda y cuando realmente no revista mucha trascendencia la
cuantificacin de las reparaciones concretas en ese momento del
procedimiento.
Estndar: Valoracin por partidas globales, con una descripcin detallada,
con mediciones ms concretas, algunas de ellas desglosadas en
determinadas partidas que lo necesiten y con precios unitarios de mercado
Perito Judicial
29
conocidos por el perito o de bases de precios oficiales. Permite acotar la

extensin de las actuaciones.
Detallada: Valoracin por Captulos y Partidas, con mediciones concretas
detalladas y desglosadas y con bases de precios oficiales (IVE o similar),
equivalentes a las que se efectuaran en un Proyecto de Ejecucin.
En cualquiera de estos 3 casos y sus posibles variaciones a introducir a

criterio del perito, se obtiene el Presupuesto de Ejecucin Material.
2.3.2.- Conceptos de gastos repercutibles al P.E.M.

Una vez obtenido el P.E.M. , sobre dicha cifra habra que repercutir los
Gastos Generales (entre un 9 y un 13 %) ; el Beneficio Industrial
(normalmente un 6 %) y a la suma de todo ello el IVA que fuere de aplicacin.
Adems se tendrn que aadir los denominados Otros Gastos Necesarios,

como son las Licencia de Obras; las Tasas e Impuestos; ocupacin de Va
Pblica; Proyectos Tcnicos si fuese necesarios y dems gastos. (*) Estos
gastos necesarios hay que hacerlos constar siempre; es un error no hacerlo.
2.3.2.- Con la suma de todos los conceptos anteriores, se obtendra la

CUANTIA FINAL RESULTANTE .
(*) Atencin: Los gastos de abogados, procuradores, informes periciales, ensayos o

pruebas complementarias suelen incluirse en otro concepto que es la denominada
Tasacin de Costas, cuya obtencin no es cometido del perito judicial.
Perito Judicial
30
PARTE 3.- MODULO DE CIERRE O REMATE
3.1.- Resumen o Sntesis del anlisis efectuado.

3.1. El resumen o sntesis de lo efectuado constituye la parte de remate o de

cierre que sirve como terminacin del informe. Debe recoger una sntesis de
los aspectos esenciales que se deducen de todo el proceso y si est bien
efectuada- debe dar una idea clara, precisa y concisa de los aspectos ms
fundamentales analizados y lo que se deduce de todo ello.
En muchos casos adquiere especial relevancia, puesto que permite revisar

por parte de las direcciones letradas o incluso por el propio magistrado o juez
los aspectos fundamentales de los distintos Informes o Dictmenes Periciales
aportados, sin tener que revisar de nuevo la totalidad de los textos de todas
las periciales presentadas que, en algunos procedimientos suelen ser 5 6 y
llegar a sumar centenares de folios.
Vale la pena que el perito haga una buena labor de sntesis, pues ello
acredita al perito que es capaz -con rigor y esmero- de efectuar un buen
resumen de lo que se dirime en el procedimiento.
A modo de ejemplo, podra ser un texto de este tipo:

(datos ficticios)
Como sntesis a lo anteriormente expuesto, y tras el anlisis pormenorizado de las

deficiencias reclamadas en el Procedimiento de Juicio Ordinario 4559/2009, instado
ante el Juzgado de 1 Instancia n 2 de Ponferrada por la parte demandante, la
Comunidad de Propietarios del Edificio Garaizbal II, cabe concluir lo siguiente:
La redaccin del proyecto efectuado por los arquitectos autores del proyecto y
directores de obra, Sr. Alberto Mnaco y Sra. Carolina Herrera, son correctos, tanto en
los documentos que conforman el Proyecto de Ejecucin como en las directrices
marcadas durante la Direccin de Obra, tal como consta en el Libro de ordenes (Ver
Anexo Documental n 1).
La impermeabilizacin efectuada por la constructora es insuficiente e inadecuada,
alejndose de las directrices y de las previsiones del proyecto y de lo presupuestado
inicialmente, tal como ha quedado acreditado por las catas efectuadas.
Perito Judicial
31
Las filtraciones son el resultado de una ejecucin de obra deficiente, con compactacin
insuficiente del muro al hormigonar, dando lugar a coqueras y entradas de agua; con
omisin o insuficiencia efectiva del cordn sellante que deba haberse colocado y con
utilizacin de poliuretano proyectado como impermeabilizante, material improcedente y
contrario a la normativa de aplicacin.
Las reparaciones necesarias para solucionar eficazmente las humedades pertinaces
conllevan una actuacin por el exterior, no suponen desalojo del garaje y tienen una
cuanta final que asciende a 56.500 euros

Y para que as conste, a los efectos oportunos, emito el presente INFORME como
perito en el procedimiento de referencia, en mi despacho profesional en Valencia, a
15 de febrero de 2.010
EL ARQUITECTO:
Fdo. : ..
Colegiado n .
Perito Judicial
32
B.- LOS ANEXOS AL INFORME

B.1.B.2.B.3.B.4.-
Planos y Documentacin Grfica

La Valoracin de Subsanacin de Deficiencias. Tipos
Anexo Fotogrfico
Otros documentos
.- Planos y Documentacin Grfica. Se adjuntarn los planos del proyecto de

ejecucin, o los adicionales entregados durante la obra por la D.F. o del
Libro del edificio planos finales de obra- que acrediten las aseveraciones de
aquellos aspectos documentales objeto de la pericia y que hayan sido
expresamente tenidos en cuenta por el perito. Se incluirn tambin, si los
hubiere, esquemas, croquis, bocetos, planos o cualquier documentacin
grfica elaborada por el propio perito, describiendo actuaciones o
comprobaciones efectuadas.
.- La Valoracin de Subsanacin de Deficiencias. Se han reseado 3
modalidades bsicas de valoracin de deficiencias. En funcin de su
extensin si no es excesiva- pueden incluirse en el propio texto del informe
o ponerlos en este apartado de anexos, en el caso de que sean muy
exhaustivos.
Es conveniente que se haga mencin o referencia a la base de los precios
utilizados y a los criterios de medicin, sobre todo en los presupuestos
elaborados por el perito o los peritos judiciales en las fases ltimas del
procedimiento, previas a la resolucin o sentencia, con el fin de acreditar que
la cuantificacin es lo ms fidedigna posible tanto a la totalidad de las
actuaciones de reparacin a efectuar como a que las cantidades econmicas
que se hacen constar son reales y se puede efectivamente reparar con dichas
cantidades.
.- Anexo Fotogrfico. Debe efectuarse una seleccin lo suficientemente
significativa de las fotografas tomadas en todo el proceso, desde la toma de
datos, catas, ensayos in situ, hasta incluso verificaciones posteriores de
comprobacin si las hubiera o medidas de urgente adopcin que pudieran
haber sido necesarias. En el caso de lesiones que se repiten de manera
sistemtica se puede seleccionar las ms representativas. No es
imprescindible poner, por ejemplo, todas las fotos de todas las lesiones de
todas las viviendas, pues suelen ser prcticamente similares y no aportan
nada sustancial, suponiendo en la mayor parte de los casos un anexo
excesivo e innecesario.
Perito Judicial
33
La capacidad de sntesis del perito tambin se manifiesta en la correcta

seleccin de las fotografas, que deben ser en color y de buena calidad. Se
pueden ir intercalando en el informe, conforme se van describiendo las
lesiones o se pueden agrupar todas en un anexo. A criterio del perito.
.- Otros documentos. Podra ser preciso anexar determinadas pginas del
Libro de Ordenes, o de las pruebas de estanqueidad del Libro de Control, o
del Ensayo Geotcnico, o de los ensayos acsticos. En general se incluirn en
el anexo aquellos documentos o parte de ellos que sean relevantes para
acreditar lo que se dice en el Informe.
Perito Judicial
34
ANOTACIONES
2 PARTE DE LA JORNADA. PRCTICA
Anlisis comentado con diapositivas de un DICTAMEN PERICIAL genrico,
donde se analizarn fotografas de las patologas siguientes:
Asiento de Cimentacin
Perito Judicial
35
. Vas de Agua y Filtraciones en stano de Garaje
Perito Judicial
36
Deformaciones en Voladizo
Perito Judicial
37
Deficiencias de Impermeabilizacin en Terrazas
Perito Judicial
38
Fisuras en petos y frontis de Forjados
Perito Judicial
39
Puentes Trmicos. Condensaciones
Perito Judicial
40
. Fallos varios de terminaciones y acabados
Perito Judicial
41

Curso Practico Redaccion Dictamen Pericial

Caricato da

Informazioni sul documento

Titolo originale

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

Curso Practico Redaccion Dictamen Pericial

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

CURSO PRCTICO SOBRE

CURSO PRCTICO SOBRE

Gabriel Ibor Ridaura. Arquitecto 2.011

INDICE - GUA. PARTE TERICA.INTRODUCCIN: Objeto de la Ponencia

0.- PROCEDIMIENTO A SEGUIR: RECONOCIMIENTOS PREVIOS AL

REDACCIN Y TEXTO DEL INFORME :

PARTE 2.- MODULO CENTRAL. INFORME

Gabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto.

2.3.- Modo de Reparacin.

PARTE 3.- MODULO DE CIERRE O REMATE

B.- LOS ANEXOS AL INFORME

Planos y Documentacin Grfica

---------------------------------------------------------------------------------------------2 PARTE DE LA JORNADA. PRCTICA

Gabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto.

INTRODUCCIN: Objeto de la Ponencia.

Esta Jornada se estructura en dos partes. La primera es eminentemente

Lgicamente no hay un modo nico de redactar un Informe o Dictamen,

Muchos de vosotros posiblemente habris tenido oportunidad de efectuar ya

Y la intervencin de cada uno lleva inherentes unas responsabilidades que

no quedara todo diluido por la manifiesta falta de concrecin legislativa,

Gabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto.

Qu esperan los Jueces de los Peritos?

Qu debe establecer el perito?

0.1.- La visita pericial: Conlleva una preparacin previa. El inicio de todo el

c).- Establecer Cita Concreta. Es necesario fijar, con la suficiente

d).- Designacin de Interlocutor. Es recomendable que siempre haya un

provengan de los afectados. No es recomendable que el perito a excepcin

e).- Difundir a los interesados la Visita de Inspeccin. Una vez fijada la

0.2.- Sistematizacin de la Toma de Datos:

La visita pericial para la toma de datos es fundamental. Una vez organizado

medidor lser o similar para comprobaciones dimensionales y de superficies;

b).- Establecer Unidades Mnimas de Inspeccin. Para el caso de edificios

c).- Es conveniente agrupar. Normalmente separaremos daos en viviendas

d).- Correcta Identificacin. Inspeccionaremos siguiendo los criterios de

Gabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto.

Anotaremos el nombre del propietario y la hora en que visitamos la vivienda o

Un correcto orden y sistematizacin nos permitir luego agrupar por daos o

(*) Respecto a la TOMA DE DATOS en procedimientos ya iniciados por una

(*) El perito nombrado judicialmente, normalmente de las Listas Oficiales

En los DICTAMENES PERICIALES como perito Judicial, es recomendable

1.- Efectuar un anlisis riguroso y metdico del Objeto de la demanda,

a lo concreto del asunto y el tiempo se acote lo necesario y no ms en las

0.3.- La realizacin de catas de comprobacin

Para la constatacin de las lesiones o deficiencias, la mayor parte de las

Gabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto.

Para ello, es recomendable que se informe con antelacin al interlocutor de

0.4.- Otras Actuaciones Previas:

Se trata de sistemas electrnicos o que requieren de procedimientos

Todos los ensayos normalizados tienen un protocolo normativo aprobado y

Se deben cumplir los mismos requisitos de necesidad citados en el punto 0.3

Citaremos algunas de las denominadas Otras Actuaciones Previas ms

.- Pruebas de Carga. Se efectan en edificios antiguos o que han estado

.- Ensayos de abrasin o resbalicidad. En caso de duda sobre cumplimiento

.- Pruebas de Estanqueidad o de Escorrenta. En el caso de que se tenga

.- Pruebas de verificacin de Hormigones y Aceros. Presencia de cloruros,

En general y, a modo de conclusin, el perito debe efectuar las pruebas

Es muy recomendable que, una vez visitado el edificio, el perito se ponga en

informe nicamente a sus legtimos destinatarios, la parte que lo ha

Gabriel IBOR RIDAURA. Arquitecto.

REDACCIN Y TEXTO DEL INFORME :

Nota Previa: Los Informes y Dictmenes periciales deben ir siempre numerados en

PARTE 1.- MODULO PREVIO. IDENTIFICACIN Y CARACTERIZACIN

1.1.1.- Identificacin del Perito y Peticionario del Informe.