!

ANLISIS SECTOR CONSTRUCCIN EN COLOMBIA

Autor Lder
Juan Carlos Vargas Z. - PMP No 1641794
Contribuyentes
Andrs Mauricio Espinosa F. - PMP No. 744931
Liliana Daz Bermdez - PMP No. 2633717
Mara Fernanda Correa M. - PMP No. 2578486
Jaime Pinilla Medina - PMP No. 1889136

!
1.! Introduccin
En Colombia se identifica el negocio del sector
privado de la construccin como la edificacin
y en este caso el equipo de trabajo del Grupo de
Inters de Construccin, de La Red de
Voluntariado del Captulo Bogot - Colombia del
PMI, parte de la base que en este documento no
nos referiremos a las obras y/o infraestructura de
construccin del sector pblico, las cuales
igualmente requieren de un eficiente manejo de
Gerencia de Programas, Gerencia de Portafolios
y/o Gerencia de Proyectos, pero son diferentes a
la construccin de una edificacin en un Proyecto
de Desarrollo Inmobiliario.
En ese orden de ideas, es muy diferente ejecutar
la construccin de proyectos para el sector
privado, que para el sector pblico, institucional
o para entidades sin nimo de lucro. Siendo la
ms notable diferencia que los proyectos de
construccin en el sector privado o proyectos de
desarrollo inmobiliario buscan ante todo una
rentabilidad financiera.
La mencionada rentabilidad financiera depender
de la viabilidad y correcta ejecucin del proyecto
dentro de los parmetros de la triple restriccin
(alcance, tiempo y costo) que genere el proyecto
que se est estructurando o que se vaya a ejecutar.
Es de anotar que prima el inters pblico de
preservar en las nuevas construcciones, las
premisas de bienestar comn y aprovechamiento
mximo de los limitados recursos de tiempo y
dinero.
El negocio de la construccin es algo ms que
ejecutar una cimentacin, levantar una estructura,
realizar sus instalaciones hidrosanitarias,

elctricas, comunicaciones, equipos especiales,

etc., y los acabados de la misma segn sea su uso
y destino.
Para ejecutar la construccin de una edificacin
en el sector privado se necesita conocimientos de
mercadeo,
finanzas,
comercializacin,
planeacin urbana, diseo urbano y de
arquitectura, todo tipo de ingenieras, derecho
comercial y urbano, administrativos y manejo de
riesgos entre otros.
Por lo tanto, el reto no es el tipo de edificacin
que se va a construir, ni el sistema constructivo
en s mismo, sino el poder dirigir, encausar o
gestionar los procesos de todos estos
conocimientos de diferentes profesiones y
disciplinas para concretar un ciclo de proyectos
que logren que la construccin cumpla su
cometido.
Este cometido es ante todo y lo ms importante
cumplir con que el proyecto sea rentable para los
inversionistas. Tambin cumplir con importantes
aspectos como el mercado objetivo, el alcance del
proyecto, las normas vigentes de ordenamiento
territorial, las normas ambientales y las normas
tcnicas colombianas (NTC). Y cumplir con las
expectativas de todos los interesados.
Igualmente se debe estudiar si el proyecto es
viable, no solo si se tiene el flujo de caja
suficiente para ejecutar todas las actividades
desde la pre-factibilidad y factibilidad, la
planeacin, las ventas, su construccin, puesta en
marcha y cierre; sino tambin estudiar el mercado
y el anlisis financiero del mismo.

!
Entonces el xito del proyecto de construccin
depende de muchos factores que hay que tener en
cuenta. Estos factores provienen del hecho de
analizar el comportamiento del entorno
econmico del pas y el conocimiento del negocio
antes de adquirir el predio; es decir que el
proyecto comienza desde antes de la ejecucin de
los diseos con sus respectivos estudios tcnicos
y de la propia ejecucin de la construccin.
Un magnifico proyecto de construccin con un
buen diseo arquitectnico, con un eficiente
sistema constructivo en todas sus ingenieras,
pero ubicado en un lugar no apropiado y poco
coherente con las expectativas de infraestructura
y valorizacin y sin haber definido su mercado
objetivo y su factibilidad financiera significa un
fracaso en las ventas y un mal negocio para los
inversionistas.
En ese sentido se requiere, ya sea este un proyecto
de construccin sencillo o un proyecto complejo,
un acertado manejo por parte de la alta direccin
de la empresa y de la gerencia de proyectos de los
procesos y las reas de conocimiento necesarios
que permitan cumplir no solo los requerimientos
mnimos sino las expectativas de satisfaccin y
xito planteadas inicialmente.

2.! En que est el PMI con respecto a la

gerencia de proyectos en el sector de la
Construccin
Para el PMI1 en su PMBOK2 quinta edicin,
el anterior manejo se logra mediante la
integracin adecuada de 47 procesos de direccin
de proyectos agrupados de manera lgica a travs
de cinco grupos de procesos: iniciacin,
planeacin, ejecucin, monitoreo y control y
cierre.
Sin embargo, aunque existe a travs del PMI un
estndar de fundamentos para la direccin o la

!
gestin de proyectos, es una realidad que las
reconocidas y exitosas empresas de construccin
que existen en Colombia ya sean pequeas o
grandes, muy pocas de ellas aplican o acogen este
estndar para optimizar el manejo de sus
proyectos y maximizar el control y monitoreo de
los mismos. Entonces qu se debe hacer al
respeto?

!
3.! Integracin
y
articulacin
del
conocimiento del negocio, Gerencia de
Proyectos, Construccin y Direccin de
Obras
En este sentido, concretamente son dos las
preguntas que surgen por parte de este
voluntariado:
! Qu tan avanzadas estn nuestras
empresas constructoras e inmobiliarias
colombianas en aplicar procesos de
gerencia de proyectos o estndares
globales para que sus proyectos de
construccin sean bien evaluados,
planificados, ejecutados y sean rentables
financieramente?
! Conocemos cules son sus mejores
prcticas para la ejecucin de los
proyectos que las caracterizan como
diferentes con respecto a la competencia?
Independientemente del tipo de proyecto que
estas empresas busquen como negocio, ya sea
vivienda, oficinas, comercio, bodegas, hoteles,
industrias y otros, las respuestas parten del hecho
que el negocio de la construccin debe integrar y
articular mediante procesos el conocimiento de
los negocios de la empresa, con los
conocimientos de las diferentes profesiones que
interactan en dichos negocios, con los principios
y las buenas prcticas de la gestin de proyectos
y con la direccin de la ejecucin de sus
respectivas obras.

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1

PMI - Project Management Institute, es una asociacin

de profesionales voluntarios comprometidos con la gerencia
de proyectos como profesin. Fundada en 1969, hoy es la
institucin ms reconocida del mundo en temas relacionados
con la gerencia de proyectos. Con ms de 700.000
miembros, voluntarios y personas certificadas es la
asociacin de profesionales en Gerencia de Proyectos ms
grandes del mundo.

PMBOK - Project Management Body of Knowledge

La Gua de los Fundamentos de Gestin de Proyectos es un
libro en el que se presentan estndares, pautas y normas para
la gestin de proyectos. La quinta edicin del libro fue
publicada en 2013, bajo la supervisin del Project
Management Institute.

!
El objetivo principal de esta integracin y
articulacin es lograr una visin y planeacin
estratgica, para as obtener un mejoramiento
continuo de la gestin de los proyectos con la
operacin de la construccin de proyectos desde
los procesos de evaluacin, inicio y planeacin
para luego continuar con su ejecucin, monitoreo
y control, y cierre.
Por lo anterior, debemos aprender a identificar
correctamente el tipo de negocio que se pretende
sacar adelante, sus interesados, sus requisitos y
sus expectativas, conocer y estandarizar los
procesos de gerencia de proyectos de
construccin, articulndolos con los procesos de
la direccin de obras de dichas construcciones
para as consolidar empresas con ptimos y
estandarizados procesos de planeacin y
maximizar el control y monitoreo de dichos
proyectos.
No obstante, al acceder a la ltima Extensin del
PMBOK para la Industria de la Construccin
tercera edicin (The Construction Extension to
the PMBOK Third Edition, 2007), con el objeto
de conocer los fundamentos de la direccin de
proyectos para industria de la construccin, nos
encontramos que dicha extensin no est
actualizada y no est alineada con el PMBOK
quinta edicin 2013.
Como Gerentes de Proyectos certificados ante el
PMI que nos desempeamos y tenemos
nuestras responsabilidades en el sector de la
construccin, deberamos aplicar tanto el
PMBOK quinta edicin 2013 como la
Extensin PMBOK de la industria de
construccin, pero nos encontramos que existe un
rezago de seis aos entre estos dos documentos y
por lo tanto se requiere la actualizacin de la
versin de la Extensin de la Industria de la
Construccin tercera edicin 2007, con la versin
PMBOK quinta edicin 2013, la cual
actualmente se encuentra en borrador y se est
concretando su actualizacin por parte del PMI .
En ese orden de ideas, conocer como nuestras
empresas constructoras aplican, no solo sus
procesos o estndares en la ejecucin de sus
proyectos de construccin sino tambin conocer
sus buenas prcticas nos permitirn determinar si

!
existe el grado de integracin y articulacin que
hemos planteado como alcance del trabajo a
cubrir por este voluntariado de Gestin del
Conocimiento en el Grupo de Inters de
Construccin.
Nuestro planteamiento cobra an ms fuerza y es
relevante porque en nuestro quehacer diario se
hace evidente que en los dos documentos del
PMI que hemos mencionado, los cuales son un
estndar y que deben soportar nuestro trabajo, no
observamos como de manera convenientemente
esta integracin y articulacin dentro del ciclo de
los proyectos de la industria de la construccin.

!
4.! Actividad
edificadora
2014
y
tendencias de la construccin para
Colombia en el 2015
Construccin, el sector de mayor crecimiento en
la ocupacin del pas
Ahora bien, el voluntariado ha planteado que las
empresas del sector de la construccin deben
integrar y articular mediante procesos de calidad,
el conocimiento del negocio, con los
conocimientos de las diferentes profesiones, con
las buenas prcticas de la gerencia o la gestin de
proyectos y con la ejecucin de sus respectivas
obras.
Pero para que estos procesos se den, es de vital
importancia el conocimiento de las polticas, los
planes de desarrollo y del entorno econmico del
pas con sus indicadores de demanda y oferta para
as poder predecir, proyectar e identificar las
tendencias y las verdaderas oportunidades de
negocio que este sector puede ofrecer.
Por lo anterior, presentamos a continuacin un
resumen ejecutivo del entorno macroeconmico
actual del sector de la construccin en Colombia
su desempeo en el ao 2014 y cules son sus
tendencias y proyecciones para el ao 2015.
De este modo quedan sentadas las bases de como
este Voluntariado va a desarrollar su trabajo en
equipo.
!

4.1.!

Contexto Macroeconmico

!
Al analizar el comportamiento de la economa en
Colombia del ao 2014, por el lado de la oferta,
se observa que la construccin (tanto obra civil
como edificaciones privadas) fue el sector lder
del PIB as:
PIB
Construccin
Sectores Financieros
Actividades sociales
Comercio
Transporte
Servicios Pblicos
Agricultura
Industria
Minera

4,2 %
12,7 %
4,4 %
4,7 %
4,8 %
4,3 %
3,9 %
3,4 %
- 0,3 %
-1,0 %

!
Cuadro,! Elaborado! por! el! autor,! informacin! econmica! de! Cuentas!
Nacionales,!obtenida!del!DANE.!
!

Igualmente, durante el ao 2014, el rea total

causada para construccin sum 4,4 millones de
m2, equivalente a una variacin del 5,1% con
respeto al 2013. La vivienda contribuy con el
74% de esta rea, mientras que los no
3
residenciales aportaron el restante 26

!
4.2.! Indicadores de la demanda
4.2.1.! Tasa de desempleo Total nacional
Segn el Departamento Administrativo Nacional
de Estadsticas, DANE, esta es la cifra ms baja
de desempleo de los ltimos 15 aos.
A mayo de 2015, el sector de la construccin
emple 1428.000 personas. Este nivel
represent un aumento de 10,3% frente al mismo
mes de 2014.
La construccin, actividades inmobiliarias,
industria y transporte impulsaron la cada del
desempleo que pas del 10.7% en febrero de 2014
a 9.9% del mismo mes de este ao (2015)
reducindose en 0,8 puntos porcentuales.

Imagen,! Departamento! Administrativo! Nacional! de! Estadstica!

DANE!

Del total de ocupados en el sector "construccin

y actividades inmobiliarias relacionadas", 2.7
millones se encuentran en las cabeceras
municipales y 229 mil en otras reas geogrficas.
A nivel nacional para al cierre del mes de
diciembre de 2014, el desempleo mostr una
reduccin de 0.1 puntos porcentuales, respecto al
mismo mes del ao 2013 ubicndose en 8,1%.
Para diciembre de 2014 el nmero de ocupados
en el sector de la construccin se situ en
1.445.335 trabajadores, cifra que representa una
participacin del 6,5% en el empleo nacional.
La generacin de empleo por parte del sector
constructor contina por lo tanto con una
dinmica positiva, generando constantemente
4
nuevos empleos. !

!
4.2.2.! Confianza del consumidor
Segn la Encuesta de Opinin del Consumidor de
FEDESARROLLO, la confianza de los
consumidores en el sector privado de la
construccin durante el 2014 se ubic en 22,4%,
cifra 0.8 puntos porcentuales por debajo del
mismo del ao 2013. Aunque este indicador bajo
un poco, se considera que el consumidor tiene una
5
buena confianza en este sector !!
!
Cree!usted!que!este!es!un!buen!momento!para!
comprar!vivienda?!(EOC)!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
3

Fuente DANE Departamento Administrativo Nacional

de Estadstica - Cuentas Nacionales

Fuente DANE *Nmero de ocupados del sector de la

construccin / Total ocupados nacional
5!
Fuente: FEDESARROLLO

!
En cuanto al acumulado de 12 meses de ventas de
vivienda en el 2014 registra 158.877 unidades
vendidas, lo que representa un crecimiento del
7.2% con respecto al mismo periodo del ao
anterior. Los segmentos presentaron el siguiente
6
comportamiento: !!
Tipo%de%Vivienda

!
Imagen,! Confianza! del! consumidor! por! ciudades! NFORME! DE!
ACTIVIDAD!EDIFICADORA!Diciembre!de!2014!CAMACOL!!
!

Confianza del consumidor en Colombia

Vivienda(Inters(Prioritario

SMLV

Unidades

Var%%%Anual

hasta(70 ((((((((28.30

545.1%

70>135 ((((((((37.98

>50.6%

No(Vivienda(Inters(Social

135>235 ((((((((35.47

>3.5%

No(Vivienda(Inters(Social

235>335 ((((((((20.20

1.7%

No(Vivienda(Inters(Social

mayor(335 ((((((((37.00

>6.0%

%%%%%%%158.88

7.2%

Vivienda(Inters(Social(

TOTALES

Cuadro,!Elaborado!por!el!autor,!informacin!obtenida!de!Coordenada!
URBANA!!CAMACOL!

!
4.3.! Indicadores de la Oferta
4.3.1.! Licencias de Construccin

!
Imagen,! Confianza! del! consumidor! en! Colombia! NFORME! DE!
ACTIVIDAD!EDIFICADORA!Diciembre!de!2014!CAMACOL!
!
!

4.2.3.! Desembolsos para adquisicin y

venta de unidades de vivienda

Durante el 2014 el total los metros cuadrados m2

licenciados tuvo el siguiente comportamiento a
nacional con una variacin con respecto al ao
2013 del -3.4% para vivienda y del 12.8% para
otros usos como oficinas, comercio, hoteles,
!7
industrias, bodegas y otros as: !!
m2

Vivienda

16.234.927 0000000071.61

Oficinas

001.905.853 00000000008.40

Comercio

002.058.878 00000000009.08

Hoteles

390.209 00000000001.72

Industrias

459.81 00000000002.02

Bodegas

653.279 00000000002.88

Otros

966.0340m3 00000000004.25

TOTALES*
22.668.990 *******100.00
!
Cuadro,!Elaborado!por!el!autor,!informacin!obtenida!de!Dane!Otras!
construcciones.!
!

Licencias de construccin de vivienda

Unidades

!
Imagen,! Desembolsos! para! construccin,! INFORME! DE!
ACTIVIDAD!EDIFICADORA!Diciembre!de!2014!CAMACOL

La colocacin de crditos hipotecarios para

adquisicin de vivienda en el ao de 2014 fue
alrededor de $9.750 billones de pesos y present
un crecimiento del 5% anual. Por segmentos, el
No VIS tiene el 77.33% de los desembolsos,
mientras que el segmento VIS tiene el 22.67 %.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
6

Fuente Coordenada Urbana-Camacol. *ventas

acumuladas

!
7
Fuente DANE *Otro incluye Educacin, Hospital,
Admn. pblica, Religioso, Social-recreacional, Otro

! La vivienda social gana terreno y los

programas recientes darn continuidad a esa
dinmica

Licencias de construccin de vivienda

Metros cuadrados

! Los proyectos no residenciales siguen siendo

un segmento de gran generacin de valor
agregado. Hoy crecen a tasas superiores al 10
%.
rea%iniciada%en%usos%no%residenciales%2015
Oficinas%
Comercio%
Bodegas%
Hoteles%
Otros%%

%4,849,283
%%%%952,991
%
1,179,108
%%%%879,217
%%%%295,507
%
1,542,460

!
Cuadro,!Elaborado!por!el!autor,!informacin!obtenida!de!Camacol

!
Imagen,!Licencias!de!Construccin,!INFORME!DE!ACTIVIDAD!
EDIFICADORA!Diciembre!de!2014!CAMACOL!
!
!

4.4.!

Tendencias de la Construccin
Proyeccin 2015

Realizado el anlisis de la anterior informacin se

tiene como resultados para el ao 2015, las
siguientes tendencias y proyecciones para el
sector de la construccin:
! El PIB del Sector Edificador se mantendr
positivo y continuar aportando al
crecimiento de la economa.
! Cada ao la Construccin crea alrededor de
80.000 nuevos puestos de trabajo. El sector
aporta 1.308.327 empleos al pas
! Ms colombianos le apuestan a la vivienda.
La finca raz sigue siendo el vehculo idneo
de inversin para los hogares colombianos.
Las cifras reflejan la confianza en el sector.
! Los empresarios siguen invirtiendo en
proyectos y en la ejecucin de la poltica de
vivienda social en 2014 realizaron el
lanzamiento de 134.463 unidades de vivienda
con una variacin del 16,3% con respecto al
ao 2013
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
8

Fuente CAMACOL Informe 11 de diciembre de 2014

! $25 billones anuales demanda el sector

constructor en insumos y servicios.
Durante el ltimo ao se despacharon 7.9
millones de m3 de concreto (7% ms que en
2013). En lo corrido de 2014 se
desembolsaron crditos hipotecarios por $7.7
billones (8% ms frente a 2013). A
septiembre de 2014, las ventas minoristas de
ferreteras y la produccin de insumos para la
actividad haban crecido en 10% y 2%
respectivamente.
! La proyeccin 2015 registra que el sector
edificador crecer el 9,7%

! El aporte de los programas de vivienda

social anunciados sera de 3,8 puntos

porcentuales adicionales en el crecimiento
del sector para 2015 por lo tanto la
8
proyeccin 2015 queda en 13.5% ms. !!

5.! Conclusiones
!
El Grupo de Inters de Construccin, de La Red
de Voluntariado del Captulo Bogot - Colombia
del PMI, soportado no solo con el
planteamiento expuesto, de integracin y
articulacin de procesos para las empresas
constructoras, sino tambin soportado en los
indicadores de desempeo de la actividad
edificadora y en las tendencias y proyeccin del
sector de la construccin 2015, concentrar sus

!
esfuerzos en exponer y consolidar reas de inters
que sean casos exitosos que aporten
conocimiento para mejorar las buenas prcticas
en la gestin de proyectos de construccin.
El propsito es apoyar a nuestros Gerentes PMP
a travs del conocimiento de casos exitosos de
buenas prcticas para mejorar su desempeo
profesional con sus equipos de trabajo y que las
empresas constructoras puedan implementarlos a
travs de proceso estandarizados de Calidad.
6.! Resea Autores del Articulo
Juan Carlos Vargas Z., Arquitecto Universidad
de Los Andes, Especialista en Gerencia de
Construccin y Maestra en Planeacin Urbana y
Regional con nfasis en Desarrollo Inmobiliaria
de la Pontificia de la Universidad Javeriana,
Master
en
Empresas
Constructoras
e
Inmobiliarias Universidad Politcnica de MadridEspaa, 25 aos de experiencia en la gerencia
integral de grandes proyectos de infraestructura
pblicos y privados: consultora, asesora,
planificacin, promocin y desarrollo de
proyectos inmobiliarios y en la direccin, tcnica
de proyectos de construccin.
Andrs Mauricio Espinosa F., Ingeniero Civil
de la Universidad de los Andes con Maestra en
Ingeniera Civil de la misma Universidad y de la
Universidad de Newcastle Upon Tyne del Reino
Unido. Posee ms de 15 aos de experiencia en
la gestin, gerencia, diseo y construccin de
diferentes proyectos
de tipo industrial,
inmobiliario e infraestructura
Liliana Daz Bermdez, Arquitecta de la
Universidad Javeriana con Especializacin en
Gerencia Financiera de la misma universidad y
Gerencia de Proyectos de la Universidad del
Bosque, 15 aos de experiencia en el sector
inmobiliario en gestin de proyectos
Mara Fernanda Correa M., Arquitecta de la
Universidad
Nacional
de
Colombia.
Especializada en direccin y construccin de
interiores comerciales y oficinas por ms de 10
aos con nfasis en diseo arquitectnico
especializado e integracin de sistemas tcnicos,

!
estndares de calidad y criterios de sostenibilidad
ambiental.
Jaime Pinilla Medina, Arquitecto Universidad
Santo Tomas de Aquino, Especialista en
Gerencia de Proyectos de Construccin
Universidad Industrial de Santander UIS, Perito
Avaluador, constructor, consultor, asesor y
evaluador de proyectos inmobiliarios con 25 aos
de experiencia y conferencista nacional en
Gerencia y Evaluacin de Proyectos de
Construccin Inmobiliaria. Especialista en
gerencia, diseo y construccin de proyectos
sostenibles construidos con tierra (Tapia pisada,
Adobe y Bahareque)
!