Guia Completo Do Síndico

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ENCICLOPEDIA
DE
OURO
DO
SNDICO
A plataforma online para gesto

integrada de condomnios mais
completa do Brasil.
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O Enciclopdia de Ouro do Sndico contm o que todo sndico de

sucesso precisa para uma gesto condominial sem tropeos.
Esse material tem a soluo para as principais dificuldades
enfrentadas pelo sndico divididas em grandes grupos:
1 Funcionrios 05
2 Condminos 13
3 Segurana 28
4 Manuteno 37
5 Finanas 45
6 Sobre a Nextin 61
Todo sndico de sucesso tem uma cpia do Enciclopdia de Ouro

do Sndico na administrao do condomnio, onde ela poder ser
consultada a qualquer dvida. E voc no ser diferente, certo?
Confie em quem tem anos de experincia em gesto condominial
e nunca fique para trs.
Todos os direitos reservados. 2016

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Condomnio Edilcio segundo o Cdigo Civil

O Cdigo Civil brasileiro, datado janeiro de 2003 alterou alguns
pontos cruciais da antiga Lei n 4.591, conhecida como a Lei dos
Condomnios. Saiba o que o documento mximo da legislatura
brasileira diz sobre o condomnio edilcio no artigo 1.331, o primeiro captulo VII, que disserta sobre esse tipo de edificao.
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como
apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as
respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomnio, salvo
autorizao expressa na conveno de condomnio. (Redao dada pela Lei N 12.607, de 2012)
2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e

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refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive

o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum
pelos condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
3 A cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma frao ideal no solo e nas outras partes comuns,
que ser identificada em forma decimal ou ordinria no
instrumento de instituio do condomnio. (Redao dada
pela Lei n 10.931, de 2004)
4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do acesso
ao logradouro pblico.
5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio
contrria da escritura de constituio do condomnio
Para entender tudo que dito no Cdigo Civil sobre condomnios, conhea o e-book com toda a lei comentada.

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1- Funcionrios
MO DE OBRA DO CONDOMNIO:
QUAL A MELHOR OPO?
FUNCIONRIOS
1- Funcionrios
5 DICAS PARA GERENCIAR

OS FUNCIONRIOS
Gerenciar os funcionrios de qualquer empresa complicado. No caso do condomnio, a situao praticamente a

mesma, j que h vrios contratos trabalhistas envolvidos.
Em todos os casos, a melhor sada se resguardar; portanto,
manter o contrato com os funcionrios dentro do que diz a
lei fundamental.
Confira outras dicas:
Definir a escala Para evitar o gasto excessivo com horas
extras, o condomnio precisa de uma escala de trabalho
bem definida. Assim, os funcionrios tero horrio certo
para comear e terminar o expediente, deixando as horas
extras somente para situaes atpicas.
Regularizar a situao dos funcionrios Assinar a carteira de trabalho e pagar todos os encargos trabalhistas aos
funcionrios evita que, posteriormente, alguns deles entrem com um processo trabalhista contra o condomnio.
Alm de evitar transtornos, o condomnio deixa de pagar
grandes quantias em indenizao e gastos com advogados.

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1- Funcionrios

OS FUNCIONRIOS
Acompanhar a situao dos funcionrios terceirizados

O condomnio tambm deve acompanhar o recolhimento
de encargos trabalhistas dos funcionrios terceirizados, j
que, em caso de falncia, o condomnio pode vir a arcar
com esses custos.
Ficar atento s leis trabalhistas As leis trabalhistas podem ser confusas para quem no tem experincia com o
assunto. Uma dica estudar essas leis para evitar situaes
desagradveis no futuro. Se voc no tiver disponibilidade
para tal, o ideal contratar um assessor jurdico para te
orientar, pelo menos no incio da gesto.
Evitar constrangimento entre condminos e funcionrios
Os condminos no so chefes dos funcionrios do prdio. Portanto, no indicado que os moradores sugiram
condutas aos empregados do condomnio. funo do sndico, portanto, fazer com que a relao entre condminos e
funcionrios seja a melhor possvel, evitando qualquer tipo
de abuso de autoridade por parte dos moradores.

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1- Funcionrios

OS FUNCIONRIOS
Uma sada adotada por vrios condomnios a terceirizao

dos funcionrios. Nesse caso, qualquer situao inadequada
ficaria sob responsabilidade da empresa contratada. Alm disso, se um funcionrio tiver algum imprevisto e no puder comparecer ao trabalho, a empresa terceirizada se encarrega de
chamar um substituto. De qualquer maneira, o sndico deve
ficar atento ao andamento do contrato, como dito acima.

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1- Funcionrios
QUAL A MELHOR OPO?
Existem, basicamente, trs formas de contratar funcionrios

para condomnios. Eles podem ser funcionrios do condomnio ou terceirizados e cada escolha traz vantagens e desvantagens.
Conhea cada uma dessas caractersticas:
CLT Esse tipo de contratao pode sair muito caro ao condomnio. Alm dos encargos, h uniformes, EPIs e o custo das
demisses. E quanto mais tempo o funcionrio fica, mais caro
se torna demiti-lo. Alm disso, toda a responsabilidade legal
fica a cargo do sndico, podendo gerar aes na justia que
resultaro em muita dor de cabea.
A autoridade tambm pode vir a se tornar um problema. Nesse tipo de contratao, todos os moradores podem se sentir
chefes e abusar da autoridade. importante lembrar que apenas o sndico coordenador dos funcionrios, e que respeito
fundamental.
O ponto positivo desse tipo de contratao o empenho do
funcionrio, que cria um vnculo com o ambiente de trabalho
e com o empregador. Geralmente so mais atenciosos e tm
maior zelo pelo condomnio.
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1- Funcionrios
QUAL A MELHOR OPO?
Terceirizado Muitas vezes os funcionrios terceirizados no

criam vnculos com o condomnio, pois, dependendo do contrato, os prestadores de servio podem ser substitudos sem
grandes explicaes. Ou seja, quando a pessoa comea a criar
um vnculo com os moradores e ambiente de trabalho, logo ela
poder ser substituda.
O ponto mais positivo percebido em casos de afastamento;
para isso, basta o sndico conversar com a conservadora e pedir para substituir algum funcionrio que no tenha se adaptado bem, sem nenhum custo de demisso. Se o funcionrio no
pode comparecer ao trabalho em um dia especfico, a conservadora tambm responsvel por enviar um substituto.
Alm disso, a conservadora fica responsvel por todos os encargos trabalhistas, ou seja, se algum funcionrio entrar na
justia conta o seu empregador, a ao ir para a conservadora, e no para o condomnio.
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1- Funcionrios
OBRIGAES TRABALHISTAS
DO CONDOMNIO
O condomnio no tem por objetivo o lucro, e sim a realizao

dos interesses comuns dos proprietrios. Sendo assim, no
considerado pessoa jurdica.
Mas, mesmo no sendo considerado pessoa jurdica, o condomnio pode assumir a condio de empregador. Ele tem, basicamente, duas formas de contratar funcionrios:
CLT ou terceirizao aqui voc fica por dentro das duas formas de contratao. Se o condomnio optar pelo regime CLT,
algumas obrigaes trabalhistas so emitentes:
1. Inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica CNPJ.
2. Realizar o cadastro dos empregados no PIS/PASEP.
3. Anotar a Carteira de Trabalho e Previdncia Social (CTPS)
dos seus empregados.
4. Entregar o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED).
5. Entregar a Relao Anual de Informaes Sociais (RAIS).
6. Emitir a Comunicao de Dispensa (CD).
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1- Funcionrios
OBRIGAES TRABALHISTAS
DO CONDOMNIO
7. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento da Contribuio Sindical (GRCS).

8. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento do FGTS e Informaes Previdncia Social GFIP.
9. Manter Registro de Empregados (Livro, Ficha ou Sistema
Informatizado), Livro de Inspeo do Trabalho, registro de
ponto, etc.
10. Expor Quadro de Horrios de Trabalho e demais documentos cuja afixao obrigatria.
11. Entregar a Declarao do Imposto de Renda na Fonte
DIRF anual, quando pertinente, e atender s demais disposies tributrias pertinentes reteno do imposto.
12. Responder perante a Justia Trabalhista no caso de reclamatria.
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CONDMINOS
2- Condminos
PROPRIETRIO, MORADOR, CONDMINO

E INQUILINO: SAIBA QUEM QUEM
Em um condomnio, existem vrios cargos ocupados por membros da gesto: sndico, subsndico, conselheiros fiscais, etc.
Mas as nomenclaturas no existem apenas para os cargos administrativos. Elas tambm servem para as pessoas que moram ou possuem imvel nos condomnios. Mas qual a diferena entre proprietrio, morador, condmino, locatrio, locador
e inquilino? E como saber em qual categoria cada membro do
condomnio pertence?
Proprietrio / Condmino
Existem muitas dvidas sobre o conceito de condmino.
A maioria das pessoas acha que condmino aquele que
mora no condomnio, sendo ele dono ou no do imvel. Mas,
na verdade, proprietrio e condmino so sinnimos, ou seja,
s considerado condmino aquele que dono do imvel.
O proprietrio/condmino pode tanto residir no prprio imvel quanto deix-lo na mo de um inquilino.
Inquilino / Locatrio
Inquilino e locatrio tambm so sinnimos e se referem s
pessoas que pagam um valor mensal para usufruir de um im-
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2- Condminos

vel que no seu. Clique aqui para conhecer os direitos e deveres do inquilino.
Morador
quem mora na unidade, seja ele dono do imvel ou no. Esse
termo muito confundido com o termo condmino, o que
pode gerar grande equvocos.
Locador
O locador o proprietrio ou condmino que no reside no
prprio imvel, sendo essa a nica diferena entre os trs termos. A partir do momento que o proprietrio resigna o direito
de residir no prprio apartamento, ele se torna locador.
Confundir esses termos pode no parecer um erro muito grande, mas pode acarretar algumas consequncias. Uma delas
a m interpretao do Cdigo Civil: Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao
da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos
condminos. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)
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2- Condminos

Ao confundir o conceito de condmino com o de morador, pode-se concluir erroneamente que os inquilinos tm direito de
voto nas assembleias mesmo sem procurao do proprietrio.
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2- Condminos
DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS
O novo Cdigo Civil, que entrou em vigor em 2003, mudou um

pouco a Lei n 4.591 conhecida como a Lei dos Condomnios.
No novo documento existem dois artigos que falam especificamente dos direitos e deveres dos condminos. Confira:
O artigo 1.335 mostra os direitos do condmino:
I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III votar nas deliberaes da assembleia e delas participar,
estando quite.
Apesar desses direitos estarem previstos em lei, eles no so
absolutos. No caso do inciso I, por exemplo, se o condmino
violar as regras de convivncia social ou utilizar sua unidade
de forma contrria destinao do imvel, esse direito poder
ser suspenso.
A grande novidade desses artigos do Cdigo Civil foi o inciso
III, que no reconhece o direito do condmino deliberar em
assembleia caso esteja em dbito com o condomnio.
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2- Condminos
DIREITOS E DEVERES DOS CONDMINOS
J o artigo 1.336 expe os deveres do condmino:

I contribuir para as despesas do condomnio, na proporo
de suas fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno;
II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
O inciso I desse artigo deixa muitos sndicos em dvida. Nesse
caso, o Cdigo Civil sugere que os condminos paguem suas
despesas de acordo com a frao ideal, mas, se a Conveno
disser algo diferente, prevalece a deciso da Conveno.
Para no haver qualquer dvida quanto legislao que rege
o dia a dia nos condomnios, confira nosso e-book com a nova
lei dos condomnios simplificada.
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2- Condminos
DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS
No condomnio, muitas vezes o inquilino pode no ter tantos

direitos quantos os proprietrios, mas isso no est correto.
Os locatrios podem, inclusive, serem sndicos do prdio. Conhea os direitos e deveres do inquilino e exija que todos sejam cumpridos:
Deveres
Pagar mensalmente o valor acordado na assinatura do contrato de locao.
Tratar o imvel como se fosse seu.
Devolver o imvel no mesmo estado em que o encontrou.
Utilizar o imvel para o fim a que se destina se for residencial, no utiliz-lo para fins comerciais.
Dar conhecimento ao proprietrio dos defeitos ocorridos e
que sejam da sua responsabilidade.
Direitos
Ter preferncia na hora de comprar o imvel que habita. Se
este direito no for respeitado, o locatrio pode entrar com
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2- Condminos
DIREITOS E DEVERES DOS INQUILINOS
uma ao judicial de perdas e danos ou ainda poder reclamar transferncia de propriedade do possvel novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado
das demais despesas desse negcio jurdico.
Votar em assembleia com procurao do proprietrio.
Ser sndico, caso se interesse.
Fazer reparaes urgentes no imvel para as que forem
essenciais, no ser necessrio aprovao do proprietrio,
mas as demais devero ser resolvidas em conjunto com o
dono do imvel.
Pequenas deterioraes furar a parede para pendurar
quadros, por exemplo, direito do inquilino. Mas todas essas pequenas deterioraes devero ser consertadas no
momento da entrega do imvel.
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2- Condminos
DESPESAS DO CONDOMNIO:
QUEM PAGA O QU?
Em vrios condomnios pelo Brasil existe a dvida sobre a diviso das despesas. Quem deve pagar os custos que chegam
a mais na taxa mensal do condomnio? Isso no to simples
quanto parece, j que proprietrios e moradores dividem as
despesas. Mas como saber quem paga o qu?
Para saber quem o responsvel por pagar cada conta gerada
pelo condomnio, importante analisar a natureza da despesa. O inquilino no deve pagar taxas que iro gerar melhorias
ao prdio responsabilidade somente do proprietrio -, enquanto as despesas de manuteno so de responsabilidade
exclusiva do inquilino.
Para facilitar ainda mais, basta pensar em despesas ordinrias
e despesas extraordinrias. As despesas extraordinrias ficam
por conta do proprietrio do imvel, porque normalmente se
referem valorizao ou manuteno do valor da propriedade, enquanto as ordinrias ficam para o inquilino.
Se a despesa for fruto de melhorias ou investimento no edifcio, ela fica a cargo do proprietrio. Como dono do imvel, ele
tem maiores chances de usufruir dessas melhorias, j que
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2- Condminos
DESPESAS DO CONDOMNIO:
QUEM PAGA O QU?
mais difcil o dono do apartamento se desfazer do bem do que

o inquilino sair do imvel. Alguns exemplos desse caso so:
pintura da fachada, instalao de equipamentos de segurana,
alterao de paisagismo ou construo de reas de lazer.
Se a despesa for fruto de manuteno do dia a dia, ela fica a
cargo do inquilino, que quem est vivendo na unidade no momento. Dessa forma, ele ir usufruir dessa manuteno mais
do que o proprietrio. Quando os gastos so para reparos de
pequeno e mdio prazo, tambm quem aluga que assume o
pagamento. Alguns exemplos desse caso so: limpeza em geral, manuteno interna, pintura das reas internas e comuns
e encargos trabalhistas.
Para aprovar um aumento de despesa dentro do condomnio,
preciso realizar uma assembleia. Para tanto, indicado que o
sndico j explique qual tipo de despesa ser essa e quem dever arcar com os custos, evitando desentendimentos posteriores.
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2- Condminos
CONDMINO ANTISSOCIAL PODE

SER EXPULSO DO CONDOMNIO?
Cabe ao condomnio punir os condminos antissociais, ou
seja, condminos que no cumprem as regras do condomnio.
Essa punio ser uma multa de at dez vezes o valor da taxa
de condomnio, com nvel determinado de acordo com o que
j est na Conveno do Condomnio. Mas quando esse tipo
de punio no o suficiente, o que o condomnio pode fazer?
Ainda no existe consenso entre os advogados sobre qual o
mximo que pode ser feito com relao aos condminos antissociais. Sendo assim, h duas correntes quanto ao problema: a
primeira entende pela impossibilidade de excluir o condmino
antissocial, alegando a prevalncia do direito de propriedade
e do princpio da dignidade da pessoa humana. J a segunda
corrente entende que h possibilidade de excluso do condmino antissocial, em respeito do princpio da funo social da
propriedade, no qual o direito do coletivo se sobrepe ao direito individual.
De qualquer forma, em qualquer um dos casos isso deve ser feito no mbito jurdico, e no na esfera do condomnio. Em casos
extremos, condomnios levam os condminos antissociais a juzo com o intuito de tentar expuls-los do edifcio. Mesmo o Cdigo Civil no conferindo ao condomnio o direito de excluir um
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2- Condminos
CONDMINO ANTISSOCIAL PODE

SER EXPULSO DO CONDOMNIO?
condmino extrajudicialmente, alguns juzes esto concedendo
essa sentena, j que o documento no probe que a excluso
se faa por meio judicial. Essa alternativa deve ser cogitada apenas em ltima instncia, ou seja, quando os demais condminos estiverem sendo prejudicados de forma irreversvel.
Por haver vrios tipos de conflitos em condomnio, os tribunais
superiores j se manifestaram quanto possibilidade de excluso do condmino antissocial. Dos tribunais que decidiram
pela excluso, temos os Tribunais de Justia do Estado do Rio
Grande do Sul, Paran e So Paulo.
Em suma, ao adentrar na sociedade condominial, o morador
deve ter conscincia de que h regras no que diz respeito aos
bons modos com a vizinhana. Os condminos devem ser regrados com a vida condominial, respeitando essas normas, e,
caso haja perturbao, os demais moradores tm o direito de
cessar a interferncia, sempre de acordo com a lei.
Em relao possibilidade de excluso do condmino antissocial, importante frisar que os juzes agem com cautela, sem
fixar de maneira expressa qual a sentena adotada.
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2- Condminos
COMO FAZER OS MORADORES

CUMPRIREM AS REGRAS
Para conviver em sociedade, regras so fundamentais e cada
ambiente tem regras prprias. Todos que estiverem em territrio brasileiro, por exemplo, devem seguir o Cdio Civil, os
que estiverem no estado de So Paulo devem seguir a regra do
estado e assim por diante. Quanto mais especfico for o ambiente onde voc est inserido, mais especficas sero as regras,
mas elas continuam sendo de suma importncia e devem ser
seguidas por todos. E isso se aplica tambm ao condomnio.
As regras do condomnio so determinadas pelo Cdigo Civil,
Lei n 4.591/64, leis estaduais e municipais, Conveno, Regimento Interno e assembleias. Nessa hierarquia, cada uma
diz sobre determinada parte do condomnio e no podem se
contradizer. Saiba como funciona a relao de poder dentro
do condomnio.
Mas o grande problema em relao s regras, em quase todas
as esferas, que a maioria das pessoas no as conhecem. Ou,
mais complicado do que isso, so aquelas que conhecem as
regras, mas no as seguem, pois no conseguem perceber que
elas existem para garantir a harmonia e o bem comum.
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2- Condminos

CUMPRIREM AS REGRAS
Para esses dois tipos de pessoas, h duas solues distintas.
Para as que conhecem as regras, mas no cumprem, resta ao
sndico e administrao no caso do condomnio fazer conscientizaes sobre a importncia de segui-las. Se determinada norma no est sendo cumprida por boa parte das pessoas,
o ideal convocar uma assembleia para apresentar o motivo
daquela regra existir e provar, atravs de exemplos, que sem
ela o ambiente seria menos organizado. Ou, se for o caso, tentar mudar a conveno ou o regimento interno, se ficar provado que essa determinada regra realmente est trazendo mais
problemas do que solues.
Se o descumprimento de alguma regra for exclusividade de
um condmino, o sndico deve adverti-lo e notific-lo com
multa prevista na conveno do condomnio. Caso a situao
persista, o condomnio pode tratar essa situao extrajudicialmente. Saiba como.
Mas, se o problema de descumprimento das regras do condomnio for devido falta de conhecimento, deixar o Regimento Interno e a Conveno do Condomnio em um lugar de fcil
acesso aos condminos fundamental.
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2- Condminos

CUMPRIREM AS REGRAS
Nesse sentido, o Nextin Home, a plataforma online de gesto
integrada para condomnios mais completa do Brasil, traz
grande vantagem administrao. No sistema, sempre que
um condmino for realizar qualquer ao dentro do condomnio, como reservar um espao, realizar uma obra ou
agendar mudana, mostrada a parte do Regimento Interno que diz respeito quela ao. Dessa forma, no h como
o morador alegar que no sabia quais eram as regras e que,
por isso, as descumpriu.
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SEGURANA
3- Segurana
10 DICAS PARA UM CONDOMNIO

MAIS SEGURO
Um dos temas mais recorrentes no dia a dia das pessoas a

segurana. No apenas em casa, mas tambm no trabalho e
na rua, tomamos certas atitudes para nos sentirmos cada vez
mais seguros. A casa o local onde as pessoas precisam estar
realmente seguras, por isso ser cuidadoso com a segurana no
condomnio fundamental.
Atitudes simples na rotina de todos os moradores so
fundamentais para diminuir, ou at mesmo acabar, com a
possibilidade de situaes desagradveis acontecerem. Outras
decises tomadas pelo sndico ou em assembleia tambm
podem ser decisivas.
Contratar funcionrios capacitados;
Instalar equipamentos de segurana;
Controlar a entrada e a sada de pessoas e veculos;
Cadastrar os moradores e prestadores de servio;
Criar cartes de identificao para o acesso de veculos
garagem ou selos adesivos para fixao no para-brisas;
Evitar rotatividade dos funcionrios;
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3- Segurana
10 DICAS PARA UM CONDOMNIO

MAIS SEGURO
Promover reunies ou assembleias peridicas para instruir
os moradores sobre as atitudes mais seguras;
Orientar os moradores e porteiros para se atentarem ao
entrar e sair do prdio;
Quando houver uma festa, ou reunio para pessoas de
fora do prdio, criar uma lista de convidados e deix-la na
portaria para controle do porteiro;
No alugar as vagas da garagem para terceiros.
Atitudes simples podero tornar o condomnio ainda mais
seguro, mas todas essas mudanas devem ser aplicadas por
todos os condminos. Se um dos moradores no se atentar
a todas essas sugestes, poder colocar todos os moradores
em risco. Por isso, as assembleias ou reunies peridicas so
de extrema importncia para conscientizar os moradores
sobre a segurana.
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3- Segurana
NORMAS SOBRE PREVENO

DE INCNDIOS EM CONDOMNIOS
No existe legislao federal sobre as prevenes em relao
a incndios em edifcios edilcios, e as legislaes estaduais
variam de acordo com o caso. Entretanto, a ABNT (Associao
Brasileira de Normas Tcnicas) tem regras que podem ser
aplicadas a todo o territrio nacional.
ANBR 14276/2006
estabelece, por exemplo, condies mnimas para a elaborao

de um programa de Brigada de Incndio. Ou, ainda, a NBR
14880/2014, que trata de um quesito essencial s rotas de
fuga: o controle da fumaa.
No estado de So Paulo, a legislao sobre preveno de
incndios a mais completa do Brasil. O Decreto Estadual
56.819/2011e as regras de segurana contra incndio
determinam que condomnios residenciais com mais de trs
andares devem ter uma Brigada de Incndio.
No entanto, existe um descompasso entre a legislao
e a realidade dos condomnios. O mais comum que os
condomnios mantenham em dia apenas a AVCB (Auto de
Vistoria do Corpo de Bombeiros) antes de tirar o Habite-se.
Este auto obrigatrio para todas as construes coletivas
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3- Segurana

residenciais e deve ser renovado a cada trs anos, tornando

fundamental, para isso, a implantao de uma cultura de
manuteno peridica dos equipamentos e sistemas do edifcio.
dever do sndico estar a par das determinaes de
segurana previstas em legislao, bem como promover suas
aplicaes nos espaos do prdio, incluindo manuteno dos
itens de segurana e muito mais. O ideal que os sndicos
tenham a consultoria de um engenheiro independente para
acompanhar a vistoria dos equipamentos contra incndio,
mas, se o condomnio preferir, a vistoria pode comear com
um trabalho do prprio sndico acompanhado do zelador ou
da brigada de incndio. Nessa vistoria, devem ser verificados
o funcionamento da bomba de incndio, a iluminao de
emergncia, os corrimos e se h extintores vazando.
Mas ainda existe a Brigada de Incndio, que pode se tornar
um grande problema. A Brigada so grupos de pessoas
organizadas e capacitadas dentro de um condomnio,
empresa ou estabelecimento para realizar atendimento
em situaes de emergncia. Em geral esto treinadas para
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3- Segurana

atuar na preveno e combate de incndios, prestao de

primeiros socorros e evacuao de ambientes. A formao
dos membros exige curso especfico, realizado por empresa
especializada (geralmente a mesma que prepara para o AVCB),
com profissionais devidamente habilitados, e inclui: teoria e
prtica de combate a incndio e, teoria e prtica de primeiros
socorros. A atividade deve ocorrer num campo de treinamento
padronizado, com participao de um mnimo de moradores,
sndico e funcionrios.
O condomnio, ento, recebe um atestado de Brigada de
Incndio e deve passar por simulados a cada seis meses. J a
reciclagem, deve ocorrer uma vez por ano. Porm, conseguir
adeso dos moradores pode ser um grande desafio para o
sndico e demais membros da gesto.
Apesar de no haver legislao em todos os municpios
brasileiros, fundamental que o sndico esteja atento aos
perigos e como evit-los. E isso significa ter algum no prdio
seja de casa, seja do escritrio treinado para enfrentar uma
situao de incndio ou at mesmo para socorrer algum que
passou mal ou sofreu um acidente.
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3- Segurana
SEGURANA DO CONDOMNIO:
O PAPEL DE CADA UM
Quando o assunto segurana do condomnio, todo cuidado
pouco, principalmente pois so vrias pessoas morando juntas
e quanto mais pessoas, mais vulnervel est o local. Desse
modo, tanto o sndico quantos os moradores precisam ficar
atentos quanto ao assunto. Confira as dicas para cada um:
Sndico
Comunicao a palavra-chave para o sndico. Crie um
ambiente de colaborao e participao entre os condomnios,
assim, todos assumiro naturalmente suas responsabilidades.
Tenha regras claras e objetivas bem explcitas em quadros de
avisos, e-mails ou qualquer outro meio de comunicao que
voc utilize.
Sempre verifique se a manuteno do seu sistema de
segurana est em dia. Esses sistemas demandam muitas
vistorias preventivas, portanto, esteja sempre atento.
No se prenda s rotinas de inspeo e vistoria de
funcionrios, tente faz-las vez ou outra em horrios e
datas que no esto previstas.
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3- Segurana
O PAPEL DE CADA UM
Situaes de emergncias dentro ou fora do condomnio
devem ser imediatamente comunicadas s polcias Civil ou
Militar. No caso de um incidente externo, nunca abra as
portas do condomnio e, no caso de ocorrncias internas,
sempre preserve a sua prpria segurana para que possa
agir de maneira correta e pensada. Nunca tente nenhum
ato de herosmo.
As medidas de segurana, por exigirem muita disciplina,
podem ser vistas como chatas ou exigentes demais por parte
dos condminos. No desanime frente insubordinao,
seu papel fundamental para a segurana de todos
inclusive sua e de sua famlia.
Morador
O nvel de segurana de um condomnio depende muito
da dedicao dos condminos a este tema. Cada minuto
gasto preocupado com segurana garante muito tempo de
proteo e tranquilidade para voc e sua famlia.
Na sada e chegada ao condomnio, sempre esteja muito
atento aos movimentos sua volta e no entre ou saia se
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3- Segurana
O PAPEL DE CADA UM
perceber algo estranho. Aguardar o porto da garagem
fechar completamente entre entradas e sadas tambm
fundamental.
Ao invs de permitir que entregadores subam at seu apartamento ou se dirijam at sua casa, receba suas encomendas na portaria. Dedicar esse tempo para se deslocar at
a entrada do condomnio pode poupar grandes dores de
cabea.
Assim como o condomnio tem sistemas e procedimentos
de segurana, a sua casa tambm deve ter, mesmo que
seja uma simples conferncia de trancas e janelas. Se
cada unidade for preocupada com a prpria segurana o
condomnio j ganha muito nesse quesito.
A palavra-chave para o condmino cooperar. Coopere
com os funcionrios, principalmente os da portaria, e com o
sndico. Siga sempre as regras de segurana e, ao discordar
de algo, proponha mudanas ao sndico. Nunca aja com
rebeldia em relao s normas de segurana impostas ao
condomnio; alm de arriscar a sua prpria segurana, voc
estar arriscando a de todos os condminos.
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MANUTENO
4- Manuteno
SEGURO DE CONDOMNIO:
PERGUNTAS E RESPOSTAS
Seguro para condomnio obrigatrio, mas ainda existem vrias dvidas sobre o tipo de contratao, que abrangem desde
do qu o condomnio precisa se resguardar at onde vai a responsabilidade do sndico caso acontea algum acidente. Confira algumas perguntas e respostas abaixo:
A partir de quando deve ser contratado o seguro de condomnio?
Recomenda-se que o seguro seja contratado to logo se inicie a habitao do imvel ou, no mximo, 120 dias aps a
concesso do Habita-se.
Quem responsvel pela contratao do seguro?
O sndico. E, de acordo com a mesma lei, ele responde ativa
e passivamente, em juzo ou fora dele, por qualquer inadequao ou insuficincia de seguro constatada. Da a importncia de procurar a ajuda de um corretor de seguro especializado
no ramo e devidamente habilitado.
Para contratar o seguro condomnio,
preciso convocar assembleia?
No. O seguro condomnio obrigatrio por lei, de acordo com
o Cdigo Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX).
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4- Manuteno
SEGURO DE CONDOMNIO:
PERGUNTAS E RESPOSTAS
Assim, uma eventual assembleia s poder decidir sobre a escolha da seguradora, o custo do seguro e a natureza das coberturas
acessrias e particulares, mas no sobre a cobertura obrigatria.
Seguro de condomnio substitui o seguro residencial?
No. Imagine que um incndio no seu prdio atingiu todo o
Bloco A e os apartamentos do Bloco B s tiveram a cozinha
danificada, por exemplo. Se voc vive no A, possivelmente teria
que reformar grande parte do seu lar, enquanto os habitantes
do B, apenas a cozinha. Contudo, o LMI (Limite Mximo de Indenizao) o mesmo para ambos! Isso quer dizer que o valor
reembolsado pode no ser o bastante para cobrir a sua perda.
Alm disso, voc no poderia usufruir de diversos benefcios
do seguro residencial.
Quais so as coberturas exigidas pela legislao
de condomnios?
Tanto a Lei n. 4.591 como o Novo Cdigo Civil estabelecem
a obrigatoriedade da contratao de seguro que cubra toda
a edificao contra o risco de incndio ou outro evento
qualquer que possa causar destruio total ou parcial das
instalaes seguradas.
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4- Manuteno
NORMAS PARA MANUTENO

DAS CONSTRUES
A manuteno das construes fundamental para manter o
prdio sempre em bom estado de conservao e garantir que
ele no perca o seu valor ao longo dos anos. Pensando nisso
a ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas) criou uma
srie de normas para garantir responsabilidade e regulamentao na manuteno e conservao dos edifcios edilcios.
Algumas das normas que ajudam a regulamentar as manutenes das edificaes so:
NBR 14037 Diretrizes para elaborao de manuais de uso,
operao e manuteno das edificaes Requisitos para
elaborao e apresentao dos contedos 2011
NBR 5674 Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno 2012
NBR 15.575 Edifcios habitacionais Desempenho 2013
Vale lembrar que a ABNT uma associao civil sem fins lucrativos, reconhecida pela Lei 4.150, de 21 de novembro de 1962,
e tem como objetivo oferecer normas de qualidade para o desenvolvimento tcnico do pas. Desta forma, as normas no
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4- Manuteno

DAS CONSTRUES
tm valor de lei, mas podem ser encaradas como tal, j que em
caso de acidentes os envolvidos podem ser responsabilizados,
inclusive judicialmente, por no seguirem as normas.
A NBR 14037 direciona construtores na elaborao das instrues fundamentais para o uso, operao e manuteno
da edificao. Ela prev a apresentao de uma proposta ou
modelo de Plano de Manuteno, com instrues expressas
de periodicidade e procedimentos de ao aos condomnios.
Tal documento possibilita aos construtores ficarem resguardados, em caso de necessidade de apurao de danos ou falhas.
A norma NBR 5674 consolida as diretrizes gerais para gerenciamento e implantao dos planos de manuteno, direcionados
aos usurios: proprietrios ou sndico. A implantao e gerenciamento do plano tambm pressupe a formalizao dos registros da manuteno e arquivo dos documentos. Quando as
aes e o atendimento so desenvolvidos segundo o plano, ela
possibilita que o responsvel seja resguardado.
J norma da ABNT mais recente NBR 15.575/2013 representa
um marco de grande importncia no setor da construo civil, visto que agrega informaes que antes estavam dispersas.
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4- Manuteno

DAS CONSTRUES
Ela infatiza a importncia de um projeto bem elaborado, com
o objetivo de aprimorar a qualidade da construo e atender
s exigncias dos usurios de edificaes. Alm disso, a norma define responsabilidades aos usurios, fornecedores de
materiais e servios, construtores e incorporadores, delimitando e estabelecendo direitos e deveres dos principais envolvidos na construo.
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4- Manuteno
APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIA

PREDIAL TCNICA
papel do sndico fazer o check-up predial uma vez por ano,
uma vistoria que tem o objetivo de registrar e analisar tudo
que existe no condomnio, tanto documental quanto na parte
de infraestrutura.
Na estrutura, devem ser verificados itens como fachada, reas comuns, terrao e equipamentos de segurana, alm das
partes de hidrulica, eltrica e gs.
J na parte documental, fundamental a verificao da documentao que comprove a realizao dos servios obrigatrios e certificaes tcnicas do condomnio.
Para fazer uma inspeo predial sem falhas e no precisar se
preocupar em ser avisado sobre o vencimento dos itens de
manuteno, o seu aliado o Nextin Home. No mdulo Manuteno, voc substitui a tradicional prancheta e deixa a inspeo predial impecvel e superconfivel.
Voc cadastra o item (elevador, bomba da piscina, extintor,
etc.), insere o identificador, a localizao, a data de vencimento
e o seu ciclo de durao. Ou seja, a partir da data sinalizada
vencimento e ciclo , o sistema enviar notificaes por e-mail
e SMS ao sndico, avisando que aquele item precisa de ma43

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4- Manuteno
APRENDA MAIS SOBRE A VISTORIA

PREDIAL TCNICA
nuteno. Isso ir garantir uma inspeo impecvel e duradoura, pois voc continuar sendo notificado sobre os vencimentos
at avisar o sistema que no ser mais necessrio.
Mas, mais importante do que a inspeo predial, a realizao
da vistoria tcnica. Ela se assemelha inspeo predial, mas
deve ser realizada com intervalo mximo de cinco anos, a fim
de verificar as condies de conservao, estabilidade e segurana. garantindo a execuo das medidas reparadoras quando necessrio. A vistoria tcnica peridica uma espcie de
inspeo predial e dever ser efetuada por engenheiro, arquiteto ou empresa legalmente habilitada nos respectivos Conselhos Profissionais, que elaborar o laudo tcnico atestando as
condies de conservao, estabilidade e segurana da edificao. J existem leis obrigando a vistoria tcnica em vrios municpios e estados brasileiros, alm de um projeto de lei nacional
de 2011 ainda em tramitao.
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FINANAS
5- Finanas
COBRAR INADIMPLENTES:
O QUE PODE E O QUE NO PODE
O que pode:
Cobrar multa de 2% sobre o valor do dbito e juros de at
1% ao ms, de acordo com conveno do condomnio, sobre as taxas em atraso.
O Novo Cdigo Civil alterou a multa mxima de 20 para 2%,
o que deixou muitos sndicos preocupados.
Impedir de votar e ser votado nas assembleias.
Quem no est com as contas em dia no pode assumir
nenhum cargo no condomnio, bem como expressar seus
desejos sobre futuras aes.
Impedir que o inadimplente reserve o salo de festas, espao gourmet, cinema, SPA ou churrasqueira.
Espaos alugados podem ser limitados aos inadimplentes,
mas o mesmo no se aplica para espaos comuns como
piscina e quadra, por exemplo.
O que no pode:
Impedir que utilizem as reas comuns do prdio.
Essa proibio consta em vrias Convenes, mas, mesmo
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5- Finanas
assim, no deve ser colocada em prtica. O inadimplente pode
alegar que o seu direito de propriedade est sendo violado.
Cortar abastecimento de gua, luz e gs.

Esses servios s podem ser cortados pela prestadora do
servio pblico; pelo condomnio seria ilegal.
Divulgar os nomes em murais.
Isso pode acarretar ao de danos morais por parte dos
inadimplentes, j que o seu nome ficar exposto e sujeito a
humilhaes entre os demais condminos.
Encaminhar o nome dos inadimplentes do condomnio
para o SERASA/SPC.
Para colocar o nome dos inadimplentes no SPC e/ou SERASA necessrio que seu municpio tenha uma lei regulamentando esse assunto. Alm disso, o boleto da cobrana
deve estar no nome do proprietrio/condmino do imvel.
Impedir que o inadimplente utilize a garagem, elevador e
outros itens teis.
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5- Finanas
Itens necessrios para o dia a dia dos condminos no podem

ser negados aos inadimplentes.
O mais indicado em caso de inadimplncia que o sndico entre com uma ao judicial, com o auxlio de um escritrio de
advocacia ou uma administradora, contra o condmino o mais
rpido possvel. Depois de 30 dias do vencimento da taxa, essa
atitude j pode entrar em vigor.
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5- Finanas
CONSEQUNCIAS DE UMA PRESTAO

DE CONTAS NO APROVADA
dever do sndico fazer uma prestao de contas anual. Ela
dever ser realizada em assembleia ordinria em que os condminos iro aprovar ou no as contas do condomnio referentes ao perodo anterior seja um ano ou menos, de acordo
com a frequncia das prestaes de conta. Cabe ao sndico a
responsabilidade de uma eventual no aprovao das contas,
e as consequncias podem ser as mais diversas.
Existem muitos motivos pelos quais os condminos podem
no aprovar uma prestao de contas do sndico, sendo as
principais gastos acima do limite previsto na Conveno, obras
realizadas sem assembleia, recebimento de pro-labore superior ao estabelecido, servios super faturados, pagamentos
por servios no realizados, pagamentos em duplicidade, multas pagas por culpa do sndico, entre outras. Se a maioria dos
condminos presentes na assembleia de prestao de contas
perceber irregularidades, prudente pedir explicaes ao sndico. Normalmente concedido ao gestor o prazo de at 45
dias para que justifique e/ou regularize as informaes conflitantes; realizado tal procedimento, uma nova assembleia decidir pela aprovao ou no das contas.
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5- Finanas
CONSEQUNCIAS DE UMA PRESTAO

DE CONTAS NO APROVADA
Se as contas no forem aprovadas novamente, os condminos
podem contratar uma auditoria prpria para fazer uma avaliao das contas do condomnio. Ficando comprovadas as irregularidades, necessrio fazer a destituio do sndico atravs
de abaixo-assinado, ou at mesmo na prpria assembleia. O
abaixo-assinado deve conter assinaturas de dos condminos adimplentes e, para aprovar a destituio do sndico em
assembleia, necessrio maioria absoluta dos presentes, conforme o Art. 1.349 do Cdigo Civil.
importante que os condminos tenham cautela ao fazer a
destituio do sndico por conta de irregularidades nas contas,
pois se o sndico tiver convico de que as contas esto corretas, possvel que ele entre com uma ao contra danos morais sobre o condomnio ou sobre algum condmino especfico
que tenha sido o idealizador da destituio.
Se ficar comprovado que o sndico cometeu atos ilcitos com o
dinheiro do condomnio, possvel que ele responda civil e/ou
criminalmente, inclusive reembolsando o condomnio.
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5- Finanas
4 DICAS PARA DIMINUIR O CUSTO

DO CONDOMNIO
Sempre que h troca de gesto em um condomnio, a promessa do sucessor diminuir os gastos e, consequentemente, a
taxa condominial cobrada dos moradores. Porm, isso pode
no ser to simples quanto parece. Confira algumas dicas para
facilitar o corte de gastos do condomnio:
1 Diminuir os gastos
Cortar gastos com gua, luz e funcionrios fundamental para
diminuir o valor da taxa de condomnio. Instalar hidrmetros
individuais j tira boa parte do impacto do consumo de gua,
por exemplo. Com os hidrmetros, apenas o consumo de gua
nas reas comuns ser responsabilidade do condomnio.
Instalar sensores de movimento nos interruptores diminuir
bastante o consumo de luz e, consequentemente, o gasto com
esse insumo.
Gasto com pessoal tambm sempre um grande fator de
preocupao quando o assunto diminuir o valor da taxa de
condomnio. Cortar horas extras a primeira etapa: alm de
ter funcionrios mais felizes no trabalho e menos cansados, o
condomnio consegue economizar ao acabar com essa prtica.
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5- Finanas

DO CONDOMNIO
Outra soluo diminuir gasto com a folha de pagamento. No
entanto, isso no ser to simples quanto as demais aes,
j que ser necessrio diminuir o nmero de funcionrios do
condomnio, mas otimizar o trabalho deles possvel. Certifique-se para que no ocorra acmulo de funes.
2 Fazer manuteno preventiva
Como diz o ditado, prevenir melhor do que remediar, e isso
serve como um mantra para qualquer condomnio. Fazer manuteno preventiva e evitar que seja necessrio fazer uma
obra emergencial fundamental. Obras de emergncia sempre ficam mais caras do que as preventivas, j que necessrio
que o condomnio conserte o problema o quanto antes, para
evitar desgaste com os moradores e proprietrios, enquanto
que nas obras preventivas possvel fazer o oramento com
mais calma e garantir o menor preo.
3 Reavaliar os contratos
Muitas vezes o sndico faz um contrato com algum prestador
de servio e se esquece de reavali-lo. Depois de algum tempo, o contrato pode ficar muito caro ou uma empresa que j
estava acostumada a prestar servio para o condomnio no
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5- Finanas

DO CONDOMNIO
consegue mais dar grandes descontos. Por isso, sempre
importante garantir que os contratos com os prestadores de
servio sejam os melhores possveis, mas no adianta fechar
um servio com uma empresa que no seja de confiana.
Muitas vezes melhor pagar um pouco mais e ter garantia de
um bom servio do que pagar barato e ter que correr atrs
do prejuzo.
4 Combater a inadimplncia
Quando um condmino no paga a taxa de condomnio, os
demais condminos tero que preencher essa lacuna, ou seja,
quando h um problema grave de inadimplncia em um condomnio, a taxa precisar subir para os que esto com as contas
em dia; desse modo, no haver buracos na prestao de contas do condomnio. Por isso, fundamental que a inadimplncia seja combatida para conseguir diminuir a taxa condominial.
Com essas informaes, agora o sndico pode realmente cumprir a promessa de diminuir os gastos do condomnio e, consequentemente, a taxa condominial.
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5- Finanas
COMO COBRAR INADIMPLENTES

SEM SE CONSTRANGER?
A inadimplncia o principal problema dos condomnios. Tanto para os sndicos quanto para os condminos que pagam
todas as taxas em dia, j que eles pagam um valor maior para
compensar os devedores. Uma vez que o sndico o representante legal do condomnio, dele a funo de cobrar todos os
devedores, sob pena dele prprio ser responsabilizado. Mas
isso no uma tarefa fcil.
O sndico no deve ser muito duro com os devedores, mas
tambm no pode ser muito flexvel. preciso ser cuidadoso, porm firme. Expor o devedor aos demais moradores, por
exemplo, uma atitude muito agressiva para pressionar o inadimplente. Isso pode dar abertura para ele entrar com um processo de danos morais contra o condomnio. O mesmo pode
acontecer quando o sndico no toma atitude alguma para cobrar as dvidas dos condminos. Nesse caso, sua omisso caracteriza negligncia, prejudicando os moradores que pagam
em dia.
O primeiro passo para se quitar a dvida dos inadimplentes
cobrar de forma amigvel, extrajudicialmente, mas por escrito com protocolo para documentar os fatos. Esse documento
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5- Finanas
COMO COBRAR INADIMPLENTES

SEM SE CONSTRANGER?
deve informar que o inadimplente ser acionado judicialmente em 48 horas, caso no quite a pague. Na maioria dos casos,
o problema da inadimplncia termina nesse estgio, pois o
devedor entra em contato com o sndico e negocia a dvida
nesse momento.
Caso essa tentativa de no d resultado, cabe ao sndico procurar um advogado para que seja proposta uma ao de cobrana. Essa ser movida pelo condomnio, representado pelo
sndico. A partir do momento da condenao, o condmino
tem 24 horas para quitar a dvida, o que raramente ocorre.
O sndico pode conduzir esse processo sozinho, no entanto,
existem empresas na rea de cobrana que auxiliam nesse
processo, mas para isso existe um valor a ser cobrado. Os boletos so emitidos pela empresa, que ir depositar na conta
do condomnio o valor total, independente se houverem inadimplentes ou no. Desse modo, a empresa absorve a inadimplncia e fica responsvel pela cobrana sem a necessidade da
interveno do sndico. Assim, o condomnio passa a contar
com fluxo de caixa de acordo com a previso oramentria.
Mas vale lembrar que essa prestao de servio tem um custo.
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5- Finanas
COMO FUNCIONA O
FUNDO DE RESERVA?
O fundo de reserva, como o prprio nome j diz, uma reserva financeira para solues emergenciais dentro do condomnio. No novo Cdigo Civil no h nada que torne obrigatria a
existncia do fundo de reserva, como existia na antiga lei dos
condomnios, a Lei 4591/64.
Apesar de no ser mais obrigatrio por lei, o fundo de reserva
ainda adotado na maioria dos condomnios pelo Brasil. Afinal, a maioria das Convenes ainda exige que o condomnio
tenha um fundo de reserva, tornando obrigatria a sua existncia, sendo necessria aprovao de 2/3 dos condminos para
alterar essa condio. O mesmo vale para as Convenes que
no abordam o tema: se houver interesse em instituir a obrigatoriedade do fundo de reserva, ser necessrio aprovao de
2/3 dos condminos.
A Conveno deve estabelecer a forma da cobrana. Geralmente o clculo se baseia no oramento das despesas ordinrias, sendo entre 5 a 10% desse valor. aconselhvel que seja
institudo um teto para esse fundo, para no deixar um valor
grande de recurso se acumular, onerando os condminos sem
necessidade. Portanto, quando esse teto for atingido, os con-
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5- Finanas
COMO FUNCIONA O
FUNDO DE RESERVA?
dminos devero ser notificados sobre a no necessidade em
se contribuir com o fundo. O valor s voltar a ser cobrado dos
moradores quando houver algum evento em que seja necessrio utilizar um pouco da reserva j existente. Desse modo,
os condminos devero voltar a pagar um valor mensal que
dever vir junto com a cobrana da taxa de condomnio.
recomendvel que esses recursos sejam aplicados em caderneta de poupana, em uma conta prpria do condomnio.
fundamental evitar aplicaes de risco, pois trata-se de dinheiro de todos os condminos e, portanto, deve ser tratado com
cuidado, buscando evitar qualquer tipo de mal entendido entre eles e o sndico. Vale lembrar que o dinheiro investido no
fundo de reserva passa a ser do condomnio, sendo impossvel
a restituio do valor para os condminos que se desfizerem
de seu imvel.
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5- Finanas
SAIBA COMO FAZER UMA PREVISO

ORAMENTRIA
Nesta poca do ano, os sndicos devem comear a fazer as previses oramentrias para o ano seguinte. Porm, alguns deles
no conseguem fazer com sucesso, ou, muitas vezes, nem se
preocupam com essa questo, mesmo ela sendo determinante para o sucesso da gesto.
Na previso oramentria, o sndico deve fazer uma anlise de
todos os gastos previstos para o prximo ano, de modo que ele
consiga estabelecer um valor fixo que os condminos devero
pagar, tornando possvel pagar todas as contas e ainda realizar
algumas obras. Esse valor fixo ser a taxa de condomnio.
O sndico que no faz uma boa previso oramentria ou simplesmente no faz nenhuma previso estar muito mais sujeito a cobrar taxas extras para cobrir despesas que poderiam
ser previstas. Essas cobranas a mais fazem com que os condminos no confiem no sndico, j que eles sempre pagam
mais do que o combinado.
Basicamente, a previso oramentria composta
de duas etapas:
1. Primeiramente, preciso fazer um levantamento de todas
as despesas que o condomnio teve no ano anterior. preci58

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5- Finanas

ORAMENTRIA
so atentar-se quanto manuteno, custo de gua, luz, elevador, conservao, seguro, folha de pagamento inclusive
o 13 salrio -, etc. interessante fazer esse levantamento
em um planilha; desse modo, todos os itens ficaro listados
para no haver esquecimento. Aps essa etapa, o indicado
seria o sndico consultar um contator ou administradora,
caso no tenha conhecimento avanado de matemtica. O
prximo passo calcular os reajustes salariais dos funcionrios e dos contratos com prestadores de servio, alm de
incluir a inflao e a inadimplncia do condomnio na conta. Tudo isso calculado, vale a pena considerar deixar uma
pequena sobra para no ficar com a contabilidade sempre
to apertada.
2. Depois de pensar sobre as despesas que o condomnio teve
no ano anterior, chegou a hora de pensar nos investimentos. Existe alguma obra que o sndico e condminos julgam
ser necessrio fazer no prximo ano? Tudo isso deve ser
contabilizado. As obras se dividem entre urgentes, emergentes e benfeitorias, e devem ser colocadas em uma ordem de prioridade, que dever ser decidida em assembleia.
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5- Finanas

ORAMENTRIA
Agora, necessrio juntar essas duas etapas para criar uma

previso oramentaria slida e que no deixar o condomnio
na mo. Uma das questes que mais confunde os sndicos so
os gastos sazonais. preciso ficar muito atento quanto a isso:
frias dos funcionrios, pagamento de 13 salrio e aumento
do consumo de gua e luz no vero so apenas alguns itens
que o sndico no pode deixar passar.
60

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Sobre a Nextin
A Nextin uma empresa de tecnologia com mais de 10 anos de
experincia em desenvolvimento de solues personalizadas
para diversos segmentos.
Nosso mais novo produto, o Nextin Home, a grande revoluo na gesto de condomnios de maneira automatizada e
prtica, otimizando o trabalho do sndico e levando muito mais
informao para os condminos.
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