SECUENCIAL No:

TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIN.

FOTOGRAFA MS REPRESENTATIVA DEL INMUEBLE

04-03

Calle:
Nmero:
Colonia o Fraccionamiento:
Ciudad o Poblacin y Municipio:
Cdigo Postal:
Entidad Federativa:

0
0
0
0
0
0

Fecha del avalo:

#REF!

CONCLUSIN DEL AVALO:

VALOR COMERCIAL:

$0.00

#REF!

II.- DATOS GENERALES.

PERITO VALUADOR:

Ing.

ESPECIALIDAD

Inmuebles.

REGISTRO:

XXX-HMO

INMUEBLE QUE SE VALA:

RGIMEN DE PROPIEDAD:

Particular.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

C.

USO DEL AVALO:

PROPSITO DEL AVALO:
FINALIDAD DEL DICTAMEN:
UBICACIN DEL INMUEBLE:

Calle:
Nmero:
Colonia o Fraccionamiento:

Ciudad o Poblacin y Municipio:

Cdigo Postal:
Entidad Federativa:
NMERO DE CUENTA PREDIAL:
NMERO DE CUENTA DE AGUA:

III.- CARACTERSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIN DE LA ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE:
NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:
DENSIDAD DE POBLACIN:
CONTAMINACIN AMBIENTAL:
USO DEL SUELO:
VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE
LAS MISMAS:
SERVICIOS PBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:

04-03

#REF!

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN:

ORIENTACIN

DISTANCIA

COLINDANCIAS

SUPERFICIE DEL TERRENO:

m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN:

m2

SUPERFICIE RENTABLE:

m2

INDIVISO:

100.00 %

TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:
NMERO DE FRENTES:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

NORTE

04-03

CROQUIS DE LOCALIZACIN:

04-03

#REF!

V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIN:
TIPO 1:
TIPO 2:

CALIDAD Y CLASIFICACIN:
CLASE DE EDIFICIO:
NMERO DE NIVELES:
EDAD APROXIMADA:
VIDA TIL REMANENTE:
VIDA TOTAL:
ESTADO DE CONSERVACIN:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, el edificio completo.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS:
ESTRUCTURA:

MUROS:
ENTREPISOS:
TECHOS:
AZOTEAS:
BARDAS:

04-03

#REF!
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
c) CARPINTERA:
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y
SANITARIAS:
MUEBLES DE BAO / COCINA:
e) INSTALACIONES ELCTRICAS:
f) PUERTAS Y VENTANERA:
HERRERA:
g) VIDRIERA:
h) CERRAJERA:

i) FACHADA:

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.)

04-03

#REF!

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.

INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO

No.

MUY ALTA

MEDIA

BAJA

ALTA

MEDIA BAJA

NULA

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

1
CARACTERSTICAS:
2
CARACTERSTICAS:
3
CARACTERSTICAS:
4
CARACTERSTICAS:
5
CARACTERSTICAS:

No.

Oferta
$

Sup.

$/m

Factores de Homologacin

m
1.00

0.00

NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

1.00

1.00

1.00

1.00

EDO.
CONS.

1.00

$/m
OTRO

FRe

1.00

1.00

0.00

2
3
4
5
Nota:

Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad

denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO.

VALOR HOMOLOGADO:

0.00

EN N.R. $/m

0.00

SUPERFICIE CONSTRUCCIN:
SUBTOTAL:
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR:
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:
Factores utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
mercado en operaciones de contado, ajusta al bien de la Oferta.
:
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble valuado.

Superficie :

En funcin de la superficie de LA OFERTA con respecto al inmueble valuado.

Calidad:

Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar,

relacionado con el tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons:

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble

valuado.

04-03

0.00

$
$
$

0.00
0.00

Otro :

04-03

Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de aspecto poltico,
econmico o social, se deber comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte
tcnico)

#REF!

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO

No.

MUY ALTA

MEDIA

BAJA

ALTA

MEDIA BAJA

NULA

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

1
CARACTERSTICAS:
2
CARACTERSTICAS:
3
CARACTERSTICAS:
4
CARACTERSTICAS:
5
CARACTERSTICAS:

No.

Oferta

Sup.

$/m
1.00

Factores de Homologacin
0.00

$/m

NEG.

UBIC.

ZONA

FORMA

SUP.

OTRO

FRe

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

0.00

0.00

0.00

0.00

Nota:

Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad

0.00

VALOR HOMOLOGADO:

0.00

EN N.R. $/m

0.00

denota que LA OFERTA es mejor que EL TERRENO VALUADO.

Factores Utilizados:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble valuado.

Zona:

Califica el entorno de la oferta vs el inmueble valuado.

Forma :

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble

valuado

Superficie

En funcin de la superficie de LA OFERTA con respecto al predio valuado.

Otro :

Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de aspecto poltico,
econmico o social, se deber comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte
tcnico).

04-03

#REF!

ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.

INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO

No.

MUY ALTA

MEDIA

BAJA

ALTA

MEDIA BAJA

NULA

Colonia

Calle

No.

Telfono

Informante

1
CARACTERSTICAS:
2
CARACTERSTICAS:
3
CARACTERSTICAS:
4
CARACTERSTICAS:
5
CARACTERSTICAS:

No.

Oferta
$

Sup.

$/m

Factores de Homologacin

m
1.00

0.00

NEG.

UBIC.

SUP.

CALID.

1.00

1.00

1.00

1.10

Edo
Cons

1.00

$/m
OTRO

FRe

1.00

1.10

0.00

2
3
4
5
Nota:

Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad

VALOR HOMOLOGADO:

0.00

EN N.R. $/m

0.00

denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO.

FACTORES UTILIZADOS:
Negociacin Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del
mercado, ajusta al bien de la Oferta.
Ubicacin :

Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble valuado.

Superficie :

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad:

Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta,

en relacin al tipo y calidad de construccin.

Edo. Cons:

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble

valuado.

Otro :

Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de aspecto poltico,
econmico o social, se deber comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte
tcnico)

04-03

10

#REF!
#REF!
j)
INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COSTOS
INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS:
p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

0.00
0.00
0.00
0.00

TOTAL

0.00
0.00
0.00

0.00

ELEMENTOS ACCESORIOS:

p/c

Unidad

Cantidad

EDAD

V.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

0.00
0.00
0.00
0.00

TOTAL

0.00
0.00

0.0
0.00

p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Unidad

Cantidad

Edad

V.R.N.

FACTOR DE DEMRITO

(unitario)

Cons.

Edad

Otro

FRe

0.00
0.00
0.00
0.00

TOTAL

0.00
0.00
0.00
0.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
SUMA

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
SUMA

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

V.N.R.

VALOR

(unitario)

PARCIAL

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
SUMA: $

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$
SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %

04-03

11

0.00

TOTAL: $
COSTOS INDIRECTOS EN

Unidad

Cantidad

CONSTRUCCIONES NUEVAS
Proyecto Ejecutivo
Costo Financiero
Utilidad Empresarial
Administracin
Escrituracin del terreno

3%

V.R.N.

V.N.R.

VALOR

(unitario)

Obsolecencias

Otro

FRe

(unitario)

PARCIAL

0.00

1.00

1.0

1.0

0.0

0.0

FACTOR DE DEMRITO

0.00
0.00
TOTAL: $

0.00
0.00
0.00

SUBTOTAL (c): $

0.00

0.00
0.00

04-03

0.00

12

#REF!

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.

a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:

0.00

$/m

ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIN

SUPERFICIE:

VALOR UNIT.

$/m

0.00

TOTAL:

COEFICIENTE

0.00

VALOR UNITARIO
RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

1.00

0.00
INDIVISO

VALOR
PARCIAL: $

0.00

0.00

SUMA (a): $

0.00

100.00%

SUBTOTAL $

0.00

#DIV/0! $/m

VALOR UNIT. MEDIO :

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO:

USO o DESTINO DE

REA

V.R.N.

FACTOR DE

V.N.R.

VALOR

LAS CONSTRUCCIONES

(unitario)

DEMRITO

(unitario)

PARCIAL: $

1.00

TOTAL

1.00

1.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

SUBTOTAL (b): $

0.00

SUBTOTAL (c): $

0.00

0.00 $/m

VALOR UNIT. MEDIO :

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS,

OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose)

% DE PARTICIPACIN

DATOS PARA GRAFICA:

Terr.
Const.
Inst.

04-03

T err.

VALOR FSICO o V.N.R. :

Const.

Inst.
#REF!

13

(a+b+c) $

0.00

Const.
Inst.

04-03

14

#REF!

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.

a).- CALCULO DE LA RENTA MENSUAL BRUTA.
TIPO

SUPERFICIE
RENTABLE:

DESTINO:
oficina

VALOR/m

0.00

RENTA MENS.

80.00

0.00

Cuota de mantenimiento

0.00

TOTAL:

0.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $

0.00

b).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:

VACOS

4.00%

CONS/ MANT

12.00%

SEGUROS

1.00%

IMP. PREDIAL

16.00%

ADMN

1.00%

OTROS

0.00%

TOTAL DEDUCCIONES :

34.00%

c).- CALCULO DE TASA:

CONCEPTO

EDAD (aos)

11%

12%

0-5

5 - 20

20-40

40-50

50-60

MAS DE 60

MAS DE 60

50-60

40-50

20-40

5 - 20

TERMINADA

NUEVA

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

RUINOSO

MUY BUENO

BUENO

ADECUADO

REGULAR

DEFICIENTE

MALO

Const > Terr

Const > Terr

Const > Terr

Terr = Const.

Terr > Const

Terr > Const

MAYOR 3-1

HASTA 3-1

HASTA 2-1

HASTA 3-1

MAYOR 3-1

1
1
1

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

10%

calificacin
PROYECTO

9%

calificacin
ESTADO DE CONSERV.

8%

calificacin
VIDA TIL REMANENTE

7%

calificacin

USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

BODEGA/

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

INDUSTRIA

2o. ORDEN

3er ORDEN

calificacin
CLASIF. ZONA

1
LUJO

calificacin

1er ORDEN

PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

SUMA CALIF.

CAPITALIZACIN

1.0000

1.1429

1.2857

1.4286

1.5714

1.7143

TASAS PARCIALES

1.0000

3.4286

3.8571

0.0000

0.0000

0.0000

c.2).- TASA OBTENIDA DE MERCADO:

c.3).- TASA PONDERADA:

TASA RESULTANTE:

8.29%

TASA NETA DE MERCADO:

8.50%

TASA PONDERADA:

8.39%

d).- DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS.

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $
TOTAL DEDUCCIONES:

34.00%

RENTA NETA MENSUAL:

0.00

RENTA NETA ANUAL:

0.00

TASA DE CAPITALIZACIN:

04-03

0.00

8.29%

15

0.00

VALOR DE CAPITALIZACIN (REDONDEADO):

04-03

16

0.00

#REF!

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA

MERC.

FSICO

INGRESOS

MERC.

#DIV/0!
FSICO
INGRESO
#DIV/0!
S
#DIV/0!

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $

VALOR FSICO o V.N.R.: $
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS: $
VALOR PONDERADO: $

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN.

explicar como se estan ponderando los valores para determinar el valor comercial.

DECLARACIONES:

XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO.

Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al:
VALOR COMERCIAL:

$0.00 Cantidad con letra

VALUADOR:

Ing.
No. Registro CABIN.
04-03

XXX-HMO
17

#REF!

0.00
0.00
0.00

#REF!

ANEXO 2.- REPORTE FOTOGRFICO DEL INMUEBLE VALUADO.

04-03

Anexo 2

#REF!

ANEXO 3- REPORTE FOTOGRFICO DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO.

04-03

Anexo 3