JUNIN, a los 4 das del mes de Noviembre del ao dos mil catorce,

reunidos en Acuerdo Ordinario los Seores Jueces de la Excma.

Cmara de Apelacin en lo Civil y Comercial de Junn Doctores JUAN
JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, en causa
N ROJ-48677-2012 caratulada: "ALLENDE,Walter German c/CELAUTO S.R.L. y FARIAS Juan Eduardo S/ TERCERIA DE MEJOR
DERECHO", a fin de dictar sentencia, en el siguiente

orden

de

votacin, Doctores: Guardiola-Castro Durn.La Cmara plante las siguientes cuestiones:

1a.- Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- Qu pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Guardiola
dijo:
I.- En la sentencia dictada a fs. 491/498, el Sr. Juez Dr.
Fernandez rechaz con costas la tercera de mejor derecho promovida
por Walter German Allende en los autos caratulados "Cel-Auto SRL
c/ Faras Juan Eduardo s/ Cobro Ejecutivo" al considerar que no se
acredit fehacientemente que cuente con mejor derecho que la
ejecutante embargante sobre el inmueble Matrcula 4624 de la
ciudad de Rojas de titularidad registral de Mara Gabriela Barreiro y
Juan Eduardo Farias.
Para resolver de ese modo seal que el boleto de
compraventa base de la pretensin no cuenta con fecha cierta en los
trminos del art. 1035 CCivil, sin perjuicio de las probanzas
producidas con relacin a la publicidad posesoria invocada pero que
no resulta suficiente para resolver sobre el mejor derecho conforme la
doctrina legal de la SCBA ("Rodil Lpez" "Salzano" etc).
Apel el tercerista (fs. 501), expresando sus agravios a fs.

513/520vta. Seala que los supuestos del art. 1035 CCivil no son
taxativos, existiendo circunstancias fcticas que dan certeza natural,
lgica y coherente a la existencia del boleto en la fecha que consigna
anterior al nacimiento del derecho del acreedor embargante. As, fue
exhibido ante la Municipalidad de Rojas en fecha 7/12/2007 y se
archiv copia; se solicit ser destinatario postal del impuesto
inmobiliario; la escribana reconoci haber confeccionado el boleto y
los recibos; testigos han dado cuenta de actos posesorios; solicit la
conexin de servicios domiciliarios y los ejecutados vendedores han
reconocido la operacin.
Con la contestacin del apoderado de Cel-Auto SRL Dr.
Callegari

de

fs.

540/543vta.

resistiendo

la

impugnacin

por

considerar que no se da ninguno de los supuestos contemplados en

el art. 1035 CCivil y que la Municipalidad no ha dejado constancia de
haber tenido a la vista el boleto original ni qued archivada copia
certificada del mismo;

no habiendo hecho uso de su derecho a

rplica el codemandado Farias y remitido el proceso principal, las

actuaciones han quedado en condiciones de ser resueltas.
II.- En esa tarea he de sealar que la doctrina legal de
nuestro Superior que determin tal como resea el juez de grado mi
acompaamiento al voto del Dr. Rosas en la sentencia recada el
25/11/2010 en autosHafford Miguel Angel c/ Banco de la Provincia
de Buenos Aires s/ Tercera de Dominio Expte. 2684-2008 JUBA
B1600468, ha experimentado desde entonces una flexibilizacin en
lo que hace a la valoracin de la fecha cierta como recaudo del boleto
de compraventa en cuanto a su anterioridad para su oponibilidad en
una tercera de mejor derecho respecto al crdito del ejecutante.
He

ponderado

este

criterio

(ver

Coleccin

Mximos

Precedentes Ed. La Ley Director Carlos Enrique Camps To. I p. 1016

y ss) ya que la rigidez de la postura anterior de las causas Rodil
Lopez y Salzano impeda, en determinadas circunstancias en que de
las constancias de la causa se impona la veracidad de la operacin
que daba lugar a la relacin posesoria, dar prevalencia a ese derecho
personal cuando se enfrentaba con otro derecho subjetivo de esa
misma naturaleza. Cuando la reunin de determinados elementos
conduce a advertir sin esfuerzo la oportunidad y sinceridad del acto
no es posible aferrarse ciegamente al requisito de la fecha cierta, que
si confiere seguridad temporal en la oponibilidad de un boleto sin
tradicin, puede llegar a convertirse en una valla casi insuperable
precisamente cuando por la publicidad posesoria ha dejado de ser
clandestino y su eventual carcter colusorio est ms aventado que
por una aislada certidumbre instrumental (que normalmente no se
descuida cuando hay una finalidad simulatoria o fraudulenta).
Conforme lo resuelto por la SCBA en las causas C. 97.118,
"Flamini, Andrs. Incidente de verificacin tarda en 'Fernndez,
Eduardo s/Concurso preventivo' S 4/5/2011; C 103677 S 9-11-2011
Vias Marisa de Carmen s/ Tercera de mejor derecho en autos
"Castro de Alzola, Emilia Iris contra Rojas Zapata, Ramn Luis. Cobro
ejecutivo y C 108354 S 10-10-2012 Cisneros, Elisabet s/ Tercera
de dominio en autos: "Banco Francs S.A. contra Furno, Jos y ots.
Cobro ejecutivo", sin abandonar la regla general se ha tornado
aplicable en nuestro mbito jurisdiccional
Mendoza en los conocidos plenarios
1992-B-160

"Fernndez

ngel

la doctrina de la SC

"Ongaro de Minni..." La Ley

en

Coviram

Ltda.

S/

Inconstitucionalidad" del 30/5/1996 JA 1997-I -83, a travs de los

cuales se requiri para su triunfo en la tercera "Que el boleto tenga

fecha cierta o exista certidumbre fctica de su existencia anterior al

embargo. La posesin pblica y pacfica es un elemento trascendente
para acreditar la certidumbre fctica"; "En principio, el boleto de
compraventa debe tener fecha cierta, an cuando cabe admitir que la
enumeracin del art. 1035 no constituye una lista cerrada y limitada
que impida el reconocimiento judicial de otros casos en que la
certidumbre fctica se imponga fuertemente a la conciencia de los
jueces y el negarlo importara hacer prevalecer el formalismo hueco,
violatorio de la justicia, frente a la verdad real".
Ello est en sintona con las Conclusiones de las XXIII
Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucumn 2011) que sentaron
de lege data La oponibilidad a terceros de la posesin de un
inmueble

fundada

en

un

boleto

de

compraventa

negocio

equiparable no inscripto requiere: a) Posesin y boleto de fecha cierta

(o certidumbre fctica de su existencia) anteriores a la registracin del
documento que invoca el tercero adquirente, acreedor inhibiente,
embargante, etc. -; b) Buena fe. La buena fe requiere que el poseedor
haya adquirido del titular registral o a travs de una cadena regular
de transmisiones ( el subrayado me pertenece).
Desde otra perspectiva cuanto el cimero tribunal seala
que

"Una interpretacin superadora del antiguo criterio que

consideraba taxativa la enumeracin contenida en el art. 1035 del

Cdigo civil, no ha de vacilar en reconocer fecha cierta a un
documento, verbigracia cuando ste se incorpora a actuaciones
administrativas que tienen el carcter de documentos pblicos u
oficiales, o cuando es devuelto al interesado, archivndose una
fotocopia en la reparticin pblica o en un expediente judicial" (SCBA
C 103677 S 09/11/2011

"Vias, Marisa de Carmen s/Tercera de

mejor derecho" Juez SORIA) en modo alguno exige que la copia que
se archiva est certificada o se haya verificado la autenticidad de las
firmas.
En razn de lo expuesto y teniendo en cuenta que segn el
oficio de la Municipalidad de Rojas de fs. 417/8 y 435 el Sr. Allende
habra firmado un convenio de regularizacin de tasas municipales
con relacin al inmueble el da 7/12/2007 y que obra en sus
registros una copia simple de boleto de compraventa; que tiene alta
de servicio de cablevisin a nombre del actor desde el 18/8/2005 ( fs.
394); que tiene
15/2/2006

registrado su domicilio en el inmueble

(informe

Secretara

Electoral

fs.

340);

desde el

que

es

el

destinatario postal del impuesto inmobiliario a partir del 19/9/2005

(ver fs. 364); que solicit la conexin del servicio de gas el
11/8/2005 (ver informe Camuzzi Gas Pampeana fs. 307); que la
Escribana Pasalaqua ha reconocido haber expedido tres recibos de
pago por la mencionada compraventa (ver fs. 386/392) y que tres
vecinos han dado cuenta de actos posesorios cumplidos con
anterioridad a la traba del embargo (fs. 19/22 juicio ejecutivo ) y
tambin al libramiento de los pagars en ejecucin ( ver copias fs. 10
de igual proceso; todos del ao 2007) es que considero debe revocarse
la sentencia y hacerse lugar a la tercera de mejor derecho ( art. 97
CPCC; 1185, 594, 2505 CCivil 2 y 19 ley 17801 y conc. ). En cuanto a
las

costas

de

ambas

instancias,

entiendo

que

al

mediar

incertidumbre fctica y argumentos jurdicos que razonablemente

justificaban la resistencia a la pretensin del tercerista, debe dejarse
a un lado la regla objetiva de la derrota, hacindolas soportar en el
orden causado (arts.68 y 69 CPCC).
ASI LO VOTO.-

El Seor Juez Dr. Castro Durn, aduciendo anlogas razones

di su voto en igual sentido.A LA SEGUNDA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Guardiola dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestin anterior,
preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso artculos 168 de la Constitucin Provincial y 272 del CPCC-,
Corresponde:
I-REVOCAR la sentencia apelada, haciendo lugar a la
tercera de mejor derecho entablada por Walter German Allende en
los autos caratulados "Cel-Auto SRL c/ Faras Juan Eduardo s/
Cobro Ejecutivo". Con costas de ambas instancias en el orden
causado (arts. 274, 68 y 69 CPCC), difiriendo la regulacin de
honorarios profesionales para cuando se hayan determinado los de la
instancia anterior (arts. 31 y 51 de la ley 8904).
TAL ES MI VOTO.El Seor Juez Dr. Castro Durn, aduciendo anlogas razones
di su voto en igual sentido.Con lo que se di por finalizado el presente acuerdo que firman
los Seores Jueces por ante m:
FDO: DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO
DURAN, ante mi, DRA. MARIA VERNICA ZUZA

//NIN, (Bs. As.),

de Noviembre de 2014.

AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede,
preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso artculos 168 de la Constitucin Provincial y 272 del C.P.C.C.-, se
resuelve:
I-REVOCAR

la sentencia

apelada,

haciendo

lugar a la tercera de mejor derecho entablada por Walter German

Allende en los autos caratulados "Cel-Auto SRL c/ Faras Juan
Eduardo s/ Cobro Ejecutivo". Con costas de ambas instancias en el
orden causado (arts. 274, 68 y 69 CPCC), difiriendo la regulacin de
honorarios profesionales para cuando se hayan determinado los de la
instancia anterior (arts. 31 y 51 de la ley 8904).
Regstrese, notifquese y oportunamente remtanse los autos
al Juzgado de Origen.-