Casabal Adolfo Antonino c/ Country Club Los Cerrillos del Pilar S.A.

s/ accin
declarativa
Tribunal: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala/Juzgado: F
Fecha: 11-mar-2009
Casabal Adolfo Antonino c/ Country Club Los Cerrillos del Pilar S.A. s/ accin
declarativa

Fallo:
En Buenos Aires, Capital de la Repblica Argentina, a los 11 das del mes de marzo dos
mil nueve, reunidos en Acuerdo los Seores Jueces de la Excma. Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, Sala "F", para conocer en los autos del epgrafe, respecto de las
cuestiones sometidas a su decisin, a fin de determinar si es arreglada a derecho la
sentencia apelada.Practicado el sorteo correspondiente result el siguiente orden de votacin, Sres. Jueces
de Cmara, Dres. GALMARINI, POSSE SAGUIER y ZANNONI.Sobre la cuestin propuesta el Dr. Galmarini dijo:
I.- El actor promovi accin declarativa con el objeto de que se declare que la sociedad
demandada no conforma un consorcio de propietarios ni ha sido constituida como club
de campo, y consecuentemente que carece de legitimacin para liquidar y exigir el pago
de expensas a los vecinos del barrio.
El Sr. juez tras un detenido examen de las circunstancias de hecho que presenta el caso
y de la normativa jurdica aplicable, decidi rechazar la accin meramente declarativa
promovida por el actor, en los trminos en que fue propuesta, y declar que la
asociacin civil "Country Club Los Cerrillos de Pilar", si bien no es un consorcio (ley
13.512) ni se halla an readecuada al rgimen vigente en la provincia de Buenos Aires
(ley 8912/77 y decreto 9404/86), en los hechos constituye un verdadero club de campo,
por lo que se encuentra legitimada para liquidar y cobrar los gastos y dems erogaciones
inherentes a la vida comunitaria relativos a la totalidad de las reas en las que aqulla
despliega su actividad. Impuso las costas al actor en virtud del principio objetivo de la
derrota (ver sentencia de fs. 2147/2161).
Apel nicamente el actor, quien expres agravios a fs. 2173/2187, los que fueron
contestados a fs. 2189/2194.
II.- Es de recordar que la obligacin de los magistrados de decidir las cuestiones
conducentes para el fallo, se circunscribe a las que estimen necesarias para la sentencia

que deben dictar (Santiago, C.Fassi, "Cdigo Procesal Civil y Comercial, comentado,
anotado y concordado", T. I, p. 278). Tampoco se encuentran ceidos a seguir el
enfoque jurdico esgrimido por las partes, ni a rebatir todos y cada uno de los
fundamentos por ellas invocados (CNCiv. Sala C, octubre 15/2002, "Emprovial S.A. c/
G.B. y Ca. S.A. s/ cobro de sumas de dinero" L. 336.672). Por lo cual me limitar a
considerar los agravios sobre aquellas cuestiones centrales que sean tiles para la
decisin (CNCiv. Sala C, marzo 7/2000, "Solari, Azucena Mabel y otro c/ Iriarte,
Adriana Noem y otro s/ daos y perjuicios" L. 275.710; id. Sala F, marzo 29/2006
Iribarne, Hctor Pedro y otro c/ Banco Hipotecario S.A. s/ Cobro de honorarios
profesionales L. 431.417; Sala F, marzo 2/2006, Torrisi, Juan Vctor c/ Sucesores de
Carmen Manuela Gulln s/ reivindicacin L. 395.744 - Club de Rugby Pueyrredon c/
Gulln Carmen Manuela s/ consignacin L. 395.743).
III.- La finalidad perseguida por el actor mediante esta accin es la de desconocer a la
demandada legitimacin para liquidar y exigir el pago de expensas a los vecinos del
barrio, para lo cual pretende que se declare que no se ha conformado en el caso un
consorcio de propietarios regulado por la ley 13.512, ni se ha constituido un club de
campo de conformidad con las normas especficas de la provincia de Buenos Aires
(decreto-ley 8912/77 y decreto 9404/86).
No cabe duda alguna de que no nos encontramos ante un supuesto regulado por la ley de
propiedad horizontal, cuestin que nadie ha discutido.Pero para negarle legitimacin a
la asociacin civil demandada, constituida como sociedad annima, para liquidar y
exigir el pago de expensas, el actor insiste en esta instancia con el argumento de que el
club social y deportivo es jurdicamente un ente totalmente diferenciado, una persona
jurdica distinta de los titulares de dominio de las fincas del vecindario, privando de
trascendencia a la mera proximidad geogrfica y sosteniendo que la entidad jurdica no
es propietaria de partes comunes en dicho vecindario, pues stas fueron siempre del
dominio pblico. Expresa que la nica superficie de propiedad de la sociedad annima
es el lote de aproximadamente 2ha. donde funciona el Club Social y Deportivo (aclara
que actualmente tambin el bajo inundable sealado en el plano con color marrn -ver
fs. 2173 vta-).
As marca una distincin tajante entre lo que considera viviendas ubicadas en un
vecindario con titulares de dominio sin otro vnculo que el geogrfico, en el que las
calles pertenecen al dominio pblico del Estado, y el lote en el que se asienta el Club
Social y Deportivo cuyo titular es la asociacin civil constituida como sociedad
annima, aqu demandada, del que es socio fundador el reclamante.
En esa distincin que descarta todo vnculo jurdico entre el club y el vecindario, funda
su posicin de desconocerle a dicha entidad facultades para liquidar y exigir expensas
destinadas a cubrir el mantenimiento y conservacin de las partes o servicios comunes,
que a su juicio no existen, salvo en cuanto a lo que considera cuota social del club que
est dispuesto a pagar.Entiende que slo puede haber expensas cuando se trata de
consorcios constituidos bajo el rgimen de la ley de propiedad horizontal o cuando se ha
constituido un club de campo de conformidad con las normas especficas de la provincia
de Buenos Aires (decreto-ley 8912/77 y decreto 9404/86).
Frente a esta posicin se presentan dos cuestiones que a mi juicio resultan determinantes
para la decisin del caso, que fueron tratadas por el juez y que segn como ser resuelvan

se definir la suerte del pleito: 1) si se trata o no de un supuesto encuadrable en el

concepto de urbanizaciones preexistentes; y 2) si la teora de los actos propios es
aplicable al caso en examen.
V.- Es de advertir que el magistrado de primera instancia ha desarrollado en los
considerandos de su sentencia fundamentos que abarcan con amplitud no slo las
normas que estn relacionadas con las cuestiones que aqu se debaten, sino la situacin
particular del actor en cada uno de los actos en los que fue parte y en la compleja
relacin jurdica suscitada entre los litigantes de este proceso, sea como titular del
inmueble adquirido con anterioridad a la regulacin especfica de los clubes de campo
mediante las normas provinciales citadas y tambin a la constitucin de la sociedad
annima, o como socio de esa sociedad que precisamente lleva la denominacin
"Country Club Los Cerrillos de Pilar S.A.", luego convertida en una asociacin civil sin
fines de lucro, y cmo en la realidad de los hechos se fue desarrollando con el correr del
tiempo la relacin entre los titulares de los inmuebles del vecindario en el que se
encuentra el del actor y el de la asociacin civil demandada.Para la adecuada
interpretacin de las cuestiones aqu debatidas no debe soslayarse lo previsto en el
estatuto social en cuanto dispone que aqulla tiene como "objeto exclusivo la
organizacin, fomento y direccin en todas sus fases de la actividad social, cultural,
deportiva y de servicios auxiliares sociales de Countries Clubs, creando un grupo
humano homogneo con arreglo a ideales ticos, sociales y deportivos que reporte para
sus integrantes una forma amable de vivir" (art. 3, ver fs. 3 vta.).
Todas estas cuestiones han sido examinadas en forma pormenorizada y lcida por el Sr.
juez de primera instancia, por lo que en lo pertinente me remito a su anlisis a fin de
evitar reiteraciones innecesarias, respecto del cual las crticas de aspectos aislados que
formula el actor apelante resultan insuficientes para rebatir la apreciacin conjunta de
las circunstancias efectuada por el magistrado, pues como seal anteriormente todas las
consideraciones de aqul parten de una premisa equivocada en cuanto limita la facultad
de liquidar y exigir expensas, o participacin en los gastos, a los supuestos de
consorcios vinculados con la propiedad horizontal o de clubes de campo organizados
definitivamente en la forma contemplada por el decreto ley 8912/77 y el decreto
9404/86, sin advertir que adems de la situacin contemplada en estas ltimas normas
provinciales para el supuesto de clubes de campo preexistentes, pueden existir otros
supuestos en los que un emprendimiento con miras a un proyecto comn a varias
personas justifica que en principio los co-participantes deban aportar por los gastos que
aqul demande entre ellos los relacionados con el mantenimiento y conservacin de las
cosas y con el pago de servicios relacionados con ese inters comn.
As es de observar que el apelante objeta la mencin que efecta el sentenciante
(fs.2150) acerca de que la administracin de la sociedad est a cargo de un Directorio, el
que entre otras facultades tiene la de fijar cuotas sociales que deben abonar los socios,
por entender el actor que la cuota social constituye un concepto distinto de las expensas.
Aun cuando pudiera considerarse que ambos conceptos son distinguibles, y en los
clubes de campo sera conveniente hacerlo, en lo esencial tanto las cuotas sociales como
las expensas tienden a la coparticipacin de los socios o de quienes tienen un inters
comn en la satisfaccin de los gastos que irroga la cosa o el negocio o el
emprendimiento comn.

Digo que sera conveniente distinguir entre cuota social y expensas comunes, porque se
ha sostenido que la liquidacin en forma conjunta ha dado lugar a cuestiones
controvertidas (Mariani de Vidal y Abella, op. cit.).
Pero ms all de estas consideraciones, lo cierto es que en el caso la misma normativa
invocada por el apelante contempla explcitamente la situacin de aquellos
emprendimientos urbansticos identificados con las caractersticas de los denominados
clubes de campo que fcticamente nacieron con anterioridad a la entrada en vigencia de
las normas provinciales especficas sobre ordenamiento territorial y de uso y
apropiacin del suelo, y que ante la ausencia de le gislacin nacional especial -an
inexistente- para estas urbanizaciones privadas que aspiraban a integrar en un territorio
delimitado un sector de viviendas con otro comn destinado a actividades deportivas o
culturales o de recreacin, se utilizaban otros institutos jurdicos reconocidos por las
leyes vigentes para concretar sus aspiraciones de integrar ese complejo recreativo
residencial.
El Sr. juez pone de resalto lo informado por la Federacin Argentina de Clubes de
Campo a fs.1784/1785, en el sentido de que los preexistentes son aquellos que fueron
surgiendo a lo largo del tiempo, con anterioridad a los decretos citados y constituyen
una especie de los denominados complejos urbansticos o urbanizaciones especiales,
con las caractersticas que menciona, y que esas urbanizaciones preexistentes vienen
adecundose a las normas en cuanto sea posible. Concluye el magistrado que esto es lo
que ocurre con la asociacin demandada, a la que considera que corresponde calificar
como una urbanizacin preexistente, ms all de que no se configura en el caso de autos
la mutua e indisoluble relacin funcional y jurdica que deben guardar el rea comn
esparcimiento y el rea de viviendas, como lo dispone el art. 64 inciso d) del decreto
8912/77. No obstante lo cual el magistrado destaca lo informado a fs. 1970 por el
Departamento de Valuaciones Urbanas de la Direccin Provincial de Catastro Territorial
segn el cual "la nica constancia que existe en este Departamento es que lo referido a
la valuacin de la tierra libre de mejoras fue encuadrado en lo establecido por la
Disposicin 6011/02 para clubes de campo o similares" (fs. 2154 vta).
Explcitamente el art. 67 del decreto ley 8912/77 dispone: "En las situaciones existentes,
cuando una misma entidad jurdica agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en un
club de campo y existan calles pblicas, podrn convenirse con la respectiva
municipalidad el cerramiento total del rea y la prestacin de los servicios
habitualmente de carcter comunal bajo la responsabilidad de la institucin
peticionante."
"1.- En todos los casos se garantizar que los organismos pblicos, en el ejercicio de su
poder de polica, tengan libre acceso a las vas de circulacin interna y control sobre los
servicios comunes."
Esta norma contempla por un lado las situaciones existentes cuando ella entr en
vigencia y que una entidad jurdica agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en el
club de campo en el que existan calles pblicas.El actor integra junto con otros titulares
de parcelas la asociacin civil constituida como sociedad annima cuyo objeto era la
organizacin, fomento y direccin en todas sus fases de las actividades de Countries
Clubes, esto surge de la constitucin de la sociedad y de la prueba testimonial que segn
las reglas de la sana crtica aprecia el sentenciante a fs. 2155 y vta. A su vez, el hecho de

que las calles del predio sean pblicas no obsta a que se aplique la normativa
correspondiente a las urbanizaciones preexistentes, pues la situacin se halla
expresamente prevista para que se pudiera convenir con la municipalidad el cerramiento
del rea y la prestacin de los servicios habitualmente de carcter comunal bajo la
responsabilidad de la institucin peticionante.
El art. 3 del decreto 9404/86 hace referencia a las previsiones del art. 67 del decreto ley
8912/77, las ampla a los clubes de campo creados con posterioridad a la vigencia de
dicha norma, y en lo relativo al cerramiento y a la asuncin de la prestacin de los
servicios por parte de la entidad jurdica peticionante, contempla que subsistir en tanto
el club conserve el carcter de justific su aprobacin. Finalmente dispone que esta
previsin ser aplicable a las situaciones preexistentes cuando su configuracin y
caractersticas funcionales sean asimilables al rgimen del captulo V, ttulo 3 del
decreto ley citado.
Es inadmisible la queja de la apelante mediante la que pretende excluir como
urbanizacin preexistente a que se refieren las normas provinciales antes examinadas,
con la mera alegacin de que desde el ao 1963 exista el decreto 2489 , reglamentario
de la propiedad horizontal. Si bien con anterioridad hubo casos en que se utiliz este
instrumento para las viejas urbanizaciones, la preexistencia a la que se refieren los
decretos provinciales citados es la relacionada con estos mismos decretos que la
contemplan.Si bien se han sealado las dificultades que presentan las viejas
urbanizaciones -las anteriores a las leyes de suelo y no afectadas a propiedad horizontalcon respecto al cobro de expensas, porque en el ttulo de adquisicin de parcelas no
consta referencia alguna sobre la obligacin del adquirente de contribuir a dicha deuda y
porque la asociacin, sociedad o cooperativa fue constituida con posterioridad a la
adquisicin dominial, se recuerda que en casos concretos la jurisprudencia ha entendido
que los titulares de las parcelas privativas asumen la obligacin por la deuda de
expensas, si esa facultad fue delegada por la municipalidad al ente o asociacin. Ms
an, en estos casos se ha considerado que resulta de la naturaleza de los complejos
urbansticos la necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al
mantenimiento y conservacin, que corresponde a los gastos comunes, mantenimiento
de las vas de acceso, y espacios de circulacin interna, seguridad, parquizacin,
iluminacin, limpieza y dems servicios centrales (Marina Mariani de Vidal y Adriana
Abella N., "Clubes de campo y barrios privados. Expensas comunes", L.L. T. 2006-F, p.
1211). Esta autora pondera lo resuelto en el sentido de que "si la mayora de los
propietarios de lotes dejaran de abonar sus cuotas, dejara de existir el club de campo,
cuya creacin tuvieron en miras y quisieron todos los que adhirieron a su proyecto
comn, como objeto primordial de su compra del lote de propiedad individual y no
constituye sino el sistema que l mismo (el propietario) eligi para sus mejores
condiciones de vida" (autoras y op. cit.).
La circunstancia de que la formalizacin del estatuto de la sociedad annima
demandada se hubiera realizado poco tiempo antes de la entrada en vigencia del decreto
ley 8912/77, no obsta a que se juzgue a la urbanizacin encarada por los socios como
preexistente, aunque la sociedad se hubiese inscripto tiempo despus. Menos an si se
tiene en cuenta que, como record anteriomente, el art.3 del decreto 9404/86 ampla las
previsiones del art. 67 del decreto ley 8912/77 a los clubes de campo creados con
posterioridad a la vigencia de esta ltima norma, y en lo relativo al cerramiento y a la
asuncin de la prestacin de los servicios por parte de la entidad jurdica peticionante.

Esa proximidad en el tiempo de la constitucin de la sociedad y del primer decreto no

necesariamente excluye que pueda ser calificada de ardua -como lo hizo el sentenciantela tarea de adecuacin de las anteriores estructuras a la nueva legislacin. Podr quizs
considerarse excesivo el tiempo transcurrido sin que se hubiera concretado esa
adecuacin, pero tanto esta objecin como los dems cuestionamientos expresados en el
captulo VII a fs. 2178 vta./2180 vta., constituyen una materia slo tangencialmente
relacionadas con el objeto de este proceso que en lo substancial consiste en definir si la
asociacin demandada est legitimada a liquidar y exigir expensas, y consecuentemente,
si el actor est obligado a pagarlas. Esas otras cuestiones vinculadas con decisiones
adoptadas por los rganos societarios en cuanto a la incorporacin de nuevos accionistas
y las gestiones efectuadas ante entidades administrativos con miras a la mencionada
adecuacin hacen a la vida interna de la sociedad y en ese mbito deben ser debatidas y
definidas, y slo en caso de conflicto podran ser sometidas a decisin judicial, pero
exceden de la materia de esta litis, en tanto no hacen al objeto central de la accin aqu
entablada.Mientras subsista la sociedad annima convertida en asociacin civil, el
objeto para el que fue constituida sigue vigente, y si en los hechos perdura la
urbanizacin y la entidad demandada se ha hecho cargo de los servicios comunes tanto
en el rea deportiva y cultural, como en el de las viviendas, considero correcto el
encuadre efectuado por el magistrado como urbanizacin preexistente en los trminos
de la citada normativa provincial, lo mismo que la conclusin de que en los hechos
constituye un verdadero club de campo, y por ello le reconoce legitimacin para liquidar
y cobrar los gastos y dems erogaciones inherentes a la vida comunitaria relativos a la
totalidad de las reas en las que aqulla despliega su actividad (fs. 2160 vta.).
V.- En cuanto a la aplicacin de la teora de los propios actos, que el apelante considera
improcedente, aun cuando se descartara lo relacionado con la presentacin en los autos
"Zuccolotto c/ Casabal Hnos. S/ cobro de alquileres" de dos tasaciones en las que se
identifica al inmueble como ubicado en el "Country Club Los Cerrillos del Barrio de
Manzanares", no obstante que al ser presentadas por l estara avalando la descripcin
del bien all efectuada por las inmobiliarias, lo que resulta incontrastable para demostrar
que la actitud asumida en este proceso es contradictoria con otra anterior que es la que
surge del contenido de las cartas cursadas a los directores de Los Cerrillos de Pilar
Country Club el 28/5/1996 y el 8/9/1996.En la primera, tras sealar las dificultades por
las que estaba pasando para el pago de lo reclamado, aclarando que no se encontraba en
condiciones de asegurar los pagos normales en tiempo debido, ms adelante asevera
"De todas maneras, el Club sabe que pago, desprolijamente, pero pago siempre (veinte
aos lo demuestran), aunque molesto por la importancia de la cuota de la que no se da
ninguna explicacin" (ver fs.126/127 en documentacin reservada). En la segunda,
expresa que ha logrado juntar $1.400 para can celar los meses pendientes de mayo,
junio, julio y agosto, y aclara que por el mes de septiembre en adelante se limitar a un
tercio de la cuota fijada por los directores porque no utilizar el servicio de seguridad
con el que dijo estaba en completo desacuerdo por parecerle excesivamente caro (ver fs.
125 en documentacin reservada). De estas cartas surge por un lado que admite haber
venido pagando las cuotas durante veinte aos y que esas cuotas no se limitaban a la del
club deportivo y cultural, sino que comprenda tambin a las expensas por los servicios
comunes del rea de viviendas. Si bien manifestaba su malestar por la importancia de la
cuota o por lo caro del servicio de seguridad, sus expresiones son reveladoras de que no
objetaba la legitimacin del directorio de la sociedad para liquidar y exigir la
contribucin de los socios y titulares de las viviendas en el mantenimiento y

conservacin de las partes de uso comn y servicios que se brindaban al conjunto tanto
del rea viviendas como del rea de esparcimiento.Tambin es corroborante de esa
contradiccin del actor con su conducta anterior la carta de fecha 1/11/1982 firmada por
l y por varios socios fundadores, en la que -como seala el sentenciante- se expresaba
la preocupacin por la puesta en venta de un lote ubicado dentro del complejo, pero
cuya titular no integraba la asociacin civil demandada y no se encontraba "alcanzada
por lo tanto por el rgimen de transmisibilidad restringida que pesa sobre los dems
propietarios-accionistas" (ver fs. 157 en documentacin reservada). El Sr. juez pone de
resalto que especficamente all se alude al hecho de que por no haber sido aqulla
accionista del club "no contribuye con las inversiones y mejoras, beneficindose en
forma indirecta, con el esfuerzo de todos los dems." (fs. 2157).
Tanto esta carta como las anteriormente examinadas son reveladoras de que el
desconocimiento de la legitimacin del directorio de la sociedad para determinar y
reclamar las expensas, y la consiguiente negativa a pagarlas, que en este proceso
formula, constituye evidentemente una contradiccin con su conducta anterior, que
como con acierto sostiene el juzgador "resulta a todas luces inaceptable que un litigante
procure fundamentar su pretensin sobre la base de hechos y argumentaciones que
contravengan una conducta previa jurdicamente relevante" (fs.2157 vta.).
La alegacin de que un vecino pueda aceptar ciertas prestaciones y con posterioridad
desinteresarse de cumplirlas, invocando que no existe ninguna fuente obligacional para
hacerlo, es una excusa inaceptable, dado que no es cierto que no exista fuente
obligacional que d sustento a esas prestaciones, menos an si se tiene en cuenta que se
trata de uno de los socios fundadores, no de un club independiente, sino de una sociedad
cuyo objeto era constituir un club de campo, que no qued slo en la letra del estatuto
social, sino que se fue desarrollando fctica y jurdicamente, aunque con los escasos
medios legales existentes al momento de constituirse la sociedad y que perdur en el
tiempo a pesar de no haber logrado an la adecuacin a la normativa provincial prevista
para estos emprendimientos preexistentes. El malestar manifestado por el actor respecto
del costo de determinados servicios o la discriminacin de los gastos que integran la
cuota mensual, son cuestiones que deben ser resueltas mediante las vas pertinentes en
el mbito interno de la asociacin.
Pero la negativa a reconocer legitimacin a la demandada para cobrar expensas y a
contribuir en los gastos del complejo constituye un comportamiento opuesto al
practicado por el actor durante largos aos, circunstancia que torna aplicable al caso la
teora de los propios actos, como lo hace con slidos fundamentos el magistrado de
primera instancia (fs.2156 vta/2158).
VI.- El acierto en el encuadre jurdico efectuado en el caso por el magistrado como
urbanizacin preexistente, y las normas que rigen ese supuesto, junto con la aplicacin
de la doctrina de los propios actos, dado que la posicin adoptada por el actor en este
pleito contraviene abiertamente una conducta previa suya que era jurdicamente
relevante, definen la suerte negativa de los agravios expresados por el apelante, siendo
de destacar que las dems quejas contenidas en el memorial, ms all de que no resultan
convincentes, no estn referidas a los aspectos centrales que determinan la solucin del
pleito, por lo que deben ser desechadas.

No obstante lo cual, en cuanto al cuestionamiento de la invocacin del precedente de la

Sala A de este tribunal en los autos "Mapuche, Country Club c/ Lpez de Marsetti,
Hebe", slo cabe agregar que fue invocado en tanto all se sostuvo que la
interdependencia establecida en el decreto 8912/77 respecto del complejo urbanstico,
nada obsta a su aplicacin a las consecuencias de las situaciones preexistentes (ver fs.
2154 vta. in fine/2155), lo cual es coherente con lo decidido sobre el punto; y adems,
vuelve a ser citado a fs. 2158 vta. in fine/2159 sobre aspectos que si bien pueden estar
referidos a un club de campo constituido en los trminos de las normas provinciales
citadas, nada obsta a que lo all resuelto sea aplicable tambin a las urbanizaciones
preexistentes que an no hubieran concluido la adecuacin a la nueva legislacin.
Las objeciones formuladas por el actor a la consideracin del magistrado que se sustenta
en el enriquecimiento sin causa carecen de entidad para rebatir los slidos fundamentos
explicitados en el pronunciamiento, pues aqul no se limita a los supuestos
mencionados por el apelante a fs.2185 y siguientes, y sus manifestaciones resultan
insuficientes para rebatir lo expresado por el magistrado en el sentido de que ".no puede
ser amparado por el derecho quien no contribuye con los gastos comunes pero no slo
recibe las prestaciones relativas a su parcela privativa sino que, adems, disfruta de los
servicios comunitarios de titularidad de la asociacin civil de la cual el actor es socio
fundador, la cual fue constituida teniendo en mira las condiciones de vida que l eligi.
De lo contrario, se configurara un enriquecimiento sin causa puesto que el actor se
beneficiara de la iluminacin, recoleccin de residuos, mantenimiento de la pileta y de
las canchas de tenis y vigilancia sin la contraprestacin del pago de las cuotas fijadas
por el Directorio" (fs. 2159).
VII.- Tampoco es admisible la queja referida a las costas de primera instancia, pues
teniendo en cuenta la actitud asumida en el pleito por el actor y el total rechazo de su
pretensin, no existe motivo alguno para apartarse del principio objetivo de la derrota
establecido por el art. 68 del Cdigo Procesal, por lo que debe mantenerse la
imposicin de costas al actor dispuesta en primera instancia. Igual solucin corresponde
aplicar en las costas de la alzada, atento la materia apelada, el resultado del recurso y lo
previsto por la norma antes citada.
Por las consideraciones precedentes y por los fundamentos desarrollados por el Sr. juez
en su elaborado y lcido pronunciamiento, que las quejas del actor no lograron
desvirtuar, voto porque se confirme la sentencia de fs. 2147/2161 en lo que ha sido
materia de expresin de agravios, con las costas de la alzada a cargo del actor apelante
que result totalmente vencido (art. 68 Cd. Procesal).
Por anlogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, el Dr. POSSE SAGUIER
y el Dr. ZANNONI votaron en el mismo sentido a la cuestin propuesta. Con lo que
termin el acto.
JOSE LUIS GALMARINI.
FERNANDO POSSE SAGUIER.
EDUARDO A. ZANNONI. Es copia fiel del original que obra en las pginas N a N
del Libro de Acuerdos de esta Sala "F" de la Excma. Cmara Nacional de Apelaciones
en lo Civil.-

Buenos Aires, marzo de 2009.AUTOS Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votacin que instruye el Acuerdo que antecede se confirma la
sentencia de fs. 2147/2161 en lo que ha sido materia de expresin de agravios, con las
costas de la alzada a cargo del actor apelante que result totalmente vencido (art. 68
Cd. Procesal).
Por la labor de Alzada (art. 14 del arancel), se regulan los honorarios de la Dra. Liliana
Noem Vanni de Bonome en ($.) y de los Dres. Mario Hctor Millet y Florencia
Mazzini, en conjunto, en ($.).
Notifquese y devulvase.JOS LUIS GALMARINI
FERNANDO POSSE SAGUIER
EDUARDO A. ZANNONI