INFORME DE VALORIZACIN

EXPEDIENTE:
SITUADO:
POBLACIN:
SOLICITANTE:

001
AV. PANAMERICANA CHALUANCA LIMA
CHALUANCA
SRA ROSA

INDICES DEL PRESENTE INFORME

1. IDENTIFICACIN, SOLITANTE, FINALIDAD Y LIMITACIONES
2. VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS VIVIENDA
3. DOCUMENTACIN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADAS
4. LOCALIDAD Y ENTORNO
5. TERRENO
6. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN
7. SUPERFICIES
8. SITUACIN URBANSTICA
9. RGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIN
10. ANLISIS DE MERCADO
11. COMPARABLES VIVIENDAS
12. DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS
13. VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
14. DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

IDENTIFICACIN, SOLICITANTE, FINALIDAD

El presente documento ha sido realizado por Ing. Fredy ORTIZ ASCARZA, Ingeniero civil CIP N 168640, del Colegio
de Ingenieros del Peru.

1.1

IDENTIFICACIN

1.

Situacin: Inabitable

Localidad: Chalhuanca
Provincia: Aymaraes

1.2

SOLICITANTE
Nombre: Rosabel RAMIREZ y Adolfo ANAMPA HUAMANI
DNI/:31343862

1.3

FINALIDAD Y METODOLOGA
El objeto del presente informe es la valorizacin del bien a efectos de determinar su valor de mercado a fecha de
valorizacin, segn indicaciones del solicitante.
La valorizacin no se realiza para las finalidades integrantes del mbito de aplicacin sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, si bien se utilizan parte de los criterios
de valoracin de las disposiciones que contiene.

1.4

LIMITACIONES AL DOMINIO
Se han considerado limitaciones al dominio de la vivienda de material noble (estructura armada de concreto), distintas de
las sealadas en el informe, por lo que, en el caso de existir alguna, deber de estudiarse su incidencia en el valor de la
misma.

VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIN Y DATOS VIVIENDA

2.1

VISITA AL INMUEBLE
La visita al inmueble fue realizada el 18/01/2016.
El presente documento ha sido realizado por el mismo tcnico que realiz la visita al inmueble.
Ha sido posible la localizacin. Se adjunta, plano con ubicacin, documentacin fotogrfica y minuta de compra
venta.

2.2

ESTADO DEL INMUEBLE

El inmueble se encuentra en estado inhabitable razones que se detallaran a continuacion.
La vienda de material noble ha sufrido ciertos daos en la estructura como son en la cimentacion, columnas y muros o
porticos.
Por una construccion de vecino colindante, afectando su estructura del inmueble

DOCUMENTACIN Y COMPROBACIONES
Vivienda que se encuentra en estado desahabitada por los propietarios por lo que se encuentra sin proteccion y en riesgo
fisico de la estructura de la propiedad .

3.1

DOCUMENTACIN ANALIZADA
El tcnico que redacta el informe ha dispuesto de la siguiente documentacin: Documentacin de cpmpra venta.
Adecuacin al planeamiento urbanstico vigente. Escritura de
Propiedad

3.2

COMPROBACIONES REALIZADAS
Localizacin del inmueble e inspeccin ocular desde el exterior e interior. Rgimen de proteccin pblica. Proteccin del
patrimonio arquitectnico. Adecuacin al planeamiento urbanstico vigente. Estado de ocupacin Estado de conservacin
Calidades interiores del inmueble Consulta en pgina virtual de la oficina del Catastro de la municipalidad.

4
4.1

LOCALIDAD Y ENTORNO
TIPO DE NCLEO Y POBLACIN
Se trata de la capital de la Provincia. La poblacin de derecho, segn su ltimo censo conocido, es de 4.558 habitantes,
siendo su poblacin de hecho sensiblemente superior a la de derecho.

La tendencia de la poblacin durante los ltimos aos ha sido estable y en la actualidad esta en aumento 1,1277 %. La
actividad dominante de la poblacin es mltiple. El ncleo urbano no depende laboralmente de otros.

4.2

DELIMITACIN ENTORNO
Segun la munita de compra venta de tiene las siguientes delimitaciones:
Por el frente con la AV. Panamericana en una linea recta de 5.10 ML.,
Por la derecha entrando con la propiedad de Modesto RAMIREZ CALLA DE 5.40 ML.
Por la Izquierda entrando con la Propiedad de Rosa MALDONADO viuda de ROMAN, en una linea recta de 6.77 ml.
Por el fondo con la calle APURIMAC en una linea recta de 5.60ML.
Con un area total de 32.11 M2 y un perimetro de 22.87 ml.

4.3

SIGNIFICACIN DEL ENTORNO

Entorno urbano con un grado de consolidacin completo y un desarrollo completo con un carcter Urbanistico.
Ordenacin en manzana cerrada, con una densidad media.
La calidad de la construccin es de nivel medio en edificaciones actuales y seoriales en edificaciones de concreto
armado, con edificaciones de 12 a 15 aos de antigedad. Se encuentra renovado alrededor de un 10%. Las nuevas
construcciones representan, aproximadamente, el 1% del total.
El nivel socio-econmico predominante de los habitantes del entorno es medio.
El uso principal del entorno es de viviendas para el comercio con un nmero de plantas, mas frecuente, entre dos y 4 pisos
de alturas.

4.4

INFRAESTRUCTURAS DEL ENTORNO

Dispone de infraestructuras con un grado de desarrollo suficiente en un aparente buen estado de conservacin.
Evacuacin de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro elctrico. El alumbrado
pblico es suficiente. Las vas de acceso estn pavimentadas.

4.5

EQUIPAMIENTO BSICO Y COMUNICACIONES

El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las
necesidades de la poblacin: con suficientes instalaciones ldicas.
Las comunicaciones son normales con suficientes transportes pblicos, existiendo dificultad de aparcamiento en
superficie.

5
5.1

TERRENO
CARACTERSTICAS FSICAS
El terreno est ocupado por la edificacin, siendo relevante su descripcin a los efectos de la valorizacin del
inmueble.

5.2

INFRAESTRUCTURA INTERIOR
Dotado de todos los servicios urbanos bsicos.

6
6.1

DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN
CARACTERSTICAS FSICAS
Se trata de una vivienda unifamiliar entre medianeras que se desarrolla en 02 plantas sobre rasante. La distribucin
por uso y plantas es la siguiente:
Planta baja con locales comerciales y S.S.HH, y una planta destinadas a viviendas.

6.2

EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES

Se han considerado espacios comunes acordes con la tipologa y calidad del inmueble. La vivienda cuenta con
equipamiento estndar.

6.3

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS Elementos

fundamentales:
Fachada: acbado
Cubierta: primera planta de losa armada segunda planta de techo de cubierta de calamina

Instalaciones:
Instalacin electricas
: Si cuenta con servicios de electricos
Servicios de Agua y Desagu: El inmueble cuenta con servicio de agua y desague.

6.4

ESTADO ACTUAL
El bloque es de construccin de 32.11 M2 y se encuentra en normal estado de conservacin con calidades medias. Se
ha realizado un mantenimiento del edificio, aparentemente normal estado de conservado.

6.5

TERMINACIONES Y ACABADOS

Los acabados interiores son clsicos de este tipo de viviendas de concreto armado en vivienda reformada para ser
arrendada con calidades medias, con pavimentos de, pintura.

SITUACIN URBANSTICA
El inmueble se encuentra dentro de ordenacin en zona calificada como urbano.

ANLISIS DE MERCADO

8.1

CARACTERIZACIN
Entorno con oferta baja en el mercado primario, siendo activo el mercado secundario.
El nivel de renta de los demandantes potenciales es adecuado a la oferta actual, existiendo desequilibrio entre
ambas debido a la recesin econmica. En fecha de valorizacin el mercado.
Los precios practicados, mas habituales, se encuentran entre 1,200 a 1,500 S/m.
La tendencia de los precios es positiva niveles bajos con tiempos de venta estimados superiores al ao.
Las viviendas de la zona tienen carcter de crecimiento.

8.2

TENDENCIAS Y EXPECTATIVAS
Revalorizacin:
La revalorizacin de la zona es positiva ya que estamos en un proceso de crecimiento economico con tendencia a la
subida de precios.

8.3

CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE EN EL MERCADO

Adaptacin de la tipologa valorada a la demanda:
Facilidad global del inmueble para la reventa:

12
12.1

Media
Alta baja

DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS

Mtodos de valoracin utilizados:
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (S/m)
El mtodo del costo de reemplazamiento se calcula un valor tcnico, que se obtiene de un metrado del inmueble de la
depreciacin fsica - por antigedad y conservacin - y funcional de la vivienda terminado. El costo de la valorizacion,
es el sumatorio de las inversiones a nuevo de: valor del terreno en el que se encuentra el inmueble, el costo medio
por M2 de la edificacin o rehabilitacin, del inmueble y los gastos medios en el mercado segn las caractersticas del
inmueble necesarios para realizar el reemplazamiento. El costo es la resultante del producto de la superficie adoptada del
inmueble (construida ms parte proporcional de comunes, si le corresponden, en m) y del costo unitario de costo de
reemplazamiento depreciado (en S/m)

COSTO DE REEMPLAZAMIENTO (S/M)

Vida til del inmueble (aos)
Ao de construccin (estimado o comprobado)

50
2003

Antigedad (aos)
Factor de antigedad

12
0.24

El valor de repercusin de daos a la infraestructura se calcula por el mtodo residual esttico, de

acuerdo a los costos del Mercado actual en el pais.

USO VIVIENDA
Valor de mercado primario:
Clculo
del
del suelo
Margen "b" del
beneficio
delvalor
promotor
(%): por el mtodo residual esttico
Coste de construccin por contrata a nuevo:
Gastos necesarios para la construccin (%):
Valor de repercusin de suelo:

3.800,00
18,00
900,00
30,00
1.946,00

Repercusin de suelo obtenido en R.E.:

Coste de construccin por contrata:
Coeficiente de gastos para el CRB (%):
Gastos necesarios para el CRB:

1.946,00
700,00
20,00
140,00

12.3

HOMOGENEIZACIN COMPARABLES (S/m)

El mtodo de comparacin permite mediante el procedimiento de homogeneizacin de precios de inmuebles comparables

(para transacciones u ofertas en el mercado), analizar las caractersticas del inmueble que se valora en relacin con otros
comparables, con el objeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de valorizacin
compraventa o de renta homogeneizado para aqul.
Se muestra a continuacin los datos de inmuebles comparables utilizados, el proceso de homogeneizacin realizado a partir de su
importe total en S/ o unitario en S/m y el valor de mercado por comparacin resultante.
Los precios de las comparables llevan descontado el margen de negociacin y comercializacin habitual sobre la oferta directa
situado entre un 10-15%.
Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su valor de mercado,
son los siguientes:

Media ponderada de todos los comparables

2.934,00

Valor S/m de mercado comparables viviendas

2.934,00

Comparables de viviendas existentes en oferta en el momento de la valoracin partiendo de que son ofertas de mercado y
considerando que sobre una oferta se puede realizar una negociacin a la baja del precio de las mismas y no se ha de considerar
la comercializacin del mismo, situndose la rebaja en el valor ofertado entre un 10 a 15%, valor descontado en las ofertas
practicadas.
Todos los comparables son de similar entorno, en viviendas reformadas de calidades similares a superiores, siendo en general los
coeficientes similares a la unidad.

12.5 CAPITALIZACIN
RENTAS
DE
CONTRATO,
DE RENTAS (S/).
FLUJO DE CAJA DE ARRENDAMIENTO ()

VALOR

POR ACTUALIZACIN

El valor de actualizacin del inmueble objeto de valoracin es el valor actual (VA) de los flujos de caja- derivados
de las disposiciones establecidas en un contrato de arrendamiento en vigor- y del valor de reversin.
Por tanto, es el sumatorio de las rentas netas a percibir por el arrendador durante el tiempo restante de
arrendamiento, actualizadas a una tasa, ms el valor actualizado de reversin del inmueble a la finalizacin del contrato
de arrendamiento teniendo en cuenta la depreciacin fsica del bien debida al tiempo transcurrido.
Clculo realizado en euros: euros constantes

13

VALOR DE TASACIN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

La finalidad del presente informe es la valorizacin del bien a efectos de determinar su valor de mercado a fecha
de valoracin.
el valor total de la tasacin de la(V)
descritas en este informe asciende a 220.759,42 Soles.

13.1

CUADRO DE VALORACIN

VIVIEND
A
Tipo
Sup. til
Sup. Afectada
vivienda Entresuelo 32.11 M2
31
2
Valor de la Valorizacin
13.2

V. Mercado
V. Mercado libre actual
237.654,00
220.759,42

237.654,00
220.759,42

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Condicionantes:
No existen condicionantes.
Advertencias:
En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos
mismos, se han aceptado los datos que se han considerado ms ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha
sido posible conciliarlos entre si.

El informe ha sido realizado con la finalidad de dar un valor de mercado del inmueble a tasar, Fredy ORTIZ ASCARZA
no se responsabiliza de la utilizacin de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emiti.

Abancay, a 22/01/2016

14

14.1

DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

DOCUMENTACIN GRFICA
Planos o croquis de situacin y emplazamiento
Fotografas Documentacin
Registral Documentacin

Paneles fotograficos