ENSAYO DE LOS ANTECEDENTES HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL

Una necesidad histrica:

Surge como una necesidad del hombre, para exteriorizar y divulgar las situaciones
jurdicas; en sus inicios fue nmada antes que sedentaria.
En la forma primitiva de la organizacin humana, tenan desconocimiento
colectivo, de la situacin jurdica, como es la capacidad civil, dominio sobre los
bienes; la representacin legal; la constitucin de gravmenes; ni el conocimiento
de brindar seguridad jurdica.
En la edad antigua, encontramos antecedentes de la publicidad, en respuesta a
demandas de carcter poltico y fiscal; a la vez no decir que adoptaban sistemas
registrales.
En derecho romano, encontramos registros domsticos y una institucin de
censos, no se daba una institucin de Registro Civil. Lo mismo pasaba en la edad
media que para reconocer el estado civil de una persona se acude con los medios
de prueba ordinarios, y ms especficos con la declaracin de testigos.
El registro civil procede de aquellos registros Parroquiales que la iglesia catlica
que por costumbre llevaban desde mediados del siglo XIV y principios XV. La
revolucin francesa dio paso al moderno Registro Civil que lo dejaba a cargo de
funcionarios de estado.
El Derecho Mercantil, se da en la edad media, por el surgimiento de la publicidad
Registral, con los registros de comerciantes, la proteccin de las marcas y la
utilizacin de razones sociales, adaptados a las necesidades polticas,
econmicas y sociales de dicha poca.
En los siglos XVI y XVIII, se desenvuelve lo que ya reconocan como los negocios
de banca, organizan las bolsas de mercanca y las bolsas de valores. Felipe de
Sola Caizares, cita es la poca de leyes generales y de ordenanza que haban
de preparar la etapa de las codificaciones.

Babilonia: crean el primer cuerpo de derecho comercial espaol terrestre, la cual

influye a la mayora de legislaciones, incluyendo la de nuestro pas.
En la entrada en vigencia del cdigo de comercio francs 1808, se abri la nueva
era para el derecho comercial y se abri para que ms objetos sean susceptibles
de registro como lo es las sociedades mercantiles y sus elementos.
Los registros pblicos fueron avanzando hasta la altura de las demandas para as
ser capases de dar seguridad y certeza jurdica.
Antecedentes de la publicidad registral inmobiliaria:
En la publicidad registral inmobiliaria, se estable que las diferentes culturas
antiguas lo utilizaban, para hacer pblico los actos que afectaban la situacin
jurdica de los bienes inmuebles y los actos de transmisin.
En la baja edad media, las personas no eran propietarios de bienes inmuebles;
dicha posesin o propiedad de las tierras se encontraba en manos de los que
gozaban poder poltico y econmico. Adems, no se daba la transmisin de la
propiedad de bienes inmuebles, posteriormente naci la necesidad que se
organizara una administrativa de un Registro, as dando conocimiento de los
movimientos econmicos o jurdicos de los bienes inmuebles.
Nace la idea en Egipto, de la creacin de un sistema Registral. Haciendo posible
la imposicin de tributos a los poseedores o propietarios de tierras. Asimismo, en
la edad media, se daba la clandestinidad de las cargas y gravmenes sobre
bienes inmuebles se dieron en la necesidad de asegurar mediante el trafico
jurdico inmobiliario.
Egipto: las transacciones sobre inmuebles los registraba un funcionario, se
inscriba en el registro, con la finalidad fiscal; dando constancia que recaa el
efecto del pago de impuesto de transmisin; as en la oficina asigna un nmero, al
haber hecho efectivo el pago del impuesto, el cual daba como prueba el cambio de
titularidad.

En la dinasta Ptolemaica, tena el poder en el ao 305 a.C., dichos funcionarios

quien realizaba las transmisiones era un escribano, adems los registros estaban
alfabetizados por los nombres de las personas titulares o poseedores de los
bienes. Se da importancia en esta poca, porque da la nocin que es importante
los registros con fines fiscales y una publicidad rudimentaria.
Grecia: en Grecia la publicidad es rudimentaria, toda la transmisin era de carcter
pblico. Con la intervencin del Mnemon, quien es un notario o un archivero
estatal. Se daba que para hacer pblica una hipoteca, las grababan en piedra o
tablas las cuales eran colocadas en el propio inmueble. As de esa manera los
prestamistas o compradores se percatan si existe o no hipoteca.
Los registros en Grecia de la misma manera que en Egipto tiene el fin de ser
fiscal.
Roma: las transmisiones y constituciones de derechos reales sobre fundos itlicos
son objeto de publicidad. Tienen un carcter pblico en aquellos actos tales como
la mancipatio y la in iure cesio.
La mancipatio: acta como el registro viviente, dando paso hacer notorio la
conexin que existen entre la persona adquirente y la cosa adquirida.
La in iure cesio: es til para toda clase de cosas, se verifica ante el Tribunal, hace
una funcin de publicidad parecida al mancipatio. Es proceso ficticio o acto
modelado sobre el proceso de reivindicacin, en el cual se demanda al adquirente
ante el pretor, o en su defecto al gobernador de la provincia. La mancipatio no se
empleaba ni poda ser utilizada para la adquisicin de fundos provinciales.
Justiniano en el ao 530 531, finaliza con la dualidad de propiedades, para que
luego establecer un solo tipo de dominio transmisible; mediante la eliminacin de
la categora de la res mancipi.
Los derechos germnicos: configuran al inicio la transmisin de propiedad como
negocio solemne. El acto transmisivo, es un contrato real, un negocio contractual
que se debe cumplir sobre el inmueble, dando paso al cambio de consentimiento y
la entrega de la posesin.

Los derechos germnicos origen de la publicidad registral: el Derecho Romano

desplaza a la edad media por que el proceso se acelera, dejando atrs la traditio.
En la alta edad media, se generaliza por el mtodo de asegura mediante notas
escrita, los negocio relativos a los inmuebles; dando paso especialmente las
iglesias, monasterios y los terratenientes laicos, que empleaban libros en los
cuales se copiaban los documentos referentes a la propiedad. La sesin de dichos
libros se consignaba entre las autoridades, en pura sesin cronolgica, por la cual
se hacan una visin total de la vida jurdica de los inmuebles. De dicha manera se
crea un sistema de folios reales. De esta manera en la edad media, dicha
inscripcin da forma a una parte esencial y definitiva del negocio de transmisin.
Sistemas de transcripcin: tiene influencias francesas, la constitucin y traslacin
de los derechos reales por medio del contrato. En los registros pblicos no tienen
valor ms que de dar prueba y legitimacin frente terceros.
Espaa: se protegen a los compradores mediante la publicidad de gravmenes,
dicho libro solamente era visto por el Registrador que daba fe si no exista ningn
tipo de gravamen. De esta manera se pretenda proteger a los compradores de
bienes inmuebles de que no existieran censos, hipotecas o tributos ocultos. En
1768 se crea las Contaduras de Hipotecas, donde se lleva registros por municipio
y se daba por encasillados. En el siglo XIX, la propiedad rustica, se encuentra en
manos del Estado, provincia o el municipio y de la iglesia, ms adelante se
desvinculan. En 1861 se crea en Espaa la primera Ley Hipotecaria y por
consiguiente se promulgo el reglamento hipotecario; de esa forma se desvincula al
Registro de la Propiedad de la Administracin Publica.
Guatemala: la Publicidad Registral, de nuestro pas tiene relacin con leyes y
cdigos de las distintas pocas, como por ejemplo el Cdigo Civil de 1877, tiene
preceptos relativos al Registro Civil y al registro de la propiedad. En el cdigo civil
de 1963, el registrador tiene fe pblica, de tal manera ya no se necesita de la
comparecencia de testigos. El registro hipotecario, es el antecedente proviene de
Espaa para la creacin del actual Registro de la Propiedad de Guatemala, el cual
fue creado el 15 de septiembre de 1877, por el presidente General Justo Rufino

Barrios; dicho presidente estableci tres registros, uno en la capital, uno en

Quetzaltenango y otro en Jutiapa; el ultimo desapareci. Con la entrada en vigor
del decreto ley 106, se inicia con los registros de bienes muebles identificables y
de derechos reales.