Plan Mantenimiento de Un Edificio

Universidad Nacional de Mar del Plata
Facultad de Ingeniera
Mantenimiento de un edificio.
Gastn Ezequiel Duarte

Matricula: 12186
Ing. Oscar
T r e v i s a n iIng. Elctrica
Materia: Mantenimiento
de las mquinas
elctricas.
Profesor:
A o : 2 0 1 5En este documento se proceder a explicar con
detalle el mantenimiento en su totalidad de un

edificio. Se propone un plan de mantenimiento
detallando tanto la frecuencia como la tarea a
realizar.
ndice
Introduccin........................................................................................................ 0
Los elementos del edificio................................................................................ 0
Relevamiento de las partes a mantener:............................................................1
Normativa y marco legal en la provincia de Buenos Aires, partido de General
Pueyrredn.......................................................................................................... 2
Ordenanza municipal 12562 Conservacin y mantenimiento de
fachadas:....................................................................................................... 2
Ordenanza 16589 mantenimiento de ascensores:..................................2
TIPOS DE MANTENIMIENTO............................................................................ 3
MANTENIMIENTO RUTINARIO......................................................................4
Historia......................................................................................................... 4
Definicin...................................................................................................... 4
Mantenimiento Productivo Total (TPM).................................................4
MANTENIMIENTO CORRECTIVO...................................................................5
Historia......................................................................................................... 5
Mantenimiento Paliativo o De Campo (de Arreglo)................................5
Mantenimiento Curativo (de Reparacin)................................................5
MANTENIMIENTO PROGRAMADO................................................................5
MANTENIMIENTO PREVENTIVO...................................................................6
MANTENIMIENTO PREDICTIVO....................................................................7
Niveles de mantenimiento.................................................................................. 8
Estructura del edificio: Cimentacin............................................................9
Estructura del edificio: Estructura vertical (Paredes resistentes y
pilares)............................................................................................................ 10
Estructura del edificio: Estructura horizontal (impermeabilizacin de
piso y de cubierta)........................................................................................ 11
Fachadas exteriores...................................................................................... 13
Paredes medianeras..................................................................................... 14
Acabados de fachada.................................................................................... 15
Ventanas, barandas y rejas.........................................................................16
Terraza............................................................................................................. 17
Carpintera interior....................................................................................... 19
Acabados interiores...................................................................................... 20
Instalaciones: Red de Evacuacin...............................................................24
Instalaciones: Red de Agua Corriente........................................................25
Instalaciones: Red de Gas............................................................................ 27
Instalaciones: Chimeneas, Extractores y Conductos de Ventilacin.....29
Instalaciones: Red de Electricidad..............................................................30
Equipamientos: Ascensor............................................................................. 34
Equipamientos: Calefaccin y Refrigeracin............................................38
Equipamientos: Instalaciones de Proteccin............................................38
Bibliografia..................................................................................................... 40
Plan mantenimiento de un edificio

Introduccin
Los edificios, tanto en su conjunto como para cada uno de sus componentes,
deben tener un uso y un mantenimiento adecuados. Por esta razn, sus
propietarios y usuarios deben conocer las caractersticas generales del edificio
y las de sus diferentes partes.
Un edificio en buen estado ha de ser seguro. Es preciso evitar riesgos que
puedan afectar a sus habitantes. Los edificios a medida que envejecen
presentan peligros tales como el simple accidente domstico, el escape de gas,
la descarga elctrica o el desprendimiento de una parte de la fachada. Un
edificio en buen estado de conservacin elimina peligros y aumenta la
seguridad.
Un edificio bien conservado dura ms, envejece ms dignamente y permite
disfrutarlo ms aos. Al mismo tiempo, con un mantenimiento peridico, se
evitan los fuertes gastos que habra que efectuar si, de repente, fuera
necesario hacer reparaciones importantes originadas por un pequeo problema
que se haya ido agravando con el tiempo. Tener los edificios en buen estado
trae cuenta a sus propietarios.
El aislamiento trmico y el buen funcionamiento de las instalaciones de
electricidad, gas, calefaccin o aire acondicionado permiten un importante
ahorro energtico. En estas condiciones, los aparatos funcionan bien consumen
adecuada energa y con ello se colabora a la conservacin del medio ambiente.
Un edificio ser confortable si es posible contar con las mximas prestaciones
de todas sus partes e instalaciones, lo cual producir un nivel ptimo de
confort en un ambiente de temperatura y humedad adecuada, correcto
aislamiento acstico y ptima iluminacin y ventilacin.
En resumen, un edificio en buen estado de conservacin proporciona calidad
de vida a sus usuarios.
Los elementos del edificio

Los edificios son complejos ya que en ellos se combinan una serie de
elementos interrelacionados que hacen a un todo. Cada elemento tiene una
misin especfica y debe cumplirla siempre.
La estructura soporta el peso del edificio. Est compuesta de elementos
horizontales (forjados), verticales (pilares, soportes, paredes) y enterrados
(cimientos). Los forjados no slo soportan su propio peso, sino tambin el de
los tabiques, pavimentos, muebles y personas. Los pilares, soportes y muros
reciben el peso de los forjados y transmiten toda la carga a los cimientos y
stos al terreno.
Las fachadas forman el cerramiento del edificio y lo protegen de los agentes

climatolgicos y del ruido exterior. Por una parte proporcionan intimidad, pero a
la vez permiten la relacin con el exterior a travs de sus huecos tales como
ventanas, puertas y balcones.
La terraza o techos, al igual que las fachadas, protegen de los agentes
atmosfricos y asla de las temperaturas extremas.
Las paredes interiores conforman el edificio en diferentes espacios para
permitir la realizacin de diferentes actividades. Todos ellos poseen una
determinada terminacin que confieren calidad y confort a los espacios
interiores del edificio.
Las instalaciones son el equipamiento y la maquinaria que permite la
existencia de servicios para los usuarios del edificio y mediante ellos se obtiene
el nivel de confort requerido por los usuarios para las funciones a realizar en el
mismo.
Relevamiento de las partes a mantener:
Estructura del edificio: Cimentacin

Estructura del edificio: Estructura vertical (Paredes resistentes y pilares)
Estructura del edificio: Estructura horizontal (forjados de piso y de
terraza)
Fachadas exteriores
Paredes medianeras
Terminacin de fachada
Ventanas y rejas
Balcones
Terraza
Iluminacin
Tabiques de distribucin
Carpintera interior
Terminaciones interiores
Instalaciones: Red de Evacuacin
Instalaciones: Red de Agua
Instalaciones: Red de Electricidad
Instalaciones: Red de Gas
Instalaciones: Red de Telefona e internet
Instalaciones: Red de sistema de seguridad
Instalaciones: Chimeneas, Extractores y Conductos de Ventilacin
Equipamientos: Ascensor
Equipamientos: Calefaccin y Refrigeracin
Equipamientos: Instalaciones de Proteccin
Equipamientos: Automatizacin de portones
Equipamientos: Quincho en comn (parrilla, AC, tvetc.)
Equipamientos: Gimnasio y saln de usos mltiples
1
Escalera de emergencia/matafuegos/luces de emergencia
Normativa y marco legal en la provincia de Buenos Aires,

partido de General Pueyrredn.
Ordenanza municipal 12562 Conservacin y mantenimiento de
fachadas:
..\Dropbox\Mantenimiento de edificio\Ordenanza municipal 12562
Conservacin y mantenimiento de fachadas.pdf
Esta ordenanza trata sobre la inspeccin obligatoria, conservacin y
mantenimiento de las fachadas y muros medianeros de los edificios pblicos y
privados que posean una altura superior a los nueve (9) metros y tengan,
adems, una antigedad de ms de diez (10) aos, contados a partir de la
firma del Certificado Final de Obra o bien de su incorporacin de oficio en el
Catastro Municipal.
Por otra parte el administrador en su carcter de representante legal del
consorcio ante las autoridades administrativas, debern presentar un informe
anual sobre el estado de conservacin de las fachadas y muros medianeros
incluyendo todos los elementos orientados hacia la va pblica.
Ordenanza 16589 mantenimiento de ascensores:
..\Dropbox\Mantenimiento de edificio\ordenanza 16589.pdf
Esta ordenanza se basa en la construccin, instalacin, funcionamiento,
mantenimiento e inspeccin de las instalaciones de transporte vertical, la cual
tiene por finalidad evitar los accidentes, garantizando la seguridad de las
personas desde los siguientes puntos de vista: seguridad en los accesos,
seguridad de transporte y seguridad de quienes se encargan de la
conservacin, y lograr que, la ejecucin y cuidado ulterior de dichas mquinas
respondan al estado actual de la tcnica.
En base a este marco legal se procede a realizar el plan de mantenimiento del
edificio.
En primer lugar es necesario describir con algunas caractersticas del mismo:
Ao de construccin: 2006
Zona climtica: a 200m del mar
Cantidad de pisos: 6
Cantidad de ascensores: 1
Cocheras
Gimnasio
Quincho
2
Materiales de construccin: base de hormign, con paredes de ladrillo y

cemento. En los pisos exteriores cuenta con cemento alisado y una pintura
plstica. En cuando al interior las paredes estn revestidas en yeso, y los pisos
son de mrmol.
Algunas imgenes.
Vista frontal del edificio
Vista general del edificio

TIPOS DE MANTENIMIENTO
El Mantenimiento en su forma ms simple consiste en conservar los bienes de

la Pequea Empresa econmicamente, teniendo en cuenta su funcionamiento
eficiente. Esto implica una organizacin para su mantenimiento y reparacin
debidamente programados.
Los tipos de Mantenimiento se clasifican en:
Mantenimiento Rutinario.
Mantenimiento Correctivo.
Mantenimiento Programado.
Mantenimiento Preventivo.
Mantenimiento Predictivo.
MANTENIMIENTO RUTINARIO
Historia
Este sistema nace en Japn; fue desarrollado por primera vez en 1969 en la
empresa japonesa DENSO del grupo Toyota la cual se extendi por Japn
durante los aos 70, luego inicia su implementacin fuera de Japn a partir de
los 80. Dedicndose en principio a la produccin de aire acondicionado para
vehculos.
Definicin
Es un sistema de organizacin, donde la responsabilidad no recae slo en el
departamento de mantenimiento elctrico, sino en toda la estructura de la
pequea empresa. El buen funcionamiento de las mquinas o instalaciones
depende y es responsabilidad de todos.
Es el ms elemental de los mantenimientos. Como su nombre lo indica, es una
actividad diaria y consiste en una serie de tareas elementales, tales como:
toma de datos, inspecciones visuales, limpieza, lubricacin y reapriete de
tornillos en equipos, como as tambin el cuidado y limpieza de los espacios
comunes y no comunes del rea de mantenimiento.
El personal que lo prctica no requiere de mucha especializacin tcnica pero
informa novedades de todo tipo. Este tipo de mantenimiento es la base del
Mantenimiento Productivo Total (TPM).
Mantenimiento Productivo Total (TPM)
El Mantenimiento productivo total es la traduccin de TPM (Total Productive
Maintenance). El TPM es el sistema Japons de mantenimiento industrial.
La letra M, representa acciones de MANAGEMENT y Mantenimiento. Es un
enfoque de realizar actividades de direccin y transformacin de empresa.
La letra P, est vinculada a la palabra Productivo o Productividad de
equipos pero hemos considerado que se puede asociar a un trmino con una
visin ms amplia como Perfeccionamiento.
La letra T, de la palabra Total se interpreta como Todas las actividades que
realizan todas las personas que trabajan en la empresa.
Objetivo
El sistema est orientado a lograr:
Cero accidentes.
Cero defectos.
Cero fallas.
Ventajas
Al integrar a toda la organizacin en los trabajos de mantenimiento se
consigue un resultado final ms enriquecido y participativo.
4
El concepto est unido con la idea de calidad total y mejora continua.

Desventajas
Se requiere un cambio de cultura general, para que tenga xito este cambio,
no puede ser introducido por imposicin, requiere el convencimiento por parte
de todos los componentes de la organizacin ya que es un beneficio para
todos.
La inversin en formacin y cambios generales en la organizacin es costosa.
El proceso de implementacin requiere de varios aos.
MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Historia
A finales del siglo XVIII y comienzo del siglo XI; durante la revolucin industrial,
con las primeras mquinas se iniciaron los trabajos de reparacin, el inicio de
los conceptos de competitividad de costos, planteo en las grandes empresas,
las primeras preocupaciones hacia las fallas o paro que se producan en la
produccin. Hacia los aos 20 ya aparecen las primeras estadsticas sobre
tasas de falla en motores y equipos de aviacin.
Es un mantenimiento simple e inevitable, que consiste en reparar la avera
producida.
Decimos mantenimiento simple porque es aplicable a equipos que permiten la
interrupcin operativa en cualquier momento, sin importar el tiempo de
interrupcin y sin afectar la seguridad del personal o bienes.
Dentro de este tipo de mantenimiento podramos contemplar dos tipos de
enfoques:
Mantenimiento Paliativo o De Campo (de Arreglo)
Este se encarga de la reposicin del funcionamiento, aunque no quede
eliminada la fuente que provoco la falla.
Mantenimiento Curativo (de Reparacin)

Este se encarga de la reparacin propiamente pero eliminando las causas que
han producido la falla.
Suelen tener en stock los repuestos, algunos existen en gran cantidad y de
otras quizs de ms influencia no hay piezas, por lo tanto es caro y con un alto
riesgo de falla.
Mientras se prioriza la reparacin sobre la gestin, no se puede prever,
analizar, planificar, controlar, rebajar costos.
Ventajas
Si el equipo est preparado, la intervencin en el fallo es rpida y la
reposicin en la mayora de los casos ser con el mnimo tiempo.
No se necesita una infraestructura excesiva, un grupo de operarios
competentes ser suficiente, por lo tanto, el costo de mano de obra ser
mnimo; ser ms prioritaria la experiencia y la pericia de los operarios, que la
capacidad de anlisis o de estudio del tipo de problema que se produzca.
Es rentable en equipos que no intervienen de manera instantnea en la
produccin, donde la implantacin de otro sistema resultara poco econmico.
5
Desventajas
Se producen paradas y daos imprevisibles en la produccin que afectan a la
planificacin de manera incontrolada.
Se suele producir una baja calidad en las reparaciones debido a la rapidez en
la intervencin, y a la prioridad de reponer antes que reparar definitivamente,
por lo que produce un hbito a trabajar defectuosamente, sensacin de
insatisfaccin e impotencia, ya que este tipo de intervenciones a menudo
generan otras al cabo del tiempo por mala reparacin por lo tanto ser muy
difcil romper con esta inercia.
MANTENIMIENTO PROGRAMADO
Es una modalidad de mantenimiento que puede ser discutible, aunque no
innecesaria. Es un procedimiento de cuidados para posibles y probables
emergencias que pueden acontecer en equipos destinados a produccin
continua y exigida, con componentes de los cuales es de esperar la larga vida
til.
Como su nombre lo indica, el mtodo consiste en tener un programa de accin
por falla de fiabilidad ocasional para un equipo determinado y en la
oportunidad de detencin; realizar el cambio de un componente, como por
ejemplo: el reemplazo de un interruptor en un sistema elctrico.
Ventaja
Poder realizar el mximo de trabajos de mantenimiento que es imposible
efectuar con el equipo en marcha por su conflictiva disponibilidad.
Desventaja
Tiene las desventajas del Mantenimiento Correctivo, porque la intervencin
se decide ante la inevitabilidad de la falla.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Historia:
Durante la segunda guerra mundial, el mantenimiento tiene un desarrollo
importante debido a las aplicaciones militares, en esta evolucin el
mantenimiento preventivo consiste en la inspeccin de los aviones antes de
cada vuelo y en el cambio de algunos componentes en funcin del nmero de
horas de funcionamiento.
Se prctica retirando la mquina, equipo o instalacin del servicio operativo
para realizar inspecciones y sustituir (o no) componentes de acuerdo a una
programacin planificada y organizada con antelacin. Para esta prctica de
mantenimiento es muy importante la informacin especfica que suministra los
fabricantes en sus manuales y/o catlogos, principalmente en cuanto a
expectativa de vida til para componentes crticos.
Tambin tiene importancia el conocimiento especfico de la mquina y su
historial.
Los trabajos entonces se programan para el equipo fuera de servicio y la
oportunidad es congruente para realizar el mximo de tareas compatibles con
la eficiencia (costos y tiempo).
La circunstancia es apta para el anlisis de las partes para resolver su
reemplazo o continuidad. La oportunidad se aprovecha a s mismo para
ensayos y verificaciones.
Como se comprende este es un mantenimiento que se anticipa a la imprevisin
de una falla y con un mtodo de trabajo a seguir.
6
El Mantenimiento Preventivo, tiene el mrito de acotar la cantidad de horas,

normalmente informadas por el fabricante para la disponibilidad del equipo por
componentes que han cumplido su vida til.
La planificacin y organizacin del Mantenimiento Preventivo incluye la
siguiente metodologa:
1. Determinar los elementos mecnicos y/o elctricos que sern motivo de
inspeccin.
2. Haber tomado conocimiento, por informacin de los fabricantes sobre la
esperanza de vida til de los elementos del punto anterior.
3. Con la informacin anterior, determinar los trabajos a cumplir; planificando
las horas hombre para las distintas reas u oficinas.
4. Aparecen reas u oficios con igual o similar periodo de actuacin,
formndose conjuntos de trabajo a ejecutar en una misma intervencin
generando las denominadas Ordenes de Trabajo, tambin llamadas Ordenes
de Reparacin.
Las rdenes de Trabajo o de Reparacin (O.T. u O.R.) incluyen en general:
Trabajos a cumplir por cada oficio.
Secuencia operacional para estos trabajos.
Horas Hombre necesarias.
Repuestos y materiales (existentes en depsitos propios, de provisin
externa,
etc.).
Estimacin de tiempos laborales para cada oficio.
Normas de Seguridad e Higiene Industrial.
Informacin sobre cada trabajo (planos, catlogos, etc.).
Cuantos ms rubros incluye la O.T., ms se facilitara la tarea del Mantenimiento
Preventivo, con la consiguiente mejora del procedimiento, aunque se
incrementar el imprescindible gasto administrativo.
El gasto tcnico administrativo (repuestos y mano de obra) se ir computando
(en la
Tarjeta del Historial de Equipo) correspondiente a cada mquina. De este
historial se extractar informacin oportuna para tomar decisiones sobre
costos, obsolescencia del equipo, etc.
Ventajas:
Se hace correctamente, exige un conocimiento de las mquinas y un
tratamiento de los histricos que ayudar en gran medida a controlar la
maquinaria e instalaciones.
El cuidado peridico conlleva un estudio ptimo de conservacin con la que
es indispensable una aplicacin eficaz para contribuir a un correcto sistema de
calidad y a la mejora de los continuos.
Reduccin del correctivo representar una reduccin de costos de produccin
y un aumento de la disponibilidad, esto posibilita una planificacin de los
trabajos del departamento de mantenimiento, as como una previsin de los
recambios o medios necesarios.
Se concreta de mutuo acuerdo el mejor momento para realizar el paro de las
instalaciones con produccin.
Desventajas:
Representa una inversin inicial en infraestructura y mano de obra. El

desarrollo de planes de mantenimiento se debe realizar por tcnicos
especializados.
Si no se hace un correcto anlisis del nivel de mantenimiento preventivo, se
puede sobrecargar el costo de mantenimiento sin mejoras sustanciales en la
disponibilidad.
Los trabajos rutinarios cuando se prolongan en el tiempo produce falta de
motivacin en el personal, por lo que se debern crear sistemas imaginativos
para convertir un trabajo repetitivo en un trabajo que genere satisfaccin y
compromiso, la implicacin de los operarios de preventivo es indispensable
para el xito del plan.
MANTENIMIENTO PREDICTIVO
Historia
Durante los aos 60 se inician tcnicas de verificacin mecnica a travs del
anlisis de vibraciones y ruidos. Los primeros equipos analizadores en base al
espectro de vibraciones mediante la FFT (Transformada rpida de Fourier),
fueron creados por Bruel Kjaer.
Este mantenimiento se anticipa a la falla por medio de un seguimiento para
predecir el comportamiento de una o ms variables de una mquina o equipo.
Se basa en un proceso de mediciones con la mquina funcionando, tratando de
minimizar el tiempo de Equipo Detenido y poder detectar:
1. La evolucin de una falla y tomar la anticipacin necesaria.
2. Prolongar la factibilidad del funcionamiento, aun con la existencia de una
falla, hasta permitir una inspeccin programada.
El mantenimiento Predictivo permite un adecuado seguimiento por la mayor
frecuencia de inspecciones estando la mquina o equipo en funcionamiento,
que es la forma adecuada de obtener datos concretos para el fin determinado
de solucionar fallas.
La detencin preventiva del equipo crtico ser el corolario del acopio de
informacin obtenido a travs de las mediciones puntuales.
El Mantenimiento Predictivo admite dos aspectos positivos:
1. Econmico, reduciendo costos por reposiciones frecuentes con origen a
fallas.
2. Operativo, acotando la frecuencia y cantidad de anormalidades.
No obstante y segn el tipo de mquina, la convivencia econmica puede estar
condicionada con la necesidad de cambio de proveedor aun con un precio
superior del repuesto y con otra mano de obra ms adecuada a la modificacin
decidida.
La cantidad y calidad de las fallas detectadas por la prctica del Mantenimiento
Predictivo esta en relacin directa con la intensidad de horas de
funcionamiento del equipo analizado.
Finalmente, el Mantenimiento Predictivo, no reemplaza al Mantenimiento
Preventivo, pues hay componentes de difcil aplicacin para prctica el
Mantenimiento Predictivo.
La especializacin de mano de obra en este tipo de mantenimiento y la

aparatologa que debe emplearse, puede hacer conveniente la decisin de
tercerizarlo por la puntualidad de aplicacin a determinado equipos o mquinas
que son la excepcin y no la regla.
Ventajas
La intervencin en el equipo o cambio de un elemento.
Nos obliga a dominar el proceso y a tener unos datos tcnicos, que nos
comprometer con un mtodo cientfico de trabajo riguroso y objetivo.
Desventajas
La implantacin de un sistema de este tipo requiere una inversin inicial
importante, los equipos y los analizadores de vibraciones tienen un costo
elevado. De la misma manera se debe destinar un personal a realizar la lectura
peridica de datos.
Se debe tener un personal que sea capaz de interpretar los datos que
generan los equipos y tomar conclusiones en base a ellos, trabajo que requiere
un conocimiento tcnico elevado de la aplicacin.
Por todo ello la implantacin de este sistema se justifica en mquina o
instalaciones donde los paros intempestivos ocasionan grandes prdidas,
donde las paradas innecesarias ocasionen grandes costos.
Niveles de mantenimiento
1 nivel: Ajustes simples previstos por el constructor en medio de rganos accesibles sin ningn
desmontaje del equipo, o cambio de elementos accesibles para plena seguridad.
2 nivel: Arreglos por cambio-estndar de elementos previstos para este fin, u operaciones
menores de mantenimiento preventivo (rondas).
3 nivel: Identificacin y diagnstico de averas, reparacin por cambio de componentes
funcionales, reparaciones mecnicas menores.
4 nivel: Trabajos importantes de mantenimiento correctivo o preventivo.
5 nivel: Trabajos de renovacin, de reconstruccin o reparaciones importantes confiadas al taller
central. (nota: Algunos autores incluyen aqu el mantenimiento contratado con empresas externas)
Se procede a analizar cada parte del edificio, evaluando sus instrucciones de

uso y el plan de mantenimiento a realizar.
Estructura del edificio: Cimentacin

INSTRUCCIONES DE USO
Modificacin de cargas
- Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las
diferentes partes del edificio. Si desea introducir modificaciones, o cualquier
cambio de uso dentro del edificio es imprescindible consultar a un Ingeniero
Civil.
Lesiones
- Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentacin no son apreciables
directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos
constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos hace falta que un
Ingeniero Civil realice un informe sobre las lesiones detectadas, determine su
gravedad y, si es el caso, la necesidad de intervencin.
- Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos prximos, como
son nuevas construcciones, realizacin de pozos, tneles, vas, calles o rellenos
de tierras pueden afectar a la cimentacin del edificio. Si durante la realizacin
de los trabajos se detectan lesiones, debern estudiarse y, si es el caso, se
podr exigir su reparacin.
- Las corrientes subterrneas de agua naturales y las fugas de conducciones de
agua o de desages pueden ser causa de alteraciones del terreno y de
descalces de la cimentacin. Estos descalces pueden producir un asentamiento
de la zona afectada que puede transformarse en deterioros importantes en el
resto de la estructura. Por esta razn, es primordial eliminar rpidamente
cualquier tipo de humedad proveniente del subsuelo.
- Despus de fuertes lluvias se observarn las posibles humedades y el buen
funcionamiento de las perforaciones de drenaje y desage.
NORMAS DE MANTENIMIENTO
Inspecciona Cada 2 aos
r
Cada 10
aos
Comprobacin del estado general y funcionamiento de

los conductos de drenaje y de desage.
Inspeccin de los muros de contencin.
Inspeccin general de los elementos que conforman la
cimentacin.
Estructura del edificio: Estructura vertical (Paredes resistentes y

pilares)
10
Uso
- Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto
nefasto sobre la conservacin de la estructura.
- Si se tienen que colgar objetos (cuadros, estanteras, muebles o luminarias)
en los elementos estructurales se deben utilizar tarugos y tornillos adecuados
para el material de base.
Modificaciones
- Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de
carga incluidas, no se pueden alterar sin el control de un Ingeniero Civil. Esta
prescripcin incluye la realizacin de canaletas en las paredes de carga y la
abertura de pasos para la redistribucin de espacios interiores.
Lesiones
- Durante la vida til del edificio pueden aparecer sntomas de lesiones en la
estructura o en elementos en contacto con ella. En general estos defectos
pueden tener carcter grave. En estos casos es necesario que un Ingeniero
Civil analice las lesiones detectadas, determine su importancia y, si es el caso,
decida la necesidad de una intervencin.
Relacin orientativa de sntomas de lesiones con posible repercusin sobre la
estructura:
- Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares.
- Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares.
- Aparicin de manchas de xido en elementos de hormign armado.
- Piezas de piedra fracturadas o con grietas verticales.
- Pequeos orificios en la madera que desprenden un polvo amarillento.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Reblandecimiento de las fibras de la madera.
- Las juntas de dilatacin, aunque sean elementos que en muchas ocasiones no
son visibles, cumplen una importante misin en el edificio: la de absorber los
movimientos provocados por los cambios trmicos que sufre la estructura y
evitar lesiones en otros elementos del edificio. Es por esta razn que un mal
funcionamiento de estos elementos provocar problemas en otros puntos del
edificio y, como medida preventiva, necesitan ser inspeccionados
peridicamente por un Ingeniero Civil.
- Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas
estructurales, se vern reflejadas en forma de grietas en la estructura, los
cerramientos y los forjados.
r
Cada 10
aos
Revisin de los puntos de la estructura vertical con

riesgo de humedad.
Revisin total de los elementos de la estructura vertical.
Control de la aparicin de fisuras, grietas y alteraciones
ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la
11
Renovar
piedra de los pilares.

Inspeccin del recubrimiento de hormign de las barras
de acero. Se controlar la aparicin de fisuras.
Inspeccin del estado de las juntas, aparicin de fisuras,
grietas y desplome en las paredes de bloques de
hormign ligero.
Inspeccin del estado de las juntas y la aparicin de
fisuras y grietas en las paredes.
Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras
y grietas en las paredes y pilares de cermica.
ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre la
piedra de las paredes.
Cada 5 aos Renovacin de las juntas estructurales en las zonas de
sellado deteriorado.
Estructura del edificio: Estructura horizontal (impermeabilizacin de

piso y de cubierta)
Uso
- En general, deben colocarse los muebles de gran peso o que contienen
materiales de gran peso, como es el caso de armarios y libreras cerca de
pilares o paredes de carga.
- En los forjados deben colgarse los objetos (luminarias) con tarugos y tornillos
adecuados para el material de base.
Modificaciones
- La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para
aguantar su propio peso y los pesos aadidos de personas, muebles y
electrodomsticos. Si se cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo
almacn, la estructura se sobrecargar y se sobrepasarn los lmites de
seguridad.
Lesiones
- Con el paso del tiempo es posible que aparezca algn tipo de lesin
detectable desde la parte inferior del techo. Si aparece alguno de los sntomas
siguientes se recomienda que realice una consulta a un Ingeniero Civil.
estructura:
- Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento
desencajadas, puertas o ventanas que no ajustan.
- Fisuras y grietas: en techos, suelos, vigas y dinteles de puertas, balcones y
ventanas que no ajustan.
- Desmoronamiento en el revestimiento de hormign.
- Manchas de xido en elementos de hormign.
12
Uso
- Al igual que el resto del edificio, la cubierta tiene su propia estructura con una
resistencia limitada al uso para el cual est diseada.
Modificaciones
- Siempre que quiera modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertas
planas) debe consultarlo a un Ingeniero Civil.
Lesiones
- Con el paso del tiempo es posible que aparezca algn tipo de lesin
detectable desde la parte inferior de la cubierta, aunque en muchos casos sta
no ser visible. Por ello es conveniente respetar los plazos de revisin de los
diferentes elementos. Si aparece alguno de los sntomas siguientes se
recomienda que realice una consulta a un Ingeniero Civil.
estructura de la cubierta:
- Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta.
- Deformaciones: abombamientos en techos.
- Fisuras y grietas: en techos, aleros, vigas, pavimentos y elementos salientes
de la cubierta.
- Manchas de xido en elementos metlicos.
- Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes.
- Manchas de xido en elementos de hormign.
Inspecciona Cada 2 aos Revisin de los elementos de madera de la estructura
r
horizontal y de la cubierta.
Cada 5 aos Inspeccin general de la estructura resistente y del
espacio bajo cubierta.
13
Renovar
Control del estado de las juntas y la aparicin de fisuras

y grietas en los tabiquillos palomeros y las soleras.
Control de aparicin de lesiones en los elementos de
hormign de la estructura de la cubierta.
Cada 10
Control de aparicin de lesiones, como fisuras y grietas.
aos
Revisin general de los elementos portantes
horizontales.
Control de aparicin de lesiones en los elementos de
hormign de la estructura horizontal.
Revisin del revestimiento de proteccin contra
incendios de los perfiles de acero de la estructura
horizontal
Cada 2 aos Renovacin de la proteccin de la madera exterior de la
estructura horizontal y de la cubierta.(En caso de que
hubiere)
Cada 3 aos Repintado de la proteccin de los elementos metlicos
accesibles de la estructura horizontal y de la cubierta.
Cada 10
Repintado de la pintura resistente al oxido de los
aos
elementos de acero de la cubierta con un producto
similar y con un grosor correspondiente al tiempo del
material.
Renovacin del tratamiento de la madera de la
estructura horizontal y de la cubierta contra los insectos
y hongos.
En estas fotos se ilustran grietas y oxido en elementos metlicos debido a la

falta de mantenimiento.
Se observa oxido en la base

las rejas laterales
Poniendo en peligro la estructura
Grietas reparadas en el piso
Oxido en
Fachadas exteriores
Las fachadas separan la vivienda del ambiente exterior, por esta razn deben
cumplir importantes exigencias de aislamiento respecto del fro o el calor, el
ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.
14
La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes,

conforma la calle y por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por
esta razn, no puede alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas
nuevas, instalar toldos o rtulos no apropiados) sin tener en cuenta las
ordenanzas municipales y la aprobacin del Consorcio.
En los balcones y galeras no se deben colocar cargas pesadas, como
jardineras o materiales almacenados. Tambin debera evitarse que el agua
que se utiliza para regar gotee por la fachada.
Aislamiento trmico
Una falta de aislamiento trmico puede ser la causa de la existencia de
humedades de condensacin. Un Ingeniero Civil deber analizar los sntomas
adecuadamente para determinar posibles defectos en el aislamiento trmico.
Si el aislamiento trmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto debe
evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar.
Aislamiento acstico
El ruido se transmite por el aire o a travs de los materiales del edificio. Puede
provenir de la calle o del interior de la casa.
El ruido de la calle se puede reducir mediante ventanas con doble vidrio o
dobles ventanas. Los ruidos de las personas se pueden reducir colocando
materiales aislantes o absorbentes acsticos en paredes y techos.
r
Cada 10
aos
Limpiar
Renovar
Inspeccin general de los elementos y cuerpos salientes

de la fachada.
ocasionadas por los agentes atmosfricos sobre los
cerramientos de piedra.
Inspeccin de posibles lesiones por deterioro del
recubrimiento de los paneles de hormign.
Inspeccin del estado de las juntas, aparicin de fisuras,
grietas y desplome en los cerramientos de bloques de
hormign
Inspeccin del estado de las juntas y la aparicin de
fisuras y grietas
Cada 6
Limpieza de las partes accesibles para eliminar
meses
suciedad, y cualquier elemento atmosfrico que pudiera
ocasionar problemas en un futuro.
Cada ao
Limpieza de la superficie del edificio
Cada 3 aos Repintado de la proteccin de los elementos metlicos
accesibles de la estructura auxiliar.
Paredes medianeras
15
Las paredes medianeras son aqullas que separan al edificio de los edificios
vecinos. Cuando stos no existan o sean ms bajos, las medianeras quedarn a
la vista y debern estar protegidas como si fueran fachadas.
Inspecciona Cada 5 aos Control del estado de las juntas, las fijaciones y los
r
anclajes de los tabiques pluviales de chapa de acero
galvanizado.
Control del estado de las juntas, las fijaciones, los
anclajes y la aparicin de fisuras en los tabiques
Cada 10
Inspeccin general de las medianeras vistas con
aos
acabados continuos.
Renovar
Cada ao
Repintado de la pintura a la cal de las medianeras
vistas.
Cada 3 aos Repintado de la pintura plstica de las medianeras
vistas.
Cada 5 aos Repintado de la pintura al silicato de las medianeras
vistas.
Cada 20
Renovacin del revoque de las medianeras vistas.
aos
Acabados de fachada
Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos ms frgiles
del edificio ya que estn en contacto directo con la intemperie. Por otro lado, lo
que inicialmente puede ser slo suciedad o una degradacin de la imagen
esttica de la fachada puede convertirse en un peligro, ya que cualquier
desprendimiento caera directamente sobre la calle.
Con el paso del tiempo, la pintura a la cal se suele decolorar o manchar por los
goteos del agua de lluvia. Si se quiere repintar, debe hacerse con el mismo tipo
de pintura.
Las paredes esgrafiadas (decoracin) deben tratarse con mucho cuidado para
no daar los morteros de cal. Si tienen lesiones se debe acudir a un
especialista estucador para limpiarlos o repararlos.
Los revestimientos de piedra natural se ensucian con mucha facilidad
dependiendo de la porosidad de la piedra. Consulte a un Ingeniero Civil la
posibilidad de aplicar un producto protector incoloro.
La obra vista puede limpiarse cepillndola. A veces, pueden aparecer grandes
manchas blancas de sales del mismo ladrillo que se pueden cepillar con una
disolucin de agua con vinagre.
16
Inspecciona Cada 2 aos Inspeccin de la sujecin de los revestimientos de la
r
fachada
Cada 5 aos Inspeccin de la sujecin metlica de los revestimientos
de la fachada.
Cada 10
Inspeccin general de los acabados de la fachada.
aos
Limpiar
Cada 10
Limpieza del revestimiento de piedra de la fachada.
aos
Limpieza de la obra vista de la fachada.
Limpieza del revestimiento con paneles ligeros de la
fachada.
Renovar
Cada ao
Repintado de la pintura a la cal de la fachada.
Cada 3 aos Repintado de la pintura plstica de la fachada.
Cada 5 aos Repintado de la pintura al silicato de la fachada.
Cada 15
Renovacin del revestimiento de resinas de la fachada.
aos
Cada 20
Renovacin del estuco a la cal de la fachada.
aos
Renovacin del revestimiento y acabado enfoscado de
la fachada.
Renovacin del esgrafiado (decoracin) de la fachada.
Ventanas, barandas y rejas
Las ventanas y balcones exteriores son elementos comunes del edificio aunque
su uso sea mayoritariamente privado. Cualquier modificacin de su imagen
exterior (incluido el cambio de perfilera) deber ser aprobada por el Consorcio.
No obstante, la limpieza y el mantenimiento corresponde a los usuarios de las
viviendas.
No se apoyarn, sobre las ventanas y balcones, elementos de sujecin de
andamios, poleas para levantar cargas o muebles, mecanismos de limpieza
exteriores u otros objetos que puedan daarlos.
No se deben dar golpes fuertes a las ventanas. Por otro lado, las ventanas
pueden conseguir una alta estanquidad al aire y al ruido colocando burletes
especialmente concebidos para esta finalidad.
17
Los cristales deben limpiarse con agua jabonosa, preferentemente tibia, y

posteriormente se secarn. No se deben fregar con trapos secos, ya que el
cristal se rayara.
El aluminio se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe
utilizarse un trapo suave o una esponja.
Inspecciona Cada 2 aos Comprobacin del estado de los herrajes de las
r
ventanas y balconeras. Se repararn si es necesario.
Cada 5 aos Comprobacin del sellado de los marcos con la fachada
y especialmente con el mosaico en los scalos de
aberturas.
Comprobacin del estado de las ventanas y balconeras,
su estabilidad y su estanquidad al agua y al aire. Se
repararan si es necesario.
Comprobacin del estado de las condiciones de solidez,
anclaje y fijacin de las barandas
Comprobacin del estado de las condiciones de solidez,
anclaje y fijacin de las rejas
Cada 10
Limpieza de las barandas de la fachada.
aos
Limpiar
Cada 6
Limpieza de las ventanas, balconeras, persianas y
meses
celosas.
Limpieza de los canales y las perforaciones de desage
de las ventanas y balconeras, y limpieza de las guas de
los cerramientos de tipo corredera.
Cada ao
Limpieza con un producto abrillantador de los acabados
de acero inoxidable y galvanizados
Renovar
Cada ao
Engrasado de los herrajes de ventanas y balconeras.
Cada 3 aos Engrasado de las guas y del tambor de los
cerramientos de aluminio
Renovacin del esmalte de las ventanas, balconeras,
persianas y barandillas de acero.
Cada 5 aos Pulido de las rayadas y los golpes de las ventanas
Pulido de las rayadas y los golpes del aluminio lacado.
Cada 10
Renovacin del sellado de los marcos con la fachada.
aos
Terraza
18
Las terrazas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los

sumideros y canale. Se debe procurar, siempre que sea posible, no pisar las
cubiertas en pendiente. Cuando se transite por ellas hay que tener mucho
cuidado de no producir desperfectos.
Las cubiertas en pendiente sern accesibles slo para su conservacin. El
personal encargado del trabajo ir provisto de cinturn de seguridad que se
sujetar a dos ganchos de servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es
recomendable que los operarios lleven zapatos con suela blanda y
antideslizante. No se transitar sobre las cubiertas si estn mojadas.
Si en la cubierta se instalan nuevas antenas, equipos de aire acondicionado o,
en general, aparatos que requieran ser fijados, la sujecin no puede afectar a
la impermeabilizacin. Tampoco se deben utilizar como puntos de anclaje de
tensores, mstiles y similares, las barandillas metlicas o de obra, ni conductos
de evacuacin de humos existentes, salvo que un tcnico especializado lo
autorice. Si estas nuevas instalaciones necesitan un mantenimiento peridico,
se deber prever en su entorno las protecciones adecuadas.
En el caso de que se observen humedades en los pisos bajo cubierta, stas
humedades debern controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo
sobre los elementos estructurales.
El musgo y los hongos se eliminarn con un cepillo y si es necesario se aplicar
un fungicida.
Los trabajos de reparacin se realizarn siempre retirando la parte daada para
no sobrecargar la estructura.
Si el aislamiento trmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto, debe
evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar. Igual que ocurre con
las fachadas, la falta de aislamiento trmico puede ser la causa de la existencia
de humedades de condensacin. Si aparecen consulte a un Arquitecto o
tcnico especializado.
Inspecciona Cada ao
r
Eliminacin de la vegetacin que crece entre la grava,

se pueden utilizar productos herbicidas.
Comprobacin de la estanquidad de las juntas de
dilatacin de la cubierta plana.
Comprobacin del estado de la proteccin superficial de
la plancha metlica e inspeccin de sus anclajes y del
solape entre las piezas.
Cada 2 aos Comprobacin de la correcta alineacin y estabilidad de
las losas flotantes de la cubierta plana.
Comprobacin de la perfecta cubricin del aislamiento
trmico por parte de la capa protectora de grava.
19
Limpiar
Renovar
Inspeccin de las placas de fibrocemento, de sus

elementos de sujecin y del solape entre placas.
Cada 3 aos Inspeccin de los acabados de la cubierta plana
Cada 5 aos Inspeccin de los anclajes y fijaciones de los elementos
sujetos a la cubierta, como antenas, pararrayos, etc.,
reparndolos si es necesario.
Cada 10
Limpieza de posibles acumulaciones de hongos, musgo
aos
y plantas en la cubierta.
Cada 6
Revisin de las piezas de pizarra y de los clavos de
meses
sujecin.
Cada 3 aos Substitucin de las juntas de dilatacin de la cubierta
plana.
Cada 10
Aplicacin de fungicida a las cubiertas.
aos
Carpintera interior
Si se aprecian defectos de funcionamiento en las cerraduras es conveniente
comprobar su estado y substituirlas si es el caso. La reparacin de la cerradura,
si la puerta queda cerrada, puede obligar a romper la puerta o el marco.
En el caso de las puertas que despus de un largo perodo de funcionamiento
correcto encajen con dificultad, previamente a cepillar las hojas, se
comprobar que el defecto no est motivado por:
- un grado de humedad elevado
- movimientos de las divisiones interiores
- un desajuste de las bisagras
En el caso de que la puerta separe ambientes muy diferentes es posible la
aparicin de deformaciones importantes.
20
Los cristales se limpiarn con agua jabonosa, preferentemente tibia, y se

secarn. No deben fregarse con trapos secos, ya que el cristal se rayara.
Los cerramientos pintados se limpiarn con agua tibia y, si hace falta, con un
detergente. Despus se enjuagarn.
El acero inoxidable hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua
caliente. Se utilizar un trapo suave o una esponja.
El aluminio anodizado hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua
caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja.
El PVC hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe
utilizarse un trapo suave o una esponja.
Inspecciona Cada 6
r
meses
Cada ao
Limpiar
Renovar
Revisin de los muelles de cierre de las puertas.

Reparacin si es necesario.
Comprobacin del sellado de los cristales con los
marcos de las puertas.
Inspeccin de los herrajes y mecanismos de las puertas.
Reparacin si es necesario.
Cada 5 aos Inspeccin del anclaje de las barandas interiores.
Comprobacin del estado de las puertas, su estabilidad
y los deterioros que se hayan producido. Reparacin si
es necesario.
Cada 10
Inspeccin del anclaje de los marcos de las puertas a
aos
las paredes.
Cada mes
Limpieza de las puertas interiores.
Limpieza de las barandillas interiores.
Cada 6
Abrillantado del latn, acero niquelado o inoxidable con
meses
productos especiales
Cada 6
Engrasado de los herrajes de las puertas.
meses
Cada 5 aos Renovacin del sellado de los cristales con los marcos
de las puertas.
Cada 10
Renovacin de los acabados pintados, lacados y
aos
barnizados de las puertas.
Renovacin del tratamiento contra los insectos y los
hongos de las maderas de los marcos, puertas y
barandas de madera.
Acabados interiores
ACABADOS DE PAREDES Y TECHOS
21
Los revestimientos interiores, como todos los elementos constructivos, tienen

una duracin limitada. Suelen estar expuestos al desgaste por abrasin,
rozamiento y golpes.
Son materiales que necesitan ms mantenimiento y deben ser substituidos con
una cierta frecuencia. Por esta razn, se recomienda conservar una cierta
cantidad de los materiales utilizados para corregir desperfectos y en previsin
de pequeas reformas.
Como norma general, se evitar el contacto de elementos abrasivos con la
superficie del revestimiento. La limpieza tambin debe hacerse con productos
no abrasivos.
Cuando se observen anomalas en los revestimientos no imputables al uso,
consltelo a un Arquitecto o tcnico especializado. Los daos causados por el
agua se repararn inmediatamente.
A menudo los defectos en los revestimientos son consecuencia de otros
defectos de las paredes de soporte, paredes, tabiques o techos, que pueden
tener diversos orgenes ya analizados en otros apartados. No podemos actuar
sobre el revestimiento si previamente no se determinan las causas del
problema.
No se admitir la sujecin de elementos pesados en el grueso del
revestimiento, deben sujetarse en la pared de soporte o en los elementos
resistentes, siempre con las limitaciones de carga que impongan las normas.
La accin prolongada del agua deteriora las paredes y techos revestidos de
yeso.
Cuando sea necesario pintar las paredes revocadas, se utilizarn pinturas
compatibles con la cal o el cemento del soporte.
Los estucos son revestimientos de gran resistencia, de superficie dura y lisa,
por lo que resisten golpes y permiten limpiezas a fondo frecuentes.
PAVIMENTOS
Los pavimentos, como todos los elementos constructivos, tienen una duracin
limitada y, como los revestimientos interiores, estn muy expuestos al
deterioro por abrasin, rozamiento y golpes. Son materiales que necesitan un
buen mantenimiento y una buena limpieza y que segn las caractersticas han
de substituirse con una cierta frecuencia.
Como norma general, se evitar el contacto con elementos abrasivos. El
mercado ofrece muchos productos de limpieza que permiten al usuario
mantener los pavimentos con eficacia y economa. El agua es un elemento
habitual en la limpieza de pavimentos, pero debe utilizarse con prudencia ya
que algunos materiales, por ejemplo la madera, se degradan ms fcilmente
con la humedad, y otros materiales ni tan solo la admiten. Los productos
22
abrasivos como la leja, los cidos o el amonaco deben utilizarse con

prudencia, ya que son capaces de decolorar y destruir muchos de los
materiales de pavimento.
Los productos que incorporan abrillantadores no son recomendables ya que
pueden aumentar la adherencia del polvo.
Las piezas desprendidas o rotas han de substituirse rpidamente para evitar
que se afecten las piezas contiguas.
Se recomienda conservar una cierta cantidad de los materiales utilizados en los
pavimentos para corregir futuros desperfectos y en previsin de pequeas
reformas.
Cuando se observen anomalas en los pavimentos no imputables al uso,
consltelo a un Arquitecto.
Los daos causados por el agua se repararn siempre lo ms rpido posible. En
ocasiones los defectos en los pavimentos son consecuencia de otros defectos
de los forjados o de las soleras de soporte, que pueden tener otras causas, ya
analizadas en otros apartados.
Los pavimentos de hormign pueden limpiarse con un trapo hmedo o con un
cepillo empapado de agua y detergente. Se pueden cubrir con algn producto
impermeabilizante que haga ms fcil la limpieza.
Los pavimentos de mrmol slo necesitan una limpieza frecuente, se barrern
y fregarn. Se utilizarn jabones neutros o detergentes lquidos. No se
utilizarn cido muritico "salfumant", detergentes alcalinos, como la sosa
custica, ni productos abrasivos. Si se desean abrillantar se pueden utilizar
ceras lquidas especiales. El mrmol se puede pulir de nuevo.
Puede fregar la pizarra y la piedra lisa con algn producto de limpieza de
suelos o con sosa diluida en agua. No se deben fregar con jabn.
Los mrmoles y las piedras calizas son muy sensibles a los cidos, no se debe
utilizar cido clorhdrico para su limpieza.
La terraza no requiere una conservacin especial, pero es muy sensible a los
cidos. La limpieza ser frecuente, debe barrerse y fregarse. Se utilizarn
jabones neutros o detergentes lquidos. No se utilizarn cido muritico
"salfumant", detergentes alcalinos como la sosa custica, ni productos
abrasivos. Si se desea abrillantar se pueden utilizar ceras a la silicona o alguno
de los muchos productos que se encuentran en el mercado.
El mosaico hidrulico no requiere conservacin especial, pero es muy sensible
a los cidos. La limpieza ser frecuente, debe barrerse y fregarse. Se utilizarn
jabones neutros o detergentes lquidos. No se utilizarn cido muritico o
salfumant, detergentes alcalinos como la sosa custica, ni productos abrasivos.
23
Si se desea abrillantar se pueden utilizar ceras a la silicona o uno de los

muchos productos que se encuentran en el mercado.
Las piezas de cermica porosa se manchan con facilidad. Las manchas se
pueden sacar mediante un trapo humedecido en vinagre hirviendo y despus
fregarlas con agua jabonosa. Se pueden barnizar o encerar despus de
tratarlas con varias capas de aceite de linaza.
Las piezas cermicas esmaltadas slo necesitan una limpieza frecuente, se
barrern y se fregarn. Se utilizarn jabones neutros o detergentes lquidos. No
se utilizarn cidos fuertes.
Su resistencia superficial es variada, por lo tanto han de adecuarse a los usos
establecidos. Los golpes contundentes pueden romperlas o desmoronarlas.
Los materiales cermicos de gres exigen un trabajo de mantenimiento
bastante reducido, no son atacados por los productos qumicos normales.
Su resistencia superficial es variada, por lo tanto han de adecuarse a los usos
establecidos. Los golpes contundentes pueden romperlos o desmoronarlos.
La resistencia al rozamiento y a las acciones derivadas del uso depende del
tipo de barniz protector utilizado. Es conveniente que el barniz sea de la mayor
calidad ya que resulta difcil y caro el pulido y rebarnizado.
Los pavimentos de goma o sintticos se barrern y se fregarn con un trapo
poco hmedo con una solucin suave de detergente. Estos suelos se pueden
abrillantar con una emulsin. No se deben utilizar productos disolventes.
El comportamiento frente al uso continuado a que se ven sometidos es muy
diferente, por lo cual se seguirn las recomendaciones del fabricante del
producto.
Es conveniente evitar que los pavimentos de madera sufran cambios bruscos y
extremos de temperatura y humedad. La madera hmeda es ms atacable por
los hongos y los insectos, y es necesario aumentar la vigilancia en este caso.
Su dureza depende de la madera utilizada. Las maderas ms blandas
precisarn una conservacin ms cuidada. Los objetos punzantes, como los
tacones estrechos de algunos zapatos, son especialmente dainos. Para
proteger la superficie es conveniente el uso de barnices de resistencia y
elasticidad elevadas.
La limpieza se realizar en seco, sacando las manchas con un trapo
humedecido en amonaco.
La madera colocada en espacios interiores es muy sensible a la humedad, por
lo tanto debe evitarse la produccin abundante de vapor de agua o que se
vierta agua en forma lquida. Conviene mantener un grado de humedad
constante, los humidificadores ambientales pueden ser una buena ayuda.
24
Estos pavimentos tienen una junta perimetral para absorber movimientos,

oculta bajo el zcalo. Estas juntas deben respetarse y no pueden ser obstruidas
o rellenadas.
Si el acabado es encerado no se puede fregar, se debe barrer y sacarle el brillo
con un trapo de lana o con una enceradora elctrica. Si pierde brillo se debe
aadir cera. La cera vieja se eliminar cuando tenga demasiado grueso. Se
puede utilizar un cepillo metlico y un desengrasante especial o la misma
enceradora elctrica con un accesorio especial. Se pasar el aspirador y se
volver a encerar.
La limpieza y conservacin se realizar siguiendo las instrucciones del
fabricante. Precisan la eliminacin frecuente del polvo, a ser posible
diariamente, y una limpieza con espuma seca peridica.
Los pavimentos plsticos tienen un buen comportamiento y su conservacin es
sencilla. Debe evitarse el uso excesivo de agua que pueda penetrar por las
juntas y deteriorar la adherencia al soporte. Estos materiales acumulan
electricidad esttica, lo cual puede ocasionar molestas descargas. Existen
productos de limpieza que evitan esta acumulacin.
Inspecciona Cada 2 aos Inspeccin de los pavimentos de goma o PVC.
r
Cada 5 aos Inspeccin de los pavimentos de hormign, mosaico,
gres o piedra natural.
Control de la aparicin de anomalas como fisuras,
grietas, movimientos o roturas en los revestimientos
verticales y horizontales.
Limpiar
Cada mes
Cepillado o limpieza de todos los pavimentos para
optimizar su vida til.
Cada 6
Abrillantado del piso de mrmol.
meses
Renovar
Cada 5 aos Tratamiento de los revestimientos interiores de madera
con productos que mejoren su conservacin y las
protejan contra el ataque de hongos y insectos.
Repintado de las paredes interiores.
Cada 10
Renovacin del tratamiento contra los insectos y los
aos
hongos de las maderas.
25
Instalaciones: Red de Evacuacin

La red de saneamiento se compone bsicamente de elementos y conductos de
desage de los aparatos de las viviendas y de algunos recintos del edificio, que
conectan con la red de saneamiento vertical (bajantes., hasta la red del
municipio u otro sistema autorizado.
Actualmente, en la mayora de edificios, hay una sola red de saneamiento para
evacuar conjuntamente tanto las aguas fecales o negras como las aguas
pluviales. La tendencia es separar la red de aguas pluviales por una parte y,
por la otra, la red de aguas negras. Si se diversifican las redes de los
municipios se producirn importantes ahorros en depuracin de aguas.
En la red de saneamiento es muy importante conservar la instalacin limpia y
libre de depsitos. Se puede conseguir con un mantenimiento reducido basado
en una utilizacin adecuada en unos correctos hbitos higinicos por parte de
los usuarios.
La red de evacuacin de agua, en especial el inodoro, no puede utilizarse como
vertedero de basuras. No se pueden tirar plsticos, algodones, gomas,
compresas, hojas de afeitar, bastoncillos, etc.
Las substancias y elementos anteriores, por s mismos o combinados, pueden
taponar e incluso destruir por procedimientos fsicos o reacciones qumicas las
conducciones y/o sus elementos, produciendo rebosamientos malolientes como
fugas, manchas, etc.
Deben revisarse con frecuencia los sifones de los canales y comprobar que no
les falte agua, para evitar que los olores de la red salgan al exterior.
Para destapar los conductos no se pueden utilizar cidos o productos que
perjudiquen los desages. Se utilizarn siempre detergentes biodegradables
para evitar la creacin de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y de
los depsitos de paso del edificio. Tampoco se vertern aguas que contengan
aceites, colorantes permanentes o substancias txicas. Como ejemplo, un solo
litro de aceite mineral contamina 10.000 litros de agua.
Cualquier modificacin en la instalacin o en las condiciones de uso que
puedan alterar el normal funcionamiento ser realizada mediante un estudio
previo y bajo la direccin de un Ingeniero Civil.
Las posibles fugas se localizarn y repararn lo ms rpido posible.
Durante la vida del edificio se evitar dar golpes que puedan provocar roturas
a las piezas de fibrocemento.
26
La extraccin de lodos se realizar peridicamente, de acuerdo con las

caractersticas especficas de la depuradora y bajo supervisin del Servicio
Tcnico. Antes de entrar o asomarse, deber comprobarse que no haya
acumulacin de gases combustibles (metano) o gases txicos (monxido de
carbono). Todas las operaciones nunca las har una persona sola.
Inspecciona Cada ao
r
Limpiar
Revisin del estado de las canaletas y sumideros.

Revisin del buen funcionamiento de la bomba de la
cmara de bombeo.
Cada 2 aos Inspeccin de los anclajes de la red horizontal colgada
del forjado.
Inspeccin de los anclajes de la red vertical vista.
Cada mes
Vertido de agua caliente por los desages.
Cada ao
Limpieza de las fosas spticas y los pozos de
decantacin y digestin, segn el uso del edificio y el
dimensionado de las instalaciones.
Limpieza de la cmara de bombeo, segn el uso del
edificio y el dimensionado de las instalaciones.
Instalaciones: Red de Agua Corriente

Responsabilidades
El mantenimiento de la instalacin a partir del medidor (no tan slo desde la
llave de paso de la vivienda) es a cargo de cada uno de los usuarios. El
mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de paso del edificio y
los medidores corresponde al propietario del inmueble o al Consorcio.
El cuarto de medidores ser accesible solamente para el portero o encargado y
el personal de la compaa suministradora de mantenimiento. Hay que vigilar
que las rejas de ventilacin no estn obstruidas as como el acceso al cuarto.
Precauciones
Se recomienda cerrar la llave de paso de la vivienda en caso de ausencia
prolongada. Si la ausencia ha sido muy larga deben revisarse las juntas antes
de abrir la llave de paso.
Todas las fugas o defectos de funcionamiento en las conducciones, accesorios o
equipos se repararn inmediatamente.
Todas las canalizaciones metlicas se conectarn a la red de puesta a tierra.
Est prohibido utilizar las tuberas como elementos de contacto de las
instalaciones elctricas con la tierra.
Para destapar tuberas, no deben utilizarse objetos punzantes que puedan
perforarlas.
27
En caso de bajas temperaturas, se debe dejar correr agua por las tuberas para
evitar que se hiele el agua en su interior.
El correcto funcionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores
que influyen ms decisivamente en el ahorro de energa, por esta razn debe
ser objeto de una mayor atencin para obtener un rendimiento energtico
ptimo.
En la revisin general debe comprobarse el estado del aislamiento y
sealizacin de la red de agua, la estanquidad de las uniones y juntas, y el
correcto funcionamiento de las llaves de paso y vlvulas, verificando la
posibilidad de cierre total o parcial de la red.
Hay que intentar que el grupo de presin no trabaje en ningn momento sin
agua ya que puede quemarse. De faltar agua, se proceder al vaciado total del
depsito de presin y al reglaje del aire y puesta a punto. No modifique ni
altere por su cuenta las presiones mximas o mnimas del presostato de la
bomba, en todo caso, consltelo al Servicio Tcnico de la bomba.
Es conveniente alternar el funcionamiento de las bombas dobles o gemelas de
los grupos de presin.
En caso de reparacin, en las tuberas no se puede empalmar el acero
galvanizado con el cobre, ya que se producen problemas de corrosin de los
tubos.
Inspecciona Cada 6
r
meses
Cada ao
Alternacin del funcionamiento de las bombas de los

grupos de presin.
Vaciado del depsito del grupo de presin, si lo hay.
Revisin de prdidas de agua de las llaves de paso.
Revisin del calentador de agua, segn las indicaciones
del fabricante.
28
Limpiar
Revisin general del grupo de presin.

Inspeccin de los elementos de proteccin anticorrosiva
del termo elctrico.
Cada 2 aos Inspeccin de los anclajes de la red de agua vista.
Inspeccin y, si es el caso, cambio de las juntas de
goma o estopa de las llaves de paso.
Cada 6
Limpieza del quemador y del piloto de encendido del
meses
calentador de gas.
Limpieza de la vlvula de retencin, la vlvula de
aspiracin y los filtros del grupo de presin.
Cada ao
Limpieza del depsito de agua potable, previo vaciado
del mismo.
Cada 15
Limpieza de los sedimentos e incrustaciones del interior
aos
de las conducciones.
Tanque de Agua
corriente.
Llaves de paso de agua
Instalaciones: Red de Gas
Precauciones
Los tubos de gas no han de utilizarse como tomas de tierra de aparatos
elctricos ni tampoco para colgar objetos.
Se recomienda que en ausencias prolongadas se cierre la llave de paso general
de la instalacin de gas de la vivienda o local. Tambin es conveniente cerrarla
durante la noche.
29
Los tubos flexibles de conexin del gas a los aparatos no debern tener una
longitud superior a 1,50 metros y deben llevar impreso el perodo de su
vigencia, el cual no deber haber caducado. Es importante asegurarse de que
el tubo flexible y las conexiones del aparato estn acopladas directamente y no
bailen. Deben sujetarse los extremos mediante unas abrazaderas. No debe
estar en contacto con ninguna superficie caliente, por ejemplo cerca del horno.
En caso de fuga
Si se detecta una fuga de gas, deber cerrarse la llave de paso general de la
instalacin del piso o local, ventilar el espacio, no encender fsforos, no pulsar
timbres ni conmutadores elctricos y evitar las chispas.
Deber avisarse inmediatamente a una empresa instaladora de gas autorizada
o al servicio de urgencias de la compaa. Sobre todo, no se deben abrir o
cerrar los interruptores de luz ya que producen chispas.
Responsabilidades
El mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de entrada del
inmueble y el medidor corresponde al Consorcio.
El cuarto de medidores ser accesible slo para el portero o encargado, y el
personal de la compaa suministradora y el de mantenimiento. Hay que vigilar
que las rejas de ventilacin no estn obstruidas, as como el acceso al cuarto.
Si desea dar suministro a otros aparatos de los que tiene instalados debe
pedirse permiso a la propiedad del inmueble o al Consorcio. La instalacin de
nuevos aparatos la debe realizar una empresa instaladora de gas autorizada.
Deben leerse atentamente las instrucciones de los aparatos de gas,
proporcionadas por los fabricantes, antes de utilizarlos por primera vez.
El grado de peligrosidad de esta instalacin es superior a las dems, razn por
la cual se extremarn las medidas de seguridad.
Si no se toman precauciones de ventilacin, no se dejar nunca una estufa de
encendida en la habitacin mientras se est durmiendo.
El gas natural es menos pesado que el aire y, por lo tanto, en caso de fuga se
concentra en las partes altas. Son necesarias las dos rendijas de ventilacin en
la parte inferior y superior de la pared que d al exterior de aquella habitacin
donde se encuentre la instalacin para crear circulacin de aire y, por lo tanto,
no se pueden tapar.
Inspecciona Cada 2 aos Revisin de la instalacin. Debe extenderse acta.
r
Limpiar
Cada ao
Limpieza del interior de la chimenea de la caldera.
Preferentemente antes del invierno.
30
Instalaciones: Chimeneas, Extractores y Conductos de Ventilacin

Una buena ventilacin es necesaria en todos los edificios. Los espacios
interiores de las viviendas deben ventilarse peridicamente para evitar
humedades de condensacin. La ventilacin debe hacerse preferentemente en
horas de sol, durante 20 30 minutos. Es mejor ventilar los dormitorios a
primera hora de la maana. Hay estancias que por sus caractersticas
necesitan ms ventilacin que otras, como es el caso de las cocinas y los
baos. Por ello, en ocasiones la ventilacin se hace por medio de conductos, y
en ocasiones se utilizan extractores para mejorarla.
Limpiar
Cada 6
meses
Cada ao
Limpieza de las rejillas de los conductos de ventilacin y

verificacin del correcto funcionamiento del extractor.
Desinfeccin y desinsectacin de las cmaras y
conductos de basuras.
31
Extractor del quincho

Instalaciones: Red de Electricidad
La instalacin elctrica de cada vivienda o de los elementos comunes del
edificio est formada por el medidor, por la derivacin individual, por el cuadro
general de mando y proteccin y por los circuitos de distribucin interior. A su
vez, el cuadro general de mando y proteccin est formado por un interruptor
general, un interruptor diferencial y las llaves termomagnticas.
El interruptor automtico tiene como principal funcin el mando y la proteccin
contra las sobrecargas y cortocircuitos en instalaciones domsticas,
distribucin terminal, terciario e industrial.
El interruptor diferencial (ID) protege contra las fugas accidentales de corriente
como, por ejemplo, las que se producen cuando se toca con el dedo un enchufe
o cuando un hilo elctrico toca un tubo de agua o el armazn de la lavadora. El
interruptor diferencial (ID) es indispensable para evitar accidentes. Siempre
que se produce una fuga salta el interruptor.
Cada circuito de distribucin interior tiene asignado una llave termomagnetica
que salta cuando el consumo del circuito es superior al previsto. Este
interruptor protege contra los cortocircuitos y las sobrecargas.
Responsabilidades
El mantenimiento de la instalacin elctrica a partir del medidor (y no tan slo
desde el tablero de entrada a la vivienda) es a cargo de cada uno de los
usuarios.
El mantenimiento de la instalacin entre la caja general de proteccin y los
medidores corresponde al Consorcio. Aunque la instalacin elctrica sufre
desgastes muy pequeos, difciles de apreciar, es conveniente realizar
revisiones peridicas para comprobar el buen funcionamiento de los
mecanismos y el estado del cableado, de las conexiones y del aislamiento. En
la revisin general de la instalacin elctrica hay que verificar la canalizacin
de las derivaciones individuales comprobando el estado de los conductos,
fijaciones, aislamiento y tapas de registro, y verificar la ausencia de humedad.
El cuarto de medidores ser accesible slo para el portero o encargado, y el
personal de la compaa suministradora o de mantenimiento. Hay que vigilar
que las rejas de ventilacin no estn obstruidas, as como el acceso al cuarto.
A continuacin se presenta el catalogo del interruptor automtico. En el mismo
se indican las funciones bsicas y las curvas de este aparato.
32
Aqu se detalla la falta de limpieza (telas de araa), instalacin desprolija, falta

de indicaciones, cables enredados, etc.
33
34
Precauciones
Las instalaciones elctricas deben usarse con precaucin por el peligro que
comportan. Est prohibido manipular los circuitos y los tableros, estas
operaciones deben ser realizadas exclusivamente por personal especialista.
Hay que tener especial cuidado en las instalaciones de baos y cocinas (locales
hmedos).
No se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la
prevista o varios aparatos que, en conjunto, tengan una potencia superior. Si se
aprecia un calentamiento de los cables o de los enchufes conectados en un
determinado punto, deben desconectarse. Es sntoma de que la instalacin
est sobrecargada o no est preparada para recibir el aparato. Las clavijas de
los enchufes deben estar bien atornilladas para evitar que hagan chispas. Las
malas conexiones originan calentamientos que pueden generar un incendio.
Es recomendable cerrar el interruptor de control de potencia (ICP) de la
vivienda en caso de ausencia prolongada. Si se deja el frigorfico en
funcionamiento, no es posible desconectar el interruptor de control de
potencia, pero s cerrar los pequeos interruptores automticos de los otros
circuitos.
Peridicamente, es recomendable pulsar el botn de prueba del diferencial
(ID), el cual debe desconectar toda la instalacin. Si no la desconecta, el
cuadro no ofrece proteccin y habr que avisar al instalador.
Para limpiar las lmparas y las placas de los mecanismos elctricos hay que
desconectar la instalacin elctrica. Deben limpiarse con un trapo ligeramente
hmedo con agua y detergente. La electricidad se conectar una vez se hayan
secado las placas.
Las instalaciones elctricas son cada da ms amplias y complejas debido al
incremento del uso de electrodomsticos. Aunque la instalacin elctrica sufre
desgastes muy pequeos difciles de apreciar, es conveniente realizar
revisiones peridicas para comprobar el buen funcionamiento de los
mecanismos y el estado del cableado, de las conexiones y del aislamiento. En
la revisin general de la instalacin elctrica hay que verificar la canalizacin
de las derivaciones individuales comprobando el estado de los conductos,
fijaciones, aislamiento y tapas de registro, y verificar la ausencia de humedad.
35
Inspecciona Cada ao
r
Inspeccin de la correcta fijacin de los conductores,

elementos de proteccin, anclajes, etc. en los tableros
correspondientes al comn de los propietarios.
Limpieza y mantenimiento del tablero/gabinete
elctrico, para evitar humedad, impurezas las que
pueden ocacionar imperfecciones en el servicio.
Inspeccin de la instalacin del portero electrnico.
Revisin del funcionamiento de la automatizacin del
garaje.
Cada 2 aos Comprobacin de conexiones de la toma de tierra y
medida de su resistencia.
Cada 4 aos Revisin general de la red de telefona interior.
Revisin general de la instalacin elctrica.
Desde este punto de vista el edificio cuenta con una falta absoluta de
mantenimiento y una psima instalacin, lo que ocasiona fallas con una gran
frecuencia y un peligro para todos los propietarios.
Por este motivo se va a abundar sobre este tema y viendo las posibilidades y
opciones de mejorar esta situacin.
A continuacin se muestran imgenes de la instalacin elctrica y de las
maquinas elctricas en el estado actual.
36
Este tablero corresponde al sector del quincho e

En esta imagen se observa la
desprolijidad y psima
Iluminacin de cochera. Se pueden visualizar los
instalacin en las cajas de paso.
Esto se encuentra en el
Temporizadores y dems elementos. La instalacin
ultimo piso, proveniente de la terraza.
esta bastante correcta, aunque habra que impedir
Mecnicamente el acceso a los conductores tensionados
como se ve en el tablero inferior. Esto se soluciona
fcilmente con una tapa ciega.
37
En esta imagen se visualiza la caja de paso de conexin

falta total de mantenimiento
Telefnica. Se puede ver la desprolijidad de la conexin
pueden observar, cables
teminales sueltos, la caja portadora en mal estado
hermtica, falta de
de estanqueidad etc.
correspondiente, etc.
Aqu se puede visualizar la

con las suciedades que se
encintados, falta de una caja
Identificacin
38
Aqu se puede ver la falta de limpieza, instalacin

guirnalda, la falta de una caja
desprolija de la conexin elctrica.
ingreso de humedad y polvo con
Estas bombas estn ubicadas en la sala de mquinas
falta una identificacin
en planta baja.
En este tablero se observa la incorrecta fijacin del

mi punto de vista,
aparataje, una caja contenedora inadecuada y una
la desprolijidad en
desprolijidad general con falta de indicacin de
indicaciones, etc.
cada elemento.
Aqu se ve la conexin en
adecuada permitiendo el
lo que eso significa. Tambin
adecuada.
En este tablero improvisado desde

fabricado en madera, y se observa
las conexiones, falta de
39
Se puede apreciar la psima instalacin, falta de sujecin de las cajas del

tablero, conexin en guirnalda lo que produce un sobrecalentamiento del
primer conductor, falta de tapa en las cajas de los tableros lo cual permite
ingresar polvo y humedad al mismo.
En este caso se debera replantear por etapas un reacondicionamiento en la
instalacin elctrica.
Debido a todas estas fallas en las instalaciones se procede a realizar un plan de
mejoras a realizar.
1. Se deber unificar en un solo tablero o gabinete (segn corresponda)
toda la instalacin elctrica que abarque las zonas en comn del edificio.
Esto abarcara: comando de la automatizacin de los portones elctricos,
comando de bombas, iluminacin, comando de alarma y sistema de
seguridad.
2. Se propone un gabinete del tipo IP 54 en caso de ser posible, con buenas
prestaciones de hermeticidad y condiciones de seguridad a la instalacin
y al personal. Esto es importante debido a que se encuentra en una sala
donde estn los tanques de agua y en una zona muy cercana al mar. Por
lo que es de vital importancia para su duracin.
3. Es imprescindible una buena identificacin de cada parte del tablero,
para que a la hora de falla una persona certificada a realizar el trabajo
pueda hacerlo sin mayores inconvenientes.
4. Se propone una revisin peridica del tablero para realizar su
mantenimiento.
Esto abarca:
Registro de datos del tablero correspondiente.
Maniobras de des-energizacin y puesta a tierra.
Revisin y limpieza del gabinete, cables, aisladores, interruptores
electromagnticos, termomagnticos y dems componentes que
integran el tablero.
Revisin del sistema de tierras y apriete de conexiones en general.
Pruebas de operacin mecnica de interruptor(es) principal(es) y
derivados.
Medicin de resistencia de aislamiento de interruptores
electromagnticos (meghmetro).
Medicin de resistencia de contactos (micro-hmetro) del interruptor
principal e interruptores electromagnticos.
Revisin final, retiro de puesta a tierra y energizacin.
Entrega de constancia de servicio realizado.
Por otra parte en cuanto a las instalaciones y elementos que la componen se
propone lo siguiente.
Verificar y redisear por completo el sistema del portn elctrico. Debido
a la gran cantidad de fallas, se deber realizar un nuevo clculo de la
geometra mecnica del mismo. Esto consta del contrapeso
(actualmente cuenta con una piedra en su bandeja, y debera ser un
peso especfico y calculado) y el sistema de poleas y riendas metlicas.
40
Tambin es importante verificar la potencia y el uso de los dos motores y

el sistema de rieles.
Otros aspecto importante es la reubicacin de la antena, ya que
presenta una corta distancia de accionamiento.
Cambiar los apliques de luz exterior rotos por unos que sean aptos para
estar en la intemperie.
Controlar los sensores de movimiento y fotovoltaicos cada 3 meses para
su correcto funcionamiento.
Modificar el horario del temporizador de luces segn la estacin del ao.
Una vez por mes, verificar toda la iluminacin y en caso de ser necesario
realizar los cambios que hagan falta.
Inspecciona Cada 6
r
meses
Cada ao
Limpiar
Cada mes
Cada 6
meses
Registro de datos del tablero correspondiente.

Revisin y limpieza del gabinete, cables, aisladores,
interruptores electromagnticos, termomagnticos y
dems componentes que integran el tablero.
Revisin del sistema de tierras y apriete de
conexiones en general.
Pruebas de operacin mecnica de interruptor(es)
principal(es) y derivados.
Maniobras de des-energizacin y puesta a tierra.
Medicin de resistencia de aislamiento de
interruptores electromagnticos (meghmetro).
Medicin de resistencia de contactos (micro-hmetro)
del interruptor principal e interruptores
electromagnticos.
Limpieza del tablero tanto en su interior como exterior
Limpieza en los artefactos elctricos
Limpieza general en sala de mquinas donde se ubica
el gabinete general para evitar la acumulacin de
polvos que pudieran afectar en un futuro a toda la
instalacin.
41
Equipamientos: Ascensor
Responsabilidades
Alguien debe hacerse responsable del funcionamiento de la instalacin.
Normalmente es el presidente del Consorcio o el conserje.
El mantenimiento de la instalacin de ascensores debe encargarse a una
empresa especializada mediante un contrato. Esta empresa registrar las
fechas de visita, el resultado de las inspecciones y las incidencias en un Libro
de Registro de Revisiones, el cual permanecer en poder del responsable de la
instalacin.
El cuarto de mquinas ser accesible solamente para el portero o encargado, y
el personal de mantenimiento. Debe vigilarse que las rejas de ventilacin no
estn obstruidas as como tampoco el acceso al cuarto.
Precauciones
Los ascensores no pueden ser utilizados por nios que no vayan acompaados
de personas adultas.
El ascensor puede soportar un peso limitado y un nmero mximo de personas
(indicados en la cabina y en el apartado anterior). Esta limitacin debe
respetarse para evitar accidentes. Los ascensores no se pueden utilizar como
montacargas.
Si se observa cualquier anomala (las puertas se abren en medio del recorrido,
el ascensor se para quedando desnivelado respecto al rellano, hay
interruptores que no funcionan, etc.) habr que parar el servicio y avisar a la
empresa de mantenimiento.
Si el ascensor se queda sin electricidad, no se debe intentar salir de la cabina.
Se debe esperar a que se restablezca el suministro de electricidad o que la
cabina se remonte manualmente hasta un rellano.
Inspecciona Cada mes
Mantenimiento reglamentario del ascensor
r
Cada 4 aos Revisin peridica de los ascensores segn la norma
Cada 6 aos Revisin peridica de los ascensores segn la norma
42
En este caso como se trata de una empresa terciarizada, se puede observar el

mantenimiento correcto del ascensor con su respectivo libro de actas en donde
se detalla cada elemento a mantener.
Cuaderno de mantenimiento peridico del ascensor

aprecia la correcta fijacin.
Placa del motor
Motor elevador del ascensor, donde se
Sistema de frenado
43
Tablero en perfectas condiciones tanto de instalacin

prolijidad adecuada.
como de mantenimiento y diseo
Correcta instalacin con la
44
Hoja de mantenimiento del ascensor con sus respectivas tareas realizadas.
45
Equipamientos: Calefaccin y Refrigeracin

Deben leerse y seguirse las instrucciones de la instalacin antes de ponerla en
funcionamiento por primera vez.
El correcto mantenimiento de la instalacin es uno de los factores que influyen
ms decisivamente en el ahorro de energa, por esta razn hay que prestarle
las mximas atenciones para obtener un rendimiento ptimo.
r
Cada ao
Cada 4 aos
Limpieza de las rejillas o persianas difusoras de los

aparatos de refrigeracin.
Revisin general de la instalacin de refrigeracin.
Realizacin de una prueba de estanquidad y
funcionamiento de la instalacin de calefaccin
En este caso se observa una falta de mantenimiento del elemento que sujeta el
aire acondicionado.
46
Oxido en la fijacin del equipo de Aire acondicionado, poniendo en peligro el

desmoronamiento del mismo
Equipamientos: Instalaciones de Proteccin
Estas instalaciones son de prevencin y no se usan durante la vida normal del
edificio, pero su falta de uso puede favorecer las averas, por tanto es
necesario seguir las instrucciones de mantenimiento peridico correctamente.
En caso de realizar pruebas de funcionamiento o simulacros de emergencia,
habr que comunicarlo con la antelacin necesaria a los usuarios del edificio
para evitar situaciones de pnico.
Segn el tipo de edificio, es necesario disponer de un plan de emergencia, que
debe estar aprobado por las autoridades competentes. Es recomendable que
todos los usuarios del edificio conozcan la existencia de los elementos de
proteccin de que se dispone y las instrucciones para su correcto uso.
Es conveniente concertar un contrato de mantenimiento con una empresa
especializada del sector.
r
Cada 6
meses
Cada ao
Limpiar
Cada mes
Verificacin de la buena accesibilidad de las escaleras

de incendio y puertas de emergencia.
Verificacin de las juntas, tapas y presin de salida en
las bocas de incendio.
Verificacin de los extintores. Se seguirn las normas
dictadas por el fabricante.
Inspeccin general de todas las instalaciones de
proteccin.
Verificacin de los elementos de la columna seca,
juntas, tapas, llaves de paso, etc.
Limpieza del alumbrado de emergencia.
47
Matafuegos con su correcto mantenimiento

de emergencia.
Sistema de iluminacin
Bibliografa
Libros:
Mantenimiento de edificios.
Mantenimiento de Maquinas elctricas.
Sitios WEB:
http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/estaticas/
sites/consejeria/areas/vivienda/documentos/MV_GENERAL_W
EB_ISBN.pdf
http://www.hrc.es/pdf/info/contratos/2006146IliteraturaUSO.p
df
http://www.schneiderelectric.com.pe/documents/local/catalogode09/cap._1_distrib._terminal_y_protecc._diferencial_industri
al.pdf
Apuntes de ctedra
48

Plan Mantenimiento de Un Edificio

Caricato da

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Universidad Nacional de Mar del Plata

Gastn Ezequiel Duarte

A o : 2 0 1 5En este documento se proceder a explicar con

detalle el mantenimiento en su totalidad de un

Plan mantenimiento de un edificio

Los elementos del edificio

Las fachadas forman el cerramiento del edificio y lo protegen de los agentes

Relevamiento de las partes a mantener:

Estructura del edificio: Cimentacin

Escalera de emergencia/matafuegos/luces de emergencia

Normativa y marco legal en la provincia de Buenos Aires,

Materiales de construccin: base de hormign, con paredes de ladrillo y

Vista frontal del edificio

Vista general del edificio

El Mantenimiento en su forma ms simple consiste en conservar los bienes de

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Se procede a analizar cada parte del edificio, evaluando sus instrucciones de

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Comprobacin del estado general y funcionamiento de

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piedra de los pilares.

Estructura del edificio: Estructura horizontal (impermeabilizacin de

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En estas fotos se ilustran grietas y oxido en elementos metlicos debido a la

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Grietas reparadas en el piso

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abrasivos como la leja, los cidos o el amonaco deben utilizarse con

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Estos pavimentos tienen una junta perimetral para absorber movimientos,

Instalaciones: Red de Evacuacin

La extraccin de lodos se realizar peridicamente, de acuerdo con las

Revisin del estado de las canaletas y sumideros.

Instalaciones: Red de Agua Corriente

Alternacin del funcionamiento de las bombas de los

Revisin general del grupo de presin.

Llaves de paso de agua

Instalaciones: Red de Gas

Instalaciones: Chimeneas, Extractores y Conductos de Ventilacin

Limpieza de las rejillas de los conductos de ventilacin y

Extractor del quincho

Aqu se detalla la falta de limpieza (telas de araa), instalacin desprolija, falta

Inspeccin de la correcta fijacin de los conductores,

Este tablero corresponde al sector del quincho e

En esta imagen se visualiza la caja de paso de conexin

Aqu se puede visualizar la

Aqu se puede ver la falta de limpieza, instalacin

En este tablero se observa la incorrecta fijacin del

En este tablero improvisado desde

Se puede apreciar la psima instalacin, falta de sujecin de las cajas del