Obligaciones Propter Rem

Son situaciones ambiguas que hacen pensar en la existencia de obligaciones

reales. Se asemejan a un derecho creditorio porque el deudor responde con
todo su patrimonio y a un derecho real porque se transmite con la cosa y se
extingue por el abandono que pueda hacerse de ella, con excepcin de las
expensas en cuyo caso no se extingue el crdito por el abandono de la cosa
(art. 8 de la ley 13.512) .

Dice el art. 497 del C.C. a todo derecho personal corresponde una obligacin
personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales. De este modo
se verifica cmo el Cdigo Civil rechaza las llamadas obligaciones reales pero
admite que la posesin origine deudas para quien tiene la cosa bajo su poder
con nimo de dueo (art. 2429) Emplea en la redaccin del artculo la palabra
obligacin en sentido vulgar, es decir aludiendo a las cargas que grava a las
cosas en general con independencia de la persona de su titular. Lo correcto
hubiera sido que se refiriera a los deberes inherentes de la posesin.

Alsina Atienza las define diciendo que son obligaciones que descansan sobre
determinada situacin de seoro sobre una cosa, y nace, se desplazan y se
extinguen con relacin a ese mismo seoro.

Tambin se las denomina ambulatorias porque ambulan tanto activa como

pasivamente con la cosa a la cual acceden.

Para establecer quien es el sujeto pasivo de una prestacin hay que establecer
la persona del actual titular del bien por cuya causa se gener el crdito, de
manera que el deudor se determina en el momento de serle exigido el pago
por el hecho de ser propietario.

Casos tpicos:

Enajenacin de finca arrendada (art. 1498 C.C.)

La obligacin de los vecinos de contribuir al deslinde y amojonamiento
(art.2476/2752)

El cerramiento forzoso (art. 2726)

La obligacin de los condminos a los gastos de conservacin de la cosa
comn (art. 2685)
La obligacin del acreedor pignoraticio de cuidar diligentemente la cosa que
tiene en su poder (art. 3225)
La obligacin del usufructurario de contribuir a los gastos de la cosa en la
proporcin que goza de ella (art. 2881/2894)
Crdito por pared medianera (art. 2736 C.C.)
Expensas comunes de propiedad horizontal (art. 17 de la ley 13.512).
Derecho A La Cosa (jus ad rem)

Es otra situacin ambigua. Se aplic en el derecho cannico medieval. Es la

facultad que tiene el acreedor de una obligacin de dar antes de la entrega de
la cosa. Por ejemplo para la adquisicin de un derecho real se requiere la
tradicin y puede ejercer medidas preventivas como el embargo.

Las obligaciones propter rem o ambulatorias son aquellas que estn vinculadas
a un derecho real, y se transmite la obligacin junto con ese derecho.

Como ejemplo de una obligacin de este tipo podemos mencionar el caso de

los condminos, que poseen ambos sobre una misma cosa, un derecho real, y
tienen a su vez obligaciones recprocas de contribuir a la conservacin de la
cosa comn, segn el artculo 2685 del C.C. argentino. Otro ejemplo sera el del
usufructuario que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y debe contribuir
a los gastos de ella proporcionalmente a su goce, segn el artculo 2881 y ss.
del Cd. Cit.

Si el condmino transmite su derecho real sobre la cosa, tambin transmitir al

nuevo adquirente, la obligacin correspondiente; por eso se llaman
ambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el
derecho real. Otra forma de liberarse de la obligacin ambulatoria es haciendo
abandono de la cosa.

No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligacin ambulatoria, con

sta propiamente dicha. En el caso del condominio, cada condmino tiene un
derecho real sobre la parte ideal de la cosa (relacin directa entre sujeto y
cosa), pero adems tienen una obligacin con respecto al otro condmino que
se convierte en acreedor (ambos condminos son acreedores y deudores
recprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o por el pago de las
expensas comunes.

Son obligaciones compartidas por personas que tambin tienen en comn

algn derecho real ya sea sobre una misma cosa, o sobre cosas vecinas, como
en el caso contemplado por el artculo 2726 del C.C argentino que faculta a un
propietario para obligar al dueo vecino a construir y conservar paredes de tres
metros de alto y dieciocho pulgadas de espesor destinadas al cerramiento y
divisin de sus heredades contiguas, que estn ubicadas en el recinto de un
pueblo o en los arrabales.

Obligaciones reales o propter rem.

Miradas desde el punto de vista activo, son derechos personales que van
unidos a la
titularidad de derechos reales, o al menos, de una relacin posesoria. Por lo
tanto, nacen, se
transmiten y se extinguen con el nacimiento, la transmisin y la extincin de
dicha
titularidad. Propter significa por causa o con motivo de algo; y rem, se refiere a
que estn
originadas en la posesin de la cosa.
Se ha pretendido sostener que constituyen una categora intermedia entre los
derechos
reales y personales. Pero la naturaleza jurdica de un derecho se establece por
su contenido,
y aqu el contenido es obligacional.
Son obligaciones que ofrecen caractersticas especiales en cuanto a su
nacimiento,

desplazamiento, y extincin, ya que nacen, se desplazan y se extinguen

siguiendo anlogas
vicisitudes de la titularidad real o posesoria de la cosa, sin que intervenga para
nada la
voluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley.
Nuestra doctrina no es pacfica en lo concerniente a la admisin de las
obligaciones propter
rem.
La corriente contraria a la existencia se funda en el artculo 497 que dice: "A
todo derecho
personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que
corresponda a los
derechos reales". Es decir que no hay obligacin que corresponda a un derecho
real.
Se dice que este tipo de obligacin tiene su origen en ley o en contrato, y
siempre deber
encuadrarse en una u otra situacin.
El 3266 dice: "Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una
cosa, respecto
a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular, pero el
sucesor
particular no est obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su
autor,
por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida",
Asimismo, el artculo 2416 establece que son obligaciones inherentes a la
posesin, las
concernientes a los bienes, y que no gravan a una o ms personas
determinadas, sino
indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.
Son en definitiva obligaciones legales, establecidas por normas que son
principalmente de

orden pblico y que al sealar las restricciones y lmites legales fijan

negativamente el
contenido normal de ellos.

2. Obligaciones reales o "propter rem "

a) Concepto. La existencia de las obligaciones propter rem, reales
o ambulatorias, con caractersticas que la asemejan, por un lado, a las
"obligaciones" y, por otro, a los derechos reales, ha sido y sigue siendo
muy controvertida.
Alsina Atienza, que es uno de nuestros autores que con mayor
profundidad se ha ocupado del tema, las ha definido como las obligaciones
que descansan en una determinada "relacin de seoro sobre
una cosa y que nacen, se desplazan y se extinguen con esa relacin
de seoro". Siendo sus rasgos salientes que la tipifican los siguientes:
toma de la "obligacin" el contenido, que es un deber jurdico bien
preciso de dar o de hacer algo determinado, y del "derecho real" el
asiento, ya que la legitimacin estar dada por la circunstancia de
hallarse el acreedor o el deudor propter rem en cierta relacin con
una cosa, atento a que la obligacin sigue a la cosa si sta se transmite
a otro, al margen de cualquier asuncin convencional de deuda de su
parte, y de ah su otra denominacin de "ambulatorias", quedando al
mismo tiempo liberado el primitivo propietario.
b) La cuestin en nuestro Derecho Civil. En el artculo en comentario,
como en su nota, nuestro Cdigo Civil da la sensacin de haber
descartado de plano la existencia de las obligaciones reales, cuando
establece que: "A todo derecho personal corresponde una obligacin

personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales".

Pero en cambio los artculos 3266 y 3268 dan pie para sostener
lo contrario, en razn de ocuparse ambos de situaciones referidas a
obligaciones que inciden sobre una cosa: el primero de ellos al aludir
a "Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa,
respecto a la misma cosa", las que hace pasar "al sucesor universal
y al sucesor particular", y el segundo al resolver que: "El sucesor
particular no puede pretender aquellos derechos de su autor que, aun
cuando se refieran al objeto transmitido, no se fundan en obligaciones
que pasen del autor al sucesor..."
Tal contradiccin podra obedecer a la circunstancia de haberse
inspirado el Codificador en distintas fuentes: para su artculo 497, en
los artculos 867 y 868 del Esboco de Freitas, en Marcad y en Ortoln,
todos opuestos a la existencia de las obligaciones reales, y para los
artculos 3266 y 3268, en Zacharias, de postura favorable a las mismas.
Pero lo cierto es que ello ha dado lugar a una divisin en la doctrina
nacional en cuanto a este tema, que se pasa a considerar a continuacin.
La postura negativa a la existencia de obligaciones reales en nuestro
sistema legal ha sido defendida por Lafaille, Machado, Rezznico y
Salvat, quienes dan preeminencia al artculo 497. Aunque adems se
invoca el artculo 503, que sienta que las obligaciones slo vinculan
al acreedor con su deudor y a los sucesores de ambos; lo normado
en el artculo 3010, que a propsito de las servidumbres excluye que
los derechos reales puedan consistir en un faciendo, al disponer que:
"No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera
obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un
inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin

para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar

con ellas a los poseedores de los inmuebles", y, en fin, lo expuesto
en la parte final de la nota al artculo 4023, en el sentido de que: "En
este Cdigo no reconocemos acciones mixtas de reales y personales".
Aunque son en principio del mismo parecer, Busso y Colmo admiten
ciertas excepciones, tales como el caso del artculo 1498, conforme
al cual: "Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurdico que
sea, la locacin subsiste durante el tiempo convenido", o del artculo
157, inciso 4o del Cdigo de Comercio, reformado por la ley 11.729,
en cuanto dispone que pasan al adquirente de un fondo de comercio
las obligaciones referentes al personal del mismo.
Por ltimo, otra corriente hoy francamente mayoritaria -Alsina Atienza, AlteriniAmeal-Lpez Cabana, Banchio, Boff Boggero, Borda,
Cazeaux, Compagnucci de Caso, Cordeiro lvarez, De Abelleyra,
De Gsperi, Gatti y Jorge Alterini, Legn, Lpez de Zavala, Llambas,
Moisset de Espans, Pizarro y Vallespinos, Spota y Valiente Noailles
(h)- afirma la existencia de las obligaciones reales. As se ha dicho
para refutar la otra postura que: cuando el artculo 497 se refiere a
que no hay obligaciones que correspondan a los derechos reales, alude
en realidad al deber pasivo universal de no interferir en el libre ejercicio,
uso y goce del derecho por parte de su titular, que no constituye stricto
sensu una obligacin de no hacer, pero que en cambio ello no alcanza
a las verdaderas "obligaciones reales" o propter rem, que son deberes
especficos muy distintos de aqul; que el artculo 503 se refiere a las
consecuencias jurdicas propias de las obligaciones puras, pero no a
esas otras figuras jurdicas que precisamente se caracterizan por no
ser tales, sino relaciones jurdicas con fisonoma hbrida, que toman

de la obligacin el contenido y del derecho real el asiento de la legitimacin;

que el artculo 3010 slo excluye a las servidumbres -que
no son ms que uno de los derechos reales- in faciendo, y adems se
refiere al objeto principal de la servidumbre sin impedir que en stas
vengan a apoyarse deberes especficos y distintos de contenido obligacional,
y finalmente que la nota al artculo 4023 carece de fuerza
de ley, amn de que en las obligaciones reales no est enjuego ninguna
accin mixta, sino una pretensin creditoria diferente de las que pueden
derivar de la relacin real bsica.
Pero adems se ha sostenido que existen importantes trazas de
obligaciones reales en los artculos 2416 y siguientes, ubicados en el
Captulo III, Ttulo II, del Libro Tercero del Cdigo Civil, intitulado
De las obligaciones y derechos inherentes a la posesin. El artculo
2416 resulta notorio en cuanto a las obligaciones inherentes a la posesin,
que son "las concernientes a los bienes, y que no gravan a
una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor
de una cosa determinada", y algo similar ocurre con los derechos
inherentes a la posesin, sean reales o personales, que son "los que
no competen a una o ms personas determinadas, sino indeterminadamente
al poseedor de una cosa determinada (art. 2420). Sin perjuicio
de ello, el artculo 2417 ya se refiere concretamente a una obligacin de hacer
del poseedor de cosas muebles, cual es la de "exhibicin de
ellas ante el juez", y por la remisin efectuada por el artculo 2418 al
Ttulo VI del Libro Tercero, tambin aparecen otras obligaciones de hacer
vinculadas con las relaciones de vecindad, como: la de cortar las ramas
que desde el propio fundo invaden al de un vecino (art. 2629), o
de mantener los edificios de modo que no amenacen a vecinos o transentes

(art. 2616), y fuera de ese ttulo: las de cerramiento forzoso en

ciudades, pueblos y sus arrabales (arts. 2726 y concs.), de contribucin
al deslinde y amojonamiento de los inmuebles (arts. 2746 y 2752), y
de conservacin del muro medianero (arts. 2723 y 2726), etctera. E
igualmente se pueden mencionar, entre otras: la obligacin de cuidar
y conservar el objeto prendado, a cargo del acreedor prendario (arts.
3225 y 3228); en los ttulos al portador, el derecho del tenedor para
exigir al deudor el pago de los mismos (art. 1455, Cd. Civ., y art.
742 del Cd. Com.); el deber del dueo de una cosa perdida de recompensar
a su hallador y pagarle los gastos hechos en ella (art. 2533),
y, en fin, la obligacin de contribuir al pago de las expensas comunes
que establece el artculo 17 de la ley 13.512, en la que falta el derecho
de abandono (art. 8 in fine de la misma ley), pero se dan, en cambio,
todas las dems caractersticas propias de las obligaciones reales.
Por todo lo cual, si a pesar de lo literalmente establecido en el
artculo 497, se encuentran configuradas en el mismo Cdigo y en
otras leyes situaciones que corresponden al instituto jurdico de las
obligaciones propter rem, no es posible insistir en una posicin negativista
irrazonable, sino que, por el contrario, debe aceptarse la realidad
de la existencia de tales obligaciones reales.

Jurisprudencia:
1. Derecho personal y derecho real
La reserva por parte del dueo de un edificio en propiedad horizontal,
al enajenar distintas unidades del mismo, del uso y goce de
una azotea y de las paredes laterales para hacer propaganda, no importa

la constitucin del derecho real de uso o usufructo, sino la celebracin de un

contrato innominado, parecido a la locacin de cosas, cuyo
trmino mximo de duracin es de 10 aos1.
El derecho a obtener el cobro de una pared medianera es de carcter
personal y no real, aunque pueda dirigirse contra el sucesor singular
del primitivo obligado. (CNCiv., sala D, 4-8-65, J.A. 1966-I-88.)
2. Obligaciones reales
Ha sido considerada obligacin propter rem la de pagar el valor
de la medianera, ya que incumbe activa y pasivamente al propietario
o poseedor de la cosa3.
Tambin han sido tenidas como obligaciones reales ambulatorias,
las deudas por expensas comunes de inmuebles sujetos al rgimen de
propiedad horizontal (ley 13.512) (CNCom., sala F, 18-12-88, L.L. 1990-B-536.)