EDMUNDO GATTI - JORGE H.

ALTERINI
CAPITULO I
EL DERECHO REAL EN LAS CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS
SUBJETIVOS
A) DISTINTAS CLASIFICACIONES

a) Savigny, formula su criterio clasificatorio de los derechos reales en el sistema de

derecho romano actual. Luego de definir la relacin de derecho, como el dominio de la
voluntad libre, expresa que la voluntad puede obrar sobre la persona misma del
individuo; y tambin moverse fuera de su propia persona, sobre el mundo exterior, luego
agrega que nos encontramos con tres clases de objetos sobre los cuales puede obrar la
voluntad humana: la persona propia, la naturaleza no libre y las personas extraas. Despus
se ocupa de los derechos verdaderos, es decir, los derechos adquiridos, y luego dice que
se encuentran dos objetos de aplicacin posible para la voluntad humana, la naturaleza no
libre y las personas extraas. Expresa que en cuanto a la naturaleza no libre, nuestra
voluntad puede dominar nicamente una porcin determinada, separada de su conjunto;
llamada cosa. En cuanto a las personas extraas cada una constituye, por su propia
personalidad, un ser enteramente distinto del otro, o como miembros del todo orgnico
que compone la humanidad, con la cual se relaciona por medio de individuos
determinados. Concluye en que se debe reconocer tres clases principales de derechos:
- Derecho de familia,
- Derecho de cosas,
- Derecho de obligaciones.
Por otro lado considera que las instituciones de derecho deben clasificarse:
1 Respecto de todos los hombres: derechos reales y derechos de sucesin,
2 Respecto de individuos determinados: relaciones de familia y obligaciones.
Sostiene que el orden segn el cual nos aparecen las instituciones de derecho es: Derecho
de familia puro, Derecho de cosas o propiedad o iura in re, obligaciones, Derecho de
familia aplicado, Sucesiones. Advierte que no es conveniente separa el derecho de familia
aplicado del puro, y propone una ltima clasificacin:
1 Derecho de las cosas,
2 Obligaciones,
3 Derecho de familia (puro y aplicado),

4 Sucesiones.
b) Puchta, clasifica a los derechos subjetivos en:
1) Derechos sobre la propia persona:

Derechos de la personalidad,

Derechos de la posesin.

2) Derechos sobre una cosa:

La propiedad ( sujetamiento total de una cosa),

Ius in re aliena (sujetamiento parcial).

3) Derecho a la accin de otro, la obligatio.

c) Freitas, agrupa los derechos civiles en dos categoras:
1) Derechos reales y,
2) Derechos personales.
Freitas puntualiza que este dualismo es la clave de todas las relaciones civiles, que sobre l
reposa todo el sistema del derecho civil.
Cul es la clasificacin de los derechos ms perceptibles en la escena jurdica y que en la
ciencia prctica corresponda a las acciones de que se puede hacer uso, comprendindolas a
todas? No hay otra sino la de los derechos personales y derechos reales.
La de Freitas fue la primera tentativa de la exactsima divisin de los derechos en reales y
personales.
Luego subdivide los derechos personales, en derechos personales en las relaciones de
familia y derechos personales en las relaciones civiles, con lo que exterioriza una vez ms
su criterio dicotmico, que entiende como procedimiento imprescindibles para la
clasificacin de derecho real
En cuanto a los derechos sucesorios, los privilegios y la prescripcin reflejan para Freitas
disposiciones comunes a los derechos reales y personales.

Luego concluye en que la herencia, el concurso de acreedores y la prescripcin tienen

naturaleza comn que los hace entrar en las dos especies de derechos, tanto de derecho
personal como real.
d) Roguin, divide los derechos subjetivos en absolutos y relativos:
a) Son derechos absolutos: 1 Los derechos de las personas sobre s misma. 2 los derechos
de las personas sobre otro individuo (derecho de potestad) 3 Los derechos de las personas
sobre las cosas (derechos reales) b) son derechos relativos, las obligaciones.
En cuanto a los derechos intelectuales puntualiza que en su esencia son derechos relativos
por su carcter obligacional.
e) Picard, clasifica los derechos en:
1) Derechos sobre la propia persona (derechos personales),
2) Derechos sobre la persona de otros (derechos de obligaciones),
3) Derechos sobre cosas materiales (derechos reales),
4) Derechos sobre cosas intelectuales (derechos intelectuales).
Como una posible nueva categora alude a los Derecho sobre universalidades.
f) Ferrini, considera que en el campo del derecho privado se pueden distinguir tres
categoras de derecho: Conservacin individual, conservacin de la especie, uso y goce de
la naturaleza exterior. Y derechos que conciernen a la persona humana como tal (derechos a
la integridad personal, a la libertad, al nombre, al honor); derechos que conciernen a la
prole y a su educacin (derechos de familia); derechos concernientes a la disposicin de los
bienes exteriores (derechos de propiedad), por ultimo nombra a la obligacin.
g) Dabin, divide los derechos subjetivos desde los puntos de vista del objeto, del sujeto y
de la finalidad.
1) Segn su objeto los derechos subjetivos pueden clasificarse en: 1, Derechos de la
personalidad; 2, Derechos reales (sobre las cosas materiales); 3, Derechos de crdito o de
obligacin (que afectan a las personas); 4, Derechos intelectuales (sobre cosas
incorporales).
2) En atencin al sujeto en 1, Derechos interindividuales (derechos del individuo frente a
otros sujetos de derecho, individuales o colectivos); 2, derecho corporativos (derechos
recprocos de los miembros de una corporacin respecto de ella, y de sta respecto de
aquella, y derechos de los miembros entre s).

3) Segn su fin en: 1, Derechos con fin egosta; 2, Derechos funcin (especialmente en la
familia y en el estado).
B) CRITERIOS CLASIFICATORIOS

Por su oponibilidad los derechos son absolutos o relativos; los primeros son aquellos que
tienen eficacia frente a todos (erga omnes); los segundos, son los que pueden hacerse
valer contra persona o personas determinadas.
Por su contenido, y segn que este se traduzca o no en un valor econmico, los derechos
subjetivos se dividen en patrimoniales y extramatrimoniales.
Freitas, Picard y Dabin han formulado sus clasificaciones en torno del objeto, con mirajes
distintos.
Freitas tom en consideracin para su clasificacin dicotmica, como nico criterio
distintivo de los derechos subjetivos civiles, el objeto inmediato de ellos, segn que
recayese sobre las cosas o sobre el hecho de las personas.
Picard adopta una postura parecida a la de Freitas, pero separa el derecho de familia del
derecho civil, por entender que se trata de una institucin regida no slo por el ltimo sino
tambin por el derecho comercial, penal y otras ramas del derecho pblico.
C) ESQUEMA CLASIFICATORIO, EN CUANTO A OPONIBILIDAD Y CONTENIDO.

Derechos

son por su oponibilidad

son por su contenido

Personales

relativos

patrimoniales

Reales

absolutos

patrimoniales

Personalsimos

absolutos

extrapatrimoniales

Intelectuales

absolutos

mixtos

De familia

mixtos

mixtos

Por su oponibilidad son derechos absolutos: los reales, los personalsimos y los
intelectuales y como relativos solamente los personales (o creditorios).Los Derechos de
familia como mixtos.
Desde el punto de vista del contenido son derechos patrimoniales: los personales y los
reales, y extrapatrimoniales: los personalsimos. En tanto los derechos intelectuales y de

familia se presentan como mixtos. Los primeros, porque en su aspecto moral se evidencian
como extrapatrimoniales y como patrimoniales en el derechos a la explotacin econmica
de la creacin intelectual. Los de familia, porque en su faceta pura, es decir, en el plano
potestativo, estn ausentes de todo contenido econmico, al par que las relaciones
familiares, pueden derivar en prestaciones de valor pecuniario.
D) GRAVITACIN DE LA CLASIFICACIN DE FREITAS EN LA METODOLOGA DEL CDIGO
CIVIL.

En nuestro cdigo ha tenido evidente gravitacin el criterio clasificatorio de Freitas, que

divide todos los derechos subjetivos civiles en personales y reales. Los derechos de familia
y los creditorios, entran en la categora de los derechos personales, si bien distinguidos en
la subdivisin de stos en derechos personales en las relaciones de familia y derechos
personales en las relaciones civiles. Los derechos reales conforman la otra categora. Por
ultimo el derecho sucesorio que es tratado bajo la denominacin de Disposiciones
comunes a los derechos personales y reales.

CAPTULO II
HISTORIA DEL DERECHO REAL Y DE SU TERMINOLOGA
A) HISTORIA DEL DERECHO REAL

En el derecho romano primitivo no podan captarse distintas categoras de derechos, puesto

que solo exista el poder casi soberano del pater familias sobre todas las personas y cosas
que le estaban sometidas. Hasta la sancin de la ley Poetelia Papiria no aparece con nitidez
la separacin entre los derechos reales y personales. En efecto: as como el que tena un
derecho sobre una cosa, para ejercitarlo y hacerlo valer se diriga directamente hacia ella, el
acreedor tambin lo haca directamente sobre la persona del deudor en virtud del nexum
(una suerte de esclavitud), le quedaba sometido. Con la ley Poetelia Papiria, la ejecucin
que antes se ejercitaba contra la persona del deudor, se enderez desde entonces contra su
patrimonio.
Del mismo modo que hasta la ley Poetelia Papiria el derecho personal se estructuraba como
real, recprocamente, el derecho real no se conformo originariamente como un derecho
absoluto, ejercitables contra cualquiera, sino como un simple derecho relativo contra el
antecesor.
Las clasificaciones de los derechos en reales y personales no aparece en roma en forma
expresa pero si implcita en la clasificacin de los medios para obtener su proteccin
judicial, o sea a travs de las acciones.

Segn Ihering los romanos se colocaron en el punto de vista inmediatamente prctico, o sea
la accin. Poco les importaba la manera como era necesario caracterizar y clasificar el
derecho que es la base de la accin.
Como bien expresa Biondi, la distincin deriva de aquella ms antigua ms
antigua vindicatio y actio, la cual, antes que distincin dentro de un concepto ms amplio,
se presenta como la expresin de dos nociones jurdicas diversas, las cuales corresponden a
los conceptos fundamentales de dominium y obligatio.
Vindicatio no es otra cosa que actuacin de fuerza, autoritaria y violenta acerca de la
posesin de una cosa. La civitasinterviene para regular legalmente la lucha, reduciendo la
violencia solo a palabras, de modo que el antiguo procedimiento violento y arbitrario, se
convierte ahora en legis actio, actividad por la ley.
En el procedimiento de las acciones de la ley, la ms importante de estas, es decir, la legis
actio por sacramentum, presentaba dos modalidades tpicas, segn se tradujera en la
defensa de los derechos sobre cosas, o en la tutela judicial de los derechos de crdito. El
primer matiz de la accin referida reflejaba la legis actio sacramentum in rem y el segundo,
la legis actio sacramentum in personam
El procedimiento formulario que advino posteriormente, tambin hacia esa distincin entre
acciones reales y personales. La formula se compona del intentio (pretensin del
accionante), demostratio (fundamentacin de la pretensin), condemnatio (parte por la
cual el magistrado confera al juez la facultad de condenar o absolver al demandado),
adjudicatio (consista en el facultamiento al juez para hacer adjudicaciones en los juicios
divorcios).
En la intentio de la frmula el nombre del demandado figuraba o no, segn se tratase de
accin personal o de accin real. Excepcionalmente en la intentio de una accin personal
poda no aparecer el nombre y por el contrario figurar dicho nombre en supuestos de
acciones reales.
La demostratio solo integraba la frmula tratndose de actio in personam incerta, no lo
haca en la actio in personam certa ni en la actio in rem; la existencia de la
demostratio en la formula exclua la posibilidad de que se tratase de una actio in rem.
Algunos romanistas encuentran el fundamento de la distincin de las acciones en
personales y reales en la circunstancia de que el demandado estuviese o no obligado a
defenderse. Lo primero ocurra en la actio in personam, porque ella se diriga contra el
demandado; lo segundo, en la actio in rem enderezada hacia la cosa y por lo tanto el
accionado poda retenerla o abandonarla.
La diferencia entre las acciones personales y reales era ms ntida en el procedimiento de la
legis actiones que en el formulario, ya que dentro del ltimo tuvo lugar una cierta
aproximacin de las acciones reales a las personales, en el sentido de que la formula
peritoria, que vino a substituir a la legis actio sacramento era, como su nombre lo indica,
una accin que recaa sobre el inters tasado en dinero y solo de un modo mediato exiga

del demandado la restitucin de la cosa. Con esto quedaba descartado el carcter real del
antiguo procedimiento in rem. La litis-contestatio a base de una formula petitoria
engendrada ahora una simple obligacin personal, de igual contenido que la actio in
personam.
B) HISTORIA DE LA TERMINOLOGA

Las denominaciones de los derechos, ius in personam, ius in re, han sido encontradas
por primera vez en el Brachylogus o corpus legum, respecto del cual se admite, con
Savigny, que fue redactado en Lombarda entre los siglos XI y XII. Si la accin era el
medio de hacer valer el derecho en justicia, la divisin de las acciones en personales y
reales no poda sino responder a la clasificacin de los derechos que estas protegan, en
personales y reales.

CAPITULO III
CONCEPTO DOCTRINARIO DEL DERECHO REAL
A. CONCEPTO TRADICIONAL DEL DERECHO REAL
Ortoln: considera al derecho personal, como aquel en que una persona es individualmente
sujeto pasivo del derecho. Y derecho real es aquel en que ninguna persona es
individualmente sujeto pasivo del derecho.
Mackeldey: expresa que derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una
cosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo
todos conceptos o bajo algunos solamente.
Demolombe: para este el derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relacin
directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber:
la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto.
Aubry y Rau: para estos los derechos reales son aquellos que crean una relacin inmediata
y directa entre una cosa y la persona al poder de la cual ella se encuentra sometida, de una
manera ms o menos completa, siendo susceptibles de ser ejercidos no solamente contra tal
persona determinada, sino contra todos.
Mayns: derecho real como nuestra voluntad dirigindose hacia una cosa por abstraccin de
todo otro individuo humano fuera de nosotros.

El derecho real ha sido concebido como integrado por dos elementos: el sujeto o titular del
derecho y la cosa u objeto de l. Entre el sujeto y al cosa se establece una relacin directa e
inmediata, un poder que permite al titular obtener de ella una utilidad mayor o menor sin
necesidad y con exclusin de la intervencin de otra persona. El derecho personal tiene tres
elementos: el sujeto activo, el sujeto pasivo y el objeto.
B) DOCTRINAS QUE NIEGAN LA EXISTENCIA DE DIFERENCIAS SUBSTANCIALES ENTRE LOS
DERECHOS REALES Y PERSONALES.

a) Teora unitaria personalista (Planiol): no existe diferencia entre los derechos reales y
los personales, porque en los primeros tambin existen sujetos pasivos representados por
cada uno de los integrantes de la comunidad, obligados a respetarlos. Es decir, que el
derecho real es concebido como un derecho personal en el que los sujetos pasivos
(comunidad) estn obligados al cumplimiento de una prestacin (obligacin de no hacer).
Crticas a esta teora:

Savigny critic esta postura al expresar que la palabra obligacin no es la expresin

adecuada para referirse a la necesidad jurdica de respetar los derechos de los
dems. La necesidad de reconocer la propiedad de otro es lo opuesto a la obligacin
y califica de errnea esta teora por dos razones: primero, la analoga y la diferencia
natural de las ideas jurdicas son oscurecidas; en segundo lugar, el empleo de la
expresin romana obligacin, completamente extrao a los romanos.

Por otro lado Freitas tambin atacando la teora, nos dice que la condicin distintiva
de los derechos absolutos es que su correspondiente obligacin afecta la masa entera
de las personalidades con las cuales el agente del derecho pueda estar en contacto.
La cualidad propia de los derechos relativos, es la de recaer su peculiar obligacin
sobre personas ciertas y determinadas. En el primer caso la obligacin es negativa,
consiste en la inaccin, esto es, en la abstencin de cualquier acto que pueda
estorbar el derecho. En el segundo caso la obligacin es positiva y consiste en un
hecho o prestacin necesaria de la persona obligada.

Otro argumento contra la tesis unitaria personalista estribara en que el sujeto pasivo
universal se advertira no solo en los derechos reales, sino tambin en los
personales, y an en los restantes, porque constituye un simple deber de abstencin.

b) Teora unitaria realista: para esta teora todos los derechos patrimoniales son reales. Se
ha querido ver en los derechos creditorios ms que un vnculo entre personas, una relacin

entre patrimonios, y de tal forma as como el derecho real implica una relacin con la cosa
que es un objeto, el personal importa una relacin entre el acreedor y el patrimonio del
deudor.
Criticas a la teora:

Solo tiene en cuenta el momento anormal del incumplimiento, donde el acreedor

hace efectivo su derecho de agredir el patrimonio del deudor y no que lo normal es
el cumplimiento y que a ellos aspira el acreedor.

De esa posibilidad para el acreedor de agredir el patrimonio del deudor, no debe

inferirse que el derecho personal se asemeje al real, puesto que el patrimonio no
solo se compone de cosas sino tambin de bienes y tampoco existe afectacin
especial de esos elementos patrimoniales al cumplimiento de la obligacin.

Es inadmisible la despersonalizacin del derecho creditorio sobre cuya base se

asienta esta doctrina. En todos los derechos personales las cualidades del deudor
interesan a sus titulares.

c) Otras concepciones
Demogue, cuestiona las clasificaciones de los derechos fundadas en su naturaleza
intrnseca (absolutos y relativos, personales y reales), y advierte que solo puede aludirse a
derechos que en su ejercicio son ms cmodos o menos cmodos. Los derechos reales al
exigir nicamente la abstencin de los terceros en general, seran de ejercicio ms cmodo
que los personales, que requeriran la colaboracin activa de personas determinadas. Por
otro lado los derechos podran considerarse ms fuertes o ms dbiles segn su
oponibilidad, los derechos personales seran ms fuertes que los personales.
La doctrina institucionalista plantea la ubicacin de los derechos subjetivos teniendo en
cuenta su mayor o menor contenido institucional. Los derechos reales y de familia reciben
una definida influencia institucional, lo que no ocurre con los derechos personales.
Ginossard, formula una elaboracin de los que llama sistema de los derechos
patrimoniales. Sostiene que el activo del patrimonio se integra con la propiedad de los
bienes, que pueden ser corporales o incorporales; y estos ltimos, derechos relativos o
derechos intelectuales. A su vez los derechos relativos los subdivide en personales, en

reales y los mixtos.

C) PROBLEMA DE LA EXISTENCIA DE SUJETO PASIVO DETERMINADO EN LOS
DERECHOS REALES.

Hay varias posturas doctrinarias que consideran la existencia de un sujeto pasivo

determinado sobre la cosa ajena en derecho real. Consideran que el anterior dueo de la
cosa forma parte de la relacin como sujeto pasivo determinado.
Hay quienes niegan esta postura y lo consideran uno ms entre todos los integrantes de la
comunidad que deben respetarlos.

CAPITULO IV
COMPARACIN ANALTICA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES
A. SEMEJANZA Y DIFERENCIAS

Los derechos reales, al igual que los personales son por su contenido econmico, derechos
patrimoniales.
Diferencias:
1)Esencia:
-D personales: consiste en la facultad de exigir a otro el cumplimiento de una prestacin.
-D Real: se configura en su esencia como un poder jurdico.
2) Objeto:
-D Personal: es la persona del deudor traducida en una determinada conducta que ste
debe observar en beneficio del acreedor , una prestacin (dar-hacer-no
hacer).
-D Real: el objeto son las cosas (art 102 bis: Sin una cosa que le sirva de objeto
inmediato, no puede configurarse el d real)
3) Elementos:

-D Personal: tres son los elementos que lo construyen: sujeto activo (acreedor), el sujeto
pasivo (deudor) y el objeto (prestacin).
-D Real: se construye con dos elementos: sujeto (titular del derecho) y el objeto (cosa).
4) Inmediatez:
-D Personal: el beneficio (prestacin) es alcanzado por el acreedor a travs de la persona
del deudor.
-D Real: la utilidad es obtenida por el titular del derecho directamente de la cosa sin
necesidad de que intermedie persona alguna.
5) Rgimen legal:
-D Personal: rige el principio de la autonoma de la voluntad en la creacin y vida de las
relaciones jurdicas, slo limitado por el orden pblico, la moral y las buenas costumbres.
-D Real: impera en todo su rgimen (creacin y organizacin), el principio del orden
pblico y en mnima parte la autonoma de la voluntad.
6) Nmero:
-D Personal: el n es ilimitado.
-D Real: no solo est circunscripto a los que autoriza la ley, sino que adems sta los
organiza en nmero muy reducido.
7) Adquisicin:
-D Personal: inspirado en el d romano, nacen de alguna de las causas o fuentes previstas
por la ley.
-D Real: requieren un modo suficiente inclusive en los supuestos en que aquellas causas
son el ttulo suficiente para la adquisicin.
8) Oponibilidad:
-D Personal: puede hacerse valer contra obligados determinados (relativo).
-D Real: es oponible a todos los integrantes de la sociedad (absoluto, erga omnes).
9) Publicidad:
-D Personal: por su carcter relativo no exige publicidad.

-D Real: como consecuencia de su oponibilidad erga omnes, aun contra terceros

interesados , presupone su conocimiento por esos terceros.
10) Ejercicio:
-D Personal/ Real: los d personales son extraos en cuanto a su ejercicio a la idea de
posesin, que es en cambio el medio natural para ejercitar la mayora de los d reales.
11) Prescripcin:
-D Personal: se pierden por la prescripcin (extintiva o liberatoria). La usucapin no es
posible en los personales, porque no se ejercen por la posesin. La prescripcin liberatoria
extingue la accin y transforma la obligacin civil en obligacin natural (art 515 Cod
Civil).
-D Reales: se adquieren por la prescripcin (adquisitiva o usucapin) con excepcin de los
de garanta.
12) Permanencia:
-D Personal: se agotan con su ejercicio: el d desaparece cuando el acreedor obtiene el
beneficio que aqul comporta, cumplimiento de la prestacin.
-D Real: ya perpetuos, ya temporarios, suponen para la obtencin del beneficio una
situacin de permanencia en el tiempo.
13) Duracin:
-D Personal/D Real: los personales son siempre temporales; los reales pueden ser
temporales o perpetuos.
14) Exclusividad:
-D Personal: admiten la concurrencia de sujetos activos y/o pasivos (pluralidad de
acreedores y/o deudores).
-D Reales: la concurrencia de titulares es compatible solamente con los de garanta y las
servidumbres; para el dominio y para el usufructo rige la exclusividad ; en el uso y
habitacin juegan, o bien la concurrencia, o bien la exclusividad.
15) Inherencia:
-D Personal: como se trata de obligaciones de dar cosas, an ciertas no se establece con
ellas inherencia, desde que estas son nicamente los objetos mediatos.
-D Real: el derecho es inherente a las cosas y se adhiere a ellas, por su objeto inmediato.

16) Ius persequendi:

-D Personal: carece de la facultad de perseguir la cosa (objeto de su d) cuando se
encuentra en poder de un tercero.
-D Real: el ius persequendi es una de sus ventajas tpicas, que fue facultada al titular para
seguir la cosa y reclamarla de cualquiera que la tenga en su poder.
17) Ius preferendi:
-D Personal: procuran hacerse efectivos en las ejecuciones colectivas, siguen la ley del
concurso, si los bienes del deudor no alcanzan para satisfacer todos los crditos, se
distribuyen a prorrata entre los distintos acreedores, salvos que sean crditos privilegiados,
preferencia excepcional que no guarda relacin alguna con la fecha del crdito.
-D Real: el ius preferendi constituye la otra ventaja tpica derivada de la inherencia y, se
traduce: primero en el tiempo, ms fuerte en el dcho. El ius persequendi es independiente
de los privilegios, y nada tiene que ver con ellos, ni con la circunstancia de que algunos
derechos reales (hipoteca y prenda) le otorguen.
18) Divisibilidad hereditaria:
-D Personal: ante el fallecimiento del acreedor o del deudor, los crditos o dbitos se
dividen de pleno derecho entre los herederos en proporcin a sus partes hereditarias.
-D Real: no se extinguen con la muerte de sus titulares, los herederos quedan en una
comunidad hereditaria, es decir en un estado de indivisin.
! La diferencia entre ambos dchos resulta ms en los dchos de garanta, pues ellos
continan en su carcter de indivisibles, a pesar de la divisin de los crditos que
garantizan.
19) Extincin:
-D Personal: no se extinguen aunque desaparezcan todos los bienes del deudor.
-D Real: se extinguen con la prdida de la cosa (art 2604, 3051 Cd. Civ).
20) Contenido jurdico-econmico:
-D Personal: implican una utilizacin de servicios (del deudor).
-D Real: implican un aprovechamiento de la riqueza (de las cosas).
21) Competencia:

-D Personal: en las acciones derivadas de los d personales, la competencia se determina

por el el lugar en que deba cumplirse la obligacin y, en su defecto, a eleccin del actor el
del domicilio del demandado o el del lugar del contrato, siempre que el demandado se
encuentre en l, aunque sea accidentalmente, en el momento de la notificacin y
tratndose de delitos o cuasidelitos, el del lugar del hecho o el del domicilio del
demandado, a eleccin del actor.
-D Real: en las acciones que protegen los dchos reales, la competencia se establece para
los inmuebles por el lugar donde est situada la cosa litigiosala misma regla regir
respecto de las acciones posesorias, interdictos, restricciones y lmites del dominio,
medianera, declarativa de la prescripcin adquisitiva, mensura y deslinde y divisin del
condominio. Si las acciones reales ataen a los muebles, es juez competente el del lugar en
que se encuentren o el del domicilio del demandado, a eleccin del actor
22) Ley aplicable:
-D Personal: derivados de los actos jurdicos, se rigen por la ley del lugar de celebracin
(art 8 y 1205 CC) pero los que deben ser ejecutados fuera de dicho lugar, sern juzgados en
cuanto a su validez , naturaleza y obligaciones por las leyes del lugar donde deben
cumplirse. En cuanto a la capacidad para esos actos jurdicos, la llamada de hecho es
normada por la ley de domicilio de las partes y la denominada de derecho, por la ley
territorial. La forma de los actos jurdicos se determina por la ley del lugar de celebracin
debido a la necesidad de la forma escrita y calidad de ella, esto no rige cuando las formas
ataen al derecho real sobre inmuebles.
-D Real: el rgimen de las cosas segn sui calidad inmobiliaria o mobiliaria segn el art 10
CC, Los bienes races situados en la Rep. son exclusivamente regidos por las leyes del
pas, respecto a su calidad de tales, a los derechos de las partes, a la capacidad de
adquirirlos, a los modos de transferirlos, y las solemnidades que deben acompaar esos
actos. El ttulo, por lo tanto () slo puede ser adquirido, transferido o perdido de
conformidad con las leyes de la Rep. ======este artculo aplica la lex rei sitae respecto
a la determinacin de la calidad inmobiliaria, al rgimen legal de los dchos reales sobre
inmuebles y a los modos de transferirlos; sin embargo en lo que respecta a la capacidad de
adquirirlos debe entenderse que apunta a la capacidad de derecho (art 8 en correlacin con
el 9 y 949 del CC). A la capacidad de hecho se le aplica la lex domicili (art 6,7 y 949 CC)
B) RELACIN ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES
Entre los dchos reales y personales se aprecian algunas relaciones:

Muchas veces el dcho personal se convierte en el camino para llegar al dcho real,
por ej.: el contratos de compra y venta que genera dchos personales (obligaciones de
entregar la cosa vendida y de pagar un precio), es al mismo tiempo uno de los
requisitos necesarios para el nacimiento del d real (ttulo suficiente).

En ciertos d reales, como los de garanta, el d personal es camino obligado para

alcanzar el d real, el Cd. Civil no los admite con otra fuente que la convencional.

Determinada categora de d reales cumple una funcin accesoria de d personales ej.:

d reales de garanta (hipoteca, prenda y anticresis).

(Prenda y anticresis su fuente es un contrato real, el d real nace con la conclusin

del contrato, o sea con la entrega de la cosa, tradicin art 1141 CC). Chicas esto es
un detalle pero lo agregu a modo darle importancia al modo de transmisin o sea la
tradicin, requisito fundamental en los d reales y no personales que se confeccionan
por la simple autonoma de la voluntad y no con la entrega jejej)
EXTRAAAAAAAAAAAA!!!
Concepciones sobre el derecho real. Diferencias entre derechos reales y
personales. Dejando de lado los casos "fronterizos", existen las diferencias que se detallan
en el siguiente cuadro:
Derechos reales

Derechos personales (crediticios)

Relacin

Directa e inmediata con la cosa

No hay una relacin directa e inmediata

con la cosa

Elementos

Sujeto activo (titular del derecho) y el

objeto (la cosa)

Sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo

(deudor) y objeto (prestacin)

Objeto

Cosa individualizada y de existencia

actual.

El hecho del deudor, no se exige

existencia actual ni que la misma
est individualmente determinada
(ejemplo, el objeto es entregar diez litros
de leche)

Exclusividad El derecho real es exclusivo pues "es

imposible que lo que me pertenece en el
todo pertenezca al mismo tiempo a otro"
(nota al artculo 2508).

El derecho personal no es Exclusivo

pues "nada impide que la misma cosa
que me es debida sea tambin debida a
otro" (nota al artculo 2508).

Preferencia y Gozan los derechos reales.

persecucin

No gozan los derechos personales.

Tradicin

En los derechos personales no se

necesita la tradicin para adquirirlos.

El mero consentimiento no basta para

adquirir ni transmitir derechos reales,
debe realizarse la tradicin.

Oponibilidad Oponibles erga omnes, son derechos

absolutos..

Son oponibles en principio slo al

deudor.

Prescripcin

Puede adquirirse por posesin

continuada, calificada o no por el justo
ttulo y la buena fe, durante el tiempo
requerido por ley.

No se adquieren por prescripcin,

solamente rige para los derechos
personales la prescripcin extintiva.

Renuncia o
Abandono

Existe la posibilidad del titular del

El titular del derecho personal no tiene
derecho real de exonerarse de las cargas la facultad de exonerarse de las cargas
que gravan la cosa sobre la que recae el abandonando o renunciando.
derecho, mediante el acto unilateral de
su renuncia o abandono.

Posesin

Los derechos reales se ejercen

normalmente por la posesin (salvo
hipoteca y servidumbre activa).

Los derechos crediticios nacen para

extinguirse mediante el pago.

Sanciones

Los derechos reales se protegen por

medio de las "acciones reales".

Los creditorios se protegen por medio de

acciones personales que se dirigen slo
contra el deudor.

Creacin

El nmero y reglamentacin de los

derechos reales estn sujetos a la ley
(artculo 2502 numerus clausus)

Para los derechos personales impera el

principio de autonoma de la voluntad
(artculo 1197).

Vnculos. Como el derecho es una unidad, las divisiones que se hagan entre las distintas
categoras no son tajantes ni absolutas y entre ellas tambin hay vnculos, pudindose
mencionar las siguientes:

1. Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Por ejemplo, el
dominio puede adquirirse a travs de una compraventa. Asimismo, los derechos
reales de garanta slo pueden ser convencionalmente constituidos.

2. Los derechos reales de garanta son accesorios y sirven para garantizar el pago de
los derechos creditorios.

3. Respecto de los ttulos de crdito, concurren un derecho real sobre el ttulo o

instrumento, que es una cosa, y un derecho personal, que se encuentra incorporado
al ttulo, cuya posesin es indispensable para poder ejercerlo.

CAPTULO V
ALGUNAS DE LAS PRETENDIDAS SITUACIONES INTERMEDIAS ENTRE
LOS DERECHOS REALES Y LOS PERSONALES

A. DERECHOS REALES IN FACIENDO

El d real inviste del poder para obtener directamente de una cosa todas o algunas de sus
utilidades; el personal faculta a requerir que el otro haga (reclamar al deudor el
cumplimiento de la prestacin). La expresin derechos reales in faciendo =====es un
contrasentido, porque a travs de l se admitira un derecho real con el contenido de un
derecho personal.
Mxima de los romanos: El dcho real no puede consistir nunca en que alguien haga algo
en beneficio de su titularej.: que la servidumbre (d real) no puede consistir en un
hacer (que el propietario del fundo dominante pueda exigir al propietario del funod
sirviente)== principio: servitus in faciendo consistere nequit
Esta postura se contradice cuando se examina el REGIMEN FEUDAL de los d
reales, que no encuentran inconveniente en admitir que ciertos d reales impongan en
el lado pasivo prestaciones positivas (in faciendo). Esas prestaciones consistan en
ese sistema tanto en el pago de una suma de dinero, en la entrega en especie y hasta
en la prestacin de servicios personales. Ese rgimen se explica por el sistema
propio del feudalismo, en que lo poltico, lo social, lo econmico y lo jurdico
aparecen estrechamente compenetrados.
El esquema romano encaja en el Cd. Civil argentino por lo siguiente:

El art 497 expresa: A todo derecho personal corresponde una obligacin personal.
No hay obligacin que corresponda a derechos reales. De la nota a este artculo
surge que ni siquiera la llamada obligacin universal puede integrar el contenido del
d real, ese contenido no podr quedar configurado con la obligacin de una persona
determinada, y menos an si la obligacin no es pasiva (abstencin) sino positiva
(hacer, in faciendo).

El principio servitus in faciendo consistere nequit fue consagrado por Vlez en el

art 3010 CC. Vlez ni siquiera admiti para el caso excepcional de la servitus
oneris ferendi que los trabajos necesarios para la conservacin de la servidumbre
estuviesen a cargo del fundo sirviente, as lo dice el art 3022 CC.

El art. 3042 con alcance gral para todas las servidumbres, y el art. 3023, en su
primera parte, tambin genrica, y en la segunda con referencia especfica a la
servidumbre de soportar la carga (oneris ferendi), reconocen la posibilidad de que
por convencin el propietario del fundo sirviente se obligue a hacer las obras o
gastos para el ejercicio conservacin de la servidumbre. En ese caso y al igual que
el art. 3010, la obligacin slo afectar a quien la contrajo y a sus herederos y no a
la heredad sirviente, pero el obligado podr liberarse mediante el abandono.

Conclusin: En nuestro derecho se desecha la posibilidad de una presunta categora

intermedia entre derechos reales y personales, en cuya virtud el titular de un singular d real

estara facultado para pretender una actitud in faciendo de la persona que aparezca ligada
por su relacin con la cosa.
B)IUS AD REM

(d a la cosa) =/ Ius in re (d real)

El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el derecho
de obligacin. No implica una potestad directa e inmediata sobre una cosa sino la
posibilidad de que sta se produzca en el futuro.
Su origen hay que encontrarlo en el Derecho cannico, siglo XII. As, por ejemplo, cuando
se nombraba un nuevo Obispo y este no haba tomado posesin del cargo se deca que no
tenia el ius in re (dreal) al Obispado pero tenia un ius ad rem (da la cosa), es decir, una
expectativa al mismo.
El ius ad rem comprendera aquellos casos en que habindose adquirido una cosa esta no
haba sido aun entregada. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la
doctrina, no obstante lo cual hoy da se ha tratado de relanzar esta figura a travs del
siguiente supuesto:

La anotacin preventiva. La anotacin preventiva es un asiento registral de carcter

provisional cuyo objeto es hacer constar una situacin jurdica que, por no estar
consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento definitivo. Por tanto,
en estos casos no cabra hablar de un ius in re sino de un ius ad rem.

CAPITULO VI
RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES
A. INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO

La importancia poltica, econmica y social de los derechos reales determina que su

rgimen est presidido por la nocin de ORDEN PBLICO.
La incidencia del orden pblico en los d reales los ubica institucionalmente entre los de
familia y los personales.

Los derechos de familia estn organizados en integridad con miras a intereses colocados
por encima de los individuos que comprende.
En los derechos personales gobierna el principio de la autonoma de la voluntad, limitado
por las pautas del orden pblico y de la moral y las buenas costumbres.
En los derechos reales la incidencia del orden pblico adquiere relevancia principal y la
autorregulacin de los intereses es excepcional.

La presencia del ORDEN PBLICO es dominante en los d reales, pero no exclusiva;

son exclusivamente de orden pblico las normas que hacen a la esencia del d real, que se
denominan: ESTATUTARIAS: y son las disposiciones que indican cules son los d reales
y los alcances de su contenido; las normas reglamentarias atinentes a los d reales NO son
de orden pblico.
La incidencia del orden pblico en nuestro Cdigo est en el art. 2501 Los d reales slo
pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen,
valdr slo como constitucin de d personales, si como tal pudiese valer.
De este artculo (2501) se deriva con evidencia que el orden pblico se basa en forma
excluyente en la determinacin de cules son los derechos reales (los d reales slo
pueden ser creados por la ley), y en la configuracin de su contenido, desde que los
particulares ni siquiera pueden modificar los derechos reales admitidos por la ley.
Trascienden de la vigencia necesaria del orden pblico los preceptos reguladores de los
d reales con carcter meramente reglamentario, de aplicabilidad supletoria. Si se tata de
normas reglamentarias, la voluntad de los particulares podr prescindir de ellas. Ej.: el art.
2669 en materia de dominio revocable, despus de formular el principio gral de que la
revocacin opera con efecto retroactivo al da de la adquisicin de ese dominio, expresa
que ello ocurrir si no existe disposicin expresa en contrario en la ley o en los actos
jurdicos que la establecieron-la revocacin-. El art 2672 insiste en esa solucin al referirse
al supuesto en que la revocacin carece de retroactividad por disposicin expresa en los
actos jurdicos que constituyan el dominio revocable.
Los d reales de garanta legislados por el Cd. Civil exhiben un ejemplo elocuente de la
existencia paralela de normas de orden pblico-estatutarias- y preceptos supletorios
reglamentarios-.
B. CREACIN DE LOS DERECHOS REALES.NUMERUS CLAUSUS

El art 2502 del Cd. Civil norma en su primera parte Los d reales slo pueden ser creados
por la ley, adopta el sistema denominado del numeus clausus (nmero cerrado), por
oposicin al del numerus apertus (nmero abierto).
Historia y legislacin comparada respecto al nmero cerrado:

D Romano: se pronunci en contra de la creacin de d reales por los particulares y

no reconoci adems de la propiedad sino un n reducido.

DFeudal: Mltiples d reales, en especial sobre inmuebles, en virtud de la

posibilidad que beneficiaba al seor de imponer a sus vasallos las ms variadas
prestaciones que se configuraban como d reales.

La reaccin contra el estado de cosas propio del feudalismo se consolida con la

Revolucin Francesa (1789) al quedar libre la tierra de las cargas que las gravaban,
por lo cual la postura del Cdigo Francs de 1804 ha sido motivo de polmica
doctrinaria, sobre si adopt el nmero cerrado o, si por el contrario, permite la libre
creacin de los d reales

Para la poca de la sancin del Cdigo Civil argentino, eran mayora los autores
contrarios a captar en el Cdigo francs el numerus clausus.

El Cdigo Espaol: no establece criterio alguno, pero en relacin a la legislacin

hipotecaria que permite inscribir tanto los d reales regulados especialmente, como
cualesquiera otros d reales, se sostiene enrola en el sistema del nmero abierto.

El Cdigo Italiano (1942): carece de norma expresa, no desierta dudas en la doctrina

sobre su ubicacin dentro del rgimen romano del nmero cerrado.

En los Cdigos Americanos: tendencia hacia el nmerus clausus, y en todo caso

en aquellos pases en que llega a admitirse el sistema opuesto, la realidad del d
ensea que los particulares tiene slo relativa posibilidad de crear otros d reales
ms all de los tipos modelados por la ley.

C. FUENTES DE LOS DERECHOS REALES

La afirmacin del art 2502 del Cdigo Civil de que los derechos reales slo pueden ser
creados por la ley, nosignifica que la ley sea la nica fuente (origen) de los d reales;
implica nada ms que la imposibilidad jurdica para los particulares de constituir otros
derechos reales que los expresamente.
La fuente de los derechos reales puede ser: la voluntad de las partes o la ley; la ley acta
muy excepcionalmente como causa-fuente de esos derechos. Ejemplos:

Usufructo Legal (el de los padres sobre los bs. De sus hijos que estn sobre su patria
potestad):la voluntad de los particulares es la fuente fundamental que origina los d
reales; tanto es as que las disposiciones del usufructo se aplican al uso y a la
habitacin en virtud del art. 2949, esa norma en su parte final excluye a la ley como
fuente del derecho de uso.

Hipoteca-Prenda-Anticresis: la nica fuente es la convencin, que debe ser

expresa en la hipoteca y puede ser expresa o tcita en la prenda y en la anticresis.

Posesin de buena fe: el art 2412 CC, en tanto presume propietario al poseedor de
buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida, consagra la adquisicin del
dominio por imperio legal. Es una nueva hiptesis de d real cuya fuente puede ser
la ley.

D. TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Se correlaciona con el numerus clausus, pero puede ser distinguido de l: el numerus
clausus apunta a la determinacin de cules han de ser los d reales y al contenido in
abstracto de ellos, pero NO avanza sobre cul ha de ser su contenido in concreto
(tipicidad).
El nmero cerrado, es tal, porque fija la amplitud de la utilidad que otorgan los derechos
reales; as es:

Dominio: mayor expresin de facultades, sometimiento de la cosa a la voluntad del

titular.

Usufructo: como el uso y goce conforme al destino impuesto por el constituyente.

Uso: como el usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia.

Habitacin: como uso especfico sobre una casa.

Servidumbre: como el d a una determinada utilidad de un inmueble.

Ello no impide que in concreto los d reales aparezcan con contenidos especiales o
tpicos, y que el legislador se ocupe de ellos, ej: el Cdigo legisla sobre las servidumbres
especiales o tpicas de trnsito, acueducto, recibir aguas y sacar agua y as tmb lo hace con
relacin a usufructos especiales o tpicos, como los de montes o de ganados.
E. MODIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES

Las proyecciones del orden pblico en los d reales impiden no slo la creacin de d reales
distintos a los previstos por la ley, sino tmb la modificacin de los que ella admite.
La imposibilidad de modificar los d reales PERMITIDOS est implcita en la 2da parte del
art 2502 CC, cuando hace alusin de las consecuencias de la constitucin de d reales NO
ADMITIDOS, o de la modificacin de los reconocidos.
F) CONSECUENCIA DE LA PRETENDIDA CREACIN DE OTROS DERECHOS REALES O
MODIFICACIN DE LOS PERMITIDOS

CAPTULO VII
ENUMERACIN DE LOS DERECHOS REALES, DE SUS MODALIDADES, E
INSTITUTOS AFINES
A. DERECHOS REALES PERMITIDOS, LIMITADOS Y PROHIBIDOS EN EL DERECHO CIVIL

1) Solucin doctrinaria:
El Cdigo Civil enumera los derechos reales en el art. 2503 con el siguiente criterio: "Son
derechos reales:
1 El dominio y el condominio;
2 El usufructo; 3 El uso y la habitacin;
4 Las servidumbres activas; 5 el derecho de hipoteca; 6 La prenda; 7 La anticresis".
Por su parte, el art. 2614 dice: "que estn prohibidos los derechos enfituticos y de
superficie, y tambin los censos y las rentas que se extiendan a mayor trmino que el de
cinco aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin ni hacer en ellos vinculacin alguna".
La total prohibicin no cabe duda alguna ante la categrica expresin: "ni hacer en ellos
vinculacin alguna". El problema se circunscribe a la enfiteusis, la superficie, los censos y
las rentas.
El art. 2503 enuncia cules son los derechos reales permitidos, y el art. 2614, al lado de
los derechos reales que prohbe en forma expresa, agrega otros que admite por plazo
limitado, y que no aparecen en la primera norma, es previo el estudio del alcance del art.
2614, a los efectos de integrar el conjunto de los derechos reales permitidos por el Cdigo

Civil.
El art. 2503 concuerda con el art. 2502, ya que si "los derechos reales slo pueden ser
creados por la ley", sta debe indicar expresa y taxativamente la nmina de los derechos
reales reconocidos. Como los derechos reales no permitidos expresamente, quedan
prohibidos, parece en principio superabundante que otro artculo el 2614 se ocupe de
mencionar algunos derechos reales no admitidos. Sin embargo, la actitud del Codificador
tendra su explicacin en que habra querido recalcar la prohibicin de constituir derechos
reales, que existentes al tiempo de la sancin del Cdigo, quedaron "suprimidos" por ste
(para el futuro).
El art. 2614 se justifica tambin porque adems de los derechos reales que suprime,
incorpora implcitamente otros al prohibirlos solamente cuando exceden el plazo de cinco
aos.
La doctrina coincide en torno de la poca claridad del art. 2614 en la determinacin de
cules son los derechos reales prohibidos y cules los permitidos por un lapso no mayor de
cinco aos.
La postura de Machado sostiene que el concepto de que aquellos se extiendan a mayor
trmino que el de cinco aos", rige para los "derechos enfituticos", "de superficie",
"censos", "rentas".
La tesitura ms restrictiva es la que sigue Legn, que concluye que la enumeracin del
artculo 2503 es necesariamente taxativa (slo pueden crearse los que all se indican ya que,
"Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley"). Para Legn el art. 2614 debe
coordinarse con el 2503, ya que para el todos los derechos reales a los que alude el art.
2614, quedan descartados como tales de nuestro Cdigo.
Llerena, con criterio restringido aunque no en el grado de Legn, solamente permite las
rentas (como derecho real) por no ms de cinco aos.
La doctrina mayoritaria (la que adopta la ctedra) puntualiza que estn vedados la
enfiteusis y la superficie, y permitidos por cinco aos los censos y las rentas.
Los derechos que se prohben son la enfiteusis y superficie, y los que se limitan son los
censos y rentas. Por su naturaleza la enfiteusis y la superficie son derechos reales perpetuos
o de muy larga duracin y por tanto inconcebibles por el reducido trmino de cinco aos.
Allende, ubicado en similar orientacin, si bien considera que la permisin por cinco aos
incluye solamente a "censos" y "rentas", significa que en realidad son un mismo instituto: el
de los censos y rentas reales. Sostiene que los alcances genricos del vocablo "rentas"

comprende las personales y las reales, que son los censos. Quiere decir que al referirse el
art. 2614 a derechos reales sobre inmuebles, las rentas no pueden ser ms que las reales,
que son los censos.
En conclusin, la nmina del art. 2503 (integrada con los censos o rentas reales del art.
2614) es taxativa dentro del Cdigo Civil (numerus clausus de Velez), lo que no obsta
para que por ley y en funcin del art. 2502, se agreguen al ordenamiento argentino nuevos
derechos reales, tal como ocurri con la propiedad horizontal, que negada por el art. 2617,
se sum a los derechos reales permitidos por la ley 13.512.

2) Enumeracin
a) Permitidos:
1. dominio
2. usufructo
3. uso
4. habitacin
5. servidumbres activas
6. hipoteca
7. prenda
8. anticresis
9. censos (rentas reales) que no excedan de cinco aos
10. condominio
11. propiedad horizontal.
b) Prohibidos y limitados:
1. enfiteusis
2. superficie

3. censos (rentas reales) que excedan de cinco aos

4. vinculaciones
5. derechos reales "in faciendo"
6. derecho real de retracto.
7. derecho real de tanteo o preferencia.

CAPTULO VIII
CONCEPTO DE CADA DERECHO REAL, MODALIDADES Y FIGURAS AFINES:

A) CONCEPTO DE LOS DERECHOS REALES DEL DERECHO CIVIL

a) Permitidos:
1 Dominio:
El artculo 2506 del Cdigo Civil define: "El dominio es el derecho real en virtud del cual
una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona".
El dominio implica el derecho real de contenido ms amplio, la posibilidad para su titular
de usar, gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad de la cosa objeto de su
derecho, dentro del marco legal. Pueden ser objeto del dominio las cosas muebles e
inmuebles.
2 Usufructo:
"El usufructo es el derecho real de usar y gozar de cosa cuya propiedad pertenece a otro,
con tal que se altere su substancia" (art. 2807 del Cd. Civil).
El usufructo sigue al dominio en orden decreciente de contenido, desde que no otorga la
facultad de disponer. Slo encierra las facultades de usar y gozar, pero no a voluntad como

en el caso del dueo, sino, respetando la esencia (materialidad) y destino econmico de la

cosa.
El usufructo es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la
substancia).
En principio el usufructo recae sobre cosas inmuebles o muebles no fungibles.
3 Uso:
Para el art. 2948 del Cd. Civil: "El derecho de uso es un derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con
el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo
que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia".
El uso es el derecho a la utilidad de la cosa (uso y goce sin alteracin de la substancia)
limitado a las necesidades del usuario y de su familia.
El uso se ejercita sobre las mismas cosas que son objeto normal del usufructo (inmuebles y
muebles no fungibles).
4 Habitacin:
"Si (el derecho de uso, arriba mencionado) se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en
ella, se llama en este Cdigo, derecho de habitacin.
La habitacin es el derecho a la utilidad de morar en una "casa" (uso sin alteracin de la
substancia) limitado a las necesidades del habitador y de su familia.
El objeto de la habitacin lo constituye una "casa", u objetos anlogos (piso, departamento,
etc).
5 Servidumbres activas:
El art. 2970 del Cd. Civil precepta: "Servidumbre es el derecho real, perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos
derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos
de propiedad".

"Servidumbre (servidumbre activa), es el derecho real, perpetuo o temporario, de una o ms

personas sobre un inmueble ajeno, con un determinado derecho sobre su utilidad".
La servidumbre activa atribuye a su titular un derecho a determinada utilidad de un
inmueble.
6 Hipoteca:
El art. 3108 del Cd. Civil as la define: "La hipoteca es el derecho real constituido en
seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del
deudor".
La hipoteca es, pues, un derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, sin
desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que contina en poder del dueo.
7 Prenda:
Dice el art. 3204 del Cd. Civil: "Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una
obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o
un crdito en seguridad de la deuda".
En realidad la prenda es un derecho real accesorio de un crdito (civil), en funcin de
garanta, con desplazamiento de la cosa mueble sobre la que recae, que debe entregarse al
acreedor prendario.
8 Anticresis:
Segn el art. 3239 del Cd. Civil:
La anticresis es un derecho real accesorio de un crdito, en funcin de garanta, con
desplazamiento de la cosa inmueble sobre la que recae, que es entregada al acreedor
anticresista para que ste perciba sus frutos y los impute a los intereses del crdito y/o a su
capital.
9 Censos o rentas reales que no excedan de cinco aos:
El censo puede caracterizarse como el derecho real accesorio, en funcin de garanta,
constituido sobre un inmueble en seguridad de un crdito, que faculta a su titular a exigir
del dueo, en cuyo poder permanece, peridicamente y por no ms de cinco aos, toda o

parte de su renta en dinero o en especie.

Se ubica al censo como derecho real accesorio y no como principal de goce o disfrute,
porque de no ser as habra que admitirlo slo como derecho personal, lo que contrariara la
perceptiva del art. 2614; o en caso contrario, debera admitirse que nos encontraramos
frente a un derecho real "in faciendo", el cual esta vedado por el cdigo.
10 Condominio: El condominio no es otra cosa que la comunin del derecho real de
dominio. Esa comunin o comunidad se dar en el usufructo siempre que se constituya en
favor de varias personas (co-usufructo) y en el uso y la habitacin solamente cuando
establecidos en beneficio de varios titulares los frutos de la cosa o las comodidades de la
casa no alcancen para la satisfaccin de las necesidades de todos los titulares y sus familias
(co-uso y co-habitacin). Si el volumen total de las necesidades de los distintos titulares y
sus familias puede ser cubierto con las utilidades que brinden los objetos del uso o la
habitacin, existir la posibilidad de concurrencia de estos derechos reales, posibilidad
evidente en los derechos reales de garanta y en las servidumbres activas.
La definicin del art. 2673 del Cd. Civil dice: "El condominio es el derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble".
11 Propiedad horizontal:
La primera parte del art. 2 de la ley 13.512 significa que: "cada propietario ser dueo
exclusivo de su piso o departamento y co-propietario sobre el terreno y sobre las cosas de
uso comn del edificio o indispensables para mantener su seguridad'.
La propiedad horizontal es el derecho real sobre una unidad de un inmueble edificado,
integrada por partes propias y comunes, que atribuye facultades de uso, goce y disposicin
jurdica, conforme a su peculiar rgimen legal.
b) Prohibidos:
1 Enfiteusis:
Se trata de uno de los derechos reales que prohbe en forma expresa el art. 2614 del Cdigo
Civil.

Segn su raz histrica, la enfiteusis consiste en el derecho a la total utilidad de un

inmueble rstico, perpetuo o de larga duracin, que confiere las facultades de usar y gozar
ampliamente de l en una explotacin agrcola, mediante el pago de un canon.
2 Superficie:
Tambin este derecho fue suprimido por el art. 2614 del Cd. Civil. La superficie es el
derecho real sobre el todo o parte de un edificio existente o a construir en un inmueble
ajeno, que confiere las facultades de usar, gozar y disponer.
3 Censos (rentas reales) por ms de cinco aos:
Los censos o rentas reales se presentan como derechos reales prohibidos, si se los pretende
establecer por un trmino que exceda los cinco aos.
4 Vinculaciones:
Tambin las vinculaciones son desechadas de nuestro sistema por el art. 2614 del Cd.
Civil.
La vinculacin sera el derecho real en virtud del cual un inmueble es afectado a
determinado orden sucesorio "mortis causa" (mayorazgos) o a una finalidad pa
(capellanas).
5 Derechos reales "in faciendo": El cdigo no acepta derechos reales in faciendo, ya que
ellos tienen un contenido personal, y era propio del derecho romano que los admita, como
la imposicin de una prestacin positiva de hacer al sujeto pasivo. Por derechos reales in
faciendo se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no slo a tolerar,
sino a un hacer a favor del titular del derecho.
6 El derecho real de retracto:
El retracto como derecho real no fue incluido en la enumeracin del art. 2503 del Cd.
Civil, ni tampoco en el art. 2614, por ello y en funcin del art. 2502, se lo debe incluir entre
los derechos reales no admitidos.
El retracto es el derecho por el cual su titular tiene la facultad de retraer (dejar sin efecto)
un acto de disposicin efectuado sin su consentimiento por el dueo de la cosa.

En el derecho argentino no cabe el retracto con estirpe de derecho real.

7 El derecho real de tanteo o preferencia:
Est prohibido como derecho real. El tanteo o preferencia es el derecho por el cual su
titular, en virtud de determinada calidad (pariente, colindante, etc.), tiene la facultad de ser
preferido en la adquisicin de la cosa en el caso de la enajenacin por su dueo, siempre
que se allane a pagar "tanto" como ofrezca un tercero. El derecho de preferencia podra
jugar como derecho personal.

CAPTULO IX
SUERTE DE LOS DERECHOS REALES EXISTENTES CON ANTERIORIDAD AL
CDIGO CIVIL Y QUE ESTE SUPRIME O LIMITA
La supresin por el Codificador de derechos reales que podan constituirse antes de su
vigencia, pero inadmisibles a partir de ella, plantea el problema de cul ha sido su suerte a
partir del 1 de enero de 1871, o sea de la enfiteusis, superficies, censos (rentas reales) por
ms de cinco aos y vinculaciones.
En torno de este tema se pueden captar tres criterios diferentes: el de la subsistencia, el de
la extincin lisa y llana, y el de la expropiacin.
Los que postulan la subsistencia de esos derechos reales, Segovia y Salvat se fundan en el
principio de la irretroactividad de la ley, que recogieron el Cdigo Civil."Los derechos
reales no pueden ser quitados ni modificados por las leyes posteriores".
La tesis de la extincin lisa y llana podra atribuirse a Machado, cuando expresa: que si la
ley "ha impedido que los particulares puedan crear derechos reales, por qu no habra
podido anular los ya creados? La incidencia del orden pblico sera tal, que provocara el
fin de esos derechos reales sin indemnizacin o compensacin alguna para su titular.
La concepcin que denominamos de la expropiacin (Lafaille, Legn, Allende) coincide
en que la extincin lisa y llana sera inconstitucional, por atentar contra la garanta de la
inviolabilidad de la propiedad consagrada por el art. 17 de la Constitucin Nacional. Estos
autores encuentran la solucin en el instituto de la expropiacin, pero mientras para Legn
requerira el dictado de una ley de expropiacin previa," para Lafaille y Allende el Cdigo

Civil a travs de los artculos 2502 y 2503 y en especial el art. 2614, cumple la funcin de
la ley expropiatoria exigida. Es evidente que la extincin de los mencionados derechos
reales se produce siempre que medie indemnizacin anterior.

CAPTULO X
CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES. DIFERENTES CRITERIOS
1) Derechos reales sobre cosa propia o cosa ajena.
Son derechos reales sobre la cosa propia: el dominio, el condominio y la propiedad
horizontal. Son derechos sobre la cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitacin, las
servidumbres activas, la hipoteca, la prenda, la anticresis, los censos.
2) Derechos reales sobre cosa propia o no propia.
Este criterio es en realidad una variante del anterior, que parte de la base de considerar la
existencia de derechos reales sobre una cosa mueble que no sea propia, pero tampoco ajena,
ya que la cosa no tendra dueo. Las cosas sin dueo son tales, o por no haberlo tenido
nunca, o por haber sido abandonadas por este.
3) Derechos reales de goce (disfrute) o de garanta.
En los de goce o disfrute su titular puede extraer directamente de la cosa un beneficio
mayor o menor, sin alterar su substancia; en los de garanta, el beneficio que los define
est dado por la seguridad que brindan al crdito que garantizan.
Son derechos reales de goce o de disfrute: la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la
habitacin y las servidumbres activas. Son de garanta: la hipoteca, la prenda, la anticresis y
los censos.
4) Derechos reales principales o accesorios (en funcin de garanta).

Son principales los que tienen vida propia sin dependencia de un derecho creditorio, y
accesorios (en funcin de garanta) cuando dependen de un derecho creditorio al que
garantizan.
Son principales: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la
habitacin y las servidumbres activas. Son accesorios (en funcin de garanta): la hipoteca,
la prenda, la anticresis y los censos.
5) Derechos reales sobre la substancia o sobre el valor de la cosa.
Los derechos reales sobre la substancia se ejercitan sobre la materialidad de la cosa, en
tanto que los otros recaeran sobre el valor de ella.
Son derechos reales sobre la substancia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres activas. Seran derechos
reales sobre el valor: la hipoteca, la prenda, la anticresis y los censos.
6) Derechos reales sobre la substancia o sobre la utilidad de la cosa.
La connotacin "substancia", es aqu distinta de la clasificacin anterior, en este sentido se
refiere a que un derecho real es sobre la substancia, cuando su titular tiene la facultad de
disponer materialmente de la cosa y decidir su destino econmico. Si el beneficio que
concede el derecho real a su titular no alcanza a las facultades precedentes, se tratar de un
derecho sobre la utilidad.
7) Derechos reales perfectos o imperfectos.
El derecho real es perfecto cuando su contenido rene la totalidad de las facultades
susceptibles de ejercitarse sobre la cosa, e imperfecto en caso contrario.
Slo es derecho real perfecto el dominio, cuando es pleno o perfecto. Son derechos reales
imperfectos, el dominio, si es menos pleno o imperfecto, y todos los restantes derechos
reales.
8) Derechos reales de contenido mayor o de contenido menor.

El derecho real es de contenido mayor cuando comprende el mayor nmero de facultades

posibles sobre la cosa; es de contenido menor, cuando solamente comprende un nmero
limitado de facultades desprendidas del derecho real de contenido mayor.
Derecho real de contenido mayor es el dominio perfecto o pleno; todos los otros son
derechos reales de contenido menor.
9) Derechos reales exclusivos o no.
El derecho real es exclusivo, cuando su titular debe ser una sola persona y no es factible la
concurrencia del mismo derecho real sobre la cosa en cabeza de diferentes titulares.
10) Derechos reales perpetuos o temporarios.
Los derechos reales perpetuos son los que en principio duran indefinidamente, y
temporarios, los que estn sujetos a extinguirse por la incidencia del tiempo.
Son derechos reales perpetuos: el dominio (salvo los casos en que el dominio es
imperfecto) el condominio (mientras no haya particin), la propiedad horizontal (en tanto
no se extinga el sistema), y las servidumbres activas reales siempre que no se pacte lo
contrario y subsista la utilidad que el fundo sirviente procura al dominante).
Son derechos reales temporarios: el dominio imperfecto por falta de perpetuidad, el
usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres activas reales (si as se lo pact) y las
servidumbres activas personales.
En cuanto a los derechos reales de garanta (hipoteca, prenda, anticresis y censos), su vida
est condicionada por la del derecho personal del que son accesorios, con la particularidad
de que los censos no pueden exceder los cinco aos
11 ) Derechos reales vitalicios o no.
Los derechos reales vitalicios son aquellos temporarios que tienen como duracin mxima
la vida de su titular, y no vitalicios los derechos reales perpetuos y los temporarios cuya
duracin limitada no depende de la vida de su titular
12) Derechos reales extinguibles o to extinguibles por el no uso.

Los derechos reales extinguibles por el no uso, son aquellos que desaparecen por el no
ejercicio del derecho durante el plazo establecido por la ley; no extinguibles por el no uso,
los que subsisten independientemente de su ejercicio.
13) Derechos reales dependientes o no de la posesin de un inmueble.
Derechos reales dependientes de la posesin de un inmueble, (derechos objetivamente
reales) son aquellos en los que su titular no es una persona determinada sino el poseedor de
alguna heredad; en los derechos reales no dependientes de la posesin de un
inmueble, (derechos subjetivamente personales) su titular se individualiza con
abstraccin de dicha posesin.
14) Derechos reales transmisibles o intrasmisibles.
Los derechos reales transmisibles son los que admiten el cambio de su titular por actos
entre vivos o "mortis -causa"; intransmisibles, los que no admiten sucesin traslativa.
15) Derechos reales sobre cosas inmuebles y muebles.
Son derechos reales sobre inmuebles o muebles: el dominio, el condominio, el usufructo, el
uso.
Son derechos reales sobre inmuebles: la propiedad horizontal (unidad de inmueble
edificado), la habitacin (casa), las servidumbres activas (reales o personales), la hipoteca,
la anticresis y los censos.
Derecho real sobre muebles: la prenda.
16) Derechos reales sobre cosas con valor en si mismas y sobre cosas representativas de
valor.
Los derechos reales sobre cosas con valor en s mismas, son aqullos cuyo objeto es una
cosa mueble o inmueble por su naturaleza. Los derechos reales sobre cosas representativas
de valor, son los que recaen sobre cosas muebles o inmuebles por su carcter representativo
(instrumento).

17) Derechos reales que se ejerzan o no por la posesin.

Los derechos reales se ejercen por la posesin, cuando esta es su contenido, o sea el medio
por el cual se obtienen los beneficios que otorgan; no se ejercen por la posesin en caso
contrario.
18) Derechos reales provisionales y definitivos.
Los que consideran que la posesin es un derecho, criterio que no compartimos, ven en ella
un derecho real provisional expuesto a desaparecer ante la accin del titular del derecho
real definitivo.
19) Derechos reales verdaderos y putativos.
Son derechos reales verdaderos, todos los derechos reales cuando su titular tiene derecho de
ejercerlos. Son derechos reales putativos, todos aquellos cuyos titulares los ejercen sin
derecho, pero cuyo ejercicio genera la presuncin de la existencia de ese derecho.
20) Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley.
Son derechos reales que admiten como fuente a la ley: el dominio, el condominio si es de
indivisin forzosa y ella responde a la ley, y el usufructo (el usufructo legal de los padres
sobre los bienes de sus hijos que estn bajo su patria potestad). Son derechos reales que no
admiten como fuente a la ley: el uso, la habitacin, las servidumbres activas, la hipoteca, la
prenda, la anticresis y los censos.
21) Derechos reales registrables o no.
Son derechos reales registrables, todos los que recaen sobre cosas inmuebles (siempre:
habitacin, servidumbres activas, hipoteca, anticresis, censos, y cuando recaen sobre
inmuebles: dominio, condominio, usufructo y uso). Son derechos reales no registrables: la
prenda siempre y el dominio, condominio, usufructo y uso si recaen sobre muebles, con
excepcin de los casos especiales en que la ley exige la registracin.

CAPTULO XI
DEFINICIN DEL DERECHO REAL
"El derecho real es un poder jurdico, de una persona, sobre una cosa, reglado por la ley,
en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o alguna de sus
utilidades, con exclusin de injerencias extraas, y que con suficiente publicidad, se
adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado".
Poder jurdico:
Es un conjunto de facultades que, por constituir una unidad, se corresponde con la idea de
poder.
De una persona: sujeto de derecho, se refiere a que el sujeto debe ser la persona misma
(de existencia fsica o ideal).
Sobre una cosa:
La cosa es un objeto material susceptible de apreciacin pecuniaria, ese derecho sobre la
cosa es de contenido patrimonial. La cosa es el OBJETO del derecho real.
Reglado por la ley:
El rgimen de los derechos reales est bsicamente dominado por el orden pblico y por
ello es la ley la que los organiza en su nmero, contenido, adquisicin, transferencia y
extincin.
En virtud del cual se puede obtener directamente ella:
El poder se ejercita en forma directa sobre la cosa; sin necesidad de que intermedie la
actividad de persona alguna, lo que refleja su inmediatez.
Todas, algunas, o alguna de sus utilidades:
Se trata del contenido de los derechos reales, expuesto segn sus distintas amplitudes.
Con exclusin de injerencias extraas:
La facultad del titular del derecho real para excluir a los dems integrantes de la
comunidad de la utilidad beneficio que el mismo comporta, revela su carcter absoluto y
el deber de respeto que cabe a aqullos, que si es violado da lugar a acciones reales para
efectivizar la exclusin y proteger al derecho real.
Y que con suficiente publicidad:

Para que el derecho real alcance su pleno efecto y nadie pueda alegar su desconocimiento,
es menester su publicidad o conocimiento, a travs del medio previsto por la ley.
Se adhiere y sigue a la cosa:
Esta inherencia se manifiesta con el "ius persequendi" y el "ius preferendi".
Pudiendo oponerse a cualquier interesado: Al adherirse el derecho a la cosa, deben
someterse a su fuerza vinculante, hasta los terceros que invoquen un inters legtimo.