CURSO

VALORACIN DE INMUEBLES
MDULO II.01
Mtodos de Valoracin
Mtodo del Coste

FAC/01
Edicin:

Fecha:
Mayo 2010

1. MTODOS DE VALORACIN
Las valoraciones a realizar por EUROVAL en principio han de seguir la Normativa de Valoracin
de Bienes Inmuebles y de determinados derechos para determinadas finalidades financieras
(Mercado Hipotecario, Cobertura de provisiones de compaas aseguradoras, patrimonio de
Fondos de inversin inmobiliaria y fondos de pensiones) segn la Orden Ministerial
ECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre "Normas de valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada
por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17 de Octubre de 2007 y por la Orden
EHA/564/2008, de 28 de febrero, BOE de 5 de Marzo de 2008 o normativa que sustituya a esta.
En el ttulo II, captulo I de dicha orden se recoge en su art. 15 los siguientes mtodos tcnicos de
valoracin utilizables:
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.

El Mtodo del coste.

El Mtodo de comparacin.
El Mtodo de actualizacin de rentas.
El Mtodo residual.

1.1. MTODO DEL COSTE

1.1.1. Aplicabilidad
Aplicable en la valoracin de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en
construccin o rehabilitacin o terminados.
Mediante este mtodo se calcula un valor tcnico que se denominar valor de
reemplazamiento.
El Mtodo del Coste consiste en calcular el Valor del inmueble como suma del Valor de
Mercado correspondiente al suelo, ms el coste de Construccin del inmueble, ms los gastos
necesarios para edificar.
El clculo del Coste de Reemplazamiento o de Reposicin, tiene como fin conocer las inversiones
que debe realizar la persona (fsica o jurdica) que va a construir un edificio determinado.
El Coste de Reemplazamiento o de Reposicin, puede calcularse como:
- COSTE DE REEMPLAZAMIENTO O DE REPOSICIN BRUTO (CRB): a nuevo
- COSTE DE REEMPLAZAMIENTO O DE REPOSICIN NETO (CRN): a la situacin real que
presenta a la fecha de la valoracin.

Dicho valor podr ser

Valor de Reemplazamiento o Reposicin en bruto o a nuevo (CRB) de un inmueble es

la suma de las inversiones que seran necesarias para construir, en la fecha de la
valoracin, otro inmueble de sus mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.)
pero utilizando tecnologa y materiales de construcciones actuales.
Valor de Reemplazamiento o Reposicin neto o actual (CRN) de un inmueble es el
resultado de deducir del VRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de
la valoracin.
Es el Valor que supondra construir, o reproducir en su caso, el inmueble objeto de
tasacin en el momento en el que sta se realiza teniendo en consideracin, si a lugar, la
depreciacin que le corresponde en funcin de su antigedad, estado de conservacin y
prdida de funcionalidad.

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Si la edificacin est en construccin se puede obtener en bruto, en su estado actual, y en

la hiptesis de que las obras se encuentren finalizadas.
1.1.1.1. Valor de Reemplazamiento o Reposicin en bruto o a nuevo (CRB)
Es la suma de las inversiones que seran necesarias para construir, en la fecha de la
valoracin, otro inmueble de las mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero
utilizando tecnologa y materiales de construccin actuales.
Para su clculo se sumarn las siguientes inversiones:

El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.

Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar bien el
mtodo de comparacin, bien el mtodo residual.
El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin. Ser el coste de la
construccin por contrata. Se considerar como coste de la construccin por
contrata, la suma de los costes de ejecucin material de la obra, sus gastos
generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirn en
dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmente
desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotacin econmica,
los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta,
adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confieran ese
carcter.
Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. Sern los medios del
mercado segn las caractersticas del inmueble objeto de valoracin, con
independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se
calcularn con los precios existentes en la fecha de la valoracin.

Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la

declaracin de obra nueva del inmueble.
Los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras u otros necesarios.
Los costes de licencias y tasas de la construccin. El importe de las primas de los
seguros obligatorios de la edificacin y de los honorarios de la inspeccin tcnica
para calcular dichas primas.
Los gastos de administracin del promotor.
Los debidos a otros estudios necesarios.
No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier
clase de gastos financieros o de comercializacin.

En la determinacin del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construccin

o en rehabilitacin se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la
valoracin, sin incluir acopios ni mobiliario.
Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en
construccin o en rehabilitacin, para la hiptesis de edificio terminado, los precios de las
unidades de obra existentes en el momento de la tasacin podrn corregirse, en su caso,
con la evolucin del mercado hasta la fecha de la actualizacin. La modificacin del valor
del suelo no podr realizarse hasta que la obra est terminada y exigir la actualizacin de
la tasacin.

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El Coste de Reemplazamiento o de Reposicin Bruto o a Nuevo, es la suma de las

inversiones para reemplazar, en la fecha de valoracin, un activo por otro nuevo y moderno de las
mismas caractersticas, pero que utilice tecnologa y materiales de construccin actuales.
Equivale a la suma del Valor de Mercado del terreno, del Coste de ejecucin por contrata de la
edificacin a nuevo y de los gastos generales imprescindibles, calculados todos ellos a precios
actuales.

1.1.1.2. Valor de Reemplazamiento o Reposicin neto o actual (CRN)

Es aplicable exclusivamente a los edificios o a los elementos de un edificio, terminados. Su
determinacin se realizar deduciendo del CRB, calculado de acuerdo con lo dispuesto en
el punto anterior, la depreciacin fsica y funcional de la edificacin.
La depreciacin fsica de la edificacin (art. 19.2 de la OM ECO/805/2003) se calcular
por alguno de estos tres procedimientos:
a. Atendiendo a la vida til total y residual estimadas por el tasador el cual deber
justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin. En el caso
de que atribuyera diferentes vidas tiles a las diferentes instalaciones o elementos
de la construccin de edificio la justificacin desglosar cada una de ellas.
b. Mediante la tcnica de amortizacin lineal, a cuyos efectos se multiplicar el CRB,
excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la
antigedad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el
tasador y, como mximo:
Edificios de uso Residencial..................................
Edificios de Oficinas...............................................
Edificios Comerciales.............................................
Edificios de uso Industrial e inmuebles ligados a
una Explotacin econmica................................

100 aos
75 aos
50 aos
35 aos

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima se

obtendr ponderando los plazos mximos sealados anteriormente en funcin de la
superficie destinada a cada uno de los usos.
c. Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno
nuevo de similares caractersticas.
Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin correspondiente al
edificio en que se encuentren.
La depreciacin fsica, es la prdida de valor que experimenta un inmueble en su situacin
actual respecto a la que tendra si se construyese de nuevo en la actualidad, originadas por
razones:
Fsicas
Uso, desgaste, antigedad, estado de conservacin del edificio
Funcionales
Obsolescencia del edificio
Econmicas
Externos al propio edificio
Ecolgicas
Medioambientales

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La depreciacin funcional se calcular como el valor de los costes y gastos necesarios

para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo u
obsolescencia.
La depreciacin funcional, roduce una prdida de valor causada por falta de utilidad
funcional en la distribucin y aprovechamiento de los diversos espacios que componen la
propiedad, o por un exceso de costes operativos, para la funcin a las que se destina y fue
diseado o reformado.
Est motivada por las deficiencias en el diseo arquitectnico, instalaciones o materiales de
construccin inadecuados para un nivel normal de habitabilidad, avance tecnolgico,
Se calcular sumando los costes y gastos necesarios para adaptar el inmueble a los usos a los que
se destina, o para corregir errores de diseo u obsolescencia.

El Coste de Reemplazamiento o de Reposicin Neto o Actual, es el resultado de deducir del

CRB la depreciacin fsica que tenga el activo en la fecha de valoracin.
El CRN es exclusivamente aplicable a edificios o elementos de un edificio terminados.

1.1.1.3. Normas Internas para determinar el Coeficiente de Depreciacin Fsica y su

Aplicacin en el Clculo del CRN AUTOMATIZADO EN SET
Definiciones Segn el Art. 4 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo:
Depreciacin fsica: Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento
bruto (VRB) de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y
duracin de sus componentes.
Depreciacin funcional: Es la prdida que experimenta el valor de
reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a
la funcin a que se destina. Comprende las prdidas producidas en el inmueble por
obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.
Vida til: Es el plazo durante el cual un inmueble estar en condiciones de ser
usado para el fin a que se destina. Ser total si se calcula desde el momento de la
construccin o ltima rehabilitacin integral y ser residual si se calcula desde la
fecha de la tasacin.
Depreciacin fsica en inmuebles residenciales
Anlisis crtico de los distintos sistemas de depreciacin. Eleccin del modelo de
depreciacin.
Uno de los problemas de la normativa de valoracin hipotecaria ha sido motivado por el
cambio de sistema de clculo de la depreciacin fsica realizado en la normativa de 1994
(O.M. 30.XI.94), y que se ha mantenido en la normativa actual ECO/805/2003.
La normativa actual considera como sistema estndar una depreciacin muy acusada, en
comparacin con las normativas anteriores, especialmente a partir de los 60 aos de edad
en viviendas. Ello provoca que el tasador tenga que corregir de manera algo subjetiva los
casos de excesiva depreciacin utilizando la edad efectiva en lugar de la edad fsica real, o
bien, utilizando coeficientes en funcin del estado de conservacin o mantenimiento.

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La experiencia nos demuestra que la problemtica de la valoracin de viviendas de edad

avanzada ha ocasionado una prctica profesional excesivamente subjetiva, ya que el
tcnico contrarresta el exceso de depreciacin con coeficientes poco justificados.
Debido a ello una vez analizadas los distintos sistemas de depreciacin fsica aceptados
profesionalmente, los hemos ensayado en nuestra base de datos para testar el
comportamiento de los distintos sistemas en las tasaciones realizadas.
De los distintos sistemas existentes, finalmente hemos trabajado a partir de los
representados en el grfico anexo. Las depreciaciones representadas, todas ellas
correspondientes a usos residenciales, son la de la normativa hipotecaria anterior a la
normativa de 1994, la normativa hipotecaria actual, as como las tres grficas de la
normativa catastral (edificios residenciales de calidad alta, mediana y sencilla).
De la observacin del grfico puede desprenderse:

la depreciacin de la ECO/805 para viviendas, se contradice a partir de los 50-60

aos de edad con el resto de ecuaciones de depreciacin, incluso con la normativa
hipotecaria anterior a 1994.
A partir de sta edad consideramos que si el inmueble ha tenido una conservacin
adecuada, no es correcto seguir con la depreciacin lineal sino que debe corregirse
suavizando la depreciacin. Este hecho se hace patente en la valoracin de
inmuebles de ms de 100 aos, en cuyo caso si aplicramos la depreciacin del
1% de la ECO/805, obtendramos un coste de reposicin nulo.

Comparando las distintas grficas, parece ms adecuado el funcionamiento de las grficas

catastrales, debido a que aplica valores continuos y los valores a partir de 90 aos tienden
a estabilizarse.
Los modelos catastrales introducen
un concepto en la evaluacin de la
depreciacin consistente en tener en
cuenta la calidad de la construccin;
con ste criterio, se considera que
se deprecian ms las edificaciones
de baja calidad y mal construidas
que las edificaciones de buena
ejecucin
y
construidas
con
materiales de buena calidad.
A pesar de que consideramos que es
un criterio muy lgico, no lo hemos
adoptado para no complicar en
exceso la valoracin.

100

depre ECO805
Resid Cat ast ral C.Alt a

80

Resid Cat ast ral

C.Media
Resid Cat ast ral
C.Sencilla

60

hipot ecaria <1994

40

20

La modificacin del sistema de

0
clculo de la depreciacin est de
1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 61 67 73 79 85 91
acuerdo con el art. 19 de la Orden
ECO/805/2003.
Dicho
artculo
permite el clculo mediante tres procedimientos (Descritos en el punto 1.1.1.2.).

97

La modificacin propuesta est comprendida en el apartado a. del art. 19, es decir,

atendiendo a la vida til total y residual estimada por el tasador, si bien, en ste caso,
forma parte de los criterios proporcionados a los tasadores a fin de garantizar una
uniformidad de criterios.
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Depreciacin del edificio y depreciacin de los elementos

En la revisin del sistema de depreciacin, hemos credo tambin oportuno tener en
cuenta que la depreciacin no es uniforme en las distintas partes del edificio debido a que
los elementos tienen distintas vidas tiles. Concretamente, hemos diferenciado entre la
parte estructural del edificio y los locales o elementos a valorar.
Las depreciaciones adoptadas son:

parte estructural o bsica del edificio: se adopta la depreciacin catastral para

edificios de calidad alta (categora catastral 1, 2).
elementos o locales: se adopta la depreciacin catastral para los edificios de
calidad media (categora catastral 3, 4, 5, 6).

La depreciacin resultante ser la media ponderada variando la ponderacin en funcin de

la tipologa edificatoria.
Grfico
que
resume
distintas
depreciaciones.
La
hipotecaria
(amortizacin lineal) la hemos
situado como referencia, y las dos
curvas son las depreciaciones
adoptadas: la superior es la
correspondiente
a
la
parte
estructural o bsica del edificio y la
inferior, la correspondiente a los
elementos o locales.

100

depre ECO805
80

Part e est ruct ural

Element os o locales

60

40

20

0
1

13

19 25 31 37 43 49 55

61 67 73 79 85

91 97

Modificaciones de la depreciacin por antigedad en funcin de las reformas

efectuadas y estado de conservacin.
Inmuebles con reformas efectuadas. Para tener en cuenta la incidencia de las reformas
efectuadas se adopta el sistema catastral de clculo de la edad efectiva en funcin del ao
de la reforma y del grado de reforma.

Fa= Fc + (Fr Fc) i

Fa =
Fc =
Fr =
i=

Fecha de antigedad a efectos de aplicacin de coeficientes (edad efectiva)

Fecha de construccin
Fecha de reforma
Coeficiente segn tipo de reforma:
i= 1,00 rehabilitacin integral
i= 0,75 reforma total
i= 0,50 reforma media
i= 0,25 reforma mnima

De sta manera, en funcin de las reformas efectuadas se calcula la edad efectiva que
deber ser utilizada en el clculo de la depreciacin.
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Debe tenerse que el sistema debe utilizarse nicamente para aquellos casos en que se ha
realizado un reforma de cierta consideracin, ya que en los casos de mantenimiento
normales deber utilizarse la edad real del edificio.
Inmuebles con problemas de estado de conservacin (precisan reformas). Dado que
el sistema anterior de estimacin de la edad efectiva nicamente contempla los casos en
que se ha mejorado el estado de conservacin, es necesario mantener un coeficiente
complementario para tener en cuenta aquellos en que los inmuebles estn peor
conservados que los de su misma antigedad (inmuebles que precisan reformas por
problemas de habitabilidad y/o estructurales).
En stos casos se aplicarn los siguientes coeficientes que se aplican aumentando la
antigedad efectiva del inmueble:

Conservacin normal:
Conservacin deficiente:
Conservacin muy deficiente:

1,00
1,20
1,40

La depreciacin fsica en inmuebles de usos no residenciales

La depreciacin en edificios de oficinas
La normativa hipotecaria considera la depreciacin de oficinas algo ms acusada que la
depreciacin residencial, reduciendo la vida til mxima del edificio de 100 a 75 aos. Por
el contrario, la normativa catastral considera que tienen el mismo comportamiento tanto los
edificios de viviendas como los de uso terciario.
En el grfico se han representado los
distintos criterios de depreciacin en
edificios de oficinas. Como puede
observarse, sucede algo similar al
caso de edificios residenciales, si
bien, en ste caso, las diferencias
empiezan a producirse sobre les 3540 aos.
Al igual que en el caso de edificios
residenciales, hemos diferenciado
entre la parte estructural del edificio y
los locales o elementos a valorar. Las
depreciaciones adoptadas son:

DEPRECIACIN EDIFICIOS DE OFICINAS

100

hipotecaria oficinas
catastral oficinas (alta)
catastral oficinas (media)

80
catastral oficinas
(sencilla)
60

40

parte estructural o bsica del

20
edificio:
se
adopta
la
depreciacin catastral para
edificios de calidad alta
0
(categora catastral 1, 2)
1 10 19 28 37 46 55 64 73 82 91 100
elementos o locales: se
adopta
la
depreciacin
catastral para los edificios de calidad media (categora catastral 3, 4, 5, 6).

La depreciacin resultante ser la media ponderada variando la ponderacin en funcin de

la tipologa edificatoria.

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La depreciacin en edificios industriales

La normativa hipotecaria considera que las edificaciones industriales sufren una
depreciacin muy acusada, dndoles una vida econmica de 35 aos.
Dado que existen inmuebles industriales de caractersticas constructivas muy variables
(tipologa, acabados constructivos, etc.), y tambin los usos que soportan son muy distintos
(almacenaje, actividades industriales pesadas, etc.) consideramos que la depreciacin no
puede reducirse a una grfica que considera que todos los edificios alcanzan la ruina
tcnica-econmica a los 35 aos.
En el grficose han representado los
distintos criterios de depreciacin en
edificios industriales para la normativa
hipotecaria y la normativa catastral.
Como puede observarse, sucede algo
similar a los casos anteriores, si bien, en
ste caso, las diferencias son mucho
ms importantes y empiezan a ser
significativas partir de los 15 aos.

DEPRECIACIN EDIFICIOS INDUSTRIALES

hipotecaria industrial
100

80

catastral industrial
fabril(media)
catastral industrial fabril
(alta)
catastral fabril (sencilla)

60

En stos casos consideramos que

40
podemos adoptar como depreciacin
tipo o normal la propuesta de la
normativa
catastral,
si
bien
20
consideramos que en cada caso deber
comprobarse especialmente el estado
0
de la nave en funcin a sus
1 10 19 28 37 46 55 64 73 82
caractersticas
constructivas
y
tipolgicas, ya que en algunos casos la depreciacin puede ser ms acusada.

91 100

Esta manera de proceder solventa el problema de la valoracin de las naves de ms de 35

aos (>1971) que todava estn en uso. Sin duda existe un parque edificado de edificios de
los aos sesenta que pueden estar todava en uso y que, al no tener sentido considerar
que el valor de la edificacin es nulo, el tcnico tena que estimar una edad efectiva o
emplear coeficientes de conservacin poco justificados.
Al igual que en el caso de edificios residenciales, hemos diferenciado entre la parte
estructural del edificio y los locales o elementos a valorar. Las depreciaciones adoptadas
son:

parte estructural o bsica del edificio: se adopta la depreciacin catastral para

edificios de calidad alta (categora catastral 1, 2).
elementos o locales: se adopta la depreciacin catastral para los edificios de
calidad media (categora catastral 3, 4, 5, 6).

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1.1.1.4. Coste de Construccin AUTOMATIZADO EN SET

La obtencin del coste de construccin se realiza a travs de un estudio comparativo de
las distintas fuentes ms usuales a nivel profesional, tanto procedentes de revistas
especializadas de la construccin como procedentes de distintas fuentes administrativas.

Revistas especializadas:
Fuentes administrativas:

CONSTRUC, B.E.C., EME DOS

COAM, COAC, Catastro, Comunidad de Madrid

Cada una de las fuentes proporciona la informacin de precios de la construccin en

distintos formatos; algunas en coste de ejecucin material, otras coste de contrata, etc.
Debido a ello, el estudio se ha desarrollado diferenciando para cada una de las fuentes los
Costes de ejecucin material (PEM), los Costes de contrata (incluido Beneficio industrial) y,
finalmente, los Costes de construccin con gastos de promocin incluidos.
En la revisin de valores se han modificado tambin los criterios de diferenciacin espacial
de costes de construccin:

No se considera la relacin zona geogrfica / coste de construccin, debido a que si

bien es cierto que en general existe una correlacin de valores, por el contrario,
existen casos de edificios de caractersticas cualitativas diferentes a las
predominantes de cada zona.
No existe diferenciacin de los costes a nivel geogrfico, debido a que para cada
tipologa constructiva se permite un intervalo de variacin suficientemente amplio
como para comprender las oscilaciones de las distintas reas geogrficas.

Los costes de construccin son revisados anualmente, recurriendo a las mismas revistas
especializadas y son informados a nuestros tcnicos. Siendo introducidos en nuestra
aplicacin informtica SET y comunicados a travs de nuestro sistema de comunicaciones
COM, a la red de tasadores.

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1.1.1.5. Frmulas a aplicar para obtener los Valores de Reemplazamiento o

Reposicin Bruto o a nuevo (CRB) y neto o actual (CRN) AUTOMATIZADO
EN SET
El Valor de Reemplazamiento o Reposicin Neto. Se obtienen genricamente como suma
del valor del suelo ms del valor de la construccin, convenientemente depreciado.
Para obtener el Valor de Reemplazamiento o Reposicin Bruto en su estado actual, caso
de inmuebles en construccin o en rehabilitacin, habr que decrementarse el coste de la
construccin, en el porcentaje de obra que se estima ejecutado.
Se han de aplicar las siguientes frmulas:

Valor de reemplazamiento o reposicin Bruto o a nuevo (CRB)

CRB= Vs + [(Cc+GN) x P]

Valor de reemplazamiento o reposicin Neto o actual (CRN)

CRN= Vs + (Cc+GN) x (1-d)

En donde:
Vs =
Cc =
GN =
d=
P=

Valor de suelo urbanizado

Coste de construccin
Otros gastos necesarios para el Coste de Construccin
% depreciacin fsica/funcional
Porcentaje de obra ejecutada

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