Tribunal:

C. Nac. Civ., sala G

Fecha:

15/09/2004

Partes:

Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera International Hotel

Development S.A.
Publicado:

SJA 4/5/2005.

NOTA A FALLO, AL FINAL

2 INSTANCIA.- Buenos Aires, septiembre 15 de 2004.- Considerando: I. En el escrito
de postulacin ambas partes solicitaron se considere inaplicable al caso de autos el
plazo mximo fijado por el Cdigo Civil para la locacin de inmuebles urbanos y, en
subsidio, impetraron la inconstitucionalidad del art. 1505

CCiv. por entender que

vulnera las garantas constitucionales que mencionan.

Luego de or al fiscal ante los juzgados de primera instancia, el a quo desestim el
planteo, decisin que fue recurrida por ambos pretendientes.
Al llegar los expedientes a la sala, a propuesta del fiscal de Cmara, se mand
agregar una serie de documentacin (ver fs. 54) y posteriormente se convoc a las
partes a dos audiencias de explicaciones en las que expusieron verbalmente las
razones por las cuales pretendan concluir el contrato por un plazo varias veces
superior al mximo legal. A raz de ello, las partes agregaron los elementos requeridos
con la finalidad de demostrar la seriedad del proyecto de inversin que justifica -a su
criterio- la autorizacin judicial para extender el plazo del contrato a treinta aos.
II. El art. 1505 CCiv. establece: "El contrato de locacin no puede hacerse por mayor
tiempo de diez aos. El que se hiciere por mayor tiempo quedar concluido a los diez
aos". Vale decir que el arrendamiento es vlido pero slo hasta el lmite indicado
(conf. Llerena, Baldomero, "Concordancias y comentarios del Cdigo Civil Argentino",
p. 249; Belluscio y Zannoni, "Cdigo Civil y leyes complementarias", t. 8, p. 273;
Llambas, Jorge J., "Cdigo Civil anotado", t. III B, p. 151). En la nota, el codificador
explica por qu se apart de la solucin proporcionada por otros ordenamientos
legales: "En casi todos los Cdigos se permiten los arrendamientos hasta 99 aos, o
por determinadas vidas. Los principios sociales de las monarquas europeas podan
permitirlo como permitan la prohibicin de vender, cuando el testador o el contrato lo
imponan. Un arrendamiento hace siempre que la cosa no se mejore, y cuando fuese
de treinta, cuarenta o noventa aos, sera sumamente embarazoso para la
enajenacin de las cosas, y para su divisin entre los comuneros, que por sucesin
viniesen a ser propietarios de la cosa. Tanto por una razn de economa social, como

por no impedir la transferencia o enajenacin de las cosas, o por no embarazar la

divisin de las herencias, hemos juzgado que no deban permitirse los arrendamientos
que pasen de diez aos. El derecho romano y el espaol daban al arrendamiento de
ms de diez aos el carcter de usufructo, y as en verdad vena a ser por la
necesidad de dar al arrendamiento un derecho real, desde que deba suponerse que
los dueos de la cosa arrendada seran muchsimas personas en los arrendamientos
de treinta o cuarenta aos". A su vez, en la nota al art. 2502

Vlez critica las leyes

que desde la edad media "crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o
por el contrato de cultura perpetua, y por otros mil medios". Es que en tales supuestos
el Cdigo equipara al contrato de arrendamiento a un acto de enajenacin, imponiendo
limitaciones a la simple facultad de administrar que imcumbe al propietario (conf.
Lafaille, Hctor, "Contratos", t. 2, p. 177 y ss., n. 291 bis), pues si se concediera al
locatario el goce perpetuo de la cosa, importara un verdadero desmembramiento del
dominio (conf. Borda, Guillermo, "Contratos", t. I , p. 437).
Como se advierte, los fundamentos de la limitacin temporal que establece la
disposicin anteriormente transcripta se asientan en tres razones: a) de
economa social pues un arrendamiento "hace que la cosa no se mejore"; b) de
movilidad del trfico negocial (pues "sera sumamente embarazoso para la
enajenacin de las cosas") y c) de conveniencia para el rgimen hereditario
(para "no embarazar la divisin de las herencias"; conf. Lpez de Zavala,
Fernando, "Teora de los contratos", t. 3, p. 106).
Si analizan detenidamente los instrumentos agregados a la causa se advierte
que ninguno de los motivos que llevaron al legislador a poner un lapso de
duracin de diez aos al contrato de alquiler se encuentran configurados en el
caso. Para as concluir basta con remitirse a las clusulas del proyecto de contrato
presentado. Segn ste la inquilina se compromete a realizar en el inmueble -que ser
destinado a la explotacin hotelera- una obra de importante envergadura econmica
que le proporcione a aqul un nivel de excelencia, de acuerdo con la planificacin que
all se menciona. Se estipula -adems- que dicha obligacin constituye condicin
fundamental del contrato y que slo podra variar a los efectos de obtener la
aprobacin por parte de la autoridad municipal, aunque sin disminuir la categora
proyectada. A su vez, la locataria se comprometi a tramitar la autorizacin
administrativa y se fij un plazo a tal efecto, al cabo del cual se prevn distintas
posibilidades, una de ellas es encarar la tarea bajo exclusiva responsabilidad de quien
habr de realizar la inversin y la otra es rescindir el contrato en las condiciones que

all se mencionan. Tambin se prev la estipulacin de un plazo para la ejecucin de

las tareas y el comienzo de la explotacin y se contempla, a su vez, la posibilidad de
rescisin para el caso de incumplimiento, con la consiguiente indemnizacin en favor
de la locadora. Se establece asimismo que esta ltima supervisar el estado y
conclusin de las obras como as tambin que al trmino del contrato, el inmueble
deber ser restituido junto con las mejoras realizadas.
Como se advierte, el mvil que inspira a las partes no es la celebracin de un
contrato comn de locacin de inmuebles, exclusivamente -esto es, aquel que
simplemente se verifica cuando las partes se obligan recprocamente, la una a
conceder el uso y goce de una cosa... y la otra a pagar por este uso, goce... un precio
determinado en dinero (art. 1493

CCiv.)- sino que tambin ha sido su causa

determinante la inversin que los locatarios procuran realizar para que este bien
ubicado en un lugar estratgico de la ciudad y cuya fachada goza de la
declaracin de monumento histrico, pueda transformarse en un hotel de
categora. Este elemento es decisivo para interpretar la voluntad jurdica de las partes
y confrontarla con el ordenamiento vigente, pues revela que el sub lite escapa al
propsito que tuvo en miras el legislador al imponer un plazo mximo para la figura
contractual de que se trata, pues si bien la sala no desconoce que las notas no forman
parte de la ley, no puede soslayarse su riqueza explicativa (conf. Borda, Guillermo,
"Parte general", t. I , p. 216, n. 213).
Desde esta perspectiva cabe concluir que la primera razn para justificar la restriccin
impuesta por el art. 1505

CCiv. aparece en el caso notoriamente desvirtuada. En

efecto, esta razn -que podra denominarse "econmica"- lejos est de configurarse en
la especie, desde que la introduccin de mejoras de excelencia, como se las
denomina, sin duda provocarn un incremento del valor venal de la propiedad que da
por tierra con la objecin antedicha.
Por su parte, el razonamiento segn el cual los alquileres prolongados o a
perpetuidad entorpecen el trfico inmobiliario, quedan sin sustento frente a las
nuevas exigencias de la vida contempornea y la evolucin que han
experimentado las nuevas formas de contratacin, que tienden indudablemente
a promover el progreso y bienestar de la sociedad. Una inversin de la magnitud
de la que inspira al locatario requiere un esfuerzo econmico extraordinario para
adaptar la finca y es, por tanto, legtima y razonable la expectativa de recuperar
las erogaciones que habr de realizar, para lo cual requiere de un plazo, tambin
extraordinario, para no transformar en antieconmico el desembolso. Es

comprensible, entonces, que para no frustrar el mvil que da sustento a tamaa

inversin, los inquilinos tomen recaudos con la finalidad de no dejar librada a la
voluntad de los rganos de la sociedad locadora las eventuales renovaciones futuras,
que indudablemente generan incertidumbre o desasosiego sobre el futuro de la
empresa que se proponen llevar a cabo (conf. Belluscio y Zannoni, "Cdigo Civil y
leyes complementarias", t. 8, p. 272).
Es claro, por otra parte, que las cosas alquiladas no salen del comercio y pueden ser
vendidas (arg. art. 1498

CCiv.). Y aun cuando es un dato de la experiencia que el

valor de venta de un inmueble se resulta disminuido cuando se encuentra locado, lo

cierto es que, en este punto, slo podra resultar afectado el inters patrimonial, de
ndole individual de una de las partes, que es renunciable.
Por lo dems, resulta evidente la utilidad que significa para la ciudad la
construccin de un hotel de las caractersticas del que se planifica realizar, por
lo que el beneficio que no se obtiene a causa de la indisponibilidad del uso y
goce la cosa por un tiempo prolongado, queda compensado con otras ventajas
de indudable proyeccin social.
El ltimo de los propsitos del legislador ha sido no comprometer el rgimen
hereditario. La locadora es una sociedad por acciones y tanto sus utilidades
como su eventual disolucin -como as tambin el rgimen de inclusin o
sustitucin de nuevos socios- se rige por lo previsto en el estatuto o, en su
defecto, por la ley 19550 . No sera correcto ni prudente anticipar desde ahora
que la locacin por el plazo solicitado tenga entidad para comprometer la
legtima de los eventuales herederos de los accionistas, pues ello importara
poner en duda al propio tiempo si la constitucin misma de la entidad societaria
-figura jurdica admitida y alentada por el ordenamiento positivo porque atiende
a las exigencias complejas de la sociedad actual- no tuvo por finalidad sustraer
del patrimonio de cada uno de los socios bienes importantes del futuro acervo,
conjetura que, por se tal, tampoco es idnea para descartar la autorizacin que
se solicita.
En el contexto apuntado, para decidir correctamente la controversia es menester tener
presente que la Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha sostenido reiteradamente
que "es elemental en nuestra organizacin constitucional, la atribucin que tienen y el
deber en que se hallan los tribunales de justicia, de examinar las leyes en los casos
concretos que se traen a su decisin, comparndolas con el texto de la Constitucin

para averiguar si guardan o no conformidad con sta y abstenerse de aplicarlas, si las

encuentran en oposicin con ella" (Fallos 311:2478 [3]). Por lo dems, tampoco debe
soslayarse que por encima de lo que las leyes parecen decir literalmente, es propio de
la labor judicial indagar lo que ellas expresan jurdicamente, tarea que requiere la
conexin con el resto de la legislacin que integra el ordenamiento general, de modo
de obtener su armonizacin y concordancia entre s y especialmente con los principios
y garantas de la ley fundamental (Corte Sup., Fallos 310:933 ; 315:380; 319:2454 ;
317:856 [4]; 321:2198 ; 322:752 ; 323:163 ; 1406 [5]; 1491 y 1635 ). A partir de
estas premisas, cabe concluir forzosamente que atento las circunstancias
excepcionales del caso que se analiza, la aplicacin lisa y llana del lmite
temporal que prev el art. 1505

CCiv., importara imponer un lmite irrazonable

al derecho de trabajar y de ejercer industria lcita (art. 28

CN.), por cuanto, en la

especie, los antecedentes de hecho anteriormente reseados, no quedan subsumidos

en aquel que contempl el legislador en un contexto del desarrollo jurdico que difiere
sustancialmente de la realidad actual. La utilidad que significa la empresa proyectada
para la comunidad -que realiza en el caso las garantas que consagra el art. 14

CN.-

con el previsible incremento de la oferta de empleo y fuente de riqueza que traer

aparejada, que tanta falta hace a la Repblica en estos tiempos de crisis, deben
prevalecer por sobre el plazo mximo previsto por la ley, pues si el art. 1505 CCiv. en
su significacin histrica se justifica por razones de bien comn, ha quedado
demostrado en esta causa, que no se procura eludir de las razones que dan sustento
a los postulados en que se asienta la restriccin temporal que aqul dipsone. Ms aun,
si al Poder Judicial le ha sido encomendado preservar la supremaca constitucional en
los casos concretos que se someten a su conocimiento, no puede hacer prevalecer la
aplicacin de la norma infraconstitucional por sobre las garantas constitucionales
cuando advierte que, como ocurre en la especie, las normas reglamentarias provocan
una limitacin irrazonable de aqullos (art. 28 CN.).
Por lo expuesto, de conformidad con el dictamen que antecede, se resuelve: Revocar
la resolucin de fs. 30/31. En consecuencia, se autoriza a las partes a suscribir el
contrato de locacin cuyo proyecto se encuentra agregado en autos por el plazo de
treinta aos. Notifquese al fiscal de Cmara en su despacho y devulvase,
encomendndose el juez de grado la notificacin del presente a las partes. El Dr.
Roberto E. Greco no interviene por hallarse en uso de licencia. Integra la sala el Dr.
Hugo Molteni conforme resolucin 356/2004 del tribunal de superintendencia.- Carlos
Bellucci.- Hugo Molteni.- Leopoldo Montes de Oca.

NOTA A FALLO

Ttulo: Crisis del plazo mximo legal en la locacin

Autor: Ariza, Ariel C.
Fuente:

SJA 4/5/2005 - JA 2005-II-459

Comentario a:
- C. Nac. Civ., sala G, 15/9/2004 - Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera International
Hotel Development S.A.,
SUMARIO:
I. El fallo anotado.- II. El art. 1505 CCiv. y su doctrina.- III. Proyecciones del fallo:
a)

Perspectiva

metodolgica;

b)

Perspectiva

sustancial;

c)

Perspectiva

instrumental; d) Relacin entre derecho y economa.- IV. Conclusin

I. EL FALLO ANOTADO
En autos "Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera e Internacional Hotel Developement
S.A. s/autorizacin", del 15/9/2004, la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil,
sala G, autoriz la celebracin de un contrato de locacin por un plazo de treinta aos
en el marco del cual se proyect la realizacin de una importante inversin para poner
en funcionamiento una explotacin hotelera.
El tribunal revoc la decisin de primera instancia que, en un procedimiento en el que
ambas partes estaban de acuerdo, haba desestimado la autorizacin. La Cmara en
sustento de su resolucin analiz la finalidad que inspir al codificador al establecer un
plazo mximo de diez aos en el art. 1505

CCiv., considerando las expresiones

contenidas en la nota a esa disposicin legal.

Entendi la Cmara -siguiendo la esquematizacin que al respecto propuso Lpez de
Zavala- que el codificador haba justificado la limitacin del plazo de la locacin en de
diez aos en razones de economa social, puesto que "un arrendamiento hace que la
cosa no se mejore"; en razones de movilidad del trfico negocial, puesto que un
arrendamiento mayor "sera sumamente embarazoso para la enajenacin de cosas"; y

en razones de conveniencia para el rgimen hereditario, "para no embarazar la

divisin de herencias". Analizando las circunstancias del caso, el tribunal concluy que
ninguno de los motivos que llevaron al legislador a imponer un plazo de diez aos se
encontraba comprometido en el caso. Ello, por cuanto la construccin proyectada
implicaba mejoras de excelencia para el inmueble. Tambin se valor que la
temporaria afectacin del inmueble al contrato de locacin se vera compensada con la
utilidad para la ciudad que proporcionara la construccin de un hotel de las
caractersticas que se planea realizar. Por ltimo, atendiendo a que la locadora era
una sociedad, se expres que no se vea inmediatamente comprometida la legtima de
los herederos de los accionistas, puesto que, en todo caso, la disolucin social deba
quedar comprendida en el procedimiento establecido por la ley 19550

(t.o. 1984, LA

1984-A-46).
Concluy la decisin sosteniendo que, en las especiales circunstancias del caso, el
plazo del art. 1505

CCiv. supondra un lmite irrazonable al derecho de trabajar y

ejercer industria lcita, agregando que tampoco concurra ninguna de las razones de
bien comn que justificaron la previsin, motivos por los cuales admiti la autorizacin
solicitada para celebrar el contrato de locacin por el plazo de treinta aos.
II. EL ART. 1505 CCIV. Y SU DOCTRINA
El tema de la duracin mxima del contrato de locacin fue objeto de especial
consideracin por nuestro codificador, quien tuvo en cuenta tanto la evolucin de la
temtica desde el derecho romano como el estado de la cuestin en el derecho
comparado al momento de la redaccin del Cdigo Civil. Si bien en el derecho romano
se admitan los arrendamientos perpetuos y en la legislacin comparada se prevean
plazos de duracin que podan exceder la propia vida del locatario, nuestro codificador
se apart decididamente de esa posicin fijando el mximo en diez aos y
estableciendo adems que si el plazo convenido era mayor ste quedaba reducido al
plazo legal de diez aos.
Los primeros comentaristas del Cdigo Civil saludaron favorablemente la solucin.
Claramente expresivas de tal estado de la cuestin en los primeros aos de vigencia
de nuestro Cdigo Civil fueron las expresiones de Machado al indicar: "Razones
exclusivamente econmicas, aplicables a los pases nuevos, como el nuestro, en que
se necesita dar movimiento y transformacin a la propiedad, pueden autorizar esta
restriccin tan grave a los derechos del propietario. Siguiendo en esta corriente de
ideas, se ha suprimido de nuestra legislacin la enfiteusis, que haca perpetuo el

arrendamiento, y slo revocable por falta de pago del canon convenido. Es indudable
que estas reformas responden a ideas de engrandecimiento social, y nuestra
disposicin, separndose de todos los Cdigos, consulta mejor el ideal de
transformacin y progreso material que agita en nuestro tiempo al espritu humano" (1)
.
Una posicin clsica respecto del carcter del art. 1505

CCiv. destac que la norma

es de orden pblico, por lo que su transgresin acarrea la nulidad del plazo que
exceda de diez aos pero no la nulidad del contrato (2) . Igualmente se aclara que la
prohibicin comprende las prrrogas automticas previstas en el contrato originario,
que no podrn superar los diez aos (3) .
Sin embargo, la letra clara de la disposicin y la no menos clara ratio legis histrica
-expresada por el codificador en su nota- han sido objeto de una progresiva erosin
dogmtica que condujo a la reelaboracin crtica de los alcances y fundamentos
actuales de la norma legal.
Dentro del pensamiento civilista clsico resalt la posicin de Hctor Lafaille, quien fue
sealado como uno de los primeros crticos de la limitacin del plazo mximo de diez
aos. Se destaca que, en forma precursora, expuso Lafaille que esa limitacin a la
duracin del arrendamiento a diez aos era un obstculo para que el locatario
efectuase mejoras, trabajos o construcciones importantes en el fundo arrendado,
porque aquel plazo mximo no le era suficiente para amortizar el capital y obtener
frutos razonables (4) . Es as que se reconoce a este autor como uno de los
inspiradores del art. 1018

Proyecto de Reformas de 1936, que autorizaba un plazo

mximo de hasta veinte aos en el caso de que el inmueble urbano objeto del contrato
se hubiere alquilado para levantar construcciones en l o se tratare de fundos locados
a fin de realizar plantaciones que requirieran largo tiempo para alcanzar resultado
productivo.
Con una elaboracin que no cuestion la validez del plazo mximo legal, Lpez de
Zavala auspici, en cambio, un franqueamiento del lmite de diez aos del art. 1505
CCiv. por va de un original esfuerzo de agudeza normativista (5) . Adelantando que el
problema del cmputo del plazo del art. 1505

CCiv. haba sido poco estudiado por la

doctrina, consider como posible someter un contrato de locacin a un plazo

suspensivo, pero sealando que ste no poda exceder de diez aos. De all, contina
explicando, que si se admite la celebracin de una locacin con un contratante por
diez aos a cumplirse inmediatamente y otra locacin con otro contratante -sujeta sta

a un plazo suspensivo de diez aos-, nada impide que ambos pactos se celebren en
un acto con una misma persona (6) .
Sin embargo, la posicin ms clara respecto de la posibilidad de superar el lmite del
art. 1505

CCiv. corresponde a Lorenzetti, quien ha sostenido que en la contratacin

empresaria es muy necesario y lcito tener contratos de locacin por plazos mayores
para amortizar la inversin. Entiende este autor que en estos casos la clusula que
prev un plazo mayor de diez aos no es ilcita "porque tiene una causa distinta: no
tiene por finalidad la inmovilizacin del bien sino su uso productivo" (7) .
Merece especial mencin un trabajo elaborado por Rivera en el que se profundiz el
estudio de las razones que en la actualidad demuestran que el plazo mximo de la
locacin resulta insatisfactorio (8) . Acudiendo al marco conceptual que brinda el
anlisis econmico del derecho, considera este civilista que el plazo mximo de diez
aos implica un obstculo a la realizacin de numerosos negocios de gran importancia
econmica, como es el caso de la locacin de estaciones de servicio. Puntualiza cmo
el derecho comparado ha manifestado una clara tendencia legislativa a la ampliacin
del plazo. Sin embargo, no se observa en su pensamiento una posicin proclive a
arribar a una solucin distinta en el marco del derecho vigente, poniendo nfasis
especialmente en la necesidad de una reforma al Cdigo Civil.
En la misma tendencia corresponde subrayar la posicin de Zago, quien ha
considerado que la ampliacin del plazo mximo legal que se efectuaba en el Proyecto
de Reforma al Cdigo Civil de 1998 -de veinte aos para destino habitacional y de
cincuenta para otros destinos- constitua una modificacin lgica y necesaria (9) .
Resta aadir que un episodio no suficientemente calibrado dentro de la tendencia de
superacin del plazo mximo legal estuvo constituido por la legislacin de emergencia
que prorrog sucesivamente los trminos de los contratos de locacin por perodos
superiores al mximo previsto en el art. 1505 CCiv.
III. PROYECCIONES DEL FALLO
La decisin comentada puede ser analizada desde una variada cantidad de
perspectivas, que se sintetizarn en consideraciones metodolgicas, sustanciales,
instrumentales y de relacin entre derecho y economa.
a) Perspectiva metodolgica

Tal como se ha sealado anteriormente en el panorama de la doctrina, si bien se gest

una verdadera tendencia crtica respecto del plazo mximo en el contrato de locacin,
los autores instalaban dichas posiciones ms en el terreno de las conclusiones
proponibles de lege ferenda que dentro de soluciones posibles de lege lata. Slo
Lorenzetti lleg a sostener en concreto lo que esta decisin vino a reconocer: cuando
la locacin tiene en mira el mejoramiento del inmueble la clusula que excede el plazo
de diez aos no es ilcita.
La decisin implica una modificacin de la regla de solucin del conflicto no
incorporada ni contemplada en la generalidad de la ley. En un contexto coyuntural de
endmicas declaraciones de inconstitucionalidad, la decisin viene a replantear y
actualizar el lugar de la jurisprudencia en el marco de fuentes de derecho privado,
mostrando el papel del juez en la conformacin de los elementos que sirven de
decisin al caso (10) . Entendemos que el clima negativo de desorden jurisprudencial
en otras materias no debe contaminar la crtica reflexiva que este decisorio invita a
realizar, puesto que se trata de un rea en la que se registr una gradual evolucin
doctrinaria, desarrollada con atencin a las exigencias propias y particulares de este
clsico problema.
El fallo comentado se mueve en el lmite de las posibilidades de produccin jurdica de
que dispone el juez al crear la regla individual. El razonamiento de los jueces, en este
caso, se desliza en la proximidad del borde interno de ese lmite en razn de que
examina con solidez la ratio legis de la disposicin aplicable, ausculta los elementos
de hecho del caso y hace armonizar la solucin correspondiente con la posicin crtica
de la doctrina ms reciente sobre plazo mximo legal en la materia locativa.
La teora del derecho invita a sincerar esta actividad descartando que la solucin
provenga de una decisin meramente "interpretativa" del derecho vigente para
aproximarse al campo de la elaboracin normativa (11) . Elaboracin que se justifica
en una relacin vertical de contenido sustentada a partir de la irrazonabilidad en la
limitacin de los derechos y en la modificacin de la finalidad que originariamente
inspir la norma.
Si bien a primera vista toda decisin que establece jurisprudencialmente el punto de
mayor tensin en el reconocimiento de condiciones de aplicacin de la ley que no
estn previstas en su texto suscita algn grado de imprevisibilidad, es necesario
admitir que la incertidumbre de tales criterios aislados es propia de la dinmica social
del derecho y que, en definitiva, responde a una exigencia axiolgica que no es ajena

al sistema. En un sistema inelstico como lo ha sido el sistema de derecho privado, al

no permitir modificaciones generales que actualicen sus soluciones, la tensin entre
las exigencias sociales y el sistema de normas tiende a ser ms gravitante en algunas
reas que en otras.
La resolucin judicial anotada expresa el denominado momento jurisdiccional del
derecho, resultando tambin un emergente de lo que recientemente ha dado en
llamarse de "la vocacin de nuestro tiempo por la jurisdiccin" (12) .
b) Perspectiva sustancial
Tal como se reflej en los distintos proyectos de reforma al Cdigo Civil y como lo
evidencia el derecho comparado, el plazo mximo legal previsto en art. 1505

CCiv.

resulta en el presente insatisfactorio para regular una cantidad de supuestos que

exigen un plazo mayor.
Cabe plantear como interrogante el valor que podr tener la presente decisin en el
marco de la regulacin de un contrato de gran importancia en la vida econmica como
lo es la locacin. Entendemos que la futura aplicacin o seguimiento de este criterio en
otras decisiones debe estar revestida de la suficiente cautela y precaucin, puesto que
el tribunal se ha ocupado de destacar las particulares circunstancias del caso, que
hacan indudable la no afectacin de los principios originariamente protegidos por el
art. 1505 CCiv. (13) .
La decisin -no obstante- implicar algunas consecuencias duraderas que no pueden
ser desconocidas. En primer lugar, se constata un acotamiento y debilitamiento del
clsico carcter de orden pblico reconocido al art. 1505 CCiv.
La sentencia tambin evidencia la crisis del plazo mximo legal en la locacin. La
expresin "crisis" etimolgicamente responde a la idea de punto de incertidumbre e
inestabilidad. Como momento de transicin hasta la efectiva modificacin de la norma
el plazo mximo legal habr de seguir rigiendo la generalidad de los casos y contratos,
existiendo

sin

embargo

un

campo

acotado

para

que

algunas

decisiones

jurisprudenciales se orienten en otro sentido (14) . Es al legislador a quien le

corresponde definir con carcter estable la mejor regulacin del plazo mximo locativo,
resultando adecuada la expresada en el Proyecto de Cdigo Civil de 1999 (15) .
c) Perspectiva instrumental

La decisin recay en un cauce procesal que no est tampoco exento de

particularidades. Inicialmente ha de sealarse que los procedimientos autorizatorios no
son del todo desconocidos, sobre todo en materia de salud, registrndose tambin
importantes antecedentes en el campo de la ablacin de rganos. No obstante, en
este supuesto se trata de una decisin carente de contradictorio y, por lo tanto, no
precedida de un proceso en su sentido cabal. Las implicancias metodolgicas y aun
filosficas del reconocimiento creciente de nuevos cauces procesales atpicos han sido
objeto de detenida consideracin en la doctrina (16) .
As, resultara discutible que el pedido enmarque dentro de los cnones tradicionales
del concepto de "causa" jurisprudencialmente delineado desde la perspectiva del art.
116

CN., motivo por el cual pese a la consideracin de argumentos afines a la

inconstitucionalidad por irrazonabilidad no se ha avanzado en dicha declaracin, quiz

por ser impropia del procedimiento paccionado al que se acudi.
d) Relacin entre derecho y economa
Una perspectiva recurrente en las ltimas dcadas refiere a la relacin entre derecho y
economa. Los esquemas tericos que se han adoptado para afrontar la relacin entre
las disciplinas pueden caracterizarse como ms o menos "dbiles" segn el modo de
regulacin que se persigue del mercado y de la incidencia que se reconoce al Estado
en la conformacin de las reglas de convivencia (17) . En algunas reas del sistema
jurdico el mercado presenta exigencias que el ordenamiento jurdico limita o
directamente considera incompatibles con la preservacin de determinados valores.
Es llamativo que la relacin que el sistema econmico plantea respecto de la
temporalidad no resulte uniforme ni se resuelva siempre en la misma direccin. Si bien
la aceleracin del ritmo de produccin y del ritmo de circulacin de bienes y servicios
tiende a abreviar los plazos de la contratacin -y tambin de la prescripcin-, en el
campo locativo, al no tratarse de una contratacin ubicada en el segmento de
distribucin de los bienes y servicios sino de un contrato orientado a la constitucin de
la estructura productiva, el plazo de diez aos deviene breve juzgado desde la
perspectiva de la rentabilidad y amortizacin de inversiones. Se ha destacado que
interesa distinguir especialmente en el derecho civil cundo la temporalidad es una
construccin que deriva de un acuerdo y cundo deriva de una imposicin, resultando
en este tema significativo que la construccin configuradora de temporalidad proviene
de la influencia difusa del mundo econmico (18) .

No vemos que las exigencias que la economa le plantea al derecho en cuanto al plazo
mximo locativo afecten ningn valor que resulte incompatible con la perspectiva de la
justicia. No se trata de un rea que pueda comprometer la autonoma de la persona ni
valores de orden pblico econmico, sino que la ampliacin del plazo locativo
simplemente propondr un nuevo modo de relacin o contacto del inquilino con la
cosa, atrayendo al campo de las relaciones personales y de la autorreglamentacin de
la autonoma privada regulaciones que antes eran ms propias de los derechos reales.
IV. CONCLUSIN
La dosis de incertidumbre que supone la adopcin de un nuevo criterio judicial de
solucin en materia de plazo mximo en el contrato de locacin resulta comprensible,
y hasta lgica, en un ordenamiento que busca dar respuesta a las tensiones de la vida
empresarial del siglo XXI con normas pensadas para la economa agraria del siglo
XIX.
El pronunciamiento comentado viene, en cambio, avalado por una sutil interpretacin
de la finalidad econmica perseguida por las partes, por una estricta puntualizacin de
las especiales circunstancias del caso y por el mayoritario reconocimiento doctrinal
respecto de la actual insuficiencia del plazo mximo legal establecido por el art. 1505
CCiv. La Cmara ha "extendido" el plazo locativo al lmite de lo judicialmente posible.
Ahora, este anticipo interpela al Congreso Nacional indicando la necesidad de una
nueva regulacin del tema en el Cdigo Civil.
La contingencia actual del plazo mximo locativo evidenciada en la decisin que se
comenta remite al sentido originario del vocablo "crisis", abriendo paso a un replanteo
propio de los momentos en que cuando algo no alcanza todava a nacer, lo anterior
tampoco termina de existir.
<FD 20051219 (1)> Machado, Jos O., "Exposicin y comentario del Cdigo Civil
argentino", t. IV, 1899, Ed. Flix Lajoune, p. 248.
<FD 20051219 (2)> Llambas, Jorge J. y Alterini, Atilio A., "Cdigo Civil anotado",
comentario a cargo de Leiva Fernndez, Luis, t. III-B, 1998, Ed. Abeledo-Perrot, p.
151.
<FD 20051219 (3)> Llambas, Jorge J. y Alterini, Atilio A., "Cdigo Civil anotado" cit., p.
152.

<FD 20051219 (4)> Rezznico, Luis M., "Estudio de los contratos en nuestro Derecho
Civil", 1959, Ed. Depalma, p. 137, nota 10.
<FD 20051219 (5)> Lpez de Zavala, Fernando, "Teora de los contratos", t. 3, 1992,
Ed. Zavala, p. 107 y ss.
<FD 20051219 (6)> Lpez de Zavala, Fernando, "Teora de los contratos" cit., p. 110.
<FD 20051219 (7)> Lorenzetti, Ricardo L., "Contratos. Parte especial", t. I, Ed.
Rubinzal-Culzoni, p. 517.
<FD 20051219 (8)> Rivera, Julio C., "El plazo mximo de la locacin", en Revista de
Derecho Privado y Comunitario, 2004-2, Ed. Rubinzal-Culzoni, p. 183 y ss.
<FD 20051219 (9)> Zago, Jorge, "Plazo mximo y mnimo en contrato de locacin en
el Proyecto de Unificacin Civil y Comercial", JA 2000-I-1017 y ss.
<FD 20051219 (10)> Ariza, Ariel, "En torno al razonamiento judicial en derecho
privado", JA 2004-I-1038 y ss.
<FD 20051219 (11)> Ciuro Caldani, Miguel ., "La nocin de derecho privado desde la
perspectiva del funcionamiento de las normas", en Revista del Centro de
Investigaciones de Filosofa Jurdica y Filosofa Social, homenaje al 40 aniversario de
la teora trialista del mundo jurdico, Fundacin para las Investigaciones Jurdicas, n.
24, 2000, p. 105 y ss.
<FD 20051219 (12)> Picardi, Nicola, "La vocazione del nostro tempo per la
giudirizione", en Rivista Trimestrale di Diritto e Procedura Civile, marzo de 2004, anno
LVIII, n. 1, Giuffr, p. 41 y ss.
<FD 20051219 (13)> Bidart Campos, Germn, "El seguimiento en el derecho judicial",
JA 1970-315 y ss.
<FD 20051219 (14)> La ocasin es vlida para traer a colacin las oportunas
reflexiones de Kemelmajer de Carlucci efectuadas a propsito de la aplicacin de la
nueva solucin contenida en el art. 1568 bis

. Dijo esta jurista que los argentinos

somos especialistas en destruir, y as ha ocurrido a raz de diversas crisis con el

cheque, la tarjeta de crdito, etc. Por nuestra parte, trasladamos, mutatis mutandis,
sus conclusiones a este problema aspirando a que la solucin sea meditada con

racionalidad y con la conciencia de que el contrato de locacin es un rea

econmicamente sensible (conf. Kemelmajer de Carlucci, Ada, "Fianza y plazo de la
locacin. La ley 25628 . Una reforma esperada por algunos y resistida por otros", en
Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2004-2, Ed. Rubinzal-Culzoni, p. 47).
<FD 20051219 (15)> El Proyecto de Cdigo Civil de 1999 propona al respecto (art.
1129 ): "Plazo mximo. El tiempo de la locacin, cualquiera sea su objeto, no puede
exceder de veinte aos para el destino habitacional y de cincuenta aos para los otros
destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los
mximos previstos contados desde su inicio".
<FD 20051219 (16)> Chaumet, Mario y Meroi, Andrea, "Paradigmas metodolgicos del
proceso en la Argentina", JA 2001-IV-847 y ss.
<FD 20051219 (17)> Lechner, Norbert, "Tres formas de coordinacin social", en
Revista de la Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales, Universidad Nacional del
Litoral, n. 2, Ed. Nueva poca, 2002, p. 5 y ss.
<FD 20051219 (18)> Ciuro Caldadni, Miguel ., "La temporalidad y el Derecho Civil",
en "Trabajos del centro", n. 4, Revista del Centro de Investigaciones de Derecho Civil,
Facultad de Derecho, Universidad Nacional de Rosario, dir.: Noem Nicolau, Consejo
Asesor de Investigaciones, UNR., 2000, p. 30.