SERVIDUMBRE LEGAL NO TOLERADA

Nancy Jenny ORTIZ TREJO1

SUMARIO: I. Introduccin; II. Qu es servidumbre?; III.
Conceptos fundamentales; IV. Noticia: Catico acceso a playas
en Ensanada; V. Contraste de la noticia; VI. Fuentes
consultadas

I. Introduccin
A lo largo de la baha de Ensanada, la mayora de los propietarios de los
terrenos colindantes bloquearon los accesos a las playas, con bardas,
mallas, y rejas, colocando letreros en los cuales se adverta que era
propiedad privada y que se les consignara a las personas que fueran
encontradas dentro de esta.
Es as como se cuestiona si estas limitaciones a la entrada de las
distintas playas, son consideradas en contra de las servidumbres de
paso. Por lo cual este anlisis se dedicar a revisar si se constituyen
servidumbres de paso en este caso, y si estas fueron violadas por las
medidas que tomaron los dueos, de acuerdo a los temas de
servidumbre y de propiedad.
Primero

se

revisara

el

tema

de

servidumbre,

clasificaciones, y entre ellas se pondr mayor

con

sus

atencin a las

servidumbres legales de paso.

Posteriormente se expondr lo referente a propiedad, ya que
varios autores argumentan que las servidumbres legales son mal
llamadas as, al considerarlas ellos solo como restricciones al derecho de
propiedad del predio sirviente.
1 Estudiante de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Autnoma
de Mxico. Clase de Bienes y Derechos Reales. Contacto:
nancyjenny1@hotmail.com

Finalmente se estudiar la noticia, Catico acceso a playas en

Ensanada, escrita por el reportero Meza Godoy Ricardo, obtenida a
travs de una pgina de internet denominada: Zeta libre como el viento.
En el presente trabajo se pretende dar respuesta a la pregunta:
Se pueden restringir las servidumbres legales de manera espontnea,
por voluntad del predio sirviente?
II. Qu es servidumbre?
1. Concepto General
El Cdigo Civil Federal en su captulo sexto explica todo lo relacionado
con las servidumbres, empezando con la nocin legal, descrita en el
artculo 1057, en el cual nos dice que la servidumbre es un gravamen
real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueo; de esta definicin Rafael Rojina Villegas deduce los
siguientes elementos: primero, entender gravamen real como una carga,
o en sus palabras, como un poder jurdico que se ejerce directa e
inmediatamente sobre una cosa para su aprovechamiento parcial 2;
segundo, que se constituye solamente a inmuebles; tercero, que los
predios implicados deben pertenecer a distintos dueos y por ltimo,
que va a existir un predio beneficiario, el cual tiene mayor utilidad o
aprovechamiento limitando en alguna forma la utilidad del predio
sirviente, que se traduce en una carga para su dueo, 3 es decir, el
inmueble cuyo a favor est constituida la servidumbre, se llama predio
dominante; el que la sufre, predio sirviente.4
As mismo el Cdigo Civil describe en sus artculos 1064 y 1066 los
caracteres generales, los cuales son, que las servidumbres son
2 Rojina Villegas, Rafael, Compendio de Derecho Civil. Bienes, derechos reales
y sucesiones, 45a. ed., Mxico, Porra, 2015, p.139.
3 Idem.
4 De La Mata Piaza, Felipe y Roberto Garzn, Bienes y derechos reales,
Mxico, Porra, 2005, p.363.

inseparables del inmueble a que activa o pasivamente pertenecen y a su

vez son indivisibles.
2. Clasificacin de las servidumbres
Nuestra legislacin reconoce las siguientes:
a) Continuas: aquellas cuyo uso puede ser incesante sin la intervencin de
ningn hecho del hombre (art. 1060).
b) Discontinuas: aquellas cuyo uso necesita de algn hecho actual del
hombre (art. 1061).
c) Aparentes: las que se anuncian por obras o signos exteriores, dispuestos
para su uso y aprovechamiento (art. 1062).
d) No aparentes: las que no presentan signo exterior de su existencia (art.
1063)
e) Voluntarias: tienen su origen en la voluntad del hombre (art. 1067).Es
decir surge de la voluntad de los dueos de los predios entre los que se
pretende establecer.5
f) Legales: tienen su origen en la ley (art. 1067). Son aquellas constituidas
por disposicin de ley, independientemente de la voluntad de los
propietarios o propietario de los predios dominante y sirviente.6
Para efectos de este trabajo nos centraremos en las servidumbres
legales.
3. Servidumbres legales
Servidumbre legal es la establecida por la ley, teniendo en cuenta la
situacin de los predios y en vista de la utilidad pblica y privada
conjuntamente (art. 1068). Es decir solo la ley puede establecerla, y as
mismo solo esta establece su renuncia.
De acuerdo al Cdigo vigente existen tres servidumbres legales:
de desage (arts. 1071-1077), de acueducto (arts. 1078-1096) y de paso
(arts. 1097-1108). Sin embargo nos enfocaremos en esta ltima.

5 Galindo Garfias, Ignacio, Derechos reales y sucesiones, 2a. ed., Mxico,

Porra, 2004, p. 73.
6 Ibidem, p. 71.

La servidumbre legal de paso tiene varios casos; sirviendo para

este anlisis solo uno de ellos, es la que origina cuando un predio se
encuentra enclavado entre otros que no tienen acceso o paso a la va
publica, por lo que solo puede tener paso a travs de los predios
circundantes (art. 1097).
4. Extincin de las servidumbres legales
El Cdigo Civil Federal establece en sus artculos 1129 a 1131 las formas
de extincin de las servidumbres legales:
1. Cuando tanto predio dominante como predio sirviente pasan a ser de
un solo dueo; pero en caso de que se separen las propiedades
nuevamente, revive la servidumbre (art. 1129).
2. Las servidumbres legales establecidas como de utilidad pblica o
comunal, se pierden por el no uso de cinco aos, si se prueba que
durante ese tiempo se ha adquirido, por el que disfrutaba aquellas, otra
servidumbre de la misma naturaleza, por distinto lugar (art. 1130).
3. Por medio de convenio, con las siguientes restricciones:
I.

Si est constituida a favor de un municipio o poblacin, no surtir

el convenio efecto alguno respecto de la comunidad, si no se ha
celebrado interviniendo el Ayuntamiento en representacin de ella;
pero si producir accin contra cada uno de los particulares que

II.

hayan renunciado a dicha servidumbre;

Si la servidumbre es de uso pblico, el convenio es nulo en todo

III.

caso;
Si la servidumbre es de paso o de desage, el convenio se
entender celebrado con la condicin de que lo aprueben los
dueos de los predios circunvecinos, o por lo menos, el dueo del

IV.

predio por donde nuevamente se constituya la servidumbre;

La renuncia de la servidumbre legal de desage ser vlida
cuando no se oponga a los reglamentos respectivos.

5. Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios

El titular del predio sirviente, est obligado a no hacer algo o a tolerar
que el dueo del predio dominante pueda hacer algo en ejercicio de su
derecho.7
El dueo del predio sirviente tiene a su cargo tolerar lo que la servidumbre
le imponga, no podr menoscabar de modo alguno la servidumbre
constituida sobre su predio, puede liberarse de la servidumbre
abandonando su predio y puede ejecutar obras que hagan menos gravosa
la servidumbre si no perjudica al propietario dominante 8

III. Conceptos fundamentales

Una vez dado un panorama acerca de la servidumbre y sus aspectos
fundamentales, sern enunciados algunos conceptos relacionados con la
servidumbre de paso, con el fin de ayudar al lector a comprender y
mejorar el anlisis de la noticia descrita en el siguiente apartado.
Como se mencion anteriormente, en este trabajo se analiza
fundamentalmente la servidumbre legal, pero cabe mencionar que es
muy criticada por diversos autores, con la justificacin de que no deben
ser llamadas as, ya que son solo limitaciones al derecho real de
propiedad del titular del predio sirviente9, atendiendo a esta crtica se
expondr lo referente a propiedad.
Ernesto Gutirrez y Gonzlez dice que el concepto clsico de
propiedad es el derecho real de usar gozar y disponer de los bienes en
forma absoluta, exclusiva y perpetua10, por otro lado Javier Tapia
Ramrez nos dice que jurdicamente es un derecho real o poder jurdico
directo, inmediato, pleno de dominio, que las personas tienen sobre las

7 Muoz Rocha, Carlos I., Bienes y derechos reales, Mxico, Oxford University
press, 2010, p. 230.
8 Ibidem, p. 231.
9 De La Mata Piaza, Felipe y Roberto Garzn, op. cit., p.371.
10Gutirrez y Gonzlez, Ernesto, El patrimonio, Mxico, Porra, 1999, p.245.

cosas11, y por ltimo Carlos I. Muoz Rocha seala que es el poder

jurdico que la persona que es su titular ejerce directa e inmediatamente
sobre una cosa que le permite el aprovechamiento que se traduce en
poder usar disfrutar y disponer de ella con las limitaciones y las
modalidades que establece la ley12, es as como se concluye que la
propiedad es el derecho real por excelencia que ejerce el titular sobre
una cosa, permitindole usar, gozar y disponer de ella, siempre y cuando
se adapte a las modalidades y limitaciones fijadas en la ley.
Ahora bien, de acuerdo a lo anterior y a Muoz Rocha, el
propietario es el titular que tiene derecho directo sobre la cosa para
obtener de ella el mejor y mayor aprovechamiento, expresado en el
derecho de usar, disfrutar, y disponer de la cosa13.
Como se mencion la propiedad es el derecho real por excelencia,
sin embargo el Estado establece limitaciones respecto de la propiedad
privada, de acuerdo a disposiciones del derecho pblico. Bonnecase
menciona las siguientes:
a) Expropiacin por causa de utilidad publica
b) La relativa al aprovechamiento de la energa elctrica
c) Las limitaciones constituidas por las servidumbres
legales o derivadas de la situacin de los lugares
d) Rgimen de las aguas independientes de la energa
elctrica14
Cabe destacar que la limitacin es la carga o abstencin que se impone
al propietario de un bien para regular o restringir el ejercicio de su

11 Tapia Ramrez, Javier, Bienes (derechos reales, derechos de autor y registro

pblico de la propiedad), Mxico, Porra, 2004, p. 94.
12 Muoz Rocha, Carlos I., op. cit., p. 92.
13 Ibidem, p. 78.
14 Ibidem, p.113

derecho en beneficio de la colectividad o para que no ejercite en contra

del inters de otros particulares.15
IV. Noticia: Catico acceso a playas en Ensanada
Una vez explicados los temas como servidumbre y propiedad, se
procede a analizar la siguiente noticia, la cual ocurre en Baja California
en el ao 2014, en donde una servidumbre de paso se ve restringida por
parte del predio sirviente, constituyendo un grave dao a la poblacin,
trascendiendo a distintos mbitos, como en la economa y turismo de la
mayora de las playas a lo largo de la baha de Ensanada ,gracias a que
como lo relata la noticia: los dueos de diversos terrenos a lo largo de
las playas, decidieron cerrar las conocidas como servidumbres de paso y
los accesos peatonales, complicando o limitando en definitiva la entrada
de las personas hacia la Zona Federal Martimo Terrestre (ZOFEMAT) y
playa.16
El reportaje hace mencin que estas restricciones impactaron a la
economa del lugar, por al cierre de comercios y la baja en la venta de
casas que ocasiono; de igual manera al considerarse un atractivo
turstico, se vio afectado el turismo local, nacional e internacional.
Aseguran que los propietarios o concesionarios de terrenos
colindantes a las playas, cierran el acceso libre para convertirlas en
playas privadas.17 Y este cierre se vio expresado de distintas
modalidades, las cuales son mencionadas:
se tiene el registr con fotografas el bloqueo del paso en playas como
Playa Corona, donde se coloc un cerco con malla ciclnica, una puerta con
cadena y candado, y un letrero junto a las dunas, el cual adverta:
PROPIEDAD PRIVADA NO PASE! SE CONSIGNAR ANTE LAS AUTORIDADES
A QUIEN SE SORPRENDA.

15 Idem.
16 Meza Godoy, Ricardo, Catico acceso a playas en Ensenada, Zeta libre como el
viento, Baja California, 14 de agosto de 2014,
http://zetatijuana.com/noticias/reportajez/8826/caotico-acceso-a-playas-en-ensenada.

17 Idem.

De igual manera, en uno de los accesos habituales de Playa Monalisa, se

colocaron rejas con candado, y el nico acceso, por propiedad privada,
anunciaba un cobro de 10 pesos por persona para llegar a la playa,
asegurando que el dinero les daba derecho a utilizar los baos del lugar.
En la Playa de El Ciprs, el antiguo acceso peatonal fue bloqueado
completamente luego de la construccin de una barda de bloques de
cemento. Por ah, ni siquiera brincando la barda, pues tiene instaladas tres
filas de alambre de pas.
Mientras que la playa conocida como Nueva Espaa, tiene un estrecho
acceso peatonal entre dos bardas de bloque en psimas condiciones, vidrios
rotos, basura, orines y grafiti, y es paso obligado para quienes deseen
aventurarse por ah. Al llegar a la playa, deben librar una serie de
escombros y rocas, depositados en el lugar por los propietarios de los
predios colindantes, que vuelven peligroso y complicado para cualquier
persona el tocar el agua.18

Posteriormente se hace mencin de la respuesta que dio el presidente

Enrique Pea Nieto ante dicha situacin, identificando los predios en los
cuales pudiera existir los accesos para las playas y enlistaron a los
propietarios de estos, con la finalidad de que una vez seleccionados, se
considere la indemnizacin correspondiente, de acuerdo al artculo 17
del Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vas
Navegables, Playas, Zona Federal Martimo Terrestre y Terrenos Ganados
al Mar, del cual hace mencin:
El Artculo 17 del Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del
Mar Territorial, Vas Navegables, Playas, Zona Federal Martimo
Terrestre y Terrenos Ganados al Mar, establece que los propietarios
de terrenos colindantes con la ZOFEMAT o a cualquier otro depsito
de aguas martimas, debern permitir, cuando no existan vas
pblicas u otros accesos para ello, el libre acceso a dichos bienes de
propiedad nacional, por lugares que para tal efecto convenga la
autoridad federal con los propietarios, teniendo derecho al pago de
una compensacin en base a la justipreciacin que formule la
Comisin de Avalos de Bienes Nacionales.
Adems, en caso de negativa por parte del propietario colindante, las
autoridades federales pueden solicitar la intervencin de la
Procuradura General de la Repblica (PGR) para que, por su
conducto, se inicie un juicio tendiente a obtener la declaratoria de
servidumbre de paso.19

18 Idem.
19 Idem.

Pero a pesar de esto an no se llega a una solucin en concreto,

Diputados,

presidentes

municipales,

regidores

funcionarios

de

distintos rdenes de gobierno han prometido resolverlo, sin que a la

fecha lo hayan logrado.20
Voluntad poltica, es lo que falta, refirieron por su parte los
integrantes de Red Calidad de Vida, quienes siguen a la espera de una
solucin.21
V. Contraste de la noticia
De acuerdo al Cdigo Civil Federal y el articulo 17 del Reglamento para
el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vas Navegables, Playas,
Zona Federal Martimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar, se establece
que los predios colindantes a cualquier depsito de aguas martimas, en
este caso playas, debe permitir el libre acceso a estas, cuando no
existan otros, es decir cuando sea el nico medio para entrar, teniendo
derecho

una

compensacin,

estableciendo

de

esta

manera

servidumbres legales de paso, donde el predio sirviente son aquellos por

los cuales se tiene acceso a las playas, y el predio dominante son los
bienes de propiedad nacional, los cuales son las playas.
Los dueos de los terrenos con estas caractersticas, estn
obligados a no hacer o bien a tolerar, es decir no pueden construir ni
realizar cualquier otra accin que obstaculice, o restringa el uso de la
servidumbre, lo cual se vio reflejado en este caso, y al verse limitado o
bien restringido el paso con las medidas tomadas, son consideradas en
contra de la servidumbre legal de paso establecida, ya que lo que
ocasionaron es cerrarla ilegalmente, porque solo pueden ser restringidas
demostrando el no uso de estas.

20 Idem.
21 Idem.

La servidumbre legal tiene su fundamento en la utilidad pblica,

favoreciendo el inters pblico, por lo cual no se puede cerrar, ni limitar
este tipo de servidumbre, ya que los afectados seria la comunidad.
VI. Fuentes consultadas
Bibliografa
GALINDO GARFIAS, Ignacio, Derechos reales y sucesiones, 2a. ed.,
Mxico, Porra, 2004.
GUTIERREZ Y GONZALEZ, Ernesto, El patrimonio, Mxico, Porra, 1999.
DE LA MATA PIAZA, Felipe y Roberto Garzn, Bienes y derechos reales,
Mxico, Porra, 2005.
MUOZ ROCHA, Carlos I., Bienes y derechos reales, Mxico, Oxford
University press, 2010.
ROJINA VILLEGAS, Rafael, Compendio de Derecho Civil.

Bienes,

derechos reales y sucesiones, 45a. ed., Mxico, Porra, 2015.

TAPIA RAMIREZ, Javier, Bienes (derechos reales, derechos de autor y
registro pblico de la propiedad), Mxico, Porra, 2004.
Ciberografa
MEZA GODOY, Ricardo, Catico acceso a playas en Ensenada, Zeta libre
como

el

viento,

Baja

California,

14

de

agosto

de

2014,

http://zetatijuana.com/noticias/reportajez/8826/caotico-acceso-a-playasen-ensenada.